Zastosowanie ogólnych zasad najmu oraz zasad najmu budynków i budowli do najmu lokali niemieszkalnych. Wynajem lokali niemieszkalnych

Na podstawie umowy najmu lokalu niemieszkalnego wynajmujący zobowiązuje się do odpłatnego przekazania lokalu niemieszkalnego w czasowe posiadanie i użytkowanie lub do czasowego użytkowania najemcy.

Zgodnie ze znaczeniem prawnym zwyczajowo łączy się warunki umowne w określone grupy. Najbardziej rozpowszechnione są trzy grupy schorzeń: istotne, zwyczajne i przypadkowe. jeden

Rozważ istotne warunki umowy cywilnoprawnej wymienione w ust. 2 pkt 1 art. 432 BR:

1) warunek dotyczący przedmiotu zamówienia, którym jest: warunek konieczny oraz umów najmu lokali niemieszkalnych.

Przy wynajmie lokalu niemieszkalnego umowa musi wskazywać jaki rodzaj lokalu jest wynajmowany, jego lokalizację, łączną powierzchnię wszystkich wynajmowanych lokali i każdy z nich z osobna do najmu zgodnie z Karta danych technicznych oraz zaświadczenie z WIT oraz inne dane o charakterystyce technicznej lokalu i jego stanie. Jeżeli wynajmowany lokal składa się z więcej niż jednego lokalu, a także jeżeli część wynajmowanych lokali ma charakter główny, a inne pomocnicze, do umowy należy dołączyć plan lokalu ze wskazaniem tych wszystkich szczegółów i materiału filmowego.

Zawarcie w umowie najmu danych pozwalających na jednoznaczne określenie, jaki lokal jest wynajmowany jest niezbędne, gdyż Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (klauzula 3 art. 607) określa pytanie, czy umowa najmu zostanie uznana za zawartą.

Brigada CJSC zawarła umowę najmu z Gamrok LLC i udostępniła tej ostatniej lokal o powierzchni 56 m2. metrów. W zawartej między stronami umowie wskazano adres budynku, w którym udostępniono lokal. Nie było innych informacji, które pozwoliłyby na dokładne określenie przekazywanego lokalu. W przyszłości zamiast uzgodnionego 56 mkw. 000 metrów „Gracz” otrzymał powierzchnię 30 metrów kwadratowych. metrów. Najemca wystąpił do Sądu Arbitrażowego o ochronę swoich praw. Sąd jednak odmówił ochrony interesów Najemcy, uznając zawartą pomiędzy stronami umowę za nieważną. Powodem tej decyzji sądu był fakt, że umowa nie zawierała charakterystyki wynajmowanego lokalu, a także jego dokumentacji technicznej. Oznacza to, że z zawartej umowy nie można ustalić, który lokal miał zostać przekazany Najemcy. W związku z tym, zgodnie z częścią 3 art. 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, Sądu Arbitrażowego, niniejsza umowa została uznana za nieważną.

Dodatkowo do umowy najmu zazwyczaj dołączany jest paszport techniczny lokalu (lub eksplikacja). Dokument ten zawiera wszystkie cechy przeniesionego lokalu (powierzchnia, liczba pokoi, położenie schodów, drzwi, okien itp.), a także jego schematyczny układ.

W.W. Vitryansky przekonuje, że przedmiot umowy dzierżawy wcale nie ogranicza się do dzierżawionej nieruchomości. Przedmiot umowy, a właściwie przedmiot zobowiązania wynikającego z umowy, oznacza czynności (lub zaniechanie), które zobowiązany musi wykonać (lub odpowiednio powstrzymać się od ich wykonania).

Jeśli zastosujesz się do tego punktu widzenia, wszystkie warunki umowy można uznać za niezbędne, a V.V. Vitryansky stara się wprowadzić prawa i obowiązki stron do przedmiotu umowy. Bardziej słuszne byłoby jednak uznanie, że przedmiotem umowy jest przedmiot zbycia, tj. lokale niemieszkalne.

2) warunki określone w ustawie lub innych aktach prawnych jako istotne lub niezbędne dla tego rodzaju umów.

Te warunki umów najmu lokali niemieszkalnych obejmują warunki przewidziane w ust. 1 art. 654 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, warunek, zgodnie z którym umowa najmu lokalu niemieszkalnego musi określać wysokość czynszu.

Jeżeli umowa najmu lokalu niemieszkalnego nie zawiera wielkości, trybu, warunków i terminu płacenia czynszu najmu, umowę najmu lokalu niemieszkalnego uważa się za niezawartą i nie pociąga za sobą żadnych skutków prawnych. Wymóg ten odróżnia umowę najmu niemieszkalnego od ogólnych zasad najmu. Zgodnie z ogólnymi przepisami o najmie, w przypadkach, gdy umowa najmu nie określa wysokości, trybu, warunków i terminów płatności czynszu, strony muszą kierować się warunkami czynszu, które zwykle stosuje się przy wynajmie podobnej nieruchomości w porównywalnych okolicznościach (art. 614 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W sztuce. 654 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej przewiduje obowiązek zawarcia w umowie najmu lokalu niemieszkalnego warunku wysokości czynszu, chociaż nie zawiera żadnych szczególnych zasad dotyczących formy najmu, które są przewidziane w sztuce. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także o trybie i terminie dokonywania opłaty leasingowe... W tym zakresie obowiązują ogólne postanowienia umowy najmu (art. 614 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Czynsz można opłacić w formie:

• a) płatności ustalone w stałej wysokości, dokonywane okresowo lub jednorazowo;
• b) ustalony udział produktów, owoców lub dochodów uzyskanych w wyniku korzystania z wynajmowanego lokalu niemieszkalnego;
• c) świadczenie niektórych usług przez najemcę;
• d) przeniesienie przez najemcę na wydzierżawiającego rzeczy objętej umową we własność lub w dzierżawę;
• e) nałożenie na najemcę przewidzianych umową kosztów modernizacji wynajmowanego lokalu niemieszkalnego (remonty bieżące, kapitalne).

Ta lista nie jest wyczerpująca. Najpopularniejszą formą płatności jest gotówka, w formie stałych płatności, dokonywana okresowo lub jednorazowo. Strony umowy mogą nawet przewidzieć połączenie kilku form najmu, co w istocie oznacza przekształcenie umowy najmu w umowę mieszaną (klauzula 3 art. 421 kc Federacji Rosyjskiej), łącząc cechy dzierżawy i np. umowy kupna-sprzedaży lub usługi.

Poza tą formą strony mogą uzgodnić inne formy najmu, na przykład w formie części zysku najemcy z eksploatacji wynajmowanego lokalu niemieszkalnego.

Jeżeli umowa nie przewiduje określonej formy najmu, czynsz musi być ustalony w stałej wysokości, płatny jednorazowo lub okresowo, w zależności od okresu najmu.

Najważniejsze jest to, że świadczenie wzajemne najemcy, otrzymywane przez wynajmującego jako czynsz, miałoby w umowie wartość pieniężną, co pozwalałoby mówić o uzgodnieniu między stronami wysokości czynszu.

Choć, jak wynika z praktyki Sądu Arbitrażowego, strony nie dokonują prawidłowej interpretacji zasady formy czynszu.

Np. spółka akcyjna (wynajmujący) wystąpiła do Sądu Polubownego z powództwem przeciwko spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (najemcy) o uznanie umowy najmu lokalu niemieszkalnego za niezawartą oraz o eksmisję pozwanego z zajmowanego lokalu niemieszkalnego lokal.

Postanowieniem sądu pierwszej instancji, utrzymanym w mocy orzeczeniem instancji odwoławczej, roszczenie zostało zaspokojone.

W skardze kasacyjnej pozwana powołała się na istnienie umowy najmu spornego lokalu niemieszkalnego i wniosła o uznanie tej umowy za zawartą.

Po zapoznaniu się z umową i okolicznościami sporu Sąd Kasacyjny ustalił, że doszło do rozbieżności co do treści warunków umowy co do wysokości czynszu.

Na mocy ust. 1 art. 654 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu budynku lub budowli (lokalu niemieszkalnego) musi określać wysokość czynszu. W przypadku braku porozumienia między stronami w pismo warunki dotyczące wysokości czynszu, umowę najmu budynku lub budowli (lokalu niemieszkalnego) uważa się za niezawartą.

Oskarżony uważał, że… ten wymóg strony respektują prawo, gdyż zgodnie z pkt 2.4 umowy Najemca jest zobowiązany do czynszu najmu w terminy płacić za media i inne ukierunkowane usługi.

Takiego sformułowania nie można jednak uznać za ustalające formę i wysokość czynszu, gdyż Wynajmujący nie otrzymuje w rzeczywistości stypendium zwrotnego za wynajmowany lokal niemieszkalny. Zapłata przez Najemcę mediów sama w sobie nie jest równoznaczna z opłaceniem umowy najmu.

Zgodnie z ust. 1 art. 654 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zasady ustalania ceny przewidziane w ust. 3 art. 424 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Biorąc pod uwagę ten przepis, sąd kasacyjny wskazał, że kontrowersyjnej umowy nie można uznać za zawartą, w związku z czym orzeczenie sądu pierwszej instancji było uzasadnione.

Na tym przykładzie widać, że nałożenie na najemcę rachunków za media nie może być traktowane jako forma czynszu.

Przy wynajmie lokali niemieszkalnych należących do przedsiębiorstw państwowych lub komunalnych obliczanie czynszu odbywa się zgodnie z metodologią obliczania stawek czynszu, zatwierdzoną dekretem szefa administracji miasta.

Czynsz najmu może być płacony w każdym określonym w umowie terminie: raz w roku, kwartale, miesiącu, tygodniu, dniu itp. Jeżeli najemca w istotny sposób naruszy warunki dokonywania czynszu, wynajmujący ma prawo żądać od niego wcześniejszego płatność czynszu w terminie ustalonym przez wynajmującego (klauzula 5, art. 614 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Możesz żądać wcześniejszej zapłaty czynszu za nie więcej niż dwa kolejne okresy. Znaczące naruszenie tego terminu należy interpretować w taki sam sposób, jak znaczne pogorszenie warunków użytkowania lub stanu dzierżawionej nieruchomości (klauzula 2 art. 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa najmu może jednak ustanawiać inne zasady, na przykład zakaz żądania wcześniejszej zapłaty czynszu lub przeciwnie, możliwość żądania takiej zapłaty nie tylko w przypadku istotnego naruszenia warunków lub na dłużej niż dwie kolejne kadencje itp.

O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, wysokość czynszu może ulec zmianie za porozumieniem stron w terminach przewidzianych umową, nie częściej jednak niż raz w roku (art. 3 art. 614 kc Federacja Rosyjska).

3) warunki, w odniesieniu do których, na wniosek jednej ze stron, musi dojść do porozumienia.

Konieczność zawarcia takich umów pojawia się, gdy istnieje odpowiedni warunek, który nie jest przewidziany w ustawie lub innym dokumencie, a także nie wyraża wyraźnie charakteru tej umowy.

Na przykład wymagania dotyczące jakości wykończenia wynajmowanych lokali niemieszkalnych nie są zawarte w istotnych warunkach umowy najmu przez obowiązujące przepisy prawa i nie wyrażają charakteru tej umowy. Dlatego też, jeśli najemca chce wynająć ten lokal i wykorzystać go jako biuro, może żądać zawarcia w umowie najmu warunku estetycznego wyglądu elementów konstrukcyjnych wynajmowanego lokalu (malowanie, wklejanie). W tym zakresie ów wymóg najemcy staje się warunkiem koniecznym, bez którego nie można zawrzeć konkretnej umowy i zgodnie z tym warunkiem konieczne jest przeprowadzenie należytych umów, aby następnie znalazły one właściwe (godne) odzwierciedlenie w tekście z kontraktu. Oprócz tego przykładu warunkiem koniecznym na żądanie jednej ze stron może być dowolny warunek (zarówno termin podwyżki czynszu, jak i przeprowadzenie remontu generalnego itp.).

Przejdziemy teraz do rozważenia zwykłych i przypadkowych warunków umownych.

Zwykłe warunki nie muszą być uzgadniane przez strony, są przewidziane w odpowiednich przepisach i automatycznie wchodzą w życie w momencie zawarcia umowy. Nie oznacza to, że normalne warunki działają wbrew woli stron umowy. Podobnie jak inne warunki umowy, normalne warunki opierają się na porozumieniu stron.

Dopiero w tym przypadku zgoda stron na podporządkowanie umowy zwykłemu warunkowi zawartemu w aktach regulacyjnych wyraża się w samym fakcie zawarcia umowy tego typu. W takim przypadku, jeśli strony osiągnęły porozumienie w celu zawarcia niniejszej umowy, tym samym zgodziły się na warunki zawarte w przepisach dotyczących tej umowy.

Przykładowo, zawierając umowę najmu lokalu niemieszkalnego, strony zgadzają się na warunek przewidziany w art. 211 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, że ryzyko przypadkowej utraty lub przypadkowego uszkodzenia mienia (lokalu niemieszkalnego) ponosi jego właściciel - wynajmujący.

Jeżeli strony nie chcą zawrzeć umowy na zwykłych warunkach, mogą zawrzeć w treści umowy klauzule anulujące lub zmieniające warunki zwykłe, jeżeli takowe określa zasada rozporządzająca.

Strony umowy najmu lokalu niemieszkalnego mogą uzgodnić, że ryzyko przypadkowej utraty lub przypadkowego uszkodzenia mienia (lokalu niemieszkalnego) ponosi najemca, a nie wynajmujący.

Warunki, które zmieniają lub uzupełniają zwykłe warunki, nazywane są losowymi. Zawarte są one w tekście umowy według uznania stron. Ich brak, jak również brak zwykłych warunków, nie wpływa na ważność umowy. Jednak w przeciwieństwie do zwykłych, uzyskują moc prawną tylko wtedy, gdy są zawarte w tekście traktatu. W odróżnieniu od istotnych, brak warunku losowego pociąga za sobą uznanie tej umowy za niezawartą tylko wtedy, gdy zainteresowana strona udowodni, że żądała spełnienia tego warunku. W przeciwnym razie umowę uważa się za zawartą bez warunku losowego.

Jeżeli przy uzgadnianiu warunków umowy najmu lokalu niemieszkalnego strony nie rozwiązały kwestii podwyżek czynszu, umowę uważa się za zawartą bez tego przypadkowego warunku. Jeżeli jednak najemca udowodni, że zaproponował zgodę na podwyżkę czynszu, tylko przy podwyżce rachunków za media lub w przypadku waloryzacji, ale warunek ten nie został zaakceptowany, umowa najmu lokalu niemieszkalnego zostanie uznana za niezawartą zakończył. jeden

W każdej umowie wyróżnia się grupy warunków, które określają obowiązki stron odpowiednio w umowie najmu lokalu niemieszkalnego – obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy.

Na przykład warunki określające obowiązki wynajmującego zazwyczaj obejmują warunki: dotyczące wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, trybu i terminu jego udostępnienia najemcy. Warunki umowy regulujące korzystanie z wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, wysokość opłat najmu, tryb i warunki ich dokonywania określają zwykle obowiązki najemcy.

Na potrzeby opracowania umowy najmu warunki tej umowy można podzielić na dwie grupy:

warunki regulujące przede wszystkim obowiązki wynajmującego;

warunki, które określają główne obowiązki najemcy.

Wyszczególnionym podstawowym obowiązkom odpowiednio leasingodawcy i leasingobiorcy sprzeciwia się prawo roszczenia kontrahenta. Istotne są również konsekwencje niewykonania lub nienależytego wykonania przez wynajmującego lub leasingobiorcę odpowiednich warunków umowy.

W porównaniu z treścią umowy najmu zwykłego (ogólnego) treść umowy najmu lokalu niemieszkalnego nie podlegała główne zmiany... Wynajmujący i najemca na podstawie umowy najmu lokalu niemieszkalnego mają: prawa ogólne, obowiązki i odpowiedzialność stron umowy najmu, chociaż prawo cywilne określa niektóre sposoby realizacji tych obowiązków. jeden

Mając na uwadze treść umowy najmu lokalu niemieszkalnego należy odnieść się do praw, obowiązków i odpowiedzialności wynajmującego i najemcy.

Wynajmujący na mocy zawartej umowy najmu lokalu niemieszkalnego zobowiązany jest do:

1) zapewnić najemcy lokal niemieszkalny na podstawie aktu przeniesienia w stanie zgodnym z warunkami umowy najmu i celem lokalu niemieszkalnego (klauzula 1 art. 611 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ).

Specyfika tego zobowiązania w odniesieniu do umowy najmu lokalu niemieszkalnego polega na tym, że fakt przekazania obiektu musi być potwierdzony podpisanym przez strony aktem odbioru i przekazania (lub innym dokumentem zbycia), który musi zawierać odniesienie, rzeczowo - Specyfikacja o wynajmowanych lokalach niemieszkalnych.

Uchylanie się jednej ze stron od podpisania dokumentu o przekazaniu lokalu niemieszkalnego na warunkach przewidzianych umową uważa się za odmowę odpowiednio wydzierżawiającego wykonania obowiązku przekazania lokalu niemieszkalnego, a najemcy od przyjęcia tego lokalu.

Stan lokalu niemieszkalnego podlegającego najmu określa umowa najmu. W przeciwnym razie stan lokalu niemieszkalnego określa jego przeznaczenie, które z kolei może być również ustalone umową lub wynikać z celów, do których lokal niemieszkalny jest zwykle wykorzystywany. Ale w każdym przypadku lokale niemieszkalne powinny być przekazywane bez wad, w taki czy inny sposób, uniemożliwiając ich wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem.

Lokale niemieszkalne należy wynająć w określonym terminie, który musi być określony w umowie najmu. Jeżeli termin przeniesienia nie został określony umową, lokal niemieszkalny zostanie przekazany w rozsądnym terminie. W przypadku naruszenia zasady o terminie udostępnienia lokalu niemieszkalnego do najmu, najemca ma prawo do roszczenia tego lokalu niemieszkalnego zgodnie z art. 398 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej i żądać odszkodowania za straty lub rozwiązania umowy i odszkodowania za szkody spowodowane jej niewykonaniem (klauzula 3 art. 611 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wynajmujący odpowiada za wszelkie braki w wynajmowanym lokalu niemieszkalnym, niezależnie od tego, czy uniemożliwiają one korzystanie z lokalu niemieszkalnego w całości czy tylko w części. Co do zasady odpowiedzialność może powstać za najmniejszą wadę. Odpowiedzialność nie przychodzi tylko za te niedociągnięcia, które:

• a) uzgodnione przez wynajmującego już przy zawarciu umowy najmu, oczywiście w formie, w jakiej umowa powinna być ubrana;
• b) znane z wyprzedzeniem najemcy (który np. wcześniej wynajmował lokal niemieszkalny lub wiedział o niedociągnięciach z mediów);
• c) powinny zostać wykryte przez najemcę podczas oględzin lokalu niemieszkalnego (wady oczywiste).

Wynajmujący odpowiada tylko za te wady, które istniały w wynajmowanym lokalu niemieszkalnym przed zawarciem umowy najmu, a nie powstały później.

Zgodnie z art. 612 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wynajmujący jest odpowiedzialny za wady wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, nawet jeśli w momencie zawarcia umowy najmu nie wiedział o tych wadach. W przeciwnym razie wzmianka, że ​​za niedociągnięcia odpowiada wynajmujący, niezależnie od tego, czy o nich wiedział, czy nie, jest zbędna z uwagi na istnienie ogólnej zasady zawartej w ust. 3 art. 401 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Rozłożenie się początku ryzyka odpowiedzialności za wady wynajmowanego lokalu niemieszkalnego można tłumaczyć tym, że wynajmujący co do zasady jest właścicielem odpowiedniego lokalu niemieszkalnego i ponosi ryzyko przypadkowa śmierć lub uszkodzenie (art. 211 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), w tym ryzyko jego wystąpienia pewnych niedociągnięć.

Zgodnie z art. 612 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku stwierdzenia braków w lokalach niemieszkalnych, za które odpowiedzialny jest wynajmujący, najemca ma prawo, według własnego wyboru:

• a) żądać od wynajmującego nieodpłatnego usunięcia wad lokalu niemieszkalnego albo proporcjonalnego obniżenia czynszu lub zwrotu poniesionych przez niego wydatków na usunięcie wad lokalu niemieszkalnego;
• b) bezpośrednio wstrzymać kwotę wydatków poniesionych przez niego w celu usunięcia tych braków z czynszu, po uprzednim powiadomieniu o tym wynajmującego. W takim przypadku zgłoszenie jest konieczne, aby wynajmujący dowiedział się o przyczynach nieopłacenia mu czynszu w całości;
• c) żądanie wczesne zakończenie umowy, wybór jednej z opcji udostępnionych mu przez najemcę jest całkowicie swobodny i nie wiąże się z uzyskaniem zgody wynajmującego.

Warunki odpowiednich wymagań i powiadomień ustalane są zgodnie z zasadami art. 314 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Wynajmujący, zawiadomiony o wymaganiach najemcy lub zamiarze usunięcia braków lokalu niemieszkalnego na własny koszt, może niezwłocznie wymienić udostępniony najemcy lokal niemieszkalny na inny podobny lokal niemieszkalny, w dobrym stanie. stan (jeżeli podobny lokal jest własnością Wynajmującego, a także jeżeli dany lokal jest odpowiedni dla najemcy (w lokalizacji, powierzchni) lub bezpłatnie wyeliminuje braki lokalu niemieszkalnego. Jeżeli najemca wymaga wcześniejszego rozwiązania umowy, nie można mu zaproponować zamiany wynajętego lokalu niemieszkalnego.612 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, musi spełnić treść tego wymogu.

Jeżeli zaspokojenie roszczeń najemcy lub wstrzymanie wydatków na usunięcie wad z czynszu najmu nie pokrywa szkód wyrządzonych najemcy, ma on prawo żądać naprawienia niepokrytej części strat. Odszkodowanie takie będzie konieczne w zdecydowanej większości przypadków, gdy wynajmowane lokale niemieszkalne są wymieniane lub usuwane są ich braki, gdyż lokal niemieszkalny przynajmniej przez krótki okres czasu jest nieużywany przez najemcę i może on stracić część zysku z jego użytkowania. Roszczenie o odszkodowanie jest również nieuniknione w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy. Jeśli chodzi o zwrot kosztów usunięcia braków kosztem czynszu lub jego proporcjonalne obniżenie, o naprawienie szkody można ubiegać się tylko wtedy, gdy wysokość czynszu jest niewystarczająca do pokrycia strat.

2) ostrzec najemcę o wszelkich osobach trzecich na wynajmowanym lokalu niemieszkalnym (służebność, hipoteka, zastaw) itp. (klauzula 2, art. 613 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Przekazanie lokalu niemieszkalnego do wynajęcia nie stanowi podstawy do wypowiedzenia lub zmiany praw osób trzecich do tego lokalu niemieszkalnego (klauzula 1 art. 613 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Takie prawa pozostają i mogą mieć dość szeroki zakres, na przykład prawo do zarządzania gospodarczego lub prawo do zarządzania operacyjnego. Oczywiście w niektórych przypadkach najemca, gdyby wiedział o prawach osób trzecich, nigdy nie zawarłby umowy najmu. Dlatego też przestrzeganie przez wynajmującego obowiązku zawiadomienia najemcy o prawach osób trzecich jest niezbędne w celu zapewnienia sprawnego korzystania z wynajmowanego lokalu niemieszkalnego.

Ustawodawstwo nie zawiera wykazu praw osób trzecich, o których obecności wynajmujący musi ostrzec najemcę. Mówi tylko, że są to prawa do lokali niemieszkalnych i należą do osób trzecich i obejmują m.in. służebności i prawa hipoteki (zastawu). Przykłady praw osób trzecich podane przez prawo dotyczą praw majątkowych. Wynajmujący ma obowiązek powiadomić najemcę o występowaniu wszelkich innych praw majątkowych do wynajmowanego lokalu niemieszkalnego. Obowiązek ten wynika z istoty prawa rzeczywistego, które zawsze skierowane jest do lokalu niemieszkalnego. jeden

Jeśli chodzi o prawa obligacyjne, to o nich, jeśli są skierowane do wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, należy powiadomić najemcę. Prawa te mogą obejmować prawa najemcy wynikające z innej umowy najmu. Ostatecznie kupujący stanie się nowym właścicielem lokalu niemieszkalnego - wynajmującym (art. 617 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), którego tożsamość dla najemcy ma kluczowy... W przypadku kilku umów najmu mogą one ze sobą współistnieć, ale tylko wtedy, gdy nie ma między nimi dwóch lub więcej, które zapewniają lokatorom prawo do posiadania lokalu niemieszkalnego. Jednocześnie może istnieć kilka umów najmu, w których najemcy mogą korzystać wyłącznie z lokali niemieszkalnych (np. magazyn jest wykorzystywany przez najemców w różnym czasie). W przypadku kolizji dwóch lub więcej umów najmu, z których każda przyznaje najemcy prawo własności wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, wówczas pierwszeństwo ma tylko jeden z najemców na zasadach art. 398 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Jeżeli wynajmujący nie dopełni obowiązku zawiadomienia najemcy o prawach osób trzecich do wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu lub rozwiązania umowy oraz naprawienia strat. Obniżenie czynszu powinno być proporcjonalne do stopnia, w jakim istnienie praw osób trzecich narusza prawo najemcy do użytkowania. Zwrot strat po rozwiązaniu umowy najmu nie jest uzależniony od rodzaju i zakresu praw osób trzecich do lokalu niemieszkalnego.

3) przeprowadzić na własny koszt poważne naprawy wynajmowanych lokali niemieszkalnych, chyba że prawo, inne akty prawne lub umowa najmu stanowią inaczej (klauzula 1 art. 616 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Przez remont kapitalny rozumie się takie odtworzenie głównych części (elementów konstrukcyjnych) wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, bez którego nie można go użytkować zgodnie z jego przeznaczeniem.

Termin remontu musi być określony w umowie. Jeśli termin ten nie został wyznaczony lub istnieje pilna potrzeba naprawy głównej, należy ją wykonać w rozsądnym terminie.

Naprawy muszą być przeprowadzane na koszt wynajmującego i jego siłami lub siłami zaangażowanych przez niego osób. Stosunek stron w momencie remontu musi być uregulowany umową najmu lub dodatkową do niej umową. Ten ostatni w szczególności może ustanawiać obowiązek najemcy zawieszenia lub ograniczenia korzystania z wynajmowanego lokalu niemieszkalnego podczas remontu kapitalnego lub jego prawo do żądania od wynajmującego udostępnienia podobnego lokalu niemieszkalnego podczas remontu.

Sytuacja komplikuje się, gdy najem milczy o tym, jak budować relacje między stronami podczas gruntownego remontu. Ta sytuacja nie jest bezpośrednio regulowana przez Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Tymczasem remont wynajętego lokalu niemieszkalnego może znacząco naruszyć prawa najemcy. W związku z tym, jeżeli lokal niemieszkalny został przekazany w stanie wymagającym remontu generalnego, to został przekazany z wadami, za które odpowiedzialność ponosi wynajmujący zgodnie z zasadami art. 612 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Naruszenie przez wynajmującego obowiązku wykonania remontu kapitalnego daje najemcy prawo wyboru:

• a) dokonać remontów kapitalnych przewidzianych umową lub spowodowanych pilną potrzebą i pobrać od wynajmującego koszty napraw lub potrącić je z czynszu;
• b) żądać odpowiedniej obniżki czynszu;
• c) żądać wcześniejszego rozwiązania umowy i odszkodowania za straty, umową najmu, którekolwiek z tych praw może zostać wyłączone lub ograniczone.
• 4) zwrócić leasingobiorcy koszty nierozłącznych ulepszeń dokonanych za zgodą wynajmującego i na koszt najemcy, chyba że umowa najmu stanowi inaczej (klauzula 2 art. 624 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Nierozłączne oznacza takie ulepszenia, których nie można oddzielić od wynajmowanego lokalu niemieszkalnego bez powodowania jego uszkodzenia. Ponieważ Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej nie zawiera zastrzeżeń co do wysokości takiej szkody, należy wziąć pod uwagę, że ulepszenia będą nierozłączne, których nie można oddzielić bez wyrządzenia jakiejkolwiek szkody lokalom niemieszkalnym.

Najemca jest uprawniony do takiego zwrotu tylko wtedy, gdy spełnione są jednocześnie dwa warunki:

• a) zgodę wynajmującego na dokonanie nierozłącznych ulepszeń. Zgoda może być wyrażona zarówno w samej umowie najmu, jak i osobno po jej zawarciu w formie przewidzianej dla samej umowy najmu. Jeżeli charakter i zakres usprawnień nie są określone w takiej umowie, należy uznać, że dopuszcza się wszelkie usprawnienia, które nie zmieniają przeznaczenia wynajmowanego lokalu niemieszkalnego;
• b) używanie własnych środków renderera do tworzenia ulepszeń. Najemca nie może wykorzystywać środków leasingodawcy na produkcję ulepszeń, co wynika z klauzuli 4 art. 623 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z zawartą w nim zasadą wszelkie ulepszenia wynajmowanego lokalu niemieszkalnego dokonywane kosztem odpisów amortyzacyjnych od tego lokalu niemieszkalnego stanowią własność wynajmującego. W związku z tym, aby kwalifikować się do jakichkolwiek ulepszeń, właściciel musi wyraźnie przekazać te tantiemy najemcy. Jednak takie dedukcje zawsze istnieją w formie bezosobowej. W związku z tym każdy transfer środków na dokonanie ulepszeń w wynajmowanym lokalu niemieszkalnym może uprawniać wynajmującego do takich ulepszeń.

Jeśli chodzi o wykorzystanie środków osób trzecich, można to uznać za legalne, pod warunkiem, że środki te są własnością leasingobiorcy.

Rozdzielne ulepszenia dokonane przez leasingobiorcę stanowią jego własność, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Rozdzielne ulepszenia to te ulepszenia lokalu niemieszkalnego, które można wydzielić bez jego uszkadzania (pogorszenia jego stanu). Po zakończeniu najmu takie ulepszenia mogą zostać odłączone przez najemcę i zatrzymane przez najemcę.

Koszt nieodłącznych ulepszeń wynajmowanego lokalu niemieszkalnego dokonanych przez najemcę bez zgody wynajmującego nie podlega zwrotowi, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej.

Zobowiązania wynajmującego do zapewnienia lokalu niemieszkalnego w należytym stanie na podstawie aktu przewłaszczenia oraz do ostrzeżenia najemcy o prawach osób trzecich są bezwzględnie konieczne. Obowiązki wykonania głównych napraw i zwrot najemcy kosztów nierozerwalnych ulepszeń są dyspozytywne.

Przejdźmy teraz do obowiązków najemcy. Zgodnie z warunkami zawartej umowy najemca zobowiązany jest do:

1) korzystać z wynajmowanego lokalu niemieszkalnego zgodnie z warunkami umowy najmu, a jeżeli takich warunków nie określono w umowie, to zgodnie z przeznaczeniem lokalu niemieszkalnego (klauzula 1 art. 615 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).

Najemca musi sam korzystać z lokalu niemieszkalnego. Jeżeli zezwala na korzystanie z osób trzecich bez zgody wynajmującego, narusza swoje inne zobowiązanie, o którym mowa w ust. 2 art. 615 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Przeznaczenie lokalu niemieszkalnego musi być określone umową, w przeciwnym razie lokal niemieszkalny musi być wykorzystywany zgodnie z jego zwyczajowym przeznaczeniem wynikającym z jego istoty.

Jeżeli najemca korzysta z lokalu niemieszkalnego niezgodnie z warunkami umowy najmu lub przeznaczeniem lokalu niemieszkalnego, wynajmujący ma prawo żądać wcześniejszego rozwiązania umowy i odszkodowania za straty (klauzula 3 art. 615 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). Odpowiedzialność za naruszenie warunków użytkowania lub wyznaczenie lokali niemieszkalnych następuje w formie odszkodowania i tylko wtedy, gdy najemca jest winny, ponieważ w przypadku przypadkowego naruszenia warunków użytkowania, klauzula 4 art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. W takiej sytuacji umowa najmu nie może być wypowiedziana przedterminowo. najem cywilnoprawny nieruchomości

2) wysokość, tryb, warunki i terminy płatności czynszu określa umowa. Ustalenie tych cech czynszu w prawie, a tym bardziej w statucie i Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, nie przewiduje. Dlatego też, jeżeli wielkość, tryb, warunki i terminy płatności czynszu ustalane są przez jakikolwiek akt normatywny, umowa najmu musi koniecznie zawierać odesłanie do niego.

Umowa najmu może zawierać zasady, że czynsz jest stały i w ogóle nie podlega rewizji oraz że każda ze stron umowy może jednostronnie domagać się zmiany czynszu, a jeżeli druga strona odmówi zmiany czynszu, umowa podlega przedterminowemu rozwiązaniu, jeżeli takich zasad nie przewiduje umowa, zmiana czynszu może nastąpić tylko za zgodą stron. Odmowa którejkolwiek ze stron zmiany wysokości czynszu nawet po terminie określonym w klauzuli 3 art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, nie daje drugiej stronie prawa ani do wymuszenia takiej zmiany w sądzie, ani do wypowiedzenia umowy najmu przed terminem, ponieważ takie środki nie są przewidziane w Kodeksie Cywilnym Federacja Rosyjska. Zatem ustalenie ustawowo terminu rewizji wysokości czynszu ma praktyczne znaczenie tylko wtedy, gdy możliwość rewizji jest zabezpieczona umową i przewidziana sankcjami w przypadku odmowy którejkolwiek ze stron takiej rewizji .

Najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu, jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, warunki korzystania określone w umowie najmu lub stan lokalu niemieszkalnego uległy znacznemu pogorszeniu (klauzula 4 art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). Przyznanie najemcy takiego prawa wynika z faktu, że wynajmujący jako właściciel wynajmowanego lokalu niemieszkalnego ponosi ryzyko przypadkowej utraty lub uszkodzenia, chyba że ustawa lub umowa stanowi inaczej (art. 211 Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej). Pogorszenie z przyczyn przypadkowych stanu wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, ryzyko właściciela. Co do pogorszenia warunków użytkowania, które działają jako okoliczności zewnętrzne w stosunku do przedmiotu umowy najmu, to w odniesieniu do nich należy mówić o ryzyku przypadkowej niemożności wywiązania się z umowy pogorszenia warunków takiego świadczenia. Nałożenie tego ryzyka na wynajmującego jest również całkiem logiczne, jeśli pamięta się jego główny obowiązek - oddanie do użytku lokali niemieszkalnych i zapewnienie ich spokojnego użytkowania przez cały okres trwania umowy.

Obniżenie wysokości czynszu może być wymagane nie przy pogorszeniu warunków użytkowania lub stanu lokalu niemieszkalnego, a jedynie przy znacznym pogorszeniu. Takie pogorszenie należy uznać za znaczące, w którym najemca jest w dużej mierze pozbawiony tego, na co miał prawo liczyć przy zawieraniu umowy najmu (klauzula 2 art. 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Prawo może ustanowić zasadę inną niż przewidziana w ust. 4 art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie wspomina o możliwości ustanowienia innej zasady w drodze umowy. Biorąc jednak pod uwagę fakt, że zgodnie z ust. 1 art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej tryb, warunki i warunki dokonywania czynszu określa umowa najmu, ta ostatnia może ustalić, że wysokość czynszu nie ulega zmianie nawet przy znacznym pogorszeniu warunków użytkowania lub stan lokalu niemieszkalnego.

W przypadku naruszenia przez najemcę tego warunku Wynajmujący ma prawo wystąpić do sądu z żądaniem zapłaty czynszu, jak również ściągnąć od najemcy kary.

3) po zakończeniu najmu zwrócić lokal niemieszkalny wynajmującemu w stanie, w jakim go otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w stanie przewidzianym umową (część 1 artykułu 622 Kodeksu Cywilnego Kodeks Federacji Rosyjskiej).

Stan zwróconego lokalu niemieszkalnego określa umowa. Umowa może osobno określać specjalne wymagania dotyczące takiego zwrotu. W przeciwnym razie lokal niemieszkalny należy zwrócić w stanie, w jakim został odebrany, z uwzględnieniem normalnego zużycia, jakiemu podlegałby wynajmowany lokal niemieszkalny w trakcie normalnego użytkowania w celu określonym przez umowy w okresie obowiązywania tego ostatniego.

Jeżeli najemca nie zwrócił wynajętego lokalu niemieszkalnego lub nie zwrócił go w terminie, wynajmujący ma prawo żądać zapłaty czynszu za cały okres zwłoki. W przypadku, gdy określona opłata nie pokrywa szkód wyrządzonych wynajmującemu, może on żądać ich naprawienia. Wygoda tej zasady polega na tym, że wynajmujący, w przypadku spóźnionego zwrotu wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, nie musi w przeważającej większości przypadków udowadniać wysokości poniesionych przez niego strat, co bywa czasem bardzo trudne. Wystarczy zażądać zapłaty czynszu za czas zwłoki.

W przypadku, gdy umowa przewiduje karę umowną za spóźniony zwrot wynajętego lokalu niemieszkalnego, straty mogą być odzyskane ponad wysokość kary (kary), chyba że umowa stanowi inaczej.

W ramach bieżącej naprawy rozumie się eliminację wad lokali niemieszkalnych, niezwiązanych z wymianą głównego (głównego) części składowe(części, zespoły, konstrukcje). Remonty bieżące, w przeciwieństwie do remontów kapitalnych, z reguły nie podnoszą kosztów wynajmowanych lokali niemieszkalnych i nie eliminują ich zużycia. Jednocześnie nie przeprowadzanie remontów bieżących (a także większych) uniemożliwia lub znacznie komplikuje użytkowanie lokali niemieszkalnych zgodnie z ich przeznaczeniem.

Utrzymanie lokali niemieszkalnych w dobrym stanie należy odróżnić od napraw bieżących, czyli takich, które pozwalają na korzystanie z lokali niemieszkalnych w dowolnym momencie. W tym przypadku mówimy o zdrowiu fizycznym wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, który można utrzymać bez wypowiedzenia jego przeznaczenia. Utrzymanie lokalu niemieszkalnego w dobrym stanie wynika z przyczyn wewnętrznych, nieodłącznych (technicznych). Tak więc wynajmowane lokale niemieszkalne muszą być regularnie sprzątane.

Najemca oprócz wykonywania bieżących napraw i utrzymania lokalu niemieszkalnego w należytym stanie jest zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania wynajmowanego lokalu niemieszkalnego. jeden

5) bez pisemnej zgody wynajmującego nie podnajmować wynajmowanego lokalu niemieszkalnego, nie przenosić na inną osobę naszych praw i obowiązków wynikających z umowy najmu (odnawiamy), nie przekazywać lokalu niemieszkalnego na rzecz swobodnego korzystania, a także niezastawiania praw najmu i niewnoszenia ich jako wkładu do kapitału zakładowego spółek osobowych i spółek lub wkładu do spółdzielni produkcyjnej, chyba że Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej, inne prawo lub inne akty prawne (klauzula 2 art. 615 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wszystkie wymienione powyżej czynności zasadniczo mają na celu przeniesienie na inną osobę nie tylko praw, ale i obowiązków najemcy. Przeniesienie zobowiązań (lub ich części) wymaga obowiązkowej zgody wierzyciela (klauzula 1 art. 391 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), w roli którego działa leasingodawca. Ponadto właściciel lokalu nie jest obojętny, komu można przenieść lokal niemieszkalny lub prawa do niego.

Zgoda wynajmującego może być wyrażona na różne sposoby – bezpośrednio w umowie najmu, w umowie dodatkowej do niej, a nawet w formie jednostronnego działania (np. pisemnej zgody).

W przypadkach określonych w ust. 2 art. 611 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, najemca nie może przenosić swoich praw na inną osobę w całości lub w części. Pełny transfer prawa ma miejsce przy ponownym zatrudnieniu. W podobnej sytuacji nowy najemca wchodzi w relację z wynajmującym, podczas gdy stary całkowicie z nich wypada i tym samym przestaje ponosić jakąkolwiek odpowiedzialność wobec wynajmującego.

Częściowe przeniesienie przez najemcę jego praw następuje we wszystkich pozostałych przypadkach, a zakres przeniesionych praw jest inny. Najmniejsza część praw przypada zastawnikowi, który de facto nabywa jedynie zdolność rozporządzania prawem najmu w przypadku niewywiązania się z obowiązku zabezpieczonego zastawem. Największy wolumen praw uzyskują spółki gospodarcze (spółki osobowe i spółdzielnie produkcyjne, na które prawa dzierżawy przenoszone są w formie wkładów (akcji)), gdyż wszelkie zobowiązania wynikające z umowy dzierżawy pozostają przy deponentach - lokatorach. Podnajem (a także nieodpłatne użytkowanie) zajmuje pozycję pośrednią, ponieważ prawa najemcy przechodzą na poddzierżawców, ale w pewnej części, podczas gdy poddzierżawcy również mają zobowiązania wobec najemcy. Jednak w każdym przypadku, z wyjątkiem ponownego najmu, najemca pozostaje odpowiedzialny na podstawie umowy wobec wynajmującego.

Podnajem jest najczęstszym przypadkiem przeniesienia praw najmu na osobę trzecią, dlatego należy go rozpatrywać odrębnie.

W przypadku, gdy wynajęty lokal niemieszkalny w jakiejś części nie jest już potrzebny najemcy, ten ostatni może za zgodą wynajmującego go podnająć. W przypadku podnajmu, najemca staje się wynajmującym w stosunku do podnajemcy, zachowując dla siebie pewną część praw najmu.

Umowa podnajmu nie może być zawarta na okres dłuższy niż okres trwania umowy najmu. W przeciwnym razie w odpowiedniej części będzie nieważny na podstawie art. 168 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Podnajmu następuje los najmu. Jeżeli umowa najmu jest nieważna z przyczyn przewidzianych w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, umowy podnajmu zawarte zgodnie z nim (klauzula 2 art. 618 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) są również nieważne . Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu pociąga za sobą rozwiązanie umowy podnajmu zawartej zgodnie z nią (klauzula 1 art. 618 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli wynajmujący wyraził zgodę na zawarcie umowy podnajmu przez najemcę, zobowiązał się tym samym. Przedterminowe rozwiązanie umowy podnajmu z powodu wypowiedzenia umowy najmu może poważnie naruszyć prawa podnajemcy bez jego winy. Ustawodawca przyznał zatem podnajemcy prawo do zawarcia umowy najmu, ale tylko w odniesieniu do lokalu niemieszkalnego, z którego korzystał i na niewygasły okres podnajmu. Jeśli chodzi o warunki, na jakich powinna zostać zawarta nowa umowa, całkiem logiczne jest odwołanie się do warunków umowy najmu, a nie podnajmu. jeden

Procedura zawarcia umowy najmu przez podnajem na warunkach określonych w ust. 1 art. 618 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, regulowanego art. Sztuka. 445 i 446 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowa najmu może jednak określać inne zasady niż określone w ust. 1 art. 618 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. V.

6) zwrot wynajmowanego lokalu niemieszkalnego po upływie okresu najmu lub po rozwiązaniu umowy najmu z innych przyczyn

Na mocy art. 622 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej w przypadku rozwiązania stosunków umownych związanych z najmem lokalu niemieszkalnego, niezależnie od przyczyn takiego wypowiedzenia, najemca jest zobowiązany do zwrotu wynajmującemu wynajmowanego lokalu niemieszkalnego mu przez tę ostatnią w stanie, w jakim je otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w stanie przewidzianym umową. W ramach umowy najmu lokalu niemieszkalnego zwrot wynajmowanego lokalu musi być sformalizowany dokumentem przekazania (zwrotu). W przypadku niewypełnienia tego obowiązku przez najemcę, musi on zapłacić wynajmującemu za cały okres opóźnienia w zwrocie lokalu niemieszkalnego wynajem a ponadto zrekompensować straty w części nie pokrytej kwotą czynszu.

W praktyce arbitrażowo-sądowej pojawił się problem związany z kwalifikacją takich wymagań wynajmujących, które w pozwach najczęściej określane są jako żądania eksmisji byłego najemcy lub wydania przez niego zajmowanego przez niego lokalu bez podstawy prawnej. Często zdarzały się przypadki, gdy takie roszczenia zostały zakwalifikowane przez sądy jako roszczenia negatywne lub roszczenia o przywrócenie stanu sprzed naruszenia praw podmiotowych; Najczęściej jednak żądania wynajmujących o eksmisję najemcy lub opuszczenie zajmowanego przez niego lokalu były traktowane w praktyce sądów polubownych jako roszczenia windykacyjne (o odzyskanie mienia z cudzego nielegalnego posiadania).

Na przykładzie jednej ze spraw Naczelny Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej uznał tę praktykę za błędną i udzielił stosownego wyjaśnienia.

Jest to typowa sytuacja, kiedy właściciel lokalu niemieszkalnego wystąpił do sądu polubownego o eksmisję organizacji z powodu wygaśnięcia umowy najmu. Sąd Polubowny, zobowiązując pozwanego do opuszczenia lokalu niemieszkalnego i przekazania go powodowi do użytkowania, błędnie uzasadnił swoje rozstrzygnięcie powołując się na art. 301 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. W tej sprawie Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wskazało, że „... art. 301 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej (roszczenie windykacyjne) stosuje się w przypadku, gdy osoba, która uważa się za właściciela spornej nieruchomości, żąda tej nieruchomości z cudzego nielegalnego posiadania, tj. z posiadania osoby posiadającej nieruchomość bez odpowiedniej podstawy prawnej. W tym przypadku pozwany zajmował lokal na podstawie umowy najmu (przed jej wypowiedzeniem), dlatego jego obowiązek zwrotu nieruchomości w formie zwolnionej wynajmującemu powinien zostać ustalony zgodnie z warunkami określonymi w przepisach na dzierżawę.”

Z tego wyjaśnienia Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wynika, że ​​nałożony przez wynajmującego wymóg eksmisji najemcy z zajmowanego lokalu nie dotyczy majątkowo-prawnych metod ochrony. Pytanie, jak zakwalifikować takie roszczenia, pozostaje otwarte. Wydaje się, że można na to odpowiedzieć następująco: zobowiązanie najemcy do zwrotu lokalu niemieszkalnego po rozwiązaniu umowy najmu zawarte jest w pojęciu „treści stosunku prawnego” wynikającego z tej umowy.

Interpretując warunki umowy, sąd będzie brał pod uwagę dosłowne znaczenie zawartych w nich słów i wyrażeń. Dosłowne znaczenie warunków umowy w przypadku jej niejednoznaczności ustala się przez porównanie z innymi warunkami i znaczeniem umowy jako całości, a w przypadku braku możliwości ustalenia treści umowy, rzeczywistą wspólną wolą strony ustala się, biorąc pod uwagę cel umowy. W tym przypadku brane są pod uwagę wszystkie istotne okoliczności, w tym negocjacje poprzedzające zawarcie umowy, korespondencja, praktyka utrwalona we wzajemnych stosunkach stron, zwyczaje handlowe, późniejsze zachowanie stron (art. 431 kc Federacja Rosyjska).

Oprócz zobowiązań stron umowa najmu musi przewidywać odpowiedzialność stron za niewykonanie lub nienależyte wykonanie swoich zobowiązań. Wskazane jest na przykład ustanowienie sankcji za opóźnienia w przekazywaniu czynszu i inne naruszenia.

Data publikacji: 16.01.2012

Jednym z najczęstszych pytań, z jakimi spotykają się przedsiębiorcy po zarejestrowaniu przedsiębiorstwa, jest wynajem biura, magazynu, warsztatu lub innego lokalu, w którym będą prowadzić swoją działalność. W oparciu o dokumenty regulacyjne i praktykę sądową zastanowimy się, co należy wziąć pod uwagę przy zawieraniu umowy najmu.

Sprawdzanie poświadczeń

Należy zauważyć że specjalne zasady które regulują najem lokali niemieszkalnych, Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej nie zawiera, dlatego należy kierować się ogólnymi przepisami dotyczącymi czynszu (rozdział 34 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). Na podstawie umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy nieruchomości za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie lub za czasowe użytkowanie (art. 606 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Stronami najmu są wynajmujący i najemca. Prawo do dzierżawy nieruchomości należy do jej właściciela lub osoby upoważnionej przez właściciela (art. 608 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Prawo najmu lokalu musi być zapisane w umowie najmu, jego brak pozbawia najemcę możliwości ochrony swoich praw.
Przed podpisaniem umowy należy upewnić się, że lokal faktycznie należy do wynajmującego. Aby to zrobić, musisz poprosić go o zaświadczenie o własności przedmiotu leasingu. Ważne jest również zapoznanie się z dokumentem, na podstawie którego wynajmujący ma prawo do podpisania umowy najmu (karta lub pełnomocnictwo). Jest to konieczne, ponieważ umowa podpisana przez osobę nieuprawnioną może zostać unieważniona przez sąd (art. 174 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Odmowa przez wynajmującego przedłożenia tych dokumentów powinna Cię ostrzec.
Możesz również dowiedzieć się o obecności zarejestrowanych praw do lokali niemieszkalnych w organie terytorialnym, który rejestruje prawa do nieruchomości i transakcje z nimi, ponieważ państwowa rejestracja praw ma charakter otwarty (klauzula 1 artykułu 7 Prawo federalne od 21.07.1997 N 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią”).

Sporządzamy dokumenty

Stosunki najmu, jeśli jedna ze stron jest osobą prawną, w obowiązkowy są sporządzane w pisemnej umowie najmu (klauzula 1 artykułu 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Zazwyczaj umowa najmu lokalu niemieszkalnego jest sporządzana w formie jednego pisemnego dokumentu podpisanego przez obie strony oraz w liczbie oryginałów odpowiadającej liczbie stron umowy. Jeżeli wymagana jest państwowa rejestracja umowy najmu, sporządzana jest kolejna kopia - dla organu rejestrującego.
Fakt przekazania lokalu do najmu potwierdza protokół odbioru podpisany przez obie strony (art. 655 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Musi wskazywać stan lokalu niemieszkalnego, jego cechy, obecność jakiejkolwiek nieruchomości (sprzętu, wyposażenia) itp. Brak tej ustawy może stanowić przeszkodę w korzystaniu z lokalu przez najemcę (Uchwały FAS MO z dnia 06.07.2009 N KG-A40/5970-09, FAS SZO z dnia 24.11.2006 N A13-1928/2006- 04).
Ponadto z momentem przeniesienia własności sądy wiążą powstanie prawa najemcy do ochrony wynajmowanej nieruchomości przed roszczeniami osób trzecich (klauzula 9 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego przy NSA). Federacja Rosyjska z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66, Uchwała FAS ZSO z dnia 03.02.2010 r. N A45-5590/2008 ).
Niekiedy jednak sądy uznają faktyczne korzystanie z nieruchomości za przeniesienie nieruchomości na leasingobiorcę, pomimo braku aktu przyjęcia i przekazania tej nieruchomości (Uchwały FAS MO z dnia 04.05.2006 N KG-A40/ 3643-06, FAS PO z dnia 08.07.2009 N A06-1152/2009, FAS UO z dnia 28.01.2008 N F09-3633/07-C6, FAS TsO z dnia 30.03.2009 N A48-2528/08-4). Ale nie powinieneś zbytnio polegać na lojalności sędziów.
Z momentem przeniesienia dzierżawionej nieruchomości wiąże się również ciężar udowodnienia wystąpienia jej braków. Wynajmujący odpowiada przed najemcą za wady dzierżawionej nieruchomości, które całkowicie lub częściowo utrudniają korzystanie z niej (klauzula 1 art. 612 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku uchybienia powinny zostać wykryte przez najemcę podczas kontroli nieruchomości lub sprawdzania jej użyteczności przy zawieraniu umowy lub przekazywaniu nieruchomości do wynajęcia (klauzula 2 art. 612 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Należy również zadbać o prawidłowe wykonanie powyższych dokumentów dla celów podatkowych. Tak więc organy podatkowe wskazały umowę najmu, akt przyjęcia i przekazania przedmiotu, faktury dotyczące płatności rat leasingowych, nakazy zapłaty jako podstawę rozliczania kosztów leasingu przy opodatkowaniu zysków (pisma Federalnej Służby Podatkowej Rosji Federacja z dnia 05.09.2005 N 02-1-07 / 81, Ministerstwo Finansów Rosji z dnia 26.10.2004 N 03-03-01-04 / 1/86). Ponadto obsługa finansowa pismem z dnia 07.06.2006 N 03-03-04/1/505 zaleciła sporządzanie aktów usług świadczonych na podstawie umowy najmu w okresach miesięcznych. I chociaż później uznała możliwość rozliczania kosztów najmu nawet w przypadku braku aktów (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 09.11.2006 N 03-03-04 / 1/742 z dnia 06.10.2008 N 03- 03-06 / 1/559), Zalecamy dalsze zaopatrywanie się w świadectwa odbioru na każdy miesiąc. Ustawodawstwo dotyczące rachunkowości świadczy o sporządzaniu takich aktów (klauzula 1 art. 9 ustawy federalnej z 21.11.1996 N 129-FZ „O rachunkowości”).
Tak więc do prawidłowej rejestracji stosunków najmu dla celów podatkowych i księgowych konieczne jest posiadanie następującej listy dokumentów:
- Umowa najmu;
- akt przyjęcia i przekazania lokalu do wynajęcia;
- polecenia zapłaty lub inne dokumenty potwierdzające płatność;
- akty świadczenia usług najmu.

Przedmiot wynajmu

W umowie najmu lokalu niemieszkalnego musisz ustalić jego główne cechy. W przypadku ich braku umowę uważa się za niezawartą (klauzula 3 art. 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Te główne cechy obejmują następujące parametry lokali niemieszkalnych:
- adres, piętro, lokalizacja na piętrze;
- nazwa (lokal niemieszkalny, część lokalu niemieszkalnego);
- numer inwentarzowy;
- przeznaczenie funkcjonalne (biurowe, produkcyjne, magazynowe itp.);
- kwadrat.
Przykładowo nie wystarczy wskazać w umowie tylko:
- adres budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal (Uchwały FAS UO z dnia 16.09.2010 N F09-7547/10-C6, FAS SZO z dnia 03.15.2006 N A56-7834/2005);
- powierzchnia wynajmowanego lokalu (Uchwały Federalnej Służby Antymonopolowej UO z dnia 24 marca 2009 r. N F09-1391 / 09-C6, FAS MO z dnia 18 lutego 2010 r. N KG-A41 / 655-10);
- całkowita powierzchnia obiektu bez wyszczególnienia powierzchni wchodzących w jego skład pomieszczeń (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej UO z dnia 22 marca 2010 r. N Ф09-1710 / 10-С3);
- adres i powierzchnia lokalu (Uchwały FAS VVO z dnia 19.03.2010 N A43-4982/2009, z dnia 31.12.2009 N A28-8154/2009-267/32, FAS DO z dnia 29.03.2010 N A03- 1696/2010, FAS ZSO z 07.04.2010 N A81-912/2009, FAS UO z dnia 25.02.2010 N F09-7401/09-C6).
Jak wynika z praktyki sądowej, w wielu przypadkach umowę uznaje się za niezawartą, jeśli jest w niej jedynie adres budynku, powierzchnia i plan piętra wraz z objaśnieniem, gdyż te informacje nie wystarczają do identyfikacji nieruchomości. Ich obecność nie wskazuje na spójność przedmiotu najmu, ponieważ nie ma wskazania lokalizacji lokalu w budynku (piętro), liczby lokali niemieszkalnych, ich numerów itp. (Uchwała FAS DO z dnia 30.08.2010 N F03-5785/2010).

Aplikacje

Odpowiednie paszporty katastralne, plany pięter, schematy i objaśnienia są dołączone do umowy najmu lokali niemieszkalnych, na których zaznaczone są wynajmowane lokale (klauzula 3 art. 26 ustawy N 122-FZ).
W przypadku istnienia takich planów i schematów przedmiot umowy najmu uznaje się za uzgodniony (Definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 31 lipca 2009 r. N VAS-9285/09, Uchwała FAS ZSO z dnia 31 marca 2009 r. , 2010 N A46-7046/2009, FAS SZO z dnia 29 października 2009 N A44-3948/2008, FAS TsO z dnia 06.07.2009 N A68-2642/08-181/7).
Wynajmowane powierzchnie muszą być zacienione na planie (schemacie), a wszelkie zmiany (korekty) muszą być uzgodnione przez strony (Uchwały FAS ZSO z dnia 12.08.2009 N F04-4007/2009 (12493-A67-22), FAS MO z dnia 04.05.2007, 11.05.2007 N KG-A40/2123-07, FAS SZO z dnia 12.10.2007 N A56-2969/2007).
W załącznikach do umowy zaświadczenia o odbiorze, w których uzgadniany jest stan przedmiotu, wymagane jest również odniesienie do umowy.

Błędy

Jak pokazuje praktyka, jeśli cechy określone w umowie nie pasują do siebie, aktualna wydajność przedmiot leasingu, umowę można uznać za niezawartą (Uchwały FAS VVO z dnia 09.10.2009 N A28-5165/2009-108/21, FAS PO z dnia 08.09.2009 N A55-18258/2008) .
Jednocześnie niekiedy umowę najmu uznaje się za zawartą, gdy rozbieżność pomiędzy charakterystyką rzeczywistą a umowną nastąpiła w wyniku błędu technicznego (Uchwały FAS VCO z dnia 27.07.2010 r. N A33-13610/2009, FAS MO z dnia 05.04.2010 N KG-A40-1400-10, FAS SZO z dnia 23.03.2010 N A05-8974/2009). Ale fakt, że błąd był techniczny, pozostaje do uzasadnienia.
Niezgodności pomiędzy opisem przedmiotu najmu a dokumentami księgowymi bardzo często prowadzą do sporów sądowych. Sądy nie mają pod tym względem jedności, trudno więc określić losy sporu. Większość sędziów uważa, że ​​w tym przypadku umowę najmu należy uznać za niezawartą (Uchwały FAS VVO z dnia 23.03.2010 N A31-4170/2009, z dnia 08.02.2010 N A31-3798/2009, FAS DO z dnia 19.11 .2009 N F03-6033/2009, FAS PO z dnia 24.09.2009 N А12-34747 / 05, FAS UO z dnia 22.04.2010 N Ф09-2299/10-С3).
W takiej sytuacji umowę leasingu można uznać za zawartą tylko wtedy, gdy „wydzierżawiający nie posiada innego podobnego majątku” lub rozbieżności w opisie przedmiotu leasingu są nieistotne (Uchwały FAS VVO z dnia 25.05.2009 r. N A11- 4137/2008-K1-2/170, FAS ЗСО od 10.11.2009 N А46-8746/2009, FAS SZO z dnia 13.09.2010 N А56-19301/2009).

Cena kontraktu

W umowie najmu lokalu niemieszkalnego należy podać wysokość czynszu (art. 606 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli w umowie nie ma warunków co do wysokości czynszu, umowę uważa się za nieważną z chwilą podpisania.
Czynsz jest ustalany dla wszystkich dzierżawionych nieruchomości jako całości lub osobno dla każdej z jej części składowych w formie (klauzula 2 art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):
1) wpłaty ustalone w stałej wysokości, dokonywane okresowo lub jednorazowo;
2) ustalony udział produktów, owoców lub dochodów uzyskanych w wyniku korzystania z przedmiotu dzierżawy;
3) wykonanie niektórych robót lub usług przez najemcę (Definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 07.12.2010 N VAS-16128/10, Uchwała FAS PO z dnia 04.03.2010 N A57-5604/2009). Jeżeli najemca nie dopełnił tych obowiązków, musi zapłacić czynsz za cały okres użytkowania nieruchomości;
4) przeniesienie przez dzierżawcę na finansującego rzeczy objętej umową we własność lub dzierżawę;
5) nałożenie na leasingobiorcę przewidzianych umową kosztów ulepszenia przedmiotu najmu (Definicje Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 19.11.2010 r. N VAS-11774/10 z dnia 08.11.2010 r. N VAS-10698/ 10 z dnia 26 lipca 2010 r. N 9633/10).

Mechanizm obliczeniowy

Wysokość czynszu można również ustalić poprzez uzgodnienie w umowie trybu jego ustalenia (Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 03.07.2007 r. N 3484/07, FAS MO z dnia 20.03.2008 r. N KG- A41/1747-08-P). Jednocześnie zmiana czynszu nie stanowi zmiany warunków umowy dotyczącej wysokości czynszu, lecz stanowi spełnienie tego warunku (klauzula 11 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66, Wyrok Naczelnego Sądu Polubownego Federacji Rosyjskiej z dnia 14 maja 2010 r. N VAC-5277/10 z dnia 07.05.2010 r. N BAC-5337/10 z dnia 28.04.2010 r. N BAS-18079/09).
Podwyżka czynszu zgodnie z mechanizmem jego ustalania przewidzianym w umowie nie wymaga podpisania dodatkowej umowy pomiędzy stronami (Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 26 stycznia, 2010 N 11487/09, Orzeczenia Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 20 lipca 2010 r. N VAS-9414/10, z dnia 30.06.2010 N BAC-5954/10, z dnia 28.04.2010 N BAS-18079/09) . W takim przypadku wynajmujący nie jest zobowiązany do powiadomienia najemcy o podwyżce czynszu (Uchwała FAS VCO z dnia 03.02.2010 N A78-2851/2009).

Zmiana wysokości czynszu

Czynsz można zmieniać nie częściej niż raz w roku (klauzula 3 art. 614 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Umowa nie może zawierać klauzuli przewidującej możliwość zmiany wysokości czynszu częściej niż raz w roku. Warunek ten jest nieważny (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Organu Centralnego z dnia 28.08.2009 N F10-6163 / 08).
Większość sądów interpretuje ten warunek w taki sposób, że czynsz można zmienić nie wcześniej niż rok po zawarciu transakcji, a następnie nie częściej niż raz w roku (definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 08.06.2009 r. N 7103/09, Uchwały FAS MO z dnia 06.12.2010 N KG-A40 / 14817-10, od 16.11.2010 N KG-A40 / 12576-10, FAS UO z dnia 21.07.2010 N F09-5670 / 10-C6) .
Wynika z tego również, że wysokość czynszu najmu na podstawie umowy zawartej na okres krótszy niż rok nie podlega zmianie (Definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.12.2010 r. N VAS-15920/10, Uchwała Federalna Służba Antymonopolowa Moskwy z dnia 02.12.2010 N KG-A40 / 14830-10, z dnia 28.10.2010 N KG-A40 / 12999-10, z dnia 26.10.2010 N KG-A40 / 12505-10). Inne stanowisko jest znacznie mniej powszechne (Uchwała FAS VVO z dnia 18.12.2009 r. N A28-3299/2009-173/7).

Płatność gwarancyjna

W praktyce upowszechniły się tzw. płatności gwarancyjne. Wynajmujący wymagają ich od najemców jako gwarancji zawarcia i wykonania umów najmu lub bezpieczeństwa wynajmowanej nieruchomości. Zazwyczaj płatność gwarancyjna jest wypłacana wcześniej niż pierwsza rata najmu w ramach umowy. Opłata gwarancyjna jest wpłacana na rachunek rozliczeniowy wynajmującego i po zakończeniu umowy jest zwracana najemcy w całości lub w części lub jest uznawana za czynsz najmu.
Taka płatność nie jest wprost przewidziana w prawie cywilnym, ale też nie jest zabroniona. Bardzo często taka płatność jest uważana za zaliczkę, depozyt lub zastaw (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 26.02.2010 N 03-03-06 / 1/93).
Brak jasnego uregulowania prawnego często powoduje zarówno spory cywilne, jak i podatkowe. Przykładowo najemca, korzystając z niepewności prawa, może przenieść wypłatę gwarancji, a następnie żądać jej zwrotu wraz z zapłatą odsetek na podstawie art. 395 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej (Uchwała FAS ZSO z dnia 30.10.2009 N A45-3324/2009).

Podatek

1. Opłata gwarancyjna jest zwracana najemcy. Artykuł 162 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej stanowi, że podstawa opodatkowania wzrosty, w tym o kwotę otrzymanych płatności za sprzedane towary (pracę, usługi) lub „w inny sposób związane z zapłatą za sprzedane towary (pracę, usługi)”. Finansiści uważają, że wypłata gwarancji jest dokładnie „kwotą w inny sposób związaną z zapłatą za sprzedane usługi”, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 21.09.2009 N 03-07-11/238). Niekiedy popierają je sądy (Uchwała FAS PO z dnia 03.11.2009 N A57-24482/2008).
Dla oficjalnego stanowiska nie ma znaczenia, czy płatność gwarancyjna została zwrócona leasingobiorcy po zakończeniu umowy (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 17.09.2009 N 03-07-11/231 z dnia 12.05.2008 N 03-07-11/182).
Jeżeli jednak kaucja nie została zaliczona na poczet przyszłych rat leasingowych, znajdowała się na rachunku wynajmującego do końca okresu najmu, a najemca otrzymał z powrotem całą kwotę kaucji na koniec umowy, sądy stoją po stronie podatników (Uchwały Federalnej Służby Antymonopolowej Moskwy z dnia 10.07.2007, 17.07.2007 N KA-A40 / 6494-07, FAS PO z dnia 18.04.2006 N A12-13721 / 05-C7). Wynikają z tego, że taka płatność gwarancyjna nie ma nic wspólnego z operacjami sprzedaży i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 146 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej), a otrzymane zabezpieczenie gwarancyjne może podlegać zwrotowi.
Ci sami wynajmujący, którzy nie chcą pozywać, będą musieli zapłacić VAT od kwoty wypłaty gwarancji, nawet jeśli płatność zostanie zwrócona po zakończeniu umowy.
Po zwrocie wypłaty gwarancyjnej Najemcy, wcześniej zapłacony przez Wynajmującego podatek VAT może zostać odliczony.
Jeżeli wpłata kaucji zgodnie z poprzednią umową jest zaliczana na poczet kaucji zgodnie z nową umową najmu, wówczas kwota podatku VAT nie jest akceptowana do odliczenia, ponieważ kaucja nie jest zwracana leasingobiorcy (klauzula 5 artykułu 172 podatku Kodeks Federacji Rosyjskiej). Nie ma konieczności ponownego naliczania podatku VAT od kwoty kaucji gwarancyjnej w ciężar kaucji zgodnie z nową umową najmu (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 17.09.2009 N 03-07-11/231).
2. Kaucja jest następnie zaliczana na poczet czynszu najmu.
Taka płatność zostanie zakwalifikowana jako zaliczka, od której należy obliczyć podatek VAT (pismo Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 17 stycznia 2008 r. N 03-1-03 / 60). Według organów podatkowych podatek VAT jest naliczany w dniu otrzymania wypłaty gwarancji, niezależnie od momentu, w którym podjęto decyzję o jej potrąceniu (klauzula 1 art. 167 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W tej sytuacji sędziowie są w pełnej solidarności z organami podatkowymi (Uchwały FAS MO z dnia 19.01.2011 N KA-A40/16964-10, z dnia 19.01.2011 N KA-A40/16866-10, FAS PO z dnia 09.04 .2009 N A55-7887/2008, z dnia 03.11.2009 N А57-24482/2008).
3. Jeżeli płatność gwarancyjna na koniec okresu najmu ma zostać zwrócona leasingobiorcy, leasingodawca nie musi naliczać podatku od zysków (art. 251 ust. 2 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, pismo z Federalna Służba Podatkowa dla Moskwy z dnia 31 marca 2008 r. N 09-14 / 030663) ...
Jeżeli kosztem wypłaty gwarancji leasingodawca zrekompensował szkody spowodowane nienależytym wykonaniem umowy najmu, wskazaną kwotę należy uznać za przychód nieoperacyjny, ponieważ staje się ona kwotą rekompensaty za straty (art. 250 Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej).
Zabezpieczenie przekazane leasingodawcy w celu obliczenia podatku dochodowego od najemcy nie jest uwzględniane (klauzula 32 art. 270 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).
Zbadaliśmy więc cechy umowy najmu lokalu niemieszkalnego. Mamy nadzieję, że przemyślane regulacyjne akty prawne oraz sprawy z praktyki arbitrażowej pomogą przedsiębiorcom nie popełniać błędów przy zawieraniu umów.

Pojęcie najmu. Postanowienia podstawowe

Zacznijmy rozmowę od zdefiniowania umowy najmu lokalu niemieszkalnego - umowa najmu lokalu niemieszkalnego jest umową, na podstawie której jedna ze stron (wynajmujący) zobowiązuje się do odpłatnego udostępnienia drugiej stronie (najemcy) lokalu niemieszkalnego za czasowe posiadanie i użytkowanie. Skoro mówimy o najmie lokalu niemieszkalnego, to można argumentować, że w tej sytuacji obie strony umowy (lub przynajmniej jedna – najemca) są (IP).

Wynajem lokali niemieszkalnych to niezwykle poważna procedura i należy do niej podchodzić jak najbardziej odpowiedzialnie. To naturalne, że stosunek najmu lokalu niemieszkalnego musi być sformalizowany pisemną umową, do którego warto się dołączyć, aby później nie doszło do sporu między stronami co do faktu, że przesłanki zostały w jakikolwiek sposób zmienione. Ponadto, umowa najmu lokalu niemieszkalnego, zawarta na okres powyżej 1 roku, zgodnie z Sztuka. 609 i 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, podlega rejestracji państwowej w organach do rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią. Wskazane będzie natychmiastowe wskazanie pakietu dokumentów wymaganych do rejestracji tego:

Otrzymanie opłaty rejestracyjnej

Umowa najmu lokalu niemieszkalnego (w dwóch egzemplarzach + oryginał)

Plan (paszport) nieruchomości ze wskazaniem jej numeru katastralnego

Po zarejestrowaniu umowy strony są wydawane państwowy dowód rejestracyjny transakcje.

Wracając do rozmowy wprost na temat umowy najmu lokalu niemieszkalnego, pragnę zaznaczyć, że należy w niej dokładnie doprecyzować następujące punkty:

-przedmiot umowy- czyli lokale, które są wynajmowane. Oprócz tego, że do umowy należy dołączyć dokumenty techniczne lokalu, w samej umowie konieczne jest wskazanie jej danych, które umożliwiają identyfikację lokalu – adres, piętro, powierzchnia, jego dane meldunkowe w ZSRR itp. Niezbędne jest również wskazanie celu korzystania z tego pomieszczenia.

-tylko właściciel ma prawo do najmu lokalu... Umowa musi jasno określać, kto jest właścicielem tego lokalu, informacje te muszą być potwierdzone wyciągiem z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw (USRR), a także dokumentacją techniczną z WIT.

-przy zawieraniu umowy podnajmu(gdy wynajmujący w tej transakcji z lokalem posiada go jako najemca w innej transakcji), wymagany jest załącznik do pierwotnego najmu, który musi wskazywać, że zawieranie umów podnajmu w stosunku do tego lokalu jest dozwolone.

-okres, na jaki zostaje zawarta umowa... Zgodnie z prawem, jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie, to uważa się, że został zawarty na czas nieokreślony. Należy jednak pamiętać, że umowy najmu na okres do 1 roku nie wymagają rejestracji państwowej, a dla umów powyżej 1 roku - rejestracja państwowa niezbędny.

W zawartej umowie najmu wskazane jest określenie punktów dotyczących: prawa najemcy do zawierania transakcji podnajmu, dzierżawy, oddawania dzierżawionej nieruchomości do nieodpłatnego użytku, nadawania praw dzierżawy i wnoszenia ich jako wkładu do kapitału zakładowego spółek osobowych i kapitałowych lub wkładu udziałowego do spółdzielni produkcyjnej.

- osoba działająca ze strony wynajmującego musi potwierdzić posiadanie prawa do zawarcia umowy najmu poprzez załączenie do tej umowy odpowiednich dokumentów potwierdzających, że jest upoważniony do zawierania takich transakcji (zamówienie, pełnomocnictwo itp.)

Ponieważ najem jest uciążliwy, należy w nim określić warunki płatności za wynajmowaną nieruchomość. Wynajem(z oznaczeniem - dla konkretnego pokoju lub powierzchni na jednostkę) można wprowadzić różne sposoby (Artykuł 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej) - w stałej wysokości, jako procent przychodu z działalności gospodarczej, w postaci dzierżawcy niektórych usług, przeniesienie jakiejkolwiek rzeczy przez dzierżawcę na dzierżawcę we własności lub dzierżawę, dzierżawca ponosi koszty utrzymania ( poprawa) lokalu (np. remonty). W związku z tym w umowie należy dokładnie opisać stan czynszu, a także wskazać termin płatności. Dodatkowo konieczne jest określenie momentów płatności za miejsca. powszechne zastosowanie- korytarze, klatki schodowe itp., zwłaszcza jeśli lokal nie jest wynajmowany w oddzielnym budynku. Ważne jest, aby wskazać, czy są one opłacane w czynszu, czy nie, w jaki sposób i jaki jest ich koszt Zmiany wysokości czynszu, przez główna zasada, ustalane są za porozumieniem stron (nie częściej niż raz w roku) i podlegają obowiązkowemu umieszczeniu w umowie głównej.

Ponadto wskazane jest doprecyzowanie w umowie, co oprócz czynszu najemca musi zapłacić najemca w celu utrzymania lokalu w dobrym stanie – rachunki za media, VAT, komunikacja, miejsca parkingowe itp. Płatności te mogą być również wliczone w czynsz, ale w takim przypadku taki zapis o płatnościach musi być wyraźnie określony w umowie.

-prawa osób trzecich do wynajmowanego lokalu nie zatrzymuj się, gdy lokal jest wynajmowany ( Artykuł 613 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej)... W tym zakresie Wynajmujący jest zobowiązany do wskazania w umowie najmu istnienia praw osób trzecich, jeśli takie istnieją. W przeciwnym razie najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu lub rozwiązania umowy i odszkodowania za poniesione straty.

-remont i konserwacja lokalu (Artykuł 616 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Wynajmujący co do zasady jest zobowiązany do wykonania remontu generalnego, a najemca jest obecny. Warunki dotyczące trybu przeprowadzania wszelkiego rodzaju napraw (kapitałowych i bieżących) muszą być zawarte w odrębnych postanowieniach umowy. Pragnę również zauważyć, że strony muszą uzgodnić poprawę lokalu przez najemcę, w szczególności np. na przebudowę ( Artykuł 623 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Zgodnie z prawem, jeżeli najemca dokonał na własny koszt i za zgodą wynajmującego ulepszeń w nieruchomości (lokalu) ma on prawo do zwrotu kosztów tych ulepszeń po rozwiązaniu umowy (o ile nie było umowy o ulepszenia, koszt, zgodnie z prawem, nie jest zwracany). Jednak kwestia ta z pewnością musi zostać wyjaśniona przez strony umowy.

-kwestia wykupu dzierżawionej nieruchomości... Umowa może wskazywać, że wraz z upływem okresu najmu (lub przed jego upływem, jeżeli najemca zapłaci całą wartość wykupu lokalu) lokal przechodzi na własność najemcy. Warunek ten może być zawarty zarówno w treści głównej umowy najmu, jak i wskazany w dodatkowej umowie stron – w tych przypadkach konieczna jest rejestracja w dokumentach klauzula ceny wykupu.

-wcześniejsze rozwiązanie umowy z inicjatywy jednej ze stron ( Artykuły 619 i 620 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) jest możliwe tylko w sądzie. Strony mają prawo zawrzeć w umowie dodatkowe warunki jej wypowiedzenia.

Jak już wspomniano powyżej, do umowy najmu lokalu niemieszkalnego należy dołączyć: dokumentacja techniczna do pokoju. Jednakże, bezpośrednie przeniesienie praw do użytkowania lokalu z wynajmującego na najemcę musi być sformalizowane aktem przeniesienia i odbioru... Podobnie po rozwiązaniu umowy najmu konieczne jest sporządzenie aktu przyjęcia i przekazania przez najemcę lokalu wynajmującemu. Takie są punkty ogólne dotyczące najmu lokali niemieszkalnych. Ale także chciałbym zwrócić uwagę na kilka szczególnych przypadków takiej dzierżawy.

Wynajem i zakup lokali niemieszkalnych będących własnością państwa

Odnośnie c „O specyfice przeniesienia własności nieruchomości należących do państwa (gminy) podmiotów Federacji Rosyjskiej i dzierżawionych przez małe i średnie przedsiębiorstwa oraz o zmianach niektórych akty prawne RF”, małe i średnie przedsiębiorstwa wymienione w ustawie mają prawo do wykupu dzierżawionych przez siebie lokali należących do przedsiębiorstwa państwowego lub komunalnego, zgodnie z wartość rynkowa ustalone przez niezależnego rzeczoznawcę. Wymienione podmioty, w przypadku odpłatnego zbycia dzierżawionego mienia z mienia państwowego (komunalnego), korzystają prawo pierwokupu takiej nieruchomości

Uprawnione organy podmiotu Federacji Rosyjskiej podejmują decyzję o sprzedaży określonej nieruchomości i powiadamiają podmioty gospodarcze o możliwości umorzenia. Ci ostatni, w przypadku wyrażenia zgody na skorzystanie z prawa pierwokupu przedmiotu leasingu, muszą przesłać oświadczenie o wyrażeniu zgody do uprawnionych organów (z załączeniem niezbędnych dokumentów). Odpowiednia dzierżawiona nieruchomość musi zostać zawarta w ciągu trzydziestu dni od daty otrzymania przez podmioty gospodarcze propozycji jej zawarcia.

Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej ROZDZIAŁ 34 NAJEM

§ jeden. Postanowienia ogólne o wynajmie

Artykuł 606. Umowa najmu”

Na podstawie umowy najmu (dzierżawy) wynajmujący (wydzierżawiający) zobowiązuje się do odpłatnego udostępnienia najemcy (najemcy) nieruchomości za czasowe posiadanie i użytkowanie lub za czasowe użytkowanie.

Owoce, produkty i dochody otrzymane przez leasingobiorcę w wyniku korzystania z przedmiotu leasingu zgodnie z umową są jego własnością.

Art. 607. Przedmioty najmu”

1. Wydzierżawione mogą być grunty i inne wyizolowane obiekty przyrodnicze, przedsiębiorstwa i inne zespoły majątkowe, budynki, budowle, urządzenia, pojazdy i inne rzeczy, które w trakcie użytkowania nie tracą swoich właściwości przyrodniczych (rzeczy nieużytkowe).

Prawo może określać rodzaje nieruchomości, których dzierżawa jest niedozwolona lub ograniczona.

2. Ustawa może określić specyfikę dzierżawy działek i innych izolowanych obiektów przyrodniczych.

W sprawie odmowy zaspokojenia skargi o uznanie postanowień ustępu 3 artykułu 607 za niezgodne z Konstytucją Federacji Rosyjskiej por. definicja Trybunał Konstytucyjny RF z dnia 05.07.2001.

3. Umowa najmu musi zawierać informacje umożliwiające jednoznaczne ustalenie nieruchomości, która ma być przekazana najemcy jako przedmiot najmu. W przypadku braku tych danych w umowie, warunek dotyczący przedmiotu najmu uważa się za nieuzgodniony przez strony, a odpowiednią umowę uważa się za niezawartą.

Artykuł 608. Wynajmujący

Prawo do dzierżawy nieruchomości należy do jej właściciela. Wynajmującymi mogą być również osoby uprawnione z mocy prawa lub właściciel do dzierżawy nieruchomości.

Artykuł 609. Forma i rejestracja państwowa umowy najmu”

1. Umowa najmu na okres dłuższy niż rok, a jeżeli co najmniej jedną ze stron umowy jest osoba prawna, niezależnie od terminu, musi być zawarta w formie pisemnej.

2. Umowa najmu nieruchomości podlega rejestracji państwowej, chyba że prawo stanowi inaczej.

3. Umowa najmu nieruchomości, przewidująca późniejsze przeniesienie własności tej nieruchomości na korzystającego (art. 624), zawierana jest w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży tej nieruchomości.

Art. 610. Okres obowiązywania umowy najmu”

1. Umowa najmu zostaje zawarta na czas określony umową.

2. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

W takim przypadku każdej ze stron przysługuje prawo odstąpienia od umowy w każdym czasie, zawiadamiając o tym drugą stronę z miesięcznym wyprzedzeniem, a w przypadku najmu nieruchomości z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Ustawa lub umowa może ustalić inny termin ostrzeżenia o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.

3. Ustawa może określić maksymalne (ograniczające) warunki umowy dla niektórych rodzajów najmu, a także najmu niektórych rodzajów mienia. W takich przypadkach, jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie i żadna ze stron nie wypowiedziała umowy przed upływem ustawowego terminu, umowa ulega rozwiązaniu z chwilą upływu tego terminu.

Umowę najmu zawartą na okres przekraczający ustawowy termin uważa się za zawartą na okres równy maksymalny.

Art. 611. Przekazanie nieruchomości dzierżawcy

1. Wynajmujący jest obowiązany udostępnić najemcy nieruchomość w stanie zgodnym z warunkami umowy najmu i przeznaczeniem nieruchomości.

2. Nieruchomość wynajmowana jest wraz z wszelkimi akcesoriami i dokumentami towarzyszącymi (paszport techniczny, świadectwo jakości itp.), chyba że umowa stanowi inaczej.

Jeżeli takie akcesoria i dokumenty nie zostały przeniesione, jednak bez nich najemca nie może korzystać z nieruchomości zgodnie ze swoim przeznaczeniem lub jest w znacznym stopniu pozbawiony tego, na co miał prawo liczyć przy zawieraniu umowy, może żądać od wynajmującego dostarczyć mu takie akcesoria i dokumenty lub wypowiedzieć umowę, a także zadośćuczynić za wyrządzone szkody.

3. Jeżeli wynajmujący nie przekazał dzierżawcy wynajmowanej nieruchomości w terminie określonym w umowie najmu, a w przypadku, gdy termin ten nie został określony w umowie, w rozsądnym terminie, dzierżawcy przysługuje prawo do dochodzenia roszczeń tego majątku zgodnie z art. 398 niniejszego Kodeksu i żądać odszkodowania za straty spowodowane opóźnieniem w wykonaniu lub żądania rozwiązania umowy i odszkodowania za szkody spowodowane niewykonaniem.

Art. 612. Odpowiedzialność wydzierżawiającego za wady przedmiotu najmu”

1. Wynajmujący odpowiada za wady przedmiotu najmu, które w całości lub w części utrudniają korzystanie z niego, choćby w chwili zawarcia umowy najmu o tych niedociągnięciach nie wiedział.

W przypadku stwierdzenia takich braków najemca ma prawo, według własnego wyboru:

żądać od wynajmującego nieodpłatnego usunięcia wad w nieruchomości albo proporcjonalnego obniżenia czynszu lub zwrotu poniesionych przez nich wydatków na usunięcie wad w nieruchomości;

bezpośrednio wstrzymać kwotę wydatków poniesionych przez niego w celu usunięcia tych braków z czynszu, po uprzednim powiadomieniu o tym wynajmującego;

żądać wcześniejszego rozwiązania umowy.

Wynajmujący, zawiadomiony o wymaganiach najemcy lub zamiarze usunięcia braków w nieruchomości na koszt wynajmującego, może niezwłocznie wymienić nieruchomość udostępnioną najemcy na inną podobną nieruchomość w dobrym stanie lub usunąć braki nieruchomość bezpłatnie.

Jeżeli zaspokojenie roszczeń najemcy lub wstrzymanie wydatków na usunięcie wad z czynszu najmu nie pokrywa szkód wyrządzonych najemcy, ma on prawo żądać naprawienia niepokrytej części strat.

2. Wynajmujący nie odpowiada za wady przedmiotu najmu, które zostały uzgodnione przy zawarciu umowy najmu lub były wcześniej wiadome najemcy lub powinny były zostać wykryte przez najemcę podczas oględzin lub sprawdzania nieruchomości jego zdatność do użytku przy zawarciu umowy lub przekazaniu nieruchomości pod wynajem.

Art. 613. Prawa osób trzecich do dzierżawionego mienia”

Przekazanie nieruchomości na wynajem nie jest podstawą do wygaśnięcia lub zmiany praw osób trzecich do tej nieruchomości.

Wynajmujący przy zawieraniu umowy najmu zobowiązany jest do uprzedzenia najemcy o wszelkich prawach osób trzecich do wynajmowanej nieruchomości (służebność, prawo zastawu itp.). Niedopełnienie tego obowiązku przez wynajmującego daje najemcy prawo do żądania obniżenia czynszu lub rozwiązania umowy i naprawienia strat.

Artykuł 614. Czynsz

1. Najemca zobowiązany jest do terminowego uiszczania opłaty za korzystanie z nieruchomości (czynsz).

Tryb, warunki i warunki dokonywania najmu określa umowa najmu. W przypadku, gdy nie są one określone w umowie, uważa się, że ustalono procedurę, warunki i warunki, które zwykle stosuje się przy wynajmie podobnej nieruchomości w porównywalnych okolicznościach.

2. Czynsz najmu ustalany jest dla całej dzierżawionej nieruchomości w całości lub odrębnie dla każdej jej części składowej w formie:

1) wpłaty ustalone w stałej wysokości, dokonywane okresowo lub jednorazowo;

2) ustalony udział produktów, owoców lub dochodów uzyskanych w wyniku korzystania z przedmiotu dzierżawy;

3) świadczenie niektórych usług przez najemcę;

4) przeniesienie przez dzierżawcę na finansującego rzeczy objętej umową we własność lub dzierżawę;

5) nałożenie na najemcę przewidzianych umową kosztów ulepszenia przedmiotu najmu.

Strony mogą przewidzieć w umowie najmu połączenie określonych form czynszu lub innych form płatności za najem.

3. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, wysokość czynszu może być zmieniana za porozumieniem stron w terminach przewidzianych umową, nie częściej jednak niż raz w roku. Prawo może przewidywać inne minimalne warunki rewizji wysokości czynszu za określone rodzaje najmu, a także za najem niektórych rodzajów nieruchomości.

4. O ile przepisy prawa nie stanowią inaczej, najemca ma prawo żądać odpowiedniego obniżenia czynszu najmu, jeżeli z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, warunków użytkowania przewidzianych umową najmu lub stanu nieruchomości znacznie się pogorszyła.

5. O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, w przypadku istotnego naruszenia przez najemcę warunków płatności czynszu leasingodawca ma prawo żądać od niego wcześniejszej zapłaty czynszu najmu w terminie ustanowiony przez leasingodawcę. W takim przypadku wynajmujący nie ma prawa żądać wcześniejszej zapłaty czynszu za więcej niż dwa kolejne terminy.

Art. 615. Korzystanie z dzierżawionego mienia”

1. Najemca jest zobowiązany do korzystania z dzierżawionej nieruchomości zgodnie z warunkami umowy dzierżawy, a jeżeli warunki takie nie są określone w umowie, zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości.

2. Najemca ma prawo, za zgodą wydzierżawiającego, do oddania w podnajem przedmiotu najmu (podnajem) oraz przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na inną osobę (dzierżawa), oddania przedmiotu najmu do nieodpłatnego używania, a także oddawać prawa dzierżawy jako zastaw i wnosić je jako wkład do kapitału zakładowego spółek osobowych i kapitałowych lub wkład udziałowy do spółdzielni produkcyjnej, chyba że niniejszy Kodeks, inne przepisy prawa lub inne akty prawne stanowią inaczej. W takich przypadkach, z wyjątkiem ponownego najmu, najemca pozostaje odpowiedzialny na podstawie umowy wobec wynajmującego.

Umowa podnajmu nie może być zawarta na okres dłuższy niż okres trwania umowy najmu.

Do umów podnajmu zastosowanie mają przepisy dotyczące umów najmu, o ile przepisy prawa lub inne akty prawne nie stanowią inaczej.

3. Jeżeli najemca korzysta z nieruchomości niezgodnie z warunkami umowy najmu lub przeznaczeniem nieruchomości, wynajmujący ma prawo żądać rozwiązania umowy i naprawienia strat.

Art. 616. Obowiązki stron do utrzymania przedmiotu dzierżawy"

1. Wynajmujący jest obowiązany dokonać na własny koszt generalnych napraw przedmiotu najmu, chyba że przepisy prawa, inne akty prawne lub umowa najmu stanowią inaczej.

Poważne naprawy należy przeprowadzić w terminie określonym w umowie, a jeśli nie jest to określone w umowie lub jest spowodowane pilną potrzebą, w rozsądnym terminie.

Naruszenie przez wynajmującego obowiązku wykonania remontu kapitalnego daje najemcy prawo, według własnego wyboru:

dokonywać remontów kapitalnych, przewidzianych umową lub spowodowanych pilną potrzebą, i pobierać od wynajmującego koszty napraw lub rozliczać je z czynszem;

żądać odpowiedniej obniżki czynszu;

żądać rozwiązania umowy i odszkodowania za straty.

2. Najemca jest obowiązany utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie, produkować na własny koszt Utrzymanie oraz ponosić koszty utrzymania nieruchomości, chyba że przepisy prawa lub umowa najmu stanowią inaczej.

Art. 617. Zachowanie umowy najmu obowiązującej przy zmianie stron”

1. Przeniesienie własności (zarządzania gospodarczego, operacyjnego, dożywotniego posiadania) do przedmiotu leasingu na inną osobę nie stanowi podstawy do zmiany lub rozwiązania umowy najmu.

2. W razie śmierci obywatela dzierżawiącego nieruchomość, jego prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy przechodzą na spadkobiercę, chyba że ustawa lub umowa stanowi inaczej.

Wynajmujący nie ma prawa odmówić takiemu spadkobiercy zawarcia umowy przez pozostały okres jej obowiązywania, z wyjątkiem przypadku, gdy zawarcie umowy nastąpiło ze względu na przymioty osobiste najemcy.

Art. 618. Rozwiązanie umowy podnajmu z chwilą wcześniejszego rozwiązania umowy najmu”

1. Jeżeli umowa najmu nie stanowi inaczej, przedterminowe rozwiązanie umowy najmu pociąga za sobą rozwiązanie zawartej na jej podstawie umowy podnajmu. W takim przypadku podnajemca ma prawo zawrzeć z nim umowę najmu nieruchomości, która była w jego użytkowaniu zgodnie z umową podnajmu, w pozostałym okresie podnajmu, na warunkach odpowiadających warunkom wypowiedzianej umowy najmu.

2. Jeżeli umowa najmu jest nieważna z przyczyn przewidzianych niniejszym Kodeksem, zawarte zgodnie z nim umowy podnajmu są nieważne.

Art. 619. Wcześniejsze rozwiązanie umowy na wniosek wynajmującego

Na wniosek wynajmującego najem może zostać przedterminowo rozwiązany przez sąd w przypadkach, gdy najemca:

1) korzysta z nieruchomości z istotnym naruszeniem warunków umowy lub przeznaczenia nieruchomości albo z powtarzającymi się naruszeniami;

2) znacząco uszczupla mienie;

3) nie płaci czynszu więcej niż dwa razy z rzędu po upływie ustalonego w umowie terminu płatności;

4) nie dokonuje remontów kapitalnych mienia w terminach ustalonych umową najmu, a w przypadku ich braku w umowie, w rozsądnym terminie w przypadkach, gdy zgodnie z prawem, innymi aktami prawnymi lub umową , główne naprawy leżą w gestii najemcy.

Umowa najmu może ustanawiać inne podstawy do wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek wynajmującego zgodnie z paragrafem 2 artykułu 450 niniejszego Kodeksu.

Wynajmujący ma prawo żądać wcześniejszego rozwiązania umowy dopiero po wysłaniu przez najemcę pisemnego ostrzeżenia o konieczności wykonania swojego zobowiązania w rozsądnym terminie.

Art. 620. Wcześniejsze rozwiązanie umowy na wniosek najemcy

Na wniosek najemcy umowa najmu może zostać przedterminowo rozwiązana przez sąd w przypadkach, gdy:

1) wynajmujący nie oddaje nieruchomości do używania przez korzystającego lub stwarza przeszkody w korzystaniu z nieruchomości zgodnie z warunkami umowy lub przeznaczeniem nieruchomości;

2) mienie przeniesione na najemcę ma wady uniemożliwiające korzystanie z niego, które nie zostały wskazane przez wynajmującego przy zawarciu umowy, nie były mu wcześniej znane i nie powinny były zostać wykryte przez najemcę podczas oględzin mienie lub sprawdzenie jego przydatności do użytku przy zawieraniu umowy;

3) wydzierżawiający nie dokonuje remontów kapitalnych nieruchomości, które są jego obowiązkiem, w terminach ustalonych umową najmu, aw przypadku ich braku w umowie, w rozsądnym terminie;

4) nieruchomość, z powodu okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności, okazała się w stanie niezdatnym do użytku.

Umowa najmu może ustanawiać inne podstawy do wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek najemcy zgodnie z art. 450 ust. 2 niniejszego Kodeksu.

Art. 621. Prawo pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy semestr

1. O ile ustawa lub umowa najmu nie stanowią inaczej, najemcy, który należycie wykonał swoje obowiązki, po upływie okresu obowiązywania umowy przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu w stosunku do innych osób umowa na nowy okres. Najemca jest zobowiązany do pisemnego zawiadomienia wynajmującego o chęci zawarcia takiej umowy w terminie określonym w umowie najmu, a jeżeli taki termin nie został w umowie określony, w rozsądnym terminie przed wygaśnięciem umowy.

Przy zawieraniu umowy najmu na nowy okres warunki umowy mogą zostać zmienione za zgodą stron.

Jeżeli wynajmujący odmówił najemcy zawarcia umowy na nowy termin, ale w ciągu roku od dnia wygaśnięcia umowy z nim zawartej z inną osobą umowę najmu, najemca ma prawo, według swojego wyboru, do żądać przed sądem przeniesienia praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy oraz naprawienia szkody, spowodowanej odmową przedłużenia z nim umowy najmu, albo tylko naprawienia takich strat.

2. Jeżeli najemca nadal korzysta z nieruchomości po upływie okresu obowiązywania umowy bez sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieoznaczony (art. 610).

Art. 622. Zwrot wydzierżawionego mienia wydzierżawiającemu

Po zakończeniu najmu najemca jest zobowiązany zwrócić nieruchomość wynajmującemu w stanie, w jakim ją otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w stanie przewidzianym umową.

Jeżeli najemca nie zwrócił wynajmowanej nieruchomości lub zwrócił ją z opóźnieniem, wynajmujący ma prawo żądać zapłaty czynszu za cały okres zwłoki. W przypadku, gdy określona opłata nie pokrywa szkód wyrządzonych wynajmującemu, może on żądać ich naprawienia.

W przypadku, gdy umowa przewiduje karę za nieterminowy zwrot przedmiotu najmu, straty mogą zostać odzyskane w całości powyżej kary, chyba że umowa stanowi inaczej.

Art. 623. Poprawki do dzierżawionego mienia”

1. Rozdzielne ulepszenia dokonywane przez leasingobiorcę w wynajmowanej nieruchomości stanowią jego własność, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

2. W przypadku, gdy Najemca dokonał na własny koszt i za zgodą Wydzierżawiającego ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości, których nie można wydzielić bez szkody dla majątku, Najemca ma prawo, po rozwiązaniu umowy , do zwrotu kosztów tych ulepszeń, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

3. Koszt nierozłącznych ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości dokonanych przez najemcę bez zgody wydzierżawiającego nie podlega zwrotowi, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej.

4. Udoskonalenia wynajmowanej nieruchomości, zarówno rozdzielne, jak i nierozłączne, dokonywane z odpisów amortyzacyjnych tego majątku, stanowią własność wynajmującego.

Art. 624. Wykup dzierżawionego mienia”

1. Ustawa lub umowa najmu mogą przewidywać, że przedmiot leasingu przechodzi na własność korzystającego z upływem okresu najmu lub przed jego upływem, pod warunkiem zapłaty przez niego całej ceny wykupu określonej w umowie.

2. Jeżeli warunek umorzenia przedmiotu najmu nie jest przewidziany w umowie najmu, może to zostać ustalone w drodze dodatkowej umowy stron, które w takim przypadku mają prawo uzgodnić potrącenie wcześniej zapłaconego czynszu w cena wykupu.

3. Ustawa może ustanowić przypadki zakazu nabywania dzierżawionego mienia.

Art. 625. Specyfika niektórych rodzajów dzierżawy i dzierżawy określonych rodzajów mienia”

Dla niektórych rodzajów umów najmu i umów najmu określonych rodzajów nieruchomości (najem, dzierżawa pojazdów, dzierżawa budynków i budowli, dzierżawa przedsiębiorstw, Leasing) stosuje się postanowienia niniejszego paragrafu, chyba że przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące tych umów stanowią inaczej.

§ 4. Wynajem budynków i budowli

Art. 650. Umowa najmu budynku lub budowli”

1. Na podstawie umowy najmu budynku lub budowli wydzierżawiający zobowiązuje się do przekazania budynku lub budowli do czasowego posiadania i używania lub do czasowego używania na rzecz najemcy.

2. Przepisy niniejszego ustępu stosuje się do dzierżawy przedsiębiorstw, o ile przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące dzierżawy przedsiębiorstwa nie stanowią inaczej.

Art. 651. Forma i rejestracja państwowa umowy najmu budynku lub budowli”

1. Umowa najmu budynku lub budowli zostaje zawarta na piśmie poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony (paragraf 2 art. 434).

Niedochowanie wzoru umowy najmu budynku lub budowli pociąga za sobą jej nieważność.

W sprawie odmowy uwzględnienia skargi o uznanie postanowień ustępu 2 artykułu 651 za niezgodne z Konstytucją Federacji Rosyjskiej, patrz definicja Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 05.07.2001 N 132-О.

W sprawie stosowania art. 651 ust. 2 zob. pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 6.01.2000 r. N 53.

2. Umowa najmu budynku lub budowli, zawarta na okres co najmniej roku, podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą jej rejestracji.

Art. 652. Prawa do działki przy dzierżawie znajdującego się na niej budynku lub budowli

1. Na podstawie umowy najmu budynku lub budowli na najemcę, z jednoczesnym przeniesieniem własności i użytkowania tej nieruchomości, przenoszone są prawa do tej części działka, który zajmuje ta nieruchomość i jest niezbędny do jej użytkowania.

2. W przypadku, gdy wydzierżawiający jest właścicielem działki, na której znajduje się budynek lub obiekt będący przedmiotem najmu, najemcy przysługuje prawo do najmu lub inne prawo przewidziane w umowie najmu budynku lub budowli na rzecz odpowiedniego część działki.

Jeżeli w umowie nie określono prawa do działki przeniesionej na dzierżawcę, prawo do użytkowania tej części działki, która jest zajęta przez budynek lub budowlę i jest niezbędna do jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem przechodzi na go na okres najmu budynku lub budowli.

3. Dzierżawa budynku lub budowli położonej na działce nie należącej do wynajmującego na zasadzie prawa własności jest dozwolona bez zgody właściciela tej działki, jeżeli nie jest to sprzeczne z warunkami korzystania z takiej działki, ustanowiony przez prawo lub umowa z właścicielem gruntu.

Art. 653. Zatrzymanie przez najemcę budynku lub budowli prawa użytkowania działki gruntu przy jej sprzedaży”

W przypadku, gdy działka, na której znajduje się dzierżawiony budynek lub budowla, zostaje sprzedana innej osobie, najemca tego budynku lub budowli zachowuje prawo do korzystania z zajętej przez budynek lub budowlę części działki, która jest niezbędna do użytkowania, na warunkach obowiązujących przed sprzedażą działki.

Art. 654. Wysokość czynszu

1. Umowa najmu budynku lub budowli musi określać wysokość czynszu. W przypadku braku warunku wysokości czynszu uzgodnionego przez strony na piśmie, umowę najmu budynku lub budowli uważa się za niezawartą. W takim przypadku zasady ustalania ceny przewidziane w art. 424 ust. 3 niniejszego Kodeksu nie mają zastosowania.

2. Opłata za korzystanie z budynku lub budowli ustalona w umowie najmu budynku lub budowli obejmuje opłatę za korzystanie z działki, na której się znajduje, lub odpowiedniej części przeniesionej z nią działki, chyba że inaczej przewidziane prawem lub umową.

3. W przypadkach, gdy czynsz najmu budynku lub budowli jest ustalony w umowie za jednostkę powierzchni budynku (budowli) lub innym wyznaczniku jego wielkości, czynsz ten ustala się na podstawie rzeczywistej wielkości lokalu. budynek lub budowla przeniesiona na najemcę.

Jak wygląda wynajem lokali niemieszkalnych? Jakie przepisy regulują ten proces i jakie warunki muszą zostać spełnione, aby transakcja najmu nieruchomości komercyjnej była legalna i legalna dla obu stron? Przeczytaj o tym w naszym artykule.

Procedura wynajmu obiektów niemieszkalnych jest formą umowa dotycząca nieruchomości, zgodnie z którą wynajmujący (właściciel lokalu) przekazuje najemcy (najemcy) nieruchomość do czasowego użytkowania na warunkach najmu. Najczęściej takie transakcje najmu są zawierane między osobami prawnymi lub indywidualnymi przedsiębiorcami. Procedurę wynajmu lokali niemieszkalnych reguluje Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, ustawa federalna Federacji Rosyjskiej „O państwowej rejestracji nieruchomości”. Zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, który jest zawarty na okres krótszy niż 12 miesięcy, nie podlega rejestracji państwowej, natomiast umowa sporządzona na okres dłuższy niż rok musi zostać zarejestrowana we właściwych organach. Dzierżawieniu podlegają różne budowle, ogólnie budynki lub poszczególne lokale wchodzące w skład funduszu niemieszkaniowego. Wynajmowi nie podlegają poszczególne elementy lokalu (np. piwnica, dach, schody itp.). Lokale niemieszkalne przekazywane są najemcy wraz z dokumentami i kluczami, w przeciwnym razie umowa ulega rozwiązaniu z powodu braku warunków do użytkowania lokalu.

Wynajem nieruchomości niemieszkalnych: zapłata podatków

Wynajem jakichkolwiek lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych jest bezpośrednio związany z opłacaniem podatków od uzyskiwanych zysków. Wielu odpowiedzialnych właścicieli lokali, w szczególności osób fizycznych, jest zainteresowanych odpowiedziami na pytania – ile należy zapłacić podatku, czy konieczna jest rejestracja jako indywidualny przedsiębiorca i wiele innych. Spróbujmy zrozumieć wszystkie zawiłości leasingu obiektów niemieszkalnych. Czy zatem przy wynajmie lokalu niemieszkalnego muszę płacić podatek?

Każdy wynajmujący, czy to osoba fizyczna, czy osoba prawna, jest zobowiązany do zapłaty podatku od dochodu uzyskanego z najmu lokalu!

Zgodnie z ust. 4 części 1 art. 208 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej czynsz za korzystanie z lokalu to dochód, z którego właściciel lokalu (osoba fizyczna) musi zapłacić, którego wysokość wynosi 13% całkowitej kwoty otrzymanej za okres Umowa. Warto zauważyć, że ukrywanie faktu najmu lokalu często skutkuje pobraniem całej kwoty podatku na rzecz właścicieli, a dodatkowo karami w wysokości 20% niezapłaconej kwoty i odsetek. Służbie podatkowej nie jest trudno dowiedzieć się, że posiadane lokale mieszkalne lub niemieszkalne są wynajmowane: źródłami mogą być regularne przelewy bankowe na kartę w określonej kwocie (z reguły ponad 100 tysięcy rubli miesięcznie), bezpośrednie informacje od najemcy do organów podatkowych i inne powody, które stanowią doskonałą dźwignię dla właściciela.

Czy muszę się zarejestrować jako indywidualny przedsiębiorca, aby wynająć lokal?

Zgodnie z ustawodawstwo rosyjskie Prowadzenie działalności gospodarczej bez oficjalnej rejestracji w odpowiednich organach państwowych pociąga za sobą odpowiedzialność administracyjną (art. 14 ust. 1 kodeksu administracyjnego) i karną (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej), jeśli uzyskany dochód wynosi mniej więcej 2250 mln rubli rocznie , odpowiednio. Dosyć trudno uzyskać jednoznaczną odpowiedź na pytanie, czy najem lokalu jest działalnością gospodarczą, dlatego sądy rozpatrując takie sprawy i orzekając, biorą pod uwagę wiele czynników i konkretne okoliczności sprawy. Na przykład, jeśli mieszkanie jest wynajmowane, a powodem jest to, że nie ma potrzeby używania go na własne mieszkanie, ten rodzaj dochodu nie będzie działalnością gospodarczą, ale właściciel lokalu nadal będzie musiał zapłacić podatek 3-NDFL. Jednocześnie istnieje kilka oznak wskazujących, że dzierżawa lokalu będzie uważana za rodzaj działalności przedsiębiorczej z dochodem:

1. Wynajem nieruchomości niemieszkalnej. W tym przypadku bierze się pod uwagę fakt, że lokal niemieszkalny nie może być wykorzystywany do zaspokojenia potrzeb gospodarstwa domowego lub rodziny obywateli, co oznacza, że ​​obiekt ten jest wynajmowany w celu osiągnięcia zysku.
2. Jeśli lokal jest wynajmowany osoba prawna... W związku z tym organizacja, która wynajęła lokal niemieszkalny, odnotuje w pozycji wydatków kwotę wydaną na czynsz.
3. W przypadku zakupu lokalu specjalnie do dalszego najmu.
4. W przypadku zawarcia umowy najmu na bardzo długi okres lub stwierdzenia faktu wielokrotnej renegocjacji umowy najmu. Ten aspekt sąd uważa za przejaw systematycznego zysku właściciela lokalu.

W obecności wymienionych znaków, zgodnie z prawem, właściciel musi przejść oficjalną rejestrację w organach państwowych jako indywidualny przedsiębiorca. W tym przypadku do płacenia podatków wybiera się uproszczoną formę systemu podatkowego, którego wysokość wynosi 6% kwoty zysku (przypomnijmy, że podatek od dochodów osobistych wynosi 13%). Warto również wziąć pod uwagę, że właściciel lokalu, zarówno jako indywidualny przedsiębiorca, jak i jako osoba fizyczna, będzie musiał złożyć odpowiednie zeznania podatkowe w terminie i formie określonej przez Ordynację Podatkową Federacji Rosyjskiej.

Podnajem lokali niemieszkalnych

Dzierżawa lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego oznacza możliwość jego ponownego wynajmu bezpośrednio przez najemcę. Ponowny wynajem nieruchomości jest dozwolony tylko za pisemną zgodą bezpośredniego właściciela lokalu oraz po spełnieniu specjalnego warunku w umowie najmu. Stronami umowy podnajmu mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Kopię umowy należy przekazać podnajemcy jako potwierdzony fakt zgody właściciela na ta akcja... Umowa podnajmu lokalu niemieszkalnego ma pewne cechy szczególne, które najemca musi wziąć pod uwagę przy zawieraniu umowy z podnajemcą.

1. Okres obowiązywania umowy podnajmu nie może być dłuższy niż okres pierwotny/główny umowa najmu... W przypadku rozwiązania umowy pomiędzy najemcą a właścicielem, podnajemca ma prawo do zawarcia umowy najmu z właścicielem tego lokalu na tych samych warunkach do końca trwania umowy podnajmu.
2. Wszelkie umowy najmu/podnajmu zawarte na okres dłuższy niż 12 miesięcy muszą być zarejestrowane w uprawnionych agencjach rządowych.
3. Do praw i obowiązków najemcy należy: udostępnienie lokalu podnajemcy w uzgodnionym terminie i na określonych warunkach, sprawowanie kontroli nad użytkowaniem lokalu w odpowiednim celu.
4. Do praw i obowiązków podnajemcy należą: terminowy czynsz, świadczenie prace remontowe(w drodze umowy) utrzymanie lokalu w porządku i wykorzystywane wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem.
5. Fakt przeniesienia lokalu przez najemcę na podnajemcę odnotowuje się w akcie przeniesienia.
6. Każde naruszenie zobowiązań umownych uprawnia każdą ze stron do wypowiedzenia umowy podnajmu przed upływem terminu jej obowiązywania w sądzie.

Czynsz miejskiego funduszu niemieszkaniowego

Wynajem lokali niemieszkalnych, które są własnością gminy, jest jedną z powszechnych form stosunków cywilnoprawnych. Jednocześnie przekazanie mienia komunalnego na warunkach umowy dzierżawy w znaczący sposób zasila budżet gminy i w związku z tym Świetna cena rozwoju gospodarczego regionu. Najczęściej spotykane są transakcje dotyczące zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości komunalnych, w szczególności działek, budynków, lokali. Mniej powszechne są przypadki dzierżawy działających przedsiębiorstw komunalnych. Dla lokatorów lokali miejskiego funduszu niemieszkaniowego bardzo ważny jest umiarkowany koszt najmu, jego stabilność, przejrzystość przetargów, na podstawie których odbywa się najem obiektów komunalnych. Czynniki te wpływają zatem na to, że nieruchomość komunalna jest chętniej wynajmowana przez przedsiębiorców niż własność prywatna. Co prawda należy zauważyć, że czasami niezadowalający stan lokali komunalnych jest poważnym problemem dla wynajmującego, ponieważ oprócz naturalnego utrzymania najemcy muszą inwestować w bardziej znaczące prace związane z renowacją dachu, elewacji, systemów inżynieryjnych i komunikacyjnych, a to jest już odpowiednio przywiązaniem kapitałowym. Aby w jakiś sposób zainteresować najemców, gminy oferują: różne systemy zachęty: np. wydłużenie okresu najmu z uwzględnieniem wykonanej pracy, zwrot poniesionych kosztów po zakończeniu najmu, zwolnienie z czynszu najmu w odsetek od szacunkowych kosztów wykonanych prac naprawczych i innych. Umowę dzierżawy na rzecz miejskiego funduszu niemieszkaniowego mogą zawrzeć zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, a także obywatele obcych państw. Zgodnie z art. 17 ust. 1 ustawy federalnej „O ochronie konkurencji” od lipca 2008 r. Wszystkie umowy dzierżawy mienia komunalnego są zawierane na podstawie wyników przetargów, aukcji lub konkursów z udziałem wszystkich. Zgodnie z art. 447-449 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w każdym miasto opracowywany jest własny Regulamin prowadzenia aukcji, który zawiera zasady i tryb przeprowadzania aukcji, warunki dla uczestników, procedurę wyłonienia zwycięzcy i rejestracji wyników.

Ważny! Umowa dzierżawy mienia komunalnego, która została zawarta bez przeprowadzenia odpowiedniej licytacji, jest uważana za nieważną.

Zakłada obecność paszportu katastralnego dla nieruchomości. W związku z tym, jeśli grunt nie jest wpisany do ewidencji katastralnej, potencjalny dzierżawca musi zebrać dla niego pakiet dokumentów i wstępnie umieścić go w ewidencji katastralnej, a następnie składany jest wniosek o licytację uprawniającą do dzierżawy tej nieruchomości komunalnej. W przypadku samodzielnego udziału w licytacji są one uznawane za ważne i dają najemcy prawo do zawarcia bezpośredniej umowy. Umowa najmu lokalu komunalnego zostaje zawarta poprzez podpisanie umowy przez dwie strony. Umowa musi zawierać pełne informacje o nieruchomości, jej numer katastralny, teren i adres lokalizacji. Do złożenia wniosku o udział w aukcji oraz umowy potrzebne będą:

• paszport przyszłego najemcy;
• państwowe zaświadczenie o rejestracji osoby prawnej lub indywidualnego przedsiębiorcy;
• wniosek w formie wynajmującego wskazujący cele i okres najmu;
• inne dokumenty określone w dokumentacji aukcyjnej.

W przypadku zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości komunalnej na okres dłuższy niż 12 miesięcy, najemca musi przekazać informacje do Rosreestr, aby wpisać informacje o dzierżawie w ujednoliconym rejestrze państwowym.

W przypadku zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości komunalnej na okres 3 lub więcej lat, najemca nabywa prawo pierwokupu wynajmowanego lokalu na własność prywatną.

Ania

Dzień dobry. Posiadam lokal komercyjny zarejestrowany jako osoba fizyczna. W 2018 wynająłem go (7 miesięcy). Jestem całkowicie zdezorientowany, czy powinienem złożyć zeznanie podatkowe i zapłacić podatek jako osoba fizyczna, czy jako SP na sen? Dziękuję Ci

Siergiej (starszy współpracownik)

Cześć Anno! Jeśli osoba fizyczna jest wskazana w umowie jako leasingodawca, to należy złożyć deklarację jako osoba fizyczna i zapłacić 13% podatku dochodowego od osób fizycznych.

Elena Sibirtseva

Witam, posiadam sklep we wsi, populacja wynosi 4000 tysięcy osób, handel stał się nieopłacalny, zamknąłem go, wynająłem za 4000 tysięcy rubli. Co roku płacę za sklep prawie 30 tys. podatku od nieruchomości, zamykam działalność. Rozumiem poprawnie, muszę zawrzeć umowę jako fizyczną. osobę i złożyć deklarację po roku? A może jest serwowany w określonym miesiącu? Czy mogę pokazać kwotę wynajmu przynajmniej ile? Z góry dziękuję.

Siergiej (starszy współpracownik)

Cześć Elena! Tak, musisz zawrzeć umowę najmu i złożyć zeznanie podatkowe z tytułu opłat leasingowych otrzymanych wiosną przyszłego roku. Wysokość dochodu zostanie ustalona na podstawie warunków umowy, jakie postawisz, a podatek zostanie naliczony.

Elia

Witam!Czy możesz mi powiedzieć, czy istnieje możliwość indywidualnego wynajmu lokalu niemieszkalnego.Czy istnieje jakaś odpowiedzialność, jeśli nie tworzysz SP? A jak i kiedy płacić podatki, jeśli przyjmiesz to jako SP?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Jeśli jest to twój jedyny wynajmowany pokój, nie jest konieczne wystawianie indywidualnego przedsiębiorcy. Jeśli wynajmujesz pokój jako osoba fizyczna, musisz co roku składać zeznanie podatkowe 2-NDFL i płacić podatek w terminie. Jeśli wystawiony zostanie indywidualny przedsiębiorca, procedura i warunki płacenia podatku zależą od tego, w którym systemie podatkowym będziesz.

Amona

Sergey (Senior Associate) 02/08/2019 14:02:32 Witam! Bez zezwolenia na pobyt czasowy lub zezwolenia na pobyt nie można nadać statusu przedsiębiorcy indywidualnego. Dokumenty te należy dostarczyć przy rejestracji indywidualnego przedsiębiorcy. Ale możesz wynająć lokal bez rejestracji indywidualnego przedsiębiorcy. Jeśli masz tylko jeden lokal, trudno jest udowodnić, że prowadzisz działalność przedsiębiorczą. Witam Serey / Dziękuję bardzo za odpowiedź reaktywną)) Kolejne pytanie brzmi: jeśli nie mogę wystawić indywidualnego przedsiębiorcy, to jak mogę zapłacić 13% podatku od dochodu. Tak, chcę wynająć tylko jeden pokój w Business Center na biuro. ale chciałby legalnie płacić podatki. Jak mogę ubiegać się o podatek i zapłacić 13% dochodu? dzięki Amon

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Do zapłaty podatku dochodowego nie jest konieczne posiadanie zezwolenia na pobyt ani zezwolenia na pobyt czasowy. Ponieważ będziesz otrzymywać dochody na terytorium Rosji, wystarczy co roku składać zeznanie podatkowe.

Amona

Dzień dobry: nie jestem obywatelem Federacji Rosyjskiej i mieszkam za granicą. Mam niechciane miejsce w Moskwie. Chcę go wynająć jako biuro. Aby otworzyć dla mnie indywidualnego przedsiębiorcę, muszę mieć TRP lub zezwolenie na pobyt, ale ponieważ tam nie mieszkam, nie mam go, ale ponieważ obywatel WNP może przebywać na terytorium Federacji Rosyjskiej bez wiza. Co zrobić, żeby wynająć niechciane miejsce bez pozwolenia na pobyt? czy mogę zarejestrować się jako prywatny przedsiębiorca? dziękuję bardzo Amon

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Bez zezwolenia na pobyt czasowy lub zezwolenia na pobyt nie można nadać statusu przedsiębiorcy indywidualnego. Dokumenty te należy dostarczyć przy rejestracji indywidualnego przedsiębiorcy. Ale możesz wynająć lokal bez rejestracji indywidualnego przedsiębiorcy. Jeśli masz tylko jeden lokal, trudno jest udowodnić, że prowadzisz działalność przedsiębiorczą.

Zofio

Witam! W czerwcu mąż kupił lokal niemieszkalny i tam naprawiał, robotnik nie miał rosyjskiego paszportu, został zabrany z FMS i wywieziony do Uzbekistanu. We wrześniu zakończyliśmy remont, podpisaliśmy umowę o bezpłatnej prowizji dla przedsiębiorcy indywidualnego, a od 2015 roku otwieram tam salon kosmetyczny dla przedsiębiorcy indywidualnego (wcześniej pracowałem wynajmowałem pokój od przedsiębiorcy indywidualnego). na jakiej podstawie? Jeśli mąż wykonał naprawę indywidualnie?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Sophio! To pytanie powinny być adresowane do pracowników służby migracyjnej, ponieważ nie wiadomo, jakie dokumenty posiadają i na jakich faktach się operują. Jeśli mamy być pociągnięci do odpowiedzialności nielegalne użycie migrantów zarobkowych, to twój mąż, skoro masz kontrakt nieodpłatne użycie lokal tylko od września.

Cicha sympatia

Sklep we współwłasności 3 współwłaścicieli, bez podziału udziałów. Czy mogę wynająć lokal w sklepie na 9-11 miesięcy na handel w wielkości 1/2 części mojego udziału (36 mkw.), jako osoba fizyczna, bez indywidualnego przedsiębiorcy, ze złożeniem deklaracji rocznej w moim imieniu i zapłacić 13% dochodu. Jeśli tak, to czy mogę dalej renegocjować umowę krótkoterminową w tych samych ramach, bez konieczności zakładania indywidualnego przedsiębiorcy Mam 70 lat i nie potrzebuję w ogóle dodatkowych dokumentów

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Walentynko! Nie, nie możesz bez uzyskania zgody pozostałych właścicieli, ponieważ Twój udział nie został w żaden sposób przydzielony.

Aleksiej

Dzień dobry Aby wynająć garaż na serwis samochodowy, jakie dokumenty należy dostarczyć najemcy? i czy muszę przekształcić ziemię w handel i zmienić jej przeznaczenie? T.K. Jest to obszar podmiejski, grunt i garaż są własnością.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Aleksiej! Niezbędne jest dostarczenie umowy i aktu własności gruntu i garażu. Zmiana lub niezmienianie dozwolonego użytkowania działki zależy od istniejące gatunki dozwolone użycie. Należy się temu przyjrzeć w planie urbanistycznym terenu, ewentualnie w innych podobnych dokumentach.

Aleksiej

Dziękuję Sergey! Mam jeszcze jedno pytanie. Za tę samą usługę. Teren podmiejski jest własnością, zbudowany na nim tzw. serwis samochodowy jest zarejestrowany jako (GARAŻ 100 m.kw.) i jest na to certyfikat jako moja własność. Czy mogę w nim pracować jako osoba samozatrudniona i jednocześnie płacić 4% podatku bez otwierania indywidualnego przedsiębiorcy. A jeśli to możliwe, czy mogę wynająć część garażu mojemu ojcu, aby on również pracował i był uważany za samozatrudnionego.? Z góry dziękuję!

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Aleksiej! Jeśli mieszkasz w regionie, w którym przeprowadzany jest eksperyment, możesz zarejestrować się jako samozatrudniony. Podobnie rozwiązuje się pytanie o ojca.

Aleksiej

Dzień dobry Jestem właścicielem domku letniskowego na którym wybudowałem garaż Czy mogę go wynająć na serwis samochodowy? A jakie dokumenty muszę w tym celu zebrać? Z góry dziękuję.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Aleksiej! Jako właściciel nieruchomości masz prawo ją wynajmować na podstawie stałej umowy najmu. Nie musisz zbierać do tego żadnych dokumentów, zawrzeć umowę i gotowe. Ale musisz być przygotowany na to, że sąsiedzi mogą zacząć narzekać na ciebie, ponieważ najprawdopodobniej umieszczenie usługi samochodowej na działce w domku letniskowym nie jest przewidziane przez dozwolony rodzaj użytkowania działki.

Włodzimierz

Zajmuję się handlem detalicznym na UTII.Wybudowano lokal niemieszkalny o powierzchni 500 m.Chcę go wynająć, jak to zrobić poprawnie, aby nie było problemów z organami podatkowymi (wynajmij jako osoba fizyczna lub jako a

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Włodzimierzu! Możesz wziąć to jako osoba fizyczna i nie zapomnij jednocześnie zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych. Możesz również wziąć go jako indywidualny przedsiębiorca z rejestracją reżim prawny opodatkowanie, które można zastosować w ramach dany widok zajęcia. Po prostu zapłać podatki na czas i nie będzie problemów podatkowych.

Oksana

Witam Jestem SP na "uproszczonym", wynajmuję lokal pod centrum handlowe, którego właścicielem jest mój mąż. Czy przysługuje nam zwolnienie z podatku od nieruchomości. Dziękuję Ci.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Oksano! Podatek od nieruchomości należy zapłacić w każdym przypadku, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy nie.

Elena

Dobry dzień! Jesteśmy LLC, łączymy UTII i STS. Wynajmujemy pokój od osoby indywidualnej za darmo i wynajmujemy go kilku lokatorom. Wśród najemców są pojedyncze osoby. Czy LLC ma prawo wynajmować lokale osobom fizycznym? Standardowe umowy. Dziękuję!

Siergiej (starszy współpracownik)

Cześć Elena! LLC może podnajmować lokal dowolnym osobom, obywatelom i organizacjom, jeśli ma takie prawo na podstawie umowy najmu. Teoretycznie takie działania można uznać za niezgodne z prawem, jeśli najem lokalu jest sprzeczny z celami statutowymi LLC, ale jest to mało prawdopodobne.

Grishina Nadieżda Nikołajewna

Dzień dobry Jestem jedynym założycielem LLC, wynajmę kawiarni mojej córce I P bez czynszu.Czy muszę składać zeznanie podatkowe i jakie podatki mam zapłacić.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Nadieżdo Nikołajewna! Jeśli wynajmujesz lokal jako osoba fizyczna i nie uzyskujesz z tego tytułu żadnych dochodów, nie musisz składać zeznania podatkowego, ponieważ nie ma dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Konstantin

Witam! Proszę mi powiedzieć, czy mogę wynająć niechciane pomieszczenie podpiwniczone na mieszkanie, jest ogrzewanie, zimna woda. góry. kanalizacja, okno, osobne wyjście, wysokie sufity.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Konstantin! Można go wynająć jako lokal niemieszkalny, ponieważ lokal ten nie ma statusu mieszkalnego. Ale jak najemcy będą korzystać z tego lokalu, to inna sprawa. Jeśli zgodzisz się, że tam mieszkają, nie będzie problemów. Lepiej tylko nie wskazywać w umowie najmu, że lokal będzie przeznaczony na mieszkania.

Weronika

Witam! SP na OSNO zajmuje się handlem hurtowym. Jako osoba fizyczna wynajmuje lokale niemieszkalne należące do niego na mocy prawa własności. Opłata za czynsz trafia na jego kartę, jak osoba fizyczna. Jedna organizacja potrąca podatek dochodowy od osób fizycznych i przekazuje go do budżetu. Drugi płaci czynsz w w pełni... Czy mogę go wynająć jako osoba fizyczna? Jeśli nie, co należy zrobić? Albo zarejestrować leasing jako rodzaj działalności w STS? Dziękuję Ci

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Veronico! Obywatel ma prawo rozporządzać swoim majątkiem według własnego uznania, w tym również go wynajmować. To nie jest działalność gospodarcza. Ale jeśli obywatel ma kilka lokali, które wynajmuje, to jest to oznaka przedsiębiorczości. Dlatego lepiej prowadzić tę działalność jako indywidualny przedsiębiorca.

Olga

Witam! Jestem indywidualnym przedsiębiorcą na UTII, handel detaliczny produktami, własny sklep. Chciałem wydzierżawić część lokalu. Jak to zrobić dobrze? Dziękuję Ci.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Olga! Wynajmę lokal jako osoba fizyczna na podstawie umowy najmu. W takim przypadku będziesz musiał zapłacić 13% podatku dochodowego od osób fizycznych. Możesz wynajmować jako indywidualny przedsiębiorca i stosować uproszczony lub ogólny system podatkowy w odniesieniu do wynajmu.

Ludmiła

Witam! Jestem jedynym założycielem LLC, znajdujemy się na UTII, mam lokal niemieszkalny, w którym działa sklep, właściciel mojego lokalu LLC, chciałbym wynająć na dłuższy czas innej LLC, proszę powiedz jakie podatki trzeba będzie zapłacić i na który system podatkowy lepiej się przestawić, co byłoby mniej płacić te podatki. zmienić dokumenty, ponieważ. zmieni się rodzaj działalności.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Ludmiła! Dochód uzyskany z dostawy nieruchomości nie wchodzi w zakres UTII. Dlatego będą musieli zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych. Alternatywnie możesz przejść na uproszczony system podatkowy. W związku ze zmianami w rodzaju działalności pożądana jest zmiana statutu.

Ania

Dzień dobry. Jestem osobą, która posiada ziemię. po pewnym czasie otworzyłem LLC (jestem założycielem) i wybudowałem na tej działce budynek na biuro. (dla gruntu została zawarta między mną a LLC umowa bezpłatnego dzierżawy). Czy jest tu dochód? czy muszę złożyć deklarację 3-ndfl?

Siergiej (starszy współpracownik)

Cześć Anno! W Twojej sytuacji nie ma dochodów, ponieważ nie otrzymujesz żadnych dochodów z wynajmu nieruchomości. W związku z tym nie ma potrzeby składania deklaracji.

Ludmiła

Witam! Sklep jest współwłasnością: 1/2 dla osoby fizycznej i 1/2 dla indywidualnego przedsiębiorcy. Fiz. osoba chce zawrzeć umowę z indywidualnym przedsiębiorcą o nieodpłatnym korzystaniu z lokalu niemieszkalnego, ponieważ osoba fizyczna nie ma możliwości prowadzenia działalności. Jedyny właściciel wynajmie cały sklep i zapłaci podatki. Czy osoba fizyczna będzie zwolniona z podatku od nieruchomości dla osób fizycznych?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Ludmiła! Nie, nie będzie, ponieważ własność jest zarezerwowana dla naturalna osoba... Urząd skarbowy wyśle ​​​​zawiadomienia o zapłacie podatku od nieruchomości do właściciela, niezależnie od tego, kto faktycznie korzysta z lokalu.

Ania

Witam, wynajmę lokal na usługi domowe, moja umowa najmu jest bezpłatna. V ten moment Otrzymałem pismo z urzędu skarbowego o skorygowaniu deklaracji na 3 kW. 2018 dla mojego rodzaju działalności za dochód kalkulacyjny I proszą mnie o przesłanie umowy najmu na lata 2015-2018. kontrola „Czy urząd skarbowy powinien poprosić mnie o leasing.

Siergiej (starszy współpracownik)

Cześć Anno! Urząd podatkowy ma prawo żądać wszelkich dokumentów związanych z naliczeniem i opłaceniem określonego podatku. Jeżeli na wielkość kalkulacyjnych dochodów i związanych z nimi płatności mają wpływ parametry umów najmu, musisz je podać. Jeśli nie, nie musisz dostarczać tych dokumentów.

Amelia

Dobry dzień! Proszę mi powiedzieć, że została zawarta umowa na bezpłatne korzystanie z lokalu niemieszkalnego pomiędzy matką a córką. Matka jako osoba fizyczna przekazuje córce lokal niemieszkalny do bezpłatnego użytku na okres 30 lat. Córka zarejestrowała LLC, w której występuje dyrektor generalny(matka naczelnego lekarza), w uproszczonej formie „dochód minus wydatki”. Pytanie: Czy muszę umieścić budynek w bilansie organizacji? (czy okazuje się, że jest wynajmowany?) A kto płaci podatek od nieruchomości i media?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Umowa zawierana jest między osobami fizycznymi, więc nie ma potrzeby umieszczania lokalu w bilansie LLC. Podatek od nieruchomości opłaca właściciel lokalu. Opłatę za media domyślnie ponosi osoba, której lokal został przekazany do użytkowania, ale inne warunki mogą być określone w umowie.

Galina

Witam, proszę powiedz mi! Konieczne stało się przeniesienie do lokalu sklepu z handlem detalicznym (odzieżowym), gdzie właśnie zakończył się remont, ale sklep nie ma jeszcze statusu lokalu niemieszkalnego (w trakcie, a najprawdopodobniej nie dla miesiąc). Jestem SP na UTII. Co zrobić z umową najmu, co z podatkiem?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Galino! Lepiej dla Ciebie odłożyć zawarcie umowy najmu, ponieważ nie ma ona statusu lokalu niemieszkalnego. Zgodnie z prawem większość rodzajów działalności gospodarczej jest zabroniona w lokalach mieszkalnych. Dlatego jest obarczona problemami z podatkiem.

Paulina

Witam! Jestem indywidualnym przedsiębiorcą, posiadam budynek sklepowy. Jako osoba fizyczna przekazuję część sklepu osobie prawnej, państwowa rejestracja umowy została dokonana w 2012 roku. przez cały ten czas zgłaszała się do urzędu skarbowego i płaciła podatek jak z miejsca handlu. SP na UTII. Po audycie „zza biurka” podmiotu prawnego do urzędu skarbowego w ciągu 5 dni wpłynął wniosek o udzielenie wyjaśnień lub zmianę sprawozdawczości podatkowej. ale zgodnie z kodeksem podatkowym dostawa części sklepu w ramach UTII nie wchodzi w zakres umowy, poza tym umowa dotyczy osoby fizycznej, a nie indywidualnego przedsiębiorcy. Jakie są moje następne kroki? A czy najemca nie jest w tym przypadku zobowiązany do pełnienia funkcji agenta podatkowego?

Skan_20181015 (3) .pdf

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Polino! Możesz w swojej odpowiedzi wskazać, że wynajmowałeś lokal jako osoba fizyczna i zgodnie z umową najemca musiał zapłacić za Ciebie podatek dochodowy od osób fizycznych. Mało jest jednak nadziei, że takie wytłumaczenie zadowoli podatkową, skoro lokal został wydzierżawiony organizacji na prowadzenie działalności gospodarczej, a co za tym idzie, to Ty musiałeś składać zeznania podatkowe z tytułu wynajmu lokalu. W tym przypadku najemca nie był zobowiązany do pełnienia funkcji agenta podatkowego. Lepiej, abyś skontaktował się z prawnikiem, aby bardziej szczegółowo zająć się kontrolą podatkową, ponieważ istnieje dla Ciebie znaczne ryzyko dodatkowego rozliczenia podatkowego.

Turan

Witam, nie posiadam obywatelstwa rosyjskiego i posiadam lokal niemieszkalny w Moskwie. Chcę go wynająć. Ile i jak (indywidualny przedsiębiorca, patent i/lub inne) powinienem płacić podatki?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Musisz otworzyć adres IP. Podatki będą wypłacane w zależności od wybranego systemu podatkowego. Osobliwości systemów podatkowych są dość liczne, nie da się ich ujawnić w krótkiej odpowiedzi. Dlatego lepiej skontaktować się z prawnikiem, który szczegółowo opowie o wszystkich niuansach związanych z płaceniem podatków.

Nikita

Dzień dobry, powiedz mi proszę, wynajmę pokój na pracownię dla dzieci na rozwój i kreatywność, w pokoju nie ma miejsca. Alarm i tym podobne. Powiedz mi, czy są jakieś standardy wynajmu lokalu, co powinno być w lokalu ??? A kto powinien zainstalować system alarmowy?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Nikita! W ustawodawstwie nie ma norm dotyczących wynajmu lokali. Każdy wynajmujący może samodzielnie opracować takie standardy, ale nie jest to konieczne. Ale ustawodawstwo zawiera obowiązkowe wymagania dotyczące pomieszczeń o określonym celu. O kwestii instalacji systemu sygnalizacji pożaru decydują strony umowy najmu za obopólną zgodą, czyli jak ustalicie, tak będzie. Ale zazwyczaj to wynajmujący musi rozstrzygać takie pytania, ponieważ ma obowiązek wynająć lokal w stanie nadającym się do dalszego użytkowania.

Aleksiej

Dobry dzień! Jestem właścicielem lokalu niemieszkalnego w Moskwie, teraz chcę go wynająć i są opcje takie jak umowa długo terminowa dzierżawa na 11 miesięcy. -Czy muszę się zarejestrować jako indywidualny przedsiębiorca, czy wystarczy zapłacić podatek od 3ndfl? -Drugie Pytanie? Sprzedając lokal, jako osoba fizyczna, mam teraz prawo do odliczenia kosztów poniesionych na nabycie niechcianego lokalu, czy też takie prawo przysługuje tylko nieruchomościom mieszkalnym? - czy przy wyborze indywidualnego przedsiębiorcy 6 czy 15 proc. zachowane jest prawo do odliczenia kosztów poniesionych na zakup lokalu niemieszkalnego?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Aleksiej! Jeśli jest tylko jedno pomieszczenie, nie jest konieczne rejestrowanie indywidualnego przedsiębiorcy. Ale musisz zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych od uzyskanych dochodów. Odliczenie od podatku przysługuje wyłącznie na zakup nieruchomości mieszkalnej.

Stella

Jesteśmy organizacją zarządzającą. otrzymaliśmy zapytanie z kumi.kumi prosi o udzielenie informacji o zawartych umowach na utrzymanie, konserwację i bieżące naprawy majątku wspólnego budynku mieszkalnego z lokatorami wynajmującymi komunalne lokale niemieszkalne. pytanie: czy kodeks karny powinien dawać umowy, jeśli najemca rejestruje wszystko przez kumi?czy możesz pokazać mi artykuł z kodeksu pracy

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Kwestia ta jest rozwiązywana według uznania spółki zarządzającej, ponieważ KUMI nie ma prawa do żądania informacji na temat działalności gospodarczej organizacji komercyjnych.

Miłość

Dzień dobry. Moja mama jest emerytką, w tej chwili ma indywidualnego przedsiębiorcę na UTII. sklep własnością. Teraz chce zamknąć IP. Będę pracować w sklepie otwierając IP. Czy można pracować w tym sklepie bez czynszu, po prostu wydając prawo do dysponowania według własnego uznania?

Siergiej (starszy współpracownik)

Cześć kochany! Oczywiście, że możesz. Jeśli właściciel nie ma nic przeciwko temu, pracuj tyle, ile chcesz. Ustawodawstwo nie mówi nic o tym, że indywidualny przedsiębiorca ma obowiązek posiadania jakiegokolwiek lokalu do wynajęcia.

Jewgienij

Dzień dobry. Jestem osobą fizyczną chcę wynająć lokal niemieszkalny osobie fizycznej. osoba na własnej działce do indywidualnego ogrodnictwa, muszę zarejestrować nieruchomość i jak legalnie wszystko zrobić. Z góry dziękuję.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Eugene! Jeśli lokal niemieszkalny jest domem wiejskim, nie jest konieczne jego rejestrowanie. Wystarczy zapisać w umowie dzierżawy działki, że działka jest przekazywana do dzierżawy wraz z domem wiejskim.

Aleksandra

Właściciel - osoba fizyczna wynajmuje mały lokal niemieszkalny o powierzchni 12 mkw. Czas trwania umowy to 11 miesięcy. z przedłużeniem, Czy trzeba co roku płacić 13NDFL lub zarejestrować indywidualnego przedsiębiorcę?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Aleksandrze! Podatek dochodowy od osób fizycznych w każdym przypadku, zgodnie z prawem, musi zostać zapłacony. Rejestracja indywidualnego przedsiębiorcy nie jest konieczna, ponieważ jest mało prawdopodobne, aby działalność ta wchodziła w zakres działalności przedsiębiorczej.

Olga

Dobry dzień! Właścicielem lokalu niemieszkalnego jest osoba fizyczna, która chce go wynająć. Ale nie chce się zarejestrować jako indywidualny przedsiębiorca. Czy inna osoba fizyczna będąca indywidualnym przedsiębiorcą może nam ją przekazać na podstawie pełnomocnictwa właściciela? W pełnomocnictwie właściciel otrzymuje prawo do dysponowania lokalem niemieszkalnym, w tym do zawarcia umowy najmu, za cenę i na warunkach według własnego uznania z prawem do otrzymania pieniędzy jako najmu i dysponowania pieniędzmi według własnego uznania, zapłata podatków itp. Czy to pełnomocnictwo jest uznawane za zgodne z prawem i przy takim brzmieniu, czy dochód z dostawy zostanie uznany za własność indywidualnego przedsiębiorcy, a nie właściciela osoby fizycznej? twarze? i czy indywidualny przedsiębiorca sam zapłaci podatek?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Olga! Nie on nie może. Pełnomocnictwo może być wystawione jedynie do zawarcia umowy najmu, ale nadal będzie zawierane na rzecz właściciela. Ten indywidualny przedsiębiorca nie ma żadnych praw do wynajmowania cudzego lokalu. Ale jeśli nie wstydzisz się, że umowa będzie nieważna z prawnego punktu widzenia, możesz skorzystać z tej opcji, aby uniknąć problemów z organami podatkowymi. Pod względem dochodów wszystko będzie zależeć od tego, kto będzie leasingodawcą w umowie. Jeśli właścicielem jest właściciel, indywidualny przedsiębiorca nie będzie musiał nic płacić.

Galina

Dobry dzień! Mam to niestandardowa sytuacja... SP na OSNO, zajmuje się hurtową sprzedażą artykułów spożywczych i innych artykułów konserwacyjnych. W 2017 roku wybudował budynek administracyjny. Własność jest rejestrowana dla każdego urzędu dla niego, jak dla osoby fizycznej. Zakładano, że obiekty zostaną sprzedane, ale ze względu na brak popytu jedno biuro jest obecnie wynajęte, a drugie planuje się sprzedać. Co robić w tej sytuacji i jak prowadzić ewidencję? Z góry dziękuję.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Galino! Środki z wynajmu lokali należy ewidencjonować jako otrzymany dochód i wykorzystać przy obliczaniu należnych podatków.

Aleksiej

Dzień dobry. Wynajmę pokój, zostało napisane oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, w ramach umowy na 2 miesiące. po 1,5 miesiąca Wynajmujący zawarł z nową osobą umowę najmu tego samego lokalu. Teraz zostałem obciążony rachunkiem za 15 dni, że nowy najemca korzysta z lokalu. Umowa ze mną nie została jeszcze rozwiązana. Czy ich działania są zgodne z prawem do żądania zapłaty za te 15 dni. Dziękuję za odpowiedź

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Aleksiej! Aby odpowiedzieć na to pytanie, musisz zapoznać się z warunkami umowy najmu. Podobno umowa zawiera klauzulę o opłacaniu rat leasingowych w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy. Taki warunek sam w sobie nie jest sprzeczny z obowiązującym prawodawstwem.

Aleksiej Kraynow

Dzień dobry. Planuję zakup lokalu niemieszkalnego na wynajem. Dopóki jestem osobą indywidualną i nabywam ją dla siebie, w przyszłości planuję otworzyć SP i wezmę to jako SP. Powiedz mi, czy jest możliwe leasingowanie w ten sposób lub powiedz mi najlepsze opcje, jak postępować w odniesieniu do leasingu

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Aleksiej! Lokal można z łatwością wynająć jako osoba fizyczna. Ten akt prawny nie zawiera żadnych ograniczeń. Do takich działań nie jest nawet konieczne wystawienie indywidualnego przedsiębiorcy. Wystarczy co roku składać zeznanie podatkowe.

Natalia

Witam! Jestem przedsiębiorcą indywidualnym i wynajmuję lokale niemieszkalne również przedsiębiorcą indywidualnym. Płatność trafia na rachunek bieżący. Teraz Najemca ogłosił, że ma reorganizację i będzie LLC. Proszą o renegocjację kontraktu. Czy coś się dla mnie zmieni w dalszej działalności ich wynajmowania? W kwestiach finansowo-gospodarczych czy do zapłaty przez ugodę? Dziękuję Ci.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Natalia! Nie powinno być żadnych fundamentalnych zmian. Mogą zależeć od tego, w jakim systemie podatkowym będzie obowiązywać LLC. Być może poproszą Cię o dostarczenie określonych dokumentów związanych z zawarciem i wykonaniem umowy najmu.

Raisa

Witaj Siergiej. Mam taką sytuację: jest na rynku kiosk zakupowy, który stale podnająłem i zapłaciłem ENVD, bo administracja targowa kiedyś wzięła dobry wkład w zainstalowanie kiosku, ale nie dało się go ponownie wydzierżawić w umowa najmu... Jest to umowa podnajmu i nieodpłatnego użytkowania .Od teraz wymagania organów podatkowych zaostrzyły się wraz z wprowadzeniem KKM, mój najemca nie chciał współpracować z kasjerem, postanowiłem zamknąć ENVD i otwórz najem wprowadzając dodatkowy OKVED... Powiedz mi, że umowa najmu lokalu niemieszkalnego między indywidualnym przedsiębiorcą a osobą fizyczną będzie pasować do mojej sytuacji.? Chcę się zabezpieczyć, bo tam nie handluję i chcę, żeby najemca odpowiadał za swoje działania? co mam zrobić?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Umowa najmu lokalu niemieszkalnego nie jest przewidziana prawem. Lokale niemieszkalne można wynająć wyłącznie na podstawie umowy najmu.

Swietłana

Dobry dzień! Proszę powiedzieć, jakiego rodzaju umowę najmu trzeba zawrzeć, aby nie stracić prawa do licencjonowanego rodzaju działalności? Jestem właścicielem lokalu, jako osoba fizyczna wynajmuję sp. z oo, której jestem założycielem, chcę wynająć jedno biuro innej sp. z oo. Ta LLC nie ma licencjonowanej działalności. Jaką umowę mam zawrzeć, co było bez konsekwencji? Dziękuję!

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Swietłano! Jeśli wynajmujesz jako osoba fizyczna, LLC nie ma z tym nic wspólnego. Możesz zawrzeć umowę najmu nieruchomości.

Olga

Dzień dobry. LLC wynajmuje część lokalu osobie prawnej, umowa jest długoterminowa, numery lokali są określone w umowie. Czy można zastosować zwolnienie z podatku od nieruchomości do innych lokali, które nie są wynajmowane.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Olga! Jest to mało prawdopodobne, gdyż w trakcie kontroli okaże się, że nie cały lokal, zarejestrowany jako jeden obiekt, był faktycznie wynajmowany, a jedynie jego część.

przystań

Witam! Powiedz mi, czy LLC musi zostać wpisana do Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych i Karty nowy rodzaj OKVED, jeśli planujesz wynająć lokal należący do LLC? Główna działalność to sprzedaż i usługi.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Marina! Informacje te należy wpisać, w przeciwnym razie mogą wystąpić problemy z urzędem skarbowym.

Natalia

Dzień dobry. Czy fundacja charytatywna może podnająć część lokalu? Fundacja oparta na Jakie opodatkowanie? VAT i podatek dochodowy?.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Natalia! Może jeśli pieniądze otrzymane z podnajmu trafią na cele charytatywne. Generowany dochód prawdopodobnie będzie traktowany jako dochód przy ustalaniu podatków dochodowych.

Tatiana

Witam! Umowa najmu budynku została zawarta z jedną osobą prawną zarejestrowaną w Rosreestr.Budynek jest utrzymywany przez tę osobę prawną niezależnie. Teraz część budynku musi zostać wydzierżawiona drugiej osobie prawnej. osoba rejestrująca się w Rosreestr. Czy te osoby prawne mogą samodzielnie obsługiwać i utrzymywać budynek bez udziału właściciela. Właściciel się zgadza.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Tatyano! Jeżeli nie ma sprzeczności między obiema umowami najmu, utrzymanie budynku można przypisać tym podmiotom prawnym poprzez odpowiednie sformułowanie w treści umowy.

Julia

Dzień dobry Centrum handlowe właściciela, sklep papierniczy najemcy, naprzeciwko Centrum handlowe sklep z zabawkami. Sklep papierniczy rozszerzył swoją ofertę o zabawki, gry, zestawy konstrukcyjne i nie tylko. Pytanie Czy wynajmujący Centrum Handlowego ma prawo ograniczyć portfolio asortymentowe Najemcy, odnosząc się do obecności w Galerii innego najemcy z tym samym rodzajem asortymentu?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Julio! Jeżeli takie warunki przewiduje umowa, to najemca jest zobowiązany do ich spełnienia. Ale w przypadku braku takich zapisów w umowie, przepisy nie dają wynajmującemu prawa do regulowania zakresu najemców.

Edik

Powiedz proszę, mam lokal komunalny w dzierżawie, mam prawo zmienić działalność na pracę, chcę zmienić rodzaj działalności na siłownię na handel, z góry dziękuję !!!

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Jeżeli przeznaczenie lokalu nie jest określone w umowie najmu i przy zmianie przeznaczenia nie nastąpi przebudowa lub przebudowa, wówczas można zmienić rodzaj działalności.

Jewgienij

Dzień dobry. Przez długi czas byłem indywidualnym przedsiębiorcą, który wynajmował skrzynię do naprawy samochodu na terenie myjni samochodowej. Zainstalowałem rolety zewnętrzne i wpłaciłem kaucję za ostatni miesiąc. Umowa nie została zawarta, pieniądze przekazywane były co miesiąc gotówką. Postanowiłem się wyprowadzić. Ostrzegany z 2 tygodniowym wyprzedzeniem. Kaucja i pieniądze za roletę lub samą roletę odmawiają zwrotu. Czy możliwe jest pociągnięcie ich do odpowiedzialności administracyjnej lub karnej lub odzyskanie ich?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Eugene! Możesz spróbować skontaktować się z policją z oświadczeniem o popełnieniu samowoli, ponieważ właściciel myjni próbował skorzystać ze swoich praw obywatelskich w nie nakazane przez prawo w porządku.

Elena

Witam! Jestem indywidualnym przedsiębiorcą, posiadam sklep o łącznej powierzchni 40m2 w którym prowadzę działalność handlową, czy mogę wynająć 15m2 z tej powierzchni innemu przedsiębiorcy indywidualnemu, te 15m2 to ogrodzony z witryną szklaną Prowadzę sprawozdawczość podatkową jako UTII i USN 6 bez kasy fiskalnej. Jak będzie raportowana wynajmowana powierzchnia?

Siergiej (starszy współpracownik)

Cześć Elena! Istnieje możliwość wynajęcia części lokalu. Będziesz musiał uwzględnić dochód z najmu jako część dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Magomed

Dzień dobry. Mieszkam w Republice Inguszetii, dla moich małoletnich siostrzeńców-sierot w wieku 10 i 13 lat zbudowałem mały pokój o wymiarach 14 na 5, dzieląc go na 4 małe pokoje o powierzchni 12 metrów kwadratowych do wynajęcia dla małych sklepów. Pokój został zbudowany na własnym terytorium dzieci. Proszę wyjaśnić, czy od najmu takiego lokalu należy płacić podatek i czy konieczne jest zarejestrowanie indywidualnego przedsiębiorcy? Działam jako osoba prywatna, jako bliski krewny w relacji zaufania. Całkowity dochód ze wszystkich lokali to nie więcej niż 45 tys. miesięcznie i pomniejszony o koszty gazu, prądu, napraw i utrzymania lokalu. Średni miesięczny dochód w okresie letnim wynosi 35-38 tysięcy rubli, okres opłaty wynosi 30-33 tysięcy rubli. Otrzymuję wszystkie środki w gotówce i idę na poprawę warunków mieszkaniowych i warunki życia dzieci z rentą rodzinną. Matka nie pracuje. Dziękuję!

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Taką działalność można uznać za przedsiębiorczą, ale w każdym przypadku konieczne jest zapłacenie podatku dochodowego od osób fizycznych, niezależnie od rejestracji indywidualnego przedsiębiorcy.

Magomed

Kontynuując wątek Inguszetii inspektor podatkowy zaproponował mi zawarcie umowy najmu i złożenie jej w urzędzie skarbowym, czy z punktu widzenia prawa zawieranie takich umów z najemcami jest obowiązkowe, jeśli nie rejestruje się indywidualnego przedsiębiorcy i płacą podatek indywidualnie, lokatorzy to rzetelni faceci, dla których słowo jest droższe niż prawo? I jeszcze jedno pytanie - jeśli jest to możliwe, to czy w tej sytuacji opłaca się zarejestrować indywidualnego przedsiębiorcę, aby płacić według uproszczonego systemu 6? Po raz pierwszy spotykam się z takimi rzeczami i dlatego przepraszam. Dziękuję!

Siergiej (starszy współpracownik)

Zgodnie z prawem umowy najmu nieruchomości muszą być zawierane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W niektórych przypadkach bardziej opłaca się zarejestrować indywidualnego przedsiębiorcę i zapłacić 6 z wpływów niż zapłacić 13 podatku dochodowego od osób fizycznych. Ale rejestrując indywidualnego przedsiębiorcę, będziesz musiał sporządzić pisemne umowy z leasingodawcami, aby potwierdzić legalność wpływów.

Magomed

Dziękuję Sergey za pomoc. A na zakończenie, jeśli chciałbym jeszcze jedno pytanie, czy umowa najmu powinna być poświadczona notarialnie, czy może być przedstawiona w prostej formie pisemnej? Dzięki za pomoc. Wszystkiego najlepszego!

Siergiej (starszy współpracownik)

Wymaga jedynie kompilacji prostego pisemna umowa... Nie jest konieczne poświadczenie tego u notariusza. Jest to określone w art. 651 Kodeks cywilny RF. Powodzenia!

Masza

Dzień dobry. Proszę mi powiedzieć, jeśli budynek jest własnością miasta, lokale w tym budynku są wynajmowane przez MUP „…”, dyrektor tego MUP może wydzierżawić te lokale np. Sp. A może LLC może wziąć podnajem od miejskiego przedsiębiorstwa unitarnego lub bezpośrednio zawrzeć umowę dzierżawy z administracją miejską?

Siergiej (starszy współpracownik)

Cześć Maria! MUP może podnajmować lokal tylko za zgodą wynajmującego w ramach głównej umowy najmu. LLC może zawrzeć umowę najmu bezpośrednio z administracją, pod warunkiem wypowiedzenia umowy najmu z CBM.

Irina

Dzień dobry, w którym momencie należy zarejestrować SP do wynajęcia lokalu niemieszkalnego, jeśli sam lokal nie został jeszcze wybudowany? Czy ma to znaczenie dla późniejszej sprzedaży lokalu?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Irino! Wskazane jest przed otrzymaniem pierwszych pieniędzy z najmu lokalu. Posiadanie statusu indywidualnego przedsiębiorcy nie ma żadnego znaczenia dla celów sprzedaży nieruchomości.

Zwycięzca

Witam! Jestem indywidualnym przedsiębiorcą, zgłaszam się na formularzu UTII. Na swoją pracę zawieram umowę najmu lokalu niemieszkalnego z właścicielem osoby fizycznej Czy do czynszu należy doliczyć podatek VAT?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Wiktorze! Wynajmowanie nieruchomości nie jest objęte opodatkowaniem VAT. W związku z tym umowa najmu nie musi zawierać klauzuli VAT.

Tatiana

Sergey, dzień dobry. Jestem Wynajmującym, czy mogę wynająć jeden lokal niemieszkalny za zgodą Najemców dwóm Sp. z oo w cenie za m2 ustalonej przez firmę za każdego? Czy konieczne jest dzielenie się? Jedna sp. z oo została zarejestrowana wcześniej i płaci czynsz za m2, druga sp. z oo jest w trakcie rejestracji pod tym samym adresem. A co z dwoma? Dziękuję Ci.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Tatyano! Aby uniknąć nieporozumień, lepiej w każdej umowie wskazać konkretną część lokalu wynajmowanego każdej LLC. Oczywiście w prawie nie ma na to bezpośrednich wskazówek, ale udostępniając te same przesłanki dwóm organizacjom jednocześnie, nie tylko stwarzasz niepewność, ale teoretycznie ryzykujesz oskarżenie o oszustwo. Istnieje również ryzyko, że umowy te zostaną unieważnione.

Natalia

Dzień dobry. Osoba fizyczna wynajmuje nieruchomość niemieszkalną organizacji, nie płaci podatku. Kto odpowiada za niepłacenie podatku dochodowego od osób fizycznych - osoba fizyczna czy organizacja? Jeśli zgodnie z prawem pełnomocnikiem podatkowym osoby fizycznej w takiej sytuacji jest organizacja, to w związku z tym zapłata podatku dochodowego od osób fizycznych jest jej obowiązkiem, a organizacja odpowiada również za niepłacenie?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Natalia! Odpowiedzialność powinna ponosić organizacja, która musi obliczyć i zapłacić podatek dochodowy od osoby fizycznej.

Angela

Dobry wieczór. Jestem osobą fizyczną, wynajmuję lokal niemieszkalny, najem zawierany jest na 11 miesięcy. Czy muszę płacić podatek?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Jesteś zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych 13 od uzyskanego dochodu.

Dynas

Witam! Chciałbym wyjaśnić jedno pytanie. Widziałem sytuację podobną do naszej: osoba fizyczna wynajmuje LLC na poddzierżawie gruntu. działka za tę samą cenę, która usuwa 15 000 rubli. Osoba fizyczna nie ma żadnych dochodów. Ale co z obowiązkiem agenta podatkowego? W końcu LLC jest zobowiązana do potrącania i przekazywania podatku dochodowego od osób fizycznych? Czy powinniśmy się martwić o to, gdzie i ile dana osoba przelewa otrzymaną od nas płatność? A może możesz pokazać obie umowy w urzędzie skarbowym, abyśmy nie dostali dodatkowego podatku? Dziękuję!

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Formalnie, zgodnie z przepisami podatkowymi, LLC jest zobowiązana do potrącania podatku dochodowego od osób fizycznych i przekazywania go do budżetu.

Wiktoria

Dobry dzień! Proszę powiedzieć, jaka jest kara za wynajmowanie powierzchni biurowej kilku osobom prawnym jednocześnie?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Wiktoria! Nie ustalono odpowiedzialności administracyjnej za takie działania. Ale w pewnych okolicznościach właściciel może zostać oskarżony o oszustwo. Również w toku postępowania cywilnego oszukany najemca może żądać od niego odszkodowania za wyrządzone mu szkody i straty.

Galina

Witam, jestem osobą fizyczną, która posiada lokal niemieszkalny, czy mogę się wynająć, ponieważ jestem zarejestrowany jako przedsiębiorca indywidualny z umową nieodpłatną.Jak sporządzić umowę, aby nie było żadnych roszczeń z tytułu podatku. Z poważaniem.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Galino! Zgodnie z prawem taka umowa nie może zostać zawarta, ponieważ obie strony umowy będą de facto jedną osobą, czyli Tobą.

Galina

Witam Sergey, dzięki za odpowiedź. Mam 67 lat, myślę, że mogę wynająć jeden pokój bez zakładania indywidualnego przedsiębiorcy.Na tej samej podstawie uważam, że możliwe jest zawarcie umowy między mną a moim indywidualnym przedsiębiorcą, który znajduje się na UTII na bezpłatne korzystanie z tego lokalu, ponieważ nie przyniesie mi to dochodu.Zgodnie z art. 608 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej właściciel może wydzierżawić swoją nieruchomość. Uzyskanie statusu indywidualnego przedsiębiorcy nie nakłada na osobę obowiązku dodatkowo przenieść swoją własność na swoje IP. Jedyne różnice dotyczą systemu podatków i świadczeń socjalnych.Proszę powiedzieć, czy dobrze myślę.Z poważaniem.

Siergiej (starszy współpracownik)

Nie ma znaczenia, że ​​nie otrzymasz dochodu. Zgodnie z art. 413 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej zobowiązanie wygasa na podstawie zbiegu okoliczności dłużnika i wierzyciela w jednej osobie. Nie możesz wydzierżawić sobie nieruchomości, ani do wynajęcia, ani do bezpłatnego użytku.

Andrzej

dobry dzień! jako osoba fizyczna jestem właścicielem nieruchomości komercyjnej. Wynajmuję nieruchomość LLC jako osoba fizyczna. Posiadam własną LLC, której jestem jedynym założycielem i dyrektorem. Czy mogę zawrzeć umowę najmu między dwiema sp. z oo, czy muszę zarejestrować indywidualnego przedsiębiorcę? A jeśli tak, to co jest bardziej opłacalne: umowa między LLC a LLC, indywidualnym przedsiębiorcą z LLC, czy osobą fizyczną z LLC? Dziękuję!

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Andrzeju! Aby LLC mogła wydzierżawić lokal, konieczne jest znalezienie tej nieruchomości we własności LLC lub na zasadzie dzierżawy z późniejszym podnajmem. Dlatego w tej chwili nie będzie można wynajmować lokalu w imieniu LLC. Najwygodniejszą opcją byłby obecny schemat, ponieważ nie będzie konieczne włączanie lokalu do aktywów LLC, aby prowadzić odpowiednią rachunkowość podatkową.

Andrzej

Kontynuując temat. Co jeśli jako osoba fizyczna mam umowę z LLC na prawo do bezpłatnego korzystania z niej? i na podstawie tej umowy Sp. z oo zawrze umowę podnajmu

Siergiej (starszy współpracownik)

Ta opcja jest dopuszczalna, przynajmniej nie jest sprzeczna z prawodawstwem.

Nellie

Witam! Wynajmujący ze statusem indywidualnego przedsiębiorcy przez długi czas wynajmował części lokalu różnym najemcom na handel detaliczny... Nie wydałem czynszu w gotówce. Półtora roku temu sprzedałem lokal. A teraz okazało się, że przez sądy. Powieszono mnie na około 100 tys. długu, podobno te pieniądze nie zostały wypłacone... Czy można udowodnić coś przeciwnego i czy jest to uzasadnione? Z góry dziękuję.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Być może, ale badanie dokumentów i innych dowodów będzie wymagać żmudnej pracy. W sądzie konieczne jest udowodnienie istnienia nadużycia prawa wynajmującego. Świadczyć o tym może fakt, że nigdy nie prosił o pieniądze. Gdyby był dług, mógł wypowiedzieć umowę lub przynajmniej stale przypominać o długu. Taktyki obronne powinny być budowane w zależności od konkretnych okoliczności. Najlepiej mieć po swojej stronie profesjonalnego prawnika.

Oksana

Witam, jesteśmy dwiema osobami fizycznymi, właścicielami lokali niemieszkalnych w równych częściach. Chcemy wynająć lokal niemieszkalny osobie prawnej. Aby to zrobić, otworzymy SP USN lub patent dla jednego właściciela. Czy wolno zawrzeć umowę najmu tylko od jednego z właścicieli, jakie pełnomocnictwa są w tym przypadku potrzebne, umowy od drugiego właściciela na korzyść pierwszego? Płatności od osoby prawnej trafią na konto indywidualnego przedsiębiorcy, a indywidualny przedsiębiorca zapłaci podatek od dochodu. Czy też konieczne jest zawarcie umowy z wieloma osobami po stronie wynajmującego, a osoba prawna będzie płacić czynsz dwóm wynajmującym po równo i każdy musi płacić podatek od swoich dochodów?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Oksano! Aby wynająć cały lokal, w każdym przypadku konieczne jest uzyskanie woli drugiego właściciela. Można to wyrazić w formie pełnomocnictwa dla pierwszego właściciela do zawarcia umowy najmu w jego imieniu. Druga metoda została również wskazana przez Ciebie. Ale w pierwszym przypadku pierwszy właściciel nie jest zwolniony z obowiązku płacenia podatków.

Lera

Dzień dobry. Powiedz mi, czy właściciel może zawrzeć umowę najmu z dwoma osobami prawnymi. jeśli jedna została zawarta nieco wcześniej, a usługi medyczne są tam świadczone do 1 czerwca, a inna firma potrzebuje tej umowy tylko na razie do uzyskania licencji, a umowa mówi, że faktyczne korzystanie zaczyna się dopiero od 1 czerwca, pod warunkiem uzyskania licencji. Z góry dziękuję

Siergiej (starszy współpracownik)

Witam! Przepisy nie zawierają zakazu zawierania takich umów. Tyle, że w drugiej umowie trzeba wskazać, od kiedy rozpocznie się najem. Możesz również zawrzeć umowę przedwstępną z drugą firmą.

SERGEI

Witam! Jesteśmy Sp. Jaki podatek powinniśmy zapłacić?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Siergiej! Nic. Dochód z dzierżawy nieruchomości zostanie zaliczony do dochodu w celu ustalenia podstawy opodatkowania dla uproszczonego systemu opodatkowania.

Siergiej

Dobry dzień! Jesteśmy specjalistami od podatku VAT, którzy chcą wynająć lokal niemieszkalny od osoby zbędnej. Jaki podatek w końcu zapłacić ???

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Siergiej! W takim przypadku podatek VAT nie jest alokowany ani płacony.

Siergiej

Dziękuję Ci

Elena

Dobry dzień! Jeśli mam, jak nat. osoby posiadają nieruchomości komercyjne. Chcę go wykorzystać do celów osobistych: studio tańca, gdzie będę uczyć systemu abonamentowego. Dodatkowo chcę wynajmować halę na godziny innym instruktorom. Jakie podatki muszę zapłacić i który system ALE wybrać? Dziękuję!

Siergiej (starszy współpracownik)

Cześć Elena! Wszystko będzie zależało od tego, jak zorganizujesz swoją działalność: indywidualny przedsiębiorca lub LLC. Każdy rodzaj ma swoją własną charakterystykę opodatkowania.

Walery

Witam, chcę kupić pokój z najemcą CBM, umowa najmu zawiera cenę z VAT. Czy czynsz zostanie obniżony, ponieważ nie jestem płatnikiem VAT.Dziękuję.

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Valery! Kwestia ta musi zostać rozwiązana w porozumieniu z najemcą poprzez zawarcie dodatkowej umowy.

Jurij

Witam! Jestem osobą prywatną, właścicielką nowego biura. Zamierzam wydzierżawić biuro osobie prawnej. Co radzisz, zarejestruj indywidualnego przedsiębiorcę do zapłaty podatku 6, czy lepiej złożyć zeznanie PIT na koniec roku? Jeśli to drugie, to w pierwszym roku najmu, jak mogę udowodnić organom skarbowym, że planuję później złożyć deklarację i zapłacić należne podatki?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Jurij! Spokojniej będzie zarejestrować indywidualnego przedsiębiorcę. A najemcom będzie łatwiej pracować z indywidualnymi przedsiębiorcami, a nie z prywatnym właścicielem. Ponadto w rzeczywistości Twoja działalność ma charakter przedsiębiorczy i istnieje ryzyko ścigania za nielegalną przedsiębiorczość.

Olga

Dzień dobry. Jestem indywidualnym przedsiębiorcą, zarejestrowanym kilka dni temu. Nie został jeszcze zarejestrowany w urzędzie skarbowym. Chcę wynająć lokal na sklep. Właściciel lokalu nie jest indywidualnym przedsiębiorcą. Czy mogę zawrzeć umowę najmu z osobą fizyczną? Jakie jest ryzyko dla obu stron?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Olga! Możesz zawrzeć umowę z osobą fizyczną. Nie jest to zabronione przez prawo. Nie będzie z tego żadnych negatywnych konsekwencji.

Cicha sympatia

Jestem właścicielem lokalu niemieszkalnego, który chcę wynająć. Ale nie chcę się rejestrować jako indywidualny przedsiębiorca. Czy mój siostrzeniec, który jest indywidualnym przedsiębiorcą, może to przyjąć? Czy muszę jakoś sformalizować swój związek z siostrzeńcem? Jaki podatek zapłaci w tym samym czasie?

Siergiej (starszy współpracownik)

Witaj Walentynko! Siostrzeniec może go wynająć, jeśli sam oficjalnie otrzyma prawo do korzystania z lokalu, na przykład zabierze go od Ciebie do bezpłatnego użytku. Pomiędzy Tobą musi być zawarta umowa dzierżawy lub bezpłatnego użytkowania. Jego opodatkowanie będzie określone przez wybrany przez niego system płatności podatkowych.