Un contract de închiriere scris necorespunzător vă poate ruina afacerea. Cu excepția cazului în care citiți tipărirea mică sau specificați detalii importante, va putea să se încheie în cel mai neașteptat acest moment chiar dacă ai investit în renovări. Hopes & Fears i-a întrebat pe experți ce trebuie să aibă grijă.
La încheierea unui contract de închiriere pentru spații, este important să se acorde atenție la trei puncte, care devin adesea subiect de dezacord între părți în instanță.
La început, Atentie speciala trebuie dat obiectului contractului, adica spatiul pe care urmeaza sa il inchiriezi. Este necesar să o descrieți cât mai detaliat în contract: indicați suprafața, numărul de camere. Cu cât acest lucru este descris mai clar, cu atât mai puține motive pentru conflict: fiecare parte înțelege ce poate folosi chiriașul.
În al doilea rând, chiriașul ar trebui să verifice cine deține sediul. Este deținut de proprietar sau îl va subînchiria? Dacă acesta este al doilea caz, atunci trebuie să verificați dacă are dreptul de a-l subînchiria. V jurisprudenţă au fost multe cazuri când proprietarii au închiriat ilegal spații, acestea au fost umplute procese, iar drept urmare, chiriașii au avut dificultăți, care trebuiau urgent să caute un nou sediu.
În al treilea rând, costul chiriei și procedura de plată este una dintre cele mai importante probleme care trebuie discutate înainte de încheierea unui contract. Prin lege, proprietarul are dreptul de a crește rata de închiriere o dată pe an. Dar dacă sunteți de acord cu el că nu se va schimba timp de câțiva ani și îl precizați în acord, atunci nu vor exista contradicții cu legea. Dacă proprietarul nu este de acord să stabilească costul, atunci puteți prescrie cât de mult poate fi modificată suma.
Dacă este posibil, merită încheiat contracte pe termen lung, în care chiriașul este mai protejat. Dacă acordul este valabil pentru un an sau mai mult, acesta trebuie înregistrat la stat. Un contract pe termen scurt va permite proprietarului să stabilească noi condiții la fiecare câteva luni. Pentru cei care urmează să remodeleze spațiile, reparați pe cheltuiala lor, cu atât mai adecvat contract pe termen lung... Pentru a evita neînțelegerile, scrieți în ea cât mai detaliat posibil ce se va face și de cine.
Cel mai greseala comunaîn încheierea contractelor de închiriere - ignorarea formalităților. La încheierea unui acord, părțile, de regulă, au relații bune și, ca urmare, latura formală a problemei se limitează la semnarea contractului și la actul de acceptare și transfer al spațiilor.
Întrebările apar atunci când părțile se întâlnesc în instanță dintr-un motiv sau altul. În acest moment încep să înțeleagă că până la 90% din acțiunile lor nu pot fi dovedite din cauza lipsei unei confirmări oficiale.
Pentru a evita frustrarea inutilă, atât chiriașul, cât și proprietarul trebuie să respecte câteva reguli simple.
În primul rând, atunci când încheiați un contract de închiriere, trebuie să îl priviți imediat din punctul de vedere al instanței. Va fi capabil să protejeze? În al doilea rând, absolut toate obligațiile contractuale trebuie identificate, îndeplinite și fiecare performanță trebuie confirmată formal.
De asemenea, trebuie amintit că costul îmbunătățirilor inseparabile ale proprietății închiriate efectuate de locatar fără consimțământul locatorului este nerambursabil.
În același timp, indiferent de ceea ce exact va fi indicat în contractul de închiriere, locatorul va putea rezilia el însuși contractul într-un număr de cazuri descrise la articolul 619 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, dacă chiriașul folosește proprietatea cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului sau a scopului proprietății, înrăutățește în mod semnificativ starea acesteia, de mai mult de două ori la rând nu contribuie chirie la timp, nu efectueaza reparatii majore in termenele stabilite prin contractul de inchiriere.
Este important ca atât locatarul, cât și locatorul să rețină că în temeiul contractului încheiat pt termen nedefinit, fiecare dintre părți are dreptul de a se retrage din contract în orice moment, avertizându-le pe celelalte cu trei luni înainte.
Pentru a sugera un subiect în acest titlu, scrieți scrisori către [email protected] marcat cu întrebări frecvente.
Un contract de închiriere de apartamente elaborat în mod competent sau, mai corect, un contract de închiriere rezidențială, vă permite să vorbiți imediat și să rezolvați multe probleme, să vă economisiți nervii și timpul, iar în viitor - evitați posibilitatea fraudei atât din partea locatarului, cât și din partea proprietarului apartamentului.
Materiale conexe:
Competent compus contract de leasing apartamente, sau mai bine zis - contract de închiriere, vă permite să vorbiți imediat și să rezolvați multe probleme, să vă economisiți nervii și timpul, iar în viitor - evitați posibilitatea fraudei atât din partea chiriașului, cât și din partea proprietarului.
Ai trecut drum lung de la căutarea unui apartament închiriat sau selectarea chiriașilor până la semnarea unui contract de închiriere, a petrecut mult timp, a cheltuit multă energie. Deci, nu lăsați totul să fie risipit!
O nuanță importantă în întocmirea unui contract este numele său. În conformitate cu legislația (), o persoană fizică trebuie să încheie un contract de închiriere cu proprietarul unui apartament, iar o persoană juridică trebuie să încheie un contract de închiriere. Prin urmare, individual nu poate închiria un apartament, iar o persoană juridică nu poate fi chiriaș. Ca un fleac? Dar nu…. Instanța poate declara nul acest contract de muncă.
Intocmirea contractului
Insistați asupra întocmirii și semnării unui contract (poate fi editat), care va indica toate punctele importante și problemele controversate legate de închirierea unui apartament sau a unei camere.
Contractul de închiriere trebuie să conțină următoarele puncte:
- data contractului și perioada de valabilitate a acestuia;
- datele pașaportului tuturor persoanelor care participă la tranzacție, precum și numărul documentului care stabilește dreptul de proprietate al proprietarului (acord de donație, certificat de proprietate, acord de transfer de apartament (privatizare) etc.);
- în cazul în care apartamentul este în proprietate comună, trebuie indicați toți proprietarii;
- proprietarul trebuie să confirme că locuința nu este arestată, nu este cauțiune sau nu face obiectul unei dispute;
- indicați subiectul contractului - toate datele de închiriat din incintă, incl. abordare;
- termenii și procedura pentru decontări;
- suma chiriei legată de orice monedă;
- o listă a tuturor celor care vor locui într-un apartament închiriat.
De asemenea, scrieți în contract: cine plătește și cum utilități, telefon (daca este disponibil in apartament), Internet, posibilitatea sau imposibilitatea schimbarii chiriei pe durata contractului, regularitatea vizitei proprietarului in apartament si faptul ca acesta trebuie sa avertizeze in prealabil acest lucru. Dacă a fost transferat un depozit, vă rugăm să indicați suma. Puteti indica citirile contorului de energie electrica si apometrelor in momentul semnarii contractului de inchiriere. Includeți în leasing o clauză privind starea apartamentului și reparațiile, dacă există. În conformitate cu legea (Codul civil al Federației Ruse, articolul 681) întreținere apartamentele sunt în sarcina chiriașului, dacă nu se prevede altfel prin contract. Si aici revizuire- obligația proprietarului apartamentului.
"Lucruri mărunte"
- dacă nu există informații în contractul de închiriere cu privire la sediul care urmează să fie transferat către chiriaș, un astfel de contract se consideră că nu a fost încheiat;
- nu disprețuiți inventarul și descrierea mobilierului, acest lucru vă va proteja de disputele privind prezența unui scaun antic și cerințele de plată pentru ceea ce a fost deja spart;
- contractul de închiriere pentru spațiile rezidențiale se încheie pentru o perioadă care nu depășește cinci ani și, dacă perioada nu este specificată, acordul se consideră încheiat pentru cinci ani (Codul civil al Federației Ruse, articolul 683);
- semnează contractul de muncă pe fiecare pagină;
- în paragraful care descrie drepturile chiriașului și al proprietarului, scrieți că proprietarul se angajează să ofere chiriașului o utilizare nestingherită și non-stop a spațiului de locuit, chiar dacă pare prea evident;
- în paragraful care descrie drepturile proprietarului, notați obligația sa de a se stabili posibile revendicări din partea altor coproprietari ai apartamentului (sau a persoanelor înscrise în acesta) și să protejeze chiriașii de aceștia;
- modificarea unilaterală a sumei chiriei pentru un apartament nu este permisă, cu excepția cazurilor în care prevazute de lege sau printr-un acord (Codul civil al Federației Ruse, articolul 682);
- la expirarea termenului contractului, chiriașul are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pt. termen nou(Codul civil al Federației Ruse, articolul 684);
- dacă aveți ceva în neregulă cu încuietoarea și este imposibil să deschideți ușa, aceasta va fi deschisă în absența proprietarilor numai dacă contractul de închiriere este în mâinile dvs.;
- în cazul decesului chiriașului sau al pensionării acestuia din locuință, contractul de închiriere continuă să funcționeze în aceleași condiții, unul dintre cei care au locuit permanent cu chiriașul anterior devenind noul chiriaș.
Contract de subînchiriere (subînchiriere)
Subînchiriere (subînchiriere) - închirierea unui apartament sau a unei camere nu de la proprietarul casei direct, ci de la chiriașul care a închiriat această locuință. În principiu, contractul trebuie să conțină totul la fel ca și contractul de muncă, cu excepția:
- contractul de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă mai lungă decât contractul de închiriere și rezilierea anticipată a contractului de închiriere simultan cu acesta încetează contractul de subînchiriere a locuinței;
- la încheierea unui contract de subînchiriere, angajatorul nu are drept de preempțiune de a-l prelungi.
Semnarea contractului de muncă și intrarea sa în vigoare
Daca apartamentul este inchiriat cu ajutorul unei agentii, un reprezentant al acesteia din urma trebuie sa se afle in apropiere in momentul semnarii contractului de inchiriere. Cand căutare de sine de asemenea, nu va fi de prisos să ai un martor.
Toți proprietarii și înregistrați în apartamentul cu vârsta peste 14 ani trebuie să dea consimțământul scris pentru a închiria apartamentul. Aceștia fie trebuie să semneze un contract de închiriere, fie trebuie să fie anexat la contract un consimțământ notarial.
Contractul de închiriere pentru spații rezidențiale intră în vigoare după semnarea de către ambele părți - proprietar și chiriaș. este opțional, semnăturile ambelor părți sunt suficiente. Trebuie să vizitați un notar numai dacă una dintre părți este persoană juridică.
Contractul trebuie semnat în dublu exemplar. Una este luată de chiriaș, cealaltă este luată de proprietar.
Reînnoirea contractului de muncă
Cu trei luni înainte de expirarea contractului de închiriere, proprietarul trebuie să ofere chiriașului să încheie următorul contract de închiriere în aceleași condiții sau în condiții diferite, „sau să avertizeze chiriașul cu privire la refuzul de a prelungi contractul din cauza deciziei de a nu închiria locuință de cel puțin un an (Codul civil al Federației Ruse 684) Dacă proprietarul nu și-a îndeplinit această obligație, iar angajatorul nu a refuzat reînnoirea contractului, contractul se consideră prelungit în aceleași condiții și pentru aceeași perioadă.
Încetarea unui contract de muncă
În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (articolul 687), chiriașul poate fi reziliat de către chiriaș din propria sa voință. Este suficient un avertisment scris al proprietarului cu trei luni înainte.
Rezilierea contractului de închiriere poate interveni în instanță la cererea proprietarului în următoarele cazuri:
- neplata chiriei pentru un apartament timp de șase luni, cu excepția cazului în care contractul stabilește un termen diferit;
- în cazul închirierii pe termen scurt a unui apartament în cazul neefectuării plății de mai mult de două ori după expirarea perioadei stabilite prin contract;
- în cazul în care chiriașul apartamentului sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor;
- distrugerea sau deteriorarea locuințelor sau a altor cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil.
Contractul de închiriere poate fi reziliat în instanță la cererea oricăreia dintre părțile la acord:
- dacă apartamentul încetează să mai fie potrivit pentru reședința permanentă, precum și în cazul stării sale de urgență;
- în alte cazuri prevăzute.
La încetarea contractului de închiriere, chiriașii sunt expulzați din apartament.
P.S. Citiți cu atenție și cu atenție contractul înainte de a-l semna.
În conformitate cu Legislația rusă, cetățenii Federației Ruse care dețin proprietăți imobiliare au dreptul de a le închiria sau închiria. Procedura de întocmire și încheiere a acordului relevant depinde de ce persoane sunt implicate în tranzacție (persoane fizice sau juridice).
Cu toate acestea, proprietarii spațiului de locuit nu consideră adesea necesar să încheie un contract de închiriere a apartamentului cu cealaltă parte (chiriașul), deși acest document le-ar permite să evite diferite contradicții, care sunt adesea soluționate doar în instanță și apar inevitabil. între proprietar și chiriaș.
Cel mai problema urgenta, permis prin încheierea unui contract de închiriere, este numărul de persoane care locuiesc într-un apartament închiriat. De asemenea, atunci când închiriați un apartament, este foarte important să determinați în prealabil formal acțiunile și responsabilitățile părților în cazul unor situații de urgență diferite.
În plus, dacă intenționați să închiriați un apartament, sunt deseori cazuri în care proprietarul acestuia avertizează că vă va putea vizita în orice moment cu „cecuri”. Aceasta este o încălcare directă a drepturilor dumneavoastră ca chiriaș!
Următorul punct important sunt circumstanțe neprevăzute care pot apărea brusc de la una dintre părți. Să presupunem că ați convenit cu un proprietar să închiriați o locuință pentru șase luni. Trec câteva luni și primiți dintr-o dată un apel de la proprietarul apartamentului, solicitându-vă să eliberați sediul în termen de două zile, din moment ce fiica sa se căsătorește, iar acum va locui împreună cu soțul ei la această adresă. Ce să faci într-o astfel de situație? Încheiați în avans un contract de închiriere!
Inchirierea unui apartament din punct de vedere juridic
Un contract de închiriere pentru o locuință, pe care oamenii care nu sunt familiarizați cu terminologia legală, îl numesc contract de închiriere a unui apartament, este un acord reciproc, compensat și consensual încheiat între proprietarul locuinței sau o persoană autorizată (proprietar) și o persoană care dorește să puneți această locuință în posesie și folosiți-o pentru a locui în ea contra cost și pentru o anumită perioadă (denumită în continuare chiriaș).
Obiectul unui astfel de acord este o locuință izolată, potrivită pentru ședere permanentă. Astfel de spații includ: o clădire rezidențială, un apartament, o parte dintr-o clădire rezidențială sau un apartament.
Contractul de închiriere a apartamentului prevede obligații reciproce ale părților. Luați în considerare principalele responsabilități atribuite proprietarului locuinței:
- Pentru o anumită taxă, proprietarul se angajează să ofere chiriașului un spațiu de locuit gratuit pentru deținere și utilizare, în timp ce spațiul închiriat trebuie să fie într-o stare adecvată locuirii.
- Proprietarul se obligă să efectueze exploatarea imobilului de locuit în conformitate cu cerințele relevante, acolo unde se află spațiul de locuit închiriat.
- Proprietarul se obligă să ofere chiriașului utilitățile necesare.
- Proprietarul se angajează să se asigure că lucrări de renovare proprietatea comună a casei și dispozitivele locuinței pentru furnizarea integrală a utilităților.
În ceea ce privește a doua parte (angajator):
- Spațiul de locuit trebuie utilizat exclusiv pentru locuit.
- Locatarul locuinței este obligat să asigure siguranța acesteia.
- Chiriașul se obligă să mențină locuința în stare bună.
- Reorganizarea și reconstrucția unei locuințe de către chiriaș se efectuează exclusiv cu acordul proprietarului.
- Locatarul se obligă să plătească în timp util taxa prescrisă pentru utilizarea și proprietatea locuinței.
- Chiriașul se obligă să facă în mod independent facturile lunare de utilități, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel.
Cum se întocmește un contract de închiriere pentru un apartament
În funcție de termen, există două tipuri de contracte: pe termen scurt și pe termen lung. Un contract de închiriere de apartamente pe termen scurt este încheiat pe o perioadă de până la 1 an, iar unul pe termen lung - până la 5 ani. Dacă contractul nu prevede termenii de valabilitate a acestuia, atunci contractul se consideră încheiat timp de 5 ani.
Un contract tipic de închiriere a unui apartament, al cărui eșantion este publicat pe site-ul oficial al formularelor gata făcute, îl puteți descărca aici:
- Contract de închiriere pe termen lung pentru spații rezidențiale - descărcare.
- Contract de închiriere pe termen scurt pentru spații rezidențiale - descărcare.
Cu acordul reciproc al părților, pot fi aduse modificări sau completări la termenii contractului.
La ce ar trebui să fii atent atunci când semnezi un contract de închiriere a unui apartament
Înainte de a semna un contract de închiriere pentru un apartament, un potențial chiriaș trebuie să verifice eligibilitatea proprietarului locuinței, adică proprietarul trebuie să prezinte documente de proprietate conform cărora apartamentul îi aparține. Acesta poate fi un certificat de proprietate asupra unei proprietăți rezidențiale, un contract de vânzare-cumpărare, un acord de schimb, un acord de donație sau o decizie judecătorească privind dreptul de proprietate asupra acestui imobil.
În cazul în care un contract de închiriere este semnat de un reprezentant al uneia dintre părți, atunci pentru a-și confirma eligibilitatea, persoana împuternicită trebuie să atașeze o autorizație scrisă (împuternicire). Este important ca un astfel de reprezentant să fie competent să semneze contractul de închiriere și să primească chirie.
Dacă proprietarul este o persoană care nu a împlinit vârsta majoratului, atunci pentru a încheia un contract de închiriere pentru spații de locuit, va fi necesar un permis corespunzător din partea autorității de tutelă și tutelă.
De regulă, un contract de închiriere de apartament se încheie pe o perioadă de cel mult 5 ani. În conformitate cu legislația în vigoare, un acord încheiat pe o perioadă mai mare de un an este în mod obligatoriu supus înregistrare de stat.
„Depozitul de asigurare va proteja împotriva pierderilor”
Trebuie remarcat faptul că, în multe cazuri, închirierea spațiilor rezidențiale nu este completă fără un depozit de garanție sau o garanție în numerar. Pentru ce este? Această sumă este un fel de asigurare (despăgubire) împotriva eventualelor daune cauzate în timpul funcționării spațiului de locuit. De asemenea, cheltuiala sumei avansate are loc în caz de circumstanțe neprevăzute. De exemplu, chiriașul s-a mutat din apartamentul închiriat și în mod deliberat nu a anunțat proprietarul despre acest lucru, caz în care proprietarul are dreptul să preia depozitul de asigurare constituit în ultima lună a contractului de închiriere.
Depozitul de asigurare protejează proprietarul locuinței de pierderi materiale, crește nivelul de responsabilitate al părților la contract și securitatea termenilor tranzacției. De regulă, mărimea depozitului este egală cu suma chiriei lunare, dar valoarea sa depinde direct de anumite condiții. De acord, dacă „fugarii” îți lasă facturi telefonice uriașe, atunci un depozit de garanție în valoare de chirie lunară nu va fi în mod evident suficient, iar căutarea unui chiriaș neplătit și aducerea lui în fața instanței te va costa și mai mult.
Este necesar să ne dăm seama că mărimea sumei depozitului de asigurare depinde în mod direct de responsabilitatea pe care acesta o oferă. Așadar, este obligatorie indicarea în contractul de închiriere pentru spații de locuit a procedurii de constituire și returnare a cauțiunii!
Cine beneficiază de încheierea unui contract de închiriere de apartamente
Pe baza celor de mai sus, putem concluziona că contractul de închiriere este benefic atât pentru proprietar (proprietarul apartamentului), deoarece proprietatea îi aparține, cât și acordul este garantul despăgubirilor pentru daunele cauzate proprietății, precum și pentru chiriașului, deoarece contractul de închiriere asigură locuința liniștită a chiriașului și protecția drepturilor acestuia în cazul încălcării de către locator a cerințelor stabilite.
Înregistrarea unui contract de închiriere a unui apartament
Înregistrarea unui contract de închiriere de apartament este o procedură care vizează legitimarea acestei tranzacții. De menționat că înregistrarea contractului de închiriere nu este necesară dacă contractul este executat corespunzător. Cu toate acestea, prezența anumitor circumstanțe necesită obținerea „aprobării guvernului”. Astfel de cazuri includ:
- Spațiile sunt închiriate pentru mai mult de un an.
- Părțile la acord sunt persoane juridice (sau cel puțin una dintre părți acționează ca persoană juridică).
Înregistrarea unui contract de închiriere pentru un apartament este însoțită de introducerea unei înregistrări corespunzătoare în Registrul de drepturi al statului unificat, după care documentul devine obligatoriu din punct de vedere juridic. Înregistrarea contractului vă protejează drepturile și interesele și, de asemenea, confirmă legitimitatea tranzacției.
Pentru a înregistra un simplu contract de închiriere a apartamentelor, una dintre părți trebuie să depună o cerere, să atașeze o chitanță pentru plata înregistrării, două copii ale contractului de închiriere a spațiilor (sau mai multe, în funcție de numărul de părți la contract) și o explicație localului, care poate fi comandat contra cost la biroul de inventar tehnic.
Înregistrarea unui astfel de acord este de dorit dacă:
- Nu ai prea multă încredere în chiriașii tăi.
- Trebuie să părăsiți periodic orașul în care vă închiriați locuința.
- Nu aveți suficient timp pentru a controla siguranța locuinței închiriate.
- Vrei să te protejezi împotriva consecințelor neplăcute.
În ceea ce privește chiriașii, singurul lucru care li se cere este o semnătură în acord, dar dacă chiriașul refuză să înregistreze documentul, acesta este deja un motiv pentru care proprietarul apartamentului să se gândească.
Merită să fii precaut
La încheierea unui contract de închiriere, fiți vigilenți dacă:
Costul spațiului de locuit este mult mai mic decât valoarea sa de piață. De regulă, este posibil să găsiți locuințe ieftine de închiriat doar „prin cunoștință sau rudenie”, în alte cazuri, o astfel de ofertă este un alt motiv pentru a fi precaut.
Proprietarul spațiului de locuit grăbește procesul de încheiere a unui acord și transfer de bani, fără a insista asupra unei examinări detaliate a apartamentului. Într-o astfel de situație, orice decizie pripită poate duce la consecințe dezastruoase pentru angajator. Încheind în grabă un contract, pierzi ocazia de a face reclamații proprietarului cu privire la condițiile de viață neadecvate. Semnătura în contract și transferul de bani - stadiu finalînregistrarea tranzacției. În primul rând, acordați atenția cuvenită afecțiunii echipamente de gaz, cablaje electrice, instalatii sanitare, încuietori pentru uși, mobilier, întreținere a aparatelor electrice și electrocasnice, și stare generală apartamente. În plus, în contract, puteți întocmi o listă de aparate de uz casnic și piese de mobilier, gradul de deteriorare, stare și funcționalitate a acestora.
Certifică certificatul de transfer de bani folosind o chitanță. Calcule financiare sunt parte integrantă a tuturor tranzacțiilor de închiriere - transfer Bani de la chiriaș la proprietarul locuinței. In baza legislatiei in vigoare, se recomanda emiterea chitantelor in cazul platilor ce depasesc marimea de minim 10 salariile, cu toate acestea, în practică, prezența unei chitanțe este de dorit pentru sume mai mici. De acord, este mult mai ușor și mai eficient să vă apărați interesele dacă acestea au fost documentate, mai ales că chitanța are forță juridică și este, de asemenea, o dovadă irefutabilă a decontărilor reciproce.
Chitanța este foarte simplă de întocmit și, de regulă, nu necesită legalizare legală. Este suficient ca părțile să-și indice datele pașaportului, adresele de înregistrare și reședința efectivă, suma de bani și obiectul plății.
Escrocii mizează pe nepăsarea ta
Graba și neatenția clienților interesați de locuințe joacă în mâinile proprietarilor lipsiți de scrupule, așa că petreceți cât mai mult timp posibil studiind documentele personale ale proprietarului apartamentului, documentele de proprietate conform cărora apartamentul aparține proprietarului, relația proprietar-chiriaș și regulile pentru efectuarea decontărilor financiare.
Rezuma
Contractul de închiriere a spațiilor rezidențiale reglementează pe deplin cele mai importante relații juridice dintre părțile sale - chiriașul și proprietarul. Durata contractului de închiriere pentru spații rezidențiale afectează formalitatea încheierii acestuia (pe termen scurt sau lung), precum și necesitatea înregistrării în Registrul Unificat de Stat.
Proprietarul și chiriașul au dreptul să se protejeze de ele consecințe negative prin verificarea documentelor, încheierea unui contract de închiriere pentru un apartament, înregistrarea în USRR, efectuarea unui depozit de asigurare, precum și efectuarea decontărilor financiare în scris.
Un contract de închiriere de apartament acționează în interesul ambelor părți, stabilește responsabilitatea reciprocă și oferă toate garanțiile necesare.
Sergey Prezhevalsky, rmnt.ru
În general, Codul civil al Federației Ruse nu clasifică contractele de închiriere după tipul de sediu închiriat.
Adică, ar trebui să te ghidezi după o singură secțiune „Închiriere”.
Documentul inițial care indică începutul unei relații juridice între chiriaș și locator este contractul.
În acest articol vom vorbi despre modul de încheiere a unui contract de închiriere spații nerezidențiale corect, precum și modul de a lua în considerare toate nuanțele posibile.
Ce este important într-un contract de închiriere
Antetul contractului conține informații despre locul respectiv, precum și data contractului în cauză.
Ca orice alt acord, acest acord începe cu informații despre părțile la acestea. Atât persoanele juridice, cât și persoanele fizice pot acționa ca părți la acest acord. Este important ca orice astfel de participant să dezvăluie detalii în detaliu. Pentru o persoană juridică sunt indicate detalii și o denumire detaliată. Persoanele ar trebui să își dezvăluie datele din pașaport, precum și contactele și adresele din document.
Obiectul acordului îl constituie spațiul închiriat. Toate informațiile despre el trebuie divulgate în detaliu.
Informațiile importante în acest caz includ următoarele informații:
- Locația obiectului. Adresa exactă este supusă dezvăluirii, precum și locația dacă doar o parte a unei clădiri este închiriată.
- Dimensiunile obiectului. Dimensiunea plăcii poate depinde direct de aceasta. Informațiile trebuie să fie cât mai precise.
- Materialul folosit pentru fabricare. Dezvăluie în detaliu maxim din ce este făcută camera: podele, tavane, pereți etc. Materialul folosit pentru fabricarea ferestrelor și ușilor, precum și calitatea și aspectul decoratiune interioara de asemenea să se reflecte în document.
O condiție esențială pentru valabilitatea contractului de leasing este valoarea plății lunare. Fără astfel de date, documentul este invalid.
Obligațiile de reparații sunt considerate separat. Deci, proprietarul localului face reparații majore în mod independent. Locatarul participă la acest lucru numai dacă vina sa este urmărită direct în pagubă.
Documentație suplimentară pentru închirierea spațiilor nerezidențiale
Un contract de transfer este atașat unui contract, cum ar fi un contract de închiriere. Acest document mărturisește că locatarul a intrat efectiv în dreptul de a utiliza obiectul. Și altele esenţialîn acest document conține o prezentare detaliată a stării sediului în momentul transferului.
Este recomandabil să reflectați în detaliu prezența anumitor defecte. În caz contrar, mai târziu pot apărea conflicte cu proprietarul.
Mai există o nuanță care merită luată în considerare. Dacă contractul este încheiat pentru un an sau mai mult, acesta trebuie înregistrat la autoritățile registrului de stat. De aceea încearcă să încheie astfel de acorduri pentru o perioadă de puțin mai puțin de un an, apoi să le prelungească. La reinnoire, tine cont de faptul ca vechiul contract trebuie sa expire, apoi cel nou, incheiat si el pe mai putin de un an, nu va trebui inregistrat.
Să facem imediat o rezervă: în acest articol ne vom concentra în mod special asupra contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale, care este reglementat de capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse și parțial de capitolul 5 din Codul de locuințe al Federației Ruse. Federația Rusă, adică închirierea unui apartament de către o persoană fizică. Există o diferență în lege între un contract de leasing (care se încheie cu o persoană fizică) și un contract de închiriere (care se încheie cu entitate legală). Cu toate acestea, în vorbirea obișnuită, se folosește cuvântul bine stabilit „chirie”. Prin urmare, în acest material, din motive de simplitate, vom folosi ambii termeni - „chirie” și „chirie” - ca echivalent.
Documentele
În niciun caz nu ezitați să cereți proprietarului apartamentului să vă ofere pachet complet documente:
- pașaport;
- este necesar un certificat de înregistrare a proprietății apartamentului;
- suplimentar: chitanțe achitate pentru facturile de utilități (pentru a fi sigur că nu există datorii asupra acestora) și un extras din cartea casei despre persoanele înscrise pe spațiul de locuit.
Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, atunci acordul unuia dintre ei nu este suficient, trebuie să obțineți acordul tuturor. Există trei scenarii posibile pentru dezvoltarea evenimentelor:
- Atașați acordul scris al tuturor coproprietarilor.
- Un coproprietar încheie un acord cu o procură din partea altora.
- La încheierea contractului sunt prezenți personal toți proprietarii (atunci în contract se precizează că apartamentul este închiriat de toți proprietarii în același timp).
Consimțământul scris este necesar și de la persoanele care nu sunt proprietarii, dar sunt înscrise pe spațiul de locuit. În caz contrar, își pot revendica drepturile în orice moment și va trebui să căutați urgent locuințe noi.
Întrucât vorbim despre închirierea unui apartament, înseamnă că chiriașul este o persoană fizică. Prin urmare, trebuie să-și aducă pașaportul cu el. Dacă nu veți locui singur într-un apartament, atunci sunt necesare detaliile pașaportului celui de-al doilea (al treilea, al cincilea) chiriaș.
Contractele de închiriere imobiliară sunt supuse înregistrării de stat. Cu excepția unui contract încheiat pentru mai puțin de un an.
Termen
Un contract de muncă poate fi pe termen scurt (până la un an) și pe termen lung (de la unu la cinci ani). Dacă contractul nu spune un cuvânt despre termen, se consideră că acesta a fost încheiat pentru maximum cinci ani. Principala diferență dintre contractele pe termen lung și cele pe termen scurt sunt condițiile de evacuare a chiriașilor.
Contract pe termen scurt
Proprietarul poate prescrie o perioadă în care contractul poate fi reziliat de către părți înainte de termen. Dacă o astfel de perioadă nu este specificată, el nu are dreptul să evacueze chiriașii înainte de expirarea contractului. Însă la sfârșitul acestei perioade, proprietarul decide singur dacă va continua să închirieze apartamentul acelorași chiriași sau să-și caute alții.
Contract pe termen lung
Proprietarului îi este mult mai dificil să se despartă de chiriași. La sfârșitul contractului, proprietarul nu poate pur și simplu muta pe altcineva în apartament: dacă nu a notificat chiriașului dorința sa cu cel puțin trei luni înainte de încheierea contractului, se consideră că contractul este reînnoit automat în conformitate cu vechi condiții.
Dacă proprietarul spune că nu mai intenționează să închirieze proprietatea, atunci chiriașii trebuie să se mute. Dar în acest caz, chiar nu poate închiria apartamentul pentru cel puțin un an, altfel chiriașii anteriori au dreptul să se adreseze instanței și să ceară despăgubiri.
Spre deosebire de proprietar, un chiriaș poate rezilia contractul în orice moment, fără a da un motiv.
Starea apartamentului și a proprietății
Reparații și îmbunătățiri
Întrebarea stringentă: cine face reparațiile? De obicei, acordul conține formularea potrivit căreia „după expirarea contractului de închiriere, chiriașii se angajează să returneze sediul în aceeași formă în care a fost furnizat”. Prin urmare, contractul ar trebui să indice imediat ce poate fi schimbat în apartament și ce nu.
În plus, fără consimțământul proprietarului, rezidenții nu au dreptul să efectueze reorganizarea și reconstrucția locuințelor. De exemplu, în timpul reparațiilor, nu puteți lua și demola o partiție interioară sau extinde o ușă.
Dacă este posibil să efectuați reparații, asigurați-vă că ați prescris în contract cât ar trebui redusă chiria. Dacă nu există niciun indiciu, este posibil să reparați totul singur, iar proprietarul va refuza pur și simplu să vă ramburseze cheltuielile.
Toate reparațiile curente și cheltuielile aferente acestuia sunt pe umerii chiriașului. El nu numai că menține ordinea în apartament, dar este și responsabil pentru siguranța proprietății.
Reparațiile majore ar trebui să fie efectuate de proprietar, iar toate cheltuielile sunt suportate de acesta (dacă nu se prevede altfel în contract). Dacă proprietarul nu manifestă interes pentru reparații majore atunci când este necesar, atunci chiriașul are dreptul:
- face reparații majore pe cont propriu, contractual sau cauzate de o nevoie urgentă și încasează costul acestuia de la locator;
- cere o reducere corespunzătoare a chiriei;
- cere rezilierea contractului și compensarea pierderilor.
Când renovezi sau cumperi ceva nou pentru un apartament închiriat, în termeni legali, faci îmbunătățiri. Ele pot fi separabile și inseparabile. De exemplu, dacă un chiriaș a instalat un aparat de aer condiționat sau un încălzitor de apă pe cheltuiala sa (iar proprietarul nu a redus chiria și nu le-a restituit costurile), are dreptul să le ia cu el.
Îmbunătățirile inseparabile, cum ar fi imaginile de fundal noi, nu pot fi luate cu tine fără a le distruge aspect apartamente. Prin urmare, chiriașul poate solicita rambursarea valorii lor la expirarea contractului. Dar cererea va fi satisfăcută dacă în contract se precizează că locatorul nu s-a opus acestei îmbunătățiri.
Starea proprietății
Locatorul este obligat să pună la dispoziție chiriașului imobilul în conditie buna... Asta înseamnă că dacă ceva te împiedică să folosești apartamentul, proprietarul trebuie să elimine acest motiv pe cheltuiala lui. Chiar și cel pe care nici măcar nu l-a suspectat la momentul închirierii apartamentului. De exemplu, v-ați stabilit și ați fost surprinși să aflați că toate țevile putreziseră demult și pur și simplu este imposibil să vă spălați la duș. Proprietarul trebuie să elimine această deficiență cât mai curând posibil și absolut gratuit. Dacă el nu face acest lucru, puteți fie să eliminați singur cauza și să solicitați rambursarea cheltuielilor, fie să reziliați contractul.
Atenție: proprietarul ar trebui să elimine pe cheltuiala sa doar acele neajunsuri despre care nici el, nici voi nu știați.
Dacă, la inspectarea apartamentului, ați văzut că ceva nu funcționează acolo sau ați fost avertizat în prealabil, atunci este deja dreptul dvs. să acceptați o astfel de condiție sau să căutați o opțiune mai bună.
De asemenea, avocații recomandă, pe lângă contract, să întocmească un act de acceptare a apartamentului. Acesta prescrie starea mobilierului, a instalațiilor sanitare, a podelelor, a ferestrelor și a tuturor celorlalte. Ulterior, acest lucru va ajuta la evitarea disputelor cu privire la calitatea reparațiilor și a mobilierului. Desigur, într-un apartament cu mobilier sovietic vechi și fără echipament, nu trebuie să faceți acest lucru. Însă proprietarul, care închiriază o casă cu mobilier și electrocasnice scumpe, este interesat să se asigure că toată proprietatea îi este returnată în stare corespunzătoare, așa că poate atașa chiar și fotografii ale proprietății și chitanțe care confirmă valoarea acesteia. Desigur, se ia în considerare deprecierea naturală. Dar pentru ecran spart chiriașul televizorului va trebui să plătească.
Fiți atenți la așa ceva ca „responsabilitate comună” dacă închiriați un apartament cu cineva într-un efort comun. În cazul în care contractul nu prevede o clauză privind responsabilitate comună, atunci toată responsabilitatea va fi suportată de cel care a încheiat contractul. Adică dacă vecinul tău neglijent rupe ceva și doar tu ești consemnat în contract ca responsabil, atunci va trebui să plătești.
Chirie
Contractul definește procedura, condițiile și termenii pentru efectuarea chiriei. Dacă nu există instrucțiuni speciale în acest sens, atunci se consideră că acestea sunt similare cu cele utilizate de obicei la închirierea unei astfel de proprietăți: în cazul unui apartament, aceasta este o sumă fixă de plată efectuată în fiecare lună.
Dacă proprietarul cere să plătească imediat o plată cu 2-3 luni în avans sau un avans, acest lucru trebuie specificat în contract.
Documentul ar trebui, de asemenea, să indice cât de des și în ce măsură proprietarul poate crește plata. În practică, acestea fixează de obicei o creștere a chiriei o dată pe an până la 10% din costul inițial. Dar toate acestea sunt la latitudinea părților.
Dacă o astfel de clauză nu este inclusă în contract, proprietarul are în continuare dreptul de a crește chiria, dar acest lucru se poate face nu mai mult de o dată pe an. Mai mult, el este obligat să anunțe chiriașul în prealabil în scris, în acest sens. Dacă noile condiții nu i se potrivesc, el se poate retrage din contract unilateral.
De asemenea, chiriașul are dreptul să ceară o reducere a chiriei dacă, din cauza unor circumstanțe care nu i-au stat în voință, condițiile locului închiriat s-au deteriorat.
În plus
Discutați cu proprietarul despre toate detaliile. Cel mai probabil va trebui să vă întâlniți des. El este îngrijorat de apartamentul său, dvs. vă faceți griji cu privire la calitatea vieții, așa că învățați să negociați și să notați toate acordurile verbale din document.
Nu de multe ori, dar se întâmplă o situație neplăcută: uneori proprietarilor le place să intre fără avertisment, chiar și în absența chiriașilor și de mai multe ori pe lună. Acesta este un motiv pentru rezilierea contractului cu rambursarea cheltuielilor de mutare ale chiriașului. Pentru a evita o astfel de situație, pur și simplu adăugați o singură linie la acord cu privire la frecvența cu care poate apărea proprietarul în locul dvs., indiferent dacă trebuie să vă avertizați în prealabil despre acest lucru și indicați interzicerea vizitelor spontane în absența dumneavoastră.
Aflați cum tratează proprietarul oaspeții, animalele și indicați acest lucru în contract.
Doar negociind și reparând toate detaliile care contează, ambele părți vor putea trăi fără conflicte și fără anxietate inutilă.
Rezilierea contractului prin instanță
Am spus deja că nu este ușor pentru un proprietar să se despartă de un chiriaș, rol important joacă un fel de contract. Însă chiriașul are dreptul să rezilieze contractul în orice moment, dar cu o singură condiție: trebuie să notifice proprietarului dorința sa cu trei luni în avans în scris.
Dar uneori nu este posibil să fii de acord uman, iar pentru una dintre părți există o singură cale de ieșire - să caute dreptate prin instanță și să rezilieze contractul.
La cererea locatorului, contractul poate fi reziliat înainte de termen de către instanță în cazurile în care locatarul:
- utilizează proprietăți cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului sau cu încălcări repetate;
- degradează semnificativ proprietatea;
- nu plătește chiria la timp mai mult de două ori la rând;
- nu efectuează reparații majore ale imobilului în termenele stipulate în contract, dacă, conform contractului, reparațiile majore sunt în sarcina locatarului.
Proprietarul poate rezilia contractul prin instanță numai dacă a cerut în scris chiriașului eliminarea încălcărilor.
La cererea locatarului, contractul de închiriere poate fi reziliat anticipat de către instanță în cazurile în care:
- locatorul nu furnizează proprietatea sau creează obstacole care împiedică utilizarea deplină a proprietății;
- proprietatea are defecte care nu au fost specificate de locator la încheierea contractului, nu au fost cunoscute de locatar în prealabil și nu au putut fi descoperite în timpul inspecției proprietății;
- locatorul nu efectuează reparații majore ale proprietății în perioada stabilită prin contract sau într-un termen rezonabil;
- proprietate, din cauza unor circumstanțe independente de voința chiriașului, într-o stare improprie pentru utilizare.
La încetarea contractului de închiriere, locatarul este obligat să restituie proprietatea locatorului în starea în care a primit-o, ținând cont de uzura normală sau în condițiile stipulate în contract.
În concluzie, să ne oprim asupra a două puncte importante.
Dacă proprietarul donează sau vinde o casă închiriată, aceasta nu încetează contractul de închiriere. Cu alte cuvinte, când o persoană vine și spune: „Mută-te, vând un apartament”, este ilegal. Schimbarea proprietarului nu atrage rezilierea contractului de închiriere a locuinței.
Dacă este necesar, puteți schimba chiriașul (chiriașul). Adică, dacă contractul este încheiat pentru soț și acesta, de exemplu, pleacă în Polul Nord într-o călătorie de afaceri lungă, atunci cu acordul său, puteți schimba chiriașul în soția sa. În acest caz, contractul rămâne același, aceleași condiții, termenul continuă să curgă și nu este anulat. Dar acest lucru vă poate scuti de birocrație dacă apar probleme (de exemplu, dacă trebuie să reziliați contractul sau să colectați ceva prin instanță).