Evaluarea costului dreptului de închiriere al proprietarului

Dacă un teren este închiriat pentru o perioadă determinată fără răscumpărarea dreptului de a încheia un contract de închiriere, atunci după sfârșitul termenului de închiriere, este posibil să se furnizeze terenul în condițiile răscumpărării de către locatorul dreptului de a încheie un contract de închiriere.

Dreptul de închiriere al locatorului (stat, municipiu) este determinat de chiria curentă din contractul de închiriere încheiat, precum și din veniturile potențiale din vânzarea dreptului de închiriere după expirarea termenului contractului actual.

Dacă vânzarea terenului în proprietate este permisă, atunci în loc de valoarea de piață a dreptului de a încheia un contract de închiriere, se folosește valoarea de piață a terenului.

Costul dreptului locatarului la un teren corespunde valorii de piață a terenului dacă:

• 1. ratele de închiriere corespund ratelor de piață și răscumpărarea dreptului de închiriere nu poate fi efectuată, întrucât în ​​acest caz este egală cu zero;
• 2. ratele de plată și costul de răscumpărare a dreptului de a încheia un contract de închiriere (drepturi de închiriere) sunt rate de piață, dar cu condiția ca răscumpărarea să se efectueze imediat, și nu după o anumită perioadă de timp.

Dacă proprietarul nu este nici statul, nici municipalitatea, atunci valoarea rezultată este redusă cu valoarea actuală a plăților fiscale.

Evaluarea costului dreptului chiriașului de a închiria un teren

Dreptul de închiriere al chiriașului poate fi determinat:

• 1. Dacă există date privind valoarea de piață a acestor drepturi - la valoarea lor de piață;
• 2. În absența datelor privind vânzarea drepturilor de închiriere pe baza diferenței dintre prețurile de închiriere de piață și efective, inclusiv alte costuri asociate utilizării unui teren, actualizate pentru perioada de închiriere;
• 3. Cum este diferența dintre valoarea de piață a unui teren și
• 4. Costuri asociate dobândirii unui astfel de drept;

Dacă un teren este în proprietate de stat sau municipală, dreptul chiriașului de a închiria poate fi calculat pe baza sferei de aplicare a autorității de a utiliza terenul, care sunt determinate de termenii contractului, costul dobândirii terenului de proprietate , riscurile de reducere a veniturilor din cauza creșterii tarifelor de închiriere.

Acest caz se remarcă prin faptul că, conform legislației în vigoare, arendașul unui teren îl poate răscumpăra în proprietate, dacă pe acesta există structuri, la prețuri fixe, în plus, are dreptul de a-și gaja dreptul. să-l închirieze și să-l transfere pentru utilizare altuia. Adică acest drept se deosebește de dreptul de proprietate prin posibilitatea de a primi un venit mai mic, datorită plății chiriei; riscurile scăderii acestuia asociate cu posibilitatea creșterii tarifelor de închiriere; și costul achiziționării unui teren în proprietate după expirarea termenului de închiriere. Dacă răscumpărarea se face înainte de sfârșitul termenului de închiriere, atunci perioada de reducere se reduce în mod corespunzător la momentul răscumpărării propuse a terenului.

Dacă valoarea dreptului de închiriere al locatarului este zero sau negativă, în condițiile în care obiectul în sine are o valoare de piață sau generează venituri din exploatare, atunci aceasta înseamnă că valoarea plăților stabilite pentru teren este egală sau depășește chiria terenului și formează un flux negativ de venit, retrăgând o parte din venitul generat de îmbunătățiri.

În mod similar, puteți determina valoarea terenului care se află pe alte drepturi. În acest caz, nu vorbim de valoarea de piață a terenului sau de valoarea de piață a dreptului de arendare, ci de valoarea dreptului de folosință perpetuă a terenului sau, în cazul în care terenul este construit, de cota-parte. a valorii unei singure proprietăţi aparţinând terenului cu o asemenea împărţire a drepturilor funciare şi îmbunătăţiri.

Evaluarea valorii dreptului de folosință permanentă perpetuă

Costul dreptului de folosință permanentă perpetuă se determină în același mod ca și dreptul de arendă al locatorului, dacă terenul este în proprietate de stat sau municipală. Numai că, în locul plăților de arendă, impozitul pe teren este utilizat în calcule ca costuri asociate deținerii unui teren.

Valoarea dreptului de proprietate și de arendare a unei cote de teren poate fi estimată folosind metodele descrise mai sus, raportând valoarea totală la numărul cotelor de teren.

Factorii care afectează costul dreptului de închiriere a unui teren

Evaluarea drepturilor de arendă se realizează pe baza unei analize a prețurilor tranzacțiilor încheiate de vânzare a drepturilor de arendă pentru terenuri similare. Principalii factori care afectează valoarea de piață a drepturilor de arendă sunt:

• 1. Amplasarea terenului;
• 2. Scopul terenului;
• 3. Utilizarea permisă a terenului;
• 4. Eligibilitatea chiriașului;
• 5. Termenul contractului de închiriere;
• 6. Grevele asupra drepturilor de închiriere;
• 7. Accesibilitate la transport;
• 8. Comoditatea căilor de acces;
• 9. Disponibilitatea infrastructurii;
• 10. Condiții de prelungire (posibilitatea prelungirii termenului contractului de închiriere a terenului);
• 11. Asigurarea cu sisteme inginerești (dacă pe teren există o clădire sau o structură);
• 12. Furnizare de comunicații (energie electrică, gaze, alimentare cu apă și canalizare);
• 13. Condiții de prelungire (posibilitatea prelungirii termenului contractului de închiriere a terenului);
• 14. Valoarea așteptată, durata și probabilitatea de a primi venituri din dreptul de a închiria un teren pentru o anumită perioadă de timp cu cea mai eficientă utilizare a terenului (principiul așteptării);
• 15. Drepturile altor persoane asupra obiectului evaluat;

Condițiile de plată determină, de asemenea, valoarea de piață a dreptului de închiriere și afectează modul în care este evaluat. Aceste condiții includ:

• 1. Suma, termenele și procedura de efectuare a plăților;
• 2. Compensarea altor cheltuieli cu chirie;

Dimensiune: px

Începeți afișarea de pe pagina:

Transcriere

1 Determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor Aprobat prin Ordinul Ministerului Gospodăririi Proprietății al Rusiei din 10 aprilie 2003 N 1102-r RECOMANDĂRI METODOLOGICE PENTRU DETERMINAREA VALORII DE PIAȚĂ A DREPTULUI DE ÎNCHIRIATĂ A TERENURILOR I. Dispoziții generale Aceste linii directoare pentru determinarea valorii de piață a dreptului de a închiria terenuri în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din N 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare”. II. Fundamentele metodologice de evaluare a valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor Valoarea de piață a dreptului de a închiria un teren se determină pe baza principiilor de utilitate, cerere și ofertă, înlocuire, modificare, influență externă prevăzute în Secțiunea II din Orientările pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din N 568-p<*> <*>Prin scrisoarea Ministerului Justiției al Rusiei din data N 07/3593-YUD, a fost recunoscut ca nu necesită înregistrarea de stat. Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren depinde de puterile chiriașului, termenul dreptului, sarcinile dreptului de închiriere, drepturile altor persoane asupra terenului, scopul propus și utilizarea permisă a terenului. Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren depinde de valoarea așteptată, durata și probabilitatea de a obține venituri din dreptul de a închiria pentru o anumită perioadă de timp cu cea mai eficientă utilizare a terenului de către locatar (principiul așteptării). ). Valoarea de piata a dreptului de inchiriere a unui teren este determinata in functie de cea mai eficienta utilizare a terenului de catre locatar, adica cea mai probabila utilizare a terenului, care este fezabil practic si financiar, justificat economic, conform cu cerintele legislatiei si drept urmare valoarea estimata a costului dreptului de inchiriere a unui teren va fi maxima (principiul celei mai eficiente utilizare). Valoarea estimată a valorii dreptului de închiriere a unui teren poate fi exprimată ca valoare negativă (de exemplu, dacă suma chiriei,

2 stabilit prin contractul de închiriere pentru un teren, care este mai mare decât chiria de pe piață pentru acest teren). În astfel de cazuri, de regulă, nu este posibilă înstrăinarea subiectului evaluării pe piața deschisă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar circumstanțe extraordinare nu sunt reflectate în tranzacţie. III. Recomandări generale de apreciere La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren se recomandă utilizarea prevederilor Secțiunii a III-a din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății din Rusia datată N 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici. Se recomandă includerea în raportul de evaluare a valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren: informații privind înregistrarea de stat a dreptului de închiriere (contract de închiriere) în cazurile în care această înregistrare este obligatorie; informații despre sarcinile dreptului de închiriere a unui teren și a terenului propriu-zis; temeiul apariției dreptului de închiriere al chiriașului; determinarea puterilor chiriașului; perioada pentru care a fost încheiat contractul de închiriere a terenului; cuantumul plății de leasing prevăzut de contractul de închiriere; caracteristicile pieței de terenuri, alte bunuri imobiliare, drepturi de închiriere a terenurilor, inclusiv a pieței de închiriere a terenurilor și a altor bunuri imobiliare. IV. Metode de evaluare Evaluatorul este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de a utiliza) abordări ale evaluării de cost, comparative și profitabile atunci când efectuează o evaluare. Evaluatorul are dreptul de a determina în mod independent, în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare, metode specifice de evaluare. Alegerea metodelor ține cont de suficiența și fiabilitatea informațiilor disponibile public pentru utilizarea unei anumite metode. De regulă, la evaluarea valorii de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor se utilizează metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de alocare, metoda de capitalizare a venitului, metoda soldului și metoda utilizării prevăzute. Pe baza abordarii comparative: metoda de comparare a vanzarilor, metoda de alocare, metoda de distributie. Pe baza abordării venitului: metoda de capitalizare a venitului, metoda soldului, metoda utilizării prevăzute. Elemente ale abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda restului, metoda alocării. Urmează conținutul metodelor enumerate în legătură cu aprecierea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, ambele ocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (în continuare - terenuri intravilane), precum și dreptul de arendă. terenuri neocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (în continuare - terenuri neamenajate). Dacă în raportul de evaluare sunt utilizate alte metode, este recomandabil să se dezvăluie conținutul acestora și să se justifice utilizarea lor.

3 1. Metoda de comparare a vânzărilor site-urilor. La evaluarea valorii de piata a dreptului de arenda prin metoda compararii vanzarilor se recomanda folosirea prevederilor paragrafului 1 al Sectiunii a IV-a din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piata a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietatii Rusia datată N 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren prin metoda comparației vânzărilor se iau în considerare, printre altele, următorii factori: perioada de timp rămasă până la expirarea contractului de închiriere; cuantumul plății de leasing prevăzut de contractul de închiriere; procedura și condițiile de plată (inclusiv frecvența) și modificările chiriei prevăzute de contractul de închiriere; necesitatea de a obține acordul proprietarului pentru a încheia o tranzacție cu drept de închiriere; chiriașul are dreptul de a cumpăra terenul închiriat; chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere pentru un teren la expirarea contractului de închiriere. 2. Metoda de alocare Metoda este utilizată pentru aprecierea drepturilor de închiriere a terenurilor construite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere prin metoda de alocare, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 2 din Secțiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei. datată N 568-r. 3. Metoda de repartizare Metoda este utilizată pentru aprecierea drepturilor de închiriere ale terenurilor construite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere prin metoda de distribuție, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 3 al Secțiunii IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei. datată N 568-r. 4. Metoda de valorificare a veniturilor site-urilor. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea de a obține, pe perioade egale de timp, venituri din dreptul evaluat de a închiria un teren care au valoare egală sau variază în aceeași rată. Metoda presupune următoarea succesiune de acțiuni: calcularea sumei venitului pe o anumită perioadă de timp, creată de dreptul de arendă a unui teren cu cea mai eficientă utilizare a terenului de către locatar;

4 determinarea valorii coeficientului de capitalizare a venitului corespunzător; calculul valorii de piata a dreptului de arendare a unui teren prin valorificarea veniturilor generate de acest drept. Capitalizarea veniturilor se referă la determinarea la data evaluării a tuturor valorilor viitoare ale veniturilor egale între ele sau care se modifică în aceeași rată pentru perioade egale de timp. Calculul se face prin împărțirea sumei venitului pentru prima perioadă după data evaluării la rata de capitalizare aferentă determinată de evaluator. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, venitul din acest drept se calculează ca diferență între chiria terenului și valoarea chiriei stipulată prin contractul de închiriere pentru perioada respectivă. În acest caz, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din închirierea unui teren la ratele de închiriere de pe piață (cele mai probabile rate de închiriere la care un teren poate fi închiriat pe piața liberă într-un mediu competitiv, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare și nicio circumstanță extraordinară nu se reflectă în tariful de închiriere). Determinarea tarifelor de închiriere de pe piață în cadrul acestei metode presupune următoarea succesiune de acțiuni: selecția pentru terenul al cărui drept de închiriere este evaluat, a unor obiecte similare, ratele de închiriere pentru care sunt cunoscute din tranzacțiile de închiriere și (sau ) o ofertă publică; determinarea elementelor prin care se realizează compararea terenului, al cărui drept de arendare se evaluează, cu analogi (denumite în continuare elemente de comparație); determinarea pentru fiecare element de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare; determinarea, pentru fiecare element de comparație, a ajustărilor la tarifele de închiriere ale analogilor, corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare; ajustarea pentru fiecare element al comparației a ratei de închiriere a fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de terenul, al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare; calculul cotei de închiriere de pe piață pentru terenul al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare, prin generalizarea motivată a ratelor de închiriere ajustate ale analogilor. Atunci când se calculează rata de capitalizare a veniturilor generate de dreptul de a închiria un teren, trebuie să se ia în considerare: rata de rentabilitate fără risc a capitalului; valoarea primei de risc asociată investiției de capital în achiziționarea dreptului de închiriere evaluat; cea mai probabilă rată de modificare a venitului din dreptul de a închiria un teren și cea mai probabilă modificare a valorii acestuia (de exemplu, atunci când valoarea dreptului de închiriere scade, luați în considerare randamentul capitalului investit în achiziția dreptul de închiriere). Dacă există informații fiabile despre valoarea veniturilor generate de analogul obiectului de evaluare pentru o anumită perioadă de timp și prețul acestuia, raportul de valorificare a veniturilor generate de dreptul de a închiria un teren poate fi determinat prin împărțirea suma de venit generată de analogul pentru o anumită perioadă de timp de prețul acestui analog...

5 5. Metoda celorlalte situri. Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de închiriere folosind metoda echilibrului, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 5 din Secțiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei. din N 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici: ca parte a cheltuielilor de exploatare, inclusiv cuantumul chiriei prevăzut de contractul de închiriere existent pentru terenul; diferența dintre venitul net din exploatare dintr-o singură proprietate și venitul net din exploatare aferent îmbunătățirilor terenului face parte din chiria terenului care nu este retrasă de proprietarul terenului sub formă de chirie, dar primită de către locatar; La calcularea ratei de capitalizare a veniturilor din leasing, se ia în considerare probabilitatea ca diferența dintre chiria și chiria stipulată în contract să rămână, timpul rămas până la sfârșitul termenului de leasing și posibilitatea locatarului să încheie un nou contract de închiriere pt. o perioadă specificată. 6. Metoda de utilizare prevăzută a site-urilor. La evaluarea valorii de piata a dreptului de inchiriere prin metoda de utilizare preconizata se recomanda folosirea prevederilor paragrafului 6 din Sectiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piata a terenurilor aprobate prin ordin al Ministerului Proprietatii. din Rusia din data de N 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici: ca parte a cheltuielilor de funcționare, inclusiv, se ia în considerare suma chiriei prevăzută de contractul de închiriere existent pentru terenul; Atunci când se calculează rata de actualizare pentru veniturile din leasing, trebuie luată în considerare probabilitatea reținerii veniturilor din leasing; la determinarea perioadei de prognoză trebuie luată în considerare perioada de timp rămasă până la expirarea contractului de închiriere, precum și posibilitatea locatarului să încheie un nou contract pentru o anumită perioadă.

METODE DE BAZĂ DE ESTIMARE A PROPRIETĂȚII TERENARE Kuzina A.V. Universitatea de Stat de Arhitectură și Inginerie Civilă din Nijni Novgorod Nijni Novgorod, Rusia PRINCIPALELE METODE DE EVALUAREA PROPRIETĂȚII TERENARE Kuzina

MINISTERUL RELAȚIILOR PROPRIETĂȚII ALE FEDERAȚIA RUSĂ ORDIN din 6 martie 2002 N 568-r PRIVIND APROBAREA RECOMANDĂRILOR METODOLOGICE PENTRU DETERMINAREA VALORII DE PIAȚĂ A LOTELURILOR (modificat prin ordin).

STANDARDUL DE STAT STB 52.0.02-07 AL REPUBLICII BELARUS ESTIMARE A COSTURILOR OBIECTELOR DREPTURILOR CIVILE Evaluarea terenurilor ca obiect imobiliar Publicația oficială a Comitetului Proprietății de Stat din Minsk

STANDARD FEDERAL DE EVALUARE EVALUAREA IMOBILĂ (FSO N 7) 1 STANDARD FEDERAL DE EVALUARE "EVALUAREA IMOBILĂ (FSO N 7)" Aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 25.09.2014 N 611 DISPOZIȚII GENERALE.

APROBAT de Consiliul Parteneriatului Necomercial al organizatiei de autoreglementare „Colegiul National al Evaluatorilor” Protocolul 113 din 18 decembrie 2014 Sistemul de standardizare de autoreglementare

Nikolay Barinov FRICS OFS 7 „EVALUAREA IMOBILĂ” DISPOZIȚII PRINCIPALE SAN PETERSBURG 2015 STRUCTURA OFS 7 I. Prevederi generale II. Obiecte de evaluare III. Cerințe generale pentru evaluare IV. Misiunea pentru

Aprobat de: Comitetul de experti si consultanta al NRO ROO Protocolul 2 din 11.12.2014. Aprobat de: Consiliul de administrație al NRO ROO Protocolul 5 din 22.12.2014. RECOMANDĂRI METODOLOGICE MR-1/2014 NRO ROO PRIVIND CARACTERISTICI CONTABILE

Metodologia de evaluare a valorii plăților anuale de chirie pe piață pentru utilizarea și proprietatea terenurilor A.V. Grigoriev, Director General al RMS-OTSENKA LLC, membru al Societății Ruse a Evaluatorilor P.A.

PROIECT Cu privire la aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Evaluarea activelor necorporale și a proprietății intelectuale (FSO 11)” În conformitate cu articolul 20 din Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ

IRBIS LLC - TOATE FELUL DE EXPERTIZĂ ȘI EVALUARE! MINISTERUL DEZVOLTĂRII ECONOMICE AL FEDERAȚIEI RUSE P R și K A Z 25 septembrie 2014 N 611 privind aprobarea standardului federal de evaluare „Evaluarea imobiliară

1 Ministerul Educației și Științei al Federației Ruse Bugetul federal de stat Instituția de învățământ de învățământ profesional superior „ACADEMIA GEODEZICĂ DE STAT SIBERIAN”

MINISTERUL DEZVOLTĂRII ECONOMICE AL ORDINULUI FEDERAȚIA RUSĂ din 22 iunie 2015 Nr.385 PRIVIND APROBAREA STANDARDULUI FEDERAL DE EVALUARE „EVALUAREA IMOBILIZĂRILOR INCORPORALE ȘI A PROPRIETĂȚII INTELECTUALE (FSO)

Shevyakov Denis Vladimirovici Director al LLC „Agenția de evaluare” Intelect „(Samara) Rezumate pentru seminar” Polenizare încrucișată „Subiect:” Particularități ale evaluării imobiliare în condițiile de stagnare a piețelor.

CURTEA SUPREMĂ A FEDERATIEI RUSĂ DEFINIȚIA Cauza 25-APP 4-7 Moscova 4 februarie 2015 Colegiul Judiciar pentru Cauze Administrative al Curții Supreme a Federației Ruse, compus din președintele judecătorului

ZILE PROPRIETĂȚII INTELECTUALE ÎN ST PETERSBURG APRILIE 2017 Metodologia de evaluare a proprietății intelectuale în cadrul sau în afara metodologiei oficiale de evaluare a proprietății? Raportul lui Savikovskaya

STANDARD FEDERAL DE EVALUARE PENTRU DETERMINAREA VALORII CADASTRALE A OBIECTELOR IMMOBILIARE (FSO N 4) 1 STANDARD FEDERAL DE EVALUARE „DETERMINAREA VALORII CADASTRALE A OBIECTELOR IMMOBILIARE” (FSO N 4) Aprobat

Ministerul Educației și Științei al Federației Ruse Bugetul federal de stat Instituția de învățământ de învățământ profesional superior „Academia de geodezică de stat din Siberia”

CURTEA SUPREMA A FEDERATIEI RUSA DEFINITIE Cauza 31-APG15-9 Moscova 10 iunie 2015 Colegiul Judiciar pentru Cauze Administrative al Curtii Supreme a Federatiei Ruse compus din presedintele judecatorului

Probleme tipice de examen Problema 1 Un hotel de patru stele din partea centrală a orașului generează un venit net anual de exploatare de 1.300.000 de ruble. Se știe că hotelul 1 (4*) a fost vândut cu 8

Versiunea veche a FSO 1 Noua versiune a FSO 1 I. Dispoziții generale 1. Acest standard federal de evaluare a fost elaborat ținând cont de standardele internaționale de evaluare și definește concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării

Specificul întocmirii unui raport în scopul contestării valorii cadastrale Al doilea lecturi Tumakov 10-11 octombrie 2009, Sankt Petersburg Vorbitor: M. Karpova [email protected] 1 Valoarea cadastrală

Aprobat de Consiliul Evaluatorilor NP „ES” Procesul-verbal 4/2010 din „31” august 2010. cu modificări și completări aprobate de Consiliul NP „SROO” ES „Protocolul 19/2011 din data de” 12 „mai 2011. Standarde și reguli de evaluare

APROBAT prin Hotărârea Consiliului NP SROO „SPO” Procesul verbal 13 din 28 mai 2013. Modificări și completări au fost aprobate de Consiliul NP SROO „SPO” Procesul-verbal 26 din 21.10.2013 Recomandări metodologice pentru întocmirea rapoartelor

Terminologie (glosar) utilizată în pregătirea întrebărilor și sarcinilor examenului de calificare în direcția activităților de evaluare „Evaluare imobiliară” Termen Model aditiv pentru introducerea relativă

ORDIN din 22 octombrie 2010 NR 508 PRIVIND APROBAREA STANDARDULUI FEDERAL DE EVALUARE „DETERMINAREA VALORII CADASTRALE A OBIECTELOR IMMOBILIARE (FSO 4)”

CUPRINS CUPRINS ... 3 INTRODUCERE ... 8 CAPITOLUL 1. IMOBILUL CA OBIECTUL DE INVESTIȚIE ȘI GESTIUNE ... 12 1.1. Componentele și ciclul de viață al unei proprietăți ... 12 1.1.1. Definiția bunurilor imobiliare...

Hotărârea Guvernului Republicii Cecene din 28 aprilie 2009 nr. 69 „Cu privire la procedura de întocmire, menținere și publicare a Listei proprietăților de stat a Republicii Cecene, libere de drepturile de terț.

CURTEA SUPREMĂ A FEDERATIEI RUSĂ DEFINIȚIA Cauza 19-APG15-2 Moscova 26 august 2015 Colegiul Judiciar pentru Cauze Administrative al Curții Supreme a Federației Ruse compus din președintele judecătorului

APROBAT de Consiliul Parteneriatului Non-Profit al organizatiei de autoreglementare „Colegiul National al Evaluatorilor” Protocolul 82 din 24 mai 2011 Sistemul de standardizare al organizatiei de autoreglementare

Ministerul Educației și Științei al Federației Ruse ACADEMIA GEODEZICĂ DE STAT SIBERIAN SARCINI DE CONTROL PENTRU DISCIPLINA „ECONOMIA IMOBILĂ” Total întrebări: blocul 1 19; blocul 2-35 Criterii

PREFAȚĂ INTRODUCERE. ESTIMAREA IMOBILĂ ÎN RUSIA: ISTORIA ȘI PERSPECTIVELE BAZEI TEORIEI VALORII BANILOR ÎN TIMP CAPITOLUL 1. BAZA DE CALCUL A VALORII BANILOR ÎN TIMP. 1.1. Definiții de bază. 1.2. Tehnică

SERVICIUL FEDERAL DE CADASTRĂ PENTRU TERENIER AL RUSIEI ORDIN din 26 august 2002 N P/307 PRIVIND APROBAREA METODOLOGIEI DE EVALUAREA CADASTRALĂ DE STAT A TERENURILOR DE GRĂDINIȚII, GRĂDINIȘI ȘI ASOCIAȚII DE CRANĂ DIN

APROBAT de Consiliul de Administratie al Asociatiei Organizatiei de Autoreglementare „Colegiul National al Evaluatorilor” Protocolul 26 din data de „24” septembrie 2015 Sistemul de standardizare al Asociatiei Organizatiei de Autoreglementare

Ministerul Educației și Științei al Federației Ruse BUGETARE DE STAT FEDERALĂ INSTITUȚIA DE ÎNVĂȚĂMÂNTUL SUPERIOR „UNIVERSITATEA NAȚIONALĂ DE CERCETARE DE STAT SARATOV

Practica evaluării valorii de piață a parcelelor sub amenajări liniare situate în afara terenurilor așezărilor T.S. Kolyadenko este un specialist certificat în evaluarea imobiliară în conformitate cu cerințele europene

CURTEA SUPREMĂ A FEDERATIEI RUSĂ DEFINIȚIA Cauza 81-APG15-17 Moscova la 7 septembrie 2015, Federația Rusă compusă din președintele judecător V.N.Alexandrov, judecătorii I.D.Abakumova, T.E. Korchashkina.

STANDARDE FEDERALE DE EVALUARE Rusia 2012 STANDARD FEDERAL DE EVALUARE CONCEPTE GENERALE DE EVALUARE, ABORDĂRI ȘI CERINȚE DE EVALUARE (FSO N 1) Aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 iulie 2007

CURTEA SUPREMA A FEDERATIEI RUSA DEFINITIE Cauza 53-APG15-19 Moscova 13 mai 2015 Colegiul Judiciar pentru Cauze Administrative al Curtii Supreme a Federatiei Ruse compus din presedintele judecatorului

INTRODUCERE În condițiile moderne, evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare este de o importanță deosebită. Orientările metodologice oferă o abordare profitabilă pentru determinarea valorii de piață a obiectelor

CURTEA SUPREMA A FEDERATIEI RUSA Cauza 48-APG 15-8 DEFINITIE Moscova 1 iulie 2015 Colegiul Judiciar pentru Cauze Administrative al Curtii Supreme a Federatiei Ruse compus din presedintele judecatorului

E.I. Tarasevici. ECONOMIA IMMOBILIARĂ Cuprins. PREFAȚĂ PARTEA 1. ESENȚA ȘI CARACTERISTICILE IMOBILĂRII CAPITOLUL 1. IMOBILUL CA BUN ECONOMIC 1.1. Concepte de bază și definiții ale economiei

Metodologie de evaluare individuală în scopul contestării valorii cadastrale. Note cheie despre rapoartele de evaluare. Membru al Comisiei de Soluționare a Litigiilor privind Rezultatele Stabilirii Valoarei Cadastrale

Anexa 4 la Procesul-verbal al Adunării Generale Extraordinare a Acționarilor Doszhan Temir Zholy (DTZ) SA din 31 octombrie 2007 3 N. Makhanov METODA de determinare a valorii acțiunilor la răscumpărarea acestora de către o societate pe acțiuni

ADMINISTRAȚIA CONSILIULUI SATULUI ALEXANDROVSK AL Districtului Loktevsky al Teritoriului Altai Aleksandrovka Cu privire la aprobarea metodologiei de prognoză a veniturilor bugetare

CURTEA SUPREMĂ A FEDERATIEI RUSĂ DEFINIȚIA Cauza 67-APG15-22 Moscova 17 iunie 2015 Colegiul Judiciar pentru Cauze Administrative al Curții Supreme a Federației Ruse compus din președintele judecătorului

2013 SWorld 18-29 iunie 2013 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/june- PROBLEME MODERNE ȘI CĂI DE SOLUȚIA LOR ÎN ȘTIINȚĂ, TRANSPORT,

7. Materiale privind sistemul de testare intermediară și finală 1. Prin ce caracteristici generice diferă obiectele imobiliare de obiectele mobile? a) imobilitate, materialitate, durabilitate; b) imobilitate,

CUPRINS PREFAȚĂ ... 10 PARTEA 1. ESENȚA ȘI CARACTERISTICILE IMOBILĂRII ... 13 CAPITOLUL 1. IMOBILUL CA BUN ECONOMIC ... 14 1.1. Concepte de bază și definiții ale economiei ... 14 1.2. Imobiliare

MINISTERUL EDUCAȚIEI DE ȘTIINȚĂ A FEDERAȚIEI RUSE AGENȚIA FEDERALĂ PENTRU EDUCAȚIE INSTITUȚIA DE ÎNVĂȚĂMÂNT DE STAT „ACADEMIA GEODEZICĂ DE STAT SIBERIAN”

Materiale educaționale și teoretice 3.3 Teste și teme de pregătire TESTE Testul 1. Care dintre următorii factori nu au un impact semnificativ asupra valorii estimate a terenului, a) amplasamentul;

Aprobat prin decizia Dumei Orașului Penza din 26 iunie 2009 N 78-7 / 5 Regulamentul „Cu privire la procedura de administrare și înstrăinare a proprietății în proprietatea municipală a orașului Penza” (cu modificările ulterioare)

APROBAT prin Ordinul Ministrului Finanțelor din 12.05.2004 N 75, înregistrat de Ministerul Justiției din 22.06.2004 N 1374 A se vedea textul documentului în uzbec STANDARDUL NAȚIONAL DE CONTABILITATE AL REPUBLICII UZBEKISTAN

Aprobat prin Decretul Guvernului Republicii Kazahstan din 12 februarie 2013 124 Standard de evaluare „Evaluarea valorii imobilelor” 1. Dispoziții generale 1. Acest standard de evaluare

Cerințe ale SA „Căile Ferate Ruse” pentru munca evaluatorilor. Analiza practică. Selecția regională de calificare. Moscova, septembrie 2009 Erori în rapoartele de evaluare în descrierea subiectului de evaluare și analiză de piață 1. Nu

UDC 332.622 Baltin V.E. E-mail la Universitatea de Stat din Orenburg: [email protected] CARACTERISTICI ALE EVALUAREA TERENULUI CONSTRUIT ÎN SCOP ipotecar Se arată că în cazul evaluării terenului intravilan

Ministerul Educației și Științei al Federației Ruse Bugetul federal de stat Instituția de învățământ de învățământ superior Universitatea de Stat de Arhitectură și Construcții Penza DEPARTAMENTUL „Gestionarea terenurilor

1 Aprobat la Reuniunea organizațiilor de experți din Republica Bashkortostan prin Procesul-verbal din 20 aprilie 2010. METODOLOGIA DE DETERMINARE A COSTURILOR CESIUNII DREPTURILOR ÎN CONTRACȚII DE ÎNCHIDERIE FINANCIARĂ (LEASING) LA MODIFICARE

Evaluarea drepturilor de arendă - o listă de acțiuni care vizează stabilirea adevăratei valori a drepturilor de arendă.

Evaluarea valorii unui drept de închiriere este o procedură relativ complexă. Având în vedere cazul evaluării imobilizărilor corporale, de regulă, evaluăm starea acestora și le comparăm cu active similare evaluate.

Procedura de evaluare a valorii unui drept de închiriere este absolut diferită. Nu activele corporale sunt evaluate, ci beneficiile din folosirea terenului pe o perioadă lungă de timp.

Evaluarea unor astfel de obiecte este efectuată de un evaluator.... Pentru a utiliza serviciile sale, va trebui să furnizați următoarele documente:

1. încheiat cu proprietarul.
2. Informații despre comunicațiile efectuate, precum și despre sistemele de inginerie.
3. Date despre prezența oricăror obligații de datorie pentru site, precum și informații despre dacă acesta se află în.
4. Informații despre cine a aplicat pentru serviciile evaluatorului, și anume: numele complet, datele pașaportului, numărul de telefon mobil.

De ce este nevoie de asta?

Procesul de evaluare a recrutării poate servi mai multor scopuri.... Mai jos sunt principalele motive:

Pe ce bază se determină?

Vrei să închiriezi un teren, dar nu știi cum să calculezi costul? Aflați detaliile calculelor, precum și nuanțele de impozitare de la!

Ce metode se folosesc?

Comparații de vânzări

Se găsesc obiecte similare, se studiază informațiile complete ale acestora: costul drepturilor de angajare, condițiile în care sunt furnizate. După aceea se face o comparație pentru fiecare criteriu, se constată diferențele, iar în urma analizei se calculează prețul dreptului de închiriere.

Criterii comparabile:

1. Timpul până la expirarea perioadei de închiriere.
2. Dimensiunea lunarului.
3. chirias.
4. Posibilitate.

Alocările

Sunt necesare informații despre prețul analogilor obiectului evaluat sau despre costul propunerilor de pe piață.

Metoda de selecție este utilizată pentru a deduce valoarea unui obiect fără îmbunătățiri.... Scădeți costul acelor îmbunătățiri din costul obiectului cu îmbunătățirea.

Distributie

Această metodă este utilizată pentru evaluarea clădirii.

Este mai simplă decât metoda de selecție, deoarece nu trebuie să faceți o deducere.... Utilizează principiul raportului dintre valoarea sitului și dezvoltarea împreună cu valoarea terenului în sine. Folosind metoda comparației vânzărilor, calculăm valoarea terenului împreună cu dezvoltarea și o înmulțim cu cota de teren.

Pentru a calcula proporția, trebuie să găsiți obiecte similare și să aplicați raportul găsit pe site-ul dvs.

IMPORTANT! Metoda nu oferă date exacte. Pentru informații mai exacte, acestea trebuie combinate cu alte surse.

Capitalizare

Calcularea prețului unei oportunități de angajare necesită împărțirea venitului operațional net la rata de capitalizare. Rata de capitalizare poate fi calculată folosind diferite metode (Ring, Hoskold).

În procesul de calcul al capitalizării, nu uitați să luați în considerare riscurile investiției de bani, creșterea acestora.

Esența metodei de capitalizare:

1. Determinarea sumei venitului pentru o perioadă determinată prin utilizarea eficientă a terenului închiriat.
2. Calculul coeficientului de capitalizare.
3. Calcularea costului unei oportunități de angajare pe piață.

Din restul

Este folosit pentru a crea îmbunătățiri profitabile la instalație.

Esența metodei:

1. Calcularea costului îmbunătățirilor exploatate.
2. Calculul venitului net pentru o anumită perioadă de timp.
3. Deducerea costului îmbunătățirilor exploatate din prețul drepturilor de închiriere.

Utilizarea prevăzută

Folosit pentru a genera venituri din chirie.

Esența metodei:

1. Determinarea sumei cheltuielilor care sunt necesare pentru folosirea terenului.
2. Calculul venitului pe care îl veți primi la folosire.
3. Calcularea prețului de închiriere prin actualizarea veniturilor și cheltuielilor.

Întocmirea unui raport de evaluare a terenului

Costul unui permis de închiriere poate fi calculat folosind formula:

Z = DA + DIA,

• unde Z este venitul din terenuri;
• DA este profitul pe care îl va primi locatorul;
• iar DIA este profitul chiriașului.

Distribuția veniturilor din terenuri între proprietar și chiriaș a fost prezentată mai sus. Se poate înțelege că dacă venit DA - profitul locatorului este egal cu venitul din teren, atunci profitul chiriașului este 0.

RS = RAL + RA,

• unde RS este prețul proprietății depline pe piață;
• RAL - costul dreptului locatorului de a închiria;
• iar RA este valoarea dreptului de angajare al chiriașului.

Exemplu: urmând formula RS = RAL + RA, să presupunem că RS (valoarea de piață a proprietății depline) este de 600 de mii de dolari. Costul dreptului de închiriere al proprietarului, care a fost stabilit de autoritățile locale, va fi de 250 de mii de dolari. Pe baza acestui fapt, calculăm că RA = 350 de mii de dolari, adică costul dreptului de închiriere va fi de 350.000 de dolari.

Pe baza informațiilor de mai sus, se poate înțelege că evaluarea drepturilor de închiriere necesită destul de mult timp și are multe nuanțe, concesiile în evaluarea dreptului de închiriere a lotului sunt inacceptabile. Dar dacă abordați această problemă suficient de responsabil, atunci nu vor fi probleme și veți putea rezolva problema cu evaluarea cât mai curând posibil.

Dacă găsiți o eroare, vă rugăm să selectați o bucată de text și apăsați Ctrl + Enter.

Ordin
Ministerul Proprietății al Rusiei
din data de 10.04.2003 Nr.1102-r
„Cu privire la aprobarea recomandărilor metodologice
prin definiţia valorii de piaţă
drepturi de închiriere a terenurilor"

În conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 06.07.2001 nr. 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare” (Legislația colectată a Federației Ruse, 2001, nr. 29, art. 3026):

Ministerul
F.R. Gazizullin

APROBAT DE
prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei
din data de 10.04.2003 Nr.1102-r

I. Dispoziţii generale

Aceste linii directoare pentru determinarea valorii de piață a dreptului de a închiria terenuri au fost elaborate de Ministerul Administrației Proprietății din Rusia în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 06.07.2001 nr. 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare. ".

II. Baze metodologice de evaluare a valorii de piata a dreptului de arendare a terenurilor

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren se determină pe baza principiilor de utilitate, cerere și ofertă, înlocuire, modificare, influență externă, prevăzute în Secțiunea a II-a a Ghidurilor pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobat prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 06.03.2002 nr. 568-r.

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren depinde de puterile chiriașului, termenul dreptului, sarcinile dreptului de închiriere, drepturile altor persoane asupra terenului, scopul propus și utilizarea permisă a terenului.

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren depinde de valoarea așteptată, durata și probabilitatea de a obține venituri din dreptul de a închiria pentru o anumită perioadă de timp cu cea mai eficientă utilizare a terenului de către locatar (principiul așteptării). ).

Valoarea de piata a dreptului de inchiriere a unui teren este determinata in functie de cea mai eficienta utilizare a terenului de catre locatar, adica cea mai probabila utilizare a terenului, care este fezabil practic si financiar, justificat economic, conform cu cerintele legislatiei si drept urmare valoarea estimata a costului dreptului de inchiriere a unui teren va fi maxima (principiul celei mai eficiente utilizare).

Valoarea estimată a valorii dreptului de închiriere a unui teren poate fi exprimată ca valoare negativă (de exemplu, dacă valoarea chiriei stabilită prin contractul de închiriere pentru un teren este mai mare decât chiria de pe piață pentru acest teren). În astfel de cazuri, de regulă, nu este posibilă înstrăinarea subiectului evaluării pe piața deschisă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar circumstanțe extraordinare nu sunt reflectate în tranzacţie.

La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, se recomandă utilizarea prevederilor Secțiunii III din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 06.03. 2002 Nr. 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici.

În raportul privind evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, se recomandă, printre altele, să se includă:

· Informații privind înregistrarea de stat a dreptului de închiriere (contract de închiriere) în cazurile în care înregistrarea specificată este obligatorie;

· Informații despre sarcinile dreptului de închiriere a unui teren și a terenului propriu-zis;

· Temeiul apariției dreptului chiriașului la închiriere;

· Determinarea puterilor chiriașului;

· Perioada pentru care se încheie contractul de închiriere a terenului;

· Caracteristicile pieței de terenuri, alte bunuri imobiliare, drepturi de închiriere a terenurilor, inclusiv a pieței de închiriere a terenurilor și a altor bunuri imobiliare.

IV. Metode de evaluare

Atunci când efectuează o evaluare, un evaluator este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de a utiliza) abordări ale evaluării prin costuri, comparative și profitabile. Evaluatorul are dreptul de a determina în mod independent, în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare, metode specifice de evaluare. Alegerea metodelor ține cont de suficiența și fiabilitatea informațiilor disponibile public pentru utilizarea unei anumite metode. De regulă, la evaluarea valorii de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor se utilizează metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de alocare, metoda de capitalizare a venitului, metoda soldului și metoda utilizării prevăzute.

Pe baza abordarii comparative: metoda de comparare a vanzarilor, metoda de alocare, metoda de distributie. Pe baza abordării venitului: metoda de capitalizare a venitului, metoda soldului, metoda utilizării prevăzute. Elemente ale abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda restului, metoda alocării.

Urmează conținutul metodelor enumerate în legătură cu aprecierea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, ambele ocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (în continuare - terenuri intravilane), precum și dreptul de arendă. terenuri neocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (în continuare - terenuri neamenajate).

Dacă în raportul de evaluare sunt utilizate alte metode, este recomandabil să se dezvăluie conținutul acestora și să se justifice utilizarea lor.

1. Metoda de comparare a vânzărilor

Metoda este utilizată pentru evaluarea drepturilor de închiriere pentru terenurile construite și neamenajate. La evaluarea valorii de piata a dreptului de inchiriere prin metoda compararii vanzarilor se recomanda folosirea prevederilor paragrafului 1 al Sectiunii a IV-a din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piata a terenurilor aprobate prin ordin al Ministerului Administratiei Proprietatii Rusia din 06.03.2002 Nr. 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici.

Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de a închiria un teren folosind metoda comparației vânzărilor, următorii factori sunt luați în considerare ca parte a factorilor de cost:

· Perioada de timp rămasă până la încheierea contractului de închiriere;

· Cuantumul plății de leasing prevăzut de contractul de închiriere;

· Procedura si conditiile de efectuare (inclusiv frecventa) si modificari ale chiriei, prevazute de contractul de inchiriere;

· Necesitatea obținerii acordului proprietarului pentru a încheia o tranzacție cu drept de închiriere;

· Chiriașul are dreptul de a cumpăra terenul închiriat;

· Chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere pentru un teren la expirarea contractului de închiriere.

2. Metoda de izolare

Metoda este utilizată pentru evaluarea drepturilor de închiriere pentru terenurile construite. La evaluarea valorii de piata a dreptului de inchiriere prin metoda de atribuire se recomanda folosirea prevederilor paragrafului 2 al Sectiunii a IV-a din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piata a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Administratiei Proprietatii Rusia din 06.03.2002 N 568-r.

3. Metoda de distribuire

Metoda este utilizată pentru evaluarea drepturilor de închiriere pentru terenurile construite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere prin metoda de distribuție, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 3 din Secțiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei. din data de 06.03.2002 N 568-r.

4. Metoda de capitalizare a venitului

Metoda este utilizată pentru evaluarea drepturilor de închiriere pentru terenurile construite și neamenajate. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea de a obține, pe perioade egale de timp, venituri din dreptul evaluat de a închiria un teren care au valoare egală sau variază în aceeași rată.

Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:

· Calculul sumei venitului pentru o anumită perioadă de timp, creat de dreptul de a concesiona un teren cu cea mai eficientă utilizare a terenului de către locatar;

· Determinarea valorii coeficientului de capitalizare a venitului corespunzător;

· Calculul valorii de piata a dreptului de inchiriere a unui teren prin valorificarea veniturilor generate de acest drept.

Capitalizarea veniturilor se referă la determinarea la data evaluării a tuturor valorilor viitoare ale veniturilor egale între ele sau care se modifică în aceeași rată pentru perioade egale de timp. Calculul se face prin împărțirea sumei venitului pentru prima perioadă după data evaluării la rata de capitalizare aferentă determinată de evaluator.

La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, venitul din acest drept se calculează ca diferență între chiria terenului și valoarea chiriei stipulată prin contractul de închiriere pentru perioada respectivă. În acest caz, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din închirierea unui teren la ratele de închiriere de pe piață (cele mai probabile rate de închiriere la care un teren poate fi închiriat pe piața liberă într-un mediu competitiv, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare și nicio circumstanță extraordinară nu se reflectă în tariful de închiriere).

Determinarea tarifelor de închiriere de pe piață folosind această metodă implică următoarea secvență de pași:

· Selectarea pentru terenul, al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare, a unor obiecte similare, pentru care tarifele de închiriere sunt cunoscute din tranzacțiile de închiriere și (sau) oferta publică;

· Determinarea elementelor prin care se realizează compararea terenului, al cărui drept de arendare se evaluează, cu analogi (denumite în continuare elemente de comparaţie);

· Determinarea pentru fiecare element de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare;

· Determinarea, pentru fiecare element de comparație, a ajustărilor la tarifele de închiriere ale analogilor, corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare;

· Ajustarea pentru fiecare element al comparației a ratei de închiriere a fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de terenul al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare;

· Calculul cotei de închiriere de pe piață pentru terenul, al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare, prin generalizarea motivată a ratelor de închiriere ajustate ale analogilor.

Atunci când se calculează rata de capitalizare a veniturilor generate de dreptul de a închiria un teren, ar trebui să se ia în considerare:

· Rata de rentabilitate a capitalului fără risc;

· Valoarea primei de risc asociată investiției de capital în achiziția dreptului de închiriere evaluat;

· Cea mai probabilă rată de modificare a venitului din dreptul de a închiria un teren și cea mai probabilă modificare a valorii acestuia (de exemplu, atunci când valoarea dreptului de închiriere scade, se ține cont de rentabilitatea capitalului investit în achiziția de dreptul de închiriere).

Dacă există informații fiabile despre valoarea veniturilor generate de analogul obiectului de evaluare pentru o anumită perioadă de timp și prețul acestuia, raportul de valorificare a venitului generat de dreptul de închiriere a unui teren poate fi determinat prin împărțirea sumei a veniturilor generate de analog pentru o anumită perioadă de timp de prețul acestui analog.

5. Metoda restului

Metoda este utilizată pentru evaluarea drepturilor de închiriere pentru terenurile construite și neamenajate. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere folosind metoda restului, se recomandă utilizarea prevederilor clauzei 5 din Secțiunea IV din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordin al Ministerului Administrației Proprietății din Rusia. din data de 06.03.2002 Nr. 568-r, având în vedere următoarele caracteristici:

· Ca parte a cheltuielilor de exploatare, inclusiv cuantumul chiriei prevăzut de contractul de închiriere existent pentru terenul;

· Diferența dintre venitul net din exploatare dintr-o singură proprietate și venitul net din exploatare aferent îmbunătățirilor terenului face parte din chiria terenului, neretrasă de proprietarul terenului sub formă de chirie, dar primită de către locatar;

La calcularea cotei de capitalizare a veniturilor din leasing trebuie luată în considerare probabilitatea ca diferența dintre chirie și chiria stipulată în contractul de închiriere să rămână, perioada de timp rămasă până la încheierea contractului de închiriere și posibilitatea ca locatarul încheierea unui nou contract de închiriere pe o anumită perioadă.

6. Metoda de utilizare prevăzută

Metoda este utilizată pentru evaluarea drepturilor de închiriere pentru terenurile construite și neamenajate. La evaluarea valorii de piata a dreptului de inchiriere prin modul de utilizare preconizata se recomanda folosirea prevederilor clauzei 6 din Sectiunea a IV-a din Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piata a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietatii. al Rusiei din 6 martie 2002 nr. 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici:

· Ca parte a cheltuielilor de exploatare, inclusiv cuantumul chiriei prevăzut de contractul de închiriere existent pentru un teren;

· La calcularea ratei de actualizare a veniturilor din chirie trebuie luată în considerare probabilitatea reținerii veniturilor din chirie;

· La stabilirea perioadei de prognoză trebuie să se țină cont de perioada de timp rămasă până la expirarea contractului de închiriere, precum și de posibilitatea locatarului să încheie un nou contract pentru o anumită perioadă.

METODOLOGIE PENTRU CALCULUL SUMEI TAXE PENTRU DREPTUL DE A ÎNCHEIERE UN CONTRACT DE ÎNCHIDERIE PENTRU UN TEREN ÎN ORAȘUL MOSCOVA

1. Dispoziții generale.

Această metodologie pentru calcularea sumei plății pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un teren în orașul Moscova (denumit în continuare drept de închiriere) trebuie să fie aplicată atunci când se efectuează calculele relevante de către Resursele funciare ale orașului Moscova. Departamentul și este un document de orientare pentru utilizarea de către comisiile raionale și orășenești pentru furnizarea de terenuri și regulament de urbanism.la aprobarea sumei plății pentru dreptul de arendă a unui teren.

Metodologia nu este destinată calculării sumei plății pentru dreptul de a închiria un teren pentru construirea de unități rezidențiale și cu utilizare mixtă, în conformitate cu ordinul primarului Moscovei din 18.08.2000 N 894-RM „Cu privire la procedura de implementare a programelor de construcție de locuințe la Moscova" pentru construirea de facilități sfera socială sau ordinul orașului în conformitate cu ordinul primarului Moscovei din 26/09/94 N 471-RM "Cu privire la plata dreptului de a încheia un teren contract de închiriere la Moscova”.

Pentru a determina valoarea plății pentru dreptul de a închiria un teren, sunt necesare următoarele date, conținute în documentația inițială de autorizare pentru proiectare și construcție în orașul Moscova: suprafața terenului, inclusiv pentru amenajarea teritoriului, suprafața clădirii, suprafața totală a terenului și a părților subterane disponibile pe terenul și obiectul proiectat, distanța terenului față de stația de metrou sau de cale ferată, ieșirea din limitele terenului pe autostradă de semnificație generală a orașului, scopul funcțional al obiectului proiectat.

Dacă valoarea sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren, calculată în conformitate cu această metodologie, în termeni de 1 hectar, luând în considerare toate sarcinile, este mai mică decât valoarea valorii calculată conform procedurii pentru calcularea sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren nedestinat implementării construcției noi (reconstrucții) (paragraful 4), atunci costul dreptului de închiriere a unui teren este stabilit în conformitate cu procedura de calcul a sumei de plată pentru dreptul de închiriere a unui teren nedestinat construcției noi (reconstrucție)

2. Procedura de calcul a sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren pentru construirea de clădiri (structuri).

Calculul sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren oferit unui nou locatar, sau la încheierea unui contract de închiriere cu o altă persoană care are dreptul, în cazurile stabilite de lege, de a încheia un contract de închiriere pentru un teren. , se efectuează după următoarea formulă:

C = Such x Ssr n x Ksr.a x Cop x Kts. x Ku - Deci,

Unde:

Căţea. - suprafata terenului (in hectare);
Ssr.p. - plata medie (în mii de ruble/ha) pentru dreptul de a închiria un teren timp de 49 de ani într-o anumită zonă economică teritorială;
Кср.а. este un coeficient adimensional pentru ajustarea cuantumului plății pentru dreptul la închiriere pe termen scurt sau pe termen lung pe o perioadă mai mică de 49 de ani (tabelul 2);
Poliţist. - coeficient adimensional pentru ajustarea mărimii plății, ținând cont de densitatea totală a clădirii (raportul dintre suprafața totală a clădirilor (structurilor) de pe un teren și suprafața unui teren) (Tabelul 3) ;
Kts. - coeficient adimensional de ajustare a cuantumului plății în funcție de destinația imobilului (structurii) de pe teren (tabelul 4);
NS. - coeficient adimensional de ajustare a sumei plății în funcție de distanțarea terenului față de autostrăzile de însemnătate la nivel de oraș, stații de metrou sau de cale ferată (Tabelul 5);
Co - costul sarcinilor pe teren, calculat în conformitate cu orientările aprobate prin ordinul primarului Moscovei din 28.11.2000 N 1244-RM „Cu privire la aprobarea Orientărilor temporare pentru calcularea costurilor suplimentare ale investitorilor care decurg din implementarea proiectelor de investiții”.

3. Procedura de calculare a sumei plății pentru dreptul de a închiria un teren în cazul unei modificări a scopului funcțional al obiectelor, o creștere a procesului de reconstrucție (construcție) a suprafeței totale existente (proiectate) ) clădiri (structuri) sau construirea unei noi clădiri (structuri) pe un teren închiriat.

Pentru a obține permisiunea de a schimba scopul funcțional al obiectelor, creșteți în procesul de reconstrucție (construcție) suprafața totală a clădirilor sau structurilor existente (proiectate) sau construirea unei noi clădiri (structură) și dacă proprietarul clădirilor (structuri) ) are un contract de închiriere pentru un teren, locatorul trebuie să determine mărimea plăților suplimentare pentru dreptul de a închiria un teren ca urmare a creșterii preconizate a suprafeței totale a clădirilor (structurilor) existente (proiectate) pe terenul . Suplimentul este plătit de către investitor (dezvoltator) locatorului. Calculul suprataxei trebuie facut pentru perioada pana la incheierea actualului contract de inchiriere a terenului. Pentru clădiri de capital și structuri cu contracte de închiriere oficializate pentru terenuri - pe o perioadă de cel puțin 5 ani. Calculul sumei plății suplimentare pentru dreptul de a închiria un teren se calculează ca diferența dintre noua sumă de plată pentru dreptul de a închiria un teren și valoarea plății pentru dreptul de a închiria un teren pentru existenta (proiectate) clădiri (structuri). Calculul sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren pentru clădiri (structuri) existente se efectuează în conformitate cu procedura de calcul a sumei plății pentru dreptul de a închiria un teren specificat în clauza 2.

În cazul în care plata dreptului de închiriere a unui teren nu a fost percepută anterior, suma calculată ca diferență între noua sumă de plată și valoarea plății pentru clădirile (structurile) existente în partea ocupată direct de clădiri (structuri) este sub rezerva plății de către investitor (dezvoltator) către locator.

Într-un acord suplimentar privind obținerea permisiunii de a efectua lucrări la o extindere, o suprastructură, o nouă sumă de plată pentru dreptul de a închiria un teren este stabilită în legătură cu creșterea preconizată a suprafeței totale a clădirilor (structurilor) existente pe terenul.

4. Procedura de calcul a sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren nedestinat construcției noi (reconstrucție).

Stabilirea sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren nedestinat construcției noi (reconstrucții) se face pe baza unui tabel de plăți medii pentru dreptul de a închiria terenuri conform formulei:

С = Such x Сср.п х Кср.а. x п,

Unde:
С - suma plății pentru dreptul de închiriere;
Căţea. - suprafata de teren (ha.);
Ssr.p. - plata medie (în ruble/ha) pentru dreptul de a închiria un teren în orașul Moscova pentru 49 de ani într-o anumită zonă economică teritorială;
Ksr.a. - coeficientul adimensional de ajustare a cuantumului plății pentru dreptul de închiriere pe termen scurt sau de închiriere pe termen lung pe o perioadă mai mică de 49 de ani (tabelul 2);
Кп este un coeficient adimensional pentru ajustarea sumei plății pentru dreptul de închiriere pentru funcționarea instalațiilor și îmbunătățirea teritoriului. Pentru instalații industriale, industriale și de depozitare și amenajări peisagistice (excluzând amenajările compensatorii) Кп = 0,7. În alte cazuri, Кп = 1,0.

5. Procedura de calcul a fondurilor neprimite de primărie din plata dreptului de arendare în legătură cu ocuparea neautorizată a terenului.

În cazul în care Inspectoratul de Stat Funciar dezvăluie faptul că este ocuparea neautorizată a unui teren, Departamentul de Resurse Funciare a orașului Moscova calculează suma plății pentru dreptul de a închiria un teren pentru perioada de la momentul dezvăluirii faptului indicat până la data de calculul. Calculul se face în conformitate cu formula dată la paragraful 2 al prezentei anexe, cu înmulțirea cu coeficientul de ajustare a mărimii plății în funcție de suprafața terenului neautorizat Ksam (Tabelul 6);

Valoarea coeficientului de ajustare a valorii plății pentru dreptul de închiriere pe termen scurt sau închiriere pe termen lung a unui teren pe o perioadă mai mică de 49 de ani (K cf.a.)Tabelul nr. 2

Valorile coeficientului de ajustare a mărimii plății, ținând cont de raportul dintre suprafața totală a clădirilor (structurilor) de pe teren și suprafața terenului (Kop) Tabelul nr. 3

Simboluri utilizate în tabelul 3:
Valoarea coeficientului care caracterizează densitatea clădirii (P) este definită ca raportul dintre suprafața totală a unei clădiri sau structuri (mp) și suprafața terenului (mp)
P = (Pon + Pop x 0,5) / Astfel,

Unde:
Pon - suprafața totală a părții de la sol a unei clădiri sau structuri (mp);
Pop - suprafața totală a părții subterane a clădirii sau structurii (mp);
Aceasta este suprafața terenului supus răscumpărării (mp).

Valorile coeficientului de ajustare a mărimii plății în funcție de scopul propus al clădirii (structurii) pe terenul (Кц) Tabelul nr. 4

Notă la tabelul 4:
Dacă obiectele imobiliare de pe terenul au un scop multifuncțional, atunci valoarea coeficientului Kc este determinată de următoarea formulă:
n
Kts = (SUMA (Kts (i) x Po (i))) / Po,
i = 1

Unde:
Кц (i) - coeficient corespunzător scopului funcțional i al obiectelor;
Prin (i) - suprafața totală a obiectelor corespunzătoare scopului funcțional i;
Po - suprafața totală a obiectelor (mp).

Valorile coeficientului de ajustare a mărimii plății în funcție de distanța terenului de la autostrăzile cu importanță la nivel de oraș, stațiile de metrou sau de cale ferată (Ku) Tabelul nr. 5

Notă la tabelul 5:
Valoarea coeficientului (Ku) crește de 1,2 ori în raport cu valoarea indicată în tabelul 5 pentru facilitățile nerezidențiale, dacă limitele terenului merg pe următoarele autostrăzi: Mozhaiskoye sh., Kutuzovskiy prospect, st. Arbat Nou, st. Vozdvizhenka, Michurinsky prospect, prosp. Vernadsky, perspectiva Komsomolsky, prospectul Leninsky, str. Profsoyuznaya, str. Varshavskoe, str. B. Ordynka, str. B. Tulskaya, str. Lyusinovskaya, str. Kashirskoe, str. Volgogradsky, str. Ryazansky, str. Nizhegorodganskaya, str. , SH. Entuziaști, st. Serghie din Radonezh, sf. Stromynka, str. B. Cherkizovskaya, autostrada Shchelkovskoe, prosp. Ak. Sakharova, autostrada Yaroslavskoe, prosp. Mira, Dmitrovskoe sh., Novoslobodskaya sh., Leningradskoe sh., Leningradsky prospect, 1st Tverskaya-Yamskaya st., Tverskaya st., Garden Ring, Volokolamskoe sh., Ave. Mareșal Jukov, st. Svobody, autostrada Rublevskoe, a treia centură a Moscovei, șoseaua de centură a Moscovei.

Valorile coeficientului de ajustare a mărimii plății în funcție de suprafața unui teren neautorizat (Ksam.) Tabelul nr. 6

Evaluarea drepturilor de închiriere a terenurilor de la 20.000 de ruble.

Compania noastra ofera servicii calificate pentru evaluarea drepturilor de arenda asupra terenurilor in diverse scopuri. Dacă aveți nevoie să evaluați drepturile de închiriere a terenului, ne puteți contacta folosind Apel, vă vom ajuta!

1. 37. Evaluarea costului drepturilor de închiriere a terenurilor folosind abordarea veniturilor

37.1. Costul dreptului de închiriere al chiriașului

37.1.1. Pentru a estima valoarea drepturilor de arendare ale unui arendaș de teren pentru o anumită perioadă de timp, se poate folosi următoarea expresie:, unde Va- costul beneficiilor pe o perioadă de timp T(costul dreptului de închiriere); T- termenul de închiriere; R- venitul net din exploatare din terenuri; e - procent de reducere.

Este necesar să se evalueze dreptul de închiriere pe termen lung al pășunilor. Un teren de 2 hectare a fost concesionat de către administrația raională pentru 49 de ani pentru a fi folosit ca pășune. Rata de chirie stabilită de administrație este de 274,18 ruble/ha/an. Termenul de utilizare rămas - 47 de ani. Venitul din pășuni pentru lapte este de 7038 ruble / ha. Valoarea de piață a pășunilor, calculată folosind metoda de valorificare a chiriei terenului, este de 7038: 0,11 = 63.981,8 ruble / ha.

Calculul dreptului de închiriere pe termen lung a pășunilor se bazează pe posibile scenarii de utilizare ulterioară a terenului după expirarea termenului de închiriere.

Scenariul 1. După expirarea termenului, contractul nu va fi reînnoit. Valoarea dreptului de arenda este determinata de valorificarea chiriei terenului pe 47 de ani.

Costul dreptului de închiriere =
= 61.034 ruble/ha.

Scenariul 2. După expirarea termenului de închiriere, contractul va fi reînnoit. Plățile chiriei vor fi în curs de desfășurare.

Valoarea arendei este definită ca diferența dintre valoarea de piață a unui teren cu titlu de proprietate și plățile de teren care fac posibilă folosirea terenului pe bază de arendă pe o perioadă infinită de timp (valoarea capitalizată a chiriei efective).

Costul dreptului de închiriere =
= 61.490 ruble/ha.

Scenariul 3. După încheierea termenului de închiriere, terenul va fi răscumpărat la un preț de 2000 de ruble / ha.

Prețul de răscumpărare - 2000 de ruble / ha.

Costul capitalizat al plăților de leasing pe 47 de ani va fi:

= 2475 ruble / ha.

Costul de cumpărare după 47 de ani de închiriere =
= 13 ruble / ha.

Costul dreptului de închiriere = 63.982 - 2475 - 13 = 61.492 ruble / ha.

Valoare medie: (61034 +61490+ 61492): 3 = 61.339 ruble / ha.

Să presupunem că valoarea medie este luată ca valoare finală. Apoi, costul dreptului de închiriere pentru 2 hectare de hectare de pășune este de 47 de ani = 61339 × 2 = 122.678 ruble / hectar.

37.1.2. Valoarea de piata a dreptului de arenda poate fi calculata prin valorificarea platilor de arenda pentru teren, daca aceste plati sunt determinate din termenii tranzactiilor de piata.

37.1.3. Dacă la calcularea valorii capitalizate a plăților chiriei sunt utilizate rate care nu corespund ratelor pieței, de exemplu, tarife stabilite de o municipalitate, atunci valoarea drepturilor proprietarului sau locatorului (în acest caz, municipalitatea) la terenul este determinat pentru utilizarea curentă. Adică, această valoare nu va fi valoarea de piață a dreptului de a închiria un teren.

37.2. Costul dreptului locatorului de a închiria

37.2.1. Costul dreptului de închiriere al locatorului este calculat pentru terenul închiriat de proprietar (în condițiile noastre, de obicei statul sau municipalitatea) pentru închiriere și este determinat de Standardele Internaționale de Evaluare ca cost al dobânzii proprietății libere, cu respectarea interesele contractului de închiriere.

37.2.2. Freehold înseamnă proprietate absolută, supusă restricțiilor impuse doar de stat. Potrivit IES, „valoarea unei proprietăți libere sau a proprietății închiriate este, în general, privită ca suma valorii actuale a venitului net așteptat care urmează să fie primit în cadrul contractului de leasing plus valoarea actualizată a valorii așteptate a proprietății atunci când este utilizată și deține. este transferat înapoi locatorului” 17.

37.2.3. Din această definiție rezultă că dreptul de închiriere al locatorului (stat, municipiu) este determinat de valoarea curentă a veniturilor din contractul de închiriere încheiat pentru terenul, care sunt determinate de cuantumul chiriei stabilit prin contract, iar venituri potențiale din vânzarea terenului sau dreptul de a încheia un contract de închiriere după expirarea termenului contractului curent.

37.2.4. Prin urmare, valoarea drepturilor locatorului asupra unui teren închiriat poate fi determinată după cum urmează.

1. Dacă vânzarea ulterioară a terenului în proprietate este permisă, atunci valoarea de piață a unui astfel de drept este determinată după cum urmează:
, Unde V A- costul dreptului de închiriere al locatorului (costul unei proprietăți libere sau costul unui teren grevat de un contract de închiriere); Pi- chiria specificată în contractul de închiriere, T- termenul de închiriere, V M- valoarea de piata a terenului la momentul evaluarii, e - rata de actualizare.

2. Dacă vânzarea ulterioară a terenului către proprietate nu este permisă, dar vânzarea arendei este posibilă:
, Unde: V P A- valoarea de piata a vanzarii dreptului de arenda. În cazul în care plățile de leasing sunt constante Pi = P = const, se poate folosi următoarea expresie:
.

Termenul de închiriere este de 49 de ani, taxa stabilită în contractul de închiriere este de 40.000 USD/ha, valoarea de piață a dreptului de a încheia un contract de închiriere este de 10.000.000 USD/ha, rata de actualizare este de 10%.

Astfel, costul dreptului de închiriere al locatorului (proprietarul terenului) este egal cu:
= $489 956.

Dacă termenul de închiriere este de 5 ani, atunci această valoare va fi:
= $6 360 844.

37.2.5. Din expresiile de mai sus rezultă că valoarea drepturilor de închiriere ale locatorului nu coincide cu valoarea de piață a drepturilor de proprietate dacă plățile se fac la rate fixe, așa cum se întâmplă în prezent în cazul terenurilor aflate în proprietatea statului și a municipiului, cu un cumpărare amânată de teren (drept de închiriere).

37.2.6. De asemenea, rezultă că dreptul de arendă al locatorului este cu atât mai mic, cu cât plățile pentru răscumpărarea terenului sau dreptul de arendă de către locatar sunt atribuite mai îndepărtate, cu condiția ca chiria să fie mai mică decât cea de piață. Adică are loc o depreciere a încasărilor viitoare datorită influenței factorului de discount, așa cum se întâmplă la evaluarea altor resurse naturale care generează venituri pe termen lung.

37.2.7. În mod similar, puteți determina valoarea altor drepturi parțiale asupra terenului - dreptul de utilizare perpetuă, proprietate moștenită pe viață.