Zabezpieczenie (opłata gwarancyjna) do umowy najmu. Jak sformułować warunek najmu w ramach umowy leasingu pojazdu z załogą

Zaleca się zdefiniowanie terminu płatności w leasingu opłaty leasingowe... Jeżeli strony przewidziały nie jednorazową, ale okresową płatność czynszu, termin ten należy ustalić na każdy okres najmu. Istnieje kolejne daty Zapłata:

- zaliczka - czynsz płacony jest przed lub na początku okresu (okresu) najmu;

- odroczenie - czynsz jest płacony na koniec lub po zakończeniu okresu (okresu) leasingu;

- zaliczka i dopłata (rozliczenie końcowe) - część czynszu płatna jest przed rozpoczęciem (okresem) najmu, a część po jego zakończeniu.

Termin płatności należy ustalić zgodnie z przepisami art. Sztuka. 190 - 194 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej:

- wskazanie konkretnej daty kalendarzowej lub wydarzenia, które musi nieuchronnie nastąpić;

- upływ określonego czasu liczonego od daty kalendarzowej lub od momentu wystąpienia nieuniknionego wydarzenia.

———————————

Przykłady sformułowania warunków:

„Czynsz najmu płaci najemca najpóźniej do 10.10.2010”.

„Najemca zobowiązuje się do rozpoczęcia opłacania czynszu poprzez świadczenie usług następnego dnia po odbiorze przedmiotu”.

„Czynsz jest opłacany na następujących warunkach:

- w ciągu 3 (trzech) dni od podpisania umowy - 40% czynszu;

- w ciągu 5 (pięciu) dni od podpisania umowy - 60% czynszu ”.

———————————

Określenie terminu dokonywania płatności leasingowych przez regulacyjne akty prawne

Warunki dokonywania płatności czynszu za użytkowanie niektórych przedmiotów leasingu może zostać ustalone w drodze aktu normatywnego. Uzgadniając umowę najmu takich obiektów, strony muszą kierować się obowiązującymi aktami prawnymi zawierającymi normy prawo cywilne... Stan umowy, który jest sprzeczny z aktem normatywnym, może zostać unieważniony przez sąd na podstawie art. 168 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednak ta okoliczność nie unieważnia całej umowy (art. 180 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Dlatego zasady określone w aktach prawnych (ust. 4 art. 421, art. 422 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) mają zastosowanie do stosunków między stronami w zakresie terminu płatności czynszu.

Na podstawie ust. 1 art. 168 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, umowa w odpowiedniej części będzie główna zasada podlega unieważnieniu, jeżeli ustawa nie przewiduje innych skutków niezwiązanych z jej nieważnością. Wyjątki od reguły sprzeciwu mogą zostać ustanowione przez prawo. W szczególności na mocy ust. 2 art. 168 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej warunek jest nieważny, jeżeli narusza dobro publiczne lub prawa i prawnie chronione interesy osób trzecich, a jednocześnie ustawa nie wskazuje, że jest kwestionowana, ani też należy zastosować inne skutki niezwiązane z nieważnością.

Zasady te dotyczą umów zawartych po 1 września 2013 r. (Ust. 6 art Prawo federalne 2013 N 100-FZ).

W przypadku umów najmu zawartych przed tą datą art. 168 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ze zmianami przed wejściem w życie ustawy federalnej z dnia 07.05.2013 N 100-FZ. Zgodnie z tym artykułem transakcje, które naruszają wymogi prawa lub innego aktu prawnego, są co do zasady nieważne.

Należy mieć na uwadze, że akty zawierające normy cywilnoprawne nie obejmują w szczególności regulacyjnych aktów prawnych organów państwowych podmiotów Federacji Rosyjskiej oraz samorząd (Artykuł 3 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). W tym zakresie, nawet jeżeli umowa najmu lub jej warunki są z nimi sprzeczne, sąd nie uznaje takiej umowy (warunku) za nieważną na podstawie art. 168 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Jednocześnie w praktyce sądowej istniało odwrotne stanowisko: sąd uznał umowę za nieważną.

Ustalenie terminu płatności czynszu w zależności od faktury wystawionej przez wynajmującego

Często w umowie termin zapłaty czynszu określany jest w zależności od faktury wystawionej przez wynajmującego. Ma to na celu zapewnienie, że najemca otrzyma fakturę, ponieważ bez takiego dokumentu nie będzie mógł przyjąć zapłaconego podatku VAT do odliczenia. Przykładowo strony zastrzegają, że czynsz jest płacony w określonym terminie po wystawieniu faktury, lub wskazują, że jest on oparty na fakturze i ustalają datę jej wystawienia.

Jednak ze względu na termin płatności warunek taki można uznać za sprzeczny z art. 190 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Uchwała XVIII Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 29.09.2011 r. N 18AP-9425/2011). Wniosek ten jest zgodny ze stanowiskiem prawnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, przedstawionym w punkcie 4 Pisma informacyjnego z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów dotyczących najmu” w odniesieniu do terminu wygaśnięcia umowy. Polega ona na tym, że pojęcie to może być określone przez wskazanie tylko takiego zdarzenia, które nieuchronnie musi nastąpić, tj. nie zależy od woli i działań stron. Faktura wystawiona przez wynajmującego nie spełnia tych kryteriów. Dlatego nie należy ustalać terminu płatności w zależności od faktury wystawionej przez wynajmującego. W przeciwnym razie można go obliczyć zgodnie z zasadami ust. 2 art. 314 ust. 2 pkt 1 art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Ponadto, uzgadniając przedmiotowy warunek, najemca musi wziąć pod uwagę praktyka sądowa, zgodnie z którym nie jest on zwolniony z odpowiedzialności za opóźnienie w zapłacie czynszu, jeżeli wynajmujący nie wystawił faktury, gdyż obowiązek zapłaty czynszu nie jest uzależniony od jej wystawienia. Na podstawie przepisów art. Sztuka. 606, 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej obowiązek ten wynika z samego faktu korzystania z wynajmowanej nieruchomości.

Jednocześnie sytuacja jest inna: najemca jest zwolniony z odpowiedzialności za zwłokę w zapłacie czynszu, jeśli wynajmujący nie wystawił faktury.

Tym samym ze względu na ryzyko nieterminowego wywiązywania się najemcy z obowiązku zapłaty czynszu, co będzie wiązało się z pobieraniem od niego kar umownych, nie zaleca się ustalania w umowie warunku ustalenia terminu płatności czynszu w zależności od wystawienia faktury. Można zadbać o to, by została ona wystawiona przez leasingodawcę w inny sposób, np. Poprzez umieszczenie w umowie klauzuli karnej.

Jeżeli nie uzgodniono terminu dokonywania najmu

W takim przypadku ustalony termin płatności jest zwykle stosowany przy wynajmowaniu podobnej nieruchomości w porównywalnych okolicznościach (klauzula 1 artykułu 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W przypadku sporu „warunki zwykle mające zastosowanie do najmu podobnej nieruchomości w porównywalnych okolicznościach” są ustalane indywidualnie w każdym przypadku.

Jednakże sąd może zastosować przepisy ust. 2 art. 314 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej o wykonaniu zobowiązania w rozsądnym terminie po jego wystąpieniu. W takim przypadku najemca będzie zobowiązany nie tylko do zapłaty czynszu, ale także do zapłaty kary za czas opóźnienia, obliczonej z uwzględnieniem art. 314 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Kaucja w umowie leasingu ma na celu zrekompensowanie strat leasingodawcy poniesionych w przypadku niewywiązania się przez leasingobiorcę z zobowiązań wynikających z umowy leasingu. Rozważmy cechy tej płatności.

Rola zabezpieczenia w stosunkach umownych

Stosunek umowny to interakcja, która zakłada istnienie wzajemnych zobowiązań, a zatem opiera się na pewnym ryzyku dla stron. Aby zmniejszyć takie ryzyko, prawodawstwo przewiduje możliwość wprowadzenia środków, które mogłyby, przynajmniej w pewnym stopniu, zmniejszyć straty wynikające z tego ryzyka. Takie środki nazywane są środkami tymczasowymi i można je złożyć (art. 329 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

• utracić,
• zastaw,
• wstrzymywanie rzeczy,
• pewność,
• niezależna gwarancja strony,
• zaliczka
• płatność zabezpieczenia (gwarancji).

Opłata kaucyjna to nowa koncepcja Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, wprowadzona do niego dopiero od 01.06.2015 r. (Ustawa „O zmianach…” z 08.03.2015 nr 42-FZ). Ma to na celu przekazanie pierwszej ze stron umowy na rzecz drugiej strony określonej kwoty, która w przypadku powstania okoliczności naruszenia zobowiązań pieniężnych wobec drugiej strony zostanie zaliczona na poczet ich spłaty (art. 381 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej art. 1) ... Może nastąpić zamiana środków wniesionych na zobowiązanie papiery wartościowe lub rzeczy (artykuł 381.2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli nie zaistnieją okoliczności naruszenia obowiązków w trakcie trwania umowy, to płatność zabezpieczająca po jego ukończeniu jest zwykle zwracany pierwszej stronie, chociaż za zgodą stron może zostać ponownie zakwalifikowany jako płatność na inny cel. Jeśli zostanie wykorzystany częściowo, kwota płatności zostanie przywrócona do pierwotnego stanu. Możliwe jest również zmniejszenie jego całkowitej kwoty podczas tworzenia okoliczności przyczyniających się.

Opłata kaucyjna w ramach umowy najmu - co to jest?

Warunek wniesienia kaucji w umowie najmu jest często podawany ze względu na fakt, że taki dokument:

• sporządzony w związku z drogim majątkiem;
• odzwierciedla obowiązek regularnego płacenia czynszu;
• działa wystarczająco długo.

Oznacza to, że wpłata kaucji w umowie najmu może rozwiązać problem odszkodowania za szkody:

• od utraty mienia lub doprowadzenia go do stanu, który wykracza poza granice ograniczające proces normalnego zużycia;
• nieotrzymanie, niekompletne lub nieterminowe otrzymanie płatności za wynajem;
• nieprzestrzeganie przez leasingobiorcę innych warunków zawartych w umowie najmu.

W części kaucji umowa najmu powinna uwzględniać:

• jego konkretny cel (spłacenie szkód, do jakich jest przeznaczony);
• kwotę środków wniesionych na zabezpieczenie;
• zamówienie:
  • dokonanie płatności,
  • jego użycie,
  • uzupełnienie wykorzystanej kwoty,
  • zmiana rozmiaru,
  • powrót.

Jako kaucja w umowie najmu są zwykle gotówka... Najczęściej mają one na celu pokrycie strat wynikających z opóźnionej płatności czynszu. Dlatego wysokość takiej opłaty co do zasady uzależniona jest od wysokości płatności umownej za którykolwiek z okresów najmu: miesiąc, kwartał lub rok. Chociaż możliwe jest ustalenie dowolnej kwoty o dowolnej wielkości.

Kwota główna i dodatkowa wpłata na kaucję

W odniesieniu do trybu wpłaty pierwszej (głównej) kwoty wadium w umowie należy określić:

• okres, w którym należy to zrobić, i moment, od którego ten okres zacznie się liczyć;
• rodzaj środków do zapłaty i sposób ich wpłaty.

Termin przekazania nieruchomości najemcy może zależeć od momentu wypełnienia obowiązku wniesienia zabezpieczenia. Przez cały okres obowiązywania umowy wysokość kaucji będzie leżała u leasingodawcy. Nie są naliczane odsetki.

Z pełnym lub częściowe wykorzystanie środków stanowiących wypłatę gwarancji, jej wysokość musi zostać przywrócona poprzez dopłatę do tego zabezpieczenia.

Umowa może również przewidywać zmianę wysokości kaucji. Na przykład w zależności od wzrostu (spadku) miesięcznego czynszu. W takim przypadku brakująca kwota do podwyższonej kwoty zabezpieczenia będzie musiała zostać dodatkowo przelana na leasingodawcę, a nadwyżka wpłaty gwarancyjnej może zostać zwrócona najemcy lub potrącona z czynszu.

W sytuacjach, w których konieczne będzie dokonanie dodatkowej wpłaty lub zwrotu (potrącenia) środków, w tekście umowy trzeba będzie również dokonać zastrzeżenia co do czasu wykonania każdego z niezbędnych działań oraz momentu rozpoczęcia tych terminów.

Wykorzystanie opłaty gwarancyjnej w ramach umowy najmu

Wypłata z gwarancji jest wykorzystywana w 2 przypadkach:

• spłacenia szkody spowodowanej naruszeniem warunków umowy wyrządzonej wynajmującemu w sytuacjach określonych w warunkach niniejszego dokumentu;
• do zapłaty czynszu za ostatnie okresy trwania umowy najmu, które mogą wynikać z jej warunków lub umowy dodatkowej do niniejszego dokumentu.

Wykorzystując środki na spłatę szkód, najemca powinien zostać poinformowany o tym, dlaczego iw jakiej wysokości wykorzystano środki z kaucji. Wysokość poniesionych wydatków musi być potwierdzona dokumentami. Forma takiego zawiadomienia (zawiadomienia) może stanowić załącznik do umowy najmu. Od daty wysłania tego zawiadomienia (lub daty jego otrzymania przez najemcę) można obliczyć wyznaczony termin uzupełnienia kwoty głównej płatności gwarancyjnej. Oznacza to, że nabiera znaczenia ustalenie przez strony porozumienia procedury powiadamiania o wykorzystaniu zabezpieczenia spłaty szkody.

Zwrot kaucji wynikającej z umowy najmu

Opcje wykorzystania wysokości kaucji na koniec umowy leasingu ustalają strony. Jeśli nie ma potrącenia z płatnością końcowych opłat leasingowych, wówczas jest inaczej możliwe opcje może:

• zwrot zabezpieczenia do w pełni najemcy;
• podział kwoty płatności między strony równo lub w innym stosunku;
• przeniesienie praw do zabezpieczenia na leasingodawcę.

W związku z tym, jeśli zachodzi taka potrzeba, wybór opcji musi zostać odzwierciedlony w umowie. Operacja zwrotu (w dowolnej wielkości) nie pociągnie za sobą skutków podatkowych ani dla leasingodawcy, ani dla leasingodawcy. Jednak kwoty pozostałe u leasingodawcy staną się jego dochodem, podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym (USN lub podatek dochodowy od osób fizycznych).

Opodatkowanie wypłaty gwarancji

W zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym wypłatę gwarancji traktuje się tak samo jak zabezpieczenie w postaci zastawu, kaucji (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 31 maja 2016 r. Nr 03-03-06 / 1/31325, z dnia 18 lutego 2016 r. Nr 03-03-06 / 1 / 8968 z dnia 03.11.2015 nr 03-03-06 / 2/63360), w związku z czym w trakcie trwania umowy nie jest brane pod uwagę:

• dochód od leasingodawcy (akapit 2 klauzuli 1 artykułu 251 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej);
• wydatki od leasingobiorcy (klauzula 32 artykułu 270 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

W odniesieniu do opodatkowania tej zapłaty podatku VAT należy kierować się normą art. 1 ust. 381.1 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, wskazując, że jego zamiana na środki zaliczone na poczet płatności za usługi najmu następuje tylko w określonych okolicznościach, które mogą nie wystąpić. Oznacza to, że do tego momentu wypłata gwarancji jest zabezpieczeniem, a nie środkiem płatniczym, a zatem nie podlega opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Ministerstwa Finansów w sprawie wymiaru kaucji na podatek VAT

Jednak Ministerstwo Finansów Rosji reprezentuje inny i odmienny punkt widzenia, uznając, że wpłatę kaucji, która implikuje możliwość jej potrącenia z czynszu, należy uznać za:

• Środki związane z płatnościami za usługi sprzedawane w ramach sub. 2 pkt 1 art. 162 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej (pismo z dnia 03.11.2015 nr 03-03-06 / 2/63360). Z tego powodu leasingodawca pracujący z podatkiem VAT musi naliczyć należny podatek od kwoty otrzymanego zabezpieczenia. Przy takim podejściu obie strony umowy najmu (jeśli najemca pracuje również z tym podatkiem) będą miały problemy z odliczeniem naliczonego podatku VAT:
  • od leasingobiorcy - od momentu naliczenia podatku przez leasingodawcę w ramach sub. 2 pkt 1 art. 162 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej nie oznacza wystawienia faktury najemcy (ust. 1 ust. 3 art. 169 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, klauzula 18 Zasad prowadzenia księgi sprzedaży, zatwierdzonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej z dnia 26 grudnia 2011 r. Nr 1137);
  • od leasingodawcy - ponieważ odliczenie podatku VAT naliczonego na podstawie pkt. 2 pkt 1 art. 162 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, art. 171 Ordynacji podatkowej nie sugeruje.
• Zaliczka podlegająca opodatkowaniu od leasingodawcy na podstawie sub. 2 pkt 1 art. 167 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej (pismo z dnia 16 sierpnia 2016 r. Nr 03-07-11 / 47861). W takim przypadku najemcy wystawiana jest faktura (klauzula 1 artykułu 168 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) i ma on prawo do potrącenia podatku VAT z góry, a następnie jego przywrócenia w momencie potrącenia z płatnością za świadczone usługi (podpunkt 3 klauzuli 3 art. 170 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej). Wynajmujący, potrącając zaliczkę na poczet czynszu, również potrąca podatek (art. 171 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, ust. 8).

Nie ma więc pewności co do konieczności naliczenia podatku VAT od kwoty kaucji, ale także co do semantycznej oceny tej wpłaty dla celów opodatkowania VAT.

Rozliczenie kaucji

Zdeponowana kaucja jest rejestrowana jako dług:

• należności - od leasingobiorcy (ust. 3, 16 PBU 10/99);
• wierzyciela - od leasingodawcy (ust. 3, 12 PBU 9/99).

Dla obu stron umowy jest on wykazywany na koncie 76 do momentu zwrotu lub potrącenia z płatności w ramach wynajem.

Transakcje dotyczące przelewu / zwrotu kaucji będą wyglądały następująco:

• Lokator:

Dt 76ob Kt 51 - przy przelewie płatności;

Dt 51 Kt 76ob - po otrzymaniu go z powrotem.

• Od wynajmującego:

Dt 51 Kt 76ob - po otrzymaniu płatności;

Dt 76ob Kt 51 - po powrocie,

gdzie 76ob to subkonto do rozliczania zabezpieczeń.

Ponadto w okresie obowiązywania zabezpieczenia u leasingodawcy obie strony będą odzwierciedlać jego kwotę pozabilansową:

• na konto 009 - u najemcy;
• na konto 008 - u leasingodawcy.

Jeżeli wynajmujący uzna operację odbioru kaucji za związaną z rozliczeniem czynszu i pociągającą za sobą konieczność naliczenia podatku VAT, wówczas będzie miał do zaksięgowania:

Dt 76. Kt 68,

gdzie 76nds to subkonto VAT.

W sytuacji, gdy płatność gwarancyjna zostanie uznana za zaliczkę przeznaczoną na rozliczenia leasingu, pojawią się zapisy odliczeń, które są takie same dla najemcy (jeśli pracuje z VAT) i leasingodawcy, ale różnią się czasem ich realizacji (dla najemcy przy przelewaniu zaliczki, leasingodawca - w momencie potrącenia zaliczki na usługi):

Dt 68 Kt 76nds.

Najemca w momencie zaksięgowania zaliczki na poczet czynszu najmu odzyska podatek:

Dt 76. Kt 68.

Jeżeli leasingodawca naliczy podatek VAT zgodnie z pkt. 2 pkt 1 art. 162 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, co nie oznacza dalszej operacji odzyskiwania, wówczas naliczony do zapłaty podatek zostanie odpisany na inne wydatki:

Dt 91 Kt 76nds.

W momencie potrącenia kaucji z czynszu najmu pojawi się księgowanie zamykające dług leasingowy za pomocą zabezpieczenia:

• u najemcy:

Dt 76ar Kt 76ob;

• od wynajmującego:

Dt 76ob Kt 76ar,

gdzie 76ar to subkonto do rozliczania płatności czynszu.

Z kont pozabilansowych 008 i 009 zabezpieczenie zostanie obciążone wymaganą kwotą w momencie jego zwrotu lub potrącone z czynszu najmu.

Wynik

Kaucja przewidziana w leasingu ma na celu wyrównanie strat leasingodawcy w przypadku niewywiązania się przez leasingobiorcę ze swoich zobowiązań. Jego konkretny cel, zakres, cechy kaucji, użytkowania, zwrotu regulują postanowienia umowy. W przypadku podatku dochodowego taka płatność nie jest brana pod uwagę, ale w sytuacjach, które wiążą ją z naliczeniem czynszu, może być objęta podatkiem VAT. W księgowości wpłata kaucji jest odzwierciedlana jako dług zarówno od leasingobiorcy, jak i leasingodawcy.

Rachunki za media w ramach czynszu (mieszkania). Jak zorganizować i dokonać płatności za rachunki za media za wynajmowaną nieruchomość.

Pytanie:Jeżeli czynsz za wynajmowane lokale zawiera rachunki za media, to dlaczego miałyby być one oddzielone od czynszu i opodatkowane podatkiem VAT, skoro w rzeczywistości wynajmujący nie świadczy usług komunalnych, ale nabywa je do działalności polegającej na udostępnianiu lokali mieszkalnych na wynajem bez VAT Wynajmujący przejmuje na siebie ciężar zapłaty za media iw umowie jest sformułowany jako „Wysokość czynszu najmu obejmuje: koszt opłaty za media: prąd do ______ kW miesięcznie, dostawa zimnej wody do ______ m3 miesięcznie, dostawa ciepłej wody do _____ m3 w miesiąca oraz płatności za utrzymanie i naprawę pomieszczeń mieszkalnych. " Może potrzebujesz przeformułować warunki umowy?

Odpowiedź:Nie ma potrzeby zmiany warunków umowy.

W Twoim przypadku wysokość czynszu w umowie składa się z dwóch części: opłaty stałej (sam czynsz) i płatności zmiennej (koszty mediów zużywane przez najemcę w okresie rozliczeniowym), a także opłaty za utrzymanie i naprawę lokalu.

Zgodnie z pkt. 10 pkt 2 art. 149 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej opłata za usługi związane z udostępnianiem lokali mieszkalnych do użytku, zwolniona z podatku, to jedynie opłata za użytkowanie lokalu mieszkalnego i najem lokalu mieszkalnego. Świadczenie to nie dotyczy opłat za media, utrzymanie i remonty mieszkań.

Taką samą opinię wyraziła Federalna Służba Podatkowa w piśmie z dnia 16 marca 2005 r. Nr 03-4-02 / 371/28: jeżeli zgodnie z warunkami umowy najmu koszt czynszu oprócz czynszu za mieszkanie (za udostępnienie lokali mieszkalnych) obejmuje koszty mediów i innych usług , wówczas do podstawy podatku VAT nie wlicza się jedynie czynszu za mieszkanie.

Media zawarte w czynszu zgodnie z umową najmu podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Ponadto, zgodnie z art. 170 ust. 4 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, podatnik jest zobowiązany do prowadzenia oddzielnej ewidencji kwot podatku za zakupione towary (prace, usługi) wykorzystywane do przeprowadzania transakcji podlegających i niepodlegających opodatkowaniu (zwolnionych z opodatkowania).

Usprawiedliwienie

Jak zorganizować i przeprowadzić rozliczenia rachunków za media za wynajmowaną nieruchomość

Opłata za usługi w ramach czynszu

W w tym przypadku leasingobiorca zwraca leasingodawcy koszt zużytych mediów jako część czynszu. Możliwość zastosowania ta opcja wynika z norm prawnych regulujących stosunek najmu.

Istnieją dwa sposoby uwzględnienia kwoty rekompensaty za media w czynszu:

Całkowita ilość dostaw mediów i energii jest określana na podstawie faktycznego zużycia na podstawie faktur wystawionych przez dostawców. Udział kosztów zwracanych przez leasingobiorcę na podstawie umowy leasingu (zmienna część raty leasingowej) można określić w następujący sposób:

1. według udziału lokali zajmowanych przez najemcę;

2. zgodnie ze wskazaniami poszczególnych liczników;

3. na podstawie pojemności sprzętu używanego przez najemcę i czasu jego eksploatacji.

Metodologia obliczeń jest ustalona w umowie najmu (klauzula 1 artykułu 615 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Po włączeniu kompensacji koszty utrzymania oddzielne podstawowe dokumenty dotyczące rachunków za media nie są przetwarzane w ramach opłat leasingowych. Wystarczy, że wynajmujący sporządzi dokumenty najmu i załączy kopie dokumentów dotyczących mediów (rachunki, kalkulacje), jeżeli taki warunek przewiduje umowa najmu.

W jaki sposób właściciel może odzwierciedlić w opodatkowaniu obliczenia rachunków za media za wynajmowaną nieruchomość. Organizacja stosuje ogólny system podatkowy

Sprzedaż usług związanych z udostępnianiem nieruchomości do wynajęcia od leasingodawcy jest uznawana za przedmiot opodatkowania podatkiem VAT (art. 146 ust. 1 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Podstawę opodatkowania określa się jako koszt usług obliczony na podstawie cen ustalonych w umowie (art. 154 ust. 1 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku cała kwota czynszu najmu stanowi zapłatę za usługi wynajmującego z tytułu udostępnienia nieruchomości pod wynajem. Dlatego wynajmujący musi obliczyć podatek VAT od pełnej kwoty czynszu. Całą kwotę czynszu należy zafakturować najemcy (klauzula 3, artykuł 168 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie, w zależności od warunków umowy, czynsz najmu może obejmować część główną (stałą), na którą składa się koszt wynajmowanej powierzchni oraz część dodatkową (zmienną), w tym zwrot kosztów mediów przez najemcę. W takim przypadku wynajmujący ma prawo wskazać na fakturze pojedynczy koszt usług lub wypełnij dwa wiersze, wskazując oddzielnie części stałe i zmienne. Takie wyjaśnienia Federalna Służba Podatkowa Rosji udzieliła w ust. 1 pisma z dnia 4 lutego 2010 r. Nr ШС-22-3 / 86 (uzgodnione z Ministerstwem Finansów Rosji).

Kwota naliczonego podatku VAT od mediów w ramach raty leasingowej może zostać odliczona przez leasingodawcę, ponieważ ich zakup dotyczy czynności podlegających VAT (pismo Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 4 lutego 2010 r. Nr SHS-22-3 / 86). * Kiedy wszystkie warunki konieczne do przyjęcia podatku VAT do odliczenia muszą być spełnione. To samo stanowisko zajęły niektóre sądy (patrz np. Definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 26 sierpnia 2009 r. Nr VAS-10032/09, orzeczenia FAS Okręgu Centralnego z dnia 29 maja 2009 r. Nr A23-3029 / 2008А-14-202 Okręgu Północnokaukaskiego 21 grudnia 2009 nr A63-8994 / 2004-C4-9).

Sytuacja: czy wynajmujący ma prawo do ponownego wystawiania najemcy faktur za media, których koszty rekompensuje. Opłaty za media nie są częścią czynszu. Umowy z organizacjami dostarczającymi zawierane są bezpośrednio z leasingodawcą

Nie, nie mam prawa.

Oficjalne stanowisko departamentów kontrolujących jest takie, że w tej sytuacji leasingodawca nie może ponownie wystawiać leasingobiorcy faktur za koszty usług wyświadczonych leasingodawcy przez organizacje dostarczające (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 10 lutego 2011 r. Nr 03-03-06 / 1/86 z dnia 14 maja 2011 r. 2008 nr 03-03-06 / 2/51 oraz Federalna Służba Podatkowa Rosji z dnia 23 kwietnia 2007 nr SHT-6-03 / 340). Na poparcie swojego punktu widzenia przytaczają następujące argumenty.

Wynajmujący to abonent, który otrzymuje energię elektryczną, ciepło i wodę od organizacji dostarczającej. A ponieważ jest abonentem, sam nie może być organizacją zaopatrującą najemcę (Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 6 kwietnia 2000 r. Nr 7349/99, uchwała Okręgu Zachodniosyberyjskiego FAS z 28 stycznia 2009 r. Nr F04-7965 / 2008 ( 20062-A46-25)). Ponadto faktury wystawione wynajmującemu zawierają już podatek VAT, który wynajmujący zapłacił za media w stawkach za media. W związku z tym naliczanie podatku VAT od kosztów usług, które już zawierają podatek, jest sprzeczne z przepisami podatkowymi (definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2007 r. Nr 560/07).

Oznacza to, że leasingodawca nie ma prawa traktować zwrotu kosztów mediów dla celów podatku VAT jak sprzedaż i nie może wystawiać faktur. W związku z tym leasingodawca nie może naliczać podatku VAT od zrekompensowanych kosztów usług, a najemca nie może przyjąć podatku naliczonego od tej odliczonej kwoty.

Główny księgowy radzi: istnieją argumenty pozwalające wynajmującemu na ponowne wystawienie najemcy faktur za media. Są one następujące.

Ponowne wystawianie faktur przez leasingodawcę leasingobiorcy nie jest sprzeczne z normami prawa podatkowego. Artykuły Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej nie zawierają żadnych ograniczeń w tym zakresie.

Ponadto bez uzbrojenia wynajmowanego lokalu organizacja-najemca nie może skorzystać z prawa do korzystania z wynajmowanego lokalu (art. Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). W związku z tym dostarczanie mediów jest nierozerwalnie związane ze świadczeniem usług najmu. W związku z tym wynajmujący ma prawo do ponownego wystawienia najemcy faktury za media, a najemcy do odliczenia od nich podatku VAT.

Stanowisko to potwierdza Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w uchwale z 25 lutego 2009 r. Nr 12664/08.

Przed wydaniem decyzji Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej praktyka arbitrażowa w tej kwestii była niejednorodna.

Niektóre sądy przyjęły punkt widzenia, który w pełni odpowiadał stanowisku Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej (patrz np. Orzeczenia FAS Okręgu Ural z dnia 19 czerwca 2008 r. Nr F09-4255 / 08-C2 z dnia 29 lutego 2008 r. Nr F09-861 / 08-C2 z dnia 21 Styczeń 2008 nr F09-11295 / 07-C2, dystrykt moskiewski z dnia 26 sierpnia 2008 nr KA-A40 / 7882-08, z dnia 1 października 2007 nr KA-A41 / 10014-07). Jednocześnie niektóre sądy potwierdziły stanowisko organów kontrolnych (patrz np. Definicja Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 29 stycznia 2008 r.Nr 18186/07, Uchwała Centralnego Okręgu FAS z dnia 14 lutego 2008 r. А36-2553 / 2006, Okręg Wschodniosyberyjski od 19 stycznia 2009 Nr А10-1581 / 08-F02-6877 / 08 z dnia 30 października 2008 Nr А10-845 / 08-F02-5264 / 08, А10-845 / 08- F02-5607 / 08, Okręg Wołga z dnia 4 marca 2008 Nr A65-8421 / 2007-CA1-37 z dnia 6 lutego 2008 Nr A55-6796 / 2007-53, Okręg Zachodniosyberyjski z dnia 28 stycznia 2009 Nr F04-7965 / 2008 (20062-A46-25), z dnia 27 sierpnia 2008 r. Nr F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) oraz z dnia 24 marca 2008 r. Nr F04-2074 / 2008 (2736-A45-41)).

Wraz z ogłoszeniem uchwał Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 10 marca 2009 r. Nr 6219/08 oraz z dnia 25 lutego 2009 r. Nr 12664/08 praktyka arbitrażowa w rozpatrywanej sprawie powinna zostać ujednolicona. Świadczą o tym nowe orzeczenia sądowe (patrz np. Decyzje Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Volgo-Vyatka z dnia 29 czerwca 2009 r. Nr A17-1804 / 2007, Okręg Wschodniosyberyjski z 23 czerwca 2009 r. Nr A33-12783 / 08-F02-2566 / 09, Okręg Moskiewski z dnia 10 lipca 2009 r. Nr KA-A40 / 6262-09, Okręg Centralny nr A48-3884 / 08-17 z dnia 29 kwietnia 2009 r., Okręg Wołga nr A65-20968 / 2008 z dnia 7 kwietnia 2009 r. Okręg Zachodniosyberyjski z dnia 15 września 2009 Nr F04-5497 / 2009 (19433-A45-29), Okręg Północno-Zachodni Nr A52-3899 / 2008 z dnia 16 marca 2009, Rejon Ural Nr F09-10444 / 08-C2 z 25 lutego 2009).

Pismo Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 16 marca 2005 r. Nr 03-4-02 / 371/28 „O zwolnieniu z opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych osobom prawnym”

„Federalna Służba Podatkowa w sprawie zwolnienia z opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych osobom prawnym informuje, co następuje.
Zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 1 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej kodeksem) przedmiotem opodatkowania podatku od wartości dodanej są operacje sprzedaży towarów (robót, usług) na terytorium Federacja Rosyjska.
Operacje niepodlegające opodatkowaniu (zwolnione z opodatkowania) są przewidziane w art. 149 Kodeksu.
Zgodnie z art. 149 ust. 2 pkt 10 Kodeksu sprzedaż (a także przekazanie, wykonanie, zapewnienie na własne potrzeby) na terytorium Federacji Rosyjskiej usług związanych z udostępnianiem lokali mieszkalnych do użytku w zasobach mieszkaniowych wszystkich form własności nie podlega opodatkowaniu.
Zgodnie z art. 27 ustawy federalnej z 05.08.2000 nr 118-FZ „O uchwaleniu drugiej części Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej oraz o zmianach w niektórych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej w sprawie podatków” do 1 stycznia 2004 r. Podatek od wartości dodanej był zwolniony z opodatkowania realizacja na terytorium Federacji Rosyjskiej usług w zakresie udostępniania lokali mieszkalnych do wykorzystania w zasobach mieszkaniowych wszelkich form własności, usługi dla konserwacja, remonty rutynowe, remonty kapitalne, utrzymanie sanitarne, prowadzenie gospodarstwa domowego, realizowane kosztem nakładów celowych w domach spółdzielni mieszkaniowych, a także usługi związane z udostępnianiem mieszkań w schroniskach (z wyłączeniem wykorzystania lokali na cele hotelowe i na wynajem).
W związku z tym działalność w zakresie sprzedaży usług związanych z udostępnianiem lokali mieszkalnych do wykorzystania w zasobach mieszkaniowych wszelkich form własności podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zarówno przed 1 stycznia, jak i po 1 stycznia 2004 r.
Artykuł 671 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że lokale mieszkalne mogą być oddane w posiadanie i (lub) użytkowanie osoby na podstawie umowy najmu, dla osób prawnych - na podstawie umowy najmu lub innej umowy. Jednocześnie, zgodnie z paragrafem 2 tego artykułu, osoba prawna może korzystać z lokalu mieszkalnego wyłącznie na pobyt obywateli.
W związku z powyższym od 1 stycznia 2001 r. Stosuje się zwolnienie z podatku VAT od usług związanych z udostępnianiem do zasobu mieszkaniowego wszelkich form własności osobom prawnym na podstawie umowy najmu.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że tylko opłaty za wynajem mieszkania oraz opłaty za udostępnienie lokalu mieszkalnego osobom prawnym na podstawie umowy najmu są zwolnione z podatku VAT.
W przypadku, gdy zgodnie z warunkami umowy najmu przewiduje się, że koszt czynszu oprócz opłaty za najem mieszkania (opłata za udostępnienie lokalu mieszkalnego) obejmuje koszt mediów lub innych usług, wówczas do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług nie wlicza się jedynie opłaty za czynsz mieszkanie (opłata za zapewnienie mieszkania).
Jednocześnie art. 149 ust. 1 Kodeksu w odniesieniu do cudzoziemców lub organizacji akredytowanych w Federacji Rosyjskiej przewiduje specjalną zasadę, zgodnie z którą nie podlega opodatkowaniu (zwolnione z opodatkowania) udostępnianie lokali przez wynajmującego na terytorium Federacji Rosyjskiej cudzoziemcom lub organizacjom akredytowanym w Federacji Rosyjskiej. Federacja. Przepis ten stosuje się, jeżeli ustawodawstwo danego państwa obcego przewiduje podobną procedurę dla obywateli Federacji Rosyjskiej i organizacji rosyjskich akredytowanych w tym państwie obcym lub jeżeli normę taką przewiduje międzynarodowa umowa (umowa) Federacji Rosyjskiej.
Tym samym niniejsze postanowienie Kodeksu dotyczy tylko cudzoziemców lub organizacji akredytowanych w Federacji Rosyjskiej.
Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokale na terytorium Federacji Rosyjskiej obcokrajowcom lub organizacjom nieposiadającym akredytacji w Federacji Rosyjskiej, nie przewiduje się zwolnienia z podatku, a usługi związane z najmem lokalu podlegają opodatkowaniu zgodnie z ogólnie przyjętą procedurą.
Jednocześnie zwracamy uwagę na następujące kwestie.
Zgodnie z art. 149 ust. 4 kodeksu, podatnicy dokonujący transakcji podlegających zwolnieniu oraz transakcje, które nie podlegają zwolnieniu, są zobowiązani do prowadzenia oddzielnej ewidencji takich transakcji.
Ponadto, zgodnie z paragrafem 4 artykułu 170 Kodeksu, podatnik jest zobowiązany do prowadzenia odrębnej ewidencji kwot podatku od zakupionych towarów (robót, usług), w tym środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych służących do realizacji zarówno podlegających, jak i niepodlegających opodatkowaniu od podatków).

Jeżeli podatnik nie prowadzi odrębnej księgowości, kwota podatku od zakupionych towarów (robót, usług), w tym środków trwałych i wartości niematerialnych, nie podlega odliczeniu i nie jest zaliczana do kosztów uzyskania przychodów przy obliczaniu podatku dochodowego.
W przypadku, gdy podatnik przy sprzedaży towarów (robót, usług), których sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT, wystawił kupującemu fakturę z przypisaną kwotą podatku, wówczas kwota podatku jest płatna do budżetu na podstawie art. 5 ust. 173 Kodeksu ”.

Alexander Vodovozov odpowiada:

zastępca Kierownika Działu Podatkowego osoby prawne FTS Rosji

„Kolejność zależy od rodzaju nieruchomości, gdzie się ona znajduje i kto jest posiadaczem aktywów. Od 2019 roku scentralizowane składanie raportów podatku od nieruchomości zostało anulowane, podstawę opodatkowania który jest określany jako średni koszt roczny. Ale są wyjątki od tej reguły. Wszystkie opcje dotyczące tego, gdzie zapłacić podatek od nieruchomości i złożyć deklarację za 2018 r., Zobacz zalecenia ”.

Art. 622. Zwrot wynajmującego nieruchomości

Po wygaśnięciu najemcy najemca zobowiązany jest zwrócić wynajmującemu nieruchomość w stanie, w jakim ją otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w stanie określonym w umowie.

Jeżeli najemca nie zwrócił przedmiotu leasingu lub zwrócił go z opóźnieniem, wynajmujący ma prawo żądać zapłaty czynszu za cały okres opóźnienia. W przypadku, gdy określona opłata nie pokrywa szkód wyrządzonych leasingodawcy, może on żądać ich naprawienia.

W przypadku, gdy w umowie przewidziano karę za nieterminowy zwrot przedmiotu leasingu, straty mogą zostać w całości pokryte ponad wysokość kary, chyba że umowa stanowi inaczej.

Artykuł 623. Ulepszenia wynajmowanej nieruchomości

1. Wyodrębnione ulepszenia dokonane przez najemcę w wynajmowanej nieruchomości stanowią jego własność, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

4. Ulepszenia wynajmowanej nieruchomości, zarówno rozłączne, jak i nierozdzielne, dokonane na koszt odpisy amortyzacyjne z tej nieruchomości są własnością leasingodawcy.

Art. 624. Umorzenie przedmiotu leasingu

1. Ustawa lub umowa dzierżawy mogą stanowić, że przedmiot leasingu przechodzi na własność leasingobiorcy z upływem okresu leasingu lub przed jego upływem, pod warunkiem, że najemca zapłaci całość ceny wykupu przewidzianej w umowie.

2. Jeżeli w umowie najmu nie jest określony warunek wykupu dzierżawionej nieruchomości, może to być ustalone w drodze dodatkowego porozumienia stron, które jednocześnie mają prawo uzgodnić zaliczenie zapłaconego czynszu najmu na poczet ceny wykupu.

3. Ustawa może ustanawiać przypadki zakazu kupowania przedmiotu leasingu.

Artykuł 625. Cechy pewne rodzaje dzierżawa i dzierżawa niektórych rodzajów nieruchomości

W przypadku niektórych rodzajów umów leasingu i umów dzierżawy dotyczących określonych rodzajów nieruchomości (najem, najem pojazdów, najem budynków i budowli, dzierżawa przedsiębiorstw, leasing finansowy) zastosowanie mają przepisy niniejszego ustępu, chyba że przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące tych umów stanowią inaczej.

§ 2. Wynajem

Artykuł 626. Umowa najmu

1. Na podstawie umowy najmu leasingodawca, który wynajmuje nieruchomość na stałe działalność gospodarczazobowiązuje się do odpłatnego udostępnienia najemcy ruchomości w celu czasowego posiadania i używania.

Mienie przekazane na podstawie umowy najmu służy celom konsumenckim, chyba że umowa stanowi inaczej lub wynika z istoty zobowiązania.

2. Umowa najmu zostaje zawarta pisanie.

Art. 627. Czas trwania umowy najmu

1. Umowa najmu zawierana jest na okres do jednego roku.

2. Zasady przedłużenia najmu czas nieokreślony oraz o prawie pierwokupu najemcy do odnowienia umowy najmu () nie mają zastosowania do umowy najmu.

3. Najemca ma prawo odstąpić od umowy najmu w każdym czasie, informując o tym na piśmie wynajmującego z co najmniej dziesięciodniowym wyprzedzeniem.

Art. 628. Przekazanie mienia najemcy

Wynajmujący zawierając umowę najmu jest obowiązany w obecności najemcy sprawdzić przydatność wynajmowanej nieruchomości, a także zapoznać najemcę z zasadami funkcjonowania lokalu lub udzielić mu pisemnej instrukcji użytkowania tej nieruchomości.

Art. 629. Usuwanie wad wynajmowanej nieruchomości

1. Jeżeli najemca stwierdzi w wynajmowanej nieruchomości wady, które w całości lub w części utrudniają jej użytkowanie, wydzierżawiający obowiązany jest w terminie dziesięciu dni od dnia stwierdzenia przez najemcę stwierdzenia wady, jeżeli umowa najmu nie przewiduje krótszego terminu, usunąć na miejscu wady lub wymienić tę nieruchomość nieodpłatnie. inna podobna nieruchomość w należytym stanie.

2. Jeżeli wady wynajmowanej nieruchomości były wynikiem naruszenia przez najemcę zasad eksploatacji i utrzymania nieruchomości, najemca pokrywa koszty naprawy i transportu rzeczy wynajmującej.

Artykuł 630. Czynsz z umowy najmu

1. Czynsz najmu w ramach umowy najmu ustalany jest w formie stałych opłat dokonywanych okresowo lub jednorazowo.

2. W przypadku wcześniejszego zwrotu nieruchomości przez najemcę, wynajmujący zwraca mu odpowiednią część otrzymanego czynszu, licząc ją od dnia następującego po dniu faktycznego zwrotu nieruchomości.

3. Pobranie zaległości czynszowych od najemcy następuje bezspornie na podstawie notariusza.

Art. 631. Korzystanie z dzierżawionej nieruchomości

1. Kapitał i konserwacja za nieruchomość wynajmowaną na podstawie umowy najmu odpowiada leasingodawca.

2. Podnajmu nieruchomości przekazanej najemcy na podstawie umowy najmu, przeniesienie jego praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na inną osobę, przekazanie tego mienia na rzecz darmowe użytkowanie, zastaw na prawach najmu i wniesienie ich jako wniesienia majątku do spółek i spółek lub wniesienia udziałów do spółdzielni produkcyjnych jest niedopuszczalne.

§ 3. Wynajem pojazdów

1. Czynsz pojazd ze świadczeniem usług zarządzania i operacja techniczna

Art. 632. Umowa najmu pojazdu z załogą

W ramach umowy leasingu (czarteru na czas) pojazdu z załogą, leasingodawca oddaje najemcy pojazd za opłatą w celu czasowego posiadania i użytkowania oraz świadczy własne usługi w zakresie zarządzania i obsługi technicznej.

Zasady odnawiania umowy najmu na czas nieokreślony oraz prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy semestr () nie dotyczy umowy leasingu pojazdu z załogą.

Art. 633. Forma umowy najmu pojazdu z załogą

Umowa najmu pojazdu z załogą musi być zawarta na piśmie, niezależnie od jej terminu. Do takiej umowy nie mają zastosowania zasady rejestracji umów najmu, o których mowa w art. 609 ust. 2 niniejszego Kodeksu.

Art. 634. Obowiązek utrzymania pojazdu przez leasingodawcę

Wynajmujący zobowiązany jest do utrzymania w należytym stanie wynajmowanego pojazdu przez cały okres trwania umowy najmu z załogą, w tym realizacji bieżącej i wyremontować i zapewnienie niezbędnych dostaw.

Artykuł 635. Obowiązki leasingodawcy do kierowania i utrzymywania pojazdu

1. Usługi świadczone najemcy przez leasingodawcę w zakresie zarządzania i technicznej eksploatacji pojazdu muszą zapewniać jego normalne i bezpieczna operacja zgodnie z celami najmu określonymi w umowie. Umowa najmu pojazdu z załogą może przewidywać szerszy zakres usług świadczonych najemcy.

2. Skład załogi pojazdu i jej kwalifikacje muszą być zgodne z obowiązującymi strony regulaminami i warunkami umowy, a jeżeli takie wymagania nie są ustalone przez obowiązujące strony, wymagania zwyczajowej praktyki eksploatacji tego typu pojazdu oraz warunki umowy.

Członkowie załogi są pracownikami wynajmującego. Podlegają one nakazom wynajmującego w zakresie zarządzania i utrzymania oraz nakazom najemcy komercyjne wykorzystanie pojazd.

O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, koszty opłacenia usług członków załogi, a także koszty ich utrzymania, ponosi wynajmujący.

Art. 636. Obowiązek najemcy do pokrycia kosztów związanych z zarobkową eksploatacją pojazdu

O ile umowa leasingu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, najemca ponosi koszty związane z eksploatacją pojazdu w celach zarobkowych, w tym koszty paliwa i innych materiałów zużytych w trakcie eksploatacji oraz uiszczenia opłat.

Artykuł 637. Ubezpieczenie pojazdu

O ile umowa leasingu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, obowiązek ubezpieczenia pojazdu i (lub) ubezpieczenia odpowiedzialności za szkody, jakie może on spowodować lub w związku z jego eksploatacją, spoczywa na leasingodawcy w przypadkach, gdy takie ubezpieczenie jest obowiązkowe na podstawie prawo lub umowa.

Art. 638. Umowy z osobami trzecimi o korzystaniu z pojazdu

1. Jeżeli umowa najmu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, najemca ma prawo do podnajmu pojazdu bez zgody wynajmującego.

2. Najemca w ramach wykonywania działalności gospodarczej leasingowanego pojazdu ma prawo, bez zgody wynajmującego, zawierać umowy przewozu i inne umowy z osobami trzecimi, jeżeli nie są one sprzeczne z celami użytkowania pojazdu określonymi w umowie najmu, a jeżeli takie cele nie są ustalone - cel pojazd.

Art. 639. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone w pojeździe

W przypadku utraty lub uszkodzenia wynajmowanego pojazdu najemca zobowiązany jest do zwrotu wydzierżawcy poniesionych strat, jeżeli wykaże on, że utrata lub uszkodzenie pojazdu nastąpiło na skutek okoliczności, za które najemca odpowiada na podstawie przepisów prawa lub umowy leasingu.

Art. 640. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez pojazd

Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim wynajmowanym pojazdem, jego mechanizmami, urządzeniami, wyposażeniem ponosi wynajmujący na zasadach przewidzianych w rozdziale 59 niniejszego Kodeksu. Ma on prawo wystąpić z roszczeniem regresowym przeciwko najemcy o odszkodowanie kwot wypłaconych osobom trzecim, jeżeli udowodni, że szkoda powstała z winy najemcy.

Artykuł 641. Specyfika leasingu niektórych typów pojazdów

Czartery transportowe i kodeksy mogą określać inne, poza przewidzianymi w niniejszym ustępie, cechy leasingu niektórych typów pojazdów wraz ze świadczeniem usług zarządzania i obsługi technicznej.

2. Wynajem pojazdu bez świadczenia usług zarządzania i konserwacji

Art. 642. Umowa najmu pojazdu bez załogi

Na podstawie umowy dzierżawy pojazdu bez załogi leasingodawca oddaje najemcy pojazd za opłatą w celu czasowego posiadania i użytkowania, bez świadczenia usług w zakresie zarządzania i obsługi technicznej.

Zasady odnawiania umowy leasingu na czas nieokreślony i prawa pierwokupu leasingobiorcy do zawarcia umowy leasingu na nowy okres () nie mają zastosowania do umowy leasingu pojazdu bez załogi.

Art. 643. Forma umowy najmu pojazdu bez załogi

Umowa najmu bez załogi musi być zawarta na piśmie, niezależnie od jej okresu obowiązywania. Do takiej umowy nie mają zastosowania zasady rejestracji umów najmu, o których mowa w art. 609 ust. 2 niniejszego Kodeksu.

Art. 644. Obowiązek najemcy utrzymania pojazdu

Najemca zobowiązany jest do utrzymania wynajmowanego pojazdu w należytym stanie przez cały okres najmu pojazdu bez załogi, w tym do wykonywania napraw bieżących i kapitalnych.

Art. 645. Obowiązki najemcy do kierowania pojazdem i jego obsługi

Najemca samodzielnie zarządza wynajmowanym pojazdem i obsługuje go zarówno handlowo, jak i technicznie.

Art. 646. Obowiązek najemcy do pokrycia kosztów utrzymania pojazdu

O ile umowa leasingu pojazdu bez załogi nie stanowi inaczej, najemca ponosi koszty utrzymania leasingowanego pojazdu, jego ubezpieczenia, w tym ubezpieczenia odpowiedzialności, a także koszty powstałe w związku z jego eksploatacją.

Art. 647. Umowy z osobami trzecimi o użytkowaniu pojazdu

1. O ile umowa leasingu pojazdu bez załogi nie stanowi inaczej, najemca ma prawo, bez zgody wynajmującego, do podnajmu leasingu pojazdu na warunkach umowy najmu pojazdu z załogą lub bez.

2. Najemca ma prawo, bez zgody wynajmującego, zawierać we własnym imieniu umowy przewozu i inne umowy z osobami trzecimi, jeżeli nie są one sprzeczne z celami użytkowania pojazdu określonymi w umowie najmu, a jeżeli takie cele nie są ustalone - z przeznaczeniem pojazdu.

Art. 648. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez pojazd

Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim przez pojazd, jego mechanizmy, urządzenia, wyposażenie ponosi najemca zgodnie z zasadami rozdziału 59 niniejszego Kodeksu.

Art. 649. Cechy leasingu niektórych typów pojazdów

Czartery transportowe i kodeksy mogą ustalać inne, poza przewidzianymi w niniejszym ustępie, cechy leasingu niektórych typów pojazdów bez świadczenia usług zarządzania i obsługi technicznej.

§ 4. Wynajem budynków i budowli

Art. 650. Umowa najmu budynku lub konstrukcji

1. Na podstawie umowy najmu budynku lub budowli leasingodawca zobowiązuje się przekazać budynek lub konstrukcję do czasowego posiadania i używania lub do czasowego użytkowania najemcy.

2. Zasady niniejszego ustępu mają zastosowanie do leasingu przedsiębiorstwa, chyba że przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące leasingu przedsiębiorstwa stanowią inaczej.

Art. 651. Forma i stan rejestracji umowy najmu budynku lub budowli

1. Umowa najmu budynku lub konstrukcji zawierana jest na piśmie poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony (art. 434 ust. 2).

Niezastosowanie się do formy umowy najmu budynku lub konstrukcji powoduje jej nieważność.

2. Umowa najmu przedsiębiorstwa podlega rejestracja państwowa i uważa się za zawartą od momentu takiej rejestracji.

3. Niezastosowanie się do formy umowy leasingu przedsiębiorstwa skutkuje jej nieważnością.

Artykuł 659. Przeniesienie dzierżawionego przedsiębiorstwa

Przeniesienie przedsiębiorstwa na dzierżawcę następuje na podstawie aktu przeniesienia.

Przygotowanie przedsiębiorstwa do zbycia, w tym przygotowanie i przedłożenie aktu przeniesienia do podpisu, jest obowiązkiem leasingodawcy i odbywa się na jego koszt, chyba że umowa leasingu przedsiębiorstwa stanowi inaczej.

Art. 660. Korzystanie z majątku dzierżawionego przedsiębiorstwa

O ile umowa leasingu przedsiębiorstwa nie stanowi inaczej, leasingobiorca ma prawo bez zgody leasingodawcy do sprzedaży, zamiany, do czasowego użytkowania lub pożyczki wartości materialnestanowiące część majątku dzierżawionego przedsiębiorstwa, podnajmują je i przenoszą ich prawa i obowiązki wynikające z umowy leasingu w stosunku do tych wartości na inną osobę, pod warunkiem, że nie powoduje to obniżenia wartości przedsiębiorstwa i nie narusza innych postanowień umowy leasingu przedsiębiorstwa. Określona procedura nie dotyczy gruntów i innych zasobów naturalnych, a także innych przypadków przewidzianych prawem.

O ile umowa najmu przedsiębiorstwa nie stanowi inaczej, najemca ma prawo bez zgody wynajmującego dokonywać zmian w składzie wynajmowanego zespołu nieruchomości, dokonywać jego przebudowy, rozbudowy, ponownego wyposażenia technicznego, co zwiększa jego wartość.

Art. 661. Obowiązki dzierżawcy do utrzymania przedsiębiorstwa i pokrycia kosztów jego funkcjonowania

1. Dzierżawca przedsiębiorstwa jest obowiązany do utrzymywania przedsiębiorstwa we właściwym stanie stan techniczny, w tym przeprowadzanie jej bieżących i kapitalnych napraw.

2. Najemca ponosi koszty związane z prowadzeniem przedmiotu leasingu, o ile umowa nie stanowi inaczej, oraz z opłaceniem składek ubezpieczeniowych za przedmiot leasingu.

Art. 662. Wprowadzenie przez dzierżawcę ulepszeń do przedmiotu leasingu

Dzierżawca przedsiębiorstwa ma prawo do zwrotu kosztów nieodłącznych ulepszeń przedmiotu leasingu, niezależnie od zgody leasingodawcy na takie ulepszenia, chyba że umowa leasingu przedsiębiorstwa stanowi inaczej.

Wynajmujący może zostać zwolniony przez sąd z obowiązku zwrotu najemcy kosztów takich ulepszeń, jeżeli udowodni, że poniesione przez najemcę wydatki na te ulepszenia zwiększają wartość wynajmowanej nieruchomości nieproporcjonalnie do poprawy jej jakości i (lub) właściwości operacyjne lub przy wprowadzaniu takich ulepszeń naruszono zasady dobrej wiary i rozsądku.

Art. 663. Stosowanie do umowy leasingu przedsiębiorstwa przepisów o skutkach nieważności transakcji, o zmianie i rozwiązaniu umowy

Zasady niniejszego Kodeksu dotyczące skutków nieważności transakcji, zmiany i rozwiązania umowy, przewidujące zwrot lub odebranie w naturze tego, co zostało otrzymane na podstawie umowy po jednej lub po obu stronach, stosuje się do umowy leasingu przedsiębiorstwa, jeżeli konsekwencje te nie naruszają w istotny sposób praw i prawnie chronionych interesów wierzycieli właściciel i najemca, inne osoby i nie jest sprzeczne z interesem publicznym.

Art. 664. Zwrot dzierżawionego przedsiębiorstwa

Po wygaśnięciu umowy najmu przedsiębiorstwa, wynajmowany kompleks nieruchomości musi zostać zwrócony leasingodawcy zgodnie z zasadami przewidzianymi w niniejszym Kodeksie. Przygotowanie przedsiębiorstwa do przeniesienia na leasingodawcę, w tym przygotowanie i przedłożenie aktu przeniesienia do podpisu, jest w tym przypadku obowiązkiem najemcy i odbywa się na jego koszt, chyba że umowa stanowi inaczej.

Prawo federalne 1. O ile umowa leasingu finansowego nie stanowi inaczej, nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy jest przenoszona przez sprzedającego bezpośrednio na leasingobiorcę w miejscu, w którym znajduje się on.

2. W przypadku, gdy nieruchomość będąca przedmiotem umowy leasingu finansowego nie została przekazana najemcy w terminie określonym w tej umowie, a termin ten nie jest określony w umowie, w rozsądnym terminie, najemcy przysługuje prawo, jeżeli opóźnienie jest dopuszczalne ze względu na okoliczności, za które leasingodawca ponosi odpowiedzialność żądać rozwiązania umowy i naprawienia szkody.

Art. 669. Przeniesienie na leasingobiorcę niebezpieczeństwa przypadkowej utraty lub przypadkowego uszkodzenia mienia

Ryzyko przypadkowej utraty lub przypadkowego uszkodzenia przedmiotu leasingu przechodzi na dzierżawcę w momencie przekazania mu przedmiotu leasingu, chyba że umowa leasingu finansowego stanowi inaczej.

Artykuł 670. Odpowiedzialność sprzedawcy

1. Najemca ma prawo zgłaszać bezpośrednio sprzedającemu nieruchomość będącą przedmiotem umowy leasingu finansowego roszczenia wynikające z umowy kupna-sprzedaży zawartej pomiędzy sprzedającym a wynajmującym, w szczególności co do jakości i kompletności nieruchomości, terminu jej dostarczenia oraz w innych przypadkach nienależytego wykonania umowy sprzedawca. W takim przypadku najemca ma prawa i obowiązki przewidziane w niniejszym Kodeksie dla kupującego, z wyjątkiem obowiązku zapłaty za nabytą nieruchomość tak, jakby był stroną umowy sprzedaży określonej nieruchomości. Najemca nie może jednak rozwiązać umowy sprzedaży ze sprzedawcą bez zgody wynajmującego.

W stosunkach ze sprzedającym najemca i leasingodawca działają jako wierzyciele solidarni ().

2. O ile umowa leasingu finansowego nie stanowi inaczej, leasingodawca nie ponosi wobec najemcy odpowiedzialności za spełnienie przez sprzedającego wymagań wynikających z umowy kupna-sprzedaży, chyba że odpowiedzialność za wybór sprzedawcy spoczywa na leasingodawcy. W tym ostatnim przypadku najemca ma prawo, według własnego wyboru, do zgłaszania roszczeń wynikających z umowy kupna-sprzedaży zarówno bezpośrednio sprzedającemu nieruchomość, jak i wydzierżawiającemu, którzy są odpowiedzialni solidarnie.

Warunki najmu są zwykle ustalane w odrębnej części umowy najmu i muszą zawierać elementy: wysokość lub tryb jej ustalania, składniki czynszu (jeśli występują), procedurę fakturowania i wystawiania dokumentów płatniczych oraz termin płatności czynszu, karę ( kara) za zwłokę, tryb i ewentualne limity zmiany wysokości płatności oraz inne uzgodnione przez strony warunki.

Wskazanie wysokości czynszu to stan zasadniczy kontrakt. Brak wskazania wysokości czynszu powoduje nieważność umowy, gdyż jest to umowa podlegająca zwrotowi.

Wskazanie możliwości zmiany wysokości czynszu nie częściej niż raz w roku jest określone w ust. 3 art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej i nie podlega zmianom umownym. Oznacza to, że warunek umowy, zgodnie z którym „wysokość czynszu może być korygowany przez leasingodawcę raz na kwartał”, jest nieważny z mocy prawa. Jeżeli umowa najmu zostanie podpisana przez obie strony z tak nieważnym warunkiem, to nie wpływa to na ważność umowy jako całości - tylko taki warunek jest nieważny.

Wyjątkiem od reguły jest norma ustawy federalnej z dnia 29 października 1998 r. N 164-FZ „On leasing finansowy (leasing) ” (ze zmianami i uzupełnieniami), która pozwala na zmianę wysokości opłat leasingowych wynikających z umowy najmu za porozumieniem stron w ramach czasowych przewidzianych tą umową, nie częściej jednak niż raz na trzy miesiące.

Wysokość opłaty nie może być ustalana na stałe, ale można ją określić. Zgodnie z paragrafem 11 Przeglądu praktyki rozwiązywania sporów związanych z czynszem, zatwierdzono. Pismo informacyjne Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66 , strony mogą ustalić czynsz najmu w kwocie odpowiadającej kwocie w walucie obcej. Takie ustalenie wysokości zobowiązania pieniężnego nie oznacza, że \u200b\u200bbezpośrednia realizacja zobowiązania pieniężnego następuje w walucie obcej. Oznacza to ustanowienie mechanizmu naliczania opłat leasingowych, który ma na celu eliminację niekorzystnych skutków inflacji.

Oto przykład z praktyki:

Najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu wyłącznie za lokale faktycznie mu przekazane na podstawie umowy najmu (paragraf 10 Przeglądu praktyki rozwiązywania sporów najmu, zatwierdzony w piśmie informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66).

Umowa najmu została zawarta między wynajmującym a najemcą lokale niemieszkalne... Jednak część wynajmowanego lokalu nie została zwolniona przez wynajmującego z nieruchomości, w związku z czym najemca przyjął jedynie wolną powierzchnię zgodnie z ustawą. Następnie wynajmujący wystąpił do sądu polubownego z roszczeniem o ściągnięcie czynszu z umowy najmu lokalu niemieszkalnego oraz odsetek za zwłokę. Sprzeciwiając się roszczeniu, najemca wskazał, że skoro właściciel nie wywiązał się ze swojego zobowiązania do przekazania nieruchomości, nie ma zatem obowiązku płacenia czynszu.

Sąd Arbitrażowy Pierwszej Instancji uwzględnił roszczenie, stwierdzając, co następuje.

Zgodnie z art. 606, 611, 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, obowiązkiem wynajmującego względem najemcy jest oddanie mu nieruchomości do użytkowania, a obowiązkiem najemcy jest uiszczenie opłat za korzystanie z tej nieruchomości. W związku z powyższym w ramach umowy najmu następuje wzajemne wypełnianie zobowiązań. Zgodnie z klauzulą \u200b\u200b2 art. 328 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku niewypełnienia przez zobowiązanego obowiązku określonego w umowie lub zaistnienia okoliczności wskazujących wyraźnie, że takie świadczenie nie zostanie wykonane w ustawiony czasstrona, na której spoczywa świadczenie wzajemne, ma prawo zawiesić wykonanie swojego zobowiązania lub odmówić jego wykonania. W przypadku, gdy wykonanie zobowiązania nie zostanie w pełni wykonane, strona, na której spoczywa świadczenie wzajemne, ma prawo zawiesić wykonanie zobowiązania lub odmówić jego wykonania w części odpowiadającej niewykonaniu.

W takim przypadku leasingodawca przedstawił do windykacji dług czynszowy, liczony od momentu zawarcia umowy zgodnie z ustaloną w umowie wysokością czynszu. W takim przypadku wysokość czynszu najmu określona w umowie ustalana jest na podstawie stawki najmu za 1 mkw. m wynajmowanej powierzchni. Ponieważ przekazanie lokalu nie nastąpiło w chwili zawarcia umowy przez strony, wynajmujący ma prawo żądać od najemcy czynszu od chwili przekazania lokalu tylko za faktycznie przekazany lokal.

Niezwykle ważny punkt umowa najmu jest warunkiem, który określa tryb opłacania rachunków za media.

Skład opłat za media i innych płatności, które strony muszą rozdzielić między siebie, obejmuje:

• - koszt usług wodociągowych i kanalizacyjnych;
• - koszt usług telefonicznych;
• - koszt zużytej energii elektrycznej;
• - koszt użycia części działkagdzie znajduje się dzierżawiony obiekt i teren przyległy;
• - koszt dostaw ciepła (dostawy gazu);
• - opłata za sprzątanie lokalu;
• - opłata za wywóz śmieci;
• - płatność za negatywny wpływ na środowisko;
• - inne rodzaje płatności.

Istnieją trzy opcje rozliczania opłat za media i opłat operacyjnych w ramach czynszu:

• - ustalenie stałego czynszu, który obejmuje koszty rachunków za media. Wówczas leasingobiorca płaci leasingodawcy co miesiąc czynsz ryczałtowy w określonej wysokości (np. „12 000 rubli, zwolniony z VAT”);
• - do ustalenia wysokości czynszu bez uwzględnienia kosztów mediów, ze wskazaniem prawa najemcy do samodzielnego zawierania umów z organizacjami dostawczymi i usługowymi. Należy zaznaczyć, że zawarcie umów z odpowiednimi organizacjami zajmie więcej niż tydzień, na pewno będzie wymagało pisemnego uzgodnienia stosunku umownego z właścicielem lub właścicielem nieruchomości. W praktyce jest to wygodne, gdy umowy o świadczenie usług telefonicznych i internetowych są zawierane przez najemcę we własnym imieniu, biorąc pod uwagę fakt, że po rozwiązaniu umowy stosunki najmu najemca będzie mógł pozostać właścicielem odebranego numer telefonu... Najemca pokrywa koszty mediów i innych usług na własny koszt odpowiednim organizacjom zgodnie z zawartymi z nimi umowami;
• - ustalenie czynszu, z podziałem na dwie składowe - stałą i zmienną (ta opcja jest chyba najwygodniejsza dla obu stron).

Jest to wygodne, gdy leasingodawca zawiera umowy z organizacjami dostarczającymi zasoby i usługami przynajmniej na główne rodzaje mediów we własnym imieniu.

Czynsz najmu z tytułu umowy podnajmu składa się z dwóch składników:

• - czynsz w części wynajmowanego lokalu w wysokości ustalonej dla wynajmowanej powierzchni (część stała);
• - czynsz w formie zwrotu kosztu mediów faktycznie zużytych przez najemcę (część zmienna).

Opłata najmu rozpoczyna się od dnia podpisania przez strony protokołu odbioru lokalu.

Biorąc pod uwagę, że wynajmujący jest zaangażowany w dostarczanie mediów w ramach swojej działalności statutowej, najemca płaci mu koszty niektórych rodzajów lub wszystkich mediów jako zwrot kosztów wynikających z zawartej umowy najmu. W szczególności w art. 15 ustawy federalnej z dnia 16 lutego 1995 r. N 15-FZ „O komunikacji” (z późniejszymi zmianami i uzupełnieniami) stanowi, że usługi łączności telefonicznej mogą być świadczone wyłącznie przez przedsiębiorstwa komunikacyjne, a także operatorzy łączności działający na podstawie odpowiednich licencji.

Płatności dokonywane są na podstawie faktur wystawionych przez leasingodawcę, faktur (jeśli organizacja-leasingodawca nie jest w systemie „uproszczonym” i pracuje z VAT), a także certyfikatów wykonanych usług.

Wysokość czynszu w postaci zwrotu kosztu energii elektrycznej zużytej przez najemcę w praktyce ustalana jest na podstawie wskazań licznika do pomiaru energii elektrycznej, oddzielnie zainstalowanego przez najemcę (lub zainstalowana moc (biorąc pod uwagę moc wszystkich urządzeń i urządzeń elektrycznych pracujących w pomieszczeniu oraz przybliżony czas ich działania). Miernik może również określić ilość zużytej wody lub gazu. Obliczenie kosztu usług zaopatrzenia w ciepło zależy od całkowitej powierzchni ogrzewanej, obliczonej w metrach sześciennych.

Wysokość czynszu w zakresie zwrotu kosztów komunikacji telefonicznej jest wydawana na podstawie danych o stanie konta osobistego przekazanych przez organizację komunikacyjną.

Praktyka podatkowa wskazuje, że kwota rachunków za media alokowane przez leasingodawcę i płacone przez leasingobiorcę na podstawie umowy najmu nie może być uznana przez organy podatkowe za wydatki uzasadnione przy obliczaniu podatku dochodowego. Aby uniknąć nieporozumień z organami podatkowymi, kosztów rachunków za media nie należy osobno wyodrębniać, ale uwzględniać w wysokości czynszu.

Zapłatę za negatywny wpływ na środowisko, o ile umowa najmu nie stanowi inaczej, ponosi najemca wykonujący działalność, która może wyrządzić szkodę środowisku.

Konieczne jest wskazanie w umowie dzierżawy podziału kosztów sprzątania i wywozu śmieci z dzierżawionego obiektu oraz z terenu przyległego. Rutynowe sprzątanie i sprzątanie (mycie podłóg, wymiana spalonych żarówek, naprawianie wadliwych gniazdek itp.) Może być wykonywane zarówno przez najemcę lub wynajmującego, jak i przez organizację trzecią na podstawie umowy serwisowej zawartej z jedną ze stron.

Zbieranie śmieci może być przeprowadzane tylko przez licencjonowaną organizację. Najczęściej takie czynności wykonywane są wyspecjalizowanymi pojazdami samochodowymi, których wysokość opłaty za usługę uzależniona jest od ilości śmieci do wywozu (najczęściej liczonych w metrach sześciennych) podanej we wniosku klienta. Wykonują organy Rostekhnadzoru i administracji lokalnej regularne kontrole organizacje w zakresie dostępności umów na wywóz śmieci (komunalne odpady stałe lub MSW). Dlatego najemca musi mieć jasne dokument potwierdzający: umowa dzierżawy pod warunkiem, że za zawarcie umowy wywozu śmieci odpowiada najemca, albo umowa na wywóz odpadów stałych zawarta we własnym imieniu.

Czynsz najmu za część wynajmowanego lokalu (część stała czynszu) opłacany jest najczęściej miesięcznie w 100% zaliczce nie później niż w wyznaczonym dniu bieżącego miesiąca za bieżący miesiąc. Zmienna część czynszu w ujęciu kosztów mediów może być opłacona z góry, z zastrzeżeniem ostatecznego rozliczenia po upływie odpowiedniego okresu. Jednak wygodniej jest, gdy rozliczenie jest dokonywane przez leasingobiorcę na koniec miesiąca, po otrzymaniu przez leasingodawcę dokumentów płatniczych od dostawcy zasobu lub organizacji usługowej.

W ust. 2 art. 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej ustala się, że czynsz jest ustalany za dzierżawioną nieruchomość jako całość lub oddzielnie dla każdej z jej części składowe tak jak:

• - płatności ustalone w określonej kwocie i dokonywane okresowo lub jednorazowo;
• - określony udział produktów, owoców lub dochodu uzyskanego w wyniku korzystania z przedmiotu leasingu;
• - niektóre usługi świadczone przez najemcę;
• - przeniesienie przez najemcę na leasingodawcę rzeczy określonej umową we własność lub leasing;
• - nałożenie na leasingobiorcę kosztów przewidzianych w umowie ulepszenia przedmiotu leasingu.

Niezależnie od tego, jaki rodzaj czynszu wybiorą strony, musi on koniecznie być wyrażony w kategoriach pieniężnych. Na przykład klauzula czynszu mogłaby z grubsza wyglądać następująco: „Czynsz za całkowity rozmiar 400,00 (czterysta) rub. za mkw. m miesięcznie, zwolnione z VAT, płatne w następującej formie:

• - miesięczne raty z tytułu wynajmowanych lokali w wysokości 115 rubli. za mkw. m miesięcznie, zwolniony z VAT;
• - miesięczne potrącenie wzajemnych roszczeń z czynszu w wysokości 285 rubli. z jednego kwadratu. m miesięcznie, zwolnione z VAT. "

Strony mogą przewidzieć w umowie najmu połączenie określonych form najmu lub innych form płatności za czynsz.

Najemca może przelać pieniądze na rachunek bankowy Wynajmującego lub zapłacić gotówką w wysokości określonej w Dyrektywie Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej. W tej chwili Dyrektywa Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej z 20 czerwca 2007 N 1843-U, która ustala maksymalny rozmiar na 100 tysięcy rubli.

Jako sankcja za zwłokę w zapłacie czynszu najemcy może zostać nałożona kara w wysokości ustalonej jako procent niezapłaconej kwoty za każdy dzień opóźnienia; ograniczenie dostępu do przedmiotu leasingu; ograniczenia w poborze mediów w wynajmowanym obiekcie. Prawo zezwala również wynajmującemu na zatrzymanie nieruchomości będącej własnością najemcy w wynajmowanym lokalu w celu dopilnowania, aby najemca wywiązywał się ze swoich zobowiązań do dokonywania płatności po zakończeniu najmu.