Cum se încheie un contract de închiriere pentru un apartament - instrucțiuni. Întocmirea corectă a unui contract de închiriere

Contract de leasing ( închiriere de proprietate) reglementează raportul juridic dintre chiriaș și proprietar în transmiterea proprietății și îi protejează în caz de nerespectare a uneia dintre părți. Prin urmare, este foarte important să setați corect totul în contract. conditiile necesare. Trei articole vor fi dedicate contractului de închiriere. În ele, 1C: Specialiștii ITS vor vorbi despre ce capcane există la încheierea și executarea unui contract și cum să le ocolească fără pierderi pentru ei înșiși. Vor fi luate în considerare atât aspectele legale, cât și cele fiscale ale acordului. În primul articol se vor analiza în detaliu condițiile pentru încheierea unui contract de închiriere, care au aceeași valoare pentru ambele părți la contract. În următoarele două articole, vom vorbi despre consecințele fiscale ale încheierii acestui acord pentru proprietar și chiriaș.

Ce este un contract de închiriere și sub ce formă trebuie încheiat?

Conform unui contract de închiriere, una dintre părți (locatorul) transferă proprietatea celeilalte părți (locatarul) pentru o taxă pentru posesia și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, transferul dreptului de proprietate asupra acestui imobil către chiriaș nu are loc, cu excepția cazurilor în care contractul prevede dreptul de răscumpărare.

Dacă acordul nu prevede plata pentru utilizarea proprietății, atunci un astfel de acord este recunoscut ca un contract de împrumut ( utilizare gratuită proprietate). Acest tip raporturile juridice sunt reglementate de normele capitolului 36 din Codul civil al Federației Ruse.

Regulile referitoare la contractul de închiriere se aplică în acest caz doar parțial.

Locatorul în baza unui contract de închiriere poate fi proprietarul proprietății sau un alt proprietar legal autorizat de proprietar sau de lege să închirieze această proprietate (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, o persoană care are o împuternicire în numele proprietarului pentru dreptul de închiriere a proprietății poate fi proprietar.

Orice cetățean apt de muncă poate fi chiriaș, antreprenor individual sau persoană juridică.

Legea vă permite să încheiați un contract de închiriere oral, dar în majoritatea cazurilor se folosește o formă scrisă, deoarece vă permite să conveniți mai detaliat asupra tuturor condițiilor contractului și elimină multe neînțelegeri între părți în procesul de executare a acestuia. .

Contractul de închiriere este scris, dacă:

• durata contractului este mai mare de un an (clauza 1 a articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse);
• una dintre părțile la acord este o entitate juridică (clauza 1, articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse);
• obiectul contractului este o clădire sau o structură (clauza 1, articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse);
• obiectul contractului este un vehicul cu echipaj (articolul 633 din Codul civil al Federației Ruse).

Trebuie să înregistrez un contract de închiriere?

Contractul de închiriere este obligatoriu înregistrare de stat dacă obiectul contractului de închiriere este un imobil sau o întreprindere (clauza 2, articolul 609, articolul 658 din Codul civil al Federației Ruse).

Există excepții de la această regulă. Deci, de exemplu, deținuții pentru o perioadă mai mică de un an nu sunt supuși înregistrării de stat (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 2 din articolul 26 din Codul funciar al Federației Ruse):

• contracte de închiriere și subînchiriere de terenuri;
• contracte de închiriere pentru clădiri sau structuri.

Despre contracte de închiriere vehicul cu și fără echipaj, legea prevede, de asemenea, că nu sunt supuși înregistrării de stat (articolele 633, 643 din Codul civil al Federației Ruse).

Legea civilă nu rezolvă problema dacă este necesară înregistrarea unui contract de închiriere spații nerezidențiale.

Pe de o parte, toate spațiile nerezidențiale fac parte din clădiri și structuri, iar pe de altă parte, nu sunt listate direct împreună cu aceste obiecte.

Această problemă a fost clarificată numai în Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 06/01/2000 nr. 53. În opinia arbitrilor, contractele de închiriere pentru spații nerezidențiale se aplică aceleași reguli ca și contractele de închiriere de clădiri și structuri. Prin urmare, un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale trebuie înregistrat doar dacă este încheiat pentru un an sau mai mult.

De asemenea, în Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59, se explică următoarele: dacă un contract de închiriere imobiliară este încheiat pentru o perioadă de 11 luni, dar condițiile prevede prelungirea automată a acestuia pentru aceeași perioadă, atunci un astfel de acord nu trebuie să fie înregistrat.

Care este obiectul și obiectul contractului?

Într-un contract de închiriere, trebuie făcută o distincție între obiectul și obiectul contractului.

Obiectul contractului îl constituie obligațiile părților de a transfera proprietatea și de a o folosi în conformitate cu termenii contractului, precum și de a plăti o taxă pentru o astfel de utilizare.

Pentru a determina obiectul contractului de închiriere, este necesar să se definească clar caracteristicile proprietății care este închiriată.

Obiectele de închiriere pot fi (clauza 1 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse):

• terenuri și alte obiecte naturale izolate;
• întreprinderi și alte complexe imobiliare;
• cladiri si constructii;
• echipamente;
• vehicule;
• alte lucruri.

Pentru ca contractul de inchiriere sa fie recunoscut ca incheiat, acesta trebuie sa contina date care sa permita stabilirea ce proprietati urmeaza a fi transferata chiriasului.

Dacă nu există astfel de date în contract, condiția privind obiectul este recunoscută ca neconsecventă, iar contractul este recunoscut ca neîncheiat (clauza 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, în contract este necesar să se indice cât mai precis trăsăturile individual definite ale proprietății care o caracterizează.

Astfel de date privind proprietatea includ (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 16 decembrie 2009 în cazul nr. A65-13380 / 2009):

• locația sa față de alte obiecte;
• pătrat, specificații;
• alte caracteristici care individualizează obiectul.

De asemenea, ar fi util să indicați adresa, caracteristicile tehnice ale proprietății, tipul de utilizare permisă (pentru teren).

După cum arată analiza practica judiciara, părțile componente ale unui lucru nu pot fi obiect de arendă. De exemplu:

un element structural separat al unei clădiri (acoperiș, perete etc.) (clauza 1 din 11.01.2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”);

parte a liniei de cablu (decretul Serviciului Federal Antimonopol din 17.07.2007 în dosarul nr. A55-12242 / 06-33).

Cum se specifică termenul contractului?

Condiția privind termenul de închiriere indică perioada de timp în care locatarul are dreptul de a folosi lucrul închiriat și este obligat să plătească chirie pentru aceasta. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse perioada de inchiriere stabilite de părți în contract.

Termenul contractului poate fi determinat:

• data calendaristică;
• expirarea unei perioade de timp calculate în ani, luni, săptămâni, zile sau ore;
• un indiciu al unui eveniment care trebuie inevitabil să aibă loc.

Este necesar să se facă distincția între durata contractului de închiriere în sine și durata contractului. De multe ori aceste vremuri nu se potrivesc. Deci, de exemplu, proprietatea închiriată poate fi transferată chiriașului (clauza 2 a articolului 425, clauza 3 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse):

• înainte de semnarea contractului de închiriere;
• înainte de înregistrarea de stat a contractului, atunci când această înregistrare este necesară.

În aceste cazuri, dacă părțile convin, drepturile și obligațiile acestora (inclusiv obligația de a plăti chiria) se pot extinde și până în perioada anterioară semnării sau înregistrării de stat a contractului.

În practică, există două tipuri de dispute cu privire la plata chiriei: dacă imobilul este folosit înainte de încheierea contractului sau după expirarea valabilității acestuia, sau dacă imobilul nu este folosit, dar contractul este încă valabil.

Dacă proprietatea este utilizată în perioada anterioară înregistrării de stat a contractului, atunci este necesar să se stabilească dacă a existat un acord privind utilizarea proprietății în această perioadă. Un astfel de acord poate rezulta direct din termenii contractului sau poate rezulta din alți termeni. Dacă există un acord, atunci chirie plătit pentru întreaga perioadă de utilizare a proprietății (Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din 15 iunie 2011 nr. F02-2137/11 în cazul nr. A33-13835/2010).

Dacă contractul a încetat, dar chiriașul nu a returnat proprietatea, atunci el este, de asemenea, obligat să plătească chiria pentru întreaga perioadă de întârziere (clauza 38 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din ianuarie 11, 2002 nr. 66). Acest lucru se datorează faptului că rezilierea contractului de închiriere nu atrage încetarea obligației chiriașului de a plăti chiria dacă imobilul nu este restituit proprietarului.

În situația în care contractul de închiriere este încă valabil, dar imobilul a fost restituit, chiriașul este, de asemenea, obligat să plătească plăți de chirie până la încetarea contractului de închiriere (clauza 13 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66).

Vă rugăm să rețineți că, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, dacă, după expirarea contractului de închiriere, chiriașul continuă să folosească proprietatea închiriată, iar proprietarul nu se opune la aceasta, acordul este considerat. reînnoit automat în aceleași condiții pe termen nedeterminat.

Contractul este recunoscut ca încheiat pentru o anumită perioadă numai dacă condiția privind perioada este inclusă în textul său. Daca nu exista o astfel de conditie in contract, acesta se considera incheiat pe perioada nedeterminata. Un astfel de acord are unele caracteristici ale procedurii de încetare a acestuia.

Deci, de exemplu, dacă termenul contractului nu este definit, pe baza paragrafului 2 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse, oricare dintre părți se poate retrage în orice moment din contract, dar este obligată să notifica celeilalte părți cu cel puțin o lună în avans. Dacă imobilul este închiriat, termenul de preaviz este de trei luni. Respectarea acestor termene de către părți este obligatorie dacă acestea nu au prevăzut alte perioade de preaviz în contract.

Pentru unele tipuri de închiriere (de exemplu, un contract de închiriere (articolul 627 din Codul civil al Federației Ruse)) și tipuri de proprietăți închiriate (de exemplu, terenuri forestiere (clauza 3 din articolul 72 din Codul forestier al Federației Ruse) ), corpuri de apă (Articolul 14 din Codul Apelor al Federației Ruse)), Legea poate stabili termene maxime pentru durata unui contract de închiriere. În aceste cazuri, contractul este reziliat la expirare termen maxim. Dacă părțile au convenit în contract pentru o perioadă care depășește valoarea maximă, contractul este valabil și numai până la expirarea perioadei maxime (clauza 3, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Cum se stabilesc chiria?

Trebuie avut în vedere faptul că, pe baza paragrafului 12 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” , chiria nu poate consta în întregime din facturi de utilități, întrucât în ​​speță chiriașul nu obține niciun beneficiu din închirierea imobilului, ceea ce contravine caracterului compensat al contractului de închiriere.

Așadar, am luat în considerare aspecte comune părților care sunt importante de subliniat în contractul de închiriere.

În numărul următor vom avea în vedere aspectele practice ale executării contractului din punctul de vedere al proprietarului.

Toate informațiile furnizate sunt disponibile în sistemul ITS PROF în Manualul privind relațiile contractuale din secțiunea „Suport juridic”.

este un pas important în activitatea oricărei organizații. Și pentru ca acesta să aibă succes, părțile trebuie să afle în prealabil care sunt nuanțele acestui document și ce ar trebui să fie scris în el în primul rând, astfel încât să nu existe dezacorduri între părți. Acest articol își propune să evidențieze astfel de detalii.

Cum se întocmește un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale

Pregătirea hârtiei

Pachetul de bază de documentație prevăzut pentru întocmirea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale depinde de cine acționează ca părți - persoane fizice sau juridice. Deci, persoanele fizice pentru o astfel de tranzacție au nevoie de un pașaport, un cod fiscal, un antreprenor individual (IP) trebuie să furnizeze un certificat suplimentar de înregistrare. Pentru documente, persoanele juridice depun o copie a statutului, o copie suplimentară a ordinului de numire în funcția de director, acte de înregistrare.

Deoarece numai proprietățile asupra cărora proprietarul are drepturi legale pot fi închiriate, este necesar un document care să confirme dreptul de proprietate. Dacă proprietarul nu este singura entitate care deține proprietatea, este necesară și permisiunea scrisă a terților.

Întocmirea unui contract de închiriere

Contractul de închiriere aparține documentelor standard, este inacceptabil să-l întocmească sub orice formă. La formarea prezentului document se iau în considerare interesele ambelor părți, precum și caracteristicile economice ale tranzacției și alte detalii.

Acest document precizează:

• statutul juridic al părților;
• sistemul de impozitare al locatorului;
• termenul de închiriere și posibilitatea prelungirii automate a acestuia;
• necesitatea inregistrarii;
• posibilitatea de ajustare a chiriei;
• necesitatea unei plăți de garanție;
• procedura de plată a facturilor la utilități;
• dreptul părților de a subînchiria bunul;
• procedura de compensare a cheltuielilor pentru îmbunătățirea stării spațiilor de către proprietar;
• asigurare;
• drepturile terților;
• riscuri;
• prezența bunurilor deteriorate;
• restricții privind utilizarea proprietății;
• raspunderea partilor Situații de urgență;
• alte.

La întocmirea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, toate detaliile de mai sus sunt negociate în scris. În viitor, acordul poate fi modificat, dar numai cu acordul reciproc al părților. Prin urmare, este de dorit să se prevadă totul la redactarea textului contractului principal.

Părțile pot pregăti această documentație în mod independent. Totuși, pentru a evita neînțelegerile, este recomandat să apelezi la ajutorul unui avocat.

Exemplu de contract de închiriere

Un închiriere tipic de spațiu începe cu o descriere a părților, cu toate regaliile lor. Urmează secțiunea - subiectul contractului, care descrie proprietatea, inclusiv suprafața totală, scopul și termenul de închiriere. Următoarea secțiune tratează responsabilitățile părților. Aici luăm în considerare procedura de efectuare a plăților de utilități, responsabilitatea pentru siguranța proprietății și procedura de transferare a obiectului contractului înapoi proprietarului. Secțiunea „Plăți și decontări”, care urmează contractul în continuare, indică valoarea plăților pentru utilizarea proprietății, precum și procedura convenită pentru efectuarea acestora.

Un element structural obligatoriu al unui astfel de acord este paragraful „Condiții pentru adoptarea și rezilierea contractului”, care descrie în ce condiții părțile pot rezilia cooperarea din timp sau invers - stabiliți termen nou exploatarea clădirii. Mai departe în text sunt condiții insurmontabile, clauze adiționale și alte condiții ale acordului, care sunt formate individual de către părți.

Un exemplu de contract aplicabil pentru compilarea propriei documentații este prezentat mai jos.

Puteți găsi un exemplu de contract de închiriere pentru spații care ar corespunde cel mai bine detaliilor dvs. despre tranzacție, cu toate completările și comentariile, pe resursele legale de Internet. În plus, puteți solicita o mostră de la un notar.

Termenul contractului de închiriere

În practica juridică, există trei opțiuni pentru termenii contractelor de închiriere pentru spații nerezidențiale. Deci se pot concluziona:

• Pentru perioada nedefinita;
• timp de un an sau mai mult;
• de mai putin de un an.

Termenul pentru care se formalizează închirierea localului poate fi revizuit în continuare la cererea părților sau din cauza unor împrejurări neașteptate (dezastre naturale etc.).

Pentru ajustarea termenului contractului de închiriere nerezidențială este necesar un acord suplimentar între părți, întocmit în scris și înregistrat la notar.

Videoclip vizual despre redactarea unui contract

Înregistrarea contractului

Este necesară înregistrarea

În primul rând, este necesar să aflăm dacă este necesară înregistrarea de stat a contractului de închiriere și când este o etapă obligatorie a documentelor. Conform reglementărilor actuale, această problemă este luată în considerare ținând cont de durata contractului. Deci, dacă vorbim de o perioadă nedeterminată, sau de o perioadă mai mică de un an, certificarea lucrărilor de către o instituție de stat nu este obligatorie.

În cazul în care cooperarea dintre părți se încheie pe un an sau mai mult, înregistrarea contractului la o instituție de stat este obligatorie, deoarece fără aceasta documentele pot fi considerate nevalide, precum și tranzacția în sine. În cazul în care există dispute între oricare dintre părțile contractuale, va fi imposibil de contestat în instanță.

În cazul în care unul dintre participanții la tranzacție, sub un pretext sau altul, dorește să evite remedierea acesteia în conformitate cu normele legii, al doilea participant are dreptul de a-l obliga. În cazuri complexe, acest lucru ar trebui făcut în instanță.

Procedura de înregistrare a unui contract de închiriere

Pentru a înregistra un contract de închiriere, Rosreestr depune următoarele documente:

• pașaportul cadastral al localului închiriat;
• contractul în sine;
• cererea de înregistrare a acordului.

Absența oricăreia dintre documentele de mai sus limitează capacitatea solicitanților de a înregistra contractul.

Documentele pot dura câteva zile. Din momentul înregistrării de stat, acest acord intră în vigoare, iar chiriașul primește dreptul de a dispune de bunul care i-a fost încredințat.

Acord suplimentar la document

La expirarea contractului de închiriere principal, părțile pot decide extinderea cooperării. Pentru a face acest lucru, adesea nu întocmesc un nou contract, limitându-se la un acord suplimentar. De asemenea, este legalizată.

De regulă, acordul suplimentar descrie condițiile:

1. Prelungiri termen de închiriere
2. Utilizarea proprietății nespecificate în contractul principal
3. Orice alte modificări ale contractului care nu conduc la rezilierea acestuia.

Un acord suplimentar poate fi încheiat numai la dorința comună a părților. Acest document este legat de contractul de închiriere principal. Iar atunci când raportul juridic este rupt în baza contractului, acesta își pierde și forța.

Rezultate

După cum puteți vedea, un contract de închiriere întocmit corespunzător vă permite să reglementați integralitatea relației dintre părți pentru un anumit obiect de proprietate. Înregistrarea acestuia conferă chiriașului temeiul legal pentru exploatarea bunurilor imobiliare. Încheierea unui astfel de acord este în cele mai multe cazuri obligatorie și întotdeauna în interesul ambelor părți. Puteți corecta hârtia folosind acorduri suplimentare.

Crearea unei noi afaceri în majoritatea cazurilor este asociată cu costuri ridicate. Antreprenorii începători sunt nevoiți să caute cele mai economice opțiuni pentru implementarea fiecăruia dintre punctele planului de afaceri. Dacă există anumite restricții în capitalul de pornire, trebuie să renunți la cumpărarea sau construirea de spații pentru a face afaceri și să caute oferte de închiriere. Găsirea unei opțiuni adecvate nu este ușoară, este necesar să se țină cont de multe criterii. Dar acesta nu este cel mai dificil moment - este extrem de important să executați corect documentele de închiriere.

Acest aspect este relevant în special pentru firmele mici care tocmai intră pe piață. Companii mariîncheie acorduri cu case de avocatură sau au posibilitatea de a angaja un specialist cu normă întreagă. Contractele lor de închiriere sunt verificate cu atenție, în caz că situație controversată exista posibilitatea unei protectii competente a intereselor in instanta.

Pentru o afacere mică, unde costurile de închiriere devin adesea unul dintre cele mai costisitoare elemente de cheltuieli, o abordare competentă în încheierea unui contract și sfatul unui avocat cu experiență sunt și mai importante. Din fericire, resurse excelente au început să apară pe oferta rețelei consultanta de avocat pentru toate chestiunile de afaceri și design corect documente. Ajutor calificat poate fi obținut făcând clic pe link. Aici puteți pune întrebări online și puteți obține un răspuns exhaustiv la acestea. Serviciul oferă, de asemenea, multe articole pe cele mai relevante subiecte scrise de avocați cu experiență.

Puncte cheie la încheierea unui contract

Nu contează ce impresie ți-a făcut proprietarul. Chiar dacă aveți cunoștințe comune sau legături de familie cu proprietarul spațiilor, trebuie să vă asigurați și să întocmiți documente în deplină conformitate cu cerințele legii.

Lege

Relația dintre proprietar și chiriaș este reglementată de GL 34 din Codul civil al Federației Ruse. Trebuie studiat, pentru că acolo sunt descrise principalele prevederi.

Dacă vă place camera, verificați următoarele puncte:

Drepturi de proprietate. Puteți încheia un contract doar cu proprietarul și ar trebui să discutați termenii doar cu această persoană.
- Cereți documente pentru sediu și verificați scopul acestuia.
- Aflați dacă spațiile sunt închiriate, gajate sau în arest.
- Verificați permisele de funcționare.

Perioada de inchiriere

Acesta este unul dintre cele mai multe aspecte importante. Trebuie să știți că în cazul încheierii unui acord pe o perioadă mai mare de 12 luni, acesta trebuie să fie înregistrat în Registrul Unificat de Stat. Această procedură durează ceva timp și necesită costuri suplimentare. Există modalități de a o ocoli:

Poti incheia un contract de pana la 12 luni, dupa aceasta perioada inchirierea se incheie din nou. Dar este important să înțelegem cât de riscantă este această întreprindere. Proprietarul poate primi mai mult propunere profitabilăși să faci o înțelegere cu o altă persoană. Prin lege, nu ești obligat să te avertizezi, deoarece contractul de închiriere se încheie.

Puteți încheia un contract pe perioadă nedeterminată. Această formulare este acceptabilă și elimină necesitatea înscrierii în registru. Dar proprietarul poate, la discreția sa, să rezilieze tranzacția. Veți primi doar 3 luni de preaviz și nu veți putea rezista.

Făcând o înțelegere „înainte de eveniment”. Părțile însele stabilesc ce eveniment provoacă rezilierea contractului. Formularea cea mai comună este reconstrucția clădirii. Dar prezintă și anumite riscuri.

Chirie

Daca nu este specificata dimensiunea acestuia, contractul nu este valabil. Dacă ați intrat într-o tranzacție de închiriere fără plată, trebuie să încheiați un alt tip de document - un contract de utilizare gratuită.

Metoda și cuantumul chiriei vor fi stabilite de locator. Există mai multe tipuri de chirie statutar- o sumă fixă, un serviciu de retur, reparații efectuate de chiriaș în contul plății pentru funcționarea localului și altele. Puteți modifica termenii și formele de plată nu mai mult de o dată la 12 luni. Dar există circumstanțe în care chiriașul are dreptul de a cere o reducere a sumei, de exemplu, dacă starea spațiului se deteriorează.

Precizați în prealabil care dintre părți plătește facturile de utilități, servicii de comunicații și securitate, curățenie a localului și a zonei înconjurătoare. Nu este neobișnuit ca proprietarul, după încheierea contractului, să încerce să „atârneze” aceste articole de cheltuieli. Dacă ați discutat aceste puncte în prealabil și le-ați fixat în contract, vă va fi mult mai ușor să vă protejați interesele.

Cel mai frecvent program de plată a chiriei este deducerile lunare în numerar sau fără numerar. Dacă plătiți în numerar, asigurați-vă că cereți proprietarului un document care confirmă plata. Trebuie să știți că plata întârziată a chiriei devine de mai mult de două ori la rând Bază legală să rezilieze contractul înainte de expirarea perioadei convenite.

Reparație

Orice lucrări de reparații poate fi efectuată de fiecare dintre părți numai cu acord. Responsabilitățile sau drepturile de a efectua reparații trebuie menționate clar în contract. În mod implicit, proprietarul este obligat să efectueze reconstrucția capitală a localului. Este responsabilitatea chiriașului să își mențină spațiile în stare bună.

În funcție de situație, se poate reduce costul chiriei prin reparații. Este posibil ca proprietarul să nu fie de acord să aducă locația în starea în care chiriașul trebuie să facă afaceri. Aceste puncte trebuie clarificate în prealabil.

Hârtii

Nu vă bazați niciodată pe acorduri verbale. Toate condițiile trebuie precizate în textul contractului și semnate de ambele părți în două exemplare. Dacă nu respectați legea care reglementează acest tip de relație de afaceri, vă expuneți un risc serios. Contractul poate fi invalid, iar în caz de abuz din partea proprietarului, nu vă veți putea apăra în instanță.

Există o mulțime de nuanțe care trebuie luate în considerare la încheierea unei tranzacții. Ajutorul unui avocat cu experiență este extrem de important pentru un om de afaceri novice. Nu poți economisi din asta, pentru că în cazul unor probleme cu proprietarul, riști să pierzi mult mai mult.

Un exemplu de contract de închiriere pentru spații nerezidențiale poate fi găsit atât pe site-urile companiilor care oferă servicii juridice, cât și pe forumuri juridice sau site-uri juridice. Poate fi dificil pentru o persoană care este departe de jurisprudență să-și dea seama cât de corecte sunt mostrele date acolo, așa că vom încerca să oferim câteva sfaturi care să vă ajute să vă dați seama ce contract este cel mai bine să utilizați.

1. Uită-te la ora de postare a documentului. Legislația este în continuă schimbare și document mai nou, cu atât este mai probabil să se conformeze reglementărilor legale în vigoare.
2. Evitați formularele prea detaliate. Uneori, în căutarea solidității exterioare, acordul este încheiat și în ceea ce este specificat direct în lege. De exemplu, completează și descriere detaliata care sunt circumstantele forță majoră(forță majoră) - dar de ce aveți nevoie de o indicație că părțile nu răspund pentru încălcarea obligațiilor ca urmare a unui cutremur sau a unui atac extraterestru? Ar fi mult mai bine dacă textul oferă pur și simplu un link către paragraful 3 al art. 401 din Codul civil al Federației Ruse.
3. Cu toate acestea, nu trebuie să utilizați mostre în care drepturile și obligațiile părților nu sunt împărtășite.
4. De asemenea, nu este foarte rezonabil să folosiți formulare care să nu indice exact ce fel de responsabilitate poartă părțile pentru încălcarea contractului. Aceasta nu este o greșeală, dar fără a indica răspunderea, puteți recupera o penalitate de la contrapartidă doar în cuantumul prevăzut de lege. Pentru neplata fondurilor, de exemplu, a doua parte va plăti doar dobândă la rata cheie a Băncii Centrale (partea 1 a articolului 395 din Codul civil al Federației Ruse) - și aceasta este extrem de mică. Peste această sumă, veți putea recupera doar pierderile reale, dacă există.

Ce este inclus într-un contract de închiriere rezidențial tipic?

Înainte de a descărca un contract de închiriere nerezidențial (eșantion), verificați dacă acesta conține următoarele informații:

1. Numele părților. Deoarece contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale este de obicei încheiat între organizații (sau cel puțin o entitate juridică acționează ca chiriaș), numele lor complete ar trebui să fie indicate în contract (este chiar de dorit să se abțină de la abrevieri standard precum „LLC” , „OJSC”); prenume, nume, patronim, funcția persoanei care acționează în numele organizației și pe baza a ceea ce acționează (director - de obicei pe baza unui acord, șef al unei filiale sau reprezentant în oraș - pe baza a unei împuterniciri). Cu toate acestea, nici nu trebuie să exagerați: TIN, PSRN și alte date sunt cel mai bine lăsate pentru partea finală a contractului.
2. Obiectul contractului. Spațiile nerezidențiale care sunt închiriate în temeiul contractului trebuie descrise cât mai detaliat posibil: adresa, suprafața, dacă există - număr cadastral, temeiul pentru care locatorul are dreptul de a închiria imobilul (certificat de proprietate cu detalii despre certificatul de înregistrare, contractul de închiriere cu drept de subînchiriere etc.).
3. Procedura de transfer al spațiilor nerezidențiale. Cea mai bună opțiune este transferul în temeiul actului, dar dacă este necesar, puteți face fără el (de exemplu, indicând că prin semnarea contractului, chiriașul este de acord să accepte locația în forma în care se află, iar proprietarul este obligat să transfere sediul nu mai târziu de un anumit număr de zile de la momentul transmiterii).
4. Obligațiile părților. În special, chiria trebuie să fie clar indicată, precum și cine plătește utilitățile și alte plăți, cine se ocupă de reparații etc.
5. Drepturile părților: dacă chiriașul poate subînchiria imobilul în totalitate sau în parte, cât de des are dreptul proprietarul să verifice starea obiectului și dacă o poate face deloc etc.
6. Durata contractului. Mai multe despre acest lucru vor fi discutate puțin mai târziu.
7. Procedura de prelungire a contractului in cazul in care contractul este urgent.
8. Soluționarea litigiilor.
9. Detalii despre partide. Totul trebuie indicat aici: pentru cetățeni - date pașaport, pentru organizații - TIN, PSRN, BIK etc. Cu cât mai detaliat, cu atât mai bine pentru oficiu fiscal si contabilitate.

Este posibil să avem un contract de închiriere pe perioadă nedeterminată pentru spații nerezidențiale între persoane fizice?

Unul dintre conditii semnificativeîn contractul de închiriere este perioada pentru care se încheie. În cazul în care cetățenii nu s-au hotărât asupra termenului în contract, acordul, în conformitate cu paragraful 2 al art. 610 din Codul civil al Federației Ruse, se consideră încheiată pe o perioadă nedeterminată - adică, de fapt, pe termen nedeterminat.

Contractul fără termen va fi valabil atâta timp cât chiriașul este de acord să plătească pentru utilizarea spațiului. Acesta își poate înceta acțiunea numai după ce partea interesată a avertizat cealaltă parte despre aceasta. Pentru spații, termenul de preaviz este de 3 luni.

Câteva cuvinte despre contractul de închiriere pentru folosirea gratuită a spațiilor nerezidențiale

Principala diferență între chiria plătită și cea neplătită este prezența/absența plății pentru utilizarea spațiilor nerezidențiale. Legiuitorul a mai stabilit că părțile la acordul cu titlu gratuit ar fi împrumutătorul și debitorul, și nu chiriașul și proprietarul.

În ciuda faptului că tranzacția nu este monetară, împrumutătorul îl poate obliga totuși pe împrumutat să efectueze plăți pentru utilități sau să efectueze reparații cosmetice sau de altă natură.

În textul contractului, este necesar să se indice în cel mai detaliat obiectul contractului - caracteristicile de identificare a spațiilor închiriate și perioada de valabilitate a acordului, dacă acesta este încheiat pentru o anumită perioadă.

Care ar trebui să fie forma contractului de închiriere pentru spațiile nerezidențiale?

Prin lege, un contract de închiriere poate fi încheiat doar în scris. De asemenea, se poate semna prin întocmirea a 2 documente (de exemplu, la schimbul de faxuri) - principalul lucru este că există o hârtie care definește condițiile în care se încheie contractul.

Legea nu impune legalizarea obligatorie a acestui tip de contract, dar in cazul in care sunt asteptate dispute in viitor cu privire la termenii contractului sau chiar faptul incheierii acestuia, va puteti adresa si unui notar.

Am nevoie de un contract de închiriere preliminar pentru spații nerezidențiale?

Părțile la contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale își pot exprima dorința de a-și pune pe hârtie intențiile în viitor, adică de a întocmi un acord preliminar. Legiuitorul permite însă semnarea unui acord preliminar doar în domeniul construcției și reconstrucției clădirilor nerezidențiale, care ulterior vor fi închiriate.

Acordul preliminar poate conține condiții privind penalitățile, deoarece riscurile sunt posibile în faza de construcție, iar pentru a se proteja de pierderile bănești, părțile discută opțiuni de sancțiuni pentru neîndeplinirea termenilor contractului preliminar.

Precontractul se încheie într-o formă scrisă simplă și nu necesită legalizare și înregistrare de stat.

Documente pentru înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale

Majoritatea tranzacțiilor imobiliare necesită înregistrarea la Rosreestr. În ceea ce privește contractul de închiriere, această cerință se aplică dacă contractul este încheiat pe o perioadă mai mare de 1 an. Acest lucru se datorează faptului că, în prezența unui acord, un spațiu nerezidențial de închiriat devine împovărat cu drepturile chiriașului - și acest lucru ar trebui să se reflecte în registrul de stat.

Părțile depun la autoritatea de înregistrare următoarele documente:

• pasapoarte;
• documente privind dreptul de proprietate (locator);
• primirea plății taxei de stat;
• contract de închiriere în 3 exemplare (unul pentru părți și unul pentru Rosreestr).

Pentru a evita înregistrarea, este permisă o opțiune în care contractul se încheie pe o perioadă de 11 luni, iar apoi se prelungește. În principiu, este posibil și ca contractul de închiriere să fie prelungit automat pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții, dacă niciuna dintre părți nu se opune. Cu toate acestea, este mai bine să nu riscați și să semnați un nou acord suplimentar la contract la fiecare 11 luni.

Cât de utilă este forma contractului de închiriere gratuită a spațiilor nerezidențiale?

Contractul de închiriere gratuită a spațiilor nu este dintre cele mai complexe sau confuze. Având la îndemână forma corespunzătoare de contract de închiriere nerezidențială și un exemplu de contract de închiriere pentru spații nerezidenţiale, orice persoană competentă poate întocmi acest document și poate închiria gratuit spaţii nerezidenţiale.

Cu toate acestea, dacă există chiar și cea mai mică îndoială, este mai bine să contactați un avocat pentru consiliere sau chiar să comandați întocmirea unui contract special pentru un anumit caz.

Atunci când proprietarul și chiriașul au putut conveni între ei asupra condițiilor de reședință, de plată și de responsabilitate a fiecărei părți, atunci trebuie să reflecte toate aceste aspecte într-un contract scris. numai contract scris poate fi contestat, dacă apar pretenții ale părților una față de cealaltă cu privire la plata sau integritatea spațiilor de locuit închiriate. Dar trebuie să cunoașteți diferențele dintre angajare și închiriere, deși esența acestor relații este foarte asemănătoare.

De obicei, un contract de închiriere este înțeles ca o reședință pe termen lung într-o locuință, în timp ce un contract de închiriere poate fi încheiat doar cu autoritățile municipale, este denumit și închiriere socială a spațiilor rezidențiale.

Un acord încheiat între persoanele interesate este un contract de închiriere, conform căruia proprietarul, pe o anumită perioadă și contra cost, pune la dispoziție altei persoane o locuință. Pe de alta parte, chiriasul isi asuma si anumite obligatii: sa plateasca banii specificati in contract pentru cazare, pentru folosirea utilitati, lumina si telefon. Toate acestea trebuie formalizate în contract de închiriere.

Acest acord este de natură rambursabilă, adică unul închiriază o locuință și primește o sumă de bani pentru aceasta, iar celălalt o închiriază și plătește proprietarului suma convenită.

Cadrul legislativ

Toate contractele de închiriere sunt guvernate de reguli Legislația federală: ZhK, GK, NK al Federației Ruse.

Toate problemele de reședință sunt soluționate de Codul Locuinței. Iată momentele de determinare a drepturilor și obligațiilor ambelor părți contract de închiriere: capitolul 5 LCD, conditiile de locuit si plata locuintei. Articolul 3 definește procedura de verificare a spațiilor de locuit de către autoritățile locale, anumite puncte fiind reglementate în detaliu de art. 12-13.

Legislația civilă definește doar conceptul de chirie și relatii de inchiriereîntre proprietar şi natural sau entitati legale: reglementare legală între indivizii sunt descrise la capitolul 35, iar între proprietar și persoane juridice - la 34. Codul civil stabilește procedura de înregistrare a raporturilor de închiriere, a părților contractante, a drepturilor și obligațiilor acestora. Articolul 680 din Codul civil al Federației Ruse reglementează norma sanitară de reședință, dar este redirecționat către Legislația locuinței, unde sunt prescrise norme pentru posibilitatea de a închiria locuințe.

Dacă închirierea spațiilor rezidențiale depășește un an, atunci contractul este supus înregistrării obligatorii, normele sunt prevăzute în Legea federală a Federației Ruse din 21 iulie 1997 nr. 122 „Legea privind înregistrarea ...”

Atunci când închiriază o locuință, proprietarul acesteia primește venituri, dar toate veniturile cetățenilor ar trebui să fie supuse impozitării.

Cum se încheie un contract de închiriere pentru un apartament

Înainte de a întocmi un acord pe hârtie, mai întâi trebuie să înțelegeți totul cu proprietarul casei. Ce inseamna asta? Mai întâi trebuie să verificați dacă proprietarul îl deține cu adevărat: cereți certificatul original de proprietate, și anume originalul, deoarece o copie este ușor de falsificat. Dacă proprietatea este înregistrată pentru mai multe persoane deodată, atunci consimțământul lor va fi util: dacă cineva nu aprobă închirierea unui apartament, atunci poate contesta cu ușurință contractul și vă poate evacua din locuință. Și atunci banii plătiți în avans pot dispărea pentru totdeauna, ceea ce, desigur, nu ți se va potrivi.

Și apoi, dacă intenționați să închiriați întregul apartament pentru familia dvs., atunci sosirea bruscă a proprietarului într-un moment inutil vă poate strica toate planurile și, pentru a preveni acest lucru, ar trebui să fie stipulat separat în contract.

Sau poate apărea o astfel de situație obișnuită: ai plătit cazarea timp de 6 luni, iar deodată proprietarul vine și îți cere să te muți din apartament, se presupune că a avut împrejurări neprevăzute și locuința i-a devenit necesară. Și din nou, pentru a nu rămâne pe stradă, trebuie prescrise toate condițiile de viață și de încetare a relației contractuale.

Componența contractului

1. Închiriază sau închiriază poti avea doar o camera separata cu intrare iar contractul trebuie să conțină o descriere detaliată a proprietății închiriate.
2. Nevoie definiți toate drepturile părților: cine ar trebui și nu ar trebui să facă ce, aici trebuie să expuneți totul în detaliu, de exemplu, să nu prejudiciați proprietatea și să oferiți locuințe chiriașului la dispoziția deplină.
3. Un punct important este plată, trebuie să descrieți în detaliu termenii și tarifele de închiriere, să prevedeți condițiile de plată și ce amenință chiriașul în cazul refuzului de a plăti. Indicati cuantumul exact al chiriei propriu-zise sau facturile de utilitati incluse in aceasta, posibilitatea de a revizui anual tariful de inchiriere. La urma urmei, costul chiriei poate să crească și să scadă, ca, de exemplu, acum, când oamenii încearcă să nu închirieze locuințe în timpul unei crize.
4. Discutați posibilitatea rezidență temporară pe durata contractului de închiriere, care pot fi eligibili, cum ar fi membrii familiei;
5. Uneori, clienții caută o locuință agentii imobiliare, iar dacă încheie contractul, atunci este nevoie de o împuternicire, unde se va înregistra o asemenea posibilitate de reprezentant.
6. Discuta conditii pentru incheierea unui depozit de asigurare la angajator, uneori această măsură poate compensa riscuri sau prejudicii semnificative din activitățile chiriașului.

Practic, pentru un cetățean care închiriază o locuință, este benefic să încheie o convenție din mai multe motive deodată.

Există o descriere scrisă atât a apartamentului, cât și a proprietății, starea acestuia. Și puteți recupera oricând daunele de la chiriaș.

Instruire

1. După alegerea unei locuințe și a unui acord preliminar cu proprietarul acesteia, verificați acreditările. De asemenea, se poate întâmpla să deveniți participant la un subînchiriere atunci când fostul chiriaș închiriază locuințe în condiții umflate. Sau, în locul proprietarului însuși, acest lucru este făcut de un membru al familiei care nu are drepturi unice de a dispune de apartament, astfel de acțiuni fiind evaluate de lege ca fiind ilegale. Solicitați dovada dreptului de proprietate. Totul este detaliat acolo. Dar puteți solicita și o adeverință de la registrul drepturilor imobiliare: informațiile sunt publice și la îndemâna tuturor.
2. Solicitați să faceți un inventar detaliat al tuturor proprietăților: unde sunt zgârieturile și defecțiunile, sunt tapeturile dezlipite, este podeaua zgâriată. Acest lucru va ajuta pe viitor la evitarea pretențiilor nerezonabile din partea proprietarului apartamentului. Enumerați toate proprietățile într-o listă și lăsați-vă comentariile lângă ea, de exemplu, o mașină de spălat - o carcasă ciobită într-un astfel de loc.
3. Discutați costul plății, data finală a transferului de bani, posibilitatea plății amânate.
4. Trebuie discutată și oportunitatea de a locui cu familia dvs., cereți proprietarului să facă o înregistrare temporară pentru toată lumea în timp ce locuiește în apartament. Acest lucru poate fi util dacă este necesar. sănătate sau plasarea unui loc de muncă.

Este imposibil să descrii toate nuanțele, trebuie să le urmărești în funcție de situația actuală, dar este important: când și cine poate vizita apartamentul în absența ta, trebuie să clarifici imediat.

Unde să încheie un contract de închiriere de apartament

Mulți proprietari nu se bazează pe ei înșiși și apelează la birouri imobiliare, iar acest lucru este de înțeles, deoarece acesta este profilul lor, cunosc toate capcanele și caracteristicile locuințelor închiriate. Pe de o parte, acest lucru este corect, dar trebuie să plătiți un comision pentru servicii, uneori această sumă este semnificativă. Dar ei pot, de asemenea, să întocmească un acord conform tuturor canoanelor legale și atunci va fi aproape imposibil să contestați niciun punct din acesta.

Dar dacă trebuie să economisiți bani, atunci puteți face singur redactarea contractului, în apartamentul pe care urmează să îl închiriați.

Dar aici condiție importantă: contractul trebuie sa aiba semnificatie juridica, ceea ce inseamna ca trebuie intocmit si incheiat in conformitate cu toate regulile.

Intocmirea contractului

Faptul de livrare a spațiilor rezidențiale poate fi confirmat doar printr-un acord, care este scris de mână sau completat într-un formular gata făcut și sigilat cu semnăturile tuturor părților. Din aceste motive trebuie să luați în considerare cu atenție compilarea acestuia. Părțile la contract vor fi chiriașul și proprietarul.

Ce ar trebui arătat:

1. Cine închiriază un apartament: detaliile sale pașaport, locul înregistrare permanentă, data, data și locul nașterii.
2. Aceleași informații ar trebui să fie despre chiriaș.
3. Cod poștal și adresa completă a apartamentului.
4. Indicați documentul care stabilește titlul de proprietate asupra apartamentului: act de transfer, contract de vânzare, schimb, donație, un număr de identificare eliberat certificat de proprietate.
5. Precizați termenele de livrare: un an, trei ani sau cinci ani. Atenție proprietarilor: un contract pe o perioadă mai mare de 1 an este supus înregistrării obligatorii, în plus, va trebui să plătiți 13% din venitul primit. Sfat: nu încercați să vă sustrageți de la plata impozitului, acesta este prevăzut mare amendă- până la 5 mii de ruble.
6. Tariful de închiriere pentru fiecare lună: se scrie cu cifre și cu cuvinte. Dacă lăsați un depozit proprietarului, atunci această sumă trebuie stabilită în contract. Deci va fi posibil să le dovedim cazul în cazul în care apar conflicte.
7. Descrieți în detaliu modalitatea de plată și data transferului, prevedeți un procent pentru plata restante;
8. Următorul punct este foarte important pentru ambele părți: frecvența vizitelor de către proprietar: când și de câte ori va putea verifica starea apartamentului, va putea plăti facturile de utilități și de telefon.
9. Descrierea detaliată a stării apartamentului, mobilierului, aparate electrocasnice si echipamente sanitare. Acest lucru va determina pretențiile proprietarului împotriva dumneavoastră cu privire la deteriorarea mașină de spălat sau frigider.
10. Precizați condițiile de prelungire a contractului de închiriere, dacă o astfel de oportunitate este necesară.
11. Pune data încheierii și semnătura ta.

Pot exista și alte clauze în contract, dar acestea pot fi adăugate prin acordul ambelor părți.

Obligațiile contractuale vor intra în vigoare la încetare actiuni de inregistrare, dar chiriașul poate locui deja în acest apartament.