Warunki płatności czynszu najmu w umowie. Bezgotówkowe sposoby przyjmowania czynszu, dokumenty

Dzierżawa wszelkiego rodzaju nieruchomości wiąże się z ryzykiem dla wynajmującego, dlatego w celu ubezpieczenia właściciela nieruchomości od takiego ryzyka przy przenoszeniu jej na najemcę, można przewidzieć pewne gwarancje lub zabezpieczenia w określoną wartość pieniężną, która może znaleźć odzwierciedlenie w umowie najmu, która jest dwustronnym aktem prawnym odzwierciedlającym przekazanie przez finansującego określonego mienia na leasingobiorcę do czasowego użytkowania, za opłatą. Umowa może również przewidywać płatność, którą leasingobiorca uiszcza jako rekompensatę za ewentualne przyszłe straty leasingodawcy.

Przy zawieraniu umowy najmu rozważ potrzebę takiej opłaty i jej realizacji.

Regulacja regulacyjna depozytu zabezpieczającego

Procedura rejestracji kaucji w umowie

Istotą kaucji jest bowiem to, że najemca wpłaca wynajmującemu określoną kwotę w celu zapewnienia gwarancji zobowiązań pieniężnych lub bezpieczeństwa przenoszonego majątku, nie uwzględniając amortyzacji majątku. Umowa najmu jest sporządzona w formie pisemnej.

Warunki te mogą być sprecyzowane w umowie najmu lub jako uzupełnienie umowy do umowy na podstawie porozumienia pomiędzy osobami zawierającymi umowę.

Przykład rejestracji w umowie sekcji dotyczącej wpłaty zabezpieczającej

1. Najemca zobowiązuje się do zapłaty do 31.07.2018. zabezpieczenie płatności w wysokości 50 000 rubli.
2. Kaucja może zostać potrącona na poczet raty najmu po upływie 3 dni od daty wpłaty określonej w pkt 5.1. Z kontraktu. W przypadku zatrzymania kaucja jest zwracana. W przypadku braku zwrotu Umowa ulega rozwiązaniu.
3. W przypadku uszkodzenia nieruchomości przez najemcę, wynajmujący zrekompensuje tę szkodę poprzez kaucję gwarancyjną w formie pieniężnej, zgodnie z badaniem wysokości szkody (badanie wykonywane jest na koszt najemcy) .
4. Po wygaśnięciu Umowy Najmu kaucja musi zostać zwrócona Najemcy w ciągu 7 dni roboczych, jeśli nie zostanie wykorzystana.

Strony najmu nie są pozbawione możliwości uzgodnienia w nim warunku, że podlega on wypowiedzeniu, jeżeli najemca nie wniesie wkładu ustaw czas płatność za zabezpieczenie.

UAB „TGK” Salut „A.I. Byczkow

Przekazanie kaucji przez najemcę

Umowa najmu, niezależnie od przedmiotu leasingu, może określać termin powstania obowiązku wpłaty kaucji. Jego wprowadzenie można przeprowadzić wszelkimi dostępnymi środkami:

Ważny! Najemca jest zobowiązany do przechowywania wszelkich dokumentów do dokonywania płatności z wynajmującym do potwierdzenia.

Zwrot kaucji gwarancyjnej na podstawie umowy

Zgodnie z ust. 2 art. 381.1 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, wpłata zabezpieczenia musi zostać zwrócona osobie, która je dokonała, pod warunkiem, że nie miały miejsca zdarzenia odzwierciedlone w Umowie. Umowa może określać termin zwrotu tej płatności (zgodnie z klauzulą ​​​​2 art. 314 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie powinien on przekraczać 7 dni).

Jeżeli wynajmujący odmówi zwrotu środków, najemca może wystąpić do sądu o pobranie bezpodstawnego wzbogacenia.

Rozliczanie depozytu zabezpieczającego w przedsiębiorstwie

Wszystkie środki otrzymane przez przedsiębiorstwo muszą zostać rozliczone. Kaucja płatna jest na podstawie umowy najmu jako rodzaj ubezpieczonej kwoty przekazywanej na czynsz, która jest realizowana w momencie zaistnienia zdarzenia ujętego w umowie.

Wysokość kaucji z tytułu umowy najmu

Kaucja przekazywana jest w gotówce, ale w niektórych przypadkach może być również składana w formie bezgotówkowej, np. papiery wartościowe.

Wysokość takiej opłaty nie jest ustalana na poziomie regulacyjnym, ale w większości przypadków wynajmujący przyjmuje kaucję jako zabezpieczenie na wypadek zdarzenia takiego jak nieuiszczenie opłaty leasingowej.

Zatem wielkość (kwota) kaucji musi być określona w umowie najmu, a także warunki jej wpłaty.

Błąd w wymogu potrącenia zobowiązań

Jeżeli powstało zobowiązanie pieniężne korzystającego, nie przysługuje mu prawo żądania potrącenia tego zobowiązania kosztem kaucji. Oznacza to, że potrącenie nie odbywa się automatycznie, ale z inicjatywy leasingodawcy, który otrzymał tę płatność za zabezpieczenie. Co więcej, ten offset ma pewną specyfikę. Istnieje jednak możliwość zapisania w umowie możliwości uzyskania automatycznego prawa do potrącenia powstałego zobowiązania.

Błąd podczas uzupełniania kaucji

Umowa najmu przewiduje możliwość uzupełnienia kaucji. W sytuacji, gdy najemca skorzystał z prawa potrącenia zobowiązania leasingowego z kaucji. Pozostaje pytanie, czy w tej sytuacji kaucja uległa zmniejszeniu i jak wynajmujący może pokryć straty w przypadku szkody ze strony najemcy. W takim przypadku najemca może być zobowiązany do doliczenia kwoty kaucji na wypadek sytuacji powtarzającej się lub uszkodzenia zabezpieczenia. Ale musi to być określone w umowie.

Błąd wypowiedzenia umowy najmu na czas określony

Umowa najmu zawiera warunki umowy. Najemca, w związku z zakończeniem działalności, wniósł informację o chęci wypowiedzenia umowy listownie, ale nie było odpowiedzi. Następnie najemca wysłał pismo o zaliczeniu kaucji jako płatności za 1 miesiąc najmu (mimo że termin jeszcze nie upłynął). Ponadto właściciel, który nie przybył, został poproszony o przekazanie nieruchomości listownie.

W takim przypadku wynajmujący może domagać się czynszu (z odsetkami za zwłokę) za cały okres wskazany w umowie, ponieważ umowa jest pilna i dwustronna, w związku z czym żadna ze stron nie może podjąć jednostronnej decyzji. Pod warunkiem, że nie było odpowiedzi na pisma, konieczne jest wyjaśnienie dotyczące podjęte decyzje na wysłane prośby.

Odpowiedzi na często zadawane pytania

Odpowiedź: W takim przypadku najemca musi udokumentować wypowiedzenie umowy najmu lub zawieszenie wykonania zobowiązań.

Pytanie numer 2: Czy można domagać się przekazania lokalu najemcy, jeśli kaucja nie została wpłacona?

Odpowiedź: W przypadku dokumentowego nie wypowiedzenia umowy najmu, najemca może żądać udostępnienia mu wynajmowanej nieruchomości. Jeżeli najemca nie wpłacił kaucji, jest to naruszenie obowiązków wynikających z umowy najmu, ale umowa zostaje zawarta. W związku z tym w umowie możliwe jest uzgodnienie konsekwencji (środków odpowiedzialności) za naruszenie wykonania zobowiązań przez strony.

Pusty dokument „Umowa najmu nieruchomości (czynsz obejmuje rachunki za media)” odnosi się do nagłówka „Umowa najmu nieruchomości, wyposażenia”. Zapisz link do dokumentu w w sieciach społecznościowych lub pobierz go na swój komputer.

Umowa najmu

nieruchomość

(czynsz zawiera rachunki za media)

d. [miejsce zawarcia umowy] [data zawarcia umowy]

[Imię i nazwisko wynajmującego] reprezentowaną przez [stanowisko, imię i nazwisko], działającą na podstawie [Statutu, regulaminu, pełnomocnictwa], zwaną dalej „Wynajmującym”, z jednej strony oraz

[imię i nazwisko najemcy] reprezentowanego przez [stanowisko, imię i nazwisko], działającego na podstawie [Statutu, regulaminu, pełnomocnictwa], zwanych dalej „Najemcą”, a łącznie zwani jako „Strony” zawarli niniejszą umowę dotyczącą następujących kwestii:

1. Przedmiot Umowy

1.1. Wynajmujący udostępnia Najemcy do czasowego użytkowania odpłatnie nieruchomość położoną pod adresem: [wpisać wymagane], (zwaną dalej „Obiektem nieruchomości”, „Obiektem”).

1.2. Specyfikacje Obiekt [przeznaczenie (mieszkalne/niemieszkalne), ilość kondygnacji, powierzchnia całkowita i inne cechy].

1.3. Przeznaczenie Obiektu Nieruchomości - [wypełnić wymagany].

1.4. Obiekt wyposażony jest w systemy infrastruktury komunalnej (zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę, kanalizację, energię elektryczną i ciepło), zaopatrzoną w łączność telefoniczną.

1.5. Z chwilą zawarcia niniejszej umowy wynajmowana Nieruchomość należy do Wynajmującego na zasadzie własności, co potwierdza [wskazać dokument potwierdzający własność].

1.6. Przeniesienie własności określonego Obiektu na inną osobę nie stanowi podstawy do zmiany lub rozwiązania niniejszej umowy.

2. Procedura wynajmu i rozliczenia

2.1. Czynsz najmu ustalany jest w formie pieniężnej i wynosi [wypełnić wymagane] za 1 mkw. m. miesięcznie. całkowity koszt wynajmowanego Obiektu wynosi [wypełnić wymagane] miesięcznie.

2.2. Najemca płaci Wynajmującemu czynsz najmu przelewem, nie później niż [wstawić wymagany] dzień każdego miesiąca.

2.3. Czynsz zawiera koszt narzędzia zużywanej przez Najemcę energii elektrycznej i usług telefonicznych.

2.4. Za zgodą Stron rozmiar wynajem może zmieniać się co roku.

3. Prawa i obowiązki Stron

3.1. Najemca ma prawo:

3.1.1. Żądać odpowiedniego obniżenia czynszu, jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności, warunki użytkowania przewidziane w niniejszej umowie lub stan nieruchomości uległ znacznemu pogorszeniu.

3.1.2. Zawrzeć umowę najmu na nowy semestr w przypadku prawidłowego wykonania swoich zobowiązań wynikających z umowy.

3.1.3. Za zgodą Wynajmującego podnajmę wynajmowaną nieruchomość.

3.1.4. Popraw wynajmowaną nieruchomość za zgodą Wynajmującego.

3.1.5. W przypadku naruszenia przez Wynajmującego obowiązku wyprodukowania wyremontować:

Dokonywania remontów kapitalnych spowodowanych pilną potrzebą na koszt Wynajmującego;

Żądaj odpowiedniej obniżki czynszu;

Żądać rozwiązania umowy i odszkodowania za szkody.

3.2. Najemca zobowiązany jest:

3.2.1. Terminowo opłacać czynsz za korzystanie z Nieruchomości.

3.2.2. Korzystać z dzierżawionej nieruchomości zgodnie z warunkami niniejszej umowy dzierżawy i przeznaczeniem Obiektu.

3.2.3. Utrzymywać Obiekt w dobrym stanie, dokonywać bieżących napraw kosmetycznych (z wyłączeniem przebudowy) na własny koszt, ponosić koszty eksploatacyjne.

3.2.4. Po zakończeniu najmu zwróć Wynajmującemu nieruchomość w stanie zdatnym do użytku.

3.3. Wynajmujący ma prawo:

3.3.1. Sprawdzaj stan Obiektu i znajdujących się w nim systemów infrastruktury komunalnej nie częściej niż raz w miesiącu w dogodnym dla Najemcy terminie, a także w razie nagłej potrzeby.

3.3.2. Kontrolować przeznaczenie wynajmowanej Nieruchomości przez Najemcę.

3.3.3. Żądać rozwiązania umowy i odszkodowania za szkody w przypadku korzystania przez Najemcę z Obiektu niezgodnie z jego przeznaczeniem i warunkami niniejszej umowy.

3.3.4. Żądać wcześniejszej zapłaty czynszu najmu w przypadku istotnego naruszenia przez Najemcę terminu przewidzianego w niniejszej umowie.

3.4. Wynajmujący jest zobowiązany:

3.4.1. Dostarczyć Najemcy Obiekt Nieruchomości w stanie nadającym się do użytkowania zgodnie z celami najmu określonymi w pkt 1.1 niniejszej umowy.

3.4.2. Zaniechania wszelkich działań, które stwarzają Najemcy przeszkody w korzystaniu z Obiektu.

3.4.3. Co [wypełnić wymagany] rok (lata), a także sytuacje awaryjne do przeprowadzenia na własny koszt generalnych remontów wynajmowanej Nieruchomości.

3.4.4. Po rozwiązaniu niniejszej umowy zwróci Najemcy koszt nieodłącznych ulepszeń przedmiotu najmu, dokonanych za jego zgodą.

3.4.5. Odbiór od Najemcy na akcie odbioru-zwrotu Obiektu w [wpisać wymagany]-dni okres po upływie okresu najmu lub po rozwiązaniu niniejszej umowy z innych przyczyn.

4. Okres najmu

4.1. Niniejsza umowa zawierana jest na czas nieokreślony.

4.2. Każda ze Stron ma prawo w każdym czasie odstąpić od umowy, zawiadamiając o tym drugą Stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.

5. Modyfikacja i rozwiązanie umowy

5.1. Za zgodą Stron niniejsza umowa może zostać zmieniona.

5.2. Na wniosek Wynajmującego niniejsza umowa może zostać rozwiązana na drodze sądowej w przypadkach, gdy Najemca:

rażąco lub wielokrotnie narusza warunki niniejszej umowy lub wykorzystuje wynajmowany Obiekt do innych celów;

Znacząco pogarsza stan wynajmowanego Obiektu.

5.3. Na wniosek Najemcy najem ten może zostać rozwiązany w sądzie, jeżeli:

Wynajmujący nie przekazuje Obiektu do używania przez Najemcę lub stwarza przeszkody w korzystaniu z Obiektu zgodnie z warunkami niniejszej umowy lub przeznaczeniem Obiektu;

Obiekt przekazany Najemcy posiada wady uniemożliwiające korzystanie z niego, które nie zostały wskazane przez Wynajmującego przy zawarciu umowy, nie były wcześniej znane Najemcy i nie powinny były zostać wykryte przez Najemcę podczas oględzin Obiektu ;

Wynajmujący nie dokonuje większych napraw Obiektu w terminie określonym niniejszą umową;

Obiekt, ze względu na okoliczności niezależne od Najemcy, będzie w stanie nie nadającym się do użytku.

6. Odpowiedzialność Stron wynikająca z umowy

6.1. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, Strony ponoszą odpowiedzialność zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

6.2. Najemca zobowiązany jest do zwrotu Wynajmującemu strat (rzeczywistych szkód) spowodowanych opóźnieniem w zwrocie wynajmowanego Obiektu.

6.3. Wynajmujący odpowiada wobec Najemcy za wady przedmiotu najmu, które w całości lub w części utrudniają korzystanie z niego, nawet jeśli w chwili zawarcia niniejszej umowy nie wiedział o tych wadach.

6.4. W przypadku zwłoki w zapłacie czynszu Najemca zapłaci Wynajmującemu karę umowną w wysokości [wypełnić]% kwoty należnej za każdy dzień zwłoki.

6.5. W przypadku korzystania z Obiektu niezgodnie z warunkami niniejszej umowy lub przeznaczeniem, Najemca płaci Wynajmującemu karę w [wpisać wymaganą] -krotność miesięcznego czynszu najmu i zwraca wszelkie powstałe z tego tytułu straty (rzeczywiste szkoda).

7. Postanowienia końcowe

7.1. W momencie zawarcia niniejszej umowy Wynajmujący gwarantuje, że wynajmowany Lokal nie jest obciążony hipoteką, nie jest aresztowany, nie jest obciążony prawami i nie jest przedmiotem roszczeń osób trzecich.

7.2. Do niniejszej umowy zastosowanie ma prawo [określ kraj, w którym obowiązuje prawo].

7.3. Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy lub w związku z nią podlegają ostatecznemu rozstrzygnięciu w [wskazać organ, do którego Strony zamierzają skierować powstałe spory].

7.4. Niniejsza umowa została sporządzona w [wypełnić wymagane] autentyczne kopie w [wypełnić wymagany] języku (językach).

7.5. Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy muszą być sporządzone na piśmie i podpisane przez obie Strony.

7.6. Niniejsza umowa wchodzi w życie z dniem jej zarejestrowania w [nazwa organu rejestrującego, jeżeli dzierżawa podlega rejestracji].

8. Dane i podpisy Stron

Wynajmujący Najemca

[napisz czego potrzebujesz] [napisz czego potrzebujesz]

• 
  Nie jest tajemnicą, że praca biurowa negatywnie wpływa zarówno na stan fizyczny, jak i psychiczny pracownika. Istnieje wiele faktów potwierdzających zarówno to, jak i tamto.

WAŻNY: Nowe prawo- eksperyment, który działa tylko w 4 regionach: Moskwa, obwód moskiewski, obwód Kaługa, Republika Tatarstanu.

Ten reżim pozwala legalnie wynająć mieszkanie i zapłacić podatek w wysokości 4-6%, co na ogół jest bardziej opłacalne niż płacenie podatku dochodowego od osób fizycznych i działalność indywidualnego przedsiębiorcy za pomocą uproszczonego systemu podatkowego (STS).

Zgodnie z nowym prawem przyjęcie płatności w formie bezgotówkowej należy zarejestrować za pomocą aplikacji FTS „Mój podatek”. Będzie można go bezpłatnie pobrać i zainstalować na smartfonie po 1 stycznia 2019 r. Podobne funkcje będą również dostępne na specjalnych stronach internetowych i usługach, których wykaz zostanie opublikowany przez Federalną Służbę Podatkową.

W przypadku płatności bezgotówkowych (a także gotówkowych) konieczne jest wygenerowanie czeku formularz elektroniczny do wysłania e-mailem do płatnika.

Banki mogą również oferować usługi automatycznego generowania czeków po otrzymaniu środków na określoną kartę lub konto. Jeśli korzystasz z takiej usługi bankowej, w umowie najmu/dzierżawy musisz wskazać tę kartę/rachunek do uznawania płatności.

Przyjmowanie płatności bez wystawienia czeku jest naruszeniem. Sprawdzić płatności bezgotówkowe musi zostać wygenerowany nie później niż 9 dnia następnego miesiąca (po miesiącu, w którym wpłynęła płatność).

Ponieważ akceptacja wpłat gotówkowych dokonywana jest w przypadku samozatrudnionych w tak szczególny sposób, konieczna jest zmiana istniejących umów.

Przy zawieraniu nowych umów należy stosować specjalne formularze dla samozatrudnionych leasingodawców. W przypadku wynajmu mieszkania osoba prawna co ważne, płatnik nie jest agentem podatkowym (jak to zwykle bywa przy wynajmie od osoby fizycznej) – to nie on pobiera podatek dochodowy od osób fizycznych, ale indywidualny wynajmujący sam płaci podatek NPD za siebie.

Uwaga: ważne jest, aby dokładnie wskazać w umowie, na jakie dane wysyłany jest czek elektroniczny.

Wszystkie cechy działalności samozatrudnionych wynajmujących zostały szczegółowo opisane w naszym nowym przewodniku „Self-Employed Landlord”, który ukazał się w grudniu 2018 roku. Planujemy go regularnie aktualizować i udostępniać naszym klientom.

Otrzymywanie czynszu za pośrednictwem rachunku bankowego osoby fizycznej

Osoba fizyczna może otrzymać pieniądze na swoje konto od najemcy przelewem lub poprzez wpłatę na swoje konto lub kartę. Może to być przelew dokonany przez inną organizację z jej konta, przelew osoby z jej konta lub przelew osoby bez otwierania konta.

Do przelewu bankowego najemca będzie potrzebował dane bankowe, co można wskazać w umowie lub zgłosić w odrębnym (najlepiej oficjalnym, podpisanym i opieczętowanym) piśmie. Należą do nich: imię i nazwisko, NIP (opcjonalnie), numer rachunku, BIK banku, nazwa banku, numer rachunku korespondencyjnego banku, oddział Banku Centralnego (w którym otwierany jest rachunek korespondencyjny).

Dokonując przelewu od płatnika, czyli od najemcy, jego bank najprawdopodobniej zatrzyma prowizję. Prowizja ta jest płacona przez najemcę i nie powinna obniżać wysokości czynszu. Cel płatności powinien wskazywać „Zgodnie z umową najmu nr XX z dnia DD.MM.RRRR za miesiąc RRRR g”. WAŻNE: indywidualny najemca może bezpośrednio skontaktować się z bankiem wynajmującego i wpłacić pieniądze na swoje konto (numer konta) lub na swoją kartę (numer karty). Na przykład ta metoda jest wygodna w banku, który ma wiele oddziałów.

Najemca może również dokonać przelewu ze swojej karty na kartę wynajmującego lub wpłacić pieniądze przez terminal płatniczy banku na konto lub kartę wynajmującego. Sprawdź, czy Twój bank świadczy takie usługi i poinformuj o tym najemcę. Jednak przy przekazywaniu karty karty od najemcy niesymboliczna prowizja może zostać potrącona, a kwota jednej operacji przy wpłacie przez terminal jest teraz ograniczona do 15 000 rubli. Jeśli będziesz potrzebował wpłacić więcej, będziesz musiał wykonać kilka transakcji, a bank może nałożyć limit na doładowania za pośrednictwem jednego urządzenia. Być może w przyszłości pojawią się inne metody płatności – na przykład poprzez sieć terminali.

Składając zeznanie podatkowe (podatek dochodowy od osób fizycznych-3), zalecamy uzyskanie w swoim banku lub za pośrednictwem banku internetowego wyciągu z rachunku bankowego indywidualnego przedsiębiorcy za miniony rok. Jeśli jest to technicznie możliwe, zalecamy otrzymanie również zestawienia transakcji z konkretnym płatnikiem (najemcą).

Odbiór czynszu za pośrednictwem rachunku bankowego Przedsiębiorcy Indywidualnego

Indywidualny przedsiębiorca może otrzymać pieniądze na swoje konto od najemcy tylko w formie przelewu. Może to być przelew dokonany przez inną organizację z jej konta, przelew osoby z jej konta lub przelew osoby bez otwierania konta. Być może w przyszłości pojawią się inne metody płatności, na przykład przez sieć terminali lub przez bankomat. Do przelewu bezgotówkowego najemca będzie potrzebował danych bankowych, które mogą być określone w umowie lub zgłoszone w osobnym (najlepiej urzędowym, podpisanym i opieczętowanym) piśmie. Należą do nich: nazwa indywidualnego przedsiębiorcy (na przykład Indywidualny przedsiębiorca Pietrow Petr Pietrowicz), NIP indywidualnego przedsiębiorcy, numer rachunku indywidualnego przedsiębiorcy, bank BIK, nazwa banku, numer rachunku korespondencyjnego banku, oddział Bank Centralny (w którym otwierany jest rachunek korespondencyjny).

WAŻNE: najemca nie może przyjść do Twojego banku i wpłacić pieniędzy na Twoje konto. Nawet jeśli trafi do Twojego banku, w którym nie ma konta, musi dokonać przelewu bez otwierania konta.

Dokonując przelewu od płatnika, czyli od najemcy, jego bank najprawdopodobniej zatrzyma prowizję. Prowizja ta jest płacona przez najemcę i nie powinna obniżać wysokości czynszu.

WAŻNE: przy dokonywaniu płatności płatnik musi wskazać „Indywidualny przedsiębiorca Pietrow Petr Pietrowicz”, a nie tylko „Petrov Petr Pietrowicz”. Niestety z tego powodu istniały precedensy braku rejestracji Pieniądze.

Urlop czynszowy można nazwać punktem styku interesów najemcy i wynajmującego, umożliwiającym obu stronom otrzymywanie świadczeń na zasadzie pieniężnej. Po pierwsze, jest to sposób na oszczędzanie środki własne dostosowując wynajmowaną powierzchnię pod Twój biznes. Po drugie – możliwość zatrzymania najemcy i zdobycia przynajmniej części pieniędzy w obliczu poważnej konkurencji na rynku najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

Czym są wakacje na wynajem i do czego służą?

Przez ten termin można rozumieć pewien okres czasu, w którym najemca nie płaci czynszu lub płaci jego część. W ustawodawstwie nie ma czegoś takiego jak „wakacje na wynajem”, ale normy nie zabraniają ich ustanawiania.

Praktyka ta ma jednakowe zastosowanie w warunkach wynajmu zarówno mieszkalnego, jak i niemieszkalnego. Ale z jedynym zastrzeżeniem, że w pierwszym przypadku umowa najczęściej zawierana jest ustnie, natomiast w drugim główne warunki znajdują odzwierciedlenie w umowie najmu lub dodatkowej do niej umowie.

W okresie wakacyjnym najemca ma prawo do korzystania z lokalu. Jednocześnie albo nie płaci czynszu, albo płatność jest przydzielana z rabatem, co nie dotyczy rachunków za media. Urlop wprowadza się za obopólną zgodą głównie w dwóch przypadkach:

1. do realizacji w wynajętym pokoju naprawa kosmetyczna, przebudowa, remont;
2. pozyskiwać klientów w celu najmu lokalu na jak najdłuższy okres.

Istnieją również inne powody do ustalenia wynajem wakacji, i wszystkie muszą zostać uzgodnione przez uczestników. Okres urlopu wynosi od 1 do 6 miesięcy, ale za obopólną zgodą może być dłuższy. Wszystko zależy od rodzaju prowadzonych prac, powierzchni i stanu lokalu.

Do zawarcia umowy o pracę, a także ustalenia jej warunków stosuje się art. 421 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, natomiast stosunki najmu- Ch. 34 Kodeks cywilny.

Jednak mimo swobody umów istnieją pewne niuanse, które należy wziąć pod uwagę, aby nie wzbudzać podejrzeń ekspertów podatkowych. W przeciwnym razie kontrolerzy zorganizują sprawdzenie fikcyjności transakcji i zasadności wprowadzenia przywileju, a także podejmą działania w celu poszukiwania ukrytych rozliczeń.

Cechy czynszu

Czynsz najmu nieruchomości jest kluczowym punktem, określonym w ust. 1 art. 654 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie najemca lokalu zobowiązuje się do regularnego opłacania czynszu, a wynajmujący z kolei ma prawo żądać terminowych płatności. Bez określenia ceny najmu umowę uważa się za niezawartą.

Biorąc pod uwagę art. 421 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej uczestnicy mogą samodzielnie określić główne warunki sporządzanego dokumentu: wysokość opłaty miesięcznej, rabaty i urlopy najmu. Warunek urlopowy powinien być określony szczególnie jasno i jednoznacznie. Każdy z jego punktów nie powinien budzić wątpliwości wśród organów regulacyjnych. Treść dokumentu w obowiązkowy powinien wskazywać:

• jakie prace zostaną wykonane podczas naprawy / przebudowy;
• w którego kompetencji jest naprawa/przebudowa;
• w którym pomieszczeniu zostanie przeprowadzona naprawa / przebudowa;
• ile czasu zajmie wykonanie zaplanowanej pracy;
• w jaki sposób zostanie przyznane zwolnienie lub obniżenie czynszu (potrzebne są dokładne liczby).

W przypadku braku wzmianki o urlopie czynszowym w umowie najmu lub w umowie dodatkowej do niej, najemca będzie musiał zapłacić wynajmującemu pełną kwotę czynszu, niezależnie od tego, czy korzysta ten moment lokal lub nie (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 07.02.2005 nr A56-22433 / 04).

Jak zarejestrować się w umowie

Opcja 1: niższy czynsz

Najłatwiejszą opcją jest obniżenie czynszu za okres prac wykończeniowych:

Przykład 1

Str. 2.2. Za okres prac nad kapitalnym wykończeniem wynajmowanego lokalu (od 1 czerwca 2017 r. do 30 września 2017 r. włącznie) czynsz najmu wynosi 75 000 (siedemdziesiąt pięć tysięcy) rubli miesięcznie, w tym podatek VAT.

Na poziomie prawa nie ma ograniczeń w zakresie obniżenia kosztów najmu (klauzula 1 art. 424 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 105 ust. 3 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). A jednak nieuzasadnione jest również wskazanie w umowie symbolicznej zapłaty za korzystanie z wynajmowanej powierzchni, gdyż organy podatkowe mogą uznać taką transakcję za nieodpłatną ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami.

UWAGA! Wszystkie umowy najmu nieruchomości zawarte na okres dłuższy niż jeden rok muszą być zarejestrowane w urzędzie Rosreestr, w przeciwnym razie są uważane za niezawarte i nieodpowiednie do obliczania podatków. W którym praktyka arbitrażowa często pokazuje coś przeciwnego.

Opcja 2: Równy rozkład czynszu przez pierwszy rok najmu

Na podstawie rocznego czynszu z uwzględnieniem dni urlopowych nalicza się go miesięczna renta w stałej wysokości przez cały pierwszy rok najmu.

Przykład 2
Sekcja 2.1. Miesięczny czynsz najmu za pierwszy rok najmu wynosi 125 000 (sto dwadzieścia pięć tysięcy) rubli, w tym podatek VAT.
Str. 2.2. Wysokość czynszu najmu na kolejny rok i kolejne okresy ustalana jest umową dodatkową do niniejszej umowy.

Po zakończeniu pierwszego roku najmu uczestnicy muszą renegocjować umowę i dołączyć do niej dodatkową umowę, która wskaże inną, wyższą wysokość czynszu.

Opcja 3: Potrącenie kosztów naprawy najemcy z czynszem

W przypadku tej opcji w umowie należy wskazać obowiązek wynajmującego do zwrotu kosztów najemcy utrzymanie wynajęty lokal (klauzula 2 art. 614 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku umowa określa pełną kwotę czynszu, którego najemca faktycznie nie płaci w okresie bieżącego remontu.

Przykład 3
Sekcja 2.1. Miesięczny czynsz wynosi 150 000 (sto pięćdziesiąt tysięcy) rubli, w tym podatek VAT.
A.2.2. Najemca na własny koszt dokonuje niezbędnych prac remontowych w lokalu w celu doprowadzenia go do stanu zgodnego z przeznaczeniem. Wynajmujący zwróci najemcy koszty napraw, potrącając je z czynszem za pierwsze cztery miesiące tej umowy. Offset jest sformalizowany aktem offsetowym podpisanym przez obie strony.

Przy zawieraniu umowy najmu zdecydowanie odradza się wskazywanie bezpłatne użytkowanie wynajmowany lokal na czas bieżącego remontu. Takie sformułowanie będzie wiązało się z dodatkowym obciążeniem podatkowym dla obu stron.

Z przykładu 1: w związku z postępowaniem prace remontowe w wynajmowanym lokalu okres od 01.06.2017 do 30.09.2017 Strony uznają za wakacje podatkowe, podczas których Najemca jest zwolniony z czynszu za korzystanie z lokalu.

W takim przypadku najemca ma dochód nieoperacyjny, z którego należy zapłacić podatek od zysku (art. 250 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Wynajmujący z kolei będzie zmuszony do naliczenia podatku VAT od kwoty faktycznie nieotrzymanego czynszu, który domyślnie zostanie zrównany z kosztem najmu takiego lokalu. Również za okres najmu wynajmujący nie będzie mógł naliczać amortyzacji tego lokalu.

ODNIESIENIE. Kolejną wątpliwą opcją rejestracji najmu najmu jest rozbieżność między datą przekazania lokalu do użytkowania najemcy a datą, od której czynsz zaczyna wchodzić na konto wynajmującego. W takim przypadku administratorzy mogą przyjąć pierwszy termin jako początek okresu rzeczywistego korzystania z lokalu.

Innymi słowy, aby uniknąć niepotrzebnych problemów z podatkami i zbędnymi wydatkami, warto dokładnie przemyśleć i określić warunki wakacji najmu tak, aby nie były one interpretowane jako bezpłatne korzystanie z nieruchomości.

Płatności czynszu u najemcy

Umowa najmu jest jedną z najbardziej pożądanych umów zawieranych przez organizacje i indywidualni przedsiębiorcy w realizacji działalność przedsiębiorcza na terytorium Federacja Rosyjska... Znaczenie dzierżawy wynika z możliwości osiągania zysku bez zbywania wszelkich praw, ograniczonej do przeniesienia własności i (lub) praw użytkowania. Część przedsiębiorców dysponuje wolnymi terenami nie zajętymi pod produkcję, co może przynieść dodatkowe korzyści ekonomiczne, jeśli zostaną oddane do czasowego użytkowania. Inni wręcz przeciwnie, wolą korzystać z tej lub innej nieruchomości jako najemcy. Tym samym niektórym przedsiębiorcom wygodniej jest nabywać nieruchomości, ruchomości jako własność, a innym je wynajmować. W tym artykule opowiemy Ci o rozliczaniu opłat czynszowych przez najemcę.

Zanim przejdziemy do tematu artykułu, przypomnijmy czytelnikom o niektórych przepisach prawa cywilnego dotyczących opłat czynszowych.

Głównym obowiązkiem najemcy, zgodnie z art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej), jest terminowa płatność czynszu za użytkowanie nieruchomości w wysokości i warunkach , określone w umowie wynajem.

Czynsz najmu ustalany jest w formie:

- określone w stałej wysokości płatności dokonywanych okresowo lub jednorazowo;

- ustalony udział produktów, owoców lub dochodów uzyskanych w wyniku użytkowania dzierżawionej nieruchomości;

- świadczenie niektórych usług przez najemcę;

- przeniesienie przez najemcę na wydzierżawiającego rzeczy objętej umową we własność lub dzierżawę;

- nałożenie na najemcę przewidzianych umową kosztów ulepszenia przedmiotu leasingu.

W umowie najmu strony mogą przewidzieć odmienną kombinację powyższych form czynszu lub innych form płatności za czynsz.

Najczęściej czynsz najmu ustalany jest przez strony umowy najmu w formie stałych płatności dokonywanych okresowo lub jednorazowo.

W ramach umowy dzierżawy można przenieść kilka obiektów na raz, a czynsz można ustalić zarówno dla całej przekazanej nieruchomości przeznaczonej na dzierżawę w całości, jak i dla każdego obiektu z osobna. Rekomendujemy ustalanie czynszu za każdy wynajmowany obiekt z osobna, co pozwoli uniknąć ewentualnych nieporozumień pomiędzy stronami umowy.

Warunki dokonywania czynszu określa umowa i strony mogą przewidzieć dowolny tryb jego dokonywania: miesięcznie, kwartalnie, raz w roku, poprzez wpłatę zaliczki lub z odroczonym terminem płatności.

Wysokość czynszu można zmienić za zgodą stron w terminach określonych w umowie, ale nie częściej niż raz w roku, co stanowi art. 614 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie wysokość czynszu może zmieniać się zarówno w górę, jak i w dół.

Najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu w przypadku:

- jeżeli na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, warunki korzystania przewidziane w umowie najmu lub stan nieruchomości uległ znacznemu pogorszeniu;

- jeżeli wynajmujący naruszył warunki remontu wynajmowanej nieruchomości;

- jeżeli wynajmujący nie uprzedził najemcy o prawach osób trzecich do nieruchomości przy zawieraniu umowy najmu.

W przypadku istotnego naruszenia przez najemcę warunków płatności czynszu, wynajmujący, kierując się art. 614 ust. 5 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ma prawo żądać od niego wcześniejszej zapłaty czynsz w terminie ustalonym przez wynajmującego. W takim przypadku wynajmujący nie ma prawa żądać wcześniejszej zapłaty czynszu za więcej niż dwa kolejne terminy.

Płatności leasingowe w księgowości.

Jeżeli najemca wykorzystuje dzierżawioną nieruchomość do wykonywania czynności związanych z wytwarzaniem i sprzedażą produktów, kupnem i sprzedażą towarów, z wykonywaniem pracy i świadczeniem usług, wówczas wysokość czynszu najmu jest uwzględniana w ramach wydatków na powszeche typy działalność (klauzula 5 PBU 10/99 „Wydatki organizacji”, zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 6 maja 1999 r. Nr 33n „W sprawie zatwierdzenia Regulaminu rachunkowości” Wydatki organizacji „PBU 10/99” (dalej - PBU 10/99 „Organizacje wydatkowe”)).

Klauzula 18 PBU 10/99 „Wydatki organizacji” określa, że ​​wydatki są ujmowane w okresie sprawozdawczym, w którym powstały, niezależnie od czasu faktycznej wypłaty środków i innej formy realizacji (założenie tymczasowej pewności faktów działalność gospodarcza). Innymi słowy, najemca musi odnotować czynsz w okresie rozliczeniowym, którego dotyczy.

W księgowości najemcy wysokość czynszu najmu odzwierciedlają następujące wpisy:

Debet 20, 23, 25, 26, 44 Kredyt 60, 76 - kwota czynszu przedstawiona przez wynajmującego jest odzwierciedlona;

Debet 19 Kredyt 60,76 - kwota podatku VAT przedstawiona przez leasingodawcę jest odzwierciedlona;

Debet 60, 76 Kredyt 51 - kwota czynszu została przekazana wynajmującemu.

Płatności czynszu w rachunkowości podatkowej.

Płatności leasingowe za dzierżawioną nieruchomość w celu opodatkowania zysków, zgodnie z art. 264 akapit 10 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, odnoszą się do innych kosztów związanych z produkcją i sprzedażą.

Do dokumenty dowodowe wydatki na opłacenie opłat leasingowych, wymagane są dokumenty sporządzone zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, w tym umowa najmu zawarta zgodnie z wymogami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, akt akceptacji i przeniesienie wynajmowanej nieruchomości, dokumenty potwierdzające wniesienie rat leasingowych. W takim przypadku nie jest wymagane comiesięczne zawieranie czynności usług świadczonych na podstawie umowy najmu w celu dokumentowego potwierdzenia wydatków w postaci opłat czynszowych. To stwierdzenie jest prawdziwe, chyba że z warunków transakcji wynika inaczej. Podobne stanowisko określa Pismo Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 9 listopada 2006 r. nr 03-03-04/1/742. Pismo mówi również, że opłaty leasingowe są zaliczane do innych wydatków, pod warunkiem, że dzierżawiona nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wydatki warunkowo ustalone (w tym rachunki za media) do celów podatku od zysków, zgodnie z art. 272 ​​akapit 3 ust. 7 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, można rozliczyć w miesiącu, w którym otrzymano dokumenty potwierdzające te wydatki , pod warunkiem, że taka kolejność znajduje odzwierciedlenie w polityce rachunkowości organizacji. Podobne stanowisko zostało przedstawione w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 6 września 2007 r. nr 03-03-06/1/647. Rekomendujemy wybór momentu rozliczenia wydatków w polityce podatkowej najemcy.

Jeżeli w umowie leasingu przewidziano nierówny harmonogram opłat leasingowych, to zgodnie ze stanowiskiem działu finansowego podanym w Pismach z dnia 17.04.2009 r. nr 03-03-06/1/258 i z dnia 15.10.2008 r. nr. 03-03-05 / 131 opłaty nie mogą być ujmowane jako koszt liniowo, ale zgodnie z harmonogramem opłat leasingowych.

Sądy stosują podobną opinię, o czym świadczy uchwała FAS Uralu z dnia 16 grudnia 2008 r. Nr Ф09-9466 / 08-С3 w sprawie nr А76-4062 / 08.

Należy zauważyć, że wcześniej urzędnicy wskazywali, że wydatki z tytułu płatności rat leasingowych ujmowane są w rachunkowości podatkowej z uwzględnieniem zasady równego ujmowania przychodów i kosztów, niezależnie od ich faktycznej zapłaty. Jednocześnie nie jest wymagane comiesięczne zawieranie czynności usług świadczonych na podstawie umowy najmu. Stanowisko to zostało wyrażone w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 17 kwietnia 2007 r. nr 03-03-06/1/248 z dnia 6 lutego 2007 r. nr 03-03-06/1/59, z dnia 10 listopada 2006 r. Nr 03-03 -04/1/752, Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 22 września 2008 r. Nr 20-12 / 089128

Nierzadko zdarza się, że strony zawierają przedwstępną umowę najmu budynków przed przejęciem budynku na własność przez wynajmującego. Specjaliści Federalnej Służby Podatkowej dla miasta Moskwy w piśmie z dnia 5 października 2006 r. nr 20-12/87641 zwrócili uwagę na fakt, że przedwstępna umowa najmu nie zawiera głównych cech umowy najmu ustanowionej przez Kodeks Federacji Rosyjskiej (przeniesienie przez wynajmującego (właściciela) nieruchomości na leasingobiorcę w celu tymczasowego posiadania i użytkowania za opłatą), dlatego taka umowa nie może być uważana za umowę najmu zawartą zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej . W konsekwencji koszty poniesione zgodnie z taką umową nie mogą być rozliczane do celów podatku od zysków jako opłaty czynszowe za dzierżawioną nieruchomość. Podobny punkt widzenia prezentują Pisma Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 10 kwietnia 2009 r. nr 03-03-06/1/230 z dnia 4 lutego 2009 r. nr 03-03-06/ 2/16, z dnia 30 lipca 2008 r. nr 03-03 -06/2/99. Jedynym wyjściem dla najemcy w tej sytuacji jest zmiana kwalifikacji opłat z tytułu przedwstępnej umowy najmu z opłat czynszowych na opłaty z tytułu nabycia przez najemcę praw majątkowych – praw najmu z tytułu przyszłej umowy najmu.

Zgodnie z Listem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 12 lipca 2006 r. Nr 03-03-04 / 2/172, konsolidacja legislacyjna obowiązkowej rejestracji praw do nieruchomości nieruchomych i transakcji z nią określa tylko prawa i obowiązki stron wynikające z umowy i ma cele niezwiązane z kwestiami podatkowymi i brakiem rejestracja państwowa praw z umów najmu nie wpływa na ujęcie księgowe opłat czynszowych przy obliczaniu podatku dochodowego od osób prawnych. Skorzystanie z tego pisma jest dość ryzykowne, gdyż stwierdza ponadto, że wydatki wynikające z umów nie zawartych w ustalonym trybie nie mogą być uwzględniane przy obniżeniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jako wydatki niepotwierdzone na dokument.

Zgodnie z pismami Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 17 lutego 2006 r. nr 03-03-04/3/3 z dnia 12 lipca 2006 r. nr 03-03-04/2/172 z dnia 1 listopada , 2005 nr 03-03-04 / 1 / 325, jeżeli zgodnie z art. 425 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej warunki umowy zostaną przedłużone na okres od momentu, w którym przedmiot najmu jest przeniesione na potencjalnego leasingobiorcę, wówczas opłaty leasingowe na podstawie zarejestrowanej lub zarejestrowanej przez państwo umowy są pobierane w celu obniżenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych od momentu odbioru przedmiotu do użytkowania.

Jeżeli w umowie najmu nie przewidziano przedłużenia jej warunków na okresy przeszłe, to wydatki w postaci opłat czynszowych za ten okres nie mogą być uznane za pomniejszenie dochodu do opodatkowania od momentu przeniesienia tej nieruchomości. W Uchwale Okręgu Północno-Zachodniego FAS z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie nr A56-24327/2005 mówi się, że rozliczanie opłat leasingowych w wydatkach dla celów podatkowych nie jest związane z obecnością państwowej rejestracji umowy najmu, a w Uchwale FAS Okręgu Dalekiego Wschodu z dnia 14 lutego 2007 r. w sprawie nr F03-A59/06-2/5389 wskazano, że naruszenie prawa cywilnego nie ma wpływu na opodatkowanie, ponieważ nie nie ma zapisu o uzależnieniu kosztów od ważności umowy najmu, a jedynie uzasadnienie ekonomiczne.

Zgodnie z klauzulą ​​9 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z wykorzystaniem prawo federalne„W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” zgoda stron na zmianę wysokości czynszu na podstawie zarejestrowanej umowy najmu również podlega rejestracji państwowej. Jednak w piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej do miasta Moskwy z dnia 12 kwietnia 2006 r. Nr 20-12/29001 wskazano, że zgoda stron na zmianę kosztów czynszu za nieruchomość , poza główną umową najmu, nie jest przypisywana przez obowiązujące prawo do aktu zmiany praw do tej nieruchomości, a wysokość czynszu nie jest warunkiem, jeżeli nie jest spełniony, umowa najmu nieruchomości może być uznana za nie zakończył. A jednak, zgodnie z Pismem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 05.08.2005 nr 03-03-04/4/34, opłaty leasingowe dokonywane na podstawie dodatkowej umowy stron o zmianie kwota czynszu określona przez nich w umowie najmu podlega składowi innych wydatków zgodnie z art. 264 ust. 1 akapit 10 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, z zastrzeżeniem ich ważności i potwierdzenia przez odpowiednie dokumenty podstawowe po rejestracji państwowej wspomnianej umowy. Podobny wniosek zawiera pismo Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 28 marca 2008 r. Nr 20-12 / 030173.

Wydatki organizacji leasingowej w postaci najmu na podstawie umowy na okres krótszy niż rok, w tym w przypadku przedłużenia tej umowy na okres krótszy niż rok, mogą być uwzględnione dla celów podatku od zysków. Jeżeli umowa najmu nieruchomości, zawarta na okres krótszy niż rok, ulega przedłużeniu na okres krótszy niż rok, określona umowa dzierżawa nie wymaga rejestracji państwowej. W takim przypadku umowa może zostać przedłużona poprzez zawarcie nowej umowy lub automatycznie na podstawie umowy pierwotnej na koniec okresu najmu i w przypadku braku oświadczenia jednej ze stron o odmowie przedłużenia umowy. Wniosek ten potwierdza paragraf 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59. Ten sam punkt widzenia jest przedstawiony w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 14 kwietnia 2009 r. Nr 03-03-06 / 1/241 z dnia 7 kwietnia 2009 r. Nr 03-03-06 / 1/226, Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dn. 18 lutego 2008 nr 20-12 / 015152.3 z dnia 18 października 2006 nr 20-12 / 92230. Termin „odnowienie” najmu został określony w ostatniej literze i może być używany do celów podatkowych.

Jednocześnie w piśmie z dnia 18 września 2009 r. nr 03-03-06/2/174 dział finansowy wskazał konieczność państwowej rejestracji przedłużonej umowy najmu, jeżeli w wyniku przedłużenia łączna okres najmu okazuje się być dłuższy niż rok. Podobną opinię wyraziła Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej w pismach z dnia 24 maja 2010 r. nr ШС-37-3/ [e-mail chroniony] oraz z dnia 13 lipca 2009 r. nr 3-2-06/76.

Jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie, a umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony, to zgodnie z Pismami Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 07.04.2009 r. nr 03-03-06/1 /226, FTS Federacji Rosyjskiej z dnia 24 maja 2010 r. Nr ШС-37 -3/ [e-mail chroniony], Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 22 marca 2006 r. Nr 20-12 / 22181 niniejsza umowa najmu nie wymaga rejestracji państwowej, a wydatki organizacji wynikające z umowy najmu lokalu zawartej w ustanowiony przez prawo zamówienie można uwzględnić do celów podatku od zysków.

Załóżmy, że organizacja wynajmuje lokale niemieszkalne na biuro na podstawie umowy najmu zawartej na 11 miesięcy, zgodnie z którą umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony. Po wygaśnięciu najmu najemca nadal korzysta z lokalu, a wynajmujący nie sprzeciwia się temu. Czy organizacja może uwzględnić koszt wynajmu do celów podatkowych po 11 miesiącach bez rejestracji najmu? Odpowiedź na to pytanie znajduje się w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 14 kwietnia 2009 r. nr 03-03-06 / 1/241. Pismo mówi, że wydatki organizacji wynikające z umowy najmu zawartej zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo mogą być uwzględnione dla celów podatku od zysków.

Niemniej jednak należy pamiętać, że taki mechanizm przedłużenia niesie ze sobą znaczne ryzyko, a wnioskując kontrakty długoterminowe wymagana jest rejestracja państwowa.

Wydatki organizacji w postaci czynszu za grunt, na którym znajdują się konstrukcje wykorzystywane do generowania dochodu, w okresie od daty rejestracji państwowej własności budynków do daty rejestracji państwowej przedłużenia umów najmu dla grunt, na którym znajdują się te konstrukcje, dla celów podatku od zysków można uwzględnić jako inne wydatki związane z produkcją i (lub) sprzedażą, w zależności od metody ujmowania wydatków stosowanej przez organizację dla celów opodatkowania zysków . Ten punkt widzenia jest przedstawiony w piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej do miasta Moskwy z dnia 25 grudnia 2006 r. Nr 20-12 / 115082. Pomimo tego, że podejście to nie jest w całości oparte na legislacji, wydaje się całkiem logiczne.

Jeżeli odroczenie oddania do użytkowania nieruchomości otrzymanej do dzierżawy wynika z konieczności doprowadzenia jej do stanu odpowiedniego do użytkowania, wówczas opłaty leasingowe za określoną nieruchomość przed jej oddaniem do użytkowania mogą być uwzględnione w strukturze wydatków na celów podatku od zysków. Podobny punkt widzenia prezentują Pisma Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 7 marca 2008 r. nr 03-03-06/1/160 z dnia 21 listopada 2008 r. nr 03-03-06/ 1/646 z dnia 25 czerwca 2007 r. nr 03-03 -06/1/397. Takie wnioski wyciągają arbitrzy: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 15 grudnia 2008 r. w sprawie nr А05-2964/2008.

Zgodnie z art. 264 ust. 1 akapit 34 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, jako koszty przygotowania i rozwoju nowych branż, warsztatów i jednostek, koszty w postaci wynajmu nieruchomości, a także koszty powstałe podczas okres najmu takiej nieruchomości (naprawy, konserwacji i ochrony), realizowanego przez organizację leasingową przed datą rozpoczęcia faktycznego korzystania z nieruchomości, organizacja leasingująca ma prawo uwzględnić dochody organizacji do celów podatkowych cele. Stanowisko to zostało określone w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 20 sierpnia 2007 r. nr 03-03-06/2/155.

Należy pamiętać, że dla celów opodatkowania zysków najemca może uwzględnić koszty związane z zakupem środków czystości do wynajmowanego lokalu (worki na śmieci, gąbki, środki dezynfekujące itp.), jeżeli umowa najmu przewiduje, że utrzymanie (sprzątanie) ) wynajmowanego lokalu odbywa się bezpośrednio przez najemcę. Podobny punkt widzenia przedstawiono w piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej do miasta Moskwy z dnia 6 października 2006 r. Nr 20-12 / 89121.1.

O ile umowa najmu nie stanowi inaczej pojazd bez załogi najemca ponosi koszty utrzymania wynajętego pojazdu, jego ubezpieczenia, a także koszty powstałe w związku z jego eksploatacją. Mając na uwadze powyższe koszty organizacji poniesione na podstawie umowy leasingu pojazdu zawartej z naturalna osoba, w tym koszt zakupu paliwa (paliw i smarów) zapewniających pracę ten samochód na podstawie rzeczywistego przebiegu samochodu (z uwzględnieniem rzeczywistego zużycia paliwa (paliw i smarów) na cele produkcyjne oraz kosztu jego pozyskania), a także kosztu zakupu części zamiennych można uwzględnić przy obliczaniu podatku podstawa podatku dochodowego. Podobny punkt widzenia jest przedstawiony w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 29 listopada 2006 r. nr 03-03-04/1/806 i z dnia 2 października 2006 r. nr 03-05-01- 04 / 277.

Jeżeli umowa najmu przewiduje obowiązek zapłaty przez najemcę za faktycznie zużyte media i usługi łączności, najemca zaliczy do pozostałych wydatków wydatki związane z opłaceniem rachunków za media związane z przyjętymi do najmu lokalami (budynkami), a także do środków komunikacji, którymi posługuje się Najemca w swojej działalności. Koszty te muszą być udokumentowane fakturami wystawionymi wynajmującemu przez organizację dostarczającą energię lub operatora telekomunikacyjnego i odzwierciedlającymi faktyczne dostawy energii (wody) lub świadczenie usług telefonicznych. To niezwykle niebezpieczne dla najemcy stanowisko określa Pismo Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 30 stycznia 2008 r. nr 03-03-06/2/9. Jedyne rozwiązanie tym problemem jest pośrednia kwalifikacja kontraktu.

I ostatnia rzecz, którą trzeba powiedzieć. Nie należy zapominać, że zgodnie z art. 288 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umieszczanie produkcji przemysłowej w budynkach mieszkalnych jest niedozwolone. Jak wskazano w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 10 listopada 2006 r. nr 03-05-01-04/310, umieszczenie przez właściciela w jego lokalach mieszkalnych przedsiębiorstw, instytucji, organizacji jest dozwolone dopiero po przeniesienie takich lokali do lokali niemieszkalnych. Oznacza to, że mieszkanie nie może być wykorzystywane jako biuro, dopóki nie zostanie usunięte z zasobów mieszkaniowych. W konsekwencji czynsz nie zmniejsza się podstawa opodatkowania podatku dochodowego od osób prawnych.

4.2.7. Opłaty czynszowe za wynajmowaną nieruchomość, w tym opłaty za dzierżawę Tutaj należy zwrócić uwagę na fakt, że w związku ze stosunkiem najmu lokalu, aby w ramach tych wydatków przyjąć opłaty za media, należy posiadać faktury na opłacenie czynszu