Consultanta juridica. Consultanta juridica pentru inchiriere spatii rezidentiale 223 fz

Organizația este supusă Legii federale din 18.07.2011 nr. 223-FZ. Organizația are un contract de închiriere valabil până la 31.12.2015 cu un singur furnizor. Acest acord este planificat să fie prelungit printr-un acord suplimentar în ianuarie 2016. În același timp, în conformitate cu cerințele Legii federale din 18.07.2011 nr. 223-FZ, la încheierea unui acord cu un singur furnizor, este necesar să se plaseze informațiile relevante (anunț, proces-verbal) pe site-ul web http ://www.zakupki.gov.ru.

Are organizația dreptul de a plasa un anunț, protocoale de achiziție (acord suplimentar la contractul de închiriere) la 11 sau 12 ianuarie 2016 și să extindă efectul acordului suplimentar la contractul de închiriere la raporturile juridice ale părților care decurg din 01.01.2016?

Dacă, în loc de un contract suplimentar, un nou contract de închiriere este încheiat la 11 sau 12 ianuarie 2016 (în conformitate cu cerințele de plasare a unui anunț, protocoale pe site-ul http://www.zakupki.gov.ru), este organizatia in drept sa-si extinda efectul asupra raporturilor juridice care au luat nastere din 01.01.2016?

De această problemă aderăm la următoarea poziție: ambele variante date în întrebare încalcă prevederile Legii nr. 223-FZ.

Justificarea postului

1. Într-adevăr, în sensul prevederilor Legii federale din 18.07.2011 nr. 223-FZ „Cu privire la achiziția de bunuri, lucrări, servicii tipuri separate persoane juridice „(în special, partea 5 a articolului 4, partea 2, 3 a articolului 3 din prezenta lege), anunțul și documentația privind achiziția trebuie să fie afișate pe site-ul oficial înainte de încheierea contractului.

Prelungirea contractului de închiriere la sfârşitul termenului de închiriere înseamnă de fapt că, la expirarea contractului de închiriere, între părţi începe să opereze un nou contract de închiriere (clauza 10 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curţii Supreme de Arbitraj din Federaţia Rusă din 16 februarie 2001 Nr. 59). În ceea ce privește cazul în cauză, cele de mai sus înseamnă că reînnoirea contractului de închiriere pentru o altă perioadă (chiar dacă aceasta este formalizată printr-un document bilateral denumit „acord adițional”) conduce la încheierea unui nou contract și ar trebui să fie considerată o nouă achiziție, în implementarea căreia clientul este obligat să se ghideze după prevederile Legii nr. 223-FZ.

În consecință, în situația dată, oricare dintre cele două metode menționate în chestiunea de întocmire a unui acord între părți privind condițiile de folosință a proprietății pe termen nou atestă încheierea unui nou contract (la finalizarea unei noi achiziții), ceea ce înseamnă că în cazul în care nu există temeiuri prevăzute în Partea 15, 16 din art. 4 din Legea nr. 223-FZ, realizarea unui astfel de acord trebuie precedată de postare pe site-ul oficial documente necesareși informații, inclusiv avizele de achiziție. Încălcarea acestei cerințe poate fi baza pentru atragerea clientului și a funcționarilor săi la responsabilitatea administrativă (părțile 4, 5 ale articolului 7.32.3 din Codul administrativ al Federației Ruse).

2. Potrivit părții 1 a art. 2 din Legea nr. 223-FZ, atunci când efectuează achiziții, clienții sunt ghidați de Codul civil al Federației Ruse. Prin urmare, prevederile prezentului Cod se aplică raporturilor în baza contractelor care se încheie în cadrul procedurilor desfășurate în conformitate cu Legea nr. 223-FZ și regulamentul de achiziții în vigoare la client.

Clauza 2 a art. 425 din Codul civil al Federației Ruse acordă părților dreptul de a stabili că condițiile acordului încheiat de acestea se aplică relațiilor lor care au apărut înainte de încheierea acordului, cu excepția cazului în care legea prevede altfel sau rezultă din esența relație relevantă. În sensul acestei prevederi, condițiile contractului încheiat de părți pot fi aplicate raporturilor dintre acestea, care s-au desfășurat efectiv înainte de încheierea acestuia (Hotărâri CA raionului Caucazian de Nord din 17 februarie 2015 Nr. F08-10271 / 14, a Curții a XVI-a de Arbitraj de Apel din 19 octombrie 2015 Nr. 16AP-3796 /15). Legea nr. 223-FZ nu indică imposibilitatea aplicării în raporturile reglementate de prezenta lege a normelor alin.2 al art. 425 din Codul civil al Federației Ruse. Prin urmare, clientul și contrapartea sa nu sunt în mod fundamental lipsiți de dreptul de a include o condiție adecvată în contract, în sine prezența acesteia în contract nu contravine Legii nr. 223-FZ și, în opinia noastră, nu poate antrena consecințe negative pentru clientul și funcționarii săi.

Cu toate acestea, trebuie luate în considerare următoarele. Dacă în situația de mai sus obiectul locației nu a fost restituit locatorului după expirarea contractului și a continuat să fie folosit de locatar, atunci în astfel de circumstanțe, în opinia noastră, există temeiuri de la 1 ianuarie 2016 pentru a avea în vedere relațiile. a părților în baza contractului de închiriere reînnoit pt termen nedeterminat(Clauza 2, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). Reînnoirea contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată indică și încheierea unui nou acord (Rezoluția FAS din Districtul Siberiei de Vest din 30.05.2005 Nr. F04-3237 / 2005 (11627-A67-39), clauza 11 din scrisoarea Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59 ), adică cu privire la realizarea unei noi achiziții. Ca și în cazul discutat mai sus, reînnoirea contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată ar trebui să fie precedată de plasarea unui anunț de achiziție pe site-ul oficial, iar nerespectarea acestei cerințe constituie formal o încălcare a Legii nr. 223. -FZ.

În concluzie, observăm că nu am putut găsi nicio practică de aplicare a legii în care ar fi avute în vedere situații similare. Nu putem evalua fără echivoc probabilitatea unor consecințe negative pentru client (oficialii săi) în circumstanțele descrise în cadrul acestei consultări.

Alexey Alexandrov, Alexander Kamenshchikov, experți ai serviciului de consultanță juridică GARANT

În 2018 vor avea loc o serie de modificări în procedura de achiziție conform Legii nr. 223-FZ. Unele vor intra în vigoare la 1 iulie 2018, iar altele sunt deja în vigoare de la 1 ianuarie. Să aruncăm o privire la unele dintre ele.

Curs online”. Un program suplimentar de pregătire profesională avansată a fost dezvoltat pe baza cerințelor standardului profesional „Specialist în achiziții”. Dezvoltare profesionala 72 de ore. La sfârșitul anului 2017, au fost adoptate simultan patru legi federale privind modificarea Legii nr. 223-FZ:

• Legea federală din 29 decembrie 2017 nr. 470-FZ „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative Federația Rusă»;
• Legea federală din 31 decembrie 2017 nr. 481-FZ „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative ale Federației Ruse”;
• Legea federală din 31 decembrie 2017 Nr. 496-FZ „Cu privire la modificările aduse Legii federale” privind achiziționarea de bunuri, lucrări și servicii de către anumite tipuri de persoane juridice”;
• Legea federală din 31 decembrie 2017 nr. 505-FZ „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative ale Federației Ruse”.

În plus, au intrat în vigoare două decrete ale Guvernului Federației Ruse privind sprijinul NSR:

• Rezoluția Guvernului Federației Ruse din 15 noiembrie 2017 nr. 1383;
• - Rezoluția Guvernului Federației Ruse din 19 august 2016 nr. 819.

Modificări legate de excepțiile de la regulamentul 223-FZ în ceea ce privește achizițiile

Lista excepțiilor de la Legea nr. 223-FZ a crescut

Din 31.12.2017 efectul Legii nr. 223-FZ nu se aplică:

1. încheierea și executarea contractelor în conformitate cu legislația Federației Ruse privind industria energiei electrice, care sunt obligatorii pentru participanții la piața de circulație a energiei electrice și (sau) capacității (clauza 8, partea 4, articolul 1) din Legea nr. 223-FZ);

2. executarea de către client a contractului încheiat cu o persoană juridică străină, al cărui subiect este furnizarea de bunuri, executarea lucrărilor, prestarea de servicii în afara Federației Ruse (clauza 12, partea 4 a articolului 1 din Legea nr. 223-FZ);

3. achizițiile clientului de bunuri, lucrări, servicii de la persoane juridice care sunt recunoscute ca entități interdependente în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse (clauza 2 a articolului 105.1) și a căror listă este determinată în regulamentul de achiziții publice. Totodată, în regulamentul de achiziții din 31.12.2017, clientul este obligat să justifice includerea fiecărei persoane juridice în lista specificată a persoanelor interdependente (clauza 13, partea 4 a articolului 1 din Legea nr. 223-FZ) ;

4. achiziții de bunuri, lucrări, servicii de către o persoană juridică înregistrată pe teritoriul unui stat străin în scopul desfășurării activităților sale pe teritoriul unui stat străin (clauza 14, partea 4, articolul 1 din Legea nr. 223). -FZ).

Potrivit clauzei 8, partea 4 a art. 1 din Legea nr. 223-FZ, prezenta lege nu se aplică raporturilor legate de încheierea și executarea contractelor, care sunt obligatorii pentru participanții la piața de circulație a energiei electrice și (sau) capacității.

Această normă nu indică care sunt participanții de pe piață pentru circulația energiei electrice - angro sau cu amănuntul, prin urmare se înțelege că excepția specificată se aplică participanților pe piața cu amănuntul pentru circulația energiei electrice - care includ orice consumatori de energie electrică. .

Astfel, din 31.12.2017, contractele de furnizare de energie sau de cumpărare și vânzare (furnizare) de energie electrică (capacitate) încheiate de clienți cu furnizori de ultimă instanță nu sunt incluse în planurile de achiziții și în rapoartele generate de clienți în anul 2018.

Efectul Legii nr. 223-FZ se extinde și asupra achizițiilor de bunuri, lucrări, servicii de uz comercial.

Din 31 decembrie 2017, legea se aplică achizițiilor legate de utilizarea comercială a bunurilor, lucrărilor, serviciilor (partea 1 a articolului 3 din Legea nr. 223-FZ).

Clienții au acum două opțiuni:

1. achiziționarea unor astfel de bunuri, lucrări și servicii prin așa-numitele entități juridice interdependente;
2. includeți astfel de achiziții în lista de achiziții de la un singur furnizor.

Modificări legate de clarificări și modificări ale informațiilor postate în EIS

Informații pe care clienții au dreptul să nu le posteze în EIS

Din 31 decembrie 2017, a fost stabilită o listă de informații pe care clienții au dreptul să nu posteze în EIS:

1. privind procurarea unui număr servicii financiare(Clauza 2, Partea 15, Articolul 4 din Legea nr. 223-FZ): -
   • servicii pentru atragerea de depozite (inclusiv plasarea de depozite) Bani organizații;
   • -acordarea de credite si imprumuturi;
   • -servicii de emitere de garantii bancare si fidejusiune;
   • -servicii de deschidere si mentinere a conturilor, inclusiv acreditive;
   • -servicii de intermediere;
   • - servicii ale depozitarilor.
2. privind achiziționarea de servicii de administrare fiduciară a proprietății (clauza 2 partea 15 a articolului 4 din Legea nr. 223-FZ);
3. privind achizițiile legate de încheierea și executarea unui contract de vânzare-cumpărare, închiriere (subînchiriere), contract de administrare a trustului pentru proprietatea de stat sau municipală (clauza 3 partea 15 a articolului 4 din Legea nr. 223-FZ);
4. privind achizițiile legate de încheierea și executarea oricăror contracte care prevăd transferul de proprietate și (sau) drepturi de utilizare în legătură cu bunuri imobiliare (contracte de vânzare, închiriere, subînchiriere de bunuri imobiliare etc.) (clauza 3 a părții 15 din articolul 4 din Legea nr. 223-FZ).

Acum clienții nu pot posta informații în EIS despre contractele de decontare și servicii de numerar (adică nu afișează astfel de achiziții nici în planurile de achiziții, nici în registrul de contracte). În ceea ce privește contractele de închiriere pentru imobile, trebuie să indicați numărul total și valoarea contractelor încheiate, dar informațiile despre achiziție în sine (notificare, documentație, protocol) nu trebuie să fie plasate în EIS. Această normă se aplică doar contractelor încheiate de la 1 ianuarie 2018.

Informații care nu fac obiectul plasării în EIS

Competențele Guvernului Federației Ruse au fost extinse în ceea ce privește determinarea informațiilor care nu sunt supuse plasării în EIS. A intrat în vigoare la 31 decembrie 2017.

Articolul 4 din Legea nr. 223-FZ:

16. Guvernul Federației Ruse are dreptul de a stabili:

3) o listă a motivelor de neîncadrare în sistemul informațional unificat a informațiilor despre furnizorul (antreprenor, executant) cu care s-a încheiat contractul;

4) liste si (sau) grupe de bunuri, lucrari, servicii a caror achizitii sunt efectuate de catre clienti anumi, informatii despre achizitionarea carora nu constituie secret de stat, dar nu fac obiectul plasarii intr-un sistem informatic unificat.

Lista documentelor introduse în EIS

Din 31 decembrie 2017, este necesară luarea deciziilor în EIS cu privire la aderarea la regulamentul de achiziții, cu privire la aderarea la modificările la regulamentul de achiziții ale organelor de conducere ale filialelor (părțile 4 și 5 ale art. 2 din Legea nr. 223-FZ).

Decizia de aderare trebuie introdusă în EIS în termen de 15 zile calendaristice de la data adoptării sale. Regulamentul privind achizițiile nu trebuie să fie introdus în EIS.

S-a clarificat responsabilitatea clientului în cazul nepublicării prevederii privind achizițiile în EIS

În cazul în care clientul nu a postat regulamentul de achiziție aprobat (sau decizia de aderare la regulamentul de achiziție) în termenul stabilit de lege, i se aplică prevederile principale ale Legii nr. 44-FZ până la îndeplinire. aceste actiuni, în parte:

• justificarea prețului contractual inițial (maxim), prețul unui contract încheiat cu un singur furnizor (executant, antreprenor);
• alegerea unei metode de determinare a unui furnizor (executant, antreprenor);
• efectuarea de achiziții de la SMP, SONKO;
• aplicarea cerințelor pentru participanții la achiziții;
• evaluarea ofertelor, propunerile finale ale participanților la achiziții;
• crearea și funcționarea comisiei de achiziții;
• determinarea furnizorului (executant, antreprenor),
• achiziție de la un singur furnizor (executant, antreprenor).

Modificări ale regulilor de recurs conform 223-FZ

Începând cu 31 decembrie 2017, lista motivelor de contestație administrativă a acțiunilor (inacțiunii) clientului, comisiei de achiziții din FAS Rusia, precum și cercul persoanelor care pot depune astfel de plângeri a fost extinsă.

În acest sfat video, Stanislav Gruzin vă va spune ce s-a schimbat din 2018 în regulile de recurs 223-FZ. Urmăriți un extras din webinarul „”.

Achizitii de la intreprinderi mici si mijlocii din 01.01.2018

De la 1 ianuarie 2018, s-a extins cercul de clienți care au obligația de a achiziționa bunuri, lucrări, servicii de la IMM-uri:

Acum această responsabilitate este atribuită:

1. toți clienții (cu excepția instituțiilor autonome și a clienților care sunt IMM-uri), al căror venit anual pentru anul calendaristic precedent depășește 500 de milioane de ruble.
2. clienți care sunt instituții de credit (cu excepția clienților care sunt IMM-uri), ale căror active pentru anul calendaristic precedent depășesc 500 de milioane RUB.
3. clienti care sunt institutii autonome, cost total contracte încheiate ca urmare a achiziției de bunuri, lucrări, servicii pentru anul calendaristic anterior, din care depășește 250 de milioane de ruble.

De asemenea, forma raportului anual privind achizițiile de bunuri, lucrări, servicii de către anumite tipuri de persoane juridice din IMM-uri este completată cu următoarele informații:

• privind ponderea achizițiilor de la IMM-uri în valoarea totală anuală a contractelor;
• asupra ponderii achizițiilor de la întreprinderile mici pe baza rezultatelor licitațiilor, alte modalități de achiziție prevăzute de regulamentul de achiziții, la care sunt doar participanți.

Creșterea cotelor de achiziție de la întreprinderile mici și mijlocii

Rezoluția Guvernului Federației Ruse din 19 august 2016 nr. 819 , care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2018, crește volumul anual obligatoriu de achiziții de bunuri, lucrări, servicii de la IMM-uri de la 10% la 15%.

Sisteme de informare

Este permisă utilizarea sistemelor de informații corporative, regionale și municipale pentru a posta informații care sunt supuse plasării în EIS în conformitate cu 223-FZ.

Dacă informațiile privind achizițiile competitive afișate în sistemele informaționale corporative în domeniul achizițiilor de bunuri, lucrări, servicii, sistemele informaționale regionale și municipale din domeniul achizițiilor diferă de informațiile postate în EIS, informațiile postate în EIS au prioritate.

Îmbunătățiți-vă calificările la curs„”. Recalificare profesională, 256 ore academice ... Programul a fost dezvoltat pe baza cerințelor standardului profesional.

Oksana Balandina, redactor-șef al Sistemului de ordine de stat

De la 1 iulie 2018 până la 1 ianuarie 2019, clienții au o perioadă de tranziție - este permis să efectueze atât proceduri electronice, cât și pe hârtie. Din 2019, licitațiile pe hârtie, licitațiile, cotațiile și cererile de oferte vor fi interzise, ​​cu opt excepții.
Citiți ce achiziții să efectuați pe ETP, cum să alegeți un site și să obțineți o semnătură electronică, conform ce reguli să încheiați contracte în perioada de tranziție și după.

Deci, de exemplu, la leasing ( leasing financiar) trebuie să selectați o licitație în formular electronic(cod 65 OKPD, inclus în Lista nr. 2019-r), în cazul închirierii (închirierii) bunurilor este necesară și desfășurarea unei licitații electronice (cod 51 OKPD, inclusă în Lista nr. 2019-r). ), același lucru este și în cazul chiriei Vehicul(codul 60 conform OKPD este inclus și în Lista Nr. 2019-r). Totuși, în cazul unui contract de închiriere nave maritime, avioane și elicoptere, este posibil să se organizeze concursuri.

Totodata, exista posibilitatea incheierii contractelor de inchiriere pe baza de paragrafe. 4 și 5 h. 1 lingură. 93 din Legea cu privire la sistemul contractelor, ținând cont de restricțiile stabilite prin aceste clauze, și de asemenea, este posibilă efectuarea cererilor de cotații sub rezerva cerințelor stabilite de Partea 2 a art. 72 din Legea Curții Constituționale.

Adesea se pune întrebarea cum să se desfășoare rambursarea facturilor la utilități în cazul în care clientul este gratuit în sediul unei alte persoane. În acest caz, desigur, nu vorbim de chirie, ci de compensare costurile utilitatilor... Pare cel mai logic și varianta simpla utilizarea clauzei 23 h. 1 al art. 93 din Legea Curții Constituționale - încheierea unui contract de prestare de servicii de întreținere și reparare a unuia sau mai multor spații nerezidențiale transferate către utilizare gratuită sau managementul operațional al clientului, în cazul în care aceste servicii sunt furnizate unei alte persoane sau altor persoane care utilizează spații nerezidențiale situate în clădirea în care se află sediul, transferate către client pentru utilizare gratuită sau management operațional.

În ceea ce privește înregistrarea contractelor de închiriere la aplicarea Legii nr. 223-FZ, cea mai rezonabilă opțiune pare să fie includerea motivelor pentru încheierea contractelor de închiriere pentru bunuri mobile/imobile în lista de motive pentru achiziții directe (achiziții de la un singur furnizor). ).

Rosneft - este posibil să se încheie contracte cu un singur contractant în cazurile în care contractele sunt încheiate sau prelungite:
închiriere (subînchiriere) de bunuri imobile și bunuri mobile aferente;
închiriere de echipamente de la filialele OJSC NK Rosneft sau alte persoane determinate prin decizia organului de achiziție/persoanei împuternicite (clauzele 6.11.15, 6.11.16 din regulamentul de achiziții, aprobate prin hotărârea Consiliului de Administrație al OJSC NK Rosneft). la data de 24 decembrie 2012, Proces-verbal din 24.12.2012 nr.4).

Rostelecom - se pot incheia contracte cu un singur furnizor in cazul in care Societatii i se acorda posesia si folosirea sau folosirea in baza unui contract de inchiriere sau pe orice alta baza de terenuri, cladiri, structuri, alte proprietati (clauza 24.2.2.8 din regulamentul de achiziții aprobat prin hotărârea Consiliului de Administrație OJSC Rostelecom, proces-verbal din 30.12.2013 Nr. 26).

Cu toate acestea, nu toți clienții care aplică Legea nr. 223-FZ sunt de acord cu acest lucru.

Rosatom, în Standardul său de achiziții industriale unificate (denumit în continuare UESZ), invită clienții să efectueze o cerere de propuneri pentru închirierea unui imobil fără restricții privind prețul inițial (clauza 10.6.4. UESZ) sau negocieri competitive (clauza 10.8.4.UESZ). Și achizițiile directe (de la un singur contractant) sunt furnizate doar în două cazuri:
se încheie (prelungit) un contract de închiriere imobiliară cu corporația Rosatom sau organizația acestei corporații (doar dacă este fezabil din punct de vedere economic) (clauza 10.11.1.19 din EOSZ);
se încheie un contract de închiriere de echipamente (prelungit) cu corporația Rosatom sau cu o organizație a corporației Rosatom (doar dacă este necesar să se mențină proces tehnic producție) (clauza 10.11.1.20 EOSZ).

Cum se întocmesc contractele de închiriere (contractele)?

În cazul în care o „achiziție de leasing” este efectuată în conformitate cu Legea privind sistemul contractual în baza clauzei 32, partea 1, art. 93 din Legea Curții Constituționale, trebuie îndeplinite următoarele formalități:

întocmește un raport documentat privind imposibilitatea sau inadecvarea utilizării altor metode de determinare a furnizorului (antreprenor, executant); justifica pretul de inchiriere si altele conditii esentiale contract de leasing; sa includa in contract calculul si justificarea pretului de inchiriere; întocmește rapoarte privind executarea contractului strict în conformitate cu Legea Curții Constituționale - despre fiecare etapă de plată a contractului (în registrul contractelor în termen de trei zile de la data fiecărei plăți, precum și pe site-ul oficial în termen de șapte zile - un raport privind derularea etapei contractului, adică fiecare plată). Această ultimă formalitate în majoritatea covârșitoare a cazurilor nu se realizează în practică, dar reglementările prescriu respectarea celor de mai sus.

Notificare organism de controlși aprobarea încheierii unui contract de închiriere cu acesta, un aviz de cumpărare și examinare externă a executării contractului nu sunt necesare. La încheierea unui contract de închiriere în baza clauzei 32, h. 1, art. 93 din Legea privind sistemul contractual, clientul are dreptul, dar nu este obligat să constituie garanții pentru executarea contractului (cu excepția cazului de închiriere de la agenții guvernamentale sau agenții guvernamentale).

Dacă o „achiziție de leasing” este efectuată de la un singur furnizor, în conformitate cu Legea nr. 223-FZ, în timp ce prețul contractului depășește 100 de mii de ruble. (sau 500 de mii de ruble pentru acei clienți ale căror venituri depășesc 5 miliarde de ruble), este necesar să se pregătească și să plaseze pe site-ul oficial în termenele stabilite de regulamentul de achiziții, aviz, documentație, un protocol privind achiziția de la un singur contractant , precum și atașați proiectul de contract de închiriere.

TREBUIE SĂ ȘTII
Trebuie avut în vedere că termenul contractului de închiriere a imobilului (structurii), determinat de la data de 1 a oricărei luni a anului curent până la data de 30 (31) a lunii precedente a anului următor, pentru pentru aplicarea paragrafului 2 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse este recunoscut ca fiind egal cu anul (clauza 3 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002, nr. 66).

Contract de închiriere pentru clădiri, structuri, încheiat pe o perioadă de cel puțin un an, supusă înregistrare de stat (Articolele 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse). O regulă similară se aplică contractelor de închiriere. spații nerezidențiale (scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 01.06.2000 nr. 53).

Desigur, înregistrarea contractului are loc după însumarea rezultatelor achiziției.

Să abordăm separat problema contractelor cu prelungire. În sensul art. 153, 154, 420 din Codul civil al Federației Ruse, prelungirea unui acord este în esență încheierea unui nou acord. Prin urmare, reînnoirea automată anuală nu înseamnă că contractul este încheiat pe perioadă nedeterminată. Reînnoirea anuală ar trebui considerată ca încheierea unui nou contract în condiții convenite anterior, deoarece presupune o modificare a volumului de servicii/lucrări. Încheierea fiecărui nou acord (precum și prelungirea unui acord încheiat anterior) trebuie să fie însoțită de respectarea formalităților care decurg din legile privind sistemul contractual și nr. 223-ФЗ:

este necesar să se planifice achiziția (include în planuri și grafice); întocmește rapoarte privind imposibilitatea utilizării altor metode de achiziție, justifică prețul (pentru cei care aplică Legea Curții Constituționale); pregătiți un anunț, documentație și un protocol de achiziție și postați-le pe site-ul oficial, introduceți informații despre contract în raportarea lunară (pentru cei care aplică Legea nr. 223-FZ).

Întrucât reînnoirea anuală este în esență o nouă achiziție, la îndeplinirea formalităților enumerate mai sus, trebuie să porniți din valoarea contractului pe anul și să înscrieți costul total anual al serviciilor achiziționate în planul de achiziții, în anunț, în documentatia. Raportul indică întreaga sumă pentru anul o dată (în luna în care a avut loc transferul). Suma lunară nu este indicată în rapoarte lunare.

Cu privire la înregistrarea contractelor reînnoibile (contracte) de închiriere, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse într-o scrisoare de informare din 16 februarie 2001 nr. 59 a indicat că contractele de închiriere încheiate pentru o perioadă mai mică de un an nu sunt supuse înregistrării de stat:

la reînnoirea pe o perioadă mai mică de un an (clauza 10 din Scrisoare); la reînnoire pe perioadă nedeterminată (clauza 11 din Scrisoare).

Cum se calculează și se justifică prețul de pornire pentru un contract de închiriere?

Calculul și justificarea prețului de închiriere este obligatorie pentru clienții care aplică Legea privind sistemul contractual. Calculul trebuie efectuat în etapa de pregătire a graficului (clauza 1, partea 3 din articolul 18 din Legea cu privire la Curtea Constituțională), iar apoi calculul este inclus în textul contractului de închiriere (partea 4 a articolului 93). din Legea cu privire la Curtea Constituțională).

Calculul prețului se efectuează conform regulilor art. 22 din Legea privind sistemul contractelor. Legea CC nu oferă îndrumări cu privire la metoda prin care ar trebui calculat prețul de închiriere. Se pare că se poate folosi metoda priorității – metoda prețurilor comparabile de piață (analiza de piață). Dar în acest caz, va fi necesar ca calculul să aducă și alte obiecte de închiriere (spații, clădiri) care pot fi închiriate potențial și sunt potrivite nevoilor clientului. În acest caz, calculul poate arăta astfel.

Surse de informare: răspunsuri la întrebările adresate proprietarilor de informații privind prețurile pentru spațiile închiriate.

Principalele caracteristici ale obiectului achiziției: spatiu de birouri cu o suprafata de 100 mp. m, situat la câțiva pași de stația de metrou din districtul administrativ central al Moscovei. Sunt necesare aer conditionat, acces la internet prin cablu, telefonie fixa, inaltimea tavanului este de minim 4 m.

Metoda utilizată pentru determinarea NMCC cu justificare: metoda preţurilor de piaţă comparabile (analiza pieţei). Solicitările au fost trimise la șapte participanți. Oferte comerciale proveneau de la trei participanți.

Calculul prețului de închiriere pentru 1 mp. m pe lună

Setul de valori utilizat în calcul la determinarea NMC este considerat omogen, deoarece coeficientul de variație nu depășește 33%.

Concluzie: studiile efectuate ne permit să stabilim prețul inițial (maxim) în valoare de 3 milioane 960 mii ruble. pentru 11 luni de închiriere.

În opinia autorului, la închirierea unui imobil este logic să se folosească și metoda costului (partea 10 a articolului 22 din Legea Curții Constituționale). Această metodă este utilizată dacă este imposibil să se aplice alte metode prevăzute la paragrafe. 1-4 h. 1 lingura. 22 din Legea Curții Constituționale, sau în completarea altor metode. Clientul trebuie să justifice de ce alte spații nu sunt potrivite pentru el. De ce este fundamental pentru el să stea într-o anumită cameră. Metoda costului constă în determinarea prețului unui contract încheiat cu un singur furnizor (antreprenor, executant), ca sumă a costurilor suportate și a profitului uzual pentru un anumit domeniu de activitate. Totodată, potrivit legii, se iau în considerare costurile directe și indirecte pentru producerea sau cumpărarea și (sau) vânzarea de bunuri, lucrări, servicii, costuri de transport, depozitare, asigurare și alte costuri. În cazul unui contract de închiriere, calculul poate arăta astfel.

În cazul în care clientul închiriază spații aflate în proprietate de stat (de exemplu, regională, federală) sau municipală, ar trebui să se aplice metoda tarifului (partea 8 a articolului 22 din Legea cu privire la Curtea Constituțională). Metoda tarifară se aplică de către client dacă, în conformitate cu legislația Federației Ruse, prețurile bunurilor achiziționate, lucrărilor, serviciilor pentru satisfacerea nevoilor de stat și municipale sunt supuse reglementărilor de stat sau sunt stabilite prin acte juridice municipale. În acest caz, NMCK, prețul unui contract încheiat cu un singur furnizor (antreprenor, executant) este determinat la prețuri reglementate (tarife) pentru bunuri, lucrări, servicii. De exemplu, dacă sunt închiriate spații deținute de Moscova, tarifele și tarifele aprobate prin decretul guvernamental de la Moscova din 25.12.2012 nr. 809-PP „Cu privire la direcțiile principale ale politicii de închiriere pentru furnizarea de spații nerezidențiale situate în se aplică trezoreria proprietății orașului Moscova”. In acest caz este suficient ca clientul sa includa in contract calculul facut in conformitate cu prezentul regulament.

La data de 01.01.2004 a fost încheiat un contract de închiriere între Comitetul de Administrare a Proprietății (locator), o instituție medicală de stat (deținător de active) și o întreprindere unitară de stat (locatar). spații nerezidențiale... Contractul a expirat. Locatorul se ghidează după prevederile Legii nr. 44-FZ, iar locatarul se ghidează după prevederile Legii nr. 223-FZ.

Poate locatorul și locatarul să încheie un nou contract de închiriere pentru acest imobil fără licitație în temeiul Legii nr. 44-FZ și Legii nr. 135-FZ „Cu privire la protecția concurenței”, dacă vechiul contract specifică dreptul de preempțiune al chiriașului de a reînnoi contracta?

1. În primul rând, reținem că persoanele enumerate la alin. 5 - 7 din art. 3 din Legea nr. 44-FZ, sunt obligate să se ghideze după prevederile prezentei legi în cazurile prevăzute în Partea 1 a art. 1 din Legea nr.44-FZ. În ceea ce privește închirierea proprietății, aceasta înseamnă că, în modul prevăzut de Legea nr. 44-FZ, organele de stat, agențiile guvernamentale și alte persoane supuse prevederilor prezentei legi trebuie să încheie astfel de contracte de închiriere în baza cărora sunt chiriași. Acordurile privind transferul în arendă a proprietății acestor persoane se încheie fără respectarea prevederilor Legii nr. 44-FZ.

2. Relațiile legate de închirierea proprietății de stat sau municipale sunt reglementate de prevederile Legii nr. 135-FZ „Cu privire la protecția concurenței”. În virtutea părții 1 și a părții 3 din art. 17.1 din Legea nr. 135-FZ, contractele de închiriere pentru proprietatea statului sau municipală se încheie în modul prevăzut de prezentul articol.

Ca regulă generală, astfel de acorduri se încheie numai în urma rezultatelor licitațiilor sau licitațiilor (Partea 1, Clauza 3, Partea 3, Articolul 17.1 din Legea nr. 135-FZ). O listă exhaustivă a excepțiilor de la această regulă este prevăzută în clauzele 1 - 16 h. 1, h. 3.1, h. 3.2 și h. 9 ale art. 17.1 din Legea nr.135-FZ.

În lipsa temeiurilor prevăzute la clauzele 1 - 16 h. 1, h. 3.1, h. 3.2, art. 17.1 din Legea nr. 135-FZ, numai partea 9 din art. 17.1 din Legea nr.135-FZ. Conform acestei norme, la expirarea contractului de închiriere specificat în părțile 1 și 3 ale acestui articol, încheierea unui astfel de contract pentru o nouă perioadă cu un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile se efectuează fără licitație, licitație. , cu excepția cazului în care se prevede altfel în acord, iar perioada de valabilitate a acordului nu este limitată de legislația Federației Ruse, cu respectarea celor specificate în partea 9 a art. 17.1 din Legea nr.135-FZ conditii.

Literal din formularea de mai sus rezultă că conditie necesara realizarea dreptului locatarului, care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen fără a desfășura o licitație înseamnă încheierea unui contract inițial (care a expirat) în conformitate cu procedura prevăzută în părțile 1 și 3. de arta. 17.1 din Legea nr. 135-FZ, adică în baza rezultatelor licitațiilor pentru dreptul de a încheia un acord, desfășurate după introducerea Lege federala din 30 iunie 2008 Nr.108-FZ, art. 17.1 din Legea nr. 135-FZ (prevederile acestui articol intră în vigoare de la 2 iulie 2008). Această abordare rezultă din clauzele 1 și 4.1 ale rezoluției Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17/11/2011 nr. 73. Cu toate acestea, întrucât în ​​situația în cauză, contractul de închiriere din 01/01/ 2004 nu a fost încheiată în conformitate cu procedura prevăzută la părțile 1 și 3 ale art. 17.1 din Legea nr. 135-FZ, apoi prevederile Partea 9 a art. 17.1 din Legea nr. 135-FZ nu se poate aplica în în acest caz... Prin urmare, simpla prezență în contract a unei condiții privind dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pe un nou termen nu exclude necesitatea respectării procedurii de încheiere a contractului stabilite de părțile 1 și 3 ale art. 17.1 din Legea nr.135-FZ.

Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen poate fi exercitat numai pe baza rezultatelor licitației (clauza 3 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73). , clauza 11 din scrisoarea FAS Rusia din 26 februarie 2009 Nr. IA/4770, p. 12 clarificări ale FAS Rusia din 02.06.2010 „Cu privire la aplicarea articolului 17.1 din Legea federală din 26.07.2006 nr. 135-FZ „Cu privire la protecția concurenței”).

3. Totodată, cele de mai sus nu exclude posibilitatea continuării relației dintre chiriaș și locator, întrucât contractul specificat în întrebare poate fi reînnoit pe perioadă nedeterminată în modul prevăzut la alin.2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse. Acest lucru este posibil dacă, după expirarea contractului, locatarul continuă să folosească proprietatea în absența obiecțiilor din partea locatorului (clauza 1 a Rezoluției Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011). nr. 73). Amintim că în conformitate cu paragraful 2 al art. 610 din Codul civil al Federației Ruse, fiecare dintre părți are dreptul de a se retrage din contract în orice moment, după ce a avertizat cealaltă parte despre acest lucru cu trei luni înainte, cu excepția cazului în care contractul prevede o altă perioadă.

4. În concluzie, reținem că în anumite împrejurări contractul de închiriere precizat în întrebare nu poate fi reînnoit pe perioadă nedeterminată. După cum sa menționat deja, la achiziționarea de bunuri, lucrări, servicii, întreprinderile unitare de stat ar trebui să se ghideze după prevederile Legii nr. 223-FZ. Din păcate, conceptul de „achiziții” nu este clar definit de Legea nr. 223-FZ, iar în prezent nu există nicio clarificări oficiale în acest sens. Totuși, în baza normelor Legii nr. 223-FZ, achiziția este înțeleasă ca procedura de alegere a unei contrapărți care să încheie un contract cu acesta și chiar încheierea contractului. În același timp, încheierea unui acord, în urma căruia furnizorul (antreprenor, executant) este obligat să presteze un nou volum de servicii în noua perioada timp, este o nouă achiziție în baza unui nou contract și trebuie efectuată în conformitate cu prevazute de lege Nr. 223-FZ proceduri. În consecință, încheierea unui astfel de contract este de fapt o nouă achiziție, care trebuie efectuată în conformitate cu Legea nr. 223-FZ și regulamentul de achiziție aplicat de client. Dacă regulamentul de achiziție prevede posibilitatea încheierii contractelor de închiriere fără proceduri competitive (cu o singură contraparte), atunci reînnoirea contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată în sine, în opinia noastră, nu poate fi recunoscută ca încălcare. În caz contrar (în cazul în care regulamentul de achiziție presupune necesitatea unor proceduri competitive pentru încheierea unui contract de închiriere), reînnoirea contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată în situația de mai sus poate fi considerată ca o achiziție cu încălcarea Legii nr. 223-FZ. În acest ultim caz, ni se pare că proprietatea de stat (municipală), în principiu, nu poate fi închiriată unei întreprinderi unitare, întrucât aceasta implică necesitatea licitației simultane în conformitate cu Legea nr. 135-FZ și procedura de concurență prevăzută pentru prin regulamentul de achiziții al SUE, ceea ce imposibil în principiu.