Jeśli umowa najmu określa okres ważności. Okres najmu i okres najmu

1. Umowa najmu zostaje zawarta na czas określony umową.

2. Jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieokreślony.

W takim przypadku każdej ze stron przysługuje prawo odstąpienia od umowy w każdym czasie, zawiadamiając o tym drugą stronę z miesięcznym wyprzedzeniem, a w przypadku najmu nieruchomości z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Ustawa lub umowa może ustalić inny termin ostrzeżenia o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.

3. Ustawa może określić maksymalne (limity) warunki umowy na pewne rodzaje dzierżawy, a także dzierżawy niektórych rodzajów nieruchomości. W takich przypadkach, jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie i żadna ze stron nie odstąpiła od umowy przed upływem ustawowego terminu, umowa ulega rozwiązaniu z chwilą upływu tego terminu.

Umowa najmu zawarta na okres przekraczający ustawowy termin uważa się za pozbawienia wolności na okres równy terminowi.

Komentarz do art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej

1. Termin w umowie najmu, podobnie jak w innych umowach, zgodnie z art. 190 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej określa data kalendarzowa lub upływ czasu, który jest liczony w latach, miesiącach, tygodniach, dniach lub godzinach, a także wskazanie zdarzenia, które nieuchronnie musi nastąpić . Określenie czasu trwania umowy poprzez wskazanie zdarzenia, którego wystąpienie nie jest nieuniknione, wskazuje na niezgodność warunku czasu trwania umowy, w szczególności z warunkami rozpoczęcia przebudowy, budowy, likwidacji prawnej podmiot itp. (na przykład uchwała FAS okręgu Wołgo-Wiatka z dnia 1 października 2009 r. w sprawie nr A79-3051/2009).

W przypadku gdy termin jest oznaczony terminem, wówczas początek biegu tego terminu i jego koniec reguluje art. Sztuka. 191, 192 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie najem ma pewną specyfikę. Tak więc, zgodnie z ust. 2 art. 425 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej strony zawierając umowę najmu często rozszerzają jej skutek na stosunki powstałe przed jej zawarciem. Rodzi to pytanie o początek okresu najmu. W klauzuli 6 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z najmem” podano następujące wyjaśnienie: zgoda stron że warunki umowy najmu mają zastosowanie do ich faktycznie istniejących stosunków przed jej zawarciem, nie oznacza, że ​​bezpośrednie zobowiązanie stron do wykonania warunków umowy najmu powstało przed zawarciem umowy, a okres najmu umowa jest liczona od momentu jej podpisania, nawet jeśli strony rozszerzyły skutek umowy na dotychczasowy stosunek.

Jednocześnie w praktyce sądów polubownych okręgi federalne istnieje wniosek, że jeżeli strony nie przedłużyły umowy najmu na poprzednie relacje, to okres jej obowiązywania liczony jest od daty określonej w umowie, a nie od momentu jej podpisania, nawet jeśli została podpisana później (Uchwała FAS Okręgu Dalekowschodniego z dnia 10 marca 2009 r. N F03-642/2009 w sprawie N A59-825/2008).

Konsekwencje wygaśnięcia okresu najmu ustalonego w umowie określa paragraf 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: jeżeli najemca nadal korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy bez sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za odnowioną na tych samych warunkach na czas nieokreślony (patrz komentarz do tego artykułu).

Przedłużenie umowy najmu w drodze jednostronnej decyzji organu państwowego lub organu samorząd, na podstawie której taka umowa została zawarta, sama w sobie nie powoduje powstania stosunków prawnych dzierżawy (Uchwała FAS Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 16 listopada 2007 r. N A56-19643/2006), tj. przedłużenie umowy na czas określony. W takim przypadku wymagana jest wola stron umowy.

2. Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak i na czas nieokreślony. Klauzula 2 komentowanego artykułu określa specyfikę wypowiedzenia takiej umowy. W praktyce egzekucyjnej powstają spory, w których odmowa wynajmującego od umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony jest uznawana za nadużycie prawa zgodnie z art. 10 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Uchwała FAS Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 1 listopada 2008 r. N A33-13827 / 07-F02-4968 / 08 w sprawie N A33-13827 / 07).

Komentowany artykuł nie wprowadza ograniczeń dla stron umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony do odstąpienia od umowy, z wyjątkiem wymogu zachowania okresu ostrzeżenia określonego w tym artykule lub w umowie. Jednak orzecznictwo odnotowuje takie ograniczenia. Na przykład uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 8 lutego 2008 r. Nr traktat ustanawiający nowy semestr ważność umowy.

Zawiadomienie drugiej strony o odstąpieniu od umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony musi zawierać wolę wypowiedzenia stosunki najmu, do zrobienia w pismo i przekazywane kontrahentowi. Jeżeli po wysłaniu wypowiedzenia umowy najmu wynajmujący podejmie działania wskazujące na kontynuację stosunku najmu, taka umowa nie może zostać uznana za rozwiązaną (Uchwała FAS Wołgi z 10 marca 2010 r. w sprawie N A57-9902/2008).

Niniejsze wypowiedzenie jest bezwarunkową podstawą do rozwiązania stosunku prawnego najmu i wydania przedmiotu najmu. Jest to ważne zarówno w przypadku majątku ruchomego, jak i nieruchomego. Nienależyte wykonanie zobowiązania to odmowa najemcy, który otrzymał zawiadomienie od wynajmującego, wydania nieruchomości w okresie do momentu wpisu o wypowiedzeniu umowy w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcje z nim (Definicje Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 5 maja 2010 r. nr -5162/10 w sprawie nr A56-15420/2009 z dnia 21 lipca 2010 r. nr VAS-8558/10 w sprawie nr A59-3677/2009).

Umowę najmu poczytuje się za rozwiązaną po upływie odpowiednio jednego i trzech miesięcy w odniesieniu do ruchomości i nieruchomości, chyba że ustawa lub umowa ustanawia inny okres. Tak więc, zgodnie z ust. 3 art. 627 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej najemca ma prawo do odstąpienia od umowy najmu w dowolnym momencie, powiadamiając wynajmującego na piśmie o swoim zamiarze z co najmniej 10-dniowym wyprzedzeniem. Zgodnie z art. 21 ustawy Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lutego 1992 r. N 2395-1 „O podłożu”, zrzeczenie się prawa do użytkowania podłoża musi zostać zgłoszone przez posiadacza licencji w drodze pisemnego powiadomienia władz, które udzieliły licencji, nie później niż sześć miesięcy przed podaną datą.

———————————
Zbiór ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej. 1995. N 10. Art. 823.

Doprecyzowanie innych warunków w zgłoszeniu jest możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w umowie. Okres określony zgodnie z klauzulą ​​​​2 komentowanego artykułu, z końcem którego umowa najmu zostaje rozwiązana, zaczyna płynąć od momentu otrzymania przez drugą stronę odpowiedniego powiadomienia (Definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z marca 10, 2010 N VAS-2198/10 w sprawie N A62-5391/2008).

3. Ustęp 3 komentowanego artykułu przewiduje umowy najmu z terminem określonym przez prawo. Wśród takich umów:

- umowa podnajmu, która nie może być zawarta na okres dłuższy niż okres trwania umowy najmu (paragraf 2 ust. 2 art. 615 Kodeksu Cywilnego);

- umowa najmu, która zawierana jest na okres do jednego roku (klauzula 1 art. 627 Kodeksu Cywilnego);

- Umowa najmu działka z gruntów rolnych, które można zawrzeć na okres nieprzekraczający 49 lat (ust. 3 art. 9 ustawy o obrocie gruntami rolnymi);

- umowa dzierżawy działki stanowiącej własność państwową lub komunalną znajdującą się w granicach gruntów zastrzeżonych na potrzeby państwowe lub komunalne zawierana jest na okres, którego czas trwania nie może przekroczyć okresu zastrzeżenia tych gruntów (klauzula 3.1 art. 22 kp);

- umowa dzierżawy działki gruntu na potrzeby państwowe lub komunalne lub na prowadzenie prac poszukiwawczych na okres nie dłuższy niż rok (klauzula 7, art. 22 kp) itp.

Artykuły 314, 425, 610, 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej

Czas kontraktu(okres obowiązywania umowy) to okres, w którym obowiązują warunki umowy i wypełniane są zobowiązania stron przez nią ustanowione (art. 425, 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Okres najmu- okres, w którym najemca jest uprawniony do korzystania (lub posiadania i używania) nieruchomości (art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Artykuł 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie rozdziela pojęć „okresu najmu” i „okresu najmu”.

Jednak niektóre sądy wprost wskazują, że pojęcia te nie są tożsame i wskazane terminy mogą się nie pokrywać.

Okres najmu i czas trwania umowy w praktyce w rzeczywistości mogą się zbiegać w czasie. Przykładowo, jeżeli nieruchomość zostanie przekazana najemcy wraz z zawarciem umowy najmu i zostanie zwrócona po jej zakończeniu, okres najmu będzie równy okresowi trwania umowy.

Jednocześnie godziny rozpoczęcia wskazanych dat mogą się różnić. Np. jeżeli nieruchomość zostanie przeniesiona kilka dni po podpisaniu umowy przez strony, to okres obowiązywania umowy zacznie biec od momentu jej podpisania, a najmu - od momentu przeniesienia własność. Taka sytuacja jest możliwa, ponieważ umowa najmu jest uznawana przez większość sądów za konsensualną i zgodnie z ust. 1 art. 425 ust. 1 art. 433 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej uważa się za zawartą z chwilą otrzymania akceptacji przez osobę, która wysłała ofertę, w szczególności z chwilą podpisania umowy przez obie strony.

Należy jednak pamiętać, że w prawoznawstwo istnieje stanowisko, zgodnie z którym umowę najmu uznaje się za zawartą od momentu przekazania nieruchomości (klauzula 2 art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) i nazywa się umową rzeczywistą. Przy takim podejściu początek umowy zbiegnie się z rozpoczęciem najmu. Jednak bardziej powszechne jest stanowisko, że umowa najmu jest konsensualna.

Ponadto z ust. 3 art. 611 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej wynika również, że umowa może określać termin przeniesienia własności, który następuje po zawarciu umowy. Więcej szczegółów na temat uzgodnienia terminu przeniesienia własności znajduje się w pkt 4.1.1 niniejszych Zaleceń, w sprawie terminu zwrotu nieruchomości po rozwiązaniu umowy – pkt 4.2.4.

Opierając się zatem na praktyce orzeczniczej, a także art. Sztuka. 425, 433, ust. 3 art. 611 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej można stwierdzić, że oba określone okresy można ustalić w umowie:

- okres najmu;

- czas umowy.

Zgodnie z ust. 2 art. 609 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa dzierżawy nieruchomości podlega: rejestracja państwowa chyba że prawo stanowi inaczej. W szczególności konieczne jest zarejestrowanie umowy najmu budynków lub budowli na okres co najmniej roku. Taką umowę uważa się za zawartą od momentu rejestracji (klauzula 2 art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie część 8 art. 2 Prawo federalne z dnia 30.12.2012 N 302-FZ „O zmianach w rozdziałach 1, 2, 3 i 4 części pierwszej Kodeks cywilny Federacja Rosyjska„Ustalono, że zasady art. Sztuka. 609, 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie mają zastosowania do umów zawartych po dniu wejścia w życie określonej ustawy (po 1 marca 2013 r.). Następnie art. 3 ustawy federalnej z dnia 04.03.2013 N 21-FZ „O zmianach niektórych akty prawne Federacji Rosyjskiej i uznania za nieważne niektórych przepisów aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej ”, zmiany te zostały anulowane.

3.1. TERMIN NAJMU

Artykuł 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej

Warunki najmu w rozumieniu części 1 art. 606, art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej określa, jak długo najemca ma prawo do korzystania lub posiadania i korzystania z przedmiotu leasingu. W tym okresie najemca płaci czynsz (klauzula 1 artykułu 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa na warunki najmu

Początkowy okres najmu określa, kiedy nieruchomość powinna zostać przekazana najemcy do czasowego posiadania i/lub użytkowania.

Więcej informacji na temat uzgodnienia terminu przekazania nieruchomości w dzierżawę znajduje się w punkcie 4.1.1 niniejszych Zaleceń.

Termin ten określa moment zwrotu nieruchomości z czasowego posiadania i użytkowania. Więcej informacji na temat uzgodnienia terminu zwrotu mienia można znaleźć w punkcie 4.2.4 niniejszych Zaleceń.

Równocześnie z końcem najmu umowa może wygasnąć, chyba że zostanie ustalony odrębny okres jej obowiązywania lub nie zostaną przewidziane zobowiązania, których wykonanie nastąpi po zwrocie nieruchomości (klauzula 3 art. 425 kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska). Więcej informacji na temat uzgodnienia okresu obowiązywania umowy znajduje się w punkcie 3.2 niniejszych Zaleceń.

Początkowe i ostateczne warunki najmu muszą być ustalane zgodnie z zasadami art. Sztuka. 190 - 194 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a mianowicie:

- data kalendarzowa;

- upływ czasu;

- wskazanie zdarzenia, które nieuchronnie musi nastąpić.

Jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie

W takim przypadku umowę najmu uważa się za zawartą, ponieważ okres najmu nie jest istotnym warunkiem umowy najmu (art. 606 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli w umowie nie ma okresu najmu, będzie on równy okresowi obowiązywania umowy. Jeżeli jednocześnie nie zostanie uzgodniony okres obowiązywania umowy, umowa zostanie uznana za zawartą na czas nieokreślony (klauzula 2 art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Oznacza to, że każda ze stron może w każdej chwili odstąpić od umowy najmu dając drugiej stronie z miesięcznym wyprzedzeniem, aw przypadku najmu nieruchomości z trzymiesięcznym wyprzedzeniem (patrz w szczególności Ryzyko Najemcy 3.1.1).

3.1.1. Ustalanie okresu najmu według dat kalendarzowych

Jeżeli przekazanie przedmiotu do dzierżawy nie jest spowodowane żadnymi zdarzeniami lub okolicznościami i strony o tym wiedzą z góry dokładne terminy początek i koniec użytkowania nieruchomości zaleca się uzgodnienie początkowych i ostatecznych warunków najmu poprzez wskazanie dat kalendarzowych.

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Początek najmu to” ___ „.______________. 20__

Koniec najmu to „____” .____________. 20__ ”.

——————————–

W praktyce często okres najmu określany jest poprzez wskazanie okresu ograniczonego datami kalendarzowymi (np. „od” 01 „styczeń 2015 r. na 31 marca 2016 lub od 1 stycznia 2015 zanim 15 lutego 2016 r. "). Uzgodnienie terminu w ten sposób wpływa na ustalenie długości okresu najmu, w tym na rozliczenie wynajem.

Klauzula okresu najmu, sformułowana za pomocą przyimka „przed” lub „do”, może rodzić pytanie: czy data zakończenia najmu jest zawarta w samym okresie najmu?

Pretekst zanim w jednym ze znaczeń „używane przy wskazywaniu terminu działania”; pretekst na z biernikiem w jednym ze znaczeń „odpowiada znaczeniem przyimkowi” zanim”(Słownik języka rosyjskiego w 4 tomach / pod redakcją AP Evgenieva).

Praktyka orzecznicza w zakresie interpretacji, czy data wskazana po przyimku „przed” przypada w terminie, jest niejednoznaczna. Więcej szczegółów w punkcie 4.2.1 „Określenie czasu trwania umowy najmu budynku (obiektu, lokalu) na zasadach art. Sztuka. 190 - 194 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej „Zalecenia dotyczące zawarcia umowy najmu budynków i budowli.

Aby uniknąć kontrowersji dotyczących włączenia daty końcowej do okresu najmu, zaleca się użycie przysłówka „ włącznie“. Podanie tego słowa przy określaniu końca okresu leasingu wyraźnie wskazuje, że data zakończenia jest uwzględniona w okresie leasingu.

——————————–

"Okres najmu nieruchomości ustalono na okres od 1 stycznia 2015 roku do 31 marca 2016 roku włącznie."

"Okres najmu nieruchomości ustalono na okres od 01.01.2015 do 15.02.2016 włącznie."

——————————–

3.1.2. Ustalenie okresu najmu przez wygaśnięcie okresu

Wstępne i (lub) ostateczne warunki najmu zgodnie z art. 190 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej można określić na podstawie upływu terminu liczonego w latach, miesiącach, tygodniach, dniach lub godzinach.

Przy takim sposobie uzgadniania konieczne jest wskazanie samego okresu i jego początku.

Początek okresu może być datą kalendarzową lub wystąpieniem zdarzenia (art. 191 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

——————————–

Przykłady sformułowań warunkujących:

"Okres najmu nieruchomości rozpoczyna się od" _____ ".____________. 20__ i kończy się po 11 (jedenastu) miesiącach."

„Okres najmu nieruchomości wynosi 11 (jedenaście) miesięcy od dnia zawarcia umowy najmu.”

"Okres najmu nieruchomości wynosi 11 (jedenaście) miesięcy od daty podpisania protokołu odbioru."

——————————–

Zgodnie z art. 191 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej okres najmu, określony jako okres czasu, zaczyna płynąć nie od daty kalendarzowej określonej w umowie lub od momentu wystąpienia zdarzenia, ale następnego dnia po tej dacie lub wydarzenie.

W związku z tym, jeśli najemca musi zacząć korzystać z nieruchomości, np. od 1 czerwca, w umowie należy określić 31 maja jako datę rozpoczęcia najmu. Strony mogą ustalić datę przeniesienia na 31 maja, tak aby najemca mógł w pełni korzystać z nieruchomości od 1 czerwca. W takim przypadku przeniesienia własności należy dokonać do końca 31 maja. Jeżeli strony umowy - osoby prawne, to zgodnie z zasadami ust. 2 pkt 1 art. 194 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wygaśnięcie przeniesienia własności nastąpi w godzinie zakończenia odpowiednich operacji w organizacji będącej najemcą.

Koniec okresu najmu, określony okresem, liczony jest zgodnie z zasadami art. 192 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Czyli okres liczony w latach upływa w odpowiednim miesiącu i dniu ostatni rok termin. Na przykład, jeśli jako początek dzierżawy określisz 2 czerwca 2015 r., roczna dzierżawa rozpocznie się 3 czerwca 2015 r. i zakończy się 2 czerwca 2016 r.

3.1.3. Ustalenie okresu najmu poprzez wskazanie nieuchronnego zdarzenia

Korzystanie z nieruchomości jest czasami wskazane tylko w określonych okolicznościach lub po wystąpieniu zdarzenia (na przykład początek dryfowania lodu lub zasiewu). Możliwe jest jednak uzgodnienie rozpoczęcia i (lub) zakończenia najmu poprzez wskazanie zdarzenia tylko wtedy, gdy jego wystąpienie jest nieuniknione (art. 190 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Oznacza to, że nie zależy to od woli i działań stron (klauzula 4 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66).

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Sprzęt określony w punkcie 1.1 niniejszej umowy zostaje przekazany dzierżawcy w celu tymczasowego posiadania i użytkowania od dnia rozpoczęcia żeglugi na rzece Amur w pobliżu miasta Chabarowsk w 20__ r. Do dnia następującego po dniu zakończenia tej nawigacja."

——————————–

3.2. CZAS TRWANIA UMOWY NAJMU

Artykuły 425, 433, 610, 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej

Okres obowiązywania umowy najmu wynosi jest to okres, w którym obowiązują warunki umowy i wypełniane są zobowiązania stron przez nią ustanowionych (art. 425 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Początek obowiązywania umowy najmu z mocy prawa określa moment zawarcia umowy (klauzula 1 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Od tego momentu strony mają zobowiązania i zaczynają obowiązywać warunki umowy. Strony nie mają prawa do dobrowolnej zmiany początku umowy najmu (klauzula 1 art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Informacje na temat okresu trwania umowy najmu podlegającej rejestracji państwowej znajdują się w punkcie 4.2 Zaleceń dotyczących zawierania umowy najmu budynków i budowli.

Koniec okresu najmu można ustalić według uznania stron.

Umowa na warunki umowy najmu

Przy uzgadnianiu tego warunku, stronom zaleca się:

- określić czas trwania umowy;

- przewidywać stosowanie warunków umowy najmu do stosunków powstałych przed jej zawarciem (jeśli to konieczne);

- wskazać, czy najemcy przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy termin;

- ustalenie, czy umowa najmu zostanie przedłużona na nowy okres z tym samym najemcą.

Jeżeli okres trwania umowy najmu nie jest określony

W takim przypadku umowa obowiązuje do momentu zakończenia wypełniania zobowiązań przez strony w niej ustanowione (ust. 2 ust. 3 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Dla umowy najmu takim momentem jest zwrot nieruchomości wynajmującemu po upływie określonego okresu najmu lub uiszczenie przez najemcę czynszu za cały okres najmu, jeśli zgodnie z warunkami umowy jest on opłacony pod koniec najmu. Jeżeli jednocześnie w umowie nie określono okresu najmu, umowa zostanie uznana za zawartą na czas nieokreślony (art. 610 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

3.2.1. Ustalenie okresu najmu

Czas trwania umowy, jak również okres najmu ustalany jest zgodnie z zasadami art. Sztuka. 190, 191 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W takim przypadku w rzeczywistości strony uzgadniają tylko ostateczny termin umowy, ponieważ początkowy termin określa moment jej zawarcia (klauzula 1 art. 425 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Termin może być oznaczony datą kalendarzową. Więcej informacji na temat tej metody oznaczania znajduje się w punkcie 3.1.1 niniejszych Zaleceń.

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Niniejsza umowa obowiązuje do” _____ „____________ 201_ włącznie”.

——————————–

Możesz określić datę upływu okresu, która jest liczona w latach, miesiącach, tygodniach, dniach lub godzinach, a początkiem jest data kalendarzowa lub wystąpienie zdarzenia (część 1 artykułu 190, artykuł 191 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej).

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Niniejsza umowa wygasa w ciągu ______ dni po ______________”.

——————————–

Termin ten można określić poprzez wskazanie zdarzenia, które nieuchronnie musi nastąpić (część 2 artykułu 190 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Za takie uznaje się zdarzenie, którego wystąpienie nie zależy od woli i działań stron. Jednocześnie nie zaleca się ustalania okresu obowiązywania umowy poprzez wskazanie działań stron (np. uzgodnienie ważności umowy przed rozpoczęciem przebudowy wynajmowanego obiektu). W takim przypadku umowę można uznać za zawartą na czas nieokreślony (klauzula 4 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66).

Jeżeli okres obowiązywania umowy nie zostanie określony zgodnie z zasadami części 2 art. 190 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej

Warunek dotyczący czasu trwania umowy, który wyznacza zdarzenie nie noszące znamion nieuchronności, sąd może uznać za niespójny. W rezultacie umowa zostanie uznana za zawartą na czas nieokreślony zgodnie z ust. 2 art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Wynajmujący będzie miał prawo do odstąpienia od umowy w dowolnym momencie, powiadamiając o tym najemcę w terminach określonych w określonym artykule i roszczenie o nieruchomość (patrz Ryzyko najemcy 3.2.1, Ryzyko najemcy 3.2.2 ).

3.2.2. Zastosowanie warunków umowy najmu do stosunku powstałego przed jej zawarciem

Artykuł 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej

Strony mogą postanowić, że warunki umowy najmu mają zastosowanie do stosunków powstałych przed jej zawarciem (klauzula 2 art. 425 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Warunki niniejszej umowy mają zastosowanie do stosunku najmu nieruchomości, który powstał między stronami przed zawarciem niniejszej umowy”.

——————————–

Uwaga! Rozważany warunek nie oznacza, że ​​zobowiązania stron do wykonania umowy powstają przed zawarciem umowy (klauzula 1 art. 425 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W tym zakresie strony nie są uprawnione do stosowania wobec siebie środków odpowiedzialności (w szczególności żądania dochodzenia kary umownej) za okres przed zawarciem umowy (klauzula 6 Pisma Informacyjnego Prezydium Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66).

Przed jej zawarciem strony mogą uzgodnić warunek rozszerzenia umowy na stosunki rzeczywiste poprzez wskazanie daty, z której stosunki te powstały.

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Warunki niniejszej umowy mają zastosowanie do relacji, które powstały między stronami od 1 maja 2012 r.”

——————————–

Jednak w przypadku braku dowodów przekazania nieruchomości w określonym terminie (np. akt zbycia i przyjęcia), wynajmujący nie będzie mógł żądać od najemcy zapłaty czynszu za okres od tego dnia do w momencie faktycznego przeniesienia nieruchomości (patrz Ryzyko Wynajmującego 3.2.1).

Jeżeli nie uzgodniono zastosowania warunków umowy najmu do stosunku powstałego przed jej zawarciem

W takim przypadku stronom nie przysługuje prawo żądania wykonania zobowiązań wynikających z wcześniej powstałych stosunków najmu zgodnie z warunkami zawartej umowy. W szczególności Wynajmujący nie jest uprawniony do żądania od najemcy zapłaty czynszu najmu w wysokości określonej w umowie (patrz Ryzyko Wynajmującego 3.2.2).

Jednak od ust. 1 art. 1102, s. 2, art. 1105 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej wynika, że ​​za korzystanie z nieruchomości przed zawarciem umowy dzierżawy można naliczyć bezpodstawne wzbogacenie w wysokości odpowiadającej opłacie zaoszczędzonej w wyniku takiego korzystania. Jego wielkość określana jest na podstawie ceny, która istniała w momencie zakończenia użytkowania, w miejscu, w którym miało ono miejsce. Przy obliczaniu bezpodstawnego wzbogacenia z tytułu korzystania np. z nieruchomości sąd może uwzględnić opinię rzeczoznawcy o stawce rynkowego czynszu za ten obiekt (definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 22.01.2014 r. N VAS-109/14).

3.2.3. Prawo pierwokupu do zawarcia umowy najmu na nowy okres

Artykuł 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej

Najemca, który prawidłowo wykonał swoje zobowiązania wynikające z umowy, ma pierwszeństwo w stosunku do osób trzecich do zawarcia umowy najmu na nowy okres (klauzula 1, art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej), chyba że postanowiono inaczej umowa najmu.

Prawo to dotyczy tylko najmu tego samego przedmiotu.

Najemca może skorzystać z prawa pierwokupu tylko wtedy, gdy jednocześnie zachodzą następujące warunki:

- jeśli powiadomił wynajmującego o chęci skorzystania z prawa pierwokupu do zawarcia umowy na nowy termin (Uchwała FAS Okręgu Wołgo-Wiatka z dnia 30 marca 2009 r. w sprawie nr odmowa przekazania tej sprawy do Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej do kontroli w drodze nadzoru));

- jeśli w dobrej wierze wypełnił swoje zobowiązania wynikające z umowy. W przeciwnym razie najemca traci prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy termin, a istotność naruszenia nie ma wpływu na decyzję o jego dobrej wierze.

Nienależyte wykonanie zobowiązań wynikających z umowy, w której najemca pozbawiony jest prawa pierwokupu do zawarcia umowy, to w szczególności naruszenie terminu płatności czynszu;

- jeżeli umowa nie została przedłużona na czas nieokreślony. W przeciwnym razie sąd może uznać, że najemca traci prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy termin. Jednocześnie istnieje odmienne orzecznictwo, zgodnie z którym najemcy nie pozbawia się prawa pierwokupu w przypadku przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony;

- w przypadku braku porozumienia między stronami o rozwiązaniu umowy po przesłaniu przez najemcę do wynajmującego wniosku o zawarcie umowy na nowy termin.

Istnienie prawa pierwokupu nie oznacza, że ​​najemca może żądać od wynajmującego zawarcia nowej umowy o poprzednie warunki... V w tym przypadku wynajmujący nie jest związany warunkami poprzedniej umowy. Ma prawo do zaoferowania najemcy i osobom trzecim innych warunków najmu lokalu lub odmowy najmu lokalu. Prawo pierwokupu oznacza jedynie prawo najemcy do zawarcia umowy najmu z wydzierżawiającym w stosunku do tej samej nieruchomości w trybie pierwszeństwa.

W takim przypadku skutki naruszenia przez wynajmującego prawa pierwokupu najemcy mogą zostać zastosowane przez sąd tylko wtedy, gdy pomiędzy wynajmującym a osobą trzecią została zawarta umowa. W praktyce sądowej istnieje jednak inne stanowisko, zgodnie z którym najemca, występując z roszczeniem o ochronę prawa pierwokupu, musi jedynie wykazać zamiar zawarcia przez wynajmującego umowy najmu tej samej nieruchomości z osobą trzecią.

Strony mogą uzgodnić warunek ograniczenia prawa pierwokupu najemcy. Pozwala to wynajmującemu na łatwe zawarcie umowy ze stronami trzecimi.

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Najemca nie ma prawa pierwokupu do zawarcia umowy najmu na nowy okres.”

——————————–

Należy pamiętać, że dzierżawa mienia państwowego lub komunalnego wiąże się ze specyfiką realizacji przez leasingobiorcę prawa pierwokupu do zawarcia umowy na nowy okres. Więcej informacji można znaleźć w punkcie 14.1 niniejszych Zaleceń.

Jeżeli nie został uzgodniony warunek wyłączenia prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy na nowy termin

W takim przypadku najemca będzie mógł skorzystać z prawa pierwokupu (klauzula 1 artykułu 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli wynajmujący odmówi zawarcia umowy na nowy okres i zawrze umowę z osobą trzecią w ciągu roku od daty wygaśnięcia umowy najmu, najemca, zgodnie z ust. 1 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, będzie miał prawo żądać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy zawartej z osobą trzecią oraz odszkodowania za straty lub tylko odszkodowania za straty (patrz Ryzyko wynajmującego 3.2.3).

3.2.4. Odnowienie umowy najmu, przedłużenie (przedłużenie) umowy

Artykuł 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej

Odnowienie umowy najem oznacza przedłużenie jego warunków na czas nieokreślony na mocy ust. 2 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Odnowienie umowy (przedłużenie)- przedłużenie jej ważności na czas określony lub nieokreślony za porozumieniem stron.

Termin „przedłużenie” nie jest używany w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, jednak jest często używany w praktyce prawnej przy sporządzaniu umów jako synonim terminu „przedłużenie”. Przedłużenie jest przedłużeniem okresu obowiązywania umowy, weksla, pożyczki, kredytu (Raizberg BA, Lozovsky L.Sh., Starodubtseva EB „Modern Economic Dictionary” (INFRA-M, 2011)).

Odnowienie umowy z mocy prawa

Zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w przypadku przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony z mocy prawa wymagane jest jednoczesne spełnienie dwóch warunków:

- korzystanie z nieruchomości po wygaśnięciu umowy;

- brak zastrzeżeń ze strony wynajmującego.

Odnawiając umowę najmu nieruchomości państwowej lub komunalnej na nowy okres, należy wziąć pod uwagę specyfikę związaną z koniecznością przeprowadzenia licytacji w celu zawarcia umowy. Więcej informacji można znaleźć w punkcie 14.2 niniejszych Zaleceń.

Ważność umowy przedłużonej na czas nieokreślony po zawarciu nowej umowy

Niekiedy w praktyce po przedłużeniu umowy na czas nieokreślony strony mimo to zawierają nową umowę na podobnych warunkach. Jeśli nowa umowa zostanie następnie uznana za niezawartą, pojawia się pytanie: czy odnowiona umowa jest w tym przypadku ważna? Odpowiedź na to pytanie jest istotna w szczególności przy ustalaniu nieprzerwanego okresu posiadania i użytkowania wynajmowanej nieruchomości przez mały i średni podmiot gospodarczy do dalszego wykonywania przez niego prawa pierwokupu nieruchomości na własność (szczegóły: patrz punkt 14.3.2 niniejszych Zaleceń). Ponadto rozwiązanie tej kwestii jest istotne np. w przypadku uznania nowej umowy za niezawartą, gdy wynajmujący wystąpi przeciwko najemcy z roszczeniem o zwrot nieruchomości z powodu braku podstaw do posiadania i użytkowania z tego. Jeżeli odnowiona umowa zostanie uznana za ważną, roszczenie o zwrot nieruchomości należy odrzucić.

W orzecznictwie wypracowano podejście, zgodnie z którym w przypadku przedłużenia umowy na czas nieokreślony, po którym zostanie podpisana nowa umowa, uznana później za niezawartą, pierwotna umowa nadal obowiązuje.

Może to być wygodne dla właściciela, który wynajmuje nieruchomość na żądanie, może być wygodne wykluczenie możliwości przedłużenia najmu zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Rozwiązanie umowy po jej wygaśnięciu umożliwia wynajmującemu rozpoczęcie negocjacji z tym samym najemcą w celu uzgodnienia nowych warunków umowy, w tym warunków ceny. Po przedłużeniu umowa zostaje przedłużona na tych samych warunkach, a zmiana ceny jest możliwa tylko na określonych warunkach. Więcej informacji na temat zmiany wysokości czynszu za porozumieniem stron znajduje się w pkt 7.1 niniejszych Zaleceń, a o zmianie wysokości czynszu jednostronnie poza sądem w pkt 7.2 niniejszych Zaleceń.

Sądy generalnie dopuszczają możliwość uzgodnienia w umowie zakazu przedłużenia umowy na czas nieokreślony. Jednocześnie istnieje akt orzeczniczy, w którym sąd wskazał na imperatyw normy art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej i niemożność ustalenia w umowie warunku zakazu jej przedłużenia.

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Po wygaśnięciu umowy niniejsza umowa nie podlega przedłużeniu na czas nieokreślony”.

——————————–

Kwestia, czy umowa zawierająca klauzulę o jej rozwiązaniu po wygaśnięciu podlega przedłużeniu, jest rozwiązywana w różny sposób. Niektóre sądy wskazują, że przepis ust. 2 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej jest obowiązkowe i nie może zostać zmienione za zgodą stron. W konsekwencji, w przypadku braku sprzeciwu wynajmującego co do dalszego korzystania przez najemcę z nieruchomości, umowę uważa się za przedłużoną na czas nieokreślony. Inni uważają, że wspomniana norma ma charakter dyspozytywny. W tym zakresie warunek, zgodnie z którym umowa najmu ulega rozwiązaniu z końcem okresu jej obowiązywania, uniemożliwia odnowienie umowy.

Zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej odnowienie umowy jest możliwe tylko w przypadku braku zastrzeżeń ze strony wynajmującego. Wydaje się, że zastrzeżenia mogą być wyrażane przez wynajmującego nie tylko na końcu umowy, ale także przy jej zawarciu poprzez uzgodnienie odpowiedniego warunku. Jest prawdopodobne, że jeśli w umowie będzie taki warunek, sądy uznają go za przewidziany w ust. 2 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, przeszkoda w odnowieniu umowy. Do uzgodnienia warunków wskazane jest wskazanie wypowiedzenia umowy z chwilą upływu okresu jej obowiązywania i obecności zastrzeżeń ze strony wynajmującego zgodnie z ww. normą.

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Umowa ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej obowiązywania. Wynajmujący na podstawie ust. 2 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej sprzeciwia się najemcy dalszemu użytkowaniu nieruchomości po jej wygaśnięciu bez zawierania nowej umowy.

——————————–

3.2.4.2. Odnowienie (przedłużenie) najmu na nowy okres

Jeżeli strony chcą od razu ustalić swój związek na okres przyszły, w umowie można umieścić warunek jego przedłużenia (przedłużenia) na nowy okres.

Warunek, zgodnie z którym umowa ulega przedłużeniu na ten sam okres i na tych samych warunkach, nie oznacza, że ​​po przedłużeniu uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Żadna ze stron w przypadku zaistnienia takiego warunku nie będzie mogła odstąpić od umowy na podstawie par. 2 pkt 2 art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej (patrz Ryzyko wynajmującego 3.2.4).

Jeżeli strony ustalą, że umowa ulega przedłużeniu na określony czas, a nie wskażą ile razy przedłużenie jest możliwe, przedłużenie umowy będzie uważane za jednorazowe, po czym można je przedłużyć na czas nieoznaczony w trybie ust. 2 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Po wygaśnięciu umowy, jeśli żadna ze stron nie ogłosiła jej rozwiązania, umowę uważa się za przedłużoną o sześć miesięcy”.

——————————–

Zaleca się ustalenie w umowie, że warunkiem jej przedłużenia jest brak sprzeciwów obu stron co do dalszego kontynuowania stosunku umownego oraz określenie okresu przed wygaśnięciem umowy, w którym takie zastrzeżenia można przesłać .

——————————–

Przykład sformułowania warunku:

„Niniejsza umowa wchodzi w życie z dniem 01.02.20__ i jest ważna do 31.12.20__. Jeżeli na miesiąc przed wygaśnięciem umowy strony nie zgłosiły zastrzeżeń, uważa się, że została ona przedłużona na kolejny rok kalendarzowy na tych samych warunkach".

——————————–

Jeżeli nie uzgodniono warunku przedłużenia (przedłużenia) umowy

W takim przypadku najemca nie będzie mógł korzystać z nieruchomości po wygaśnięciu umowy, jeżeli wynajmujący sprzeciwi się przedłużeniu stosunku najmu (art. 621 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Okres obowiązywania umowy najmu to okres, w którym obowiązują warunki umowy i wypełniane są zobowiązania stron przez nią ustanowione (art. 425 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Początek obowiązywania umowy najmu z mocy prawa określa moment zawarcia umowy (klauzula 1 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Od tego momentu strony mają zobowiązania i zaczynają obowiązywać warunki umowy. Strony nie mają prawa do dobrowolnej zmiany początku umowy najmu (klauzula 1 art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Koniec okresu najmu można ustalić według uznania stron.

Zgodnie z ust. 2 art. 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa dzierżawy nieruchomości podlega rejestracji państwowej, chyba że prawo stanowi inaczej. W szczególności konieczne jest zarejestrowanie umowy najmu budynków lub budowli na okres co najmniej roku (klauzula 2 art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Taką umowę uważa się za zawartą od momentu rejestracji (klauzula 3 art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie część 8 art. 2 ustawy federalnej z dnia 30.12.2012 N 302-FZ „O zmianach w rozdziałach 1, 2, 3 i 4 części pierwszej kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej” ustalono, że przepisy art. Sztuka. 609, 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie mają zastosowania do umów zawartych po dniu wejścia w życie określonej ustawy (po 1 marca 2013 r.). Następnie art. 3 ustawy federalnej z dnia 04.03.2013 N 21-FZ „O zmianie niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej oraz uznaniu za nieważne niektórych przepisów aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej”, zmiany te zostały anulowane.

Umowa na warunki umowy najmu

Uzgadniając ten warunek, strony powinny:

- do ustalenia czasu trwania umowy zgodnie z zasadami art. Sztuka. 190 - 194 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej;

- przewidywać stosowanie warunków umowy najmu do stosunków powstałych przed jej zawarciem (jeśli to konieczne);

- wskazać, czy najemcy przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy termin;

- ustalenie, czy umowa najmu zostanie przedłużona na nowy okres z tym samym najemcą.

Jeżeli okres trwania umowy najmu nie jest określony

W takim przypadku umowa obowiązuje do momentu zakończenia wypełniania zobowiązań przez strony w niej ustanowione (ust. 2 ust. 3 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Dla umowy najmu takim momentem jest zwrot nieruchomości wynajmującemu po upływie określonego okresu najmu lub uiszczenie przez najemcę czynszu za cały okres najmu, jeśli zgodnie z warunkami umowy jest on opłacony pod koniec najmu. Jeżeli jednocześnie w umowie nie określono okresu najmu, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony (art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

ST 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej

1. Umowa najmu zostaje zawarta na czas określony umową.

2. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

W takim przypadku każdej ze stron przysługuje prawo odstąpienia od umowy w każdym czasie, zawiadamiając o tym drugą stronę z miesięcznym wyprzedzeniem, a w przypadku najmu nieruchomości z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Ustawa lub umowa może ustalić inny termin ostrzeżenia o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.

3. Ustawa może określić maksymalne (ograniczające) warunki umowy dla niektórych rodzajów najmu, a także najmu niektórych rodzajów mienia. W takich przypadkach, jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie i żadna ze stron nie odstąpiła od umowy przed upływem ustawowego terminu, umowa ulega rozwiązaniu z chwilą upływu tego terminu.

Umowę najmu zawartą na okres przekraczający ustawowy termin uważa się za zawartą na okres równy maksymalny.

Komentarz do art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej

1. Czas trwania umowy najmu ustalany jest w samej umowie. Termin może być określony (konkretny) lub nieokreślony. Określony okres jest wskazaniem konkretnego okresu najmu. W przypadku zawarcia umowy najmu ustnie okres najmu jest negocjowany przez strony.

Jeżeli pewien (konkretny) termin jej obowiązywania nie jest określony w umowie najmu, to czas trwania takiej umowy jest nieoznaczony. W celu zrealizowania możliwości odstąpienia przez każdą ze stron takiej umowy, przysługuje im prawo do realizacji takiej odmowy poprzez przesłanie drugiej stronie najmu w dowolnym momencie ostrzeżenia, którego forma zależy od forma najmu. W rzeczywistości ostrzeżenie to akt wolicjonalny lub dokument zawierający informację o zamiarze jej wypowiedzenia przez stronę.

Istnieją dwa warunki wysyłania takiego ostrzeżenia:

Ogólne - jeden miesiąc;

Specjalne - trzy miesiące (jeżeli przedmiotem najmu jest nieruchomość).

W takim przypadku prawo może ustanowić inne warunki wysłania takiego ostrzeżenia. Na przykład przy zawieraniu na czas nieokreślony umowy dzierżawy działki Federalnego Funduszu Pomocy Budownictwa Mieszkaniowego, która jest własnością federalną, organy państwowe podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, Fundusz w dowolnym time ma prawo odmówić zawarcia takich umów, powiadamiając o tym drugą stronę z miesięcznym wyprzedzeniem.

Ustawodawstwo może określać szczególne warunki umowy najmu. Warunki te ustala się poprzez wskazanie maksymalnego (maksymalnego) okresu ważności takich umów. Kryteria ustalania tych terminów są następujące:

Rodzaje umów najmu;

Rodzaje wynajmowanych nieruchomości.

Na przykład zgodnie z art. 9 FZ z dnia 24 lipca 2002 r. N 101-FZ „O obrocie gruntami rolnymi” umowa dzierżawy działki gruntu rolnego stanowiącego własność państwową lub komunalną zawierana jest na okres od trzech do czterdziestu dziewięciu lat, z z wyjątkiem przypadków określonych w niniejszej ustawie ... W przypadku sianokosów i wypasu bydła umowa dzierżawy działki gruntu rolnego będącego własnością państwową lub komunalną zawierana jest na okres do trzech lat.

W przypadku takich umów procedura rozwiązania jest faktycznie fakultatywna, pod warunkiem, że umowy te nie określają tych terminów. Do wypowiedzenia takich umów wystarczy zwykłe „milczenie” ich podmiotów w sprawie ich wypowiedzenia przed upływem maksymalnego (ograniczającego) okresu.

Ponadto, jeżeli w umowach takich określono okres przekraczający maksimum (limit), to okres obowiązywania takiej umowy odpowiada maksimum (limit).

2. Prawo właściwe:

ФЗ z dnia 07.12.2011 N 416-ФЗ „W sprawie zaopatrzenia w wodę i kanalizacji”;

ФЗ z dnia 27.07.2010 N 190-ФЗ „O dostawie ciepła”;

ФЗ z dnia 24.07.2008 N 161-ФЗ „W sprawie pomocy w rozwoju budownictwa mieszkaniowego”;

ФЗ z dnia 08.11.2007 N 261-ФЗ „O portach morskich w Federacji Rosyjskiej oraz o zmianie niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej”;

FZ z 24.07.2007 N 209-FZ „W sprawie rozwoju małych i średnich przedsiębiorstw w Federacji Rosyjskiej”;

FZ z dnia 04.12.2006 N 201-FZ „W sprawie wprowadzenia Kodeksu leśnego Federacji Rosyjskiej”;

ФЗ z dnia 22 lipca 2005 r. N 116-ФЗ „O specjalnych strefach ekonomicznych w Federacji Rosyjskiej”;

ФЗ z dnia 21.07.2005 N 115-ФЗ „O umowach koncesji”;

FZ z 24.07.2002 N 101-FZ „O obrocie gruntami rolnymi”;

Ustawa federalna z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ „O prywatyzacji mienia państwowego i komunalnego”;

FZ z 25.10.2001 N 137-FZ „W sprawie wprowadzenia kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej”;

Ustawa Federacji Rosyjskiej z 21.02.1992 N 2395-1 „O podłożu”.

3. Praktyka sądowa:

Definicja Trybunał Konstytucyjny RF z dnia 17 czerwca 2010 r. N 852-O-O;

Uchwała Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 14.03.2014 r. N 16;

List informacyjny Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66;

Uchwała XX Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 05.07.2013 N 20AP-1946/13;

Uchwała XX Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 17.04.2014 N 20AP-732/14;

Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północnokaukaskiego z dnia 20.03.2013 r. N F08-419 / 13 w sprawie N A32-21169 / 2011;

Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północnego Kaukazu z dnia 03.04.2013 r. N F08-290/13 w sprawie N A32-4541/2012;

MAMA. Klimowa

Zgodnie z ust. 3 art. 433, art. 609 i 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) umowa dzierżawy nieruchomości (budynków, poszczególnych pomieszczeń w niej, budowli), zawarta na okres co najmniej roku, podlega rejestrację państwową i uważa się za zakończoną z chwilą takiej rejestracji.

Zgodnie z drugim akapitem punktu 6 art. 12 ustawy federalnej z 21.07.1997 N 122-FZ „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” lokale (mieszkalne i niemieszkalne) to obiekt będący częścią budynków i budowli. W rezultacie umowa najmu lokalu zawarta na co najmniej rok również podlega rejestracji państwowej (patrz pisma informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.06.2000 N 53 z dnia 16.02.2001 N 59 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych ze stosowaniem ustawy federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” ”).

W podobny sposób rejestrowane są zmiany w takiej umowie, jak również wypowiedzenie i wypowiedzenie umowy.

Procedura rejestracji umowy najmu jest dość długa i wiele zależy od wynajmującego, na co najemca nie zawsze może mieć wpływ.

Rejestrując transakcje w ramach umowy najmu, księgowy powinien skontaktować się Specjalna uwaga w momencie zawarcia umowy: nie jest to data jej podpisania, a nie dzień przekazania przedmiotu, ale data rejestracji państwowej tego dokumentu. W rzeczywistości oznacza to, że przed wejściem w życie umowy najemca ponosi wydatki na czynsz, media, konserwację i eksploatację, ubezpieczenie, ochronę, naprawę przedmiotu leasingu itp. nie są uzasadnione.

Zgodnie z ust. 1 art. 252 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej (Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej) podatnik może pomniejszyć uzyskany dochód o kwotę udokumentowanych wydatków, przez które rozumie się wydatki potwierdzone m.in. dokumentami sporządzonymi zgodnie z art. ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Ustanowiony w klauzuli 2 art. 9 ustawy federalnej z 21.11.1996 N 129-FZ „O rachunkowości” procedura sporządzania pierwotnych dokumentów księgowych przewiduje wskazanie treści transakcji biznesowej określonej warunkami umów zawartych między stronami. Tym samym koszty umów zawartych niezgodnie z ustaloną procedurą nie mogą być uwzględnione w obniżce podstawa opodatkowania w sprawie podatku dochodowego jako niespełniające warunków określonych w ust. 1 art. 252 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej.

Płatności leasingowe dokonywane na podstawie umowy dzierżawy nieruchomości na okres co najmniej jednego roku zalicza się do innych wydatków zgodnie z pkt 10 ust. 1 art. 264 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, z zastrzeżeniem ich ważności i potwierdzenia odpowiednimi dokumentami podstawowymi dopiero po państwowej rejestracji umowy najmu.

Do tej daty opłaty leasingowe powinny być rozliczane jako rozliczenia międzyokresowe na koncie 97 „Rozliczenia międzyokresowe” i nie powinny być uwzględniane w rachunkowości podatkowej w tym okresie.

Nieuzasadnione będzie również odliczanie podatku VAT od wszystkich transakcji związanych z najmem, który nie przeszedł rejestracji państwowej.

To samo dotyczy wymogów rejestracji dodatkowych umów do takich umów (patrz pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 30 grudnia 2005 r. N 03-03-04 / 1/471 z dnia 05.08.2005 r. N 03-03-04 / 4/34).

Jeżeli dzierżawa przeszła rejestrację państwową, wydatki organizacji na opłacenie dzierżawy są brane pod uwagę od momentu jej rejestracji. Jednocześnie, jeśli zgodnie z ust. 2 art. 425 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, warunki umowy ulegają przedłużeniu na okres od momentu przekazania przedmiotu najmu potencjalnemu najemcy (strony mają prawo ustalić, że obowiązują warunki zawartej przez nie umowy do ich relacji, które powstały przed zawarciem umowy), wówczas opłaty leasingowe w ramach już zarejestrowanej umowy są pobierane w celu obniżenia podstawy opodatkowania podatku od zysku za okres przeszły od momentu przyjęcia obiektu do użytkowania zgodnie z protokołem odbioru (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 01.11.2005 N 03-03-04 / 1/325).

W związku z takimi komplikacjami w realizacji umów, niektóre organizacje starają się unikać państwowej rejestracji dzierżawy nieruchomości.

***

Jak wspomniano powyżej, rejestracji podlega umowa najmu zawarta na co najmniej rok. Jeśli jest podpisany na okres dłuższy niż rok, nie ma wątpliwości, że wymagana jest rejestracja państwowa. To samo dotyczy umów zawartych dokładnie na rok. Umowę leasingu uważa się za zawartą na okres co najmniej roku, jeżeli została zawarta na okres od 1. dnia dowolnego miesiąca roku bieżącego do 30. (31.) dnia poprzedniego miesiąca roku następnego. Podobnie uważa się, że umowa została zawarta na rok, który jest ważny np. od 15.05.2006 do 14.05.2007 itd. (klauzula 3 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z czynszem”).

Takie umowy najmu podlegają rejestracji państwowej.

Umowa zawarta jest na okres krótszy niż rok na podstawie art. 433 i 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie wymaga rejestracji i wchodzi w życie z chwilą podpisania, chyba że sama umowa stanowi inaczej. Jednocześnie podmioty Federacji Rosyjskiej nie mogą ustanowić własnych zasad rejestracji, które różnią się od tych ustanowionych w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej (klauzula 1 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59).

Zgodnie z ustaleniami Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, jeżeli umowa zawarta na okres krótszy niż rok zostanie przedłużona na ten sam okres po zakończeniu pierwotnego okresu najmu, stosunki między stronami reguluje nowa umowa najmu umowa, która również nie podlega rejestracji państwowej (klauzula 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16.02.2001 N 59).

Przykład

Umowa najmu budynku została zawarta na okres 11 miesięcy. Zgodnie z jednym z warunków umowy, na koniec okresu najmu umowa ulega automatycznemu przedłużeniu na ten sam okres i na tych samych warunkach, jeżeli żadna ze stron nie zadeklaruje odmowy przedłużenia umowy przed końcem okres najmu.

W istocie, z końcem początkowego okresu obowiązywania umowy pomiędzy stronami, zaczyna obowiązywać nowa umowa najmu, której warunki są tożsame z warunkami umowy rozwiązanej. W przypadku odnawiania umowy najmu nowa umowa nie podlega rejestracji państwowej, ponieważ okres odnowienia (okres najmu w ramach nowej umowy) jest krótszy niż jeden rok.

Do celów podatkowych opłaty leasingowe wynikające z takiej umowy są ujmowane zgodnie z pkt 10 ust. 1 art. 264 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej w ramach innych wydatków i zmniejszyć podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym bez rejestracji umowy (patrz pismo z UMNS Rosji do Moskwy z dnia 18 kwietnia 2003 r. N 11-14 / 21323).

Jeżeli pod koniec okresu obowiązywania pierwotna umowa zostanie przedłużona na okres dłuższy niż rok, nowa umowa podlega rejestracji.

***

Inną możliwością jest zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony. Niezależnie od faktycznego okresu ważności takiej umowy nie trzeba rejestrować. Rzeczywiście, kiedy został zawarty, termin nie był określony i nie można twierdzić, że jest to co najmniej jeden rok.

Zgodnie z ust. 2 art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku zawarcia umowy najmu nieruchomości na czas nieokreślony, każda ze stron ma prawo odstąpić od umowy, uprzedzając o tym drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Tym samym umowa najmu może zostać wypowiedziana w dowolnym momencie na wniosek jednej ze stron.

W takiej umowie zwykle w ogóle nie wskazuje się okresu jej obowiązywania, w tym nie zawiera klauzuli o tym, że umowa zawierana jest na czas nieokreślony.

Artykuł 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie klasyfikuje okresu dzierżawy jako niezbędne warunki umowy z mocy prawa i umożliwia zawarcie umowy bez określenia terminu jej obowiązywania.

Klauzula 11 pisma Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59 wyjaśnia, że ​​umowa najmu zawarta na czas nieokreślony nie wymaga rejestracji państwowej.

W związku z tym wydatki organizacji wynikające z umowy najmu nieruchomości, zawartej na czas nieokreślony zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo, można uwzględnić do celów podatkowych bez rejestracji państwowej (patrz pisma Federalnej Służby Podatkowej Rosji dla Moskwy z dnia 29 czerwca 2005 N 20-12 / 46413, od 22.03.2006 N 20-12 / 22181).

Podatek VAT od kwoty czynszu najmu może zostać przyjęty do odliczenia przez najemcę zgodnie z ogólnie ustaloną procedurą i bez zwłoki.

***

Umowy najmu nieruchomości zawarte na czas nieokreślony są tożsame z umowami zawartymi przed zajściem jakiegokolwiek zdarzenia nieustalonego w czasie (według daty kalendarzowej) (klauzula 4 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej ze stycznia 11, 2002 N 66). Takie umowy również nie wymagają rejestracji państwowej.

Przykład

Umowa najmu stanowi, że obowiązuje do momentu rozpoczęcia przebudowy wynajmowanej nieruchomości.

W tej sytuacji czas trwania umowy najmu nie został przez strony określony. Warunek ważności umowy najmu przed rozpoczęciem przebudowy budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal nie może być zakwalifikowany jako warunek terminowy.

Na mocy Sztuka. 190 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej termin ten można określić poprzez wskazanie tylko takiego zdarzenia, które musi nastąpić nieuchronnie, to znaczy nie zależy od woli i działań stron.

Można zatem stwierdzić, że najem jest zawarty na czas nieokreślony, więc wynajmujący może na podstawie ust. 2 art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie dając najemcy trzy miesiące wcześniej.

Umowa najmu nie podlega rejestracji państwowej, nawet jeśli faktycznie będzie ważna znacznie dłużej niż rok.

Jeżeli początkowo umowa dzierżawy nieruchomości została zawarta na krótki okres i nie wymagała rejestracji państwowej, a następnie przedłużona na czas nieokreślony, to w tym przypadku nie podlega rejestracji, chociaż łącznie obie umowy będą ważne dłużej niż jeden rok (klauzula 11 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59).

***

Często przyszły przedmiot najmu nie został jeszcze ukończony, nie został przekazany komisji państwowej, a leasingodawca nie ma do niego praw własności. W takim przypadku nie ma możliwości zawarcia umowy najmu ze względu na brak samego obiektu.

W praktyce jednak lokale w powstających kompleksach biurowo-handlowych wynajmowane są już na etapie budowy.

Najemca zaczyna płacić za odpowiednią powierzchnię na długo zanim będzie mógł ją zajmować i wykorzystywać w swojej działalności produkcyjnej i gospodarczej.

Praktyka najmu powierzchni w budynkach będących w budowie pokazuje, że najlepszą opcją w tej sytuacji byłoby nabycie przez przyszłego najemcę od przyszłego wynajmującego opcji na prawo do zawarcia umowy najmu. W wielu regionach praktyka ta rozwinęła się z inicjatywy władz lokalnych, które sprzedają na licytacjach opcje dzierżawy nieruchomości komunalnych.

Na przykład, zgodnie z klauzulą ​​5.1 Regulaminu w sprawie procedury rejestracji i rejestracji praw do obiektów niemieszkalnych (budynków, budowli, lokali niemieszkalnych) w Moskwie, zatwierdzonego dekretem rządu moskiewskiego z dnia 13.08.1996 r. N 689, transfer lokale niemieszkalne dzierżawa jest sprzedawana, co do zasady, na podstawie wyników aukcji lub konkursu dowolnej osobie prawnej lub osobie fizycznej.

Wariant umowy sprzedaży i zakupu opcji na prawo do najmu lokali użytkowych niemieszkalnych podano w załączniku do zarządzenia Burmistrza Moskwy z dnia 21 października 1998 r. N 1072-RM.

Opcja gwarantuje najemcy późniejsze zawarcie umowy najmu na z góry ustalonych warunkach.

Ministerstwo Finansów Rosji interpretuje opcję leasingu jako instrument pilnej transakcji iw odniesieniu do akapitu 12 klauzuli 2 art. 149 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej uważa, że ​​operacje mające na celu skorzystanie z opcji prawa do zawarcia umowy najmu w przyszłości ze stałą wynajem VAT nie jest naliczany (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 29 grudnia 2005 r. N 03-04-11 / 336).

Jeżeli jednak rozważymy opcję jako instrument pilnej transakcji i dla celów opodatkowania zysków, to art. 301 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej pozwala na dokonanie, a następnie kwoty Pieniądze w ramach takiej transakcji należność na rzecz leasingodawcy najprawdopodobniej nie może zostać odpisana w celu obniżenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym (art. 303, ust. 3, art. 304 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Odmawiając interpretacji opcji jako instrumentu transakcji pilnej na rzecz zakwalifikowania umowy jako transakcji na dostawę przedmiotu umowy z odroczonym wykonaniem, podatnik płaci VAT od płatności okresowych (lub od płatności jednorazowej ) za opcję, ale ma prawo odpisać te kwoty jako wydatki w okresie obowiązywania umowy najmu.

Wynika to z faktu, iż powyższe koszty uznaje się w tym przypadku za poniesione w celu zawarcia umowy najmu lokalu niemieszkalnego przeznaczonego do wykorzystania w działalności organizacji mającej na celu generowanie przychodu, co oznacza, że ​​będą one ekonomicznie uzasadnione wydatki o charakterze bieżącym brane pod uwagę przy ustalaniu dochodu organizacji do opodatkowania zgodnie z art.... 264 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej równomiernie przez cały okres trwania umowy najmu, pod warunkiem dokumenty dowodowe fakt ich realizacji.

Tak właśnie UMNS Rosji w Moskwie rozpatruje w pismach z 22.01.2003 N 26-12 / 4751 i 16.12.2003 N 26-12 / 70411 takie płatności w związku z opcjami wynajmu nieruchomości komunalnych.

Ministerstwo Finansów Rosji wyraziło inny punkt widzenia na temat opcji dzierżawy: ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej nie przewiduje opłaty za nabycie prawa do zawarcia umowy dzierżawy. W konsekwencji koszty związane z wypłatą prawa do rozstrzygnięcia umowa długo terminowa dzierżawa obiektu nieruchomości (budynku) nie jest ekonomicznie uzasadniona i nie może obniżyć dochodu podatnika przy obliczaniu podatku od zysku (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 12.04.2004 N 04-02-05 / 2/13). Jednak obecnie stanowisko Ministerstwa Finansów Rosji jest wprost przeciwne (patrz pismo z dnia 07.04.2006 N 03-03-02 / 80): jeśli dodatkowa opłata potencjalny najemca nabywa prawo do nawiązania stosunku najmu, co wyraża się powstaniem zobowiązania właściciela lokalu do nawiązania stosunku najmu po otrzymaniu składek, a następnie dla celów opodatkowania zysków przeniesienie środki na powyższych warunkach należy traktować jako zapłatę za nabycie prawa służącego do prowadzenia działalności gospodarczej, mającej na celu generowanie dochodu. W tym przypadku, robiąc całą resztę niezbędne warunki rozpoznanie wydatków na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym nie ma podstaw do odmowy uwzględnienia tych wydatków przy kształtowaniu podstawy opodatkowania.