Rezilierea unilaterală anticipată a contractului de închiriere. Încetarea contractului de închiriere de către chiriaș: asistență juridică

Încetarea contractului de leasing la inițiativa locatarului

Încetarea unui contract de închiriere la inițiativa chiriașului este permisă de lege pe baza unei decizii judecătorești. Conform clauzei 2 a articolului 450, articolului 451 din Codul civil al Federației Ruse, la cererea uneia dintre părți, contractul poate fi modificat sau reziliat printr-o hotărâre judecătorească:

1. în cazul unei încălcări semnificative a contractului de către cealaltă parte;
2. în alte cazuri stipulate de Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau un acord;
3. în cazul unei modificări semnificative a circumstanțelor din care părțile au procedat la încheierea contractului.

Rezilierea anticipată a contractului de leasing de către locatar

Rezilierea anticipată a contractului de leasing de către locatar prin intermediul instanței este posibilă în două cazuri:

1) În cazul încălcării contractului de către locator(Clauza 2 a articolului 450 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 620 din Codul civil al Federației Ruse, și anume, dacă este posibil să se demonstreze instanței că:

• locatorul creează obstacole în calea utilizării proprietății în conformitate cu termenii contractului sau cu scopul proprietății;
• proprietatea transferată locatarului prezintă defecte care împiedică utilizarea acestuia, care nu au fost specificate de locator la încheierea contractului, nu erau cunoscute de locatar în prealabil și nu ar fi trebuit să fie descoperite de locatar în timpul inspecției proprietății sau verificarea funcționalității sale la încheierea contractului;
• locatorul nu efectuează reparații capitale ale proprietății, care este datoria sa, în termenele stabilite prin contractul de închiriere și, în absența acestora în contract, într-un termen rezonabil;
• proprietatea, din cauza circumstanțelor pentru care locatarul nu este responsabil, va fi într-o stare nepotrivită pentru utilizare;
• proprietarul a comis o altă încălcare materială a contractului de închiriere. În același timp, o încălcare a contractului de către una dintre părți este recunoscută ca fiind semnificativă, ceea ce implică pentru cealaltă parte astfel de daune, încât este în mare măsură privată de ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului (clauza 2 din articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse).

2) Când există o schimbare semnificativă a circumstanțelor, din care părțile au procedat la încheierea contractului (articolul 451 din Codul civil al Federației Ruse).

Conform articolului 451 din Codul civil al Federației Ruse, o modificare a circumstanțelor este considerată semnificativă dacă s-au schimbat atât de mult încât, dacă părțile ar putea prevedea în mod rezonabil acest lucru, contractul nu ar fi fost deloc încheiat de acestea sau ar fi avut loc a fost încheiat în condiții semnificativ diferite. Acest fapt trebuie dovedit instanței.

Pe lângă faptul că există o schimbare semnificativă a circumstanțelor, partea care solicită rezilierea contractului trebuie să dovedească prezența simultană a următoarelor patru condiții (clauza 2 a articolului 451 din Codul civil al Federației Ruse):

• la momentul încheierii contractului, părțile au pornit de la faptul că o astfel de modificare a circumstanțelor nu ar avea loc;
• schimbarea circumstanțelor a fost cauzată de motive pe care reclamantul nu le-a putut depăși după apariția lor cu gradul de îngrijire și discreție care i-au fost impuse de natura contractului și de condițiile de circulație;
• dacă contractul a fost executat fără modificări, reclamantul ar fi pierdut în mare măsură ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului;
• nu rezultă din obiceiurile comerciale sau din conținutul contractului că reclamantul riscă o modificare a circumstanțelor.

După cum arată practica, instanțele nu recunosc nici criza, nici o schimbare bruscă a cursului de schimb ca o schimbare semnificativă a circumstanțelor. În special, prezidiul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă a subliniat în 2001 că o creștere a cursului de schimb al dolarului, în legătură cu care obligația debitorului în ruble a crescut de peste patru ori, nu indică în sine o schimbare semnificativă a circumstanțelor (Rezoluția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 07.08 .01 nr. 4876/01).

În cazul în care contractul dvs. de închiriere nu stipulează că dvs., în calitate de chiriaș, aveți dreptul de a rezilia contractul de închiriere mai devreme, adică înainte ca contractul de închiriere să expire unilateral, notificând cealaltă parte despre acesta pentru o anumită perioadă, atunci încetarea contractului cu privire la orice alte motive sunt imposibile.

Astfel, singurul motiv pentru rezilierea contractului de leasing fără acordul locatorului va fi încălcarea acordului de către locator.

În același timp, trebuie avut în vedere faptul că eliberarea anticipată de către locatar a locului, fără a-l transfera în temeiul actului către locator, nu va constitui un motiv pentru eliberarea acestuia de obligațiile de plată a chiriei, în ciuda faptului că nu au fost efectiv utilizate (clauza 13 a Scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj). Curtea Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”).

Rezilierea contractului de închiriere de către chiriaș sau rezilierea contractului de închiriere?

Opțiuni de reziliere pentru leasing:

1. Rezilierea legală - prin lichidarea chiriașului.
2. Rezilierea se face de fapt prin reorganizarea chiriașului.

Rezilierea contractului legal

Conform clauzei 1 a articolului 61 și a clauzei 8 a articolului 63 din Codul civil al Federației Ruse, faptul lichidării atrage după sine încetarea existenței unei persoane juridice fără transferul drepturilor și obligațiilor succesive către alte persoane.

Conform articolului 419 din Codul civil al Federației Ruse, obligația este încetată prin lichidarea persoanei juridice (debitorul), cu excepția cazurilor în care îndeplinirea obligației persoanei juridice lichidate este impusă unei alte persoane prin lege sau alte acte juridice.

Potrivit clauzei 8 a articolului 63 din Codul civil al Federației Ruse, lichidarea unei persoane juridice este considerată completă, iar o persoană juridică a încetat să mai existe după ce se face o înregistrare în acest sens în registrul de stat unificat al persoanelor juridice. Momentul încetării contractului de închiriere în acest caz va fi momentul încetării activității persoanei juridice.

Așa cum se indică în explicațiile date în clauza 52 din Rezoluția Plenurilor Curții Supreme și Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 29.04.2010 nr. legat de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate ", la lichidarea locatarului, trebuie anulată evidența înregistrării contractului de închiriere.

Astfel, la lichidarea locatarului, obligațiile care decurg din contractul de închiriere sunt încetate în baza articolului 419 din Codul civil al Federației Ruse.

Încetarea contractului de închiriere efectiv

În conformitate cu articolul 58 partea 1 din Codul civil al Federației Ruse, la fuziunea persoanelor juridice, drepturile și obligațiile fiecăreia dintre ele sunt transferate entității juridice nou formate. Astfel, după ce ați efectuat reorganizarea, puteți transfera obligațiile prevăzute în contractul de închiriere către o nouă persoană juridică, eliminându-le de la dvs.

Astfel, atât cu rezilierea legală (lichidare), cât și cu rezilierea efectivă (reorganizare) a chiriașului, închirierea este reziliată.

Încetarea contractului de leasing de către locatar: forță majoră

Conform articolului 401 partea 3 din Codul civil al Federației Ruse, dacă nu se prevede altfel prin lege sau acord, o persoană care nu și-a îndeplinit sau a îndeplinit în mod necorespunzător o obligație în punerea în aplicare a activității antreprenoriale este răspunzătoare dacă nu dovedește că performanța a fost imposibilă din cauza forței majore, adică extraordinare și circumstanțelor inevitabile în condițiile date. Pe baza acestei prevederi, se poate presupune că locatarul care a încălcat contractul poate fi eliberat de răspundere de către instanță, dacă instanța recunoaște această încălcare ca o consecință a forței majore.

Cu toate acestea, utilizarea forței majore în majoritatea cazurilor nu are perspective. Deoarece, în primul rând, conform clauzei 3 a articolului 401 din Codul civil al Federației Ruse, forța majoră nu include, în special, încălcarea obligațiilor de către contrapartidele debitorului, lipsa bunurilor necesare în magazine, debitorul nu au fondurile necesare.

În al doilea rând, în deciziile pe care le-au luat instanțele în ultima criză (august 1998), instanțele nu au recunoscut criza financiară și economică din țară ca o forță insuperabilă, considerând că nu se aplică fenomenelor extraordinare și inevitabile (Rezoluția Serviciul Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 08.04 .99 nr. KG-A40 / 884-99, Rezoluția Serviciului federal antimonopol din districtul nord-caucazian din 05.01.2000 nr. F08-2993 / 99). Potrivit instanțelor, dacă crizele s-ar fi întâmplat înainte, atunci compania ar fi putut să le prevadă, ceea ce înseamnă că nu există nici urgență, nici inevitabilitate într-o criză.

Astfel, este inutil să ne bazăm pe scutirea de răspundere pentru încălcarea contractului de închiriere din cauza forței majore.

Contractul de închiriere, ca document legal, este distribuit între persoane fizice, precum și întreprinderi diferite.

Un cetățean nu are întotdeauna posibilitatea de a cumpăra proprietăți imobiliare rezidențiale sau nerezidențiale pentru el, așa că este necesar să se încheie un contract de închiriere.

Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de rezolvare a problemelor juridice, dar fiecare caz este unic.

Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați exact problema - contactați formularul de consultant online din dreapta. Este rapid și gratuit!

Dar, în timp, este nevoie de rezilierea timpurie a proprietății la inițiativa uneia dintre părțile la tranzacție. Să luăm în considerare cum să încheiem corect leasingul înainte de termen.

Pe baza rezultatelor studiilor statistice, chiriașul și proprietarul reziliază adesea contractul din timp. Acest lucru este valabil atât pentru o parte, cât și pentru cealaltă în mod egal. La urma urmei, motivele rezilierii contractului de închiriere pot apărea de la ambele părți la contractul încheiat anterior.

Motivele unor astfel de intenții pot fi foarte diverse. Dar, indiferent de motiv, fiecare contractant trebuie să acționeze strict în conformitate cu condițiile prevăzute în legislația civilă a Federației Ruse. Locatarul și proprietarul trebuie să studieze motivele admise pentru începerea procedurii de reziliere, precum și drepturile și obligațiile fiecăreia dintre părți.

Pentru a evita posibile probleme viitoare, în etapa de pregătire a tuturor documentelor necesare încheierii unui acord, este posibil să se prescrie ca o clauză separată condițiile pentru încetarea timpurie a raporturilor juridice. În caz contrar, părțile la acord pot ajunge la o anchetă judiciară îndelungată, care va atrage fără îndoială costuri materiale grave.

Motivele rezilierii anticipate a contractului de închiriere

Acordul contractual expiră după perioada convenită sau la inițiativa uneia dintre părțile la tranzacție. Deoarece procedura implică două părți, încetarea anticipată a contractului de închiriere poate încălca drepturile unuia dintre participanți. În acest sens, au fost legalizate posibilele motive pentru rezilierea acordului.

În cazul în care perioada contractului de închiriere nu a expirat, partenerii au dreptul de a rezilia obligațiile între ei în cazuri excepționale:

• De comun acord de către părțile la tranzacție;
• Cu privire la faptul ordinului judiciar, care a devenit inițiativa uneia dintre părți;
• La solicitarea locatarului sau locatorului, pe baza motivelor prevăzute în contractul semnat anterior.

Va fi dificil dacă unul dintre participanți nu este de acord să anuleze acordul.

Cum să reziliați un contract de închiriere unilateral?

Un acord este o tranzacție între două contrapartide la proces. Legislația prevede încetarea anticipată a acordului, pe baza motivelor furnizate de orice parte la tranzacție. În cazul încălcării condițiilor specificate în Codul civil al Federației Ruse, precum și a altor motive specificate în partea contractuală, este necesar să se facă referire la existența lor. (cm. )

Cum poate un chiriaș să rezilieze contractul mai devreme?

Anularea tranzacției de către autoritățile judiciare devine posibilă dacă locatorul efectuează acte de următoarea natură:

1. Proprietatea transferată nu este adecvată pentru utilizare dintr-un motiv care nu poate fi controlat de cealaltă parte;
2. Abaterea de la reparațiile stipulate în acord;
3. Refuzul de a transfera un obiect de proprietate sau de a provoca bariere în calea utilizării sale directe;
4. Transferul localurilor cu defecte, ale căror cunoștințe le-a posedat în totalitate cedentul.

Acest fapt poate servi drept motiv principal al rezilierii unilaterale a contractului în cazul în care cealaltă parte nu a notificat aceste defecte în perioada semnării acordului, iar chiriașul nu a știut despre existența lor până la etapa semnării hârtiile de închiriere.

Rezilierea anticipată a contractului de închiriere la inițiativa locatorului

Este posibil să reziliem contractul în instanță numai dacă chiriașul a săvârșit următoarele fapte:

• Utilizarea proprietății transferate cu încălcarea termenilor acordului. Obligația chiriașului este de a respecta toate condițiile prescrise în contract, altfel acest lucru poate deveni un motiv obiectiv pentru rezilierea contractului.
• Deteriorarea stării bunului închiriat, reamenajarea necoordonată a obiectului. (cm. )
• Întârziere în plata în contul personal al proprietarului pentru mai mult de 2 luni consecutive. În unele cazuri, incluse în termenii contractului, va fi suficientă o singură întârziere la plată.
• Refuzul de a efectua reparații majore specificate în obligațiile contractului. Termenul pentru implementarea acestuia este stabilit la semnarea contractului de închiriere. În lipsa acestuia, chiriașul este obligat să efectueze restaurarea într-un interval de timp rezonabil.

Contractul de închiriere poate avea prescripții cu privire la orice motive și motive pentru rezilierea anticipată a contractului.

Dacă chiriașul decide să rezilieze contractul de leasing din alte motive care nu sunt specificate în contractul de închiriere, atunci anularea are loc numai cu acordul celuilalt participant sau în instanță.

Cum întocmesc o notificare de reziliere a contractului de închiriere? Probă

Pentru a notifica părții la tranzacție despre încetarea anticipată a contractului, a doua parte trebuie să-i trimită. Această procedură este obligatorie dacă se ia o decizie. Nerespectarea acestei obligații poate atrage după sine consecințe neplăcute, inclusiv apelul la tribunalul unui alt participant pentru despăgubiri.

Scrisoarea către contrapartidă trebuie să primească un răspuns în termen de o lună de la data primirii primirii sau cu privire la perioada prescrisă în notificare.

Există două modalități de a trimite o scrisoare: personal în mâinile uneia dintre părți și, de asemenea, folosind oficiul poștal. Un ștampil poștal va fi plasat pe o scrisoare recomandată și de la această dată puteți începe să numărați termenul limită pentru un răspuns.

În cazul în care notificarea de reziliere a contractului de închiriere este trimisă, iar cel de-al doilea participant la proces îl ignoră, atunci contrapartida are dreptul de a solicita autorităților judiciare.

Pentru a împiedica instanța să respingă cererea, nu trebuie să neglijați să trimiteți o scrisoare partenerului dvs.

Textul notificării este împărțit condiționat în mai multe fragmente:

1. Partea introductivă, care indică datele persoanelor care participă la tranzacție;
2. Bază, conținând detaliile contractului de închiriere reziliat, motivele și temeiurile legale;
3. O listă de detalii clarificatoare, cum ar fi numărul preconizat de reziliere a contractului;
4. Data și semnătura zilei în care a fost emis avizul.

Avizul de reziliere a contractului de închiriere trebuie să fie introdus în jurnalul de documentație de ieșire, cu un număr personal de înregistrare.

Acord privind rezilierea anticipată a contractului de închiriere. Probă

Puteți rezilia acordul semnând un acord de reziliere anticipată a contractului de închiriere de ambele părți. Formularul nu este reglementat de anumite documente de reglementare, dar trebuie să indice:

• Data și locația la întocmirea acordului;
• Clarificarea momentelor contractului, în conformitate cu actul în sine;
• O indicație a zilei de la care toate acordurile privind condițiile tranzacției încetează să mai funcționeze;
• O notă că participanții nu au reclamații și pretenții reciproce cu privire la obiectul proprietății rezidențiale sau nerezidențiale;
• Certificarea transferului articolului cu certificatul de acceptare atașat;
• Detalii despre chiriaș și proprietar, sigiliile și semnăturile lor cu decodare.

Această lucrare este publicată în două exemplare, pentru fiecare dintre participanți.

Din orice motiv, arendașul ar putea dori să rezilieze contractul de închiriere mai devreme. Vom spune în articol care sunt motivele, procedura și metodele de reziliere a contractului de închiriere la inițiativa locatarului.

În primul rând, trebuie spus că în documentul încheiat în sine, adesea, sunt prescrise motivele care pot servi drept temei pentru încetarea raportului de închiriere de către chiriaș. Cu toate acestea, acestea nu sunt întotdeauna indicate, sau chiriașul are alte motive pentru rezilierea contractului.

Conform legislației, chiriașul poate rezilia contractul în două moduri:

1. Prin acordul cu proprietarul și încheierea unui acord de reziliere suplimentar cu acesta.
2. Din punct de vedere judiciar.

În primul caz, motivul nu contează cu adevărat, deoarece proprietarul nu rezistă și nu interferează cu rezilierea. Acest lucru nu este suficient pentru a rezilia contractul de închiriere în instanță. Locatarul poate depune o cerere cu cerința de a rezilia contractul numai dacă există următoarele motive:

1. După încheierea contractului, proprietarul proprietății nu o transferă în folosința locatarului.
2. Proprietarul, în orice mod posibil, împiedică utilizarea proprietății. Aceasta va fi baza în cazul în care chiriașul încearcă să utilizeze subiectul contractului în conformitate cu scopul său sau cu calitățile stabilite prin acord.
3. Proprietarul a predat pentru utilizare proprietatea cu defecte semnificative și din cauza lor chiriașul nu o poate folosi în conformitate cu scopul propus. Acest motiv poate deveni baza numai dacă chiriașul nu știa despre neajunsuri înainte de încheierea contractului.
4. Proprietarul nu își îndeplinește obligațiile care decurg din momentul semnării contractului (de exemplu, nu efectuează reparații majore).
5. A avut loc o urgență care nu ar fi putut fi prevăzută înainte de încheierea contractului, în urma căreia chiriașul nu mai este în măsură fizică să folosească proprietatea închiriată.

Dacă rezilierea va avea loc în instanță, este necesar să se justifice motivul inițierii rezilierii în documente.

Documentele trebuie întocmite corect, în caz contrar instanța poate recunoaște că ambele părți sunt vinovate de motivul rezilierii. Este mai bine să contactați un avocat profesionist pentru sfaturi.

Încetarea contractului de închiriere unilateral, fără proces

Încetarea contractului de închiriere este posibilă fără implicarea sistemului judiciar. Acest lucru necesită de obicei anumite condiții din documentul de închiriere în sine. De exemplu, contractul poate include o indicație directă a posibilității rezilierii la inițiativa locatarului. Atunci nu va fi nevoie să vă adresați instanței.

Răspunsul la întrebarea dacă chiriașul poate rezilia contractul de închiriere fără un proces depinde de durata pentru care contractul a fost încheiat. Există două posibilități.

1. Contract fără dată de expirare. În acest caz, rezilierea este posibilă în orice moment. Este suficient să anunțați proprietarul proprietății despre aceasta. Notificarea se trimite cu trei luni înainte dacă obiectul contractului este imobiliar (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).
2. Acord cu o perioadă de valabilitate. Un astfel de document nu poate fi reziliat fără o încercare și un motiv întemeiat. O excepție este indicarea dreptului chiriașului de a rezilia în contract în sine.

În ciuda faptului că Codul civil al Federației Ruse a precizat necesitatea de a merge în instanță pentru a rezilia contractul de închiriere, acest lucru nu exclude indicarea în acord a dreptului de a rezilia în mod anticipat relațiile de închiriere.

Dacă termenii de reziliere sunt indicați în contract, clauzele ar trebui formulate clar, evitând ambiguitatea. În caz contrar, instanța poate interpreta contractul împotriva dvs. În procesul de discuție și elaborare a unui proiect de acord, vă recomandăm să folosiți ajutorul unui avocat.

Dragi cititori! Acoperim metode standard pentru rezolvarea problemelor juridice, dar cazul dvs. poate fi special. Vom ajuta găsiți gratuit o soluție la problema dvs.- trebuie doar să sunați consilierul nostru juridic prin telefon:

Este rapid și este gratuit! De asemenea, puteți obține rapid un răspuns prin formularul de consultant de pe site.

Cum să reziliați contractul de închiriere devreme prin instanță?

Dacă nu a fost posibil să fiți de acord cu proprietarul, va trebui să vă adresați instanțelor pentru a rezilia contractul de închiriere. Declarația de creanță poate fi făcută numai după trimiterea unei notificări scrise către proprietar.

În acest document, este imperativ să indicați:

• datele părților la relația de leasing;
• un motiv rezonabil pentru rezilierea contractului;
• condițiile de încetare a relațiilor de leasing;
• data notificării;
• semnătură personală.

Anunțul privind dorința de reziliere a contractului este întocmit în două exemplare. Unul rămâne cu chiriașul, al doilea este trimis proprietarului. Se recomandă trimiterea unei notificări prin poștă, prin poștă recomandată cu o listă de atașamente. După ce primește notificarea de către destinatar, are la dispoziție o lună de gândire și răspuns.

În cazul ignorării notificării sau refuzului locatorului, chiriașul are dreptul de a solicita autorităților judiciare rezilierea contractului.

Există două opțiuni pentru rezilierea contractului de închiriere prin instanțe:

1. Locatorul a încălcat condițiile contractului (articolul 620 din Codul civil al Federației Ruse). Va trebui să demonstrați instanței că proprietarul intenționează să împiedice utilizarea proprietății sau subiectul contractului prezintă deficiențe semnificative, din cauza căreia este imposibil să o utilizați în scopul propus. Alte încălcări ale contractului de către locator pot fi, de asemenea, luate în considerare.
2. Circumstanțele în care a fost întocmit contractul de închiriere s-au schimbat semnificativ (articolul 451 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel de circumstanțe includ modificări semnificative, în prezența cărora anterior, contractul nu ar fi fost întocmit sau ar fi fost întocmit în condiții diferite. Va trebui să demonstrați instanței că părțile nu au permis astfel de modificări și nu le-au putut influența.

Este important de reținut că faptul că proprietatea proprietarului este eliberată nu este un motiv pentru încetarea plății chiriei.

Această obligație este eliminată de la chiriaș numai după semnarea certificatului de acceptare și a unui acord suplimentar privind rezilierea contractului.

Acord de reziliere a unui apartament sau a unui alt contract de închiriere de bunuri

Un acord de reziliere a unui contract de închiriere pentru un apartament sau altă proprietate imobiliară este un document care stabilește intențiile locatarului și ale locatorului de a rezilia toate relațiile referitoare la această proprietate. Acordul este o completare a contractului de închiriere, prin urmare este redactat prin analogie. De exemplu, dacă un contract de închiriere a trecut procedura de înregistrare de stat, trebuie să fie înregistrat și contractul de reziliere.

Există mai multe reguli pentru elaborarea unui acord de reziliere:

1. Trebuie furnizate numele și identificarea părților. Ele sunt întocmite și înregistrate prin analogie cu contractul.
2. După ce părțile au fost enumerate, trebuie prescrisă intenția de a rezilia contractul, indicând detaliile acestuia și data încheierii. De asemenea, se recomandă prescrierea procedurii pentru transferul proprietății și informații cu privire la calculele făcute între chiriaș și locator.
3. Se recomandă înregistrarea numărului de copii ale acordului.
4. Semnăturile personale ale părților trebuie să fie aplicate. Dacă una dintre părți este o organizație, se aplică un sigiliu.

Este mai bine să documentați faptul transferului de proprietate. Pentru imobiliare, se recomandă întocmirea unui inventar detaliat și a unui act de acceptare și transfer. Aceste documente vor dovedi că gazda nu are pretenții împotriva chiriașului. Dacă aveți o întrebare, folosiți sfatul unui avocat.

Pentru a înțelege corect modul în care are loc rezilierea unui contract de leasing (un eșantion va fi descris și prezentat în articolul de mai jos), ar trebui să luați în considerare regulile referitoare la orice document de această natură care sunt disponibile în legislație. Acestea sunt indicate în articolul 450 din Codul civil.

Norme generale

Încheierea contractului și faptul rezilierii acestuia reprezintă în primul rând anumite forme de apariție și încetare a obligațiilor. Caracteristica principală în acest caz este că aceste formulare sunt fixate pe hârtie. În acest sens, există norme și proceduri destul de stricte în conformitate cu care se desfășoară procesul de rupere a relațiilor dintre părți. Există trei modalități prin care se realizează încetarea contractului de închiriere a spațiilor. Acestea includ:

• Refuz unilateral.
• Contract de reziliere a contractului de închiriere.
• Proces în instanță.

Să luăm în considerare aceste metode în detaliu.

Contract de reziliere a contractului de închiriere

Această metodă este considerată cea mai acceptabilă, simplă și convenabilă în ceea ce privește desfășurarea de activități semnificative din punct de vedere juridic. Rezilierea unui contract de leasing în acest mod nu trebuie să se bazeze pe circumstanțe negative. Cu toate acestea, atunci când încheiați raporturile juridice pe hârtie, este extrem de important să indicați puncte precum:

Procedura de înregistrare

Dacă acordul a trecut de înregistrarea de stat, acordul privind încetarea acestuia ar trebui, de asemenea, să facă obiectul acestei proceduri. Procedura de înregistrare este stabilită la art. 651, 452 (pct. 1) din Codul civil. Momentul rezilierii prin acordul participanților este considerat, în conformitate cu regula generală, data semnării acordului corespunzător. Cu toate acestea, legislația permite stabilirea unui număr diferit. Data la care va fi făcută înregistrarea corespunzătoare în Registrul de stat va fi considerată momentul în care a avut loc rezilierea oficială a contractului de închiriere.

Proces

Legislația definește o serie de cazuri în care este permis să depună cereri la autoritatea judiciară. În special, acestea includ situații de dezvăluire a încălcărilor condițiilor contractuale de către unul dintre participanți și alte circumstanțe prevăzute în actele normative. Cazurile specifice de încălcare a locatarului și locatorului sunt descrise în articolele 620 și 619 din Codul civil.

Dacă sunt identificate, vor exista consecințe juridice corespunzătoare. Legislația garantează dreptul de a-și proteja interesele în caz de încălcare prin acțiunile lor sau inacțiunea celei de-a doua părți. Lista de la articolele 620 și 619 nu este destinată să fie exhaustivă. Direct în contract, pot fi prevăzute și alte condiții pentru rezilierea acestuia în instanță. Această dispoziție este în concordanță cu sensul art. 450 p. 2, precum și principiile consacrate în articolul 421 din Codul civil.

Posibile încălcări

Încetarea contractului de leasing de către locatar poate fi efectuată înainte de termen în cazurile în care:

Motivele încheierii tranzacției de către proprietar

Rezilierea contractului de închiriere pentru spații nerezidențiale sau alte proprietăți de către proprietarul său se face în cazurile în care utilizatorul încalcă în mod repetat sau semnificativ condițiile contractului. Pentru a determina semnificația încălcărilor, proprietarul ar trebui să utilizeze regulile Codului civil. Deci, rezilierea contractului de închiriere este posibilă în caz de daune, ca urmare a căruia proprietarul a pierdut ceea ce ar putea conta prin intrarea în această relație. Este responsabilitatea utilizatorului să opereze proprietatea în conformitate cu termenii contractului. Dacă este încălcat, este permisă rezilierea contractului de leasing fără acordul utilizatorului. Dacă nu există condiții clar definite pentru operarea proprietății în contract, atunci aceasta se realizează în conformitate cu scopul stabilit de părți. Dacă nu este stabilit, atunci utilizarea se efectuează în conformitate cu scopul obișnuit care rezultă din esența obiectului.

Daune materiale

Operarea obiectelor trebuie efectuată astfel încât proprietarul să le primească în siguranță și în siguranță sau într-o stare de uzură normală tipică pentru acest tip de activitate și perioada de funcționare. De exemplu, reamenajarea unei camere (apartament, birou) fără aprobarea proprietarului va acționa ca o deteriorare semnificativă a proprietății.

Alte cazuri

O situație destul de comună este atunci când utilizatorul proprietății de mai multe ori (mai mult de două) nu plătește pentru utilizarea proprietății în timp util. Destul de des, este inclus direct în termenii contractului. În acest sens, o singură neplată a taxei este suficientă pentru a efectua o reziliere rezonabilă a contractului de închiriere. Un exemplar de document, în conformitate cu care se încheie relația juridică a părților, trebuie completat în conformitate cu procedura stabilită de lege.

Caracteristicile controlului judiciar

Dacă rezilierea contractului de închiriere a fost efectuată la inițiativa utilizatorului, atunci cerințele cuprinse în ultimul paragraf al art. 619 CC. Potrivit acestora, o cerere în instanță poate fi depusă numai după ce proprietarului i se trimite o cerere de eliminare a încălcărilor identificate într-un termen rezonabil. Datorită faptului că legislația nu definește o anumită perioadă, acest concept este considerat evaluativ. „Timpul rezonabil” ar trebui determinat de la caz la caz.
După cum arată practica, durata minimă a unei astfel de perioade este de la 10 zile calendaristice. În plus, înainte de a depune o cerere în instanță, conform art. 620, utilizatorul nu este obligat să trimită către proprietar cereri de eliminare a încălcărilor. În acest sens, imperativitatea și statutul prevederilor paragrafului 2 al art. 452 din Codul civil, potrivit căruia această condiție este stabilită ca fiind obligatorie.

Ordinea unilaterală

Refuzul de a-și îndeplini obligațiile de către unul dintre participanți, în conformitate cu regulile generale, nu este permis. Această prevedere este considerată o continuare logică a celei consacrate în art. 310 din norma care prescrie inadmisibilitatea acestei acțiuni. Cu toate acestea, dacă o astfel de posibilitate este indicată în termenii documentului, atunci refuzul va fi legitim. În consecință, rezilierea contractului de închiriere va acționa ca o consecință legală a unui refuz unilateral. Scrisoarea, al cărei eșantion este prezentat mai jos, ar trebui să informeze cealaltă parte cu privire la acțiunile întreprinse. În acest caz are loc așa-numita „ordine extrajudiciară”.

Reguli de înregistrare

Un eșantion de acord pentru rezilierea unui contract de închiriere, indiferent care este baza pentru acesta, prevede indicarea detaliilor părților. Ar trebui să fie clar din documentul dintre cine se încheie relația juridică și din ce motiv. Dacă există obligații neîndeplinite, trebuie indicate condițiile și termenii îndeplinirii acestora. De exemplu:

"Acord de reziliere a contractului de închiriere

1. Părțile au convenit să înceteze relațiile cu ____ g.
2. Partea 1 se angajează să restituie părții 2 depozitul în sumă
   1/3, care este ____ frecați. A doua parte - 2/3, și anume ____ ruble, este transferată drept compensație către proprietatea părții 1, care compensează pierderile suferite ca urmare a refuzului părții 2 de a-și îndeplini obligațiile care îi revin în temeiul contractului.
3. Acest document încetează complet orice obligații care decurg din contractul original. "

"Notificare: Rezilierea contractului de închiriere

____ (ziua, luna, anul) obiectul ___ a fost transferat companiei dvs. pentru utilizare. În acest sens a fost încheiat contractul de închiriere corespunzător ____ № ___.

Conform clauzei ___, organizația noastră are dreptul să o rezilieze unilateral dacă organizația dvs. încalcă condițiile clauzei ___. În conformitate cu articolul ___, afacerea dvs. ar fi trebuit să finalizeze ____. Cu toate acestea, organizația dvs. nu și-a îndeplinit obligațiile, încălcând astfel clauza ___, care este confirmată de __________. În legătură cu cele de mai sus, vă informăm că contractul de închiriere ________ din data de _______. Nr. ________ conform clauzei 3, art. 450 din Codul civil și clauza ___ din contract este considerată reziliată de la data la care firma dvs. primește această notificare.

Avem nevoie de ________ la ________ g. _________________________

Semnătură, număr, sigiliu. "

Un punct important

Pentru a evita orice fel de neînțelegere, experții recomandă prescrierea unor condiții cât mai specifice în contract. Acest lucru se poate referi atât la avertismente, cât și la ordinea de livrare a anumitor lucrări. În special, acest lucru se aplică termenilor și condițiilor pentru trimiterea notificărilor.

In cele din urma

Un contract de închiriere este considerat o tehnică destul de comună, care asigură o relație reciproc avantajoasă între proprietarul proprietății și potențialul utilizator al acesteia. Primul primește venituri din ceea ce oferă unei alte persoane posibilitatea de a utiliza obiectul în scopul său în conformitate cu legea și condițiile contractului. A doua parte are ocazia de a-și desfășura activitatea cu investiții minime în echipamente, imobile și alte facilități necesare unei afaceri de succes. Cu toate acestea, în orice raport juridic există obligații care trebuie îndeplinite. Pentru a evita rezilierea anticipată a contractului de leasing, este necesar să urmați litera legii, precum și condițiile contractului și să vă avertizați reciproc cu privire la circumstanțele care împiedică acest lucru.

Ce înseamnă rezilierea contractului de închiriere înainte de termen?

Relațiile de închiriere pot apărea pentru o anumită perioadă, pe care părțile o stipulează în contract sau în mod nelimitat. Există și cazuri în care, la nivel legislativ, sunt stabilite așa-numitele condiții maxime de închiriere pentru închirierea unui anumit tip de proprietate. Atunci relația de leasing nu poate dura mai mult decât aceste termene.

Dar, în orice caz, până la venirea termenului de reziliere a contractului, oricare dintre părți ar putea dori să înceteze raportul juridic de închiriere. Aceasta se numește rezilierea timpurie a contractului. Deoarece contractul de închiriere este un contract bidirecțional, drepturile ambelor părți sunt protejate aici. Și pentru ca relația să se încheie devreme, este necesar acordul ambelor părți.

Și acum, în cazul în care partea la contractul de leasing este protejată de o încetare bruscă și neprofitabilă a tranzacției, partea 2 a art. 450 din Codul civil al Federației Ruse prevede că încetarea unilaterală are loc numai prin intermediul instanței, iar atunci când inițiatorul procesului are motive să prezinte o astfel de cerință.

Când proprietarul primește dreptul de a-și revendica proprietatea înainte de termen

Articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse menționat anterior prevede motive generale pentru care ambele părți la tranzacție pot solicita prin instanță încetarea sa anticipată. Acestea includ:

• încălcarea materială a contractului;
• alte cazuri care sunt descrise direct în lege sau contract.

Legiuitorul înțelege ca materială o încălcare a uneia dintre părți, ceea ce implică producerea de daune, în urma căreia cealaltă parte suferă pierderi semnificative. Dar nu există detalii aici, astfel încât instanța decide dacă încălcarea a fost cu adevărat semnificativă.

Alte cazuri includ motivele consacrate în art. 619 din Codul civil al Federației Ruse, pe baza căreia locatorul poate cere rezilierea contractului. Locatorul poate solicita restituirea bunului închiriat dacă el stabilește că locatarul:

• încalcă material termenii acordului;
• folosește proprietăți cu încălcarea scopului său, stipulat în contract sau care decurge din natura lucrului în sine;
• degradează semnificativ proprietatea;
• nu plătește chiria de două ori la rând;
• nu face reparații majore dacă i se atribuie o astfel de obligație.

Părțile în sine pot prescrie condiții suplimentare pentru încetarea anticipată a contractului de închiriere în contractul de închiriere sau pot detalia cele care sunt consacrate în lege. Apropo, o astfel de detaliere va simplifica foarte mult proba în instanță a existenței unor motive pentru rezilierea contractului.

Nu-ți știi drepturile?

Procedura de încetare anticipată a relațiilor de leasing

Este clar că, dacă ambele părți sunt de acord să rezilieze contractul de închiriere înainte de timp, atunci pur și simplu iau măsuri în această direcție, cum ar fi transferarea înapoi a articolului închiriat și semnarea certificatului de acceptare a transferului. Iar acordul în sine este închis printr-un acord suplimentar întocmit într-o formă similară.

Dar dacă chiriașul este împotrivă, atunci proprietarul va trebui să meargă în instanță, apoi nu imediat. Conform părții 3 a art. 619 din Codul civil al Federației Ruse, locatorul trebuie să trimită mai întâi o scrisoare chiriașului, în care solicită chiriașului să corecteze încălcările. Aceeași poziție este confirmată în clauza 29 a scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66.

Important! Pe lângă cerința de a corecta încălcarea, trebuie să existe o propunere de reziliere a contractului mai devreme.

În cazul în care chiriașul îndeplinește cerințele stabilite în fața sa într-un termen specificat sau rezonabil, proprietarul își pierde dreptul de a se adresa justiției. Acest lucru este confirmat de clauza 8 a scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 05.05.1997 nr. 14. Deci, contractul poate fi reziliat înainte de termen numai dacă chiriașul continuă să nu își îndeplinească obligațiile. .

Consecințele rezilierii unui contract de închiriere

După ce instanța a luat o decizie pozitivă asupra cazului, satisfăcând cerința locatorului, relația contractuală este încetată. Dar acest lucru nu înseamnă întotdeauna că obiectul închiriat este returnat imediat. În unele cazuri, este necesară o apelare repetată în fața instanței pentru a satisface cererea de recuperare a proprietății din folosul altcuiva.

Prin urmare, mulți avocați sfătuiesc să pună două dintre aceste cerințe simultan în prima cerere. Apoi, după primul proces, va fi posibil să se obțină un titlu executoriu, pe baza căruia executorii judecătorești vor putea organiza returnarea obligatorie a bunului închiriat.

În cazul în care locatarul a decis executarea imediată a hotărârii judecătorești, atunci returnează obiectul închiriat din proprie inițiativă, în timp ce părțile semnează un certificat de acceptare, în care este înregistrată starea bunului transferat.

După detectarea unei deteriorări semnificative a stării bunului închiriat, chiriașul poate fi solicitat pentru daune. Și în cazul în care motivul încetării anticipate a contractului de leasing a fost întârzierea plății plăților de leasing, locatorul are dreptul să solicite restituirea datoriei.

Locatorul poate iniția încetarea anticipată a relației de leasing numai în cazurile în care locatarul a comis încălcări semnificative în îndeplinirea obligațiilor sale. Și soluționarea litigiului privind încetarea anticipată a contractului de închiriere este doar de competența instanței. De îndată ce hotărârea judecătorească intră în vigoare, relația de închiriere se încetează, cu excepția momentelor în care obligațiile de plată a contractului de închiriere sunt îndeplinite și alte încălcări sunt corectate.