Condiții de plată a chiriei în contract. Cum se formulează o clauză de închiriere în baza unui contract de închiriere de vehicule cu echipaj

Articolul 622. Returnarea bunului închiriat către locator

La încetarea contractului de închiriere, chiriașul este obligat să restituie locatorului imobilul în starea în care l-a primit, ținând cont de uzura normală sau în starea prevăzută de contract.

În cazul în care locatarul nu returnează bunul închiriat sau îl returnează în timp util, locatorul are dreptul de a cere plata chiriei pentru întreaga perioadă de întârziere. În cazul în care plata specificată nu acoperă pierderile cauzate locatorului, acesta poate cere compensarea acestora.

În cazul în care contractul prevede o penalitate pentru restituirea prematură a bunului închiriat, pierderile pot fi recuperate în totalitate peste penalitate, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Secțiunea 623. Îmbunătățiri aduse proprietății închiriate

(1) Îmbunătățirile separabile aduse de locatar asupra bunului închiriat sunt proprietatea acestuia, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel.

4. Îmbunătățiri aduse proprietății închiriate, fie că sunt separabile sau inseparabile, efectuate pe cheltuiala taxele de amortizare din această proprietate, sunt proprietatea locatorului.

Articolul 624

(1) Legea sau contractul de închiriere poate prevedea ca bunul închiriat să treacă în proprietatea locatarului la expirarea termenului de închiriere sau înainte de expirarea acestuia, cu condiția ca locatarul să plătească întregul preț de răscumpărare prevăzut de contract.

2. În cazul în care condiția de răscumpărare a bunului închiriat nu este prevăzută în contractul de închiriere, aceasta poate fi stabilită printr-un acord suplimentar al părților, care, în acest caz, au dreptul să convină asupra compensarii chiriei plătite anterior în prețul de răscumpărare.

3. Legea poate stabili cazuri de interzicere a răscumpărării bunurilor închiriate.

Articolul 625 anumite tipuriînchirierea și închirierea anumitor tipuri de proprietăți

Pentru anumite tipuri de contracte de închiriere și contracte de închiriere pentru anumite tipuri de proprietăți (închiriere, închiriere de vehicule, închiriere de clădiri și structuri, închiriere de întreprinderi, leasing financiar), se aplică prevederile prevăzute în prezentul alineat, dacă nu se stabilește altfel de către regulile prezentului Cod privind aceste contracte.

§ 2. Închiriere

Articolul 626

1. În temeiul unui contract de închiriere, locatorul care închiriază proprietatea ca fiind permanent activitate antreprenorială, se obliga sa puna la dispozitia chiriasului bunuri mobile contra cost pentru detinere si folosinta temporara.

Proprietatea furnizată în temeiul unui contract de închiriere este utilizată în scopuri de consumator, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel sau decurge din natura obligației.

2. Contractul de închiriere se încheie în scris.

Articolul 627

1. Contractul de închiriere se încheie pe o perioadă de până la un an.

2. Reguli de reînnoire a contractului de închiriere pt termen nedeterminatși asupra dreptului de preempțiune al chiriașului de a reînnoi contractul de închiriere () nu se aplică contractului de închiriere.

3. Locatarul are dreptul de a anula contractul de închiriere în orice moment prin notificarea în scris a locatorului cu cel puțin zece zile înainte de intenția sa.

Articolul 628

Locatorul care încheie contractul de închiriere este obligat să verifice funcționalitatea imobilului închiriat în prezența chiriașului, precum și să informeze chiriașul cu regulile de funcționare a proprietății sau să-i dea instrucțiuni scrise cu privire la utilizarea acestui bun. .

Articolul 629

1. În cazul în care chiriașul descoperă neajunsuri în imobilul închiriat care împiedică total sau parțial folosirea acestuia, locatorul este obligat, în termen de zece zile de la data declarației chiriașului cu privire la neajunsuri, dacă prin contractul de închiriere nu este stabilită o perioadă mai scurtă, pentru a elimina la fața locului neajunsurile proprietății în mod gratuit sau pentru a înlocui această proprietate cu alte proprietăți similare în stare bună.

2. În cazul în care neajunsurile bunului închiriat au fost rezultatul încălcării de către chiriaș a regulilor de exploatare și întreținere a imobilului, chiriașul va plăti locatorului costul reparației și transportului bunului.

Articolul 630

1. Plata chiriei în temeiul unui contract de închiriere se stabilește sub formă de plăți determinate în sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat.

2. În cazul returnării anticipate a bunului de către locatar, locatorul îi va restitui partea corespunzătoare din chiria primită, calculându-se din ziua următoare zilei restituirii efective a bunului.

3. Încasarea datoriilor de la chiriaș pt chirie se face in mod incontestabil pe baza unei inscriptii executive a unui notar.

Articolul 631. Utilizarea bunurilor închiriate

1. Reparațiile capitale și curente ale proprietății închiriate în baza unui contract de închiriere sunt responsabilitatea locatorului.

2. Subînchirierea proprietății oferite chiriașului în temeiul unui contract de închiriere, transferul drepturilor și obligațiilor acestora în temeiul unui contract de închiriere către o altă persoană, furnizarea acestei proprietăți pentru utilizare gratuită, gajarea drepturilor de închiriere și realizarea acestora ca o contribuție de proprietate la parteneriate comerciale iar companiile sau cooperativele de producție cu aport de acțiuni nu sunt permise.

§ 3. Închiriere de vehicule

1. Închiriere vehicul cu furnizarea de servicii de management şi operare tehnică

Articolul 632

În baza unui contract de închiriere (învârtire temporară) pentru un vehicul cu echipaj, locatorul oferă locatarului un vehicul contra cost pentru posesia și utilizarea temporară și oferă servicii de gestionare și exploatare tehnică pe cont propriu.

Reguli privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată și cu privire la dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru termen nou() nu se aplică unui contract de închiriere de vehicule cu un echipaj.

Articolul 633

Un contract de închiriere pentru un vehicul cu echipaj trebuie încheiat în scris, indiferent de termenul acestuia. Regulile privind înregistrarea contractelor de închiriere prevăzute la paragraful 2 al articolului 609 din prezentul cod nu se aplică unui astfel de contract.

Articolul 634

Pe toată durata contractului de închiriere pentru un vehicul cu echipaj, locatorul este obligat să mențină starea corespunzătoare a vehiculului închiriat, inclusiv punerea în aplicare a actualului și revizuireși furnizarea proviziilor necesare.

Articolul 635

1. Serviciile prestate locatarului de către locator pentru gestionarea și exploatarea tehnică a vehiculului trebuie să asigure normalitatea și funcționarea acestuia. operare sigurăîn conformitate cu scopurile contractului de închiriere specificate în contract. Un contract de închiriere de vehicule cu un echipaj poate prevedea o gamă mai largă de servicii furnizate locatarului.

2. Componența echipajului vehiculului și calificările acestuia trebuie să respecte regulile și condițiile contractului care leagă părțile, iar în cazul în care astfel de cerințe nu sunt stabilite de regulile obligatorii pentru părți, cerințele practicii normale de operare a unui vehicul de acest tip și termenii contractului.

Membrii echipajului sunt angajați ai locatorului. Acestea sunt supuse directivelor locatorului referitoare la administrare și întreținere, precum și directivelor locatarului privind exploatare comerciala vehicul.

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel, costurile de plată pentru serviciile membrilor echipajului, precum și costurile de întreținere a acestora, vor fi suportate de locator.

Articolul 636

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere a unui vehicul cu echipaj nu prevede altfel, locatarul va suporta costurile care apar în legătură cu exploatarea comercială a vehiculului, inclusiv costul achitării combustibilului și a altor consumabile în timpul exploatării materialelor și plata taxelor.

Secțiunea 637. Asigurarea vehiculelor

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel pentru un vehicul cu echipaj, obligația de a asigura vehiculul și (sau) de a asigura răspunderea pentru daunele care pot fi cauzate de acesta sau în legătură cu exploatarea acestuia este atribuită locatorului în cazurile în care o astfel de asigurare. este obligatorie în temeiul legii sau contractului.

Articolul 638. Contracte cu terți privind utilizarea unui vehicul

(1) Cu excepția cazului în care contractul de închiriere a unui vehicul cu echipaj nu prevede altfel, locatarul are dreptul de a subînchiria vehiculul fără acordul locatorului.

2. Locatarul, în cadrul exploatării comerciale a vehiculului închiriat, are dreptul, fără acordul locatorului, în nume propriu, de a încheia contracte de transport și alte contracte cu terți, dacă acestea nu contravin prevederilor. scopurile utilizării vehiculului specificate în contractul de închiriere și, dacă astfel de scopuri nu sunt stabilite, vehiculul destinat.

Articolul 639. Răspunderea pentru prejudiciul cauzat unui vehicul

În caz de pierdere sau deteriorare a autovehiculului închiriat, locatarul este obligat să despăgubească locatorul pentru pierderile cauzate, dacă acesta din urmă face dovada că pierderea sau deteriorarea vehiculului s-a produs din împrejurări pentru care locatarul este răspunzător în conformitate cu prevederile prevederilor legale. legea sau contractul de închiriere.

Articolul 640. Răspunderea pentru daune produse de un vehicul

Răspunderea pentru prejudiciul cauzat terților de către un vehicul închiriat, mecanismele, dispozitivele, echipamentele acestuia, va fi suportată de locator în conformitate cu regulile prevăzute la capitolul 59 din prezentul cod. Are dreptul de a depune o cerere în regres la chiriaș pentru rambursarea sumelor plătite către terți, dacă face dovada că prejudiciul a apărut din vina chiriașului.

Articolul 641. Caracteristici ale închirierii anumitor tipuri de vehicule

Chartele și codurile de transport pot stabili și alte, pe lângă cele prevăzute în prezentul alineat, caracteristici ale închirierii anumitor tipuri de vehicule cu prestarea serviciilor de management și exploatare tehnică.

2. Închirierea unui vehicul fără prestarea serviciilor de management și exploatare tehnică

Articolul 642

În temeiul unui contract de închiriere pentru un vehicul fără echipaj, locatorul pune la dispoziție locatarului un vehicul contra cost pentru deținerea și utilizarea temporară, fără a furniza servicii pentru gestionarea și operarea sa tehnică.

Regulile privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată și cu privire la dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe o nouă perioadă () nu se aplică unui contract de închiriere pentru un vehicul fără echipaj.

Articolul 643

Un contract de închiriere pentru un vehicul fără echipaj trebuie încheiat în scris, indiferent de termenul acestuia. Regulile privind înregistrarea contractelor de închiriere prevăzute la paragraful 2 al articolului 609 din prezentul cod nu se aplică unui astfel de contract.

Articolul 644

Locatarul este obligat să mențină starea corespunzătoare a vehiculului închiriat, inclusiv realizarea reparațiilor curente și majore pe toată durata contractului de închiriere pentru un vehicul fără echipaj.

Articolul 645

Locatarul, pe cont propriu, gestionează vehiculul închiriat și exploatarea acestuia, atât comercial, cât și tehnic.

Articolul 646

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel pentru un vehicul fără echipaj, locatarul suportă costurile de întreținere a vehiculului închiriat, asigurarea acestuia, inclusiv asigurarea de răspundere civilă, precum și costurile aferente exploatării acestuia.

Articolul 647. Contracte cu terți privind utilizarea unui vehicul

1. Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel pentru un vehicul fără echipaj, locatarul are dreptul, fără consimțământul locatorului, de a subînchiria vehiculul închiriat în condițiile contractului de închiriere a unui vehicul cu sau fără echipajul.

2. Locatarul are dreptul, fără acordul locatorului, de a încheia în nume propriu contracte de transport și alte contracte cu terți, dacă acestea nu contravin scopurilor de utilizare a vehiculului specificate în contractul de închiriere, și dacă astfel de scopuri nu sunt stabilite, scopul vehiculului.

Articolul 648. Răspunderea pentru daune produse de un vehicul

Răspunderea pentru prejudiciul cauzat terților de către un vehicul, mecanismele, dispozitivele, echipamentele acestuia, este suportată de locatar în conformitate cu regulile capitolului 59 din prezentul Cod.

Articolul 649

Chartele și codurile de transport pot stabili și alte, pe lângă cele prevăzute în prezentul alineat, caracteristici ale închirierii anumitor tipuri de vehicule fără prestarea de servicii de management și exploatare tehnică.

§ 4. Închiriere de clădiri și structuri

Articolul 650

1. În baza unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere imobilul sau structura chiriașului pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară.

2. Regulile prezentului alineat se aplică închirierii întreprinderilor, cu excepția cazului în care normele prezentului cod se prevede altfel privind închirierea unei întreprinderi.

Articolul 651

1. Contractul de închiriere a unei clădiri sau a unei structuri se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți (alin. 2 al articolului 434).

Nerespectarea formei contractului de închiriere a unei clădiri sau structuri atrage nulitatea acesteia.

2. Contractul de închiriere întreprindere este supus înregistrare de stat si se considera incheiat din momentul inregistrarii.

3. Nerespectarea formei contractului de închiriere a întreprinderii atrage nulitatea acestuia.

Secțiunea 659. Transferul unei întreprinderi închiriate

Transferul întreprinderii către chiriaș se realizează conform actului de transfer.

Pregătirea întreprinderii pentru transfer, inclusiv pregătirea și prezentarea spre semnare a actului de transfer, este responsabilitatea locatorului și se realizează pe cheltuiala acestuia, cu excepția cazului în care contractul de închiriere al întreprinderii prevede altfel.

Articolul 660. Utilizarea bunurilor unei întreprinderi închiriate

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere al întreprinderii prevede altfel, chiriașul are dreptul, fără consimțământul locatorului, de a vinde, schimba, asigura utilizarea temporară sau împrumut. valori materiale care fac parte din proprietatea întreprinderii închiriate, le subînchiriază și își transferă drepturile și obligațiile în temeiul contractului de închiriere în legătură cu astfel de obiecte de valoare unei alte persoane, cu condiția ca aceasta să nu reducă valoarea întreprinderii și să nu încalce alte prevederi ale contractul de închiriere al întreprinderii. Această procedură nu se aplică terenurilor și altor resurse naturale, precum și în alte cazuri prevăzute de lege.

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere al întreprinderii nu prevede altfel, chiriașul are dreptul, fără acordul locatorului, de a aduce modificări compoziției ansamblului imobiliar închiriat, de a realiza reconstrucția, extinderea, reechiparea tehnică a acestuia, creșterea valorii acestuia. .

Articolul 661

1. Chiriașul întreprinderii este obligat să mențină întreprinderea în stare bună stare tehnica, inclusiv întreținerea și revizia acestuia.

2. Locatarul suportă costurile asociate cu funcționarea întreprinderii închiriate, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, precum și cu plata plăților pentru asigurarea bunului închiriat.

Articolul 662

Chiriașul întreprinderii are dreptul la despăgubiri pentru costul îmbunătățirilor inseparabile aduse proprietății închiriate, indiferent de permisiunea locatorului pentru astfel de îmbunătățiri, dacă nu se prevede altfel prin contractul de închiriere al întreprinderii.

Locatorul poate fi eliberat de către instanță de obligația de a rambursa locatarului costul unor astfel de îmbunătățiri dacă face dovada că cheltuielile locatarului pentru aceste îmbunătățiri cresc valoarea imobilului închiriat în mod disproporționat față de îmbunătățirea calității acestuia și (sau) proprietăți operaționale sau implementarea unor astfel de îmbunătățiri a încălcat principiile bunei-credințe și al rezonabilității.

Articolul 663

Regulile prezentului Cod privind consecințele nulității tranzacțiilor, asupra modificării și rezilierii contractului, prevăzând restituirea sau recuperarea în natură a ceea ce a fost primit în temeiul contractului de la una sau ambele părți, se aplică întreprinderii. contract de închiriere, în cazul în care astfel de consecințe nu încalcă în mod material drepturile și interesele protejate legal ale creditorilor, proprietarului și chiriașului, altor persoane și nu sunt contrare interesului public.

§ 664 Returnarea întreprinderii închiriate

La încetarea contractului de închiriere întreprindere, complexul imobiliar închiriat trebuie restituit locatorului cu respectarea regulilor prevăzute de prezentul Cod. Pregătirea întreprinderii pentru transferul către locator, inclusiv pregătirea și depunerea spre semnare a actului de cesiune, este în acest caz responsabilitatea locatarului și se realizează pe cheltuiala acestuia, dacă contractul nu prevede altfel.

Legea federală 1. Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel leasing financiar, imobilul care face obiectul prezentului contract este transferat de către vânzător direct chiriașului la locația acestuia din urmă.

2. În cazul în care imobilul care face obiectul unui contract de leasing financiar nu este transferat locatarului în perioada specificată în prezentul contract, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil, chiriașul va avea dreptul, în cazul în care întârzierea se datorează unor împrejurări pentru care este responsabil locatorul, să ceară rezilierea contractului și despăgubiri pentru daune.

Articolul 669

Riscul de pierdere accidentală sau deteriorare accidentală a bunului închiriat trece la locatar în momentul transferului bunului închiriat către acesta, dacă nu se prevede altfel prin contractul de închiriere financiară.

Articolul 670. Răspunderea vânzătorului

1. Locatarul are dreptul de a prezenta direct vânzătorului imobilului care face obiectul contractului de închiriere financiară, cerințele care decurg din contractul de vânzare cumpărare încheiat între vânzător și locator, în special în ceea ce privește calitatea; și caracterul complet al proprietății, momentul livrării acesteia și în alte cazuri de executare necorespunzătoare a vânzătorului contractual. Totodată, chiriașul are drepturile și poartă obligațiile prevăzute de prezentul Cod pentru cumpărător, cu excepția obligației de plată a bunului dobândit, ca și când ar fi parte la contractul de vânzare a imobilului menționat. . Cu toate acestea, chiriașul nu poate rezilia contractul de vânzare cu vânzătorul fără acordul proprietarului.

În relațiile cu vânzătorul, chiriașul și proprietarul acționează ca creditori solidari ().

2. Cu excepția cazului în care contractul de leasing financiar prevede altfel, locatorul nu este răspunzător față de locatar pentru îndeplinirea de către vânzător a cerințelor care decurg din contractul de vânzare-cumpărare, cu excepția cazului în care locatorul este responsabil pentru alegerea vânzătorului. În acest din urmă caz, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să prezinte pretenții care decurg din contractul de vânzare cumpărare atât direct vânzătorului imobilului, cât și locatorului, care răspund solidar.

Plăți de utilități ca parte a chiriei (loc de locuit). Cum se organizează și se emit decontări pentru facturile de utilități pentru proprietatea închiriată.

Întrebare: Dacă în chiria apartamentelor închiriate sunt incluse și plățile de utilități, de ce ar trebui să fie separate de chirie și supuse TVA dacă, de fapt, proprietarul nu asigură utilitățile, ci le achiziționează pentru punerea la dispoziție a spațiilor de locuit pentru închiriere, fără TVA . Povara plății utilitati proprietarul se obligă și în contract se formulează astfel „Cuantumul taxei de închiriere include: costul achitării utilităților: energie electrică până la ______ kW pe lună, alimentare cu apă rece până la ______ mc pe lună, alimentare cu apă caldă până la ______ m3 pe lună, și o taxă pentru întreținerea și repararea spațiilor. Poate trebuie să reformulezi termenii contractului?

Răspuns: Termenii contractului nu trebuie modificați.

În cazul dumneavoastră, cuantumul chiriei din contract este format din două părți: o plată fixă ​​(chiria propriu-zisă) și o plată variabilă (cheltuieli pentru utilitățile consumate de chiriaș în perioada de facturare), precum și o taxă pentru întreținere. si repararea spatiului.

În conformitate cu paragrafele. 10 p. 2 art. 149 din Codul Fiscal al Federației Ruse, plata serviciilor pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare, scutită de impozitare, este doar o taxă pentru utilizarea spațiilor rezidențiale și închirierea spațiilor rezidențiale. Această scutire nu se aplică pentru plata utilităților, pentru întreținerea și repararea spațiilor de locuit.

Serviciul Federal de Taxe și-a exprimat aceeași opinie într-o scrisoare din 16 martie 2005 nr. 03-4-02 / 371 / 28: dacă, în condițiile contractului de închiriere, costul chiriei, în plus față de plata pentru închiriere locuințe (pentru furnizarea de locuințe), include costul utilităților și al altor servicii, apoi în baza de impozitare TVA nu include doar chiria locuinței.

Utilitățile incluse în chirie, în conformitate cu contractul de închiriere, sunt impozitate în mod general.

În plus, în conformitate cu paragraful 4 al articolului 170 din Codul fiscal al Federației Ruse, contribuabilul este obligat să țină evidențe separate ale sumelor impozitului pentru bunurile achiziționate (lucrări, servicii) utilizate pentru a efectua atât taxabile, cât și neimpozabile ( scutite de impozitare) tranzacţii.

Motivație

Cum se organizează și se emit decontări pentru facturile de utilități pentru proprietatea închiriată

Plata serviciilor ca parte a chiriei

LA acest caz costul utilităților consumate, chiriașul compensează proprietarul ca parte a chiriei. Posibilitate de aplicare această opțiune rezultă din normele legislaţiei care reglementează raporturile de închiriere.

Există două modalități de a include valoarea compensației pentru utilități în chirie:

Cantitatea totală de utilități și livrări de energie este determinată de consumul real pe baza facturilor emise de furnizori. Cota cheltuielilor compensate de chiriaș în baza contractului de închiriere (partea variabilă a chiriei) poate fi determinată în următoarele moduri:

1. prin cota de spatiu ocupata de chirias;

2. conform citirilor contoarelor individuale;

3. în funcție de capacitatea echipamentului utilizat de chiriaș și de timpul de funcționare a acestuia.

Fixați metoda de calcul în contractul de închiriere (clauza 1, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse).

Atunci când compensarea costurilor cu utilitățile este inclusă în componența plăților de închiriere, nu se eliberează documente primare separate pentru plățile de utilități. Este suficient ca proprietarul să întocmească documentele de închiriere și să atașeze copii ale documentelor de utilități (facturi, decontări), dacă o astfel de condiție este prevăzută în contractul de închiriere.

Cum poate un proprietar să reflecte decontările privind facturile de utilități pentru proprietatea închiriată în impozitare. Organizația aplică sistemul general de impozitare

Vânzarea de servicii pentru furnizarea de proprietăți pentru închiriere de la locator este recunoscută ca obiect al impozitării TVA (subclauza 1 clauza 1 articolul 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Baza de impozitare este definită ca costul serviciilor, calculat pe baza prețurilor stabilite prin contract (clauza 1, articolul 154, Codul Fiscal al Federației Ruse). În acest caz, întreaga sumă a chiriei este o plată pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății spre închiriere. Prin urmare, proprietarul trebuie să calculeze TVA la valoarea integrală a chiriei. O factură trebuie emisă chiriașului pentru întreaga sumă a chiriei (clauza 3, articolul 168 din Codul fiscal al Federației Ruse). În același timp, în funcție de termenii contractului, chiria poate include partea principală (permanentă), care constă din costul suprafeței închiriate, și o parte suplimentară (variabilă), inclusiv compensarea de către chiriaș pentru cost de utilitati. În acest caz, locatorul are dreptul de a indica în factură cost unic servicii sau completați două rânduri indicând separat părțile constante și variabile. Astfel de clarificări sunt date de Serviciul Fiscal Federal al Rusiei în paragraful 1 al scrisorii din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3/86 (acordat cu Ministerul Finanțelor al Rusiei).

Sumele TVA-ului aferente utilităților ca parte a chiriei pot fi deduse de către locator, deoarece achiziția lor este legată de activități supuse TVA (scrisoare a Serviciului Federal de Impozite din Rusia din 4 februarie 2010 nr. ШС-22- 3/86).* In acest caz trebuie indeplinite toate conditiile necesare pentru acceptarea TVA-ului la deducere. Aceeași poziție a fost exprimată de unele instanțe (a se vedea, de exemplu, decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 26 august 2009 nr. VAS-10032/09, deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Central din 29 mai 2009 Nr. A23-3029 / 2008A-14-202, Districtul Caucaz de Nord din 21 decembrie 2009 Nr. А63-8994/2004-С4-9).

Situatie: dacă proprietarul are dreptul de a reemite chiriașului facturi pentru utilități ale căror costuri le compensează. Plățile pentru utilități nu fac parte din chirie. Contractele cu organizațiile furnizoare se încheie direct cu locatorul

Nu, nu corect.

Poziția oficială a agențiilor de reglementare este că, în această situație, locatorul nu poate reemite locatarului facturi pentru costul serviciilor furnizate locatorului de către organizațiile furnizoare (scrisori ale Ministerului Finanțelor al Rusiei din 10 februarie 2011 nr. 03-). 03-06 / 1/86, din 14 mai 2008 Nr. 03-03-06 / 2/51 și Serviciul Fiscal Federal al Rusiei, din 23 aprilie 2007 Nr. ШТ-6-03 / 340). În sprijinul punctului lor de vedere, ei prezintă următoarele argumente.

Locatorul este un abonat care primește energie electrică și căldură, apă de la organizația de furnizare. Și deoarece acționează ca abonat, el însuși nu poate fi o organizație furnizoare pentru chiriaș (Decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 6 aprilie 2000 nr. 7349/99, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtul Siberiei de Vest din 28 ianuarie 2009 Nr. Ф04-7965 / 2008 ( 20062-A46-25)). În plus, în facturile emise proprietarului, tarifele la utilități includ deja TVA, pe care proprietarul l-a plătit utilităților. Prin urmare, perceperea TVA la costul serviciilor care includ deja taxe este contrară legislației fiscale (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2007 nr. 560/07).

Aceasta înseamnă că locatorul nu are dreptul să considere compensarea costurilor de utilități ca o vânzare în scopuri de TVA și nu poate emite facturi. Prin urmare, proprietarul nu poate acumula TVA la costul compensat al serviciilor, iar chiriașul nu poate accepta TVA aferentă acestei sume pentru deducere.

Contabilul-șef sfătuiește: există argumente care permit proprietarului să reemite facturi pentru utilități către chiriaș. Ele sunt după cum urmează.

Reemiterea facturilor de către locator către chiriaș nu contravine normelor legislației fiscale. Articolele din Codul Fiscal al Federației Ruse nu conțin nicio restricție în această privință.

În plus, fără a furniza spațiului închiriat cu servicii de utilități, organizația de chiriași nu își poate exercita dreptul de a folosi spațiile închiriate (articolul , Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, furnizarea de servicii publice este indisolubil legată de furnizarea de servicii de închiriere. Prin urmare, proprietarul are dreptul de a reemite o factură către chiriaș pentru costul utilităților, iar chiriașul - să prezinte TVA pe acestea pentru deducere.

Această poziție este confirmată de Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse printr-o rezoluție din 25 februarie 2009 nr. 12664/08.

Înainte de publicarea deciziilor Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, practica de arbitraj în această problemă era eterogenă.

Unele instanțe au aderat la un punct de vedere care este pe deplin în concordanță cu poziția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse (a se vedea, de exemplu, deciziile FAS din districtul Ural din 19 iunie 2008 nr. F09). -4255 / 08-C2, din 29 februarie 2008 Nr. F09-861 / 08-C2, din ianuarie 2008 Nr. F09-11295 / 07-S2, Districtul Moscova din 26 august 2008 Nr. KA-A40- / 782 08, din 1 octombrie 2007 Nr. KA-A41 / 10014-07). În același timp, unele instanțe au confirmat poziția autorităților de reglementare (a se vedea, de exemplu, decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29 ianuarie 2008 nr. 18186/07, deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Cartierul Central din 14 februarie 2008 Nr. A48-1629 / 07-6, din 10 octombrie 2007 Nr. A36-2553 / 2006, Districtul Siberia de Est din 19 ianuarie 2009 Nr. A10-1581 / 08-F02-687 / 08, din 30 octombrie 2008 Nr. A10-845 / 08-F02-5264 / 08, A10-845 / 08- F02-5607 / 08, raionul Volga din 4 martie 2008 Nr. A65-8421 / 2008 -37, 6 februarie 2008 Nr. A55-6796 / 2007-53, Districtul Siberia de Vest din 28 ianuarie 2009 Nr. F04-7965 / 2008 (20062-A46-25), din 27 august 2008 Nr. F04-523 / 2008 (10532-A03-25) și din 24 martie 2008 Nr. F04-2074 / 2008 (2736-A45-41)).

Odată cu publicarea deciziilor Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 martie 2009 nr. 6219/08 și din 25 februarie 2009 nr. 12664/08, practica de arbitraj cu privire la problema în cauză ar trebui să devină uniformă . Acest lucru este evidențiat de noi decizii judecătorești (a se vedea, de exemplu, deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 29 iunie 2009 nr. A17-1804 / 2007, districtul Siberiei de Est din 23 iunie 2009 nr. A33 -12783 / 08-F02-2566 / 09, Districtul Moscova din 10 iulie 2009 Nr. KA-A40 / 6262-09 , Districtul Central din 29 aprilie 2009 Nr. A48-3884 / 08-17 , Districtul Volga din 7 aprilie , 2009 Nr. A65-20968 / 2008 , Districtul Siberia de Vest din 15 septembrie 2009 Nr. F04-5497 / 2009 (19433-A45-29), Cartierul Nord-Vest din 16 martie 2009 Nr. A52-3809, Ural / 2009 Sector 25 februarie 2009 Nr F09-10444 / 08-C2).

Scrisoare a Serviciului Fiscal Federal al Rusiei din 16 martie 2005 nr. 03-4-02 / 371 / 28 „Cu privire la scutirea de la impozitare a serviciilor pentru închirierea de spații rezidențiale persoanelor juridice”

„Serviciul Federal de Taxe cu privire la problema scutirii de impozitare a serviciilor pentru închirierea spațiilor rezidențiale persoanelor juridice raportează următoarele.
În conformitate cu paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 146 din Codul Fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Cod), obiectul impozitării pentru taxa pe valoarea adăugată este recunoscut ca operațiuni de vânzare de bunuri (lucrări, servicii). în teritoriu Federația Rusă.
Operațiunile care nu sunt supuse impozitării (scutite de impozitare) sunt prevăzute la articolul 149 din Cod.
În conformitate cu paragraful 10 al paragrafului 2 al articolului 149 din Cod, vânzarea (precum transferul, performanța, asigurarea pentru nevoi proprii) pe teritoriul Federației Ruse a serviciilor pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare în locuințe stocul de toate formele de proprietate nu este supus impozitării.
În conformitate cu articolul 27 din Legea federală nr. 118-FZ din 05.08.2000 „Cu privire la adoptarea părții a doua a Codului fiscal al Federației Ruse și modificări la anumite acte legislative ale Federației Ruse privind impozitele” până la 1 ianuarie 2004 , scutite de aplicarea taxei pe valoarea adăugată pe teritoriul Federației Ruse a serviciilor pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare în fondul de locuințe de toate formele de proprietate, servicii pentru întreținere, reparatii curente, reparații capitale, întreținere sanitară, gospodărie, efectuate pe cheltuiala cheltuielilor vizate în casele cooperativelor de construcție de locuințe, precum și servicii de locuințe în cămine (cu excepția utilizării locuințelor în scopuri hoteliere și închiriere).
In consecinta, tranzactiile de vanzare de servicii de furnizare de spatii rezidentiale in folosinta in fondul locativ de toate formele de proprietate au fost supuse scutirii de impozitare prin taxa pe valoarea adaugata atat inainte de 1 ianuarie, cat si dupa 1 ianuarie 2004.
Articolul 671 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că spațiile rezidențiale pot fi furnizate pentru posesia și (sau) utilizare de către persoane fizice pe baza unui contract de închiriere, iar persoanelor juridice - pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord. În același timp, în conformitate cu paragraful 2 al prezentului articol, o persoană juridică poate folosi spațiile rezidențiale numai pentru reședința cetățenilor.
Având în vedere cele de mai sus, scutirea de impozitare prin taxa pe valoarea adăugată a serviciilor de furnizare de spații rezidențiale din fondul locativ de toate formele de proprietate către persoane juridice în baza unui contract de închiriere se aplică începând cu 1 ianuarie 2001.

Totodată, trebuie avut în vedere faptul că sunt scutite de impozitare cu taxa pe valoarea adăugată doar plata pentru închirierea locuinței și plata pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare de către persoane juridice în baza unui contract de închiriere.
In cazul in care in conditiile contractului de inchiriere se prevede ca pe langa plata pentru inchirierea locuintei (taxa pentru asigurarea locuintei) costul chiriei include costul utilitatilor sau al altor servicii, apoi baza de impozitare pentru taxa pe valoarea adaugata. nu include doar locuința în chirie (plata pentru furnizarea de locuințe).
În același timp, paragraful 1 al articolului 149 din Cod în legătură cu cetățenii străini sau organizațiile acreditate în Federația Rusă prevede o regulă specială conform căreia punerea la dispoziție de către locator a spațiilor de pe teritoriul Federației Ruse pentru închiriere către cetăţenii străini sau organizaţiile acreditate în Federaţia Rusă nu sunt supuse impozitării (scutite de impozitare).Federaţia. Această dispoziție se aplică dacă legislația statului străin relevant stabilește o procedură similară pentru cetățenii Federației Ruse și organizațiile ruse acreditate în acest stat străin sau dacă o astfel de regulă este prevăzută de un tratat (acord) internațional al Federației Ruse.
Astfel, această prevedere a Codului se aplică numai cetățenilor străini sau organizațiilor acreditate în Federația Rusă.
În cazul în care locatorul închiriază spații pe teritoriul Federației Ruse cetățenilor străini sau organizațiilor care nu au acreditare în Federația Rusă, scutirea de taxe nu este oferită, iar serviciile pentru furnizarea de spații pentru închiriere sunt supuse impozitării în conformitate cu prevederile generale. procedura stabilita.
În același timp, atragem atenția asupra următoarelor.
În conformitate cu paragraful 4 al articolului 149 din Cod, contribuabilii care efectuează operațiuni care fac obiectul scutirii și tranzacții care nu fac obiectul scutirii sunt obligați să țină evidențe separate ale acestor tranzacții.
În plus, în conformitate cu paragraful 4 al articolului 170 din Cod, contribuabilul este obligat să țină evidențe separate ale sumelor impozitului pentru bunurile achiziționate (lucrări, servicii), inclusiv activele fixe și imobilizările necorporale utilizate pentru implementarea atât a impozitelor, cât și a celor necorporale. -tranzactii impozabile (scutite de impozitare).

În cazul în care contribuabilul nu are o contabilitate separată, valoarea impozitului pe bunurile achiziționate (lucrări, servicii), inclusiv activele fixe și imobilizările necorporale, nu este deductibilă și nu este inclusă în cheltuielile acceptate pentru deducere la calculul impozitului pe venit.
În cazul în care contribuabilul, la vânzarea de bunuri (lucrări, servicii), tranzacții pentru a căror vânzare nu sunt supuse taxei pe valoarea adăugată, a emis o factură către cumpărător cu suma taxei alocată, atunci această sumă a taxei este plătibilă către buget pe baza paragrafului 5 al articolului 173 din Cod.”

Răspuns de Alexandru Vodovozov

Șeful adjunct al Departamentului de Impozitare a Entităților Juridice al Serviciului Fiscal Federal al Rusiei

„Procedura depinde de tipul de proprietate, unde se află și cine este deținătorul soldului. Din 2019, raportarea centralizată a impozitului pe proprietate a fost anulată, baza de impozitare pentru care se determină costul mediu anual. Dar există și excepții de la această regulă. Pentru toate opțiunile în care să plătiți impozitul pe proprietate și să depuneți o declarație pentru 2018, consultați recomandarea.”

IMPORTANT: Lege noua- un experiment care operează doar în 4 regiuni: Moscova, regiunea Moscova, regiunea Kaluga, Republica Tatarstan.

Acest regim vă permite să închiriați un apartament în mod legal și să plătiți o taxă de 4-6%, care este în general mai profitabilă atât pentru plata impozitului pe venitul personal, cât și pentru activitățile antreprenorilor individuali care utilizează sistemul simplificat de impozitare (STS).

Conform noii legi, acceptarea plăților fără numerar trebuie înregistrată folosind aplicația Serviciului Federal de Taxe „Impozitul meu”. Acesta va fi descărcat și instalat gratuit pe smartphone după 1 ianuarie 2019. De asemenea, funcții similare vor fi disponibile pe site-uri și servicii speciale de internet, a căror listă va fi publicată de Serviciul Fiscal Federal.

Pentru plățile fără numerar (precum și pentru numerar) este necesară generarea unui check-in formular electronic, care trebuie trimis prin e-mail plătitorului.

Băncile pot oferi, de asemenea, servicii de generare automată de cecuri atunci când fondurile sunt primite pe un anumit card sau cont. Dacă utilizați un astfel de serviciu bancar, este necesar să specificați acest card/cont anume în contractul de închiriere/închiriere pentru creditarea plăților.

Acceptarea plății fără emiterea unui cec este o încălcare. Un cec pentru plăți fără numerar trebuie generat cel târziu în a 9-a zi a lunii următoare (după luna în care a fost primită plata).

Întrucât acceptarea plăților în numerar este procesată pentru lucrătorii independenți într-un mod atât de special, este necesară modificarea contractelor existente.

La încheierea de noi contracte ar trebui folosite formulare speciale pentru proprietarii independenți. În cazul închirierii unui apartament entitate legală important este că plătitorul nu este agent fiscal (cum se întâmplă de obicei la închirierea de la o persoană fizică) - nu reține impozitul pe venitul persoanelor fizice, dar proprietarul-persoane fizice plătește singur impozitul pe TVA.

Vă rugăm să rețineți: este important să indicați în contract la ce detalii este trimis cecul electronic.

Toate caracteristicile activităților proprietarilor care desfășoară activități independente sunt descrise în detaliu în noul nostru ghid „Proprietar independent”, care a fost lansat în decembrie 2018. Intenționăm să îl actualizăm în mod regulat și să îl oferim clienților noștri.

Chitanța de chirie prin contul bancar al unei persoane fizice

O persoană poate primi bani în contul său de la chiriaș prin transfer sau prin depunere în contul sau cardul său. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din propriul cont, un transfer al unei persoane din propriul cont sau un transfer al unei persoane fără deschiderea unui cont.

Pentru un transfer fără numerar, chiriașul va avea nevoie detalii bancare, care poate fi specificat în contract sau raportat într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și ștampilată). Acestea includ: numele complet, TIN (opțional), numărul de cont, BIC al băncii, numele băncii, numărul contului corespondent al băncii, divizia Băncii Centrale (în care este deschis contul corespondent).

La efectuarea unui transfer de la plătitor, adică de la chiriaș, banca acestuia va reține cel mai probabil un comision. Acest comision este plătit de chiriaș și nu trebuie să reducă valoarea chiriei. Scopul plății trebuie să indice „În baza contractului de închiriere nr. XX din data de ZZ.LL.AAAA pentru luna AAAA”. IMPORTANT: un chiriaș individual poate contacta direct Banca Locatorului și poate depune bani în contul său (după numărul de cont) sau pe cardul său (după numărul cardului). De exemplu, această metodă este convenabilă într-o bancă care are multe sucursale.

De asemenea, chiriașul poate face un transfer de pe cardul său pe cardul proprietarului sau poate depune bani prin terminalul de plată al băncii în contul sau cardul proprietarului. Verificați dacă banca dvs. oferă astfel de servicii și informați chiriașul. Cu toate acestea, la transferul unui card-card de la un chiriaș, se poate percepe un comision non-simbolic, iar suma unei operațiuni la depunerea printr-un terminal este acum limitată la 15.000 de ruble. Dacă trebuie să depuneți mai mult, va trebui să efectuați mai multe operațiuni, iar banca poate impune o limită de reaprovizionare printr-un singur dispozitiv. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale.

Atunci când depuneți o declarație de impozit (impozit pe venitul personal-3), vă recomandăm să primiți un extras din contul bancar IP pentru anul trecut la banca dumneavoastră sau prin intermediul internetului bancar. Dacă este posibil din punct de vedere tehnic, vă recomandăm să obțineți și un extras privind tranzacțiile cu un anume plătitor (chiriaș).

Chitanța de chirie prin contul bancar al Antreprenorului Individual

Un antreprenor individual poate primi bani în contul său de la un chiriaș doar sub forma unui transfer. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din propriul cont, un transfer al unei persoane din propriul cont sau un transfer al unei persoane fără deschiderea unui cont. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale sau printr-un bancomat. Pentru un transfer bancar, chiriașul va avea nevoie de detalii bancare care pot fi specificate în contract sau raportate într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și ștampilată). Acestea includ: numele antreprenorului individual (de exemplu, antreprenor individual Petrov Petr Petrovici), TIN al antreprenorului individual, numărul de cont al antreprenorului individual, BIC al băncii, numele băncii, numărul contului corespondent al băncii, diviziunea Banca Centrală (în care este deschis contul corespondent).

IMPORTANT: chiriașul nu poate veni la banca dumneavoastră și depune bani în contul dumneavoastră. Chiar daca vine la banca ta unde nu are cont, trebuie sa faca transferul fara sa deschida cont.

La efectuarea unui transfer de la plătitor, adică de la chiriaș, banca acestuia va reține cel mai probabil un comision. Acest comision este plătit de chiriaș și nu trebuie să reducă valoarea chiriei.

IMPORTANT: atunci când efectuează o plată, plătitorul trebuie să indice „Întreprinzător individual Petrov Petrovich”, și nu doar „Petrov Petrovich”. Din păcate, din acest motiv, au existat precedente de neînscriere Bani.

Plata chiriei chiriașului

Contractul de închiriere este unul dintre cele mai solicitate acorduri încheiate de organizații și antreprenori individuali atunci când desfășoară activități antreprenoriale pe teritoriul Federației Ruse. Relevanța contractului de închiriere se datorează posibilității de a obține profit fără înstrăinarea tuturor drepturilor, limitată la transferul dreptului de proprietate și (sau) drepturilor de utilizare. Unii antreprenori au spații libere, neocupate de producție, care pot aduce beneficii economice suplimentare dacă sunt prevăzute pentru utilizare temporară. Alții, dimpotrivă, preferă să folosească cutare sau cutare proprietate ca chiriaș. Astfel, este mai convenabil pentru unii antreprenori să achiziționeze bunuri imobiliare, proprietăți mobile în proprietate, iar pentru alții să le închirieze. În articol vom vorbi despre contabilizarea plăților de leasing de către chiriaș.

Înainte de a trece la subiectul articolului, să reamintim cititorilor câteva dintre prevederile legii civile referitoare la plata chiriei.

Obligația principală a chiriașului, conform articolului 614 Cod Civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse) este plata la timp a chiriei pentru utilizarea proprietății în sumele și condițiile stipulate prin contract chirie.

Chiria se stabileste astfel:

- definite într-o sumă fixă ​​de plăți efectuate periodic sau la un moment dat;

- ponderea stabilită a produselor, fructelor sau veniturilor primite ca urmare a utilizării bunului închiriat;

– prestarea anumitor servicii de către chiriaș;

- cedarea de catre locatar catre locator a lucrului prevazut prin contract in proprietate sau spre inchiriere;

– impunerea locatarului a costurilor prevazute prin contract pentru imbunatatirea imobilului inchiriat.

În contractul de închiriere, părțile pot prevedea o combinație diferită a formelor de închiriere de mai sus sau a altor forme de plată a chiriei.

Cel mai adesea, chiria este stabilită de părțile contractante sub formă de plăți fixe efectuate periodic sau la un moment dat.

În baza unui contract de închiriere, mai multe obiecte pot fi transferate deodată, în timp ce chiria poate fi stabilită atât pentru toată proprietatea închiriată în ansamblu, cât și pentru fiecare obiect separat. Vă recomandăm să stabiliți separat chiria pentru fiecare obiect închiriat, ceea ce va evita eventualele neînțelegeri între părțile contractante.

Termenele de plată a chiriei sunt determinate de contract și părțile pot prevedea orice procedură de plată a acesteia: lunar, trimestrial, o dată pe an, prin efectuarea unui avans sau cu o plată amânată.

Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenii stipulati de acord, dar nu mai des de o dată pe an, care este stabilit de paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. În același timp, cuantumul chiriei se poate modifica atât în ​​sus, cât și în scădere.

Chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei în cazul:

- în cazul în care, din cauza unor împrejurări pentru care nu este responsabil, condițiile de utilizare prevăzute de contractul de închiriere, sau starea proprietății s-au deteriorat semnificativ;

- daca locatorul a incalcat conditiile de revizie a bunului inchiriat;

- daca proprietarul nu a avertizat chiriasul cu privire la drepturile tertilor asupra imobilului la incheierea contractului de inchiriere.

În cazul unei încălcări semnificative de către chiriaș a condițiilor de plată a chiriei, proprietarul, îndrumat de paragraful 5 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, are dreptul de a cere de la acesta plata anticipată a chiriei în termen perioada de timp stabilită de proprietar. În acest caz, locatorul nu are dreptul de a cere plata anticipată a chiriei pentru mai mult de două termene consecutive.

Plăți de leasing în contabilitate.

În cazul în care locatarul folosește proprietatea închiriată pentru a desfășura activități legate de fabricarea și vânzarea de produse, cumpărarea și vânzarea de bunuri, executarea lucrărilor și prestarea de servicii, atunci valoarea chiriei este luată în considerare ca parte a costurile de specii obișnuite activități (clauza 5 PBU 10/99 „Cheltuielile organizației”, aprobată prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 mai 1999 nr. 33n „Cu privire la aprobarea Regulamentului privind contabilitatea „Cheltuielile organizației” PBU 10/99” (în continuare - PBU 10/99 „Organizații de cheltuieli”).

Punctul 18 din PBU 10/99 „Cheltuielile organizației” stabilește că cheltuielile sunt recunoscute în perioada de raportare în care au avut loc, indiferent de momentul plății efective a fondurilor și alte forme de implementare (presupunând certitudinea temporară a faptelor de activitate economică). Cu alte cuvinte, locatarul trebuie să înregistreze chiria în perioada la care se referă.

În contabilitatea chiriașului, cuantumul chiriei se reflectă în următoarele înregistrări:

Debit 20, 23, 25, 26, 44 Credit 60, 76 - reflectă suma chiriei prezentată de proprietar;

Debit 19 Credit 60,76 - reflectă suma TVA prezentată de locator;

Debit 60, 76 Credit 51 - suma chiriei plătită proprietarului.

Plăți de leasing în contabilitatea fiscală.

Plățile de leasing pentru proprietatea închiriată în scopul impozitului pe profit, în conformitate cu paragraful 10 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, se referă la alte cheltuieli asociate producției și vânzării.

Pentru evidenta documentara cheltuielile pentru plata plăților de leasing, sunt necesare documente întocmite în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse, inclusiv un contract de închiriere încheiat în conformitate cu cerințele Codului civil al Federației Ruse, un act de acceptare și transferul proprietății închiriate, documente care confirmă plata plăților de leasing. În același timp, nu este necesară încheierea lunară a actelor de servicii prestate în baza unui contract de închiriere în scopul confirmării documentare a cheltuielilor sub formă de plăți de leasing. Această afirmație este adevărată, cu excepția cazului în care rezultă altfel din termenii tranzacției. O poziție similară este stabilită în Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 9 noiembrie 2006 nr. 03-03-04/1/742. Scrisoarea mai spune că plăți de chirie sunt contabilizate ca alte cheltuieli cu condiția ca proprietatea închiriată să fie utilizată pentru activități comerciale.

Cheltuielile care sunt fixate condiționat (inclusiv facturile de utilități), în scopul impozitării profiturilor, în conformitate cu paragraful 3 al paragrafului 7 al articolului 272 din Codul fiscal al Federației Ruse, pot fi luate în considerare în luna în care documentele confirmarea acestor cheltuieli sunt primite, cu condiția ca această procedură să fie reflectată în politica contabilă a organizației. O poziție similară este stabilită în Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 septembrie 2007 nr. 03-03-06/1/647. Vă recomandăm să alegeți momentul contabilizării cheltuielilor în politica fiscală a chiriașului.

În cazul în care contractul de închiriere prevede un calendar neuniform al plăților de închiriere, atunci, conform poziției departamentului financiar din Scrisorile Nr. 03-03-06/1/258 din 17 aprilie 2009 și Nr., plățile nu pot fi recunoscute. ca cheltuieli în mod egal, dar în conformitate cu graficul de plată a leasingului.

Instanțele sunt de aceeași părere, după cum reiese din Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Urali din 16 decembrie 2008 nr. F09-9466 / 08-C3 în dosarul nr. A76-4062 / 08.

De menționat că anterior oficialii au subliniat că costurile achitării plăților de leasing sunt recunoscute în contabilitatea fiscală, ținând cont de principiul recunoașterii uniforme a veniturilor și cheltuielilor, indiferent de plata efectivă a acestora. În acest caz, nu este necesară încheierea lunară a actelor de prestări de servicii prestate în baza contractului de închiriere. Această poziție a fost stabilită în Scrisorile Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 17 aprilie 2007 nr. 03-03-06 / 1/248, din 6 februarie 2007 nr. 03-03-06 / 1/59 , din 10 noiembrie 2006 Nr. 03-03 -04/1/752, Serviciul Federal de Taxe al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 22 septembrie 2008 Nr. 20–12/089128

Nu este neobișnuit ca părțile să încheie un contract de închiriere preliminar pentru clădiri înainte ca locatorul să formalizeze dreptul de proprietate asupra clădirii. În Scrisoarea nr. 20-12/87641 din 5 octombrie 2006, Departamentul Federal al Serviciului Fiscal pentru Moscova a atras atenția asupra faptului că contractul preliminar de închiriere nu conține principalele caracteristici ale unui contract de închiriere stabilit de Codul civil al Rusiei. Federația (transfer de către proprietar (proprietar) chiriașului proprietății pentru deținerea temporară și utilizarea contra cost), prin urmare, un astfel de acord nu poate fi considerat un contract de închiriere încheiat în conformitate cu legislația Federației Ruse. În consecință, costurile suportate în conformitate cu un astfel de acord nu pot fi luate în considerare în scopul impozitului pe venit ca plăți de chirie pentru proprietatea închiriată. Un punct de vedere similar este expus în Scrisorile Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 10 aprilie 2009 nr. 03-03-06 / 1/230, din 4 februarie 2009 nr. 03-03-06 / 2/16, din 30 iulie 2008 Nr.03-03 -06/2/99. Singura cale de ieșire pentru chiriaș în această situație nu poate fi decât înlocuirea calificării plăților în temeiul unui contract de închiriere preliminar de la plăți de chirie la plăți pentru achiziționarea de către chiriaș a unui drept de proprietate - dreptul de a închiria în baza unui viitor contract de închiriere.

Conform Scrisorii Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 12 iulie 2006 Nr. 03-03-04 / 2/172, consolidarea legislativă a înregistrării obligatorii a drepturilor asupra bunurilor neimobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta determină numai drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului și are scopuri care nu sunt legate de aspectele fiscale și absența înregistrării de stat a drepturilor în baza contractelor de închiriere nu afectează procedura de contabilizare a sumelor de închiriere la calcularea impozitului pe profit. Este destul de riscant să se aplice această scrisoare, întrucât se precizează în continuare că costurile contractelor neîncheiate în modul prescris nu pot fi luate în considerare la reducerea bazei de impozitare pentru impozitul pe profit ca costuri nedocumentate.

Conform Scrisorilor Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 17 februarie 2006 nr. 03-03-04 / 3/3, din 12 iulie 2006 nr. 03-03-04 / 2/172 și din 1 noiembrie , 2005 Nr. 03-03-04 / 1 / 325, dacă, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse, termenii acordului sunt prelungiți pentru perioada din momentul în care obiectul de închiriere este transferate unui potențial chiriaș, apoi plățile de leasing în baza unui contract înregistrat sau înregistrat de stat sunt acceptate ca o reducere a bazei de impozitare pentru impozitul pe profit din momentul primirii obiectului pentru utilizare.

Dacă contractul de închiriere nu își extinde termenii la perioadele trecute, atunci cheltuielile sub formă de plăți de leasing pentru această perioadă nu pot fi considerate o reducere a profitului impozabil din momentul în care proprietatea este transferată. Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 21 aprilie 2006 în cazul nr. A56-24327 / 2005 prevede că contabilizarea plăților de închiriere a cheltuielilor în scopuri de impozit pe profit nu este asociată cu înregistrarea de stat a unui contract de închiriere. , dar în Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientul Îndepărtat din 14 februarie 2007, în dosarul nr. Ф03-А59 / 06-2 / 5389, s-a indicat că încălcarea normelor de drept civil nu afectează impozitarea, întrucât există nu există o prevedere pentru dependența costurilor de valabilitatea contractului de închiriere, ci se cere doar fezabilitate economică.

Conform paragrafului 9 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de cerere lege federala„Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acestea”, acordul părților privind modificarea sumei chiriei în baza unui contract de închiriere înregistrat este, de asemenea, supus înregistrării de stat. Dar, în Scrisoarea Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 12 aprilie 2006 nr. 20–12 / 29001, se indică faptul că acordul părților suplimentar la contractul de închiriere principal privind schimbarea costul chiriei pentru bunuri imobiliare nu este atribuit de legislația în vigoare actului de modificare a drepturilor asupra acestui imobil, iar cuantumul chiriei nu este o condiție, în cazul neîndeplinirii căreia poate fi considerat contractul de închiriere imobil. neincheiat. Și totuși, în conformitate cu Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 5 august 2005 nr. 03-03-04 / 4/34, plățile de leasing efectuate pe baza unui acord suplimentar al părților de a schimba valoarea chiriei specificată de aceștia în contractul de închiriere poate fi inclusă ca parte a altor cheltuieli, în conformitate cu paragraful 10 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, cu condiția ca acestea să fie justificate și confirmate de către primarul relevant. documente după înregistrarea de stat a acordului menționat. O concluzie similară este conținută în Scrisoarea Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 28 martie 2008 nr. 20–12/030173.

Cheltuielile organizației chiriașilor sub formă de chirie în temeiul unui contract pe o perioadă mai mică de un an, inclusiv prelungirea prezentului contract și pe o perioadă mai mică de un an, pot fi luate în considerare în scopul impozitului pe venit. Dacă un contract de închiriere imobiliară încheiat pe o perioadă mai mică de un an este prelungit pentru o perioadă mai mică de un an, respectivul contractînchirierea nu necesită înregistrare de stat. În acest caz, contractul poate fi prelungit prin încheierea unui nou contract sau automat pe baza contractului inițial la sfârșitul perioadei de închiriere și în lipsa unei declarații a uneia dintre părți de a refuza reînnoirea contractului. Această concluzie este confirmată de paragraful 10 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59. Același punct de vedere este menționat în scrisorile Ministerului de Finanțe al Rusiei. Federația din 14 aprilie 2009 Nr. anul Nr. 03-03-06 / 1/226, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 18 februarie 2008 Nr. 20-12 / 015152.3, din 18 octombrie 2006 Nr 20-12 / 92230. Termenul de „prelungire” a contractului de închiriere este prevăzut în ultima literă și poate fi utilizat în scopuri fiscale.

Totodată, prin Scrisoarea nr. 03-03-06/2/174 din 18 septembrie 2009, departamentul financiar a indicat necesitatea înregistrării de stat a unui contract de închiriere prelungit dacă, ca urmare a prelungirii, închirierea totală termenul se dovedește a fi mai mare de un an. O opinie similară a fost exprimată de Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse în scrisorile din 24 mai 2010 nr. ShS-37-3 / [email protected]și din 13 iulie 2009 Nr. 3-2-06/76.

Dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract și acordul este considerat încheiat pentru o perioadă nedeterminată, atunci, conform Scrisorilor Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 7 aprilie 2009 Nr. 03-03-06 / 1 /226, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse din 24 mai 2010 Nr. ШС-37 -3/ [email protected], Serviciul Federal de Taxe al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 22 martie 2006 Nr. 20–12 / 22181, acest contract de închiriere nu necesită înregistrare de stat și cheltuielile organizației în temeiul contractului de închiriere pentru spații încheiat în statutar comandă, pot fi luate în considerare în scopul impozitului pe venit.

Să presupunem că o organizație închiriază spații nerezidențiale pentru un birou pe baza unui contract de închiriere pe 11 luni, conform căruia contractul este considerat a fi reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată. După expirarea contractului de închiriere, chiriașul continuă să folosească localul, iar proprietarul nu se opune la acest lucru. Poate o organizație să deducă cheltuielile cu chiria în scopuri fiscale după 11 luni fără înregistrarea unui contract de închiriere? Răspunsul la această întrebare este dat în Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 14 aprilie 2009 nr. 03-03-06/1/241. În scrisoare se precizează că cheltuielile organizației în baza unui contract de închiriere încheiat în conformitate cu procedura stabilită de lege pot fi luate în considerare în scopul impozitului pe profit.

Dar, cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că un astfel de mecanism de extindere are riscuri semnificative, iar la încheiere contracte pe termen lung este necesară înregistrarea de stat.

Cheltuielile organizației sub formă de chirie pentru terenul pe care se află structurile utilizate pentru a genera venituri în perioada de la data înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra clădirilor până la data înregistrării de stat a reînnoirii contractelor de închiriere pentru terenul pe care sunt amplasate aceste structuri, în scopul impozitului pe profit, pot fi luate în considerare ca și alte cheltuieli asociate producției și (sau) vânzării, în funcție de metoda utilizată de organizație pentru recunoașterea cheltuielilor în scopul impozitării profiturilor. Acest punct de vedere este menționat în Scrisoarea Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 25 decembrie 2006 nr. 20-12 / 115082. Deși această abordare nu se bazează în întregime pe legislație, pare destul de logică.

Dacă întârzierea punerii în funcțiune a proprietății închiriate se datorează necesității aducerii acesteia într-o stare adecvată pentru utilizare, atunci plățile de închiriere asupra proprietății menționate înainte de punerea în funcțiune a acesteia pot fi incluse în cheltuieli în scopul impozitului pe venit. Un punct de vedere similar este expus în Scrisorile Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 7 martie 2008 nr. 03-03-06 / 1/160, din 21 noiembrie 2008 nr. 03-03-06 / 1/646, din 25 iunie 2007 Nr.03-03 -06/1/397. De asemenea, arbitrii trag astfel de concluzii: Decizia Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 15 decembrie 2008 în dosarul nr. A05-2964/2008.

În conformitate cu paragraful 34 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, ca cheltuieli pentru pregătirea și dezvoltarea de noi industrii, ateliere și unități, cheltuieli sub formă de închiriere de bunuri imobiliare, precum și cheltuieli aferente în timpul închirierii unei astfel de proprietăți (reparații, întreținere și securitate), efectuată de organizația locatarului înainte de data începerii utilizării efective a bunurilor imobiliare, organizația locatarului are dreptul să ia în considerare, în scopul impozitării, profiturile. a organizatiilor. Această poziție este prevăzută în Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 20 august 2007 nr. 03-03-06/2/155.

De precizat că în scopul impozitării pe venit, chiriașul poate lua în considerare costurile asociate achiziționării de echipamente de curățare pentru spațiile închiriate (saci de gunoi, bureți, dezinfectanți etc.), dacă contractul de închiriere prevede că intretinerea (curatenia) spatiului inchiriat se realizeaza direct de chirias. Un punct de vedere similar este menționat în Scrisoarea Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 6 octombrie 2006 Nr. 20–12 / 89121.1.

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel pentru un vehicul fără echipaj, locatarul suportă costurile de întreținere a vehiculului închiriat, asigurarea acestuia, precum și costurile aferente exploatării acestuia. Având în vedere cele de mai sus, costurile organizației suportate în cadrul unui contract de închiriere de vehicule încheiat cu individual, inclusiv costul achiziționării combustibilului (POL) pentru asigurarea lucrării acest vehicul pe baza kilometrajului efectiv al mașinii (ținând cont de consumul real de combustibil (POL) în scopuri de producție și de costul achiziției acestuia), precum și de costul achiziționării pieselor de schimb pot fi luate în considerare la calcularea bazei de impozitare pentru impozit pe venit. Un punct de vedere similar este exprimat în Scrisorile Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 29 noiembrie 2006 nr. 03-03-04/1/806 și din 2 octombrie 2006 nr. 03-05-01-04 /277.

În cazul în care contractul de închiriere prevede obligația chiriașului de a plăti pentru utilitățile efectiv consumate și serviciile de comunicații, chiriașul va include, ca parte a altor cheltuieli, costurile asociate cu plata facturilor de utilități aferente spațiilor (cladirilor) primite în leasing, precum si la mijloacele de comunicare folosite de chirias in activitatile sale. Aceste cheltuieli trebuie documentate prin facturi emise locatorului de către organizația de furnizare a energiei sau operatorul de telecomunicații și care să reflecte furnizarea efectivă de energie (apă) sau furnizarea de servicii telefonice. O astfel de poziție, extrem de periculoasă pentru chiriaș, este prevăzută în Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 30 ianuarie 2008 nr. 03-03-06/2/9. Singura solutie această problemă este calificarea de mediere a contractului.

Și ultimul lucru care trebuie spus. Nu trebuie să uităm că, conform articolului 288 din Codul civil al Federației Ruse, nu este permisă plasarea producției industriale în clădiri rezidențiale. După cum se menționează în Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 10 noiembrie 2006 nr. 03-05-01-04 / 310, plasarea întreprinderilor, instituțiilor, organizațiilor în spațiile rezidențiale care îi aparțin este permisă numai după transferul unor astfel de spații în cele nerezidențiale. Adică apartamentul nu poate fi folosit ca birou până când nu este scos din fondul locativ. Prin urmare, plățile de leasing nu reduc baza impozitului pe profit.

4.2.7. Plăți de închiriere pentru proprietatea închiriată, inclusiv plățile de închiriere Aici trebuie să acordați atenție faptului că în raport cu relațiile de închiriere a spațiilor, pentru a accepta plățile de utilități în cadrul acestor cheltuieli, este necesar să aveți facturi pentru plata chiriei