Cum să întocmești corect un contract de închiriere. Cum să încheiați corect un contract de închiriere de apartamente

Mulți oameni se confruntă în prezent cu locuințe de închiriat. Pentru a nu cădea în „momeala” escrocilor și înșelăciune, merită să confirmați tranzacția cu documentație și să încheiați un acord.

Vă vom spune de ce este necesar un contract, cum să îl încheiați corect și ce să aveți în vedere, precum și să stabilim care va fi responsabilitatea proprietarului și a chiriașului conform legilor.

Cine încheie un contract de închiriere și de ce este necesar - părțile la tranzacție și avantajele înregistrării sale printr-un acord

Închirierea oricărei locuințe sau spații permite persoanelor fizice și juridice să trăiască în condiții confortabile pentru o perioadă de timp în cazul în care nu au propria lor locuință.

De regulă, la închiriere, proprietatea este transferată pentru utilizarea unei anumite persoane - dar numai pentru utilizare și nu pentru proprietatea deplină.

Părțile care au încheiat contractul și acordul sunt:

1. Proprietar ... Acesta este proprietarul spațiilor, care sunt închiriate pentru o anumită perioadă de timp la un anumit preț convenit. Proprietarul poate fi atât persoane fizice, cât și persoane juridice.
2. Chiriaş. Aceasta este o persoană care are nevoie de locuințe temporare, pentru care nu se deranjează să plătească taxa convenită. Din nou, atât persoanele fizice, cât și persoanele juridice pot fi chiriași.

De obicei, persoanele juridice implicate în tranzacție solicită documentație, iar persoanele fizice neglijează în majoritatea cazurilor încheierea contractelor, încercând să discute verbal toate condițiile importante pentru închirierea/închirierea unui apartament, casă, cameră.

Aceasta este o poziție greșită, deoarece un acord este un document important care are o forță importantă și vă poate apăra drepturile ca locatar sau proprietar.

Vă vom spune ce avantaje are un contract de închiriere pentru ambele părți - nu contează dacă sunt persoane fizice sau juridice:

1. Respectarea strictă a condițiilor și cerințelor specificate în contract... Rețineți că proprietarul nu va putea crește taxa dacă nu este scris în document. Există multe exemple în practică: cetățeanul Vasilkov locuia într-un apartament perioadă lungă de timp, proprietarul a decis să ridice chiria. Întrucât contractul nu a fost încheiat între părți, el a trebuit să plătească suma stabilită de proprietarul apartamentului. Astfel, prin încheierea unui acord, părțile pot conta pe fiecare dintre ele pentru a-și îndeplini obligațiile și condițiile prescrise.
2. Spuneți nu vizitelor proprietarului. Documentul poate indica de câte ori pe lună proprietarul poate vizita locuința și o poate verifica, precum și chiriașul. Este adesea indicat - o dată pe lună.
3. Factură de utilități înscrisă. Contractul permite chiriașului să nu-și facă griji cu privire la plata apartamentului comun. Proprietarul are dreptul să includă plata pentru serviciile de utilități în contract, apoi angajatorul va plăti pentru el însuși. Să dăm un exemplu: un cetățean Borisov, care închiriază o casă, nu a scris în contract o clauză privind plata unui apartament comunal. O lună mai târziu, a primit o factură pentru a plăti apelurile la distanță pe un telefon fix. Borisov a încercat să prezinte o factură chiriașului și să-l oblige să plătească cheltuielile, dar acesta, la rândul său, a refuzat, iar contractul nu spunea acest lucru.
4. Chiria plătită la timp a locuinței și plata compensației. Conform contractului, chiriașul spațiilor rezidențiale trebuie regleaza ora plătiți suma convenită pentru utilizarea locuințelor. Dacă nu, proprietarul are dreptul să recupereze despăgubiri de la el. Desigur, aceste aspecte ar trebui să fie explicate în document, astfel încât mai târziu să fie ușor să vă apărați drepturile.
5. Asigurarea daunelor materiale. Persoana care închiriază localul cu mobilier sau electrocasnice, se poate proteja de cheltuielile bruște cauzate de daune materiale. Dacă această clauză este specificată în contract, chiriașul va fi obligat să repare echipamentul deteriorat sau să repare singur mobilierul.
6. Respectarea altor condiții importante. În contract, puteți prescrie și alte nuanțe principale care pot apărea atunci când închiriați locuințe. De exemplu, câți locatari vor locui, este posibil să se mute, vor fi taxați fonduri suplimentare pentru reparații.
7. Acordul vă permite să vă apărați drepturile prin instanță. În cazul oricăror litigii apărute, părțile se pot adresa instanței și soluționează problema în condițiile legii.
8. Venituri suplimentare pentru proprietar, reflectate pe hârtie. Desigur ca este avantaj semnificativ poate permite proprietarului să rezolve probleme financiare. De exemplu, dacă decide să ia un împrumut, atunci venitul suplimentar, confirmat prin documentație - un acord - va fi util.

Contractul este formalizat atât oral, cât și în scris. În primul rând, părțile la contract discută toate problemele importante și apoi scriu un document - sau un notar o face pentru ele.

Enumerăm drepturile și obligațiile angajatorului:

1. Găzduiți membrii familiei dvs. în apartament / casă, cu excepția cazului în care se specifică altfel în contract.
2. Reînchiriez locuințe altora.
3. Invitați alte persoane să le viziteze și să le lase temporar pe teritoriul locuinței.
4. Solicitați proprietarului să efectueze o revizie majoră și să își îndeplinească îndatoririle.
5. Opțional, refuzați închirierea locuințelor existente.
6. Utilizați temporar locuințele.
7. Păstrați locuințe și proprietăți, dacă există.
8. Renovează-ți casa, dacă este necesar.
9. La timp, în termeni specificati, a plăti chirieși utilități.
10. Informează proprietarul că dorește să schimbe condițiile contractului.

Articolul tratează contractul de închiriere pentru un apartament. Cum să încheiați un acord, ce este necesar pentru acest lucru și ce responsabilitate apare după semnare - mai jos.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre moduri tipice rezolvarea problemelor juridice, dar fiecare caz este individual. Dacă vrei să știi cum rezolva problema ta- contactati un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și FĂRĂ ZILE.

Este rapid și ESTE GRATUIT!

Atunci când închiriați locuințe locatarilor, este necesar să încheiați un acord cu aceștia. Această acțiune vă va proteja de probleme în viitor.

Este important să știți ce să faceți și cum să încheiați corect un contract de închiriere de apartament.

Aspecte generale

Pentru a se asigura că procesul este legal, proprietarul apartamentului și chiriașul încheie un acord.

Închirierea imobiliară rezidențială este o tranzacție comercială, al cărei scop este de a transfera un apartament pentru utilizare către o terță parte pentru o anumită perioadă.

Trebuie să știți următoarele:

Proprietarul poate rezilia contractul anticipat în următoarele cazuri:

• apartamentul este în paragină;
• spațiile nu sunt utilizate în scopul de a trăi;
• chiriașul a stricat proprietatea apartamentului;
• neplata chiriei.

Dacă închiriază un apartament individual, este încheiat, dacă este legal - un contract de închiriere.

După fiecare plată pentru proprietate, trebuie să percepeți proprietarul.

Poate fi întocmit sub forma unui tabel și se poate consemna faptul depunerii de bani. Creați coloane pentru luna, suma și semnătura proprietarului.

În practică, există un contract de închiriere cu achiziționarea în continuare a locuințelor. Odată încheiat acordul, nu se pot face modificări asupra acestuia, aceasta fiind considerată o încălcare a legii.

Includeți următoarele elemente în document:

• descrierea completa a apartamentului;
• momentul transferului imobilului în proprietate - când expiră contractul de închiriere;
• cuantumul costului locuinței - stabilit de un specialist;
• termenul acordului este de până la 5 ani;
• grafice de plată;
• valoarea de rascumparare integrala a apartamentului;
• termenii de închiriere;
• responsabilitatea părților.

Un astfel de acord poate fi încheiat între fizice și entitati legale.

Suma plății pentru locuințe poate diferi în funcție de regiune, district (prosperitatea acestuia), numărul de etaje, numărul de camere din apartament, disponibilitatea mobilierului și alți factori.

Cum să încheiați corect un contract de închiriere

Pentru a semna un contract de închiriere, trebuie să pregătiți documente și să îndepliniți alte condiții.

Proprietarul trebuie să aducă toți proprietarii de case (dacă există) și să aibă documentele necesare. Tot ceea ce este cerut de la chiriaș este un pașaport și.

Documentele trebuie să fie numai în original. Este necesar doar să închiriați o proprietate de la actualul proprietar.

Pentru a nu fi prins de escroci, trebuie să vă amintiți următoarele:

• cere proprietarului să furnizeze documente pentru apartament și să le verifice;
• este obligatorie încheierea unui acord;
• verificați datele pașaportului proprietarului cu datele din contract;
• invitați un expert și semnați un contract în prezența lui.

Contractul trebuie întocmit corect. Este imperativ să vă înregistrați în document:

• detaliile pașaportului ambelor părți;
• descrierea apartamentului, faceți un link către titlul de proprietate;
• în ce sumă, cum și în ce interval de timp se va plăti chiria;
• dacă este posibilă încetarea anticipată a tranzacției și în ce condiții;
• responsabilitatea proprietarului și a chiriașului;
• cine va plăti;
• obligațiile părților de a repara locuințele;
• numărul de persoane care locuiesc în apartament;
• este posibil să păstrezi animale?

Contractul este completat în 2 exemplare. Condiții importante in contract sunt:

Puteți închiria doar o cameră separată cu intrare. Contractul ar trebui să descrie această cameră în detaliu.

Părțile la tranzacție

Părțile sunt proprietarul (proprietarul apartamentului) și chiriașul (chiriașul), pot fi atât persoane fizice, cât și persoane juridice.

Dacă chiriașul este o persoană juridică, atunci acesta are dreptul de a folosi proprietatea numai pentru locuința unei persoane fizice.

Semnături și ștampile

Un contract de închiriere este interpretat ca încheiat dacă conține semnăturile ambelor părți. Din acest moment intră în vigoare și este obligatoriu din punct de vedere juridic.

Dacă tranzacția este încheiată cu o persoană juridică, atunci semnăturile din acord sunt puse de către angajații autorizați ai acestei organizații și sigilate.

Răspunderea națională a părților

Legislația prevede pentru părțile la contract. Proprietarul este responsabil pentru predarea apartamentului într-o stare potrivită pentru locuit.

Chiriașii au mai multă responsabilitate:

• siguranța spațiilor și a bunurilor din acesta;
• utilizarea apartamentului în scopul propus;
• plata la timp;
• responsabilitatea pentru persoanele care locuiesc în apartament și acțiunile acestora.

Daunele vor trebui plătite pentru proprietatea deteriorată. Dacă chiriașul nu plătește chiria (sau nu plătește la timp), atunci i se vor percepe dobânzi.

Oleg Khoroshiy, consilier de stat al Serviciului Fiscal al Federației Ruse, gradul III

Forma de încheiere a unui contract de închiriere (oral sau scris) depinde de termenul de valabilitate al acestuia și de statutul locatarului (cetățean sau organizație).

Forma contractului

Un contract de închiriere pentru mai mult de un an trebuie încheiat în scris. Cu toate acestea, dacă cel puțin una dintre părțile la contract este o organizație, atunci scris un contract este necesar în orice caz. Acestea sunt cerințele articolului 609 alineatul (1) Cod Civil RF.

În textul contractului de leasing, indicați termenii tranzacției:

datele locatorului și locatarului;

obiect de închiriere (proprietate închiriată);

termenul contractului de închiriere;

prețul contractului de închiriere (suma chiriei) și procedura de plată a acestuia;

condițiile pentru repararea, întreținerea și îmbunătățirea proprietății închiriate (dacă este cazul);

posibilitatea de a subînchiria proprietatea (dacă este cazul);

condițiile de prelungire (prelungire) a contractului de închiriere;

motive pentru rezilierea contractului de închiriere;

condiția de cumpărare a proprietății închiriate (dacă este prevăzută);

alții condiții esențiale contracta.

Pentru anumite tipuri de contracte de închiriere (închiriere, închiriere de vehicule, închiriere de clădiri și structuri, închiriere de întreprinderi, leasing financiar), aceste prevederi se aplică numai dacă nu se specifică altfel. provizii speciale legislația privind aceste contracte (articolul 625 din Codul civil al Federației Ruse).

Înregistrarea contractului

Dacă o organizație închiriază bunuri imobile, atunci un astfel de acord, încheiat pentru o perioadă de un an sau mai mult, este supus înregistrării obligatorii a statului (clauza 2 a articolului 609 și clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 3 a scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66). În plus, acordul se consideră încheiat din momentul înregistrării respective (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse).

Pentru a evita înregistrarea unui contract de închiriere, încheie un contract pe o perioadă mai mică de un an (clauza 2 din articolul 609, clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). La sfârșitul acestei perioade, continuați să îndepliniți termenii contractului (dacă nu există obiecții din partea proprietarului sau chiriașului). Apoi, acordul va fi prelungit pentru o perioadă nedeterminată (clauza 2 a articolului 621, clauza 2 a articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Procedura de înregistrare de stat a contractelor de închiriere este specificată în Legea din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ. Oricare dintre părți (atât locatorul, cât și locatarul) are dreptul de a se adresa departamentului teritorial Rosreestr (la locația imobilului) cu o cerere de înregistrare a contractului. Formularul de cerere pentru înregistrarea drepturilor asupra imobilelor nu este stabilit de lege. Prin urmare, ramurile teritoriale ale Rosreestr dezvoltă astfel de forme pe cont propriu (de exemplu, următoarea formă este în vigoare la Moscova). Dacă un teren este închiriat, atunci solicitantul trebuie să atașeze suplimentar un plan cadastral al parcelei. În cazul în care obiectul contractului de închiriere îl constituie clădirile, structurile (părțile lor) - furnizați un plan de etaj suplimentar al clădirii. Pe acesta, ar trebui să evidențiați acele spații care sunt transferate către chiriaș și să indicați zona lor.

Această procedură decurge din prevederile art. 26 alin. 4 al art. 2 și alin. 1 al art. 9 din Legea din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ și alin. 5.1.1 din Regulamentul aprobat prin Hotărârea Guvernului RF din iunie. 1, 2009 nr. 457.

Totodată, dacă dreptul de imobil a fost înregistrat anterior la locator, nu este necesară prezentarea pașaportului cadastral pentru obiectul închiriat. Părțile pot prezenta un alt document care să conțină o descriere grafică și (sau) verbală a proprietății închiriate (de exemplu, un plan grafic al proprietății închiriate certificat de părți). În astfel de cazuri, refuzul înregistrării contractului de închiriere nu este permis (clauza 9 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 17 noiembrie 2011 nr. 73).

Pentru înregistrarea de stat a unui contract de închiriere, trebuie să plătiți o taxă de stat. Mărimea sa este de 1.000 de ruble pentru cetățeni și 15.000 de ruble pentru organizații. (paragraful 22, clauza 1 a articolului 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Nu există reguli cu privire la cine ar trebui să plătească taxa de stat pentru înregistrarea de stat a unui contract de închiriere imobiliară (chiriaș sau proprietar), nici legislația civilă sau fiscală nu conține. De aceea această întrebare trebuie să fiți de acord în prealabil - la momentul încheierii contractului de închiriere (de exemplu, prin introducerea condiției de plată a taxei de stat în conținutul contractului în sine) (clauza 4 din articolul 421 din Codul civil). Federația Rusă).

Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. Cu toate acestea, proprietarii pot fi și persoane cărora li se acordă dreptul de a închiria proprietăți prin lege sau de către proprietarul acesteia. De exemplu, întreprinderile unitare de stat sau municipale care dețin proprietate de stat pe baza dreptului de gestiune economică (articolul 294 din Codul civil al Federației Ruse). Acest lucru este prevăzut în articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse.

Obiect inchiriat

Poate fi închiriat teren, întreprinderi, clădiri, structuri, echipamente, vehiculeși alte lucruri. În același timp, închirierea anumite tipuri legislația proprietății nu permite sau restricționează. De exemplu, închirierea nu este permisă:

terenuri ocupate de rezerve de proprietate federală și parcuri naționale, clădiri ale instanțelor militare, obiecte ale serviciului federal de securitate, putere de stat etc. (clauza 4 a articolului 27 din Codul funciar al Federației Ruse);

unele tipuri de arme (inclusiv chimice) (clauza 1 a articolului 6 din Legea din 13 decembrie 1996 nr. 150-FZ, articolul 5 din Legea din 2 mai 1995, nr. 76-FZ);

principalul echipamente tehnologice pentru producerea de alcool etilic, alcoolic și produse care conțin alcool (clauza 6 al articolului 8 din Legea din 22 noiembrie 1995, nr. 171-FZ).

În contractul de închiriere, trebuie să specificați date care vă permit să stabiliți cu exactitate proprietatea transferată chiriașului (obiectul de închiriere). În cazul în care nu există astfel de informații în contract, atunci condiția referitoare la obiectul închiriat este considerată neînțeleasă. Din această cauză, leasingul este recunoscut ca neîncheiat.

Această procedură rezultă din articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse.

Dacă terții au drepturi asupra proprietății închiriate, aceste drepturi nu încetează. De exemplu, poate fi o servitute sau un drept de gaj. Prin urmare, proprietarul trebuie să avertizeze chiriașul despre acest lucru (de exemplu, indicând o astfel de circumstanță în contract). Dacă nu face acest lucru, atunci chiriașul are dreptul:

cererea de reducere a chiriei;

rezilia contractul și pretinde despăgubiri.

Acest lucru este afirmat în articolul 613 din Codul civil al Federației Ruse.

Termenul contractului

Termenul de leasing al proprietății este indicat în acord (clauza 1 a articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă nu există un astfel de termen în contract, atunci acesta este considerat nedefinit. În acest caz, atât locatarul, cât și locatorul au dreptul să anuleze contractul de leasing în orice moment. Acest lucru este afirmat în articolul 2 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse.

Pentru anumite tipuri de proprietăți (tipuri de închiriere), legislația a introdus restricții asupra termenului de închiriere. De exemplu, terenurile deținute de stat pot fi închiriate pentru bunuri imobiliare pe o perioadă care nu depășește 49 de ani (paragraful 3, clauza 3, articolul 28 din Legea din 21 decembrie 2001, nr. 178-FZ). Prin urmare, dacă contractul de închiriere pentru o astfel de proprietate nu specifică termenul de închiriere și părțile nu au refuzat să o execute, acordul este reziliat la expirarea termenului. Această procedură este prevăzută la articolul 610 alineatul (3) din Codul civil al Federației Ruse.

Chirie

Procedura, conditiile si termenele de realizare a chiriei sunt determinate de contractul de inchiriere. Chiria este stabilită pentru toate proprietățile închiriate ca întreg sau separat pentru fiecare dintre acestea părți componente la fel de:

definit într-o sumă fixă ​​(fixă) de plăți efectuate periodic sau la un moment dat;

o parte specificată din produse, fructe sau venituri primite din utilizarea proprietății închiriate;

furnizarea de către locatar a anumitor servicii locatorului;

transferul de către locatar către locator a lucrului specificat în contractul de proprietate sau închiriere;

impunând chiriașului costurile stipulate în contract pentru îmbunătățirea proprietății închiriate.

De asemenea, părțile pot stabili în contract de închiriere o combinație a formelor de mai sus sau alte opțiuni de plată.

Aceasta rezultă din alineatele 1 și 2 ale articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse.

Unilateral, la cererea locatorului, valoarea chiriei poate fi modificată cel mult o dată pe an. Pentru anumite tipuri de proprietăți, legislația stabilește un termen diferit. Acest lucru este afirmat în paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, în cadrul unui contract de închiriere ( leasing financiar) valoarea plăților de leasing poate fi revizuită o dată la trei luni (paragraful 3 al clauzei 2 a articolului 28 din Legea din 29 octombrie 1998, nr. 164-FZ).

Prin acordul părților la acord, valoarea chiriei se poate modifica la orice frecvență (inclusiv mai des de o dată pe an). Astfel de clarificări sunt cuprinse în paragraful 21 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73.

Dacă, din circumstanțe pentru care locatarul nu este responsabil, condițiile de utilizare a proprietății sau starea acesteia s-au deteriorat semnificativ, atunci locatarul are dreptul să ceară o reducere proporțională a prețului contractului (chirie). La rândul său, locatorul are și dreptul de a cere plata anticipată în temeiul contractului dacă locatarul încalcă grav termenii de efectuare a plăților. Într-o astfel de situație, proprietarul stabilește termenul de plată în mod independent. În același timp, există o limită - nu puteți solicita chiriașului să plătească chiria pentru mai mult de doi termeni la rând. Acest lucru este afirmat în paragrafele 4 și 5 ale articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse.

Renovarea și întreținerea proprietății închiriate

Pe durata contractului de închiriere, poate fi necesară repararea proprietății închiriate. Responsabilitățile de reparație sunt împărțite după cum urmează. De regula generala reparațiile majore trebuie efectuate de locator. Chiriașul cheltuiește întreținere, menține proprietatea în conditie bunași suportă costul întreținerii acestuia. Cu toate acestea, părțile au dreptul de a distribui responsabilitățile într-un mod diferit. O astfel de condiție ar trebui specificată în contract.

Atunci când în contract nu se specifică timpul pentru reparație sau reparația este cauzată de o nevoie urgentă, atunci aceasta trebuie făcută într-un termen rezonabil. Conceptul de „timp rezonabil” nu este definit în legislație. Un interval de timp rezonabil se referă de obicei la timpul necesar pentru îndeplinirea obligației. De regulă, durata acestei perioade este determinată în fiecare caz specific și este convenită de părțile la contract. În caz de neînțelegere între părți, durata „termenului rezonabil” este determinată de instanță (a se vedea, de exemplu, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 7 octombrie 2005 Nr. A52-1425 / 2005/1).

Dacă proprietarul nu își îndeplinește obligația de a repara, atunci chiriașul are dreptul de a:

reparați singuri proprietatea închiriată, după care costul reparației poate fi încasat de la locator sau compensat cu chiria;

să solicite o reducere proporțională a chiriei;

cere rezilierea contractului și compensarea pierderilor.

Astfel de reguli sunt stabilite de articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse.

În plus față de reparații, părțile la tranzacție au dreptul de a efectua îmbunătățiri ale proprietății închiriate. Îmbunătățirile pot fi separabile și non-separabile.

V caz generalîmbunătățirile separabile făcute de locatar sunt proprietatea acestuia, îmbunătățirile inseparabile aparțin locatorului (întrucât sunt indisolubil legate de obiectul închiriat). În cazul în care locatarul face îmbunătățiri inseparabile cu acordul locatorului, acesta din urmă le va compensa (cu excepția cazului în care contractul prevede altfel). În caz contrar, cheltuielile locatarului nu sunt supuse rambursării (excepția este închirierea întreprinderii - Art. 662 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel de prevederi sunt cuprinse în articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse.

Subînchiriere

Locatarul are dreptul, cu acordul locatorului, să subînchirieze bunurile primite (cu excepția cazului în care legea prevede altfel). Cu toate acestea, un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere în sine. Rezilierea anticipată a contractului principal de închiriere încetează, de asemenea, contractul de subînchiriere încheiat pe baza acestuia. Acestea sunt condițiile articolului 615 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse. Totodată, condiția privind înregistrarea de stat a contractelor de închiriere se aplică și contractelor de subînchiriere încheiate pe o perioadă de un an sau mai mult (clauza 2 din art. 609, clauza 2 din articolul 651 și clauza 2 din articolul 615 din Codul civil). Federația Rusă, clauza 19 a scrisorii de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Presidiului din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66).

Prelungirea contractului

Un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, după expirarea termenului de închiriere, are drept de preempțiune asupra altor persoane de a încheia un nou contract. Pentru a face acest lucru, este suficient ca acesta să anunțe proprietarul în scris despre dorința de a continua relația contractuală. O astfel de notificare trebuie depusă în termenul specificat în contract de închiriere. Dacă nu este specificată o astfel de perioadă, atunci trebuie trimisă o notificare scrisă proprietarului înainte de încheierea contractului. La încheierea unui contract de închiriere pt termen nou condițiile sale pot fi modificate prin acordul părților (inclusiv cuantumul chiriei).

Dacă locatorul a refuzat chiriașului, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, atunci fostul chiriaș primește dreptul:

sau să solicite în instanță transferul tuturor drepturilor și obligațiilor prevăzute în acordul încheiat și compensarea pentru pierderile cauzate de refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu acesta;

sau să solicite numai despăgubiri pentru astfel de daune.

Această procedură este prevăzută de paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse și alineatele 31 și 32 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66.

Dacă locatarul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului și nu există obiecții din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit pentru o perioadă nedeterminată în aceleași condiții (clauza 2 a articolului 621 și clauza 2 a articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Incetarea si rezilierea contractului

Contractul de închiriere poate fi reziliat:

printr-o hotărâre judecătorească (pe baza cererii locatarului sau locatorului);

pe motivele prevăzute de legislație.

Pe baza unei decizii judecătorești, locatorul poate rezilia contractul de închiriere anticipat dacă locatarul:

utilizează proprietatea cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului sau a scopului proprietății sau cu încălcări repetate;

degradează semnificativ proprietatea;

mai mult de două ori la rând după expirarea termenului de plată stabilit prin contract nu plătește chiria. Chiar dacă locatarul rambursează datoria, locatorul are dreptul să depună o cerere de reziliere a contractului într-un termen rezonabil (clauza 23 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 17 noiembrie 2011 nr. . 73);

nu produce revizuire proprietate în termenele stabilite prin contractul de închiriere, dacă, în conformitate cu contractul, aceasta este obligația sa;

din alte motive stipulate în contractul de închiriere (clauza 2 a articolului 450 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, astfel de motive nu trebuie să fie neapărat legate de vreo vină a chiriașului (clauza 25 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002, nr. 66).

Înainte de a merge în instanță, proprietarul trebuie să notifice în scris chiriașului că încălcările contractului trebuie eliminate într-un termen rezonabil. Acest lucru rezultă din dispozițiile articolului 619 din Codul civil al Federației Ruse.

La cererea locatarului, instanța poate rezilia contractul de închiriere mai devreme în cazurile în care:

locatorul nu furnizează proprietatea locatarului sau creează obstacole pentru utilizarea proprietății în conformitate cu termenii contractului sau cu scopul proprietății;

bunul cedat locatarului are neajunsuri grave care nu au fost specificate la încheierea contractului, nu au fost cunoscute în prealabil de către chiriaș și nu au putut fi găsite de acesta în timpul inspecției;

locatorul nu efectuează reparații majore ale imobilului în termenele stabilite prin contractul de închiriere, dacă aceasta este obligația sa;

imobilul, din cauza unor împrejurări pentru care locatarul nu este responsabil, se va afla într-o stare nepotrivită utilizării;

alte motive, prevăzute de contractînchiriere (clauza 2, articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse).

Acest lucru este menționat în articolul 620 din Codul civil al Federației Ruse.

Transferul dreptului de proprietate (sau gestionarea economică, gestionarea operațională, posesia moștenită pe tot parcursul vieții) către proprietatea închiriată către o altă persoană nu este o bază pentru modificarea sau rezilierea contractului de închiriere (articolul 617 din Codul civil al Federației Ruse).

Locatarul sau locatorul are dreptul de a refuza executarea contractului de închiriere (încetarea acestuia), dacă termenul contractului de închiriere nu a fost determinat. Pentru a face acest lucru, trebuie să-ți avertizi partenerul cu o lună înainte. Această perioadă crește la trei luni dacă obiectul închiriat este un imobil. În același timp, părțile pot prevedea în contract o perioadă diferită pentru un astfel de avertisment. În unele cazuri, această perioadă este determinată de lege, de exemplu, dacă contractul de închiriere este anulat, sunt date 10 zile pentru a notifica locatorul (clauza 3 a articolului 627 din Codul civil al Federației Ruse). Acest lucru este afirmat în articolul 2 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse.

La încetarea contractului de închiriere, locatarul este obligat să restituie proprietatea închiriată locatorului. Trebuie returnat în aceeași stare în care a fost primit. Trebuie luată în considerare uzura normală a obiectului. În cazul în care locatarul nu a returnat proprietatea închiriată sau nu a returnat-o, dar nu la timp, atunci locatorul are dreptul să solicite plata:

chirie pe toata perioada de intarziere,

dobândă pentru utilizarea banilor altor persoane.

Atunci când această sumă nu acoperă pierderile cauzate proprietarului, acesta poate cere despăgubirea acestora.

Aceasta rezultă din articolele 622 și 395 din Codul civil al Federației Ruse și din dispozițiile paragrafelor 38 și 39 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66.

Achiziționarea de bunuri închiriate

Contractul de închiriere poate prevedea ca proprietatea închiriată să treacă în proprietatea locatarului la expirarea termenului de închiriere. Acest lucru este posibil și înainte de expirarea termenului, cu condiția ca chiriașul să plătească întregul preț de achiziție prevăzut în contract. Dacă condiția pentru cumpărarea bunului închiriat nu este prevăzută în contract, atunci aceasta poate fi stabilită printr-un acord suplimentar. În acest caz, locatarul și locatorul au dreptul de a conveni asupra compensării chiriei plătite anterior cu prețul de răscumpărare.

Această procedură este prevăzută de articolul 624 din Codul civil al Federației Ruse, paragraful 2 al scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66.

Un astfel de contract de închiriere cu opțiunea de cumpărare ar trebui considerat ca un contract mixt care conține elemente ale unui contract de închiriere și a unui contract de cumpărare și vânzare (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 1 martie 2005 nr. 12102 /04). Pentru relațiile părților în cadrul unui contract mixt, regulile pentru fiecare dintre contractele cuprinse sunt aplicate în părțile relevante (clauza 3 a articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, contractul de închiriere cu drept de cumpărare este recunoscut ca neîncheiat în partea clauzei de răscumpărare, dacă acest contract nu conține condițiile esențiale pentru contractul de cumpărare și vânzare (Rezoluția Prezidiului Supremului Arbitraj). Curtea Federației Ruse nr. 12102/04 din 1 martie 2005). Condițiile privind numele și cantitatea mărfurilor (clauza 1 a articolului 432 și clauza 3 a articolului 455 din Codul civil al Federației Ruse) sunt esențiale pentru contractul de vânzare. În același timp, contractul de închiriere cu drept de cumpărare nu ar trebui să fie calificat drept un acord pentru vânzarea și cumpărarea de bunuri la credit, cu condiția plății în rate (clauza 2 a scrisorii de informare a Prezidiului Supremului Curtea de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002, nr. 66).

În partea din acordul care reglementează utilizarea proprietății, părțile sunt ghidate de regulile contractului de închiriere. Conform articolului 614 alineatul 1 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să plătească în timp util plata pentru utilizarea proprietății (chirie). Adică chiria plătită în curs de folosință este tocmai plata pentru folosința imobilului, în ciuda faptului că poate fi inclusă în prețul de răscumpărare al imobilului închiriat.

În partea contractelor care prevede transferul dreptului de proprietate asupra proprietății către locatar, regulile se aplică contractelor de vânzare și cumpărare de proprietăți (clauza 3 a articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 2 a informațiilor scrisoare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66) ...

Bazat pe materiale de la BSS „System Glavbuh”

Ultima actualizare februarie 2019

A deține mai multe spații rezidențiale simultan nu este doar un lux pentru proprietarul lor, ci și adesea durere de cap... Cel mai adesea, proprietarii încearcă să închirieze spațiul de locuit „suplimentar”: acesta este atât profit suplimentar, cât și supraveghere constantă a apartamentului.

Să încercăm să ne dăm seama cum să închiriem corect un apartament, evitând în același timp problemele cu chiriașii fără scrupule și cu biroul fiscal și păstrând proprietatea noastră.

Cine poate lua

Numai proprietarul are dreptul să-și închirieze apartamentul, adică cel care are în mâinile sale un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate asupra acestuia. Nicio rudă sau prieten foarte apropiat nu are voie să încheie un contract de închiriere cu chiriași la cererea proprietarului apartamentului. Această opțiune este posibilă numai dacă există o procură legalizată, care prevede dreptul persoanei autorizate de a închiria apartamentul principalului său.

Dacă proprietarul apartamentului îl folosește în baza unui contract de închiriere socială, care este, de fapt, aparține statului sau municipalității, atunci el nu are dreptul să îl închirieze. În cazuri excepționale, acest lucru este posibil, dar pentru aceasta este necesar să obțineți o autorizație scrisă oficială de la autoritatea de stat sau municipală relevantă.

Dacă, pe lângă proprietar, alte persoane sunt înregistrate în locuința închiriată, atunci trebuie să obțineți acordul lor scris pentru a încheia tranzacția (sub rezerva încheierii unui acord pe termen lung). Același lucru este necesar dacă o parte a unui apartament este închiriată (de exemplu, o cameră într-un apartament comun, în care există o bucătărie comună, toaletă, baie pentru mai mulți proprietari), consimțământul trebuie obținut de la toate persoanele care locuiesc în acesta.

Dacă un copil minor este, de asemenea, înregistrat în astfel de locuințe, atunci permisiunea de a închiria un apartament va trebui obținută și de la autoritățile tutelare.

În cazul în care proprietarii apartamentului sunt mai multe persoane, atunci fiecare dintre coproprietari trebuie să participe la tranzacție din partea proprietarului sau să-și exprime acordul scris pentru încheierea tranzacției și să încredințeze unuia dintre proprietari să se ocupe de aceasta. Acest consimțământ și împuternicire sunt supuse legalizării notariale.

Dacă astfel de proceduri sunt neglijate, atunci contractul de închiriere a apartamentului (pe o perioadă mai mare de 1 an) nu poate fi înregistrat în registrul rus.

În practică, apartamentele sunt adesea închiriate „gri”, fără înregistrare de stat a acordului din registrul roz, prin urmare, astfel de formalități nu sunt respectate. Dar trebuie avut în vedere că în cazul unui litigiu juridic cu chiriașul (cu privire la orice chestiuni privind închirierea apartamentului), nu se va putea face referire la un astfel de acord ca probă, întrucât este nul de drept. fără înregistrare.

Cui să închirieze un apartament

O persoană care se confruntă cu închirierea unui apartament pentru prima dată este adesea panicată chiar de o întrebare atât de simplă despre unde să găsească chiriași. Există patru opțiuni de recomandat:

• Contactați o agenție imobiliară. Aici vi se vor oferi o mulțime de opțiuni, precum și câteva garanții, dar va trebui să plătiți pentru astfel de servicii.
• Trimiteți o reclamă pentru închirierea unui apartament în ziar, pe site-uri de internet sau în „linia târâtoare” la televizor. Sau găsiți un anunț al unei persoane care dorește să închirieze o casă pe aceleași resurse. Aici există riscul de a da peste un chiriaș fără scrupule care fie nu plătește apartamentul care i-a fost furnizat, fie ruină (fură) proprietatea din el.
• Găsiți un chiriaș prin prieteni, cunoștințe, rude. Acesta este poate cel mai mult cea mai bună opțiune... Este puțin probabil ca un chiriaș patronat să riscă să facă rău proprietarului. Și în caz de probleme controversate, îl puteți găsi oricând.
• Închiriați locuințe rudelor sau prietenilor. Cel mai probabil, o astfel de chirie va fi gratuită, nu veți primi beneficii materiale. Dar îi puteți instrui în siguranță să plătească facturile de utilități pentru apartament.

În orice caz, trebuie să verificați periodic apartamentul închiriat, să comunicați cu chiriașii și să controlați facturile la utilități pentru a evita problemele pe viitor.

Dacă apartamentul este închiriat unui străin, atunci contractul de închiriere nu poate garanta securitatea completă a proprietății proprietarului. Este necesar, dacă este posibil, să verificăm viitorul chiriaș pentru respectarea legii. Pentru a face acest lucru, puteți contacta ofițeri de poliție cunoscuți sau alți reprezentanți ai agențiilor de aplicare a legii pentru a verifica angajatorul pentru cazierul judiciar, pentru a-l aduce la răspundere administrativă etc. Nu va fi inutil să verificați informațiile negative despre o persoană pe internet și din alte surse deschise.

Închirierea unui apartament fără intermediari este, desigur, mai ieftină, dar apoi toate grijile legate de locuință cad doar pe umerii tăi.

Cum să transferați un apartament

Vom vorbi despre aspectele legale ale finalizării tranzacției mai târziu. Acum, să atingem momentele de zi cu zi.

Apartamentul trebuie transferat direct către chiriaș, spunând despre toate caracteristicile și importante probleme tehnice locuințe pentru a evita avarii accidentale și alte daune.

La transferul unui apartament, este necesar să se înregistreze împreună citirile contoarelor de energie (apă, electricitate, gaz etc.), astfel încât în ​​viitor să nu se poată înțelege cine se ocupa de datoria comunală.

Înainte de predarea cheilor, ar trebui fotografiată situația generală și detaliată din apartament. Acest lucru îl va disciplina pe chiriaș, deoarece va vedea atitudinea reverentă a proprietarului față de proprietatea sa, în plus, fotografiile pot servi drept probe în instanță dacă apare un conflict cu privire la o deteriorare semnificativă a stării apartamentului după livrarea acestuia.

Dacă aveți vecini prietenoși pe palier, ar fi bine să le prezentați noi chiriași. Și lasă-ți numărul de telefon vecinului tău cazuri de urgenta... Acesta va fi, de asemenea, un factor de disciplinare pentru angajator.

Cum să înregistrezi un contract de închiriere în mod legal

Chiar dacă te hotărăști să închiriezi un apartament cei mai buni prieteni sau rude îndepărtate, este mai bine să documentați această tranzacție. În acest caz se întocmește un contract de închiriere(trebuie să se distingă de un contract de închiriere, care se încheie în principal între persoane juridice). Nu este dificil să-l aranjați, există multe mostre și opțiuni pentru diferite ocazii pe Internet. Îl puteți redacta singur, puteți cere ajutor unui avocat sau de la noi.

Documentul este semnat de ambele părți. Notarizarea sa nu este necesară, dar nici nu este interzisă. Dacă doriți, puteți solicita ajutor unui birou notarial la întocmirea și certificarea acestuia. Dar un astfel de document nu va avea o forță juridică mai mare decât unul obișnuit. contract scrisîncheiat de părți.

Pe lângă contractul de închiriere, este imperativ să se întocmească un act de acceptare și transfer al apartamentului închiriat.

Actul precizează în detaliu starea tehnicăîntregul spațiu de locuit - prezența reparațiilor, a instalațiilor sanitare, precum și a mobilierului disponibil în apartament, Electrocasnice, alte obiecte de uz casnic. Este indicat nu doar să le enumerați, ci și să indicați în ce stare se află, în ce locuri se află, denumire (model, marcă etc.), pentru a determina costul aproximativ (cel puțin al articolelor cele mai scumpe). Acest lucru va ajuta proprietarul casei în viitor să evalueze starea proprietății sale și să recupereze daunele cauzate de chiriașii fără scrupule. Actul este semnat și de ambele părți după inspectarea apartamentului, după care chiriașului i se înmânează cheile acestuia.

Cum să întocmești corect un contract de muncă

Dacă decideți să închiriați un apartament și să încheiați singur contractul corespunzător, atunci trebuie să cunoașteți regulile de bază pentru întocmirea acestuia. Principalul lucru este că este clar trebuie precizate principalele condiții - termenul și valoarea chiriei, restul - la cererea părților. Te poți machia foarte mult document detaliat pe mai multe pagini, în care să asigurați toate nuanțele, sau puteți reflecta tot ce aveți nevoie pe o singură foaie. Dar orice acord trebuie să conțină principalele puncte:

1. Data și locul întocmirii acesteia.
2. Date personale detaliate ale proprietarului și locatarului: nume, prenume, patronimic, data nașterii, locul de înregistrare și de reședință, numărul și seria pașaportului sau alt document de identificare.
3. Obiectul acordului: apartament închiriat deținut de proprietar, adresa acestuia, imagini, starea tehnică, disponibilitatea mobilierului, instalații sanitare, evaluarea adecvării vieții (încălzire, alimentare cu apă), conectarea la rețeaua telefonică și internet, TV prin cablu . Descriere detaliata poate fi prevăzut atât în ​​contractul propriu-zis, cât și în actul de transfer anexat acestuia.
4. Un link către un document care confirmă faptul că proprietarul este proprietarul locuinței și nu este grevat de terți (proprietate comună, ipotecă, ipotecă etc.).
5. Costul chiriei lunare, inclusiv indicarea cine este responsabil pentru plata facturilor de utilități.
6. Forma de plată: în numerar, prin poștă sau pe un card bancar (depozit), gratuit etc.
7. Condiții de plată: o singură dată pentru întreaga perioadă de închiriere sau lunar (trimestrial) cu o indicație până la data la care trebuie efectuată plata.
8. Care dintre părți este obligată să producă curent, capital sau reparare urgentă apartamente.
9. Termenul pentru care locuința este închiriată.
10. O indicație a tuturor persoanelor care vor locui împreună cu chiriașul împreună (dacă contractul este pe termen lung).
11. Drepturile și obligațiile atribuite chiriașului și proprietarului, cu care trebuie să fie de acord.
12. Motive și condiții în baza cărora contractul de închiriere poate fi reziliat unilateral.

Este recomandabil să se prescrie și în contract și conditii speciale, așa-numitele „trucuri de zi cu zi”:

1. Despre interdicția angajatorului și a membrilor familiei acestuia (sau a celor care vor locui cu el) de a se înregistra la locul de reședință (într-un apartament închiriat). Deși legiuitorul nu permite înregistrarea fără permisiunea proprietarului, „meșteșugarii întreprinzători” reușesc ocazional să ocolească aceste restricții, tulburând capetele angajaților FMS cu presupusul drept de chiriaș. O astfel de condiție nu va permite înșelăciunea în timpul înregistrării și, dacă totuși a fost permisă o înregistrare ilegală, atunci va fi ușor să o contestați în instanță (contractul în sine va fi o dovadă incontestabilă a ilegalității acțiunilor angajatorului).
2. Distribuiți responsabilitățile asigurării apartamentului împotriva accidentelor între proprietar și chiriaș. Desigur, este mai bine să vă ocupați de această problemă, deoarece asigurând apartamentul împotriva inundațiilor, incendiilor, răspunderii civile etc., proprietarul se eliberează de riscuri pentru comportamentul neglijent al chiriașului. La urma urmei, dacă apare un astfel de caz, proprietarul va fi responsabil față de victime (vecini și alte persoane). Daunele pot fi colectate de la făptuitor (angajator) numai prin recurs, adică, în primul rând, proprietarul compensează prejudiciul victimelor și abia apoi are dreptul să ceară de la angajator despăgubiri materiale, care ar putea să fie o sarcină imposibilă (de exemplu, angajatorul nu are proprietăți, nu lucrează oficial sau nu plătește pensie alimentară etc.).
3. Restricționarea capacității de subînchiriere a unui apartament (subînchiriere) terților fără acordul scris al proprietarului. În caz contrar, vă puteți confrunta cu faptul că apartamentul va fi transformat într-o curte de relaxare.

Cu ocazia ocazională a proprietarului de a verifica starea apartamentului. Această condiție prevede dreptul proprietarului de a veni la apartament în prezența chiriașului pentru inspecție pentru siguranța sa, starea sanitară adecvată etc. Dacă un astfel de obiect nu este furnizat, chiriașul poate pur și simplu să nu permită proprietarului să intre din cauza lipsa unor astfel de puteri.

Pentru cât timp să încheie un acord

Perioada maximă pentru care puteți încheia un contract de muncă este de 5 ani. Și chiar dacă documentul nu conține o referire la cât timp urmează să fie închiriat apartamentul, acesta va fi limitat la timpul specificat.

Avocații cu experiență încă sfătuiesc să nu închirieze un apartament în închiriere pe termen lung, deoarece este întotdeauna mai ușor să încheieți un alt contract pentru un nou termen decât să reziliați unul existent. Mai ales atunci când una dintre părți nu este de acord cu încetarea acesteia.

Trebuie să înregistrez un contract de muncă

Un contract de închiriere de apartamente (sau contract de închiriere rezidențială) nu necesită înregistrarea obligatorie la Rosreestr, dacă este încheiat pentru o perioadă de până la un an (de exemplu, timp de 11 luni sau timp de șase luni).

Dacă se încheie pentru o perioadă mai lungă, atunci o astfel de tranzacție va trebui înregistrată. Dezavantajul este că obligă proprietarul să pregătească un pachet de documente și să plătească taxa de înregistrare de stat, cheltuind propriul timpși fonduri. În plus, este aproape inevitabil ca informațiile despre închirierea locuințelor și primirea unui profit de către proprietar să ajungă la organul fiscal. Dar, pe de altă parte, prin înregistrarea acestei tranzacții, el primește garanții suplimentare. .

Cel mai profitabil lucru este încheierea unui contract de închiriere de apartamente cu dreptul la prelungirea ulterioară a acestuia și reînnoirea acestuia în fiecare an.

Avantajele și caracteristicile închirierii unui apartament pe o perioadă care nu depășește 11 luni, despre care am vorbit deja

• Este posibil ca contractul de închiriere să nu fie înregistrat la Rosreestr, ceea ce înseamnă că nu este nevoie să pierdeți timp cu colectarea documentelor, întârzieri birocratice și să suportați costul plății taxelor de stat. Și la expirarea contractului, rambursați înscrierea în registrul de stat al sarcinilor (angajare)
• angajatorul nu va putea conta pe prevederea unei amânări pentru înlăturarea încălcărilor care implică rezilierea contractului

Practic, un contract pe termen scurt este folosit de proprietarii care se sustrage de la plata impozitelor pe veniturile din chirie, întrucât un astfel de acord în oficiu fiscal nu știu (acordul nu este înregistrat în registrul ros și autoritățile fiscale nu primesc informații de acolo), respectiv, nu știu faptul de a primi venituri.

Însăși înregistrarea acordului în Registrul Ros nu este dificilă

1. Puteți solicita înregistrarea contractului în termen de o lună de la data încheierii acestuia. În caz contrar, așteaptă o amendă de 5.000 de ruble
2. Solicitanții trebuie să fie două părți la contract (atât proprietarul, cât și chiriașul sau reprezentanții acestora în baza unei împuterniciri notariale)
3. Pachetul de documente este:
   • contract de închiriere cu acte de transfer al apartamentului de la proprietar la chiriaș în trei exemplare
   • pașapoartele solicitanților
   • chitanța de plată a taxei de stat (suma taxei de stat este de 2000 de ruble (1000 de ruble pe fiecare parte))
   • copii ale documentelor care confirmă dreptul de proprietate asupra apartamentului (acord de bază, certificat de proprietate, pașaport cadastral). Deși aceste documente nu sunt obligatorii pentru livrare, furnizarea lor accelerează procesul de acceptare a cererilor și înregistrarea unui acord
   • consimțământul părților interesate (alți deținători de capital, creditor ipotecar etc.)
4. Înregistrarea se face în termen de 5 zile lucrătoare
5. Puteți trimite documente direct la departamentul teritorial al Rosreestr sau la departamentul MFC

Înregistrarea poate fi efectuată din următoarele motive

• apartamentul închiriat nu este cadastral
• este valabil un contract de închiriere încheiat anterior pentru aceeași zonă
• neprezentat lista completă documente necesare pentru înregistrare
• contractul de muncă are neconcordanțe grave cu cerințele legii
• alte încălcări ale legii

Taxe de închiriere

Condițiile de plată pentru închirierea unui apartament, precum și sarcina efectuării facturilor la utilități, ar trebui detaliate în contract.

Adesea, proprietarii de case necesită un depozit pentru locuințe închiriate, adică plata pentru câteva luni simultan. Acest lucru asigură că chiriașii vor locui în apartament pe toată perioada pentru care au plătit. Pentru angajator, aceasta este încrederea că nu va rămâne fără un acoperiș deasupra capului în timpul pentru care a plătit deja.

Informațiile conform cărora este necesară o garanție pentru câteva luni pentru închirierea unui apartament pot fi indicate direct în contract sau convenite verbal de părți.

Este mai bine să alegeți prima opțiune și să o remediați în scris contract de închiriere condiții pentru returnarea (sau nereturnarea) depozitului, dacă, de exemplu, chiriașul a decis să părăsească apartamentul mai devreme, în perioada pentru care a plătit deja.

De exemplu, chiriașul a plătit un depozit pentru locuința într-un apartament închiriat timp de 6 luni, iar după 3 luni a decis să se mute. Această opțiune trebuie prevăzută în contract și indică dacă va trebui acest caz proprietarul să restituie o parte din chirie.

Despre chitanțe

Orice transfer Bani pentru închirierea unui apartament, fie că este vorba despre un depozit sau o plată lunară, este recomandabil să îl reparați cu chitanțe. Pentru comoditate, puteți pregăti un singur formular, în care va trebui să introduceți doar suma plății, data și semnăturile părților. Pentru a confirma faptul transferului, este mai bine să implicați un martor, despre care să introduceți și informațiile de pe chitanță și să semnați semnătura acestuia.

De asemenea, este recomandabil să faceți o chitanță în 2 exemplare, astfel încât să rămână unul la angajator, iar al doilea la locator.

În cazul în care plata pentru închirierea unui apartament se face într-o formă fără numerar, atunci plătitorul trebuie să păstreze cu siguranță chitanțe, chitanțe care confirmă transferul de fonduri către proprietarul apartamentului.

Rezilierea unui acord

Motivele și condițiile de încetare a contractului de muncă trebuie precizate în documentul propriu-zis.

Chiriașul are dreptul să o rezilieze prin pe cont propriu sub rezerva a doua conditii:

• toți oamenii care locuiesc cu el sunt de acord cu această decizie
• proprietarul este avertizat cu cel mult trei luni înainte

La cererea persoanei care închiriază un apartament, rezilierea contractului este permisă unilateral din următoarele motive:

• chiriașul nu plătește chiria timp de șase luni pentru un contract de închiriere pe termen lung sau ratează două plăți la rând pentru un termen scurt
• deteriorarea sau distrugerea de către locatar și persoanele care locuiesc cu el a locuinței sau a bunurilor din ea aparținând locatorului
• chiriașul și persoanele care locuiesc cu el folosesc apartamentul în alte scopuri, încalcă în mod constant ordinul și interferează cu viața liniștită a vecinilor (dacă a fost avertizat de către proprietar, dar nu a eliminat încălcările)

Contractul de închiriere poate fi reziliat și în instanță. Mai mult, inițiatorul cererii poate fi atât proprietarul, cât și angajatorul. Motivul poate fi faptul că locuința a devenit improprie pentru locuire sau a fost recunoscută de către autoritățile competente ca fiind de urgență.

În cazul în care chiriașul nu este de acord cu rezilierea contractului la inițiativa proprietarului din cele trei motive de mai sus, atunci el poate să își recurgă acțiunile în instanță. În cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat pe termen lung, atunci instanța poate acorda reclamantului o amânare pentru a elimina încălcările și a plăti datoria pentru plată de până la un an.

Indiferent dacă se plătește impozit pe venitul din închirierea unui apartament

Chiar dacă apartamentul este închiriat pe termen scurt, acest lucru nu scutește proprietarul care primește încasările de la plata impozitelor.

Dacă contractul de închiriere este încheiat pe termen lung și este înregistrat la Rosreestr, atunci informațiile relevante vor fi, cel mai probabil, trimise de către aceștia autorității fiscale. Și este puțin probabil ca acest fapt să fie ascuns.

Atunci când încheiați un acord pe termen scurt, este mult mai ușor să ascundeți faptul că obțineți profit din chirie, dar legiuitorii nu sfătuiesc să facă acest lucru. Dacă această încălcare este dezvăluită, va fi necesar să se plătească nu numai impozitul pe profit pentru întreaga perioadă, ci și o amendă și penalități în valoare de 20 până la 40 la sută din valoarea impozitului neplătit. În cazul neplății impozitelor pentru o sumă mare, făptuitorul poate fi chiar adus la răspundere penală, pedeapsa maximă care îl poate amenința este închisoarea.

Contractul de închiriere a spațiilor rezidențiale încheiat între părți este o scuză pentru ca autoritatea fiscală să colecteze impozitul din suma pentru închirierea unui apartament. Și orice nepotrivit îl poate furniza autorităților fiscale.

Conform legii, proprietarul este obligat, de la 1 ianuarie până la 2 mai, să depună la autoritatea fiscală de la locul de reședință o declarație a venitului său pentru anul precedent, în care indică suma profitului pe care l-a primit, inclusiv profit din închirierea unui apartament.

Apoi ar trebui să i se trimită o chitanță, care va indica suma impozitului pe care trebuie să o plătească. Sau trebuie să plătiți singur la o rată de 13 la sută din suma profitului primit de la închirierea unui apartament timp de un an.

Proprietarul poate fi scutit de plata taxei numai dacă nu a primit chiria apartamentului de la chiriaș de mult timp și este capabil să demonstreze acest fapt.

Alte tipuri de răspundere

Există cazuri când cetățenii închiriază mai multe apartamente care le aparțin deodată. Legea consideră astfel de activități ca fiind antreprenoriale. Un astfel de proprietar, înainte de a închiria un apartament, trebuie obține statutul antreprenor individual , în caz contrar, el va fi tras la răspundere în conformitate cu legislația administrativă (articolul 14.1 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse) sau penală (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse) (în funcție de suma veniturilor obținute) pentru activitate antreprenorială.

Să lămurim, dacă vorbim de un apartament în practică, se consideră că această activitate nu ține de comercial.

Dacă aveți întrebări despre subiectul articolului, vă rugăm să nu ezitați să le întrebați în comentarii. Cu siguranță vă vom răspunde la toate întrebările în câteva zile. Cu toate acestea, citiți cu atenție toate întrebările și răspunsurile la articol, dacă există un răspuns detaliat la o astfel de întrebare, atunci întrebarea dvs. nu va fi publicată.

104 comentarii

Un contract de închiriere scris necorespunzător vă poate ruina afacerea. Cu excepția cazului în care citiți tipărirea mică sau specificați detalii importante, va putea să se încheie în cel mai neașteptat acest moment chiar dacă ai investit în renovări. Hopes & Fears i-a întrebat pe experți ce trebuie să aibă grijă.

La încheierea unui contract de închiriere pentru spații, este important să se acorde atenție la trei puncte, care devin adesea subiect de dezacord între părți în instanță.

La început, Atentie speciala trebuie dat obiectului contractului, adica spatiul pe care urmeaza sa il inchiriezi. Este necesar să o descrieți cât mai detaliat în contract: indicați suprafața, numărul de camere. Cu cât acest lucru este descris mai clar, cu atât mai puține motive pentru conflict: fiecare parte înțelege ce poate folosi chiriașul.

În al doilea rând, chiriașul ar trebui să verifice cine deține sediul. Este deținut de proprietar sau îl va subînchiria? Dacă acesta este al doilea caz, atunci trebuie să verificați dacă are dreptul de a-l subînchiria. V jurisprudenţă au fost multe cazuri când proprietarii au închiriat ilegal spații, acestea au fost umplute procese, iar drept urmare, chiriașii au avut dificultăți, care trebuiau urgent să caute un nou sediu.

În al treilea rând, costul chiriei și procedura de plată este una dintre cele mai importante probleme care trebuie discutate înainte de încheierea unui contract. Prin lege, proprietarul are dreptul de a crește rata de închiriere o dată pe an. Dar dacă sunteți de acord cu el că nu se va schimba timp de câțiva ani și îl precizați în acord, atunci nu vor exista contradicții cu legea. Dacă proprietarul nu este de acord să stabilească costul, atunci puteți prescrie cât de mult poate fi modificată suma.

Dacă este posibil, merită încheiat contracte pe termen lung, în care chiriașul este mai protejat. Dacă acordul este valabil pentru un an sau mai mult, acesta trebuie înregistrat la stat. Un contract pe termen scurt va permite proprietarului să stabilească noi condiții la fiecare câteva luni. Pentru cei care urmează să remodeleze spațiile, reparați pe cheltuiala lor, cu atât mai adecvat contract pe termen lung... Pentru a evita neînțelegerile, scrieți în ea cât mai detaliat posibil ce se va face și de cine.

Cel mai greseala comunaîn încheierea contractelor de închiriere - ignorarea formalităților. La încheierea unui acord, părțile, de regulă, au relații bune și, ca urmare, latura formală a problemei se limitează la semnarea contractului și la actul de acceptare și transfer al spațiilor.

Întrebările apar atunci când părțile se întâlnesc în instanță dintr-un motiv sau altul. În acest moment încep să înțeleagă că până la 90% din acțiunile lor nu pot fi dovedite din cauza lipsei unei confirmări oficiale.

Pentru a evita frustrarea inutilă, atât chiriașul, cât și proprietarul trebuie să respecte câteva reguli simple.

În primul rând, atunci când încheiați un contract de închiriere, trebuie să îl priviți imediat din punctul de vedere al instanței. Va fi capabil să protejeze? În al doilea rând, absolut toate obligațiile contractuale trebuie identificate, îndeplinite și fiecare performanță trebuie confirmată formal.

De asemenea, trebuie amintit că costul îmbunătățirilor inseparabile ale proprietății închiriate efectuate de locatar fără consimțământul locatorului este nerambursabil.

În același timp, indiferent de ceea ce exact va fi indicat în contractul de închiriere, locatorul va putea rezilia el însuși contractul într-un număr de cazuri descrise la articolul 619 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, dacă locatarul folosește proprietatea cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului sau a scopului proprietății, înrăutățește în mod semnificativ starea acesteia, de mai mult de două ori la rând nu plătește chiria la timp, nu face major reparatii in termenele stabilite prin contractul de inchiriere.

Este important ca atât locatarul, cât și locatorul să rețină că în temeiul contractului încheiat pt termen nedefinit, fiecare dintre părți are dreptul de a se retrage din contract în orice moment, avertizându-le pe celelalte cu trei luni înainte.

Pentru a sugera un subiect în acest titlu, scrieți scrisori către [email protected] marcat cu întrebări frecvente.