Co to jest urlop najmu i jak zarejestrować go w umowie. Przykładowa umowa najmu lokalu niemieszkalnego zawarta pomiędzy osobami prawnymi

1. PRZEDMIOT UMOWY

1.1. Wynajmujący przekazuje, a Najemca przyjmuje do czasowego użytku lokal niemieszkalny o łącznej powierzchni metrów kwadratowych znajdujący się w budynku, numer katastralny (warunkowy):, pod adresem:, zwany dalej „Lokalem” (wg do Schematu wynajmowanego lokalu - Załącznik nr 1 do Umowy).

1.2. Najemca zamierza korzystać z tych pomieszczeń w celu prowadzenia działalności nie zakazanej przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej, a mianowicie:.

1.3. Nieruchomość stanowi własność Wynajmującego na podstawie Certyfikatu rejestracja państwowa prawa .

1.4. Wynajmujący gwarantuje, że wynajmowany lokal nie jest obciążony hipoteką, aresztem ani obciążeniem prawami osób trzecich.

2. PRAWA I OBOWIĄZKI STRON

2.1. Wynajmujący zobowiązuje się::

2.1.1. Przenieść Lokal na najemcę zgodnie z Certyfikatem Przeniesienia w terminach uzgodnionych przez Strony.

2.1.2. Zapewnij Najemcy dostęp do wynajmowanego Lokalu.

2.1.3. Nie ingeruj w działalność Najemcy.

2.1.4. W obecności możliwości techniczne, na żądanie Najemcy zapewnić Najemcy niezbędne media: na koszt Najemcy.

2.1.5. Produkować wyremontować budynek, w którym znajduje się wynajmowany Lokal, w miarę potrzeb.

2.2. Najemca zobowiązuje się::

2.2.1. Dokonać czynszu, a także innych obowiązkowych opłat w sposób i na warunkach określonych w niniejszej umowie.

2.2.2. Nie dokonuj przebudowy (doposażenia) w wynajmowanym Lokalu, bez pisemnej zgody Wynajmującego i upoważnionych organów państwowych na takie przeplanowanie.

2.2.4. Produkuj na własny koszt Utrzymanie wynajmowane Pomieszczenia w celu utrzymania ich w sprawności, a także w celu zapewnienia niezbędnej poprawy sąsiedniego terytorium.

2.2.5. Przestrzegać wszelkich niezbędnych zasad ochrony przeciwpożarowej i wymagań sanitarnych dla tych Lokali, z uwzględnieniem ich przeznaczenia oraz czynności wykonywanych w nich przez Najemcę (punkt 1.2 Umowy). A w przypadku roszczeń organów regulacyjnych państwowych (nadzorów) wobec Wynajmującego lub zamiaru nałożenia przez te organy kar na Wynajmującego w związku z niewykonaniem lub nienależytym spełnieniem powyższych wymogów w wynajmowanym Lokalu – administracyjnych, odpowiedzialności karnej i innej wynikającej z tych faktów w w pełni ponosi Najemca.

2.2.6. Nie później niż w dniach od dnia odbioru lokalu na podstawie Świadectwa Przeniesienia należy dostarczyć wynajmowany Lokal (przeprowadzić montaż, uruchomienie i uruchomienie) niezbędne fundusze systemów sygnalizacji pożaru i gaszenia oraz utrzymywania związanych z nimi systemów w należytym stanie technicznym.

2.2.7. Eliminacji wypadków (i ich skutków), które nastąpiły z winy Najemcy w wynajmowanym Lokalu.

2.2.8. Bez pisemnej zgody Wynajmującego: nie przenosić swoich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na osoby trzecie; nie oddawać wynajmowanego Lokalu do nieodpłatnego i odpłatnego używania (podnajmu), nie wnosić praw do najmu jako wkładu na kapitał zakładowy lub wkładu udziałowego.

2.2.9. Dopuszczać do wynajmowanego Lokalu Wynajmującego (w tym Personelu Technicznego) w celu monitorowania przestrzegania warunków niniejszej umowy i zapobiegania ewentualnym awariom oraz, w razie potrzeby, wykonywania prac związanych z utrzymaniem łączności i usuwaniem wypadków.

2.2.10. Zwróci Wynajmującemu szkodę w całości, w wysokości kosztów przywrócenia Lokalu do stanu poprzedniego: w przypadku pożaru lub wypadku, który miał miejsce w wynajmowanym Lokalu z powodu nieprzestrzegania przez Najemcę regulaminu bezpieczeństwo przeciwpożarowe lub nadużywanie Pomieszczenia, komunikacja, naruszenia zasad bezpieczeństwa; lub wdrożyć remont na własną rękę i/lub na własny koszt.

2.2.11. Przestrzegać wymagań ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie zatrudniania cudzoziemców i bezpaństwowców. Wyeliminuj fakty nielegalnego zatrudniania migrantów w ich działalności.

2.3. Ochrona wynajmowanego Lokalu i innego mienia należącego do Najemcy jest wykonywana siłami zbrojnymi i na koszt Najemcy. Na terenie Wynajmującego obowiązuje kontrola dostępu zgodnie z harmonogramem pracy Wynajmującego.

2.4. Odbiór, składowanie, wywóz śmieci, odpadów komunalnych i niebezpiecznych Najemca wykonuje samodzielnie na własny koszt.

2.5. Kontrola urządzeń pomiarowych narzędzia realizowane przez Wynajmującego.

2.6. Wynajmujący ma prawo odciąć prąd w lokalu Najemcy, gdy sytuacje awaryjne- bez ostrzeżenia, ale z gwałtownym wzrostem własnego energia elektryczna, na polecenie kontroli Energonadzor i Energosbyt, w przypadku zwłoki w płatności, a także w przypadku naruszenia standardy działania i wymagania - z zastrzeżeniem pisemnego ostrzeżenia Najemcy na co najmniej 24 godziny przed przewidywanym czasem przestoju.

2.8. Palenie tytoniu personelu i klientów Najemcy w wynajmowanym Lokalu oraz na terenach przyległych jest surowo zabronione. Ponadto palenie powyższych osób jest zabronione na całym terytorium Wynajmującego, z wyjątkiem specjalnie wyznaczonych miejsc dla palących zlokalizowanych i wyposażonych zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej.

3. PŁATNOŚCI I PROCEDURA PŁATNOŚCI

3.1. Czynsz za lokal określony w pkt 1.1 Umowy składa się z części stałej i zmiennej.

3.1.1. Wysokość stałej części czynszu wynosi ruble za 1 m2. W roku.

3.1.2. Płatności stałej części czynszu Najemca dokonuje samodzielnie na podstawie niniejszej umowy do dnia opłaconego miesiąca.

3.1.3. Najemca w ciągu dni bankowych od dnia zawarcia niniejszej umowy płaci Wynajmującemu czynsz za ostatni miesiąc najmu na podstawie niniejszej umowy. Opłata za ostatni miesiąc najmu jest kaucją i jest zatrzymywana przez Wynajmującego; w razie potrzeby z określonej kwoty dokonuje się potrącenia kwot przepadku, kary i innej odpowiedzialności Najemcy. Kwota ta liczona jest jako płatność za ostatni miesiąc wynajmu. Jeżeli Wynajmujący został potrącony z określonej kwoty, Najemca zobowiązany jest do uzupełnienia określonej kwoty w ciągu dni bankowych tytułem potrącenia za ostatni miesiąc najmu.

3.2. Zmienna część czynszu obejmuje rachunki za media: wydatki za. Płatności za media Najemca dokonuje na podstawie faktur Wynajmującego, w ciągu dni bankowych od daty wystawienia faktury.

3.3. Przelew czynszu najmu przez Najemcę dokonywany jest na rachunek rozliczeniowy Wynajmującego w rublach rosyjskich. Zobowiązanie Najemcy do uiszczania czynszu i innych płatności przewidzianych w niniejszej umowie uważa się za spełnione od dnia otrzymania Pieniądze na rachunek bieżący Wynajmującego lub inny rachunek bieżący wskazany przez Wynajmującego.

3.4. Wysokość czynszu najmu może zostać zmieniona przez Wynajmującego jednostronnie, za pisemnym powiadomieniem Najemcy nie później niż na dni kalendarzowe przed przewidywanym terminem zmiany.

3.5. Strony ustaliły, że niezależnie od daty zawarcia niniejszej umowy, naliczanie i naliczanie części stałych i zmiennych czynszu najmu lokalu określonego w punkcie 1.1 Umowy dokonywane jest przez Wynajmującego począwszy od dnia podpisania przez Strony Aktu Przeniesienia, zgodnie z którym Wynajmujący przekazuje lokal Najemcy, zgodnie z punktem 2.1.1 Umowy.

4. ZWROT WYNAJMOWANEGO NIERUCHOMOŚCI

4.1. Najemca zobowiązany jest zwrócić Lokal Wynajmującemu nie później niż w dni robocze od dnia zakończenia najmu w stanie w jakim go otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia. Koszt nierozłącznych ulepszeń dokonanych za pisemną zgodą Wynajmującego jest zwracany przez Wynajmującego w całości poprzez zmniejszenie miesięcznych opłat czynszowych, począwszy od następnego miesiąca po pisemnym zatwierdzeniu ulepszeń, sporządzonym dodatkową umową do niniejszej umowy. Najemca zobowiązany jest do wcześniejszego powiadomienia Wynajmującego o zamiarze dokonania nierozłącznych ulepszeń.

4.2. Przyjmując/zwracając Lokal Strony sporządzają Świadectwo Transferu (certyfikat zwrotu), który podpisują ich upoważnieni przedstawiciele.

5. ODPOWIEDZIALNOŚĆ STRON

5.1. W przypadku opóźnienia w jakiejkolwiek płatności wynikającej z niniejszej umowy przez okres dłuższy niż dni bankowe, Najemca zapłaci Wynajmującemu karę w wysokości % kwoty należnej za każdy dzień opóźnienia.

5.2. W przypadku zwłoki w zwrocie Nieruchomości Najemca płaci Wynajmującemu czas faktycznego pobytu w wynajmowanym lokalu za cały okres zwłoki w zwrocie oraz karę umowną w wysokości % kosztów stałej część miesięcznego czynszu.

5.3. Kiedy wczesne zakończenie umowy z inicjatywy Najemcy z naruszeniem terminu lub bez uprzedniego powiadomienia o zamiarze wypowiedzenia umowy (punkt 6.2 Umowy), a także przez Wynajmującego z przyczyn określonych w punkcie 6.3 Umowy kaucja określona w pkt 3.1.4 Umowy nie podlega zwrotowi Najemcy, nie jest liczona przez Wynajmującego jako opłata za ostatni miesiąc najmu, lecz jest liczona jako kary umowne.

5.4. Szkody spowodowane niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem swoich zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, winny zrekompensuje w całości. Szkoda (udokumentowana) jest rekompensowana powyżej przepadku (grzywna, kara) przewidziana w niniejszej umowie.

5.5. Roszczenia (grzywny) organów regulacyjnych państwowych (organów nadzorczych) do okoliczności, przedmiotów, przedmiotów lub stosunków bezpośrednio związanych z działalnością Najemcy i związanych z przedmiotem niniejszej umowy podlegają bezwarunkowemu odszkodowaniu przez Najemcę. Wysokość grzywny nałożonej na Wynajmującego, w przypadku naruszenia przez Najemcę wymagań przepisów prawa i/lub nakazu uprawnionego organu kontroli państwowej (nadzoru), podlega odszkodowaniu (przeniesieniu) na Wynajmującego w ramach bankowości dni od dnia otrzymania przez Najemcę stosownego wezwania Wynajmującego.

5.6. W przypadku nałożenia na Wynajmującego jakichkolwiek kar za przekroczenie wydatków przez organizacje sprzedające media itp. Wynajmujący ma prawo domagać się od Najemcy kwoty grzywny, a Najemca zobowiązany jest do uiszczenia wskazanej opłaty nie później niż dni bankowych od dnia przesłania przez Wynajmującego pisemnego wniosku w tej sprawie...

5.7. W przypadku naruszenia przez Najemcę (jego pracowników i/lub klientów) punktu 2.8 Umowy, Najemca zobowiązany jest do zapłaty Wynajmującemu kary w wysokości stałej części miesięcznego czynszu najmu nie później niż w dni robocze od dnia wysłania przez Wynajmującego pisemny wniosek w tej sprawie.

6. CZAS TRWANIA UMOWY

6.1. Niniejsza umowa jest uważana za zawartą od dnia jej podpisania przez Strony i obowiązuje do „” 2019 roku włącznie.

6.2. Najemca ma prawo do wcześniejszego jednostronnego wypowiedzenia niniejszej umowy pod warunkiem powiadomienia Wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy co najmniej na dni przed przewidywanym terminem wypowiedzenia.

6.3 Wynajmujący ma prawo do jednostronnego wcześniejszego rozwiązania niniejszej umowy, pod warunkiem, że Najemca zostanie powiadomiony o zamiarze rozwiązania umowy co najmniej na dni przed przewidywanym terminem rozwiązania umowy lub w dowolnym momencie według własnego uznania w przypadku wykrycia następujących naruszeń :

• jeżeli Najemca wykorzystuje wynajęty mu lokal do innych celów i/lub w sposób niezgodny z prawem niezbędne warunki niniejsza umowa najmu;
• jeżeli Najemca prowadzi prace przy przebudowie i przebudowie wynajmowanego lokalu lub zmiany w projekcie tych lokali bez pisemnej zgody Wynajmującego i zatwierdzenia takich zmian przez upoważnione organizacje;
• jeżeli Najemca dopuszcza zwłokę w zapłacie rat leasingowych lub innych płatności uzgodnionych przez Strony o okres dłuższy niż dni bankowe.

6.4. Najemca, na koniec okresu obowiązywania niniejszej umowy, ma, z zachowaniem wszystkich pozostałych warunków, pierwszeństwo w stosunku do innych osób do zawarcia (przedłużenia) umowy najmu lokalu określonego w niniejszej umowie, do nowy semestr na warunkach dodatkowo uzgodnionych przez Strony.

7. WARUNKI DODATKOWE

7.1. Strony są zwolnione z odpowiedzialności, w tym za całkowite niewypełnienie zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, jej umów dodatkowych, jeżeli jest to konsekwencją okoliczności siła wyższa, niezależne od woli Stron (siła wyższa), które muszą być udokumentowane.

7.2. Wszelkie spory związane z zawarciem, wykonaniem, rozwiązaniem, interpretacją niniejszej umowy będą rozstrzygane w drodze negocjacji. Jeżeli powstałe spory i nieporozumienia nie mogą zostać rozwiązane w drodze negocjacji, zostaną one przekazane przez strony do rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sądowi polubownemu w miejscu lokalizacji.

7.3. We wszystkim innym, co nie jest przewidziane w niniejszej umowie, strony będą kierować się obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

7.4. Niniejsza umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach o jednakowej mocy prawnej.

Informujemy, że umowa najmu została sporządzona i opiniowana przez prawników i ma charakter orientacyjny, może być sfinalizowana z uwzględnieniem szczegółowych warunków transakcji. Administracja Witryny nie ponosi odpowiedzialności za ważność niniejszej umowy, jak również za jej zgodność z wymogami prawnymi Federacja Rosyjska.

Wynajmujący, wynajmując nieruchomość na czasowe posiadanie i użytkowanie, realizuje główny cel w postaci pobierania czynszu. Dlatego warunek około wynajem najważniejsze dla właściciela.

A ściślej kwestie ustalania i zmiany czynszu najmu w ramach umowy najmu pojazd(dalej - TS) z załogą są regulowane Postanowienia ogólne w sprawie umowy najmu (paragraf 1 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednak na podstawie umowy najmu pojazdu z załogą wynajmujący nie tylko przekazuje nieruchomość do czasowego użytkowania, ale faktycznie świadczy (poprzez swoich pracowników) usługi zarządzania tym pojazdem. Pod tym względem w praktyce można wyróżnić trzy cechy dotyczące rozliczeń w ramach takiej umowy:

• po pierwsze, strony często zastrzegają w umowie, że wysokość czynszu zależy od sposobu użytkowania pojazdu – w szczególności umowa może przewidywać podwyższoną wysokość czynszu za nadmierną eksploatację;

• po drugie, zawierając umowę, należy zapłacić Specjalna uwaga w sprawie odpowiedzialności za ponoszenie kosztów opłacenia usług członków załogi oraz kosztów wykorzystanie komercyjne pojazd;

• po trzecie, musisz upewnić się, że w umowie określono dodatkowe usługi, które wynajmujący jest zobowiązany świadczyć (na przykład dostawa lub demontaż specjalnego sprzętu), a rozmiar jest wyraźnie określony dodatkowa opłata dla tych usług.

Dodatkowo, ponieważ czynsz jest dla wynajmującego źródłem dochodu, interesuje go, aby w miarę możliwości wysokość tego dochodu wzrastała. W związku z tym szczególnie istotne staje się pytanie: w jakich przypadkach można zmienić (podwyższyć) ustaloną w umowie wysokość czynszu.

Metody ustalania wysokości czynszu

Czynsz za umowę najmu pojazdu z załogą można ustalić na dwa sposoby.

1. Czynsz ustalany jest jako stała kwota.

V w tym przypadku określana jest dokładna kwota, jaką najemca ma przekazać wynajmującemu w terminie określonym w umowie.

Przykład klauzuli umowy najmu mieszkania za ryczałt

„Najemca miesięcznie, najpóźniej do 5 dnia bieżącego (opłaconego) miesiąca, przelewa na konto Wynajmującego czynsz w wysokości 10 000 rubli. (dziesięć tysięcy rubli), w tym VAT ”.

2. Wysokość czynszu najmu ustalana jest z zastosowaniem ustalonej w umowie procedury (mechanizmu) jej obliczania.

W tym przypadku czynsz ustalany jest za pomocą różnych wzorów, współczynników, stawki taryfowe lub inne dane stanowiące mechanizm ustalania wysokości czynszu. W szczególności opłatę za wynajem pojazdu można ustalić w zależności od zmiany kursu walut, ilości godzin pracy pojazdu, trybu eksploatacji, a nawet kosztów usług, które najemca świadczy na rzecz osób trzecich z pomocą tego pojazdu.

Przykład klauzuli umowy o sposobie naliczania czynszu w zależności od zmian kursu waluty obcej

„Najemca miesięcznie, najpóźniej do 5 dnia bieżącego (opłaconego) miesiąca, przelewa na konto Wynajmującego czynsz najmu w wysokości 1000 USD (tysiąc dolarów amerykańskich) w rublach po kursie Banku Centralnego Federacja Rosyjska w dniu zapłaty, w tym VAT."

Przykład klauzuli umowy dotyczącej trybu naliczania czynszu w zależności od kosztu usług świadczonych na rzecz osób trzecich

„Najemca miesięcznie, nie później niż do 5 dnia miesiąca następującego po opłaconym, przelewa na konto Wynajmującego czynsz w wysokości 70 proc. ceny biletów pasażerskich sprzedanych w poprzednim miesiącu na przejazd do pojazd silnikowy, w tym podatek VAT".

Przykład klauzuli umowy dotyczącej trybu naliczania czynszu poprzez ustalenie kosztu faktycznego użytkowania pojazdu

„Czynsz za użytkowanie pojazdu ustalono na 1000 rubli. za 1 godzinę rzeczywistego użytkowania, w tym VAT”.

Wynajmujący ma sens przewidzenie w umowie zwiększonych kosztów użytkowania pojazdu w przypadku eksploatacji przekraczającej ustalone normy. Dzieje się tak, ponieważ personel wynajmującego, który zapewnia zarządzanie i eksploatacja techniczna pojazd nie może ich zapewnić w sposób ciągły. A usługi przekraczające ustalone standardy (co oczywiście trzeba też określić w umowie) są płacone w większej wysokości. Koszt ten nazywany jest również przewymiarowaniem.

Przykładowy warunek umowy o podwyższenie czynszu za użytkowanie pojazdu z załogą

„Czynsz za użytkowanie pojazdu ustalono na 1000 rubli. za 1 godzinę, z VAT. Koszt nadmiernej eksploatacji pojazdu wynosi 2000 rubli. o godzinie pierwszej".

Jeżeli strony zawarły z załogą umowę najmu pojazdu, w której czynsz najmu ustalany jest na jednostkę czasu, wówczas kwota czynszu najmu będzie płatna w trakcie faktycznego użytkowania pojazdu. Jeżeli nie mógł być wykorzystany przez najemcę z winy wynajmującego, to w takim przypadku czynsz nie podlega ściąganiu.

Praktyczny przykład: sąd kasacyjny potwierdził prawidłowość naliczenia czynszu na podstawie czasu faktycznie przepracowanego przez pojazd

Powód (wynajmujący) wystąpił do pozwanego (najemcy) z roszczeniem o pobranie czynszu za użytkowanie pojazdu wraz ze świadczeniem usług zarządczych i eksploatacyjnych oraz odsetek za korzystanie z cudzych środków.

Sąd I instancji częściowo zaspokoił powództwo, pobierając czynsz tylko za czas faktycznego używania pojazdu.

Sąd apelacyjny utrzymał w mocy decyzję.

Powód wniósł skargę do sądu kasacyjnego, w której domagał się uchylenia zaskarżonych aktów orzeczniczych i wydania nowego aktu sądowego w celu pełnego zaspokojenia roszczenia. Zdaniem wnioskodawcy, wnioski sądów, że czynsz za użytkowanie sprzętu powinien opłacać najemca w oparciu o faktycznie przepracowany na tym sprzęcie czas, a także dowód, że sprzęt nie był gotowy do pracy były bezpodstawne. Według powoda pozwany jest zobowiązany do zapłaty czynszu za cały czas, kiedy sprzęt jest w jego dyspozycji, a nie tylko za czas faktycznej eksploatacji pojazdów.

Sąd kasacyjny wskazał, co następuje.

Statki ustaliły, że jeden z pojazdów ( żuraw wieżowy), pozwany faktycznie z niego nie korzystał, ponieważ nie był wyposażony w kabel doprowadzający, a załoga nie zainstalowała do niego szafy elektrycznej służącej do podłączenia kabla. W związku z tym roszczenie o pobranie czynszu z tytułu tego pojazdu nie podlega zaspokojeniu.

Czynsz za drugi pojazd był naliczany na podstawie liczby godzin przepracowanych przez sprzęt. Kalkulacja czynszu na podstawie faktycznie przepracowanych godzin jest zgodna z celami umowy najmu pojazdu z załogą - cel ten to praca sprzętu.

Na podstawie powyższego sąd instancji kasacyjnej pozostawił zaskarżone akty bez zmian, a kasację oddalił (uchwała FAS Obwodu Zachodniosyberyjskiego z dnia 7 grudnia 2010 r. w sprawie A70-3501/2010) .

Metody podwyższania i indeksowania czynszu

Strony mogą w każdej chwili zmienić wysokość czynszu poprzez zawarcie dodatkowej umowy do umowy najmu. Najemca może jednak nie zgodzić się na propozycję wynajmującego zawarcia takiej umowy.

Dlatego warto z góry zawrzeć w treści umowy warunki, dzięki którym najem pozostanie opłacalny dla wynajmującego. Można to zrobić na kilka sposobów.

Po pierwsze, aby ustalić czynsz nie w stałej wysokości, ale w formie formuły (w zależności od stopy inflacji, kursu walutowego itp.). W takim przypadku kwota, którą otrzymuje wynajmujący, zmieni się automatycznie (na przykład indeksowana o inflację). Plusem jest to, że z formalnego punktu widzenia warunek umowy na tryb naliczania czynszu pozostanie bez zmian. Oznacza to, że nie będzie podlegać ograniczeniom w zakresie zmiany wysokości czynszu.

Po drugie, aby w umowie przewidzieć, że od takiego a takiego terminu (lub na takich a takich warunkach) wynajmujący może jednostronnie podwyższyć wysokość czynszu, czyli bez zgody najemcy.

Przykładowe warunki umowy o możliwość jednostronnego podwyższenia czynszu

„Wynajmujący ma prawo jednostronnie zmienić wysokość czynszu nie częściej niż raz w roku bez wchodzenia na drogę sądową, zawiadamiając najemcę pisemnie nie później niż trzydzieści (30) dni kalendarzowych z góry”.

W takim przypadku konieczne jest zastosowanie jak najbardziej klarownych i szczegółowych sformułowań, w szczególności wpisanie w umowie co następuje.

1. W jakich przypadkach możliwa jest taka zmiana czynszu (np. rok po zawarciu umowy przy rocznej stopie inflacji 7% lub więcej).

2. Tryb skorzystania przez wynajmującego z prawa do podwyższenia czynszu (np. wynajmujący wysyła do najemcy zawiadomienie, które zawiera informację o podwyżce czynszu i w jakiej wysokości).

3. Procedura powiadamiania o tym Najemcy (na przykład listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub osobiście do pracownika Najemcy, podpisana w biurze Najemcy).

4. Od kiedy stan czynszu zostanie uznany za zmieniony (np. po upływie miesiąca od otrzymania przez najemcę wypowiedzenia).

W przeciwnym razie sąd w razie sporu może orzec, że strony nie przewidziały prawa do jednostronnej zmiany rozmiaru, a jedynie możliwość zawarcia w przyszłości umowy o zmianę tego rozmiaru.

Rada: Najemca może nie wyrazić zgody na zamieszczenie takiej klauzuli w umowie najmu, gdyż wyraźnie nie leży to w interesie najemcy. W takich przypadkach możesz polecić wynajmującemu, aby zaoferował swojemu kontrahentowi więcej opcja miękka warunki podwyższenia ceny najmu. Przykładowo klauzulę umowy o możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego można uzupełnić o warunek, że wysokość czynszu może ulec zmianie o nie więcej niż określoną kwotę w ujęciu procentowym: „…ale nie więcej niż 5%." W takim przypadku szanse na zawarcie umowy z kontrahentem będą znacznie większe, ponieważ relacja między stronami stanie się bardziej pewna.

Po trzecie, konieczne jest zapisanie w umowie, że od takiego a takiego terminu czynsz wzrośnie o tyle bez powiadomienia od wynajmującego najemcy.

Przykład klauzuli umownej o „automatycznym” podwyżce czynszu bez powiadomienia od wynajmującego do najemcy

„W pierwszym roku po zawarciu niniejszej Umowy czynsz ustala się na 50 000 rubli. Pod koniec pierwszego rok kalendarzowy obowiązywania Umowy, wysokość czynszu zostaje podwyższona do 70 000 rubli.”

Warunek dotyczący prawa do rozwiązania umowy z powodu nieterminowej zapłaty czynszu

Jeżeli najemca nie zapłaci czynszu więcej niż dwa razy z rzędu w terminie określonym w umowie (wyrażenie „więcej niż dwa razy z rzędu” oznacza w rzeczywistości co najmniej trzy razy), wynajmujący ma prawo żądać wcześniejszego żądania rozwiązanie umowy najmu w sądzie (część 3 artykułu 619 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wynajmujący może dodatkowo zabezpieczyć swoje interesy, jeśli przekona najemcę do zawarcia w najmie warunku, że wynajmujący będzie mógł żądać rozwiązania umowy nawet w przypadku jednorazowego opóźnienia w zapłacie czynszu. Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej potwierdził, że takie warunki nie są sprzeczne z prawem (klauzula 26 pisma informacyjnego nr 66).

Czym jest czynsz?

W ten sposób, wynajem- Jest to zbiór opłat z tytułu posiadania nieruchomości, wyrażonych w gotówce lub w naturze i przekazywanych co miesiąc lub na inne okresy. Czynsz nie musi mieć rynkowego mechanizmu kształtowania się: na pierwszy plan wysuwają się porozumienia między właścicielem a najemcą. Najemca w momencie zawarcia umowy najmu faktycznie jest właścicielem (ale nie jest właścicielem i nie może nim rozporządzać) nieruchomość, użytkując ją zgodnie z jej przeznaczeniem i odpowiada za jej bezpieczeństwo.

Czynsz najmu może być ustalony dla dowolnej ruchomości i nieruchomości, w szczególności za:

• Mieszkania i inne pomieszczenia mieszkalne (cały 35 rozdział Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
• Transport i inny sprzęt, wynajem (zainstalowany).
• Grunt ().
• Aktywa finansowe(leasing).
• Przedsiębiorstwa i budynki.

Rodzaje wynajmu

Kalkulację czynszu można ustalić w ramach umowy, a także w ramach przewidzianych prawem metod:

• Płatności okresowe lub jednorazowe opłacona przed wygaśnięciem umowy najmu. Płatności mogą być stałe lub zmienne, w zależności od wielkości dodatkowe usługi spędził w kursie. Ten typ jest najbardziej odpowiedni.
• Dzierżawa liczników wyrażone w naturze. Możliwy jest wariant, w którym nieruchomość przechodzi na własność rzeczy, czyli następuje zapłata w naturze. Strony ustalają gwarantowany okres, który służy jako niezbędne odszkodowanie za przeniesiony przedmiot. Okres najmu przy podobnej opłacie determinowany jest długością kontrdzierżawy.
• Dochód z alimentów działalność przedsiębiorcza realizowane w wynajętym obiekcie. W tym przypadku jest ustawiony oprocentowanie stosowany zarówno przed, jak i po. Na praktyce dany widok czynsz jest znacznie niższy od stałych płatności, ponieważ wprowadza niepewność i ryzyko oszustwa dla wynajmującego. Osoba pełniąca funkcję pracodawcy informuje o dochodach, a właściciel zapewnia raport czynszowy.
• Inwestycje w wygląd zewnętrzny i komunikacji przedmiotu najmu... Często łączy się go ze stałymi płatnościami, pozwalającymi nie tylko otrzymać pieniądze z wynajmowanej nieruchomości, ale także przywrócić cechy jakościowe mieszkań i pojazdów.
• Inne świadczenia i usługi świadczone przez najemcę właścicielowi. W szczególności najemca może świadczyć usługi biznesowe, które w innym przypadku są świadczone wyłącznie na zasadach komercyjnych.

Uchwała Naczelnego Sądu Arbitrażowego nr 3484/07 pozwala na mieszanie powyższych rodzajów najmu w dowolnych proporcjach ustalonych w odniesieniu do określonego wartość rynkowa wynajem. W przypadku, gdy czynsz ustalany jest w gotówce, wysokość czynszu wskazana jest bezpośrednio w ramach umowy.

Ustalenie wysokości czynszu

Wysokość opłaty jest ściśle związana z rodzajem czynszu, który jest określony w umowie. Jeżeli czynsz stanowi określoną proporcję, najemca lokalu zobowiązana jest do przedstawienia dokumentów, na podstawie których kalkulacja czynszu według ustalonej formuły. W szczególności zaświadczenia z: Urząd podatkowy lub wpływy gotówkowe.

Stała wypłata, w tym płatne w formie ryczałtu, określają warunki umowy, która zakazuje jednostronnych podwyżek czynszu. Ponieważ jest to dobrowolne, ustawodawca wychodzi z założenia, że ​​strony są w stanie samodzielnie określić wartość własności nieruchomości na podstawie wskaźników rynkowych. W takim przypadku najemca zobowiązuje się płacić regularnie na podstawie art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Klauzula ta określa najważniejsze zobowiązanie, którego naruszenie może prowadzić do rewizji umowy.

Procedura płatności czynszu

Czynsz nie może być zapłacony, jeśli nieruchomość nie zostanie przekazana do użytkowania. W przeciwnym razie procedura płatności wygląda następująco:

1. Osoby planujące zawrzeć umowę najmu wspólnie (lub sam właściciel) ustalają wartość umowy.
2. Umowa zawierana jest według wzoru, w ramach którego wskazany jest czas trwania umowy. Za pomocą główna zasada wskazany rok... Dokument wprowadza również procedurę dokonywania płatności i odpowiedzialności, uzupełniając normy Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.
3. Nieruchomość przechodzi w posiadanie najemcy na podstawie protokołu odbioru. Dokument musi zawierać stan przedmiotu transakcji, a także notatki, które może sporządzić strona otrzymująca.
4. Wpłata dokonywana jest na rachunek bieżący organizacji wynajmującego wskazany w umowie lub przekazywana osobiście w ramach paragonu, aktu lub innego dokumentu pokwitowania. Płatności leasingowe, które nie są udokumentowane, nie mogą być uznane za spłacone.
5. W przypadku przeniesienia własności lub ryczałtu jako zapłaty, a warunki przeniesienia nie są określone w umowie, najemca jest zobowiązany do ich dostarczenia w ciągu 30 dni od momentu uzyskania dostępu do obiektu.
6. Na koniec okresu najmu dotychczasowy najemca ma pierwszeństwo do przedłużenia najmu. Jednocześnie cena wynajmu dla niego nie może przekroczyć oferty tego obiektu na wolnym rynku. Najemca może wysłać pismo obniżające czynsz, jeśli pozwala na to sytuacja rynkowa.
7. Wszystkie płatności od momentu ich dokonania stają się własnością, z wyjątkiem przypadków, gdy w umowie ustanowiono wzajemny leasing. Dzierżawca nie ma zatem prawa do rozporządzania środkami i majątkiem przekazanym najemcy na podstawie umowy.

Wcześniejsza spłata czynszu

Prawo cywilne stanowi również, że w sytuacjach, gdy okoliczności nie zależą od woli najemcy lub wynajmującego, możliwa jest wcześniejsza spłata najmu. Wcześniejsza płatność nie zawsze oznacza. W szczególności, jeśli najemca regularnie narusza warunki umowy, niszczy nieruchomość, wynajmujący może żądać zapłaty za dwa okresy (zwykle równe miesiącowi) określone w umowie.

Z prawa do wcześniejszej spłaty leasingu na rzecz właściciela można skorzystać w przypadku naruszenia warunków mniej niż miesiąc... Ponadto wynajmujący może zażądać zapłaty nie więcej niż miesiąc wcześniej, co w rzeczywistości oznacza przedpłatę. W przypadku kontroli sądowej, jeżeli mienie właściciela zostanie zniszczone w wyniku działań najemcy i ten wymóg określonych w oświadczeniu, sąd może również wymusić przedterminową spłatę najmu.

Również przedterminowa spłata nie może pokrywać się z datą wygaśnięcia najmu, nawet jeśli strony, kierując się tym, zdecydowały się na przedłużenie najmu.

Najpopularniejsze pytania i odpowiedzi dotyczące wynajmu

Wniosek

Czynsz jest skutecznym narzędziem zachęcania właścicieli, którzy nie korzystają na własną rękę z przedmiotu swoich praw. Ustalenie czynszu może nastąpić jednostronnie lub za porozumieniem stron. Przeniesienie własności na inne osoby za opłatą jest szczegółowo omówione w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, Kodeksie pracy Federacji Rosyjskiej, a także w indywidualnych prawa federalne ustawienie:

• Wzajemne zobowiązania dotyczące przeniesienia własności, środków i przestrzegania warunków pomiędzy najemcą a wynajmującym.
• Konieczność terminowego regulowania opłat czynszowych.
• Różne formy płatności, ograniczone jedynie warunkami umowy.
• Możliwość otrzymania płatności przed terminem, jeśli okoliczności na to sprzyjają.

Dzierżawa wszelkiego rodzaju nieruchomości wiąże się z ryzykiem dla wynajmującego, dlatego w celu ubezpieczenia właściciela nieruchomości od takiego ryzyka przy przenoszeniu jej na najemcę, można przewidzieć pewne gwarancje lub zabezpieczenia w określoną wartość pieniężną, która może znaleźć odzwierciedlenie w umowie najmu, która jest dwustronnym aktem prawnym odzwierciedlającym przekazanie przez finansującego określonego mienia na korzystającego w celu czasowego użytkowania, za opłatą. Umowa może również przewidywać płatność, którą leasingobiorca uiszcza jako rekompensatę za ewentualne przyszłe straty leasingodawcy.

Przy zawieraniu umowy najmu rozważ potrzebę takiej opłaty i jej realizacji.

Regulacja regulacyjna depozytu zabezpieczającego

Procedura rejestracji kaucji w umowie

Istotą kaucji jest bowiem to, że najemca wpłaca wynajmującemu określoną kwotę w celu zapewnienia gwarancji zobowiązań pieniężnych lub bezpieczeństwa przenoszonego majątku, nie uwzględniając amortyzacji majątku. Umowa najmu jest sporządzona w formie pisemnej.

Warunki te mogą być sprecyzowane w umowie najmu lub jako uzupełnienie umowy do umowy na podstawie porozumienia pomiędzy osobami zawierającymi umowę.

Przykład rejestracji w umowie sekcji dotyczącej wpłaty zabezpieczającej

1. Najemca zobowiązuje się do zapłaty do 31.07.2018. zabezpieczenie płatności w wysokości 50 000 rubli.
2. Kaucja może zostać potrącona opłatę leasingową po upływie 3 dni od daty płatności określonej w pkt 5.1. Z kontraktu. W przypadku zatrzymania kaucja jest zwracana. W przypadku braku zwrotu Umowa ulega rozwiązaniu.
3. W przypadku uszkodzenia nieruchomości przez najemcę, wynajmujący zrekompensuje tę szkodę poprzez kaucję gwarancyjną w formie pieniężnej, zgodnie z badaniem wysokości szkody (badanie wykonywane jest na koszt najemcy) .
4. Po wygaśnięciu Umowy Najmu kaucja musi zostać zwrócona Najemcy w ciągu 7 dni roboczych, jeśli nie zostanie wykorzystana.

Strony najmu nie są pozbawione możliwości uzgodnienia w nim warunku, że podlega on wypowiedzeniu, jeżeli najemca nie wniesie wkładu ustaw czas płatność za zabezpieczenie.

UAB „TGK” Salut „A.I. Byczkow

Przekazanie kaucji przez najemcę

Umowa najmu, niezależnie od przedmiotu leasingu, może określać termin powstania obowiązku wpłaty kaucji. Jego wprowadzenie można przeprowadzić wszelkimi dostępnymi środkami:

Ważny! Najemca jest zobowiązany do przechowywania wszelkich dokumentów do dokonywania płatności z wynajmującym do potwierdzenia.

Zwrot kaucji gwarancyjnej na podstawie umowy

Zgodnie z ust. 2 art. 381.1 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, wpłata zabezpieczenia musi zostać zwrócona osobie, która je dokonała, pod warunkiem, że nie miały miejsca zdarzenia odzwierciedlone w Umowie. Umowa może określać termin zwrotu tej płatności (zgodnie z klauzulą ​​​​2 art. 314 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie powinien on przekraczać 7 dni).

Jeżeli wynajmujący odmówi zwrotu środków, najemca może wystąpić do sądu o pobranie bezpodstawnego wzbogacenia.

Rozliczanie depozytu zabezpieczającego w przedsiębiorstwie

Wszystkie środki otrzymane przez przedsiębiorstwo muszą zostać rozliczone. Kaucja płatna jest na podstawie umowy najmu jako rodzaj ubezpieczonej kwoty przekazywanej na czynsz, która jest realizowana w momencie zaistnienia zdarzenia ujętego w umowie.

Wysokość kaucji z tytułu umowy najmu

Kaucja przekazywana jest w gotówce, ale w niektórych przypadkach może być również składana w formie bezgotówkowej, np. papiery wartościowe.

Wysokość takiej opłaty nie jest ustalana na poziomie regulacyjnym, ale w większości przypadków wynajmujący przyjmuje kaucję jako zabezpieczenie na wypadek zdarzenia takiego jak nieuiszczenie opłaty leasingowej.

Zatem wielkość (kwota) kaucji musi być określona w umowie najmu, a także warunki jej wpłaty.

Błąd w wymogu potrącenia zobowiązań

Jeżeli powstało zobowiązanie pieniężne korzystającego, nie przysługuje mu prawo żądania potrącenia tego zobowiązania kosztem kaucji. Oznacza to, że potrącenie nie odbywa się automatycznie, ale z inicjatywy leasingodawcy, który otrzymał tę płatność za zabezpieczenie. Co więcej, ten offset ma pewną specyfikę. Istnieje jednak możliwość zapisania w umowie możliwości uzyskania automatycznego prawa do potrącenia powstałego zobowiązania.

Błąd podczas uzupełniania kaucji

Umowa najmu przewiduje możliwość uzupełnienia kaucji. W sytuacji, gdy najemca skorzystał z prawa potrącenia zobowiązania leasingowego z kaucji. Pozostaje pytanie, czy w tej sytuacji kaucja uległa zmniejszeniu i jak wynajmujący może pokryć straty w przypadku szkody ze strony najemcy. W takim przypadku najemca może być zobowiązany do doliczenia kwoty kaucji na wypadek sytuacji powtarzającej się lub uszkodzenia zabezpieczenia. Ale musi to być określone w umowie.

Błąd wypowiedzenia umowy najmu na czas określony

Umowa najmu zawiera warunki umowy. Najemca, w związku z zakończeniem działalności, wniósł informację o chęci wypowiedzenia umowy listownie, ale nie było odpowiedzi. Następnie najemca wysłał pismo o zaliczeniu kaucji jako płatności za 1 miesiąc najmu (mimo że termin jeszcze nie upłynął). Ponadto właściciel, który nie przybył, został poproszony o przekazanie nieruchomości listownie.

W takim przypadku wynajmujący może domagać się czynszu (z odsetkami za zwłokę) za cały okres wskazany w umowie, ponieważ umowa jest pilna i dwustronna, w związku z czym żadna ze stron nie może podjąć jednostronnej decyzji. Pod warunkiem, że nie było odpowiedzi na pisma, konieczne jest wyjaśnienie dotyczące podjęte decyzje na wysłane prośby.

Odpowiedzi na często zadawane pytania

Odpowiedź: W takim przypadku najemca musi udokumentować wypowiedzenie umowy najmu lub zawieszenie wykonania zobowiązań.

Pytanie numer 2: Czy można domagać się przekazania lokalu najemcy, jeśli kaucja nie została wpłacona?

Odpowiedź: W przypadku dokumentowego nie wypowiedzenia umowy najmu, najemca może żądać udostępnienia mu wynajmowanej nieruchomości. Jeżeli najemca nie wpłacił kaucji, jest to naruszenie obowiązków wynikających z umowy najmu, ale umowa zostaje zawarta. W związku z tym w umowie możliwe jest uzgodnienie konsekwencji (środków odpowiedzialności) za naruszenie wykonania zobowiązań przez strony.

Naliczanie Czynszu i zobowiązanie Najemcy do zapłaty Czynszu rozpoczyna się od momentu podpisania Protokołu Przyjęcia Lokalu. W przypadku niepodpisania Protokołu Odbioru w wyniku działań / zaniechań Najemcy, Czynsz zaczyna być naliczany od dnia, w którym taki odbiór musi być dokonany zgodnie z pkt 3.1. niniejszej umowy. Najemca dokonuje kaucji w wysokości Czynszu za jeden miesiąc od dnia 16 marca 2010 roku. do 18 marca 2010 r. Kwota kaucji jest zaliczana na poczet Czynszu za pierwszy miesiąc najmu w ramach niniejszej Najmu. W przypadku odmowy podpisania Protokołu Odbioru Wynajmujący nie zwraca kwoty kaucji. Naliczanie Czynszu kończy się z dniem faktycznego zwrotu Lokalu, Miejsca parkingowe, Nieruchomość na podstawie Ustawy o odbiorze zgodnie z warunkami niniejszej umowy.

• Zapłata Stałej części czynszu, Opłata za korzystanie z Miejsc Parkingowych, za pierwszy miesiąc najmu dokonywana jest na warunkach pkt 5.1 niniejszej Umowy Najmu.
• Wynajmujący zobowiązany jest, nie później niż do 5 dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym, sporządzić i przedłożyć Najemcy Akty świadczenia usług, faktury za ostatni miesiąc wydane zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. W całym okresie obowiązywania niniejszej umowy Najemca przekazuje Wynajmującemu miesięczną Stałą część czynszu, Opłatę za korzystanie z Miejsc Parkingowych w następujący sposób: - począwszy od drugiego miesiąca najmu nie później niż do 5 dnia ( Data Płatności) opłaconego miesiąca Najemca przekazuje zaliczkę w wysokości części miesięcznego czynszu, Opłat za korzystanie z parkingu; - począwszy od pierwszego miesiąca ostateczne rozliczenie Zmiennej części miesięcznego czynszu najmu następuje najpóźniej do 10 dnia miesiąca następującego po naliczonym, poprzez przeniesienie przez Najemcę kwoty Zmiennej części miesięcznego czynszu najmu na Wynajmujący na podstawie dokumentów rozliczeniowych.
• Płatności Czynszu Najemca dokonuje wyłącznie przelewem bankowym. Przelew Czynszu na podstawie niniejszej Umowy następuje z rachunku bieżącego Najemcy na rachunek bieżący Wynajmującego w walucie Federacji Rosyjskiej - w rublach.
• Datą zapłaty z tytułu niniejszej umowy jest data wpływu środków na rachunek bieżący Wynajmującego.
• Jeżeli jakiekolwiek kwoty należne jednej Stronie od drugiej Strony na podstawie niniejszej Umowy Najmu zostaną zapłacone z opóźnieniem przekraczającym 10 (dziesięć) Dni Roboczych liczonych od Daty Płatności, wówczas Strona, której takie kwoty są należne, będzie uprawniona do naliczenia opłaty kara w wysokości 0,2% (dwie dziesiąte punktu zerowego procenta) tych kwot za każdy dzień kalendarzowy opóźnienia w płatności, począwszy od 11 (jedenastego) dnia następującego po Dacie Płatności.
• Jeżeli Dzień Płatności nie jest dniem roboczym w Federacji Rosyjskiej („Dzień Roboczy”), Najemca będzie musiał dokonać płatności nie później niż w ostatnim Dniu Roboczym przed Datą Płatności. W tym przypadku Datą Płatności jest data obciążenia rachunku bieżącego Najemcy. Uznaje się, że Najemca dopełnił obowiązku zapłaty z chwilą zaksięgowania środków na rachunku Wynajmującego.

Akceptujemy dalej ocena eksperta umowy najmu lokali użytkowych. Pomagamy w kompilacji.