Cât durează un contract de închiriere pe termen scurt? Termen nedeterminat al contractului de închiriere cum să se înregistreze

Luați în considerare redactarea și verificarea contractului cu cea mai mare seriozitate, deoarece în acest document sunt prescrise toate condițiile pentru cooperarea dumneavoastră ulterioară. În special, este indicat termenul de închiriere (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). Poate fi scris la o anumită dată calendaristică sau perioadă de timp. În caz contrar, contractul se consideră încheiat pe perioadă nedeterminată. În a doua variantă, părțile sunt obligate să se avertizeze reciproc despre încetarea obligațiilor contractuale cu cel puțin 3 luni înainte de încetare.

Pentru cat timp se poate incheia un contract? Nu există un termen minim de închiriere. Maximul este de 50 de ani. Dar legea prevede introducerea de restricții pentru anumite obiecte imobiliare (Codul civil al Federației Ruse). De exemplu, pentru utilitati si structuri de stat- de obicei până la 5 ani.

Un acord încheiat pe o perioadă mai mare de 1 an trebuie neapărat să fie supus înregistrării de stat. altfel poate fi invalidat.

Clasificarea contractelor:

• Pe termen scurt - termen de închiriere mai mic de 1 an calendaristic.
• Pe termen lung - termen de închiriere de la 1 an calendaristic.
• Nedeterminat - termenul de închiriere nu este specificat.

Mic de statura

Astfel de contractul nu este supus inregistrarii si nu poate depasi perioada de valabilitate mai mare de 1 an. Acesta este cel mai mult formă simplă folosit în principal indiviziiși organizații mici. Vă permite să nu pierdeți timpul cu înregistrarea și să economisiți la plata taxelor de stat.

Am vorbit despre caracteristicile încheierii unui contract de închiriere pe termen scurt pe o perioadă de 11 luni sau mai puțin.

Pentru o perioadă lungă de timp

se încheie pentru o perioadă de un an sau mai mult, este supus înregistrării obligatorii la organele de stat (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse.).

Adică intră în vigoare după încheierea procedurii (18 zile de la data depunerii setului de documente). Pe originalul de hârtie este aplicată o ștampilă specială și se face o înregistrare în arhivă (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie , 2000 N 53).

Toate ulterioare acordurile suplimentare la contract sunt, de asemenea, supuse înregistrării. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați serviciul federal înregistrare de stat, cadastru și cartografie (la nivel local).

Un acord pe o perioadă mai mare de 1 an care nu a trecut de înregistrarea de stat este considerat nevalid. Dacă una dintre părți se sustrage de la această procedură, cealaltă are dreptul să o acționeze în judecată.

Contract pe termen lung prevede consolidarea multor nuanțe de cooperare reciproc avantajoasă: de exemplu, vacanțe de închiriere, indexare chirie, un moratoriu asupra majorărilor de preț, sancțiuni pt dizolvare timpurie, plata reparatiilor etc. Acest tip de închiriere este benefic pentru întreprinderile mari stabile care ocupă suprafețe mari. Și, de asemenea, organizațiilor industriale, pentru care orice relocare atrage costuri financiare serioase.

Pentru o perioadă nelimitată de timp

O dată exactă nu este condiție prealabilă pentru a încheia un acord chirie spații nerezidențiale. este considerată un acord care nu specifică date exacteși perioadele de angajare (clauza 2, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). Acordul intră în vigoare din momentul semnării. Dacă de fapt perioada de utilizare a obiectului depăşeşte unu an calendaristic, înregistrarea nu este necesară.

Reînnoirea documentelor

La sfârșitul termenului, părțile au posibilitatea - o astfel de acțiune se numește prelungire.

În aceste scopuri, se poate încheia un acord suplimentar. Dar acest lucru este opțional! În cazul în care chiriașul continuă să folosească spațiul și nu există obiecții din partea proprietarului, contractul se prelungește automat (partea 2 a articolului 621 din Cod).

Un contract pe termen scurt poate prevedea reînnoirea automată pentru o perioadă similară, în timp ce nu este supus înregistrării de stat (clauza 10 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 59). Singura condiție este absența obiecțiilor din ambele părți. Un contract pe termen lung este considerat a fi prelungit pe o perioadă nedeterminată dacă, după expirarea acestuia, părțile nu au declarat rezilierea, iar chiriașul continuă să folosească localul (Codul civil al Federației Ruse).

Un contract pe perioada nedeterminata nu presupune prelungire.

Dar un acord cu Data scadentă poate fi prelungit pe o perioadă nedeterminată și transferat pe o perioadă nedeterminată, caz în care înregistrarea nu este necesară.

Avantaje și dezavantaje de a face diferite oferte

Pentru întreprinderile mici, forma pe termen scurt este mai potrivită. Vă va permite să evitați costurile inutile, precum și să oferiți mobilitate afacerii dvs. În cazul apariţiei mai multor oferta avantajoasa, vă puteți muta oricând într-un loc nou, evitând în același timp penalitățile pentru rezilierea anticipată a contractului.

Un plus pentru proprietar este, de regulă, tarife mai mari pentru închirierea spațiilor.

Dezavantajele includ lipsa de certitudine pentru chiriaș pentru o perioadă lungă de timp, iar pentru proprietar - nevoia de a căuta noi chiriași și timpii de nefuncționare.

minus închiriere pe termen lung poate fi considerată necesitatea înregistrării și plății unei taxe. Pe de alta parte, un astfel de document oferă garanții și oferă încredere în viitor tuturor participanților. concediu de inchiriere vă permit să echipați sediul pentru propriile nevoi, iar chiriașului să economisească investițiile în repararea sediului.

Perioada redusă tarifele de închiriere- o mare oportunitate pentru dezvoltarea initiala a afacerii. Un contract pe termen lung vă permite să stabiliți parteneriate pe termen lung și stabile, ceea ce, desigur, este un mare avantaj în vremurile noastre dificile.

Nu este necesară încheierea unor acorduri suplimentare de reînnoire a contractului pe perioadă nedeterminată Întrucât un contract de închiriere încheiat (reînnoit) pe perioadă nedeterminată nu poate fi considerat încheiat pe o perioadă de cel puțin un an, un astfel de contract nu este supus înregistrarea de stat (clauza 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59). Să reamintim că fiecare dintre părțile sale poate refuza să încheie un contract de închiriere imobiliară încheiat pe o perioadă nedeterminată. perioadă în orice moment prin avertizarea celeilalte părți despre aceasta cu trei luni înainte, cu excepția cazului în care o altă perioadă de avertizare este stabilită prin lege sau prin acord (clauza 2, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).2. În conformitate cu paragraful 2 al art. 1 din Codul civil al cetățenilor Federației Ruse și entitati legale sunt liberi să stabilească orice clauză a contractului care nu contravine legii. În virtutea paragrafului 4 al art.

Cum să specificați corect termenul contractului de închiriere?

Legal.RU Consultați un avocat online 1036 de avocați sunt gata să răspundă acum Răspundeți în 15 minute 1036 de avocați sunt online acum

1. Drept civil
2. Lege contractuala

Buna ziua. I LLC închiriez o cutie de garaj de la o persoană fizică. Pentru a-mi desfășura tipul de activitate (producția de bere), am nevoie de un termen de închiriere de un an sau mai mult, dar asta va presupune o înregistrare îndelungată și costisitoare în cadastru.

Atenţie

Daca contractul este pe durata nedeterminata, daca am inteles bine, atunci nu pot inregistra contractul in cadastru. Cum se formulează corect clauza contractului de închiriere? Și pot obține un contract pe perioadă nedeterminată? P.S.

3. termenul contractului de închiriere și termenul contractului de închiriere

Cum să reînnoiești un contract de închiriere imobiliară pentru conditiile anterioare pe termen nou(11 luni) fără să te înregistrezi la Rosreestr? Având în vedere problema, am ajuns la următoarea concluzie: Un contract de închiriere imobiliară încheiat pe o perioadă mai mică de un an poate fi prelungit în aceleași condiții pe o perioadă de 11 luni, inclusiv prin încheierea unui contract adițional la acesta. Înregistrarea de stat a contractului nu este necesară.

Important

Motivarea concluziei: În conformitate cu paragraful 1 al art. 610 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere este încheiat pentru o perioadă specificată în acord. Dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract, contractul de închiriere se consideră încheiat pe perioadă nedeterminată.

Reînnoirea contractului de închiriere

Este foarte convenabil pentru oamenii grăbiți (cazul este în flăcări, dar hârtiile sunt tolerate) și slobi (a făcut deja ceva, dar contractul este prea leneș să facă). Dacă în textul acestuia nu este specificat începutul termenului contractului, iar data semnării acestuia de către fiecare dintre părți nu este indicată, atunci acesta va începe să funcționeze de la data indicată în preambul.

Info

Durata contractului poate fi nedeterminată (mergând la infinit până la rezilierea acestuia) sau determinată - limitată. Termen nedeterminat are loc atunci când: 1. În contractul privind durata contractului (cu excepția contractelor pentru care, în conformitate cu Codul civil, durata contractului este conditie esentiala iar fără precizarea termenului, contractul se consideră neîncheiat, de exemplu, contracte de asigurare, contracte de administrare fiduciară a proprietății) nu se spune nimic; 2.

Închiriere, contract de închiriere (partea 3)

Este suficient să precizați următoarele condiții esențiale:

• denumirea documentului (acord suplimentar privind prelungirea termenului de închiriere pentru spațiile rezidențiale/nerezidenţiale în temeiul contractului de închiriere nr. ...);
• descrierea părților la proces, detaliile și informațiile de contact ale acestora;
• o indicație a modificărilor efectuate.

Exemplu de redactare: Indicați paragraful (numărul paragrafului) din contractul de închiriere Nr. (numărul contractului) în următoarea formulare: Proprietarul oferă Chiriașului un spațiu de locuit cu o suprafață totală de 45 mp. m., situat la: (indicați adresa locației localului) pentru deținere și utilizare temporară pe o perioadă de la (indicați data începerii contractului) până la (indicați data expirării contractului). La sfârșitul adăugării. acord, părțile trebuie să semneze și, dacă este necesar, să certifice documentul cu sigiliile organizațiilor.

Termenul contractului de închiriere

N 59 „Revizuire a practicii de soluționare a litigiilor legate de utilizare lege federala„Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, în continuare - scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 59). Termen contractual mai mic de un an. Un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale încheiat pe o perioadă mai mică de un an nu este supus înregistrării de stat.

La prelungirea unui contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mică de un an, pentru aceeași perioadă după încheierea perioadei inițiale de închiriere, nici contractul nu este supus înregistrării de stat. În mod similar, un contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mică de un an nu este supus înregistrării de stat, în care părțile au prevăzut o condiție privind prelungirea (prelungirea) automată a contractului după încheierea perioadei inițiale de închiriere pentru aceeaşi perioadă în lipsa obiecţiilor părţilor

paragraful 10 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 59).
Un pericol similar amenință proprietarul dacă chiriașul decide brusc să schimbe obiectul închiriat sau găsește o variantă mai ieftină. Prin urmare, cel mai convenabil și cale sigura semnează un acord de prelungire a contractului. Cu toate acestea, există câteva lucruri de care trebuie să țineți cont atunci când îl proiectați. Puncte importante. Puncte de control în timpul înregistrării 1. Contractul de reînnoire poate fi semnat atât în ​​ziua expirării contractului de închiriere, cât și la o dată ulterioară.
Dacă a trecut ceva timp între încheierea contractului și semnarea acordului privind prelungirea acestuia, atunci relațiile părților care existau la acel moment sunt în continuare reglementate de contract. Întrucât chiriașul continuă să folosească imobilul după expirarea contractului în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pe perioadă nedeterminată în baza paragrafului 2 al articolului 621. Cod Civil.
O perioadă de un an sau mai mult specificată în contract. Contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale (parte a spațiilor nerezidențiale), încheiat pe o perioadă de un an sau mai mult, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective (clauza 2, art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 nr. 53). În lipsa înregistrării de stat, un astfel de contract de închiriere pentru spații nerezidențiale nu este încheiat. Cu toate acestea, dacă una dintre părțile la un astfel de acord sustrage înregistrarea sa de stat, cealaltă parte are dreptul, în temeiul paragrafului 3 al art. 165 din Codul civil al Federației Ruse să depună o cerere pentru obligația de a înregistra contractul (a se vedea clauza 7 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 59). În sensul aplicării paragrafului 2 al art.

Termen nedeterminat al contractului de închiriere cum să se înregistreze

Totuși, în funcție de împrejurările și termenii contractului, după expirarea perioadei pentru care a fost încheiat, pot continua relațiile părților sale legate de folosirea (deținerea și folosința) bunului închiriat. Totodată, nu se cere restituirea bunului închiriat și încheierea unui nou contract de închiriere, deși părțile nu sunt private de posibilitatea de a oficializa relații în acest mod. Potrivit paragrafului 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului în absența obiecțiilor din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată.
Scrisoare de informare a Curții Supreme de Arbitraj din data de 16 februarie 2001 Nr. 59 „REVISIUNEA PRACTICII DE SOLUZIONARE A LITIGIILOR LEGATE DE APLICAREA LEGII FEDERALE „PRIVĂ ÎNREGISTRAREA DE STAT A DREPTURĂRII LA IMMOBILIARE ȘI A TRANZACȚIUNILOR CU EA”). Și ce sunt rele? Da, pentru că dacă este necesar să înăspriți condițiile pentru contraparte (să crească prețurile acolo din cauza inflației sau a unei alte necesități), atunci nu va fi posibil să faceți modificări fără consimțământul acestuia, va trebui să îl reziliați, iar posibilitatea rezilierii sale la cererea uneia dintre părți ar trebui să fie prevăzută de prezentul contract.

Un alt lucru este când contractul a expirat. Doriți să continuați munca în comun- Vă rugăm să acceptați noile condiții. Și chiar dacă contrapartea acceptă modificările care se fac, atât de multe dintre ele se pot acumula pe o perioadă lungă de timp încât te încurci în acorduri suplimentare.

Codul civil al Federației Ruse (care prevede înregistrarea obligatorie de stat numai a contractelor pe durată determinată încheiate pe o perioadă de cel puțin un an) și este confirmată prin practica arbitrajului (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 8 februarie 2002 în dosarul N A79-146-2001-SK2-170, Rezoluția FAS a Districtului Moscova din 23 ianuarie 2001 în dosarul N KG-A40 / 6418-00, Rezoluția FAS din Districtul de Nord-Vest al 13 mai 2004 în dosarul N A56-27225 / 03, din 25 ianuarie 2008 în dosarul N A26-394/2007). Nu este supus înregistrării de stat și un contract de închiriere reînnoit în conformitate cu paragraful 1 al art.
2 linguri. 621 din Codul civil al Federației Ruse pentru o perioadă nedeterminată după încheierea perioadei principale, în absența obiecțiilor părților (a se vedea clauza 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din februarie 16, 2001

Termenul contractului de închiriere este perioada de timp în care termenii contractului sunt valabili și obligațiile părților stabilite prin acesta sunt îndeplinite (articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Începutul termenului contractului de închiriere în temeiul legii este determinat de momentul încheierii contractului (clauza 1, articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse). Din acest moment, părțile au obligații și încep să opereze termenii contractului. Părțile nu au dreptul de a modifica în mod voluntar începutul contractului de închiriere (clauza 1, articolul 433 din Codul civil al Federației Ruse).

Expirarea contractului de închiriere poate fi stabilită la discreția părților.

Potrivit paragrafului 2 al art. 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel. În special, este necesar să se înregistreze un contract de închiriere pentru clădiri sau structuri pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 2, articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). Un astfel de acord este considerat încheiat din momentul înregistrării (clauza 3, articolul 433 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, partea 8 din art. 2 din Legea federală din 30 decembrie 2012 N 302-FZ „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi a Codului civil Federația Rusă„S-a constatat că regulile art. Artă. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică în cazul contractelor încheiate după data intrării în vigoare a legii menționate (după 1 martie 2013). Ulterior, art. 3 din Legea federală din 4 martie 2013 N 21-FZ „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative al Federației Ruse și invalidarea anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse” aceste modificări au fost anulate.

Negocierea termenului contractului de închiriere

Atunci când sunt de acord cu această condiție, părțile ar trebui:

- determina durata contractului conform regulilor art. Artă. 190 - 194 din Codul civil al Federației Ruse;

- prevăd aplicarea termenilor contractului de închiriere la relațiile apărute înainte de încheierea acestuia (dacă este cazul);

- indicați dacă chiriașului i se acordă dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen;

- stabiliți dacă contractul de închiriere va fi reînnoit pentru un nou termen cu același chiriaș.

Dacă termenul contractului de închiriere nu este definit

În acest caz, contractul continuă să fie valabil până la momentul specificat în acesta, când părțile își îndeplinesc obligațiile (paragraful 2, clauza 3, articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru un contract de închiriere, acest moment este restituirea imobilului către locator la sfârșitul unui anumit termen de închiriere sau plata de către chiriaș a chiriei pe întreaga perioadă de închiriere, dacă, în condițiile contractului, este plătită după încetarea utilizării obiectului de închiriere. Dacă, în același timp, termenul de închiriere nu este specificat în contract, contractul va fi considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Termenul contractului (termenul contractului) este perioada de timp în care termenii contractului sunt valabili și obligațiile părților stabilite prin acesta sunt îndeplinite (articolele 425, 610 din Codul civil al Federației Ruse). .

Termenul de închiriere este perioada de timp în care chiriașul are dreptul de a folosi (sau deține și utiliza) proprietatea (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse nu separă conceptele de „termenul unui contract de închiriere” și „termenul de închiriere”.

Cu toate acestea, unele instanțe indică în mod direct că aceste concepte nu sunt identice și că termenii indicați pot să nu coincidă.

Termenul contractului de închiriere și termenul contractului în practică, într-adevăr, pot coincide în timp. De exemplu, dacă proprietatea este transferată chiriașului concomitent cu încheierea contractului de închiriere și returnată odată cu încetarea acestuia, termenul de închiriere va fi egal cu termenul contractului.

Cu toate acestea, orele de începere pentru aceste date pot varia. De exemplu, dacă proprietatea este transferată la câteva zile de la semnarea contractului de către părți, atunci termenul contractului va începe să curgă din momentul semnării acestuia, iar termenul de închiriere va începe să curgă din momentul în care proprietatea este transferată. Această situație este posibilă, întrucât contractul de închiriere este recunoscut de majoritatea instanțelor ca fiind consensual și, în conformitate cu paragraful 1 al art. 425, alin.1 al art. 433 din Codul civil al Federației Ruse se consideră încheiată din momentul primirii acceptului de către persoana care a transmis oferta, în special din momentul semnării contractului de către ambele părți.

Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că în practica judiciară există o poziție conform căreia un contract de închiriere este recunoscut ca încheiat din momentul transferului proprietății (clauza 2 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse) și este numit un contract real. Prin această abordare, începutul termenului contractului va coincide cu începutul termenului de închiriere. Cu toate acestea, poziția cu privire la consensualitatea contractului de închiriere poate fi considerată mai comună.

În plus, de la paragraful 3 al art. 611 din Codul civil al Federației Ruse mai urmează că contractul poate stabili o perioadă pentru transferul proprietății, care vine după încheierea contractului.

Astfel, pe baza practica judiciara, precum și art. Artă. 425, 433, alin. 3 al art. 611 din Codul civil al Federației Ruse, se poate concluziona că ambele perioada specificata:

- termenul de închiriere;

- durata contractului.

Potrivit paragrafului 2 al art. 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel. În special, este necesar să se înregistreze un contract de închiriere pentru clădiri sau structuri pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 2, articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). Un astfel de acord este considerat încheiat din momentul înregistrării (clauza 3, articolul 433 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, partea 8 din art. 2 din Legea federală din 30 decembrie 2012 N 302-FZ „Cu privire la modificarea capitolelor 1, 2, 3 și 4 din partea întâi a Codului civil al Federației Ruse” s-a stabilit că regulile art. Artă. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică în cazul contractelor încheiate după data intrării în vigoare a legii menționate (după 1 martie 2013). Ulterior, art. 3 din Legea federală nr. 21-FZ din 04.03.2013 „Cu privire la modificarea anumitor acte legislative ale Federației Ruse și la recunoașterea ca invalide a anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse”, aceste modificări au fost anulate.

După ce am analizat problema, am ajuns la următoarea concluzie:
Un contract de închiriere imobiliară încheiat pe o perioadă mai mică de un an poate fi prelungit în aceleași condiții pe o perioadă de 11 luni, inclusiv prin încheierea unui contract adițional la acesta. Înregistrarea de stat a contractului nu este necesară.

Motivul concluziei:
În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere este încheiat pentru o perioadă specificată în acord. În cazul în care termenul de închiriere nu este specificat în contract, contractul de închiriere se consideră încheiat pe perioadă nedeterminată (clauza 2 din prezentul articol). Codul civil al Federației Ruse prevede că un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.
În cazul în care contractul de închiriere pentru o clădire (structură) este încheiat pe o perioadă mai mică de un an, acesta nu necesită înregistrare de stat și se consideră încheiat din momentul semnării acestuia de către părți. Reguli similare se aplică contractelor de închiriere pentru spații nerezidențiale (clauza 2 a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 06/01/2000 N 53).
La încetarea contractului, proprietatea închiriată trebuie returnată locatorului în conformitate cu regulile prevăzute de Codul civil al Federației Ruse (clauza 2 din același articol). Totuși, în funcție de împrejurările și termenii contractului, după expirarea perioadei pentru care a fost încheiat, pot continua relațiile părților sale legate de folosirea (deținerea și folosința) bunului închiriat. Totodată, nu este necesară restituirea imobilului închiriat și încheierea unui nou contract de închiriere, deși părțile nu sunt private de posibilitatea de a forma relații în acest mod.
1. Potrivit Codului civil al Federației Ruse, în cazul în care chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului în lipsa obiecțiilor din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată. Nu este necesară încheierea unor acorduri suplimentare pentru reînnoirea contractului pe perioadă nedeterminată.
Deoarece un contract de închiriere încheiat (reînnoit) pe o perioadă nedeterminată nu poate fi considerat încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, un astfel de contract nu este supus înregistrării de stat (scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59).
Reamintim că fiecare dintre părțile sale poate refuza oricând să încheie un contract de închiriere imobiliară încheiat pe perioadă nedeterminată prin notificarea celeilalte părți cu trei luni înainte de acest lucru, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se stabilește un alt termen de avertizare (Codul civil). al Federației Ruse).
2. În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, cetățenii și persoanele juridice sunt libere să stabilească orice termeni ai contractului care nu contravin legii. În virtutea Codului civil al Federației Ruse, termenii contractului sunt determinați la discreția părților, cu excepția cazului în care conținutul condiției relevante este prevăzut de lege sau de alte acte juridice (Codul civil al Federației Ruse). . Modificarea contractului este posibilă prin acordul părților, cu excepția cazului în care se prevede altfel de Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau contractul în sine (Codul civil al Federației Ruse). În acest sens, acordul reciproc al părților de a închiria imobile pentru o nouă perioadă poate fi formalizat de către oricare impotriva legii mod: atât prin încheierea unui nou contract de închiriere, cât și prin semnarea unui contract adițional la un contract existent.
În special, părțile se pot schimba, printr-un acord suplimentar contractul curentînchiriere, inclusiv o condiție conform căreia, după expirarea termenului de închiriere, în lipsa unor obiecții din partea părților, contractul se consideră reînnoit nu pe perioadă nedeterminată, ci de exemplu, pentru 11 luni. Această concluzie este confirmată și practica judiciara(A se vedea, de exemplu, decizia Curții de Arbitraj a Teritoriului Khabarovsk din 09.08.2015 în dosarul N A73-4433 / 2015). În acest caz, la expirarea perioadei de închiriere, contractul va fi reînnoit automat fără semnarea unor acorduri suplimentare. După cum a explicat Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse, cu o astfel de reînnoire pentru un nou termen a unui contract de închiriere încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, relațiile părților sunt reglementate de un nou contract de închiriere, care nu este supus înregistrării de stat (scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59). Cu alte cuvinte, odată cu „prelungirea automată” a contractului, termenul noului contract de închiriere nu se însumează cu cel deja expirat, ci se calculează din nou.
Dacă, în situația în cauză, termenul contractului a expirat, în virtutea Codului civil al Federației Ruse, acesta se consideră reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată. Contractul adițional menționat mai sus poate fi încheiat de părți și în acest caz (desigur, la formularea termenilor acestui contract, trebuie avut în vedere că se fac modificări la contractul de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată, și nu timp de 11 luni).

Pentru informația dumneavoastră:
În concluzie, reținem că, în funcție de formularea folosită de părți, acordul adițional încheiat de acestea poate fi calificat nu ca vizând reînnoirea contractului de închiriere pe un nou termen, ci ca o modificare a condiției asupra termenului de închiriere, care ca urmare a unei astfel de schimbări devine mai mult de un an. În acest caz, abordarea de mai sus, reflectată în scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59, nu poate fi aplicată, iar contractul de închiriere în mod formal, în virtutea Codului civil al Federația Rusă, necesită înregistrarea de stat, fără de care nu poate fi considerată încheiată (a se vedea, de exemplu, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 11 martie 2010 N VAS-18020/09, FAS din districtul Moscova din 18 martie 2011 N F05-1743/2011, FAS al Districtului Ural din 11 noiembrie 2009 N F09-8709/09-C3).
Cu toate acestea, după cum a explicat Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în paragraful 14 din rezoluția din 17 noiembrie 2011 N 73, în situație similară termenii contractului de închiriere efectiv executat, chiar și în absența înregistrării sale de stat, creează obligații reciproce pentru părțile sale. Părțile unui contract de închiriere aflat în executare efectivă nu au dreptul, în relațiile între ele, să se refere la lipsa înregistrării de stat a contractului ca temei pentru neîndeplinirea obligațiilor sale (a se vedea și Hotărârea Prezidiului Supremului Arbitraj). Curtea Federației Ruse din 06.09.2011 N 4905/11Yu, scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2014 N 165). În acest caz, faptul că contractul de închiriere nu este înregistrat va conta doar în relațiile cu participarea terților (de exemplu, în cazul vânzării obiectului închiriat, chiriașul nu se va putea referi la Civilă). Codul Federației Ruse) .2015 N Ф08-412 / 15 în cazul N А20-2386 / 2013, a Curții de Apel a XVI-a de arbitraj din data de 20.01.2016 N).

Răspuns pregătit:
Expert Serviciu Consultanta Juridica GARANT
Anosova Julia

Răspunsul a trecut controlul de calitate

Materialul a fost pregătit pe baza unei consultări scrise individuale furnizate ca parte a serviciului de Consultanță juridică.