Warunki płatności czynszu najmu w umowie. Jak sformułować warunki najmu w ramach umowy leasingu pojazdu z załogą?

Art. 622. Zwrot wydzierżawionego mienia wydzierżawiającemu

Po zakończeniu najmu najemca jest zobowiązany zwrócić nieruchomość wynajmującemu w stanie, w jakim ją otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w stanie przewidzianym umową.

Jeżeli najemca nie zwrócił wynajmowanej nieruchomości lub zwrócił ją z opóźnieniem, wynajmujący ma prawo żądać zapłaty czynszu za cały okres zwłoki. W przypadku, gdy określona opłata nie pokrywa szkód wyrządzonych wynajmującemu, może on żądać ich naprawienia.

W przypadku, gdy umowa przewiduje karę za nieterminowy zwrot przedmiotu najmu, straty mogą zostać odzyskane w całości powyżej kary, chyba że umowa stanowi inaczej.

Art. 623. Poprawki do dzierżawionego mienia”

1. Rozdzielne ulepszenia dokonywane przez leasingobiorcę w wynajmowanej nieruchomości stanowią jego własność, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

4. Udoskonalenia dzierżawionego majątku, zarówno rozłączne, jak i nierozłączne, dokonywane na koszt odpisy amortyzacyjne z tej nieruchomości są własnością wynajmującego.

Art. 624. Wykup dzierżawionego mienia”

1. Ustawa lub umowa najmu mogą przewidywać, że przedmiot leasingu przechodzi na własność korzystającego z upływem okresu najmu albo przed jego upływem, pod warunkiem zapłaty przez niego całej ceny wykupu określonej w umowie.

2. Jeżeli warunek umorzenia przedmiotu najmu nie jest przewidziany w umowie najmu, może to zostać ustalone w drodze dodatkowej umowy stron, które w tym przypadku mają prawo uzgodnić potrącenie wcześniej zapłaconego czynszu w cena wykupu.

3. Ustawa może ustanowić przypadki zakazu nabywania dzierżawionego mienia.

Artykuł 625. Funkcje pewne rodzaje dzierżawa i dzierżawa niektórych rodzajów nieruchomości

Do niektórych rodzajów umów najmu i umów najmu niektórych rodzajów nieruchomości (najem, dzierżawa pojazdów, dzierżawa budynków i budowli, dzierżawa przedsiębiorstw, dzierżawa finansowa) stosuje się postanowienia niniejszego ustępu, o ile przepisy nie stanowią inaczej. zasady niniejszego Kodeksu dotyczące tych umów.

§ 2. Czynsz

Artykuł 626. Umowa najmu”

1. Na podstawie umowy najmu wynajmujący, który wynajmuje nieruchomość na stałe działalność przedsiębiorcza, zobowiązuje się do odpłatnego udostępnienia najemcy ruchomości w celu czasowego posiadania i użytkowania.

Mienie przekazane na podstawie umowy najmu służy do celów konsumpcyjnych, chyba że umowa stanowi inaczej lub wynika z istoty zobowiązania.

2. Umowa najmu zostaje zawarta w: pismo.

Art. 627. Okres obowiązywania umowy najmu”

1. Umowa najmu zawierana jest na okres do jednego roku.

2. Zasady przedłużenia najmu na czas nieokreślony oraz na prawo pierwokupu najemcy do przedłużenia umowy najmu () nie mają zastosowania do umowy najmu.

3. Najemca ma prawo w każdym czasie odstąpić od umowy najmu, zawiadamiając pisemnie wynajmującego z co najmniej dziesięciodniowym wyprzedzeniem.

Art. 628. Przekazanie nieruchomości dzierżawcy

Wynajmujący zawierając umowę najmu jest zobowiązany w obecności najemcy sprawdzić stan użytkowy wynajmowanej nieruchomości, a także zapoznać najemcę z zasadami eksploatacji nieruchomości lub udzielić mu pisemnych instrukcji dotyczących korzystanie z tej nieruchomości.

Art. 629. Usuwanie wad przedmiotu najmu”

1. W przypadku stwierdzenia przez najemcę wad przedmiotu najmu, które w całości lub w części utrudniają korzystanie z niego, jest on obowiązany w terminie dziesięciu dni od dnia zgłoszenia przez najemcę wad, jeżeli krótszy termin nie zostanie ustalony przez umowy najmu, usunięcia wad nieruchomości na miejscu lub nieodpłatnej wymiany tej nieruchomości na inną podobną nieruchomość w należytym stanie.

2. Jeżeli wady przedmiotu najmu wynikały z naruszenia przez najemcę zasad eksploatacji i utrzymania nieruchomości, najemca zapłaci wynajmującemu koszty naprawy i transportu nieruchomości.

Art. 630. Najem na podstawie umowy najmu”

1. Czynsz najmu z tytułu umowy najmu ustalany jest w formie stałych płatności, dokonywanych okresowo lub jednorazowo.

2. W przypadku wcześniejszego zwrotu nieruchomości przez najemcę, wynajmujący zwraca mu odpowiednią część otrzymanego czynszu, obliczając go od następnego dnia po faktycznym zwrocie nieruchomości.

3. Windykacja należności od najemcy za wynajem dokonywana jest w sposób bezsporny na podstawie noty notarialnej.

Art. 631. Korzystanie z dzierżawionego mienia”

1. Za remonty kapitalne i bieżące nieruchomości wynajmowanych na podstawie umowy najmu odpowiada wynajmujący.

2. Podnajem nieruchomości przekazanych najemcy na podstawie umowy najmu, przeniesienie jego praw i obowiązków z umowy najmu na inną osobę, oddanie tej nieruchomości do nieodpłatnego użytku, zastaw praw najmu i wniesienie ich jako wkładu majątkowego do spółki osobowe i spółki lub spółdzielnie produkcyjne z wkładem udziałowym są niedozwolone.

§ 3. Wynajem pojazdów

1. Wynajem pojazd ze świadczeniem usług zarządzania i eksploatacja techniczna

Art. 632. Umowa najmu pojazdu z załogą”

Na podstawie umowy najmu (czarteru czasowego) pojazdu z załogą, Wynajmujący udostępnia Najemcy pojazd za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie oraz świadczy własne usługi w zakresie jego zarządzania i obsługi technicznej.

Zasady przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony oraz prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy semestr() nie dotyczy umowy leasingu pojazdu z załogą.

Art. 633. Wzór umowy najmu pojazdu z załogą”

Umowa najmu pojazdu z załogą musi być zawarta w formie pisemnej, niezależnie od jej okresu. Zasady rejestracji umów najmu przewidziane w art. 609 ust. 2 niniejszego Kodeksu nie mają zastosowania do takiej umowy.

Art. 634. Obowiązek wynajmującego do utrzymania pojazdu

Wynajmujący zobowiązany jest do utrzymywania należytego stanu wynajmowanego pojazdu przez cały okres najmu pojazdu wraz z załogą, w tym do realizacji bieżącej i wyremontować oraz zapewnienie niezbędnych dostaw.

Art. 635. Obowiązki wynajmującego do prowadzenia i utrzymania pojazdu

1. Usługi świadczone najemcy przez wynajmującego w zakresie zarządzania i obsługi technicznej pojazdu muszą zapewniać jego normalne i bezpieczna operacja zgodnie z celami najmu określonymi w umowie. Umowa najmu pojazdu z załogą może przewidywać szerszy zakres usług świadczonych na rzecz najemcy.

2. Skład załogi pojazdu i jego kwalifikacje muszą odpowiadać zasadom i warunkom umowy wiążącej strony, a jeżeli takich wymagań nie ustaliły obowiązujące strony przepisach, wymogom zwykłej praktyki eksploatacyjnej pojazd tego typu i warunki umowy.

Członkowie załogi są pracownikami wynajmującego. Przestrzegają instrukcji wynajmującego dotyczących zarządzania i konserwacji oraz instrukcji najemcy dotyczących: wykorzystanie komercyjne pojazd.

O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, koszty opłacenia usług członków załogi oraz koszty ich utrzymania ponosi wynajmujący.

Art. 636. Obowiązek poniesienia przez najemcę wydatków związanych z gospodarczą eksploatacją pojazdu”

O ile umowa najmu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, najemca ponosi koszty powstałe w związku z eksploatacją gospodarczą pojazdu, w tym koszty opłacenia paliwa i innych materiałów zużytych w trakcie eksploatacji, a za uiszczanie opłat.

Artykuł 637. Ubezpieczenie pojazdu

O ile umowa najmu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, obowiązek ubezpieczenia pojazdu i (lub) ubezpieczenia odpowiedzialności za szkody, które mogą być przez niego wyrządzone lub w związku z jego eksploatacją spoczywa na Wynajmującym w przypadkach, gdy takie ubezpieczenie jest obowiązkowe z mocy prawa lub umowy.

Artykuł 638. Umowy z osobami trzecimi o użytkowaniu pojazdu”

1. Jeżeli umowa najmu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, najemca ma prawo do podnajmu pojazdu bez zgody wydzierżawiającego.

2. Najemca, w ramach działalności gospodarczej wynajmowanego pojazdu, ma prawo, bez zgody wynajmującego, zawierać umowy przewozu oraz inne umowy z osobami trzecimi, jeżeli nie są one sprzeczne z celami użytkowania pojazdu określonymi w umowie najmu, a jeżeli takich celów nie ustalono, wehikuł celowy.

Artykuł 639. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone w pojeździe”

W przypadku utraty lub uszkodzenia wynajętego pojazdu najemca jest zobowiązany do zwrotu wynajmującemu poniesionych strat, jeżeli ten udowodni, że utrata lub uszkodzenie pojazdu nastąpiło z powodu okoliczności, za które najemca ponosi odpowiedzialność zgodnie z prawa lub umowy najmu.

Artykuł 640. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez pojazd

Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim przez wynajęty pojazd, jego mechanizmy, urządzenia, wyposażenie ponosi Wynajmujący zgodnie z zasadami przewidzianymi w Rozdziale 59 niniejszego Kodeksu. Ma prawo wystąpić z roszczeniem regresowym przeciwko najemcy o naprawienie kwot wypłaconych osobom trzecim, jeżeli udowodni, że szkoda powstała z winy najemcy.

Art. 641. Specyfika leasingu niektórych rodzajów pojazdów”

Karty i kodeksy transportowe mogą określać inne, poza przewidzianymi w niniejszym ustępie, cechy leasingu niektórych typów pojazdów ze świadczeniem usług zarządzania i obsługi technicznej.

2. Wynajem pojazdu bez świadczenia usług zarządzania i konserwacji

Art. 642. Umowa najmu pojazdu bez załogi”

Na podstawie umowy najmu pojazdu bez załogi wynajmujący udostępnia najemcy pojazd za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie bez świadczenia usług w zakresie zarządzania i obsługi technicznej.

Zasady przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony oraz prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy okres () nie mają zastosowania do umowy najmu pojazdu bez załogi.

Art. 643. Wzór umowy najmu pojazdu bez załogi”

Umowa najmu pojazdu bez załogi musi być zawarta w formie pisemnej, niezależnie od jej okresu. Zasady rejestracji umów najmu przewidziane w art. 609 ust. 2 niniejszego Kodeksu nie mają zastosowania do takiej umowy.

Art. 644. Obowiązek najemcy utrzymania pojazdu”

Najemca zobowiązany jest do utrzymywania należytego stanu wynajmowanego pojazdu przez cały okres najmu pojazdu bez załogi, w tym do wykonywania bieżących i kapitalnych napraw.

Art. 645. Obowiązki najemcy do kierowania pojazdem i jego eksploatacja techniczna"

Najemca samodzielnie zarządza i eksploatuje wynajmowany pojazd, zarówno handlowy, jak i techniczny.

Art. 646. Obowiązek poniesienia przez najemcę kosztów utrzymania pojazdu”.

O ile umowa najmu pojazdu bez załogi nie stanowi inaczej, najemca ponosi koszty utrzymania wynajętego pojazdu, jego ubezpieczenia, w tym ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, a także koszty powstałe w związku z jego eksploatacją.

Artykuł 647. Umowy z osobami trzecimi o użytkowaniu pojazdu”

1. Jeżeli umowa najmu pojazdu bez załogi nie stanowi inaczej, najemca ma prawo, bez zgody wydzierżawiającego, do oddania w poddzierżawie przedmiotu najmu na warunkach umowy najmu pojazdu z załogą lub bez załogi. .

2. Najemca ma prawo, bez zgody wynajmującego, we własnym imieniu zawierać umowy przewozu oraz inne umowy z osobami trzecimi, jeżeli nie są one sprzeczne z celami użytkowania pojazdu określonymi w umowie najmu, a także jeżeli takie cele nie są ustalone, cel pojazdu.

Art. 648. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez pojazd

Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim przez pojazd, jego mechanizmy, urządzenia, wyposażenie ponosi Najemca zgodnie z zasadami Rozdziału 59 niniejszego Kodeksu.

Art. 649. Specyfika leasingu niektórych rodzajów pojazdów”

Karty i kodeksy transportowe mogą określać inne, oprócz tych przewidzianych w niniejszym ustępie, cechy leasingu niektórych typów pojazdów bez świadczenia usług zarządzania i obsługi technicznej.

§ 4. Wynajem budynków i budowli

Art. 650. Umowa najmu budynku lub budowli”

1. Na podstawie umowy najmu budynku lub budowli wydzierżawiający zobowiązuje się do przekazania budynku lub budowli do czasowego posiadania i używania lub do czasowego używania na rzecz najemcy.

2. Przepisy niniejszego ustępu stosuje się do dzierżawy przedsiębiorstw, o ile przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące dzierżawy przedsiębiorstwa nie stanowią inaczej.

Art. 651. Forma i rejestracja państwowa umowy najmu budynku lub budowli”

1. Umowa najmu budynku lub budowli zostaje zawarta na piśmie poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony (paragraf 2 art. 434).

Niedochowanie wzoru umowy najmu budynku lub budowli pociąga za sobą jej nieważność.

2. Umowa dzierżawy przedsiębiorstwa podlega: rejestracja państwowa i uważa się za zawartą z chwilą takiej rejestracji.

3. Niezastosowanie się do wzoru umowy leasingu przedsiębiorstwa powoduje jej nieważność.

Art. 659. Przeniesienie wydzierżawionego przedsiębiorstwa”

Przeniesienie przedsiębiorstwa na leasingobiorcę następuje na podstawie aktu zbycia.

Przygotowanie przedsiębiorstwa do zbycia, w tym sporządzenie i przedłożenie do podpisu aktu zbycia, jest obowiązkiem wynajmującego i odbywa się na jego koszt, chyba że umowa najmu przedsiębiorstwa stanowi inaczej.

Art. 660. Korzystanie z majątku przedsiębiorstwa dzierżawionego"

O ile umowa najmu przedsiębiorstwa nie stanowi inaczej, leasingobiorca ma prawo, bez zgody leasingodawcy, do sprzedaży, zamiany, użyczenia lub użyczenia wartości materialne wchodzących w skład majątku dzierżawionego przedsiębiorstwa, podnajmują je oraz przenoszą swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy w stosunku do tych wartości na inną osobę, pod warunkiem, że nie pociąga to za sobą obniżenia wartości przedsiębiorstwa i nie nie naruszać innych postanowień umowy najmu przedsiębiorstwa. Procedura ta nie dotyczy gruntów i innych zasobów naturalnych, a także innych przypadków przewidzianych prawem.

O ile umowa najmu przedsiębiorstwa nie stanowi inaczej, najemca ma prawo, bez zgody wydzierżawiającego, dokonać zmian w składzie wynajmowanego kompleksu nieruchomości, dokonać jego przebudowy, rozbudowy, ponownego wyposażenia technicznego, co zwiększa jego wartość.

Art. 661. Obowiązki dzierżawcy do utrzymania przedsiębiorstwa i ponoszenia wydatków na jego funkcjonowanie”.

1. Dzierżawca przedsiębiorstwa jest obowiązany do utrzymywania przedsiębiorstwa w należytym stanie stan techniczny, w tym do wykonywania jego bieżących i kapitalnych napraw.

2. Dzierżawca ponosi koszty związane z prowadzeniem dzierżawionego przedsiębiorstwa, o ile umowa nie stanowi inaczej, a także z opłacaniem składek ubezpieczeniowych za dzierżawioną nieruchomość.

Art. 662. Wprowadzanie przez dzierżawcę ulepszeń do dzierżawionego przedsiębiorstwa”

Dzierżawca przedsiębiorstwa ma prawo do zwrotu mu kosztów nieodłącznych ulepszeń przedmiotu leasingu, niezależnie od zezwolenia finansującego na takie ulepszenie, chyba że umowa najmu przedsiębiorstwa stanowi inaczej.

Wynajmujący może zostać zwolniony przez sąd z obowiązku zwrotu najemcy kosztów tych ulepszeń, jeżeli wykaże, że wydatki najemcy na te ulepszenia zwiększają wartość wynajmowanej nieruchomości nieproporcjonalnie do poprawy jej jakości i (lub) właściwości użytkowe lub zasady dobrej wiary i rozsądku zostały naruszone przy wprowadzaniu takich ulepszeń.

Art. 663. Zastosowanie do umowy leasingu przedsiębiorstwa przepisów o skutkach nieważności transakcji, o zmianie i rozwiązaniu umowy

Do umowy najmu zastosowanie mają przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące skutków nieważności transakcji, zmiany i rozwiązania umowy, przewidujące zwrot lub odbiór w naturze tego, co odebrano na podstawie umowy z jednej lub obu stron przedsiębiorstwa, jeżeli skutki te nie naruszają w istotny sposób praw i prawnie chronionych interesów wierzycieli wynajmującego i najemcy, innych osób oraz nie są sprzeczne z interesem publicznym.

Art. 664. Zwrot dzierżawionego przedsiębiorstwa”

Po rozwiązaniu umowy najmu przedsiębiorstwa wydzierżawiony kompleks nieruchomości musi zostać zwrócony wynajmującemu zgodnie z zasadami przewidzianymi i niniejszym Kodeksem. Przygotowanie przedsiębiorstwa do przeniesienia na leasingodawcę, w tym sporządzenie i przedłożenie do podpisu aktu przeniesienia, jest w tym przypadku obowiązkiem leasingobiorcy i odbywa się na jego koszt, chyba że umowa stanowi inaczej.

Prawo federalne 1. O ile umowa nie stanowi inaczej Leasing, nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy jest przekazywana przez sprzedającego bezpośrednio najemcy w miejscu jego lokalizacji.

2. W przypadku, gdy nieruchomość będąca przedmiotem umowy leasingu finansowego nie została przekazana korzystającemu w terminie określonym w tej umowie, a jeżeli termin taki nie został w umowie określony, w rozsądnym terminie Najemca ma prawo, w przypadku uznania zwłoki z powodu okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi wynajmujący, żądać rozwiązania umowy i naprawienia szkody.

Art. 669. Przejście na dzierżawcę niebezpieczeństwa przypadkowej utraty lub przypadkowego uszkodzenia mienia.”

Ryzyko przypadkowej utraty lub przypadkowego uszkodzenia przedmiotu leasingu przechodzi na leasingobiorcę z chwilą przeniesienia na niego przedmiotu leasingu, chyba że umowa leasingu finansowego stanowi inaczej.

Art. 670. Odpowiedzialność sprzedawcy

1. Najemca ma prawo przedstawić bezpośrednio sprzedającemu nieruchomość, która jest przedmiotem umowy leasingu finansowego, roszczenia wynikające z umowy kupna-sprzedaży zawartej pomiędzy sprzedającym a wynajmującym, w szczególności w zakresie jakości i kompletność rzeczy, termin jej dostawy, a w innych przypadkach nienależytego wykonania umowy sprzedającego. W takim przypadku najemca ma prawa i ponosi obowiązki przewidziane w niniejszym Kodeksie wobec kupującego, z wyjątkiem obowiązku zapłaty za nabytą nieruchomość, tak jakby był stroną umowy sprzedaży określonej nieruchomości. Najemca nie może jednak wypowiedzieć umowy sprzedaży ze sprzedającym bez zgody wynajmującego.

Najemca i leasingodawca w stosunkach ze sprzedającym działają jako wierzyciele solidarni ().

2. O ile umowa leasingu finansowego nie stanowi inaczej, wynajmujący nie ponosi wobec korzystającego odpowiedzialności za spełnienie przez sprzedającego wymagań wynikających z umowy kupna-sprzedaży, chyba że odpowiedzialność za wybór sprzedającego spoczywa na wynajmującym. W tym ostatnim przypadku najemca ma prawo, według swojego wyboru, dochodzić roszczeń wynikających z umowy kupna-sprzedaży zarówno bezpośrednio sprzedającemu nieruchomość, jak i finansującemu, którzy odpowiadają solidarnie.

Rachunki za media w ramach czynszu (mieszkania). Jak zorganizować i przeprowadzić rozliczenia za rachunki za media do wynajmowanej nieruchomości.

Pytanie: Jeżeli czynsz za wynajmowane mieszkania obejmuje rachunki za media, dlaczego mają być one oddzielone od czynszu i opodatkowane VAT, skoro w rzeczywistości wynajmujący nie świadczy usług komunalnych, ale nabywa je na działalność polegającą na udostępnianiu lokali mieszkalnych na wynajem, bez VAT . Ciężar płatności narzędzia Wynajmujący przyjmuje i w umowie jest sformułowany jako „Wysokość czynszu najmu obejmuje: koszt opłat za media: prąd do ______ kW miesięcznie, dostawa zimnej wody do ______ m3 miesięcznie, dostawa ciepłej wody do do _____ m3 miesięcznie oraz opłata za utrzymanie i naprawę pomieszczeń mieszkalnych”. Może potrzebujesz przeformułować warunki umowy?

Odpowiedź: Nie ma potrzeby zmiany warunków umowy.

W Twoim przypadku kwota czynszu najmu w umowie składa się z dwóch części: opłaty stałej (sam czynsz) i opłaty zmiennej (koszty mediów zużywanych przez najemcę w okresie rozliczeniowym), a także opłaty za konserwację i naprawy lokalu.

Zgodnie z ust. 10 pkt 2 art. 149 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej zapłata za usługi świadczenia lokali mieszkalnych do użytku, zwolniona z opodatkowania, jest tylko zapłatą za korzystanie z lokali mieszkalnych i wynajem lokali mieszkalnych. Świadczenie to nie dotyczy opłat za media, za utrzymanie i naprawę mieszkania.

Taką samą opinię wyraziła Federalna Służba Podatkowa w piśmie z dnia 16 marca 2005 r. nr 03-4-02/371/28: jeżeli zgodnie z warunkami umowy najmu koszt czynszu, oprócz czynsz za mieszkanie (za udostępnienie lokalu mieszkalnego), zawiera koszty mediów i innych usług wtedy w podstawa opodatkowania VAT nie obejmuje tylko czynszu za mieszkanie.

Media wliczone w czynsz, zgodnie z umową najmu podlegają opodatkowaniu w trybie ogólnym.

Ponadto, zgodnie z art. 170 ust. 4 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, podatnik jest zobowiązany do prowadzenia oddzielnej ewidencji kwot podatku od zakupionych towarów (robót, usług) wykorzystywanych do wykonywania zarówno podlegających opodatkowaniu, jak i niepodlegających opodatkowaniu ( zwolnione z opodatkowania).

Uzasadnienie

Jak zorganizować i rozliczyć rachunki za media za wynajmowaną nieruchomość?

Płatność za usługi w ramach czynszu

V w tym przypadku Koszt zużytych mediów jest rekompensowany przez najemcę wynajmującemu w ramach czynszu. Możliwość zastosowania ta opcja wynika z norm prawa regulującego stosunki najmu.

Istnieją dwa sposoby na uwzględnienie kwoty rekompensaty za media w czynszu:

Całkowitą ilość mediów i dostaw energii określa rzeczywiste zużycie na podstawie faktur wystawionych przez dostawców. Udział wydatków zwracanych przez najemcę w ramach najmu (zmienna część czynszu) można określić w następujący sposób:

1. o udział lokalu zajmowanego przez najemcę;

2. według wskazań poszczególnych liczników;

3. w oparciu o pojemność sprzętu używanego przez Najemcę i czas jego eksploatacji.

Metodologia obliczeń jest ustalona w umowie najmu (klauzula 1 artykułu 615 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Gdy rekompensata za rachunki za media jest uwzględniona w opłatach leasingowych, podstawowe dokumenty dotyczące rachunków za media nie są sporządzane oddzielnie. Wystarczy, że wynajmujący sporządzi dokumenty najmu i załączy kopie dokumentów dotyczących mediów (rachunki, kalkulacje), jeśli taki warunek przewiduje umowa najmu.

Jak leasingodawca może uwzględnić w opodatkowaniu obliczenia rachunków za media za wynajmowaną nieruchomość. Organizacja stosuje wspólny system podatkowy

Sprzedaż usług w zakresie udostępniania nieruchomości do wynajęcia od wynajmującego jest uznawana za przedmiot opodatkowania VAT (art. 146 ust. 1 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Podstawę opodatkowania definiuje się jako koszt usług obliczony na podstawie cen ustalonych w umowie (art. 154 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku cała kwota czynszu stanowi opłatę za usługi wynajmującego z tytułu udostępnienia nieruchomości na wynajem. W związku z tym wynajmujący musi obliczyć podatek VAT od pełnej kwoty czynszu. Całą kwotę czynszu należy zafakturować na najemcę (klauzula 3, art. 168 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie, w zależności od warunków umowy, czynsz może obejmować część główną (stałą), na którą składa się koszt wynajmowanej powierzchni oraz część dodatkową (zmienną), obejmującą rekompensatę kosztów mediów przez najemcę. W takim przypadku Wynajmujący ma prawo wskazać na fakturze pojedynczy koszt usług lub wypełnij dwa wiersze, wskazując oddzielnie część stałą i część zmienną. Takie wyjaśnienia zostały przedstawione przez Federalną Służbę Podatkową Rosji w paragrafie 1 pisma z dnia 4 lutego 2010 r. Nr ШС-22-3/86 (uzgodnione z Ministerstwem Finansów Rosji).

Kwota podatku naliczonego związanego z mediami w ramach czynszu może zostać odliczona przez wynajmującego, ponieważ ich zakup dotyczy czynności opodatkowanych podatkiem VAT (pismo Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 4 lutego 2010 r. Nr SHS-22-3 / 86. * Gdy muszą być spełnione wszystkie warunki konieczne do przyjęcia podatku VAT do odliczenia. Takie samo stanowisko zajęły niektóre sądy (zob. np. definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 26 sierpnia 2009 r. nr VAS-10032/09, uchwała FAS Okręgu Centralnego z dnia 29 maja 2009 r., 2009 nr 21 grudnia 2009 nr A63-8994 / 2004-C4-9).

Sytuacja: czy wynajmujący ma prawo do ponownego wystawienia najemcy faktur za media, których koszty rekompensuje. Rachunki za media nie są częścią czynszu. Umowy z dostawcami zawierane są bezpośrednio z wynajmującym

Nie, nie mam prawa.

Oficjalne stanowisko działów kontrolingu jest takie, że w tej sytuacji wynajmujący nie może ponownie wystawiać najemcy faktur na koszt usług świadczonych na rzecz wynajmującego przez organizacje dostarczające (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 10 lutego 2011 r. nr 03-03-06/1/86 z dnia 14 maja 2008 r. nr 03-03-06/2/51 oraz Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 23 kwietnia 2007 r. nr SHT-6-03/340) . Na poparcie swojego punktu widzenia przytaczają następujące argumenty.

Wynajmujący to abonent, który odbiera energię elektryczną, ciepło i wodę od organizacji dostarczającej. A ponieważ występuje jako subskrybent, sam nie może być organizacją zaopatrującą najemcę (Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 6 kwietnia 2000 r. Nr 7349/99, uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej z dnia 6 kwietnia 2000 r. Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 28 stycznia 2009 r. nr F04-7965/2008 (20062-A46-25)). Ponadto faktury wystawione wynajmującemu zawierają już podatek VAT, który wynajmujący zapłacił na rzecz mediów w stawkach za media. W związku z tym naliczanie podatku VAT od kosztów usług, które już zawierają podatek, jest sprzeczne z przepisami podatkowymi (definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2007 r. nr 560/07).

Oznacza to, że wynajmujący nie ma prawa traktować zwrotu kosztów mediów na potrzeby podatku VAT jako sprzedaży i nie może wystawiać faktur. W związku z tym wynajmujący nie może naliczać podatku VAT od zwracanych kosztów usług, a najemca nie może przyjmować podatku naliczonego od tej kwoty odliczonego.

Główny księgowy radzi: istnieją argumenty pozwalające wynajmującemu na ponowne wystawienie najemcy faktur za media. Są one następujące.

Ponowne wystawianie faktur leasingobiorcy przez leasingodawcę nie jest sprzeczne z normami prawa podatkowego. Artykuły Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej nie zawierają żadnych ograniczeń w tym zakresie.

Ponadto bez wyposażenia wynajmowanego lokalu w media organizacja-najemca nie może skorzystać z prawa do korzystania z wynajmowanego lokalu (art. Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). W konsekwencji dostarczanie mediów jest nierozerwalnie związane ze świadczeniem usług najmu. W związku z tym wynajmujący ma prawo do ponownego wystawienia najemcy faktury za media, a najemca - do odliczenia od nich podatku VAT.

Stanowisko to potwierdza Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w uchwale z dnia 25 lutego 2009 r. nr 12664/08.

Przed wydaniem orzeczeń Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej praktyka arbitrażowa w tej kwestii była niejednorodna.

Niektóre sądy przyjęły punkt widzenia w pełni zgodny ze stanowiskiem Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej (zob. na przykład decyzje FAS Uralu z 19 czerwca 2008 r. Nr F09- 4255 / 08-C2, z dnia 29 lutego 2008 r. Nr F09-861 / 08-C2, z dnia 21 stycznia 2008 r. Nr F09-11295 / 07-C2, dystrykt moskiewski z dnia 26 sierpnia 2008 r. Nr KA-A40 / 7882- 08, z dnia 1 października 2007 r. nr KA-A41/10014-07). Jednocześnie niektóre sądy potwierdziły stanowisko wydziałów kontrolnych (patrz np. definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 29 stycznia 2008 r. nr 18186/07, Uchwała Okręgu Centralnego FAS z lutego 14, 2008 Nr A48-1629/07-6, z 10 października 2007 Nr А36-2553/2006, Okręg Wschodniosyberyjski z 19 stycznia 2009 Nr А10-1581/08-F02-6877/08, z października 30, 2008 nr А10-845 / 08-F02-5264 / 08, А10-845 / 08- F02-5607/08, Okręg Wołga z dnia 4 marca 2008 nr A65-8421 / 2007-CA1-37 z luty 6, 2008 nr A55-6796 / 2007-53, Dystrykt Zachodniosyberyjski z dnia 28 stycznia 2009 nr F04-7965/2008 (20062-A46-25), z dnia 27 sierpnia 2008 nr F04-5231/2008 (10532 -A03-25) oraz z dnia 24 marca 2008 r. nr F04-2074/2008 (2736-A45-41)).

Wraz z wydaniem uchwał Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 10 marca 2009 r. nr 6219/08 i z dnia 25 lutego 2009 r. nr 12664/08, praktyka arbitrażowa w rozpatrywanej sprawie powinna stać się mundur. Świadczą o tym nowe orzeczenia sądowe (patrz na przykład decyzje Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołgo-Wiatka z dnia 29 czerwca 2009 r. Nr A17-1804 / 2007, Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 23 czerwca 2009 r. Nr. A33-12783 / 08-F02-2566 /09, Okręg moskiewski z dnia 10 lipca 2009 r. Nr KA-A40 / 6262-09, Okręg centralny z dnia 29 kwietnia 2009 r. Nr A48-3884 / 08-17, Okręg nadwołża z kwietnia 7 2009 nr A65-20968/2008, Obwód Zachodni Syberyjski z dnia 15 września 2009 nr F04-5497/2009 (19433-A45-29), Obwód Północno-Zachodni nr A52-3899/2008 z dnia 16 marca 2009, Obwód Ural nr F09-10444/08-C2 z dnia 25 lutego 2009 r.).

Pismo Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 16 marca 2005 r. Nr 03-4-02 / 371/28 „W sprawie zwolnienia z opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych osobom prawnym”

„Federalna Służba Podatkowa w sprawie zwolnienia z opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych osobom prawnym informuje, co następuje.
Zgodnie z art. 146 ust. 1 akapit 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej kodeksem) przedmiotem opodatkowania podatkiem od wartości dodanej są operacje sprzedaży towarów (robót, usług) w terytorium Federacja Rosyjska.
Operacje niepodlegające opodatkowaniu (zwolnione z opodatkowania) są przewidziane w art. 149 Kodeksu.
Zgodnie z art. 149 ust. 10 ust. 2 Kodeksu sprzedaż (a także przekazanie, wykonanie, zabezpieczenie na własne potrzeby) na terytorium Federacji Rosyjskiej usług w zakresie świadczenia lokali mieszkalnych do użytku w zasób mieszkaniowy wszystkich form własności nie podlega opodatkowaniu.
Zgodnie z art. 27 ustawy federalnej z dnia 05.08.2000 nr 118-FZ „W sprawie uchwalenia części drugiej kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej i zmian w niektórych aktach ustawodawczych Federacji Rosyjskiej dotyczących podatków” do 1 stycznia, 2004 podatek od wartości dodanej został zwolniony z opodatkowania realizacji na terytorium Federacji Rosyjskiej usług związanych z udostępnianiem lokali mieszkalnych do wykorzystania w zasobach mieszkaniowych wszelkich form własności, usług dla utrzymanie, utrzymanie, remonty kapitalne, utrzymanie sanitarne, zarządzanie gospodarką domową, realizowane kosztem wydatków celowych w domach spółdzielni budownictwa mieszkaniowego, a także usługi w zakresie udostępniania mieszkań w hostelach (z wyjątkiem korzystania z lokali na cele hotelowe). celów i leasingu).
W konsekwencji transakcje sprzedaży usług polegających na udostępnianiu lokali mieszkalnych do wykorzystania w zasobie mieszkaniowym wszystkich form własności podlegały zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zarówno przed 1 stycznia 2004 r., jak i po 1 stycznia 2004 r.
Artykuł 671 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że lokale mieszkalne mogą być udostępniane do posiadania i (lub) użytkowania osób fizycznych na podstawie umowy najmu, osobom prawnym - na podstawie umowy najmu lub innej umowy. Jednocześnie, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, osoba prawna może korzystać z lokalu mieszkalnego wyłącznie na pobyt obywateli.
W związku z powyższym zwolnienie z podatku od towarów i usług usług związanych z udostępnianiem lokali mieszkalnych do użytku w zasobie mieszkaniowym wszelkich form własności osobom prawnym na podstawie umowy najmu stosuje się od 1 stycznia 2001 r.

Należy pamiętać, że z podatku od towarów i usług zwolnione są jedynie opłaty za najem mieszkania oraz opłaty za oddanie lokalu mieszkalnego do użytku przez osoby prawne na podstawie umowy najmu.
W przypadku, gdy zgodnie z warunkami umowy najmu zastrzeżono, że koszt najmu oprócz opłaty za najem lokalu (opłaty za udostępnienie lokalu mieszkalnego) obejmuje koszty mediów lub innych usług, wtedy tylko opłata za czynsz nie jest wliczana do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług mieszkaniowych (opłata za udostępnienie mieszkania).
Jednocześnie art. 149 ust. 1 kodeksu w odniesieniu do obywateli zagranicznych lub organizacji akredytowanych w Federacji Rosyjskiej przewiduje specjalną zasadę, zgodnie z którą nie podlega opodatkowaniu (zwolnione z opodatkowania), udostępnianie lokalu przez wydzierżawiający na terytorium Federacji Rosyjskiej obcokrajowcom lub organizacjom akredytowanym w Federacji Rosyjskiej. Przepis ten ma zastosowanie, jeżeli ustawodawstwo danego obcego państwa przewiduje podobną procedurę dla obywateli Federacji Rosyjskiej i organizacji rosyjskich akredytowanych w tym obcym państwie lub jeżeli taka norma jest przewidziana w umowie międzynarodowej (umowie) Federacji Rosyjskiej .
Tak więc to postanowienie Kodeksu dotyczy tylko cudzoziemców lub organizacji akredytowanych w Federacji Rosyjskiej.
Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokale na terytorium Federacji Rosyjskiej cudzoziemcom lub organizacjom, które nie posiadają akredytacji w Federacji Rosyjskiej, zwolnienie z podatku nie jest udzielane, a usługi najmu lokali podlegają opodatkowaniu zgodnie z ogólnie ustaloną procedurą.
Jednocześnie pragniemy zwrócić Państwa uwagę na poniższe.
Zgodnie z art. 149 ust. 4 Kodeksu podatnicy dokonujący transakcji podlegających zwolnieniu i transakcji niepodlegających zwolnieniu są zobowiązani do prowadzenia odrębnej ewidencji takich transakcji.
Ponadto, zgodnie z art. 170 ust. 4 Kodeksu, podatnik jest zobowiązany do prowadzenia odrębnej księgowości kwot podatku od zakupionych towarów (robót, usług), w tym środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych do realizacji zarówno opodatkowanych, jak i nie - operacje podlegające opodatkowaniu (zwolnione z opodatkowania).

W przypadku braku odrębnej księgowości dla podatnika, kwota podatku od zakupionych towarów (robót, usług), w tym środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie podlega odliczeniu i nie jest zaliczana do kosztów uzyskania przy obliczaniu podatku dochodowego.
W przypadku, gdy podatnik przy sprzedaży towarów (robót, usług), których transakcje sprzedaży nie podlegają opodatkowaniu VAT, wystawił kupującemu fakturę z przydzieloną kwotą podatku, wówczas kwota ta jest płatna na rzecz budżet na podstawie art. 173 ust. 5 kodeksu ”.

Aleksander Wodowozow odpowiada:

Zastępca Kierownika Departamentu Opodatkowania Osób Prawnych Federalnej Służby Podatkowej Rosji

„Kolejność zależy od rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji i tego, kto jest posiadaczem aktywów. Od 2019 roku zrezygnowano ze scentralizowanego składania raportów dotyczących podatku od nieruchomości, którego podstawę opodatkowania określa się jako średni koszt roczny. Ale są wyjątki od tej reguły. Wszystkie opcje, gdzie zapłacić podatek od nieruchomości i złożyć deklarację za 2018 r., Zobacz zalecenia. ”

WAŻNY: Nowe prawo- eksperyment, który działa tylko w 4 regionach: Moskwa, obwód moskiewski, obwód Kaługa, Republika Tatarstanu.

Ten reżim pozwala legalnie wynająć mieszkanie i zapłacić podatek w wysokości 4-6%, co jest generalnie bardziej opłacalne niż płacenie podatku dochodowego od osób fizycznych i działalność indywidualnego przedsiębiorcy za pomocą uproszczonego systemu podatkowego (STS).

Zgodnie z nowym prawem przyjęcie płatności w formie bezgotówkowej należy zarejestrować za pomocą aplikacji FTS „Mój podatek”. Będzie można go bezpłatnie pobrać i zainstalować na smartfonie po 1 stycznia 2019 r. Podobne funkcje będą również dostępne na specjalnych stronach internetowych i usługach, których wykaz zostanie opublikowany przez Federalną Służbę Podatkową.

W przypadku płatności bezgotówkowych (a także gotówkowych) konieczne jest wygenerowanie czeku formularz elektroniczny do wysłania e-mailem do płatnika.

Banki mogą również oferować usługi automatycznego generowania czeków po otrzymaniu środków na określoną kartę lub konto. Jeśli korzystasz z takiej usługi bankowej, w umowie najmu/dzierżawy musisz wskazać tę kartę/rachunek do uznawania płatności.

Przyjmowanie płatności bez wystawienia czeku jest naruszeniem. Czek do wpłat bezgotówkowych należy wygenerować najpóźniej do 9 dnia następnego miesiąca (po miesiącu, w którym wpłynęła wpłata).

Ponieważ akceptacja wpłat gotówkowych dokonywana jest w przypadku samozatrudnionych w tak szczególny sposób, konieczna jest zmiana istniejących umów.

Przy zawieraniu nowych umów należy stosować specjalne formularze dla samozatrudnionych leasingodawców. W przypadku wynajmu mieszkania osoba prawna co ważne, płatnik nie jest agentem podatkowym (jak to zwykle bywa przy wynajmie od osoby fizycznej) – to nie on pobiera podatek dochodowy od osób fizycznych, ale indywidualny wynajmujący sam płaci podatek NPD za siebie.

Uwaga: ważne jest, aby dokładnie wskazać w umowie, na jakie dane wysyłany jest czek elektroniczny.

Wszystkie cechy działalności samozatrudnionych wynajmujących zostały szczegółowo opisane w naszym nowym przewodniku „Self-Employed Landlord”, który ukazał się w grudniu 2018 roku. Planujemy go regularnie aktualizować i udostępniać naszym klientom.

Otrzymywanie czynszu za pośrednictwem rachunku bankowego osoby fizycznej

Osoba fizyczna może otrzymać pieniądze na swoje konto od najemcy przelewem lub poprzez wpłatę na swoje konto lub kartę. Może to być przelew dokonany przez inną organizację z jej konta, przelew osoby z jej konta lub przelew osoby bez otwierania konta.

Do przelewu bankowego najemca będzie potrzebował dane bankowe, co można wskazać w umowie lub zgłosić w odrębnym (najlepiej oficjalnym, podpisanym i opieczętowanym) piśmie. Są to: imię i nazwisko, NIP (opcjonalnie), numer rachunku, BIK banku, nazwa banku, numer rachunku korespondencyjnego banku, oddział Banku Centralnego (w którym otwierany jest rachunek korespondencyjny).

Dokonując przelewu od płatnika, czyli od najemcy, jego bank najprawdopodobniej zatrzyma prowizję. Prowizja ta jest płacona przez najemcę i nie powinna obniżać wysokości czynszu. Cel płatności powinien wskazywać „Zgodnie z umową najmu nr XX z dnia DD.MM.RRRR za miesiąc RRRR g”. WAŻNE: indywidualny najemca może bezpośrednio skontaktować się z bankiem wynajmującego i wpłacić pieniądze na swoje konto (numer konta) lub na swoją kartę (numer karty). Na przykład ta metoda jest wygodna w banku, który ma wiele oddziałów.

Najemca może również dokonać przelewu ze swojej karty na kartę wynajmującego lub wpłacić pieniądze przez terminal płatniczy banku na konto lub kartę wynajmującego. Sprawdź, czy Twój bank świadczy takie usługi i poinformuj o tym najemcę. Jednak przy przekazywaniu karty karty od najemcy niesymboliczna prowizja może zostać potrącona, a kwota jednej operacji przy wpłacie przez terminal jest teraz ograniczona do 15 000 rubli. Jeśli będziesz potrzebował wpłacić więcej, będziesz musiał wykonać kilka transakcji, a bank może nałożyć limit na doładowania za pośrednictwem jednego urządzenia. Być może w przyszłości pojawią się inne metody płatności – na przykład poprzez sieć terminali.

Składając zeznanie podatkowe (podatek dochodowy od osób fizycznych-3), zalecamy uzyskanie w swoim banku lub za pośrednictwem banku internetowego wyciągu z rachunku bankowego indywidualnego przedsiębiorcy za miniony rok. Jeśli jest to technicznie możliwe, zalecamy otrzymanie również zestawienia transakcji z konkretnym płatnikiem (najemcą).

Odbiór czynszu za pośrednictwem rachunku bankowego Przedsiębiorcy Indywidualnego

Indywidualny przedsiębiorca może otrzymać pieniądze na swoje konto od najemcy tylko w formie przelewu. Może to być przelew dokonany przez inną organizację z jej konta, przelew osoby z jej konta lub przelew osoby bez otwierania konta. Być może w przyszłości pojawią się inne metody płatności, na przykład przez sieć terminali lub przez bankomat. Do przelewu bezgotówkowego najemca będzie potrzebował danych bankowych, które mogą być określone w umowie lub zgłoszone w osobnym (najlepiej urzędowym, podpisanym i opieczętowanym) piśmie. Należą do nich: nazwa indywidualnego przedsiębiorcy (na przykład Indywidualny przedsiębiorca Pietrow Petr Pietrowicz), numer podatkowy indywidualnego przedsiębiorcy, numer konta indywidualnego przedsiębiorcy, BIK banku, nazwa banku, numer korespondenta banku rachunek, oddział Banku Centralnego (w którym otwierany jest rachunek korespondencyjny).

WAŻNE: najemca nie może przyjść do Twojego banku i wpłacić pieniędzy na Twoje konto. Nawet jeśli trafi do Twojego banku, w którym nie ma konta, musi dokonać przelewu bez otwierania konta.

Dokonując przelewu od płatnika, czyli od najemcy, jego bank najprawdopodobniej zatrzyma prowizję. Prowizja ta jest płacona przez najemcę i nie powinna obniżać wysokości czynszu.

WAŻNE: dokonując płatności, płatnik musi wskazać „Indywidualny przedsiębiorca Pietrow Petr Pietrowicz”, a nie tylko „Petrov Petr Pietrowicz”. Niestety z tego powodu istniały precedensy braku rejestracji Pieniądze.

Płatności czynszu u najemcy

Umowa dzierżawy jest jedną z najbardziej pożądanych umów zawieranych przez organizacje i indywidualnych przedsiębiorców podczas prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Federacji Rosyjskiej. Znaczenie dzierżawy wynika z możliwości osiągania zysku bez zbywania wszelkich praw, ograniczonej do przeniesienia własności i (lub) praw użytkowania. Część przedsiębiorców dysponuje wolnymi terenami nie zajętymi pod produkcję, co może przynieść dodatkowe korzyści ekonomiczne, jeśli zostaną oddane do czasowego użytkowania. Inni wręcz przeciwnie, wolą korzystać z tej lub innej nieruchomości jako najemcy. Tym samym niektórym przedsiębiorcom wygodniej jest nabywać nieruchomości, ruchomości jako własność, a innym je wynajmować. W tym artykule opowiemy Ci o rozliczaniu opłat czynszowych przez najemcę.

Zanim przejdziemy do tematu artykułu, przypomnijmy czytelnikom o niektórych przepisach prawa cywilnego dotyczących opłat czynszowych.

Główny obowiązek najemcy z art. 614 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (dalej - Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) to terminowa płatność czynszu za użytkowanie nieruchomości w wysokości i warunkach, określone w umowie wynajem.

Czynsz najmu ustalany jest w formie:

- określone w stałej wysokości płatności dokonywanych okresowo lub jednorazowo;

- ustalony udział produktów, owoców lub dochodów uzyskanych w wyniku użytkowania dzierżawionej nieruchomości;

- świadczenie niektórych usług przez najemcę;

- przeniesienie przez najemcę na wydzierżawiającego rzeczy objętej umową we własność lub dzierżawę;

- nałożenie na najemcę przewidzianych umową kosztów ulepszenia przedmiotu leasingu.

W umowie najmu strony mogą przewidzieć odmienną kombinację powyższych form czynszu lub innych form płatności za czynsz.

Najczęściej czynsz najmu ustalany jest przez strony umowy najmu w formie stałych płatności dokonywanych okresowo lub jednorazowo.

W ramach umowy dzierżawy można przenieść kilka obiektów na raz, a czynsz można ustalić zarówno dla całej przekazanej nieruchomości przeznaczonej na dzierżawę w całości, jak i dla każdego obiektu z osobna. Rekomendujemy ustalanie czynszu za każdy wynajmowany obiekt z osobna, co pozwoli uniknąć ewentualnych nieporozumień pomiędzy stronami umowy.

Warunki dokonywania czynszu określa umowa, a strony mogą przewidzieć dowolny tryb jego dokonywania: miesięcznie, kwartalnie, raz w roku, poprzez wpłatę zaliczki lub z odroczonym terminem płatności.

Wysokość czynszu można zmienić za zgodą stron w terminach określonych w umowie, ale nie częściej niż raz w roku, co określa art. 614 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie wysokość czynszu może zmieniać się zarówno w górę, jak i w dół.

Najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu w przypadku:

- jeżeli na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, warunki korzystania przewidziane w umowie najmu lub stan nieruchomości uległ znacznemu pogorszeniu;

- jeżeli wynajmujący naruszył warunki remontu wynajmowanej nieruchomości;

- jeżeli wynajmujący nie uprzedził najemcy o prawach osób trzecich do nieruchomości przy zawieraniu umowy najmu.

W przypadku istotnego naruszenia przez najemcę warunków płatności czynszu, wynajmujący, kierując się art. 614 ust. 5 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ma prawo żądać od niego wcześniejszej zapłaty czynsz w terminie ustalonym przez wynajmującego. W takim przypadku wynajmujący nie ma prawa żądać wcześniejszej zapłaty czynszu za więcej niż dwa kolejne terminy.

Płatności leasingowe w księgowości.

Jeżeli najemca wykorzystuje dzierżawioną nieruchomość do wykonywania czynności związanych z wytwarzaniem i sprzedażą produktów, kupnem i sprzedażą towarów, z wykonywaniem pracy i świadczeniem usług, wówczas wysokość czynszu najmu uwzględnia się w ramach wydatków na powszeche typy działalność (klauzula 5 PBU 10/99 „Wydatki organizacji”, zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 6 maja 1999 r. Nr 33n „W sprawie zatwierdzenia Regulaminu rachunkowości” Wydatki organizacji „PBU 10/99” (dalej - PBU 10/99 „Organizacje wydatkowe”)).

Klauzula 18 PBU 10/99 „Wydatki organizacji” określa, że ​​wydatki są ujmowane w okresie sprawozdawczym, w którym powstały, niezależnie od czasu faktycznej wypłaty środków i innej formy realizacji (założenie tymczasowej pewności co do faktów działalności gospodarczej ). Innymi słowy, najemca musi odnotować czynsz w okresie rozliczeniowym, którego dotyczy.

W księgowości najemcy wysokość czynszu najmu odzwierciedlają następujące wpisy:

Debet 20, 23, 25, 26, 44 Kredyt 60, 76 - kwota czynszu przedstawiona przez wynajmującego jest odzwierciedlona;

Debet 19 Kredyt 60,76 - kwota podatku VAT przedstawiona przez leasingodawcę jest odzwierciedlona;

Debet 60, 76 Kredyt 51 - kwota czynszu została przekazana wynajmującemu.

Płatności czynszu w rachunkowości podatkowej.

Płatności leasingowe za dzierżawioną nieruchomość w celu opodatkowania zysków, zgodnie z art. 264 akapit 10 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, odnoszą się do innych kosztów związanych z produkcją i sprzedażą.

Do dokumenty dowodowe wydatki na opłacenie opłat leasingowych, wymagane są dokumenty sporządzone zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, w tym umowa najmu zawarta zgodnie z wymogami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, akt akceptacji i przeniesienie wynajmowanej nieruchomości, dokumenty potwierdzające wniesienie rat leasingowych. W takim przypadku nie jest wymagane comiesięczne zawieranie czynności usług świadczonych na podstawie umowy najmu w celu dokumentowego potwierdzenia wydatków w postaci opłat czynszowych. To stwierdzenie jest prawdziwe, chyba że z warunków transakcji wynika inaczej. Podobne stanowisko określa Pismo Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 9 listopada 2006 r. nr 03-03-04/1/742. Również list mówi, że opłaty leasingowe uwzględniane są w ramach innych wydatków, pod warunkiem, że dzierżawiona nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wydatki warunkowo ustalone (w tym rachunki za media) do celów podatku od zysków, zgodnie z art. 272 ​​akapit 3 ust. 7 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, można rozliczyć w miesiącu, w którym otrzymano dokumenty potwierdzające te wydatki , pod warunkiem, że taka kolejność znajduje odzwierciedlenie w polityce rachunkowości organizacji. Podobne stanowisko zostało przedstawione w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 6 września 2007 r. nr 03-03-06/1/647. Rekomendujemy wybór momentu rozliczenia wydatków w polityce podatkowej najemcy.

Jeżeli w umowie leasingu przewidziano nierówny harmonogram opłat leasingowych, to zgodnie ze stanowiskiem działu finansowego podanym w Pismach z dnia 17.04.2009 r. nr 03-03-06/1/258 i z dnia 15.10.2008 r. nr. 03-03-05 / 131 opłaty nie mogą być ujmowane jako koszt liniowo, ale zgodnie z harmonogramem opłat leasingowych.

Sądy stosują podobną opinię, o czym świadczy uchwała FAS Uralu z dnia 16 grudnia 2008 r. Nr Ф09-9466 / 08-С3 w sprawie nr А76-4062 / 08.

Należy zauważyć, że wcześniej urzędnicy wskazywali, że wydatki z tytułu płatności rat leasingowych ujmowane są w rachunkowości podatkowej z uwzględnieniem zasady równego ujmowania przychodów i kosztów, niezależnie od ich faktycznej zapłaty. Jednocześnie nie jest wymagane comiesięczne zawieranie czynności usług świadczonych na podstawie umowy najmu. Stanowisko to zostało wyrażone w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 17 kwietnia 2007 r. nr 03-03-06/1/248 z dnia 6 lutego 2007 r. nr 03-03-06/1/59, z dnia 10 listopada 2006 r. Nr 03-03 -04/1/752, Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 22 września 2008 r. Nr 20-12 / 089128

Nierzadko zdarza się, że strony zawierają przedwstępną umowę najmu budynków przed przejęciem budynku na własność przez wynajmującego. Specjaliści Federalnej Służby Podatkowej miasta Moskwy w piśmie nr 20-12/87641 z dnia 5 października 2006 r. zwrócili uwagę na fakt, że przedwstępna umowa najmu nie zawiera głównych cech umowy najmu zawartej przez Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (przeniesienie własności przez wynajmującego (właściciela) na najemcę w celu tymczasowego posiadania i użytkowania za opłatą), dlatego taka umowa nie może być uważana za umowę najmu zawartą zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej . W konsekwencji koszty poniesione zgodnie z taką umową nie mogą być rozliczane do celów podatku od zysków jako opłaty czynszowe za dzierżawioną nieruchomość. Podobny punkt widzenia prezentują Pisma Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 10 kwietnia 2009 r. nr 03-03-06/1/230 z dnia 4 lutego 2009 r. nr 03-03-06/ 2/16, z dnia 30 lipca 2008 r. nr 03-03 -06/2/99. Jedynym wyjściem dla najemcy w tej sytuacji jest zmiana kwalifikacji opłat z tytułu przedwstępnej umowy najmu z opłat czynszowych na opłaty z tytułu nabycia przez najemcę praw majątkowych – praw najmu z tytułu przyszłej umowy najmu.

Zgodnie z Listem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 12 lipca 2006 r. Nr 03-03-04 / 2/172, konsolidacja legislacyjna obowiązkowej rejestracji praw do nieruchomości nieruchomych i transakcji z nią określa tylko prawa i obowiązki stron wynikające z umowy i ma cele niezwiązane z kwestiami podatkowymi oraz brak państwowej rejestracji praw z umów najmu nie ma wpływu na procedurę rozliczania opłat czynszowych przy obliczaniu podatku dochodowego od osób prawnych. Skorzystanie z tego pisma jest dość ryzykowne, gdyż stwierdza ponadto, że wydatki wynikające z umów nie zawartych w ustalonym trybie nie mogą być uwzględniane przy obniżeniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jako wydatki niepotwierdzone na dokument.

Zgodnie z pismami Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 17 lutego 2006 r. nr 03-03-04/3/3 z dnia 12 lipca 2006 r. nr 03-03-04/2/172 z dnia 1 listopada , 2005 nr 03-03-04 / 1 / 325, jeżeli zgodnie z art. 425 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej warunki umowy zostaną przedłużone na okres od momentu, w którym przedmiot najmu jest przeniesione na potencjalnego leasingobiorcę, wówczas opłaty leasingowe na podstawie zarejestrowanej lub zarejestrowanej przez państwo umowy są pobierane w celu obniżenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych od momentu odbioru przedmiotu do użytkowania.

Jeżeli w umowie najmu nie przewidziano przedłużenia jej warunków na okresy przeszłe, to wydatki w postaci opłat czynszowych za ten okres nie mogą być uznane za pomniejszenie dochodu do opodatkowania od momentu przeniesienia tej nieruchomości. Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie nr A56-24327 / 2005 stanowi, że rozliczanie opłat leasingowych w wydatkach do celów podatkowych nie jest związane z obecnością rejestracji państwowej umowy najmu, a w Uchwale FAS Okręgu Dalekiego Wschodu z dnia 14 lutego 2007 r. w sprawie nr F03-A59/06-2/5389 wskazano, że naruszenie prawa cywilnego nie ma wpływu na opodatkowanie, ponieważ nie nie ma zapisu o uzależnieniu kosztów od ważności umowy najmu, a jedynie uzasadnienie ekonomiczne.

Zgodnie z klauzulą ​​9 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z wykorzystaniem prawo federalne„W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” zgoda stron na zmianę wysokości czynszu na podstawie zarejestrowanej umowy najmu również podlega rejestracji państwowej. Jednak w piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej do miasta Moskwy z dnia 12 kwietnia 2006 r. nr 20-12/29001 wskazano, że porozumienie stron, uzupełniające główną umowę najmu, w sprawie zmiana kosztu czynszu za nieruchomość nie jest przypisywana przez obowiązujące prawo do aktu zmiany praw do tej nieruchomości, a wysokość czynszu nie jest warunkiem, jeżeli nie jest spełniony, umowa najmu nieruchomości może być uznana za nie zakończył. A jednak, zgodnie z Pismem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 05.08.2005 nr 03-03-04/4/34, opłaty leasingowe dokonywane na podstawie dodatkowej umowy stron o zmianie kwota czynszu określona przez nich w umowie najmu podlega składowi innych wydatków zgodnie z art. 264 ust. 1 akapit 10 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, z zastrzeżeniem ich ważności i potwierdzenia przez odpowiednie dokumenty podstawowe po rejestracji państwowej wspomnianej umowy. Podobny wniosek zawiera pismo Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 28 marca 2008 r. Nr 20-12 / 030173.

Wydatki organizacji leasingowej w postaci najmu na podstawie umowy na okres krótszy niż rok, w tym w przypadku przedłużenia tej umowy na okres krótszy niż rok, mogą być uwzględnione dla celów podatku od zysków. Jeżeli umowa najmu nieruchomości, zawarta na okres krótszy niż rok, ulega przedłużeniu na okres krótszy niż rok, określona umowa dzierżawa nie wymaga rejestracji państwowej. W takim przypadku umowa może zostać przedłużona poprzez zawarcie nowej umowy lub automatycznie na podstawie umowy pierwotnej na koniec okresu najmu i w przypadku braku oświadczenia jednej ze stron o odmowie przedłużenia umowy. Wniosek ten potwierdza paragraf 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59. Ten sam punkt widzenia jest przedstawiony w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 14 kwietnia 2009 r. Nr 03-03-06 / 1/241 z dnia 7 kwietnia 2009 r. Nr 03-03-06 / 1/226, Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dn. 18 lutego 2008 nr 20-12 / 015152.3 z dnia 18 października 2006 nr 20-12 / 92230. Termin „odnowienie” najmu został określony w ostatniej literze i może być używany do celów podatkowych.

Jednocześnie w piśmie z dnia 18 września 2009 r. nr 03-03-06/2/174 dział finansowy wskazał konieczność państwowej rejestracji przedłużonej umowy najmu, jeżeli w wyniku przedłużenia łączna okres najmu okazuje się być dłuższy niż rok. Podobną opinię wyraziła Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej w pismach z dnia 24 maja 2010 r. nr ШС-37-3/ [e-mail chroniony] oraz z dnia 13 lipca 2009 r. nr 3-2-06/76.

Jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie, a umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony, to zgodnie z Pismami Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 07.04.2009 r. nr 03-03-06/1 /226, FTS Federacji Rosyjskiej z dnia 24 maja 2010 r. Nr ШС-37 -3/ [e-mail chroniony], Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 22 marca 2006 r. Nr 20-12 / 22181 niniejsza umowa najmu nie wymaga rejestracji państwowej, a wydatki organizacji wynikające z umowy najmu lokalu zawartej w ustanowiony przez prawo zamówienie można uwzględnić do celów podatku od zysków.

Załóżmy, że organizacja wynajmuje lokal niemieszkalny na biuro na podstawie umowy najmu zawartej na 11 miesięcy, zgodnie z którą umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony. Po wygaśnięciu najmu najemca nadal korzysta z lokalu, a wynajmujący nie sprzeciwia się temu. Czy organizacja może uwzględnić koszt wynajmu do celów podatkowych po 11 miesiącach bez rejestracji najmu? Odpowiedź na to pytanie znajduje się w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 14 kwietnia 2009 r. nr 03-03-06 / 1/241. Pismo mówi, że wydatki organizacji wynikające z umowy najmu zawartej zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo mogą być uwzględnione dla celów podatku od zysków.

Niemniej jednak należy pamiętać, że taki mechanizm przedłużenia niesie ze sobą znaczne ryzyko, a wnioskując kontrakty długoterminowe wymagana jest rejestracja państwowa.

Wydatki organizacji w postaci czynszu za grunt, na którym znajdują się konstrukcje wykorzystywane do generowania dochodu, w okresie od daty rejestracji państwowej własności budynków do daty rejestracji państwowej przedłużenia umów najmu dla grunt, na którym znajdują się te konstrukcje, dla celów podatku od zysków można uwzględnić jako inne wydatki związane z produkcją i (lub) sprzedażą, w zależności od metody ujmowania wydatków stosowanej przez organizację dla celów opodatkowania zysków . Ten punkt widzenia jest przedstawiony w piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej do miasta Moskwy z dnia 25 grudnia 2006 r. Nr 20-12 / 115082. Pomimo tego, że podejście to nie jest w całości oparte na legislacji, wydaje się całkiem logiczne.

Jeżeli odroczenie oddania do użytkowania nieruchomości otrzymanej do dzierżawy wynika z konieczności doprowadzenia jej do stanu odpowiedniego do użytkowania, wówczas opłaty leasingowe za określoną nieruchomość przed jej oddaniem do użytkowania mogą być uwzględnione w strukturze wydatków na celów podatku od zysków. Podobny punkt widzenia prezentują Pisma Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 7 marca 2008 r. nr 03-03-06/1/160 z dnia 21 listopada 2008 r. nr 03-03-06/ 1/646 z dnia 25 czerwca 2007 r. nr 03-03 -06/1/397. Takie wnioski wyciągają arbitrzy: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 15 grudnia 2008 r. w sprawie nr А05-2964/2008.

Zgodnie z art. 264 ust. 1 akapit 34 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, jako wydatki na przygotowanie i rozwój nowych branż, warsztatów i jednostek, wydatki w postaci wynajmu nieruchomości, a także wydatki powstałe podczas okres najmu takiej nieruchomości (naprawy, konserwacji i ochrony), realizowanego przez organizację leasingową przed dniem rozpoczęcia faktycznego korzystania z nieruchomości, organizacja leasingująca ma prawo do rozliczenia zysków organizacji do podatku cele. Stanowisko to zostało określone w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 20 sierpnia 2007 r. nr 03-03-06/2/155.

Należy pamiętać, że dla celów podatku dochodowego najemca może uwzględnić koszty związane z zakupem środków czystości do wynajmowanego lokalu (worki na śmieci, gąbki, środki dezynfekujące itp.), jeżeli umowa najmu przewiduje, że konserwacja (sprzątanie) wynajmowany lokal realizowany jest bezpośrednio przez najemcę. Podobny punkt widzenia przedstawiono w piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej do miasta Moskwy z dnia 6 października 2006 r. Nr 20-12 / 89121.1.

O ile umowa najmu pojazdu bez załogi nie stanowi inaczej, najemca ponosi koszty utrzymania wynajętego pojazdu, jego ubezpieczenia, a także koszty powstałe w związku z jego eksploatacją. Mając na uwadze powyższe koszty organizacji poniesione na podstawie umowy leasingu pojazdu zawartej z naturalna osoba, w tym koszt zakupu paliwa (paliw i smarów) zapewniających pracę ten samochód na podstawie rzeczywistego przebiegu samochodu (z uwzględnieniem rzeczywistego zużycia paliwa (paliw i smarów) na cele produkcyjne oraz kosztu jego pozyskania), a także kosztu zakupu części zamiennych można uwzględnić przy obliczaniu podatku podstawa podatku dochodowego. Podobny punkt widzenia jest przedstawiony w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 29 listopada 2006 r. nr 03-03-04/1/806 i z dnia 2 października 2006 r. nr 03-05-01- 04 / 277.

Jeżeli umowa najmu przewiduje obowiązek najemcy zapłaty za faktycznie zużyte media i usługi łączności, najemca zaliczy do pozostałych wydatków wydatki związane z opłaceniem rachunków za media związane z przyjętymi do najmu lokalami (budynkami), a także do środków komunikacji, którymi posługuje się Najemca w swojej działalności. Koszty te muszą być udokumentowane fakturami wystawionymi wynajmującemu przez organizację dostarczającą energię lub operatora telekomunikacyjnego i odzwierciedlającymi faktyczne dostawy energii (wody) lub świadczenie usług telefonicznych. To niezwykle niebezpieczne dla najemcy stanowisko określa Pismo Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 30 stycznia 2008 r. nr 03-03-06/2/9. Jedyne rozwiązanie tym problemem jest pośrednia kwalifikacja kontraktu.

I ostatnia rzecz, którą trzeba powiedzieć. Nie należy zapominać, że zgodnie z art. 288 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umieszczanie produkcji przemysłowej w budynkach mieszkalnych jest niedozwolone. Jak wskazano w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 10 listopada 2006 r. nr 03-05-01-04/310, umieszczenie przez właściciela w jego lokalach mieszkalnych przedsiębiorstw, instytucji, organizacji jest dozwolone dopiero po przeniesienie takich lokali do lokali niemieszkalnych. Oznacza to, że mieszkanie nie może być wykorzystywane jako biuro, dopóki nie zostanie usunięte z zasobów mieszkaniowych. W konsekwencji opłaty leasingowe nie zmniejszają podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

4.2.7. Opłaty czynszowe za wynajmowaną nieruchomość, w tym opłaty za dzierżawę Tutaj należy zwrócić uwagę na fakt, że w związku ze stosunkiem najmu lokalu, aby w ramach tych wydatków przyjąć opłaty za media, należy posiadać faktury na opłacenie czynszu