Contract de leasing spații nerezidențiale semnată de părți la data de 01.03.2016. În contract se precizează că efectul său se aplică raporturilor părților care au luat naștere de la 01.01.2016. Durata contractului este până la 31.12.2016.
Cum în acest caz durata contractului de închiriere se calculează în sensul înregistrare de stat: de la data semnarii acestuia sau de la data inceperii efective a relatiei de inchiriere? Este necesară înregistrarea contractului în acest caz?

După ce am analizat problema, am ajuns la următoarea concluzie:
Pentru a rezolva problema necesității înregistrării de stat a unui contract de închiriere, perioada de timp înainte de încheierea acestuia, la care părțile și-au prelungit valabilitatea (până la 1 martie 2016), nu este inclusă în termenul contractului de închiriere. . Contractul specificat în întrebare nu este supus înregistrării de stat.

Motivul concluziei:
Întrucât spațiile, care sunt imobile, sunt indisolubil legate de clădirea în care se află, normele privind înregistrarea de stat stabilite de Codul civil al Federației Ruse în legătură cu contractele de închiriere pentru clădiri și structuri (Prezidiul Arbitrajului Suprem Tribunalul Federației Ruse din 01.06.2000 N 53) se aplică contractelor de închiriere a spațiilor. Potrivit acestui alineat, un contract încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul acestei înregistrări. Astfel, contractele de închiriere pentru spații nerezidențiale încheiate pe un an sau mai mult sunt supuse înregistrării de stat. Acest lucru este valabil și pentru acele cazuri în care termenul din contractul de închiriere imobiliară este definit de la prima zi a oricărei luni a anului curent până la a 30-a (31) zi a lunii precedente a anului următor). De exemplu, un contract de închiriere încheiat de la 01.01.2016 la 31.12.2016 pentru regula generala supuse înregistrării de stat.
Contractul intră în vigoare și devine obligatoriu pentru părți din momentul încheierii acestuia (Codul civil al Federației Ruse). Contractul de închiriere a unei clădiri, structuri, spații nerezidențiale intră în vigoare din momentul semnării acestuia de către părți (Codul civil al Federației Ruse) sau din momentul înregistrării sale de stat (Codul civil al Federației Ruse). ). Contractul de închiriere este consensual (, Codul civil al Federației Ruse), pentru încheierea acestuia nu este necesară transferul proprietății. Prin urmare, termenul contractului de închiriere nu depinde de timpul de utilizare (posedare și folosință) a proprietății. Aceste perioade pot să nu coincidă (scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59). Cu alte cuvinte, legislația nu leagă momentul de la care începe termenul contractului de închiriere de data transferului bunului relevant către chiriaș (a se vedea, de exemplu, Curtea a VIII-a de Arbitraj de Apel din 11 noiembrie 2010 N). 08AP-8195/2010).
Termenii contractului, în virtutea Codului civil al Federației Ruse, sunt stabiliți la discreția părților, cu excepția cazului în care conținutul condiției relevante este prevăzut de lege sau de alte acte juridice. Conform Codului civil al Federației Ruse, părțile au dreptul de a stabili că termenii acordului pe care l-au încheiat se aplică relațiilor lor care au apărut înainte de încheierea acordului, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin lege sau rezultă din esența relaţiile relevante. În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, procedura, condițiile și termenii de plată a chiriei sunt determinate de părțile contractului de închiriere. Prin urmare, părțile au dreptul să stabilească în contract condițiile pt chirieși, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, extinde efectul acestor condiții la relațiile care au apărut mai devreme. Se confirmă și această concluzie practica judiciara, de exemplu, prin rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberian de Vest din 17 mai 2007 N F04-2693 / 2007 (33872-A46-21) (33997-A46-21), Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 5 mai 2009 N KG-A40 / 3448-09, FAS Sectorului Nord-Vest din data de 03.07.2007 N A56-9107 / 2006.
În raport cu situația actuală, reiese că contractul se consideră încheiat din momentul semnării acestuia de către părți - din 03.01.2016, iar obligațiile părților le revin în temeiul contractului (cu alte cuvinte, „contractul este valabilă”, „intră în vigoare”) de la 01.01.2016.
După cum a indicat Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în Scrisoarea de informare din 16 februarie 2001 N 59 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de cerere lege federala„Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, dacă părțile au extins acordul la relațiile care au apărut înainte de încheierea acestuia, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, atunci când se calculează termenul acordului pentru în scopul înregistrării de stat, perioada de închiriere până la încheierea contractului nu este inclusă în acesta. În consecință, dacă durata contractului de închiriere, excluzând perioada pentru care părțile și-au prelungit valabilitatea, este mai mică de un an, un astfel de contract nu este supus înregistrării de stat. Această concluzie este confirmată de practica judiciară extinsă (a se vedea, de exemplu, FAS din Districtul Volga din 17 decembrie 2013 N F06-173 / 13 în cazul N A55-9247 / 2012, FAS din Districtul Ural din 24 iunie 2013 N în cazul N A60-43927 / 2012, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Caucazian de Nord din data de 17 aprilie 2013 N F08-1369/13 în dosarul N A63-1116/2012).
Astfel, în această situație, termenul contractului de închiriere, excluzând perioada pentru care părțile și-au prelungit acțiunea, este mai mic de un an - 10 luni. Prin urmare, înregistrarea de stat pentru un astfel de acord nu este obligatorie.

Răspuns pregătit:
Expert Serviciu Consultanta Juridica GARANT
Kislenko Maria

Controlul calității răspunsului:
Referent al Serviciului de Consultanta Juridica GARANT
Barseghyan Artem

Materialul a fost pregătit pe baza unei consultări scrise individuale furnizate ca parte a serviciului de Consultanță juridică.

În Codul civil al Federației Ruse, baza este proprietatea cetățenilor, în special bunurile imobiliare. Imobilele sunt obiecte materiale care au o relatie stransa cu terenul.

Acestea includ obiecte de origine naturală; având legătură cu terenul, inclusiv clădiri și obiecte recunoscute de lege.

După cum am menționat mai sus, clădirile sunt imobiliare, care pot fi atât rezidențiale, cât și nerezidenţiale. Conform Codului civil al Federației Ruse, acesta din urmă trebuie izolat, iar limitele sunt determinate de: pereți, podea și tavan.

Spațiile nerezidențiale pot fi amplasate în blocuri de apartamente sau clădiri construite pentru birouri. Trebuie remarcat faptul că o diferență semnificativă între formele de spații este utilizarea spațiilor nerezidențiale numai în scopuri de producție și administrative.

Esența contractului

Acesta este un acord între proprietar și chiriaș, adică este de natură bilaterală și se implementează pe bază de rambursare.

Locația este pusă la dispoziție chiriașului pentru o anumită sumă și pentru o anumită perioadă.

Spații nerezidențiale, care se transferă pentru perioada specificată în contract - obiectul contractului. Trebuie să furnizați detalii exacte despre proprietate.

Specificați în document:

• adresa detaliată a casei;
• numărul biroului;
• pătrat;
• planul locației;
• fixați scopul utilizării (pentru birou, pentru producție etc.).

Informațiile sunt prevăzute în contract sau într-o anexă la acesta.

Nota specialistului: dacă nu este specificat informatii detaliate, în ședința de judecată, contractul poate fi recunoscut ca neîncheiat și, în consecință, nul.

De obicei, la contract se atașează și un pașaport cadastral, care indică dimensiunea spațiilor închiriate, numărul de camere, planul etc. Puteți atașa o explicație - o copie a pașaportului cadastral al casei în ansamblu.

Contractul este înregistrat în scris. Din termenii tranzacției și durata formularului nu se modifică. Când pedeapsa închisorii este mai mare de douăsprezece luni, aceasta trebuie înregistrată. Din momentul înregistrării se poate considera că a intrat în vigoare.

Conform legislației Rusiei, fiecare persoană are dreptul de a încheia un contract de închiriere:

• entitati legale;
• indivizi (capabili);
• antreprenori individuali.

Tipuri de termeni

Contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale se poate încheia în data de urmatorul termen:

• termen nedeterminat;
• o perioadă determinată mai mică de 1 an;
• perioada specificată mai mare de 1 an.

Termen nedeterminat. Când termenul nu este specificat în contract, acesta se încadrează în categoria nelimitat (clauza 2, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). Într-un astfel de caz, dacă una dintre părți decide să rezilieze relatii de inchiriere, este necesar să avertizam partea opusă timp de trei luni.

În ciuda faptului că durata reală a contractului poate fi de câțiva ani și poate fi considerată pe termen lung, nu este necesară înregistrarea acestuia.

Consultanță juridică:în cazul în care un contract de închiriere pe perioadă determinată este reziliat și acesta este reînnoit printr-un contract adițional încheiat pe perioadă nedeterminată, acesta nu trebuie înregistrat.

Un acord suplimentar trebuie întocmit pe baza consimțământului tuturor părților. Cu contract pe perioada nedeterminata termen maxim nu este indicat.

Termen determinat mai mic de 1 an. Nu este nevoie să înregistrați un contract încheiat pe o perioadă mai mică de un an.

Atunci când devine necesară prelungirea acestuia cu până la douăsprezece luni, de asemenea, nu este necesară înregistrarea acestuia.

Adesea, astfel de acorduri sunt încheiate cu prelungire pentru o perioadă similară, dacă toți participanții sunt de acord.

Nota avocatului: prelungirea este prelungirea contractului la expirarea termenului, când toate părțile nu au obiecții sau completări.

O perioadă fixă ​​de peste 1 an. La încheierea unui acord pe o perioadă de un an sau mai mult, acesta trebuie înregistrat la agenția de stat - Rosreestr.

Dacă nu finalizați procedura de înregistrare, documentul este considerat nevalid. Acordul intră în vigoare din momentul înregistrării.

Uneori, există situații în care o parte a contractului nu dorește să se angajeze această procedură. Cealaltă parte are dreptul de a depune o cerere pentru a fi obligată să înregistreze contractul de închiriere.

De exemplu, durata contractului este de un an. La încheierea contractului la data de 01.03.2016, termenul de încheiere a contractului expiră la 28 februarie 2017. Acest acord trebuie înregistrat.

La expirarea termenului de închiriere conform contractului, proprietarul are un avantaj.

Proprietarul localului trebuie să întrebe în primul rând chiriașul dacă dorește prelungirea contractului și, în caz de refuz, să ofere locația altora.

Anumite fapte juridice sau de altă natură pot fi asociate cu momentul încheierii contractului, cum ar fi dreptul efectiv și capacitatea juridică a persoanei care a semnat contractul, faptul că locul unde a fost semnat contractul, faptul că contractul semnat. respectă cerințele documentelor de reglementare.

Momentul încheierii contractului de închiriere - acesta este momentul semnării acestuia, adică momentul în care un astfel de acord a intrat în vigoare. O excepție poate fi o clauză înscrisă în contract prin care se precizează că contractul este valabil în legătură cu acțiunile care au loc înainte de încheierea acestui contract. (Clauza 1,2 din articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Baza încheierii unui contract de închiriere

Multe organizații și cetățeni sunt proprietarii proprietăților închiriate. Contractul de închiriere se încheie pentru a reglementa relația dintre părți. Conform contractului de închiriere semnat, proprietarul se obligă să primească plata pentru proprietatea închiriată (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de închiriere nu este un contract public, prin urmare, în temeiul clauzei 1 a articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse, obligația de a încheia un contract de închiriere este interzisă. Excepție fac anumite obligații prevăzute de lege sau în temeiul legii.

Baza pentru apariția dreptului de închiriere este Contractul de închiriere.

Atunci când faceți o tranzacție de închiriere imobiliară, există Reguli pentru încheierea unui contract de închiriere, acestea sunt următoarele:

1. Contractul trebuie să descrie proprietatea transferată în conformitate cu contractul încheiat;
2. La semnarea unui acord cu entitate legală sau individual- contractul trebuie să fie în scris;
3. La încheierea unui contract de închiriere pentru imobile pe o perioadă mai mare de un an, este necesară înregistrarea de stat a unei astfel de tranzacții;
4. Dacă bunul închiriat devine ulterior proprietatea chiriașului, atunci contractul se întocmește pe formularele prevăzute pentru vânzarea proprietății (articolul 609 din Codul civil).

Pentru compilare corectă contract, este de dorit implicarea unui avocat în pregătirea acestuia. Contractul trebuie să includă informații despre prețul de închiriere, termenii, drepturile și obligațiile ambelor părți, procedura de reînnoire sau.

Chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere, care prevăzut la articolul 601 din Codul civil al Federației Ruse. Acest avantaj protejează în primul rând interesele chiriașului. Însă, la încheierea unui alt contract de închiriere pentru următorul termen, chiriașul nu ar trebui să ceară condițiile anterioare proprietatea asupra proprietății închiriate. Dacă doriți să continuați să închiriați proprietatea de la proprietar, chiriașul este obligat să informeze proprietarul în scris într-o anumită perioadă de timp.

În cazul în care chiriașul nu și-a anunțat intenția de a încheia un contract de închiriere pt termen nou, i se va pierde dreptul de preempțiune.

Dacă există o notificare scrisă cu privire la prelungirea termenului de închiriere a proprietății, dreptul de preempțiune pentru chiriaș va fi valabil timp de un an de la expirarea contractului de închiriere.

Termenul contractului de închiriere

După cum sa menționat mai sus, în cazul în care contractul de închiriere este încheiat pentru mai mult de un an, este necesară înregistrarea de stat.

Dacă contractul de închiriere se încheie în prima zi a oricărei luni la data de 30 sau 31 a lunii anului precedent, anul următor, această perioadă se consideră egală cu un an.

La încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă mai mică de un an (11 luni), prelungirea contractului este posibilă numai prin încheierea unui nou contract de închiriere.

Scopul încheierii unui contract de închiriere este de a asigura transferul proprietății în stăpânire temporară. Ambele părți sunt interesate de o astfel de înțelegere. Pentru proprietar, aceasta este primirea unui venit suplimentar, și poate principalul, pentru chiriaș, disponibilitatea proprietății pentru utilizare în anumite scopuri.

Sensul documentului încheiat cu privire la închirierea spațiului nerezidențial se bazează pe transferul de la locator în mâinile utilizatorului asupra drepturilor de proprietate temporară pentru banii spațiilor nerezidențiale. Se poate referi la scopul pentru care teritoriul poate fi predat activitate antreprenorială sau la alte tipuri și metode, disponibil pentru asta care închiriază localul. Acordul prevede doar diverse detalii livrarea zonei: preț, amplasarea teritoriului sediului, termene de livrare, utilizarea viitoare a acestei zone etc.

O mostră a unui astfel de acord poate fi găsită pe Internet. Dacă este necesar, poate fi descărcat și tipărit pe loc. Contractul se presupune a fi întocmit în aceeași formă de ambele părți interesate, cu semnătură și sigiliu duplicat. Se încheie întotdeauna separat pentru fiecare caz concret și necesită aplicarea obligatorie a Legii privind transferul bunului în folosință gratuită de către chiriaș.

Părțile între care se încheie un contract de închiriere pentru spațiu nerezidențial stabilesc în mod independent în timpul negocierilor perioada necesara, perioada in care sediul va fi in folosinta temporara de catre cel care inchiriaza. În mod tradițional, o astfel de perioadă este stabilită la 11 luni. Dacă această perioadă se încheie în conformitate cu clauzele contractului, aceasta poate fi prelungită sau, așa cum se numește oficial, reînnoită. Mai mult, dreptul de preempțiune, alături de orice alte persoane, de a prelungi contractul rămâne în sarcina chiriașului: acesta are și dreptul de a pretinde răscumpărarea ulterioară a acestui teritoriu.

Elemente avute în vedere prin contract cu privire la termenii contractului de închiriere

Un astfel de contract de închiriere trebuie să conțină următoarele prevederi, cu referire la legile în vigoare în țară la momentul semnării sale:

• în cazul în care contractul nu prevede un anumit termen de închiriere, se consideră că incinta este închiriată pe perioadă nedeterminată, adică pe termen lung;

• în cazul în care un termen de închiriere pe termen nedeterminat încetează să mai fie convenabil oricărei părți, aceasta este obligată să informeze oponentul în scris cu 3 luni înainte;

• dacă imobilul nerezidențial în cauză se află sub controlul serviciilor de stat sau comunale, un astfel de termen de închiriere nu durează mai mult de 5 ani, sau termenul se stabilește la cererea părților;

• pentru subiecții proprietății de stat sau comunale, perioada de închiriere se consideră automat prelungită cu 5 ani de la data încheierii. contract de închiriere, cu excepția cazului, desigur, chiriașul își stabilește termenul;

• Legea poate stabili termenul maxim de închiriere pentru anumite tipuri proprietate de la 5 la 50 de ani de închiriere.

Clauze specifice contractului

Un astfel de acord este semnat cu sigiliu și se consideră valabil din momentul semnării. Poate include, de asemenea, următoarele elemente:

• contractul standard ofera o perioada de inchiriere de 2 ani si 11 luni. Contul începe din minutul semnării Actului de transfer-acceptare;

• dacă în perioada de închiriere nu au existat dispute între părți, la sfârșitul termenului, utilizatorul acestei zone are avantajul prelungirii perioadei de legitimitate a contractului;

• în cazul în care utilizatorul nu a întreprins demersuri pentru prelungirea termenului documentului de închiriere, acesta din urmă poate fi considerat finalizat, nelegal, iar proprietarul zonei își rezervă alegerea viitorului chiriaș;

• nu necesită fixarea de stat a contractului de închiriere, atunci când perioada de livrare a imobilului este mai mică de un an;

• înregistrarea de stat nu este necesară nici măcar atunci când contractul prevede o prelungire automată a termenului pentru aceeași perioadă de închiriere ca înainte.

Se poate încheia un document privind perioada de valabilitate a zonei nerezidenţiale închiriate:

• mai mult de 365 de zile;

• o perioadă mai mică de un an;

• pe termen nelimitat.

Dacă devine necesară prelungirea termenului contractului de închiriere a zonei nerezidențiale, chiriașul trebuie să trimită proprietarului un avertisment scris despre expirarea contractului și intenția de a prelungi acest acord (efectul său) pentru o perioadă ulterioară. Această acțiune este importantă de făcut cu 2 luni înainte de sfârșitul termenului de închiriere conform contractului.

Termenul contractului (termenul contractului) este perioada de timp în care termenii contractului sunt valabili și obligațiile părților stabilite prin acesta sunt îndeplinite (articolele 425, 610 din Codul civil al Federației Ruse). .

Termenul de închiriere este perioada de timp în care chiriașul are dreptul de a folosi (sau deține și utiliza) proprietatea (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse nu separă conceptele de „termenul unui contract de închiriere” și „termenul de închiriere”.

Cu toate acestea, unele instanțe indică în mod direct că aceste concepte nu sunt identice și că termenii indicați pot să nu coincidă.

Termenul contractului de închiriere și termenul contractului în practică, într-adevăr, pot coincide în timp. De exemplu, dacă proprietatea este transferată chiriașului concomitent cu încheierea contractului de închiriere și returnată odată cu încetarea acestuia, termenul de închiriere va fi egal cu termenul contractului.

Cu toate acestea, orele de începere pentru aceste date pot varia. De exemplu, dacă proprietatea este transferată la câteva zile după semnarea contractului de către părți, atunci termenul contractului va începe să curgă din momentul semnării acestuia, iar termenul de închiriere - din momentul în care proprietatea este transferată. . Această situație este posibilă, întrucât contractul de închiriere este recunoscut de majoritatea instanțelor ca fiind consensual și, în conformitate cu paragraful 1 al art. 425, alin.1 al art. 433 din Codul civil al Federației Ruse se consideră încheiată din momentul primirii acceptului de către persoana care a transmis oferta, în special din momentul semnării contractului de către ambele părți.

Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că în practica judiciară există o poziție conform căreia un contract de închiriere este recunoscut ca încheiat din momentul transferului proprietății (clauza 2 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse) și este numit un adevărat acord. Prin această abordare, începutul termenului contractului va coincide cu începutul termenului de închiriere. Cu toate acestea, poziția cu privire la consensualitatea contractului de închiriere poate fi considerată mai comună.

În plus, de la paragraful 3 al art. 611 din Codul civil al Federației Ruse mai urmează că contractul poate stabili o perioadă pentru transferul proprietății, care vine după încheierea contractului.

Astfel, pe baza practica judiciara, precum și art. Artă. 425, 433, alin. 3 al art. 611 din Codul civil al Federației Ruse, se poate concluziona că ambele perioada specificata:

- termenul de închiriere;

- durata contractului.

Potrivit paragrafului 2 al art. 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel. În special, este necesar să se înregistreze un contract de închiriere pentru clădiri sau structuri pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 2, articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). Un astfel de acord este considerat încheiat din momentul înregistrării (clauza 3, articolul 433 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, partea 8 din art. 2 din Legea federală din 30 decembrie 2012 N 302-FZ „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi Cod Civil Federația Rusă„S-a constatat că regulile art. Artă. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică în cazul contractelor încheiate după data intrării în vigoare a legii menționate (după 1 martie 2013). Ulterior, art. 3 din Legea federală nr. 21-FZ din 04.03.2013 „Cu privire la modificarea anumitor acte legislative ale Federației Ruse și recunoașterea ca invalide a anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse”, aceste modificări au fost anulate.