Dacă leasingul este recunoscut ca nevalid, este suma leasingului perceput. Contractul de închiriere este nevalid: modul de recuperare a costurilor

Acest termen implică faptul că părțile trebuie să se întoarcă reciproc tot ceea ce a fost primit de la contrapartidă.

• „În cazul în care tranzacția este nevalidă, fiecare dintre părți este obligată să returneze celeilalte tot ce a primit în cadrul tranzacției și dacă este imposibil să returneze ceea ce a fost primit în natură (inclusiv atunci când primirea este exprimată în utilizarea proprietății, a muncii prestate sau a serviciului furnizat), rambursați valoarea acesteia, dacă există alte consecințe ale invalidității tranzacțiile nu sunt prevăzute de lege (clauza 2 a articolului 167 din Codul civil al Federației Ruse). "

Astfel, printr-o astfel de hotărâre judecătorească, proprietarul este obligat să restituie fondurile primite de la chiriaș, iar chiriașul - proprietatea primită pentru uz temporar. În același timp, fondurile pentru utilizarea efectivă a spațiului de locuit trebuie deduse din chirie. Dimensiunea lor este stabilită de instanță. Înapoi la conținut ○ Contract de închiriere orală. În conformitate cu cl.

Arendă nevalidă

În plus, în virtutea articolului 4 din Legea federală „Cu privire la concurență și restricționarea activităților monopoliste pe piețele mărfurilor”, reclamantul (o parte la tranzacție) și pârâtul (cealaltă parte la tranzacție) erau afiliați unul cu celălalt. În consecință, persoana care exercită puterile singurului organ executiv al reclamantului și al pârâtului este afiliată atât a reclamantului, cât și a pârâtului.
În conformitate cu articolul 2 alineatul (1) al articolului 45 din Legea LLC, persoanele specificate în paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului menționat sunt recunoscute ca fiind interesate de tranzacție, inclusiv dacă acestea și (sau) afiliații lor dețin funcții în organele de conducere ale o persoană care este parte la tranzacție sau acționează în interesul unor terți în relația lor cu compania.

Scrisori informative ale prezidiului dvs. rf

Reclamantul este de 87 (optzeci și șapte) de ori mai mic decât costul închirierii de echipamente prevăzute în Tranzacție! - Ofertă comercială venită de la LLC "U" - distribuitorul exclusiv al AVANT în Rusia. Conform acestei propuneri, costul arenei echipamentelor este de 12.000,00 (Doisprezece mii) ruble pe schimb (fără TVA).
Comparând costul zilnic al închirierii de echipamente în temeiul contractului de închiriere în sumă de 33 (treizeci și trei) de ruble, precum și costul mai sus menționat al închirierii de echipamente în sumă de 12.000,00 (doisprezece mii) de ruble, putem trage următoarea concluzie: costul zilnic al închirierii de echipamente (conform termenilor tranzacției) ) 364 (trei sute șaizeci și patru) de ori mai puțin decât costul mediu de închiriere pe piață al echipamentelor! - Ofertă comercială pentru închirierea de echipamente similare, provenind de la PC LLC.

Practica arbitrajului. invalidarea unui contract de leasing

Cu toate acestea, faptul încălcării obligațiilor trebuie dovedit în cursul procedurilor judiciare, în cazul în care se impune o sancțiune pentru neîndeplinirea obligațiilor care îi revin în temeiul contractului. Astfel, un contract de leasing poate fi invalidat din mai multe motive.
Este important să luați în considerare toate nuanțele redactării sale pentru a evita riscul încălcării drepturilor dumneavoastră. Înapoi la cuprins ○ Sfaturi juridice: ✔ Ce documente trebuie să privească proprietarul.

Atenţie

Având în vedere că numai proprietarul are dreptul să efectueze orice tranzacții cu proprietăți imobiliare, la încheierea unui contract de închiriere, trebuie să verificați documentele de proprietate. Dacă o persoană înregistrată în apartament care nu este proprietarul apartamentului închiriază, trebuie să depună o procură de la proprietar pentru a efectua astfel de operațiuni.

Practică judiciară privind recunoașterea unui contract de închiriere ca neîncheiat

Persoanele care au participat la caz au fost înștiințate în mod corespunzător cu privire la ora și locul ședinței judecătorești, dar nu și-au trimis reprezentanții în instanță, care, în conformitate cu articolul 284 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, nu poate servi drept obstacol în examinarea plângerii în absența lor. Legalitatea actelor judiciare atacate a fost verificată în casare.

Informații

După cum rezultă din materialele cauzei, Colegiul (locatorul) și Compania (locatarul) la 01.12.2003 au încheiat un acord N 1601 pentru închirierea spațiilor nerezidențiale cu o suprafață totală de 612,1 mp, care sunt în proprietatea federală pentru a fi utilizate ca sală de mese pentru o perioadă până la 01.01.2009. Acordul a fost convenit cu Comitetul de administrare a proprietății de stat din regiunea Pskov (predecesorul legal al Departamentului).

Recunoașterea contractului de leasing ca nevalid

Conform legislației, un astfel de document nu poate primi statutul juridic „invalid”, deoarece este aplicabil doar tranzacțiilor finalizate. Participanții la relația anterioară nu au restituire bilaterală, prin urmare, este imposibil să readucem totul la poziția sa inițială, dar acest lucru nu se aplică înapoierii proprietății către proprietar.

Declarația de revendicare Persoanele care nu au practică juridică confundă adesea un contract neconectat cu unul nevalid. Atunci când se solicită declararea unui contract de închiriere care nu este încheiat, nu se poate baza pe condițiile specificate în legislație pentru tranzacțiile nevalide.

Important

Accentul principal nu trebuie pus pe lipsa de claritate a conceptelor, lipsa unei descrieri complete a obiectului, formularea neclară a plății etc. O astfel de declarație de creanță poate fi depusă singură sau poate fi un contor.

A aparut o eroare.

Procura menționată a fost, de asemenea, anulată de către reclamant prin publicarea cererii companiei de anulare a procurii menționate în ziarul Kommersant. În plus, reclamantul a trimis imediat notificări privind anularea procurii de mai sus fostului angajat al Companiei BVB, precum și fostului Director General al Companiei SAV, către terți.

Notificare de anulare a procurii nr.<… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему сотруднику Общества Б.В.Б., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску. Уведомление об отмене доверенности № <… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему генеральному директору Общества С.А.В., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску.

Practică judiciară privind recunoașterea contractului de închiriere ca nevalid

Codul civil al Federației Ruse. În conformitate cu articolul 173.1 alineatul 1 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție efectuată fără consimțământul organismului unei persoane juridice, necesitatea obținerii prevăzută de lege, este discutabilă, cu excepția cazului în care rezultă din lege că este nulă sau neavenită sau nu implică consecințe juridice pentru persoana îndreptățită să dea consimțământul, în absența un astfel de consimțământ. Poate fi declarat invalid la cererea unei astfel de persoane sau a altor persoane specificate în lege. În temeiul alineatului (2) al dispoziției menționate anterior, o tranzacție contestată făcută fără consimțământul organismului unei entități juridice impusă de lege poate fi invalidată dacă se dovedește că cealaltă parte la tranzacție știa sau ar fi trebuit să știe despre absența, în momentul tranzacției, a consimțământului necesar al unei astfel de persoane sau a unui astfel de organism. ...

Practică judiciară privind invalidarea unui contract de închiriere

Conform paragrafului 5 al articolului 45 din Legea cu privire la LLC, o tranzacție în care există un interes și care a fost făcută cu încălcarea cerințelor pentru aceasta prevăzute de prezentul articol, poate fi invalidată la procedura companiei sau a participantului acesteia. Având în vedere faptul că fostul șef al reclamantului era în același timp singurul organ executiv al pârâtului, pârâtul știa și ar fi trebuit să știe despre nerespectarea procedurii stabilite pentru aprobarea tranzacției. După cum consideră în mod rezonabil reclamantul, încheierea unui contract de închiriere (efectuarea unei tranzacții) încalcă drepturile și interesele protejate legal ale reclamantului și ale participantului acestuia. Executarea tranzacției menționate a implicat provocarea de pierderi reclamantului, precum și apariția unor consecințe nefaste pentru companie. În primul rând, echipamentul închiriat pârâtului este principalul atu al reclamantului.

Practică judiciară privind invalidarea unui contract de închiriere de clădiri

Printr-un acord suplimentar din data de 28.01.2010, părțile au modificat preambulul contractului și au completat conținutul acestuia cu clauza 5.2.3 Printr-un acord suplimentar din data de 01.06.2010, contractul a fost completat de Anexa nr. 3 în ediția Anexei nr. 1 (dispunerea spațiilor); suprafața spațiilor închiriate specificate în contract a fost redusă la 216,7 mp Prin scrisoarea din data de 09.03.2011 N 107, Colegiul a notificat Societății că, în conformitate cu clauza 3.2 din contractul de închiriere și în conformitate cu scrisoarea Oficiului din 14.02.2011 N 1038-datată / 01, valoarea valorii de piață a chiriei pentru utilizarea obiectelor de evaluare de la 01.03.2011 este 1 061 625 freca.

pe an, excluzând taxa pe valoarea adăugată și costurile de exploatare.

În temeiul articolului 168 alineatul 1 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazurilor prevăzute la alineatul 2 al acestui articol sau de o altă lege, o tranzacție care încalcă cerințele unei legi sau al altui act juridic este anulabilă dacă din lege nu rezultă alte consecințe ale încălcării care nu au legătură cu invaliditatea tranzacției. Conform articolului 168 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție care încalcă cerințele unei legi sau a altor acte juridice și, în același timp, încalcă interesele publice sau drepturile și interesele protejate legal ale terților este nulă dacă nu rezultă din lege că o astfel de tranzacție este contestabilă sau ar trebui aplicate alte consecințe ale încălcării. care nu are legătură cu invaliditatea tranzacției.

Contractul de închiriere contestat menționat mai sus este sigilat cu sigiliile reclamantului și al pârâtului și este semnat, de asemenea: - În numele reclamantului - de către directorul de dezvoltare al companiei (precum și un inginer de securitate în muncă) BVB. (concediat din proprie voință la 31.12.2014, denumit în continuare - un fost angajat), acționând în baza unei procuri 77 AB<… от 03 июня 2014г., удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса П.А.В., выданной от имени Общества в лице генерального директора Истца С.А.В. Копия вышеуказанной доверенности прилагается к настоящему иску.

După încetarea atribuțiilor fostului Director General al Companiei S.A.V. de către nou-numitul Director General al Companiei E.S. (denumit în continuare director general) în modul prescris de legislația actuală, procura de mai sus a fost anulată. O copie a declarației notariale a reclamantului nr. 77 AB<… от 12.12.2014 г.

Plăți în baza unui contract de leasing invalidat ulterior

Este vorba despre o situație destul de comună. Obiectul imobiliar este de fapt construit, dar din anumite motive nu este înregistrat în mod corespunzător în proprietate. În același timp, întreaga proprietate sau o parte a acesteia este închiriată. Absența documentelor necesare pentru spațiile închiriate poate fi utilizată pentru a se sustrage obligației de a plăti spațiul efectiv folosit?

Act judiciar: Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberian de Vest privind cazul nr. А45-15773 / 2011 din data de 06.07.2012.

Reclamantul și pârâtul au încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale. Reclamantul a preluat incinta conform actului. Pentru a îndeplini obligațiile de plată a spațiului închiriat, el a transferat plățile de leasing către intimat în valoare totală de 1.820.000 de ruble. Ulterior, Reclamantul a solicitat Curții de Arbitraj din Regiunea Novosibirsk cu o cerere de recunoaștere a contractului de închiriere ca fiind o tranzacție nulă datorită faptului că reclamantul nu era proprietarul localului închiriat la data încheierii acordului. Obiectul nu a fost pus în funcțiune, drepturile asupra acestuia nu au fost înregistrate în Registrul de stat unificat. În consecință, fondurile plătite ca chirie sunt supuse returnării reclamantului, așa cum au fost primite în mod nerezonabil, în cadrul unei tranzacții nule care nu dă naștere unor consecințe juridice.

Instanțele de primă instanță și cele de apel au recunoscut pretențiile ca fiind rezonabile. Instanța de casare, recunoscând validitatea concluziilor cu privire la nulitatea contractului de închiriere, a indicat că încasarea de la pârât a sumelor plătite de reclamant ca plăți de chirie a fost eronată. Utilizarea efectivă a reclamantului a spațiilor nerezidențiale nu a fost contestată, nu s-a stabilit existența drepturilor terților în legătură cu aceste spații, pârâtul a suportat răspunderea administrativă datorită faptului că obiectul a fost operat în ciuda lipsei permisiunii de a-l pune în funcțiune. Într-o astfel de situație, plățile chiriei plătite de reclamant pârâtului nu pot fi considerate îmbogățiri nedrepte.

Concluzii:

1. Plata pentru spațiile utilizate efectiv la confirmarea drepturilor (puterilor) persoanei care închiriază spațiul nu poate fi considerată o îmbogățire fundamentală a acestuia. Orice altceva ar însemna posibilitatea abuzului de drept de către persoana care a folosit efectiv zona.

2. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că, atunci când analizează litigii de acest fel, instanțele iau în considerare prevederile clauzei 7. Scrisoare de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj nr. 49, care spune că într-o sumă care depășește cuantumul despăgubirilor datorate proprietarului, plățile primite sunt considerate primite. nerezonabil. În același timp, atunci când se determină chiar această „sumă de compensație datorată proprietarului”, tarifele de închiriere „plătite de obicei pentru spații similare” sunt luate în considerare adesea, ceea ce înseamnă că va fi necesar să se demonstreze că rata plăților primite corespunde ratelor „de obicei plătite”.

Galina Korotkevich

p.s. Cele mai interesante 10 materiale din ultimii ani:

1.

2.

În luna septembrie a anului precedent, am semnat un contract de închiriere pentru clădire. Termenul de leasing este de trei ani. Dar nu a trecut înregistrarea de stat, deoarece proprietarul a evitat să depună documentele necesare (există dovezi scrise). Chiria a fost plătită în mod regulat. În noiembrie anul trecut, proprietarul a cerut rezilierea contractului de închiriere. Am fost nevoiți să părăsim clădirea. Mai mult, la cererea proprietarului, am semnat un act de livrare. Se pare că contractul a fost reziliat. Ce ar trebui sa facem?

Pentru a soluționa litigiul, trebuie să vă adresați instanței cu o declarație pentru a invalida contractul de închiriere și a aplica restituirea.

Acord de reziliere

Conform art. 452 din Codul civil al Federației Ruse, acordul privind rezilierea contractului este întocmit în aceeași formă ca și contractul. În conformitate cu paragraful 1 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți. Nerespectarea formei contractului de închiriere pentru o clădire sau structură atrage după sine invaliditatea acestuia.

În acest caz, termenul de leasing este de trei ani, contractul se încheie în scris. În consecință, pentru a o rezilia, este necesar să se semneze un acord de reziliere. În cazul descris, nu a existat un astfel de acord.

În plus, locatorul are dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere numai în cazurile specificate la art. 619 din Codul civil al Federației Ruse. Cazul dvs. nu este menționat în acest articol. Prin urmare, cererea locatorului de a returna spațiul închiriat și de a rezilia contractul este ilegală. Între timp, după cum rezultă din întrebare, a fost primită o astfel de cerere și a fost semnat actul de transfer al spațiilor.

Ieșirea pentru chiriaș într-o astfel de situație este de a merge în instanță. Atunci când își protejează drepturile, locatarul se poate referi la lipsa înregistrării de stat a unui contract de închiriere încheiat pentru o perioadă mai mare de un an, din culpa locatorului.

Invaliditatea unui acord neînregistrat

În conformitate cu paragraful 2 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării.

Conform paragrafului 1 al art. 4 din Legea federală din 21.07.97 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra proprietăților imobiliare și tranzacțiilor cu aceasta” Drepturile de proprietate și alte drepturi de proprietate asupra proprietăților imobiliare și tranzacțiile cu aceasta sunt supuse înregistrării de stat. De asemenea, se înregistrează restricții (sarcini) ale drepturilor asupra imobilelor, inclusiv servituți, credite ipotecare, administrare de încredere, chirie.

Înregistrarea de stat a locațiilor imobiliare se realizează prin înregistrarea de stat a contractului de închiriere pentru această proprietate (clauza 1 a articolului 26 din Legea federală din 21.07.97 nr. 122-FZ).

Una dintre părțile la acord poate solicita înregistrarea de stat a contractului de închiriere imobiliară. Pe baza întrebării, cerințele normelor enumerate ale legii nu au fost îndeplinite din vina locatorului.

Conform art. 165 din Codul civil al Federației Ruse, nerespectarea în cazurile stabilite de lege a cerințelor pentru înregistrarea de stat a tranzacției atrage nulitatea acesteia. Un contract de închiriere neînregistrat este considerat nul și, prin urmare, invalid. Această poziție este confirmată și de instanțe. Un contract de închiriere încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an și care nu a trecut înregistrarea de stat este recunoscut ca neîncheiat indiferent care dintre părți este încredințată obligația de a-l înregistra (decizia Curții de Arbitraj din Moscova din 12.09.2006 în cazul nr. A82-3727 / 2006-45 ).

Consecințele unei tranzacții nevalide

Conform regulilor generale ale paragrafului 1 al art. 167 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție invalidă nu implică consecințe juridice, cu excepția celor legate de invaliditatea acesteia. O astfel de tranzacție este invalidă din momentul executării.

În cazul în care tranzacția este invalidă, fiecare dintre părți este obligată să returneze celeilalte tot ce a primit în cadrul tranzacției. Și dacă este imposibil să returnați ceea ce a fost primit în natură (inclusiv atunci când ceea ce a fost primit este exprimat în utilizarea proprietății, a muncii prestate sau a serviciului furnizat), - să ramburseze valoarea sa în bani. Desigur, cu condiția ca alte consecințe ale invalidității tranzacției să nu fie prevăzute de lege (clauza 2 a articolului 167 din Codul civil al Federației Ruse).

Dar, pentru a obține despăgubiri și pentru ca părțile la contract să își îndeplinească obligațiile de a restitui tot ce au primit în cadrul tranzacției, chiriașul trebuie să se adreseze instanței printr-o declarație.

Acesta specifică două cerințe: privind recunoașterea tranzacției ca invalidă (în caz contrar, pârâtul nu poate fi supus măsurilor de executare a statului în cazul evaziunii sale de la restituirea chiriei și a altor bunuri primite în temeiul contractului) și asupra obligației pârâtului de a returna tot ceea ce a primit în temeiul contractului.

Invaliditatea, de regulă, contestă arendarea bunurilor imobile. Există o serie de motive speciale pentru care un astfel de acord este în general recunoscut ca nevalid. De exemplu, dacă nu este întocmit sub forma unui singur document semnat de ambele părți sau când proprietatea de stat sau municipală este închiriată fără licitație. În ceea ce privește un teren public, cel mai frecvent motiv este încălcarea procedurii de închiriere a acestuia.

Procedura de recunoaștere a unui contract de închiriere ca invalid este standard - trebuie să depuneți o cerere sau o cerere reconvențională în instanță.

Dacă contractul este invalidat, chiriașul va trebui să returneze proprietatea și să plătească pentru utilizarea efectivă a acesteia.

Motivele pentru recunoașterea unui contract de închiriere ca nevalid

Contractul de închiriere poate fi invalidat din motive generale de invaliditate, dintre care cele mai multe sunt cuprinse în § 2 cap. 9 din Codul civil al Federației Ruse.

Există, de asemenea, motive speciale pentru invaliditate, de exemplu pentru contractele de închiriere. Motivele speciale de invaliditate sunt, în special, următoarele cazuri:

• contractul de închiriere pentru clădire (structură) nu este întocmit sub forma unui singur document semnat de părți (clauza 1 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse). Se pare că acest lucru se aplică și contractelor de închiriere pentru spații nerezidențiale. În Codul civil al Federației Ruse, nu există reguli cu privire la forma unor astfel de contracte, cu toate acestea, o premisă este un obiect imobiliar legat indisolubil de clădirea (structura) în care se află;
• contractul a fost încheiat fără acordul proprietarului cerut de lege pentru a transfera proprietatea în arendă. De exemplu, o întreprindere unitară poate dispune de bunuri imobile aflate sub jurisdicția sa economică numai cu acordul proprietarului (clauza 2 a articolului 295 din Codul civil al Federației Ruse);
• proprietatea a fost închiriată fără licitație obligatorie. Acest motiv se aplică, în special, proprietăților de stat și municipale, inclusiv terenurilor și terenurilor forestiere (a se vedea, de exemplu, clauzele 1, 3 ale articolului 17.1 din Legea privind protecția concurenței, clauza 1 a articolului 39.6 din RF LC, partea 1 a art. 1 articol 73.1 din RF LC).

De asemenea, este invalid un contract de închiriere pentru proprietatea menționată, încheiat pentru un nou termen fără licitație și un acord de prelungire a unui astfel de acord (clauza 1 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 17 noiembrie 2011 N 73). O excepție este contractul de închiriere pentru un teren forestier: în unele cazuri, acesta poate fi reînnoit pentru un nou termen fără licitație; se încheie un contract de închiriere pentru un viitor imobil în legătură cu o construcție neautorizată, inclusiv cu condiția recunoașterii ulterioare a proprietății locatorului asupra acestei clădiri (clauza 11 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 17.11.2011 N 73).

Procedura este invalidată de contractul de închiriere

Pentru a invalida contractul de închiriere, depuneți o cerere în instanță.

Dacă o cerere este depusă împotriva dvs. pe baza unui contract pe care îl considerați nul, nu trebuie să depuneți o cerere reconvențională, ci să vă limitați la o obiecție de nulitate. Principalul avantaj al obiecției este că termenul de prescripție nu i se aplică (clauza 71 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 23.06.2015 N 25).

Consecințele invalidării unui contract de închiriere

În cazul în care contractul de închiriere este invalid, nu rezultă consecințe juridice, cu excepția acelor consecințe care sunt asociate cu invaliditatea acestuia (clauza 1 a articolului 167 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă contractul a fost îndeplinit, atunci, ca regulă generală, se aplică restituirea, adică părțile își returnează reciproc tot ceea ce au primit în temeiul contractului (clauza 2 a articolului 167 din Codul civil al Federației Ruse). În același timp, depunerile reciproce în temeiul acordului sunt considerate egale până la proba contrară (punctul 80 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 23.06.2015 N 25). De regulă, aceasta înseamnă că chiriașul trebuie să restituie lucrului locatorului și să ramburseze costul utilizării acestuia dacă nu a fost plătit mai devreme. Instanța poate percepe taxa pentru utilizarea unei sume corespunzătoare chiriei (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 04.12.2012 N 9443/12).

Termenul de prescripție pentru o cerere de returnare a articolului închiriat, indiferent de momentul în care contractul este declarat nul, începe nu mai devreme de când chiriașul refuză să se întoarcă voluntar. Această concluzie rezultă din punctul 82 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 23.06.2015 N 25.

În cazul în care instanța ia o decizie de invalidare a contractului de leasing înregistrat și de a aplica consecințele invalidității, locatorul trebuie să depună o cerere autorității de înregistrare pentru anularea înregistrărilor de înregistrare a contractului de închiriere din USRN. Această decizie trebuie anexată cererii, întrucât este baza pentru anularea evidențelor de închiriere (clauza 52 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 10, Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 22 din 29.04.2010).

Alte consecințe ale invalidității sunt posibile în cazurile prevăzute de lege. De exemplu, colectarea de dobânzi pentru utilizarea fondurilor altor persoane în temeiul art. 395 din Codul civil al Federației Ruse pentru suma îmbogățirii nedrepte (clauza 2 a articolului 1107 din Codul civil al Federației Ruse).

În virtutea paragrafului 1 al art. 131 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile de proprietate și alte drepturi de proprietate asupra bunurilor imobile, restricțiile asupra acestor drepturi, apariția, transferul și încetarea acestora sunt supuse înregistrării de stat în registrul de stat unificat.

Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile care a apărut după 31 ianuarie 1998, adică după intrarea în vigoare a Legii federale din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile și tranzacțiile cu acestea”, trebuie înregistrată în Statele Unite registrul de stat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu acesta.

8.1. Concluzie din practica judiciară:Un contract de închiriere încheiat cu o persoană care, la momentul transferului lucrului pentru închiriere, era proprietarul legal al bunului imobil pe care l-a creat sau i-a transferat (de exemplu, în urma unui contract de vânzare-cumpărare) și a cărui proprietate asupra acestui bun nu a fost încă înregistrată în Registrul de stat unificat poate fi invalidat.

Practica arbitrajului:

Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 17 noiembrie 2011 N 73 (modificată la 25 ianuarie 2013) „Cu privire la anumite aspecte ale practicii aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse privind contractul de închiriere”

"... 10. În conformitate cu articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietăți.

În plus, instanțele trebuie să ia în considerare faptul că, în raport cu articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere încheiat cu o persoană care, la momentul transferului lucrului pentru închiriere, era proprietarul legal al bunurilor imobile pe care le-a creat sau i-a fost transferat (de exemplu, în urma unui contract de cumpărare și vânzare) și al cărui drept de proprietate asupra bunurilor imobile nu a fost încă înregistrat în registru, de asemenea, nu contrazice dispozițiile articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse și nu poate fi invalidat din motivele menționate ... "

Districtul Central

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Central din 16.05.2013 în cazul N A62-1154 / 2012

„... Ghidat de clauza 1 a articolului 432 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele ambelor instanțe au ajuns la concluzia de drept că contractul de închiriere din 01.01.2011 N 1-03 / 11-1 este considerat încheiat. locul dintre părți este guvernat de dispozițiile capitolului 34 din Codul civil al Federației Ruse.

Argumentul reclamantului plângerii cu privire la lipsa autorității legale a reclamantului de a închiria proprietatea, înainte de înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra obiectelor imobiliare menționate, nu poate fi luat în considerare de către instanța de casare, datorită faptului că, în raport cu art. 608 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere încheiat de o persoană al cărui drept de proprietate asupra bunurilor imobile nu a fost încă înregistrat în registru nu poate fi invalidat din motivele menționate.

O explicație similară este dată în clauza 10 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă N 13 din 25.01.2013 „Cu privire la modificările aduse Rezoluției Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 17.11.2011 N 73” Cu privire la anumite aspecte ale practicii aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse privind contract de închiriere "..."

8.2. Concluzie din practica judiciară:În ceea ce privește validitatea unui contract de închiriere pentru bunuri imobile, semnat înainte de înregistrarea de stat a drepturilor locatorului asupra acestei proprietăți, există două funcții ale instanțelor.

Notă:Următoarele acte judiciare au fost adoptate înainte ca modificările să fie aduse Rezoluției Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 17 noiembrie 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”. În consecință, acestea nu au luat în considerare poziția juridică prevăzută la punctul 10 din rezoluția menționată.

Poziția 1.Dacă drepturile locatorului asupra imobilelor nu sunt înregistrate pentru acesta în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta (USRR), atunci contractul de închiriere pentru o astfel de proprietate este invalid.

Practica arbitrajului:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul de Nord-Vest din 05/04/2011 privind cazul N А44-3260 / 2010

"... În conformitate cu articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietăți.

Instanțele au stabilit că dreptul de proprietate al companiei asupra clădirii unui centru comercial public cu o suprafață totală de 1.884,2 mp. m, situat la adresa: Regiunea Novgorod, Veliky Novgorod, Aleksandra Korsunov Ave., 21a, înregistrat în conformitate cu procedura stabilită la 01.01.2010, care este confirmat de un certificat de înregistrare de stat a drepturilor seria 53-AA N 001414.

În astfel de circumstanțe, contractul de închiriere din data de 26 octombrie 2009 N 5 în temeiul articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse este o tranzacție nulă din cauza lipsei reclamantului de a dispune de proprietatea în litigiu înainte de înregistrarea de stat a dreptului său de proprietate asupra acesteia.

Argumentele recursului de casare vizează în esență reevaluarea circumstanțelor stabilite de instanțe ... "

Practică similară în instanță:

Faptele instanțelor superioare

Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din data de 06.09.2012 N VAS-11547/12 în cazul N A45-15773 / 2011

„... După cum rezultă din actele judiciare, între IP Petrishin V.V. (locator) și EPRiSn LLC (locatar) a fost încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale din 12.04.2010 N 11, în temeiul căruia locatorul s-a angajat să furnizeze și locatarul să accepte pentru uz temporar cu plată (de închiriat) spații nerezidențiale cu o suprafață totală de 1500 mp, situate în clădirea de la adresa: Novosibirsk, str. Boris Bogatkov, 266a.

Referindu-se la faptul că contractul de închiriere menționat este o tranzacție invalidă, EPRiSn LLC a depus o cerere la instanța de arbitraj în acest caz.

Instanțele de primă instanță și cele de apel, satisfăcând cererile, au stabilit că IP Petrishin V.V., transferând proprietatea pentru uz temporar, nu a înregistrat în modul prescris proprietatea imobilelor nerezidențiale și, prin urmare, nu avea dreptul de a închiria proprietatea. În astfel de circumstanțe, instanțele au recunoscut că contractul de închiriere din data de 12.04.2010 N 11 este o tranzacție invalidă, deoarece nu respectă cerințele articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse, în legătură cu care pârâtul a fost obligat să restituie fondurile primite de la reclamant în valoare de 1.820.000 ruble.

Curtea de casație, recunoscând ca fiind legitimă încheierea instanțelor inferioare cu privire la nulitatea contractului de închiriere din data de 12 aprilie 2010 N 11, a recunoscut concluzia că banii primiți ca chirie au fost încasați de la inculpat a fost eronat.

Nu există motive pentru o abordare juridică diferită atunci când se califică relațiile juridice în cadrul acestei dispute ... "

Districtul Volgo-Vyatka

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 22 martie 2010 în cazul N А43-16475 / 2009

"... OJSC" Zarya "(locator) și LLC" Priority + "(locatar) au semnat un contract de închiriere pentru clădiri industriale, structuri, echipamente din 14 aprilie 2008 N 170/08.

În același timp, articolul 2 din Legea federală nr. 122-FZ din 21.07.1997 „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta” prevede că înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat.

Curtea a constatat că proprietatea asupra complexului de clădiri și structuri din tabăra de recreere pentru copii a fost înregistrată la Federația Rusă.

Astfel, la semnarea contractului de închiriere pentru clădiri industriale, structuri, echipamente din data de 14.04.2008 N 170/08, Zarya OJSC nu era proprietarul proprietății și Terrupravlenie nu i-a delegat autoritatea de a închiria proprietatea către Priority + LLC și, prin urmare, instanța a avut dreptate a calificat această tranzacție ca fiind nulă (articolul 168 din cod) ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 04.02.2010 în cazul N A29-4995 / 2009

„... După cum se vede din materialele cauzei și stabilite de instanță, Polyus LLC (locator) și Stroygazconsulting-Ukhta LLC (locatar) au semnat un contract de închiriere din 01.01.2009 N 47-09-KMTR pentru un complex de clădiri, format din 13 obiecte situat la adresa: regiunea Arhanghelsk, zona văii Ritsa de Nord, pentru utilizare ca centru de recreere.

În virtutea articolului 608 din cod, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane îndreptățite prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea.

În consecință, o circumstanță semnificativă din punct de vedere juridic pentru luarea în considerare a acestui caz este stabilirea dreptului de proprietate al reclamantului sau a altor titluri pentru închirierea respectivului imobil până la data executării contractului din 01.01.2009 N 47-09-KMTR.

Materialele cauzei confirmă faptul că Polyus LLC nu era proprietarul imobilului în temeiul contractului de închiriere.

În confirmarea existenței dreptului de a încheia contractul de închiriere menționat, Polyus LLC a transmis instanței de apel un acord din data de 15.01.2008, conform căruia cetățeanul V.V. Vinogradov, numit de proprietarul a 13 obiecte imobiliare, transferă către Polyus LLC (utilizatorul) bunurile imobile și teritoriul atașat inclusiv pentru utilizarea lor comercială ulterioară (inclusiv leasingul) la discreția și dorința utilizatorului.

Materialele cazului au confirmat că Vinogradov The. la momentul încheierii contractului din 15.01.2008 nu era proprietarul bunurilor imobile specificate în acest contract, deoarece transferul de proprietate asupra acestuia a fost înregistrat la 21.02.2008, ceea ce este confirmat de certificatele de înregistrare a drepturilor din 21.02.2008, seria 29 AK N 213626, 213628 - 213640, prin urmare, instanța nu a recunoscut în mod corect acest acord ca dovadă că reclamantul avea titlul de locator.

Astfel, până la încheierea contractului din 01.01.2009 N 47-09-KMTR, Polyus LLC nu avea dreptul de a închiria proprietatea în litigiu către Stroygazconsulting-Ukhta LLC și, prin urmare, instanța a calificat corect această tranzacție ca fiind nulă și neavenită (articolul 168 din cod) ).

Opinia Polyus LLC conform căreia instanța nu a aplicat articolul 236 din cod care trebuie aplicat se bazează pe o neînțelegere a celui de-al doilea paragraf al acestei reguli de drept coroborat cu articolul 2 din Legea federală „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acestea”, în virtutea care, la refuzul proprietarului de imobile, o altă persoană dobândește dreptul de proprietate asupra acestei proprietăți numai din momentul înregistrării unui astfel de drept pentru el ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 22.05.2007 N А29-6591 / 2006-2э

„... În acest caz, contractul de închiriere a fost încheiat după intrarea în vigoare a Legii„ Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta ”, prin urmare, înainte de tranzacția atacată (care este și o sarcină a dreptului de proprietate), reclamantul a fost obligat să înregistreze proprietatea asupra unui proprietate imobiliara.

Totuși, din documentele prezentate în cauză, reiese în mod clar că, cu încălcarea normei legale menționate anterior, PTP CJSC nu a înregistrat, în modul prevăzut de lege, dreptul de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale transferate inculpatului în temeiul contractului nr. 3 din data de 01.06.2006.

Astfel, la momentul semnării contractului de închiriere, Enterprise nu putea acționa ca locator. Nerespectarea tranzacției cu cerințele articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse atrage nulitatea acesteia în temeiul articolului 168 din prezentul cod ... "

Districtul Siberian de Est

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Est din 06/07/2011 privind cazul nr. A19-19876 / 10

"... În susținerea cererii, sunt indicate următoarele circumstanțe. Între Zolotoy Vek LLC (locator) și SK VostSibStroy LLC (locatar), a fost încheiat un contract de închiriere pentru sediile nr. 31/10/08/1 din data de 31 octombrie 2008. În temeiul contractului, Reclamantul i-a oferit pârâtei un contract de închiriere de spații nerezidențiale cu o suprafață totală de 120 mp, situate la adresa: Regiunea Irkutsk, Irkutsk, str. Rosa Luxemburg, 138G pentru reședința angajaților pârâtei.

În conformitate cu articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane îndreptățite prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea.

Din clauza 1.2 a contractului N 31/10/08/1 din 31.10.2008, rezultă că spațiile rezidențiale sunt proprietatea locatorului pe baza certificatului de înregistrare de stat a drepturilor N 0131345 din 05.02.2008.

Nu există dovezi în dosarul cauzei cu o astfel de dată în dosarul cauzei. Din certificatul (copie) al dreptului de proprietate din 38 AG N 574676 din 30.01.2007, eliberat în locul certificatului seria 38-AB N 0131345 din 02.05.2003 (l.d. 45), reiese din probele din dosarul cauzei că proprietarul localului nerezidențial situat în Clădire din cărămidă cu un etaj, cu o suprafață de 538,70 mp m la adresa: Irkutsk, st. Rosa Luxemburg, nr.138 este Shchepel Yu.A.

Astfel, curtea de apel a stabilit în mod legal că reclamantul a închiriat bunuri, a căror dispunere nu a fost autorizată de Zolotoy Vek LLC, întrucât sediile în litigiu nu îi aparțineau.

Curtea de casație consideră concluzia curții de apel că acordul N 31/10/08/1 din 31.10.2008 este nul în temeiul articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, întrucât reclamantul nu avea autoritatea de a închiria spațiile în litigiu. ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Est din 08/09/2010 privind cazul nr. A19-24700 / 09

„... Actul judiciar a fost adoptat cu referire la articolele 167, 168, 223, 301, 551, 608, 655 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 1 din Legea federală din 21.07.1997 N 122-FZ„ Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacții cu acesta "și este motivat de neîndeplinirea de către reclamant a dreptului său de proprietate sau a altui drept legal asupra clădirii în litigiu, păstrarea (deținerea) ilegală a documentelor solicitate de către pârât datorită primirii lor ca parte a executării unei tranzacții invalide (contractul de închiriere nul).

Instanțele de arbitraj au stabilit că, pe 24 octombrie 2005, reclamantul a dobândit proprietatea unei clădiri cu 2 etaje a unui centru de învățământ cu o suprafață totală de 480,21 mp. m, situat la adresa: regiunea Irkutsk, districtul Usolsky, Novo-Maltinsk, blocul 5, casa 7.

Compania nu a înregistrat dreptul de proprietate asupra acestei proprietăți în modul prevăzut de lege.

La 19 iunie 2008, reclamantul, în baza contractului de închiriere nr. 316/2008, a transferat pârâtului imobilul în litigiu pentru uz temporar cu drept de cumpărare.

Constatarea ilegală de către inculpat a clădirii în litigiu și documentele necesare pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate au servit ca bază pentru prezentarea acestei cereri.

În conformitate cu clauzele 1, 2 ale articolului 2 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta”, înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către statul de apariție, restricție (sarcină), transfer sau încetarea drepturilor asupra bunurilor imobile în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse. Înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat.

Întrucât societatea nu a înregistrat dreptul de proprietate asupra clădirii în litigiu în conformitate cu legea, nu putea acționa ca locator în momentul tranzacției (încheierea contractului de închiriere).

Nerespectarea tranzacției cu cerințele articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse atrage după sine invaliditatea acesteia în virtutea dispozițiilor articolului 168 din prezentul cod.

Curtea de Arbitraj din Regiunea Irkutsk a aplicat corect legile care trebuie aplicate în examinarea prezentei cauze, pe baza cererilor declarate și a circumstanțelor stabilite de instanță ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Est din 16.02.2010 în cazul N A33-2049 / 2009

„... În susținerea cererii, reclamantul se referă la faptul că această clădire, în prezența unui contract de închiriere și cumpărare semnat cu reclamantul din data de 01.08.2006, a fost vândută ilegal de către Bolshemurtinskiy MO Khlebokombinat către antreprenorul D.B. Sitsev .; corecții, iar planul cadastral al terenului nu corespunde realității.

Apelând la această instanță, reclamantul a făcut referire la dreptul său la clădirea menționată anterior în legătură cu încheierea unui contract de închiriere cu Bolshemurtinskiy PA Khlebokombinat cu dreptul de a cumpăra obiectul imobiliar în litigiu din data de 01.08.2006.

Reclamantul nu a prezentat materialelor de caz dovezile relevante care confirmă faptul că dreptul de proprietate al companiei asupra proprietății care face obiectul contractului de închiriere și cumpărare din data de 01.08.2006 a fost înregistrat în modul prescris înainte de tranzacție.

Întrucât contractul de închiriere și cumpărare din data de 01.08.2006 a fost încheiat cu încălcarea alineatului (2) al articolului 6 din Legea federală „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile și tranzacțiilor aferente”, este invalid în virtutea nulității sale. Această împrejurare îl privește pe reclamant de dreptul de a se referi la acordul specificat ca bază pentru apariția oricăror drepturi asupra proprietății în litigiu ... "

Districtul Extremul Orient

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Extremul Orient din 11.05.2012 N F03-1513 / 2012 privind cazul N A24-3034 / 2011

„... După cum rezultă din materialele cazului, între Novoavachinskoye UMP (locator) și Nagornoye Municipal Unitary Enterprise (locatar) a fost încheiat un contract de închiriere din 01.06.2009 N 3-09, în temeiul căruia locatorul închiriază și locatarul primește plăți urgente utilizarea proprietății, și anume, obiecte de infrastructură comunală legate de sistemele de susținere a vieții populației (obiecte semnificative din punct de vedere social) și active de bază de producție cu o valoare estimată de 2 500 869,41 ruble, denumite în continuare proprietate enumerate în apendicele NN 1, 2 la contract (clauza 1.2 Termenul acordului este stabilit în perioada 01.06.2009 - 31.12.2009 (clauza 6.1 din acord).

Conform clauzei 1.4 din acord, proprietatea se află sub jurisdicția economică a locatorului.

În confirmarea existenței dreptului de administrare economică asupra proprietății, care face obiectul contractului de închiriere nr. 3-09, reclamantul a prezentat o listă a bunurilor imobile atribuite UMP „Novoavachinskoye” conform acordului din 10.07.2000 nr. 33 (dosarul 98). În același timp, contractul nr.33, la care există o referință, lipsește la dosarul cauzei.

Instanțele judecătorești, după ce au evaluat această listă, nu au acceptat-o \u200b\u200bca dovadă adecvată care să confirme dreptul de conducere economică a întreprinderii la proprietate, întrucât prezenta anexă, în lipsa unui acord, nu se aplică documentelor care confirmă legalitatea dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți. În cauză nu au fost prezentate alte probe care să dovedească dreptul reclamantului asupra proprietății menționate.

În plus, conform instanțelor, în conformitate cu prevederile articolelor 8, 131 din Codul civil al Federației Ruse, art. Artă. 2, 4 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor la tranzacțiile imobiliare cu aceasta” se stabilește un regim juridic special pentru obiectele imobiliare, dreptul de administrare economică pentru astfel de proprietăți apare din momentul înregistrării de stat în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta.

Dovada înregistrării dreptului de administrare economică a reclamantului asupra proprietății care face obiectul contractului de închiriere nr. 3-09 nu a fost prezentată în cauză.

În acest sens, instanțele, după ce au evaluat în conformitate cu art. 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, dovezile prezentate în totalitate și în corelație, după ce au stabilit absența dovezilor de proprietate legală de către întreprindere a bunului care face obiectul contractului de închiriere N 3-09, recunoscând contractul de închiriere din data de 01.06.2009 N 3-09 ca fiind invalid, ținând cont de art. Artă. 167, 168, 608 din Codul civil al Federației Ruse a ajuns la o concluzie întemeiată că nu există temeiuri legale pentru satisfacerea cererilor ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Extremul Orient din 17 ianuarie 2012 N F03-5975 / 2011 în cazul N A59-1800 / 2011

"... Antreprenor individual Blinov Oleg Aleksandrovich (în continuare - IE OA Blinov, antreprenor; OGRNIP 304650136200800, locul de reședință:<...>) a solicitat Curții de Arbitraj din Regiunea Sahalin cu o cerere împotriva societății cu răspundere limitată "Brilliant" (în continuare - LLC "Brilliant", compania; OGRN 1026500535489, locație: 693000, Yuzhno-Sakhalinsk, bulevardul Pobedy, 108) pentru recunoaștere acord nevalid privind utilizarea spațiului din 12.09.2008 N 20 în baza articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse și colectarea a 571 525 ruble. 92 de copeici plătiți de reclamant pentru executarea acestui acord.

După cum a stabilit instanțele în conformitate cu materialele cazului, între LLC „Brilliant” (locator) și antreprenorul individual O.A. Blinov (locatar) a semnat un acord privind utilizarea spațiului datat 12.09.2008 N 20.

Ulterior SP O.A. Blinov, referindu-se la neconcordanța acestui acord cu articolele 131, 218, 219, 608 din Codul civil al Federației Ruse, a făcut apel la instanța de arbitraj cu această cerere.

În conformitate cu articolul 650 din Codul civil al Federației Ruse, în temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere clădirea sau structura în posesia și utilizarea temporară sau pentru uz temporar locatarului.

Satisfăcând cererile de invalidare a acordului privind utilizarea spațiului din data de 12.09.2008 N 20 pe baza normelor de drept menționate mai sus, instanțele au procedat din faptul că imobilul în care se află spațiile în litigiu este un obiect imobiliar nou creat; proprietatea reclamantului asupra acestor incinte a apărut la 24 mai 2010, adică după ce părțile au încheiat un acord privind utilizarea incintei din data de 12.09.2008 N 20, prin urmare, la momentul încheierii acordului din 12.09.2008, reclamantul nu avea dreptul să dispună de localul menționat.

După cum rezultă din acest decret, nu există dispoziții în acesta care să dea dreptul de a-și extinde efectul asupra raporturilor juridice care decurg dintr-un contract de închiriere.

În această privință, argumentul plângerii privind aplicarea articolului 13 partea 6 din APC RF la raportul juridic în litigiu este nefondat.

În astfel de circumstanțe, nu există motive pentru anularea actelor judiciare atacate și satisfacerea apelului de casare ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Extremul Orient din 03.05.2011 N F03-905 / 2011 în cazul N A59-3099 / 2010

„... În același timp, la data de 02.07.2009, între Brilliant LLC (locator) și IE Kim A.M. (locatar), a fost încheiat un acord N 76, al cărui obiect este de a determina termenii și condițiile pentru pregătirea spațiilor pentru închiriere, utilizarea comercială a spațiilor de către locatar până la stat înregistrarea unui contract de închiriere și încheierea unui contract de închiriere.

Pe baza clauzelor 2.2 - 5.6 din acordul N 76, suprafețele sunt transferate locatarului pentru efectuarea lucrărilor locatarului necesare pentru implementarea activităților comerciale.

În baza dispozițiilor articolelor 209, 608 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile de proprietate, utilizare și cedare a proprietății, inclusiv arendarea acesteia, aparțin proprietarului.

Mai mult, conform articolului 219 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea asupra bunurilor imobile provine din momentul înregistrării de stat.

După ce a stabilit că la momentul încheierii acordului nr. 76, reclamantul nu deținea proprietatea înregistrată a localului în litigiu (proprietatea reclamantului asupra localului a apărut la data de 24.05.2010, în timp ce data semnării acordului era 07.02.2009) și, ca urmare, nu exista dreptul de a dispune de date. local, instanțele de arbitraj, ghidate de regulile de drept menționate mai sus, au recunoscut acordul nr.76 în ceea ce privește stabilirea în acesta a condițiilor de transferare a incintei către pârât și stabilirea plății pentru utilizarea acestor spații înainte de intrarea în vigoare a contractului de închiriere pe termen scurt ca fiind nulă și neavenită, fără a da naștere unor consecințe juridice.

Instanța de casare constată concluziile instanțelor corespunzătoare circumstanțelor de fapt ale cauzei, făcute cu aplicarea corectă a normelor de drept civil ... "

Districtul Siberian de Vest

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Vest din 14.03.2012 privind cazul N A75-2466 / 2011

"... Din materialele cauzei, este clar că între SA" RZhDstroy "(locator) și MODOD" Școala de muzică pentru copii nr. 4 "(locatar) a semnat un acord din 01.01.2007 nr. 2-A / 10-07 / 05-0028 închiriere de bunuri imobiliare proprietate a Roszheldorstroy OJSC (denumit în continuare Acord), în conformitate cu condițiile cărora locatorul transferă și locatarul acceptă spre închiriere o taxă pentru deținerea și utilizarea temporară a bunurilor imobiliare specificate în Anexa nr. 1 la Acord, situată la adresa: Surgut, st. Mechnikova, casa 11, care include: locuințe cu o suprafață de 60,4 mp, situat în clădirea căminului SMP-739, cu o suprafață totală de 2.417,9 mp, inventar N 110010 (în continuare - proprietăți imobiliare) (paragraful 1.1 Din acord).

Termenul acordului este determinat în clauza 2.1 a acordului - de la 01.01.2007 la 30.04.2007.

Prin acord suplimentar din 30.04.2007 N 1, părțile au prelungit valabilitatea acordului până la 30.12.2007.

Conform articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane îndreptățite prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea.

Conform clarificărilor cuprinse în paragraful 4 al clauzei 12 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 10 a Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă N 22 din 29 aprilie 2010 „Cu privire la unele aspecte apărute în practica judiciară atunci când se soluționează litigii legate de protecția drepturilor de proprietate și altele drepturi ", atunci când se realizează bunuri imobile ca contribuție (contribuție) la capitalul autorizat (colectat) al unei persoane juridice, proprietatea asupra bunurilor imobile apare din momentul înregistrării de stat a drepturilor pentru o astfel de persoană juridică în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta.

După examinarea și evaluarea în conformitate cu articolul 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, dovezile prezentate în materialele cauzei, pe baza faptului că textul declarației de creanță implică faptul că obiectul creanței este colectarea datoriilor privind plățile chiriei și dobânzile pentru utilizarea fondurilor altor persoane. din motive, se indică acordul din 01.01.2007 N 2-A / 10-07 / 05-0028 privind închirierea de bunuri imobile ale OJSC Roszheldorstroy, dreptul de a obține executarea conform acordului menționat este revendicat pentru protecție judiciară, având în vedere că proprietatea reclamantului asupra locațiilor proprietatea a apărut după ce părțile au semnat Acordul, ceea ce implică invaliditatea acestuia, instanța de arbitraj a refuzat pe bună dreptate să satisfacă cererile ... "

Districtul Moscovei

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 24 februarie 2012 în cazul N A40-36915 \\ 11-11-318

„... Refuzul de a satisface cererile este motivat de instanța de arbitraj de primă instanță prin faptul că lipsa înregistrării dreptului de proprietate al Zodchiy-Invest LLC la sediul centrului de transport Planernaya închiriat inculpaților nu este motiv pentru declararea nulității contractelor atacate. proprietatea imobiliară înainte de înregistrarea dreptului de proprietate nu contravine normelor dreptului civil, în special dispozițiilor privind chiria.

În prezent, construcția hubului de schimb de transport Planernaya a fost finalizată, facilitatea a fost pusă în funcțiune, contractul nu a fost semnat, sediul TPU Planernaya nu a fost distribuit între participanții la activitățile de investiții, proprietatea instalației în legea federală stabilită „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor la el „comanda nu este înregistrată.

În aceste condiții, concluzia instanței de arbitraj conform căreia transferul proprietăților imobiliare spre închiriere de către Zodchiy-Invest LLC, care nu este proprietarul acestei proprietăți, nu contravine normelor dreptului civil și, în special, prevederile de închiriere se bazează pe aplicarea incorectă a cerințelor art. 608, 219 din Codul civil al Federației Ruse, art. 2 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu aceasta.

Un contract de închiriere pentru bunuri imobile, încheiat în absența unui drept de proprietate asupra acestui bun înregistrat în modul prevăzut de lege, nu îndeplinește cerințele art. 608 din Codul civil al Federației Ruse și în temeiul art. 168 din Codul civil al Federației Ruse este nul ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 11.12.2009 N KG-A41 / 12225-09 privind cazul N A41-10574 / 09

„... Prin decizia Curții de Arbitraj din Regiunea Moscova din data de 08 iunie 2009, cererile pentru recunoașterea contractului de închiriere din 01.01.2008 N 01/08 ca tranzacție invalidă din cauza fictivității sale au fost respinse. Cererea privind obligația pârâtului de a restitui fondurile monetare primite reclamantului 328.601 ruble 87 copeici satisfăcuți pe motiv că obiectul contractului de închiriere nr. 01/08 era un obiect imobiliar, drepturile asupra acestui obiect nu au fost înregistrate în modul prevăzut de lege și, prin urmare, acordul este o tranzacție nulă în temeiul articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse. Federației și nu implică alte consecințe decât consecințele invalidității sale.

Rezoluția celei de-a zecea curți de apel de arbitraj din 17 august 2009, decizia Curții de arbitraj din regiunea Moscovei din 8 iunie 2009 în cazul privind obligația pârâtului de a returna reclamantul RUB 328.601. 87 copeici anulată, cererea a fost respinsă în această parte. În rest, decizia primei instanțe a rămas neschimbată. Actul judiciar este motivat de concluziile că nu există temeiuri legale pentru recunoașterea contractului atacat ca o tranzacție falsă în legătură cu dovada circumstanțelor executării acestuia și prezența, în acest sens, a dreptului inculpatului de a primi despăgubiri pentru utilizarea localului.

După cum se poate observa din materialele cauzei, la 1 ianuarie 2008 ANO „NAUMTs” Pilot automat ”(locator) și NOU„ Școala de șoferi Mytishchi a Consiliului regional Moscova ROSTO ”(locatar) au semnat un contract de închiriere nr. 01/08. În conformitate cu clauzele 1.1, 3.1 și 5.1 contracte: pârâtul prevede, iar reclamantul acceptă pentru utilizare temporară pentru o perioadă de la 01 ianuarie 2008 până la 30 noiembrie 2008, spații nerezidențiale cu o suprafață de 96,3 mp, situate la adresa: Regiunea Moscova, Mytishchi, Olympic Prospect, posesie 43 , clădirea 1, etajul 2. Costul chiriei pe întreaga durată a contractului este convenit de părți în valoare de 529 650 ruble.

În temeiul acordului de mai sus, reclamantul a transferat pârâtului 328 601 RUB. 87 de copeici, care este confirmat prin ordinul de plată N 458 din 26.12.08 și nu este contestat în cauză.

Evaluând probele prezentate în cauză, instanțele din ambele instanțe au ajuns la o concluzie rezonabilă că proprietatea transferată spre folosință pârâtului nu este un obiect al bunurilor imobile, întrucât înregistrarea de stat a drepturilor nu a fost efectuată în legătură cu această proprietate. Pe baza acestor circumstanțe, instanțele au ajuns la concluzia corectă cu privire la nulitatea contractului de închiriere în temeiul articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse ... "

Cartierul Volga

Notă:Hotărârea de mai jos a considerat o situație în care părțile, în conformitate cu un acord preliminar, s-au angajat să încheie un contract de închiriere, dar nu l-au încheiat. Instanța a indicat că un contract de închiriere nu poate fi încheiat înainte de înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra obiectului închiriat. În același timp, actul judiciar nu spune explicit că altfel contractul de închiriere ar trebui considerat nul.

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volga din 28.02.2008 N А65-12856 / 2007-СГ2-20

„... Instanța de fond a stabilit că părțile la data de 03.04.2006 au încheiat un acord preliminar, în temeiul căruia părțile s-au angajat să încheie în viitor un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale în clădirea complexului administrativ și comercial aflat în construcție în orașul Naberezhnye Chelny, al cărui locator ar trebui să fie pârâtul În conformitate cu acordul de depozit, reclamantul s-a angajat să plătească pârâtului 1 862 000 de ruble ca depozit, cu compensarea ulterioară a acestei sume contra plăților de leasing datorate pârâtului.

Din textul acordului preliminar, rezultă că părțile s-au angajat să încheie un contract de închiriere pe termen scurt dacă reclamantul începe activități comerciale înainte de data înregistrării de stat a acordului principal, principalul contract de închiriere în condițiile convenite de părți în proiectul anexat acordului preliminar.

Întrucât, în virtutea articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului acesteia, nici contractul de închiriere principal și nici pe termen scurt nu au putut fi încheiate înainte de înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al pârâtului asupra obiectului reconstituit ...

Nici termenul scurt (așa cum este denumit în textul contractului), nici contractul principal nu au fost încheiate de părți, nici în termenul prevăzut în articolul 4 din partea 429 din Codul civil al Federației Ruse, nici în momentul în care reclamantul a depus o cerere și nu a fost trimisă o ofertă pentru încheierea unor astfel de contracte. ... "

Districtul de Nord-Vest

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Nord-Vest din 26.04.2010 în cazul N А21-9538 / 2008

„... După cum rezultă din materialele cauzei, la data de 01.08.2007 Compania (locatorul) și antreprenorul (locatarul) au încheiat contractul nr. 114 pentru închirierea de bunuri imobile, în conformitate cu care reclamantul a transferat pârâtului pentru uz temporar o cameră cu o suprafață de 46 mp M. Situat la : Kaliningrad, str. Zheleznodorozhnaya, 7 și o cameră cu o suprafață de 11,5 mp, situată la adresa: Kaliningrad, prospectul Sovetskiy, 10 / Piața Victoriei, 4.

Ulterior, Compania (locatorul) și antreprenorul (locatarul) au încheiat un contract de închiriere din data de 01.01.2008 N 014, potrivit căruia reclamantul a transferat pârâtului pentru spații de uz temporar cu o suprafață de 11,5 mp. m, situat la adresa specificată.

Întrucât proprietatea reclamantului asupra clădirii, ridicată ca obiect de lege independent după intrarea în vigoare a Legii înregistrării, nu a fost înregistrată, curtea de apel a recunoscut contractele N 014, 114 privind închirierea localurilor cu o suprafață de 11,5 mp. m în virtutea articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse sunt nule. În consecință, în baza articolului 167 din Codul civil al Federației Ruse, instanța a concluzionat că inculpatul nu era obligat să plătească chirie pentru utilizarea localului menționat.

Curtea de Apel a examinat complet și cuprinzător circumstanțele relevante pentru soluționarea litigiului și a luat o decizie motivată pe baza circumstanțelor stabilite și a probelor din caz ... "

Districtul nord-caucazian

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul nord-caucazian din 19.05.2010 în cazul N А32-47195 / 2009

„... Conform contractului de închiriere a spațiilor nerezidențiale din data de 03.10.2008 N 3 (în continuare - contractul de închiriere), antreprenorul și-a asumat obligația de a transfera în posesia temporară și utilizarea societății următoarele obiecte imobiliare situate la adresa: Teritoriul Krasnodar, districtul Slavyanskiy, satul Petrovskaya, Peschanaya, 165: clădire de birouri cu o suprafață de 96,3 mp; o clădire de stație de inseminare cu o suprafață de 669,7 mp; o clădire cu o suprafață de 963 mp; o clădire cu o suprafață de 1 109,2 mp; o clădire cu blocuri de lapte cu o suprafață de 171 , 4 mp (în continuare - imobiliar) Termenul contractului de închiriere este stabilit până la 03.12.2008 (p.p. 9-10).

În sprijinul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, antreprenorul a furnizat instanței de fond certificate de înregistrare de stat a drepturilor, potrivit cărora înregistrarea de stat a transferului de proprietate a fost efectuată la 01 noiembrie 2008 pe baza unui acord de vânzare cumpărare din data de 03 octombrie 2008 (p. 15-19).

Clauza 60 din rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse și a Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din data de 29 aprilie 2010 N 10/22 „Cu privire la unele aspecte apărute în practica judiciară în soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate” prevede că după transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile către cumpărător, dar înainte de înregistrarea de stat a proprietății, cumpărătorul este proprietarul legal al acestei proprietăți și are dreptul de a-și proteja dreptul de proprietate în temeiul articolului 305 din Codul civil. În același timp, cumpărătorul nu are dreptul de a dispune de bunurile primite de acesta, deoarece proprietatea asupra acestei proprietăți rămâne la vânzător până în momentul înregistrării de stat.

Instanța de apel a stabilit, iar reclamantul nu contestă, că la momentul încheierii contractului de închiriere în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta, antreprenorul nu înregistrase dreptul de proprietate asupra imobilului specificat în contractul de închiriere.

În consecință, curtea de apel a calificat în mod corect contractul de închiriere din data de 03.10.2008 drept nul pe baza articolului 168 din Codul civil, întrucât nu respectă articolul 608 din Codul civil ... "

Raionul Ural

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Ural din 05.12.2011 N F09-7700 / 11 în cazul N A47-9438 / 10

„... După cum a fost stabilit de instanțe, între companie (locator) și antreprenor (locatar), a fost încheiat un contract de închiriere a spațiilor nerezidențiale din 13.12.2008 N 12-1 / 4-M, în temeiul căruia compania a acordat antreprenorului o închiriere a spațiilor nerezidențiale N 4 cu o suprafață totală 34,5 mp, situat la adresa: Orenburg, bulevardul Dzerzhinsky, 23, pentru o perioadă de 11 luni pentru un sediu de birou.

Compania, referindu-se la faptul că antreprenorul nu și-a îndeplinit în mod corespunzător obligația de plată a chiriei, a depus o cerere la instanța de arbitraj pentru recuperarea datoriei pentru plata chiriei în perioada decembrie 2009 - aprilie 2010.

Un antreprenor, la depunerea cererilor reconvenționale, consideră că contractul de închiriere din 13.12.2008 N 12-1 / 4-m este o tranzacție nevalidă, întrucât la momentul încheierii acordului menționat, compania nu avea dreptul de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale în litigiu, iar compania a fost îmbogățită în mod nejustificat cu valoarea plăților de leasing efectuate pe durata contractului din decembrie 2008 până în noiembrie 2009 în sumă de 655 320 ruble. 22 copeici.

Clauza 2 a art. 8 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că drepturile de proprietate supuse înregistrării de stat apar din momentul înregistrării drepturilor corespunzătoare asupra acesteia, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.

Înregistrarea obligatorie de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta este stabilită la art. 131 din Codul civil al Federației Ruse.

Conform art. 2 din Legea federală din 21.07.1997 N 122-FZ „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu aceasta” Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu aceasta este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către starea de apariție, limitare (sarcină), transfer sau încetare drepturi asupra bunurilor imobile în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse. Înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat și acest drept poate fi atacat doar în instanță.

Astfel, instanța de apel a ajuns la concluzia corectă că societatea a dobândit dreptul proprietarului de a dispune de spațiile în litigiu din momentul înregistrării de stat a proprietății imobilului în care se află acest local, adică de la 05.02.2009.

Întrucât la momentul încheierii contractului de închiriere din data de 12.12.2008 N 12-1 / 4-M, societatea nu deținea o proprietate înregistrată a proprietății nou create, curtea de apel, îndrumată de art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, a fost de acord cu argumentele antreprenorului că contractul de închiriere menționat este o tranzacție invalidă (nulă).

Având în vedere că instanța instanței de apel a schimbat decizia instanței primei instanțe, hotărârea instanței instanței de apel trebuie lăsată neschimbată, apelul de casare - fără satisfacție ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Ural din 28 iulie 2011 N F09-2928 / 11 privind cazul N A50-29916 / 2009

„... Conform clauzei 1 a articolului 209 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul are dreptul de a deține, utiliza și dispune de bunurile sale.

În baza art. 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său.

După evaluarea probelor din dosarul cauzei în conformitate cu art. 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, dat fiind faptul că dreptul de proprietate Fomenko N.AND. pe terenul transferat societății „Punct de creștere” în temeiul contractului de închiriere din 10 decembrie 2007, a fost înregistrat în modul prescris la 21 decembrie 2007, curtea de apel a recunoscut că la momentul încheierii controversatului contract de închiriere și transferul terenului către societatea „Punct de creștere” la 10 decembrie 2007 Fomenko N .ȘI. nu a fost proprietarul site-ului specificat.

În virtutea paragrafului 1 al art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție care nu îndeplinește cerințele legii sau a altor acte juridice este nulă dacă legea nu stabilește că o astfel de tranzacție este contestabilă sau nu prevede alte consecințe ale încălcării. O tranzacție nulă este invalidă indiferent dacă este recunoscută ca atare de către o instanță (articolul 166 din prezentul cod).

Astfel, ținând cont de cele de mai sus, curtea de apel a concluzionat că contractul de închiriere pentru terenul din 10.12.2007, încheiat între societatea „Punct de creștere” și antreprenorul individual NI Fomenko, era invalid (nul).

Concluziile curții de apel sunt corecte, în concordanță cu dosarul cauzei și legislația actuală ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al districtului Ural din 16.08.2010 N F09-6172 / 10-C6 în cazul N A47-9163 / 2007

„... Conform instanțelor judecătorești, spațiul nerezidențial încorporat cu o suprafață de 620,8 mp și camera nr. 2 (numere pe planul N 29 - 37) cu o suprafață totală de 126,1 mp, situat la primul etaj al unei clădiri rezidențiale cu cinci etaje scrisoarea AE, la adresa: Orenburg, strada 60 de ani de 3 octombrie, aparțin proprietății societății „Torgservice”, care este confirmată de certificatele de înregistrare de stat a drepturilor din 20.06.2007 și 09.10.2007.

Pe baza contractelor de închiriere din data de 28 februarie 2003 N 1-712r-2046/5012, din data de 16.04.2004 N 1-712r-5984, din 22 iulie 2005 N 1-7126-6980, încheiate între comitet (locator) și societatea de comunicații radio (chiriaș), clădire nerezidențială încorporată nr. 3, formată din camerele nr. 1, 2, 3 și camera nr. 6, situate la primul etaj al unei clădiri cu cinci etaje, litera A, la adresa: Orenburg, st. 60 Let Oktyabrya, 3/1, închiriată companiei „Radio Communication” pentru utilizare ca instalații de producție.

În conformitate cu art. 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane îndreptățite prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea.

Instanțele au stabilit că comitetul nu era proprietarul locațiilor închiriate Companiei de comunicații radio, iar Compania Torgservice, care deține aceste incinte, nu a transferat autoritatea de a închiria proprietatea comitetului.

Astfel, instanțele au ajuns la concluzia că contractele de închiriere încheiate între comitet și societatea „Comunicații radio” ar trebui considerate invalide în temeiul art. 168 din Codul civil al Federației Ruse.

Încălcarea normelor de drept material și procedural, care stau la baza desființării actelor judiciare în conformitate cu art. 288 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, curtea de casare nu a stabilit. Deciziile și hotărârile atacate ale instanțelor de primă instanță și ale apelului vor fi lăsate neschimbate, apelul de casare - fără satisfacție ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Ural din 12.08.2010 N F09-6316 / 10-C6 în cazul N A76-6980 / 2009-26-540 / 150

„... Curtea de apel, după examinarea materialelor cauzei și evaluarea acestora în conformitate cu articolul 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, a stabilit că spațiile nerezidențiale în litigiu au fost transferate către întreprinderea„ PZhREU Traktorozavodsky District of Chelyabinsk ”, indicată ca locator în baza contractului închiriere din 28.12.2007 N 16, pe baza unui acord privind modificările și completările din 03.12.2007 N 3 la acordul privind asigurarea proprietății cu dreptul de administrare economică din 03.31.2000 N P-63/84.

Între timp, dreptul de administrare economică a întreprinderii "districtul PZhREU Traktorozavodsky din Chelyabinsk" la proprietatea imobiliară specificată a fost înregistrat în Registrul de stat unificat al registrului doar la 15 septembrie 2008, adică după semnarea acordului din 28 decembrie 2007 N 16.

În astfel de circumstanțe, curtea de apel a ajuns la concluzia corectă că la momentul încheierii contractului de închiriere din data de 28 decembrie 2007 N 16, precum și la momentul modificărilor aduse acesteia în ceea ce privește valabilitatea acestuia (1 iunie 2008), dreptul de a transfera proprietatea în litigiu la arendă întreprinderea „districtul PZhREU Traktorozavodsky din Chelyabinsk” a lipsit.

În conformitate cu art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție care nu îndeplinește cerințele legii sau a altor acte juridice este nulă dacă legea nu stabilește că o astfel de tranzacție este contestabilă sau nu prevede alte consecințe ale încălcării.

Conform paragrafului 1 al art. 167 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție invalidă nu implică consecințe juridice, cu excepția celor legate de invaliditatea acesteia, și este invalidă din momentul executării acesteia.

Având în vedere cele de mai sus, curtea de apel a ajuns la concluzia corectă cu privire la nulitatea contractului de închiriere din data de 28.12.2007 N 16, al cărui obiect este un spațiu nerezidențial situat la adresa Chelyabinsk, st. Rossiyskaya, 47a, ca prizonier de către o persoană neautorizată din partea locatorului și, în consecință, lipsa temeiurilor legale pentru societatea Zhilsfera pentru ocuparea sa ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Ural din 10 martie 2010 N F09-1391 / 10-C6 în cazul N A76-14422 / 2009-18-701

„... După cum a fost stabilit de instanță și rezultă din materialele cauzei, între compania„ Districtul DEZ Kalininsky ”(locatar) și antreprenorul P.V. Gordeev (locator) a încheiat un contract de închiriere pentru proprietatea comună a unui bloc de apartamente din data de 01.06.2008 N 58, conform termenilor căruia Pârâtul (societatea de administrare) se obligă să ofere chiriașului o taxă pentru uz temporar un obiect de proprietate comună al unei clădiri de apartamente situate la adresa: bulevardul Pobedy, 166g (intrare intrare) pentru utilizare pentru amplasarea unui magazin alimentar. Suprafața totală a obiectului închiriat este de 21 mp. m. Termenul acordului este stabilit în perioada 01.06.2008 - 01.05.2009 (clauza 5.2 din acord).

Antreprenorul Gordeev P.V., considerând că contractul de închiriere din data de 01.06.2008 N 58 este invalid din cauza lipsei inculpatului a dreptului de a transfera obiectul imobiliar în vederea închirierii, întrucât aparține proprietarilor de spații din clădirea de apartamente pe baza dreptului de proprietate pe acțiuni comune, o instanță de arbitraj cu o cerere în curs.

Instanța a stabilit și persoanele care au participat la cauză nu au contestat faptul că spațiile nerezidențiale în litigiu sunt situate la intrarea într-o clădire de apartamente și este proprietatea comună a proprietarilor clădirilor unei clădiri de apartamente.

În temeiul alineatului (2), (4) al art. 36, sub. 3 p. 2 art. 44 din Codul locuințelor al Federației Ruse, prin decizia proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, adoptată la o adunare generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-o clădire de apartamente pot fi transferate spre utilizare altor persoane dacă acest lucru nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și persoanelor juridice.

Satisfăcând cererile pentru recunoașterea contractului de închiriere din 01.06.2008 N 58 invalid, instanța de fond a concluzionat că acest acord a fost încheiat cu încălcarea art. 36, 44 din Codul locuințelor al Federației Ruse, art. 608 din Codul civil al Federației Ruse de către o persoană care nu are dreptul de a închiria spațiile în litigiu.

Încălcările normelor de drept material sau procedural, care sunt motive pentru anularea deciziei instanței de fond (articolul 288 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse), nu a fost stabilită de instanța de casare. Decizia atacată a primei instanțe este lăsată neschimbată, apelul de casare - fără satisfacție ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Ural din 07.10.2009 N F09-7558 / 09-C6 în cazul N A76-7613 / 2008-12-445

"... Reclamantul consideră că spațiile în litigiu aparțin obiectelor proprietății municipale în virtutea rezoluției Sovietului Suprem al Federației Ruse din 27 decembrie 1991 N 3020-1" Cu privire la delimitarea proprietății de stat din Federația Rusă în proprietate federală, proprietate de stat a republicilor din Federația Rusă, teritorii, regiuni, regiuni autonome, districte autonome, orașe Moscova și Sankt Petersburg și proprietate municipală. "În acest sens, obiectul imobiliar în litigiu ar trebui considerat ca obiect al proprietății municipale, indiferent dacă acest drept este formalizat în modul prevăzut de lege ...

În conformitate cu prevederile stabilite de art. 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietăți aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane îndreptățite prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea.

În sprijinul dreptului său la arendat antreprenorului Kosareva T.P. proprietate, Comitetul de administrare a proprietății a prezentat materialelor cazului un extras din registrul proprietății municipale al orașului Chelyabinsk din 21.05.2008 N OMS / 1227 din 21.05.2008 și rezoluția șefului Chelyabinsk din 07.12.2001 N 836-p, pe baza căreia proprietatea a orașului Chelyabinsk de la sucursala Managementul construcțiilor N 807 al societății pe acțiuni deschise „Sverdlovskdorstroy” a fost acceptată proprietate, inclusiv fond de locuințe cu o suprafață totală de 18694,7 metri pătrați. m, care include un spațiu nerezidențial controversat. Locațiile specificate au fost transferate din bilanțul departamentului de construcții N 807 sucursala a societății pe acțiuni deschise „Sverdlovskdorstroy” în proprietatea municipală a Chelyabinsk în soldul întreprinderii unitare municipale „Asociația comună pentru locuințe și sucursale multiple” conform certificatului de acceptare.

Conform alin. 2 al art. 8 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile asupra proprietății supuse înregistrării de stat apar din momentul înregistrării drepturilor corespunzătoare asupra acesteia, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.

Curtea de apel, pe baza unui studiu al materialelor, a constatat că nu există motive pentru a considera dreptul de proprietate municipală asupra proprietății în litigiu ca apărând, deoarece nu existau dovezi ale înregistrării de stat a transferului de proprietate către formațiunea municipală „Orașul Chelyabinsk” pentru aceste spații.

În plus, instanța de apel a indicat dreptul de proprietate municipală asupra spațiilor nerezidențiale nr. 1 (magazin) cu o suprafață de 163,2 mp M. În dosarul cauzei și refuzul necontestat în înregistrarea de stat din 10.08.2005 N 5819. m, situat la: Chelyabinsk, Fedorovka, st. Dubovaya, 18-a, datorită faptului că documentele depuse pentru înregistrarea de stat a drepturilor, sub formă sau conținut, nu respectă cerințele legislației în vigoare, iar persoana care a emis documentul de titlu nu este autorizată să dispună de dreptul la acest obiect imobiliar.

În astfel de circumstanțe, instanța de apel a recunoscut că includerea localului în registrul proprietății municipale nu poate fi o dovadă că formațiunea municipală are dreptul de proprietate asupra acesteia.

Având în vedere cele de mai sus, curtea de apel, îndrumată de art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, a ajuns la concluzia că contractul de închiriere din data de 16 februarie 2006 N 9/7491 era nul, indicând faptul că comitetul de administrare a proprietății nu avea dreptul de a dispune de proprietate, dreptul de proprietate municipală la care nu a apărut ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Ural din 14 ianuarie 2009 N F09-10100 / 08-C6 în cazul N A60-9270 / 2008

„... Dreptul de administrare economică sau dreptul de gestionare operațională a proprietății, cu privire la care proprietarul a luat o decizie de a o atribui unei întreprinderi sau instituții unitare, decurge din această întreprindere sau instituție din momentul transferului de proprietate, cu excepția cazului în care prevede altfel legea și alte acte juridice sau printr-o decizie a proprietarului (Clauza 1 a Art. 299 din Codul civil al Federației Ruse).

În conformitate cu art. 4 din Legea federală din 21.07.1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară și tranzacțiile cu aceasta” Drepturile de proprietate și alte drepturi de proprietate asupra imobilelor și tranzacțiile cu aceasta sunt supuse înregistrării de stat în conformitate cu art. 130, 131, 132 și 164 din Codul civil al Federației Ruse.

Clauza 2 a art. 8 din Codul civil al Federației Ruse prevede că drepturile asupra bunurilor imobile supuse înregistrării de stat apar din momentul înregistrării drepturilor corespunzătoare asupra acesteia.

După evaluarea probelor prezentate în materialele cauzei, instanțele au stabilit că, la momentul încheierii contractului de închiriere, dreptul de gestionare economică a întreprinderii poștale ruse asupra proprietății atribuite acesteia nu a fost înregistrat în modul prevăzut de lege și au ajuns la o concluzie rezonabilă că întreprinderea poștală rusă nu avea dreptul să închirieze localurile disputate.

Astfel, contractul de închiriere din data de 01.09.2006 N 1453/14, încheiat între întreprinderea poștală rusă și întreprinzătorul individual Salnikova E.S., contrazice articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse.

Astfel, după ce sa stabilit că contractul de închiriere a fost încheiat în legătură cu proprietatea, dreptul de gestiune economică la care locatorul nu a fost înregistrat în modul prevăzut de lege, precum și încălcarea procedurii stabilite prin decretul Guvernului Federației Ruse din 30 iunie 1998 N 685 (fără a deține o ofertă), instanțele au recunoscut pe bună dreptate contractul de închiriere din data de 01.09.2006 N 1453/14 și au aplicat consecințele nulității unei tranzacții nule, obligând chiriașul să restituie sediul în litigiu ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Ural din data de 21.09.2006 N Ф09-8398 / 06-С3

„... După cum rezultă din materialele cauzei, în conformitate cu contractul de închiriere din data de 01.12.2004 N A-19/2005, pe baza certificatului de acceptare, întreprinderea a transferat societății sedii nerezidențiale cu o suprafață totală de 32 mp M. Într-un imobil situat la : Chelyabinsk, strada 40 de ani din 19 octombrie.

Evidența dreptului de proprietate al reclamantului a fost înregistrată în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta la 24 februarie 2005 (certificat de înregistrare de stat a drepturilor seria 74-АА N 056296).

După ce a stabilit că reclamantul nu a dovedit în conformitate cu art. 65 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, faptul că la momentul încheierii contractului de închiriere din data de 01.12.2004 N A-19/2005, titlul înregistrat al localului cu o suprafață de 32 mp. m în clădirea situată la adresa: Chelyabinsk, st. 40 de ani din octombrie, nr.19, instanțele au ajuns la concluzia corectă cu privire la nulitatea acordului menționat din cauza neconcordanței acestuia cu prevederile art. 209, 608 din Codul civil al Federației Ruse ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Ural din data de 06.09.2006 N F09-6063 / 06-C4

„... În plus, în conformitate cu articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său, precum și persoanelor autorizate prin lege sau proprietarului să închirieze proprietăți.

Articolul 617 din Codul civil al Federației Ruse prevede că transferul dreptului de proprietate asupra proprietății închiriate unei alte persoane nu este o bază pentru modificarea sau rezilierea contractului de închiriere. În același timp, indiferent dacă s-a ridicat problema reînnoirii contractului de închiriere, proprietarul anterior pierde, iar cel nou dobândește dreptul de a primi venituri din închirierea bunurilor (clauza 23 din scrisoarea informativă a Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66).

Conform art. 2 din Legea federală din 21.07.1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu acestea”, înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat.

În virtutea părții 1 a art. 131 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea și alte drepturi reale asupra lucrurilor imobile sunt supuse înregistrării de stat în registrul de stat unificat de către organismele care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta. Înregistrarea obligatorie a statului este necesară pentru drepturile asupra bunurilor imobile, ale căror documente de proprietate au fost întocmite după intrarea în vigoare a Legii federale din 21.07.1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile și tranzacțiile cu acestea” (clauza 2 a articolului 4 din legea menționată ).

În acest caz, drepturile de proprietate supuse înregistrării de stat apar din momentul înregistrării drepturilor corespunzătoare asupra acesteia, cu excepția cazului în care legea prevede altfel (clauza 2 a articolului 8 din Codul civil al Federației Ruse).

După cum rezultă din materialele de caz, Departamentul, cu încălcarea cerințelor art. 65 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, nu sunt furnizate dovezi ale înregistrării de către stat a dreptului de proprietate municipală asupra spațiilor în litigiu, ceea ce este obligatoriu (clauza 2 a articolului 4 din Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ "Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu aceasta "), și de aici apariția dreptului de proprietate municipală.

În astfel de circumstanțe, concluziile curții de apel că Departamentul are dreptul de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale situate la adresa: Perm, st. Fedoseeva, d. 19, nu aparține, iar Departamentul în temeiul art. 608 din Codul civil al Federației Ruse nu avea dreptul să închirieze localurile menționate ... "

Districtul Central

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Central din 21 iulie 2010 în cazul nr. A08-2804 / 2009-24

"... După cum se vede din materialele cauzei, la 01.06.2007" Centrul de consultanță "UNIKON" LLC (locator) și GOU VPO "Belgorod State University" (locatar) au semnat un contract de închiriere pentru imobilele nr. 19, în conformitate cu condițiile cărora locatorul transferă , iar chiriașul acceptă pentru uz temporar un obiect de stoc nerezidențial - spații nerezidențiale, denumit în continuare „obiectul”, situat la adresa: Belgorod, st. Koroleva, 2a, și anume: clădirea Centrului pentru materiale și acoperiri nanostructurate, cu o suprafață de 785,8 mp. m pentru utilizare în cercetare și dezvoltare.

În conformitate cu art. 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietăți aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane îndreptățite prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea.

Din materialele cauzei rezultă că proprietatea Centrului de consultanță LLC UNIKON la sediul nerezidențial cu o suprafață de 785,8 mp, transferat pârâtului în baza contractului de închiriere nr. 19 din 01.06.2007, situat la adresa: Belgorod, str. Koroleva, d. 2a, a fost înregistrat în modul prevăzut de lege la 21.12.2007, ceea ce este confirmat de certificatul de înregistrare de stat a drepturilor seria 31 AB N 305531 (vol. 1 foaia de caz 14).

În astfel de circumstanțe, având în vedere că, la momentul încheierii contractului de închiriere nr. 19 din data de 06/01/2007, Centrul de consultanță UNIKON LLC nu era proprietarul localului în litigiu și, prin urmare, pe baza dispozițiilor articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse, acesta nu avea dreptul să îl transfere pentru chirie, mai ales că spațiile nerezidențiale în litigiu ca obiect imobiliar nu existau în iunie 2007, întrucât nu a fost pus în funcțiune, comisia judiciară ajunge la concluzia că contractul de închiriere nr. 19 din 01.06.2007 este nul în virtutea articolului 168 din Codul civil RF ... "

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Central din 12.05.2010 N F10-1865 / 10 privind cazul N A68-5904 / 09

„... Din materialele cauzei rezultă că la încheierea contractului de închiriere nr. 58 din 16 ianuarie 2006, administrația districtului Teplo-Ogarevsky a acționat în calitate de proprietar al proprietății fiind închiriată.

Cu toate acestea, certificatul de înregistrare de stat a legii seria 71 AB N 312480, conform căruia proprietarul clădirii nerezidențiale a magazinului, cu o suprafață totală de 188,30 mp. m, aprins. A (număr cadastral 71-71-22 / 006 / 2007-392), situat la adresa: regiunea Tula, raionul Teplo-Ogarevsky, satul Teploe, st. Sadovaya, 3 ani, este municipiul districtul Teplo-Ogarevsky din regiunea Tula, emis de administrație la 19.04.2007, în timp ce contractul de închiriere a fost încheiat la 16.01.2006, adică mai devreme de certificatul de înregistrare a drepturilor de stat.

În consecință, la data încheierii contractului de închiriere, administrația districtului Teplo-Ogarevsky nu avea autoritatea de a dispune de această proprietate.

Astfel, întrucât contractul de închiriere menționat este invalid din cauza nulității sale, instanța de apel a ajuns la o concluzie rezonabilă că nu există motive pentru satisfacerea pretențiilor reclamantului de a încasa restanțele chiriei ... "

Poziția 2.Absența înregistrării de stat a dreptului de proprietate al locatorului asupra bunurilor imobile la momentul încheierii contractului de închiriere nu afectează valabilitatea unui astfel de contract ca bază pentru apariția obligației de închiriere corespunzătoare, dacă locatorul a transferat proprietatea locatarului, iar acesta din urmă a folosit-o și a efectuat plăți de chirie.

Practica arbitrajului:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 30.10.2012 privind cazul N A82-16218 / 2011

„... IP Dvorson A.R. (locator) și IP Udalova ON (locatar) au încheiat un contract de închiriere din data de 15 iunie 2010 N 15, în temeiul căruia locatorul transferă și locatarul acceptă pentru uz temporar o parte din spațiul nerezidențial (2 etajul) cu o suprafață totală de 27,92 metri pătrați, situată în clădirea centrului comercial Alexandria, situată la adresa: regiunea Iaroslavl, Rybinsk, strada Krestovaya, 109-111 (clauza 1.1 din acord).

Termenul de închiriere este de 11 luni de la data transferului localului conform certificatului de acceptare (clauza 2.1 din acord).

În temeiul articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire (local) pentru o perioadă mai mică de un an se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți și care nu necesită înregistrarea de stat.

Absența înregistrării de stat a proprietății proprietarului asupra imobilului la data contractului de închiriere nu afectează în sine validitatea unui astfel de contract ca bază pentru apariția obligației de închiriere corespunzătoare.

Părțile, după ce au semnat contractul din 15.06.2010, în clauza 2.1 și-au stabilit perioada de valabilitate începând cu 15.06.2010. După înregistrarea dreptului de proprietate al reclamantului asupra clădirii centrului comercial cu o suprafață de 2.052,2 metri pătrați la 09.12.2010, contractul de închiriere de către participanți nu s-a modificat, voința contrapartidelor atât la momentul tranzacției, cât și după înregistrarea dreptului au fost îndreptate către utilizarea FE Udalova ON. obiectul arendării proprietății. În același timp, locatarul s-a recunoscut ca debitor de facto în obligația de închiriere și a plătit plățile pentru utilizarea obiectului chiar înainte de înregistrarea de stat a proprietății locatorului.

În legătură cu aceste circumstanțe, argumentele reclamantului recursului de casare cu privire la aplicarea nejustificată a articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse la prezenta dispută și necesitatea de a colecta taxe pentru utilizarea proprietății transferate de către instanța instanței de casare sunt recunoscute ca fiind corecte ... "

8.3. Concluzie din practica judiciară:O persoană ale cărei drepturi asupra proprietăților imobiliare nu sunt înregistrate în Registrul de stat unificat al persoanelor juridice nu o pot închiria și solicita îmbogățirea nedreaptă persoanei care a folosit o astfel de proprietate înainte de a înregistra proprietatea locatorului.

Notă:Actul judiciar prezentat mai jos a fost adoptat înainte ca modificările să fie aduse Rezoluției Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 17 noiembrie 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”. În consecință, nu ia în considerare poziția juridică prevăzută la punctul 10 din rezoluția menționată.

Practica arbitrajului:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Est din 26.11.2009 privind cazul N A10-1976 / 2009

„... Instanța de fond a stabilit că, la 13 noiembrie 2002, între întreprinzătorul individual Valeev V.N. (cumpărătorul) și societatea pe acțiuni deschise„ Buryatsnabsbyt ”(vânzătorul), s-a încheiat un acord pentru vânzarea și cumpărarea de bunuri imobile - o clădire de magazin situată la adresa: Gusinoozersk, strada Centralnaya, 4.

29.05.2008 Valentin Nikolaevich Valeev a primit un certificat seria 03-AA N 409347 privind înregistrarea de stat a dreptului la obiectul imobiliar specificat.

Subiectul revendicărilor antreprenorului individual Valeeva V.N. este o colecție de la un antreprenor individual Vakhitova G.N. valoarea îmbogățirii nedrepte care rezultă din utilizarea spațiilor nerezidențiale în absența oricărui temei legal, precum și colectarea dobânzilor pentru utilizarea fondurilor altor persoane.

Refuzând să satisfacă cererile, instanța de fond a pornit de la faptul că înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile și a tranzacțiilor cu aceasta este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat.

Astfel, din analiza acestor norme legale, rezultă că reclamantul, anterior înregistrării dreptului de proprietate asupra bunului transferat pârâtului, nu avea dreptul să dispună de acesta din urmă, inclusiv prin leasing.

Argumentele reclamantei potrivit cărora îmbogățirea nedreaptă ar trebui calculată începând cu 13.11.2002, adică din momentul încheierii contractului de vânzare, recunoscut ca fiind încheiat în mod corespunzător prin decizia Tribunalului Gusinoozersk din 21.02.2008, se referă la rezultatele evaluării probelor prezentate.

Nu există motive pentru reevaluarea probelor de către instanța de casare în virtutea cerințelor articolului 286 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse ... "

8.4. Concluzie din practica judiciară:Un contract de închiriere pentru proprietăți imobiliare, cu privire la care dreptul de proprietate al locatorului a fost invalidat după încheierea contractului, și înregistrarea de stat a unui astfel de drept a fost de asemenea invalidat, este nul.

Practica arbitrajului:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 01.09.2010 N KG-A40 / 9578-10 în cazul N A40-145519 / 09-105-1095

„... 20.06.2000 între Departamentul de Proprietăți al Orașului Moscova (locatorul) și Centrul Instituției de Stat pentru Supravegherea Sanitară și Epidemiologică de Stat din districtul administrativ sud-estic al Moscovei (locatarul și predecesorul legal al reclamantului) a fost încheiat un contract de închiriere din 20.06.2000 N 05-00317 / 00, conform căreia locatorul a predat chiriașului un spațiu nerezidențial cu o suprafață de 596,8 mp, situat la adresa: Moscova, 2-ya Institutskaya st., 2/10 valabil în perioada 01.05.2000 - 30.04 .2005

Așa cum a stabilit instanțele de primă instanță și de apel, proprietatea proprietății imobiliare menționate cu dreptul de proprietate asupra orașului Moscova la momentul contractului de închiriere este confirmată printr-un extras din USRR din 20.07.

Prin decizia Curții de Arbitraj din Moscova din 04.08.2009 în dosarul nr. A40-27128 / 09-11-287, confirmat prin decizia Curții de Apel a Noua Arbitrare din data de 30.10.2009, dreptul de proprietate federală a spațiilor din clădirea situată la adresa: Moscova, st. 2 Institutskaya, 2/10 cu o suprafață totală de 600,2 mp. m și proprietatea înregistrată a orașului Moscova la clădirea situată la adresa: Moscova, st. 2 Institutskaya, 2/10 cu o suprafață totală de 596,2 mp. m.

Instanțele ambelor instanțe, ghidate de articolul 69 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, au stabilit semnificația prejudiciabilă a deciziei de mai sus a Curții de arbitraj din Moscova din 04.08.2009 în cazul nr. A40-27128 / 09-11-287 pentru examinarea acestei dispute.

Conform articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului acesteia sau persoanelor autorizate de proprietar.

Întrucât proprietatea imobiliară, care face obiectul contractului de închiriere din data de 20.06.2000 N 05-00317 / 00, nu este proprietatea orașului Moscova și, în consecință, Departamentul imobiliar al orașului Moscova nu este autorizat de către proprietar (Federația Rusă) să îl închirieze, acesta din urmă în în virtutea articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse este o tranzacție invalidă (nulă), deoarece a fost încheiată cu încălcarea articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse.

O apreciere diferită de către reclamant a plângerii circumstanțelor de fapt ale cauzei stabilite de instanțe și interpretarea dispozițiilor legii nu înseamnă o eroare de justiție comisă de instanțe la examinarea cauzei ... "

Practică similară în instanță:

Districtul Siberian de Vest

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Vest din 04/07/2010 privind cazul N A46-9 / 2007

„... După cum rezultă din materialele cauzei, între departament (locator) și LLC Pallada (locatar), a fost încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale din 01.07.2003 N 25501/3 (modificat la 05.05.2005), conform căruia locatorul a transferat locatarului de închiriat spații nerezidențiale (structură) deținute de municipalitatea orașului Omsk, situate la subsol la adresa: orașul Omsk, bulevardul Marksa, 17 (litera A (8P), individualizată conform anexei nr. 2 la contract, cu o suprafață totală de 92,50 metri pătrați metri, pentru o perioadă de la 01.07.2003 la 30.06.2008.

Prin decizia Tribunalului districtual Kuibyshevsky al orașului Omsk din data de 07/08/2008, dreptul de proprietate al formațiunii municipale a orașului Omsk asupra spațiilor nerezidențiale 8P pe planul etajului (1, 2, 45) cu o suprafață totală de 92,50 metri pătrați, situat la subsolul unei clădiri de cărămidă cu cinci etaje, litera A, a fost declarat invalid, situat la adresa: orașul Omsk, Prospect Marksa, 17 și, de asemenea, a invalidat înregistrarea de stat a proprietății locului nerezidențial specificat.

Ținând cont de hotărârea judecătorească menționată, care are o semnificație prejudiciabilă pentru examinarea acestui caz în temeiul articolului 69 alineatul (3) din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanțele de fond și curtea de apel au recunoscut în mod legal contractul de închiriere a bunurilor imobiliare din 1 iulie 2003 N 25501/3 invalid (nul și nul) ) printr-o tranzacție încheiată cu încălcarea alineatului (1) al articolului 209, al articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse ... "

8.5. Concluzie din practica judiciară:Contractul de închiriere imobiliar supus înregistrării de stat, semnat înainte de înregistrarea de stat a proprietății locatorului asupra acestui imobil, dar înregistrat după acesta, este valabil.

Notă:Această poziție a fost reflectată în Recomandările Consiliului științific consultativ din cadrul FAS al districtului Volgo-Vyatka „Cu privire la practica aplicării normelor legislației civile” 22.06.2011 N 2 (întrebarea 36).

Practica arbitrajului:

Rezoluția prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 09/07/2010 N 4037/10 în cazul N A65-18537 / 2009-SG2-55

„... După cum a stabilit instanțele și rezultă din dosarul cauzei, între antreprenor (locator) și companie (locatar) la 24 ianuarie 2008, a fost semnat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale situate la adresa: Kazan, str. Tovarischeskaya, 16, lit.” A ", pentru o perioadă cuprinsă între 24.01.2008 și 24.01.2011. Locul a fost transferat în folosința locatarului conform certificatului de acceptare din 24.01.2008.

Dreptul de proprietate al antreprenorului asupra acestor spații, dobândit în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare din 21 septembrie 2007 N 114, încheiat cu instituția municipală „Comitetul pentru relații funciare și proprietate al Comitetului executiv al formațiunii municipale a orașului Kazan”, a fost înregistrat în conformitate cu procedura stabilită la 20 februarie 2008, care este confirmat de un extras din Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta.

Refuzând să satisfacă cererea, instanțele au derivat din faptul că contractul de închiriere a fost semnat de părți înainte de proprietatea întreprinzătorului asupra spațiilor care i-au fost închiriate și întrucât, în conformitate cu articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului sau persoanei sale. autorizat de lege sau de proprietar să închirieze proprietatea, contractul este nul.

Astfel, instanțele au recunoscut data la care părțile au semnat contractul de închiriere drept momentul încheierii acestuia.

Cu toate acestea, în conformitate cu articolul 3 alineatul (3) din Codul civil al Federației Ruse, un acord supus înregistrării de stat este considerat încheiat din momentul înregistrării sale, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Legea, și anume alineatul (2) al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, prevede înregistrarea obligatorie de stat a contractelor de închiriere imobiliară.

Ținând cont de faptul că, la momentul înregistrării contractului de închiriere, locatorul era proprietarul localului închiriat, părțile au stabilit momentul intrării în vigoare a contractului și perioada de la data semnării acordului până la înregistrarea acestuia nu este inclusă în calculul restanțelor chiriei, arenda ar trebui să fie recunoscută ca fiind încheiată în deplină conformitate cu legislația actuală, iar cererea este supusă satisfacției.

În aceste condiții, actele judiciare atacate încalcă uniformitatea în interpretarea și aplicarea regulilor legii de către instanțele de arbitraj, care, în conformitate cu articolul 1 partea 1 punctul 1 din articolul 304 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, stă la baza anulării acestora.

Practică similară în instanță:

Faptele instanțelor superioare

Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din data de 06.05.2010 N VAS-4037/10 în cazul N A65-18537 / 2009-SG2-55

„... După cum a fost stabilit de instanțe și rezultă din materialele cauzei, între antreprenor (locator) și societate (locatar) la 24 ianuarie 2008, a fost semnat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale (chiriaș) situate la adresa: Kazan, str. Tovarischeskaya, 16 , litera „A”, cu o suprafață totală de 116,4 metri pătrați, pentru perioada cuprinsă între 24.01.2008 și 24.01.2011 și conform certificatului de acceptare din 24.01.2008 au fost transferate pentru utilizare.

Antreprenorul, pe baza contractului de vânzare a spațiilor nerezidențiale din data de 21.09.2007 N 114, încheiat cu instituția municipală „Comitetul pentru relații funciare și proprietate al Comitetului executiv al formațiunii municipale din Kazan”, a achiziționat spații nerezidențiale la adresa: Kazan, st. Tovarăș, d. 16, litera "A", cu o suprafață totală de 127,1 mp. metri.

Transferul de proprietate a fost înregistrat în conformitate cu procedura stabilită la 20 februarie 2008, ceea ce este confirmat de un extras din Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta.

Contractul de închiriere a trecut de înregistrarea de stat la 11 martie 2008.

În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, un acord supus înregistrării de stat este considerat încheiat din momentul înregistrării sale, cu excepția cazului în care legea prevede altfel (articolul 433 alineatul (3)); un contract de închiriere pentru o clădire sau structură, încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării (articolul 651 alineatul (2)).

În consecință, contractul de închiriere din 24.01.2008 înregistrat la 11.03.2008 este considerat încheiat din momentul înregistrării.

Instanțele, concluzionând că, la momentul încheierii contractului de închiriere din 24 ianuarie 2008, transferul dreptului de proprietate al antreprenorului asupra obiectului închiriat nu a fost înregistrat în modul prevăzut de lege, acesta din urmă nu avea autoritatea de a dispune de obiectul imobiliar în litigiu, nu a aplicat normele specificate din Codul civil al Federației Ruse. Federaţie.

În consecință, nu există motive prevăzute la articolul 168 din Codul civil al Federației Ruse pentru invalidarea unui contract de închiriere ... "

Districtul Volgo-Vyatka

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 18.04.2011 cu privire la cazul nr. A11-4945 / 2010

„... Compania (locatorul) și Antreprenorul (locatarul) au semnat un contract de închiriere pentru spații comerciale cu amănuntul din 01.06.2009 nr. C / 5 cu o suprafață de 20 de metri pătrați la subsolul unui centru comercial situat la adresa: Murom, strada Sovetskaya, 12, atașată la capătul vestic al centrului comercial Vityaz (clauzele 1.2, 1.5 și 1.6 din acord).

Conform clauzei 2.1 din acord, localurile sunt închiriate până la 01.07.2015.

Dreptul de proprietate al companiei asupra clădirii respectivului centru comercial a fost înregistrat la 13.08.2009 (certificat de înregistrare de stat a drepturilor din 13.08.2009, seria 33AK N 709298).

Contractul de închiriere din data de 01.06.2009 N Ts / 5 a fost înregistrat la Oficiul Serviciului Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie din regiunea Vladimir la 15.06.2010 sub numărul 33-22-12 / 024 / 2010-572.

Concluziile curții de apel cu privire la nulitatea și neconcluzia contractului de închiriere din data de 01.06.2009 N C / 5 sunt eronate, deoarece se bazează pe aplicarea incorectă a dreptului material.

Conform paragrafului 3 al articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse, un acord supus înregistrării de stat este considerat încheiat din momentul înregistrării sale, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.

Conform clauzei 7 din scrisoarea de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001 N 59 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea Legii federale„ Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu aceasta ”în absența înregistrării de stat, contractul de închiriere imobiliară este neîncheiat.

La momentul înregistrării de stat a contractului de închiriere din data de 01.06.2009 N Ts / 5, din care se consideră încheiat, locatorul era proprietarul locațiilor închiriate și, în consecință, el avea dreptul de a-și transfera proprietatea spre închiriere în conformitate cu regulile articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse, prin urmare, instanța de fond a recunoscut pe bună dreptate contractul de închiriere încheiat cu respectarea deplină a legislației actuale ... "

8.6. Concluzie din practica judiciară:În cazul în care proprietatea asupra obiectului închiriat a apărut cu locatorul prin succesiune în timpul reorganizării predecesorului, atunci contractul de închiriere pentru o astfel de proprietate este valabil în ciuda faptului că nu există informații cu privire la drepturile locatorului în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta la momentul încheierii acestui acord. pe imobiliare.

Practica arbitrajului:

Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 12.12.2011 în cazul N А41-27488 / 10

„... După cum rezultă din materialele cauzei, la momentul încheierii controversatului contract de închiriere nr. R-95 / K / 08 din 29 mai 2008, nu existau informații despre Grupul Agrar OJSC în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta. CREȘTERE "în calitate de proprietar al spațiilor nerezidențiale.

În același timp, instanțele au stabilit că OJSC Agrarian Group ROST a fost creat ca urmare a reorganizării sub forma unei fuziuni cu OJSC Agrofirma Pavlovskaya, care este confirmat de certificatele din seria 50 N 011199851 din 29 mai 2008 și seria 50 N 011199859 din 29 mai 2008 g.

Lista bunurilor care urmează să fie transferate de la OJSC "Agrofirma" Pavlovskaya "către noua persoană juridică constituită se reflectă în actul de transfer semnat de părți din 01.05.2008. Această listă conține o indicație a transferului atelierului de prelucrare a lemnului, inv. N 00000031, situat în conformitate cu ordinul Administrarea cartierului urban Domodedovo N 392 din 30.08.2007, la adresa: Pavlovskoye, str. Vokzalnaya, clădirea 11.

În circumstanțele menționate anterior, instanțele au ajuns la o concluzie legitimă că s-a dovedit că OJSC Agrarian Group ROST, în calitate de succesor legal al proprietății OJSC Agrofirma Pavlovskaya, avea dreptul de a dispune de spații nerezidențiale cu o suprafață totală de 240 mp. m, situat la adresa: regiunea Moscovei, districtul Domodedovsky, Pavlovskoye, st. Vokzalnaya, 21, clădirea 11 (tâmplărie).

Instanțele nu aveau motive să recunoască contractul de închiriere nr. R-95 / K / 08 din 29 mai 2008 ... "

Practică similară în instanță:

Faptele instanțelor superioare

Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 21 februarie 2012 N VAS-1782/12 în cazul N A41-27488 / 10

„... Crezând că, în conformitate cu dispozițiile articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse, compania nu avea autoritatea de a dispune de obiectul închiriat, antreprenorul s-a adresat instanței cu cererea de a declara contractul de închiriere din data de 29 mai 2008 N R-95 / K / 08 invalid. afacere.

După cum rezultă din actele judiciare, societatea a fost creată ca urmare a reorganizării sub forma unei fuziuni cu OAO Agrofirma Pavlovskaya, care este confirmată de certificatele din seria 50 N 011199851 din 29 mai 2008 și seria 50 N 011199859 din 29 mai 2008.

În conformitate cu acordul de fuziune dintre OJSC Agrofirma Pavlovskaya și OJSC Agrarian Group ROST din 14 februarie 2008, acesta din urmă este succesorul legal al OJSC Agrofirma Pavlovskaya în legătură cu oricare dintre proprietățile sale.

Lista bunurilor supuse transferului de la OJSC "Agrofirma" Pavlovskaya "către noua persoană juridică constituită se reflectă în actul de transfer semnat de părți din 01.05.2008. Această listă conține o indicație a transferului, ca parte a altor bunuri, a magazinului de prelucrare a lemnului nr. 00000031 situat, conform prin ordinul Administrației cartierului orașului Domodedovo din 30.08.2007 N 392, la adresa: Pavlovskoye, str. Vokzalnaya, clădirea 11.

Tâmplărie cu o suprafață de 240 mp m, care face obiectul contractului de închiriere din data de 29 mai 2008 N R-95 / K / 08, face parte din clădirea atelierului de prelucrare a lemnului deținut de OJSC Agrarian Group ROST.

În legătură cu cele de mai sus, instanțele au concluzionat în mod rezonabil că societatea, în calitate de succesor legal în legătură cu proprietatea Pavlovskaya Agrofirm OJSC, avea dreptul de a dispune de spații nerezidențiale cu o suprafață totală de 240 mp, situate la adresa: Regiunea Moscova, districtul Domodedovsky, Pavlovskoye , Str. Vokzalnaya, 21, clădirea 11 (atelier de tâmplărie), întrucât, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 218 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul unei reorganizări a unei persoane juridice, dreptul de proprietate asupra proprietății care îi aparține revine persoanelor juridice - succesorii legali ai persoanei juridice reorganizate.

Conform explicațiilor date la punctul 11 \u200b\u200bdin Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 10 și a Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă N 22 din 29.04.2010 „Cu privire la unele aspecte care apar în soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate” cetățenii, persoanele juridice sunt proprietarii de bunuri create de ei înșiși sau dobândite de la alte persoane pe baza tranzacțiilor privind înstrăinarea acestei proprietăți, precum și moștenite sau prin reorganizare (articolul 218 din Codul civil al Federației Ruse). În virtutea articolului 8 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse, drepturile de proprietate supuse înregistrării de stat apar din momentul înregistrării drepturilor corespunzătoare asupra acesteia, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.

Un alt moment al apariției dreptului se stabilește, în special, pentru achiziționarea dreptului de proprietate asupra imobilelor în cazul plății integrale a acțiunii de către un membru al unei cooperative de consum, prin moștenire și reorganizare a unei persoane juridice (paragrafele doi, trei din paragraful 2, paragraful 4 al articolului 218 din Codul civil al Federației Ruse, paragraful 4 al articolului 1152 din Codul civil al Federației Ruse). Deci, dacă testatorul sau o entitate juridică reorganizată (predecesorul) deținea bunuri imobile de drept de proprietate, acest drept îi revine moștenitorului sau unei persoane juridice nou apărute, indiferent de înregistrarea de stat a dreptului de proprietate imobiliară.

Având în vedere cele de mai sus, nu au fost stabilite încălcări ale normelor de drept care ar putea fi considerate ca temeiuri pentru revizuirea actelor judiciare atacate prin supraveghere ... "