Umowa najmu ( dzierżawa nieruchomości) reguluje stosunek prawny pomiędzy najemcą a wydzierżawiającym podczas przeniesienia własności i chroni ich na wypadek niewywiązania się przez jedną ze stron. Dlatego bardzo ważne jest prawidłowe ustalenie w umowie wszystkich niezbędne warunki... O dzierżawie będą trzy artykuły. W nich specjaliści 1C: ITS opowiedzą o tym, jakie pułapki istnieją przy zawieraniu i wykonywaniu umowy oraz jak je obejść bez utraty siebie. Uwzględnione zostaną zarówno prawne, jak i podatkowe aspekty umowy. W pierwszym artykule szczegółowo przeanalizujemy warunki zawarcia umowy najmu, które mają: ta sama wartość dla obu stron umowy. W kolejnych dwóch artykułach porozmawiamy o skutkach podatkowych zawarcia tej umowy dla wynajmującego i najemcy.
Czym jest umowa najmu i w jakiej formie powinna być zawarta?
Na podstawie umowy najmu jedna strona (wynajmujący) przekazuje nieruchomość drugiej stronie (najemcy) za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie lub za czasowe użytkowanie (art. 606 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie nie dochodzi do przeniesienia własności tej nieruchomości na leasingobiorcę, z wyjątkiem przypadków, gdy umowa przewiduje prawo do zakupu.
Jeżeli umowa nie przewiduje zapłaty za korzystanie z nieruchomości, wówczas taka umowa jest uznawana za umowę pożyczki (bezpłatne korzystanie z nieruchomości). Ten widok stosunki prawne regulują normy rozdziału 36 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Zasady dotyczące najmu są w tym przypadku stosowane tylko częściowo.
Właścicielem na podstawie umowy najmu może być właściciel nieruchomości lub inny właściciel prawny, któremu sam właściciel lub prawo upoważnione do dzierżawy tej nieruchomości (art. 608 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Wydzierżawiającym zatem może być osoba, która posiada pełnomocnictwo w imieniu właściciela do prawa najmu nieruchomości.
Najemcą może być każdy zdolny obywatel, indywidualny przedsiębiorca lub osoba prawna.
Prawo pozwala na zawarcie umowy najmu ustnie, jednak w większości przypadków stosuje się formę pisemną, ponieważ pozwala na dokładniejsze uzgodnienie wszystkich warunków umowy i wyklucza wiele nieporozumień między stronami w procesie jej wykonanie.
Umowa najmu składa się z pismo, Jeśli:
- okres obowiązywania umowy przekracza jeden rok (klauzula 1 artykułu 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
- jedna ze stron umowy jest osobą prawną (klauzula 1 artykułu 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
- przedmiotem umowy jest budynek lub konstrukcja (klauzula 1 art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
- przedmiotem umowy jest pojazd z załogą (art. 633 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Czy muszę zarejestrować najem?
Umowa najmu jest wiążąca rejestracja państwowa jeżeli przedmiotem leasingu jest nieruchomość lub przedsiębiorstwo (klauzula 2 art. 609, art. 658 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Od tej reguły są wyjątki. Na przykład więźniowie na okres krótszy niż jeden rok nie podlegają rejestracji państwowej (klauzula 2 artykułu 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, klauzula 2 artykułu 26 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej):
- umowy najmu i podnajmu działek;
- umowy najmu budynków lub budowli.
O umowach najmu pojazd z załogą i bez, prawo stanowi również, że nie podlegają rejestracji państwowej (art. 633, 643 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Prawo cywilne nie rozstrzyga kwestii, czy konieczne jest zarejestrowanie umowy najmu lokalu niemieszkalnego.
Z jednej strony wszystkie lokale niemieszkalne są częścią budynków i budowli, az drugiej nie są bezpośrednio wymienione wraz z tymi obiektami.
Kwestia ta została wyjaśniona dopiero w piśmie informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.06.2000 nr 53. Zdaniem arbitrów umowy najmu lokale niemieszkalne te same zasady dotyczą umów najmu budynków i budowli. Dlatego umowę najmu lokalu niemieszkalnego należy zarejestrować tylko wtedy, gdy jest zawarta na rok lub dłużej.
Również Pismo Informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59 wyjaśnia, co następuje: jeżeli umowa dzierżawy nieruchomości jest zawarta na okres 11 miesięcy, ale warunki ją przewidują automatyczne przedłużenie na ten sam okres, wówczas taka umowa nie musi być rejestrowana.
Jaki jest przedmiot i przedmiot umowy?
W umowie najmu należy dokonać rozróżnienia między przedmiotem a przedmiotem umowy.
Przedmiotem umowy jest zobowiązanie stron do przeniesienia własności i korzystania z niej zgodnie z warunkami umowy, a także do uiszczenia opłaty z tego tytułu.
Do określenia przedmiotu umowy najmu konieczne jest jasne określenie cech wynajmowanej nieruchomości.
Przedmiotem najmu mogą być (klauzula 1 artykułu 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):
- działki i inne izolowane obiekty przyrodnicze;
- przedsiębiorstwa i inne kompleksy majątkowe;
- budynki i konstrukcje;
- ekwipunek;
- pojazdy;
- inne rzeczy.
Aby umowa najmu została uznana za zawartą, musi zawierać dane pozwalające określić, jaka nieruchomość ma zostać przekazana najemcy.
Jeżeli w umowie nie ma takich danych, stan przedmiotu uznaje się za niespójny, a umowa nie zostaje zawarta (klauzula 3 art. 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Dlatego w umowie konieczne jest jak najdokładniejsze określenie indywidualnie określonych cech nieruchomości, które ją charakteryzują.
Takie dane dotyczące majątku obejmują (uchwała FAS Okręgu Wołgi z dnia 16.12.2009 r. w sprawie nr A65-13380/2009):
- jego położenie w stosunku do innych obiektów;
- kwadrat, specyfikacje;
- inne atrybuty, które indywidualizują obiekt.
Przydatne będzie również wskazanie adresu, charakterystyki technicznej nieruchomości, rodzaju dozwolonego użytkowania (dla gruntu).
Jak pokazuje analiza praktyka sądowa, części składowe rzeczy nie mogą być wydzierżawione. Na przykład:
odrębny element konstrukcyjny budynku (dach, ściana itp.) (klauzula 1 z 11.01.2002 r. nr 66 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z najmem”);
część linii kablowej (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej z dnia 17.07.2007 r. w sprawie nr A55-12242/06-33).
Jak sprecyzować czas trwania umowy?
Okres najmu wskazuje okres, w którym najemca ma prawo do korzystania z przedmiotu najmu i jest zobowiązany do uiszczenia za to czynszu. Zgodnie z art. 610 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej okres najmu ustalają strony umowy.
Czas trwania umowy można określić:
- data kalendarzowa;
- upływ okresu czasu liczonego w latach, miesiącach, tygodniach, dniach lub godzinach;
- wskazanie zdarzenia, które nieuchronnie musi nastąpić.
Należy dokonać rozróżnienia pomiędzy samym okresem dzierżawy a czasem trwania umowy. Często te terminy się nie pokrywają. Na przykład dzierżawiona nieruchomość może zostać przeniesiona na leasingobiorcę (klauzula 2 artykułu 425, klauzula 3 artykułu 433 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):
- przed podpisaniem umowy najmu;
- przed państwową rejestracją umowy, gdy taka rejestracja jest wymagana.
W takich przypadkach, jeśli istnieje umowa między stronami, ich prawa i obowiązki (w tym obowiązek płacenia czynszu) mogą mieć również zastosowanie do okresu poprzedzającego podpisanie lub rejestrację państwową umowy.
W praktyce istnieją dwa rodzaje sporów dotyczących robienia wynajem: jeśli nieruchomość jest używana przed zawarciem umowy lub po jej wygaśnięciu lub nieruchomość nie jest używana, ale umowa jest nadal ważna.
Jeżeli nieruchomość jest używana w okresie poprzedzającym państwową rejestrację umowy, konieczne jest ustalenie, czy w tym okresie istniała umowa o korzystanie z nieruchomości. Taka umowa może wynikać bezpośrednio z warunków umowy lub wynikać z innych warunków. Jeśli istnieje umowa, czynsz jest płacony za cały okres użytkowania nieruchomości (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 15.06.2011 nr F02-2137 / 11 w sprawie nr A33-13835 / 2010).
Jeżeli umowa zostanie rozwiązana, ale najemca nie zwrócił nieruchomości, to jest również zobowiązany do zapłaty czynszu za cały okres opóźnienia (klauzula 38 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dn. 11 stycznia 2002 nr 66). Wynika to z faktu, że wypowiedzenie najmu nie pociąga za sobą wygaśnięcia przez najemcę obowiązku płacenia czynszu w przypadku, gdy nieruchomość nie zostanie zwrócona wynajmującemu.
W sytuacji, w której najem nadal obowiązuje, ale nieruchomość została zwrócona, najemca jest również zobowiązany do zapłaty czynszu przed rozwiązaniem umowy najmu (klauzula 13 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 66 z dnia 11 stycznia 2002 r.).
Należy pamiętać, że zgodnie z art. 621 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeśli po wygaśnięciu umowy najmu najemca nadal korzysta z dzierżawionej nieruchomości, a wynajmujący nie sprzeciwia się temu, umowa jest uważane za automatycznie odnawiane na tych samych warunkach w dniu czas nieokreślony.
Umowę uważa się za zawartą na czas oznaczony tylko wtedy, gdy w jej treści znajduje się termin. Brak takiego warunku w umowie uważa się za zawartą na czas nieokreślony. Taka umowa ma pewne cechy procedury jej wypowiedzenia.
Na przykład, jeśli termin umowy nie jest określony, na podstawie art. 610 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej każda ze stron może w dowolnym momencie odstąpić od umowy, ale musi powiadomić druga strona o tym z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem. Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, okres ostrzeżenia wynosi trzy miesiące. Dotrzymanie tych terminów przez strony jest obowiązkowe, jeżeli nie określiły w umowie innych warunków ostrzeżenia.
W przypadku niektórych rodzajów dzierżawy (na przykład umowy najmu (art. 627 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej)) i rodzajów dzierżawionej nieruchomości (na przykład obszary leśne (klauzula 3 art. 72 kodeksu leśnego Federacji Rosyjskiej) ), zbiorniki wodne (art. 14 kodeksu wodnego Federacji Rosyjskiej)), prawo może określić maksymalny czas trwania dzierżawy. W takich przypadkach umowa zostaje rozwiązana z chwilą wygaśnięcia maksymalny termin... Jeżeli strony uzgodniły w umowie okres przekraczający maksymalny, umowa jest również ważna tylko do upływu maksymalnego okresu (klauzula 3 art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Jak ustawić czynsz?
Należy pamiętać, że na podstawie punktu 12 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. Nr 66 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z czynszem”, czynsz nie może w całości składać się z opłat za media, gdyż w tym przypadku najemca nie czerpie korzyści z najmu nieruchomości, co jest sprzeczne z odpłatnym charakterem najmu.
Zbadaliśmy więc kwestie wspólne dla stron, które należy podkreślić w umowie najmu.
W kolejnym numerze rozważymy praktyczne aspekty realizacji umowy z punktu widzenia wynajmującego.
Wszystkie podane informacje są dostępne w systemie ITS PROF w Podręczniku Stosunków Umownych Działu „Wsparcie Prawne”.
Naliczanie Czynszu i zobowiązanie Najemcy do zapłaty Czynszu rozpoczyna się od momentu podpisania Aktu Przyjęcia Lokalu. W przypadku niepodpisania Protokołu Odbioru w wyniku działań/zaniechań Najemcy, Czynsz zaczyna być naliczany od dnia, w którym taki odbiór powinien być dokonany zgodnie z pkt 3.1. niniejszej umowy. Najemca wnosi kaucję w wysokości Czynszu za jeden miesiąc od 16 marca 2010 roku. do 18 marca 2010 Kwota kaucji jest zaliczana na poczet Czynszu za pierwszy miesiąc najmu w ramach niniejszej Umowy. W przypadku odmowy podpisania Protokołu Odbioru Wynajmujący nie zwraca kwoty kaucji. Naliczanie Czynszu kończy się z dniem faktycznego zwrotu Lokalu, Miejsc Parkingowych, Nieruchomości na podstawie Ustawy o Odbiorze zgodnie z warunkami niniejszej umowy.
- Zapłata Stałej części czynszu, Opłaty Użytkownika Miejsca parkingowe, za pierwszy miesiąc najmu następuje na warunkach pkt 5.1 niniejszej Umowy Najmu.
- Wynajmujący zobowiązany jest, nie później niż do 5 dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym, sporządzić i przekazać Najemcy Świadectwa świadczenia usług, faktury za ostatni miesiąc wydane zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. W całym okresie obowiązywania niniejszej umowy Najemca przekazuje Wynajmującemu miesięczną Stałą część czynszu, Opłatę za korzystanie z Miejsc Parkingowych w następujący sposób: części miesięcznego czynszu, Opłaty za korzystanie z Parkingu; - począwszy od pierwszego miesiąca ostateczne rozliczenie Zmiennej części miesięcznego czynszu najmu następuje najpóźniej do 10 dnia miesiąca następującego po naliczonym, poprzez przekazanie przez Najemcę kwoty Zmiennej części miesięcznego czynszu najmu na Wynajmującego na podstawie dokumentów rozliczeniowych.
- Płatności Czynszu Najemca dokonuje wyłącznie przelewem bankowym. Przelew Czynszu na podstawie niniejszej umowy dokonywany jest z rachunku bieżącego Najemcy na rachunek bieżący Wynajmującego w walucie obcej Federacja Rosyjska- w rublach.
- Datą płatności w ramach niniejszej umowy jest data rejestracji Pieniądze na rachunek rozliczeniowy Wynajmującego.
- Jeżeli jakiekolwiek kwoty należne jednej Stronie od drugiej Strony w ramach niniejszej Umowy zostaną zapłacone z opóźnieniem przekraczającym 10 (dziesięć) Dni Roboczych liczonych od Daty Płatności, wówczas Strona, której takie kwoty są należne, będzie uprawniona do naliczenia kary w wysokości 0,2% (dwie dziesiąte części procenta) tych kwot za każdy dzień kalendarzowy opóźnienia w płatności, począwszy od 11 (jedenastego) dnia następującego po Dacie Płatności.
- Jeżeli Dzień Płatności nie jest dniem roboczym w Federacji Rosyjskiej („Dzień Roboczy”), Najemca będzie musiał dokonać płatności nie później niż w ostatnim Dniu Roboczym przed Datą Płatności. W takim przypadku Datą Płatności jest data obciążenia rachunku bieżącego Najemcy. Uznaje się, że Najemca dopełnił obowiązku zapłaty z chwilą zaksięgowania środków na rachunku Wynajmującego.
Akceptujemy dalej ocena eksperta umowy najmu lokali użytkowych. Pomagamy w kompilacji.
Płatności za czynsz u najemcy
Umowa najmu jest jedną z najbardziej pożądanych umów zawieranych przez organizacje i indywidualni przedsiębiorcy w realizacji działalność przedsiębiorcza na terytorium Federacji Rosyjskiej. Znaczenie dzierżawy wynika z możliwości osiągania zysku bez zbywania wszelkich praw, ograniczonej do przeniesienia własności i (lub) praw użytkowania. Niektórzy przedsiębiorcy dysponują wolnymi terenami nie zajętymi pod produkcję, co może przynieść dodatkowe korzyści ekonomiczne, jeśli zostaną oddane do czasowego użytkowania. Inni wręcz przeciwnie, wolą korzystać z tej lub innej nieruchomości jako najemcy. W związku z tym niektórym przedsiębiorcom wygodniej jest nabywać nieruchomości, będące własnością ruchomości, a innym je wynajmować. W tym artykule opowiemy Ci o rozliczaniu opłat czynszowych przez najemcę.
Zanim przejdziemy do tematu artykułu, przypomnijmy o niektórych przepisach prawa cywilnego dotyczących opłat czynszowych.
Główny obowiązek najemcy z art. 614 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (dalej - Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) to terminowa płatność czynszu za użytkowanie nieruchomości w wysokości i warunkach, przewidzianych umową wynajem.
Czynsz ustalany jest w formie:
- określone w stałej wysokości płatności dokonywanych okresowo lub jednorazowo;
- ustalony udział produktów, owoców lub dochodów uzyskanych w wyniku użytkowania dzierżawionej nieruchomości;
- świadczenie niektórych usług przez najemcę;
- przeniesienie przez najemcę na wydzierżawiającego rzeczy objętej umową we własność lub dzierżawę;
- nałożenie na leasingobiorcę przewidzianych umową kosztów ulepszenia przedmiotu leasingu.
W umowie najmu strony mogą przewidzieć odmienną kombinację powyższych form czynszu lub innych form płatności za czynsz.
Najczęściej czynsz najmu ustalany jest przez strony umowy najmu w formie stałych płatności dokonywanych okresowo lub jednorazowo.
W ramach umowy dzierżawy można przenieść kilka obiektów na raz, a czynsz może być ustalony zarówno dla całej przekazywanej nieruchomości przeznaczonej do dzierżawy jako całości, jak i dla każdego obiektu z osobna. Rekomendujemy ustalanie czynszu za każdy wynajmowany obiekt osobno, co pozwoli uniknąć ewentualnych nieporozumień pomiędzy stronami umowy.
Warunki dokonywania czynszu określa umowa i strony mogą przewidzieć dowolny tryb jego dokonywania: miesięcznie, kwartalnie, raz w roku, poprzez wpłatę zaliczki lub z odroczonym terminem płatności.
Wysokość czynszu można zmienić za zgodą stron w terminach określonych w umowie, ale nie częściej niż raz w roku, co stanowi art. 614 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie wysokość czynszu może zmieniać się zarówno w górę, jak i w dół.
Najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu w przypadku:
- jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, warunki użytkowania przewidziane umową najmu lub stan nieruchomości uległ znacznemu pogorszeniu;
- jeżeli wynajmujący naruszył warunki remontu wynajmowanej nieruchomości;
- jeżeli wynajmujący nie uprzedził najemcy o prawach osób trzecich do nieruchomości przy zawieraniu umowy najmu.
W przypadku istotnego naruszenia przez najemcę warunków płatności czynszu, wynajmujący, kierując się art. 614 ust. 5 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ma prawo żądać od niego wcześniejszej zapłaty czynsz w terminie ustalonym przez wynajmującego. W takim przypadku wynajmujący nie ma prawa żądać wcześniejszej zapłaty czynszu za więcej niż dwa kolejne terminy.
Płatności leasingowe w księgowości.
Jeżeli najemca wykorzystuje dzierżawioną nieruchomość do wykonywania czynności związanych z wytwarzaniem i sprzedażą produktów, kupnem i sprzedażą towarów, wykonywaniem pracy i świadczeniem usług, wówczas wysokość czynszu najmu uwzględnia się w ramach koszt powszeche typy działalność (klauzula 5 PBU 10/99 „Wydatki organizacji”, zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 6 maja 1999 r. Nr 33n „W sprawie zatwierdzenia regulaminu rachunkowości” Wydatki organizacji „PBU 10/99” (dalej - PBU 10/99 „Organizacje wydatkowe”)).
Klauzula 18 PBU 10/99 „Wydatki organizacji” określa, że wydatki są ujmowane w okresie sprawozdawczym, w którym powstały, niezależnie od czasu faktycznej wypłaty środków i innej formy realizacji (założenie tymczasowej pewności faktów działalność gospodarcza). Innymi słowy, najemca musi odnotować czynsz w okresie rozliczeniowym, którego dotyczy.
W księgowości najemcy wysokość czynszu najmu odzwierciedlają następujące wpisy:
Debet 20, 23, 25, 26, 44 Kredyt 60, 76 - kwota czynszu przedstawiona przez wynajmującego jest odzwierciedlona;
Debet 19 Kredyt 60,76 - kwota podatku VAT przedstawiona przez leasingodawcę jest odzwierciedlona;
Debet 60, 76 Kredyt 51 - kwota czynszu została przekazana wynajmującemu.
Płatności czynszu w rachunkowości podatkowej.
Opłaty leasingowe za dzierżawioną nieruchomość do celów podatku od zysków, zgodnie z art. 264 akapit 10 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, odnoszą się do innych kosztów związanych z produkcją i sprzedażą.
Do udokumentowania kosztów płacenia czynszu wymagane są dokumenty sporządzone zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, w tym umowa najmu zawarta zgodnie z wymogami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, akt przyjęcia i przekazania wynajmowanej nieruchomości, dokumenty potwierdzające zapłatę czynszu. Jednocześnie nie jest wymagane comiesięczne zawieranie czynności usług świadczonych na podstawie umowy najmu w celu dokumentowego potwierdzenia wydatków w postaci opłat czynszowych. To stwierdzenie jest prawdziwe, chyba że z warunków transakcji wynika inaczej. Podobne stanowisko zostało przedstawione w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 9 listopada 2006 r. nr 03-03-04/1/742. Pismo mówi również, że opłaty leasingowe są zaliczane do innych wydatków, pod warunkiem, że dzierżawiona nieruchomość jest wykorzystywana do działalności gospodarczej.
Wydatki warunkowo ustalone (w tym rachunki za media) do celów podatku od zysków, zgodnie z art. 272 akapit 3 ust. 7 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, można rozliczyć w miesiącu, w którym otrzymano dokumenty potwierdzające te wydatki , pod warunkiem, że taka kolejność znajduje odzwierciedlenie w polityce rachunkowości organizacji. Podobne stanowisko zostało określone w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 6 września 2007 r. nr 03-03-06/1/647. Rekomendujemy wybór momentu rozliczenia wydatków w polityce podatkowej najemcy.
Jeżeli w umowie leasingu przewidziano nierówny harmonogram opłat leasingowych, to zgodnie ze stanowiskiem działu finansowego podanym w Pismach z dnia 17.04.2009 r. nr 03-03-06/1/258 i z dnia 15.10.2008 r. nr. 03-03-05 / 131, opłaty nie mogą być ujmowane jako koszt liniowo, ale zgodnie z harmonogramem opłat leasingowych.
Sądy stosują podobną opinię, o czym świadczy uchwała FAS Uralu z dnia 16 grudnia 2008 r. Nr Ф09-9466 / 08-С3 w sprawie nr А76-4062 / 08.
Należy zauważyć, że wcześniej urzędnicy wskazywali, że wydatki z tytułu płatności rat leasingowych ujmowane są w rachunkowości podatkowej z uwzględnieniem zasady równego ujmowania przychodów i kosztów, niezależnie od ich faktycznej zapłaty. Jednocześnie nie jest wymagane comiesięczne zawieranie czynności usług świadczonych na podstawie umowy najmu. Stanowisko to zostało wyrażone w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 17 kwietnia 2007 r. nr 03-03-06/1/248 z dnia 6 lutego 2007 r. nr 03-03-06/1/59, z dnia 10 listopada 2006 r. Nr 03-03 -04/1/752, Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 22 września 2008 r. Nr 20-12 / 089128
Nierzadko zdarza się, że strony zawierają przedwstępną umowę najmu budynków, zanim wynajmujący przejmie budynek na własność. Specjaliści Federalnej Służby Podatkowej dla miasta Moskwy w piśmie z dnia 5 października 2006 r. nr 20-12/87641 zwrócili uwagę na fakt, że przedwstępna umowa najmu nie zawiera głównych cech umowy najmu ustanowionej przez Kodeks Federacji Rosyjskiej (przeniesienie przez wynajmującego (właściciela) na dzierżawcę nieruchomości w celu tymczasowego posiadania i użytkowania za opłatą), dlatego taka umowa nie może być uważana za umowę najmu zawartą zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. W konsekwencji koszty poniesione zgodnie z taką umową nie mogą być rozliczane do celów podatku od zysków jako opłaty czynszowe za dzierżawioną nieruchomość. Podobny punkt widzenia prezentują Pisma Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 10 kwietnia 2009 r. nr 03-03-06/1/230 z dnia 4 lutego 2009 r. nr 03-03-06/ 2/16, z dnia 30 lipca 2008 r. nr 03-03 -06/2/99. Jedynym wyjściem dla najemcy w tej sytuacji jest zastąpienie kwalifikacji opłat z tytułu przedwstępnej umowy najmu z opłat czynszowych opłatami za nabycie przez najemcę praw majątkowych – praw najmu z przyszłej umowy najmu.
Zgodnie z Listem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 12 lipca 2006 r. Nr 03-03-04 / 2/172, konsolidacja legislacyjna obowiązkowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią określa tylko prawa i obowiązki stron wynikające z umowy i ma cele niezwiązane z kwestiami podatkowymi, a brak państwowej rejestracji praw z umów najmu nie ma wpływu na procedurę rozliczania czynszów przy obliczaniu podatku dochodowego od osób prawnych. Skorzystanie z tego pisma jest dość ryzykowne, gdyż stwierdza ponadto, że wydatki wynikające z umów nie zawartych w przewidziany sposób nie mogą być uwzględniane przy obniżeniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jako wydatki niepotwierdzone na dokument.
Zgodnie z pismami Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 17 lutego 2006 r. nr 03-03-04/3/3 z dnia 12 lipca 2006 r. nr 03-03-04/2/172 z dnia 1 listopada , 2005 nr 03-03-04 / 1 / 325, jeżeli zgodnie z art. 425 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej warunki umowy zostaną przedłużone na okres od momentu, w którym przedmiot najmu jest przeniesione na potencjalnego leasingobiorcę, wówczas opłaty leasingowe na podstawie zarejestrowanej lub zarejestrowanej przez państwo umowy są pobierane w celu obniżenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych od momentu odbioru przedmiotu do użytkowania.
Jeżeli w umowie najmu nie przewidziano przedłużenia jej warunków na okresy przeszłe, to wydatki w postaci opłat czynszowych za ten okres nie mogą być uznane za pomniejszenie dochodu do opodatkowania od momentu przeniesienia takiej nieruchomości. W Uchwale Okręgu Północno-Zachodniego FAS z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie nr A56-24327/2005 mówi się, że rozliczanie opłat leasingowych w wydatkach dla celów podatkowych nie jest związane z obecnością rejestracji państwowej umowy najmu oraz w Uchwale FAS Okręgu Dalekiego Wschodu z dnia 14 lutego 2007 r. w sprawie nr F03-A59/06-2/5389 wskazano, że naruszenie prawa cywilnego nie ma wpływu na opodatkowanie, ponieważ nie nie ma zapisu o uzależnieniu kosztów od ważności umowy najmu, a jedynie uzasadnienie ekonomiczne.
Zgodnie z klauzulą 9 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych ze stosowaniem prawa federalnego” W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią ”, umowa stron o zmianie wysokości czynszu za zarejestrowaną umowę najmu również podlega rejestracji państwowej. Jednak w piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej do miasta Moskwy z dnia 12 kwietnia 2006 r. Nr 20-12/29001 wskazano, że zgoda stron na zmianę kosztów czynszu za nieruchomość , poza główną umową najmu, nie jest przypisywana przez obowiązujące prawo do aktu zmiany praw do tej nieruchomości, a wysokość czynszu nie jest warunkiem, jeśli nie jest spełniony, umowa najmu nieruchomości może być uznana za nie zakończył. A jednak, zgodnie z Pismem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 05.08.2005 nr 03-03-04/4/34, opłaty leasingowe dokonywane na podstawie dodatkowej umowy stron o zmianie kwota czynszu określona przez nich w umowie najmu podlega składowi innych wydatków zgodnie z art. 264 ust. 1 akapit 10 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, z zastrzeżeniem ich ważności i potwierdzenia przez odpowiednie dokumenty podstawowe po rejestracji państwowej wspomnianej umowy. Podobny wniosek zawiera pismo Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 28 marca 2008 r. Nr 20-12 / 030173.
Wydatki organizacji leasingowej w postaci najmu na podstawie umowy na okres krótszy niż rok, w tym w przypadku przedłużenia tej umowy na okres krótszy niż rok, mogą być uwzględnione dla celów podatku od zysków. Jeżeli umowa najmu nieruchomości, zawarta na okres krótszy niż rok, ulega przedłużeniu na okres krótszy niż rok, określona umowa dzierżawa nie wymaga rejestracji państwowej. W takim przypadku umowa może zostać przedłużona poprzez zawarcie nowej umowy lub automatycznie na podstawie umowy pierwotnej na koniec okresu najmu i w przypadku braku oświadczenia jednej ze stron o odmowie przedłużenia umowy. Wniosek ten potwierdza paragraf 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59. Ten sam punkt widzenia jest przedstawiony w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 14 kwietnia 2009 r. Nr 03-03-06 / 1/241, z dnia 7 kwietnia 2009 r. Roku nr 03-03-06 / 1/226, Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej dla miasto Moskwa z dnia 18 lutego 2008 r. Nr 20-12 / 015152.3, z dnia 18 października 2006 r. Nr 20-12 / 92230. Termin „odnowienie” najmu jest określony w ostatniej literze i może być używany do celów podatkowych.
Jednocześnie w piśmie z dnia 18 września 2009 r. nr 03-03-06/2/174 dział finansowy wskazał konieczność państwowej rejestracji przedłużonej umowy najmu, jeżeli w wyniku przedłużenia łączna okres najmu okazuje się być dłuższy niż rok. Podobną opinię wyraziła Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej w pismach z dnia 24 maja 2010 r. nr ШС-37-3/ [e-mail chroniony] oraz z dnia 13 lipca 2009 r. nr 3-2-06/76.
Jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie, a umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony, to zgodnie z Pismami Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 07.04.2009 r. nr 03-03-06/1 /226, Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej z dnia 24 maja 2010 r. Nr ШС-37 -3/ [e-mail chroniony], UFNS Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 22 marca 2006 r. Nr 20-12 / 22181, niniejsza umowa najmu nie wymaga rejestracji państwowej, a wydatki organizacji wynikające z umowy najmu lokalu zawartej w ustanowiony przez prawo zamówienie może być brane pod uwagę do celów podatku od zysku.
Załóżmy, że organizacja wynajmuje lokal niemieszkalny na biuro na podstawie umowy najmu zawartej na 11 miesięcy, zgodnie z którą umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony. Po wygaśnięciu najmu najemca nadal korzysta z lokalu, a wynajmujący nie sprzeciwia się temu. Czy organizacja może zaksięgować koszty wynajmu do celów podatkowych po 11 miesiącach bez rejestracji najmu? Odpowiedź na to pytanie znajduje się w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 14 kwietnia 2009 r. nr 03-03-06 / 1/241. Pismo mówi, że wydatki organizacji wynikające z umowy najmu zawartej zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo mogą być uwzględnione dla celów podatku od zysków.
Niemniej jednak należy pamiętać, że taki mechanizm przedłużenia wiąże się ze znacznym ryzykiem, a wnioskując kontrakty długoterminowe wymagana jest rejestracja państwowa.
Wydatki organizacji w postaci czynszu za grunt, na którym znajdują się konstrukcje wykorzystywane w celu generowania dochodu, w okresie od daty rejestracji państwowej własności budynków do daty rejestracji państwowej odnowienia umów dzierżawy gruntu, na którym znajdują się te konstrukcje, dla celów podatku od zysku można uwzględnić jako pozostałe wydatki związane z produkcją i (lub) sprzedażą, w zależności od sposobu ujmowania kosztów stosowanych przez organizację na ten cel opodatkowania zysków. Ten punkt widzenia jest określony w piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej dla miasta Moskwy z dnia 25 grudnia 2006 r. Nr 20-12 / 115082. Pomimo tego, że podejście to nie jest w całości oparte na legislacji, wydaje się całkiem logiczne.
Jeżeli odroczenie oddania nieruchomości otrzymanej do dzierżawy wynika z konieczności doprowadzenia jej do stanu nadającego się do użytkowania, wówczas opłaty leasingowe za określoną nieruchomość przed oddaniem jej do użytkowania mogą być uwzględnione w kosztach do celów podatku od zysków . Podobny punkt widzenia prezentują Pisma Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 7 marca 2008 r. nr 03-03-06/1/160 z dnia 21 listopada 2008 r. nr 03-03-06/ 1/646 z dnia 25 czerwca 2007 r. nr 03-03 -06/1/397. Takie wnioski wyciągają arbitrzy: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 15 grudnia 2008 r. w sprawie nr A05-2964/2008.
Zgodnie z art. 264 ust. 1 akapit 34 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, jako wydatki na przygotowanie i rozwój nowych branż, warsztatów i jednostek, wydatki w postaci wynajmu nieruchomości, a także wydatki powstałe podczas okres najmu takiej nieruchomości (naprawy, konserwacji i ochrony), realizowanego przez organizację leasingową przed dniem rozpoczęcia faktycznego korzystania z nieruchomości, organizacja leasingująca ma prawo do rozliczenia zysków organizacji do podatku cele. Stanowisko to zostało określone w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 20 sierpnia 2007 r. nr 03-03-06/2/155.
Należy pamiętać, że dla celów podatku dochodowego najemca może uwzględnić koszty związane z zakupem środków czystości do wynajmowanego lokalu (worki na śmieci, gąbki, środki dezynfekujące itp.), jeżeli umowa najmu przewiduje, że utrzymanie (czyszczenie) wynajmowany lokal realizowany jest bezpośrednio przez najemcę. Podobny punkt widzenia znajduje się w piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej do miasta Moskwy z dnia 6 października 2006 r. Nr 20-12 / 89121.1.
O ile umowa najmu pojazdu bez załogi nie stanowi inaczej, najemca ponosi koszty utrzymania wynajętego pojazdu, jego ubezpieczenia, a także koszty powstałe w związku z jego eksploatacją. Biorąc pod uwagę powyższe, koszty organizacji dokonanej na podstawie umowy leasingu pojazdu zawartej z osobą fizyczną, w tym koszt zakupu paliwa (paliw i smarów) do zapewnienia pracy ten samochód na podstawie rzeczywistego przebiegu samochodu (z uwzględnieniem rzeczywistego zużycia paliwa (paliw i smarów) do celów produkcyjnych oraz kosztu jego nabycia), a także kosztu zakupu części zamiennych można uwzględnić przy obliczaniu podatku podstawa podatku dochodowego. Podobny punkt widzenia jest przedstawiony w pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 29 listopada 2006 r. nr 03-03-04/1/806 i z dnia 2 października 2006 r. nr 03-05-01- 04 / 277.
Jeżeli umowa leasingu przewiduje obowiązek leasingobiorcy do zapłaty za faktycznie zużyte narzędzia i usług komunikacyjnych, najemca zalicza do pozostałych wydatków wydatki związane z opłaceniem rachunków za media związane z lokalami (budynkami) otrzymanymi w najem, a także ze środkami komunikacji wykorzystywanymi przez najemcę w swojej działalności. Koszty te muszą być udokumentowane fakturami wystawionymi wynajmującemu przez organizację dostarczającą energię lub operatora telekomunikacyjnego i odzwierciedlającymi faktyczne dostawy energii (wody) lub świadczenie usług telefonicznych. To niezwykle niebezpieczne dla najemcy stanowisko określa Pismo Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 30 stycznia 2008 r. nr 03-03-06/2/9. Jedyne rozwiązanie problemem tym jest pośrednia kwalifikacja kontraktu.
I ostatnia rzecz, którą trzeba powiedzieć. Nie należy zapominać, że zgodnie z art. 288 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umieszczanie produkcji przemysłowej w budynkach mieszkalnych jest niedozwolone. Jak zauważono w piśmie Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 10 listopada 2006 r. Nr 03-05-01-04/310, umieszczenie przez właściciela przedsiębiorstw, instytucji, organizacji w jego lokalach mieszkalnych jest dozwolone dopiero po przeniesienie takich lokali do lokali niemieszkalnych. Oznacza to, że mieszkanie nie może być wykorzystywane jako biuro, dopóki nie zostanie usunięte z zasobów mieszkaniowych. W konsekwencji opłaty leasingowe nie zmniejszają podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Z książki Wszystko o uproszczonym systemie podatkowym (uproszczony system podatkowy) autor Terekhin R.S.4.2.7. Opłaty leasingowe za wynajmowaną nieruchomość, w tym opłaty leasingowe Tutaj należy zwrócić uwagę na fakt, że w związku z najmem lokalu, aby w ramach tych wydatków przyjąć opłaty za media, konieczne jest posiadanie faktur do zapłaty opłat leasingowych
Z książki Teoria księgowość... Ściągawki Autor Olszewskaja Natalia31. Dzierżawa i leasing środków trwałych Leasing odnosi się do relacji pomiędzy leasingodawcą a leasingobiorcą w sprawie odpłatnego przekazania nieruchomości w czasowe posiadanie i/lub użytkowanie. Leasing rozumiany jest jako rodzaj działalności inwestycyjnej
Z książki Wykorzystywanie cudzej własności autor Panchenko TM5.2. Koszty leasingobiorcy Organizacja leasingobiorcy klasyfikuje opłaty leasingowe za dzierżawioną nieruchomość do innych kosztów związanych z produkcją i (lub) sprzedażą (art. 264 ust. 1 paragrafu 10 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Ponadto, zgodnie z klauzulą 1 art. 252 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej wydatki w postaci czynszu powinny być
Z książki Analiza sprawozdań finansowych. Ściągawki Autor Olszewskaja Natalia46. Dzierżawa i dzierżawa środków trwałych Dzierżawa odnosi się do relacji pomiędzy wynajmującym a dzierżawcą w sprawie odpłatnego przekazania nieruchomości w czasowe posiadanie i/lub użytkowanie. Leasing rozumiany jest jako rodzaj działalności inwestycyjnej
Z książki Wynajem AutorZmiana najemcy Ostatnio najbardziej rozpowszechniony otrzymał przypadki zawarcia umów podnajmu (podnajmu). Wraz z zawarciem takiej umowy następuje zmiana najemcy. V materiał poniżej rozważyć cywilnoprawne aspekty umowy,
Z książki Wynajem Autor Witalij SemenichinWypowiedzenie umowy najmu z najemcą Umowa najmu zostaje zawarta na okres wskazany w umowie. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieokreślony. W takim przypadku każda ze stron ma prawo w każdej chwili odmówić.
Z książki Wynajem Autor Witalij SemenichinZakup wynajmowanej nieruchomości od leasingobiorcy W praktyce dość często zdarza się, że nieruchomość jest najpierw wynajmowana, a następnie sprzedawana przez leasingodawcę leasingobiorcy. Taka operacja jest korzystna zarówno dla sprzedającego nieruchomość, jak i kupującego. W końcu
Z książki Wynajem Autor Witalij SemenichinInne czynności najemcy Przy wynajmie budynków i lokali najemca może dokonać wszelkich dodatkowych czynności, ponosząc przy tym określone koszty. W tym artykule zastanowimy się, jak wydatki związane z wynajmowaną nieruchomością znajdują odzwierciedlenie w rachunkowości
Z książki Wynajem Autor Witalij SemenichinPodatek dochodowy od najemcy Wiele organizacji, które potrzebują nieruchomości od firmy, ale nie mają wystarczających środków na jej zakup, może ją wynająć. Leasing to rodzaj umowy, w ramach której właściciel (leasingodawca) na
Z książki Wynajem Autor Witalij SemenichinPłatności leasingowe za nieruchomość stanowiącą własność państwową lub komunalną (z potrąceniem) Przedsiębiorcy często muszą zawierać umowy najmu, występując w takich umowach jako najemcy. Jeśli właściciel jest
Z książki Wynajem Autor Witalij SemenichinRachunki od najemcy Obecnie nie każdy podmiot gospodarczy może sobie pozwolić na zakup nieruchomości, więc musi uciekać się do wynajmu. Oprócz czynszu najemca co do zasady płaci również
Z książki Wynajem Autor Witalij SemenichinRachunkowość z najemcą (kredytobiorcą) Rachunkowość Przypomnijmy, że koszt nierozerwalnych ulepszeń nieruchomości otrzymanych w bezpłatne użytkowanie dokonane przez pożyczkobiorcę bez zgody pożyczkodawcy nie podlegają zwrotowi (z wyjątkiem nierozłącznych
Z książki Ekonomia firmy: Notatki z wykładu Autor Kotelnikova Jekaterina1. Mechanizmy leasingowe w przedsiębiorczości Efektywna produkcja i inna działalność przedsiębiorcza, niezależnie od formy jej organizacji, wymaga znacznego kapitału początkowego, znacznych jednorazowych kosztów początkowych. z wyjątkiem
Z książki Teoria ekonomii. Podręcznik dla uczelni Autor Popow Aleksander IwanowiczTemat 13 PRODUKCJA ROLNA. WYNAJEM I WYNAJEM GRUNTÓW 13.1 Produkcja rolna i relacje rolnicze: ich treść i specyfika Główna cecha produkcja rolna jest jej bezpośrednią zależnością od warunków naturalnych i klimatycznych
Z książki Dochody i wydatki dla uproszczonego systemu podatkowego Autor Suworow Igor Siergiejewicz5.5. Opłaty leasingowe (w tym leasingowe) za dzierżawioną (w tym dzierżawioną) nieruchomość Zgodnie z pkt. 4 ust. 1 art. 346.16 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej podatnicy uproszczonego systemu podatkowego mają prawo do uwzględnienia w wydatkach kwoty czynszu (leasingu) za dzierżawę
Z książki „Proroctwo bogatego ojca” autor Lechter Sharon L.SPRAWOZDANIE FINANSOWE NAJEMCY Analizując sprawozdanie finansowe, od razu rzuca się w oczy, że czynsz (czynsz) jest dla Twojego najemcy pozycją o wysokim priorytecie. Dla wielu osób czynsz jest ważniejszy niż plan emerytalny DC.
Rachunki za media w ramach czynszu (mieszkania). Jak zorganizować i przeprowadzić rozliczenia za rachunki za media do wynajmowanej nieruchomości.
Pytanie: Jeżeli czynsz za wynajmowane mieszkania obejmuje rachunki za media, dlaczego należy je oddzielić od czynszu i opodatkować VAT, skoro w rzeczywistości wynajmujący nie świadczy usług komunalnych, ale nabywa je na działalność polegającą na udostępnianiu lokali mieszkalnych na wynajem, bez VAT . Wynajmujący bierze na siebie ciężar płacenia za media i w umowie jest to sformułowane jako „Wysokość czynszu najmu obejmuje: koszt opłat za media: prąd do ______ kW miesięcznie, dostawa zimnej wody do ______ m3 miesięcznie , zaopatrzenie w ciepłą wodę do _____ m3 miesięcznie oraz opłata za utrzymanie i naprawę pomieszczeń mieszkalnych. Może potrzebujesz przeformułować warunki umowy?
Odpowiedź: Nie ma potrzeby zmiany warunków umowy.
W Twoim przypadku kwota czynszu najmu w umowie składa się z dwóch części: opłaty stałej (sam czynsz) i opłaty zmiennej (koszty mediów zużywanych przez najemcę w okresie rozliczeniowym), a także opłaty za konserwację i naprawy lokalu.
Zgodnie z ust. 10 s. 2 art. 149 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej zapłata za usługi świadczenia lokali mieszkalnych do użytku, zwolniona z opodatkowania, jest tylko zapłatą za korzystanie z lokali mieszkalnych i wynajem lokali mieszkalnych. Świadczenie to nie dotyczy opłat za media, za utrzymanie i naprawę mieszkania.
Taką samą opinię wyraziła Federalna Służba Podatkowa w piśmie z dnia 16 marca 2005 r. nr 03-4-02/371/28: jeżeli zgodnie z warunkami umowy najmu koszt czynszu, oprócz opłata za wynajem mieszkania (za udostępnienie lokalu mieszkalnego), zawiera koszty mediów i innych usług, wtedy tylko czynsz za mieszkanie nie jest wliczany do podstawy podatku VAT.
Media wliczone w czynsz, zgodnie z umową najmu, są opodatkowane według ogólnej procedury.
Ponadto, zgodnie z art. 170 ust. 4 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, podatnik jest zobowiązany do prowadzenia oddzielnej ewidencji kwot podatku od zakupionych towarów (robót, usług) wykorzystywanych do realizacji zarówno podlegających opodatkowaniu, jak i niepodlegających opodatkowaniu ( zwolnionych z opodatkowania).
Uzasadnienie
Jak zorganizować i przeprowadzić rozliczenia za rachunki za media za wynajmowaną nieruchomość?
Płatność za usługi w ramach czynszu
V ta sprawa Koszt zużytych mediów jest rekompensowany przez najemcę wynajmującemu w ramach czynszu. Możliwość zastosowania ta opcja wynika z norm prawa regulującego stosunki najmu.
Istnieją dwa sposoby na uwzględnienie kwoty rekompensaty za media w czynszu:
Całkowitą ilość mediów i dostaw energii określa rzeczywiste zużycie na podstawie faktur wystawionych przez dostawców. Udział wydatków zwracanych przez najemcę w ramach umowy najmu (zmienna część czynszu) można określić w następujący sposób:
1. o udział lokalu zajmowanego przez najemcę;
2. według wskazań poszczególnych liczników;
3. w oparciu o pojemność sprzętu używanego przez Najemcę i czas jego eksploatacji.
Metodologia obliczeń jest ustalona w umowie najmu (klauzula 1 art. 615 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Gdy rekompensata za rachunki za media jest uwzględniona w opłatach leasingowych, podstawowe dokumenty dotyczące rachunków za media nie są sporządzane oddzielnie. Wystarczy, że wynajmujący sporządzi dokumenty najmu i załączy kopie dokumentów dotyczących mediów (rachunki, kalkulacje), jeśli taki warunek przewiduje umowa najmu.
Jak wynajmujący może uwzględnić w opodatkowaniu obliczenia rachunków za media za wynajmowaną nieruchomość. Organizacja stosuje ogólny system podatkowy
Sprzedaż usług w zakresie udostępniania nieruchomości do wynajęcia od wynajmującego jest uznawana za przedmiot opodatkowania VAT (art. 146 ust. 1 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Podstawę opodatkowania określa się jako koszt usług obliczony na podstawie cen ustalonych w umowie (klauzula 1 artykułu 154 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku cała kwota czynszu stanowi zapłatę za usługi wynajmującego z tytułu udostępnienia nieruchomości na wynajem. W związku z tym wynajmujący musi obliczyć podatek VAT od pełnej kwoty czynszu. Całą kwotę czynszu należy zafakturować na najemcę (klauzula 3, art. 168 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie, w zależności od warunków umowy, czynsz może obejmować część główną (stałą), na którą składa się koszt wynajmowanej powierzchni oraz część dodatkową (zmienną), obejmującą rekompensatę kosztów mediów przez najemcę. W takim przypadku Wynajmujący ma prawo wskazać na fakturze pojedynczy koszt usług lub wypełnij dwa wiersze wskazując oddzielnie część stałą i zmienną. Takie wyjaśnienia zostały przedstawione przez Federalną Służbę Podatkową Rosji w paragrafie 1 pisma z dnia 4 lutego 2010 r. Nr ШС-22-3/86 (uzgodnione z Ministerstwem Finansów Rosji).
Kwota podatku naliczonego związanego z mediami w ramach czynszu może zostać odliczona przez wynajmującego, ponieważ ich zakup dotyczy czynności opodatkowanych podatkiem VAT (pismo Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 4 lutego 2010 r. Nr SHS-22-3 / 86. * Gdy wszystkie warunki konieczne do przyjęcia podatku VAT do odliczenia muszą być spełnione. Takie samo stanowisko zajęły niektóre sądy (zob. np. definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 26 sierpnia 2009 r. nr VAS-10032/09, uchwała FAS Okręgu Centralnego z dnia 29 maja 2009 r., 2009 nr 21 grudnia 2009 nr A63-8994 / 2004-C4-9).
Sytuacja: czy wynajmujący ma prawo do ponownego wystawienia najemcy faktur za media, których koszty rekompensuje. Rachunki za media nie są częścią czynszu. Umowy z dostawcami zawierane są bezpośrednio z wynajmującym
Nie, nie mam prawa.
Oficjalne stanowisko działów kontrolingu jest takie, że w tej sytuacji wynajmujący nie może ponownie wystawiać najemcy faktur na koszt usług świadczonych na rzecz wynajmującego przez organizacje dostarczające (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 10.02.2011r. 03-03-06/1/86 z dnia 14 maja 2008 r. nr 03-03-06/2/51 oraz Federalna Służba Podatkowa Rosji z dnia 23 kwietnia 2007 r. nr SHT-6-03/340). Na poparcie swojego punktu widzenia przytaczają następujące argumenty.
Wynajmujący to abonent, który otrzymuje energię elektryczną i ciepło, wodę od organizacji dostarczającej. A ponieważ działa jako subskrybent, sam nie może być organizacją zaopatrującą najemcę (Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 6 kwietnia 2000 r. Nr 7349/99, uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej z dnia 6 kwietnia 2000 r. Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 28 stycznia 2009 r. nr F04-7965/2008 (20062-A46-25)). Ponadto faktury wystawione wynajmującemu zawierają już podatek VAT, który wynajmujący zapłacił na rzecz mediów w stawkach za media. W związku z tym naliczanie podatku VAT od kosztów usług, które już zawierają podatek, jest sprzeczne z przepisami podatkowymi (definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2007 r. nr 560/07).
Oznacza to, że wynajmujący nie ma prawa traktować zwrotu kosztów mediów na potrzeby podatku VAT jako sprzedaży i nie może wystawiać faktur. W związku z tym wynajmujący nie może naliczać podatku VAT od podlegającego zwrotowi kosztu usług, a najemca nie może przyjmować podatku naliczonego od tej kwoty odliczonego.
Główny księgowy radzi: istnieją argumenty pozwalające wynajmującemu na ponowne wystawienie najemcy faktur za media. Są one następujące.
Ponowne wystawianie faktur leasingobiorcy przez leasingodawcę nie jest sprzeczne z normami prawa podatkowego. Artykuły Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej nie zawierają żadnych ograniczeń w tym zakresie.
Ponadto bez wyposażenia wynajmowanego lokalu w media organizacja-najemca nie może skorzystać z prawa do korzystania z wynajmowanego lokalu (art. Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W konsekwencji dostarczanie mediów jest nierozerwalnie związane ze świadczeniem usług najmu. W związku z tym wynajmujący ma prawo ponownie wystawić najemcy fakturę za koszty mediów, a najemca - odliczyć od nich podatek VAT.
Stanowisko to potwierdza Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w uchwale z dnia 25 lutego 2009 r. nr 12664/08.
Przed wydaniem orzeczeń Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej praktyka arbitrażowa w tej kwestii była niejednorodna.
Niektóre sądy przyjęły punkt widzenia, który w pełni odpowiadał stanowisku Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej (patrz na przykład decyzje FAS Uralu z 19 czerwca 2008 r. Nr F09- 4255 / 08-C2, z dnia 29 lutego 2008 r. Nr F09-861 / 08-C2, z dnia 21 stycznia 2008 r. Nr F09-11295 / 07-C2, Okręg moskiewski z dnia 26 sierpnia 2008 r. Nr KA-A40 / 7882- 08, z dnia 1 października 2007 r. nr KA-A41/10014-07). Jednocześnie niektóre sądy potwierdziły stanowisko organów kontrolnych (patrz np. definicja Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 29 stycznia 2008 r. nr 18186/07, Uchwała FAS Obwodu Centralnego z dnia 14 lutego 2008 nr A48-1629/07-6, z dnia 10 października 2007 nr А36-2553/2006, Dystrykt Wschodniosyberyjski z dnia 19 stycznia 2009 nr А10-1581/08-F02-6877/08, z dnia 30 października 2008 r. Nr А10-845/08-F02-5264/08, А10-845/08- F02-5607/08, Okręg Wołga z dnia 4 marca 2008 r. Nr A65-8421/2007-CA1-37, z dnia 06.02.2008 nr A55-6796/2007-53, Dystrykt Zachodniosyberyjski z dnia 28.01.2009 nr F04-7965/2008 (20062-A46-25), z dnia 27.08.2008 nr F04-5231/2008 (10532-A03-25) oraz z dnia 24 marca 2008 r. nr F04-2074/2008 (2736-A45-41)).
Wraz z wydaniem postanowień Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 10 marca 2009 r. nr 6219/08 i z dnia 25 lutego 2009 r. nr 12664/08, praktyka arbitrażowa w rozpatrywanej sprawie powinna stać się mundur. Świadczą o tym nowe orzeczenia sądowe (patrz na przykład decyzje Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołgo-Wiatka z 29 czerwca 2009 r. Nr A17-1804 / 2007, Okręgu Wschodniosyberyjskiego z 23 czerwca 2009 r. Nr. A33-12783 / 08-F02-2566 /09, Okręg moskiewski z 10 lipca 2009 r. Nr KA-A40 / 6262-09, Okręg centralny z 29 kwietnia 2009 r. Nr A48-3884 / 08-17, Okręg nadwołżański z kwietnia 7 2009 nr A65-20968/2008, Obwód Zachodniosyberyjski z dnia 15 września 2009 nr F04-5497/2009 (19433-A45-29), Obwód Północno-Zachodni nr A52-3899/2008 z dnia 16 marca 2009, Obwód Ural nr F09-10444/08-C2 z dnia 25 lutego 2009 r.).
Pismo Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 16 marca 2005 r. Nr 03-4-02 / 371/28 „W sprawie zwolnienia z opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych osobom prawnym”
„Federalna Służba Podatkowa w sprawie zwolnienia z opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych osobom prawnym informuje, co następuje.
Zgodnie z art. 146 ust. 1 akapit 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej kodeksem) przedmiot opodatkowania podatkiem od wartości dodanej jest uznawany za transakcje obejmujące sprzedaż towarów (robót, usług) na terytorium Federacji Rosyjskiej.
Operacje niepodlegające opodatkowaniu (zwolnione z opodatkowania) są przewidziane w art. 149 Kodeksu.
Zgodnie z art. 149 ust. 10 ust. 2 Kodeksu sprzedaż (a także przekazanie, wykonanie, zabezpieczenie na własne potrzeby) na terytorium Federacji Rosyjskiej usług w zakresie świadczenia lokali mieszkalnych do użytku w zasób mieszkaniowy wszystkich form własności nie podlega opodatkowaniu.
Zgodnie z art. 27 ustawy federalnej z dnia 05.08.2000 nr 118-FZ „W sprawie uchwalenia części drugiej kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej i zmian w niektórych aktach ustawodawczych Federacji Rosyjskiej dotyczących podatków” do 1 stycznia, 2004 podatek od wartości dodanej został zwolniony z opodatkowania realizacji na terytorium Federacji Rosyjskiej usług na udostępnianie lokali mieszkalnych do wykorzystania w zasobach mieszkaniowych wszystkich form własności, usługi dla utrzymanie, utrzymanie, wyremontować, utrzymanie sanitarne, zarządzanie gospodarką domową, realizowane kosztem wydatków celowych w domach spółdzielni budownictwa mieszkaniowego, a także usługi w zakresie udostępniania mieszkań w hostelach (z wyjątkiem użytkowania lokali na cele hotelowe i dzierżawy) .
W konsekwencji transakcje sprzedaży usług polegających na udostępnianiu lokali mieszkalnych do wykorzystania w zasobie mieszkaniowym wszystkich form własności podlegały zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zarówno przed 1 stycznia 2004 r., jak i po 1 stycznia 2004 r.
Artykuł 671 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że lokale mieszkalne mogą być udostępniane do posiadania i (lub) użytkowania osoby fizyczne na podstawie umowy najmu, dla osób prawnych - na podstawie umowy najmu lub innej umowy. Jednocześnie, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, osoba prawna może korzystać z lokalu mieszkalnego wyłącznie na pobyt obywateli.
W związku z powyższym zwolnienie z podatku od towarów i usług usług związanych z udostępnianiem lokali mieszkalnych do użytkowania w zasobie mieszkaniowym wszelkich form własności osobom prawnym na podstawie umowy najmu stosuje się od 1 stycznia 2001 roku.
Należy pamiętać, że z podatku od towarów i usług zwolnione są jedynie opłaty za najem mieszkania oraz opłaty za oddanie lokalu mieszkalnego do użytku przez osoby prawne na podstawie umowy najmu.
W przypadku, gdy w warunkach umowy najmu zastrzeżono, że koszt czynszu, oprócz opłaty za najem mieszkania (opłaty za udostępnienie lokalu mieszkalnego), obejmuje koszty mediów lub innych usług, wówczas tylko opłata za czynsz nie jest wliczana do podstawy opodatkowania podatkiem od wartości dodanej mieszkanie (opłata za udostępnienie mieszkania).
Jednocześnie art. 149 ust. 1 kodeksu w odniesieniu do obywateli zagranicznych lub organizacji akredytowanych w Federacji Rosyjskiej przewiduje specjalną zasadę, zgodnie z którą nie podlega opodatkowaniu (zwolnione z opodatkowania) udostępnianie lokalu przez wynajmującego na terytorium Federacji Rosyjskiej cudzoziemcom lub organizacjom akredytowanym w Federacji Rosyjskiej.Federacja. Przepis ten ma zastosowanie, jeżeli ustawodawstwo danego obcego państwa przewiduje podobną procedurę dla obywateli Federacji Rosyjskiej i organizacji rosyjskich akredytowanych w tym obcym państwie lub jeżeli taka norma jest przewidziana w umowie międzynarodowej (umowie) Federacji Rosyjskiej .
Zatem, ta norma Kodeks dotyczy wyłącznie cudzoziemców lub organizacji akredytowanych w Federacji Rosyjskiej.
Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokale na terytorium Federacji Rosyjskiej obcokrajowcom lub organizacjom, które nie posiadają akredytacji w Federacji Rosyjskiej, zwolnienie z podatku nie jest udzielane, a usługi najmu lokali podlegają opodatkowaniu zgodnie z ogólnie ustaloną procedurą.
Jednocześnie chcielibyśmy zwrócić Państwa uwagę na poniższe.
Zgodnie z art. 149 ust. 4 Kodeksu podatnicy dokonujący transakcji podlegających zwolnieniu i transakcji niepodlegających zwolnieniu są zobowiązani do prowadzenia odrębnej ewidencji takich transakcji.
Ponadto, zgodnie z art. 170 ust. 4 Kodeksu, podatnik jest zobowiązany do prowadzenia odrębnej ewidencji kwot podatku od zakupionych towarów (robót, usług), w tym środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych do realizacji zarówno opodatkowanych, jak i nie - operacje podlegające opodatkowaniu (zwolnione z opodatkowania).
Jeżeli podatnik nie prowadzi odrębnej rachunkowości, kwota podatku od zakupionych towarów (robót, usług), w tym środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, nie podlega odliczeniu i nie jest zaliczana do kosztów uzyskania przy obliczaniu podatku dochodowego.
W przypadku, gdy podatnik przy sprzedaży towarów (robót, usług), których transakcje sprzedaży nie podlegają opodatkowaniu VAT, wystawił kupującemu fakturę z przydzieloną kwotą podatku, wówczas kwota podatku jest należna budżet na podstawie art. 173 ust. 5 kodeksu ”.
Aleksander Wodowozow odpowiada:
Zastępca Naczelnika Wydziału Podatkowego osoby prawne FTS Rosji
„Kolejność zależy od rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji i tego, kto jest posiadaczem aktywów. Od 2019 roku zlikwidowano scentralizowane składanie deklaracji podatku od nieruchomości, podstawa opodatkowania który jest określany jako średni koszt roczny. Ale są wyjątki od tej reguły. Wszystkie opcje, gdzie zapłacić podatek od nieruchomości i złożyć deklarację za 2018 r., Zobacz zalecenia ”.
Warunki czynszu najmu są zazwyczaj ustalane w odrębnym punkcie umowy najmu i powinny zawierać klauzule: wysokość lub tryb jej ustalania, składowe czynszu (jeśli występują), procedurę fakturowania i przetwarzania dokumentów płatniczych oraz termin płatności czynszu, kary (przepadki) za zwłokę, tryb i ewentualne limity zmiany wysokości płatności oraz niektóre inne warunki uzgodnione przez strony.
Wskazanie wysokości czynszu jest warunek konieczny kontrakt. Brak wskazania wysokości czynszu oznacza nieważność umowy, gdyż jest to umowa, która jest jedną z umów zwrotnych.
Wskazanie możliwości zmiany wysokości czynszu nie częściej niż raz w roku jest określone w ust. 3 art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej i nie podlega zmianie na mocy umowy. Oznacza to, że warunek umowy, iż „wysokość czynszu może być korygowana przez wynajmującego raz na kwartał” jest z mocy prawa nieważny. Jeżeli umowa najmu jest podpisana przez obie strony takim nieważnym warunkiem, to nie ma to wpływu na ważność umowy jako całości – tylko taki warunek jest nieważny.
Wyjątkiem od reguły jest reguła Prawo federalne z dnia 29 października 1998 N 164-FZ „On Leasing finansowy(leasing)” (ze zmianami i uzupełnieniami), która umożliwia zmianę wysokości opłat leasingowych z tytułu umowy leasingu za zgodą stron w terminie przewidzianym tą umową, nie częściej jednak niż raz na trzy miesiące.
Wysokość opłaty nie może być ustalona na stałe, ale można ją określić. Zgodnie z klauzulą 11 Przeglądu praktyki rozwiązywania sporów związanych z czynszem zatwierdzono. List informacyjny Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66 , strony mogą ustalić stawkę czynszu w kwocie odpowiadającej kwocie w walucie obcej. Takie określenie kwoty zobowiązania pieniężnego nie oznacza, że bezpośrednie wykonanie zobowiązania pieniężnego odbywa się w walucie obcej. Oznacza to stworzenie mechanizmu naliczania rat leasingowych, który ma na celu wyeliminowanie negatywnych skutków inflacji.
Oto przykład z praktyki:
Najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu tylko za lokal faktycznie przekazany mu na podstawie umowy najmu (klauzula 10 Przeglądu praktyki rozwiązywania sporów związanych z czynszem, zatwierdzonego Pismem Informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacja Rosyjska z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66).
Umowa najmu lokalu niemieszkalnego została zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jednak część wynajmowanego lokalu nie została przez wynajmującego zwolniona z nieruchomości, w związku z czym najemca przyjął tylko wolne powierzchnie na podstawie ustawy. Następnie wynajmujący wystąpił do sądu polubownego z żądaniem pobrania czynszu z umowy najmu lokalu niemieszkalnego oraz odsetek za zwłokę. Sprzeciwiając się roszczeniu, najemca wskazał, że skoro wynajmujący nie dopełnił ciążącego na nim obowiązku przekazania nieruchomości, nie ma on w związku z tym obowiązku płacenia czynszu.
Sąd Arbitrażowy Pierwszej Instancji uwzględnił powództwo, orzekając, co następuje.
Zgodnie z art. 606, 611, 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej obowiązkiem wynajmującego wobec dzierżawcy jest przekazanie mu nieruchomości do użytkowania, a zobowiązaniem dzierżawcy do uiszczania opłat za korzystanie z ta nieruchomość. Tym samym w umowie najmu następuje wzajemna realizacja zobowiązań. Zgodnie z art. 328 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku niewywiązania się przez stronę zobowiązaną z obowiązku określonego w umowie lub w przypadku zaistnienia okoliczności wyraźnie wskazujących, że takie wykonanie nie zostanie wykonane w ustaw czas, strona, na której spoczywa świadczenie wzajemne ma prawo wstrzymać wykonanie swojego zobowiązania lub odmówić wykonania tego zobowiązania. W przypadku, gdy wykonanie zobowiązania nie zostało dokonane w w pełni, strona, na której spoczywa świadczenie wzajemne, ma prawo wstrzymać wykonanie swojego zobowiązania lub odmówić świadczenia w części odpowiadającej niewykonaniu.
W takim przypadku wynajmujący przedstawił do windykacji dług czynszowy, liczony od momentu zawarcia umowy zgodnie z wysokością czynszu ustalonego w umowie. W takim przypadku wysokość czynszu określona w umowie ustalana jest na podstawie stawki czynszu za 1 m2. m wynajmowanej powierzchni. Ponieważ przekazanie lokalu nie nastąpiło w chwili zawarcia umowy przez strony, wynajmujący ma prawo żądać od najemcy czynszu od momentu przekazania lokalu tylko za faktycznie przekazany lokal.
Niezwykle ważny punkt umowa najmu jest warunkiem determinującym procedurę opłacania rachunków za media.
Skład usług użyteczności publicznej i innych płatności, które strony muszą rozdzielić między sobą, obejmują:
- - koszt usług wodociągowych i kanalizacyjnych;
- - koszt usług telefonicznych;
- - koszt zużytej energii elektrycznej;
- - koszt użytkowania części działka gdzie znajduje się przedmiot dzierżawy i sąsiednie terytorium;
- - koszt dostawy ciepła (dostawa gazu);
- - opłata za sprzątanie lokalu;
- - opłata za wywóz śmieci;
- - zapłata za negatywny wpływ na środowisko;
- - niektóre inne rodzaje płatności.
Istnieją trzy możliwości rozliczania opłat za media w ramach czynszu:
- - ustalić stały czynsz, który obejmuje koszty rachunków za media. Następnie najemca co miesiąc płaci wynajmującemu stały czynsz w wysokości określonej kwoty (na przykład „12 000 rubli, bez podatku VAT”);
- - ustalenie wysokości czynszu bez uwzględnienia kosztów mediów, wskazując prawo najemcy do samodzielnego zawierania umów z organizacjami dostarczającymi zasoby i usługowymi. Należy zauważyć, że zawarcie umów z odpowiednimi organizacjami potrwa dłużej niż tydzień, na pewno będzie wymagało pisemnego uzgodnienia stosunku umownego z właścicielem lub właścicielem nieruchomości. W praktyce jest to wygodne, gdy umowy o świadczenie usług telefonicznych i internetowych zawiera najemca we własnym imieniu, biorąc pod uwagę fakt, że po wypowiedzeniu stosunki najmu najemca będzie mógł pozostać właścicielem otrzymanego numery telefoniczne... Najemca pokrywa koszty mediów i innych usług na własny koszt odpowiednim organizacjom zgodnie z zawartymi z nimi umowami;
- - ustalenie czynszu, podzielonego na dwa składniki - część stałą i zmienną (ta opcja jest prawdopodobnie najwygodniejsza dla obu stron).
Jest to wygodne, gdy umowy z organizacjami dostarczającymi zasoby i usługowymi dla co najmniej głównych rodzajów mediów są zawierane przez leasingodawcę we własnym imieniu.
Czynsz najmu na podstawie umowy podnajmu składa się z dwóch elementów:
- - czynsz w części wynajmowanego lokalu w ustalonej wysokości za wynajmowaną powierzchnię (część stała);
- - czynsz w formie zwrotu kosztów mediów faktycznie zużytych przez najemcę (część zmienna).
Opłata najmu rozpoczyna się od dnia podpisania przez strony protokołu odbioru lokalu.
Biorąc pod uwagę, że wynajmujący zajmuje się dostarczaniem mediów w ramach swojej działalności statutowej, najemca płaci mu koszt pewne rodzaje lub wszystkie media jako zwrot jego wydatków w ramach zawartej umowy najmu. W szczególności w art. 15 ustawy federalnej z dnia 16 lutego 1995 r. N 15-ФЗ „O komunikacji” (z późniejszymi zmianami i uzupełnieniami) stanowi, że usługi łączności telefonicznej mogą być świadczone tylko przez przedsiębiorstwa komunikacyjne, a także operatorów telekomunikacyjnych działających na podstawie odpowiednich licencji.
Płatność dokonywana jest na podstawie faktur wystawionych przez wynajmującego, faktur (jeśli organizacja-leasingodawca nie jest w systemie „uproszczonym” i pracuje z VAT), a także aktów wykonanych usług.
Wysokość czynszu z tytułu zwrotu kosztów energii elektrycznej zużywanej przez najemcę w praktyce ustalana jest albo na podstawie odczytów liczników do opomiarowania energii elektrycznej, zainstalowanych osobno przez najemcę (lub dla najemcy), albo przez moc zainstalowana(biorąc pod uwagę moc wszystkich urządzeń elektrycznych i urządzeń pracujących w pomieszczeniu oraz przybliżony czas ich działania). Miernik może również określić wielkość zużytej wody lub gazu. Obliczenie kosztu usług zaopatrzenia w ciepło zależy od całkowitej powierzchni ogrzewanej, liczonej w metrach sześciennych.
Wysokość czynszu w zakresie zwrotu kosztów komunikacji telefonicznej jest wyliczana na podstawie danych o stanie konta osobistego dostarczonych przez organizację łączności.
Praktyka podatkowa pokazuje, że wysokość rachunków za media przypisanych przez wynajmującego i opłaconych przez najemcę na podstawie umowy najmu może nie zostać zaakceptowana przez organy podatkowe jako uzasadniony wydatek przyjmowany przy obliczaniu podatku dochodowego. Aby uniknąć nieporozumień z organami podatkowymi, koszt rachunków za media nie powinien być wyodrębniany osobno, ale wliczony w kwotę czynszu.
Opłatę za negatywne oddziaływanie na środowisko, o ile umowa najmu nie stanowi inaczej, ponosi najemca prowadzący działalność mogącą szkodzić środowisku.
W umowie najmu należy wskazać podział kosztów sprzątania i wywozu śmieci z dzierżawionego obiektu oraz z sąsiedniego terenu. Bieżące sprzątanie i sprzątanie (mycie podłóg, wymiana przepalonych żarówek, naprawa wadliwych gniazdek itp.) może wykonywać zarówno najemca lub wynajmujący, jak i trzecia organizacja na podstawie umowy serwisowej zawartej z jednym z imprezy.
Wywóz śmieci może prowadzić wyłącznie organizacja posiadająca odpowiednią licencję. Najczęściej takie czynności wykonywane są przez specjalistyczne pojazdy mechaniczne, których wysokość opłaty za usługi uzależniona jest od ilości śmieci do wywiezienia (najczęściej liczonej w metrach sześciennych) określonej we wniosku klienta. Przeprowadzają organy Rostechnadzoru i administracji lokalnej regularne kontrole organizacje o dostępność umów na wywóz śmieci (stałe odpady komunalne lub MSW). Dlatego najemca musi mieć jasne potwierdzenie dokumentów: albo umowa najmu pod warunkiem, że za zawarcie umów na wywóz śmieci odpowiada najemca, albo umowa na wywóz odpadów stałych zawarta we własnym imieniu.
Czynsz za część wynajmowanego lokalu (stała część czynszu) jest zazwyczaj płacony miesięcznie w 100% zaliczki nie później niż w ustalonym dniu bieżącego miesiąca za bieżący miesiąc. Zmienna część czynszu w zakresie kosztów mediów może być opłacona z góry, z zastrzeżeniem ostatecznego rozliczenia po upływie odpowiedniego okresu. Jednak wygodniej jest, gdy rozliczenia dokonuje najemca na koniec miesiąca, po otrzymaniu przez wynajmującego dokumentów płatniczych od organizacji dostarczającej zasoby lub obsługującej.
W ust. 2 art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ustala się, że czynsz jest ustalany dla dzierżawionej nieruchomości jako całości lub osobno dla każdej z jej części składowe jak:
- - płatności ustalone w stałej wysokości i dokonywane okresowo lub jednorazowo;
- - określony udział produktów, owoców lub dochodów uzyskanych w wyniku korzystania z dzierżawionej nieruchomości;
- - niektóre usługi świadczone przez najemcę;
- - przeniesienie przez najemcę na wydzierżawiającego rzeczy objętej umową we własność lub dzierżawę;
- - nałożenie na leasingobiorcę kosztów przewidzianych umową na ulepszenie przedmiotu leasingu.
Niezależnie od tego, jaki rodzaj czynszu zostanie wybrany przez strony, musi on koniecznie być wyrażony w kategoriach pieniężnych. Na przykład klauzula czynszu może wyglądać mniej więcej tak: „Czynsz w całkowity rozmiar 400,00 (czterysta) rub. za metr kwadratowy m miesięcznie, zwolnione z VAT, płatne w następującej formie:
- - miesięczne płatności z tytułu wynajmowanych lokali w wysokości 115 rubli. za metr kwadratowy m miesięcznie, zwolnione z VAT;
- - miesięczne potrącenie wzajemnych roszczeń z tytułu czynszu w wysokości 285 rubli. od jednego metra m miesięcznie, zwolnione z VAT ”.
Strony mogą przewidzieć w umowie najmu kombinację określonych form czynszu lub innych form płatności za najem.
Najemca może przelać pieniądze na rachunek bankowy Wynajmującego lub zapłacić gotówką w wysokości ustalonej przez Dyrektywę Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej. W chwili obecnej obowiązuje Dyrektywa Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej z dnia 20 czerwca 2007 r. N 1843-U, która określa maksymalną kwotę na 100 tysięcy rubli.
Jako sankcja za zwłokę w zapłacie czynszu najemcy może podlegać karze w wysokości ustalonej jako procent niezapłaconej kwoty za każdy dzień zwłoki; ograniczenie dostępu do przedmiotu leasingu; ograniczenia odbioru mediów w dzierżawionym obiekcie. Prawo zezwala również wynajmującemu na zatrzymanie nieruchomości będącej własnością najemcy w wynajmowanym lokalu w celu zapewnienia, że najemca wywiązuje się ze swoich zobowiązań do uiszczania opłat po zakończeniu najmu.