Securitate (plată de garanție) în baza unui contract de închiriere. Cum se formulează o condiție de închiriere în baza unui contract de închiriere a vehiculului cu un echipaj

Se recomandă definirea termenului de plată în leasing plăți de leasing... În cazul în care părțile au prevăzut plata unei chirii nu o singură dată, ci periodică, termenul trebuie stabilit pentru fiecare perioadă de închiriere. Exista următoarele date plată:

- plata în avans - chiria se plătește înainte sau la începutul termenului de închiriere (perioadă);

- amânare - chiria se achită la sfârșitul sau după încheierea termenului de închiriere (perioadă);

- plată în avans și plată suplimentară (decontare finală) - o parte din chirie se plătește înainte de începutul termenului de închiriere (perioadă) și o parte după încheierea acestuia.

Termenul de plată trebuie stabilit în conformitate cu regulile art. Artă. 190 - 194 din Codul civil al Federației Ruse:

- o indicație a unei anumite date calendaristice sau a unui eveniment care trebuie să apară în mod inevitabil;

- expirarea unei anumite perioade de timp, calculată de la data calendaristică sau din momentul producerii unui eveniment inevitabil.

———————————

Exemple de redactare a stării:

„Chiria este plătită de chiriaș până cel târziu la 10.10.2010”.

„Locatarul se angajează să înceapă plata chiriei oferind servicii a doua zi după acceptarea obiectului.”

„Chiria se plătește în următorii termeni:

- în termen de 3 (trei) zile de la semnarea contractului - 40% din chirie;

- în termen de 5 (cinci) zile de la semnarea contractului - 60% din chirie ”.

———————————

Determinarea termenului pentru efectuarea plăților de leasing prin acte juridice de reglementare

Condițiile pentru efectuarea plăților chiriei pentru utilizarea anumitor obiecte închiriate pot fi stabilite printr-un act normativ. Atunci când convin asupra unui contract de închiriere pentru astfel de obiecte, părțile trebuie să fie ghidate de actele actuale care conțin normele drept civil... Condiția contractului, care contravine actului normativ, poate fi declarată nulă de către instanță în temeiul art. 168 din Codul civil al Federației Ruse. Cu toate acestea, această circumstanță nu invalidează întregul acord (articolul 180 din Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, regulile stabilite prin acte juridice (clauza 4 a articolului 421, articolul 422 din Codul civil al Federației Ruse) se aplică relațiilor părților în ceea ce privește momentul plății chiriei.

În baza paragrafului 1 al art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, acordul din partea relevantă va fi regula generala anulabilă dacă legea nu conține alte consecințe care nu țin de invaliditatea sa. Excepții de la regula contestației pot fi stabilite prin lege. În special, în temeiul alineatului (2) al art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, condiția este nulă dacă încalcă interesele publice sau drepturile și interesele protejate legal ale terților și, în același timp, legea nu indică faptul că este contestată sau ar trebui aplicate alte consecințe care nu țin de invaliditate.

Aceste reguli se aplică contractelor încheiate după 1 septembrie 2013 (partea 6 a articolului 3 Lege federala din 07.05.2013 N 100-FZ).

Pentru contractele de închiriere încheiate înainte de această dată, art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, astfel cum a fost modificată înainte de intrarea în vigoare a Legii federale din 07.05.2013 N 100-FZ. Conform acestui articol, tranzacțiile care încalcă cerințele legii sau ale altor acte juridice, ca regulă generală, sunt nule.

Trebuie avut în vedere faptul că actele care conțin norme de drept civil nu includ, în special, acte juridice de reglementare ale autorităților de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse și administrația locală (Articolul 3 din Codul civil al Federației Ruse). În acest sens, chiar dacă contractul de închiriere sau condițiile sale le contrazic, instanța nu recunoaște un astfel de acord (condiție) invalid pe baza art. 168 din Codul civil al Federației Ruse.

În același timp, în practica judiciară a existat poziția opusă: contractul a fost calificat de instanță ca fiind nul.

Determinarea termenului de plată a chiriei în funcție de factura emisă de locator

Adesea în contract, termenul de plată a chiriei este stabilit în funcție de factura emisă de locator. Acest lucru se face pentru a se asigura că locatarul primește factura, deoarece fără un astfel de document nu va putea accepta TVA-ul plătit pentru deducere. De exemplu, părțile stipulează că chiria se plătește într-o anumită perioadă după emiterea facturii sau indică faptul că aceasta se face pe baza facturii și convin asupra datei emiterii acesteia.

Cu toate acestea, în ceea ce privește termenul de plată, o astfel de condiție poate fi considerată contrară art. 190 din Codul civil al Federației Ruse (Rezoluția celei de-a optaprezecea Curți de Apel de Arbitraj din 29.09.2011 N 18AP-9425/2011). Această concluzie este în concordanță cu poziția juridică a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă, prevăzută în clauza 4 a scrisorii informative din 11 ianuarie 2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” în raport cu data de expirare a contractului. Acesta constă în faptul că termenul poate fi determinat doar printr-o indicație a unui astfel de eveniment care trebuie să se producă inevitabil, adică nu depinde de voința și acțiunile părților. Factura emisă de locator nu corespunde acestor criterii. Prin urmare, nu trebuie să determinați data scadenței în funcție de factura emisă de locator. În caz contrar, poate fi calculat în conformitate cu regulile paragrafului 2 al art. 314, alin. 2 p. 1 art. 614 din Codul civil al Federației Ruse.

În plus, atunci când este de acord asupra condiției în cauză, chiriașul trebuie să ia în considerare practica judiciară, potrivit căruia nu este eliberat de răspundere pentru plata cu întârziere a plăților chiriei dacă locatorul nu a emis o factură, întrucât obligația de a plăti chiria nu depinde de emiterea acesteia. Pe baza prevederilor art. Artă. 606, 614 din Codul civil al Federației Ruse, această obligație se datorează chiar faptului de utilizare a proprietății închiriate.

În același timp, există o altă poziție: chiriașul este scutit de răspundere pentru plata cu întârziere a chiriei dacă proprietarul nu a emis o factură.

Astfel, din cauza riscului chiriașului de a fi întârziat la îndeplinirea obligației de plată a chiriei, ceea ce va atrage colectarea de penalități de la acesta, nu este recomandat să conveniți în contract o condiție privind stabilirea termenului pentru efectuarea plăților chiriei în funcție de emiterea facturii. Este posibil să vă asigurați că acesta este emis de locator în alte moduri, de exemplu, prin includerea unei clauze de penalizare în contract.

Dacă termenul pentru efectuarea chiriei nu este agreat

În acest caz, termenul de plată stabilit este de obicei utilizat atunci când închiriați proprietăți similare în circumstanțe comparabile (clauza 1 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul unui litigiu, „condițiile aplicabile de obicei pentru închirierea de bunuri similare în circumstanțe comparabile” sunt determinate individual în fiecare caz.

Cu toate acestea, instanța poate aplica regulile alineatului (2) al art. 314 din Codul civil al Federației Ruse privind îndeplinirea unei obligații într-un termen rezonabil de la apariția acesteia. În acest caz, chiriașul va fi obligat nu numai la plata chiriei, ci și la plata unei penalități pentru perioada de întârziere, calculată ținând cont de art. 314 din Codul civil al Federației Ruse.

Depozitul de garanție din contractul de leasing este destinat să compenseze pierderile locatorului suferite în cazul în care locatarul nu își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul contractului de închiriere. Să luăm în considerare caracteristicile acestei plăți.

Rolul garanțiilor în relațiile contractuale

O relație contractuală este o interacțiune care implică existența unor obligații reciproce și, prin urmare, se bazează pe anumite riscuri pentru părți. Pentru a reduce astfel de riscuri, legislația prevede posibilitatea introducerii unor măsuri care, cel puțin într-o anumită măsură, ar putea reduce pierderile din aceste riscuri. Astfel de măsuri se numesc măsuri provizorii și pot fi depuse (articolul 329 din Codul civil al Federației Ruse):

• pierdut,
• angajament,
• reținerea lucrurilor,
• garanţie,
• o garanție a unui partid independent,
• o avans
• plată de garanție (garanție).

Plata securității este un concept nou pentru Codul civil al Federației Ruse, introdus în acesta abia de la 01.06.2015 (Legea „Cu privire la modificări ...” din 08.03.2015 nr. 42-FZ). Înțelesul său este de a face prima parte a acordului în favoarea celei de-a doua părți a unei anumite sume de bani, care, atunci când se creează circumstanțe de încălcare a obligațiilor monetare față de partea a doua, vor fi luate în considerare pentru rambursarea acestora (clauza 1 a art. 381.1 din Codul civil al Federației Ruse) ... Poate exista o înlocuire a fondurilor contribuite la angajament valori mobiliare sau lucruri (articolul 381.2 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă nu apar circumstanțele încălcării obligațiilor pe parcursul derulării contractului, atunci plata securității la finalizarea acestuia, este de obicei returnat primei părți, deși prin acordul părților poate fi recalificat ca plată în alt scop. Dacă este utilizată parțial, suma plății este restabilită la original. De asemenea, este posibil să se reducă suma totală atunci când se creează circumstanțe care contribuie.

Plata garanției în baza unui contract de închiriere - ce este?

Condiția pentru efectuarea unui depozit de garanție într-un contract de închiriere este furnizată destul de des datorită faptului că un astfel de document:

• întocmit în legătură cu proprietăți scumpe;
• reflectă obligația de a plăti plăți regulate ale chiriei;
• acționează suficient de mult timp.

Adică, plata garanției din contractul de închiriere poate rezolva problema despăgubirii pentru daune:

• de la pierderea proprietății sau aducerea acesteia într-o stare care depășește limitele care limitează procesul uzurii normale;
• primirea neplată, incompletă sau intempestivă a plăților de chirie;
• nerespectarea de către chiriaș a altor condiții cuprinse în contractul de închiriere.

În partea de depozit de garanție, contractul de închiriere ar trebui să reflecte:

• scopul său specific (de a achita pentru ce fel de daune este destinat);
• suma fondurilor contribuite la garanție;
• ordin:
  • efectuarea unei plăți,
  • utilizarea sa,
  • reaprovizionare pentru suma utilizată,
  • redimensionare,
  • întoarcere.

Ca un depozit de garanție într-un contract de leasing sunt de obicei bani gheata... Cel mai adesea sunt destinate să acopere pierderile din întârzierea plății chiriei. Prin urmare, valoarea unei astfel de plăți, de regulă, este făcută dependentă de suma plății convenite pentru oricare dintre perioadele de închiriere: lună, trimestru sau an. Deși este posibil să se stabilească orice cantitate de o dimensiune arbitrară.

Contribuția principală și suplimentară la depozitul de garanție

În ceea ce privește procedura de efectuare a primei (principala) sumă a depozitului de garanție din contract, este necesar să se determine:

• perioada în care trebuie să se facă acest lucru și momentul din care această perioadă va începe să se numere;
• tipul de fonduri pentru plată și modul de depunere a acestora.

Data transferului de proprietate către locatar poate depinde de momentul îndeplinirii obligației de depunere a garanției. Pe toată durata contractului, valoarea depozitului de garanție va fi la locator. Nu se percepe dobândă pentru aceasta.

Cu plin sau utilizare parțială fondurile care constituie plata garanției, suma acesteia trebuie restabilită printr-o contribuție suplimentară la această garanție.

Acordul poate prevedea, de asemenea, o modificare a cuantumului depozitului de garanție. De exemplu, în funcție de creșterea (scăderea) chiriei lunare. În acest caz, suma care lipsește din suma crescută a garanției va trebui transferată suplimentar locatorului, iar excedentul plății garanției poate fi returnat locatarului sau compensat cu plata chiriei.

Pentru situațiile în care va fi necesară efectuarea unei plăți suplimentare sau returnarea (compensarea) fondurilor, textul acordului va trebui, de asemenea, să facă o rezervare cu privire la calendarul fiecărei acțiuni necesare și la momentul în care încep aceste termene.

Utilizarea plății garanției în temeiul contractului de închiriere

O plată de garanție este utilizată în 2 cazuri:

• să achite daunele cauzate de încălcarea clauzelor contractului cauzate locatorului în situațiile specificate în termenii acestui document;
• să plătească chirie pentru perioadele finale ale contractului de închiriere, care pot fi stipulate de termenii acestuia sau de un acord suplimentar la acest document.

Atunci când se utilizează fonduri pentru a rambursa daunele, arendașul ar trebui să fie notificat de ce și în ce volum au fost utilizate fondurile de depozit de garanție. Valoarea cheltuielilor efectuate trebuie confirmată prin documente. Forma unei astfel de notificări (notificări) poate deveni o anexă la contractul de închiriere. De la data trimiterii acestei notificări (sau de la data primirii locatarului), este posibil să se calculeze perioada stabilită pentru completarea sumei principale a plății garanției. Adică, stabilirea de către părțile la acord a procedurii de notificare a utilizării garanției pentru rambursarea prejudiciului devine semnificativă.

Rambursarea depozitului de garanție conform contractului de închiriere

Opțiunile pentru utilizarea valorii depozitului de garanție la sfârșitul contractului de leasing sunt stabilite de părți. Dacă nu există nicio compensare cu plata plăților finale de leasing, atunci altfel opțiuni posibile poate:

• returnarea garanției către în întregime locatarului;
• distribuirea cuantumului plății între părți în mod egal sau într-un alt raport;
• transferul drepturilor de securitate către locator.

În consecință, dacă este nevoie de acest lucru, alegerea opțiunii trebuie reflectată în contract. Tranzacția de returnare (în orice volum ar putea fi efectuată) nu va avea consecințe fiscale nici pentru locatar, nici pentru locator. Dar sumele rămase la locator vor deveni venitul său, sub rezerva impozitului pe venit (USN sau impozitul pe venitul personal).

Impozitarea plății garanției

În ceea ce privește impozitarea impozitului pe venit, plata garanției este considerată la fel ca garanția sub formă de gaj, depozit (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 31 mai 2016 nr. 03-03-06 / 1/31325, din 18 februarie 2016 nr. 03-03-06 / 1 / 8968, din 03.11.2015 nr. 03-03-06 / 2/63360), prin urmare, pe durata contractului, nu se ia în considerare:

• venituri de la locator (paragraful 2 al clauzei 1 a articolului 251 din Codul fiscal al Federației Ruse);
• cheltuieli de la locatar (clauza 32 a articolului 270 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În ceea ce privește impozitarea acestei plăți a TVA, ar trebui să se ghideze după norma paragrafului 1 al art. 381.1 din Codul civil al Federației Ruse, indicând faptul că transformarea acestuia în fonduri creditate la plata serviciilor de închiriere are loc numai în anumite circumstanțe, care ar putea să nu aibă loc. Adică, până în acest moment, plata garanției este un mijloc de securitate, nu un mijloc de plată și, în consecință, nu este supus TVA-ului.

Punctul de vedere al Ministerului Finanțelor cu privire la evaluarea depozitului de garanție pentru TVA

Cu toate acestea, Ministerul Finanțelor din Rusia aderă la un punct de vedere diferit și diferit, considerând că plata garanției, care implică posibilitatea compensării acesteia cu plata chiriei, ar trebui considerată ca:

• Fonduri legate de plata serviciilor vândute în temeiul sub. 2 p. 1 art. 162 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisoare din 03.11.2015 nr. 03-03-06 / 2/63360). Din acest motiv, un locator care lucrează cu TVA trebuie să perceapă impozitul datorat din valoarea garanției primite. Cu această abordare, ambele părți la contractul de închiriere (dacă chiriașul lucrează și cu acest impozit) vor avea probleme cu deducerea TVA acumulată:
  • de la locatar - din moment ce taxa de impozitare de către locator în temeiul sub. 2 p. 1 art. 162 din Codul fiscal al Federației Ruse nu implică emiterea unei facturi către locatar (subclauza 1, clauza 3 a articolului 169 din Codul fiscal al Federației Ruse, clauza 18 din Regulile pentru menținerea registrului de vânzări, aprobate de Guvernul Federației Ruse din 26 decembrie 2011 nr. 1137);
  • de la locator - deoarece deducerea pentru TVA acumulată la sub. 2 p. 1 art. 162 din Codul fiscal al Federației Ruse, art. 171 din Codul fiscal nu sugerează.
• O plată în avans supusă impozitării de la locator în conformitate cu sub. 2 p. 1 art. 167 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisoare din 16 august 2016 nr. 03-07-11 / 47861). În acest caz, o factură este emisă locatarului (clauza 1 a articolului 168 din Codul fiscal al Federației Ruse) și acesta are dreptul să preia TVA în avans pentru deducere cu restabilirea ulterioară a acesteia în momentul compensării plății pentru serviciile prestate (subclauza 3, clauza 3 a art. 170 din Codul fiscal al Federației Ruse). Locatorul, la compensarea plății în avans cu chiria, va prelua și impozitul dedus (clauza 8 a articolului 171 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Astfel, există incertitudine nu numai cu privire la necesitatea de a percepe TVA la valoarea depozitului de garanție, ci și la evaluarea semantică a acestei plăți în scopul impozitării TVA.

Contabilitatea depozitului de garanție

Depozitul de garanție depus este înregistrat ca o datorie:

• creanțe - de la locatar (clauzele 3, 16 PBU 10/99);
• creditorului - de la locator (clauzele 3, 12 PBU 9/99).

Pentru ambele părți la contract, acesta este afișat în contul 76 până când este returnat sau compensat cu plățile efectuate în conformitate cu chirie.

Tranzacțiile pentru transferul / rambursarea depozitului de garanție vor fi după cum urmează:

• Locatarul are:

Dt 76ob Kt 51 - la transferul plății;

Dt 51 Kt 76ob - după primirea lui înapoi.

• De la proprietar:

Dt 51 Kt 76ob - la primirea plății;

Dt 76ob Kt 51 - la întoarcere,

unde 76ob este un subacont pentru contabilizarea decontărilor de garanții.

În plus, pe durata termenului de garanție cu locatorul, ambele părți își vor reflecta suma din bilanț:

• pe contul 009 - cu chiriașul;
• pe contul 008 - cu locatorul.

Dacă locatorul consideră că operațiunea de primire a depozitului de garanție este legată de decontări privind chiria și care implică necesitatea de a percepe TVA, atunci va avea o afișare:

Dt 76nds Kt 68,

unde 76nds este un subcont TVA.

În situația în care plata garanției este considerată o plată în avans destinată decontărilor de leasing, vor exista înregistrări de deducere care sunt aceleași pentru locatar (dacă lucrează cu TVA) și locator, dar diferă în momentul punerii lor în aplicare (pentru locatar, la transferul plății în avans, locator - în momentul compensării plății în avans pentru servicii):

Dt 68 Kt 76nds.

Locatarul în momentul plății în avans este creditată pentru plata chirii va recupera taxa:

Dt 76nds Kt 68.

Dacă TVA este percepută de locator conform sub. 2 p. 1 art. 162 din Codul fiscal al Federației Ruse, care nu implică o operațiune de recuperare ulterioară, atunci impozitul acumulat pentru plată va fi amortizat la alte cheltuieli:

Dt 91 Kt 76nds.

În momentul în care depozitul de garanție este compensat cu plata chiriei, va apărea o înregistrare pentru închiderea datoriei de leasing prin garanție:

• la chiriaș:

Dt 76ar Kt 76ob;

• de la proprietar:

Dt 76ob Kt 76ar,

unde 76ar este un subacont pentru contabilizarea plăților chiriei.

Din conturile extrabilanți 008 și 009, garanția va fi dedusă în suma necesară în momentul returnării sau compensată cu taxa de închiriere.

Rezultat

Depozitul de garanție prevăzut în contractul de leasing este destinat să compenseze pierderile locatorului în cazul în care locatarul își îndeplinește obligațiile. Scopul său specific, domeniul de aplicare, caracteristicile depozitului, utilizării, returnării sunt reglementate de prevederile contractului. Pentru impozitul pe venit, o astfel de plată nu este luată în considerare, dar în situațiile care o leagă de calculele chiriei, aceasta poate intra sub TVA. În contabilitate, plata garanției se reflectă ca o datorie atât de la locatar, cât și de la locator.

Facturile de utilități ca parte a chiriei (locuință). Cum se organizează și se execută plăți pentru facturile de utilități pentru proprietatea închiriată.

Întrebare:Dacă chiria pentru apartamentele închiriate include facturi de utilități, de ce ar trebui separate de chirie și taxate cu TVA, dacă de fapt proprietarul nu oferă servicii de utilități, ci le cumpără pentru activitatea de furnizare a locațiilor rezidențiale pentru închiriere, fără TVA. Proprietarul își asumă sarcina plății pentru utilități și în contract este formulat ca „Valoarea comisionului de închiriere include: costul plății pentru utilități: energie electrică de până la ______ kW pe lună, alimentare cu apă rece până la ______ m3 pe lună, alimentare cu apă caldă până la _____ m3 în lună și plata pentru întreținerea și repararea locuințelor. " Poate că trebuie să reformulați termenii contractului?

Răspuns:Nu este nevoie să modificați condițiile acordului.

În cazul dvs., suma chiriei din contract constă în două părți: o plată fixă \u200b\u200b(chiria în sine) și o plată variabilă (costurile de utilitate consumate de chiriaș în perioada de facturare), precum și plata pentru întreținerea și reparația localului.

În conformitate cu paragrafele. 10 p. 2 art. 149 din Codul fiscal al Federației Ruse, plata pentru servicii pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare, scutite de impozitare, este doar plata pentru utilizarea spațiilor rezidențiale și închirierea spațiilor rezidențiale. Acest beneficiu nu se aplică plăților pentru utilități, pentru întreținerea și repararea locuințelor.

Aceeași opinie a fost exprimată de Serviciul Fiscal Federal într-o scrisoare din 16 martie 2005 nr. 03-4-02 / 371/28: dacă, conform termenilor contractului de închiriere, costul chiriei, pe lângă chiria pentru locuințe (pentru furnizarea de spații rezidențiale), include costul utilităților și al altor servicii , atunci doar chiria pentru locuințe nu este inclusă în baza de impozitare a TVA-ului.

Utilitățile incluse în chirie, în conformitate cu contractul de închiriere, sunt impozitate în conformitate cu procedura generală.

În plus, în conformitate cu articolul 4 alineatul (4) din Codul fiscal al Federației Ruse, contribuabilul este obligat să țină evidențe separate ale sumelor de impozitare pentru bunurile achiziționate (lucrări, servicii) utilizate pentru efectuarea atât a tranzacțiilor impozabile, cât și a celor neimpozabile (scutite de impozitare).

Justificare

Cum se organizează și se execută decontări pentru facturile de utilități pentru proprietatea închiriată

Plata serviciilor ca parte a chiriei

ÎN în acest caz locatarul compensează costul utilităților consumate către locator ca parte a chiriei. Aplicabilitate această opțiune rezultă din normele legislației care guvernează relațiile de închiriere.

Există două modalități de a include valoarea compensației pentru utilități în chirie:

Cantitatea totală a utilităților și a surselor de energie este determinată de consumul real pe baza facturilor emise de furnizori. Ponderea cheltuielilor rambursate de locatar în temeiul contractului de leasing (partea variabilă a plății contractului de leasing) poate fi determinată în următoarele moduri:

1. prin cota de spații ocupate de locatar;

2. conform indicațiilor contoarelor individuale;

3. pe baza capacității echipamentelor utilizate de locatar și a timpului de funcționare a acestuia.

Fixează metodologia de calcul în contractul de închiriere (clauza 1 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse).

Când activați compensarea costurile utilitatilor documentele primare separate pentru facturile de utilități nu sunt procesate ca parte a plăților de leasing. Este suficient ca locatorul să întocmească documentele de închiriere și să atașeze copii ale documentelor utilităților (facturi, calcule), dacă o astfel de condiție este stipulată în contractul de închiriere.

Cum poate un proprietar să reflecte în impozitare calculele facturilor de utilități pentru proprietatea închiriată. Organizația aplică un sistem general de impozitare

Implementarea serviciilor pentru furnizarea de bunuri de închiriat de la locator este recunoscută ca obiect al impozitării TVA (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Baza de impozitare este determinată ca costul serviciilor, calculat pe baza prețurilor stabilite prin acord (clauza 1 a articolului 154, Codul fiscal al Federației Ruse). În acest caz, întreaga sumă a chiriei este plata pentru serviciile locatorului pentru furnizarea de proprietăți pentru chirie. Prin urmare, proprietarul trebuie să calculeze TVA la valoarea totală a chiriei. Întreaga sumă a chiriei trebuie facturată chiriașului (clauza 3, articolul 168 din Codul fiscal al Federației Ruse). În același timp, în funcție de termenii contractului, chiria poate include partea principală (constantă), care constă din costul suprafeței închiriate, și o parte suplimentară (variabilă), inclusiv compensarea costului utilităților de către chiriaș. În acest caz, locatorul are dreptul de a indica pe factură cost unic servicii sau completați două rânduri indicând separat părțile constante și variabile. Astfel de clarificări au fost date de către Serviciul Federal pentru Impozite din Rusia în paragraful 1 al scrisorii din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3 / 86 (convenită cu Ministerul Finanțelor din Rusia).

Cantitatea de TVA la intrare aferentă utilităților ca parte a plății de leasing poate fi dedusă de locator, deoarece achiziționarea acestora este legată de activitățile supuse TVA (scrisoare a Serviciului Federal Fiscal din Rusia din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3 / 86). * Când trebuie îndeplinite toate condițiile necesare pentru acceptarea TVA pentru deducere. Aceeași poziție a fost exprimată de unele instanțe (a se vedea, de exemplu, definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 26 august 2009 nr. VAS-10032/09, deciziile FAS din districtul central din 29 mai 2009 nr. 21 decembrie 2009 nr. A63-8994 / 2004-C4-9).

Situatie: dacă locatorul are dreptul de a emite din nou facturi către chiriaș pentru utilități, ale căror costuri le compensează. Facturile de utilități nu fac parte din chirie. Contractele cu organizațiile furnizoare se încheie direct cu locatorul

Nu, nu am dreptul.

Poziția oficială a departamentelor de control este că, în această situație, locatorul nu poate retransmite facturi locatarului pentru costul serviciilor prestate locatorului de către organizațiile furnizoare (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 10 februarie 2011 nr. 03-03-06 / 1/86, din 14 mai 2008 nr. 03-03-06 / 2/51 și Serviciul Federal de Impozite din Rusia, din 23 aprilie 2007 nr. SHT-6-03 / 340). În sprijinul punctului lor de vedere, ei citează următoarele argumente.

Un proprietar este un abonat care primește energie electrică, căldură și apă de la o organizație furnizoare. Și întrucât acționează ca abonat, el însuși nu poate fi o organizație de aprovizionare pentru chiriaș (Rezoluția prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 6 aprilie 2000 nr. 7349/99, rezoluția districtului Siberian de Vest FAS din 28 ianuarie 2009 nr. F04-7965 / 2008 ( 20062-A46-25)). În plus, facturile emise către proprietar includ deja TVA-ul pe care proprietarul l-a plătit utilităților în tarifele de utilitate. Prin urmare, acumularea de TVA pentru costul serviciilor care includ deja impozitul este contrară legislației fiscale (definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2007 nr. 560/07).

Aceasta înseamnă că locatorul nu are dreptul să considere compensația pentru costurile de utilitate în scopuri de TVA drept vânzare și nu poate emite facturi. Prin urmare, locatorul nu poate percepe TVA pentru costul compensat al serviciilor, iar locatarul nu poate accepta TVA de intrare pentru această sumă dedusă.

Contabilul șef recomandă: există argumente care permit proprietarului să emită din nou facturile chiriașului pentru utilități. Sunt după cum urmează.

Reemiterea facturilor de către locator către locatar nu contravine normelor legislației fiscale. Articolele din Codul fiscal al Federației Ruse nu conțin restricții cu privire la acest scor.

În plus, fără a furniza utilitățile spațiului închiriat, organizația-chiriaș nu își poate exercita dreptul de a utiliza spațiile închiriate (art., Cod civil al Federației Ruse). În consecință, furnizarea de utilități este indisolubil legată de furnizarea de servicii de închiriere. Prin urmare, locatorul are dreptul de a emite din nou factura către chiriaș pentru costul serviciilor de utilități, iar chiriașul are dreptul să deducă TVA pe acestea.

Această poziție este confirmată de prezidiul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă în Rezoluția sa din 25 februarie 2009 nr. 12664/08.

Înainte de publicarea deciziilor Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă, practica de arbitraj pe această temă era eterogenă.

Unele instanțe au aderat la un punct de vedere care corespundea pe deplin poziției Presidiumului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă (a se vedea, de exemplu, deciziile FAS din districtul Urali din 19 iunie 2008 Nr. F09-4255 / 08-C2, din 29 februarie 2008 Nr. F09-861 / 08-C2, din 21 Ianuarie 2008 Nr. F09-11295 / 07-C2, Districtul Moscovei din 26 august 2008 Nr. KA-A40 / 7882-08, din 1 octombrie 2007 Nr. KA-A41 / 10014-07). În același timp, unele instanțe au confirmat poziția departamentelor de control (a se vedea, de exemplu, definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 29 ianuarie 2008 nr. 18186/07, Rezoluția districtului central FAS din 14 februarie 2008 nr. A48-1629 / 07-6, din 10 octombrie 2007 nr. А36-2553 / 2006, Districtul Siberian de Est din 19 ianuarie 2009 Nr. А10-1581 / 08-F02-6877 / 08, din 30 octombrie 2008 Nr. А10-845 / 08-F02-5264 / 08, А10-845 / 08- F02-5607 / 08, districtul Volga din 4 martie 2008 nr. A65-8421 / 2007-CA1-37, din 6 februarie 2008 nr. A55-6796 / 2007-53, districtul siberian de vest din 28 ianuarie 2009 nr. F04-7965 / 2008 (20062-A46-25), din 27 august 2008 nr. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) și din 24 martie 2008 nr. F04-2074 / 2008 (2736-A45-41)).

Odată cu publicarea deciziilor Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din data de 10 martie 2009 nr. 6219/08 și din data de 25 februarie 2009 nr. 12664/08, practica de arbitraj cu privire la problema examinată ar trebui să devină uniformă. Acest lucru este demonstrat de noile hotărâri judecătorești (a se vedea, de exemplu, deciziile Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 29 iunie 2009 nr. A17-1804 / 2007, din districtul Siberia de Est din 23 iunie 2009 nr. A33-12783 / 08-F02-2566 / 09, Districtul Moscova din data de 10 iulie 2009 Nr. KA-A40 / 6262-09, Districtul Central Nr. A48-3884 / 08-17 din data de 29 aprilie 2009, Districtul Volga Nr. A65-20968 / 2008 din data de 7 aprilie 2009, Districtul Siberian de Vest din data de 15 septembrie 2009 Nr. F04-5497 / 2009 (19433-A45-29), Districtul Nord-Vest Nr. A52-3899 / 2008 din 16 martie 2009, Districtul Ural Nr. F09-10444 / 08-C2 din 25 februarie 2009).

Scrisoare a Serviciului Fiscal Federal din Rusia din 16 martie 2005 nr. 03-4-02 / 371/28 "Cu privire la scutirea de la impozitarea serviciilor pentru închirierea de spații rezidențiale către persoane juridice"

„Serviciul fiscal federal privind problema scutirii de la impozitarea serviciilor pentru închirierea de spații rezidențiale către persoane juridice raportează următoarele.
În conformitate cu articolul 146 paragraful 1 paragraful 1 din Codul fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Cod), obiectul impozitării taxei pe valoarea adăugată este operațiunea vânzării de bunuri (muncă, servicii) pe teritoriu Federația Rusă.
Operațiunile care nu sunt supuse impozitării (scutite de impozitare) sunt prevăzute de articolul 149 din cod.
În conformitate cu articolul 14 paragraful 2 paragraful 10 al Codului, vânzarea (precum și transferul, executarea, asigurarea nevoilor proprii) pe teritoriul Federației Ruse a serviciilor de furnizare a spațiilor rezidențiale pentru a fi utilizate în fondul locativ al tuturor formelor de proprietate nu sunt supuse impozitării.
În conformitate cu articolul 27 din Legea federală din 05.08.2000 nr. 118-FZ „Cu privire la adoptarea părții a doua din Codul fiscal al Federației Ruse și modificările anumitor acte legislative ale Federației Ruse privind impozitele” până la 1 ianuarie 2004, taxa pe valoarea adăugată a fost scutită de impozitare implementarea pe teritoriul Federației Ruse a serviciilor pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizarea în fondul locativ a tuturor formelor de proprietate, servicii pentru întreținere, reparații de rutină, reparații majore, întreținere sanitară, gestionarea funcționării gospodăriei, efectuate în detrimentul costurilor vizate în casele cooperativelor de construcții de locuințe, precum și servicii pentru asigurarea locuințelor în pensiuni (cu excepția utilizării locuințelor în scopuri hoteliere și leasing).
În consecință, tranzacțiile pentru vânzarea de servicii pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizarea în fondul locativ al tuturor formelor de proprietate au fost supuse scutirii de impozitare cu taxa pe valoarea adăugată atât înainte de 1 ianuarie, cât și după 1 ianuarie 2004.
Articolul 671 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că spațiile rezidențiale pot fi prevăzute pentru posesie și (sau) utilizare indivizi pe baza unui contract de închiriere, către persoane juridice - pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt contract. În același timp, în conformitate cu paragraful 2 al acestui articol, o entitate juridică poate folosi spații rezidențiale numai pentru reședința cetățenilor.
Având în vedere cele de mai sus, scutirea de la impozitarea cu taxa pe valoarea adăugată a serviciilor pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizarea în fondul locativ a tuturor formelor de proprietate către persoanele juridice în baza unui contract de închiriere se aplică începând cu 1 ianuarie 2001.

În același timp, trebuie avut în vedere faptul că numai plățile pentru închirierea locuințelor și plățile pentru furnizarea de spații rezidențiale pentru utilizare de către persoanele juridice în baza unui contract de închiriere sunt scutite de taxa pe valoarea adăugată.
În cazul în care, în conformitate cu termenii contractului de închiriere, se stipulează că costul chiriei, pe lângă plata pentru închirierea locuințelor (plata pentru furnizarea de spații rezidențiale), include costul utilităților sau al altor servicii, atunci baza de impozitare pentru taxa pe valoarea adăugată nu include doar chiria locuințe (plată pentru asigurarea locuinței).
În același timp, clauza 1 a articolului 149 din Cod referitor la cetățenii străini sau organizațiile acreditate în Federația Rusă prevede o regulă specială conform căreia nu este supus impozitării (scutit de impozitare) furnizarea de spații de către locator pe teritoriul Federației Ruse cetățenilor străini sau organizațiilor acreditate în Federația Rusă. Federaţie. Această dispoziție se aplică în cazul în care legislația statului străin respectiv stabilește o procedură similară pentru cetățenii Federației Ruse și organizațiile ruse acreditate în acest stat străin sau dacă o astfel de normă este prevăzută de un tratat (acord) internațional al Federației Ruse.
Astfel, această prevedere a Codului se aplică numai cetățenilor străini sau organizațiilor acreditate în Federația Rusă.
În cazul în care locatorul închiriază spații pe teritoriul Federației Ruse cetățenilor străini sau organizațiilor care nu au acreditare în Federația Rusă, scutirea de taxe nu este furnizată, iar serviciile de închiriere a spațiilor sunt supuse impozitării în conformitate cu procedura general stabilită.
În același timp, acordați atenție următoarelor.
În conformitate cu articolul 4 alineatul (4) din cod, contribuabilii care efectuează tranzacții care fac obiectul scutirii și tranzacțiile care nu fac obiectul scutirii trebuie să păstreze evidențe separate ale acestor tranzacții.
În plus, în conformitate cu paragraful 4 al articolului 170 din cod, contribuabilul este obligat să țină evidența separată a sumelor de impozitare pentru bunurile achiziționate (lucrări, servicii), inclusiv mijloacele fixe și imobilizările necorporale utilizate atât pentru punerea în aplicare a impozitelor, cât și a celor neimpozabile (scutite) din impozitare) operațiuni.

Dacă contribuabilul nu are o contabilitate separată, valoarea impozitului pe bunurile cumpărate (lucrări, servicii), inclusiv imobilizările și imobilizările necorporale, nu este deductibilă și nu este inclusă în cheltuielile deductibile la calcularea impozitului pe venit.
În cazul în care un contribuabil, atunci când vinde bunuri (lucrări, servicii), ale căror tranzacții pentru vânzarea nu sunt supuse impozitării TVA, a emis cumpărătorului o factură cu suma alocată a impozitului, atunci această sumă a impozitului se plătește bugetului pe baza alineatului 5 al articolului 173 din Cod ".

Alexander Vodovozov răspunde:

Șef adjunct al departamentului fiscal entitati legale FTS din Rusia

„Comanda depinde de tipul de proprietate, unde se află și cine este titularul activului. Din 2019, trimiterea centralizată a rapoartelor privind impozitul pe proprietate a fost anulată, baza impozabilă care se determină ca cost mediu anual. Dar există excepții de la această regulă. Toate opțiunile de unde să plătiți impozitul pe proprietate și să depuneți o declarație pentru 2018, consultați recomandările. "

Articolul 622. Returnarea bunurilor închiriate locatorului

La încetarea contractului de închiriere, locatarul este obligat să restituie proprietatea locatorului în starea în care a primit-o, ținând cont de uzura normală sau în condițiile stipulate în contract.

În cazul în care locatarul nu a returnat proprietatea închiriată sau a returnat-o cu întârziere, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru întreaga perioadă de întârziere. În cazul în care taxa specificată nu acoperă pierderile cauzate locatorului, acesta poate cere despăgubiri.

În cazul în care contractul prevede o penalitate pentru restituirea prematură a bunului închiriat, pierderile pot fi recuperate în totalitate în plus față de penalizare, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Articolul 623. Îmbunătățiri ale bunurilor închiriate

1. Îmbunătățirile separate efectuate de locatar asupra proprietății închiriate sunt proprietatea sa, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel.

4. Îmbunătățiri ale proprietății închiriate, atât separabile, cât și inseparabile, efectuate în detrimentul taxe de amortizare din această proprietate sunt proprietatea locatorului.

Articolul 624. Răscumpărarea bunurilor închiriate

1. O lege sau un contract de închiriere poate prevedea ca proprietatea închiriată să treacă în proprietatea locatarului la expirarea termenului de închiriere sau înainte de expirarea acestuia, cu condiția ca locatarul să plătească întregul preț de răscumpărare prevăzut de contract.

2. În cazul în care condiția privind răscumpărarea bunului închiriat nu este prevăzută în contractul de închiriere, aceasta poate fi stabilită printr-un acord suplimentar al părților, care, în acest caz, au dreptul de a conveni asupra compensării chiriei plătite anterior în prețul de răscumpărare.

3. Legea poate stabili cazuri de interzicere a cumpărării de bunuri închiriate.

Articolul 625. Caracteristici anumite tipuri închirierea și închirierea anumitor tipuri de proprietăți

Pentru anumite tipuri de contracte de închiriere și contracte de închiriere pentru anumite tipuri de proprietăți (închiriere, închiriere de vehicule, închiriere de clădiri și structuri, închiriere de întreprinderi, închiriere financiară), se aplică dispozițiile prevăzute de prezentul alineat, cu excepția cazului în care regulile prezentului cod stabilesc altfel în aceste contracte.

§ 2. Chiria

Articolul 626. Contract de închiriere

1. În baza unui contract de închiriere, un locator care închiriază o proprietate permanentă activități de afaceri, se obligă să ofere chiriașului bunuri mobile contra cost pentru deținerea și utilizarea temporară.

Proprietatea furnizată în temeiul unui contract de închiriere este utilizată în scopuri de consum, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel sau rezultă din esența obligației.

2. Contractul de închiriere este încheiat în scris.

Articolul 627. Durata contractului de închiriere

1. Contractul de închiriere este încheiat pe o perioadă de până la un an.

2. Reguli pentru reînnoirea contractului de închiriere pentru termen nedefinit și cu privire la dreptul preventiv al locatarului de a reînnoi contractul de închiriere () nu se aplică contractului de închiriere.

3. Locatarul are dreptul să se retragă din contractul de închiriere în orice moment, notificând în scris locatorului intenția sa cu cel puțin zece zile înainte.

Articolul 628. Furnizarea de bunuri locatarului

Locatorul care încheie un contract de închiriere este obligat, în prezența locatarului, să verifice funcționalitatea proprietății închiriate, precum și să familiarizeze chiriașul cu regulile de funcționare a proprietății sau să îi dea instrucțiuni scrise cu privire la utilizarea acestei proprietăți.

Articolul 629. Eliminarea defectelor bunurilor închiriate

1. În cazul în care locatarul descoperă defectele bunului închiriat, care împiedică în totalitate sau parțial utilizarea acestuia, locatorul este obligat, în termen de zece zile de la data declarării locatarului cu privire la defectele, dacă contractul de închiriere nu stabilește o perioadă mai scurtă, să elimine defectele proprietății la fața locului sau să înlocuiască gratuit această proprietate. alte proprietăți similare în stare adecvată.

2. În cazul în care defectele bunului închiriat au fost rezultatul încălcării de către locatar a regulilor de exploatare și întreținere a bunului, locatarul va plăti locatorului costul reparației și transportului bunului.

Articolul 630. Chiria în temeiul unui contract de închiriere

1. Chiria conform contractului de închiriere se stabilește sub formă de plăți fixe efectuate periodic sau la un moment dat.

2. În cazul returnării anticipate a bunului de către locatar, locatorul îi va restitui partea corespunzătoare din chiria primită, calculând-o din ziua următoare zilei de returnare efectivă a bunului.

3. Încasarea restanțelor chiriei de la chiriaș se face într-o manieră incontestabilă pe baza notei executive a notarului.

Articolul 631. Utilizarea bunurilor închiriate

1. Capital și întreținere proprietatea închiriată în baza unui contract de închiriere este responsabilitatea locatorului.

2. Subînchiriere a proprietății furnizate locatarului în temeiul contractului de închiriere, transferul drepturilor și obligațiilor sale în temeiul contractului de închiriere către o altă persoană, furnizarea acestei proprietăți către utilizare gratuită, gajul drepturilor de închiriere și acordarea acestora ca o contribuție imobiliară la parteneriatele de afaceri și companii sau o contribuție cotă la cooperativele de producție nu sunt permise.

§ 3. Închirierea vehiculelor

1. Chirie vehicul cu furnizarea de servicii de management și operare tehnică

Articolul 632. Contract de închiriere a unui vehicul cu un echipaj

În cadrul unui contract de închiriere (închiriere temporară) pentru un vehicul cu un echipaj, locatorul oferă locatarului vehiculul contra cost pentru deținerea și utilizarea temporară și oferă propriile servicii pentru gestionarea și funcționarea sa tehnică.

Reguli privind reînnoirea unui contract de închiriere pentru o perioadă nedeterminată și privind dreptul preventiv al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru termen nou () nu se aplică unui contract de închiriere a vehiculului cu un echipaj.

Articolul 633. Forma contractului de închiriere a unui vehicul cu un echipaj

Contractul de închiriere a vehiculului cu echipajul trebuie încheiat în scris, indiferent de durata acestuia. Normele privind înregistrarea contractelor de închiriere prevăzute la articolul 609 alineatul (2) din prezentul cod nu se aplică unui astfel de contract.

Articolul 634. Obligația locatorului de a întreține un vehicul

Locatorul este obligat să mențină starea corectă a vehiculului închiriat pe întreaga perioadă a contractului de închiriere cu echipajul, inclusiv punerea în aplicare a revizie și furnizarea de provizii necesare.

Articolul 635. Obligațiile locatorului de a conduce și de a întreține un vehicul

1. Serviciile furnizate locatarului de către locator pentru gestionarea și funcționarea tehnică a vehiculului trebuie să asigure normalitatea acestuia și operare sigură în conformitate cu scopurile contractului de leasing specificat în contract. Un contract de închiriere de vehicule cu un echipaj poate prevedea o gamă mai largă de servicii furnizate locatarului.

2. Componența echipajului vehiculului și calificările acestuia trebuie să respecte regulile și condițiile acordului care obligă părțile și, dacă aceste cerințe nu sunt stabilite de regulile obligatorii părților, cerințele practicii obișnuite de a conduce un vehicul de acest tip și termenii acordului.

Membrii echipajului sunt angajați ai locatorului. Acestea sunt supuse ordinelor proprietarului pentru gestionare și întreținere și ordinelor chiriașului pentru exploatare comercială vehicul.

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel, costurile plății pentru serviciile membrilor echipajului, precum și costurile întreținerii acestora, vor fi suportate de locator.

Articolul 636. Obligația locatarului de a plăti costurile asociate operațiunii comerciale a vehiculului

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel pentru un vehicul cu echipaj, locatarul suportă costurile aferente operațiunii comerciale a vehiculului, inclusiv costurile plății pentru combustibil și alte materiale consumate în procesul de utilizare și plată a taxelor.

Articolul 637. Asigurarea vehiculului

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel pentru un vehicul cu echipaj, obligația de a asigura vehiculul și (sau) de a asigura răspunderea pentru daunele care ar putea fi cauzate de acesta sau în legătură cu funcționarea acestuia va fi suportată de locator în cazurile în care o astfel de asigurare este obligatorie în virtutea lege sau contract.

Articolul 638. Acorduri cu terți cu privire la utilizarea unui vehicul

1. Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel un vehicul cu echipaj, locatarul are dreptul de a subînchiria vehiculul fără consimțământul locatorului.

2. Locatarul, în cadrul operațiunii comerciale a vehiculului închiriat, are dreptul, fără consimțământul locatorului, de a încheia contracte de transport și alte contracte cu terți, dacă acestea nu contravin scopurilor de utilizare a vehiculului specificate în contractul de închiriere și, dacă aceste scopuri nu sunt stabilite, scopul vehicul.

Articolul 639. Răspunderea pentru daunele cauzate unui vehicul

În cazul pierderii sau deteriorării vehiculului închiriat, locatarul este obligat să ramburseze locatorului pierderile suferite în cazul în care acesta din urmă dovedește că pierderea sau deteriorarea vehiculului s-a produs din circumstanțe pentru care locatarul este responsabil în conformitate cu legea sau contractul de închiriere.

Articolul 640. Răspunderea pentru daunele cauzate de un vehicul

Răspunderea pentru prejudiciul cauzat terților de un vehicul închiriat, mecanismele, dispozitivele, echipamentele acestuia, va fi suportată de locator în conformitate cu regulile prevăzute în capitolul 59 al prezentului cod. El are dreptul de a prezenta o cerere de recurs împotriva chiriașului pentru despăgubirea sumelor plătite terților, dacă dovedește că prejudiciul a apărut din culpa chiriașului.

Articolul 641. Particularitățile închirierii anumitor tipuri de vehicule

Cartele și codurile de transport pot stabili și alte caracteristici, în afară de cele prevăzute în prezentul paragraf, ale închirierii anumitor tipuri de vehicule cu furnizarea de servicii de gestionare și operare tehnică.

2. Închirierea unui vehicul fără furnizarea de servicii de administrare și întreținere

Articolul 642. Contract de închiriere a unui vehicul fără echipaj

Conform contractului de închiriere a unui vehicul fără echipaj, locatorul oferă locatarului vehiculul contra cost pentru deținerea și utilizarea temporară, fără a oferi servicii pentru gestionarea și funcționarea sa tehnică.

Regulile privind reînnoirea unui contract de închiriere pentru o perioadă nedeterminată și dreptul dreptului preventiv al locatarului de a încheia un contract de închiriere pentru o nouă perioadă () nu se aplică unui contract de închiriere cu bareboat.

Articolul 643. Forma contractului de închiriere a unui vehicul fără echipaj

Contractul de închiriere bareboat trebuie încheiat în scris, indiferent de durata acestuia. Normele privind înregistrarea contractelor de închiriere prevăzute la articolul 2 alineatul (2) din prezentul cod nu se aplică unui astfel de contract.

Articolul 644. Obligația locatarului de a întreține un vehicul

Locatarul este obligat să mențină starea corectă a vehiculului închiriat pe toată durata contractului de închiriere a unui vehicul fără echipaj, inclusiv implementarea reparațiilor curente și majore.

Articolul 645. Obligațiile locatarului de a conduce un vehicul și de a-l conduce

Locatarul, singur, administrează vehiculul închiriat și îl operează, atât comercial, cât și tehnic.

Articolul 646. Obligația locatarului de a plăti cheltuielile pentru întreținerea vehiculului

Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel pentru închirierea unui vehicul fără echipaj, locatarul suportă costurile de întreținere a vehiculului închiriat, asigurarea acestuia, inclusiv asigurarea răspunderii sale, precum și costurile care decurg din legătură cu funcționarea acestuia.

Articolul 647. Contracte cu terți privind utilizarea unui vehicul

1. Cu excepția cazului în care contractul de închiriere a unui vehicul fără echipaj prevede altfel, locatarul are dreptul, fără consimțământul locatorului, să subînchirieze vehiculul închiriat în condițiile unui contract de închiriere a unui vehicul cu sau fără echipaj.

2. Locatarul are dreptul, fără consimțământul locatorului, în nume propriu, de a încheia contracte de transport și alte contracte cu terți, dacă acestea nu contravin scopurilor utilizării vehiculului specificate în contractul de închiriere și, dacă aceste scopuri nu sunt stabilite, scopul vehiculului.

Articolul 648. Răspunderea pentru daunele cauzate de un vehicul

Răspunderea pentru vătămarea cauzată terților de un vehicul, mecanismele, dispozitivele, echipamentele acestuia va fi suportată de locatar în conformitate cu regulile capitolului 59 din prezentul cod.

Articolul 649. Particularitățile închirierii anumitor tipuri de vehicule

Cartele și codurile de transport pot stabili alte caracteristici, pe lângă cele prevăzute în prezentul paragraf, ale închirierii anumitor tipuri de vehicule fără furnizarea de servicii de gestionare și de exploatare tehnică.

§ 4. Închirierea clădirilor și structurilor

Articolul 650. Contract de închiriere a unei clădiri sau a unei structuri

1. În temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se obligă să transfere clădirii sau structurii pentru posesie și utilizare temporară sau pentru utilizare temporară către locatar.

2. Regulile prezentului alineat se aplică închirierii întreprinderilor, cu excepția cazului în care regulile prezentului cod prevăd altfel cu privire la închirierea unei întreprinderi.

Articolul 651. Forma și înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură

1. Un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți (articolul 434 alineatul (2)).

Nerespectarea formei contractului de închiriere pentru o clădire sau structură atrage după sine invaliditatea acestuia.

2. Contractul de închiriere al întreprinderii este supus înregistrare de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării.

(3) Nerespectarea formei unui contract de închiriere a întreprinderii atrage nulitatea acestuia.

Articolul 659. Transferul unei întreprinderi închiriate

Transferul întreprinderii către locatar se efectuează conform actului de transfer.

Pregătirea întreprinderii pentru transfer, inclusiv pregătirea și depunerea pentru semnarea actului de transfer, este responsabilitatea locatorului și se efectuează pe cheltuiala acestuia, cu excepția cazului în care contractul de închiriere al întreprinderii prevede altfel.

Articolul 660. Utilizarea bunurilor unei întreprinderi închiriate

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere al întreprinderii prevede altfel, locatarul are dreptul, fără acordul locatorului, să vândă, să schimbe, să prevadă utilizarea temporară sau împrumutul valorile materialecare fac parte din proprietatea întreprinderii închiriate, le subînchiriază și își transferă drepturile și obligațiile în temeiul contractului de închiriere în legătură cu aceste valori către o altă persoană, cu condiția ca aceasta să nu implice o scădere a valorii întreprinderii și să nu încalce alte dispoziții ale contractului de închiriere a întreprinderii. Procedura specificată nu se aplică terenurilor și altor resurse naturale, precum și în alte cazuri prevăzute de lege.

Cu excepția cazului în care prin contractul de închiriere al întreprinderii se prevede altfel, locatarul are dreptul, fără acordul locatorului, de a face modificări în compoziția complexului imobiliar închiriat, de a efectua reconstrucția, extinderea, reechiparea tehnică a acestuia, ceea ce îi mărește valoarea.

Articolul 661. Obligațiile locatarului de a întreține întreprinderea și de a plăti costurile operațiunii sale

1. Locatarul întreprinderii este obligat să mențină întreprinderea în mod corespunzător starea tehnică, inclusiv pentru efectuarea reparațiilor sale actuale și majore.

(2) Locatarul suportă costurile asociate funcționării întreprinderii închiriate, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, precum și cu plata plăților de asigurare pentru proprietatea închiriată.

Articolul 662. Introducerea de către locatar a îmbunătățirilor aduse întreprinderii închiriate

Locatarul întreprinderii are dreptul să-i ramburseze costul îmbunătățirilor inseparabile ale proprietății închiriate, indiferent de permisiunea locatorului pentru astfel de îmbunătățiri, cu excepția cazului în care contractul de închiriere al întreprinderii prevede altfel.

Locatorul poate fi scutit de instanță de obligația de a rambursa chiriașului costul unor astfel de îmbunătățiri dacă dovedește că cheltuielile chiriașului pentru aceste îmbunătățiri cresc valoarea proprietății închiriate în mod disproporționat față de îmbunătățirea calității sale și (sau) proprietăți operaționale sau principiile bunei-credințe și rezonabilitate au fost încălcate în realizarea unor asemenea îmbunătățiri.

Articolul 663. Aplicarea unui contract de închiriere al unei întreprinderi de reguli privind consecințele invalidității tranzacțiilor, asupra modificării și rezilierii acordului

Regulile prezentului cod privind consecințele invalidității tranzacțiilor, asupra modificării și rezilierii contractului, care prevede restituirea sau încasarea în natură a ceea ce a fost primit în temeiul contractului pe o parte sau pe ambele părți, se aplică contractului de închiriere al întreprinderii, dacă astfel de consecințe nu încalcă în mod substanțial drepturile și interesele protejate legal ale creditorilor. proprietar și chiriaș, alte persoane și nu este contrar interesului public.

Articolul 664. Returul întreprinderii închiriate

La încetarea contractului de închiriere pentru întreprindere, complexul imobiliar închiriat trebuie returnat locatorului, în conformitate cu regulile prevăzute și prezentul cod. Pregătirea întreprinderii pentru transfer către locator, inclusiv pregătirea și depunerea actului de transfer pentru semnare, este în acest caz responsabilitatea locatarului și se efectuează pe cheltuiala sa, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Legea federală 1. Cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un contract de închiriere financiară, proprietatea care face obiectul acestui acord este transferată de către vânzător direct locatarului la locația acestuia din urmă.

2. În cazul în care proprietatea, care face obiectul unui contract de închiriere financiară, nu a fost transferată locatarului în termenul specificat în prezentul contract și, dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil, locatarul are dreptul, dacă întârzierea este admisă din cauza circumstanțelor pentru care este responsabil locatorul. , solicită rezilierea contractului și despăgubiri pentru daune.

Articolul 669. Transmiterea către locatar a riscului de pierdere accidentală sau deteriorare accidentală a bunurilor

Riscul de distrugere accidentală sau deteriorare accidentală a bunului închiriat trece către locatar în momentul transferului bunului închiriat către acesta, cu excepția cazului în care contractul de închiriere financiară prevede altfel.

Articolul 670. Răspunderea vânzătorului

1. Locatarul are dreptul de a prezenta direct vânzătorului proprietății, care face obiectul contractului de închiriere financiară, creanțele care decurg din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între vânzător și locator, în special cu privire la calitatea și caracterul complet al proprietății, la momentul livrării acesteia și, în alte cazuri, la executarea necorespunzătoare a contractului vanzatorul. În acest caz, chiriașul are drepturile și poartă obligațiile prevăzute de prezentul cod pentru cumpărător, cu excepția obligației de a plăti bunul achiziționat, ca și când ar fi fost parte la contractul de vânzare a bunului respectiv. Cu toate acestea, locatarul nu poate rezilia contractul de vânzare cu vânzătorul fără acordul locatorului.

În relațiile cu vânzătorul, locatarul și locatorul acționează ca creditori solidari ().

2. Cu excepția cazului în care contractul de închiriere financiară prevede altfel, locatorul nu va fi răspunzător față de locatar pentru îndeplinirea de către vânzător a cerințelor care decurg din contractul de cumpărare și vânzare, cu excepția cazului în care responsabilitatea alegerii vânzătorului revine locatorului. În acest din urmă caz, locatarul are dreptul, la alegerea sa, de a prezenta creanțe care decurg din contractul de cumpărare și vânzare, atât direct vânzătorului proprietății, cât și locatorului, care răspunde solidar.

Condițiile chiriei sunt stabilite de obicei într-o secțiune separată a contractului de închiriere și ar trebui să includă elemente: suma sau procedura de determinare a acesteia, componentele chiriei (dacă există), procedura de facturare și procesare a documentelor de plată și momentul plății chiriei, penalități ( daune lichidate) pentru întârzierea efectuării plății, procedura și posibilele limite pentru modificarea sumei plății și alte condiții convenite de părți.

O indicație a sumei chiriei este condiție esențială contracta. Lipsa unei indicații a cuantumului chiriei atrage nulitatea contractului, deoarece acest contract este unul dintre cele rambursabile.

O indicație a posibilității de a revizui suma chiriei nu mai mult de o dată pe an este stabilită la alineatul 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse și nu poate fi modificat prin contract. Aceasta înseamnă că condiția acordului conform căreia „suma chiriei poate fi ajustată de locator o dată pe trimestru” este invalidă în virtutea legii. Dacă contractul de închiriere este semnat de ambele părți cu o astfel de condiție invalidă, atunci aceasta nu afectează valabilitatea contractului în ansamblu - numai o astfel de condiție este invalidă.

O excepție de la regulă este norma Legii federale din 29 octombrie 1998 N 164-FZ „On leasing financiar (leasing) " (cu modificări și completări), care vă permite să modificați suma plăților de leasing în temeiul unui contract de leasing prin acordul părților în termenele prevăzute de acest acord, dar nu mai des decât o dată la trei luni.

Mărimea taxei nu poate fi stabilită în mod fix, dar poate fi definită. Conform clauzei 11 din Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie, aprobată. Scrisoare informativă a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66 , părțile pot stabili rata de închiriere într-o sumă echivalentă cu suma în valută. O astfel de determinare a cuantumului obligației monetare nu înseamnă că îndeplinirea directă a obligației monetare se face în valută străină. Înseamnă stabilirea unui mecanism de calcul al plăților de leasing, care are ca scop eliminarea efectelor adverse ale inflației.

Iată un exemplu din practică:

Chiriașul este obligat să plătească chiria numai pentru spațiile care i-au fost transferate efectiv în temeiul contractului de închiriere (clauza 10 a Sondajului privind practica soluționării litigiilor legate de chirie, aprobată prin scrisoarea informativă a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66).

A fost încheiat un contract de închiriere între proprietar și chiriaș spații nerezidențiale... Cu toate acestea, o parte din spațiile închiriate nu a fost eliberată de proprietate de către locator și, prin urmare, locatarul a acceptat doar spațiul liber în temeiul actului. Ulterior, locatorul a solicitat instanței de arbitraj o cerere pentru recuperarea chiriei în temeiul unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale și dobânzi de întârziere. Opunându-se cererii, chiriașul a subliniat că, întrucât proprietarul nu și-a îndeplinit obligațiile de a transfera proprietatea, nu avea, în consecință, nicio obligație de plată a chiriei.

Tribunalul de arbitraj de primă instanță a satisfăcut cererea, precizând următoarele.

În conformitate cu articolele 606, 611, 614 din Codul civil al Federației Ruse, obligația locatorului în raport cu locatarul este de a furniza acestuia din urmă proprietatea pentru utilizare și obligația locatarului de a efectua plăți pentru utilizarea acestei proprietăți. Astfel, în temeiul contractului de închiriere există o îndeplinire reciprocă a obligațiilor. Conform clauzei 2 a articolului 328 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care partea obligată nu își îndeplinește obligația stipulată în contract sau prezența unor circumstanțe care indică în mod clar că o astfel de executare nu va fi efectuată în potriveste ora, partea pe care se află contracararea are dreptul de a suspenda îndeplinirea obligației sale sau de a refuza îndeplinirea acestei obligații. În cazul în care executarea obligației nu este realizată în totalitate, partea pe care se află contracararea are dreptul de a suspenda îndeplinirea obligației sale sau de a refuza să îndeplinească în partea corespunzătoare neîndeplinirii obligațiilor.

În acest caz, locatorul a prezentat o datorie de chirie pentru încasare, calculată din momentul încheierii contractului în conformitate cu suma chiriei stabilită în contract. În acest caz, valoarea chiriei specificată în contract este stabilită pe baza ratei de închiriere pentru 1 mp. m de suprafață închiriată. Întrucât transferul localului nu a avut loc în momentul încheierii contractului de către părți, locatorul are dreptul să solicite chiriașului chiria din momentul transferului localului doar pentru localurile efectiv transferate.

Extrem punct important un contract de închiriere este o condiție care determină procedura de plată a facturilor de utilități.

Componența utilității și a altor plăți pe care părțile trebuie să le distribuie între ele includ:

• - costul serviciilor de alimentare cu apă și de canalizare;
• - costul serviciilor telefonice;
• - costul energiei electrice consumate;
• - costul utilizării unei piese terenunde se află instalația închiriată și teritoriul adiacent;
• - costul alimentării cu căldură (alimentare cu gaz);
• - taxa pentru curățenia camerei;
• - taxa de colectare a gunoiului;
• - plata pentru impact negativ asupra mediu inconjurator;
• - alte tipuri de plăți.

Există trei opțiuni pentru contabilizarea plăților de utilități și întreținere ca parte a chiriei:

• - să stabilească o chirie fixă, care să includă costul facturilor de utilități. Apoi locatarul plătește o chirie fixă \u200b\u200blocatorului în fiecare lună în cuantumul unei sume specificate (de exemplu, „12.000 de ruble, nu se percepe TVA”);
• - să stabilească suma chiriei fără a ține seama de costul utilităților, indicând dreptul chiriașului de a încheia în mod independent contracte cu organizații de furnizare de resurse și servicii. Trebuie remarcat faptul că încheierea contractelor cu organizațiile relevante va dura mai mult de o săptămână, va necesita cu siguranță un acord scris cu privire la relația contractuală cu proprietarul sau proprietarul imobilelor. În practică, este convenabil atunci când contractele pentru furnizarea de servicii de telefonie și Internet sunt încheiate de locatar în numele său, ținând seama de faptul că după încetare relații de închiriere chiriașul va putea rămâne proprietarul primitului numere de telefon... Locatarul plătește costul utilităților și al altor servicii pe cheltuiala sa către organizațiile relevante în conformitate cu contractele încheiate cu acestea;
• - stabilirea chiriei, diferențiată în două componente - o parte constantă și una variabilă (această opțiune este probabil cea mai convenabilă pentru ambele părți).

Este convenabil atunci când contractele cu organizațiile de furnizare de resurse și servicii pentru cel puțin principalele tipuri de utilități sunt încheiate de locator în numele său.

Chiria în cadrul unui contract de subînchiriere constă din două componente:

• - chirie în partea locului închiriat în suma stabilită pentru suprafața închiriată (partea permanentă);
• - chirie în termeni de rambursare a costului utilităților consumate efectiv de locatar (partea variabilă).

Plata contractului de închiriere începe din ziua în care părțile semnează certificatul de acceptare pentru sediu.

Având în vedere că locatorul este angajat în furnizarea de utilități în cadrul activităților sale statutare, chiriașul îi plătește costul anumitor tipuri sau al tuturor utilităților, drept compensație pentru cheltuielile sale în temeiul contractului de închiriere încheiat. În special, la art. 15 din Legea federală din 16 februarie 1995 N 15-FZ „Despre comunicare” (cu modificările și completările) prevede că serviciile de comunicații telefonice pot fi furnizate numai de către întreprinderile de comunicații, precum și de operatorii de comunicații care operează pe baza licențelor corespunzătoare.

Plata se face pe baza facturilor emise de locator, a facturilor (dacă organizația-locator nu se află în sistemul „simplificat” și funcționează cu TVA), precum și a actelor de servicii prestate.

Suma chiriei în termeni de rambursare a costului energiei electrice consumate de locatar în practică este determinată fie pe baza citirilor contorului pentru contorizarea electricității, instalate separat de locatar (sau pentru locatar), fie de capacitate instalata (luând în considerare puterea tuturor aparatelor și dispozitivelor electrice care funcționează în cameră și durata aproximativă de funcționare a acestora). Contorul poate determina, de asemenea, cantitatea de apă sau gaz consumată. Calculul costului serviciilor de furnizare a căldurii depinde de suprafața totală încălzită, calculată în metri cubi.

Suma chiriei în ceea ce privește rambursarea costurilor pentru comunicațiile telefonice este emisă pe baza datelor privind starea contului personal furnizat de organizația de comunicații.

Practica fiscală arată că suma facturilor de utilități alocate de locator și plătite de locatar în temeiul contractului de închiriere nu poate fi acceptată de autoritățile fiscale drept cheltuieli justificate acceptate la calcularea impozitului pe venit. Pentru a evita dezacordurile cu autoritățile fiscale, costul facturilor de utilități nu trebuie alocat separat, ci inclus în suma chiriei.

Plata pentru impactul negativ asupra mediului, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de închiriere, trebuie să fie plătită de locatarul angajat într-o activitate care este capabilă să provoace daune mediului.

Este necesar să se indice în contractul de închiriere distribuția costurilor pentru curățarea și eliminarea gunoiului din instalația închiriată și de pe teritoriul adiacent. Curățarea și menajul de rutină (spălarea podelelor, înlocuirea becurilor arse, repararea prizelor defecte etc.) pot fi efectuate atât de către chiriaș, fie de către locator, cât și de către o terță organizație, pe baza unui contract de service încheiat cu una dintre părți.

Colectarea gunoiului poate fi efectuată numai de o organizație care are o licență adecvată. Cel mai adesea, astfel de activități sunt efectuate de autovehicule specializate, suma plății pentru serviciile cărora depinde de volumul de gunoi care trebuie eliminat (de obicei calculat în metri cubi) specificat în cererea clientului. Organele Rostekhnadzor și administrația locală se desfășoară verificări periodice organizații pentru disponibilitatea contractelor de îndepărtare a gunoiului (deșeuri solide municipale sau RSM). Prin urmare, chiriașul trebuie să aibă o claritate confirmare documentară: fie un contract de închiriere cu condiția ca încheierea contractelor pentru îndepărtarea gunoiului să fie responsabilitatea locatarului, fie un contract pentru îndepărtarea deșeurilor solide încheiat în nume propriu.

Chiria pentru partea locului închiriat (o parte constantă a chiriei) se plătește de obicei lunar, în avans de 100%, cel târziu la o dată stabilită a lunii curente pentru luna curentă. Partea variabilă a chiriei în ceea ce privește costul utilităților poate fi plătită în avans, sub rezerva decontării finale după expirarea perioadei relevante. Cu toate acestea, este mai convenabil atunci când decontarea este efectuată de locatar la sfârșitul lunii, după ce locatorul a primit documente de plată de la furnizorul de resurse sau de la organizația de servicii.

În paragraful 2 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, se stabilește că chiria este stabilită pentru proprietatea închiriată în ansamblu sau separat pentru fiecare părți componente la fel de:

• - plăți determinate într-o sumă fixă \u200b\u200bși efectuate periodic sau la un moment dat;
• - o parte specificată din produse, fructe sau venituri primite ca urmare a utilizării bunurilor închiriate;
• - anumite servicii furnizate de locatar;
• - transferul de către locatar către locator a lucrului stipulat prin contract în proprietate sau arendă;
• - impunerea locatarului a costurilor stipulate în acord pentru îmbunătățirea proprietății închiriate.

Indiferent de ce tip de chirie va fi ales de către părți, aceasta trebuie să fie în mod necesar exprimată în termeni monetari. De exemplu, o clauză de închiriere ar putea fi aproximativ următoarea: "Rent in dimensiunea totală 400,00 (patru sute) frecați. pe mp m pe lună, scutit de TVA, plătit în următoarea formă:

• - plăți lunare pentru locațiile închiriate în valoare de 115 ruble. pe mp m lunar, scutit de TVA;
• - compensarea lunară a creanțelor reciproce împotriva chiriei în valoare de 285 ruble. dintr-un pătrat. m pe lună, scutit de TVA. "

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a acestor forme de chirie sau alte forme de plată pentru chirie.

Locatarul poate transfera bani în contul bancar al locatorului sau poate plăti în numerar în limita sumei stabilite prin Directiva Băncii Centrale a Federației Ruse. În prezent, este în vigoare Directiva Băncii Centrale a Federației Ruse din 20 iunie 2007 N 1843-U, care stabilește dimensiunea maximă la 100 de mii de ruble.

Ca sancțiune pentru plata cu întârziere a chiriei, locatarul poate fi supus unei penalități în cuantumul stabilit ca procent din suma neplătită pentru fiecare zi de întârziere; restricționarea accesului la obiectul închiriat; restricții privind primirea utilităților la instalația închiriată. De asemenea, legea permite locatorului să rețină proprietatea deținută de locatar în spațiile închiriate pentru a se asigura că locatarul își îndeplinește obligațiile de a efectua plăți după încetarea contractului de închiriere.