Garanție (plată de garanție) în baza unui contract de închiriere. Ce este o vacanță de închiriere și cum să le înregistrați într-un contract

Proprietarul, atunci când închiriază proprietate pentru posesie și utilizare temporară, urmărește scopul principal sub forma primirii chiriei. Prin urmare, starea de închiriere este cea mai importantă pentru locator.

Strict vorbind, problemele stabilirii și schimbării chiriei în cadrul unui contract de închiriere vehicul (în continuare - vehiculul) cu un echipaj sunt reglementate dispoziții generale privind contractul de închiriere (paragraful 1 al capitolului 34 din Codul civil al Federației Ruse). Cu toate acestea, în temeiul unui contract de închiriere pentru un vehicul cu echipaj, locatorul nu numai că transferă proprietatea pentru uz temporar, ci oferă de fapt (prin intermediul angajaților săi) servicii pentru gestionarea acestui vehicul. În acest sens, în practică, se pot distinge trei caracteristici cu privire la decontările în cadrul unui astfel de acord:

• în primul rând, părțile stipulează adesea în acord că suma chiriei depinde de modul de utilizare a vehiculului - în special, acordul poate prevedea o sumă mai mare a chiriei pentru excesul de funcționare;

• în al doilea rând, atunci când încheiați un contract, ar trebui să plătiți atentie speciala cu privire la modul în care responsabilitățile pentru suportarea costurilor de plată pentru serviciile membrilor echipajului și costurile aferente exploatare comercială vehicul;

• în al treilea rând, trebuie să vă asigurați că specifică contractul servicii aditionalecă locatorul este obligat să furnizeze (de exemplu, livrarea sau demontarea echipamentelor speciale), iar dimensiunea este clar indicată taxa aditionala pentru aceste servicii.

În plus, întrucât chiria este o sursă de venit pentru locator, el este interesat de faptul că, dacă este posibil, valoarea acestui venit crește. În consecință, întrebarea devine de o importanță deosebită: în ce cazuri se poate modifica (crește) suma chiriei stabilită în acord.

Metode de determinare a cuantumului chiriei

Taxa de închiriere pentru un contract de închiriere de vehicule cu un echipaj poate fi stabilită în două moduri diferite.

1. Chiria este stabilită într-o sumă fixă.

ÎN în acest caz se determină suma exactă de bani care urmează să fie transferată de locatar locatorului în termenele stabilite prin contract.

Exemplu de clauză a contractului de închiriere cu bani fixi

„Locatarul lunar, cel târziu în a 5-a zi a lunii curente (plătite), se transferă în contul curent al Locatorului chirie în valoare de 10.000 de ruble. (zece mii de ruble), inclusiv TVA ”.

2. Cuantumul chiriei se determină utilizând procedura (mecanismul) de calculare stabilită în contract.

În acest caz, chiria este stabilită folosind diverse formule, coeficienți, tarife tarifare sau alte date care constituie un mecanism de determinare a cuantumului chiriei. În special, taxa de închiriere pentru un vehicul poate fi stabilită în funcție de schimbarea cursului de schimb valutar, de numărul de ore de funcționare a vehiculului, de modul de funcționare și chiar de costul serviciilor pe care locatarul le oferă terților. folosind acest vehicul.

Un exemplu de clauză a unui acord privind procedura de calcul al chiriei în funcție de modificările cursului de schimb al valutei străine

„Locatarul lunar, cel târziu în a 5-a zi a lunii curente (plătite), transferă în contul Locatorului chiria în valoare de 1000 USD (o mie de dolari SUA) în ruble la cursul de schimb al Băncii Centrale a Federația Rusă în ziua plății, inclusiv TVA. "

Un exemplu de clauză a unui acord privind procedura de calcul a chiriei, în funcție de costul serviciilor furnizate terților

„Locatarul lunar, cel târziu în a 5-a zi a lunii următoare celei plătite, transferă în contul Locatorului chiria în valoare de 70 la sută din costul biletelor de pasageri vândute în luna precedentă pentru călătoria către vehicul cu motor, cu TVA".

Un exemplu de clauză de acord privind procedura de calcul a chiriei prin determinarea costului utilizării efective a vehiculului

„Chiria pentru utilizarea vehiculului este stabilită la 1000 de ruble. pentru 1 oră de utilizare efectivă, inclusiv TVA ".

Este logic ca locatorul să prevadă un cost crescut al utilizării vehiculului în contract pentru cazurile de exploatare care depășesc standardele stabilite. Acest lucru se datorează faptului că personalul proprietarului care asigură gestionarea și operare tehnică vehiculul nu le poate furniza continuu. Și serviciile care depășesc standardele stabilite (care, desigur, trebuie să fie specificate și în contract) sunt plătite într-o sumă mai mare. Acest cost este, de asemenea, numit supradimensionat.

Un exemplu de clauză de acord privind excesul de chirie pentru utilizarea unui vehicul cu un echipaj

„Chiria pentru utilizarea vehiculului este stabilită la 1000 de ruble. timp de 1 oră, inclusiv TVA. Costul exploatării excesive a vehiculului este de 2000 de ruble. în oră ".

Dacă părțile au încheiat un contract de închiriere a vehiculului cu echipajul, în care plata chiriei este stabilită pe unitate de timp, suma de închiriere va fi plătibilă în timpul utilizării efective a vehiculului. Dacă nu a putut fi folosită de locatar din vina locatorului, atunci în acest caz chiria nu este supusă încasării.

Exemplu practic:curtea de casație a confirmat corectitudinea calculului chiriei pe baza timpului efectiv lucrat de vehicul

Reclamantul (locatorul) a solicitat pârâtului (locatarului) o cerere de încasare a chiriei pentru utilizarea vehiculului cu furnizarea de servicii de administrare și exploatare, precum și dobânzi pentru utilizarea fondurilor altor persoane.

Prima instanță a îndeplinit parțial cererea, colectând chiria numai pentru timpul de utilizare efectivă a vehiculului.

Instanța de apel a confirmat decizia.

Reclamantul a depus o plângere la curtea de casare, în care a solicitat anularea actelor judiciare atacate și adoptarea unui nou act judiciar privind satisfacerea cererilor în în întregime... În opinia reclamantului, concluziile instanțelor conform cărora chiria pentru utilizarea echipamentului ar trebui plătită de locatar pe baza timpului efectiv lucrat la echipamentul dat, precum și dovada faptului că echipamentul nu era pregătit pentru munca era neîntemeiată. Potrivit reclamantului, pârâtul este obligat să plătească chirie pentru toată perioada în care echipamentul este la dispoziția sa și nu numai pentru timpul de funcționare efectivă a vehiculelor.

Curtea de casație a indicat următoarele.

Navele au stabilit că unul dintre vehicule ( macara turn) inculpatul nu l-a folosit efectiv, deoarece nu a fost prevăzut cu un cablu de intrare și echipajul, nu a fost instalat un dulap electric pentru conectarea cablului. Prin urmare, cererea de încasare a chiriei pentru acest vehicul nu este supusă satisfacției.

Chiria pentru celălalt vehicul a fost percepută în funcție de numărul de ore lucrate de echipament. Calculul chiriei pe baza orelor efectiv lucrate corespunde obiectivelor contractului de închiriere a vehiculului cu echipajul - acest obiectiv este munca echipamentului.

Pe baza celor de mai sus, instanța de casare a lăsat neschimbate actele judiciare contestate, iar apelul de casare - respins (rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Siberia de Vest din 7 decembrie 2010 în dosarul nr. A70-3501 / 2010).

Modalități de creștere și indexare a chiriei

Părțile pot modifica suma chiriei în orice moment prin încheierea unui acord suplimentar la contractul de închiriere. Cu toate acestea, chiriașul poate să nu fie de acord cu oferta proprietarului de a încheia un astfel de acord.

Prin urmare, este logic să se includă în text condițiile contractului în avans, datorită cărora contractul de leasing va rămâne profitabil pentru locator. Acest lucru se poate face în mai multe moduri.

În primul rând, să stabilească chiria nu într-o sumă fixă, ci sub forma unei formule (în funcție de rata inflației, cursul valutar etc.). În acest caz, suma pe care o primește proprietarul se va modifica automat (de exemplu, indexată pentru inflație). Plusul este că, din punct de vedere formal, condiția acordului privind procedura de calcul a chiriei va rămâne neschimbată. Aceasta înseamnă că nu va fi supusă restricțiilor privind modificarea sumei chiriei.

În al doilea rând, să prevadă în contract că de la o astfel de dată (sau în astfel de condiții) locatorul poate crește unilateral suma chiriei, adică fără consimțământul locatarului.

Un exemplu al termenilor unui acord privind posibilitatea creșterii chiriei unilateral

„Locatorul are dreptul de a schimba unilateral suma chiriei nu mai mult de o dată pe an, fără a se adresa instanței de judecată, notificând chiriașului cu cel puțin 30 (treizeci) de zile calendaristice în avans.”

În acest caz, este necesar să se utilizeze formularea cea mai clară și detaliată, în special pentru a prescrie următoarele în contract.

1. În ce cazuri este posibilă o astfel de modificare a chiriei (de exemplu, la un an după încheierea contractului cu o rată anuală a inflației de 7% sau mai mult).

2. Procedura pentru ca locatorul să își exercite dreptul la o majorare a chiriei (de exemplu, proprietarul trimite o notificare chiriașului, care conține informații despre majorarea chiriei și în ce sumă).

3. Procedura de notificare a chiriașului despre acest lucru (de exemplu, prin poștă recomandată cu confirmare de primire sau personal către angajatul chiriașului, semnată la biroul chiriașului).

4. Din ce moment condiția chiriei va fi considerată modificată (de exemplu, după ce a trecut o lună după ce chiriașul a primit notificarea).

Dacă acest lucru nu se face, instanța, în cazul unui litigiu, poate decide că părțile nu au prevăzut dreptul de a schimba dimensiunea unilateral, ci doar posibilitatea de a încheia un acord în viitor pentru a modifica această dimensiune.

Sfat: Este posibil ca locatarul să nu fie de acord cu includerea unei astfel de clauze în contractul de închiriere, deoarece în mod clar nu este în interesul locatarului. În astfel de cazuri, puteți recomanda locatorului să ofere mai mult omologului său opțiune soft condiții pentru creșterea prețului de închiriere. De exemplu, clauza acordului privind posibilitatea creșterii chiriei de către locator unilateral poate fi completată cu condiția ca suma chiriei să poată fi modificată cu cel mult o anumită sumă în termeni procentuali: „... dar nu mai mult de 5%. " În acest caz, șansele de a încheia un acord cu contrapartea vor fi semnificativ mai mari, deoarece relația dintre părți va deveni mai sigură.

În al treilea rând, este necesar să se prescrie în contract că de la o astfel de dată chiria crește cu atât de mult fără nicio notificare din partea locatorului locatarului.

Un exemplu de clauză contractuală pentru o creștere "automată" a chiriei fără nicio notificare de la locator către locatar

„În primul an după încheierea acestui acord, chiria este stabilită la 50.000 de ruble. La sfârșitul primei an calendaristic valabilitatea acordului, suma chiriei este mărită la 70.000 de ruble. "

Condiția privind dreptul de a rezilia contractul din cauza plății cu întârziere a chiriei

În cazul în care locatarul nu plătește chiria de mai mult de două ori la rând în perioada specificată în contract (expresia „mai mult de două ori la rând” înseamnă de fapt de cel puțin trei ori), locatorul are dreptul de a cere încetarea timpurie contracte de închiriere în instanță (partea 3 a articolului 619 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietarul își poate proteja suplimentar interesele dacă îl convinge pe chiriaș să includă în leasing o condiție ca proprietarul să poată solicita rezilierea contractului chiar și în cazul unei întârzieri unice în plata chiriei. Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă a confirmat că astfel de condiții nu contravin legii (clauza 26 a scrisorii de informare nr. 66).

Contract de leasing ( arendă de proprietate) reglementează relația juridică dintre locatar și locator în timpul transferului de proprietate și îi protejează în caz de neplată a uneia dintre părți. Prin urmare, este foarte important să stabiliți corect în contract toate condițiile necesare... Vor fi trei articole despre arendă. În ele, specialiștii 1C: ITS vă vor spune despre capcanele care există la încheierea și executarea unui contract și despre cum să le ocoliți fără să vă pierdeți. Vor fi luate în considerare atât aspectele juridice, cât și cele fiscale ale contractului. Primul articol va analiza în detaliu condițiile pentru încheierea unui contract de închiriere aceeași valoare pentru ambele părți la contract. În următoarele două articole, vom vorbi despre consecințele fiscale ale încheierii acestui acord pentru proprietar și chiriaș.

Ce este un contract de închiriere și în ce formă ar trebui încheiat?

În cadrul unui contract de închiriere, o parte (locatorul) transferă proprietatea celeilalte părți (locatarul) pentru o taxă pentru deținerea și utilizarea temporară sau pentru uz temporar (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). În același timp, transferul dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți către locatar nu are loc, cu excepția cazurilor în care contractul prevede dreptul de răscumpărare.

Dacă acordul nu prevede plata pentru utilizarea proprietății, atunci un astfel de acord este recunoscut ca contract de împrumut (utilizarea gratuită a proprietății). Această vedere relațiile juridice sunt guvernate de normele capitolului 36 din Codul civil al Federației Ruse.

Regulile referitoare la contractul de leasing sunt aplicate doar parțial în acest caz.

În temeiul unui contract de închiriere, proprietarul poate fi proprietarul proprietății sau un alt proprietar legal, pe care proprietarul sau legea l-a autorizat să închirieze această proprietate (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, o persoană care are o procură în numele proprietarului pentru dreptul de a închiria proprietatea poate fi locator.

Orice cetățean capabil, antreprenor individual sau persoană juridică poate fi chiriaș.

Legea vă permite să încheiați un contract de închiriere oral, dar în majoritatea cazurilor se folosește o formă scrisă, deoarece vă permite să fiți de acord mai îndeaproape asupra tuturor condițiilor contractului și exclude multe dezacorduri între părți în procesul executării acestuia.

Contractul de închiriere constă din scris, dacă:

• termenul acordului este mai mare de un an (clauza 1 a articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse);
• una dintre părțile la contract este o persoană juridică (clauza 1 a articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse);
• obiectul contractului este o clădire sau o structură (clauza 1 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse);
• obiectul contractului este un vehicul cu echipaj (articolul 633 din Codul civil al Federației Ruse).

Trebuie să înregistrez un contract de leasing?

Contractul de închiriere este obligatoriu înregistrare de statdacă obiectul contractului de închiriere este un imobil sau o întreprindere (clauza 2 a art. 609, art. 658 din Codul civil al Federației Ruse).

Există excepții de la această regulă. De exemplu, deținuții pentru o perioadă mai mică de un an nu sunt supuși înregistrării de stat (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 2 a articolului 26 din Codul funciar al Federației Ruse):

• contracte de închiriere și subînchiriere pentru terenuri;
• contracte de închiriere pentru clădiri sau structuri.

În ceea ce privește contractele de închiriere pentru un vehicul cu și fără echipaj, legea prevede, de asemenea, că acestea nu sunt supuse înregistrării de stat (articolele 633, 643 din Codul civil al Federației Ruse).

Legea civilă nu rezolvă problema dacă este necesar să se înregistreze un contract de închiriere pentru spațiile nerezidențiale.

Pe de o parte, toate spațiile nerezidențiale fac parte din clădiri și structuri și, pe de altă parte, nu sunt listate direct împreună cu aceste obiecte.

Această problemă a fost clarificată numai în Scrisoarea de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din data de 01.06.2000 nr. 53. Potrivit arbitrilor, contractele de închiriere spații nerezidențiale se aplică aceleași reguli ca și contractele de închiriere pentru clădiri și structuri. Prin urmare, un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale trebuie înregistrat numai dacă este încheiat pentru un an sau mai mult.

De asemenea, Scrisoarea informativă a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001 nr. 59 explică următoarele: dacă se încheie un contract de închiriere imobiliară pentru o perioadă de 11 luni, dar condițiile prevăd prelungire automată pentru aceeași perioadă, atunci un astfel de acord nu trebuie înregistrat.

Care este subiectul și obiectul contractului?

Într-un contract de închiriere, ar trebui să se facă distincția între subiect și obiectul contractului.

Obiectul acordului îl constituie obligațiile părților de a transfera proprietatea și de a o folosi în conformitate cu termenii acordului, precum și de a plăti o taxă pentru o astfel de utilizare.

Pentru a determina obiectul contractului de închiriere, este necesar să se definească în mod clar caracteristicile proprietății închiriate.

Obiectele contractului de închiriere pot fi (clauza 1 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse):

• terenuri și alte obiecte naturale izolate;
• întreprinderi și alte complexe imobiliare;
• clădiri și construcții;
• echipamente;
• vehicule;
• alte lucruri.

Pentru ca leasingul să fie recunoscut ca încheiat, acesta ar trebui să conțină date care să vă permită să determinați ce proprietate urmează să fie transferată locatarului.

Dacă nu există astfel de date în contract, condiția referitoare la obiect este recunoscută ca fiind inconsistentă, iar contractul nu este încheiat (clauza 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, în contract este necesar să se indice cât mai exact posibil caracteristicile definite individual ale proprietății care îl caracterizează.

Astfel de date privind proprietatea includ (rezoluția FAS a districtului Volga din 16.12.2009 în cazul nr. A65-13380 / 2009):

• amplasarea sa în raport cu alte obiecte;
• pătrat, specificații;
• alte atribute care individualizează obiectul.

De asemenea, va fi util să indicați adresa, caracteristicile tehnice ale proprietății, tipul de utilizare permisă (pentru teren).

După cum arată analiza practicii judiciare, părțile componente ale unui lucru nu pot fi închiriate. De exemplu:

un element structural separat al clădirii (acoperiș, perete etc.) (clauza 1 din 11.01.2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”);

o parte a liniei de cablu (rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din 17 iulie 2007 în cazul nr. A55-12242 / 06-33).

Cum se specifică durata contractului?

Termenul contractului de închiriere indică perioada de timp în care chiriașul are dreptul să folosească lucrul închiriat și este obligat să plătească chiria pentru aceasta. În conformitate cu articolul 1 alineatul (1) din Codul civil al Federației Ruse, termenul de închiriere este stabilit de părți în acord.

Durata contractului poate fi determinată:

• data calendaristică;
• expirarea unei perioade de timp calculate în ani, luni, săptămâni, zile sau ore;
• o indicație a unui eveniment care trebuie să se producă inevitabil.

Ar trebui făcută o distincție între durata contractului de închiriere în sine și durata contractului. Adesea aceste date nu coincid. De exemplu, proprietatea închiriată poate fi transferată locatarului (clauza 2 a articolului 425, clauza 3 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse):

• înainte de semnarea contractului de închiriere;
• înainte de înregistrarea de stat a contractului, când este necesară o astfel de înregistrare.

În aceste cazuri, dacă există un acord între părți, drepturile și obligațiile acestora (inclusiv obligația de a plăti chirie) se pot aplica și perioadei anterioare semnării sau înregistrării de stat a acordului.

În practică, există două tipuri de dispute cu privire la plata chiriei: dacă proprietatea este utilizată înainte de încheierea contractului sau după expirarea acestuia, sau proprietatea nu este utilizată, dar contractul este încă valabil.

Dacă proprietatea este utilizată în perioada anterioară înregistrării de stat a contractului, atunci este necesar să se stabilească dacă a existat un acord cu privire la utilizarea proprietății în această perioadă. Un astfel de acord poate rezulta direct din termenii contractului sau poate urma din alți termeni. Dacă există un acord, atunci chiria se plătește pentru întreaga perioadă de utilizare a proprietății (rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Est din 15.06.2011 nr. F02-2137 / 11 în cazul nr. A33-13835 / 2010).

În cazul în care contractul este reziliat, dar chiriașul nu a returnat proprietatea, atunci el este obligat și la plata chiriei pentru întreaga perioadă de întârziere (clauza 38 a Scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă a 11 ianuarie 2002 nr. 66). Acest lucru se datorează faptului că rezilierea contractului de leasing nu implică încetarea obligației chiriașului de a plăti chiria dacă proprietatea nu este returnată locatorului.

Într-o situație în care contractul de închiriere este încă valabil, dar proprietatea a fost returnată, locatarul este obligat, de asemenea, să plătească plățile chiriei înainte de încetarea contractului de închiriere (clauza 13 a Scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66).

Vă rugăm să rețineți că, în conformitate cu articolul 2 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse, dacă după expirarea contractului de închiriere, locatarul continuă să folosească proprietatea închiriată, iar locatorul nu se opune acestui lucru, considerat reînnoit automat în aceleași condiții pe termen nedefinit.

Un acord este recunoscut ca încheiat pentru o perioadă specificată numai dacă termenul este inclus în textul său. Dacă nu există o astfel de condiție în contract, aceasta se consideră încheiată pe o perioadă nedeterminată. Un astfel de acord are unele caracteristici ale procedurii de încetare a acestuia.

Deci, de exemplu, dacă termenul contractului nu a fost stabilit, pe baza articolului 610 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse, oricare dintre părți se poate retrage din contract în orice moment, dar trebuie să anunțe cealaltă petreceți acest lucru cu cel puțin o lună înainte. Dacă proprietatea este închiriată, perioada de avertizare este de trei luni. Respectarea acestor termene de către părți este obligatorie dacă acordul nu prevede alte perioade de avertizare.

Pentru unele tipuri de închiriere (de exemplu, un contract de închiriere (articolul 627 din Codul civil al Federației Ruse)) și tipuri de bunuri închiriate (de exemplu, suprafețe forestiere (clauza 3 a articolului 72 din Codul forestier al Federației Ruse) ), corpuri de apă (articolul 14 din Codul apelor din Federația Rusă)), legea poate stabili durata maximă a contractului de închiriere. În aceste cazuri, contractul este reziliat la expirare termen maxim... În cazul în care părțile au convenit în contract pentru o perioadă care depășește maximul, contractul este valabil și până la expirarea perioadei maxime (clauza 3 a articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Cum stabilesc chiria?

Trebuie avut în vedere faptul că, pe baza clauzei 12 din Scrisoarea de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”, chiria nu poate consta în totalitate din plăți de utilități, deoarece, în acest caz, chiriașul nu obține niciun beneficiu din arendarea proprietății, ceea ce contravine naturii plătite a arendei.

Deci, am luat în considerare problemele comune părților care sunt importante de evidențiat în contractul de închiriere.

În numărul următor vom lua în considerare aspectele practice ale executării contractului din punctul de vedere al locatorului.

Toate informațiile furnizate sunt disponibile în sistemul ITS PROF din Manualul privind relațiile contractuale din secțiunea „Suport juridic”.

Plăți de chirie la chiriaș

Contractul de închiriere este unul dintre cele mai solicitate contracte încheiate de organizații și antreprenori individuali în implementare activități de afaceri pe teritoriul Federația Rusă... Relevanța contractului de leasing se datorează posibilității de a obține profit fără a înstrăina toate drepturile, limitată la transferul drepturilor de proprietate și (sau) la utilizarea. Unii antreprenori au suprafețe libere neocupate de producție, ceea ce poate aduce beneficii economice suplimentare dacă sunt prevăzute pentru utilizare temporară. Altele, dimpotrivă, preferă să utilizeze această proprietate sau aceea ca locatar. Astfel, este mai convenabil pentru unii antreprenori să achiziționeze bunuri imobile, bunuri mobile în proprietate, în timp ce alții le iau spre închiriere. În acest articol vom vorbi despre contabilitate plăți de leasing chirias.

Înainte de a continua cu subiectul articolului, să ne reamintim cititorilor câteva dispoziții de drept civil cu privire la plățile de închiriere.

Principala obligație a locatarului în temeiul articolului 614 Cod Civil Din Federația Rusă (în continuare - Codul civil al Federației Ruse) este plata la timp a chiriei pentru utilizarea proprietății în sumă și termeni, prevăzute de contract arendă.

Chiria este stabilită sub forma:

- definit într-o sumă fixă \u200b\u200bde plăți efectuate periodic sau la un moment dat;

- cota stabilită de produse, fructe sau venituri primite ca urmare a utilizării bunului închiriat;

- furnizarea anumitor servicii de către locatar;

- transferul de către locatar către locator a lucrului stipulat prin contract în proprietate sau arendă;

- impunerea locatarului a costurilor de îmbunătățire a bunului închiriat prevăzute de contract.

Într-un contract de închiriere, părțile pot prevedea o combinație diferită a formelor de chirie de mai sus sau a altor forme de plată pentru chirie.

Cel mai adesea, chiria este stabilită de părțile la contractul de închiriere sub formă de plăți fixe efectuate periodic sau la un moment dat.

În baza unui contract de închiriere, mai multe obiecte pot fi transferate simultan, în timp ce chiria poate fi stabilită atât pentru toate bunurile transferate pentru închiriere în ansamblu, cât și pentru fiecare obiect separat. Vă recomandăm să stabiliți chiria pentru fiecare obiect închiriat separat, ceea ce va evita posibilele dezacorduri între părțile la contract.

Condițiile pentru efectuarea chiriei sunt stabilite prin contract, iar părțile pot prevedea orice procedură pentru efectuarea acesteia: lunar, trimestrial, o dată pe an, prin efectuarea unei plăți în avans sau cu o plată amânată.

Suma chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele stipulate în contract, dar nu mai des de o dată pe an, care este stabilit de articolul 3 alineatul (3) din Codul civil al Federației Ruse. În același timp, dimensiunea chiriei se poate schimba atât în \u200b\u200bsus, cât și în jos.

Locatarul are dreptul să ceară o reducere a chiriei în cazul:

- dacă, din cauza circumstanțelor pentru care nu este responsabil, condițiile de utilizare prevăzute de contractul de închiriere sau starea proprietății s-au deteriorat semnificativ;

- dacă locatorul a încălcat condițiile de revizie bunuri închiriate;

- dacă locatorul nu l-a avertizat pe chiriaș cu privire la drepturile terților asupra proprietății la încheierea unui contract de închiriere.

În cazul unei încălcări semnificative de către chiriaș a condițiilor de plată a chiriei, locatorul, îndrumat de paragraful 5 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, are dreptul să solicite de la el plata anticipată a chiriei în termenul stabilit de locator. În acest caz, locatorul nu are dreptul să solicite plata anticipată a chiriei pentru mai mult de două mandate consecutive.

Plăți de leasing în contabilitate.

Dacă locatarul folosește proprietatea închiriată pentru a desfășura activități legate de fabricarea și vânzarea de produse, cumpărarea și vânzarea de bunuri, cu efectuarea muncii și furnizarea de servicii, atunci suma chiriei este inclusă în costul tipuri comune activități (clauza 5 din PBU 10/99 „Cheltuieli ale organizației”, aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 mai 1999 nr. 33n „Cu privire la aprobarea Regulamentelor contabile” Cheltuieli ale organizației „PBU 10/99” (în continuare - PBU 10/99 „Cheltuieli organizații ")).

Clauza 18 din PBU 10/99 „Cheltuielile unei organizații” stabilește că cheltuielile sunt recunoscute în perioada de raportare în care au avut loc, indiferent de momentul plății efective a fondurilor și a altor forme de implementare (asumarea certitudinii temporare a faptelor activității economice). Cu alte cuvinte, chiriașul trebuie să înregistreze chiria în perioada la care se referă.

În contabilitatea locatarului, suma chiriei este reflectată în următoarele intrări:

Debit 20, 23, 25, 26, 44 Credit 60, 76 - reflectă suma chiriei prezentată de locator;

Debit 19 Credit 60,76 - se reflectă suma TVA prezentată de locator;

Debit 60, 76 Credit 51 - suma chiriei a fost transferată locatorului.

Plăți de chirie în contabilitate fiscală.

Plățile de leasing pentru bunurile închiriate în scopul impozitării profiturilor, în conformitate cu articolul 264 paragraful 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, se referă la alte cheltuieli asociate cu producția și vânzarea.

Pentru confirmarea documentară a costurilor plății plății chiriei, sunt necesare documente, întocmite în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse, inclusiv un contract de închiriere încheiat în conformitate cu cerințele Codului civil al Federației Ruse, un act de acceptare și transfer al proprietății închiriate, documente care confirmă plata plăților chiriei. În același timp, nu este necesară încheierea lunară a actelor de servicii prestate în temeiul unui contract de închiriere în scopul confirmării documentare a cheltuielilor sub formă de plăți de închiriere. Această afirmație este adevărată, cu excepția cazului în care rezultă altfel din termenii tranzacției. O poziție similară este prezentată în Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 9 noiembrie 2006 nr. 03-03-04 / 1/742. Scrisoarea mai spune că plățile de leasing sunt incluse în alte cheltuieli, cu condiția ca proprietatea închiriată să fie folosită pentru activități antreprenoriale.

Cheltuielile care sunt fixate condiționat (inclusiv facturile la utilități), în scopuri de impozitare pe profit, în conformitate cu articolul 272 paragraful 3 al 7 din Codul fiscal al Federației Ruse, pot fi contabilizate în luna în care sunt primite documentele care confirmă aceste cheltuieli, cu condiția ca ordinul se reflectă în politica contabilă a organizației. O poziție similară este prezentată în Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 6 septembrie 2007 nr. 03-03-06 / 1/647. Vă recomandăm să alegeți momentul contabilizării cheltuielilor în politica fiscală a chiriașului.

În cazul în care contractul de leasing prevede un calendar inegal al plăților de leasing, atunci, conform poziției departamentului financiar dată în Scrisori din 17 aprilie 2009 nr. 03-03-06 / 1/258 și din 15 octombrie 2008 nr. 03-03-05 / 131, plățile nu pot fi recunoscute ca o cheltuială liniară, dar în conformitate cu graficul plăților de leasing.

Instanțele aderă la o opinie similară, după cum reiese din Rezoluția FAS din districtul Ural din 16 decembrie 2008 nr. 09-9466 / 08-С3 în cazul nr. 76-4062 / 08.

Trebuie remarcat faptul că anterior oficialii au indicat că cheltuielile pentru plata plăților chiriei sunt recunoscute în contabilitatea fiscală ținând cont de principiul recunoașterii egale a veniturilor și cheltuielilor, indiferent de plata efectivă a acestora. În acest caz, încheierea lunară a actelor de servicii prestate în temeiul unui contract de închiriere nu este necesară. Această poziție a fost prevăzută în Scrisorile Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 17 aprilie 2007 nr. 03-03-06 / 1/248, din 6 februarie 2007 nr. 03-03-06 / 1/59, din 10 noiembrie 2006 nr. 03-03 -04/1/752, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 22 septembrie 2008 nr. 20-12 / 089128

Nu este neobișnuit ca părțile să încheie un contract preliminar de închiriere pentru clădiri înainte ca proprietarul să formalizeze proprietatea asupra clădirii. Specialiștii Serviciului Fiscal Federal pentru orașul Moscova, într-o Scrisoare din 5 octombrie 2006 nr. 20-12 / 87641, au atras atenția asupra faptului că acordul preliminar de închiriere nu conține principalele caracteristici ale unui contract de închiriere stabilit de Codul civil al Federației Ruse (transferul de către locator (proprietar) a proprietății către locatar pentru posesie și utilizare temporară) pentru o taxă), prin urmare, un astfel de acord nu poate fi considerat un contract de închiriere încheiat în conformitate cu legislația Federației Ruse. În consecință, costurile suportate în conformitate cu un astfel de acord nu pot fi tratate în scopuri de impozit pe venit ca plăți de închiriere pentru proprietatea închiriată. Un punct de vedere similar este prezentat în Scrisorile Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 10 aprilie 2009 nr. 03-03-06 / 1/230, din 4 februarie 2009 nr. 03-03-06 / 2/16, din 30 iulie 2008 nr. 03-03 -06/2/99. Singura cale de ieșire pentru locatar în această situație este înlocuirea calificării plăților în baza unui contract preliminar de închiriere de la plățile de închiriere la plățile pentru achiziționarea de către chiriaș a drepturilor de proprietate - drepturile de închiriere în cadrul unui contract de închiriere viitor.

Conform Scrisorii Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 12 iulie 2006 nr. 03-03-04 / 2/172, consolidarea legislativă a înregistrării obligatorii a drepturilor asupra proprietăților imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta determină numai drepturile și obligațiile părților în temeiul acordului și are scopuri care nu țin de probleme de impozitare și absența înregistrarea de stat a drepturilor în temeiul contractelor de închiriere nu afectează procedura de contabilizare a plăților de închiriere la calcularea impozitului pe profit. Este destul de riscant să folosiți această scrisoare, deoarece afirmă în continuare că costurile contractelor care nu au fost încheiate în modul prescris nu pot fi luate în considerare la reducerea bazei de impozitare pentru impozitul pe profit ca costuri documentare neconfirmate.

Conform Scrisorilor Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 17 februarie 2006 nr. 03-03-04 / 3/3, din 12 iulie 2006 nr. 03-03-04 / 2/172 și din 1 noiembrie 2005 nr. 03-03-04 / 1 / 325, dacă, în conformitate cu articolul 2 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse, termenii acordului sunt prelungiți pentru perioada din momentul în care obiectul leasingului este transferat către un potențial locatar, atunci se iau plățile de leasing în baza unui acord înregistrat sau înregistrat de stat pentru a reduce baza de impozitare a impozitului pe profit din momentul primirii obiect pentru utilizare.

Dacă în contractul de închiriere nu există o prelungire a termenelor sale pentru perioadele trecute, atunci cheltuielile sub formă de plăți de chirie pentru această perioadă nu pot fi luate pentru a reduce profitul impozabil din momentul transferului unei astfel de proprietăți. În Rezoluția districtului FAS Nord-Vest din 21 aprilie 2006 privind cazul nr. A56-24327 / 2005, se spune că contabilitatea plăților de leasing în cheltuieli în scopuri fiscale nu este asociată cu prezența înregistrării de stat a contractului de închiriere, și în Rezoluția FAS a districtului oriental îndepărtat din 14 februarie 2007, în cazul nr. F03-A59 / 06-2 / 5389, se indică faptul că încălcarea legislației civile nu afectează impozitarea, deoarece nu există nicio prevedere pentru dependența costurilor de valabilitatea contractului de închiriere, ci este necesară doar o justificare economică.

Conform clauzei 9 din Scrisoarea de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001 nr. 59 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea legii federale„ Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta ”, acordul părților cu privire la modificarea cuantumului chiriei pentru persoanele înregistrate contractul de închiriere este, de asemenea, supus înregistrării de stat. Dar, în Scrisoarea Serviciului Federal de Impozite al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 12 aprilie 2006 nr. 20-12 / 29001, se indică faptul că acordul părților privind modificarea costului chiriei pentru imobiliare, în plus față de contractul principal de închiriere, nu este atribuit de legislația actuală actului de modificare a drepturilor la această proprietate, iar suma chiriei nu este o condiție, dacă nu este îndeplinită, contractul de închiriere imobiliară poate fi considerat ca neîncheiat. Și totuși, în conformitate cu Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 5 august 2005 nr. 03-03-04 / 4/34, plățile de leasing efectuate pe baza unui acord suplimentar al părților privind modificarea cantității de chirie specificate de acestea în contractul de închiriere sunt supuse includerii la compunerea altor cheltuieli în conformitate cu paragraful 10 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, sub rezerva validității și confirmării acestora de către documentele primare relevante după înregistrarea de stat a acordului menționat. O concluzie similară este conținută în Scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 28 martie 2008 nr. 20-12 / 030173.

Cheltuielile organizației de leasing sub formă de chirie în temeiul unui contract pentru o perioadă mai mică de un an, inclusiv atunci când acest acord este prelungit pentru o perioadă mai mică de un an, pot fi luate în considerare în scopuri de impozitare pe profit. Dacă un contract de închiriere pentru bunuri imobile, încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, se prelungește pentru o perioadă mai mică de un an, contract specificat închirierea nu necesită înregistrare de stat. În acest caz, contractul poate fi prelungit prin încheierea unui nou contract sau automat pe baza contractului inițial la sfârșitul termenului de închiriere și în absența unei declarații a uneia dintre părți pentru a refuza reînnoirea contractului. Această concluzie este confirmată de paragraful 10 al scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001 nr. 59. Același punct de vedere este prezentat în Scrisorile Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 14 aprilie 2009 nr. 03-03-06 / 1/241, din 7 aprilie 2009 Nr. 03-03-06 / 1/226, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din data de 18 februarie 2008 Nr. 20-12 / 015152.3, din data de 18 octombrie 2006 Nr. 20-12 / 92230. Termenul „reînnoire” al contractului de leasing este prevăzut în ultima scrisoare și poate fi utilizat în scopuri fiscale.

În același timp, în Scrisoarea din 18 septembrie 2009 nr. 03-03-06 / 2/174, departamentul financiar a indicat necesitatea înregistrării de stat a unui contract de închiriere prelungit dacă, ca urmare a prelungirii, termenul total de închiriere se dovedește a fi mai mare de un an. O opinie similară a fost exprimată de Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse în scrisori din 24 mai 2010 nr. ШС-37-3 / [e-mail protejat] și din 13 iulie 2009 nr. 3-2-06 / 76.

Dacă termenul de leasing nu este specificat în acord și acordul este considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată, atunci, conform Scrisorilor Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 7 aprilie 2009 nr. 03-03-06 / 1/226, FTS al Federației Ruse din 24 mai 2010 nr. ШС-37 -3 / [e-mail protejat], Al Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 22 martie 2006 nr. 20-12 / 22181, acest contract de închiriere nu necesită înregistrare de stat și cheltuielile organizației în cadrul unui contract de închiriere pentru spații încheiate în stabilite prin lege comandă, poate fi luată în considerare în scopuri de impozitare pe profit.

Să presupunem că o organizație închiriază spații nerezidențiale pentru birou pe baza unui contract de închiriere încheiat pentru 11 luni, conform căruia acordul este considerat reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată. După expirarea contractului de închiriere, chiriașul continuă să folosească sediul, iar proprietarul nu se opune acestui lucru. Poate o organizație să ia în considerare cheltuielile de închiriere în scopuri fiscale după 11 luni fără a înregistra un contract de închiriere? Răspunsul la această întrebare este dat în Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 14 aprilie 2009 nr. 03-03-06 / 1/241. Scrisoarea spune că cheltuielile organizației în cadrul unui contract de închiriere încheiat în conformitate cu procedura stabilită de lege pot fi luate în considerare în scopuri de impozitare pe profit.

Dar, cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că un astfel de mecanism de extindere prezintă riscuri semnificative și atunci când se încheie contracte pe termen lung este necesară înregistrarea de stat.

Cheltuielile organizației sub formă de chirie pentru terenul pe care se află structurile utilizate în scopul generării de venituri, în perioada de la data înregistrării de stat a proprietății imobilelor până la data înregistrării de stat a reînnoirii contractelor de închiriere pentru terenul pe care se află aceste structuri, în scopuri de impozitare pe profit, puteți să ia în considerare ca alte cheltuieli legate de producție și (sau) vânzare, în funcție de metoda de recunoaștere a cheltuielilor utilizate de organizație în scopul impozitării profiturilor. Acest punct de vedere este prezentat în Scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 25 decembrie 2006 nr. 20-12 / 115082. În ciuda faptului că această abordare nu se bazează în totalitate pe legislație, pare destul de logic.

În cazul în care amânarea punerii în funcțiune a bunului primit pentru închiriere se datorează necesității aducerii acestuia într-o stare adecvată pentru utilizare, atunci plățile de leasing pentru proprietatea specificată înainte de a fi pus în funcțiune pot fi incluse în cheltuieli în scopuri de impozitare pe profit. Un punct de vedere similar este prezentat în Scrisorile Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 7 martie 2008 nr. 03-03-06 / 1/160, din 21 noiembrie 2008 nr. 03-03-06 / 1/646, din 25 iunie 2007 nr. 03-03 -06/1/397. Astfel de concluzii sunt făcute de arbitri: Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Nord-Vest din 15 decembrie 2008 în cazul nr. A05-2964 / 2008.

În conformitate cu articolul 264 alineatul (1) paragraful 34 din Codul fiscal al Federației Ruse, ca cheltuieli pentru pregătirea și dezvoltarea de noi industrii, ateliere și unități, cheltuieli sub forma închirierii de bunuri imobiliare, precum și cheltuieli generate în perioada de închiriere a unei astfel de proprietăți (reparații, întreținere și protecție), efectuată de organizația de leasing înainte de data începerii utilizării efective a imobilelor, organizația de leasing are dreptul să ia în considerare profiturile organizațiilor în scopuri fiscale. Această poziție este prezentată în Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 20 august 2007 nr. 03-03-06 / 2/155.

Rețineți că, în scopul impozitării profiturilor, locatarul poate lua în considerare costurile asociate achiziționării produselor de curățare pentru spațiile închiriate (pungi de gunoi, bureți, dezinfectanți etc.), dacă contractul de închiriere prevede că întreținerea (curățarea) spațiilor închiriate se efectuează direct de către locatar. Un punct de vedere similar este prezentat în Scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 6 octombrie 2006 nr. 20-12 / 89121.1.

Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel pentru închirierea unui vehicul fără echipaj, locatarul suportă costurile de întreținere a vehiculului închiriat, asigurarea acestuia, precum și costurile care decurg din legătură cu funcționarea acestuia. Având în vedere cele de mai sus, costurile organizației suportate în temeiul unui contract de închiriere a vehiculului încheiat cu persoana naturala, inclusiv costul achiziționării combustibilului (combustibili și lubrifianți) pentru a asigura munca mașina asta pe baza kilometrajului real al mașinii (luând în considerare consumul real de combustibil (combustibili și lubrifianți) în scopuri de producție și costul achiziționării acestuia), precum și costul achiziționării pieselor de schimb pot fi luate în considerare la calcularea bazei de impozitare pentru impozitul pe venit. Un punct de vedere similar este prezentat în Scrisorile Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 29 noiembrie 2006 nr. 03-03-04 / 1/806 și din 2 octombrie 2006 nr. 03-05-01-04 / 277.

Dacă contractul de închiriere prevede obligația locatarului de a plăti pentru efectiv consumat utilități și servicii de comunicații, locatarul include în alte cheltuieli cheltuielile legate de plata facturilor de utilități aferente localurilor (clădirilor) primite în leasing, precum și a mijloacelor de comunicare utilizate de locatar în activitățile sale. Aceste costuri trebuie documentate prin facturi emise către locator de către organizația de furnizare a energiei electrice sau operatorul de comunicații și care să reflecte furnizarea efectivă de energie (apă) sau furnizarea de servicii telefonice. Această poziție, extrem de periculoasă pentru chiriaș, este prezentată în Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 30 ianuarie 2008 nr. 03-03-06 / 2/9. Singura soluție această problemă este calificarea intermediară a contractului.

Și ultimul lucru care trebuie spus. Nu trebuie uitat că, în conformitate cu articolul 288 din Codul civil al Federației Ruse, plasarea producției industriale în clădiri rezidențiale nu este permisă. După cum sa menționat în Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 10 noiembrie 2006 nr. 03-05-01-04 / 310, plasarea de către proprietar în sediile sale rezidențiale a întreprinderilor, instituțiilor, organizațiilor este permisă numai după transferul acestor sedii în sedii nerezidențiale. Adică, apartamentul nu poate fi folosit ca birou până nu este scos din fondul locativ. În consecință, plățile chiriei nu se reduc baza impozabilă privind impozitul pe profit.

4.2.7. Plățile de leasing pentru proprietatea închiriată, inclusiv plățile de leasing Aici trebuie să acordați atenție faptului că, în legătură cu închirierea spațiilor, pentru a accepta plățile de utilități ca parte a acestor cheltuieli, trebuie să aveți facturi pentru plata contractului de leasing