Chiria: calcul, procedura de stabilire, acumulare. dimensiunea, creșterea și scăderea ratei

Sfat! Pentru o mai mare precizie a rezultatelor, încercați să indicați parametrii reali. De exemplu, este într-adevăr 7 minute de mers pe jos de la apartament la metrou sau este mai mult ca 10-15 minute acolo? Apartamentul este cu adevărat renovat sau este doar în stare bună?

Cât costă închirierea unui apartament în Moscova, regiunea Moscovei sau cum funcționează o evaluare online a chiriei imobiliare?

Câțiva oameni sunt obligați să închirieze locuințe înainte de a avea posibilitatea de a cumpăra un apartament. Prin urmare, închirierea unui apartament, cameră, cabană sau cabană este mult mai mult opțiune accesibilă mai degrabă decât să cumpere această proprietate. Mai mult, închirierea unui apartament în Moscova sau în regiunea Moscovei este cea mai bună opțiune pentru majoritatea oamenilor care vin în capitală să studieze sau să lucreze. Pe de altă parte, există întotdeauna cetățeni care își investesc economiile în achiziționarea de bunuri imobiliare pentru a primi, deși venituri din închiriere reduse, dar stabile și constante. Si ce mai multi oameni intenționând să închiriați un apartament sau o casă sau, dimpotrivă, să închiriați o casă, cu atât mai urgentă este întrebarea cât costă închirierea locuințelor în Moscova și în regiunea Moscovei.

Serviciu „Estimarea costului închirierii apartamentelor în modulpe linia„De la centrul analiticIRN. RU este o modalitate simplă și convenabilă de a afla prețul aproximativ de închiriere pentru un apartament din Moscova cu o singură apăsare de tastă! Acest serviciu servește ca supliment la calculatorul "" și vă permite să comparați fezabilitatea închirierii de bunuri imobile cu opțiunea de a le cumpăra.

Evaluarea prețului de închiriere se face pentru un apartament mediu cu parametrii specificați. Cu toate acestea, ar trebui să se înțeleagă că tarifele de închiriere ale apartamentelor individuale, chiar și într-o măsură mai mare decât prețurile de cumpărare și vânzare, pot depinde de parametri suplimentari care sunt greu de formalizat într-o evaluare automată. Acestea pot include starea internă și mobilierul apartamentului, starea intrării, contingentul de vecini. De asemenea, atunci când închiriați sau închiriați locuințe, un rol semnificativ îl joacă relația dintre proprietarul apartamentului și chiriaș, existența de rudenie, prietenie sau încredere între ei, documentarea tranzacții de leasing sau lipsa acestora, durata reședinței chiriașului, costurile sale de întreținere a apartamentului stare normalăși mult mai mult. Din aceste motive, o mulțime de bunuri imobiliare și apartamente din Moscova sunt închiriate sau închiriate la tarife diferite de cele ale pieței, ceea ce poate duce la discrepanțe cu calculele calculatorului.

Eroarea serviciului pentru evaluarea chiriei apartamentelor poate crește și pentru apartamentele scumpe de elită, locuințele din centrul orașului, apartamentele atipice, apartamentele renovate și alte opțiuni non-standard. Reprezentanții celeilalte extreme - apartamente mici cu o cameră și garsoniere - se dovedesc a fi destul de "capricioase" pentru evaluarea automată, deoarece costul închirierii unui apartament cu o cameră dintr-o zonă relativ mică se poate distinge vizibil de prețul tipic nivel pentru clasa sa de locuințe. Cu toate acestea, în ciuda acestor detalii, calculatorul de evaluare a închirierii dezvoltat de site-ul centrului analitic vă poate ajuta să navigați la nivelul actual al tarifelor de închiriere și să alegeți opțiuni optime printre numeroasele reclame „închiriați un apartament” sau „închiriați o casă”.

Limitare a răspunderii

Vă rugăm să înțelegeți cu înțelegere că nici administrarea site-ului portalului „Indicatorii pieței imobiliare”, nici altcineva nu poate suporta nicio responsabilitate pentru deciziile pe care le-ați luat sau acțiunile dvs., indiferent dacă acestea s-au bazat pe site-ul portalului de informații, pe recomandările sale și dorințe sau cu privire la orice alte informații.

METODĂ
CALCULUL PLĂȚII DE ÎNCHIRIERE PENTRU UTILIZAREA FACILITĂȚILOR NEREZIDENȚIALE
FUNDAȚIE DEȚINUTĂ DE ORASUL MOSCOVA

Această metodologie a fost dezvoltată pentru a implementa principalele direcții ale politicii socio-economice a Guvernului Moscovei pe termen mediu, incluzând programe specifice pentru sprijinirea și dezvoltarea speciilor prioritare pentru economia orașului. activitatea economică cu o trecere treptată la stabilirea valorii chirie pentru utilizarea proprietăților nerezidențiale deținute de orașul Moscova, la tarifele care sunt de fapt predominante pe piața de închiriere imobiliară a orașului.
Asigurarea unei politici unificate de sprijin pentru entitățile economice din oraș în contextul unei evaluări independente valoare de piață facilități nerezidențiale deținute de orașul Moscova și închiriate, se înregistrează principalul tip de activitate economică a organizațiilor comerciale. Definiția principalului tip de activitate economică a organizațiilor comerciale se realizează în conformitate cu instrucțiunile pentru determinarea principalului tip de activitate a organizațiilor comerciale pe baza clasificatorului complet rus al tipurilor de activitate economică, aprobat de Goskomstat al Rusia.
Metodologia determină prețul de ofertă al ratei de închiriere pentru utilizarea spațiilor nerezidențiale deținute de orașul Moscova și, în cazul unui contract la licitație, prețul de pornire.

1. Partea generală

Chiria este calculată individual pentru fiecare obiect de închiriere.
Pentru punerea în aplicare a principalelor direcții ale politicii socio-economice a Guvernului Moscovei pe termen mediu, inclusiv programe specifice pentru susținerea și dezvoltarea activităților economice prioritare pentru economia orașului, se ia în considerare principalul tip de activitate economică la calcularea chiriei pentru utilizarea facilităților nerezidențiale deținute de orașul Moscova.activități ale organizațiilor comerciale.
Chiria are două componente, care sunt calculate separat:
- partea de cost egală cu suma cheltuielilor de întreținere anuale ale proprietarului (cu excepția costuri de operare) și înregistrarea obiectului închiriat, rambursat de locatar;
- partea de venit, egală cu venitul net al proprietarului din arendarea obiectului.
Costul utilităților și al serviciilor de întreținere este plătit de chiriaș prin contracte separate cu organizațiile relevante și nu este inclus în calculul chiriei.

2. Calculul chiriei

Formula pentru calcularea chiriei este:

APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) +

+ (OT x S x Kd x Kvd x Kkor),

Unde:
APL - suma anuală a chiriei;
Azatr este o componentă costisitoare a chiriei;
Adokh - componenta de venit a chiriei;
OT - deduceri pentru renovarea fondului nerezidențial, inclusiv deduceri din amortizareîn cuantum de cel puțin 2% din costul complet de înlocuire a obiectului închiriat.
VT este determinat de formula:

FROM = SPvs x Cat,

Unde:
CPVS - costul complet de înlocuire a suprafeței închiriate conform raportului privind evaluarea valorii de piață a obiectului închiriat (în prețurile anului curent).
Costul complet de înlocuire a unui obiect este înțeles ca suma costurilor pentru crearea unui obiect similar cu obiectul evaluării în prețurile de piață existente la data evaluării, cu excepția amortizării obiectului evaluat și a valorii terenului;
Cat - coeficient de deduceri pentru renovare, stabilit printr-un act de reglementare al orașului Moscova;
NKLR - suma cheltuielilor proprietarului asociate cu înregistrarea unui obiect pentru închirierea acestuia;
STR - valoare prima de asigurare pentru obiectul închiriat;
OT - o evaluare a valorii de piață de 1 mp m al obiectului închiriat;
S este zona obiectului închiriat;
Кд - coeficientul de rentabilitate din utilizarea facilităților nerezidențiale deținute de orașul Moscova, stabilit printr-un act juridic de reglementare al orașului Moscova;
Kvd - coeficient de activități;
Kcor este un factor de corecție care reflectă categoria chiriașului.

Suma chiriei (APL) se schimbă anual în funcție de modificările coeficienților și de nivelul inflației preconizate utilizate în pregătirea bugetului orașului Moscova pentru exercițiul financiar următor.
Coeficienții pentru calcularea chiriei, a căror schimbare este posibilă anual - Kot, NKLR, STR, Kd sunt justificați, determinați și aprobați ca parte a formării unei prognoze a dezvoltării socio-economice a orașului Moscova pentru următoarea an.
Obiectul este asigurat de proprietar (locator) cu rambursarea ulterioară a acestor costuri din plata chiriei.
Evaluarea valorii de piață și costul complet de înlocuire a proprietății nerezidențiale (obiect de evaluare) în scop de leasing se efectuează de către un evaluator autorizat și se reflectă în raportul de evaluare a proprietății nerezidențiale (obiect de evaluare) și în -contract de închiriere a spațiilor rezidențiale.
2.1. Coeficientul Kcor (corectarea, caracterizarea categoriei locatarului, inclusiv orientarea socială a activităților sale și reflectarea valorii drepturilor de utilizare a proprietății închiriate).

Parte exclusă. - Decretul Guvernului Moscovei din 30.11.2004 N 838-PP.

Factor de corectie:
1. Kcor = 0:
- pentru chiriașii pentru care a fost stabilită o chirie minimă printr-un act juridic al orașului Moscova. Contractul de închiriere se încheie fără dreptul de cumpărare, subînchiriere și utilizare gratuită, cesiunea dreptului de leasing, gaj și efectuarea dreptului de leasing către capitalul autorizat. Contractul de închiriere se încheie pentru o perioadă de până la 3 ani, cu confirmarea anuală a dreptului de stabilire dimensiunea minimă chirie;
- pentru organizațiile finanțate din bugetul orașului Moscova.
(modificată prin Rezoluția Guvernului Moscovei din 30.11.2004 N 838-PP)
2. Kcor = 0.3:
- pentru organizațiile non-profit de alte forme organizaționale și juridice, cu excepția fondurilor. Contractul de închiriere se încheie fără dreptul de a cumpăra obiectul închiriat, de a-l închiria pentru utilizare gratuită, de a atribui drepturile și obligațiile prevăzute de contractul de închiriere unei alte persoane, de a acorda drepturile de închiriere drept gaj și de a le face drept contribuție la capital;
(modificată prin Rezoluția Guvernului Moscovei din 30.11.2004 N 838-PP)
- pentru chiriașii pentru care suma chiriei este stabilită într-o ordine specială printr-un act juridic al orașului Moscova. Contractul de închiriere se încheie fără dreptul de a cumpăra obiectul închiriat, de a-l subînchiria și de a-l folosi gratuit, de a transfera drepturile și obligațiile prevăzute în contractul de închiriere către o altă persoană, de a acorda drepturile de închiriere drept gaj și de a le aduce drept contribuție la capitalul autorizat. Contractul de închiriere este încheiat pentru o perioadă de până la 5 ani, cu confirmarea anuală a dreptului la o prestație de închiriere.
3. Kcor = 0,5:
- pentru întreprinderile mici incluse în Registrul întreprinderilor mici ale orașului Moscova, întreprinderile unitare de stat ale orașului Moscova. Contractul de închiriere se încheie fără dreptul de a cumpăra obiectul închiriat, de a-l închiria pentru utilizare gratuită, de a atribui drepturile și obligațiile prevăzute în contractul de închiriere unei alte persoane, de a acorda drepturi de închiriere drept gaj și de a le face drept contribuție la capitalul autorizat ;
(modificată prin Rezoluția Guvernului Moscovei din 30.11.2004 N 838-PP)
- pentru chiriașii care fac investiții în sfere sociale, culturale și industriale în domenii finanțate din buget. Nivelul de reducere a valorii ratei chiriei este stabilit într-o ordine specială printr-un act juridic de reglementare al orașului, care are un caracter vizat și conține condițiile, suma și durata.
4. Kcor = 1:
- pentru alți chiriași.

2.2. Tariful minim de închiriere.
Rata minimă de închiriere este costul cheltuielilor orașului pentru înregistrarea proprietății pentru chirie (componenta de cost a formulei de calcul a chiriei), care presupune o rentabilitate „zero” a orașului pentru utilizarea spațiilor nerezidențiale.
Dacă, la calcularea ratei chiriei, valoarea obținută este sub minim, atunci chiria este stabilită la nivelul minim.

3. Dispoziții finale

Guvernul Moscovei poate stabili rata chiriei pentru utilizarea facilităților nerezidențiale deținute de orașul Moscova într-o ordine specială. Regulament privind stabilirea tarifelor de închiriere pentru spații nerezidențiale aprobat de Guvernul Moscovei într-o ordine specială.

Suma chiriei este o condiție esențială a contractului, în absența unui acord între părțile din scris condițiile privind valoarea chiriei, contractul de închiriere nu este încheiat. Chiria poate fi modificată prin acordul părților.

Suma chiriei depinde de următorii indicatori: locația clădirii (centru sau periferie); starea tehnică a clădirii (gradul de uzură, materialul de construcție din care este construită clădirea; scopul localului (schimb, servicii bancare, aplicare a legii, activități științifice, jocuri de noroc, protecție socială a cetățenilor cu venituri mici) etc.); clădirea aparține monumentelor de istorie, cultură, arhitectură Gradul de amenajare (ascensor etc.) Caracterul adecvat al clădirii pentru uz comercial. Clădirea Această listă nu este exhaustivă. Dimensiunea totală Chiria unei clădiri se calculează prin însumarea închirierilor pentru spațiile individuale ale clădirii. Plata pentru utilizarea unei clădiri sau a unei structuri include plata pentru utilizarea parcelei de teren pe care este amplasată sau a părții corespunzătoare a parcelei transferate odată cu aceasta, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede altfel. În consecință, un contract sau o lege poate prevedea plata separată a terenului și închirierii unei clădiri sau a unei structuri.

În cazurile prevăzute de lege (de exemplu, în cazurile de închiriere a proprietății de stat), metoda normativă de calcul al tarifelor de închiriere este aplicată, stabilită sau reglementată de organisme de stat autorizate. De obicei, rata de închiriere este stabilită pe unitate de suprafață a clădirii închiriate - 1 metru pătrat. Părțile pot acorda preferință altor indicatori. Dacă clădirea este închiriată pe termen lung, se aplică de obicei o rată anuală.

Începând cu 01 aprilie 2002, prin Decretul Guvernului Moscovei din 26.02.2002. № 150-PP "Cu privire la procedura de calcul al tarifelor de închiriere pentru spațiile nerezidențiale deținute de orașul Moscova", la Moscova, o rată minimă a chiriei anuale pe 1 mp zona nerezidențială totală în valoare de 490 ruble și dimensiunea bazei cost de construcție de 1 mp zonă nerezidențială la calcularea chiriei în valoare de 13.300 ruble.

Există o metodologie pentru calcularea chiriei pentru utilizarea facilităților nerezidențiale deținute de orașul Moscova, care este reglementată de Anexa nr. 3 la Decretul Guvernului Moscovei din 22 ianuarie 2002. Nr. 68-PP. Chiria calculată în conformitate cu această metodă nu include costul utilităților și al serviciilor de întreținere. Chiria are două componente, care sunt calculate separat:

Partea de cost egală cu suma cheltuielilor anuale ale proprietarului pentru întreținerea obiectului închiriat (cu excepția costurilor de exploatare) rambursate de locatar;

Partea de venit, egală cu venitul proprietarului din arendarea obiectului.

Chiria este calculată individual pentru fiecare obiect închiriat fără a lua în considerare direct tipul de activitate al locatarului. Formula pentru calcularea chiriei este:

APL = Azatr + Adokh = (OT + NKLR + STR) + (OTs S Kd Kkor),

APL - suma anuală a chiriei;

Azatr este o componentă costisitoare a chiriei;

Adokh - componenta de venit a chiriei;

OT - deduceri pentru renovarea fondului nerezidențial, inclusiv amortizarea și calculate în valoare de cel puțin 2% din valoarea de inventar a obiectului închiriat (în prețurile anului curent).

Valoarea FROM este determinată de formula: FROM = Synv pisică

SINV este valoarea de inventar a suprafeței închiriate conform datelor Biroului de inventariere tehnică al orașului Moscova (în prețurile anului curent);

Cat - coeficientul de deduceri pentru renovare, stabilit prin actul normativ al orașului Moscova pentru anul în curs în intervalul de la 0,02 la 0,05

NCLR - suma cheltuielilor generale, constând în costul cheltuielilor proprietarului pentru înregistrarea unui obiect pentru închirierea acestuia (în prețurile anului curent);

STR - valoarea primei de asigurare pentru obiectul închiriat (în prețurile anului curent);

OT - evaluarea valorii de piață de 1 mp obiect închiriat;

S este zona obiectului închiriat;

Kd - coeficientul de rentabilitate de 1 mp închirierea unui obiect, stabilit printr-un act normativ al orașului Moscova pentru anul în curs;

Kcor este un factor de corecție care reflectă gradul drepturilor locatarului în raport cu proprietatea închiriată.

Mărimea chiriei submarinului nuclear se modifică anual în funcție de modificările indicatorilor tuturor componentelor formulelor de calcul al chiriei. Modificările indicatorilor depind, în special, de nivelul inflației (valoarea deflatorului) inclus în următorul buget anual al Moscovei.

Comandați o estimare

De ce noi?

Reducere de evaluare!

Pentru a rezolva conflictele dintre părți la prelungirea și încheierea contractelor privind transferul drepturilor de utilizare a terenurilor sau a spațiilor, se calculează rata de închiriere pe piață.

O analiză cuprinzătoare a caracteristicilor și caracteristicilor obiectului ajută la stabilirea plății optime pentru închirierea unei clădiri sau a unei zone specifice. Soyuz-Expert oferă servicii de evaluare profesională independentă a dimensiunii tariful de închiriere.

Obiectivele evaluării tarifului de închiriere

Scopul principal al unei astfel de examinări este de a stabili chiria optimă pentru proprietatea transferată pentru utilizare (depozit, producție, camere de birou, teren, clădire).

O evaluare poate fi necesară în cazul în care proprietarul nu poate determina tariful de unul singur. De asemenea, poate fi necesară o opinie de expertiză în litigiile dintre proprietar și chiriaș.

Metode de bază pentru evaluarea taxelor de închiriere

Examinarea începe cu evaluarea imobilului, și anume, determinarea valorii obiectului de închiriere. Pentru aceasta se folosesc diverse metode: comparative, costisitoare, profitabile etc. Evaluatorul inspectează sediul sau parcela, își compune descrierea, dacă este necesar, face o fotografie, întocmește o listă de proprietăți.

În etapa următoare, este afișat profitul estimat din utilizarea proprietății. Proprietarul poate solicita doar un procent fix din fluxul de fonduri primit de chiriaș. Această sumă va fi rata chiriei.

În plus, experții efectuează cercetări de piață, corelează oferta și cererea de bunuri imobiliare.

Pe baza rezultatelor muncii specialiștilor, se întocmește un raport. Include informații care afectează calculul ratei (inclusiv cantitativ și caracteristici de calitate obiect). În plus, sunt atașate materiale pentru a justifica calculele. Este important să nu existe interpretări ambigue în document. Baza pentru pregătirea raportului este standardele federale de evaluare nr. 254-256.

Documentele necesare evaluării

• Certificat de înregistrare a localului;
• Cartea contabilă a persoanei juridice;
• Certificat de înregistrare de stat;
• Planul etajului clădirii (dacă este disponibil);
• Contract de leasing;
• Proprietatea funciară;
• O copie a pașaportului și a TIN-ului persoanei care a comandat serviciul;
• Confirmarea prezenței sau absenței restricțiilor și sarcinilor pentru funcționarea proprietății.

"Independent revizuirea de către experți Vega efectuează o evaluare profesională a ratei de închiriere și a drepturilor de închiriere a proprietății în conformitate cu caracteristicile fiecărui obiect de evaluare și în deplină conformitate cu cerințele legislației și standardele activităților de evaluare.

În primul rând, este necesar să se dea o definiție a costului închirierii imobilelor. Acesta este prețul la care un obiect poate fi închiriat la un moment dat în condițiile actuale ale pieței.

Estimăm rata de închiriere a obiectelor

• Estimarea costului închirierii imobilelor de birou
• Evaluarea ratei de închiriere a imobilelor comerciale
• Evaluarea chiriei pentru clădiri și structuri
• Evaluarea costului închirierii apartamentelor
• Evaluarea costului închirierii terenurilor
• Estimarea tarifelor de închiriere pentru imobiliare suburbane
• Estimarea costului închirierii de mașini, camioaneși vehicule speciale
• Estimarea costului închirierii de mașini și echipamente

Când este necesară o estimare a chiriei?

• Închirierea spațiului liber întreprinderile de stat... Conform Legii federale a Federației Ruse „Despre activitățile de evaluare”, o întreprindere de stat poate închiria un spațiu numai după o evaluare independentă a costului chiriei. O cerință similară este prezentată pentru terenurile aflate în proprietatea municipală.
• Imobiliare comerciale de închiriat. Pentru multe companii, închirierea spațiilor de producție, de vânzare cu amănuntul sau a depozitelor reprezintă un element semnificativ din cheltuielile bugetare. Dar dacă chiriașul a ridicat nejustificat unilateral chiria? La urma urmei, acest lucru poate afecta direct profitabilitatea afacerii. În acest caz, o evaluare independentă a valorii chiriei imobilelor va permite părților să ajungă la un compromis.
• Raportați autorităților fiscale. În unele cazuri, compania poate primi o cerere din partea autorităților fiscale conform căreia proprietățile imobiliare sunt închiriate la prețuri inferioare pieței. Aceasta poate fi una dintre modalitățile de subevaluare a profiturilor. Decide această problemă o evaluare independentă a valorii chiriei imobiliare va ajuta, de asemenea.
• Atribuirea drepturilor, obținerea de împrumuturi, luarea diferitelor decizii de gestionare etc.

Costul evaluării

Cum se evaluează costul închirierii unei proprietăți?

Instrumentul principal al expertului este analiza comparativă a pieței. Mai mult, două grupe de parametri sunt comparate în paralel - cele care caracterizează caracteristicile fizice ale obiectului și condițiile contractului de închiriere.

Cu privire la caracteristici fizice, atunci ele sunt de obicei înțelese ca:

• suprafața totală a spațiilor;
• localizarea obiectului închiriat;
• distanța până la principalele noduri de transport;
• nivelul de dezvoltare a infrastructurii;
• starea zonelor adiacente.

În majoritatea cazurilor de pe piață, puteți găsi multe oferte cu caracteristici similare, ceea ce vă permite să conduceți comparație motivată... Excepția este obiectele unice situate în clădiri vechi cu un aspect non-standard sau incinte industriale cu echipamente specifice. În astfel de cazuri, va fi necesară o expertiză mai profundă.

Condițiile contractului de leasing sunt comparate într-un mod similar. Pentru situații tipice, de exemplu, chirie pentru 1 an cu și fără opțiune de reînnoire restricții suplimentare- folosit comparație directă cu proprietăți similare pe piață. Dacă sunt prescrise condiții exotice (de exemplu, chirie pentru 20 de ani), atunci este imposibil de comparat direct. Ar trebui calculat un factor de corecție, care poate fi de până la 10% sau mai mult din rata finală. Ca analog pentru comparație, sunt luate cele mai apropiate oferte de pe piață în ceea ce privește termenii de închiriere și caracteristicile tehnice.