Wcześniejsze jednostronne rozwiązanie umowy najmu. Wypowiedzenie najmu przez najemcę: pomoc prawna

Wypowiedzenie umowy najmu z inicjatywy najemcy

Wypowiedzenie umowy najmu z inicjatywy najemcy jest dopuszczalne z mocy prawa na podstawie orzeczenia sądu. Zgodnie z art. 450 ust. 2, art. 451 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, na wniosek jednej ze stron, umowa może zostać zmieniona lub rozwiązana decyzją sądu:

1. w przypadku istotnego naruszenia umowy przez drugą stronę;
2. w innych przypadkach przewidzianych w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, innych ustawach lub umowie;
3. z istotną zmianą okoliczności, z których strony wyszły przy zawieraniu umowy.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu przez najemcę

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu przez najemcę za pośrednictwem sądu możliwe jest w dwóch przypadkach:

1) W przypadku naruszenia umowy przez wynajmującego(klauzula 2, art. 450 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 620 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a mianowicie, jeśli można udowodnić sądowi, że:

• wynajmujący stwarza przeszkody w korzystaniu z nieruchomości zgodnie z warunkami umowy lub przeznaczeniem nieruchomości;
• nieruchomość przeniesiona na najemcę ma wady uniemożliwiające korzystanie z niej, które nie zostały wskazane przez wynajmującego przy zawarciu umowy, nie były mu wcześniej znane i nie powinny były zostać wykryte przez najemcę podczas oględzin nieruchomości lub sprawdzenie jego przydatności do użytku przy zawarciu umowy;
• wydzierżawiający nie dokonuje generalnych remontów nieruchomości, do których jest zobowiązany, w terminach ustalonych umową najmu, a w przypadku ich braku w umowie w rozsądnym terminie;
• nieruchomość, ze względu na okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności, będzie w stanie nienadającym się do użytku;
• wynajmujący dopuścił się kolejnego istotnego naruszenia umowy najmu. Jednocześnie za istotne uznaje się naruszenie umowy przez jedną ze stron, które pociąga za sobą taką szkodę dla drugiej strony, że jest ona w znacznym stopniu pozbawiona tego, na co miała prawo liczyć przy zawieraniu umowy (klauzula 2, art. 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

2) Gdy nastąpi istotna zmiana okoliczności, z którego strony wyszły przy zawieraniu umowy (art. 451 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zgodnie z art. 451 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zmianę okoliczności uważa się za istotną, jeżeli zmieniły się one na tyle, że strony mogłyby to racjonalnie przewidzieć, umowa nie zostałaby przez nie w ogóle zawarta lub byłaby została zawarta na znacząco różnych warunkach. Ten fakt należy udowodnić sądowi.

Oprócz samego faktu istotnej zmiany okoliczności strona żądająca rozwiązania umowy musi udowodnić jednoczesne istnienie następujących czterech warunków (klauzula 2 art. 451 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

• w chwili zawarcia umowy strony wyszły z tego, że taka zmiana okoliczności nie nastąpi;
• zmiana okoliczności spowodowana jest przyczynami, których powód nie mógł przezwyciężyć po tym, jak powstały z ostrożnością i starannością, jakiej wymagał od niego charakter umowy i warunki obrotu;
• w wykonaniu umowy bez jej zmiany powód w znacznej mierze utraciłby to, na czym miał prawo polegać przy zawieraniu umowy;
• ze zwyczajów prowadzenia działalności ani z istoty umowy nie wynika, że ​​powód ponosi ryzyko zmiany okoliczności.

Jak pokazuje praktyka, sądy nie uznają ani kryzysu, ani gwałtownej zmiany kursu za istotną zmianę okoliczności. W szczególności Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej już w 2001 roku wskazywało, że wzrost kursu dolara, w związku z którym zobowiązanie dłużnika w rublach wzrosło ponad czterokrotnie, sam w sobie nie wskazuje na istotna zmiana okoliczności (Uchwała Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 07.08.01 nr 4876/01).

Jeżeli umowa najmu nie przewiduje, że jako najemca masz prawo do wypowiedzenia umowy najmu przed terminem, to znaczy przed wygaśnięciem najmu, jednostronnie, poprzez powiadomienie o tym drugiej strony na określony czas, wówczas rozwiązanie umowy z jakichkolwiek innych przyczyn jest niemożliwe.

Tym samym jedyną podstawą do wypowiedzenia umowy najmu bez zgody wynajmującego będzie naruszenie umowy przez wynajmującego.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że przedterminowe wydanie przez najemcę lokalu, bez przeniesienia go na podstawie ustawy na wynajmującego, nie będzie podstawą do zwolnienia go z obowiązku płacenia czynszu, mimo że lokale faktycznie nie były wykorzystywane (klauzula 13 Pisma Informacyjnego Prezydium Sądu Najwyższego Sądu Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. Nr 66 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów czynszowych”).

Wypowiedzenie najmu przez najemcę czy wypowiedzenie umowy?

Opcje wypowiedzenia najmu:

1. Wypowiedzenie zgodnie z prawem - poprzez likwidację najemcy.
2. Wypowiedzenie w rzeczywistości - poprzez reorganizację najemcy.

Legalne rozwiązanie umowy

Zgodnie z paragrafem 1 artykułu 61 i paragrafem 8 artykułu 63 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej fakt likwidacji pociąga za sobą zakończenie istnienia osoby prawnej bez przeniesienia praw i obowiązków w drodze dziedziczenia na inne osoby.

Zgodnie z art. 419 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zobowiązanie wygasa z chwilą likwidacji osoby prawnej (dłużnika), z wyjątkiem przypadków, gdy ustawa lub inne akty prawne nakładają obowiązek na zlikwidowaną osobę prawną inna osoba.

Zgodnie z art. 63 ust. 8 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej likwidację osoby prawnej uważa się za zakończoną, a osoba prawna przestaje istnieć po dokonaniu wpisu o tym w ujednoliconym państwowym rejestrze osób prawnych. Momentem wypowiedzenia umowy najmu w tym przypadku będzie moment wypowiedzenia osoby prawnej.

Jak wskazano w wyjaśnieniach zawartych w paragrafie 52 Dekretu Posiedzeń Plenarnych Sądu Najwyższego i Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 29 kwietnia 2010 r. Nr 10/22 „W niektórych kwestiach pojawiających się w praktyce sądowej w rozwiązywaniu sporów związanych do ochrony praw majątkowych i innych praw majątkowych” , po likwidacji najemcy należy wymazać wpis do rejestru umowy najmu.

Tym samym z chwilą likwidacji najemcy zobowiązania wynikające z umowy najmu wygasają na podstawie art. 419 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Wypowiedzenie umowy najmu

Zgodnie z częścią 1 artykułu 58 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w przypadku połączenia osób prawnych prawa i obowiązki każdego z nich przechodzą na nowo utworzoną osobę prawną. Tym samym po przeprowadzeniu reorganizacji możliwe jest przeniesienie obowiązków wynikających z umowy najmu na nowy podmiot prawny, zdejmując je z siebie.

Tym samym zarówno w przypadku prawnego (likwidacja), jak i faktycznego (reorganizacja) wypowiedzenia najemcy, umowa najmu ulega rozwiązaniu.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę: siła wyższa

Zgodnie z częścią 3 art. 401 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, o ile prawo lub umowa nie stanowi inaczej, osoba, która nie wypełniła lub nienależycie wypełniła zobowiązanie w ramach działalności gospodarczej, ponosi odpowiedzialność, chyba że udowodni, że prawidłowe spełnienie było niemożliwe z powodu siły wyższej, czyli nadzwyczajnych i nieuniknionych w danych warunkach okoliczności. Na podstawie tej zasady można przyjąć, że najemca, który naruszył umowę, może zostać zwolniony z odpowiedzialności przez sąd, jeżeli sąd uzna to naruszenie za skutek siły wyższej.

Jednak zastosowanie siły wyższej w większości przypadków nie ma perspektyw. Ponieważ, po pierwsze, zgodnie z klauzulą ​​3 art. 401 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, okoliczności siły wyższej nie obejmują w szczególności naruszenia zobowiązań przez kontrahentów dłużnika, braku niezbędnych towarów w sklepach, braku niezbędnych środków z dłużnik.

Po drugie, w orzeczeniach wydanych przez sądy w czasie ostatniego kryzysu (sierpień 1998) sądy nie uznały kryzysu finansowego i gospodarczego w kraju za siłę wyższą, uznając, że nie dotyczy on zjawisk nadzwyczajnych i nieuniknionych (Uchwała Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Moskiewskiego z 08.04.99 nr KG-A40 / 884-99, Dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północnego Kaukazu z 05.01.2000 nr F08-2993 / 99). Według sądów, jeśli kryzysy miały miejsce wcześniej, to firma mogła je przewidzieć, co oznacza, że ​​w kryzysie nie ma ani sytuacji awaryjnej, ani nieuchronności.

Tym samym nie można liczyć na zwolnienie z odpowiedzialności za naruszenie umowy najmu z powodu siły wyższej.

Umowa najmu, jako dokument prawny, jest dystrybuowana zarówno wśród osób fizycznych, jak i różnych przedsiębiorstw.

Obywatel nie zawsze ma możliwość zakupu dla siebie nieruchomości mieszkalnej lub niemieszkalnej, dlatego istnieje konieczność zawarcia umowy najmu.

Drodzy Czytelnicy! Nasze artykuły mówią o typowych sposobach rozwiązywania problemów prawnych, ale każda sprawa jest wyjątkowa.

Jeśli chcesz wiedzieć jak dokładnie rozwiązać Twój problem - skontaktuj się z formularzem konsultanta online po prawej stronie. To szybkie i bezpłatne!

Ale z czasem pojawia się potrzeba wcześniejszego rozwiązania majątku z inicjatywy jednego z uczestników transakcji. Zastanów się, jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu przed terminem.

Jak wynika z badań statystycznych, najemca i wynajmujący często rozwiązują umowę przed terminem. Dotyczy to zarówno jednej, jak i drugiej strony w równym stopniu. Przecież przyczyny wypowiedzenia umowy najmu mogą zaistnieć dla obu stron wcześniej zawartej umowy.

Przyczyny takich zamiarów mogą być bardzo różne. Ale niezależnie od motywu, każdy kontrahent musi działać ściśle zgodnie z warunkami określonymi w ustawodawstwie cywilnym Federacji Rosyjskiej. Najemca i wynajmujący muszą przestudiować dopuszczalne podstawy wszczęcia procedury wypowiedzenia, a także prawa i obowiązki każdej ze stron.

Aby uniknąć ewentualnych kłopotów w przyszłości, na etapie przygotowania wszelkich dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy można w odrębnym paragrafie określić warunki wcześniejszego rozwiązania stosunków prawnych. W przeciwnym razie strony umowy mogą skończyć z długotrwałym dochodzeniem sądowym, co niewątpliwie pociągnie za sobą poważne koszty materialne.

Podstawy wcześniejszego rozwiązania umowy najmu

Umowa kontraktowa kończy swoje funkcjonowanie po uzgodnionym okresie lub z inicjatywy jednego z uczestników transakcji. Ponieważ w procedurę zaangażowane są dwie strony, wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu może naruszyć prawa jednego z uczestników. W związku z tym legalizowane są ewentualne motywy rozwiązania umowy.

Jeżeli umowa najmu nie wygasła, wspólnicy mają prawo rozwiązać wzajemne zobowiązania w wyjątkowych przypadkach:

• Za obopólną zgodą stron transakcji;
• O fakcie wydania nakazu sądowego, który stał się inicjatywą jednej ze stron;
• Z inicjatywy najemcy lub wynajmującego, z przyczyn przewidzianych we wcześniej podpisanej umowie.

Trudna będzie okoliczność, w której jeden z uczestników nie wyrazi zgody na odstąpienie od umowy.

Jak jednostronnie wypowiedzieć umowę najmu?

Kontrakt to transakcja między dwoma partnerami procesu. Ustawodawstwo przewiduje wcześniejsze rozwiązanie umowy na podstawie przesłanej przez dowolnego uczestnika transakcji. W przypadku naruszenia warunków określonych w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, a także innych przyczyn określonych w części umownej, należy powołać się na ich istnienie. (cm. )

Jak najemca może wcześniej rozwiązać umowę?

Anulowanie transakcji przez organy sądowe staje się możliwe, jeżeli wynajmujący dokona czynności o następującym charakterze:

1. Przenoszony majątek nie nadaje się do użytku z przyczyn niezależnych od drugiej strony;
2. Odstępstwo od naprawy przewidzianej w umowie;
3. Odmowa przekazania przedmiotu mienia lub spowodowanie utrudnień w jego bezpośrednim użytkowaniu;
4. Przeniesienie lokalu z wadami, o których przekazujący miał pełną wiedzę.

Fakt ten może być przyczyną jednostronnego rozwiązania umowy w przypadku, gdy druga strona nie powiadomiła o tych wadach w trakcie podpisywania umowy, a najemca nie wiedział o ich istnieniu aż do etapu podpisania umowy najmu dokumenty tożsamości.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu z inicjatywy wynajmującego

Wypowiedzenie umowy w sądzie możliwe jest tylko w przypadku, gdy najemca dopuścił się następujących czynów:

• Korzystanie z przeniesionego majątku z naruszeniem warunków umowy. Obowiązkiem najemcy jest spełnienie wszystkich warunków określonych w umowie, w przeciwnym razie może to stać się obiektywną przyczyną wypowiedzenia umowy.
• Uszkodzenie stanu wynajmowanej nieruchomości, nieskoordynowana przebudowa obiektu. (cm. )
• Opóźnienie w płatności na konto osobiste wynajmującego przez ponad 2 miesiące z rzędu. W niektórych przypadkach ujętych w warunkach umowy wystarczy jedno opóźnienie w płatności.
• Odmowa wykonania remontów głównych określonych w zobowiązaniach kontraktowych. Termin jego realizacji ustalany jest podczas podpisywania umowy najmu. W przypadku jej braku najemca zobowiązany jest do przeprowadzenia renowacji w rozsądnym terminie.

Umowa najmu może zawierać postanowienia dotyczące wszelkich przyczyn i podstaw wcześniejszego rozwiązania umowy.

Jeżeli najemca zdecyduje się na wypowiedzenie najmu z innych powodów nie określonych w najmie, wówczas wypowiedzenie następuje tylko za zgodą drugiego uczestnika lub na drodze sądowej.

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu? Próbka

W celu powiadomienia uczestnika transakcji o przedterminowym rozwiązaniu kontraktu, drugi uczestnik zobowiązany jest do wysłania go. Procedura ta jest obowiązkowa w przypadku podjęcia decyzji. Niedopełnienie tego obowiązku może wiązać się z przykrymi konsekwencjami, aż do odwołania się do sądu innego uczestnika o naprawienie szkody.

Na pismo do kontrahenta należy odpowiedzieć w ciągu miesiąca od daty otrzymania lub po fakcie wyznaczenia terminu w zawiadomieniu.

Istnieją dwa sposoby doręczenia listu: osobiście do jednej ze stron, a także za pośrednictwem poczty. List polecony zostanie ostemplowany i od tej daty możesz zacząć odliczać termin odpowiedzi.

W przypadku wysłania wypowiedzenia umowy najmu, a drugi uczestnik procesu zignoruje je, kontrahent ma prawo zwrócić się do organów wymiaru sprawiedliwości.

Aby nie dopuścić do odrzucenia pozwu przez sąd, nie zaniedbuj wysłania listu do partnera.

Tekst ogłoszenia jest warunkowo podzielony na kilka fragmentów:

1. Część wprowadzająca, w której wskazano dane osób uczestniczących w transakcji;
2. Podstawa, zawierająca szczegóły wypowiadanej umowy najmu, przyczyny i podstawy prawne;
3. Lista szczegółów wyjaśniających, takich jak przewidywana data rozwiązania umowy;
4. Data i podpis w dniu wystawienia zawiadomienia.

Wypowiedzenie umowy najmu należy wpisać do dziennika dokumentacji wychodzącej, nadając mu osobisty numer ewidencyjny.

Umowa przedterminowego rozwiązania umowy najmu. Próbka

Możesz wypowiedzieć umowę podpisując umowę o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu przez obie strony. Formularz nie jest regulowany przez niektóre dokumenty regulacyjne, ale musi wskazywać:

• Data i miejsce sporządzenia umowy;
• Wyjaśnienie punktów umowy, zgodnie z samą ustawą;
• Wskazanie dnia, od którego wszystkie umowy na warunkach transakcji przestają obowiązywać;
• Należy pamiętać, że uczestnicy nie mają wobec siebie skarg i roszczeń dotyczących przedmiotu nieruchomości mieszkalnej lub niemieszkalnej;
• Poświadczenie przekazania przedmiotu wraz z załączonym świadectwem odbioru;
• Dane najemcy i wynajmującego, ich pieczęcie i podpisy z dekodowaniem.

Artykuł wydawany jest w dwóch egzemplarzach, dla każdego uczestnika.

Z jakiegokolwiek powodu najemca może chcieć wypowiedzieć najem wcześniej. W artykule opowiemy jakie są podstawy, tryb i sposoby wypowiedzenia umowy najmu z inicjatywy najemcy.

Przede wszystkim warto powiedzieć, że sam zawarty dokument często zawiera powody, które mogą być podstawą do wypowiedzenia przez najemcę stosunku najmu. Jednak nie zawsze są one wskazane lub najemca ma inne podstawy do rozwiązania umowy.

Zgodnie z prawem najemca może wypowiedzieć umowę na dwa sposoby:

1. Poprzez uzgodnienie z wynajmującym i sporządzenie z nim dodatkowej umowy o wypowiedzeniu.
2. Sądowo.

W pierwszym przypadku powód nie ma tak naprawdę znaczenia, ponieważ wynajmujący nie stawia oporu i nie zapobiega wypowiedzeniu. To nie wystarczy do rozwiązania stosunku najmu w sądzie. Najemca może wystąpić z roszczeniem o wypowiedzenie umowy tylko z następujących przyczyn:

1. Po zawarciu umowy właściciel nieruchomości nie przekazuje jej w użytkowanie najemcy.
2. Właściciel w każdy możliwy sposób uniemożliwia korzystanie z nieruchomości. Będzie to podstawą w przypadku, gdy najemca będzie starał się korzystać z przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem lub cechami określonymi umową.
3. Właściciel oddał nieruchomość do używania z istotnymi wadami, przez co najemca nie może jej używać zgodnie z przeznaczeniem. Powód ten może stać się podstawą tylko wtedy, gdy najemca nie wiedział o brakach przed zawarciem umowy.
4. Wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, które powstały w momencie podpisania umowy (np. nie dokonuje większych napraw).
5. Zaistniała sytuacja awaryjna, której nie można było przewidzieć przed zawarciem umowy, w wyniku której najemca nie jest już fizycznie w stanie korzystać z wynajmowanej nieruchomości.

Jeżeli wypowiedzenie nastąpi w sądzie, konieczne jest udokumentowanie przyczyny wszczęcia wypowiedzenia.

Pisma muszą być sporządzone prawidłowo, w przeciwnym razie sąd może uznać, że przyczyną wypowiedzenia jest wina obu stron. Lepiej zasięgnąć porady profesjonalnego prawnika.

Wypowiedzenie umowy najmu jednostronnie bez sądu

Wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe bez udziału wymiaru sprawiedliwości. Z reguły wymaga to istnienia pewnych warunków w samym dokumencie najmu. Na przykład umowa może zawierać bezpośrednie wskazanie możliwości wypowiedzenia z inicjatywy najemcy. Wtedy nie ma potrzeby iść do sądu.

Odpowiedź na pytanie, czy najemca może wypowiedzieć najem bez rozprawy, zależy od tego, na jak długo umowa najmu została zawarta. Możliwe są dwie opcje.

1. Umowa bez daty wygaśnięcia. W takim przypadku wypowiedzenie jest możliwe w każdej chwili. Wystarczy powiadomić właściciela nieruchomości. Zawiadomienie wysyłane jest z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
2. Umowa z datą wygaśnięcia. Takiego dokumentu nie można wypowiedzieć bez sądu i uzasadnionego powodu. Wyjątkiem jest wskazanie prawa najemcy do wypowiedzenia w samej umowie.

Pomimo tego, że Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej przewiduje konieczność wystąpienia do sądu w celu wypowiedzenia umowy najmu, nie stoi to na przeszkodzie określeniu w umowie prawa do wcześniejszego rozwiązania stosunku najmu.

Jeżeli warunki wypowiedzenia są określone w umowie, klauzule powinny być jasno sformułowane, unikając niejasności. W przeciwnym razie sąd może zinterpretować umowę nie na Twoją korzyść. W procesie omawiania i sporządzania umowy zalecamy skorzystanie z pomocy prawnika.

Drodzy Czytelnicy! Mówimy o standardowych metodach rozwiązywania problemów prawnych, ale Twoja sprawa może być wyjątkowa. Pomożemy znajdź rozwiązanie swojego problemu za darmo- wystarczy zadzwonić telefonicznie do naszego radcy prawnego:

Jest szybki i za darmo! Możesz też szybko uzyskać odpowiedź poprzez formularz konsultanta na stronie.

Jak przed terminem rozwiązać umowę najmu na drodze sądowej?

Jeśli nie udało się dojść do porozumienia z wynajmującym, będziesz musiał wystąpić do organów sądowych o wypowiedzenie najmu. Pozew można złożyć dopiero po wysłaniu pisemnego zawiadomienia do wynajmującego.

Dokument ten musi zawierać:

• dane stron najmu;
• uzasadniony powód rozwiązania umowy;
• warunki rozwiązania stosunków najmu;
• data ogłoszenia;
• podpis osobisty.

Zawiadomienie o chęci rozwiązania umowy sporządzane jest w dwóch egzemplarzach. Jeden zostaje z najemcą, drugi trafia do właściciela. Zaleca się wysłanie powiadomienia pocztą, listem poleconym z listą załączników. Po otrzymaniu zawiadomienia przez adresata ma miesiąc na przemyślenie i odpowiedź.

W przypadku zignorowania wezwania lub odmowy wynajmującego, najemca ma prawo wystąpić do organów sądowych o rozwiązanie umowy.

Istnieją dwie możliwości wypowiedzenia umowy najmu na drodze sądowej:

1. Wynajmujący naruszył warunki umowy (art. 620 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Konieczne będzie wykazanie sądowi, że zamiarem właściciela jest uniemożliwienie korzystania z nieruchomości lub przedmiot umowy ma istotne wady, które uniemożliwiają korzystanie z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. Inne naruszenia umowy przez wynajmującego również mogą być brane pod uwagę.
2. Istotnie zmieniły się okoliczności, w jakich została sporządzona umowa najmu (art. 451 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Do takich okoliczności zalicza się istotne zmiany, w przypadku których wcześniej umowa nie zostałaby sporządzona lub zostałaby sporządzona na innych warunkach. Konieczne będzie udowodnienie sądowi, że strony nie dopuszczały takich zmian i nie miały na nie wpływu.

Należy zauważyć, że fakt wydania nieruchomości wynajmującemu nie stanowi podstawy do zaprzestania płacenia czynszu.

Obowiązek ten znika z najemcy dopiero po podpisaniu protokołu odbioru i dodatkowej umowy o wypowiedzeniu umowy.

Umowa o wypowiedzenie umowy najmu mieszkania lub innej nieruchomości

Umowa o wypowiedzenie umowy najmu lokalu lub innej nieruchomości jest dokumentem określającym intencje najemcy i wynajmującego co do rozwiązania wszelkich stosunków dotyczących tej nieruchomości. Umowa jest dodatkiem do umowy najmu, dlatego jest sporządzona przez analogię. Na przykład, jeśli umowa najmu przeszła procedurę rejestracji państwowej, umowa o wypowiedzenie również musi zostać zarejestrowana.

Istnieje kilka zasad sporządzania umowy o wypowiedzenie:

1. Należy podać nazwiska i dane identyfikacyjne stron. Sporządza się je i przepisuje przez analogię z umową.
2. Po wpisaniu stron wymagany jest zamiar rozwiązania umowy ze wskazaniem jej szczegółów oraz daty zawarcia. Rekomendowane jest również określenie procedury przeniesienia nieruchomości oraz informacji o rozliczeniach dokonywanych między najemcą a wynajmującym.
3. Zaleca się określenie ilości egzemplarzy umowy.
4. Należy złożyć podpisy stron. Jeżeli jedną ze stron jest organizacja, umieszcza się pieczęć.

Lepiej udokumentować fakt przeniesienia własności. W przypadku nieruchomości zaleca się sporządzenie szczegółowej inwentaryzacji oraz aktu przyjęcia i przekazania. Dokumenty te będą dowodem na to, że strona przyjmująca nie ma żadnych roszczeń wobec najemcy. Jeśli masz jakiekolwiek pytania, skonsultuj się z prawnikiem.

Aby poprawnie zrozumieć, w jaki sposób następuje wypowiedzenie umowy najmu (próbka zostanie opisana i przedstawiona w poniższym artykule), należy wziąć pod uwagę zasady dotyczące wszelkich dokumentów tego rodzaju, które są dostępne w przepisach. Są one określone w art. 450 Kodeksu Cywilnego.

Główne zasady

Zawarcie umowy i fakt jej rozwiązania to przede wszystkim pewne formy powstania i rozwiązania zobowiązań. Główną cechą w tym przypadku jest to, że formularze te są utrwalane na papierze. W tym zakresie obowiązują dość rygorystyczne zasady i procedury, zgodnie z którymi prowadzony jest proces zrywania relacji między stronami. Wypowiedzenie najmu lokalu odbywa się na trzy sposoby. Obejmują one:

• Jednostronna odmowa.
• Umowa wypowiedzenia umowy najmu.
• Pozew sądowy.

Rozważmy te metody bardziej szczegółowo.

Umowa wypowiedzenia umowy najmu

Ta metoda jest uważana za najbardziej akceptowalną, prostą i wygodną z punktu widzenia wykonywania prawnie istotnych czynności. Wypowiedzenie umowy najmu w ten sposób nie musi być oparte na negatywnych okolicznościach. Jednak przy rozwiązaniu stosunków prawnych na papierze niezwykle istotne jest wskazanie takich punktów jak:

Procedura rejestracji

Jeżeli umowa przeszła rejestrację państwową, umowa o jej rozwiązaniu musi również podlegać tej procedurze. Tryb rejestracji jest określony w art. 651, 452 (klauzula 1) Kodeksu Cywilnego. Momentem wypowiedzenia za porozumieniem uczestników jest, zgodnie z ogólną zasadą, data podpisania odpowiedniej umowy. Jednak przepisy pozwalają na ustalenie innej liczby. Za moment oficjalnego rozwiązania umowy najmu uznaje się datę dokonania odpowiedniego wpisu w rejestrze państwowym.

pozew sądowy

Ustawodawstwo określa szereg przypadków, w których można wystąpić z roszczeniami do organu sądowego. W szczególności są to sytuacje ujawnienia naruszeń warunków umowy przez jednego z uczestników oraz inne okoliczności przewidziane w aktach prawnych. Konkretne przypadki naruszeń zarówno ze strony najemcy, jak i wynajmującego określają artykuły 620 i 619 Kodeksu Cywilnego.

Ich zidentyfikowanie pociąga za sobą odpowiednie konsekwencje prawne. Ustawodawstwo gwarantuje prawo do ochrony własnych interesów, jeżeli są one naruszone działaniem lub zaniechaniem drugiej strony. Lista zawarta w art. 620 i 619 nie ma być wyczerpująca. Bezpośrednio w samej umowie można podać inne warunki jej rozwiązania w sądzie. Przepis ten jest zgodny z art. 450 s. 2, a także zasady zawarte w art. 421 Kodeksu Cywilnego.

Możliwe naruszenia

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę może nastąpić przed terminem w przypadku, gdy:

Podstawy do wypowiedzenia transakcji przez właściciela

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu niemieszkalnego lub innej nieruchomości przez jego właściciela następuje w przypadkach, gdy użytkownik wielokrotnie lub znacząco narusza warunki umowy. Aby określić wagę naruszeń, właściciel powinien skorzystać z norm Kodeksu Cywilnego. Tym samym rozwiązanie umowy najmu możliwe jest w przypadku powstania szkody, w wyniku której właściciel utracił to, na co mógł liczyć wchodząc w te stosunki. Obowiązkiem użytkownika jest korzystanie z nieruchomości zgodnie z warunkami umowy. W przypadku jego naruszenia umowa najmu może zostać rozwiązana bez zgody użytkownika. Jeżeli umowa nie zawiera jasno określonych warunków eksploatacji nieruchomości, to jest ona realizowana zgodnie z przeznaczeniem ustalonym przez strony. Jeśli nie jest ustawiony, to korzystanie odbywa się zgodnie ze zwykłym celem wynikającym z istoty przedmiotu.

Uszkodzenie mienia

Eksploatacja obiektów musi odbywać się w taki sposób, aby właściciel odebrał je z powrotem w stanie nienaruszonym lub w stanie normalnego zużycia, charakterystycznego dla tego rodzaju działalności i okresu eksploatacji. Na przykład przebudowa pokoju (mieszkania, biura) bez zgody właściciela będzie działać jak znaczne pogorszenie stanu mienia.

Inne przypadki

Za dość powszechną uważa się sytuację, w której użytkownik nieruchomości kilkakrotnie (więcej niż dwa razy) nie uiszcza opłaty za korzystanie z nieruchomości w ustalonym terminie. Dość często jest to zawarte bezpośrednio w warunkach umowy. W tym zakresie wystarczy jedno nieuiszczenie opłaty, aby dokonać uzasadnionego wypowiedzenia umowy najmu. Wzór dokumentu, zgodnie z którym stosunki prawne stron ulegają rozwiązaniu, należy wypełnić zgodnie z procedurą określoną przez prawo.

Cechy kontroli sądowej

Jeżeli rozwiązanie umowy najmu nastąpiło z inicjatywy użytkownika, wówczas wymagania zawarte w ostatnim akapicie art. 619 GK. Według nich wniosek do sądu można złożyć dopiero po otrzymaniu przez właściciela wezwań do usunięcia stwierdzonych naruszeń w rozsądnym terminie. Z uwagi na fakt, że przepisy nie określają konkretnego okresu, pojęcie to uważa się za szacunkowe. „Rozsądny termin” musi być ustalany indywidualnie dla każdego przypadku.
Jak pokazuje praktyka, minimalny czas trwania takiego okresu wynosi od 10 dni kalendarzowych. Ponadto przed złożeniem wniosku do sądu, zgodnie z art. 620, użytkownik nie jest zobowiązany do wysyłania żądań usunięcia naruszeń do właściciela. W związku z tym imperatyw i status przepisu ust. 2 art. 452 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym warunek ten ustala się jako obowiązkowy.

Porządek jednostronny

Odmowa wywiązania się ze swoich zobowiązań przez jednego z uczestników, zgodnie z ogólnymi zasadami, jest niedopuszczalna. Przepis ten uważany jest za logiczną kontynuację przepisu zawartego w art. 310 normy przesądzającej o niedopuszczalności tej skargi. Jeżeli jednak taka możliwość zostanie wskazana w treści dokumentu, wówczas odmowa będzie zasadna. W związku z tym rozwiązanie umowy najmu będzie następstwem prawnym jednostronnej odmowy. Pismo, którego próbkę przedstawiono poniżej, powinno informować drugą stronę o podjętych środkach. W takim przypadku ma miejsce tzw. „postępowanie pozasądowe”.

Zasady projektowania

Wzór umowy o wypowiedzenie umowy najmu, niezależnie od tego, na jakiej podstawie, zawiera dane stron. Z dokumentu powinno jasno wynikać, między kim kończy się stosunek prawny i z jakiego powodu. W przypadku niewypełnionych zobowiązań należy wskazać warunki i warunki ich realizacji. Na przykład:

„Umowa wypowiedzenia umowy najmu”

1. Strony zgodziły się zakończyć stosunki z ____g.
2. Strona 1 zobowiązuje się do zwrotu Stronie 2 kaucji w kwocie
   1/3, czyli ____ rub. Jego druga część - 2/3, a mianowicie ____ rubli, staje się własnością Strony 1 jako odszkodowanie, które rekompensuje straty poniesione w wyniku odmowy przez Stronę 2 wypełnienia jej zobowiązań wynikających z umowy.
3. Niniejszy dokument całkowicie znosi wszelkie zobowiązania wynikające z pierwotnej umowy."

„Uwaga: wypowiedzenie umowy najmu

____ (dzień, miesiąc, rok) obiekt ___ został przeniesiony do przedsiębiorstwa w celu użycia. W tej sprawie została zawarta stosowna umowa najmu ______ nr ___.

Zgodnie z klauzulą ​​___ nasza organizacja ma prawo do jednostronnego rozwiązania umowy, jeśli Twoja organizacja naruszy warunki klauzuli ___. Zgodnie z paragrafem ___ Twoje przedsiębiorstwo powinno było zrobić ____. Jednak Twoja organizacja nie wywiązała się ze swoich zobowiązań, łamiąc tym samym klauzulę ___, co potwierdza __________. W związku z powyższym informujemy, że umowa najmu _________ z dnia _______. nr ________ zgodnie z ust. 3, art. 450 Kodeksu Cywilnego oraz klauzulę ___ umowy uważa się za rozwiązaną z dniem otrzymania przez Państwa firmę niniejszego zawiadomienia.

Wymagamy ________ do ________. _____________________________

Podpis, numer, pieczęć."

Ważny punkt

Aby uniknąć wszelkiego rodzaju nieporozumień, eksperci zalecają zapisanie w umowie jak najdokładniejszych warunków. Może to dotyczyć zarówno bezpośrednio ostrzeżeń, jak i procedury dostarczania niektórych dokumentów. W szczególności dotyczy to warunków i warunków przesyłania powiadomień.

Wreszcie

Umowa najmu jest uważana za dość powszechną technikę, która zapewnia obopólnie korzystne relacje między właścicielem nieruchomości a jej potencjalnym użytkownikiem. Pierwsza czerpie dochód z tego, że zapewnia innej osobie możliwość korzystania z przedmiotu zgodnie z jego przeznaczeniem, zgodnie z prawem i warunkami umowy. Druga strona otrzymuje możliwość prowadzenia swojej działalności przy minimalnych inwestycjach w sprzęt, nieruchomości i inne udogodnienia niezbędne do pomyślnego prowadzenia działalności. Jednak w każdym stosunku prawnym istnieją obowiązki, które muszą być spełnione. Aby uniknąć wcześniejszego zakończenia najmu, należy postępować zgodnie z literą prawa, a także warunkami umowy i ostrzegać się wzajemnie w odpowiednim czasie o okolicznościach, które to uniemożliwiają.

Co oznacza wcześniejsze zakończenie umowy najmu?

Stosunki najmu mogą powstać na czas określony przez strony w umowie lub na czas nieokreślony. Wciąż zdarzają się przypadki, kiedy na poziomie legislacyjnym ustalane są tzw. terminy dzierżawy na dzierżawę określonego rodzaju nieruchomości. Wtedy stosunek najmu nie może trwać dłużej niż te terminy.

Jednak w każdym przypadku, dopóki termin na rozwiązanie umowy nie nadszedł, każda ze stron może chcieć rozwiązać stosunek najmu. Nazywa się to wcześniejszym rozwiązaniem umowy. Ponieważ najem jest transakcją dwustronną, prawa obu stron są tutaj chronione. Aby związek zakończył się przedwcześnie, wymagana jest zgoda obu stron.

A teraz, w przypadku ochrony strony umowy najmu przed nagłym i nieopłacalnym zakończeniem transakcji, część 2 art. 450 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że jednostronne wypowiedzenie następuje wyłącznie za pośrednictwem sądu, a następnie, gdy inicjator procesu ma podstawy do postawienia takiego wymogu.

Kiedy wynajmujący uzyskuje prawo do odebrania swojej nieruchomości przed terminem?

Wspomniany artykuł 450 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej określa ogólne podstawy, na których obie strony transakcji mogą żądać na drodze sądowej jej wcześniejszego rozwiązania. Obejmują one:

• istotne naruszenie umowy;
• inne przypadki wyraźnie określone przez prawo lub umowę.

Przez znaczące ustawodawca rozumie takie naruszenie przez jedną ze stron umowy, które pociąga za sobą wyrządzenie szkody, dlatego też druga strona umowy ponosi znaczne straty. Ale nie ma konkretów, więc sąd decyduje, czy naruszenie było rzeczywiście istotne.

Inne przypadki obejmują tylko przesłanki zapisane w art. 619 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, na podstawie którego wynajmujący może żądać rozwiązania umowy. Wynajmujący może żądać zwrotu przedmiotu najmu, jeżeli ustali, że najemca:

• istotnie narusza warunki umowy;
• używa rzeczy niezgodnie z jej przeznaczeniem, określonym w umowie lub wynikającym z charakteru samej rzeczy;
• znacznie degraduje majątek;
• nie płaci czynszu dwa razy z rzędu;
• nie dokonuje poważniejszych napraw, jeżeli taki obowiązek jest na niego ciążący.

Strony mogą same określić w umowie najmu dodatkowe warunki wcześniejszego zakończenia najmu lub uszczegółowić te, które są przewidziane prawem. Nawiasem mówiąc, taki szczegół znacznie uprości dowód w sądzie, że istnieją podstawy do rozwiązania umowy.

Nie znasz swoich praw?

Procedura wcześniejszego zakończenia stosunku najmu

Oczywiste jest, że jeśli obie strony zgodzą się wypowiedzieć najem z wyprzedzeniem, wówczas po prostu podejmują działania w tym kierunku, takie jak przekazanie przedmiotu leasingu z powrotem i podpisanie protokołu akceptacji przeniesienia. A samą umowę zamyka dodatkowa umowa sporządzona w podobnej formie.

Ale jeśli najemca jest temu przeciwny, właściciel będzie musiał iść do sądu, a nie od razu. Zgodnie z częścią 3 art. 619 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, właściciel musi najpierw wysłać najemcy pismo, w którym wymaga od najemcy usunięcia naruszeń. To samo stanowisko potwierdza paragraf 29 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. nr 66.

Ważny! Oprócz wymogu usunięcia naruszenia powinna pojawić się propozycja rozwiązania umowy przed terminem.

W przypadku, gdy najemca spełni stawiane mu wymagania w wyznaczonym lub rozsądnym terminie, wynajmujący traci prawo do wystąpienia do sądu. Potwierdza to paragraf 8 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 05.05.1997 nr 14. Tak więc wcześniejsze rozwiązanie umowy jest możliwe tylko wtedy, gdy najemca nadal nie wypełnia swoich zobowiązań .

Konsekwencje wypowiedzenia umowy najmu

Po pozytywnym rozstrzygnięciu sprawy przez sąd, spełniającym żądanie wynajmującego, stosunek umowny ulega rozwiązaniu. Ale nie zawsze oznacza to, że przedmiot leasingu jest natychmiast zwracany. W niektórych przypadkach wymagana jest druga apelacja do sądu w celu zaspokojenia roszczenia o odzyskanie mienia z cudzego użytku.

Dlatego wielu prawników radzi, aby w pierwszym pozwie umieścić te dwa wymagania od razu. Wtedy, po pierwszej rozprawie, będzie można uzyskać tytuł egzekucyjny, na podstawie którego komornicy będą mogli zorganizować przymusowy zwrot przedmiotu dzierżawy.

Jeżeli najemca postanowił niezwłocznie zastosować się do orzeczenia sądu, wówczas z własnej inicjatywy zwraca przedmiot najmu, a strony podpisują akt przyjęcia i zbycia, w którym odnotowuje się stan przejętej nieruchomości.

W przypadku stwierdzenia istotnego pogorszenia stanu przedmiotu najmu, najemcy mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych. A w przypadku, gdy przyczyną przedterminowego zakończenia najmu była zwłoka w zapłacie rat leasingowych, wynajmujący ma prawo dochodzić zwrotu długu.

Wynajmujący może zainicjować wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu tylko w przypadkach, gdy najemca dopuścił się istotnych naruszeń przy wykonywaniu swoich zobowiązań. A rozstrzygnięcie sporu dotyczącego wcześniejszego rozwiązania umowy najmu należy tylko do sądu. Z chwilą wejścia w życie orzeczenia sądu stosunek najmu ulega rozwiązaniu, z wyjątkiem momentów wywiązania się z obowiązku zapłaty czynszu i naprawienia innych naruszeń.