Un exemplu ideal de contract de închiriere. Metode fără numerar de primire a chiriei, documente

Ce este chiria?

Prin urmare, chirie- este un ansamblu de plăți pentru faptul de a deține proprietăți, exprimate în numerar sau în natură și virate lunar sau pentru alte perioade de timp. Chiria nu trebuie neapărat să aibă un mecanism de formare a pieței: acordurile ajunse între proprietar și chiriaș sunt în prim-plan. La momentul stabilirii contractului de închiriere, chiriașul deține efectiv (dar nu este proprietar și nu poate dispune) de proprietate, utilizându-l în scopul propus și este responsabil pentru siguranța acesteia.

Chiria poate fi stabilită pentru orice bun mobil și imobil, în special pentru:

• Apartamente și alte spații de locuit (toate cele 35 de capitole ale Codului civil al Federației Ruse).
• Transport si alte echipamente, inchiriere (instalat).
• Teren ().
• Bunuri financiare(leasing).
• Afaceri și clădiri.

Tipuri de chirie

Calculul chiriei poate fi stabilit în cadrul contractului, precum și în cadrul metodelor predeterminate de lege:

• Plăți recurente sau unice plătit înainte de expirarea contractului de închiriere. Plățile pot fi fixe sau flotante, în funcție de cantitatea de servicii suplimentare cheltuite pe parcursul cursului. Acest tip este cel mai aplicabil.
• Contra chirie exprimată în natură. Este posibilă o variantă în care se efectuează transferul dreptului de proprietate asupra unui lucru, adică are loc plata în natură. Părțile stabilesc o perioadă garantată care să servească drept compensație necesară pentru bunul transferat. Durata unui contract de închiriere cu o taxă similară este determinată de durata contractului de închiriere.
• Venituri din a face activitate antreprenorială efectuate în obiectul închiriat. LA acest caz instalat rata dobânzii aplicat atat inainte cat si dupa. În practică, acest tip de chirie este semnificativ inferior plăților fixe, deoarece introduce incertitudine și riscul de fraudă pentru proprietar. Persoana care acționează în calitate de angajator informează despre venit, iar proprietarul asigură raport cu privire la chirie .
• Investiții în aspect si comunicatii ale obiectului inchiriat. Este adesea amestecat cu plăți fixe, permițând nu numai să primiți bani din proprietăți închiriate, ci și să restabiliți caracteristicile de calitate ale locuințelor și vehiculelor.
• Alte beneficii și servicii oferite de chiriaș proprietarului. În special, chiriașul poate furniza servicii de afaceri care sunt furnizate altfel doar pe bază comercială.

Rezoluţia Curţii Supreme de Arbitraj nr. 3484/07 permite amestecarea tipurilor de închiriere de mai sus în orice proporții stabilite față de un anumit valoare de piață chirie. Dacă chiria este stabilită în numerar, cuantumul chiriei este indicat direct în contract.

Stabilirea cuantumului chiriei

Suma plății este strâns legată de tipul de chirie, care este definit în contract. În cazul în care chiria este într-o anumită proporție, persoana care închiriază spațiul este obligat să prezinte documente în baza cărora calculul chiriei conform formulei date. În special, referințe din oficiu fiscal sau încasări în numerar.

Plată fixă, inclusiv plătită la un moment dat, este determinată de termenii contractului, care interzice o creștere unilaterală a chiriei. Deoarece este voluntar, legiuitorul presupune că părțile sunt în măsură să determine în mod independent valoarea proprietății, pe baza indicatorilor de piață. În acest caz, chiriașul se obligă să plătească taxa în mod regulat, în baza articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. Acest paragraf definește cea mai importantă obligație, a cărei încălcare poate determina o revizuire a acordului.

Procedura de plată a chiriei

Chiria nu poate fi plătită dacă proprietatea nu este transferată în folosință. În caz contrar, procedura de plată este următoarea:

1. Persoanele care intenționează să încheie un contract de închiriere împreună (sau proprietarul singur) determină costul contractului.
2. Un contract se încheie după un model, în cadrul căruia este indicat termenul acordului. De regula generala indicat un an. Documentul include, de asemenea, procedura de efectuare a plăților și responsabilitatea, completând normele Codului civil al Federației Ruse.
3. Proprietatea este transferată în posesia chiriașului prin actul de acceptare și transfer. Documentul trebuie să conțină starea subiectului tranzacției, precum și note pe care le poate face partea care primește.
4. Plata se face în contul de decontare al organizației-locator specificat în contract, sau se transferă personal ca parte a unei chitanțe, act sau alt document de chitanță. Plățile de leasing care nu sunt documentate nu pot fi considerate rambursate.
5. Dacă proprietatea sau o sumă forfetară este transferată drept plată, iar termenii de transfer nu sunt specificati în contract, chiriașul este obligat să le furnizeze. în termen de 30 de zile de la data obținerii accesului la obiect.
6. La sfârșitul perioadei de închiriere, chiriașul actual are dreptul prioritar de a reînnoi contractul de închiriere. Totodata, pretul de inchiriere al acestuia nu poate depasi oferta acestui obiect pe piata libera. Chiriașul poate trimite o scrisoare prin care solicită o reducere a chiriei dacă situația pieței o permite.
7. Toate plățile devin proprietate din momentul în care sunt efectuate, cu excepția cazului în care în contract este specificat un contra-închiriere. Astfel, chiriașul nu are dreptul de a dispune de fondurile, proprietatea cesionată chiriașului în temeiul contractului.

Plata anticipată a chiriei

Legea civilă mai stabilește că în situațiile în care circumstanțele nu depind de voința chiriașului sau a proprietarului, plata anticipată a chiriei este posibilă. Plata anticipată nu înseamnă întotdeauna. În special, dacă chiriașul încalcă în mod regulat termenii acordului, dăunează proprietății, proprietarul poate cere plata pentru două perioade (de obicei egale cu o lună) stabilite în contract.

Dreptul la plata anticipată a chiriei în favoarea proprietarului poate fi folosit dacă încălcarea condițiilor se ridică la mai putin de o luna. În plus, proprietarul poate solicita plata cu cel mult o lună înainte, ceea ce înseamnă de fapt preplătit. În cazul unui control judiciar, dacă proprietatea proprietarului este deteriorată ca urmare a acțiunilor chiriașului și această cerință menționat în cerere, instanța poate forța și plata anticipată a chiriei.

De asemenea, plata anticipată nu se poate suprapune peste încheierea contractului de închiriere, chiar dacă părțile, ghidate de, decid să prelungească contractul de închiriere.

Cele mai frecvente întrebări și răspunsuri despre chirie

Concluzie

Chiria este un instrument eficient de încurajare a proprietarilor care nu își folosesc singuri obiectul drepturilor. Chiria poate fi stabilită unilateral sau prin acord între persoane. Transferul proprietății către alte persoane contra cost este considerat în detaliu în Codul civil al Federației Ruse, Codul funciar al Federației Ruse, precum și în anumite legi federale setare:

• Obligații reciproce de a transfera proprietăți, fonduri și de a respecta termenele dintre chiriaș și proprietar.
• Necesitatea de a plăti chiria la timp.
• Diverse forme de plată, limitate doar de termenii acordului.
• Posibilitatea de a primi plăți înainte de termen, dacă circumstanțele permit acest lucru.

Vacanțele de închiriere pot fi numite un punct de contact între interesele chiriașului și ale proprietarului, permițând ambelor părți să beneficieze de motive bănești. Pentru primul - este o modalitate de a economisi resurse proprii, ajustând spațiile închiriate pentru afacerea dvs. Pentru al doilea - oportunitatea de a păstra chiriașul și de a obține cel puțin niște bani în fața concurenței serioase pe piața de închiriere pentru locuințe și spații nerezidențiale.

Ce sunt vacanțele de închiriere și pentru ce sunt acestea?

Acest termen poate fi înțeles ca o anumită perioadă de timp în care chiriașul nu plătește chiria, sau plătește o parte din aceasta. Nu există în legislație „vacanțe de închiriere”, dar, în același timp, normele nu interzic stabilirea acestora.

Această practică este la fel de aplicabilă în ceea ce privește închirierea de spații rezidențiale și nerezidențiale. Dar cu singurul avertisment că, în primul caz, acordul se încheie cel mai adesea verbal, în timp ce în al doilea, condițiile principale sunt reflectate în contractul de închiriere sau într-un contract suplimentar la acesta.

În perioada vacanței, chiriașul are dreptul de a folosi spațiul. În același timp, el fie nu plătește chirie, fie plata este atribuită cu reducere, care nu se aplică facturilor de utilități. Sărbătorile sunt introduse de comun acord în principal în două cazuri:

1. pentru păstrare într-o cameră închiriată reparatii cosmetice, reamenajare, reechipare;
2. pentru a atrage clienți pentru a închiria spații pentru un timp cât mai lung.

Există și alte motive pentru stabilire concediu de inchiriere, iar toate acestea trebuie să fie de acord de către participanți. Perioada de vacanță variază de la 1 la 6 luni, dar de comun acord poate fi mai lungă. Totul depinde de tipul lucrărilor efectuate, de zona și de starea localului.

Încheierea unui contract de închiriere, precum și determinarea condițiilor acestuia, sunt reglementate de art. 421 din Codul civil al Federației Ruse, în timp ce relatii de inchiriere- cap. 34 din Codul civil.

Însă, în ciuda libertății contractului, există anumite nuanțe de care ar trebui luate în considerare pentru a nu trezi suspiciunea experților fiscali. În caz contrar, controlorii vor organiza o verificare a fictivității tranzacției și a validității introducerii beneficiilor și vor lua și măsuri de căutare a plăților ascunse.

Caracteristicile chiriei

Chiria din contractul de închiriere imobiliară este un punct cheie, definit la paragraful 1 al art. 654 din Codul civil al Federației Ruse. În același timp, chiriașul localului se obligă să plătească în mod regulat factura de chirie, iar proprietarul, la rândul său, are dreptul să ceară plăți la timp. Fără precizarea prețului de închiriere, contractul se consideră neîncheiat.

Având în vedere art. 421 din Codul civil al Federației Ruse, participanții pot determina în mod independent principalele condiții ale documentului întocmit: valoarea taxei lunare, reduceri și vacanțe de închiriere. Condiția vacanței trebuie scrisă în mod deosebit clar și fără ambiguitate. Fiecare dintre punctele sale nu ar trebui să ridice îndoieli în rândul autorităților de reglementare. Conținutul documentului în fara esec ar trebui să indice:

• ce lucrari se vor executa in timpul reparatiei/reamenajarii;
• in a carui competenta este repararea/reamenajare;
• in ce incapere se va efectua reparatia/reamenajare;
• cât timp va dura executarea lucrărilor planificate;
• cum va fi acordată scutirea sau reducerea chiriei (sunt necesare cifre exacte).

Dacă în contractul de închiriere sau într-un contract suplimentar la acesta nu se menționează vacanțele de închiriere, chiriașul va trebui să plătească proprietarului suma integrală a chiriei, indiferent dacă folosește acest moment local sau nu (Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 7 februarie 2005 Nr. A56-22433 / 04).

Cum se scrie într-un contract

Opțiunea 1: Reducerea chiriei

Cea mai ușoară opțiune este reducerea chiriei pentru perioada lucrărilor de finisare:

Exemplul 1

Clauza 2.2. Pentru perioada de lucrări la finisarea capitală a spațiilor închiriate (de la 01 iunie 2017 până la 30 septembrie 2017 inclusiv), chiria este de 75.000 (șaptezeci și cinci de mii) de ruble pe lună, inclusiv TVA.

La nivelul legii, nu există restricții în ceea ce privește reducerea costului chiriei (clauza 1, articolul 424 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 105.3 din Codul fiscal al Federației Ruse). Și, cu toate acestea, nici nu este rezonabil să se indice în contract o taxă simbolică pentru utilizarea suprafeței închiriate, deoarece autoritățile fiscale pot accepta o astfel de tranzacție ca fiind gratuită, cu toate consecințele care decurg.

ATENŢIE! Toate contractele de închiriere imobiliară încheiate pe o perioadă mai mare de un an trebuie să fie înregistrate la Rosreestr, în caz contrar sunt considerate neîncheiate și improprii din punct de vedere fiscal. În același timp, practica judiciară arată adesea contrariul.

Opțiunea 2: Distribuție uniformă a chiriei pentru primul an de închiriere

Pe baza chiriei anuale, tinand cont de concedii, se calculeaza chiria lunaraîntr-o sumă fixă ​​pentru întregul prim an de închiriere.

Exemplul 2
Clauza 2.1. Chiria lunară în primul an de închiriere este de 125.000 (o sută douăzeci și cinci de mii) de ruble, inclusiv TVA.
Clauza 2.2. Cuantumul chiriei pentru anul următor și perioadele ulterioare se stabilește printr-un acord adițional la prezentul contract.

După încheierea primului an de închiriere, participanții trebuie să renegocieze contractul și să-i atașeze un acord suplimentar, care va indica o chirie diferită, mai mare.

Opțiunea 3: Renovarea chiriașului costă din chirie

Pentru această opțiune, contractul trebuie să indice obligația proprietarului de a rambursa costurile chiriașului reparatie curenta spații închiriate (clauza 2, articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, contractul stabilește și suma integrală a chiriei, pe care chiriașul nu o plătește efectiv în perioada de reparație curentă.

Exemplul 3
Clauza 2.1. Chiria lunară este de 150.000 (o sută cincizeci de mii) de ruble, inclusiv TVA.
Clauza 2.2. Locatarul, pe cheltuiala sa, va efectua lucrările de reparații necesare în incintă pentru a-l aduce într-o stare adecvată utilizării prevăzute. Proprietarul rambursează chiriașului cheltuielile pentru reparații, compensându-le în chiria pentru primele patru luni ale prezentului contract. Compensarea se întocmește printr-un act de compensare semnat de ambele părți.

La încheierea unui contract de închiriere, nu este recomandat să se indice utilizarea gratuită a spațiilor închiriate pe perioada reparațiilor curente. O astfel de formulare va implica o sarcină fiscală suplimentară pentru ambele părți.

Din exemplul 1: în legătură cu implementarea lucrări de reparațiiîn imobilul închiriat, perioada 01 iunie 2017 până la 30 septembrie 2017 este recunoscută de Părți drept concedii fiscale, timp în care Chiriașul este scutit de închiriere pentru folosința imobilului.

În acest caz, chiriașul are venituri nefuncționale, din care trebuie plătit impozitul pe venit (articolul 250 din Codul fiscal al Federației Ruse). Proprietarul, la rândul său, va fi obligat să perceapă TVA pe valoarea chiriei efectiv neprimite, care implicit va fi echivalată cu costul închirierii unor astfel de spații. De asemenea, pentru perioada concediilor de inchiriere, proprietarul nu va putea percepe amortizarea incintei mentionate.

REFERINŢĂ. O altă opțiune dubioasă pentru înregistrarea unei vacanțe de închiriere este discrepanța dintre data transferului spațiului pentru utilizare către chiriaș și data de la care plăți de chirieîncepe să mergi în contul proprietarului. În acest caz, controlorii pot lua prima dată drept început al perioadei de utilizare reală a spațiilor.

Cu alte cuvinte, pentru a evita problemele inutile cu taxele și cheltuielile inutile, se recomandă să luați în considerare și să prescrieți cu atenție termenii vacanțelor de închiriere, astfel încât să nu poată fi interpretați ca folosire gratuită a bunurilor imobiliare.

Contract de leasing ( închiriere de proprietate) reglementează raportul juridic dintre locatar și locator în transmiterea proprietății și îi protejează în caz de neîndeplinire a obligației uneia dintre părți. Prin urmare, este foarte important să setați corect totul în contract. conditiile necesare. Trei articole vor fi dedicate contractului de închiriere. În ele, 1C: Specialiștii ITS vor vorbi despre ce capcane există la încheierea și executarea unui contract și cum să le ocolească fără pierderi pentru ei înșiși. Vor fi luate în considerare atât aspectele legale, cât și cele fiscale ale acordului. În primul articol se vor analiza în detaliu condițiile pentru încheierea unui contract de închiriere, care au aceeași valoare pentru ambele părți la contract. În următoarele două articole, vom vorbi despre consecințele fiscale ale încheierii acestui acord pentru proprietar și chiriaș.

Ce este un contract de închiriere și sub ce formă trebuie încheiat?

Conform unui contract de închiriere, una dintre părți (locatorul) transferă proprietatea celeilalte părți (locatarul) pentru o taxă pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, transferul dreptului de proprietate asupra acestui imobil către chiriaș nu are loc, cu excepția cazurilor în care contractul prevede dreptul de răscumpărare.

Dacă acordul nu prevede plata pentru utilizarea proprietății, atunci un astfel de acord este recunoscut ca un contract de împrumut ( utilizare gratuită proprietate). Acest tip de raport juridic este reglementat de normele capitolului 36 din Codul civil al Federației Ruse.

Regulile referitoare la contractul de închiriere se aplică în acest caz doar parțial.

Locatorul în baza unui contract de închiriere poate fi proprietarul proprietății sau un alt proprietar legal autorizat de proprietar sau de lege să închirieze această proprietate (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, o persoană care are o împuternicire în numele proprietarului pentru dreptul de închiriere a proprietății poate fi proprietar.

Orice cetățean capabil, întreprinzător individual sau persoană juridică poate fi chiriaș.

Legea vă permite să încheiați un contract de închiriere oral, dar în majoritatea cazurilor se folosește o formă scrisă, deoarece vă permite să conveniți mai detaliat asupra tuturor condițiilor contractului și elimină multe neînțelegeri între părți în procesul de executare a acestuia. .

Contractul de închiriere este scris, dacă:

• durata contractului este mai mare de un an (clauza 1 a articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse);
• una dintre părțile la acord este o entitate juridică (clauza 1, articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse);
• obiectul contractului este o clădire sau o structură (clauza 1, articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse);
• obiectul contractului este un vehicul cu echipaj (articolul 633 din Codul civil al Federației Ruse).

Trebuie să înregistrez un contract de închiriere?

Contractul de închiriere este obligatoriu înregistrare de stat dacă obiectul contractului de închiriere este un imobil sau o întreprindere (clauza 2, articolul 609, articolul 658 din Codul civil al Federației Ruse).

Există excepții de la această regulă. Deci, de exemplu, deținuții pentru o perioadă mai mică de un an nu sunt supuși înregistrării de stat (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 2 din articolul 26 din Codul funciar al Federației Ruse):

• contracte de închiriere și subînchiriere de terenuri;
• contracte de închiriere pentru clădiri sau structuri.

Despre contracte de închiriere vehicul cu și fără echipaj, legea prevede, de asemenea, că nu sunt supuși înregistrării de stat (articolele 633, 643 din Codul civil al Federației Ruse).

Legea civilă nu rezolvă problema dacă este necesară înregistrarea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale.

Pe de o parte, toate spațiile nerezidențiale fac parte din clădiri și structuri, iar pe de altă parte, nu sunt listate direct împreună cu aceste obiecte.

Această problemă a fost clarificată numai în Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 06/01/2000 nr. 53. În opinia arbitrilor, contractele de închiriere pentru spații nerezidențiale se aplică aceleași reguli ca și contractele de închiriere de clădiri și structuri. Prin urmare, un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale trebuie înregistrat doar dacă este încheiat pentru un an sau mai mult.

De asemenea, în Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59, se explică următoarele: dacă un contract de închiriere imobiliară este încheiat pentru o perioadă de 11 luni, dar condițiile prevede prelungirea automată a acestuia pentru aceeași perioadă, atunci un astfel de acord nu trebuie să fie înregistrat.

Care este obiectul și obiectul contractului?

Într-un contract de închiriere, trebuie făcută o distincție între obiectul și obiectul contractului.

Obiectul contractului îl constituie obligațiile părților de a transfera proprietatea și de a o folosi în conformitate cu termenii contractului, precum și de a plăti o taxă pentru o astfel de utilizare.

Pentru a determina obiectul contractului de închiriere, este necesar să se definească clar caracteristicile proprietății care este închiriată.

Obiectele de închiriere pot fi (clauza 1 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse):

• terenuri și alte obiecte naturale izolate;
• întreprinderi și alte complexe imobiliare;
• cladiri si constructii;
• echipamente;
• vehicule;
• alte lucruri.

Pentru ca contractul de inchiriere sa fie recunoscut ca incheiat, acesta trebuie sa contina date care sa permita stabilirea care imobil urmeaza a fi cedat chiriasului.

Dacă nu există astfel de date în contract, condiția privind obiectul este recunoscută ca neconsecventă, iar contractul este recunoscut ca neîncheiat (clauza 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, în contract este necesar să se indice cât mai precis trăsăturile individual definite ale proprietății care o caracterizează.

Astfel de date privind proprietatea includ (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 16 decembrie 2009 în cazul nr. A65-13380 / 2009):

• locația sa față de alte obiecte;
• pătrat, specificații;
• alte caracteristici care individualizează obiectul.

De asemenea, ar fi util să indicați adresa, caracteristicile tehnice ale proprietății, tipul de utilizare permisă (pentru teren).

După cum arată analiza practica judiciara, părțile componente ale unui lucru nu pot fi obiect de arendă. De exemplu:

un element structural separat al unei clădiri (acoperiș, perete etc.) (clauza 1 din 11.01.2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”);

parte a liniei de cablu (decretul Serviciului Federal Antimonopol din 17.07.2007 în dosarul nr. A55-12242 / 06-33).

Cum se specifică termenul contractului?

Condiția privind termenul de închiriere indică perioada de timp în care locatarul are dreptul de a folosi lucrul închiriat și este obligat să plătească chirie pentru aceasta. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse, termenul de închiriere este stabilit de părți în contract.

Termenul contractului poate fi determinat:

• data calendaristică;
• expirarea unei perioade de timp calculate în ani, luni, săptămâni, zile sau ore;
• un indiciu al unui eveniment care trebuie inevitabil să aibă loc.

Este necesar să se facă distincția între durata contractului de închiriere în sine și durata contractului. De multe ori aceste vremuri nu se potrivesc. Deci, de exemplu, proprietatea închiriată poate fi transferată chiriașului (clauza 2 a articolului 425, clauza 3 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse):

• înainte de semnarea contractului de închiriere;
• înainte de înregistrarea de stat a contractului, atunci când această înregistrare este necesară.

În aceste cazuri, dacă părțile convin, drepturile și obligațiile acestora (inclusiv obligația de a plăti chiria) se pot extinde și până în perioada anterioară semnării sau înregistrării de stat a contractului.

În practică, există două tipuri de dispute cu privire la plata chiriei: dacă imobilul este folosit înainte de încheierea contractului sau după expirarea valabilității acestuia, sau dacă imobilul nu este folosit, dar contractul este încă valabil.

Dacă proprietatea este utilizată în perioada anterioară înregistrării de stat a contractului, atunci este necesar să se determine dacă a existat un acord privind utilizarea proprietății în această perioadă. Un astfel de acord poate rezulta direct din termenii contractului sau poate rezulta din alți termeni. Dacă există un acord, atunci chiria este plătită pentru întreaga perioadă de utilizare a proprietății (Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din 15 iunie 2011 Nr. F02-2137/11 în cazul Nr. A33- 13835/2010).

Dacă contractul a încetat, dar chiriașul nu a returnat proprietatea, atunci el este, de asemenea, obligat să plătească chiria pentru întreaga perioadă de întârziere (clauza 38 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din ianuarie 11, 2002 nr. 66). Acest lucru se datorează faptului că rezilierea contractului de închiriere nu atrage încetarea obligației chiriașului de a plăti chiria dacă imobilul nu este restituit proprietarului.

Într-o situație în care contractul de închiriere este încă valabil, dar imobilul a fost restituit, chiriașul este, de asemenea, obligat să plătească plățile de închiriere înainte de încetarea contractului de închiriere (clauza 13 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj). al Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 Nr. 66).

Vă rugăm să rețineți că, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, dacă, după expirarea contractului de închiriere, chiriașul continuă să folosească proprietatea închiriată, iar proprietarul nu se opune la aceasta, acordul este considerat. reînnoit automat în aceleași condiții pe termen nedeterminat.

Contractul este recunoscut ca încheiat pentru o anumită perioadă numai dacă condiția privind perioada este inclusă în textul său. Daca nu exista o astfel de conditie in contract, acesta se considera incheiat pe perioada nedeterminata. Un astfel de acord are unele caracteristici ale procedurii de încetare a acestuia.

Deci, de exemplu, dacă termenul contractului nu este definit, pe baza paragrafului 2 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse, oricare dintre părți se poate retrage în orice moment din contract, dar este obligată să notifica celeilalte părți cu cel puțin o lună în avans. Dacă imobilul este închiriat, termenul de preaviz este de trei luni. Respectarea acestor termene de către părți este obligatorie dacă acestea nu au prevăzut alte perioade de preaviz în contract.

Pentru unele tipuri de închiriere (de exemplu, un contract de închiriere (articolul 627 din Codul civil al Federației Ruse)) și tipuri de proprietăți închiriate (de exemplu, terenuri forestiere (clauza 3 din articolul 72 din Codul forestier al Federației Ruse) ), corpuri de apă (Articolul 14 din Codul Apelor al Federației Ruse)), Legea poate stabili termene maxime pentru durata unui contract de închiriere. În aceste cazuri, contractul este reziliat la expirare termen maxim. Dacă părțile au convenit în contract pentru o perioadă care depășește valoarea maximă, contractul este valabil și numai până la expirarea perioadei maxime (clauza 3, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Cum se stabilesc chiria?

Trebuie avut în vedere faptul că, pe baza paragrafului 12 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” , chiria nu poate consta în întregime din facturi de utilități, întrucât în ​​speță chiriașul nu obține niciun beneficiu din închirierea imobilului, ceea ce contravine caracterului compensat al contractului de închiriere.

Așadar, am luat în considerare aspecte comune părților care sunt importante de subliniat în contractul de închiriere.

În numărul următor vom avea în vedere aspectele practice ale executării contractului din punctul de vedere al proprietarului.

Toate informațiile furnizate sunt disponibile în sistemul ITS PROF în Manualul privind relațiile contractuale din secțiunea „Suport juridic”.

Atunci când închiriază o proprietate pentru posesia și folosirea temporară, locatorul urmărește scopul principal sub forma primirii chiriei. Prin urmare, condiția chiriei este cea mai semnificativă pentru proprietar.

Strict vorbind, problemele de stabilire și modificare a chiriei în baza unui contract de închiriere a vehiculului (denumit în continuare TC) cu un echipaj sunt reglementate Dispoziții generale privind contractul de închiriere (paragraful 1 al capitolului 34 din Codul civil al Federației Ruse). Cu toate acestea, în baza unui contract de închiriere de vehicule cu un echipaj, locatorul nu numai că transferă proprietatea pentru utilizare temporară, ci oferă de fapt (prin angajații săi) servicii de administrare a acestui vehicul. În acest sens, în practică, se pot distinge trei trăsături în ceea ce privește decontările în cadrul unui astfel de acord:

• în primul rând, părțile prevăd adesea în contract că valoarea chiriei depinde de modul de utilizare a vehiculului - în special, contractul poate prevedea o sumă crescută de chirie pentru funcționarea în exces;

• în al doilea rând, la încheierea unui acord, merită plătit Atentie speciala privind modul în care responsabilitățile de suportare a costurilor de plată pentru serviciile membrilor echipajului și costurile exploatare comerciala vehicul;

• în al treilea rând, trebuie să vă asigurați că contractul specifică Servicii aditionale, pe care locatorul este obligat să le asigure (de exemplu, livrarea sau dezmembrarea echipamentelor speciale), precum și dimensiunea taxa aditionala pentru aceste servicii.

În plus, întrucât chiria este o sursă de venit pentru proprietar, acesta este interesat să majoreze cuantumul acestui venit dacă este posibil. Prin urmare, întrebarea are o relevanță deosebită: în ce cazuri se poate modifica (mărește) valoarea chiriei stabilită în contract.

Modalități de a determina valoarea chiriei

Chiria conform unui contract de închiriere de vehicule cu echipaj poate fi stabilită în două moduri diferite.

1. Suma chiriei este stabilită într-o sumă fixă ​​de bani.

In acest caz, suma exacta de bani ce urmeaza a fi virata de chirias proprietarului este determinata in termenele stabilite prin contract.

Un exemplu de clauză de contract de închiriere într-o sumă fixă ​​de bani

„Chiriașul lunar, nu mai târziu de a 5-a zi a lunii curente (plătite), transferă chiria în valoare de 10.000 de ruble în contul de decontare al Proprietarului. (zece mii de ruble), inclusiv TVA.

2. Cuantumul chiriei se determină folosind procedura (mecanismul) de calcul stabilită în contract.

În acest caz, chiria este stabilită folosind diverse formule, coeficienți, ratele tarifare sau alte date care constituie un mecanism de determinare a sumei chiriei. În special, taxa pentru închirierea unui vehicul poate fi stabilită în funcție de modificările cursului de schimb valutar, de numărul de ore de funcționare a vehiculului, de modul de funcționare și chiar de costul serviciilor pe care locatarul le oferă terților care utilizează acest vehicul.

Un exemplu de termeni ai unui acord privind procedura de calcul a chiriei în funcție de modificările cursului de schimb al valutei străine

„Chiriașul lunar, nu mai târziu de a 5-a zi a lunii curente (plătite), transferă în contul de decontare al Locatorului o chirie în valoare de 1000 USD (o mie de dolari SUA) în ruble la cursul de schimb al Băncii Centrale a Federația Rusă la data plății, inclusiv TVA.”

Un exemplu de clauză contractuală privind procedura de calcul a chiriei în funcție de costul serviciilor prestate terților

„Chiriașul lunar, cel târziu în data de 5 a lunii următoare celei plătite, transferă în contul curent al Locatorului o chirie în valoare de 70 la sută din costul biletelor de pasageri vândute în luna precedentă pentru călătoria către vehicul cu motor, cu TVA".

Un exemplu de clauză contractuală privind procedura de calcul a chiriei prin determinarea costului utilizării efective a vehiculului

„Chiria pentru utilizarea vehiculului este stabilită la 1000 de ruble. pentru 1 oră de utilizare efectivă, inclusiv TVA.

Este logic ca locatorul să prevadă în contract un cost sporit de utilizare a vehiculului pentru cazurile de exploatare peste standardele stabilite. Acest lucru se datorează faptului că angajații locatorului care asigură management și operare tehnică vehiculul nu le poate furniza continuu. Iar serviciile care depășesc standardele stabilite (care, desigur, trebuie să fie indicate și în contract) sunt plătite într-o sumă mai mare. Această valoare este denumită și valoare în exces.

Exemplu de clauză contractuală pentru chiria în exces pentru utilizarea unui vehicul cu echipaj

„Chiria pentru utilizarea vehiculului este stabilită la 1000 de ruble. timp de 1 ora, cu TVA inclus. Costul exploatării în exces a vehiculului este de 2000 de ruble. la ora unu".

Dacă părțile au încheiat un contract de închiriere de vehicule cu un echipaj, în care taxa de închiriere este stabilită pe unitatea de timp, atunci valoarea taxei de închiriere va fi plătită pentru timpul utilizării efective a vehiculului. Dacă nu a putut fi folosit de chiriaș din vina proprietarului, atunci în acest caz chiria nu este supusă recuperării.

Exemplu din practica: instanta de casatie a confirmat corectitudinea calculului chiriei pe baza timpului efectiv lucrat de autovehicul

Reclamanta (locatorul) a formulat cerere la parata (locatarul) pentru recuperarea chiriei pentru folosirea autovehiculului cu prestarea serviciilor de administrare si exploatare, precum si dobanzi pentru folosirea banilor altora.

Instanța de fond a satisfăcut parțial creanța, recuperând chiria doar pentru timpul de utilizare efectivă a autovehiculului.

Curtea de Apel a menținut decizia.

Reclamantul a formulat plângere la instanța de casație, în care a solicitat anularea actelor judiciare atacate și adoptarea unui nou act judiciar care să satisfacă pretențiile din în întregime. Potrivit reclamantei, concluziile instanțelor conform cărora chiria pentru utilizarea utilajului ar trebui plătită de chiriaș în funcție de timpul efectiv lucrat la acest utilaj, precum și dovada faptului că utilajul nu era gata de lucru. , au fost nefondate. Potrivit reclamantei, pârâta este obligată la plata chiriei pe toată perioada în care utilajele îi stau la dispoziție, și nu numai pe timpul funcționării efective a autovehiculelor.

Curtea de Casație a afirmat următoarele.

Instanțele au constatat că unul dintre vehicule ( macara turn) pârâta nu l-a folosit efectiv, întrucât nu era prevăzută cu cablu de alimentare și echipaj, iar la acesta nu i s-a montat un dulap electric de racordare a cablului. Prin urmare, cererea de recuperare a chiriei pentru acest vehicul nu este supusă satisfacției.

Chiria pentru celălalt vehicul a fost percepută în funcție de numărul de ore lucrate de echipament. Calculul chiriei pe baza orelor efective lucrate corespunde obiectivelor contractului de închiriere a vehiculului cu echipajul - un astfel de obiectiv este funcționarea echipamentului.

În baza celor de mai sus, instanța de casație a lăsat neschimbate actele judiciare atacate, iar recursul în casație nu a fost satisfăcut (decizia Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 7 decembrie 2010 în dosarul nr. A70-3501/2010) .

Modalități de creștere și indexare a chiriei

Părțile pot modifica oricând valoarea chiriei prin încheierea unui contract adițional la contractul de închiriere. Cu toate acestea, chiriașul poate să nu fie de acord cu propunerea proprietarului de a încheia un astfel de contract.

Prin urmare, are sens să includeți în textul contractului în prealabil condiții, datorită cărora contractul de închiriere va rămâne benefic pentru proprietar. Acest lucru se poate face în mai multe moduri.

În primul rând, să se stabilească chiria nu într-o sumă fixă, ci sub forma unei formule (în funcție de nivelul inflației, cursul valutar etc.). În acest caz, suma primită de proprietar se va modifica automat (de exemplu, indexată la inflație). Avantajul este că din punct de vedere formal, termenii acordului privind procedura de calcul a chiriei vor rămâne neschimbați. Aceasta înseamnă că nu va fi supus restricțiilor privind modificarea sumei chiriei.

În al doilea rând, să prevadă în contract că de la o astfel de dată (sau în astfel de condiții) proprietarul poate crește suma chiriei în mod unilateral, adică fără acordul chiriașului.

Un exemplu de clauză contractuală privind posibilitatea creșterii unilaterale a chiriei

„Proprietarul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei nu mai mult de o dată pe an, fără a se adresa instanței de judecată, prin anunțarea în scris a chiriașului cu cel mult 30 (treizeci) de zile calendaristice înainte.”

În acest caz, este necesar să se folosească formularea cea mai clară și mai detaliată, în special pentru a prescrie următoarele în contract.

1. În ce cazuri este posibilă o astfel de modificare a chiriei (de exemplu, la un an de la încheierea contractului cu o rată anuală a inflației de 7% sau mai mult).

2. Procedura ca proprietarul să-și exercite dreptul de a majora chiria (de exemplu, proprietarul trimite o înștiințare chiriașului, care conține informații despre creșterea chiriei și în ce valoare).

3. Procedura de sesizare a chiriașului despre acest lucru (de exemplu, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau personal către angajatul chiriașului împotriva semnăturii la biroul chiriașului).

4. Din ce moment se va considera modificată starea chiriei (de exemplu, după o lună de la primirea avizului de către chiriaș).

Dacă acest lucru nu se face, instanța, în caz de litigiu, poate decide că părțile nu au prevăzut dreptul de a modifica dimensiunea în mod unilateral, ci doar posibilitatea de a încheia un acord privind modificarea acestei dimensiuni în viitor.

Sfat: Este posibil ca chiriașul să nu fie de acord cu includerea unei astfel de clauze în contractul de închiriere, deoarece în mod evident nu este în interesul chiriașului. În astfel de cazuri, puteți recomanda locatorului să ofere mai mult contrapartei sale versiune soft condiții pentru creșterea costului chiriei. De exemplu, o clauză a acordului privind posibilitatea majorării unilaterale a chiriei de către proprietar poate fi completată cu condiția ca valoarea chiriei să poată fi modificată cu cel mult o anumită sumă procentuală: „...dar nu mai mult de 5%”. În acest caz, șansele de a încheia un acord cu contrapartea vor fi semnificativ mai mari, întrucât relația dintre părți va deveni mai sigură.

În al treilea rând, prescrieți în contract că de la o astfel de dată chiria crește cu atât de mult fără nicio notificare din partea proprietarului către chiriaș.

Exemplu de clauză de acord pentru o creștere „automată” a chiriei fără nicio notificare din partea proprietarului către chiriaș

„În primul an de la încheierea acestui acord, chiria este stabilită la 50.000 de ruble. După încheierea primei an calendaristic pe durata acordului, valoarea chiriei crește la 70.000 de ruble.

Condiție privind dreptul de a rezilia contractul din cauza întârzierii plății chiriei

Dacă chiriașul nu plătește chiria de mai mult de două ori la rând în perioada specificată în contract (expresia „de mai mult de două ori la rând” înseamnă de fapt de cel puțin trei ori), proprietarul are dreptul de a cere încetare anticipată contracte de închiriere în instanță (partea 3 a articolului 619 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietarul își poate proteja și mai mult interesele dacă îl convinge pe chiriaș să includă în contract de închiriere o condiție ca proprietarul să poată cere rezilierea contractului chiar dacă chiria întârzie la o singură plată. Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a confirmat că astfel de condiții nu contravin legii (paragraful 26 din scrisoarea de informare nr. 66).

IMPORTANT: Lege noua- un experiment care operează doar în 4 regiuni: Moscova, regiunea Moscova, regiunea Kaluga, Republica Tatarstan.

Acest regim vă permite să închiriați un apartament în mod legal și să plătiți o taxă de 4-6%, care este în general mai profitabilă atât pentru plata impozitului pe venitul personal, cât și pentru activitățile antreprenorilor individuali care utilizează sistemul simplificat de impozitare (STS).

Conform noii legi, acceptarea plăților fără numerar trebuie înregistrată folosind aplicația Serviciului Federal de Taxe „Impozitul meu”. Acesta va fi gratuit de descărcat și instalat pe smartphone după 1 ianuarie 2019. De asemenea, funcții similare vor fi disponibile pe site-uri și servicii speciale de internet, a căror listă va fi publicată de Serviciul Fiscal Federal.

Pentru plățile fără numerar (precum și pentru numerar) este necesar să se genereze un check-in formular electronic, care trebuie trimis prin e-mail plătitorului.

Băncile pot oferi, de asemenea, servicii de generare automată de cecuri atunci când fondurile sunt primite pe un anumit card sau cont. Dacă utilizați un astfel de serviciu bancar, este necesar să specificați acest card/cont anume în contractul de închiriere/închiriere pentru creditarea plăților.

Acceptarea plății fără emiterea unui cec este o încălcare. Un cec pentru plăți fără numerar trebuie generat cel târziu în a 9-a zi a lunii următoare (după luna în care a fost primită plata).

Întrucât acceptarea plăților în numerar este procesată pentru lucrătorii independenți într-un mod atât de special, este necesară modificarea contractelor existente.

La încheierea de noi contracte, trebuie folosite formulare speciale pentru proprietarii independenți. În cazul închirierii unui apartament entitate legală important este că plătitorul nu este agent fiscal (cum se întâmplă de obicei la închirierea de la o persoană fizică) - nu reține impozitul pe venitul persoanelor fizice, dar proprietarul-persoane fizice plătește singur impozitul pe TVA.

Vă rugăm să rețineți: este important să indicați în contract la ce detalii este trimis cecul electronic.

Toate caracteristicile activităților proprietarilor care desfășoară activități independente sunt descrise în detaliu în noul nostru ghid „Proprietar independent”, care a fost lansat în decembrie 2018. Intenționăm să îl actualizăm în mod regulat și să îl oferim clienților noștri.

Chitanța de chirie prin contul bancar al unei persoane fizice

O persoană poate primi bani în contul său de la chiriaș prin transfer sau prin depunere în contul sau cardul său. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din propriul cont, un transfer individual din contul dvs. sau transferul unei persoane fără a deschide un cont.

Pentru un transfer fără numerar, chiriașul va avea nevoie detalii bancare, care poate fi specificat în contract sau raportat într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și ștampilată). Acestea includ: numele complet, TIN (opțional), numărul de cont, BIC al băncii, numele băncii, numărul contului corespondent al băncii, divizia Băncii Centrale (în care este deschis contul corespondent).

La efectuarea unui transfer de la plătitor, adică de la chiriaș, banca acestuia va reține cel mai probabil un comision. Acest comision este plătit de chiriaș și nu trebuie să reducă valoarea chiriei. Scopul plății trebuie să indice „În baza contractului de închiriere nr. XX din data de ZZ.LL.AAAA pentru luna AAAA”. IMPORTANT: o persoană fizică-chiriaș poate contacta direct Banca Locatorului și poate depune bani în contul său (prin numărul de cont) sau pe cardul său (prin numărul cardului). De exemplu, această metodă este convenabilă într-o bancă care are multe sucursale.

De asemenea, chiriașul poate face un transfer de pe cardul său pe cardul proprietarului sau poate depune bani prin terminalul de plată al băncii în contul sau cardul proprietarului. Verificați dacă banca dvs. oferă astfel de servicii și informați chiriașul. Cu toate acestea, la transferul unui card-card de la un chiriaș, se poate percepe un comision non-simbolic, iar suma unei operațiuni la depunerea printr-un terminal este acum limitată la 15.000 de ruble. Dacă trebuie să depuneți mai mult, va trebui să efectuați mai multe operațiuni, iar banca poate impune o limită de reaprovizionare printr-un singur dispozitiv. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale.

Atunci când depuneți o declarație de impozit (impozit pe venitul personal-3), vă recomandăm să primiți un extras din contul bancar IP pentru anul trecut la banca dumneavoastră sau prin intermediul internetului bancar. Dacă este posibil din punct de vedere tehnic, vă recomandăm să obțineți și un extras privind tranzacțiile cu un anume plătitor (chiriaș).

Chitanța de chirie prin contul bancar al Antreprenorului Individual

Un antreprenor individual poate primi bani în contul său de la un chiriaș numai sub forma unui transfer. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din propriul cont, un transfer al unei persoane din propriul cont sau un transfer al unei persoane fără deschiderea unui cont. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale sau printr-un bancomat. Pentru un transfer bancar, chiriașul va avea nevoie de detalii bancare care pot fi specificate în contract sau raportate într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și ștampilată). Acestea includ: numele IP-ului (de exemplu, Antreprenor individual Petrov Petr Petrovici), TIN IP, numărul de cont IP, BIC al băncii, denumirea băncii, numărul contului corespondent al băncii, subdiviziunea Băncii Centrale (în care este deschis contul corespondent).

IMPORTANT: chiriașul nu poate veni la banca dumneavoastră și depune bani în contul dumneavoastră. Chiar daca vine la banca ta unde nu are cont, trebuie sa faca transferul fara sa deschida cont.

La efectuarea unui transfer de la plătitor, adică de la chiriaș, banca acestuia va reține cel mai probabil un comision. Acest comision este plătit de chiriaș și nu trebuie să reducă valoarea chiriei.

IMPORTANT: atunci când efectuează o plată, plătitorul trebuie să indice „Întreprinzător individual Petrov Petrovich”, și nu doar „Petrov Petrovich”. Din păcate, din acest motiv, au existat precedente de necreditare a fondurilor.