Plata chiriei: calcul, procedura de stabilire, acumulare. mărimea, creșterea și scăderea ratei

Articolul 622. Returnarea bunului închiriat către locator

La încetarea contractului de închiriere, chiriașul este obligat să restituie locatorului imobilul în starea în care l-a primit, ținând cont de uzura normală sau în starea prevăzută de contract.

Dacă chiriașul nu a returnat bunul închiriat sau a returnat-o în timp util, proprietarul are dreptul să ceară plata chirie pe durata întârzierii. În cazul în care plata specificată nu acoperă pierderile cauzate locatorului, acesta poate cere compensarea acestora.

În cazul în care contractul prevede o penalitate pentru restituirea prematură a bunului închiriat, pierderile pot fi recuperate în totalitate peste penalitate, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Secțiunea 623. Îmbunătățiri aduse proprietății închiriate

1. Îmbunătățirile separabile făcute de chiriașul imobilului închiriat sunt proprietatea acestuia, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel.

4. Îmbunătățiri aduse proprietății închiriate, fie că sunt separabile sau inseparabile, efectuate pe cheltuiala taxele de amortizare din această proprietate, sunt proprietatea locatorului.

Articolul 624

(1) Legea sau contractul de închiriere poate prevedea ca bunul închiriat să treacă în proprietatea locatarului la expirarea termenului de închiriere sau înainte de expirarea acestuia, cu condiția ca locatarul să plătească întregul preț de răscumpărare prevăzut de contract.

2. În cazul în care condiția de răscumpărare a bunului închiriat nu este prevăzută în contractul de închiriere, aceasta poate fi stabilită printr-un acord adițional al părților, care, în acest caz, au dreptul să convină asupra compensarii chiriei plătite anterior în prețul de răscumpărare.

3. Legea poate stabili cazuri de interzicere a răscumpărării bunurilor închiriate.

Articolul 625 anumite tipuriînchirierea și închirierea anumitor tipuri de proprietăți

Pentru anumite tipuri de contracte de închiriere și contracte de închiriere pentru anumite tipuri de proprietăți (închiriere, închiriere de vehicule, închiriere de clădiri și structuri, închiriere de întreprinderi, leasing financiar), se aplică prevederile prevăzute în prezentul alineat, dacă nu se stabilește altfel de către regulile prezentului Cod privind aceste contracte.

§ 2. Închiriere

Articolul 626

1. În temeiul unui contract de închiriere, locatorul care închiriază proprietatea ca fiind permanent activitate antreprenorială, se obliga sa puna la dispozitia chiriasului bunuri mobile contra cost pentru detinere si folosinta temporara.

Proprietatea furnizată în baza unui contract de închiriere este utilizată în scopuri de consumator, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract sau nu decurge din natura obligației.

2. Contractul de închiriere se încheie în scris.

Articolul 627

1. Contractul de închiriere se încheie pe o perioadă de până la un an.

2. Reguli de reînnoire a contractului de închiriere pt termen nedeterminatși asupra dreptului de preempțiune al chiriașului de a reînnoi contractul de închiriere () nu se aplică contractului de închiriere.

3. Locatarul are dreptul de a anula contractul de închiriere în orice moment, notificând în scris locatorul intenția sa cu cel puțin zece zile înainte.

Articolul 628

Locatorul care încheie contractul de închiriere este obligat să verifice funcționalitatea bunului închiriat în prezența chiriașului, precum și să familiarizeze chiriașul cu regulile de funcționare a proprietății sau să îi dea instrucțiuni scrise cu privire la utilizarea acestui bun. .

Articolul 629

1. În cazul în care chiriașul descoperă neajunsuri în imobilul închiriat care împiedică total sau parțial folosirea acestuia, locatorul este obligat, în termen de zece zile de la data declarației chiriașului cu privire la neajunsuri, dacă prin contractul de închiriere nu este stabilită o perioadă mai scurtă, pentru a elimina deficiențele proprietății pe loc gratuit sau pentru a înlocui această proprietate cu alte proprietăți similare în stare bună.

2. În cazul în care neajunsurile bunului închiriat au fost rezultatul încălcării de către chiriaș a regulilor de exploatare și întreținere a imobilului, chiriașul va plăti locatorului costul reparației și transportului bunului.

Articolul 630

1. Plata chiriei în temeiul unui contract de închiriere se stabilește sub formă de plăți determinate în sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat.

2. În cazul returnării anticipate a bunului de către locatar, locatorul îi va restitui partea corespunzătoare din chiria primită, calculându-se din ziua următoare zilei restituirii efective a bunului.

3. Încasarea restanțelor de chirie de la chiriaș se realizează în mod incontestabil pe baza inscripției executive a notarului.

Articolul 631. Utilizarea bunurilor închiriate

1. Reparațiile capitale și curente ale proprietății închiriate în baza unui contract de închiriere sunt responsabilitatea locatorului.

2. Subînchirierea proprietății furnizate chiriașului în temeiul contractului de închiriere, transferul drepturilor și obligațiilor acestuia în baza contractului de închiriere către o altă persoană, furnizarea acestei proprietăți în utilizare gratuită, nu sunt permise gajarea drepturilor de închiriere și efectuarea acestora ca aport de proprietate către parteneriate și societăți economice sau aport de acțiuni la cooperativele de producție.

§ 3. Închiriere de vehicule

1. Închiriere vehicul cu furnizarea de servicii de management şi operare tehnică

Articolul 632

În baza unui contract de închiriere (închiriere temporară) pentru un vehicul cu echipaj, locatorul pune la dispoziție locatarului un vehicul contra cost pentru posesia și utilizarea temporară și oferă servicii de gestionare și exploatare tehnică pe cont propriu.

Reguli privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată și privind dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru termen nou() nu se aplică unui contract de închiriere de vehicule cu un echipaj.

Articolul 633

Un contract de închiriere pentru un vehicul cu echipaj trebuie încheiat în scris, indiferent de termenul acestuia. Regulile privind înregistrarea contractelor de închiriere prevăzute la paragraful 2 al articolului 609 din prezentul cod nu se aplică unui astfel de contract.

Articolul 634

Pe toată durata contractului de închiriere pentru un vehicul cu echipaj, locatorul este obligat să mențină starea corespunzătoare a vehiculului închiriat, inclusiv realizarea reparațiilor curente și majore și asigurarea accesoriilor necesare.

Articolul 635

1. Serviciile furnizate locatarului de către locator pentru gestionarea și exploatarea tehnică a vehiculului trebuie să asigure normalitatea și funcționarea acestuia. operare sigurăîn conformitate cu scopurile contractului de închiriere specificate în contract. Un contract de închiriere de vehicule cu un echipaj poate prevedea o gamă mai largă de servicii furnizate locatarului.

2. Componența echipajului vehiculului și calificările acestuia trebuie să respecte regulile și condițiile contractului care leagă părțile, iar în cazul în care astfel de cerințe nu sunt stabilite de regulile obligatorii pentru părți, cerințele practicii normale de operare a unui vehicul de acest tip și termenii contractului.

Membrii echipajului sunt angajați ai locatorului. Acestea sunt supuse directivelor locatorului referitoare la administrare și întreținere și directivelor locatarului privind exploatare comercială vehicul.

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel, costurile de plată pentru serviciile membrilor echipajului, precum și costurile de întreținere a acestora, vor fi suportate de locator.

Articolul 636

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere a unui vehicul cu echipaj nu prevede altfel, locatarul va suporta costurile care apar în legătură cu exploatarea comercială a vehiculului, inclusiv costul achitării combustibilului și a altor consumabile în timpul exploatării materialelor și plata taxelor.

Secțiunea 637. Asigurarea vehiculelor

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel pentru un vehicul cu echipaj, obligația de a asigura vehiculul și (sau) de a asigura răspunderea pentru daunele care pot fi cauzate de acesta sau în legătură cu exploatarea acestuia este atribuită locatorului în cazurile în care o astfel de asigurare. este obligatorie în temeiul legii sau contractului.

Articolul 638. Contracte cu terți privind utilizarea unui vehicul

(1) Cu excepția cazului în care contractul de închiriere a unui vehicul cu echipaj nu prevede altfel, locatarul are dreptul de a subînchiria vehiculul fără acordul locatorului.

2. Locatarul, în cadrul exploatării comerciale a vehiculului închiriat, are dreptul, fără acordul locatorului, în nume propriu, de a încheia contracte de transport și alte contracte cu terți, dacă acestea nu contravin prevederilor. scopurile utilizării vehiculului specificate în contractul de închiriere, iar dacă astfel de scopuri nu sunt stabilite, vehiculul de numire.

Articolul 639. Răspunderea pentru daune produse unui vehicul

În caz de pierdere sau deteriorare a vehiculului închiriat, locatarul este obligat să despăgubească locatorul pentru pierderile cauzate, dacă acesta din urmă face dovada că pierderea sau deteriorarea vehiculului s-a produs din cauza unor împrejurări pentru care locatarul este răspunzător în conformitate cu prevederile prevederilor legale. legea sau contractul de închiriere.

Articolul 640. Răspunderea pentru daune produse de un vehicul

Răspunderea pentru prejudiciul cauzat terților de către un vehicul închiriat, mecanismele, dispozitivele, echipamentele acestuia, va fi suportată de locator în conformitate cu regulile prevăzute la capitolul 59 din prezentul cod. Are dreptul de a prezenta chiriașului o cerere în regres pentru rambursarea sumelor plătite către terți, dacă face dovada că prejudiciul a apărut din vina chiriașului.

Articolul 641. Caracteristici ale închirierii anumitor tipuri de vehicule

Chartele și codurile de transport pot stabili și alte, pe lângă cele prevăzute în prezentul alineat, caracteristici ale închirierii anumitor tipuri de vehicule cu prestarea serviciilor de management și exploatare tehnică.

2. Închirierea unui vehicul fără prestarea serviciilor de management și exploatare tehnică

Articolul 642

În baza unui contract de închiriere pentru un vehicul fără echipaj, locatorul pune la dispoziție locatarului un vehicul contra cost pentru deținerea și utilizarea temporară, fără a furniza servicii pentru gestionarea și operarea sa tehnică.

Regulile privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată și cu privire la dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru o nouă perioadă () nu se aplică unui contract de închiriere pentru un vehicul fără echipaj.

Articolul 643

Un contract de închiriere pentru un vehicul fără echipaj trebuie încheiat în scris, indiferent de termenul acestuia. Regulile privind înregistrarea contractelor de închiriere prevăzute la paragraful 2 al articolului 609 din prezentul cod nu se aplică unui astfel de contract.

Articolul 644

Locatarul este obligat să mențină starea corespunzătoare a vehiculului închiriat, inclusiv realizarea reparațiilor curente și majore pe toată durata contractului de închiriere pentru un vehicul fără echipaj.

Articolul 645

Locatarul gestionează singur vehiculul închiriat și exploatarea acestuia, atât comercial cât și tehnic.

Articolul 646

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel pentru un vehicul fără echipaj, locatarul suportă costurile de întreținere a vehiculului închiriat, asigurarea acestuia, inclusiv asigurarea de răspundere civilă, precum și costurile aferente exploatării acestuia.

Articolul 647. Contracte cu terți privind utilizarea unui vehicul

1. Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel pentru un vehicul fără echipaj, locatarul are dreptul, fără acordul locatorului, de a subînchiria vehiculul închiriat în condițiile contractului de închiriere a unui vehicul cu sau fără echipajul.

2. Locatarul are dreptul, fără acordul locatorului, de a încheia în nume propriu contracte de transport și alte contracte cu terți, dacă acestea nu contravin scopurilor de utilizare a vehiculului specificate în contractul de închiriere, și dacă astfel de scopuri nu sunt stabilite, scopul vehiculului.

Articolul 648. Răspunderea pentru daune produse de un vehicul

Răspunderea pentru prejudiciul cauzat terților de către un vehicul, mecanismele, dispozitivele, echipamentele acestuia, este suportată de locatar în conformitate cu regulile capitolului 59 din prezentul Cod.

Articolul 649

Chartele și codurile de transport pot stabili și alte, pe lângă cele prevăzute în prezentul alineat, caracteristici ale închirierii anumitor tipuri de vehicule fără prestarea serviciilor de management și exploatare tehnică.

§ 4. Închiriere de clădiri și structuri

Articolul 650

1. În baza unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere imobilul sau structura chiriașului pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară.

2. Regulile prezentului alineat se aplică închirierii întreprinderilor, cu excepția cazului în care normele prezentului cod se prevede altfel privind închirierea unei întreprinderi.

Articolul 651

1. Contractul de închiriere a unei clădiri sau a unei structuri se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți (alin. 2 al articolului 434).

Nerespectarea formei contractului de închiriere a unei clădiri sau structuri atrage nulitatea acesteia.

2. Contractul de închiriere întreprindere este supus înregistrare de stat si se considera incheiat din momentul inregistrarii.

3. Nerespectarea formei contractului de închiriere a întreprinderii atrage nulitatea acestuia.

Secțiunea 659. Transferul unei întreprinderi închiriate

Transferul întreprinderii către chiriaș se realizează conform actului de transfer.

Pregătirea întreprinderii pentru transfer, inclusiv pregătirea și depunerea spre semnare a actului de cesiune, este responsabilitatea locatorului și se realizează pe cheltuiala acestuia, dacă nu se prevede altfel prin contractul de închiriere a întreprinderii.

Articolul 660. Utilizarea bunurilor unei întreprinderi închiriate

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere al întreprinderii nu prevede altfel, chiriașul are dreptul, fără acordul locatorului, de a vinde, schimba, asigura utilizarea temporară sau împrumut. valori materiale care fac parte din proprietatea întreprinderii închiriate, le subînchiriază și își transferă drepturile și obligațiile în temeiul contractului de închiriere în legătură cu astfel de obiecte de valoare unei alte persoane, cu condiția ca aceasta să nu reducă valoarea întreprinderii și să nu încalce alte prevederi ale contractul de închiriere al întreprinderii. Această procedură nu se aplică terenurilor și altor resurse naturale, precum și în alte cazuri prevăzute de lege.

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere al întreprinderii nu prevede altfel, chiriașul are dreptul, fără acordul locatorului, de a aduce modificări compoziției ansamblului imobiliar închiriat, de a realiza reconstrucția, extinderea, reechiparea tehnică a acestuia, creșterea valorii acestuia. .

Articolul 661

1. Chiriașul întreprinderii este obligat să mențină întreprinderea în stare bună stare tehnica, inclusiv întreținerea și revizia acestuia.

2. Locatarul suportă costurile asociate cu funcționarea întreprinderii închiriate, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, precum și cu plata plăților pentru asigurarea bunului închiriat.

Articolul 662

Locatarul întreprinderii are dreptul la compensație pentru costul îmbunătățirilor inseparabile aduse proprietății închiriate, indiferent de permisiunea locatorului pentru astfel de îmbunătățiri, cu excepția cazului în care contractul de închiriere al întreprinderii prevede altfel.

Locatorul poate fi eliberat de către instanță de obligația de a rambursa locatarului costul unor astfel de îmbunătățiri dacă face dovada că cheltuielile locatarului pentru aceste îmbunătățiri cresc valoarea imobilului închiriat în mod disproporționat față de îmbunătățirea calității acestuia și (sau) proprietăți operaționale sau implementarea unor astfel de îmbunătățiri a încălcat principiile bunei-credințe și al rezonabilității.

Articolul 663

Regulile prezentului Cod privind consecințele nulității tranzacțiilor, asupra modificării și rezilierii contractului, care prevăd restituirea sau recuperarea în natură a ceea ce a fost primit în temeiul contractului de la una sau ambele părți, se aplică contractului de închiriere a întreprinderii. acord, în cazul în care astfel de consecințe nu încalcă în mod material drepturile și interesele protejate legal ale creditorilor, proprietarului și chiriașului, altor persoane și nu sunt contrare interesului public.

§ 664 Returnarea întreprinderii închiriate

La încetarea contractului de închiriere întreprindere, complexul imobiliar închiriat trebuie restituit locatorului cu respectarea regulilor prevăzute de prezentul Cod. Pregătirea întreprinderii pentru transferul către locator, inclusiv pregătirea și depunerea spre semnare a actului de cesiune, este în acest caz responsabilitatea locatarului și se realizează pe cheltuiala acestuia, dacă contractul nu prevede altfel.

Legea federală 1. Cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un contract de leasing financiar, proprietatea care face obiectul prezentului contract este transferată de vânzător direct chiriașului la locul acestuia din urmă.

2. În cazul în care imobilul care face obiectul unui contract de leasing financiar nu este transferat locatarului în perioada specificată în prezentul contract, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil, chiriașul va avea dreptul, în cazul în care întârzierea se datorează unor împrejurări pentru care este responsabil locatorul, să ceară rezilierea contractului și despăgubiri pentru daune.

Articolul 669

Riscul de pierdere accidentală sau deteriorare accidentală a bunului închiriat trece la locatar în momentul transferului bunului închiriat către acesta, dacă nu se prevede altfel prin contractul de închiriere financiară.

Articolul 670. Răspunderea vânzătorului

1. Locatarul are dreptul de a prezenta direct vânzătorului imobilului care face obiectul contractului de închiriere financiară, cerințele care decurg din contractul de vânzare cumpărare încheiat între vânzător și locator, în special în ceea ce privește calitatea; și caracterul complet al proprietății, momentul livrării acesteia și în alte cazuri de executare necorespunzătoare a vânzătorului contractual. Totodată, chiriașul are drepturile și poartă obligațiile prevăzute de prezentul Cod pentru cumpărător, cu excepția obligației de plată a bunului dobândit, ca și când ar fi parte la contractul de vânzare a imobilului menționat. . Totuși, chiriașul nu poate rezilia contractul de vânzare cu vânzătorul fără acordul proprietarului.

În relațiile cu vânzătorul, chiriașul și proprietarul acționează ca creditori solidari ().

2. Cu excepția cazului în care contractul de leasing financiar prevede altfel, locatorul nu este răspunzător față de locatar pentru îndeplinirea de către vânzător a cerințelor care decurg din contractul de vânzare-cumpărare, cu excepția cazului în care locatorul este responsabil pentru alegerea vânzătorului. În acest din urmă caz, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să prezinte pretenții care decurg din contractul de vânzare cumpărare atât direct vânzătorului imobilului, cât și locatorului, care răspund solidar.

IMPORTANT: Lege noua- un experiment care operează doar în 4 regiuni: Moscova, regiunea Moscova, regiunea Kaluga, Republica Tatarstan.

Acest regim vă permite să închiriați un apartament în mod legal și să plătiți un impozit de 4-6%, care este în general mai profitabil atât pentru plata impozitului pe venitul personal, cât și pentru activitățile antreprenorilor individuali care utilizează sistemul simplificat de impozitare (STS).

Conform noii legi, acceptarea plăților fără numerar trebuie înregistrată folosind aplicația Serviciului Federal de Taxe „Impozitul meu”. Acesta va fi gratuit de descărcat și instalat pe smartphone după 1 ianuarie 2019. De asemenea, funcții similare vor fi disponibile pe site-uri și servicii speciale de internet, a căror listă va fi publicată de Serviciul Fiscal Federal.

Pentru plățile fără numerar (precum și pentru numerar) este necesar să se genereze un check-in formular electronic, care trebuie trimis prin e-mail plătitorului.

Băncile pot oferi, de asemenea, servicii de generare automată de cecuri atunci când fondurile sunt primite pe un anumit card sau cont. Dacă utilizați un astfel de serviciu bancar, este necesar să specificați acest card/cont anume în contractul de închiriere/închiriere pentru creditarea plăților.

Acceptarea plății fără emiterea unui cec este o încălcare. Verifica pentru plăți fără numerar trebuie să fie generat cel târziu în a 9-a zi a lunii următoare (după luna în care a fost primită plata).

Întrucât acceptarea plăților în numerar este procesată pentru lucrătorii independenți într-un mod atât de special, este necesară modificarea contractelor existente.

La încheierea de noi contracte, trebuie folosite formulare speciale pentru proprietarii independenți. În cazul închirierii unui apartament unei persoane juridice, este important ca plătitorul să nu fie agent fiscal (cum este de obicei cazul în cazul în care se închiriază de la o persoană fizică) - nu reține impozitul pe venitul persoanelor fizice, dar proprietarul-persoane fizice plătește impozitul pe TVA pentru sine.

Vă rugăm să rețineți: este important să indicați în contract la ce detalii este trimis cecul electronic.

Toate caracteristicile activităților proprietarilor care desfășoară activități independente sunt descrise în detaliu în noul nostru ghid „Proprietar independent”, care a fost lansat în decembrie 2018. Intenționăm să îl actualizăm în mod regulat și să îl oferim clienților noștri.

Chitanța de chirie prin contul bancar al unei persoane fizice

O persoană poate primi bani în contul său de la chiriaș prin transfer sau prin depunere în contul sau cardul său. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din propriul cont, un transfer al unei persoane din propriul cont sau un transfer al unei persoane fără deschiderea unui cont.

Pentru un transfer fără numerar, chiriașul va avea nevoie detalii bancare, care poate fi specificat în contract sau raportat într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și ștampilată). Acestea includ: numele complet, TIN (opțional), numărul de cont, BIC al băncii, numele băncii, numărul contului corespondent al băncii, divizia Băncii Centrale (în care este deschis contul corespondent).

La efectuarea unui transfer de la plătitor, adică de la chiriaș, banca acestuia va reține cel mai probabil un comision. Acest comision este plătit de chiriaș și nu trebuie să reducă valoarea chiriei. Scopul plății trebuie să indice „În baza contractului de închiriere nr. XX din data de ZZ.LL.AAAA pentru luna AAAA”. IMPORTANT: un chiriaș individual poate contacta direct Banca Locatorului și poate depune bani în contul său (după numărul de cont) sau pe cardul său (după numărul cardului). De exemplu, această metodă este convenabilă într-o bancă care are multe sucursale.

De asemenea, chiriașul poate face un transfer de pe cardul său pe cardul proprietarului sau poate depune bani prin terminalul de plată al băncii în contul sau cardul proprietarului. Verificați dacă banca dvs. oferă astfel de servicii și informați chiriașul. Cu toate acestea, la transferul unui card-card de la un chiriaș, se poate percepe un comision non-simbolic, iar suma unei operațiuni la depunerea printr-un terminal este acum limitată la 15.000 de ruble. Dacă trebuie să depuneți mai mult, va trebui să efectuați mai multe operațiuni, iar banca poate impune o limită de reaprovizionare printr-un singur dispozitiv. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale.

Atunci când depuneți o declarație de impozit (impozit pe venitul personal-3), vă recomandăm să primiți un extras din contul bancar IP pentru anul trecut la banca dumneavoastră sau prin intermediul internetului bancar. Dacă este posibil din punct de vedere tehnic, vă recomandăm să obțineți și un extras privind tranzacțiile cu un anume plătitor (chiriaș).

Chitanța de chirie prin contul bancar al Antreprenorului Individual

Un antreprenor individual poate primi bani în contul său de la un chiriaș numai sub forma unui transfer. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din propriul cont, un transfer al unei persoane din propriul cont sau un transfer al unei persoane fără deschiderea unui cont. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale sau printr-un bancomat. Pentru un transfer bancar, chiriașul va avea nevoie de detalii bancare care pot fi specificate în contract sau raportate într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și ștampilată). Acestea includ: numele IP-ului (de exemplu, Antreprenor individual Petrov Petr Petrovici), TIN IP, numărul de cont IP, BIC al băncii, denumirea băncii, numărul contului corespondent al băncii, subdiviziunea Băncii Centrale (în care este deschis contul corespondent).

IMPORTANT: chiriașul nu poate veni la banca dumneavoastră și depune bani în contul dumneavoastră. Chiar daca vine la banca ta unde nu are cont, trebuie sa faca transferul fara sa deschida cont.

La efectuarea unui transfer de la plătitor, adică de la chiriaș, banca acestuia va reține cel mai probabil un comision. Acest comision este plătit de chiriaș și nu trebuie să reducă valoarea chiriei.

IMPORTANT: atunci când efectuează o plată, plătitorul trebuie să indice „Întreprinzător individual Petrov Petrovich”, și nu doar „Petrov Petrovich”. Din păcate, din acest motiv, au existat precedente de necreditare a fondurilor.

Condițiile de închiriere sunt de obicei stabilite într-o secțiune separată a contractului de închiriere și ar trebui să includă clauze: cu privire la suma sau procedura de determinare a acesteia, componentele chiriei (dacă există), procedura de emitere a facturii și procesarea documentelor de plată și termenele de plată a chiriei, penalitățile (forfetare) pentru întârzierea plății, procedura și eventualele limite de modificare a sumei de plată și alte condiții convenite de părți.

O indicație a sumei chiriei este conditie esentiala contracte. Lipsa indicarii cuantumului chiriei atrage nulitatea contractului, intrucat acest contract este unul de compensare.

O indicație a posibilității de revizuire a cuantumului chiriei nu mai mult de o dată pe an este stabilită în paragraful 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse și nu este supusă modificării contractuale. Aceasta înseamnă că condiția contractului ca „suma chiriei să poată fi ajustată de proprietar o dată pe trimestru” este invalidă prin lege. Dacă contractul de închiriere este semnat de ambele părți cu o astfel de condiție invalidă, atunci aceasta nu afectează valabilitatea contractului în ansamblu - doar o astfel de condiție este invalidă.

Excepția de la regulă este norma lege federala din 29 octombrie 1998 N 164-FZ „On leasing financiar(leasing)" (cu modificările și completările), care permite modificarea sumei plăților de leasing în temeiul unui contract de leasing prin acordul părților în termenele prevăzute de prezentul contract, dar nu mai mult de o dată la trei luni.

Mărimea taxei poate să nu fie stabilită într-o sumă fixă, ci să fie determinată. Conform paragrafului 11 din Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie, aprobat. Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 , părțile pot stabili tariful de închiriere într-o sumă echivalentă cu suma în valută. O astfel de determinare a cuantumului unei obligații bănești nu înseamnă că executarea directă a unei obligații bănești se realizează în valută. Înseamnă stabilirea unui mecanism de calcul plăți de chirie care urmăreşte eliminarea efectelor adverse ale inflaţiei.

Iată un exemplu din practică:

Chiriașul este obligat să plătească chirie numai pentru imobilul efectiv cesionat acestuia în temeiul contractului de închiriere (clauza 10 din Revizuirea practicii soluționării litigiilor legate de chirie, aprobată prin Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Tribunalului). Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66).

Între proprietar și chiriaș a fost încheiat un contract de închiriere spații nerezidențiale. Cu toate acestea, o parte din imobilul închiriat nu a fost eliberat de locator de proprietate, în legătură cu care arendașul a acceptat doar suprafețe libere conform actului. Ulterior, proprietarul a depus o cerere la instanța de arbitraj pentru recuperarea chiriei în temeiul contractului de închiriere pentru spații nerezidențiale și penalități de întârziere la plată. Cu obiecții la creanță, locatarul a arătat că, întrucât locatorul nu și-a îndeplinit obligația de transmitere a imobilului, atunci, în consecință, nu avea nicio obligație la plata chiriei.

Tribunalul de Primă Instanță de Arbitraj a admis cererea, precizând următoarele.

În conformitate cu articolele 606, 611, 614 din Codul civil al Federației Ruse, obligația locatorului în raport cu chiriașul este de a furniza acestuia din urmă proprietăți pentru utilizare, iar obligația chiriașului este de a efectua plăți pentru utilizarea acestei proprietăți. Astfel, în baza contractului de închiriere, există o contraexecuție a obligațiilor. Conform paragrafului 2 al articolului 328 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care partea obligată nu execută obligația stipulată în contract sau există circumstanțe care indică în mod clar că o astfel de executare nu se va face în potriveste ora, partea asupra căreia se află contraexecuția are dreptul să suspende executarea obligației sale sau să refuze îndeplinirea acestei obligații. În cazul în care îndeplinirea obligației nu se face în în întregime, partea asupra căreia se află contraprestația are dreptul să suspende executarea obligației sale sau să refuze executarea în partea corespunzătoare prestației neprevăzute.

ÎN acest caz locatorul a prezentat spre incasare datoria de chirie, calculata din momentul incheierii contractului in conformitate cu cuantumul chiriei stabilit in contract. Totodata, cuantumul chiriei specificat in contract se determina pe baza tarifului de inchiriere pentru 1 mp. m suprafata inchiriata. Întrucât cedarea imobilului nu a avut loc la momentul încheierii contractului de către părți, locatorul are dreptul de a pretinde chiriașului chiria din momentul transferului spațiului numai pentru imobilul efectiv cedat.

Extrem punct important contractul de închiriere este o condiție care determină procedura de plată a facturilor de utilități.

Compoziția plăților de utilități și a altor plăți, pe care părțile trebuie să le distribuie între ele, include:

• - costul serviciilor de alimentare cu apă și canalizare;
• - costul serviciilor de telefonie;
• - costul energiei electrice consumate;
• - costul utilizării piesei teren pe care se află obiectul închiriat și teritoriul adiacent;
• - costul aprovizionării cu căldură (alimentare cu gaz);
• - taxa pentru curatenie in spatiu;
• - taxa pentru colectarea gunoiului;
• - plata pentru impact negativ asupra mediu inconjurator;
• - alte tipuri de plăți.

Există trei opțiuni pentru contabilizarea plăților de utilități ca parte a chiriei:

• - stabiliți o chirie fixă, care include costul facturilor de utilități. Apoi, chiriașul plătește proprietarului o chirie fixă ​​în fiecare lună în valoare de o anumită sumă (de exemplu, „12.000 de ruble, nu se percepe TVA”);
• - stabiliți cuantumul chiriei fără a ține cont de costul utilităților, indicând dreptul chiriașului de a încheia în mod independent contracte cu organizațiile furnizoare de resurse și servicii. Trebuie avut în vedere faptul că încheierea contractelor cu organizațiile relevante va dura mai mult de o săptămână și va fi necesar un acord scris cu privire la relația contractuală cu proprietarul sau proprietarul proprietății. În practică, este convenabil când contractele de furnizare a serviciilor de telefonie și internet sunt încheiate de chiriaș în nume propriu, ținând cont de faptul că după reziliere relatii de inchiriere chiriaşul va putea rămâne proprietarul bunului primit numere de telefon. Chiriașul plătește costul utilităților și altor servicii pe cheltuiala sa către organizațiile relevante, în conformitate cu acordurile încheiate cu acestea;
• - stabilirea unei chirii diferențiate în două componente - una fixă ​​și una variabilă (această variantă este poate cea mai convenabilă pentru ambele părți).

Este convenabil atunci când contractele cu organizațiile de furnizare de resurse și servicii, cel puțin pentru principalele tipuri de utilități, sunt încheiate de locator în nume propriu.

Plata de leasing conform contractului de subînchiriere constă din două componente:

• - inchiriere in partea din spatiu inchiriat in suma stabilita pentru suprafata inchiriata (partea permanenta);
• - chiria in termeni de rambursare a costului utilitatilor consumate efectiv de chirias (partea variabila).

Acumularea chiriei începe din ziua în care părțile semnează actul de acceptare și cesiune a imobilului.

Având în vedere că locatorul este angajat în furnizarea de utilități în cadrul activităților sale statutare, chiriașul îi plătește costul anumitor tipuri sau al tuturor utilităților ca rambursare a cheltuielilor sale conform contractului de închiriere încheiat. În special, art. 15 din Legea federală din 16 februarie 1995 N 15-FZ „Cu privire la comunicații” (modificată și completată) prevede că serviciile de telefonie pot fi furnizate numai de întreprinderile de comunicații, precum și de operatorii de comunicații care operează pe baza de licențe corespunzătoare.

Plata se face pe baza facturilor emise de locator, facturilor (daca organizatia locator nu este pe sistem „simplificat” si functioneaza cu TVA), precum si acte de servicii prestate.

Cuantumul chiriei în termeni de rambursare a costului energiei electrice consumate de chiriaș în practică se determină fie pe baza citirilor contorului de energie electrică, stabilite separat de chiriaș (sau pentru chiriaș), fie capacitate instalata(ținând cont de puterea tuturor aparatelor și dispozitivelor electrice care funcționează în cameră și de durata aproximativă a lucrului acestora). Contorul poate determina și cantitatea de apă sau gaz consumată. Calculul costului serviciilor de furnizare a căldurii depinde de suprafața totală încălzită, calculată în metri cubi.

Cuantumul chiriei în termeni de rambursare a cheltuielilor pentru comunicarea telefonică se emite pe baza datelor privind starea contului personal furnizate de organizația de comunicare.

Practica fiscală arată că valoarea facturilor de utilități alocate de locator și plătite de chiriaș în baza contractului de închiriere poate să nu fie acceptată de autoritățile fiscale ca cheltuieli rezonabile acceptate la calcularea impozitului pe venit. Pentru a evita neînțelegerile cu autoritățile fiscale, costul facturilor de utilități nu ar trebui să fie alocat separat, ci inclus în cuantumul chiriei.

Plata pentru impactul negativ asupra mediului, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel, trebuie plătită de chiriașul care desfășoară un tip de activitate care este capabil să dăuneze mediului.

Este obligatorie indicarea în contractul de închiriere a repartizării cheltuielilor pentru curățenia și eliminarea gunoiului din imobilul închiriat și din teritoriul adiacent. Curățenia și întreținerea de rutină (spălarea pardoselilor, înlocuirea becurilor arse, repararea prizei defecte etc.) pot fi efectuate atât de chiriaș sau locator, cât și de o terță organizație în baza unui contract de servicii încheiat cu unul dintre petreceri.

Îndepărtarea gunoiului poate fi efectuată numai de o organizație care are licența corespunzătoare. Cel mai adesea, astfel de activități sunt desfășurate de flote specializate, cuantumul plății pentru ale căror servicii depinde de volumul de gunoi eliminat (de obicei calculat în metri cubi) specificat în cererea clientului. Organismele Rostekhnadzor și administrația locală efectuează controale regulate organizații pentru disponibilitatea contractelor pentru eliminarea gunoiului (deșeuri menajere solide sau RSU). Prin urmare, chiriașul trebuie să aibă un clar confirmare documentară: fie un contract de închiriere cu condiția ca încheierea de contracte de colectare a gunoiului să fie în sarcina chiriașului, fie un acord încheiat în nume propriu pentru îndepărtarea deșeurilor solide.

Chiria unei părți din spațiile închiriate (partea fixă ​​a chiriei) se plătește de obicei lunar în avans de 100% cel târziu la data lunii curente pentru luna curentă. Partea variabilă a chiriei în ceea ce privește costul utilităților poate fi plătită în avans, sub rezerva decontării finale după perioada respectivă. Cu toate acestea, este mai convenabil atunci când plata este efectuată de chiriaș la sfârșitul lunii, după ce locatorul primește documente de plată de la organizația de furnizare a resurselor sau de servicii.

La paragraful 2 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, se stabilește că chiria este stabilită pentru proprietatea închiriată ca întreg sau separat pentru fiecare dintre acestea. părțile constitutive la fel de:

• - plăți definite într-o sumă fixă ​​și efectuate periodic sau la un moment dat;
• - ponderea stabilită a produselor, fructelor sau veniturilor primite ca urmare a utilizării bunului închiriat;
• - anumite servicii prestate de chirias;
• - cedarea de către chiriaș către locator a lucrului stipulat prin contract în proprietate sau în închiriere;
• - imputarea locatarului a costurilor prevazute prin contract pentru imbunatatirea imobilului inchiriat.

Indiferent de ce tip de chirie va fi ales de parti, aceasta trebuie exprimata in bani. De exemplu, o clauză de închiriere ar putea fi scrisă cam așa: „Închiriere la dimensiune totală 400,00 (patru sute) ruble pentru un mp. m pe lună, fără TVA, plătit în următoarea formă:

• - plăți lunare în numerar în ceea ce privește spațiile închiriate în valoare de 115 ruble. pentru un mp. m pe lună, scutit de TVA;
• - compensare lunară a creanțelor reciproce împotriva chiriei în valoare de 285 de ruble. de la un mp. m pe lună, scutit de TVA.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a acestor forme de chirie sau alte forme de plată a chiriei.

Locatarul poate transfera bani în contul bancar al Locatorului sau poate plăti în numerar în limita sumei stabilite prin Directiva Băncii Centrale a Federației Ruse. În prezent, este în vigoare Directiva Băncii Centrale a Federației Ruse din 20 iunie 2007 N 1843-U, care stabilește o limită de 100 de mii de ruble.

Ca sancțiune pentru întârzierea plății chiriei, chiriașul poate fi supus unei penalități în cuantum stabilit ca procent din suma neachitată pentru fiecare zi de întârziere; restrictionarea accesului la obiectul inchiriat; restricții privind primirea utilităților la unitatea închiriată. Legea permite, de asemenea, proprietarului să rețină imobilul aparținând chiriașului situat în imobilul închiriat pentru a se asigura că chiriașul își îndeplinește obligațiile de a efectua plăți după încetarea contractului de închiriere.

Atunci când închiriază o proprietate pentru posesia și folosința temporară, locatorul urmărește scopul principal sub forma primirii chiriei. Prin urmare, condiția chiriei este cea mai semnificativă pentru proprietar.

Strict vorbind, problemele de stabilire și modificare a chiriei în baza unui contract de închiriere a vehiculului (denumit în continuare TC) cu un echipaj sunt reglementate Dispoziții generale privind contractul de închiriere (paragraful 1 al capitolului 34 din Codul civil al Federației Ruse). Cu toate acestea, în baza unui contract de închiriere de vehicule cu un echipaj, locatorul nu numai că transferă proprietatea pentru utilizare temporară, ci oferă de fapt (prin angajații săi) servicii de administrare a acestui vehicul. În acest sens, în practică, se pot distinge trei trăsături în ceea ce privește decontările în cadrul unui astfel de acord:

• în primul rând, părțile prevăd adesea în contract că valoarea chiriei depinde de modul de utilizare al vehiculului - în special, contractul poate prevedea o sumă crescută de chirie pentru funcționarea în exces;

• în al doilea rând, la încheierea unui acord, merită plătit Atentie speciala asupra modului în care sunt repartizate responsabilitățile de suportare a costurilor de plată pentru serviciile membrilor echipajului și costurile de exploatare comercială a vehiculului;

• în al treilea rând, trebuie să vă asigurați că contractul specifică Servicii aditionale, pe care locatorul este obligat să le asigure (de exemplu, livrarea sau dezmembrarea echipamentelor speciale), precum și dimensiunea taxa aditionala pentru aceste servicii.

În plus, întrucât chiria este o sursă de venit pentru proprietar, acesta este interesat să majoreze cuantumul acestui venit dacă este posibil. Prin urmare, întrebarea are o relevanță deosebită: în ce cazuri se poate modifica (mărește) valoarea chiriei stabilită în contract.

Modalități de a determina valoarea chiriei

Chiria conform unui contract de închiriere de vehicule cu echipaj poate fi stabilită în două moduri diferite.

1. Suma chiriei este stabilită într-o sumă fixă ​​de bani.

In acest caz, suma exacta de bani ce urmeaza a fi virata de chirias proprietarului este determinata in termenele stabilite prin contract.

Un exemplu de clauză fixă ​​a contractului de închiriere în numerar

„Chiriașul lunar, nu mai târziu de a 5-a zi a lunii curente (plătite), transferă chiria în valoare de 10.000 de ruble în contul de decontare al Proprietarului. (zece mii de ruble), inclusiv TVA.

2. Cuantumul chiriei se determină folosind procedura (mecanismul) de calcul stabilită în contract.

În acest caz, chiria este stabilită folosind diverse formule, coeficienți, ratele tarifare sau alte date care constituie un mecanism de determinare a sumei chiriei. În special, taxa pentru închirierea unui vehicul poate fi stabilită în funcție de modificările cursului de schimb valutar, de numărul de ore de funcționare a vehiculului, de modul de funcționare și chiar de costul serviciilor pe care locatarul le oferă terților care utilizează acest vehicul.

Un exemplu de termeni ai unui acord privind procedura de calcul a chiriei în funcție de modificările cursului de schimb al valutei străine

„Chiriașul lunar, nu mai târziu de a 5-a zi a lunii curente (plătite), transferă în contul de decontare al Locatorului o chirie în valoare de 1000 USD (o mie de dolari SUA) în ruble la cursul de schimb al Băncii Centrale a Federația Rusă la data plății, inclusiv TVA.”

Un exemplu de clauză contractuală privind procedura de calcul a chiriei în funcție de costul serviciilor prestate terților

„Chiriașul lunar, cel târziu în data de 5 a lunii următoare celei plătite, transferă în contul curent al Locatorului o chirie în valoare de 70 la sută din costul biletelor de pasageri vândute în luna precedentă pentru călătoria către vehicul cu motor, cu TVA".

Un exemplu de clauză contractuală privind procedura de calcul a chiriei prin determinarea costului utilizării efective a vehiculului

„Chiria pentru utilizarea vehiculului este stabilită la 1000 de ruble. pentru 1 oră de utilizare efectivă, inclusiv TVA.

Este logic ca locatorul să prevadă în contract un cost sporit de utilizare a vehiculului pentru cazurile de exploatare peste standardele stabilite. Acest lucru se datorează faptului că angajații locatorului care prestează servicii pentru gestionarea și exploatarea tehnică a autovehiculului nu le pot presta în mod continuu. Iar serviciile care depășesc standardele stabilite (care, desigur, trebuie să fie indicate și în contract) sunt plătite într-o sumă mai mare. Această valoare este denumită și valoare în exces.

Exemplu de clauză contractuală pentru chiria în exces pentru utilizarea unui vehicul cu echipaj

„Chiria pentru utilizarea vehiculului este stabilită la 1000 de ruble. timp de 1 ora, cu TVA inclus. Costul exploatării în exces a vehiculului este de 2000 de ruble. la ora unu".

Dacă părțile au încheiat un contract de închiriere de vehicule cu un echipaj, în care taxa de închiriere este stabilită pe unitatea de timp, atunci valoarea taxei de închiriere va fi plătită pentru timpul utilizării efective a vehiculului. Dacă nu a putut fi folosit de chiriaș din vina proprietarului, atunci în acest caz chiria nu este supusă recuperării.

Exemplu din practica: instanta de casatie a confirmat corectitudinea calculului chiriei pe baza timpului efectiv lucrat de autovehicul

Reclamanta (locatorul) a formulat cerere la parata (locatarul) pentru recuperarea chiriei pentru folosirea autovehiculului cu prestarea serviciilor de administrare si exploatare, precum si dobanzi pentru folosirea banilor altora.

Instanța de fond a satisfăcut parțial creanța, recuperând chiria doar pentru timpul de utilizare efectivă a autovehiculului.

Curtea de Apel a menținut decizia.

Reclamantul a depus plângere la instanța de casație, în care a solicitat anularea actelor judiciare atacate și adoptarea unui nou act judiciar pentru a satisface integral pretențiile. Potrivit reclamantei, concluziile instanțelor conform cărora chiria pentru utilizarea utilajului ar trebui plătită de chiriaș în funcție de timpul efectiv lucrat la acest utilaj, precum și dovada faptului că utilajul nu era gata de lucru. , au fost nefondate. Potrivit reclamantei, pârâta este obligată la plata chiriei pe toată perioada în care utilajele îi stau la dispoziție, și nu numai pe timpul funcționării efective a autovehiculelor.

Curtea de Casație a afirmat următoarele.

Instanțele au constatat că unul dintre vehicule ( macara turn) nu a fost folosit efectiv de pârâtă, întrucât nu era prevăzut cu cablu de alimentare și echipaj, nefiind montat un dulap electric pentru conectarea cablului la acesta. Prin urmare, cererea de recuperare a chiriei pentru acest vehicul nu este supusă satisfacției.

Chiria pentru celălalt vehicul a fost percepută în funcție de numărul de ore lucrate de echipament. Calculul chiriei pe baza orelor efective lucrate corespunde obiectivelor contractului de închiriere a vehiculului cu echipajul - un astfel de obiectiv este funcționarea echipamentului.

În baza celor de mai sus, instanța de casație a lăsat neschimbate actele judiciare atacate, iar recursul în casație nu a fost satisfăcut (decizia Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 7 decembrie 2010 în dosarul nr. A70-3501/2010) .

Modalități de creștere și indexare a chiriei

Părțile pot modifica oricând valoarea chiriei prin încheierea unui contract adițional la contractul de închiriere. Cu toate acestea, chiriașul poate să nu fie de acord cu propunerea proprietarului de a încheia un astfel de contract.

Prin urmare, are sens să includeți în textul contractului în prealabil condiții, datorită cărora contractul de închiriere va rămâne benefic pentru proprietar. Acest lucru se poate face în mai multe moduri.

În primul rând, să se stabilească chiria nu într-o sumă fixă, ci sub forma unei formule (în funcție de nivelul inflației, cursul valutar etc.). În acest caz, suma primită de proprietar se va modifica automat (de exemplu, indexată la inflație). Avantajul este că din punct de vedere formal, termenii acordului privind procedura de calcul a chiriei vor rămâne neschimbați. Aceasta înseamnă că nu va fi supus restricțiilor privind modificarea sumei chiriei.

În al doilea rând, să prevadă în contract că de la o astfel de dată (sau în astfel de condiții) proprietarul poate crește suma chiriei în mod unilateral, adică fără acordul chiriașului.

Un exemplu de clauză contractuală privind posibilitatea creșterii unilaterale a chiriei

„Proprietarul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei nu mai mult de o dată pe an, fără a se adresa instanței de judecată, prin anunțarea în scris a chiriașului cu cel mult 30 (treizeci) de zile calendaristice înainte.”

În acest caz, este necesar să se folosească formularea cea mai clară și mai detaliată, în special pentru a prescrie următoarele în contract.

1. În ce cazuri este posibilă o astfel de modificare a chiriei (de exemplu, la un an de la încheierea contractului cu o rată anuală a inflației de 7% sau mai mult).

2. Procedura ca proprietarul să-și exercite dreptul de a majora chiria (de exemplu, proprietarul trimite o înștiințare chiriașului, care conține informații despre creșterea chiriei și în ce valoare).

3. Procedura de sesizare a chiriașului despre acest lucru (de exemplu, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau personal către angajatul chiriașului împotriva semnăturii la biroul chiriașului).

4. Din ce moment se va considera modificată starea chiriei (de exemplu, după o lună de la primirea avizului de către chiriaș).

Dacă acest lucru nu se face, instanța, în cazul unui litigiu, poate decide că părțile nu au prevăzut dreptul de a modifica unilateral mărimea, ci doar posibilitatea de a încheia un acord privind modificarea acestei dimensiuni în viitor.

Sfat: Este posibil ca chiriașul să nu fie de acord cu includerea unei astfel de clauze în contractul de închiriere, deoarece în mod evident nu este în interesul chiriașului. În astfel de cazuri, puteți recomanda locatorului să ofere mai mult contrapartei sale versiune soft condiții pentru creșterea costului chiriei. De exemplu, o clauză a acordului privind posibilitatea majorării unilaterale a chiriei de către proprietar poate fi completată cu condiția ca valoarea chiriei să poată fi modificată cu cel mult o anumită sumă în procent: „...dar nu mai mult de 5%”. În acest caz, șansele de a încheia un acord cu contrapartea vor fi semnificativ mai mari, întrucât relația dintre părți va deveni mai sigură.

În al treilea rând, prescrieți în contract că de la o astfel de dată chiria crește cu atât de mult fără nicio notificare din partea proprietarului către chiriaș.

Exemplu de clauză de acord pentru o creștere „automată” a chiriei fără nicio notificare din partea proprietarului către chiriaș

„În primul an de la încheierea acestui acord, chiria este stabilită la 50.000 de ruble. După încheierea primei an calendaristic pe durata acordului, valoarea chiriei crește la 70.000 de ruble.

Condiție privind dreptul de a rezilia contractul din cauza întârzierii plății chiriei

Dacă chiriașul nu plătește chiria de mai mult de două ori la rând în perioada specificată în contract (expresia „de mai mult de două ori la rând” înseamnă de fapt de cel puțin trei ori), proprietarul are dreptul de a cere încetare anticipată contracte de închiriere în instanță (partea 3 a articolului 619 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietarul își poate proteja și mai mult interesele dacă îl convinge pe chiriaș să includă în contract de închiriere o condiție ca proprietarul să poată cere rezilierea contractului chiar dacă chiria întârzie la o singură plată. Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a confirmat că astfel de condiții nu contravin legii (paragraful 26 din scrisoarea de informare nr. 66).

Plăți de utilități ca parte a chiriei (loc de locuit). Cum se organizează și se emit decontări pentru facturile de utilități pentru proprietatea închiriată.

Întrebare: Dacă plățile de utilități sunt incluse în chiria apartamentelor închiriate, de ce ar trebui să fie separate de chirie și supuse TVA dacă, de fapt, proprietarul nu asigură utilitățile, ci le achiziționează pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru închiriere, fără TVA . Proprietarul își asumă sarcina achitării facturilor de utilități și aceasta este formulată în contract astfel: „Cuantumul taxei de închiriere include: cheltuieli pentru plata facturilor de utilități: energie electrică până la ______ kW pe lună, alimentare cu apă rece până la ______ mc pe lună, furnizarea de apă caldă până la ______ mc pe lună, și plata pentru întreținerea și repararea locuinței. Poate trebuie să reformulezi termenii contractului?

Răspuns: Termenii contractului nu trebuie modificați.

În cazul dumneavoastră, cuantumul chiriei din contract este format din două părți: o plată fixă ​​(chiria propriu-zisă) și o plată variabilă (cheltuieli pentru utilitățile consumate de chiriaș în perioada de facturare), precum și o taxă pentru întreținere. si repararea spatiului.

În conformitate cu paragrafele. 10 p. 2 art. 149 din Codul Fiscal al Federației Ruse, plata serviciilor pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare, scutită de impozitare, este doar o taxă pentru utilizarea spațiilor rezidențiale și închirierea spațiilor rezidențiale. Această scutire nu se aplică pentru plata utilităților, pentru întreținerea și repararea spațiilor de locuit.

Serviciul Federal de Taxe și-a exprimat aceeași opinie într-o scrisoare din 16 martie 2005 nr. 03-4-02 / 371 / 28: dacă, în condițiile contractului de închiriere, costul chiriei, în plus față de plata pentru închiriere locuințe (pentru furnizarea de locuințe), include costul utilităților și al altor servicii, atunci numai chiria pentru locuințe nu este inclusă în baza de impozitare a TVA.

Utilitățile incluse în chirie, în conformitate cu contractul de închiriere, sunt impozitate în mod general.

În plus, în conformitate cu paragraful 4 al articolului 170 din Codul fiscal al Federației Ruse, contribuabilul este obligat să țină evidențe separate ale sumelor impozitului pentru bunurile achiziționate (lucrări, servicii) utilizate pentru a efectua atât taxabile, cât și neimpozabile ( scutite de impozitare) tranzacţii.

Motivație

Cum se organizează și se emit decontări pentru facturile de utilități pentru proprietatea închiriată

Plata serviciilor ca parte a chiriei

În acest caz, chiriașul compensează proprietarului costul utilităților consumate ca parte a chiriei. Posibilitate de aplicare această opțiune rezultă din normele legislaţiei care reglementează raporturile de închiriere.

Există două modalități de a include valoarea compensației pentru utilități în chirie:

Cantitatea totală de utilități și livrări de energie este determinată de consumul real pe baza facturilor emise de furnizori. Cota cheltuielilor compensate de chiriaș în baza contractului de închiriere (partea variabilă a chiriei) poate fi determinată în următoarele moduri:

1. prin cota de spatiu ocupata de chirias;

2. conform citirilor contoarelor individuale;

3. în funcție de capacitatea echipamentului utilizat de chiriaș și de timpul de funcționare a acestuia.

Fixați metoda de calcul în contractul de închiriere (clauza 1, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse).

Când compensarea este activată costurile utilitatilor Documentele primare separate pentru plățile de utilități nu sunt incluse în componența plăților de leasing. Este suficient ca proprietarul să întocmească documentele de închiriere și să atașeze copii ale documentelor de utilități (facturi, decontări), dacă o astfel de condiție este prevăzută în contractul de închiriere.

Cum poate un proprietar să reflecte decontările privind facturile de utilități pentru proprietatea închiriată în impozitare. Organizația aplică sistemul general de impozitare

Vânzarea de servicii pentru furnizarea de proprietăți pentru închiriere de la locator este recunoscută ca obiect al impozitării TVA (subclauza 1 clauza 1 articolul 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Baza de impozitare este definită ca costul serviciilor, calculat pe baza prețurilor stabilite prin contract (clauza 1, articolul 154, Codul Fiscal al Federației Ruse). În acest caz, întreaga sumă a chiriei este o plată pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății spre închiriere. Prin urmare, proprietarul trebuie să calculeze TVA la valoarea integrală a chiriei. O factură trebuie emisă chiriașului pentru întreaga sumă a chiriei (clauza 3, articolul 168 din Codul fiscal al Federației Ruse). În același timp, în funcție de termenii contractului, chiria poate include partea principală (permanentă), care constă din costul suprafeței închiriate, și o parte suplimentară (variabilă), inclusiv compensarea de către chiriaș pentru cost de utilitati. În acest caz, locatorul are dreptul de a indica în factură cost unic servicii sau completați două rânduri indicând separat părțile constante și variabile. Astfel de clarificări sunt oferite de Serviciul Fiscal Federal al Rusiei în paragraful 1 al scrisorii din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3/86 (acordat cu Ministerul Finanțelor al Rusiei).

Sumele TVA aferente utilităților ca parte a chiriei pot fi deduse de către locator, deoarece achiziția lor este legată de activități supuse TVA (scrisoare a Serviciului Federal de Impozite din Rusia din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-). 3/86).* In acest caz trebuie indeplinite toate conditiile necesare pentru acceptarea TVA-ului la deducere. Aceeași poziție a fost exprimată de unele instanțe (a se vedea, de exemplu, decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 26 august 2009 nr. VAS-10032/09, deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Central din 29 mai 2009 Nr. A23-3029 / 2008A-14-202, Districtul Caucaz de Nord din 21 decembrie 2009 Nr. А63-8994/2004-С4-9).

Situatie: dacă proprietarul are dreptul de a reemite chiriașului facturi pentru utilități ale căror costuri le compensează. Plățile pentru utilități nu fac parte din chirie. Contractele cu organizațiile furnizoare se încheie direct cu locatorul

Nu, nu corect.

Poziția oficială a agențiilor de reglementare este că, în această situație, locatorul nu poate reemite locatarului facturi pentru costul serviciilor furnizate locatorului de către organizațiile furnizoare (scrisori ale Ministerului Finanțelor al Rusiei din 10 februarie 2011 nr. 03-). 03-06 / 1/86, din 14 mai 2008 Nr. 03-03-06 / 2/51 și Serviciul Fiscal Federal al Rusiei, din 23 aprilie 2007 Nr. ШТ-6-03 / 340). În sprijinul punctului lor de vedere, ei prezintă următoarele argumente.

Locatorul este un abonat care primește energie electrică și căldură, apă de la organizația de furnizare. Și deoarece acționează ca abonat, el însuși nu poate fi o organizație furnizoare pentru chiriaș (Decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 6 aprilie 2000 nr. 7349/99, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtul Siberiei de Vest din 28 ianuarie 2009 Nr. Ф04-7965 / 2008 ( 20062-A46-25)). În plus, în facturile emise proprietarului, tarifele la utilități includ deja TVA, pe care proprietarul l-a plătit utilităților. Prin urmare, perceperea TVA la costul serviciilor care includ deja taxe este contrară legislației fiscale (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2007 nr. 560/07).

Aceasta înseamnă că locatorul nu are dreptul să considere compensarea costurilor de utilități ca o vânzare în scopuri de TVA și nu poate emite facturi. Prin urmare, proprietarul nu poate acumula TVA la costul compensat al serviciilor, iar chiriașul nu poate accepta TVA aferentă acestei sume pentru deducere.

Contabilul-șef sfătuiește: există argumente care permit proprietarului să reemite facturi pentru utilități către chiriaș. Ele sunt după cum urmează.

Reemiterea facturilor de către locator către chiriaș nu contravine normelor legislației fiscale. Articolele din Codul Fiscal al Federației Ruse nu conțin nicio restricție în această privință.

În plus, fără a furniza spațiului închiriat cu servicii de utilități, organizația de chiriași nu își poate exercita dreptul de a folosi spațiile închiriate (articolul , Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, furnizarea de servicii publice este indisolubil legată de furnizarea de servicii de închiriere. Prin urmare, proprietarul are dreptul de a reemite o factură către chiriaș pentru costul utilităților, iar chiriașul - să prezinte TVA pe acestea pentru deducere.

Această poziție este confirmată de Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse printr-o rezoluție din 25 februarie 2009 nr. 12664/08.

Înainte de publicarea deciziilor Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, practica de arbitraj în această problemă era eterogenă.

Unele instanțe au aderat la un punct de vedere care este pe deplin în concordanță cu poziția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse (a se vedea, de exemplu, deciziile FAS din districtul Ural din 19 iunie 2008 nr. F09). -4255 / 08-C2, din 29 februarie 2008 Nr. F09-861 / 08-C2, din ianuarie 2008 Nr. F09-11295 / 07-S2, Districtul Moscova din 26 august 2008 Nr. KA-A40- / 782 08, din 1 octombrie 2007 Nr. KA-A41 / 10014-07). În același timp, unele instanțe au confirmat poziția autorităților de reglementare (a se vedea, de exemplu, decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 ianuarie 2008 nr. 18186/07, deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Cartierul Central din 14 februarie 2008 Nr. A48-1629 / 07-6, din 10 octombrie 2007 Nr. A36-2553 / 2006, Districtul Siberia de Est din 19 ianuarie 2009 Nr. A10-1581 / 08-F02-687 / 08, din 30 octombrie 2008 Nr. A10-845 / 08-F02-5264 / 08, A10-845 / 08- F02-5607 / 08, raionul Volga din 4 martie 2008 Nr. A65-8421 / 2008 -37, 6 februarie 2008 Nr. A55-6796 / 2007-53, Districtul Siberia de Vest din 28 ianuarie 2009 Nr. F04-7965 / 2008 (20062-A46-25), din 27 august 2008 Nr. F04-523 / 2008 (10532-A03-25) și din 24 martie 2008 Nr. F04-2074 / 2008 (2736-A45-41)).

Odată cu publicarea deciziilor Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 martie 2009 nr. 6219/08 și din 25 februarie 2009 nr. 12664/08, practica de arbitraj cu privire la problema în cauză ar trebui să devină uniformă . Acest lucru este evidențiat de noi decizii judecătorești (a se vedea, de exemplu, deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 29 iunie 2009 nr. A17-1804 / 2007, districtul Siberiei de Est din 23 iunie 2009 nr. A33 -12783 / 08-F02-2566 / 09, Districtul Moscova din 10 iulie 2009 Nr. KA-A40 / 6262-09 , Districtul Central din 29 aprilie 2009 Nr. A48-3884 / 08-17 , Districtul Volga din 7 aprilie , 2009 Nr. A65-20968 / 2008 , Districtul Siberia de Vest din 15 septembrie 2009 Nr. F04-5497 / 2009 (19433-A45-29), Cartierul Nord-Vest din 16 martie 2009 Nr. A52-3809, Ural / 2009 Sector 25 februarie 2009 Nr F09-10444 / 08-C2).

Scrisoare a Serviciului Fiscal Federal al Rusiei din 16 martie 2005 nr. 03-4-02 / 371 / 28 „Cu privire la scutirea de la impozitare a serviciilor pentru închirierea de spații rezidențiale persoanelor juridice”

„Serviciul Federal de Taxe cu privire la problema scutirii de impozitare a serviciilor pentru închirierea spațiilor rezidențiale persoanelor juridice raportează următoarele.
În conformitate cu paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Cod), obiectul impozitării taxei pe valoarea adăugată este recunoscut ca operațiuni de vânzare de bunuri (lucrări, servicii). în teritoriu Federația Rusă.
Operațiunile care nu sunt supuse impozitării (scutite de impozitare) sunt prevăzute la articolul 149 din Cod.
În conformitate cu paragraful 10 al paragrafului 2 al articolului 149 din Cod, vânzarea (precum transferul, performanța, furnizarea pentru nevoi proprii) pe teritoriul Federației Ruse a serviciilor pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare în locuințe stocul de toate formele de proprietate nu este supus impozitării.
În conformitate cu articolul 27 din Legea federală nr. 118-FZ din 05.08.2000 „Cu privire la adoptarea părții a doua a Codului fiscal al Federației Ruse și modificări la anumite acte legislative ale Federației Ruse privind impozitele” până la 1 ianuarie 2004 , scutite de aplicarea taxei pe valoarea adăugată pe teritoriul Federației Ruse a serviciilor pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare în fondul de locuințe de toate formele de proprietate, servicii pentru întreținere, reparatii curente, revizuire, întreținerea sanitară, gestionarea funcționării gospodăriei, efectuată pe cheltuiala cheltuielilor vizate în casele cooperativelor de construcție de locuințe, precum și a serviciilor de asigurare a locuințelor în cămine (cu excepția utilizării locuințelor pentru hotel). scopuri și închiriere).
In consecinta, tranzactiile de vanzare de servicii de furnizare de spatii rezidentiale in folosinta in fondul locativ de toate formele de proprietate au fost supuse scutirii de impozitare prin taxa pe valoarea adaugata atat inainte de 1 ianuarie, cat si dupa 1 ianuarie 2004.
Articolul 671 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că spațiile rezidențiale pot fi furnizate pentru posesie și (sau) utilizare. indivizii pe baza unui contract de închiriere, către persoane juridice - pe baza unui contract de închiriere sau a altui acord. În același timp, în conformitate cu paragraful 2 al prezentului articol, o persoană juridică poate folosi spațiile rezidențiale numai pentru reședința cetățenilor.
Având în vedere cele de mai sus, scutirea de impozitare prin taxa pe valoarea adăugată a serviciilor de furnizare de spații rezidențiale din fondul locativ de toate formele de proprietate către persoane juridice în baza unui contract de închiriere se aplică începând cu 1 ianuarie 2001.

Totodată, trebuie avut în vedere faptul că sunt scutite de impozitare cu taxa pe valoarea adăugată doar plata pentru închirierea locuinței și plata pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare de către persoane juridice în baza unui contract de închiriere.
In cazul in care in conditiile contractului de inchiriere se prevede ca pe langa plata pentru inchirierea locuintei (taxa pentru asigurarea locuintei) costul chiriei include costul utilitatilor sau al altor servicii, apoi baza de impozitare pentru taxa pe valoarea adaugata. nu include doar locuința în chirie (plata pentru furnizarea de locuințe).
În același timp, paragraful 1 al articolului 149 din Cod în legătură cu cetățenii străini sau organizațiile acreditate în Federația Rusă prevede o regulă specială conform căreia punerea la dispoziție de către locator a spațiilor de pe teritoriul Federației Ruse pentru închiriere către cetăţenii străini sau organizaţiile acreditate în Federaţia Rusă nu sunt supuse impozitării (scutite de impozitare).Federaţia. Această dispoziție se aplică dacă legislația statului străin relevant stabilește o procedură similară pentru cetățenii Federației Ruse și organizațiile ruse acreditate în acest stat străin sau dacă o astfel de regulă este prevăzută de un tratat (acord) internațional al Federației Ruse.
În acest fel, această normă Codul se aplică numai cetățenilor străini sau organizațiilor acreditate în Federația Rusă.
În cazul în care locatorul închiriază spații pe teritoriul Federației Ruse cetățenilor străini sau organizațiilor care nu au acreditare în Federația Rusă, scutirea de taxe nu este oferită, iar serviciile pentru furnizarea de spații pentru închiriere sunt supuse impozitării în conformitate cu prevederile generale. procedura stabilita.
În același timp, atragem atenția asupra următoarelor.
În conformitate cu paragraful 4 al articolului 149 din Cod, contribuabilii care efectuează operațiuni care fac obiectul scutirii și tranzacții care nu fac obiectul scutirii sunt obligați să țină evidențe separate ale acestor tranzacții.
În plus, în conformitate cu paragraful 4 al articolului 170 din Cod, contribuabilul este obligat să țină evidențe separate ale sumelor impozitului pentru bunurile achiziționate (lucrări, servicii), inclusiv activele fixe și imobilizările necorporale utilizate pentru implementarea atât a impozitelor, cât și a celor necorporale. -operatiuni impozabile (scutite de impozitare).

În cazul în care contribuabilul nu are o contabilitate separată, valoarea impozitului pe bunurile achiziționate (lucrări, servicii), inclusiv activele fixe și imobilizările necorporale, nu este deductibilă și nu este inclusă în cheltuielile acceptate pentru deducere la calculul impozitului pe venit.
În cazul în care contribuabilul, la vânzarea de bunuri (lucrări, servicii), tranzacții pentru a căror vânzare nu sunt supuse taxei pe valoarea adăugată, a emis o factură către cumpărător cu suma taxei alocată, atunci această sumă a taxei este plătibilă către buget în baza paragrafului 5 al articolului 173 din Cod.”

Răspuns de Alexandru Vodovozov

Şef adjunct al Departamentului Fiscal entitati legale Serviciul Fiscal Federal al Rusiei

„Procedura depinde de tipul de proprietate, unde se află și cine este deținătorul soldului. Din 2019, depunerea centralizată a declarațiilor de impozit pe proprietate a fost eliminată, baza de impozitare care este definit ca costul mediu anual. Dar există excepții de la această regulă. Pentru toate opțiunile în care să plătiți impozitul pe proprietate și să depuneți o declarație pentru 2018, consultați recomandarea.”