Dacă contractul de închiriere prevede o perioadă de valabilitate. Termenul de închiriere și termenul de închiriere

1. Contractul de închiriere se încheie pe o perioadă determinată prin contract.

(2) În cazul în care termenul de închiriere nu este specificat în contract, contractul de închiriere se consideră a fi încheiat la termen nedeterminat.

În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul de a se retrage din contract în orice moment, notificând despre aceasta celeilalte părți cu o lună înainte, iar în cazul închirierii unui imobil, cu trei luni înainte. O lege sau un acord poate stabili o perioadă diferită de avertizare cu privire la încetarea unui contract de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată.

3. Legea poate stabili termenele maxime (limitative) ale contractului pt anumite tipuriînchiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți. În aceste cazuri, dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract și nici una dintre părți nu a reziliat contractul înainte de expirarea termenului legal, contractul se reziliază la expirarea termenului.

Contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mare de statutar termenul se consideră a fi închis pe o perioadă egală cu termenul.

Comentariu la art. 610 din Codul civil al Federației Ruse

1. Termenul din contractul de închiriere, ca și în alte contracte, în conformitate cu art. 190 din Codul civil al Federației Ruse este determinată de o dată calendaristică sau de expirarea unei perioade de timp, care se calculează în ani, luni, săptămâni, zile sau ore, precum și o indicație a unui eveniment care trebuie să apară în mod inevitabil . Determinarea termenului acordului prin indicarea unui eveniment, a cărui apariție nu este inevitabilă, indică faptul că condiția privind termenul acordului este inconsecventă, în special condițiile pentru începerea reconstrucției, construcției, lichidării unui contract juridic. entitate etc. (de exemplu, Rezoluția FAS din districtul Volgo-Vyatka din 1 octombrie 2009 în cazul nr. A79-3051 / 2009).

În cazul în care perioada este determinată de o perioadă de timp, atunci începutul cursului unei astfel de perioade și sfârșitul acesteia sunt reglementate de art. Artă. 191, 192 din Codul civil al Federației Ruse. În același timp, contractul de închiriere are anumite specificități. Astfel, potrivit paragrafului 2 al art. 425 din Codul civil al Federației Ruse, părțile, care încheie un contract de închiriere, își extind adesea efectul asupra relațiilor care au apărut înainte de încheierea acestuia. Aceasta ridică problema începutului termenului de închiriere. În clauza 6 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de închiriere”, se dă următoarea precizare: acordul părților că termenii contractului de închiriere se aplică relațiilor lor reale înainte de încheierea acestuia, nu înseamnă că obligația directă a părților de a îndeplini condițiile contractului de închiriere a apărut înainte de încheierea contractului, iar termenul contractului de închiriere se calculează din momentul semnării acestuia, chiar dacă părțile au extins efectul acordului asupra relației anterioare.

Totodată, în practica instanţelor de arbitraj districtele federale se ajunge la concluzia că, dacă părțile nu au extins contractul de închiriere la relațiile anterioare, atunci perioada de valabilitate a acestuia se socotește de la data precizată în contract, și nu de la momentul semnării acestuia, chiar dacă acesta a fost semnat ulterior (Hotărârea de FAS al Districtului Orientul Îndepărtat din 10 martie 2009 N F03-642 / 2009 în cazul N A59-825 / 2008).

Consecințele expirării termenului contractual al contractului de închiriere sunt determinate de paragraful 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse: în cazul în care chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului în absența obiecțiilor din partea locatorului, contractul este considerat reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată (a se vedea comentariul la acest articol).

Prelungirea contractului de închiriere prin hotărâre unilaterală a unui organ sau organism de stat administrația locală, în baza căruia s-a încheiat un astfel de acord, nu dă naștere în sine raporturi juridice de închiriere (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 16 noiembrie 2007 N A56-19643 / 2006), i.e. prelungirea contractului pentru o perioadă determinată. În acest caz, este necesară voința părților la contract.

2. Un contract de închiriere poate fi încheiat atât pe perioadă determinată, cât și pe perioadă nedeterminată. Clauza 2 a articolului comentat stabilește specificul rezilierii unui astfel de acord. În practica de drept, apar litigii în care refuzul locatorului de la contractul de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată este considerat abuz de drept în conformitate cu art. 10 din Codul civil al Federației Ruse (Rezoluția FAS din Districtul Siberiei de Est din 1 noiembrie 2008 N A33-13827 / 07-F02-4968 / 08 în cazul N A33-13827 / 07).

Articolul comentat nu stabilește restricții pentru ca părțile la un contract de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată să se retragă din contract, cu excepția obligației de a respecta termenul de avertizare stabilit în prezentul articol sau în contract. Cu toate acestea, jurisprudența notează astfel de restricții. De exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 8 februarie 2008 nr. un tratat care stabilește termen nou valabilitatea contractului.

Notificarea celeilalte părți cu privire la anularea unui contract de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată trebuie să conțină voința de reziliere relatii de inchiriere, să se facă în scrisși transferat către contrapartidă. Dacă, după trimiterea unei notificări de reziliere a contractului de închiriere, locatorul ia măsuri care indică continuarea relației de închiriere, atunci un astfel de contract poate să nu fie recunoscut ca reziliat (Rezoluția FAS din Districtul Volga din 10 martie 2010 în cazul N A57-9902 / 2008).

Notificarea numită este o bază necondiționată pentru încetarea raportului juridic de închiriere și eliberarea proprietății închiriate. Acest lucru este important atât pentru bunurile mobile, cât și pentru imobile. O îndeplinire necorespunzătoare a unei obligații este refuzul locatarului, care a primit o notificare de la locator, de la eliberarea bunurilor imobile în perioada până la care înscrierea la rezilierea contractului este înscrisă în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Reale. Patrimoniul și tranzacțiile cu acesta (Definițiile Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 5 mai 2010 Nr. -5162/10 în dosarul Nr. A56-15420 / 2009, din 21 iulie 2010 Nr. VAS-8558/10 în dosar nr. A59-3677 / 2009).

Contractul de închiriere se consideră reziliat după o lună, respectiv trei luni, pentru bunurile mobile și imobile, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se stabilește o perioadă diferită. Deci, în conformitate cu paragraful 3 al art. 627 din Codul civil al Federației Ruse, locatarul are dreptul de a anula contractul de închiriere în orice moment, notificând locatorul în scris despre intenția sa cu cel puțin 10 zile înainte. Potrivit art. 21 din Legea Federației Ruse din 21 februarie 1992 N 2395-1 „Pe subsol”, renunțarea la dreptul de utilizare a subsolului trebuie declarată de titularul licenței prin notificarea scrisă a autorităților care au acordat licența, cel târziu. cu șase luni înainte de data menționată.

———————————
Culegere de legislație a Federației Ruse. 1995. N 10. Art. 823.

Specificarea altor termeni în notificare este posibilă numai în cazurile prevăzute în contract. Perioada determinată în conformitate cu clauza 2 a articolului comentat, la sfârșitul căreia contractul de închiriere este reziliat, începe să curgă din momentul în care cealaltă parte primește notificarea corespunzătoare (Definiția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din martie 10, 2010 N VAS-2198/10 în cauza N A62-5391 / 2008).

3. Alineatul 3 al articolului comentat prevede contracte de închiriere cu termen stabilit de lege. Printre astfel de acorduri:

- un contract de subînchiriere, care nu poate fi încheiat pentru o perioadă ce depășește durata contractului de închiriere (alin. 2 din clauza 2 al art. 615 din Codul civil);

- contract de închiriere, care se încheie pe o perioadă de până la un an (clauza 1 a art. 627 C. civ.);

- contract de leasing teren din teren agricol, care poate fi încheiat pe o perioadă de maximum 49 de ani (alin. 3 al art. 9 din Legea privind cifra de afaceri a terenurilor agricole);

- se încheie un contract de închiriere pentru un teren aflat în proprietatea statului sau municipalității și situat în limitele unor terenuri rezervate nevoilor statului sau municipalității pe o perioadă a cărei durată nu poate depăși perioada de rezervare a acestor terenuri (clauza 3.1). al articolului 22 din LC);

- un contract de închiriere pentru un teren pentru nevoi de stat sau municipale sau pentru efectuarea de lucrări de explorare pe o perioadă care nu depășește un an (clauza 7 a articolului 22 din LC), etc.

Articolele 314, 425, 610, 621 din Codul civil al Federației Ruse

Durata contractului(durata acordului) este perioada de timp în care termenii acordului sunt în vigoare și obligațiile părților stabilite prin acesta sunt îndeplinite (articolele 425, 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Termen de închiriere- perioada de timp în care locatarul are dreptul de a folosi (sau deține și utiliza) proprietatea (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse nu separă conceptele de „termen de închiriere” și de „termen de închiriere”.

Totuși, unele instanțe indică în mod expres că aceste concepte nu sunt identice și că termenii indicați pot să nu coincidă.

Termenul de închiriere și termenul contractului în practică, de fapt, pot coincide în timp. De exemplu, dacă proprietatea este transferată locatarului în același timp cu încheierea contractului de închiriere și este returnată odată cu încetarea acestuia, termenul de închiriere va fi egal cu termenul contractului.

În același timp, orele de începere ale datelor indicate pot diferi. De exemplu, dacă proprietatea este transferată la câteva zile după semnarea contractului de către părți, atunci termenul contractului va începe să curgă din momentul semnării acestuia, iar termenul de închiriere - din momentul transferului proprietății. . Această situație este posibilă, întrucât contractul de închiriere este recunoscut de majoritatea instanțelor ca fiind consensual, iar în conformitate cu paragraful 1 al art. 425, alin.1 al art. 433 din Codul civil al Federației Ruse se consideră încheiată din momentul primirii acceptului de către persoana care a transmis oferta, în special din momentul semnării acordului de către ambele părți.

Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că în jurisprudenţă există o poziție conform căreia un contract de închiriere este recunoscut ca încheiat din momentul în care proprietatea este transferată (clauza 2 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse) și se numește un acord real. Cu această abordare, începerea contractului va coincide cu începerea contractului de închiriere. Cu toate acestea, poziția mai comună este aceea că contractul de închiriere este consensual.

În plus, de la paragraful 3 al art. 611 din Codul civil al Federației Ruse mai urmează că contractul poate stabili un termen limită pentru transferul proprietății, care vine după încheierea contractului. Pentru mai multe detalii privind convenirea asupra termenului de transfer al proprietății, a se vedea clauza 4.1.1 din prezentele Recomandări, privind perioada de returnare a proprietății la încetarea contractului - clauza 4.2.4.

Astfel, în baza practicii judiciare, precum și a art. Artă. 425, 433, alin. 3 al art. 611 din Codul civil al Federației Ruse, se poate concluziona că ambele perioade specificate pot fi stabilite în contract:

- termenul de închiriere;

- durata contractului.

Potrivit paragrafului 2 al art. 609 din Codul civil al Federației Ruse, este supus contractului de închiriere pentru bunuri imobiliare înregistrare de stat dacă legea nu prevede altfel. În special, este necesară înregistrarea unui contract de închiriere pentru clădiri sau structuri pe o perioadă de cel puțin un an. Un astfel de acord este considerat încheiat din momentul înregistrării (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, partea 8 din art. 2 Lege federala din 30.12.2012 N 302-FZ „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi Cod Civil Federația Rusă„S-a stabilit că regulile art. Artă. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică contractelor încheiate după data intrării în vigoare a Legii specificate (după 1 martie 2013). Ulterior, art. 3 din Legea federală din 04.03.2013 N 21-FZ „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative Al Federației Ruse și recunoașterea ca invalide a anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse ”, aceste modificări au fost anulate.

3.1. PERIOADA DE CHIRISION

Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse

Condiția termenului de închiriereîn sensul părții 1 a art. 606, art. 610 din Codul civil al Federației Ruse stabilește cât timp are dreptul de a folosi locatarul sau de a deține și de a folosi obiectul închiriat. În această perioadă, chiriașul plătește chiria (clauza 1 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse).

Acord privind termenii contractului de închiriere

Termenul inițial de închiriere determină momentul în care proprietatea trebuie furnizată locatarului pentru posesia și/sau folosirea temporară.

Pentru mai multe detalii privind coordonarea termenului de transfer al proprietății spre închiriere, a se vedea clauza 4.1.1 din prezentele Recomandări.

Termenul limită stabilește momentul în care bunul este restituit din posesia și folosința temporară. Pentru mai multe detalii despre convenirea termenului de returnare a proprietății, a se vedea clauza 4.2.4 din aceste Recomandări.

Concomitent cu încetarea contractului de închiriere, contractul poate expira, cu excepția cazului în care se stabilește o perioadă separată de valabilitate a acestuia sau nu sunt prevăzute obligații, a căror executare are loc după restituirea proprietății (clauza 3 din art. 425 din Codul civil). Federația Rusă). Pentru mai multe detalii privind acordul asupra termenului acordului, a se vedea clauza 3.2 din aceste Recomandări.

Termenele inițiale și definitive de închiriere trebuie stabilite conform regulilor art. Artă. 190 - 194 din Codul civil al Federației Ruse, și anume:

- data calendaristică;

- expirarea unei perioade de timp;

- un indiciu al unui eveniment care trebuie inevitabil să se producă.

Dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract

În acest caz, contractul de închiriere este considerat încheiat, deoarece termenul de închiriere nu este o condiție esențială a contractului de închiriere (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă nu există un termen de închiriere în contract, acesta va fi egal cu durata contractului. Dacă, în același timp, termenul acordului nu este convenit, acordul va fi considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată (clauza 2 din articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). Aceasta înseamnă că oricare dintre părți se poate retrage în orice moment din contract de închiriere, oferind celeilalte părți o lună în avans, iar în cazul închirierii imobiliare, cu trei luni înainte (a se vedea, în special, Riscul locatarului 3.1.1).

3.1.1. Stabilirea termenului de închiriere după date calendaristice

Dacă transferul obiectului în leasing nu este cauzat de niciun eveniment sau împrejurare și părțile știu din timp date exacteînceputul și sfârșitul folosirii proprietății, termenele inițiale și finale de închiriere se recomandă a fi coordonate prin indicarea datelor calendaristice.

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„Începutul contractului de închiriere este „___ ”.______________. 20__

Sfârșitul contractului de închiriere este „____” .____________. 20__”.

——————————–

În practică, termenul de închiriere este adesea determinat prin indicarea unei perioade de timp limitate de date calendaristice (de exemplu, „de la” 01 „ianuarie 2015 pe„31” martie 2016 „sau” din „01” ianuarie 2015 inainte de 15 februarie 2016 "). Acordarea termenului în acest fel afectează determinarea duratei termenului de închiriere, inclusiv calculul chirie.

O clauză privind termenul de închiriere formulată folosind prepoziția „înainte” sau „de” poate ridica întrebarea: Data de încheiere a contractului de închiriere este inclusă în termenul de închiriere în sine?

Pretext inainte deîntr-unul din accepțiunile sale „utilizat la indicarea termenului de acțiune”; pretext pe cu cazul acuzativ într-unul din accepțiuni „corespunde prin sens prepoziției inainte de”(Dicționar al limbii ruse în 4 volume / Editat de AP Evgenieva).

Practica judiciară privind interpretarea dacă data indicată după prepoziția „înainte” se încadrează în termen este ambiguă. Pentru mai multe detalii, a se vedea clauza 4.2.1 „Determinarea termenului contractului de închiriere pentru o clădire (structură, local) conform regulilor art. Artă. 190 - 194 din Codul civil al Federației Ruse ”Recomandări pentru încheierea unui contract de închiriere pentru clădiri și structuri.

Pentru a evita controversele cu privire la includerea datei de încheiere în termenul de închiriere, se recomandă utilizarea adverbului „ inclusiv„. Specificarea acestui cuvânt la determinarea sfârșitului termenului de închiriere va indica în mod clar că data de încheiere este inclusă în termenul de închiriere.

——————————–

„Termenul de închiriere al imobilului este stabilit de la 01 ianuarie 2015 până la 31 martie 2016 inclusiv.”

„Termenul de închiriere al imobilului este stabilit de la 01 ianuarie 2015 până la 15 februarie 2016 inclusiv.”

——————————–

3.1.2. Stabilirea termenului de închiriere prin expirarea unei perioade de timp

Condițiile inițiale și (sau) finale de închiriere în conformitate cu art. 190 din Codul civil al Federației Ruse poate fi determinată de expirarea unei perioade de timp calculate în ani, luni, săptămâni, zile sau ore.

Cu această metodă de acord, este necesar să se indice perioada în sine și începutul acesteia.

Începutul perioadei poate fi o dată calendaristică sau apariția unui eveniment (articolul 191 din Codul civil al Federației Ruse).

——————————–

Exemple de formulare a condiției:

"Termenul de închiriere al imobilului începe de la" _____ ".____________. 20__ și se încheie după 11 (unsprezece) luni."

„Durata de închiriere a imobilului este de 11 (unsprezece) luni de la data încheierii contractului de închiriere”.

„Durata de închiriere a imobilului este de 11 (unsprezece) luni de la data semnării certificatului de recepție.”

——————————–

Potrivit art. 191 din Codul civil al Federației Ruse, termenul de închiriere, atunci când este definit ca o perioadă de timp, începe să curgă nu de la data calendaristică specificată în contract sau de la momentul producerii evenimentului, ci a doua zi după această dată. sau eveniment.

În consecință, dacă chiriașul trebuie să înceapă să folosească proprietatea, de exemplu, de la 1 iunie, 31 mai ar trebui definită ca data de începere a contractului de închiriere. Părțile pot stabili o dată de transfer pe 31 mai, astfel încât chiriașul să poată folosi integral proprietatea de la 1 iunie. În acest caz, transferul de proprietate trebuie să se facă până la sfârșitul zilei de 31 mai. Dacă părțile la contract - entitati legale, apoi conform regulilor alin. 2 p. 1 art. 194 din Codul civil al Federației Ruse, expirarea transferului de proprietate va avea loc la ora la care operațiunile corespunzătoare se încheie în organizația care este chiriaș.

Sfârșitul termenului de închiriere, determinat de perioada de timp, se calculează conform regulilor art. 192 din Codul civil al Federației Ruse.

Deci, o perioadă calculată în ani expiră în luna și ziua corespunzătoare anul trecut termen. De exemplu, dacă specificați data de 2 iunie 2015 ca început al contractului de închiriere, atunci un contract de închiriere de un an va începe la 3 iunie 2015 și se va încheia pe 2 iunie 2016.

3.1.3. Determinarea termenului de închiriere prin indicarea unui eveniment iminent

Utilizarea proprietății este uneori recomandabilă numai în anumite circumstanțe sau după declanșarea unui eveniment (de exemplu, începutul derivării gheții sau semănatului). Dar este posibil să se convină cu privire la începutul și (sau) sfârșitul contractului de închiriere indicând evenimentul numai dacă apariția acestuia este inevitabilă (articolul 190 din Codul civil al Federației Ruse). Aceasta înseamnă că nu depinde de voința și acțiunile părților (clauza 4 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66).

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„Echipamentul specificat în clauza 1.1 din prezentul acord este transferat locatarului pentru posesia și folosirea temporară din ziua începerii navigației pe râul Amur, lângă orașul Khabarovsk, în 20__, până în ziua următoare zilei de încheiere a prezentului contract. navigare."

——————————–

3.2. DURATA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE

Articolele 425, 433, 610, 621 din Codul civil al Federației Ruse

Termenul contractului de închiriere este aceasta este perioada de timp în care termenii contractului sunt în vigoare și obligațiile părților stabilite prin acesta sunt îndeplinite (articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Începutul termenului contractului de închiriere în temeiul legii este determinat de momentul încheierii contractului (clauza 1 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse). Din acest moment, părțile au obligații și încep să opereze termenii contractului. Părțile nu au dreptul de a modifica în mod voluntar începutul contractului de închiriere (clauza 1 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse). Pe durata contractului de închiriere supus înregistrării de stat, a se vedea clauza 4.2 din Recomandările pentru încheierea unui contract de închiriere pentru clădiri și structuri.

Sfârșitul termenului de închiriere poate fi stabilit la discreția părților.

Negocierea termenilor privind durata contractului de închiriere

Atunci când convin asupra acestei condiții, părțile sunt sfătuite să:

- determina durata contractului;

- prevăd aplicarea termenilor contractului de închiriere la relațiile apărute înainte de încheierea acestuia (dacă este cazul);

- indicați dacă chiriașului i se acordă un drept de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen;

- sa stabileasca daca contractul de inchiriere va fi prelungit pe un nou termen cu acelasi chirias.

Dacă termenul contractului de închiriere nu este determinat

În acest caz, contractul continuă să funcționeze până la momentul finalizării îndeplinirii obligațiilor de către părțile stabilite în acesta (paragraful 2 al clauzei 3 din articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru un contract de închiriere, un astfel de moment este restituirea imobilului către locator la sfârșitul unui anumit termen de închiriere sau chiriașul plătește chiria pe întreaga perioadă de închiriere, dacă, conform condițiilor contractului, aceasta este plătită. la sfârşitul folosirii obiectului închiriat. Dacă, în același timp, termenul de închiriere nu este specificat în contract, acordul va fi considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată (clauza 2 din articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

3.2.1. Stabilirea duratei contractului de închiriere

Termenul contractului, precum și termenul de închiriere, se stabilesc conform regulilor art. Artă. 190, 191 din Codul civil al Federației Ruse. În acest caz, de fapt, părțile convin doar asupra termenului final al acordului, deoarece termenul inițial este determinat de momentul încheierii acestuia (clauza 1 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Termenul poate fi indicat printr-o dată calendaristică. Pentru mai multe detalii despre această metodă de indicare, a se vedea clauza 3.1.1 din aceste Recomandări.

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„Acest acord este valabil până la” _____ „____________ 201_ inclusiv.”

——————————–

Puteți determina data de expirare a unei perioade care se calculează în ani, luni, săptămâni, zile sau ore și al cărei început este o dată calendaristică sau apariția unui eveniment (partea 1 a articolului 190, articolul 191 din Codul civil). al Federației Ruse).

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„Acest acord încetează în termen de ______ zile după ______________.”

——————————–

Termenul poate fi determinat prin indicarea unui eveniment care trebuie să apară în mod inevitabil (partea 2 a articolului 190 din Codul civil al Federației Ruse). Este recunoscut ca atare un eveniment, a cărui producere nu depinde de voința și acțiunile părților. Totodată, nu se recomandă stabilirea termenului contractului prin indicarea acțiunilor părților (de exemplu, să convină că contractul este valabil înainte de începerea reconstrucției obiectului imobiliar închiriat). În acest caz, acordul poate fi recunoscut ca încheiat pe o perioadă nedeterminată (clauza 4 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66).

În cazul în care durata acordului nu este determinată conform regulilor din partea 2 a art. 190 din Codul civil al Federației Ruse

Condiția privind durata contractului, care este determinată de un eveniment care nu prezintă semn de inevitabilitate, poate fi recunoscută de instanță ca neconsecventă. Ca urmare, contractul va fi considerat încheiat pe perioadă nedeterminată în conformitate cu alin. 2 al art. 610 din Codul civil al Federației Ruse.

Locatorul va avea dreptul de a anula contractul în orice moment, notificând locatarul despre aceasta în termenele stabilite de articolul specificat, și de a revendica proprietatea (vezi Riscul locatarului 3.2.1, Riscul locatarului 3.2.2. ).

3.2.2. Aplicarea termenilor contractului de închiriere la relația care a luat naștere înainte de încheierea acestuia

Articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse

Părțile pot prevedea că condițiile contractului de închiriere se aplică relațiilor care au apărut înainte de încheierea acestuia (clauza 2 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse).

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„Termenii acestui acord se aplică relației de închiriere a proprietății care a apărut între părți înainte de încheierea acestui contract.”

——————————–

Atenţie! Condiția luată în considerare nu înseamnă că obligațiile părților de a executa contractul apar înainte de încheierea contractului (clauza 1 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse).

În acest sens, părțile nu au dreptul să își aplice reciproc măsuri de răspundere (în special, să ceară recuperarea unei penalități contractuale) pentru perioada anterioară încheierii contractului (clauza 6 din Scrisoarea de informare a Prezidiului de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66).

Părțile pot conveni asupra termenului de prelungire a contractului la relația efectivă anterior încheierii acestuia prin indicarea datei de la care a luat naștere această relație.

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„Termenii acestui acord se aplică relației care a apărut între părți începând cu 1 mai 2012”.

——————————–

Cu toate acestea, în absența dovezii privind transferul proprietății la data specificată (de exemplu, actul de transfer și acceptare), locatorul nu va putea cere locatarului să plătească chiria pentru perioada de la data specificată. până în momentul în care proprietatea a fost efectiv transferată (vezi Riscul proprietarului 3.2.1).

Dacă nu se agreează aplicarea termenilor contractului de închiriere la relația care a luat naștere înainte de încheierea acestuia

În acest caz, părțile nu au dreptul să pretindă îndeplinirea obligațiilor care decurg din raporturile de închiriere apărute anterior în conformitate cu termenii contractului încheiat. În special, locatorul nu are dreptul să ceară locatarului să plătească chiria în suma specificată în contract (a se vedea Riscul proprietarului 3.2.2).

Cu toate acestea, de la paragraful 1 al art. 1102, alin.2 al art. 1105 din Codul civil al Federației Ruse, rezultă că, pentru utilizarea proprietății înainte de încheierea unui contract de închiriere, se poate percepe îmbogățirea fără justă cauză într-o sumă corespunzătoare taxei economisite ca urmare a unei astfel de utilizări. Mărimea acestuia este determinată în funcție de prețul care exista la momentul la care a încetat folosirea, în locul în care a avut loc. Atunci când calculează îmbogățirea fără justă cauză pentru utilizarea, de exemplu, a bunurilor imobiliare, instanța poate lua în considerare opinia evaluatorului cu privire la rata chiriei de pe piață pentru acest obiect (Definiția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 01/22 /2014 N VAS-109/14).

3.2.3. Dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen

Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse

Locatarul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile care îi revin în temeiul contractului, are un drept preferențial față de terți de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse), dacă nu se prevede altfel de către contract de închiriere.

Acest drept se aplică numai închirierii aceluiași obiect.

Locatarul poate exercita dreptul de preempțiune numai dacă sunt prezente simultan următoarele condiții:

- dacă a notificat locatorului dorința sa de a folosi dreptul de preempțiune pentru a încheia un contract pentru un nou termen (Rezoluția FAS din Districtul Volgo-Vyatka din 30 martie 2009 în cazul Nr. refuzul de a transfera acest caz la Prezidiu al Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse pentru revizuire prin supraveghere));

- dacă și-a îndeplinit cu bună-credință obligațiile care îi revin prin contract. În caz contrar, locatarul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen, în timp ce materialitatea încălcării nu afectează decizia de bună-credință.

Executarea neloială a obligațiilor din contract, în care locatarul este privat de dreptul de preempțiune de a încheia contractul, reprezintă, în special, încălcarea termenului de plată a chiriei;

- dacă contractul nu a fost reînnoit pe perioadă nedeterminată. În caz contrar, instanța poate recunoaște că chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen. Totodată, există jurisprudența opusă, conform căreia chiriașul nu este lipsit de dreptul de preempțiune în cazul reînnoirii contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată;

- în cazul în care nu există un acord între părți pentru a rezilia contractul după ce locatarul transmite locatorului o cerere de încheiere a unui contract pe un nou termen.

Existența unui drept de preferință nu înseamnă că locatarul poate cere de la locator încheierea unui nou contract pentru conditiile anterioare... V acest caz proprietarul nu este obligat de termenii contractului anterior. Are dreptul de a oferi chiriașului și terților alte condiții de închiriere a proprietății sau de a refuza închirierea proprietății. Dreptul de preempțiune înseamnă doar dreptul locatarului de a încheia un contract de închiriere cu locatorul cu privire la aceeași proprietate în mod prioritar.

În acest caz, consecințele unei încălcări de către locator a dreptului de preempțiune al chiriașului pot fi aplicate de către instanță numai dacă între locator și un terț a fost încheiat un acord. Există însă o altă poziție în practica judiciară, potrivit căreia locatarul, atunci când depune o cerere de protecție a dreptului de preempțiune, trebuie doar să dovedească intenția locatorului de a încheia un contract de închiriere pentru același imobil cu un terț.

Părțile pot conveni asupra unei condiții care să limiteze dreptul de preempțiune al chiriașului. Acest lucru permite proprietarului să încheie cu ușurință un acord cu terți.

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„Chiriașul nu are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen.”

——————————–

Trebuie avut în vedere faptul că închirierea proprietății de stat sau municipale este asociată cu particularitățile implementării dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pentru un nou termen. Pentru mai multe detalii a se vedea clauza 14.1 din aceste Recomandări.

Dacă nu este convenită condiția privind excluderea dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pe un nou termen

În acest caz, locatarul va putea folosi dreptul de preempțiune (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care locatorul refuză să încheie un contract pe un nou termen și încheie un acord cu un terț în termen de un an de la data expirării contractului de închiriere, chiriașul, în conformitate cu paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, va avea dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în temeiul unui acord încheiat cu un terț și despăgubiri pentru daune sau numai despăgubiri pentru daune (a se vedea Riscul locatorului 3.2.3).

3.2.4. Reînnoirea contractului de închiriere, prelungirea (prelungirea) contractului

Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse

Reînnoirea contractuluiînchiriere înseamnă prelungirea termenelor sale pe o perioadă nedeterminată în temeiul paragrafului 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse.

Reînnoirea contractului (prelungirea)- prelungirea valabilitatii acestuia pe o perioada determinata sau nedeterminata prin acordul partilor.

Termenul „prelungire” nu este folosit în Codul civil al Federației Ruse, cu toate acestea, este adesea folosit în practica juridică la redactarea contractelor ca sinonim pentru termenul „prelungire”. Prelungirea este o prelungire a termenului unui acord, factură, împrumut, credit (BA Raizberg, L.Sh. Lozovsky, EB Starodubtseva, „Dicționar economic modern” (INFRA-M, 2011)).

Reînnoirea unui contract în temeiul legii

Potrivit paragrafului 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse pentru reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată în temeiul legii, este necesară prezența simultană a două condiții:

- folosirea proprietatii dupa expirarea contractului;

- fără obiecții din partea locatorului.

La reînnoirea unui contract de închiriere pentru o proprietate de stat sau municipală pentru un nou termen, este necesar să se țină cont de particularitățile asociate cu necesitatea organizării unei licitații pentru încheierea unui acord. Pentru mai multe detalii a se vedea clauza 14.2 din aceste Recomandări.

Valabilitatea unui contract reînnoit pe perioadă nedeterminată la încheierea unui nou contract

Uneori, în practică, după reînnoirea contractului pe perioadă nedeterminată, părțile încheie totuși un nou contract cu condiții similare. În cazul în care noul contract este recunoscut ulterior ca neîncheiat, se pune întrebarea: este valabil contractul reînnoit în acest caz? Răspunsul la această întrebare este important, în special, atunci când se determină perioada continuă de proprietate și utilizare a proprietății închiriate de către o entitate comercială mică și mijlocie pentru exercitarea în continuare a dreptului de preempțiune de a dobândi proprietăți în proprietate (pentru mai multe detalii, a se vedea clauza 14.3.2 din aceste Recomandări). În plus, soluționarea acestei probleme este importantă, de exemplu, în cazul în care, atunci când un nou contract este recunoscut ca neîncheiat, locatorul introduce o cerere împotriva locatarului pentru restituirea proprietății din lipsă de temeiuri de deținere și folosință. din ea. Dacă acordul reînnoit este considerat valabil, cererea de returnare a proprietății trebuie refuzată.

În practica judiciară s-a dezvoltat o abordare conform căreia, dacă contractul este reînnoit pe perioadă nedeterminată, după care se semnează un nou contract, ulterior recunoscut ca neîncheiat, contractul inițial continuă să funcționeze.

Poate fi convenabil pentru un locator care închiriază o proprietate în cerere să excludă posibilitatea reînnoirii contractului de închiriere în conformitate cu paragraful 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse. Rezilierea contractului după expirarea acestuia permite locatorului să înceapă negocieri cu același chiriaș pentru a conveni asupra noilor termeni ai contractului, inclusiv asupra condițiilor de preț. La reînnoire, contractul se prelungește în aceleași condiții, iar modificarea prețului este posibilă doar în anumite condiții. Pentru mai multe informații despre modificarea cuantumului chiriei prin acordul părților, a se vedea clauza 7.1 din aceste Recomandări, despre modificarea cuantumului chiriei în mod unilateral în afara instanței, a se vedea clauza 7.2 din aceste Recomandări.

Instanțele de judecată permit în general posibilitatea de a conveni în contract o interdicție de reînnoire a contractului pe perioadă nedeterminată. Totodată, există un act judiciar în care instanța a indicat imperativitatea normei art. 621 din Codul civil al Federației Ruse și incapacitatea de a stabili o condiție în contract care interzice reînnoirea acestuia.

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„La expirarea contractului, acest contract nu poate fi reînnoit pe perioadă nedeterminată”.

——————————–

Întrebarea dacă un contract care conține o clauză privind încetarea acestuia la expirare este supus reînnoirii este rezolvată în moduri diferite. Unele instanțe indică faptul că prevederea paragrafului 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse este obligatoriu și nu poate fi modificat prin acordul părților. În consecință, în absența obiecției locatorului cu privire la utilizarea în continuare de către locatar a proprietății, contractul se consideră a fi reînnoit pe termen nelimitat. Alții consideră că norma menționată mai sus este dispozitivă. În acest sens, condiția potrivit căreia contractul de închiriere se reziliază la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia împiedică reînnoirea contractului.

Potrivit paragrafului 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, reînnoirea contractului este posibilă numai în absența obiecțiilor din partea locatorului. Se pare că obiecțiile pot fi formulate de către locator nu numai la încheierea contractului, ci și la încheierea acestuia prin convenirea asupra condiției corespunzătoare. Este probabil ca, în cazul în care în contract există o astfel de condiție, instanțele de judecată o vor considera astfel cum se prevede la paragraful 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, un obstacol în calea reînnoirii contractului. Pentru a conveni asupra termenilor, se recomandă indicarea rezilierii contractului la expirarea perioadei de valabilitate a acestuia și prezența obiecțiilor din partea locatorului în conformitate cu norma menționată anterior.

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„Contractul se reziliază la expirarea perioadei de valabilitate. Locatorul în temeiul clauzei 2 a art. 621 din Codul civil al Federației Ruse se opune ca chiriașul să continue să folosească proprietatea după expirarea acesteia, fără a încheia un nou contract.

——————————–

3.2.4.2. Reînnoirea (prelungirea) contractului de închiriere pentru un nou termen

În cazul în care părțile doresc să stabilească imediat relația lor pentru perioada viitoare, acordul poate include o condiție de prelungire (prelungire) a acestuia pentru o nouă perioadă.

Conditia conform careia contractul se prelungeste pe aceeasi perioada si in aceleasi conditii nu inseamna ca dupa reinnoire se considera incheiat pe perioada nedeterminata. Niciuna dintre părți, în prezența unei astfel de condiții, nu se va putea retrage din contract în baza alin. 2 p. 2 art. 610 din Codul civil al Federației Ruse (a se vedea riscul locatorului 3.2.4).

În cazul în care părțile prevăd că contractul se prelungește pentru o anumită perioadă și nu indică numărul de ori pentru care este posibilă prelungirea, prelungirea contractului va fi considerată o singură dată, după care poate fi reînnoită pe perioadă nedeterminată. termen în modul alin. 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse.

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„După expirarea contractului, dacă niciuna dintre părți nu a anunțat încetarea acestuia, contractul se consideră prelungit pentru șase luni”.

——————————–

Se recomandă să se stabilească în contract că condiția prelungirii acestuia este absența obiecțiilor din partea ambelor părți cu privire la continuarea relației contractuale și să se determine perioada înainte de expirarea contractului, în care astfel de obiecții pot fi transmise. .

——————————–

Un exemplu de redactare a unei condiții:

„Acest acord intră în vigoare de la 01.02.20__ și este valabil până la 31.12.20__. Dacă cu o lună înainte de expirarea contractului, părțile nu au depus obiecții, acesta se consideră prelungit pentru următoarea an calendaristicîn aceleași condiții”.

——————————–

Dacă nu este convenită condiția prelungirii (prelungirii) contractului

În acest caz, locatarul nu va putea folosi proprietatea după expirarea contractului, dacă locatorul se opune prelungirii raportului de închiriere (articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse).

Termenul contractului de închiriere este perioada de timp în care termenii contractului sunt în vigoare și obligațiile părților stabilite prin acesta sunt îndeplinite (articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Începutul termenului contractului de închiriere în temeiul legii este determinat de momentul încheierii contractului (clauza 1 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse). Din acest moment, părțile au obligații și încep să opereze termenii contractului. Părțile nu au dreptul de a modifica în mod voluntar începutul contractului de închiriere (clauza 1 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse).

Sfârșitul termenului de închiriere poate fi stabilit la discreția părților.

Potrivit paragrafului 2 al art. 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru bunuri imobiliare este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel. În special, este necesar să se înregistreze un contract de închiriere pentru clădiri sau structuri pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse). Un astfel de acord este considerat încheiat din momentul înregistrării (clauza 3 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, partea 8 din art. 2 din Legea federală din 30.12.2012 N 302-FZ „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi a Codului civil al Federației Ruse” s-a stabilit că regulile art. Artă. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică contractelor încheiate după data intrării în vigoare a Legii specificate (după 1 martie 2013). Ulterior, art. 3 din Legea federală din 04.03.2013 N 21-FZ „Cu privire la modificarea anumitor acte legislative ale Federației Ruse și recunoașterea invalidelor anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse”, aceste modificări au fost anulate.

Negocierea termenilor privind durata contractului de închiriere

Atunci când convin asupra acestei condiții, părțile ar trebui:

- sa determine durata contractului conform regulilor art. Artă. 190 - 194 din Codul civil al Federației Ruse;

- prevăd aplicarea termenilor contractului de închiriere la relațiile apărute înainte de încheierea acestuia (dacă este cazul);

- indicați dacă chiriașului i se acordă un drept de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen;

- sa stabileasca daca contractul de inchiriere va fi prelungit pe un nou termen cu acelasi chirias.

Dacă termenul contractului de închiriere nu este determinat

În acest caz, contractul continuă să funcționeze până la momentul finalizării îndeplinirii obligațiilor de către părțile stabilite în acesta (paragraful 2 al clauzei 3 din articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru un contract de închiriere, un astfel de moment este restituirea imobilului către locator la sfârșitul unui anumit termen de închiriere sau chiriașul plătește chiria pe întreaga perioadă de închiriere, dacă, conform condițiilor contractului, aceasta este plătită. la sfârşitul folosirii obiectului închiriat. Dacă, în același timp, termenul de închiriere nu este specificat în contract, acordul va fi considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

ST 610 din Codul civil al Federației Ruse

1. Contractul de închiriere se încheie pe o perioadă determinată prin contract.

2. În cazul în care termenul de închiriere nu este specificat în contract, contractul de închiriere se consideră încheiat pe perioadă nedeterminată.

În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul de a se retrage din contract în orice moment, notificând despre aceasta celeilalte părți cu o lună înainte, iar în cazul închirierii unui imobil, cu trei luni înainte. O lege sau un acord poate stabili o perioadă diferită de avertizare cu privire la încetarea unui contract de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată.

3. Legea poate stabili termenele maxime (limitative) ale contractului pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de bunuri. În aceste cazuri, dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract și nici una dintre părți nu a reziliat contractul înainte de expirarea termenului legal, contractul se reziliază la expirarea termenului.

Un contract de închiriere încheiat pentru o perioadă care depășește termenul legal se consideră a fi fost încheiat pentru o perioadă egală cu cea maximă.

Comentariu la art. 610 din Codul civil al Federației Ruse

1. Termenul contractului de închiriere este stabilit în contractul propriu-zis. Termenul poate fi fie definit (specific), fie nedefinit. Perioada specifică este o indicație a perioadei specifice a contractului de închiriere. În cazul în care contractul de închiriere se încheie verbal, termenul contractului de închiriere se negociază de către părți.

Dacă un anumit termen (specific) de valabilitate nu este specificat într-un contract de închiriere, termenul unui astfel de contract este nedeterminat. Pentru a realiza posibilitatea fiecăreia dintre părțile la un astfel de contract de a se retrage din acesta, li se acordă dreptul de a pune în aplicare un astfel de refuz, trimițând în orice moment celeilalte părți la contractul de închiriere un avertisment, de a cărui formă depinde pe forma contractului de închiriere. De fapt, un avertisment este un act volitiv sau un document care conține informații despre intenția părții contractante de a-l rezilia.

Există doi termeni pentru trimiterea unui astfel de avertisment:

General - o lună;

Special - trei luni (dacă obiectul contractului de închiriere este imobil).

În acest caz, legislația poate stabili și alți termeni pentru transmiterea unui astfel de avertisment. Deci, de exemplu, la încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă nedeterminată pentru un teren al Fondului Federal de Asistență pentru Construcția de Locuințe, care este în proprietate federală, autoritățile de stat ale entității constitutive a Federației Ruse, Fondul în orice caz. time are dreptul de a refuza astfel de acorduri, notificând celeilalte părți despre aceasta cu o lună înainte.

Legislația poate stabili condiții speciale pentru un contract de închiriere. Acești termeni se stabilesc prin indicarea perioadei maxime (maximum) de valabilitate a unor astfel de contracte. Criteriile de stabilire a acestor termene limită sunt următoarele:

Tipuri de contracte de închiriere;

Tipuri de proprietăți închiriate.

Deci, de exemplu, potrivit art. 9 FZ din 24 iulie 2002 N 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”, se încheie un contract de închiriere pentru un teren de teren agricol aflat în proprietate de stat sau municipală pe o perioadă de la trei până la patruzeci și nouă de ani, cu cu excepția cazurilor prevăzute de prezenta lege... Pentru fânul și pășunatul vitelor se încheie un contract de închiriere pentru un teren agricol, aflat în proprietatea statului sau a municipalității, pe o perioadă de până la trei ani.

Pentru astfel de contracte, procedura de reziliere nu este efectiv necesară, cu condiția ca astfel de contracte să nu precizeze aceste termene. Pentru încetarea unor astfel de acorduri, există suficientă simplă „tăcere” a subiecților săi cu privire la încetarea acesteia înainte de expirarea termenului maxim (limitator).

Mai mult, dacă astfel de contracte specifică o perioadă care depășește maximul (limita), atunci perioada valabilă a unui astfel de acord corespunde maximului (limită).

2. Legea aplicabilă:

ФЗ din 07.12.2011 N 416-ФЗ „Cu privire la alimentarea cu apă și canalizare”;

FZ din 27.07.2010 N 190-FZ „La furnizarea căldurii”;

FZ din 24.07.2008 N 161-FZ „Cu privire la asistența pentru dezvoltarea construcției de locuințe”;

ФЗ din 08.11.2007 N 261-ФЗ „Cu privire la porturile maritime din Federația Rusă și cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative ale Federației Ruse”;

FZ din 24.07.2007 N 209-FZ „Cu privire la dezvoltarea întreprinderilor mici și mijlocii în Federația Rusă”;

FZ din 04.12.2006 N 201-FZ „Cu privire la introducerea Codului Silvic al Federației Ruse”;

ФЗ din 22 iulie 2005 N 116-ФЗ „Despre zonele economice speciale din Federația Rusă”;

ФЗ din 21 iulie 2005 N 115-ФЗ „Cu privire la contractele de concesiune”;

FZ din 24.07.2002 N 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”;

Legea federală din 21 decembrie 2001 N 178-FZ „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale”;

FZ din 25.10.2001 N 137-FZ „Cu privire la introducerea Codului funciar al Federației Ruse”;

Legea Federației Ruse din 21.02.1992 N 2395-1 „Cu privire la subsol”.

3. Practica judiciara:

Definiție Curtea Constituțională RF din 17 iunie 2010 N 852-O-O;

Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 14.03.2014 N 16;

Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66;

Rezoluția Curții a XX-a de Arbitraj de Apel din data de 05.07.2013 N 20AP-1946/13;

Rezoluția Curții a XX-a de Arbitraj de Apel din data de 17.04.2014 N 20AP-732/14;

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucazian de Nord din 20.03.2013 N F08-419 / 13 în cazul N A32-21169 / 2011;

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucazian de Nord din 03.04.2013 N F08-290 / 13 în cazul N A32-4541 / 2012;

M.A. Klimova

În conformitate cu paragraful 3 al art. 433, art. 609 și 651 din Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse), un contract de închiriere pentru bunuri imobiliare (cladiri, camere individuale din acesta, structuri), încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, este supus înregistrare de stat și se consideră încheiată din momentul înregistrării respective.

Potrivit al doilea paragraf al clauzei 6 al art. 12 din Legea federală din 21.07.1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” sediul (rezidențial și nerezidențial) este un obiect care face parte din clădiri și structuri. Ca urmare, un contract de închiriere pentru spații, încheiat pentru cel puțin un an, este supus, de asemenea, înregistrării de stat (a se vedea scrisorile de informare ale Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 01.06.2000 N 53, din 16.02.2001). N 59 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” „.

Modificările aduse unui astfel de acord, precum și rezilierea și încetarea acordului, sunt înregistrate în mod similar.

Procedura de înregistrare a unui contract de închiriere este destul de lungă, iar foarte mult depinde de proprietar, pe care chiriașul nu îl poate influența întotdeauna.

Atunci când înregistrați tranzacții conform unui contract de închiriere, un contabil ar trebui să contacteze Atentie speciala la momentul încheierii contractului: aceasta nu este data semnării acestuia și nu ziua transferului obiectului, ci data înregistrării de stat a acestui document. De fapt, aceasta înseamnă că înainte de intrarea în vigoare a contractului, cheltuielile chiriașului pentru chirie, utilități, întreținere și exploatare, asigurări, pază, reparație a obiectului închiriat etc. nu sunt fundamentate.

Potrivit paragrafului 1 al art. 252 din Codul fiscal al Federației Ruse (Codul fiscal al Federației Ruse), un contribuabil poate reduce venitul primit cu suma cheltuielilor documentate, care sunt înțelese ca cheltuieli confirmate, printre altele, prin documente întocmite în conformitate cu legislația Federației Ruse. Stabilit în clauza 2 a art. 9 din Legea federală din 21.11.1996 N 129-FZ „Cu privire la contabilitate”, procedura de întocmire a documentelor contabile primare prevede indicarea conținutului unei tranzacții comerciale determinată de termenii contractelor încheiate între părți. Astfel, costurile contractelor neîncheiate conform procedurii stabilite nu pot fi luate în considerare în reducerea baza de impozitare privind impozitul pe venit ca neîndeplinirea condițiilor stabilite la alin.1 al art. 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse.

Plățile de leasing efectuate în baza unui contract de închiriere imobiliară pe o perioadă de cel puțin un an se includ în alte cheltuieli în conformitate cu paragraful 10 al paragrafului 1 al art. 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, sub rezerva valabilității și confirmării acestora de către documentele primare relevante numai după înregistrarea de stat a contractului de închiriere.

Până la această dată plăți de leasing ar trebui contabilizate ca cheltuieli amânate în contul 97 „Cheltuieli plătite în avans” și nu ar trebui să fie reflectate în contabilitatea fiscală în această perioadă.

De asemenea, va fi nejustificată deducerea TVA pentru toate tranzacțiile aferente contractului de închiriere care nu a trecut de înregistrarea de stat.

Același lucru este valabil și pentru cerințele de înregistrare a acordurilor suplimentare la astfel de acorduri (a se vedea scrisorile Ministerului de Finanțe al Rusiei din 30.12.2005 N 03-03-04 / 1/471, din 05.08.2005 N 03-03-04 / 4/34).

Dacă contractul de închiriere a trecut de înregistrarea de stat, cheltuielile organizației pentru plata contractului de închiriere sunt luate în considerare din momentul înregistrării acestuia. Totodată, dacă în conformitate cu paragraful 2 al art. 425 din Codul civil al Federației Ruse, termenii acordului sunt prelungiți pentru perioada din momentul transferului bunului închiriat către potențialul locatar (părțile au dreptul să stabilească că termenii acordului încheiat de acestea). se aplică relațiilor lor care au apărut înainte de încheierea acordului), apoi plățile de leasing în temeiul unui acord deja înregistrat sunt luate pentru a reduce baza de impozitare a impozitului pe profit pentru perioada trecută din momentul în care obiectul a fost primit pentru utilizare conform acceptului. certificat (scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 01.11.2005 N 03-03-04 / 1/325).

Având în vedere astfel de complicații în executarea contractelor, unele organizații caută să evite înregistrarea de stat a contractului de închiriere imobiliară.

***

După cum sa menționat mai sus, un contract de închiriere încheiat pentru cel puțin un an este supus înregistrării. Dacă este semnat pentru o perioadă mai mare de un an, nu există nicio îndoială că este necesară înregistrarea de stat. Același lucru este valabil și pentru contractele încheiate pe exact un an. Un contract de închiriere se consideră încheiat pe o perioadă de cel puțin un an dacă este încheiat pentru o perioadă de la prima zi a oricărei luni a anului în curs până la a 30-a (31) zi a lunii precedente a anului următor. La fel, se consideră că s-a încheiat un contract pe un an, care este valabil, de exemplu, de la 15 mai 2006 până la 14 mai 2007 etc. (Clauza 3 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”).

Astfel de contracte de închiriere sunt supuse înregistrării de stat.

Contractul pe o perioadă mai mică de un an în temeiul art. 433 și 651 din Codul civil al Federației Ruse nu trebuie să fie înregistrate și intră în vigoare din momentul semnării, cu excepția cazului în care acordul în sine prevede altfel. În același timp, entitățile constitutive ale Federației Ruse nu pot stabili propriile reguli de înregistrare diferite de cele stabilite de Codul civil al Federației Ruse (clauza 1 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse). din 16 februarie 2001 N 59).

După cum a stabilit Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse, dacă un acord încheiat pentru o perioadă mai mică de un an este prelungit pentru aceeași perioadă după încheierea termenului inițial de închiriere, relațiile dintre părți sunt guvernate de un nou contract de închiriere. acord, care, de asemenea, nu este supus înregistrării de stat (clauza 10 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16.02.2001 N 59).

Exemplu

Contractul de închiriere a clădirii a fost încheiat pe o perioadă de 11 luni. Potrivit unuia dintre termenii contractului, la expirarea termenului de închiriere, contractul se consideră automat prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții, dacă niciuna dintre părți nu își declară refuzul de a prelungi contractul înainte de sfârșitul termenul de închiriere.

De altfel, la sfârșitul termenului inițial al contractului dintre părți, începe să funcționeze un nou contract de închiriere, ai cărui termeni sunt identici cu cei ai contractului reziliat. La reînnoirea unui contract de închiriere, un nou contract nu este supus înregistrării de stat, deoarece perioada de reînnoire (durata contractului de închiriere conform unui nou contract) este mai mică de un an.

În scopuri fiscale, plățile de leasing în temeiul unui astfel de contract sunt recunoscute în conformitate cu paragraful 10 al paragrafului 1 al art. 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse ca parte a altor cheltuieli și reduce baza de impozitare pentru impozitul pe venit fără înregistrarea unui acord (a se vedea scrisoarea UMNS al Rusiei pentru Moscova din 18 aprilie 2003 N 11-14 / 21323).

Dacă, la sfârșitul perioadei de valabilitate, contractul inițial este reînnoit pentru o perioadă mai mare de un an, noul acord este supus înregistrării.

***

O altă variantă este încheierea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată. Indiferent de perioada reală de valabilitate, un astfel de acord nu trebuie să fie înregistrat. Până la urmă, la încheierea sa, termenul nu a fost stipulat și nu se poate susține că este de cel puțin un an.

Potrivit paragrafului 2 al art. 610 din Codul civil al Federației Ruse, dacă un contract de închiriere imobiliară este încheiat pe o perioadă nedeterminată, fiecare dintre părți are dreptul de a se retrage din contract, avertizând cealaltă parte despre acest lucru cu trei luni înainte. Astfel, contractul de închiriere poate fi reziliat în orice moment la cererea uneia dintre părți.

Într-un astfel de acord, perioada de valabilitate nu este de obicei indicată deloc, inclusiv clauza conform căreia acordul este încheiat pe perioadă nedeterminată nu este făcută.

Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse nu se referă la termenul de închiriere conditii esentiale contractul în virtutea legii și permite încheierea contractului fără precizarea termenului de valabilitate a acestuia.

Clauza 11 din scrisoarea Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59 explică că un contract de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată nu necesită înregistrare de stat.

În consecință, cheltuielile unei organizații în temeiul unui contract de închiriere pentru un obiect imobiliar încheiat pe o perioadă nedeterminată în conformitate cu procedura stabilită de lege pot fi contabilizate în scopuri fiscale fără înregistrare de stat (a se vedea scrisorile Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 29 iunie 2005 N 20-12 / 46413, din 22.03.2006 N 20-12 / 22181).

TVA-ul la valoarea chiriei poate fi acceptat de locatar pentru deducere conform procedurii general stabilite si fara intarziere.

***

Contractele de închiriere imobiliară încheiate pe perioadă nedeterminată sunt echivalente cu acordurile încheiate înainte de apariția oricărui eveniment nedeterminat în timp (după data calendaristică) (clauza 4 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din ianuarie 11, 2002 N 66). De asemenea, astfel de contracte nu necesită înregistrare de stat.

Exemplu

Contractul de închiriere prevede că este valabil până la începerea reconstrucției imobilului închiriat.

În această situație, termenul contractului de închiriere nu a fost determinat de părți. Condiția privind valabilitatea contractului de închiriere anterior începerii reconstrucției imobilului în care se află sediul închiriat nu poate fi calificată ca o condiție de termen.

În virtutea Artă. 190 din Codul civil al Federației Ruse termenul poate fi determinat prin indicarea doar a unui astfel de eveniment care trebuie inevitabil să se producă, adică nu depinde de voința și acțiunile părților.

Astfel, putem concluziona că închirierea se încheie pe perioadă nedeterminată, deci locatorul poate, în baza clauza 2 din art. 610 din Codul civil al Federației Ruse să rezilieze contractul în orice moment, oferind chiriașului trei luni înainte.

Un contract de închiriere nu este supus înregistrării de stat, chiar dacă va fi de fapt valabil mai mult de un an.

Dacă inițial contractul de închiriere imobiliară a fost încheiat pentru o perioadă scurtă și nu a necesitat înregistrarea de stat, iar apoi a fost reînnoit pentru o perioadă nedeterminată, atunci în acest caz nu este supus înregistrării, deși în total ambele contracte vor fi valabile mai mult. mai mult de un an (clauza 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59).

***

Adesea, viitorul obiect de închiriere nu a fost încă finalizat, nu a fost predat comisiei de stat, iar locatorul nu are drepturi de proprietate asupra acestuia. În acest caz, este imposibil să se încheie un contract de închiriere din cauza absenței obiectului în sine.

Cu toate acestea, în practică, spațiul din ansamblurile de birouri și retail în construcție este închiriat chiar și în faza de construcție.

Chiriașul începe să facă plăți pentru suprafața corespunzătoare cu mult înainte de a o putea ocupa și de a o folosi în activitățile sale de producție și economice.

Practica închirierii spațiului în clădirile în construcție arată că cea mai bună variantă în această situație ar fi achiziționarea de către viitorul chiriaș de la viitorul locator a opțiunii pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere. În multe regiuni, această practică s-a dezvoltat la inițiativa autorităților locale, care vând opțiuni de închiriere a imobilelor municipale la licitații.

De exemplu, în conformitate cu clauza 5.1 din Regulamentul privind procedura de înregistrare și înregistrare a drepturilor asupra instalațiilor nerezidențiale (cladiri, structuri, spații nerezidenţiale) la Moscova, aprobat prin decretul Guvernului de la Moscova din 13.08.1996 N 689, transfer spații nerezidențialeînchirierea se vinde, de regulă, pe baza rezultatelor unei licitații sau competiții oricărei persoane juridice sau fizice.

O variantă a contractului de vânzare și cumpărare a unei opțiuni pentru dreptul de închiriere a spațiilor comerciale nerezidențiale este dată în anexa la ordinul primarului Moscovei din 21 octombrie 1998 N 1072-RM.

Opțiunea garantează locatarului încheierea unui contract de închiriere ulterior, în condiții prefixate.

Ministerul Finanțelor al Rusiei interpretează opțiunea de închiriere ca un instrument al unei tranzacții urgente și cu referire la paragraful 12 al clauzei 2 din art. 149 din Codul Fiscal al Federației Ruse consideră că operațiunile de exercitare a unei opțiuni pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere în viitor cu un chirie Nu se percepe TVA (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 29 decembrie 2005 N 03-04-11 / 336).

Totuși, dacă considerăm opțiunea ca instrument al unei tranzacții urgente și în scopul impozitării profiturilor, că art. 301 din Codul Fiscal al Federației Ruse vă permite să faceți, apoi suma Baniîn cadrul unei astfel de tranzacții, cel mai probabil, datoria locatorului nu poate fi anulată pentru a reduce baza de impozitare a impozitului pe venit (articolul 303, clauza 3, articolul 304 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Refuzând interpretarea opțiunii ca instrument al unei tranzacții urgente în favoarea calificării acordului ca tranzacție de furnizare a obiectului contractului cu executare amânată, contribuabilul plătește TVA din plăți periodice (sau dintr-o plată unică). ) pentru opțiune, dar are dreptul de a anula aceste sume drept cheltuieli în perioada de valabilitate a contractului de închiriere.

Acest lucru se datorează faptului că costurile de mai sus sunt considerate în acest caz a fi suportate în vederea încheierii unui contract de închiriere a spațiilor nerezidențiale destinate utilizării în activitățile organizației care vizează generarea de venituri, ceea ce înseamnă că acestea vor fi justificate economic. cheltuieli cu caracter curent luate în considerare la determinarea profitului impozabil al organizației în conformitate cu art. ... 264 din Codul fiscal al Federației Ruse în mod egal pe toată durata contractului de închiriere, prevăzut evidenta documentara faptul implementării lor.

Exact așa consideră UMNS al Rusiei de la Moscova în scrisorile din 22 ianuarie 2003 N 26-12 / 4751 și din 16 decembrie 2003 N 26-12 / 70411, astfel de plăți în legătură cu opțiunile de închiriere imobiliare municipale.

Ministerul Finanțelor al Rusiei a exprimat un punct de vedere diferit cu privire la opțiunile de închiriere: legislația Federației Ruse nu prevede o taxă pentru dobândirea dreptului de a încheia un contract de închiriere. În consecință, costurile asociate cu plata dreptului la încheiere contract pe termen lungînchirierea unui obiect imobiliar (cladire) nu sunt justificate din punct de vedere economic și nu pot reduce venitul contribuabilului la calcularea impozitului pe venit (scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 12.04.2004 N 04-02-05 / 2/13). Cu toate acestea, în prezent, poziția Ministerului de Finanțe al Rusiei este direct opusă (a se vedea scrisoarea din 07.04.2006 N 03-03-02 / 80): dacă pt. taxa aditionala potențialul chiriaș dobândește dreptul de a intra într-o relație de închiriere, care se exprimă în aparența obligației ca proprietarul spațiului de a intra într-o relație de închiriere după primirea contribuțiilor, apoi în scopul impozitării profiturilor, transferul fondurile aflate în condițiile de mai sus ar trebui considerate drept plată pentru dobândirea dreptului folosit pentru desfășurarea afacerilor, în scopul generării de venituri. În acest caz, când faci tot restul conditiile necesare recunoașterea cheltuielilor pentru reducerea bazei de impozitare a impozitului pe venit nu există motive pentru refuzul de a lua în considerare astfel de cheltuieli la formarea bazei de impozitare.