Ocena kosztów prawa najmu wynajmującego

Jeżeli działka jest wydzierżawiona na czas określony bez umorzenia prawa do zawarcia umowy dzierżawy, to po zakończeniu okresu dzierżawy możliwe jest udostępnienie działki na warunkach umorzenia przez wydzierżawiającego prawa do zawrzeć umowę najmu.

Prawo dzierżawy dzierżawcy (państwo, gmina) określa aktualny czynsz najmu z zawartej umowy dzierżawy, a także potencjalny dochód ze sprzedaży dzierżawy zaraz po upływie okresu obowiązywania obecnej umowy.

Jeżeli dopuszcza się sprzedaż gruntu na własność, to zamiast wartości rynkowej prawa do zawarcia umowy dzierżawy stosuje się wartość rynkową działki.

Koszt prawa dzierżawcy do działki odpowiada wartości rynkowej działki, jeżeli:

• 1. stawki dzierżawy odpowiadają stawkom rynkowym i nie można dokonać umorzenia prawa dzierżawy, gdyż w tym przypadku jest ono równe zeru;
• 2. Stawki opłat oraz koszt umorzenia prawa do zawarcia umowy leasingu (prawa leasingu) są stawkami rynkowymi, ale pod warunkiem, że umorzenie następuje niezwłocznie, a nie po upływie określonego czasu.

Jeżeli właścicielem nie jest ani państwo, ani gmina, to uzyskaną wartość pomniejsza się o wartość bieżącą płatności podatkowych.

Ocena kosztu prawa najemcy do dzierżawy działki

Prawo najmu najemcy można ustalić:

• 1. Jeżeli istnieją dane o wartości rynkowej tych praw - według ich wartości rynkowej;
• 2. W przypadku braku danych o sprzedaży praw dzierżawy w oparciu o różnicę między rynkami a rzeczywistymi stawkami czynszów, w tym innymi kosztami związanymi z użytkowaniem działki, zdyskontowanymi za okres dzierżawy;
• 3. Jaka jest różnica między wartością rynkową działki a?
• 4. Koszty związane z nabyciem takiego prawa;

Jeżeli działka jest własnością państwową lub komunalną, prawo dzierżawy najemcy można obliczyć na podstawie zakresu uprawnienia do użytkowania działki, które określają warunki umowy, koszt nabycia działki na własność , ryzyko zmniejszenia dochodów z powodu wzrostu czynszów.

Sprawa ta wyróżnia się tym, że zgodnie z obowiązującym prawem dzierżawca działki może ją wykupić na własność, jeśli znajdują się na niej budowle, po stałych cenach, dodatkowo ma prawo zastawić swoje prawo wydzierżawić i przekazać do użytku innej osobie. Oznacza to, że prawo to różni się od prawa majątkowego możliwością uzyskania niższych dochodów z tytułu płacenia czynszu; ryzyko jej spadku związane z możliwością podwyższenia stawek czynszów; oraz koszt zakupu działki na własność po upływie okresu dzierżawy. Jeżeli umorzenie nastąpi przed końcem okresu dzierżawy, wówczas okres dyskontowy zostaje odpowiednio skrócony do czasu proponowanego umorzenia działki.

Jeżeli wartość prawa dzierżawy dzierżawcy wynosi zero lub jest ujemna, biorąc pod uwagę, że sam przedmiot ma wartość rynkową lub generuje dochód operacyjny, oznacza to, że wartość ustalonych opłat za grunt jest równa lub przewyższa rentę gruntową i kształtuje się ujemny strumień dochodów, wycofujący część dochodów wygenerowanych przez ulepszenia.

Podobnie możesz określić wartość ziemi, która jest na innych prawach. W tym przypadku nie mówimy o wartości rynkowej gruntu ani o wartości rynkowej prawa dzierżawy, ale o wartości prawa użytkowania wieczystego działki lub, jeśli działka jest zabudowana, o udziale wartości jednej nieruchomości należącej do gruntu z takim podziałem praw gruntowych i ulepszeń.

Ocena wartości prawa wieczystego użytkowania

Koszt prawa stałego użytkowania wieczystego ustala się w taki sam sposób, jak prawo dzierżawy dzierżawcy, jeżeli działka jest własnością państwową lub komunalną. Jedynie podatek gruntowy w obliczeniach zamiast opłat czynszowych jest wykorzystywany jako koszty związane z posiadaniem działki.

Wartość prawa własności i dzierżawy udziału gruntowego można oszacować metodami opisanymi powyżej, odnosząc łączną wartość do liczby udziałów gruntowych.

Czynniki wpływające na koszt prawa do dzierżawy działki

Wycena praw do dzierżawy gruntów dokonywana jest na podstawie analizy cen zawartych transakcji sprzedaży praw dzierżawy podobnych działek. Głównymi czynnikami wpływającymi na wartość rynkową praw do dzierżawy gruntów są:

• 1. Lokalizacja działki;
• 2. Przeznaczenie działki;
• 3. Dozwolone użytkowanie działki;
• 4. Kwalifikowalność najemcy;
• 5. Okres obowiązywania umowy najmu;
• 6. Obciążenia praw dzierżawy;
• 7. Dostępność transportowa;
• 8. Wygoda dróg dojazdowych;
• 9. Dostępność infrastruktury;
• 10. Terminy przedłużenia (możliwość przedłużenia umowy dzierżawy działki);
• 11. Zaopatrzenie w systemy inżynieryjne (jeśli na działce znajduje się budynek lub budowla);
• 12. Zapewnienie łączności (energia elektryczna, gaz, zaopatrzenie w wodę i kanalizacja);
• 13. Terminy przedłużenia (możliwość przedłużenia umowy dzierżawy działki);
• 14. Oczekiwana wartość, czas trwania i prawdopodobieństwo uzyskania przychodu z prawa dzierżawy działki na określony czas przy jak najbardziej efektywnym wykorzystaniu działki (zasada oczekiwań);
• 15. Prawa innych osób do ocenianego obiektu;

Warunki płatności określają również wartość rynkową prawa najmu i wpływają na jego wycenę. Warunki te obejmują:

• 1. Kwota, warunki i tryb dokonywania płatności;
• 2. Potrącenie innych wydatków w czynszu;

Rozmiar: piks

Zacznij pokazywać od strony:

Transkrypcja

1 Ustalenie wartości rynkowej prawa do dzierżawy działek Zatwierdzone Zarządzeniem Ministerstwa Gospodarki Nieruchomościami Rosji z dnia 10.04.2003 r. N 1102-r ZALECENIA METODYCZNE DO OKREŚLANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA DO WYNAJMU NIERUCHOMOŚCI I. Postanowienia ogólne Niniejsze wytyczne dotyczące ustalania wartości rynkowej prawa do dzierżawy działek zgodnie z dekretem rządu Federacji Rosyjskiej N 519 „O zatwierdzeniu standardów wyceny”. II. Podstawy metodyczne oceny wartości rynkowej prawa do dzierżawy działki Wartość rynkową prawa do dzierżawy działki ustala się w oparciu o zasady użyteczności, podaży i popytu, odtworzenia, zmiany, wpływu zewnętrznego, o których mowa w rozdziale II rozporządzenia Wytyczne dotyczące ustalania wartości rynkowej działek gruntu zatwierdzone zarządzeniem Ministerstwa Własności Rosji od N 568-p<*> <*>Pismem Ministerstwa Sprawiedliwości Rosji z dnia N 07/3593-YUD uznano, że nie wymaga rejestracji państwowej. Wartość rynkowa prawa dzierżawy działki zależy od uprawnień najemcy, czasu trwania prawa, obciążeń prawa dzierżawy, praw innych osób do działki, przeznaczenia i dozwolonego użytkowania działki. Wartość rynkowa prawa do dzierżawy działki zależy od oczekiwanej wartości, czasu trwania oraz prawdopodobieństwa uzyskania przychodów z prawa dzierżawy przez określony czas przy najbardziej efektywnym wykorzystaniu działki przez dzierżawcę (zasada oczekiwań ). Wartość rynkową prawa do dzierżawy działki ustala się w oparciu o najbardziej efektywne wykorzystanie działki przez dzierżawcę, czyli najbardziej prawdopodobne wykorzystanie działki, które jest praktycznie i finansowo wykonalne, uzasadnione ekonomicznie, z zachowaniem z wymogami prawa iw efekcie szacunkowa wartość kosztu prawa dzierżawy działki będzie maksymalna (zasada najefektywniejszego wykorzystania). Szacunkowa wartość wartości prawa do dzierżawy działki może być wyrażona jako wartość ujemna (np. jeżeli wysokość czynszu,

2 ustaloną umową dzierżawy działki, która jest wyższa od czynszu rynkowego za tę działkę). W takich przypadkach co do zasady nie jest możliwe wyobcowanie przedmiotu oceny na otwartym rynku w środowisku konkurencyjnym, gdy strony transakcji działają rozsądnie, dysponując wszystkimi niezbędnymi informacjami, a nadzwyczajne okoliczności nie znajdują odzwierciedlenia w transakcja. III. Ogólne zalecenia dotyczące wyceny Przy ocenie wartości rynkowej prawa dzierżawy działki zaleca się korzystanie z zapisów Działu III Wytycznych dotyczących ustalania wartości rynkowej działek zatwierdzonych rozporządzeniem Ministra Własności Rosja datuje N 568-r, biorąc pod uwagę następujące cechy. Zaleca się uwzględnienie w sprawozdaniu z wyceny wartości rynkowej prawa do dzierżawy działki: informacji o państwowej rejestracji prawa do dzierżawy (umowy dzierżawy) w przypadkach, gdy rejestracja ta jest obowiązkowa; informacje o obciążeniach prawem dzierżawy działki oraz samej działki; podstawa powstania prawa najmu najemcy; ustalenie uprawnień najemcy; okres, na jaki została zawarta umowa dzierżawy działki; wysokość raty leasingowej określona w umowie najmu; charakterystyka rynku gruntów, innych nieruchomości, praw do dzierżawy działek, w tym rynku dzierżawy działek i innych nieruchomości. IV. Metody wyceny Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca zobowiązany jest do stosowania (lub uzasadnienia odmowy zastosowania) kosztowych, porównawczych i rentownych podejść do wyceny. Rzeczoznawca ma prawo do samodzielnego określenia, w ramach każdego z podejść oceniających, konkretnych metod oceny. Wybór metod uwzględnia dostateczność i wiarygodność informacji publicznie dostępnych do wykorzystania danej metody. Co do zasady przy ocenie wartości rynkowej praw do dzierżawy gruntu stosuje się metodę porównawczą sprzedaży, metodę alokacji, metodę alokacji, metodę kapitalizacji dochodu, metodę bilansową oraz metodę przeznaczenia. W oparciu o podejście porównawcze: metoda porównania sprzedaży, metoda alokacji, metoda dystrybucji. W oparciu o podejście dochodowe: metoda kapitalizacji dochodu, metoda bilansowa, metoda przeznaczenia. Elementy podejścia kosztowego w zakresie kalkulacji kosztu reprodukcji lub wymiany melioracji stosuje się w pozostałej metodzie, metodzie alokacji. Poniżej przedstawiamy treść wymienionych metod w odniesieniu do wyceny wartości rynkowej prawa do dzierżawy działek, zarówno zajętych przez budynki, budowle i (lub) budowle (dalej - działki zabudowane), jak i prawa do dzierżawy działki niezajęte przez budynki, budowle i (lub) budowle (dalej - działki niezabudowane). W przypadku zastosowania w operacie szacunkowym innych metod wskazane jest ujawnienie ich treści i uzasadnienie ich zastosowania.

3 1. Sposób porównywania sprzedaży witryn. Przy szacowaniu wartości rynkowej prawa dzierżawy metodą porównawczą sprzedaży zaleca się korzystanie z zapisów paragrafu 1 Działu IV Wytycznych do ustalania wartości rynkowej działek zatwierdzonych rozporządzeniem Ministra Gospodarki Rosja datuje N 568-r, biorąc pod uwagę następujące cechy. Oceniając wartość rynkową prawa do dzierżawy gruntu poprzez porównanie sprzedaży, jako część czynników kosztowych brane są pod uwagę następujące czynniki: czas pozostały do ​​wygaśnięcia umowy dzierżawy; wysokość raty leasingowej określona w umowie najmu; tryb i warunki płatności (w tym częstotliwość) oraz zmiany czynszu przewidziane w umowie najmu; konieczność uzyskania zgody właściciela na zawarcie transakcji z prawem najmu; najemca ma prawo do zakupu dzierżawionej działki; najemca ma prawo pierwokupu do zawarcia nowej umowy dzierżawy działki po wygaśnięciu umowy dzierżawy. 2. Metoda alokacji Metoda służy do oceny praw dzierżawy działek zabudowanych. Przy szacowaniu wartości rynkowej prawa dzierżawy metodą przydziału zaleca się korzystanie z zapisów par. Rosja datowana N 568-r. 3. Sposób podziału Metoda służy do oceny praw dzierżawy zabudowanych działek. Oceniając wartość rynkową prawa dzierżawy metodą dystrybucji, zaleca się stosowanie postanowień paragrafu 3 rozdziału IV Zaleceń metodologicznych w celu określenia wartości rynkowej działek zatwierdzonych rozporządzeniem Ministerstwa Własności Rosji datowany N 568-r. 4. Sposób kapitalizacji dochodów witryn. Warunkiem zastosowania metody jest możliwość uzyskania, w równych okresach, przychodów z wycenianego prawa do dzierżawy działki o jednakowej wartości lub zmieniających się w tym samym tempie. Metoda ta obejmuje następującą sekwencję czynności: obliczenie wysokości przychodu za określony okres czasu, powstałego z prawa dzierżawy działki przy najbardziej efektywnym wykorzystaniu działki przez dzierżawcę;

4 ustalenie wartości odpowiedniego wskaźnika kapitalizacji dochodu; obliczenie wartości rynkowej prawa dzierżawy gruntu poprzez kapitalizację dochodu z tego prawa. Kapitalizacja dochodu odnosi się do ustalenia w dniu wyceny wszystkich przyszłych wartości dochodu równych sobie lub zmieniających się w tym samym tempie przez równe okresy czasu. Kalkulacji dokonuje się poprzez podzielenie kwoty przychodu za pierwszy okres po dacie oceny przez odpowiedni współczynnik kapitalizacji ustalony przez rzeczoznawcę. Oceniając wartość rynkową prawa do dzierżawy działki, przychód z tego prawa oblicza się jako różnicę między czynszem dzierżawnym a wysokością czynszu dzierżawnego określoną w umowie dzierżawy na dany okres. W takim przypadku wysokość czynszu gruntowego można obliczyć jako dochód z dzierżawy gruntu po rynkowych stawkach czynszowych (najbardziej prawdopodobne stawki czynszu, po których grunt może być wydzierżawiony na wolnym rynku w konkurencyjnym środowisku, gdy strony transakcji postępują rozsądnie, posiadając wszystkie niezbędne informacje, a w stawce czynszu nie znajdują odzwierciedlenia żadne nadzwyczajne okoliczności). Ustalenie rynkowych stawek czynszów w ramach tej metody zakłada następującą sekwencję działań: wybór na działkę, której prawo dzierżawy jest wyceniane, podobnych obiektów, których stawki czynszu są znane z transakcji dzierżawy oraz (lub ) oferta publiczna; ustalenie elementów, za pomocą których dokonuje się porównania działki gruntowej, której prawo dzierżawy jest wyceniane, z analogami (zwane dalej elementami porównawczymi); ustalenie dla każdego elementu porównania charakteru i stopnia zróżnicowania każdego odpowiednika od działki, której prawo dzierżawy jest oceniane; ustalanie, dla każdego elementu porównania, korekt stawek czynszów dzierżawnych analogów, odpowiadających charakterowi i stopniu różnic między każdym analogiem a działką, której prawo dzierżawy jest wyceniane; korekta dla każdego elementu porównania stawki czynszu każdego analogu, niwelująca ich różnice w stosunku do działki, której prawo dzierżawy jest wyceniane; obliczenie rynkowej stawki czynszu dzierżawnego za działkę, której prawo dzierżawy jest oceniane, poprzez uzasadnione uogólnienie skorygowanych stawek czynszów czynszowych analogów. Przy obliczaniu współczynnika kapitalizacji dla dochodu z tytułu dzierżawy gruntu należy wziąć pod uwagę: wolną od ryzyka stopę zwrotu z kapitału; wysokość premii za ryzyko związane z inwestowaniem kapitału w nabycie wycenianego prawa leasingu; najbardziej prawdopodobną stopę zmiany dochodu z prawa dzierżawy działki gruntowej oraz najbardziej prawdopodobną zmianę jej wartości (np. gdy wartość prawa dzierżawy spada, należy uwzględnić zwrot kapitału zainwestowanego w nabycie prawo dzierżawy). Jeżeli istnieją wiarygodne informacje o wysokości dochodu generowanego przez odpowiednik przedmiotu oceny przez określony czas i jego cenie, współczynnik kapitalizacji dla dochodu generowanego przez prawo do dzierżawy działki można określić dzieląc kwota dochodu generowanego przez analog przez pewien okres czasu według ceny tego analogu ...

5 5. Sposób pozostałych stron. Oceniając wartość rynkową prawa dzierżawy metodą bilansową, zaleca się stosowanie postanowień paragrafu 5 rozdziału IV Zaleceń metodologicznych w celu określenia wartości rynkowej działek zatwierdzonych rozporządzeniem Ministerstwa Własności Rosji z dn. N 568-r, uwzględniając następujące cechy: w ramach kosztów eksploatacyjnych, w tym wysokość czynszu czynszowego przewidzianego dotychczasową umową dzierżawy działki; różnica między dochodami operacyjnymi netto z jednej nieruchomości a dochodami operacyjnymi netto związanymi z ulepszeniem działki stanowi część czynszu gruntowego, który nie jest pobierany przez właściciela działki w formie czynszu, ale otrzymywany przez najemca; Obliczając współczynnik kapitalizacji przychodów z najmu należy wziąć pod uwagę prawdopodobieństwo utrzymania się różnicy między czynszem a czynszem zawartym w umowie najmu, czas pozostały do ​​końca okresu najmu oraz możliwość zawarcia przez najemcę nowej umowy najmu na określony okres. 6. Sposób przeznaczenia stron. Przy szacowaniu wartości rynkowej prawa dzierżawy według sposobu przeznaczenia, zaleca się korzystanie z zapisów par. 6 Działu IV Zaleceń metodycznych do ustalenia wartości rynkowej działek zatwierdzonych rozporządzeniem Ministra Własności Rosji z dnia N 568-r, biorąc pod uwagę następujące cechy: jako część kosztów operacyjnych, w tym uwzględnia się wysokość czynszu przewidzianą w obowiązującej umowie dzierżawy działki; Przy obliczaniu stopy dyskontowej dla dochodu z najmu należy wziąć pod uwagę prawdopodobieństwo zatrzymania dochodu z najmu; ustalając okres prognozy należy wziąć pod uwagę czas pozostały do ​​wygaśnięcia umowy najmu, a także możliwość zawarcia przez najemcę nowej umowy na określony czas.

PODSTAWOWE METODY SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZIEMI Kuzina A.V. Niżny Nowogród Państwowy Uniwersytet Architektury i Inżynierii Lądowej Niżny Nowogród, Rosja GŁÓWNE METODY OCENY NIERUCHOMOŚCI ZIEMI Kuzina

ZARZĄDZENIE MINISTERSTWA STOSUNKÓW WŁASNOŚCI FEDERACJI ROSYJSKIEJ z dnia 6 marca 2002 r. N 568-r W SPRAWIE ZATWIERDZENIA ZALECEŃ METODYCZNYCH DO WYZNACZANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ DZIAŁEK (zmienione rozporządzeniem

NORMA PAŃSTWOWA STB 52.0.02-07 REPUBLIKI BIAŁORUSI SZACUNEK KOSZTÓW OBIEKTÓW PRAW OBYWATELSKICH Wycena działek jako obiektów nieruchomości Oficjalna publikacja Komitetu ds. Majątku Państwowego w Mińsku

FEDERALNY STANDARD WYCENY WYCENY NIERUCHOMOŚCI (FSO N 7) 1 FEDERALNY STANDARD WYCENY „WYCENY NIERUCHOMOŚCI (FSO N 7)” Zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 25.09.2014 r. N 611 POSTANOWIENIA OGÓLNE 1.

ZATWIERDZONY przez Zarząd Non-Profit Partnership organizacji samoregulacyjnej „Krajowe Kolegium Rzeczoznawców” Protokół 113 z dnia 18 grudnia 2014 r. Standaryzacja systemu samoregulacji

Nikolay Barinov FRICS FSO 7 „WYCENA NIERUCHOMOŚCI” POSTANOWIENIA GŁÓWNE SKT PETERSBURG 2015 STRUKTURA FSO 7 I. Postanowienia ogólne II. Przedmioty oceny III. Ogólne wymagania dotyczące oceny IV. Zadanie dla

Zatwierdził: Komisja Ekspertów i Konsultantów NRO ROO Protokół 2 z dnia 11.12.2014. Zatwierdził: Zarząd NRO ROO Protokół 5 z dnia 22.12.2014. ZALECENIA METODYCZNE MR-1/2014 NRO ROO CECHY KSIĘGOWE

Metodyka szacowania wartości rocznych rynkowych opłat czynszowych za użytkowanie i własność działek A.V. Grigoriev, Dyrektor Generalny RMS-OTSENKA LLC, członek Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców P.A.

PROJEKT w sprawie zatwierdzenia federalnego standardu wyceny „Wycena wartości niematerialnych i własności intelektualnej (FSO 11)” Zgodnie z art. 20 ustawy federalnej z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 135-FZ

IRBIS LLC - WSZELKIE RODZAJE WIEDZY I OCENY! MINISTERSTWO ROZWOJU GOSPODARCZEGO FEDERACJI ROSYJSKIEJ P R I K A Z 25 września 2014 r. N 611 W sprawie zatwierdzenia federalnego standardu wyceny „Wycena nieruchomości

1 Ministerstwo Edukacji i Nauki Federacji Rosyjskiej Federalna Państwowa Budżetowa Instytucja Edukacyjna Wyższego Szkolnictwa Zawodowego „SYBERYJSKA PAŃSTWOWA AKADEMIA GEODEZYJNA”

MINISTERSTWA ROZWOJU GOSPODARCZEGO FEDERACJI ROSYJSKIEJ ZARZĄDZENIE NR 385 Z 22 czerwca 2015 r. W SPRAWIE ZATWIERDZENIA FEDERALNEGO STANDARDU WYCENY „WYCENY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH I WŁASNOŚCI INTELEKTUALNEJ (FSO

Shevyakov Denis Vladimirovich Dyrektor LLC "Agencja wyceny" Intelekt "(Samara) Streszczenia na seminarium" Zapylanie krzyżowe "Temat:" Osobliwości wyceny nieruchomości w warunkach stagnacji rynków.

SĄD NAJWYŻSZY FEDERACJI ROSYJSKIEJ DEFINICJA Sprawa 25-APP 4-7 Moskwa 4 lutego 2015 r. Kolegium Sądowe ds. Administracyjnych Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej, w skład którego wchodzi przewodniczący

DNI WŁASNOŚCI INTELEKTUALNEJ W PETERSBURGU KWIECIEŃ 2017 Metodologia wyceny własności intelektualnej w ramach oficjalnej metodologii wyceny własności czy poza nią? Raport Sawikowskiej

FEDERALNY STANDARD WYCENY OKREŚLANIA WARTOŚCI KATASTEROWEJ OBIEKTÓW NIERUCHOMOŚCI (FSO N 4) 1 FEDERALNY STANDARD WYCENY „OKREŚLANIE WARTOŚCI KATASTEROWEJ OBIEKTÓW NIERUCHOMOŚCI” (FSO N 4) Zatwierdzony

Ministerstwo Edukacji i Nauki Federacji Rosyjskiej Federalna Państwowa Budżetowa Instytucja Oświatowa Wyższego Szkolnictwa Zawodowego „Syberyjska Państwowa Akademia Geodezyjna”

SĄD NAJWYŻSZY FEDERACJI ROSYJSKIEJ DEFINICJA Sprawa 31-APG15-9 Moskwa 10 czerwca 2015 r. Kolegium Sądowe ds. Administracyjnych Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej w składzie przewodniczącego

Typowe problemy egzaminacyjne Problem 1 Czterogwiazdkowy hotel w centralnej części miasta generuje roczny dochód operacyjny netto w wysokości 1 300 000 rubli. Wiadomo, że hotel 1 (4*) został sprzedany za 8

Stara wersja FSO 1 Nowa wersja FSO 1 I. Postanowienia ogólne 1. Ten federalny standard oceny został opracowany z uwzględnieniem międzynarodowych standardów oceny i definiuje ogólne koncepcje oceniania, podejścia do oceniania

Specyfika przygotowania raportu w celu zakwestionowania wartości katastralnej Drugie czytanie Tumakowa 10-11 października 2009 r., St. Petersburg Prowadzący: M. Karpova [e-mail chroniony] 1 wartość katastralna

Zatwierdzony przez Radę Rzeczoznawców NP „ES” Protokół 4/2010 z dnia „31” sierpnia 2010 r. ze zmianami i uzupełnieniami zatwierdzonymi przez Radę NP „SROO” ES „Protokół 19/2011 z dnia” 12 „maja 2011r. Normy i zasady oceny

ZATWIERDZONY Decyzją Rady NP SROO „SPO” Protokół 13 z dnia 28.05.2013 Zmiany i uzupełnienia zostały zatwierdzone przez Radę NP SROO „SPO” Protokół 26 z dnia 21.10.2013 Zalecenia metodyczne sporządzania raportów

Terminologia (słowniczek) stosowana przy przygotowaniu pytań i zadań egzaminu kwalifikacyjnego na kierunek czynności rzeczoznawczych „Wycena nieruchomości” Pojęcie Model dodatku do wpisywania krewnych

ZARZĄDZENIE Z 22.10.2010 NR 508 W SPRAWIE ZATWIERDZENIA FEDERALNEGO STANDARDU WYCENY „USTALENIE WARTOŚCI KATASTROLNEJ OBIEKTÓW NIERUCHOMOŚCI (FSO 4)”

SPIS TREŚCI SPIS TREŚCI ... 3 WSTĘP ... 8 ROZDZIAŁ 1. NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOT INWESTYCJI I ZARZĄDZANIA ... 12 1.1. Składniki i cykl życia nieruchomości ... 12 1.1.1. Definicja nieruchomości...

Uchwała Rządu Republiki Czeczeńskiej z dnia 28 kwietnia 2009 r. nr 69 „W sprawie trybu tworzenia, utrzymywania i publikacji Listy mienia państwowego Republiki Czeczeńskiej, wolnej od praw osób trzecich

SĄD NAJWYŻSZY FEDERACJI ROSYJSKIEJ DEFINICJA Sprawa 19-APG15-2 Moskwa 26 sierpnia 2015 r. Kolegium Sądowe ds. Administracyjnych Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej w składzie przewodniczącego

ZATWIERDZONY przez Zarząd Stowarzyszenia Non-Profit organizacji samoregulacyjnej „Krajowe Kolegium Rzeczoznawców” Protokół 82 z dnia 24.05.2011 r. System normalizacji organizacji samoregulacyjnej

Ministerstwo Edukacji i Nauki Federacji Rosyjskiej SYBERYJSKA AKADEMIA GEODEZJI KONTROLA ZADAŃ DLA DZIEDZINY „GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCI” Razem pytania: blok 1 19; blok 2-35 Kryteria

PRZEDMOWA WPROWADZENIE. SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI W ROSJI: HISTORIA I PERSPEKTYWY PODSTAWY TEORII WARTOŚCI PIENIĘDZA W CZASIE ROZDZIAŁ 1. PODSTAWA OBLICZANIA WARTOŚCI PIENIĘDZA W CZASIE. 1.1. Podstawowe definicje. 1.2. Technika

FEDERALNA SŁUŻBA KADASTRÓW ZIEMNYCH ROSJI ROZPORZĄDZENIE z dnia 26 sierpnia 2002 r. N P/307 W SPRAWIE ZATWIERDZENIA METODYKI WYCENY KATASTROLNEJ PAŃSTWOWEJ ZIEMI STOWARZYSZENIA OGRODNICTWA, OGRODÓW I CHAŁEK W

ZATWIERDZONY przez Zarząd Stowarzyszenia Organizacji Samoregulacji „Krajowe Kolegium Rzeczoznawców” Protokół 26 z dnia „24 września 2015 r. System normalizacji Stowarzyszenia Organizacji Samoregulacji”

Ministerstwo Edukacji i Nauki Federacji Rosyjskiej BUDŻET PAŃSTWOWY INSTYTUCJA EDUKACYJNA SZKOLNICTWA WYŻSZEGO „SARATOWSKI PAŃSTWOWY UNIWERSYTET BADAWCZY

Praktyka wyceny wartości rynkowej działek pod obiekty liniowe położone poza terenami osiedli T.S. Kolyadenko jest certyfikowanym specjalistą w zakresie wyceny nieruchomości zgodnie z wymogami europejskimi

SĄD NAJWYŻSZY FEDERACJI ROSYJSKIEJ DEFINICJA Sprawa 81-APG15-17 Moskwa 7 września 2015 r. Federacja Rosyjska w składzie: przewodniczący W.N. Aleksandrow, sędziowie I.D. Abakumowa, T.E. Korczaszkina.

FEDERALNE STANDARDY OCEN Rosja 2012 FEDERAL ASSESSMENT STANDARD OGÓLNE KONCEPCJE OCENY, PODEJŚCIA I WYMAGANIA DOTYCZĄCE OCENY (FSO N 1) Zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r.

SĄD NAJWYŻSZY FEDERACJI ROSYJSKIEJ DEFINICJA Sprawa 53-APG15-19 Moskwa 13 maja 2015 r. Kolegium Sądowe ds. Administracyjnych Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej w składzie przewodniczącego

WSTĘP W nowoczesnych warunkach ocena wartości rynkowej nieruchomości ma szczególne znaczenie. Wytyczne metodyczne zapewniają opłacalne podejście do określania wartości rynkowej obiektów

SĄD NAJWYŻSZY FEDERACJI ROSYJSKIEJ Sprawa 48-APG 15-8 DEFINICJA Moskwa 1 lipca 2015 r. Kolegium Sądowe ds. Administracyjnych Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej w składzie przewodniczącego

EI Tarasiewicz. GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI Spis treści. PRZEDMOWA CZĘŚĆ 1. ISTOTA I CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI ROZDZIAŁ 1. NIERUCHOMOŚCI JAKO DOBRO GOSPODARCZE 1.1. Podstawowe pojęcia i definicje ekonomii

Indywidualna metodologia wyceny w celu zakwestionowania wartości katastralnej. Kluczowe uwagi dotyczące sprawozdań z oceny. Członek Komisji ds. Rozstrzygania Sporów o Wyniki Ustalania Wartości Katastralnej

Załącznik nr 4 do Protokołu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Doszhan Temir Żoły (DTZ) SA z dnia 31.10.2007 r. 3 N. Makhanov METODA ustalania wartości akcji po ich umorzeniu przez spółkę akcyjną

ADMINISTRACJA RADY WSI ALEXANDROWSK POWIATU ŁOKCIEWSKIEGO W REGIONIE AŁTAJSKIM POST A N O W L E N I E z dnia 31.10.2016 33 s. Aleksandrovka O zatwierdzeniu metodologii prognozowania dochodów budżetowych

SĄD NAJWYŻSZY FEDERACJI ROSYJSKIEJ DEFINICJA Sprawa 67-APG15-22 Moskwa 17 czerwca 2015 r. Kolegium Sądowe ds. Administracyjnych Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej w składzie przewodniczącego

2013 SWorld 18-29 czerwca 2013 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/czerwiec- NOWOCZESNE PROBLEMY I SPOSOBY ICH ROZWIĄZANIE W NAUCE, TRANSPORCIE,

7. Materiały dotyczące systemu badań pośrednich i końcowych 1. Jakimi cechami ogólnymi różnią się obiekty nieruchomości od obiektów ruchomych? a) bezruch, materialność, trwałość; b) bezruch,

SPIS TREŚCI PRZEDMOWA ... 10 CZĘŚĆ 1. ISTOTA I CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI ... 13 ROZDZIAŁ 1. NIERUCHOMOŚCI JAKO DOBRO GOSPODARCZE ... 14 1.1. Podstawowe pojęcia i definicje gospodarki ... 14 1.2. Nieruchomość

MINISTERSTWO EDUKACJI NAUKI FEDERACJI ROSYJSKIEJ FEDERALNEJ AGENCJI KSZTAŁCENIA PAŃSTWOWA INSTYTUCJA EDUKACYJNA „PAŃSTWOWA AKADEMIA GEODEZYJNA SYBERYJSKA”

Materiały dydaktyczno-teoretyczne 3.3 Sprawdziany i zadania szkoleniowe SPRAWDZENIA Test 1. Które z poniższych czynników nie mają istotnego wpływu na szacunkową wartość gruntu, a) położenie;

Zatwierdzone decyzją Dumy Miejskiej Penza z dnia 26 czerwca 2009 r. N 78-7/5 Rozporządzenie „W sprawie trybu gospodarowania i zbywania nieruchomości stanowiących własność komunalną miasta Penza” (z późniejszymi zmianami

ZATWIERDZONY ROZPORZĄDZENIEM Ministra Finansów z dnia 12.05.2004 r. N 75, zarejestrowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości z dnia 22.06.2004 r. N 1374 Patrz tekst dokumentu w języku uzbeckim KRAJOWY STANDARD RACHUNKOWOŚCI REPUBLIKI UZBEKISTANU

Zatwierdzony Dekretem Rządu Republiki Kazachstanu z dnia 12 lutego 2013 r. 124 Standard wyceny „Wycena wartości nieruchomości” 1. Postanowienia ogólne 1. Niniejszy standard wyceny

Wymagania JSC „Koleje Rosyjskie” dotyczące pracy rzeczoznawców. Analiza praktyki. Regionalna selekcja kwalifikacyjna. Moskwa, wrzesień 2009 Błędy w operatach z wyceny w opisie przedmiotu wyceny i analizie rynku 1. Nie

UDC 332.622 Baltin V.E. E-mail: Uniwersytet Państwowy w Orenburgu: [e-mail chroniony] CECHY WYCENY DZIAŁEK ZABUDOWANYCH NA POTRZEBY HIPOTEKI Wykazano, że w przypadku wyceny gruntów zabudowanych

Ministerstwo Edukacji i Nauki Federacji Rosyjskiej Federalna Państwowa Budżetowa Instytucja Oświatowa Wyższej Szkoły Penza State University of Architecture and Construction DEPARTMENT „Zarządzanie gruntami

1 Zatwierdzony na Spotkaniu Organizacji Ekspertów Republiki Baszkortostanu protokołem z dnia 20 kwietnia 2010 r. METODA USTALANIA KOSZTÓW CESJI PRAWA Z UMÓW LEASINGU FINANSOWEGO (LEASINGU) W PRZYPADKU ZMIAN

Ocena praw dzierżawy gruntu – zestawienie czynności mających na celu ustalenie rzeczywistej wartości praw dzierżawy gruntu.

Ocena wartości prawa dzierżawy to stosunkowo skomplikowana procedura. Rozpatrując przypadek wyceny rzeczowych aktywów trwałych, co do zasady oceniamy ich stan i porównujemy z podobnymi wycenianymi aktywami.

Zupełnie inaczej wygląda procedura oszacowania wartości prawa dzierżawy. Ocenie nie podlegają aktywa materialne, ale korzyści płynące z użytkowania gruntu przez długi czas.

Wyceny takich obiektów dokonuje rzeczoznawca.... Aby skorzystać z jego usług, należy przedstawić następujące dokumenty:

1. zawarta z wynajmującym.
2. Informacje o przeprowadzonej komunikacji, a także systemach inżynierskich.
3. Dane o obecności jakichkolwiek zobowiązań dłużnych na stronie, a także informacje o tym, czy znajduje się w.
4. Informacje o tym, kto ubiegał się o usługi rzeczoznawcy, a mianowicie: imię i nazwisko, dane paszportowe, numer telefonu komórkowego.

Dlaczego jest to potrzebne?

Proces oceny rekrutacji może służyć kilku celom.... Poniżej znajdują się główne powody:

Na jakiej podstawie jest to ustalane?

Chcesz wynająć grunt, ale nie wiesz jak obliczyć koszt? Poznaj szczegóły obliczeń, a także niuanse opodatkowania!

Jakie metody są stosowane?

Porównania sprzedaży

Znaleziono podobne obiekty, badane są ich pełne informacje: koszt wynajmu praw, warunki, na jakich są udostępniane. Następnie dokonuje się porównania dla każdego kryterium, stwierdza się różnice, a po analizie oblicza się cenę prawa dzierżawy.

Porównywalne kryteria:

1. Czas do upływu okresu najmu.
2. Wielkość miesięcznika.
3. lokator.
4. Możliwość .

Przydziały

Wymagana jest informacja o cenie analogów ocenianego obiektu lub o kosztach ofert na rynku.

Metoda selekcji służy do odliczenia wartości obiektu bez ulepszeń.... Odejmij koszt tych ulepszeń od kosztu obiektu z ulepszeniem.

Dystrybucja

Ta metoda służy do oceny budynku.

Jest prostsza niż metoda selekcji, ponieważ nie trzeba dokonywać odliczeń.... Stosuje zasadę stosunku wartości działki i zabudowy łącznie do wartości samego gruntu. Stosując metodę porównania sprzedaży obliczamy wartość gruntu wraz z zabudową i mnożymy ją przez udział gruntu.

Aby obliczyć proporcję, musisz znaleźć podobne obiekty i zastosować znaleziony stosunek do swojej witryny.

WAŻNY! Metoda nie dostarcza dokładnych danych. Aby uzyskać dokładniejsze informacje, należy je połączyć z innymi źródłami.

Kapitalizacja

Obliczenie ceny możliwości zatrudnienia wymaga podzielenia dochodu operacyjnego netto przez współczynnik kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji można obliczyć różnymi metodami (Ring, Hoskold).

W procesie obliczania kapitalizacji nie zapomnij wziąć pod uwagę ryzyka inwestowania pieniędzy, ich wzrostu.

Istota metody kapitalizacji:

1. Ustalenie wysokości dochodu za określony okres poprzez efektywne wykorzystanie dzierżawionego gruntu.
2. Obliczanie współczynnika kapitalizacji.
3. Obliczanie kosztu możliwości zatrudnienia na rynku.

Z pozostałych

Służy do tworzenia rentownych ulepszeń w obiekcie.

Istota metody:

1. Obliczanie kosztów wykorzystanych usprawnień.
2. Obliczanie dochodu netto za określony czas.
3. Potrącenie kosztu eksploatowanych ulepszeń od ceny prawa dzierżawy.

Przeznaczenie

Służy do generowania przychodów z wynajmu.

Istota metody:

1. Ustalenie wysokości wydatków, które są wymagane do korzystania z gruntu.
2. Obliczanie dochodu, który otrzymasz podczas korzystania.
3. Obliczanie ceny najmu poprzez dyskontowanie przychodów i wydatków.

Sporządzenie operatu szacunkowego

Koszt pozwolenia na wynajem można obliczyć za pomocą wzoru:

Z = DA + DIA,

• gdzie Z to dochód z ziemi;
• DA to zysk, który otrzyma leasingodawca;
• a DIA to zysk najemcy.

Powyżej pokazano rozkład dochodów z ziemi pomiędzy właścicielem a dzierżawcą. Można zrozumieć, że jeśli dochód DA - zysk wynajmującego jest równy dochodowi z ziemi, to zysk najemcy wynosi 0.

RS = RAL + RA,

• gdzie RS jest ceną pełnej własności na rynku;
• RAL - koszt prawa leasingu leasingodawcy;
• a RA to wartość prawa najemcy do najmu.

Przykład: wzorem RS = RAL + RA przyjmijmy, że RS (wartość rynkowa pełnej własności) wynosi 600 tys. dolarów. Koszt prawa dzierżawy wynajmującego, który ustaliły lokalne władze, wyniesie 250 tys. dolarów. Na tej podstawie wyliczamy, że RA = 350 tys. dolarów, czyli koszt prawa dzierżawy wyniesie 350 000 zł.

Na podstawie powyższych informacji można zrozumieć, że ocena praw najmu jest dość czasochłonna i ma wiele niuansów niedopuszczalne są ustępstwa w ocenie prawa do dzierżawy działki. Ale jeśli podejdziesz do tego problemu wystarczająco odpowiedzialnie, nie będzie problemów i będziesz w stanie rozwiązać problem za pomocą oceny tak szybko, jak to możliwe.

Jeśli znajdziesz błąd, wybierz fragment tekstu i naciśnij Ctrl + Enter.

Zamówienie
Ministerstwo Własności Rosji
z dnia 10.04.2003 nr 1102-r
„W sprawie zatwierdzenia zaleceń metodycznych”
z definicji wartości rynkowej
prawo dzierżawy gruntu”

Zgodnie z dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 06.07.2001 nr 519 „O zatwierdzeniu standardów wyceny” (ustawodawstwo zebrane Federacji Rosyjskiej, 2001, nr 29, art. 3026):

Minister
F.R. Gazizullin

ZAAKCEPTOWANY PRZEZ
na polecenie Ministerstwa Własności Rosji
z dnia 10.04.2003 nr 1102-r

I. Postanowienia ogólne

Niniejsze wytyczne dotyczące ustalania wartości rynkowej prawa do dzierżawy działek zostały opracowane przez Ministerstwo Gospodarki Nieruchomościami Rosji zgodnie z dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 06.07.2001 nr 519 „O zatwierdzeniu standardów wyceny ”.

II. Podstawy metodyczne oceny wartości rynkowej prawa do dzierżawy działek gruntowych

Wartość rynkową prawa do dzierżawy działki ustala się w oparciu o zasady użyteczności, podaży i popytu, odtworzenia, zmiany, wpływów zewnętrznych, określone w Dziale II Wytycznych ustalania wartości rynkowej działek, zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Majątku Rosji z dnia 06.03.2002 nr 568-r.

Wartość rynkowa prawa dzierżawy działki zależy od uprawnień najemcy, czasu trwania prawa, obciążeń prawa dzierżawy, praw innych osób do działki, przeznaczenia i dozwolonego użytkowania działki.

Wartość rynkowa prawa do dzierżawy działki zależy od oczekiwanej wartości, czasu trwania oraz prawdopodobieństwa uzyskania przychodów z prawa dzierżawy przez określony czas przy najbardziej efektywnym wykorzystaniu działki przez dzierżawcę (zasada oczekiwań ).

Wartość rynkową prawa do dzierżawy działki ustala się w oparciu o najbardziej efektywne wykorzystanie działki przez dzierżawcę, czyli najbardziej prawdopodobne wykorzystanie działki, które jest praktycznie i finansowo wykonalne, uzasadnione ekonomicznie, z zachowaniem z wymogami prawa iw efekcie szacunkowa wartość kosztu prawa dzierżawy działki będzie maksymalna (zasada najefektywniejszego wykorzystania).

Szacunkową wartość prawa do dzierżawy działki można wyrazić jako wartość ujemną (np. gdy wysokość czynszu ustalonego umową dzierżawy działki jest wyższa od czynszu rynkowego za tę działkę). W takich przypadkach co do zasady nie jest możliwe wyobcowanie przedmiotu oceny na otwartym rynku w środowisku konkurencyjnym, gdy strony transakcji działają rozsądnie, dysponując wszystkimi niezbędnymi informacjami, a nadzwyczajne okoliczności nie znajdują odzwierciedlenia w transakcja.

Przy ocenie wartości rynkowej prawa do dzierżawy działki zaleca się stosowanie postanowień sekcji III Zaleceń metodologicznych do ustalania wartości rynkowej działek zatwierdzonych rozporządzeniem Ministerstwa Własności Rosji z dnia 06.03. 2002 nr 568-r, biorąc pod uwagę następujące cechy.

W raporcie z wyceny wartości rynkowej prawa do dzierżawy działki zaleca się m.in. uwzględnienie:

· Informacje o rejestracji państwowej prawa do najmu (umowy najmu) w przypadkach, gdy wskazana rejestracja jest obowiązkowa;

· Informacje o obciążeniach prawa dzierżawy działki oraz samej działki;

· Podstawa powstania prawa najmu najmu;

· Ustalenie uprawnień najemcy;

· Okres, na jaki zawarta jest umowa dzierżawy działki;

· Charakterystyka rynku gruntów, innych nieruchomości, praw do dzierżawy działek, w tym rynku dzierżawy działek i innych nieruchomości.

IV. Metody oceny

Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca zobowiązany jest stosować (lub uzasadnić odmowę skorzystania) kosztowe, porównawcze i opłacalne podejścia do wyceny. Rzeczoznawca ma prawo do samodzielnego określenia, w ramach każdego z podejść oceniających, konkretnych metod oceny. Wybór metod uwzględnia dostateczność i wiarygodność informacji publicznie dostępnych do wykorzystania danej metody. Co do zasady przy ocenie wartości rynkowej praw do dzierżawy gruntu stosuje się metodę porównawczą sprzedaży, metodę alokacji, metodę alokacji, metodę kapitalizacji dochodu, metodę bilansową oraz metodę przeznaczenia.

W oparciu o podejście porównawcze: metoda porównania sprzedaży, metoda alokacji, metoda dystrybucji. W oparciu o podejście dochodowe: metoda kapitalizacji dochodu, metoda bilansowa, metoda przeznaczenia. Elementy podejścia kosztowego w zakresie kalkulacji kosztu reprodukcji lub wymiany melioracji stosuje się w pozostałej metodzie, metodzie alokacji.

Poniżej przedstawiamy treść wymienionych metod w odniesieniu do wyceny wartości rynkowej prawa do dzierżawy działek, zarówno zajętych przez budynki, budowle i (lub) budowle (dalej - działki zabudowane), jak i prawa do dzierżawy działki niezajęte przez budynki, budowle i (lub) budowle (dalej - działki niezabudowane).

W przypadku zastosowania w operacie szacunkowym innych metod wskazane jest ujawnienie ich treści i uzasadnienie ich zastosowania.

1. Metoda porównania sprzedaży

Metoda służy do oceny praw dzierżawy działek zabudowanych i niezabudowanych. Przy szacowaniu wartości rynkowej prawa dzierżawy metodą porównawczą sprzedaży, zaleca się korzystanie z zapisów par. Rosja z dnia 06.03.2002 nr 568-r, biorąc pod uwagę następujące cechy.

Oceniając wartość rynkową prawa do dzierżawy gruntu metodą porównawczą sprzedaży, w ramach czynników kosztowych brane są pod uwagę następujące czynniki:

· Czas pozostały do ​​końca najmu;

· Wysokość raty leasingowej określona w umowie najmu;

· Tryb i warunki dokonywania (w tym częstotliwość) i zmiany czynszu, przewidziane umową najmu;

· Konieczność uzyskania zgody właściciela na zawarcie transakcji z prawem najmu;

· Najemca ma prawo wykupić dzierżawioną działkę;

· Najemcy przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia nowej umowy dzierżawy działki po wygaśnięciu umowy dzierżawy.

2. Metoda izolacji

Metoda ta służy do oceny praw dzierżawy działek zabudowanych. Przy szacowaniu wartości rynkowej prawa dzierżawy metodą przydziału zaleca się korzystanie z zapisów par. Rosja z dnia 06.03.2002 N 568-r.

3. Metoda dystrybucji

Metoda ta służy do oceny praw dzierżawy działek zabudowanych. Oceniając wartość rynkową prawa dzierżawy metodą dystrybucji, zaleca się stosowanie postanowień paragrafu 3 rozdziału IV Zaleceń metodologicznych w celu określenia wartości rynkowej działek zatwierdzonych rozporządzeniem Ministerstwa Własności Rosji z dnia 06.03.2002 N 568-r.

4. Metoda kapitalizacji dochodu

Metoda służy do oceny praw dzierżawy działek zabudowanych i niezabudowanych. Warunkiem zastosowania metody jest możliwość uzyskania, w równych okresach, przychodów z wycenianego prawa do dzierżawy działki o jednakowej wartości lub zmieniających się w tym samym tempie.

Metoda zakłada następującą sekwencję działań:

· Obliczenie wysokości przychodu za określony okres czasu, powstałego z prawa dzierżawy działki gruntu przy najbardziej efektywnym wykorzystaniu działki przez dzierżawcę;

· Ustalenie wartości odpowiedniego wskaźnika kapitalizacji dochodu;

· Obliczenie wartości rynkowej prawa dzierżawy gruntu poprzez kapitalizację dochodu z tego prawa.

Kapitalizacja dochodu odnosi się do ustalenia w dniu wyceny wszystkich przyszłych wartości dochodu równych sobie lub zmieniających się w tym samym tempie przez równe okresy czasu. Kalkulacji dokonuje się poprzez podzielenie kwoty przychodu za pierwszy okres po dacie oceny przez odpowiedni współczynnik kapitalizacji ustalony przez rzeczoznawcę.

Oceniając wartość rynkową prawa do dzierżawy działki, przychód z tego prawa oblicza się jako różnicę między czynszem dzierżawnym a wysokością czynszu dzierżawnego określoną w umowie dzierżawy na dany okres. W takim przypadku wysokość czynszu gruntowego można obliczyć jako dochód z dzierżawy gruntu po rynkowych stawkach czynszowych (najbardziej prawdopodobne stawki czynszu, po których grunt może być wydzierżawiony na wolnym rynku w konkurencyjnym środowisku, gdy strony transakcji postępują rozsądnie, posiadając wszystkie niezbędne informacje, a w stawce czynszu nie znajdują odzwierciedlenia żadne nadzwyczajne okoliczności).

Wyznaczanie rynkowych stawek czynszów za pomocą tej metody obejmuje następującą sekwencję kroków:

· Wybór na działkę, której prawo dzierżawy jest oceniane, podobnych obiektów, których stawki czynszu są znane z transakcji dzierżawy i (lub) oferty publicznej;

· Ustalenie elementów, za pomocą których dokonuje się porównania działki gruntowej, której wycenia się prawo dzierżawy, z analogami (zwane dalej elementami porównawczymi);

· Ustalenie dla każdego elementu porównania charakteru i stopnia zróżnicowania każdego odpowiednika od działki, której prawo dzierżawy jest oceniane;

· Ustalenie, dla każdego elementu porównania, korekt stawek czynszów dzierżawnych analogów, odpowiadających charakterowi i stopniu różnic między każdym analogiem a działką, której prawo dzierżawy jest oceniane;

· Korekta dla każdego elementu porównania stawki czynszu każdego analogu, wyrównująca ich różnice w stosunku do działki, której prawo dzierżawy jest wyceniane;

· Obliczenie rynkowej stawki czynszu dzierżawnego za działkę gruntową, której prawo dzierżawy jest oceniane, poprzez uzasadnione uogólnienie skorygowanych stawek czynszowych analogów.

Przy obliczaniu współczynnika kapitalizacji dla dochodu z tytułu dzierżawy działki należy wziąć pod uwagę:

· Wolna od ryzyka stopa zwrotu z kapitału;

· Wysokość premii za ryzyko związane z inwestowaniem kapitału w nabycie wycenianego prawa najmu;

· Najbardziej prawdopodobna stopa zmiany dochodu z prawa dzierżawy działki gruntu oraz najbardziej prawdopodobna zmiana jej wartości (np. gdy wartość prawa dzierżawy spada, należy uwzględnić zwrot kapitału zainwestowanego w nabycie prawo dzierżawy).

Jeżeli istnieją wiarygodne informacje o wysokości dochodu generowanego przez odpowiednik przedmiotu oceny za określony okres czasu i jego cenie, współczynnik kapitalizacji dla dochodu powstałego z prawa do dzierżawy działki można określić, dzieląc kwota dochodu generowanego przez analog przez pewien okres przez cenę tego analogu.

5. Pozostała metoda

Metoda służy do oceny praw dzierżawy działek zabudowanych i niezabudowanych. Przy ocenie wartości rynkowej prawa dzierżawy metodą pozostałości zaleca się stosowanie postanowień punktu 5 rozdziału IV Zaleceń metodologicznych w celu ustalenia wartości rynkowej działek zatwierdzonych rozporządzeniem Ministerstwa Gospodarki Nieruchomościami Rosji z dnia 06.03.2002 nr 568-r, uwzględniając następujące cechy:

· W ramach kosztów operacyjnych, w tym wysokość czynszu czynszu przewidziana dotychczasową umową dzierżawy działki;

· Różnica między dochodami operacyjnymi netto z jednej nieruchomości a dochodami operacyjnymi netto związanymi z ulepszeniem działki stanowi część czynszu gruntowego, który nie jest wypłacany przez właściciela działki w formie czynszu, ale otrzymywany przez najemca;

Przy obliczaniu współczynnika kapitalizacji przychodów z najmu należy uwzględnić prawdopodobieństwo utrzymania się różnicy między czynszem a czynszem określonym w umowie najmu, czas pozostały do ​​końca umowy najmu oraz możliwość zawarcie przez najemcę nowej umowy najmu na czas określony.

6. Sposób przeznaczenia

Metoda służy do oceny praw dzierżawy działek zabudowanych i niezabudowanych. Przy szacowaniu wartości rynkowej prawa dzierżawy według sposobu przeznaczenia, zaleca się korzystanie z zapisów pkt. 6 Działu IV Zaleceń metodycznych do ustalania wartości rynkowej działek zatwierdzonych rozporządzeniem Ministra Własności Rosji z dnia 6 marca 2002 r. Nr 568-r, biorąc pod uwagę następujące cechy:

· W ramach kosztów operacyjnych, w tym wysokość czynszu czynszu przewidziana dotychczasową umową dzierżawy działki;

· Przy obliczaniu stopy dyskontowej dla dochodu z najmu należy wziąć pod uwagę prawdopodobieństwo zatrzymania dochodu z najmu;

· Przy ustalaniu okresu prognozy należy wziąć pod uwagę czas pozostały do ​​wygaśnięcia umowy najmu, a także możliwość zawarcia przez najemcę nowej umowy na określony czas.

SPOSÓB OBLICZANIA WYSOKOŚCI OPŁATY ZA PRAWO ZAWIERANIA UMOWY NAJMU GRUNTU W MIEŚCIE MOSKWY

1. Postanowienia ogólne.

Ta metodologia obliczania kwoty płatności za prawo do zawarcia umowy dzierżawy działki w mieście Moskwa (zwana dalej prawem dzierżawy) będzie stosowana podczas przeprowadzania odpowiednich obliczeń przez Departament Zasobów Ziemi Miasta Moskwy i jest dokumentem przewodnim do stosowania przez powiatowe i miejskie komisje ds. udostępniania działek i regulacji urbanistycznych przy zatwierdzaniu wysokości opłaty za prawo dzierżawy działki.

Metodologia nie jest przeznaczona do obliczania kwoty płatności za prawo do dzierżawy działki pod budowę obiektów mieszkalnych i wielofunkcyjnych zgodnie z zarządzeniem burmistrza Moskwy z dnia 18.08.2000 N 894-RM "Na procedura realizacji programów budownictwa mieszkaniowego w Moskwie” na budowę obiektów sfera społeczna lub porządek miasta zgodnie z zarządzeniem burmistrza Moskwy z dnia 26.09.94 N 471-RM „O płatności za prawo do zawarcia gruntu umowa najmu w Moskwie.”

Aby ustalić wysokość opłaty za prawo do dzierżawy działki, wymagane są następujące dane, zawarte we wstępnej dokumentacji pozwolenia na projekt i budowę w mieście Moskwa: powierzchnia działki, w tym zagospodarowanie terenu, powierzchnia zabudowy, całkowita powierzchnia części naziemnej i podziemnej dostępnej na działce i projektowanym obiekcie, odległość działki od metra lub stacji kolejowej, zjazd granic działki na autostradę o znaczeniu ogólnomiejskim, funkcjonalnym przeznaczeniu projektowanego obiektu.

Jeżeli wartość kwoty opłaty za prawo do dzierżawy działki, obliczona zgodnie z tą metodyką, w przeliczeniu na 1 ha, z uwzględnieniem wszystkich obciążeń, jest mniejsza niż wartość wartości obliczonej zgodnie z procedurą przy obliczaniu kwoty opłaty za prawo do dzierżawy działki nieprzeznaczonej do realizacji nowej budowy (przebudowy) (ust. 4), wówczas koszt prawa dzierżawy działki ustala się zgodnie z procedurą obliczania kwoty opłaty za prawo do dzierżawy działki nieprzeznaczonej pod nową budowę (przebudowę)

2. Procedura obliczania wysokości opłaty za prawo do dzierżawy działki pod budowę budynków (budowli).

Obliczenie wysokości opłaty za prawo do dzierżawy działki gruntowej przekazanej nowemu najemcy lub przy zawieraniu umowy dzierżawy z inną osobą, która w przypadkach określonych prawem ma prawo do zawarcia umowy dzierżawy gruntu działki, odbywa się według następującego wzoru:

C = Taki x Ssr n x Ksr.a x Cop x Kts. x Ku - Tak,

gdzie:

Suka. - powierzchnia gruntów (w hektarach);
Ssr.p. - średnia opłata (w tys. rubli / ha) za prawo do dzierżawy działki na 49 lat w określonej terytorialnej strefie ekonomicznej;
Кср.а jest bezwymiarowym współczynnikiem służącym do dostosowania kwoty płatności za prawo do krótkoterminowej lub długoterminowej dzierżawy na okres krótszy niż 49 lat (tabela 2);
Policjant. - bezwymiarowy współczynnik do dostosowania wielkości wpłaty z uwzględnieniem całkowitej gęstości zabudowy (stosunek całkowitej powierzchni budynków (budowli) na działce do powierzchni działki) (Tabela 3 );
Kt. - bezwymiarowy współczynnik dostosowania wysokości opłaty w zależności od przeznaczenia budynku (konstrukcji) na działce (tabela 4);
NS. - bezwymiarowy współczynnik dostosowania wysokości płatności w zależności od oddalenia działki od autostrad o znaczeniu ogólnomiejskim, stacji metra lub stacji kolejowych (tabela 5);
Co - koszt obciążeń działki obliczony zgodnie z wytycznymi zatwierdzonymi zarządzeniem Burmistrza Moskwy z dnia 28 listopada 2000 r. N 1244-RM „W sprawie zatwierdzenia Tymczasowych wytycznych dotyczących obliczania dodatkowych kosztów inwestorów wynikających z realizacji projektów inwestycyjnych."

3. Procedura obliczania kwoty opłaty za prawo do dzierżawy działki w przypadku zmiany przeznaczenia użytkowego obiektów, zwiększenia procesu przebudowy (budowy) całkowitej powierzchni istniejącej (projektowanej) ) budynki (budynki) lub budowę nowego budynku (konstrukcji) na dzierżawionej działce.

Aby uzyskać pozwolenie na zmianę przeznaczenia użytkowego obiektów, należy zwiększyć w procesie przebudowy (budowy) całkowitą powierzchnię istniejących (projektowanych) budynków lub budowli lub budowę nowego budynku (konstrukcji) oraz jeśli właściciel budynków (budowli) ) posiada umowę dzierżawy działki, wynajmujący musi określić wielkość dopłaty za prawo dzierżawy działki ze względu na spodziewany wzrost łącznej powierzchni istniejących (projektowanych) budynków (budowli) na działce . Dodatek płatny jest przez inwestora (dewelopera) na rzecz wynajmującego. Kalkulację dopłaty należy dokonać za okres do końca obecnej umowy dzierżawy działki. W przypadku budynków i budowli kapitałowych ze sformalizowanymi umowami najmu działek - na okres co najmniej 5 lat. Obliczenie wysokości dopłaty za prawo dzierżawy działki oblicza się jako różnicę między nową kwotą dopłaty za prawo dzierżawy działki a kwotą dopłaty za prawo dzierżawy działki za dotychczasowe (projektowane) budynki (konstrukcje). Obliczenie wysokości opłaty za prawo do dzierżawy działki pod istniejące budynki (budynki) dokonuje się zgodnie z procedurą obliczania wysokości opłaty za prawo do dzierżawy działki określoną w ust. 2.

Jeżeli opłata za prawo do dzierżawy działki nie została wcześniej pobrana, kwota obliczona jako różnica między nową kwotą opłaty a kwotą opłaty za istniejące budynki (budowle) w części bezpośrednio zajmowanej przez budynki (budowle) wynosi pod warunkiem zapłaty przez inwestora (dewelopera) leasingodawcy.

W dodatkowej umowie o uzyskanie pozwolenia na prowadzenie prac przy rozbudowie, nadbudowie ustala się nową wysokość opłaty za prawo do dzierżawy działki w związku z przewidywanym wzrostem całkowitej powierzchni budynków (budowli) istniejących na działce.

4. Procedura obliczania wysokości opłaty za prawo dzierżawy działki nieprzeznaczonej pod nową budowę (przebudowę).

Ustalenie wysokości opłaty za prawo do dzierżawy działki nieprzeznaczonej pod nową budowę (przebudowę) dokonuje się na podstawie tabeli średnich opłat za prawo do dzierżawy działek według wzoru:

С = Taki x Сср.п х Кср.а. x Kp,

gdzie:
С - kwota opłaty za prawo do dzierżawy;
Suka. - powierzchnia gruntów (ha);
Ssr.p. - średnia opłata (w rublach / ha) za prawo do dzierżawy działki w mieście Moskwa na 49 lat w określonej terytorialnej strefie ekonomicznej;
Ksr.a. - bezwymiarowy współczynnik korygujący wysokość opłaty za prawo do najmu krótkoterminowego lub najmu długoterminowego na okres krótszy niż 49 lat (tabela 2);
Кп jest bezwymiarowym współczynnikiem do dostosowania wysokości opłaty za prawo do dzierżawy na eksploatację obiektów i poprawę terytorium. Dla obiektów przemysłowych, przemysłowych i magazynowych oraz małej architektury (z wyłączeniem wyrównawczej architektury krajobrazu) Кп = 0,7. W innych przypadkach Кп = 1,0.

5. Tryb obliczania środków nie otrzymanych przez miasto z opłaty za prawo do dzierżawy w związku z nieuprawnionym zajęciem działki.

Jeśli Państwowa Inspekcja Gruntów ujawni fakt nieuprawnionego zajęcia działki, Departament Zasobów Ziemi Miasta Moskwy oblicza kwotę płatności za prawo do dzierżawy działki za okres od momentu ujawnienia wskazanego faktu do dnia kalkulacja. Obliczenia dokonuje się zgodnie ze wzorem podanym w paragrafie 2 niniejszego załącznika, z pomnożeniem przez współczynnik dostosowania wielkości płatności w zależności od powierzchni niedozwolonej działki Ksam (tabela 6);

Wartość współczynnika korygującego wysokość opłaty za prawo do krótkoterminowej dzierżawy lub długoterminowej dzierżawy działki na okres krótszy niż 49 lat (K cf.a.)Tabela nr 2

Wartości współczynnika dostosowania wielkości wpłaty z uwzględnieniem stosunku całkowitej powierzchni budynków (budowli) na działce do powierzchni działki (Kop) Tabela nr 3

Symbole użyte w tabeli 3:
Wartość współczynnika charakteryzującego gęstość zabudowy (P) określa się jako stosunek całkowitej powierzchni budynku lub konstrukcji (mkw.) do powierzchni działki (mkw.)
P = (Pon + Pop x 0,5) / Taki,

gdzie:
Pon - całkowita powierzchnia części naziemnej budynku lub konstrukcji (mkw.);
Pop - całkowita powierzchnia podziemnej części budynku lub konstrukcji (mkw.);
Taka jest powierzchnia działki podlegającej umorzeniu (mkw.).

Wartości współczynnika dostosowania wielkości opłaty w zależności od przeznaczenia budynku (konstrukcji) na działce (Кц) Tabela nr 4

Uwaga do tabeli 4:
Jeżeli obiekty nieruchomości na działce mają przeznaczenie wielofunkcyjne, to wartość współczynnika Kc określa wzór:
n
Kts = (SUMA (Kts (i) x Po (i))) / Po,
ja = 1

gdzie:
Кц (i) - współczynnik odpowiadający i-temu funkcjonalnemu celowi obiektów;
Przez (i) - całkowita powierzchnia obiektów odpowiadająca i-temu celowi funkcjonalnemu;
Po - łączna powierzchnia obiektów (mkw.).

Wartości współczynnika dostosowania wielkości płatności w zależności od odległości działki od autostrad o znaczeniu ogólnomiejskim, stacji metra lub stacji kolejowych (Ku) Tabela nr 5

Uwaga do tabeli 5:
Wartość współczynnika (Ku) wzrasta 1,2-krotnie w stosunku do wartości wskazanej w tabeli 5 dla obiektów niemieszkalnych, jeżeli granice działki biegną do następujących autostrad: Mozhaiskoye sh., Kutuzovskiy prospekt, ul. Nowy Arbat, ul. Vozdvizhenka, prosp. Michurinsky, prosp. Vernadsky, Komsomolsky prospekt, Leninsky prospekt, Profsoyuznaya, Varshavskoe sh., B. Ordynka, B. Tulskaya, Lyusinovska, Kashirskoe sh., Volgogradsky prospekt, Riazansky prospekt, Niżegorodskaja, Taganskaja. , CII. Entuzjaści, św. Sergiusz z Radoneża, ul. Stromynka, B. Czerkizowskaja, Szchelkovskoe autostrada, prosp. Ak. Sacharowa, autostrada Jarosławskoe, prosp. Mira, Dmitrovskoe sh., Novoslobodskaya ul., Leningradskoe sh., Leningradskoe sh., 1st Tverskaya-Yamskaya st., Tverskaya st., Garden Ring, Volokolamskoe sh., Ave. Marszałek Żukow, ul. Swobody, autostrada Rublowskoe, 3. obwodnica Moskwy, obwodnica Moskwy.

Wartości współczynnika dostosowania wielkości wpłaty w zależności od powierzchni niedozwolonej działki (Ksam.) Tabela nr 6

Ocena praw do dzierżawy gruntów od 20 000 rubli.

Nasza firma świadczy wykwalifikowane usługi w zakresie wyceny praw dzierżawy działek gruntu o różnym przeznaczeniu. Jeśli potrzebujesz ocenić prawa do dzierżawy gruntu, możesz skontaktować się z nami za pomocą Zadzwoń, pomożemy!

1. 37. Wycena kosztów prawa dzierżawy gruntu z zastosowaniem podejścia dochodowego

37.1. Koszt prawa najmu najemcy

37.1.1. Do oszacowania wartości praw dzierżawy dzierżawcy gruntu na określony czas można użyć następującego wyrażenia:, gdzie Va- koszt świadczeń na przestrzeni czasu T(koszt prawa najmu); T- okres najmu; r- dochód operacyjny netto z gruntów; mi - przecena.

Wymagana jest ocena prawa do długoterminowej dzierżawy pastwiska. Działka o powierzchni 2 ha została wydzierżawiona przez starostwo powiatowe na 49 lat z przeznaczeniem na pastwisko. Stawka czynszu ustalona przez administrację wynosi 274,18 rubli / ha / rok. Pozostały okres użytkowania - 47 lat. Dochód z pastwisk na mleko wynosi 7038 rubli/ha. Wartość rynkowa pastwiska obliczona metodą kapitalizacji renty gruntowej wynosi 7038: 0,11 = 63 981,8 rubli / ha.

Kalkulacja prawa do długoterminowej dzierżawy pastwisk opiera się na możliwych scenariuszach dalszego użytkowania gruntu po zakończeniu okresu dzierżawy.

Scenariusz 1. Po upływie tego terminu umowa nie zostanie przedłużona. Wartość prawa dzierżawy określa kapitalizacja czynszu dzierżawnego przez 47 lat.

Koszt najmu prawa =
= 61 034 rubli / ha.

Scenariusz 2. Po zakończeniu okresu najmu umowa zostanie przedłużona. Płatności czynszu będą w toku.

Wartość dzierżawy definiowana jest jako różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu pod tytułem własności a opłatami gruntowymi umożliwiającymi użytkowanie gruntu na zasadzie dzierżawy przez nieskończony czas (wartość skapitalizowana rzeczywistego czynszu).

Koszt najmu prawa =
= 61 490 rubli / ha.

Scenariusz 3. Po zakończeniu okresu dzierżawy grunt zostanie umorzony za cenę 2000 rubli / ha.

Cena odkupu - 2000 rubli / ha.

Skapitalizowany koszt rat leasingowych w okresie 47 lat będzie wynosił:

= 2475 rubli / ha.

Koszt wykupu po 47 latach dzierżawy =
= 13 rubli / ha.

Koszt prawa dzierżawy = 63 982 - 2475 - 13 = 61 492 rubli / ha.

Średnia wartość: (61034 +61490+ 61492): 3 = 61 339 rubli / ha.

Załóżmy, że wartość średnia jest wartością końcową. Wtedy koszt dzierżawy prawa do 2 ha pastwisk wynosi 47 lat = 61339 × 2 = 122 678 rubli/ha.

37.1.2. Wartość rynkową prawa dzierżawy można obliczyć poprzez kapitalizację opłat leasingowych za grunt, jeżeli opłaty te są ustalone na podstawie warunków transakcji rynkowych.

37.1.3. Jeżeli przy obliczaniu skapitalizowanej wartości czynszu stosuje się stawki nieodpowiadające stawkom rynkowym, na przykład stawkom ustalonym przez gminę, to wartość praw właściciela lub wydzierżawiającego (w tym przypadku gminy) do działka przeznaczona jest do bieżącego użytkowania. Oznacza to, że wartość ta nie będzie wartością rynkową prawa do dzierżawy działki.

37.2. Koszt prawa wynajmującego leasingodawcy

37.2.1. Koszt prawa leasingodawcy do dzierżawy obliczany jest dla działki dzierżawionej przez właściciela (w naszych warunkach zwykle stan lub gminę) w dzierżawę i jest określany przez Międzynarodowe Standardy Wyceny jako koszt odsetek prawa własności, z poszanowaniem interesy najmu.

37.2.2. Freehold oznacza absolutną własność, podlegającą ograniczeniom nałożonym tylko przez państwo. Zgodnie z MSE „wartość nieruchomości posiadanej na własność lub dzierżawionej jest ogólnie postrzegana jako suma bieżącej wartości oczekiwanego dochodu netto, który ma zostać uzyskany z tytułu dzierżawy, powiększonej o bieżącą wartość oczekiwanej wartości nieruchomości, gdy użytkowanie i własność zostaje przeniesiony z powrotem na leasingodawcę” 17.

37.2.3. Z definicji tej wynika, że ​​prawo dzierżawy dzierżawcy (państwo, gmina) jest określane przez bieżącą wartość przychodów z zawartej umowy dzierżawy działki gruntu, które są określane przez ustaloną umową wysokość czynszu najmu, a potencjalny dochód ze sprzedaży działki lub prawo do zawarcia umowy najmu po upływie obowiązującej umowy.

37.2.4. Stąd wartość praw wynajmującego do dzierżawionej działki można określić w następujący sposób.

1. Jeżeli dopuszcza się późniejszą sprzedaż gruntu na własność, wówczas wartość rynkową takiego prawa ustala się jako:
, gdzie V A- koszt prawa dzierżawy wynajmującego (koszt własności lub koszt działki obciążonej umową dzierżawy); Liczba Pi- czynsz określony w umowie najmu, T- okres najmu, V m- wartość rynkową gruntu w momencie wyceny, e - stopę dyskontową.

2. Jeżeli późniejsza sprzedaż gruntu na własność nie jest dozwolona, ​​ale sprzedaż w dzierżawę jest możliwa:
, gdzie: V P A- wartość rynkową sprzedaży prawa dzierżawy. W przypadku, gdy opłaty leasingowe są stałe Pi = P = const, można użyć następującego wyrażenia:
.

Okres dzierżawy 49 lat, stawka opłaty ustalona w umowie dzierżawy to 40 000 $/ha, wartość rynkowa prawa do zawarcia umowy dzierżawy to 10 000 000 $/ha, stopa dyskonta 10%.

Stąd koszt prawa dzierżawy leasingodawcy (właściciela działki) wynosi:
= $489 956.

Jeżeli okres najmu wynosi 5 lat, to wartość ta wyniesie:
= $6 360 844.

37.2.5. Z powyższych wyrażeń wynika, że ​​wartość prawa dzierżawy leasingodawcy nie pokrywa się z wartością rynkową prawa własności przy płatnościach według stałych stawek, jak to ma obecnie generalnie miejsce w przypadku działek stanowiących własność państwową i komunalną, o odroczony zakup gruntu (prawa dzierżawy).

37.2.6. Wynika z tego również, że prawo dzierżawy dzierżawcy jest tym mniejsze, im odleglejsze są płatności z tytułu umorzenia działki lub prawa dzierżawy przez dzierżawcę, pod warunkiem, że czynsz jest niższy od rynkowego. Oznacza to, że następuje amortyzacja przyszłych wpływów ze względu na wpływ czynnika dyskontowego, tak jak dzieje się to przy ocenie innych zasobów naturalnych, które generują dochód w długim okresie.

37.2.7. Podobnie można określić wartość innych częściowych praw do gruntu – prawa użytkowania wieczystego, odziedziczonej własności na całe życie.