Obiectul unui contract de închiriere pentru clădiri sau structuri. Contract de închiriere pentru clădiri și structuri - Drept civil

În temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se angajează să transfere clădirea sau structura pentru posesie și utilizare temporară sau pentru utilizare temporară către locatar.

Proprietarul în baza unui contract de închiriere pentru clădiri și structuri poate fi orice persoană fizică sau juridică care deține atât titlul de proprietar al clădirii sau structurii, cât și o persoană îndreptățită prin lege sau proprietarul să închirieze aceste obiecte. În cazul în care o clădire sau o structură este închiriată, care este proprietate de stat sau municipală și nu este alocată întreprinderilor și instituțiilor de stat și municipale, atunci locatorii conform acestui acord sunt autorități și organe de stat administrația locală în cadrul competenței lor, stabilite prin acte care determină statutul acestor organisme.

Alte persoane care au dreptul să fie locatori în virtutea legii pot include: subiecții dreptului de gestionare economică - întreprinderi unitare de stat și municipale; o întreprindere de stat ca subiect al legislației privind managementul operațional; instituție în legătură cu clădirile și structurile dobândite ca urmare a activități de afaceriautorizat de instituție prin documentele sale constitutive. În același timp, întreprinderile unitare de stat și municipale închiriază clădiri și structuri cu acordul proprietarului.

Locatarii pot fi cetățeni și entitati legale, dar, de regulă, organizațiile comerciale și necomerciale acționează ca chiriași, închirind clădiri și structuri fie pentru activități antreprenoriale, fie (în raport cu clădirile) pentru a-și asigura activitățile ca organizație (de exemplu, pentru a localiza un birou). Numai persoanele juridice pot fi chiriași ai clădirilor rezidențiale.

Articolul 651 din Codul civil stabilește că contractul este încheiat în scris prin întocmirea unui document semnat de părți. Încheierea sa prin intermediul unui schimb de mijloace de comunicare scrisă sau sub forma acceptării prin acțiuni este inacceptabilă. Nerespectarea formei prezentului acord implică invaliditatea acestuia. Contractul de închiriere pentru clădiri sau structuri este supus înregistrare de statdacă este încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an. În același timp, înregistrarea contractului de închiriere este posibilă numai dacă există înregistrarea de stat a drepturilor apărute anterior asupra acestui obiect în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor. În conformitate cu regula generală privind procedura de încheiere a tranzacțiilor, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură pentru o perioadă mai mare de un an este considerat încheiat numai din momentul înregistrării sale de stat.

Condițiile esențiale ale închirierii clădirilor și structurilor includ termenii obiectului contractului și suma chirie... Subiectul contractului este clădirile și structurile, adică o astfel de valoare și semnificație specială, tip de imobil, care este indisolubil legat de terenocupate de această proprietate și necesare pentru utilizarea acesteia.

Plata contractului de închiriere se referă la condițiile esențiale ale prezentului acord și în absența unei condiții privind suma acestuia convenită în scris de către părți, contractul de închiriere pentru clădire sau structură este considerat neîncheiat. În același timp, regulile de stabilire a prețului prevăzute la alineatul 3 al art. 424 Cod civil, nu se aplică.

Chiria pentru o clădire sau o structură include plata pentru utilizarea unui teren. Această regulă este dispozitivă și o plată separată pentru teren, împreună cu plata pentru închirierea unei clădiri sau a unei structuri, poate fi prevăzută prin lege sau acord. Dacă chiria pentru o clădire sau o structură este stabilită în contract pe unitate de suprafață a clădirii (structurii) sau a altui indicator al mărimii acesteia (să zicem, 1 metru cub), chiria se determină pe baza dimensiunii reale a clădirii sau a structurii transferate locatarului.

Plata se face de obicei lunar sau trimestrial. Plata în avans este larg răspândită.

Un contract de închiriere pentru o clădire și o structură poate fi încheiat atât pentru o anumită perioadă (poate fi atât închiriere pe termen scurt și pe termen lung), cât și pentru una nedeterminată. Legislația nu stabilește un termen limită unic pentru închirierea clădirilor și structurilor. Termeni maximi poate fi stabilit prin acte juridice numai pentru anumite cazuri de închiriere a clădirilor și structurilor.

Drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului de închiriere pentru clădiri și structuri în comparație cu drepturile și obligațiile în temeiul acordului încheiat pe baza dispoziții generale despre chirie, nu au suferit modificări fundamentale.

Transferul clădirii și structurii și returnarea acesteia constituie una dintre obligațiile principale ale părților. Având în vedere complexitatea și cost ridicat a unor obiecte precum clădiri și structuri, semnificația lor specială pentru cifra de afaceri civilă, este foarte important să se determine cu exactitate momentul transferului, cu începutul căruia părțile au și încetează drepturi și obligații și de care depinde conținutul lor.

Transferul unei clădiri sau structuri include nu numai furnizarea unei clădiri sau structuri către chiriaș pentru posesie sau utilizare, ci și semnarea de către părți a unui act de transfer sau a unui alt document de transfer semnat de părți. Acest document fixează sanitar și starea tehnică clădire sau structură închiriată. Transferul unei clădiri sau structuri, de regulă, are loc după ce a trecut un anumit timp de la încheierea contractului (în termen de 10 zile, o lună etc.).

Condițiile contractului de închiriere a terenului sunt predeterminate de natura drepturilor locatorului asupra acestuia și trebuie stabilite prin acordul părților. În Codul civil, aceste drepturi sunt indicate numai în legătură cu o situație în care locatorul unei clădiri sau structuri este proprietarul terenului pe care se află obiectul închiriat. În acest caz, chiriașului i se acordă dreptul de închiriere sau alt drept contractual la partea corespunzătoare a terenului (dreptul de utilizare fixă, de exemplu). În cazul în care contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură nu conține nicio instrucțiune cu privire la dreptul chiriașului la teren, se consideră că chiriașul își transferă dreptul de a utiliza partea corespunzătoare a terenului pentru termenul de închiriere al clădirii sau structurii.

Atunci când vinde un teren pe care se află o clădire sau o structură închiriată, unei alte persoane, chiriașul își păstrează dreptul de a utiliza partea de teren care este ocupată de clădire sau structură. Condițiile pentru o astfel de utilizare rămân aceleași ca înainte de înstrăinarea terenului.

Consecințele transferului de către locator și acceptarea de către locatar în temeiul actului de transfer al unei clădiri sau structuri cu defecte sunt determinate pe baza regulilor generale privind consecințele transferului de către locator a bunurilor cu defecte.

Pe baza dispozițiilor generale privind închirierea, se determină consecințele asociate încălcării de către locator a obligației de avertizare a locatarului cu privire la drepturile terților asupra obiectelor închiriate.

Rezilierea unui contract de închiriere pentru clădiri și structuri, răspunderea pentru executarea acestuia sau executarea necorespunzătoare se bazează, de asemenea, pe dispoziții generale privind închirierea.

Contractul de închiriere pentru clădire (structură) este reglementat de § 4 cap. 34 din Codul civil al Federației Ruse, precum și dispozițiile generale privind contractul de închiriere cuprinse în § 1 din cap. 34 din Codul civil al Federației Ruse, se aplică acestui acord numai dacă § 4 cap. 34 din Codul civil al Federației Ruse nu prevede altfel. Scopul unui contract de închiriere pentru clădiri sau structuri este de a asigura transferul proprietății pentru posesie și utilizare temporară. Ambele părți sunt interesate de acest lucru. Interesul locatorului presupune că, prin transferul unei clădiri sau structuri pentru închiriere, interesele sale ca proprietar sunt realizate în obținerea de venituri din disponibilitatea sa sau dobândite special pentru a face afaceri de acest tip de active de producție. Interesul chiriașului pentru utilizarea imobilului închiriat este de a avea ocazia de a utiliza în mod eficient spațiile închiriate temporar pentru producție sau alte scopuri, fără a se împovăra de fiecare dată cu achiziționarea de clădiri în proprietate.

Contractul de închiriere pentru o clădire (structură) trebuie să indice în mod necesar numele clădirii (structura), descrierea, locația și valoarea chiriei. De regulă, descrierea clădirii (structurii) se realizează în anexa la contract, denumită „Descrierea imobilului”. De asemenea, copii ale documentelor pentru clădire (structură) sunt de obicei atașate la contract ca anexe: un certificat de înregistrare de stat de proprietate, un alt document care confirmă dreptul locatorului de a închiria o clădire (structură), certificat tehnic clădiri (structuri).

Înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire (structură) - procedura obligatorie în cazurile în care contractul este valabil 1 an sau mai mult. Mai mult, tranzacția este considerată încheiată numai din momentul înregistrării. În caz contrar, un acord neînregistrat nu are forță juridică, cu toate consecințele care decurg din acesta.

Ce este un contract de închiriere pentru clădiri, structuri:

Deci, în conformitate cu paragraful 1 al art. 650 din Codul civil al Federației Ruse în temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere clădirea sau structura în posesia și utilizarea temporară sau pentru uz temporar locatarului. Acest acord este: consensual (adică este recunoscut ca fiind încheiat din momentul semnării - până la transferul direct al proprietății în arendă); reciproc (atunci când încheie un acord, ambele părți la acord au atât drepturi, cât și obligații unul față de celălalt); compensat (contract în obligatoriu își asumă plata pentru utilizarea proprietății închiriate). În mod separat, vă atragem atenția asupra faptului că, dacă clădirea sau structura nu aparține locatorului pe baza dreptului de proprietate, atunci închirierea unei astfel de proprietăți este posibilă numai dacă locatorul respectă toate restricțiile impuse de proprietar în virtutea legii sau a acordului.

Forma și înregistrarea de stat a acordului:

Contractul de închiriere pentru clădiri, structuri trebuie încheiat în scris, prin întocmirea unui document semnat de locatar și locator. Dacă o astfel de cerință nu este îndeplinită, atunci acest acord este considerat invalid, în conformitate cu articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse.

Obiect de închiriere:

Deci, în temeiul unui contract de închiriere pentru bunuri imobiliare, obiectul contractului de închiriere îl reprezintă clădirile și structurile în sine (Art. 607 din Codul civil al Federației Ruse). Atentie speciala ar trebui să se acorde atenție statutului juridic al terenurilor atunci când se închiriază clădiri sau structuri situate pe acestea. După cum se prevede la art. 652 din Codul civil al Federației Ruse, concomitent cu transferul drepturilor de proprietate și de utilizare asupra acestor obiecte, drepturile sunt transferate acelei părți a terenului care este ocupat de bunurile imobiliare specificate și este necesar pentru utilizarea acestuia. Întrebarea dacă contractul în cauză poate fi aplicat la închirierea unor părți ale clădirilor și structurilor este controversată, adică individual spații nerezidențiale.

Domeniul de aplicare al competențelor locatarului depinde de domeniul de competențe al locatorului asupra terenului pe care se află obiectul închiriat. În cazul în care locatorul este proprietarul terenului pe care se află clădirea sau structura închiriată, arendașului, ca regulă generală, i se acordă dreptul de a utiliza acea parte a terenului care este ocupată de clădire sau structură și care este necesară pentru utilizare în conformitate cu scopul său.

În cazul în care locatorul nu este proprietarul, domeniul de aplicare al competențelor locatarului cu privire la parcelă este determinat numai pe baza unei analize a domeniului de aplicare al competențelor locatorului. Mai mult, Codul civil al Federației Ruse prevede în mod clar că închirierea unei clădiri sau a unei structuri situate pe un teren care nu aparține locatorului prin drept de proprietate este permisă fără consimțământul proprietarului acestui teren, dacă acest lucru nu contravine condițiilor de utilizare a unui astfel de teren. stabilite prin lege sau un acord cu proprietarul terenului. Vă rugăm să rețineți că locatarul și locatorul nu trebuie să încheie un acord suplimentar pentru a descrie dreptul de utilizare a terenului. Un document de titlu în în acest caz va exista un contract de închiriere pentru clădiri și structuri.

Prețul contractului:

În legătură cu închirierea clădirilor și structurilor, alta condiție esențială este prețul său: acest acord trebuie să prevadă suma chiriei (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

Valoarea chiriei dintr-un contract de închiriere pentru clădiri și structuri depinde de mai mulți factori: de natura utilizării intenționate a clădirii sau structurii, caracteristici tehnice... Chiria poate fi determinată sub forma unei sume fixe pe lună sau a unei sume pe unitatea de suprafață a unei clădiri (structură) sau a altui indicator al mărimii acesteia. În acest din urmă caz, chiria se determină pe baza dimensiunii reale a clădirii sau structurii transferate chiriașului. În absența unei condiții privind suma chiriei convenită în scris de părți, contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură se consideră că nu a fost încheiat.

Păstrarea dreptului de utilizare a terenului de către locatarul unei clădiri, structură:

În cazurile în care terenul pe care se află clădirea sau structura închiriată este vândut unei alte persoane, chiriașul acestei clădiri sau structuri își păstrează dreptul de a utiliza terenul ocupat de clădire sau structură și care este necesar pentru utilizarea acestuia, în condițiile în vigoare înainte de vânzarea terenului ...

Cum este transferată o clădire, o structură:

Obligația locatorului de a transfera clădirea sau structura locatarului se consideră îndeplinită după ce a fost dată locatarului pentru deținere sau utilizare și părțile au semnat documentul de transfer corespunzător. Evitarea uneia dintre părți de la semnarea unui document privind transferul unei clădiri sau a unei structuri în condițiile stipulate în contract este considerată ca un refuz, respectiv, al locatorului de a îndeplini obligația de a transfera proprietatea, iar chiriașul de la acceptarea proprietății.

La încetarea contractului de închiriere pentru o clădire sau structură, clădirea sau structura închiriată trebuie returnată locatorului (articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse).

Părțile la contract:

Părțile contractului de închiriere pentru clădiri și structuri sunt locatarul și locatorul. Proprietarul unei clădiri sau structuri poate fi proprietarul acesteia. Dar locatorii pot fi și alte persoane - atât fizice, cât și juridice, autorizate prin lege sau proprietarul proprietății. Pot exista cazuri în care locatorul unei clădiri sau structuri este proprietarul terenului și când terenul pe care se află clădirea (structura) nu aparține locatorului prin drept de proprietate. În primul caz, contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură rezolvă simultan problema transferului către locatar pentru arendarea terenului corespunzător pe care se află această clădire (structură).

Condițiile esențiale ale contractului:

Condițiile esențiale ale contractului de închiriere pentru clădiri sau structuri sunt:

1) Obiectul contractului de închiriere pentru clădiri sau structuri. Aceasta înseamnă că, la încheierea unui contract, trebuie specificat subiectul acestuia: indicați clădirea specifică sau camera care este închiriată, locația sa, suprafața totală a tuturor spațiilor închiriate și fiecare dintre ele separat și alte date privind caracteristicile tehnice ale camerei și starea acesteia.

2) Valoarea chiriei contractului de închiriere pentru clădiri sau structuri. Dacă suma chiriei nu este specificată în contract, atunci aceasta nu poate fi definită ca suma chiriei plătite pentru clădiri și structuri similare (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, dacă această condiție sau procedura de determinare a acesteia în contractul de închiriere pentru clădiri și structuri nu este specificată, un astfel de acord este considerat nul.

Condiții suplimentare din contract:

O condiție suplimentară a contractului de închiriere pentru clădiri și structuri este termenul de închiriere. Contractele de închiriere pentru clădiri și structuri pot fi încheiate pentru orice perioadă. Dacă termenul din contractul de închiriere nu este specificat, atunci un astfel de contract va fi considerat încheiat pentru termen nedefinit... Dacă, în acest caz, oricare dintre părți dorește să denunțe acest acord, atunci ea poate face acest lucru în orice moment, deoarece acordul nu are un termen specific. În cazul rezilierii contractului, cealaltă parte trebuie notificată cu trei luni înainte. Cealaltă parte trebuie notificată în scris cu privire la reziliere. Perioada unui astfel de avertisment cu privire la rezilierea viitoare a contractului de închiriere poate fi modificată de părți în contractul în sine sau poate fi prevăzută în lege.

Ce anexe și documente conexe pot fi atașate contractului de închiriere pentru clădiri, structuri:

Contractul de închiriere pentru clădiri, structuri poate conține următoarele anexe:

• Descrierea clădirii, structura;
• Descrierea terenului pe care se află clădirea, structura;
• Programul de plată a închirierii;
• Certificat de înregistrare de stat a legii;
• Documentele de titlu pentru teren;
• Pașaport cadastral al clădirii, structurii;
• Pașaport cadastral al terenului;
• Certificat de transfer imobiliar și acceptare;
• Acord suplimentar;
• Protocol de dezacord;
• Protocolul acordului de dezacord.

Ce trebuie să știți atunci când încheiați un contract de închiriere pentru clădiri, structuri:

La încheierea contractelor de închiriere pentru clădiri și structuri, inclusiv spații nerezidențiale în acestea, este important să ne amintim că astfel de acorduri trebuie întocmite în scris și semnate de părți. În plus, dacă proprietatea este închiriată pentru o perioadă de un an sau mai mult, contractul de închiriere este supus înregistrării obligatorii a statului la Casa Companiilor și se consideră încheiat din momentul înregistrării.

Primind proprietate pentru închiriere, locatarul își asumă simultan anumite obligații, și anume, să plătească chiria în timp util în suma stabilită prin contract, să folosească proprietatea în scopul propus, să o mențină în conditie buna... În același timp, prin încheierea unui acord adecvat, locatarul dobândește și anumite drepturi. În special, pe lângă binecunoscutul drept de utilizare a proprietății, acestea sunt drepturi precum:

• Să solicite proprietatea de la locator dacă nu i-a fost transferată la timp;
• Reține din chirie suma cheltuielilor efectuate de acesta pentru eliminarea defectelor bunului închiriat, care împiedică în totalitate sau parțial utilizarea acestuia;
• Solicitați o reducere a chiriei dacă, din cauza circumstanțelor pentru care el nu este responsabil, starea proprietății s-a deteriorat semnificativ;
• Cu acordul locatorului, subînchiriați proprietatea închiriată (subînchiriere), gajați drepturile de închiriere și faceți-le drept contribuție la capitalul autorizat;
• În principal în fața altor persoane pentru a încheia un contract de închiriere pentru termen nou sub rezerva îndeplinirii corespunzătoare a obligațiilor care le revin în temeiul contractului de închiriere.

De exemplu, foarte des proprietarii prevăd în contractul de închiriere dreptul de a modifica unilateral suma chiriei dacă sunt îndeplinite anumite condiții, precum și dreptul de a rezilia unilateral și extrajudiciar contractul de închiriere, în special dacă chiriașul încalcă condițiile de plată prevăzute în contract. Includerea unor astfel de condiții în contract nu contravine legislației actuale, în ciuda faptului că Codul civil RF stabilit regula generala, potrivit căruia, la cererea locatorului, contractul de închiriere poate fi reziliat înainte de termen numai de către instanță în cazurile în care locatarul:

• Folosește proprietatea cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului sau a scopului proprietății sau cu încălcări repetate;
• Înrăutățește semnificativ proprietatea;
• Mai mult de două ori la rând după expirarea termenului de plată stabilit prin contract, nu plătește chiria;
• Nu efectuează reparații majore ale proprietății în termenele limită în cazurile în care reparațiile majore sunt responsabilitatea locatarului;
• În alte cazuri stipulate în contractul de închiriere.

În acest caz, locatorul are dreptul de a cere încetarea timpurie a contractului numai după trimiterea unui avertisment scris locatarului cu privire la necesitatea îndeplinirii obligației într-un termen rezonabil. Cererea de reziliere a contractului de închiriere nu va fi satisfăcută de către instanță dacă încălcările care au servit ca bază pentru a merge în instanță sunt eliminate într-un termen rezonabil. În cazul în care acordul nu prevede dreptul locatorului de a rezilia acordul în mod unilateral și extrajudiciar, acesta nu poate împiedica chiriașul să folosească proprietatea până când nu intră în vigoare hotărârea judecătorească privind încetarea unui astfel de acord. În acest caz, restricțiile privind utilizarea proprietății nu sunt permise și pot duce locatorul la răspundere administrativă sau chiar penală.

În cazul în care contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a rezilia unilateral și extrajudiciar contractul de închiriere, de exemplu, în cazul încălcării condițiilor de plată, chiriașul, atunci când restricționează utilizarea proprietății, este recomandabil să se facă apel la acțiunile relevante ale locatorului cu prezentarea simultană a unei cereri la instanță pentru aplicarea măsurilor provizorii care interzic locatorului să efectueze aceste lucrări. acțiuni.

În orice caz, este foarte important să se ia în considerare cu atenție încheierea contractului de închiriere și definirea termenilor acestuia, având în vedere toate situațiile posibile, inclusiv apariția unui conflict cu proprietarul, care în viitor va permite excluderea săvârșirii acțiunilor ilegale împotriva chiriașului și asigurarea protecției drepturilor și a intereselor legitime ...

Reglementarea legală a contractului de închiriere pentru clădiri și structuri... Regulile care guvernează relațiile care decurg din arendarea clădirilor și structurilor sunt consacrate în § 4 din capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse.

Întrucât contractul de închiriere pentru clădiri și structuri este un tip de contract de închiriere, dispozițiile generale de închiriere cuprinse în § 1 din capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse sunt subsidiare acestui acord, cu excepția cazului în care regulile Codului civil al Federației Ruse prevăd altfel cu privire la contractul de închiriere pentru clădiri și structuri.

Subiecții dreptului de administrare economică (întreprinderile unitare de stat și municipale) au dreptul de a închiria proprietăți imobiliare cu acordul proprietarului acestei proprietăți (Federația Rusă, Federația Rusă, municipalități).

Întreprinderile de stat și municipale bazate pe dreptul de gestionare operațională (întreprinderile de stat) au dreptul de a închiria atât bunuri mobile, cât și imobile atribuite acestora numai cu acordul proprietarului acestei proprietăți.

Instituțiile pentru care proprietatea este atribuită pe baza dreptului de administrare operațională pot închiria proprietatea sub rezerva mai multor condiții.

În cazul în care o clădire sau o structură este închiriată, care se află în proprietatea statului sau a municipalității și nu este atribuită întreprinderilor și instituțiilor de stat și municipale, locatorii în temeiul prezentului acord sunt autoritățile de stat și organismele locale de auto-guvernare în cadrul competenței lor stabilite prin acte care determină statutul acestor organisme. ...

Locatarul poate fi subiecți capabili ai dreptului civil.

Forma contractului de închiriere pentru clădiri și structuri.

Există cerințe speciale pentru forma contractului de închiriere pentru clădiri și structuri.

Conform paragrafului 1 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură este încheiat în scris.

În același timp, se stabilește că dintre toate metodele de încheiere a unui contract în scris simplu, prevăzute la art. 434 din Codul civil al Federației Ruse, doar unul se aplică închirierii unei clădiri sau a unei structuri - întocmind un document semnat de părți.

Nerespectarea formei unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură implică invaliditatea acestuia (articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). Aceasta este o altă caracteristică a formei contractului.

În plus, dacă termenul contractului de închiriere pentru o clădire și o structură este de cel puțin un an, acordul este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse). Nerespectarea cerinței de înregistrare de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură implică neîncheierea acestuia.

Norma care stabilește necesitatea înregistrării de stat a unui acord încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, ca o condiție pentru valabilitatea acordului, a fost luată în considerare de Curtea Constituțională a Federației Ruse pentru conformitatea sa cu Constituția Rusiei.

Potrivit reclamantului, care a solicitat Curții Constituționale a Federației Ruse, paragraful 1 al art. 165 și clauza 3 a art. 433, p. 2, art. 651 din Codul civil al Federației Ruse privează părțile interesate de posibilitatea de a încheia un acord pe baza liberei exprimări a voinței și de a dobândi drepturi și obligații în temeiul unei tranzacții fără a fi sancționate de autoritatea de stat care înregistrează acordul și, prin urmare, restricționează în mod nerezonabil dreptul constituțional al tuturor de a-și folosi în mod liber abilitățile și proprietățile în scopuri antreprenoriale și alte activități economice neinterzise de lege (partea 1 a articolului 35 din Constituția Federației Ruse) și, în cazul în care acordul nu este înregistrat, partea la acord este privată de dreptul la protecție judiciară (partea 1 a articolului 46 din Constituția Federației Ruse).

Refuzând să accepte cererea, Curtea Constituțională a Federației Ruse a indicat că dreptul unei persoane de a închiria un anumit spațiu apare în virtutea unui contract civil; orice parte la contractul de închiriere poate înregistra acest contract; în același timp, înregistrarea unui acord nu poate fi refuzată dacă este întocmită într-o formă adecvată (în scris prin întocmirea unui document) și i se atașează documente, a căror listă este stabilită de lege. Astfel, înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, precum și înregistrarea de stat a dreptului de închiriere, efectuată de instituția relevantă, nu pot înlocui contractul de închiriere ca bază pentru apariția, modificarea și încetarea dreptului de închiriere, intră în conținutul acordului.

Înregistrarea de stat este destinată numai să certifice de către stat forța juridică a documentelor de titlu relevante. Astfel, înregistrarea de stat creează garanții pentru îndeplinirea corectă a obligațiilor de către părți și, prin urmare, contribuie la consolidarea și stabilitatea circulației civile în ansamblu. Nu afectează însăși conținutul acestei legi civile, nu limitează libertatea contractelor, egalitatea juridică a părților, autonomia voinței lor și independența proprietății și, prin urmare, nu poate fi considerată o ingerință arbitrară inacceptabilă a statului în treburile private sau restricționarea drepturilor omului și a drepturilor civile, inclusiv a celor garantate de Constituția Federației Ruse. Federația dreptului de a deține, utiliza și dispune de proprietatea deținută de o persoană pe temeiuri legale, precum și libertatea activității economice.

În ciuda faptului că înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiată pentru o perioadă de cel puțin un an este obligatorie, absența acestuia, în sensul dispozițiilor legale menționate anterior, nu privește în sine reclamantul de dreptul la protecție judiciară.

Poziţie Curtea Constituțională Federația Rusă pare să fie justificată.

ÎN jurisprudenţă deseori apar întrebări cu privire la regulile de calcul a duratei contractului pentru a determina dacă acesta este supus înregistrării de stat, precum și necesitatea de a înregistra contracte individuale de închiriere pentru clădiri și structuri.

Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă cu privire la aceste probleme a dezvoltat următoarele poziții.

Termenul contractului de închiriere pentru clădire (structură), stabilit din prima zi a oricărei luni a anului curent până la a 30-a (31) zi a lunii anterioare a anului următor, pentru a aplica clauza 2 a art. 651 din Codul civil al Federației Ruse este egal cu un an.

Dacă părțile au stabilit că termenii contractului de închiriere a clădirii încheiat de aceștia se aplică relației lor care a existat pentru o anumită perioadă de timp înainte de încheierea acestuia, atunci la calcularea termenului de închiriere pentru clădire pentru a determina dacă acordul este supus înregistrării de stat sau nu, o astfel de perioadă de timp nu este inclusă în termen arendă.

Nu este supus înregistrării de stat:

1) un acord preliminar, potrivit căruia părțile se angajează în viitor să încheie un contract de închiriere sub rezerva înregistrării de stat;

2) închirierea clădirii, reînnoită pentru o perioadă nedeterminată, întrucât conform clauzei 2 a art 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere a clădirilor este supus înregistrării de stat, încheiat doar pentru o perioadă de cel puțin un an;

3) un nou contract de închiriere, care reglementează relațiile dintre părți, la reînnoirea unui contract de închiriere a clădirii încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, pentru aceeași perioadă după încheierea termenului inițial de închiriere;

4) sarcini sub forma drepturilor chiriașului care decurg din baza unui contract de închiriere a unei clădiri încheiat pentru o perioadă mai mică de un an.

Sub rezerva înregistrării de stat:

1) un acord între părți pentru a modifica suma chiriei specificată de acestea în contractul de închiriere pentru bunurile imobile supuse înregistrării de stat, întrucât un astfel de contract face parte integrantă din contractul de închiriere și modifică conținutul și condițiile de sarcini generate de contractul de închiriere;

2) un acord privind transferul datoriilor în temeiul unui contract de închiriere a clădirilor supus înregistrării de stat.

Obligațiile locatorului în temeiul contractului de închiriere pentru clădiri și structuri.

În temeiul unui contract de închiriere pentru clădiri și structuri, locatorul este obligat:

1. Transferați clădirea sau structura către chiriaș.

Conform art. 655 din Codul civil al Federației Ruse, transferul unei clădiri sau structuri de către locator și acceptarea acestuia de către locatar se efectuează în conformitate cu un act de transfer sau alt document de transfer semnat de părți.

În același timp, dacă nu se prevede altfel printr-o lege sau un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, obligația locatorului de a transfera clădirea sau structura către locatar se consideră îndeplinită după ce locatarul a prevăzut-o pentru deținere sau utilizare și părțile au semnat documentul de transfer corespunzător.

Adică, până la transferul efectiv al clădirii sau structurii către locatar și părțile care semnează actul de transfer sau alt document relevant, contractul de închiriere pentru clădire și structură nu poate fi considerat îndeplinit.

Legiuitorul are în vedere evaziunea locatorului de a semna un document privind transferul unei clădiri sau structuri în condițiile stipulate în contract, refuzul de a îndeplini obligația de a transfera proprietatea.

În cazul în care locatorul nu își îndeplinește obligația de a transfera clădirea sau structura, locatarul are dreptul să prezinte aceleași cerințe ca și în prevederile generale privind contractul de închiriere (a se vedea capitolul 12).

2. Predați clădirea sau structura împreună cu toate accesoriile și documentele.

3. Transferați o clădire sau o structură într-o stare care îndeplinește termenii contractului și scopul proprietății.

4. Avertizați chiriașul cu privire la toate drepturile terților asupra clădirii sau structurii închiriate.

5. Produceți pe propria cheltuială revizie clădire sau structură închiriată.

6. Rambursați chiriașului costul îmbunătățirilor proprietății permanente.

7. Să nu încheie un contract de închiriere cu o altă persoană în termen de un an de la data expirării contractului cu locatarul, căruia locatorul a refuzat să încheie un contract pentru un nou termen.

Obligațiile locatarului în temeiul contractului de închiriere pentru clădiri și structuri.

Locatarul din contractul de închiriere a clădirilor și structurilor are aceleași obligații ca și locatarul în conformitate cu dispozițiile generale ale contractului de închiriere (a se vedea capitolul 12). Prin urmare, vom enumera doar responsabilitățile respective. Deci, în temeiul unui contract de închiriere pentru clădiri și structuri, locatarul este obligat:

1. Utilizați clădirea sau structura închiriată în conformitate cu termenii contractului.

2. Plătiți în timp util chiria pentru utilizarea unei clădiri sau a unei structuri.

3. Mențineți clădirea sau structura închiriată în stare bună, efectuați reparațiile curente pe cheltuiala proprie și suportați costurile de întreținere a clădirii sau structurii.

4. La încetarea contractului de închiriere, restituiți clădirea sau structura locatorului.

După cum sa menționat deja, transferul și acceptarea bunurilor imobile se efectuează conform actului de transfer semnat de părți sau alt document de transfer.

Legiuitorul are în vedere evaziunea locatarului de a semna un document privind transferul unei clădiri sau a unei structuri în condițiile prevăzute de contract, refuzul de a îndeplini obligația de restituire a proprietății (articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse).

5. Să nu vă transferați drepturile și obligațiile în temeiul contractului de închiriere și a bunurilor închiriate către terți fără acordul locatorului.

Conceptul unui contract de închiriere pentru clădiri și structuri. În temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere arendașului o clădire sau o structură pentru uz temporar sau pentru uz temporar (articolul 650 din Codul civil al Federației Ruse). Regulile secțiunii 4 din capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse se aplică arendării întreprinderilor, cu excepția cazului în care regulile privind arendarea unei întreprinderi prevăd altfel.

Spre deosebire de dispozițiile generale ale contractului de închiriere, articolul 4 din capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse conține reguli specialededicat pentru reglementare legală închiriere de clădiri și structuri, care se datorează proprietăților speciale ale obiectului contractului.

1. Conexiune inseparabilă cu solul. Atunci când se transferă o clădire sau o structură pentru închiriere, problema transferului către chiriaș a drepturilor asupra acelei părți a terenului care este ocupat de acest imobil și care este necesar pentru utilizarea acestuia (articolul 652 din Codul civil al Federației Ruse) trebuie rezolvată în același timp. În cazul în care contractul nu specifică dreptul la terenul relevant transferat locatarului, dreptul de a utiliza acea parte a terenului care este ocupată de clădire și care este necesară pentru utilizarea acesteia în conformitate cu scopul său este transferată acestuia pentru perioada de închiriere a clădirii sau a structurii. În cazurile în care locatorul este proprietarul terenului pe care se află clădirea sau structura închiriată, locatarului i se acordă dreptul de închiriere sau celălalt drept prevăzut în contractul de închiriere pentru clădire sau structură la partea corespunzătoare a terenului.

Închirierea unei clădiri sau a unei structuri situate pe un teren care nu aparține locatorului prin drept de proprietate este permisă fără consimțământul proprietarului acestui teren, cu excepția cazului în care acest lucru contravine condițiilor de utilizare a unui astfel de teren stabilite prin lege sau a unui acord cu proprietarul terenului.

2. Obiectele imobiliare sunt cele mai valoroase obiecte. Prin urmare, pentru contractele de închiriere pentru clădiri sau structuri, au fost stabilite cerințe mai stricte cu privire la forma unui astfel de acord, precum și necesitatea înregistrării sale de stat (articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de închiriere pentru bunuri imobile trebuie să indice clar adresa și zona obiectului închiriat. La închirierea unui teren, un contract cadastral al amplasamentului trebuie să fie atașat la contract, iar la închirierea clădirilor, spațiilor (sau a unor părți ale acestora) - planuri de etaj.

Forma contractului de închiriere pentru clădiri și structuri. Contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură se încheie în scris. Nerespectarea formei contractului de închiriere pentru o clădire sau structură atrage după sine invaliditatea acestuia. Dacă un contract de închiriere pentru clădiri sau structuri este încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, acesta este supus înregistrării de stat.

Conceptul unui contract de închiriere a întreprinderii. Conform contractului de închiriere pentru întreprinderea în ansamblu, ca un complex imobiliar utilizat pentru activități antreprenoriale, locatorul se obligă să asigure locatarului deținerea și utilizarea temporară a întreprinderii în ansamblu (articolul 656 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de închiriere pentru întreprinderi are propriile sale caracteristici.

Deoarece întreprinderea este un întreg complex imobiliar, locatorul trebuie sa transfera către locatar toate acele obiecte care fac parte din activele fixe ale întreprinderii transferate: terenuri, clădiri, structuri, echipamente și alte active fixe incluse în întreprindere, stocuri de materii prime, combustibil, materiale și alte active circulante, drepturi de utilizare a terenurilor, corpuri de apă și alte resurse naturale, clădiri, structuri și echipamente, alte drepturi de proprietate ale locatorului asociate întreprinderii, drepturi la desemnări care individualizează activitățile întreprinderii și alte drepturi exclusive, precum și să îi atribuie dreptul de a pretinde și transfera datoriile aferente întreprinderii către acesta.

Trebuie avut în vedere faptul că drepturile locatorului, obținute de acesta pe baza unui permis (licență) de a se angaja în activitatea relevantă, nu sunt supuse transferului către locatar, cu excepția cazului în care legea sau alte acte juridice prevăd altfel.

Codul civil al Federației Ruse nu limitează termenul maxim de închiriere - în conformitate cu art. 1 lingură. 610 din Codul civil al Federației Ruse, termenul contractului de închiriere este determinat de acord, cu toate acestea, trebuie amintit că actele legislative pot stabili condițiile maxime (limitative) ale acordului pentru anumite tipuri arendă. Un contract de închiriere a clădirilor încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat (articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse).

Pentru un contract de închiriere de bunuri imobiliare, acordul în scris o condiție referitoare la suma chiriei, în absența căreia un astfel de acord este considerat neterminat (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse). În același timp, regulile de stabilire a prețului prevăzute la alineatul 3 al art. 424 din Codul civil al Federației Ruse, nu se aplică.

Taxa pentru utilizarea unei clădiri sau a unei structuri stabilite într-un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură include plata pentru utilizarea unui teren, cu excepția cazului în care legea sau acordul prevede altfel.

Chiria poate fi stabilită în contract pentru o unitate de suprafață a unei clădiri (structură) sau un alt indicator al mărimii acesteia, în timp ce chiria totală va fi stabilită pe baza mărimii reale a clădirii sau a structurii transferate locatarului.

Chiria este plătită de locatar în modul, în termenii și condițiile specificate în contract. Dacă acestea nu sunt specificate în contract, se consideră că au fost stabilite procedura, condițiile și termenii, care se aplică de obicei la închirierea unei proprietăți similare în circumstanțe comparabile.

Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, suma chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termen, prevăzute de contract, dar nu mai des de o dată pe an (articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Cu excepția cazului în care legea prevede altfel, chiriașul unei clădiri (structură) are dreptul să ceară o scădere corespunzătoare a chiriei dacă, din cauza circumstanțelor pentru care nu este responsabil, condițiile de utilizare prevăzute de contractul de închiriere sau starea proprietății s-au deteriorat semnificativ. Locatarul poate cere, de asemenea, o reducere a chiriei pentru defectele proprietății închiriate.

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel, în cazul unei încălcări semnificative de către chiriaș a condițiilor de plată a chiriei, locatorul are dreptul de a cere de la el o plată anticipată a chiriei în termenul stabilit de locator, dar nu mai mult de două perioade consecutive.

Trebuie avut în vedere faptul că costul utilități chiria nu este de obicei inclusă în sumă și este rambursată în exces. Impunerea facturilor de utilități asupra chiriașului nu poate fi considerată o formă de chirie.

Proprietarul poate aduce îmbunătățiri proprietății închiriate: separat și inseparabil. Îmbunătățirile, care pot fi separate fără a aduce atingere proprietății și au o valoare independentă, sunt proprietatea chiriașului, cu excepția cazului în care contractul de arendă prevede altfel. În cazul în care locatarul a făcut, pe cheltuiala sa și cu consimțământul locatorului, îmbunătățiri ale proprietății închiriate care sunt inseparabile fără a aduce atingere proprietății, locatarul are dreptul, după rezilierea contractului, să ramburseze costul acestor îmbunătățiri, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel. Costul îmbunătățirilor inseparabile ale proprietății închiriate efectuate de locatar fără consimțământul locatorului este nerambursabil, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.

Contractul de închiriere pentru clădiri, structuri, spații individuale (depozit și birou) poate prevedea dreptul de a le răscumpăra (la sfârșitul termenului de închiriere sau înainte de termen) sau fără dreptul de răscumpărare. Regulile contractului de cumpărare și vânzare se aplică relațiilor legate de cumpărarea bunului închiriat.

Transferul bunurilor imobile de către locator și acceptarea acestuia de către locatar se efectuează de către act de transfer sau alt document de transfer semnat de părți.

La încetarea contractului de închiriere de bunuri imobile, obiectul trebuie returnat locatorului și prin semnarea unui act de transfer.

• Scrisoare de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 1 iunie 2000, nr. 53 „Cu privire la înregistrarea de stat a contractelor de închiriere a spațiilor nerezidențiale” // VestnikVAS RF. Nr. 7. 2000.
• Cm.: legea federală din 4 mai 2011 nr. 99-FZ „Cu privire la acordarea de licențe pentru anumite tipuri de activități” // Ziar rusesc... 2011. Nr. 97. 6 mai.
• Legea poate prevedea alte condiții minime pentru revizuirea cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de leasing, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.