Vom dezvălui secretele pentru cât timp este posibil să încheiem un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale și care sunt avantajele unor astfel de tranzacții. Termenul nedeterminat al contractului de închiriere modul de înregistrare

Semnificația documentului încheiat privind închirierea unei zone nerezidențiale se bazează pe transferul de la locator în mâinile utilizatorului pe baza drepturilor temporare de proprietate pentru bani spații nerezidențiale... Scopul pentru care teritoriul poate fi cedat se poate referi la activitate antreprenorială sau la alte tipuri și metode, accesibilă pentru care închiriază localul. Acordul prevede doar diverse detalii livrarea zonei: preț, locația localului, termenele limită, utilizarea viitoare a acestei zone etc.

Un eșantion al unui astfel de acord poate fi găsit pe Internet. Poate fi descărcat și tipărit pe site, dacă este necesar. Contractul ar trebui să fie întocmit în aceeași formă de ambele părți interesate cu o semnătură și un sigiliu duplicat. Este întotdeauna încheiat separat pentru fiecare caz specific și necesită aplicarea obligatorie a Legii privind transferul obiectului pentru utilizare gratuită de către chiriaș.

Părțile, între care se încheie contractul de închiriere a zonei nerezidențiale, se stabilesc independent în cursul negocierilor timpul necesar, în timpul căruia localul va fi în uz temporar de la cel care închiriază. În mod tradițional, această perioadă este stabilită la 11 luni. Dacă această perioadă se încheie conform clauzelor acordului, aceasta poate fi prelungită sau, așa cum se numește oficial, prelungită. Mai mult, dreptul preferențial, alături de orice alte persoane, de a prelungi contractul rămâne al chiriașului: el are, de asemenea, dreptul de a solicita răscumpărarea ulterioară a acestui teritoriu.

Clauze acoperite în contractul de leasing în legătură cu termenii contractului de leasing

Un astfel de contract de închiriere trebuie să conțină următoarele prevederi, referitoare la legile în vigoare în țară la momentul semnării sale:

• în cazul în care contractul nu prevede un termen specific de închiriere, se consideră că sediul este închiriat pe o perioadă nedeterminată, adică pe o perioadă lungă de timp;

• în cazul în care perioada de închiriere nedeterminată încetează să se potrivească oricărei părți, este necesară notificarea în scris a adversarului cu 3 luni în avans;

• dacă spațiile nerezidențiale în cauză sunt în puterea statului sau a utilităților publice, un astfel de termen de închiriere nu durează mai mult de 5 ani sau termenul este stabilit la cererea părților;

• pentru subiecții proprietății de stat sau comunale, perioada de închiriere este considerată automat prelungită cu 5 ani de la data contractului de închiriere, cu excepția cazului în care, desigur, chiriașul își stabilește propriul termen;

• legea poate defini termen maxim chirie pt anumite tipuri proprietate de la 5 la 50 de ani de închiriere.

Clauze specifice ale contractului

Un astfel de acord este semnat cu un sigiliu și este considerat valabil din momentul semnării. Poate include, de asemenea, următoarele elemente:

• contractul standard oferă o perioadă de închiriere de 2 ani și 11 luni. Contul începe din momentul semnării Actului de transfer-acceptare;

• dacă nu au apărut dispute între părți în perioada contractului de închiriere, la sfârșitul termenului, utilizatorul acestei zone are avantajul de a prelungi perioada de legitimitate a contractului;

• dacă utilizatorul nu a luat măsuri pentru prelungirea termenului documentului de închiriere, acesta din urmă poate fi considerat finalizat, ilegal, iar proprietarul zonei își rezervă alegerea viitorului chiriaș;

• contractul de închiriere nu necesită fixarea statului atunci când perioada de închiriere este mai mică de un an;

• înregistrarea de stat nu este necesară chiar și atunci când contractul prevede o prelungire automată a termenului pentru aceeași perioadă de închiriere ca înainte.

Documentul privind perioada de valabilitate a zonei nerezidențiale închiriate poate fi încheiat:

• mai mult de 365 de zile;

• pentru o perioadă mai mică de un an;

• la infinit.

În cazul în care devine necesară prelungirea termenului contractului de închiriere a spațiului nerezidențial, locatarul ar trebui să trimită locatorului un avertisment scris cu privire la sfârșitul termenului contractului și intenția de a prelungi acest acord (valabilitatea acestuia) pentru o perioadă ulterioară. Este important să faceți această acțiune cu 2 luni înainte de sfârșitul termenului de închiriere în temeiul acordului.

Termenul contractului de închiriere este perioada în care termenii contractului sunt în vigoare și sunt îndeplinite obligațiile părților stabilite de acesta (articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Începutul termenului contractului de închiriere în virtutea legii este determinat de momentul încheierii acordului (clauza 1 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse). Din acest moment, părțile au obligații și condițiile contractului încep să funcționeze. Părțile nu pot modifica voluntar începutul contractului de închiriere (clauza 1 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse).

Sfârșitul termenului de leasing poate fi stabilit la discreția părților.

Conform alin. 2 al art. 609 din Codul civil al Federației Ruse, contractul de închiriere pentru imobile este supus înregistrare de stat cu excepția cazului în care legea prevede altfel. În special, este necesar să se înregistreze un contract de închiriere pentru clădiri sau structuri pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse). Un astfel de acord este considerat încheiat din momentul înregistrării (clauza 3 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse). În același timp, partea 8 a art. 2 Lege federala din 30.12.2012 N 302-FZ "Cu privire la modificările aduse capitolelor 1, 2, 3 și 4 din prima parte Cod Civil Federația Rusă»S-a stabilit că regulile art. Artă. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică contractelor încheiate după data intrării în vigoare a legii specificate (după 1 martie 2013). Ulterior, art. 3 din Legea federală din 04.03.2013 N 21-FZ "Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislativeÎn ceea ce privește Federația Rusă și recunoașterea ca nevalide a anumitor dispoziții ale actelor legislative ale Federației Ruse ”, aceste modificări au fost anulate.

Negocierea condițiilor privind durata contractului de închiriere

Atunci când convin asupra acestei condiții, părțile ar trebui:

- să stabilească durata contractului în conformitate cu regulile art. Artă. 190 - 194 din Codul civil al Federației Ruse;

- să prevadă aplicarea condițiilor contractului de închiriere la relațiile care au apărut înainte de încheierea acestuia (dacă este necesar);

- indicați dacă chiriașul are dreptul preferențial de a încheia un contract pentru termen nou;

- să stabilească dacă contractul de închiriere va fi prelungit pentru un nou termen cu același chiriaș.

Dacă termenul contractului de închiriere nu este stabilit

În acest caz, contractul continuă să funcționeze până la momentul finalizării îndeplinirii obligațiilor de către părțile stabilite în acesta (paragraful 2 al clauzei 3 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru un contract de leasing, un astfel de moment este returnarea proprietății către locator la sfârșitul unui anumit termen de leasing sau a plății de către locatar chirie pentru întregul termen de închiriere, dacă, conform termenilor contractului, se achită la sfârșitul utilizării obiectului închiriat. Dacă, în același timp, termenul de leasing nu este specificat în acord, acordul va fi considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Persoanelor juridice li se permite să încheie un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, cu condiția ca acesta să fie utilizat în scopuri comerciale. Părțile la acord sunt Locatarul și Locatorul

Procedura pentru întocmirea unui contract de închiriere este stabilită de lege și obligă să conțină următoarele informații:

• Părțile la tranzacție;
• Informații despre chiriaș și proprietar;
• Numele localului închiriat;
• Descrierea proprietății;
• Adresa localului;
• Pentru cât timp sunt închiriate localurile;
• Suma de plata;
• Ordinea și frecvența plății;

Un contract de închiriere pentru sedii în scopuri comerciale începe cu completarea informațiilor părților la tranzacție. Pentru entitate legală aceasta este:

• Numele complet și scurt al organizației;
• Numărul și seria certificatului de înregistrare;
• Adresa reală și legală;
• Detalii bancare;
• Numele, numele și patronimul managerului care va semna contractul.

Următorul articol neimportant va fi descrierea locațiilor închiriate. Trebuie indicat aici:

• Starea localului înainte de semnarea contractului;
• Deficiențe și daune existente;
• Pe ce teren se află obiectul;
• Condiții de întreținere a teritoriului adiacent.
• Suprafața spațiilor închiriate;
• Disponibilitatea comunicațiilor furnizate;
• Regulile de plată utilități.

De asemenea, este permis să atașați la contract nu numai o descriere a obiectului, ci și fotografiile sale făcute în interior și în exterior.

Important este informația care trebuie indicată în document înainte de semnarea acestuia - aceasta este plata pentru utilități, plata pentru locuri uz comun; curent și revizie si etc.

Părțile la contractul de închiriere trebuie să indice în ce scop organizația închiriază sediul, ce tip de activități intenționează să desfășoare.

Termen de închiriere

Contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale nu are condiții specifice. Se încheie pentru o perioadă nedeterminată sau pentru o perioadă specificată în contract. Din care rezultă că nu există un termen maxim de închiriere pentru o proprietate nerezidențială.

Contractul de închiriere este prelungit:

• La semnarea unui nou contract;
• Vechiul acord este prelungit (dacă nu există niciun fapt al încetării acestuia);
• Prin semnarea unui acord suplimentar (dacă se modifică condițiile contractului de leasing).

Un acord încheiat pentru o perioadă de până la un an (unsprezece luni) nu trece de înregistrarea de stat. Un astfel de acord este prelungit automat, cu excepția cazului în care părțile decid altfel. Termenul acordului reînnoit este, de asemenea, de unsprezece luni.

Arendă de teren

Închirierea unui teren poate fi încheiată între persoane juridice și persoane fizice.

Termenul contractului de închiriere a terenurilor poate fi pe termen scurt și pe termen lung.

• Contractele pe termen scurt sunt întocmite pentru o perioadă de cinci ani.
• Pe termen lung - de la cinci la patruzeci și nouă de ani.

Închirierea pe termen scurt este cel mai adesea pentru construcții, reconstrucții, ridicarea monumentelor și amenajarea parcului, amplasarea parcărilor, parcărilor, locurilor de joacă cu instalarea unor mici forme arhitecturale etc.

Închiriere pe termen lung terenul este necesar pentru exploatarea sa pe termen lung, pentru complexe industriale sau pentru cultivarea produselor agricole. Terenul închiriat pe termen lung poate fi ulterior formalizat sau cumpărat în proprietate de către chiriașul său.

Închirierea terenurilor pentru o perioadă mai mică de un an, precum și închirierea imobilelor nerezidențiale, nu necesită înregistrare de stat.

Terenurile închiriate pe termen lung trebuie înregistrate la Rosreestr. Înregistrarea terenului închiriat confirmă proprietatea chiriașului asupra terenului. El este, de asemenea, plătitor de impozit pe proprietate, care include și teren.

Caracteristici ale încheierii unui contract de închiriere a terenurilor

LA Cerințe generale la încheierea unei tranzacții funciare se includ:

Contractul de închiriere pentru un teren trebuie să conțină următoarele informații:

• Număr cadastral atribuit;
• Locatia site-ului;
• Pătrat;
• Condițiile contractului;
• Prețul chiriei;
• Ordin de plată;
• Condiții de exploatare a terenului;
• Detalii și semnături ale ambelor părți.

Următoarele clauze trebuie să fie prezente în contract:

• Responsabilitatea părților;
• Situații neașteptate;
• Procedura de soluționare a litigiilor;
• Efectuarea modificărilor documentului;
• Termeni suplimentari.

Trebuie remarcat faptul că terenurile deținute de stat sau municipalitate pot fi închiriate numai prin participarea la o licitație.

Dacă terenul este deținut persoana naturala sau o organizație comercială, înregistrarea acesteia pentru chirie este mai simplificată. Pentru o astfel de tranzacție, este necesar doar acordul celor două părți - chiriașul și proprietarul, care semnează contractul.

Există cazuri frecvente de închiriere a unei acțiuni deținute de o persoană pe baza dreptului de proprietate. În acest caz, baza pentru o astfel de tranzacție este Certificatul pentru acțiune.

În orice tranzacție, atât între structurile comerciale, cât și cu autoritățile, proprietarii de terenuri, transferul obiectului are loc prin semnarea Legii de acceptare și transfer.

Este posibil să se prelungească contractul de închiriere a terenurilor prin încheierea unui acord suplimentar care să specifice noile condiții de utilizare a acestuia.

Încetarea unui acord

Este foarte dificil să încheiem o relație de închiriere a terenurilor. Acest lucru necesită o serie de fapte care indică o încălcare a contractului de către una dintre părți. În cazul în care chiriașul sau proprietarul a ajuns la o decizie de reziliere a contractului, aceștia sunt obligați să anunțe cealaltă parte în acest sens în termen de treizeci de zile, cu excepția cazului în care în contract sunt specificate alte condiții.

Este foarte dificil să contesteți un acord deja semnat în instanță, astfel încât toate nuanțele necesare ar trebui incluse în executarea acordului. Design mai bunși să încredințeze redactarea unui contract de închiriere a terenurilor unui specialist calificat.

M.A. Klimova

În conformitate cu paragraful 3 al art. 433, art. 609 și 651 din Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse), un contract de închiriere pentru bunuri imobiliare (clădiri, camere individuale în acesta, structuri), încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, este supus înregistrarea de stat și se consideră încheiată din momentul unei astfel de înregistrări.

Conform celui de-al doilea paragraf al clauzei 6 a art. 12 din Legea federală din 21.07.1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară și tranzacțiile cu aceasta”, spațiile (rezidențiale și nerezidențiale) fac parte din clădiri și structuri. Drept urmare, un contract de închiriere a spațiilor, încheiat pentru cel puțin un an, este, de asemenea, supus înregistrării de stat (a se vedea scrisorile informative ale prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 01.06.2000 N 53, din 16.02.2001 N 59 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea Legii federale„ Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta ””).

Modificările aduse unui astfel de acord, precum și rezilierea și rezilierea acordului, sunt înregistrate în mod similar.

Procedura de înregistrare a unui contract de închiriere este destul de lungă și multe depind de proprietar, pe care chiriașul nu îl poate influența întotdeauna.

Atunci când înregistrează tranzacții în baza unui contract de închiriere, un contabil ar trebui să plătească Atentie specialaîn momentul încheierii contractului: aceasta nu este data semnării acestuia și nu ziua transferului obiectului, ci data înregistrării de stat a acestui document. De fapt, aceasta înseamnă că, înainte de intrarea în vigoare a contractului, cheltuielile chiriașului pentru chirie, utilități, întreținere și exploatare, asigurare, securitate, repararea obiectului închiriat etc. nu sunt justificate.

Conform paragrafului 1 al art. 252 din Codul fiscal al Federației Ruse (Codul fiscal al Federației Ruse), un contribuabil poate reduce veniturile primite cu suma cheltuielilor documentate, care sunt înțelese ca cheltuieli confirmate, printre altele, prin documente întocmite în conformitate cu legislația Federației Ruse. Stabilit în clauza 2 a art. 9 din Legea federală din 21.11.1996 N 129-FZ „Cu privire la contabilitate”, procedura de întocmire a documentelor contabile primare prevede o indicație a conținutului unei tranzacții comerciale determinată de termenii contractelor încheiate între părți. Astfel, costurile contractelor care nu au fost încheiate în conformitate cu procedura stabilită nu pot fi luate în considerare la reducere baza impozabilă impozitul pe venit ca neîndeplinind condițiile stabilite la alin. 1 al art. 252 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Plățile de leasing efectuate pe baza unui contract de leasing imobiliar pentru o perioadă de cel puțin un an vor fi incluse în alte cheltuieli în conformitate cu paragraful 10 al paragrafului 1 al art. 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, sub rezerva validității și confirmării acestora de către documentele primare relevante numai după înregistrarea de stat a contractului de închiriere.

Până la această dată, plățile de leasing ar trebui contabilizate ca cheltuieli amânate în contul 97 „Cheltuieli preplătite” și nu ar trebui să fie reflectate în contabilitatea fiscală în această perioadă.

Deducerea TVA pentru toate tranzacțiile legate de contractul de închiriere care nu a trecut înregistrarea de stat va fi, de asemenea, nejustificată.

Același lucru se aplică cerințelor pentru înregistrarea acordurilor suplimentare la astfel de acorduri (a se vedea scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia din 30.12.2005 N 03-03-04 / 1/471, din 05.08.2005 N 03-03-04 / 4/34).

Dacă leasingul a trecut de înregistrarea de stat, atunci cheltuielile organizației pentru plata contractului de leasing sunt luate în considerare din momentul înregistrării sale. În același timp, dacă este în conformitate cu paragraful 2 al art. 425 din Codul civil al Federației Ruse, condițiile acordului sunt prelungite pentru perioada de la momentul transferului obiectului închiriat către potențialul locatar (părțile au dreptul de a stabili că termenii acordului încheiat de aceștia se aplică relațiilor lor care au apărut înainte de încheierea acordului), apoi plățile de leasing în temeiul unui acord deja înregistrat sunt luate pentru a reduce baza de impozitare pentru impozitul pe profit din perioada trecută din momentul în care obiectul a fost primit pentru utilizare conform acceptării certificat (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 01.11.2005 N 03-03-04 / 1/325).

Având în vedere astfel de complicații în executarea contractelor, unele organizații încearcă să evite înregistrarea de stat a contractului de leasing imobiliar.

***

După cum sa menționat mai sus, un contract de închiriere încheiat pentru cel puțin un an este supus înregistrării. Dacă este semnat pentru o perioadă care depășește un an, nu există nicio îndoială că este necesară înregistrarea de stat. Același lucru este valabil și pentru contractele încheiate pentru exact un an. Un contract de închiriere este considerat încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an dacă este încheiat pentru o perioadă de la prima zi a oricărei luni a anului curent la a 30-a (31) zi a lunii anterioare a anului următor. În mod similar, se consideră că a fost încheiat un contract pe un an, care este valabil, de exemplu, în perioada 15 mai 2006 - 14 mai 2007 etc. (Clauza 3 a scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”).

Astfel de contracte de închiriere sunt supuse înregistrării de stat.

Contractul este pentru o perioadă mai mică de un an în temeiul art. 433 și 651 din Codul civil al Federației Ruse nu trebuie să fie înregistrate și intră în vigoare din momentul semnării, cu excepția cazului în care acordul însuși prevede altfel. În același timp, entitățile constitutive ale Federației Ruse nu pot stabili propriile reguli de înregistrare care diferă de cele stabilite de Codul civil al Federației Ruse (clauza 1 a scrisorii de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59).

După cum a stabilit Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă, dacă un acord încheiat pentru o perioadă mai mică de un an este prelungit pentru aceeași perioadă după încheierea termenului inițial de leasing, relațiile dintre părți sunt guvernate de un nou contract de leasing. acord, care, de asemenea, nu face obiectul înregistrării de stat (clauza 10 a scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16.02. 2001 N 59).

Exemplu

Închirierea clădirii se încheie pe o perioadă de 11 luni. Conform unuia dintre clauzele acordului, la sfârșitul termenului de închiriere, acordul este considerat automat prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții, dacă niciuna dintre părți nu își declară refuzul de a prelungi acordul înainte de sfârșitul anului termenul de leasing.

De fapt, la sfârșitul termenului inițial al acordului dintre părți, începe să funcționeze un nou contract de închiriere, ale cărui condiții sunt identice cu cele din acordul reziliat. La reînnoirea unui contract de leasing, un nou acord nu este supus înregistrării de stat, deoarece perioada de reînnoire (termenul de leasing conform unui nou contract) este mai mică de un an.

În scopuri fiscale, plățile de leasing în temeiul unui astfel de acord sunt recunoscute în conformitate cu paragraful 10 al paragrafului 1 al art. 264 din Codul fiscal al Federației Ruse ca parte a altor cheltuieli și reducerea bazei de impozitare pentru impozitul pe venit fără înregistrarea unui acord (a se vedea scrisoarea UMNS a Rusiei pentru Moscova din 18 aprilie 2003 N 11-14 / 21323).

Dacă, la sfârșitul perioadei de valabilitate, contractul original este reînnoit pentru o perioadă mai mare de un an, noul acord este supus înregistrării.

***

O altă opțiune este încheierea unui contract de închiriere pentru o perioadă nedeterminată. Indiferent de perioada efectivă de valabilitate, un astfel de acord nu trebuie înregistrat. La urma urmei, la încheierea sa, termenul nu a fost stipulat și nu se poate argumenta că este cel puțin un an.

Conform alin. 2 al art. 610 din Codul civil al Federației Ruse, dacă un contract de închiriere imobiliară este încheiat pe o perioadă nedeterminată, fiecare dintre părți are dreptul să se retragă din acord, avertizând cealaltă parte cu privire la acest lucru cu trei luni înainte. Astfel, contractul de închiriere poate fi reziliat în orice moment, la cererea uneia dintre părți.

Într-un astfel de acord, perioada de valabilitate nu este de obicei indicată deloc, inclusiv clauza conform căreia acordul este încheiat pe o perioadă nedeterminată nu este făcută.

Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse nu menționează termenul contractului de închiriere la condițiile esențiale ale contractului în virtutea legii și permite încheierea unui contract fără a defini perioada de valabilitate a acestuia.

Clauza 11 din scrisoarea Presidiumului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001 N 59 explică faptul că un contract de închiriere încheiat pe o perioadă nedeterminată nu necesită înregistrare de stat.

În consecință, cheltuielile unei organizații în temeiul unui contract de închiriere pentru un obiect imobiliar, încheiat pe o perioadă nedeterminată în conformitate cu procedura stabilită de lege, pot fi contabilizate în scopuri fiscale fără înregistrare de stat (a se vedea scrisorile Serviciului Fiscal Federal din Rusia pentru Moscova din 29 iunie 2005 N 20-12 / 46413, din 22.03.2006 N 20-12 / 22181).

TVA pentru suma chiriei poate fi acceptată de locatar pentru deducere în conformitate cu procedura general stabilită și fără întârziere.

***

Contractele de închiriere de bunuri imobile încheiate pe o perioadă nedeterminată sunt echivalate cu acordurile încheiate înainte de apariția oricărui eveniment nedeterminat în timp (până la data calendaristică) (clauza 4 a scrisorii de informare a Presidiumului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din ianuarie 11, 2002 N 66). De asemenea, astfel de contracte nu necesită înregistrare de stat.

Exemplu

Contractul de închiriere prevede că este valabil până la începerea reconstrucției proprietății închiriate.

În această situație, termenul contractului de închiriere nu a fost stabilit de părți. Condiția privind valabilitatea contractului de închiriere înainte de începerea reconstrucției clădirii în care se află spațiul închiriat nu poate fi calificată drept condiție pe termen lung.

În virtutea Artă. 190 din Codul civil al Federației Ruse termenul poate fi determinat indicând doar un astfel de eveniment care trebuie să se producă inevitabil, adică nu depinde de voința și acțiunile părților.

Astfel, putem concluziona că leasingul este încheiat pe o perioadă nedeterminată, astfel încât locatorul poate, pe baza clauza 2 a art. 610 din Codul civil al Federației Ruse rezilia contractul în orice moment prin acordarea chiriașului cu trei luni în avans.

Un contract de închiriere nu este supus înregistrării de stat, chiar dacă va fi de fapt valabil pentru mai mult de un an.

Dacă inițial contractul de închiriere imobiliară a fost încheiat pentru o perioadă scurtă de timp și nu a necesitat înregistrarea de stat și apoi a fost reînnoit pentru o perioadă nedeterminată, atunci în acest caz nu este supus înregistrării, deși, în ansamblu, ambele acorduri vor fi valabile mai mult de un an (clauza 11 a scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001 N 59).

***

Adesea, viitorul obiect de închiriere nu a fost încă finalizat, nu a fost predat comisiei de stat, iar locatorul nu are drepturi de proprietate asupra acestuia. În acest caz, este imposibil să încheiem un contract de închiriere din cauza absenței obiectului în sine.

Cu toate acestea, în practică, spațiile din complexul de birouri și de vânzare cu amănuntul în construcție sunt închiriate chiar și în etapa de construcție.

Locatarul începe să efectueze plăți pentru suprafața corespunzătoare cu mult înainte de a o putea ocupa și utiliza în activitățile sale de producție și economice.

Practica de leasing a spațiului în clădiri în construcție arată că cea mai bună opțiune în această situație ar fi achiziționarea de către viitorul chiriaș de la viitorul locator a opțiunii pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere. În multe regiuni, această practică s-a dezvoltat la inițiativa autorităților locale, care vând opțiuni pentru închirierea de bunuri imobile municipale la licitații.

De exemplu, în conformitate cu clauza 5.1 din Regulamentul privind procedura de înregistrare și înregistrare a drepturilor asupra spațiilor nerezidențiale (clădiri, structuri, spații nerezidențiale) din Moscova, aprobat prin decretul Guvernului Moscovei din 13.08.1996 N 689, transferul locațiilor nerezidențiale spre închiriere se efectuează, de regulă, pe baza rezultatelor unei licitații sau concurs, către orice persoană juridică sau persoană fizică.

O variantă a contractului de vânzare și cumpărare a unei opțiuni pentru dreptul de a închiria spații comerciale nerezidențiale este dată în anexa la ordinul primarului Moscovei din 21 octombrie 1998 N 1072-RM.

Opțiunea garantează locatarului încheierea unui contract de leasing ulterior în condiții prestabilite.

Ministerul Finanțelor din Rusia interpretează o opțiune de leasing ca instrument al unei tranzacții urgente și cu referire la paragraful 12 al clauzei 2 a art. 149 din Codul fiscal al Federației Ruse consideră că operațiunile de exercitare a unei opțiuni pentru dreptul de a încheia un contract de leasing în viitor cu un contract fix chirie TVA nu se percepe (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 29 decembrie 2005 N 03-04-11 / 336).

Cu toate acestea, dacă considerăm opțiunea ca un instrument al unei tranzacții urgente și în scopul impozitării profiturilor, art. 301 din Codul fiscal al Federației Ruse vă permite să faceți, apoi suma Baniîn cadrul unei astfel de tranzacții, datoria către locator, cel mai probabil, nu poate fi anulată pentru a reduce baza impozabilă pentru impozitul pe venit (articolul 303, clauza 3, articolul 304 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Refuzând să interpreteze opțiunea ca un instrument al unei tranzacții urgente în favoarea calificării acordului ca o tranzacție pentru furnizarea obiectului contractului cu executare amânată, contribuabilul plătește TVA din plăți periodice (sau dintr-o plată unică ) pentru opțiune, dar primește dreptul de a anula aceste sume ca cheltuieli pe durata contractului de leasing pe perioada de valabilitate.

Acest lucru se datorează faptului că costurile de mai sus sunt luate în considerare în acest caz suportate pentru a încheia un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale destinate utilizării în activitățile organizației care vizează generarea de venituri, ceea ce înseamnă că vor fi cheltuieli justificate economic de natură curentă luate în considerare la determinarea profitului impozabil al organizare în conformitate cu art. 264 din Codul fiscal al Federației Ruse în mod uniform pe toată durata contractului de închiriere, prevăzut evidenta documentara faptul implementării lor.

Exact așa consideră UMNS-ul Rusiei din Moscova în scrisorile din 22 ianuarie 2003 N 26-12 / 4751 și din 16 decembrie 2003 N 26-12 / 70411, astfel de plăți în legătură cu opțiunile de închiriere a bunurilor imobile municipale.

Ministerul Finanțelor din Rusia și-a exprimat un punct de vedere diferit cu privire la opțiunile de închiriere: legislația Federației Ruse nu prevede o taxă pentru dobândirea dreptului de a încheia un contract de închiriere. În consecință, costurile asociate plății dreptului de a încheia un contract de închiriere pe termen lung pentru un obiect imobiliar (clădire) nu sunt justificate economic și nu pot reduce veniturile contribuabilului la calcularea impozitului pe venit (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 12.04.2004 N 04-02-05 / 2/13). Cu toate acestea, în prezent, poziția Ministerului Finanțelor din Rusia este direct opusă (a se vedea scrisoarea din 07.04.2006 N 03-03-02 / 80): dacă pentru taxa aditionala potențialul chiriaș dobândește dreptul de a intra într-o relație de leasing, care se exprimă prin apariția obligației proprietarului localului de a încheia o relație de leasing după primirea contribuțiilor, apoi în scopul impozitării profiturilor, transferul fondurile în condițiile de mai sus ar trebui să fie considerate plăți pentru achiziționarea dreptului utilizat pentru desfășurarea activității, care vizează generarea de venituri. În acest caz, atunci când faci tot restul condițiile necesare recunoașterea cheltuielilor pentru reducerea bazei de impozitare pentru impozitul pe venit nu există motive pentru refuzarea luării în considerare a acestor cheltuieli la formarea bazei de impozitare.