Jak długo trwa najem krótkoterminowy? Nieokreślony czas trwania umowy najmu jak się zarejestrować

Sporządzanie i weryfikację umowy należy traktować z najwyższą powagą, ponieważ w tym dokumencie są określone wszystkie warunki dalszej współpracy. W szczególności wskazany jest okres najmu (art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Może być napisany w określonej dacie kalendarzowej lub okresie czasu. W przeciwnym razie umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony. W drugim wariancie strony zobowiązane są do wzajemnego ostrzeżenia o wygaśnięciu zobowiązań umownych co najmniej 3 miesiące przed wypowiedzeniem.

Na jak długo można zawrzeć umowę? Nie ma minimalnego okresu najmu. Maksymalnie 50 lat. Ale prawo przewiduje wprowadzenie ograniczeń dla niektórych obiektów nieruchomości (kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej). Na przykład dla mediów i struktury państwowe- zwykle do 5 lat.

Umowa zawarta na okres dłuższy niż 1 rok musi koniecznie podlegać rejestracji państwowej. w przeciwnym razie może zostać unieważniony.

Klasyfikacja umów:

• Krótkoterminowy - okres najmu krótszy niż 1 rok kalendarzowy.
• Długoterminowy - okres najmu od 1 roku kalendarzowego.
• Nieokreślony - okres najmu nie jest określony.

Krótki

Taki umowa nie podlega rejestracji i nie może przekroczyć okresu ważności dłuższego niż 1 rok. To jest najbardziej prosta forma głównie używane osoby fizyczne i małe organizacje. Pozwala nie tracić czasu na rejestrację i zaoszczędzić na opłatach państwowych.

Rozmawialiśmy o cechach zawierania krótkoterminowej umowy najmu na okres 11 miesięcy lub krócej.

Na długi okres

została zawarta na okres jednego roku lub dłużej, podlega obowiązkowej rejestracji w organach państwowych (klauzula 2 art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.).

Oznacza to, że wchodzi w życie po zakończeniu postępowania (18 dni od daty złożenia kompletu dokumentów). Na papierowym oryginale umieszcza się specjalną pieczęć i dokonuje wpisu do archiwum (klauzula 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca). , 2000 N 53).

Wszystkie kolejne rejestracji podlegają również dodatkowe uzgodnienia do umowy. Aby to zrobić, musisz skontaktować się ze służbą federalną rejestracja państwowa, katastru i kartografii (na poziomie lokalnym).

Umowa na okres dłuższy niż 1 rok, która nie przeszła rejestracji państwowej, jest uważana za nieważną. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od tej procedury, druga ma prawo ją zaskarżyć.

Umowa długo terminowa przewiduje utrwalenie wielu niuansów obopólnie korzystnej współpracy: np. urlopy czynszowe, indeksacja wynajem, moratorium na podwyżki cen, sankcje za wczesne rozwiązanie, opłata za naprawy itp. Ten rodzaj najmu jest korzystny dla stabilnych dużych przedsiębiorstw zajmujących duże powierzchnie. A także do organizacji przemysłowych, dla których każda relokacja wiąże się z poważnymi kosztami finansowymi.

Na czas nieograniczony

Dokładna data nie jest warunek wstępny zawrzeć umowę wynajem lokale niemieszkalne. jest uważana za umowę, która nie precyzuje Dokładne daty i okresy zatrudnienia (klauzula 2, art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Umowa wchodzi w życie z chwilą podpisania. Jeżeli faktycznie okres użytkowania przedmiotu przekracza jeden rok kalendarzowy, rejestracja nie jest wymagana.

Odnowienie dokumentu

Pod koniec kadencji strony mają możliwość - takie działanie nazywa się przedłużeniem.

W tych celach można zawrzeć dodatkową umowę. Ale to jest opcjonalne! Jeżeli najemca nadal korzysta z lokalu, a wynajmujący nie zgłasza sprzeciwu, umowa zostaje automatycznie przedłużona (część 2 art. 621 Kodeksu).

Umowa krótkoterminowa może przewidywać automatyczne przedłużenie na podobny okres, a jednocześnie nie podlega rejestracji państwowej (klauzula 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej N 59). Jedynym warunkiem jest brak sprzeciwu z obu stron. Umowę długoterminową uważa się za przedłużoną na czas nieokreślony, jeżeli po jej wygaśnięciu strony nie zadeklarowały wypowiedzenia, a najemca nadal korzysta z lokalu (Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej).

Umowa na czas nieokreślony nie oznacza przedłużenia.

Ale umowa z termin płatności może zostać przedłużona na czas nieokreślony i przeniesiona na czas nieoznaczony, w tym przypadku rejestracja nie jest wymagana.

Plusy i minusy zawierania różnych transakcji

W przypadku małych firm bardziej odpowiednia jest forma krótkoterminowa. Pozwoli Ci to uniknąć niepotrzebnych kosztów, a także zapewni mobilność Twojej firmie. W przypadku wystąpienia więcej korzystna oferta, zawsze możesz przenieść się w nowe miejsce, unikając jednocześnie kar za wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Plusem dla wynajmującego są z reguły wyższe stawki za wynajem lokalu.

Wady to brak pewności dla najemcy na długi okres, a dla wynajmującego - konieczność poszukiwania nowych lokatorów i przestoje.

minus najem długoterminowy można uznać za konieczność zarejestrowania się i uiszczenia opłaty. Z drugiej strony, taki dokument daje gwarancje i daje wszystkim uczestnikom pewność na przyszłość. wakacje do wynajęcia pozwalają wyposażyć lokal na własne potrzeby, a najemcy zaoszczędzić na inwestycjach w remont lokalu.

Okres obniżony stawki najmu- świetna okazja do początkowego rozwoju biznesu. Umowa długoterminowa pozwala na nawiązanie długotrwałych i stabilnych relacji partnerskich, co oczywiście jest ogromną zaletą w naszych trudnych czasach.

Nie jest wymagane zawieranie dodatkowych umów w celu przedłużenia umowy na czas nieoznaczony.Ponieważ umowy najmu zawartej (odnawionej) na czas nieoznaczony nie można uznać za zawartą na okres co najmniej roku, taka umowa nie podlega rejestracja państwowa (klauzula 11 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59) Przypomnijmy, że każda ze stron może odmówić zawarcia umowy najmu nieruchomości zawartej na czas nieokreślony w dowolnym czasie, powiadamiając drugą stronę o tym trzymiesięcznym wyprzedzeniem, chyba że ustawa lub umowa przewiduje inny termin ostrzeżenia (klauzula 2, art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).2. Zgodnie z ust. 2 art. 1 Kodeksu Cywilnego obywateli Federacji Rosyjskiej i osoby prawne mają swobodę w ustalaniu warunków umowy, które nie są sprzeczne z prawem. Na mocy ust. 4 art.

Jak poprawnie określić okres najmu?

Legal.RU Skonsultuj się z prawnikiem online 1036 prawników jest gotowych do udzielenia odpowiedzi Odpowiedź w ciągu 15 minut 1036 prawników jest teraz online

1. Prawo cywilne
2. Prawo umów

Dzień dobry. Wynajmę boks garażowy od osoby prywatnej. Do prowadzenia mojej działalności (produkcja piwa) potrzebuję okresu najmu na rok lub więcej, ale wiąże się to z długą i kosztowną rejestracją w katastrze.

Uwaga

Jeżeli umowa jest na czas nieokreślony, jeśli dobrze zrozumiałem, to nie mogę zarejestrować umowy w katastrze. Jak poprawnie sformułować klauzulę umowy najmu? A czy mogę otrzymać umowę na czas nieokreślony? PS

3. okres najmu i czas trwania umowy najmu”

Jak przedłużyć dzierżawę nieruchomości na poprzednie warunki na nowy semestr(11 miesięcy) bez rejestracji w Rosreestr? Po rozpatrzeniu sprawy doszliśmy do następującego wniosku: Umowa dzierżawy nieruchomości zawarta na okres krótszy niż rok może zostać przedłużona na tych samych warunkach o okres 11 miesięcy, w tym poprzez zawarcie do niej umowy dodatkowej. Rejestracja państwowa umowy nie jest wymagana.

Ważny

Uzasadnienie wniosku: Zgodnie z ust. 1 art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu zostaje zawarta na czas określony w umowie. Jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieokreślony.

Odnowienie umowy najmu

Jest to bardzo wygodne dla ludzi pospiesznych (sprawa się pali, ale papiery są tolerowane) i niechlujów (już coś zrobił, ale umowa jest zbyt leniwa, aby ją zawrzeć). Jeżeli początek obowiązywania umowy nie jest określony w jej treści, a data jej podpisania przez każdą ze stron nie jest wskazana, wówczas zacznie ona obowiązywać od dnia wskazanego w preambule.

Informacje

Czas trwania umowy może być nieoznaczony (trwający w nieskończoność do czasu jej rozwiązania) lub określony - ograniczony. Termin nieokreślony ma miejsce, gdy: 1. W umowie dotyczącej okresu obowiązywania umowy (z wyjątkiem umów, dla których zgodnie z Kodeksem Cywilnym termin warunek konieczny i bez określenia terminu, umowa jest uważana za niezawartą, na przykład umowy ubezpieczenia, umowy powiernictwa majątkowego) nic nie jest powiedziane; 2.

Leasing, umowa leasingu (część 3)

Wystarczy określić następujące warunki zasadnicze:

• nazwa dokumentu (dodatkowa umowa przedłużenia okresu najmu lokalu mieszkalnego/niemieszkalnego na podstawie umowy najmu nr…);
• opis stron procesu, ich dane oraz dane kontaktowe;
• wskazanie wprowadzanych zmian.

Przykładowe sformułowanie: Podać paragraf (numer paragrafu) nr umowy najmu (numer umowy) w następującym brzmieniu: Wynajmujący udostępnia Najemcy lokal mieszkalny o łącznej powierzchni 45 m2. m., zlokalizowanej pod adresem: (wskazać adres lokalizacji lokalu) do czasowego posiadania i użytkowania na okres od (wskazać datę rozpoczęcia umowy) do (wskazać datę wygaśnięcia umowy). Na koniec dodaj. umowy strony muszą podpisać i, jeśli to konieczne, poświadczyć dokument pieczęciami organizacji.

Okres obowiązywania umowy najmu

N 59 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z użytkowaniem” prawo federalne„W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”, dalej - pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej N 59). Zakontraktowany termin krótszy niż rok. Umowa najmu lokalu niemieszkalnego zawarta na okres krótszy niż rok nie podlega rejestracji państwowej.

W przypadku przedłużenia umowy najmu zawartej na okres krótszy niż rok, na ten sam okres po zakończeniu początkowego okresu najmu, umowa również nie podlega rejestracji państwowej. Podobnie umowa najmu zawarta na okres krótszy niż rok nie podlega rejestracji państwowej, w której strony przewidziały warunek automatycznego przedłużenia (przedłużenia) umowy po zakończeniu pierwotnego okresu najmu na ten sam okres w przypadku braku sprzeciwu stron

ust. 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej N 59).
Podobne niebezpieczeństwo grozi wynajmującemu, jeśli najemca nagle zdecyduje się na zmianę przedmiotu leasingu lub znajdzie tańszą opcję. Dlatego najwygodniejszy i bezpieczna droga podpisać umowę o przedłużeniu umowy. Jest jednak kilka rzeczy, o których należy pamiętać podczas projektowania. ważne punkty. Punkty kontrolne podczas rejestracji 1. Umowę przedłużenia można podpisać zarówno w dniu wygaśnięcia umowy najmu, jak i w terminie późniejszym.
Jeśli między zakończeniem umowy a podpisaniem umowy o jej przedłużeniu minęło trochę czasu, to stosunki stron, które istniały w tym czasie, są nadal regulowane umową. Ponieważ najemca nadal korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy w przypadku braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowa jest uważana za odnowioną na tych samych warunkach na czas nieokreślony na podstawie art. 621 ust. 2 Kodeks cywilny.
Okres jednego roku lub dłuższy określony w umowie. Umowa najmu lokalu niemieszkalnego (części lokalu niemieszkalnego), zawarta na okres jednego roku lub dłużej, podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą jej rejestracji (klauzula 2, art. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r. nr 53). W przypadku braku rejestracji państwowej taka umowa najmu lokali niemieszkalnych nie jest zawierana. Jeżeli jednak jedna ze stron takiej umowy uchyla się od rejestracji państwowej, druga strona ma prawo na podstawie ust. 3 art. 165 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej o wniesienie roszczenia z tytułu obowiązku rejestracji umowy (zob. pkt 7 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej N 59). Do celów stosowania ust. 2 art.

Nieokreślony czas trwania umowy najmu jak się zarejestrować

Jednak w zależności od okoliczności i warunków umowy, po upływie okresu, na jaki została zawarta, stosunki jej stron związane z użytkowaniem (posiadaniem i użytkowaniem) przedmiotu leasingu mogą się utrzymywać. Jednocześnie nie jest wymagany zwrot wynajmowanej nieruchomości i zawarcie nowej umowy najmu, choć strony nie są pozbawione możliwości sformalizowania w ten sposób stosunków. Zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca nadal korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy bez sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za odnowioną na tych samych warunkach na czas nieokreślony.
Pismo Informacyjne Naczelnego Sądu Arbitrażowego z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59 „PRZEGLĄD PRAKTYKI ROZSTRZYGANIA SPORÓW ZWIĄZANYCH Z STOSOWANIEM USTAWY FEDERALNEJ „O PAŃSTWOWEJ REJESTRACJI PRAW DO NIERUCHOMOŚCI I TRANSAKCJI Z NAMI”). A co jest złe? Tak, bo jeśli konieczne będzie zaostrzenie warunków dla kontrahenta (podniesienie tam cen ze względu na inflację lub inną potrzebę), to nie będzie można dokonać zmian bez jego zgody, będziesz musiał to wypowiedzieć, a możliwość jej wypowiedzenia na wniosek jednej ze stron powinna przewidywać niniejsza umowa.

Inną rzeczą jest wygaśnięcie umowy. Czy chcesz kontynuować wspólna praca- Proszę zaakceptować nowe warunki. A nawet jeśli kontrahent zaakceptuje wprowadzane zmiany, tak wiele z nich może kumulować się przez długi czas, że mylisz się w dodatkowych umowach.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (który przewiduje obowiązkową rejestrację państwową tylko umów na czas określony zawartych na okres co najmniej roku) i jest potwierdzony praktyką arbitrażową (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołga-Wiatka z 8 lutego 2002 r. w sprawie N A79-146-2001-SK2-170, Uchwała FAS Okręgu Moskiewskiego z 23 stycznia 2001 r. w sprawie N KG-A40 / 6418-00, Uchwała FAS Okręgu Północno-Zachodniego 13 maja 2004 r. w sprawie N A56-27225/03, z dnia 25 stycznia 2008 r. w sprawie N A26-394/2007). Nie podlega również rejestracji państwowej umowa najmu odnawiana zgodnie z ust. 1 art.
2 łyżki stołowe. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej na czas nieokreślony po zakończeniu głównego okresu w przypadku braku sprzeciwu stron (patrz pkt 11 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z lutego 16, 2001

Okres obowiązywania umowy najmu to okres, w którym warunki umowy są ważne, a zobowiązania stron przez nią ustalone (art. 425 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Początek obowiązywania umowy najmu z mocy prawa określa moment zawarcia umowy (klauzula 1, art. 425 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Od tego momentu strony mają zobowiązania i zaczynają obowiązywać warunki umowy. Strony nie mają prawa do dobrowolnej zmiany początku umowy najmu (klauzula 1, art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wygaśnięcie umowy najmu może zostać ustalone według uznania stron.

Zgodnie z ust. 2 art. 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa dzierżawy nieruchomości podlega rejestracji państwowej, chyba że prawo stanowi inaczej. W szczególności konieczne jest zarejestrowanie umowy najmu budynków lub budowli na okres co najmniej roku (klauzula 2, art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Taką umowę uważa się za zawartą od momentu rejestracji (klauzula 3, art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie część 8 art. 2 ustawy federalnej z dnia 30 grudnia 2012 r. N 302-FZ „O zmianach w rozdziałach 1, 2, 3 i 4 części pierwszej kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska„Stwierdzono, że zasady sztuki. Sztuka. 609, 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie mają zastosowania do umów zawartych po dniu wejścia w życie tej ustawy (po 1 marca 2013 r.). Następnie art. 3 ustawy federalnej z dnia 4 marca 2013 r. N 21-FZ „O zmianach niektórych akty prawne Federacji Rosyjskiej i unieważnienia niektórych przepisów aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej”, zmiany te zostały anulowane.

Negocjacja terminu umowy najmu

Wyrażając zgodę na ten warunek, strony powinny:

- określić czas trwania umowy zgodnie z zasadami art. Sztuka. 190 - 194 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej;

- przewidywać stosowanie warunków umowy najmu do stosunków powstałych przed jej zawarciem (jeśli to konieczne);

- wskazać, czy najemcy przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy okres;

- ustalić, czy umowa najmu zostanie przedłużona na nowy okres z tym samym najemcą.

Jeżeli okres trwania umowy najmu nie jest określony

W takim przypadku umowa pozostaje ważna do momentu w niej określonego, w którym strony wypełnią swoje zobowiązania (ust. 2, ust. 3, art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Dla umowy najmu takim momentem jest zwrot nieruchomości wynajmującemu po upływie określonego okresu najmu lub zapłata przez najemcę czynszu za cały okres najmu, jeśli zgodnie z warunkami umowy jest płatna po zakończeniu użytkowania przedmiotu leasingu. Jeżeli jednocześnie okres najmu nie jest określony w umowie, umowa zostanie uznana za zawartą na czas nieokreślony (art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Okres obowiązywania umowy (okres obowiązywania umowy) to okres, w którym warunki umowy są ważne i wypełniane są zobowiązania stron przez nią ustanowione (art. 425, 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) .

Okres najmu to okres, w którym najemca ma prawo do korzystania (lub posiadania i używania) nieruchomości (art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Artykuł 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie rozdziela pojęć „okresu umowy najmu” i „okresu najmu”.

Jednak niektóre sądy wprost wskazują, że pojęcia te nie są tożsame i wskazane terminy mogą się nie pokrywać.

Okres najmu i czas trwania umowy w praktyce mogą się rzeczywiście pokrywać w czasie. Przykładowo, jeżeli nieruchomość zostanie przekazana najemcy jednocześnie z zawarciem umowy najmu i zwrócona wraz z jej wypowiedzeniem, okres najmu będzie równy okresowi trwania umowy.

Jednak godziny rozpoczęcia dla tych dat mogą się różnić. Np. jeśli nieruchomość zostanie przeniesiona kilka dni po podpisaniu umowy przez strony, to okres obowiązywania umowy zacznie biec od momentu jej podpisania, a najmu - od momentu przeniesienia nieruchomości . Taka sytuacja jest możliwa, ponieważ umowa najmu jest uznawana przez większość sądów za konsensualną i zgodnie z ust. 1 art. 425 ust. 1 art. 433 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej uważa się za zawartą od momentu otrzymania akceptacji przez osobę, która wysłała ofertę, w szczególności od momentu podpisania umowy przez obie strony.

Należy jednak pamiętać, że w praktyce sądowej istnieje stanowisko, zgodnie z którym umowę najmu uznaje się za zawartą od momentu przekazania nieruchomości (klauzula 2 art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) i jest nazwał prawdziwą umową. Przy takim podejściu początek obowiązywania umowy zbiegnie się z początkiem okresu najmu. Za bardziej powszechne można jednak uznać stanowisko w sprawie konsensualnej umowy najmu.

Ponadto z ust. 3 art. 611 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej wynika również, że umowa może określać termin przeniesienia własności po zawarciu umowy.

Tak więc, na podstawie praktyka sądowa, a także art. Sztuka. 425, 433, ust. 3 art. 611 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej można stwierdzić, że zarówno określony okres:

- okres najmu;

- czas umowy.

Zgodnie z ust. 2 art. 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa dzierżawy nieruchomości podlega rejestracji państwowej, chyba że prawo stanowi inaczej. W szczególności konieczne jest zarejestrowanie umowy najmu budynków lub budowli na okres co najmniej roku (klauzula 2, art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Taką umowę uważa się za zawartą od momentu rejestracji (klauzula 3, art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie część 8 art. 2 ustawy federalnej z dnia 30 grudnia 2012 r. N 302-FZ „O zmianie rozdziałów 1, 2, 3 i 4 części pierwszej kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej” ustalono, że przepisy art. Sztuka. 609, 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie mają zastosowania do umów zawartych po dniu wejścia w życie tej ustawy (po 1 marca 2013 r.). Następnie art. 3 ustawy federalnej z dnia 04.03.2013 N 21-FZ „O zmianie niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej oraz uznaniu za nieważne niektórych przepisów aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej”, zmiany te zostały anulowane.

Po rozważeniu problemu doszliśmy do następującego wniosku:
Umowa najmu nieruchomości zawarta na okres krótszy niż rok może zostać przedłużona na tych samych warunkach o okres 11 miesięcy, w tym poprzez zawarcie do niej umowy dodatkowej. Rejestracja państwowa umowy nie jest wymagana.

Uzasadnienie wniosku:
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym Federacji Rosyjskiej umowa najmu zostaje zawarta na czas określony w umowie. Jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieokreślony (ust. 2 niniejszego paragrafu). Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej stanowi, że umowa najmu budynku lub konstrukcji zawarta na okres co najmniej jednego roku podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą od momentu takiej rejestracji.
Jeżeli umowa najmu budynku (konstrukcji) zawarta jest na okres krótszy niż rok, nie wymaga ona rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą jej podpisania przez strony. Podobne zasady dotyczą umów najmu lokali niemieszkalnych (klauzula 2 Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.06.2000 r. N 53).
Po rozwiązaniu umowy dzierżawiona nieruchomość musi zostać zwrócona wynajmującemu zgodnie z zasadami przewidzianymi w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej (klauzula 2 tego samego artykułu). Jednak w zależności od okoliczności i warunków umowy, po upływie okresu, na jaki została zawarta, stosunki jej stron związane z użytkowaniem (posiadaniem i użytkowaniem) przedmiotu leasingu mogą się utrzymywać. Jednocześnie nie jest wymagany zwrot wynajmowanej nieruchomości i zawarcie nowej umowy najmu, choć strony nie są pozbawione możliwości sformalizowania w ten sposób stosunków.
1. Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca nadal korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy bez sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za odnowioną na tych samych warunkach na czas nieokreślony. Nie jest wymagane zawieranie dodatkowych umów w celu przedłużenia umowy na czas nieokreślony.
Ponieważ umowy najmu zawartej (odnawionej) na czas nieokreślony nie można uznać za zawartą na okres co najmniej roku, umowa taka nie podlega rejestracji państwowej (pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej 16 lutego 2001 r. N 59).
Przypomnijmy, że każda ze stron może w każdym czasie odmówić wykonania umowy najmu nieruchomości zawartej na czas nieoznaczony, zawiadamiając drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, chyba że ustawa lub umowa przewiduje inny termin na wypowiedzenie (Kodeks Cywilny Federacja Rosyjska).
2. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym Federacji Rosyjskiej obywatele i osoby prawne mogą swobodnie określać wszelkie warunki umowy, które nie są sprzeczne z prawem. Na mocy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej warunki umowy są ustalane według uznania stron, z wyjątkiem sytuacji, gdy treść odpowiedniego warunku jest określona przez prawo lub inne akty prawne (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) . Zmiana umowy jest możliwa za zgodą stron, chyba że Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, inne przepisy lub sama umowa (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) stanowią inaczej. W związku z tym obopólną zgodę stron na najem nieruchomości na nowy okres może sformalizować każdy wbrew prawu sposób: zarówno poprzez zawarcie nowej umowy najmu, jak i poprzez podpisanie umowy dodatkowej do już istniejącej.
W szczególności strony mogą w drodze dodatkowej umowy dokonać zmiany obecny kontrakt najem, w tym warunek, zgodnie z którym po upływie okresu najmu, w przypadku braku sprzeciwu stron, umowę uważa się za przedłużoną nie na czas nieokreślony, ale np. na 11 miesięcy. Ten wniosek jest potwierdzony i praktyka sądowa(Patrz na przykład orzeczenie Sądu Arbitrażowego Terytorium Chabarowskiego z dnia 08.09.2015 r. w sprawie N A73-4433 / 2015). W takim przypadku po upływie okresu najmu umowa zostanie automatycznie przedłużona bez zawierania dodatkowych umów. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej, przy takim przedłużeniu na nowy okres umowy najmu zawartej na okres krótszy niż rok, stosunki stron reguluje nowa umowa najmu, która nie jest podlega rejestracji państwowej (pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59). Innymi słowy, przy „automatycznym przedłużeniu” umowy czas trwania nowej umowy najmu nie jest sumowany z tą, która już wygasła, lecz jest ponownie liczony.
Jeżeli w rozpatrywanej sytuacji upłynął termin obowiązywania umowy, na mocy Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej uważa się ją za odnowioną na tych samych warunkach na czas nieokreślony. Wspomniana powyżej umowa dodatkowa może zostać zawarta przez strony również w tym przypadku (oczywiście przy formułowaniu warunków tej umowy należy wziąć pod uwagę, że dokonywane są zmiany w umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony, a nie przez 11 miesięcy).

Dla Twojej informacji:
Podsumowując, zwracamy uwagę, że w zależności od użytego przez strony sformułowania, zawarta przez nie dodatkowa umowa może zostać zakwalifikowana nie jako mająca na celu odnowienie umowy najmu na nowy okres, ale jako zmiana warunku okresu najmu, co w wyniku takiej zmiany staje się ponad rok. W tym przypadku powyższe podejście, odzwierciedlone w piśmie informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59, nie może być zastosowane, a dzierżawa formalnie na podstawie Kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska wymaga rejestracji państwowej, bez której nie można jej uznać za zawartą (patrz np. Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej z dnia 11 marca 2010 r. N VAS-18020/09, FAS Okręgu Moskiewskiego z dnia 18 marca 2011 r. N F05-1743/2011, FAS Uralu z dnia 11 listopada 2009 r. N F09-8709/09-C3).
Jednak, jak wyjaśniło Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w paragrafie 14 uchwały z dnia 17 listopada 2011 r. N 73, w podobna sytuacja warunki faktycznie zawartej umowy najmu, nawet w przypadku braku jej państwowej rejestracji, tworzą wzajemne zobowiązania dla jej stron. Strony faktycznie zawartej umowy najmu nie są uprawnione we wzajemnych stosunkach do powoływania się na brak państwowej rejestracji umowy jako podstawy niewypełnienia swoich zobowiązań (zob. także uchwała Prezydium Naczelnego Arbitrażu Sąd Federacji Rosyjskiej z dnia 6 września 2011 r. N 4905/11Yu, pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 25 lutego 2014 r. N 165). W takim przypadku fakt, że umowa najmu nie jest zarejestrowana, będzie miał znaczenie jedynie w stosunkach z udziałem osób trzecich (np. w przypadku sprzedaży przedmiotu najmu najemca nie będzie mógł odwołać się do Kodeksu Cywilnego). Kodeksu Federacji Rosyjskiej) .2015 N 08-412/15 w sprawie N 20-2386/2013, XVI Sądu Apelacyjnego Arbitrażowego z dnia 20.01.2016 r. N).

Przygotowana odpowiedź:
Ekspert w zakresie doradztwa prawnego GARANT
Anosowa Julia

Odpowiedź przeszła kontrolę jakości

Materiał został przygotowany na podstawie indywidualnej pisemnej konsultacji świadczonej w ramach usługi Doradztwo Prawne.