Przedmiot umowy najmu budynków lub budowli. Umowa najmu budynków i budowli - Prawo cywilne

Na podstawie umowy najmu budynku lub budowli leasingodawca zobowiązuje się do przekazania budynku lub konstrukcji do czasowego posiadania i używania lub do czasowego użytkowania najemcy.

W umowie najmu budynków i budowli leasingodawcą może być każda osoba fizyczna lub prawna posiadająca tytuł zarówno właściciela budynku lub obiektu, jak i osoba uprawniona z mocy prawa lub właściciel do najmu tych obiektów. W przypadku dzierżawy budynku lub konstrukcji, która jest własnością państwową lub komunalną i nie jest przypisana przedsiębiorstwom i instytucjom państwowym i komunalnym, wówczas leasingodawcami na podstawie niniejszej umowy są organy i podmioty samorząd w ramach ich kompetencji, ustanowione ustawami określającymi status tych organów.

Do innych osób uprawnionych do bycia leasingodawcą z mocy prawa mogą należeć: podmioty prawa gospodarczego - unitarne przedsiębiorstwa państwowe i komunalne; przedsiębiorstwo państwowe jako podmiot prawa do zarządzania operacyjnego; instytucji w stosunku do budynków i budowli nabytych w wyniku działalność gospodarczaupoważniony przez instytucję w dokumentach założycielskich. Jednocześnie państwowe i komunalne przedsiębiorstwa unitarne dzierżawią budynki i budowle za zgodą właściciela.

Najemcami mogą być obywatele i osoby prawne, ale z reguły organizacje komercyjne i niekomercyjne działają jako najemcy, wynajmując budynki i konstrukcje albo w celu prowadzenia działalności gospodarczej, albo (w odniesieniu do budynków) w celu zapewnienia swojej działalności jako organizacja (na przykład w celu zlokalizowania biura). Najemcami budynków mieszkalnych mogą być tylko osoby prawne.

Artykuł 651 Kodeksu Cywilnego stanowi, że umowa zostaje zawarta w pisanie sporządzając jeden dokument podpisany przez strony. Niedopuszczalne jest jego zawarcie w drodze wymiany środków komunikacji pisemnej lub w formie akceptacji przez czynności. Niezastosowanie się do formy niniejszej umowy skutkuje jej nieważnością. Umowa najmu budynków lub budowli podlega rejestracja państwowajeżeli została zawarta na okres co najmniej jednego roku. Jednocześnie rejestracja najmu jest możliwa tylko wtedy, gdy istnieje rejestracja państwowa wcześniej powstałych praw do tego obiektu w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości. Zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą procedury zawierania transakcji umowę najmu budynku lub konstrukcji na okres dłuższy niż jeden rok uważa się za zawartą dopiero od momentu jej państwowej rejestracji.

Istotne warunki najmu budynków i budowli obejmują warunki przedmiotu umowy oraz kwotę wynajem... Przedmiotem zamówienia są budynki i budowle tj. taka szczególna wartość i znaczenie, rodzaj nieruchomości, z którym jest nierozerwalnie związany działkazajmowane przez tę nieruchomość i niezbędne do jej użytkowania.

Opłata leasingowa dotyczy istotnych warunków niniejszej umowy iw przypadku braku pisemnego warunku co do jej wysokości umowa najmu budynku lub obiektu jest uważana za niezawartą. W takim przypadku zasady ustalania ceny przewidziane w ust. 3 art. 424 Kodeksu Cywilnego, nie mają zastosowania.

Czynsz najmu za budynek lub konstrukcję obejmuje opłatę za użytkowanie działki. Zasada ta ma charakter dyspozytywny i odrębna opłata za grunt, wraz z opłatą za dzierżawę budynku lub konstrukcji, może być przewidziana ustawą lub umową. Jeżeli czynsz za budynek lub obiekt ustalony jest w umowie za jednostkę powierzchni budynku (konstrukcji) lub inny wskaźnik jego wielkości (np. budynek lub konstrukcja przekazana najemcy.

Płatność jest zwykle dokonywana co miesiąc lub co kwartał. Zaliczka jest szeroko rozpowszechniona.

Umowa najmu budynku i konstrukcji może być zawarta na czas określony (zarówno krótkoterminowy, jak i długoterminowy) oraz na czas nieokreślony. Ustawodawstwo nie określa jednego terminu najmu budynków i budowli. Maksymalne terminy można ustalić aktami prawnymi tylko w niektórych przypadkach leasingu budynków i budowli.

Prawa i obowiązki stron wynikające z umowy najmu budynków i budowli w porównaniu z prawami i obowiązkami wynikającymi z umowy zawartej na podstawie postanowienia ogólne o czynszu, nie przeszły zasadniczych zmian.

Przeniesienie budynku i konstrukcji oraz jego zwrot to jedno z głównych zobowiązań stron. Biorąc pod uwagę złożoność i wysoki koszt takich obiektów jak budynki i budowle, ich szczególne znaczenie w obrocie cywilnym, bardzo ważne jest dokładne określenie momentu przekazania, od którego początku strony nabywają i wypowiadają prawa i obowiązki oraz od którego zależy ich treść.

Przekazanie budynku lub konstrukcji obejmuje nie tylko przekazanie najemcy budynku lub konstrukcji do posiadania lub użytkowania, ale także podpisanie przez strony aktu przeniesienia własności lub innego dokumentu przeniesienia podpisanego przez strony. Ten dokument naprawia warunki sanitarne i stan techniczny wynajmowany budynek lub konstrukcja. Przeniesienie budynku lub konstrukcji następuje z reguły po upływie określonego czasu od zawarcia umowy (w ciągu 10 dni, jednego miesiąca itp.).

Warunki dzierżawy działki są z góry określone przez charakter przysługujących leasingodawcy do niej praw i muszą być ustalone w drodze porozumienia stron. W Kodeksie cywilnym prawa te wskazane są tylko w przypadku, gdy wynajmujący budynek lub obiekt jest właścicielem działki, na której znajduje się przedmiot najmu. W takim przypadku najemca uzyskuje prawo do dzierżawy lub inne prawo umowne do odpowiedniej części działki (na przykład prawo stałego użytkowania). Jeżeli umowa najmu budynku lub konstrukcji nie zawiera instrukcji dotyczących prawa najemcy do działki, przyjmuje się, że najemca przekazuje prawo do użytkowania odpowiedniej części działki na okres najmu budynku lub konstrukcji .

Przy sprzedaży działki, na której znajduje się wynajmowany budynek lub budowla innej osobie, najemca zachowuje prawo do korzystania z części działki zajmowanej przez budynek lub konstrukcję. Warunki takiego użytkowania pozostają takie same jak przed przeniesieniem własności działki.

Skutki przeniesienia przez wynajmującego i przyjęcia przez najemcę na podstawie aktu przeniesienia budynku lub konstrukcji z wadami określane są na podstawie ogólnych zasad dotyczących skutków przeniesienia przez wynajmującego nieruchomości z wadami.

Na podstawie ogólnych przepisów dotyczących najmu ustala się konsekwencje związane z naruszeniem przez wynajmującego obowiązku ostrzeżenia najemcy o prawach osób trzecich do przedmiotu leasingu.

Wypowiedzenie umowy najmu budynków i budowli, odpowiedzialność za ich wykonanie lub nienależyte wykonanie opiera się również na ogólnych przepisach o najmie.

Do umowy najmu budynku (konstrukcji) stosuje się § 4 ust. 34 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także ogólne przepisy dotyczące najmu zawarte w § 1 Ch. 34 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej mają zastosowanie do niniejszej umowy tylko wtedy, gdy § 4 ust. 34 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie stanowi inaczej. Celem umowy najmu budynków lub budowli jest zapewnienie przekazania nieruchomości do czasowego posiadania i użytkowania. Obie strony są tym zainteresowane. Interes leasingodawcy zakłada, że \u200b\u200bpoprzez przekazanie budynku lub konstrukcji na wynajem, jego interesy jako właściciela są realizowane w uzyskaniu dochodu z jego dostępnych lub nabytych specjalnie w celu prowadzenia działalności związanej z tego rodzaju aktywami produkcyjnymi. Interesem najemcy w korzystaniu z wynajmowanej nieruchomości jest uzyskanie możliwości efektywnego wykorzystania wynajmowanego czasowo lokalu na cele produkcyjne lub na inne cele bez każdorazowego obciążania się przejmowaniem budynków na własność.

Umowa najmu budynku (konstrukcji) musi koniecznie wskazywać nazwę budynku (konstrukcji), jego opis, lokalizację oraz wysokość czynszu. Co do zasady opis budynku (konstrukcji) znajduje się w załączniku do umowy, pn. „Opis nieruchomości”. Również kopie dokumentów dotyczących budynku (konstrukcji) są zwykle dołączane do umowy jako załączniki: zaświadczenie o państwowej rejestracji własności, kolejny dokument potwierdzający prawo wynajmującego budynku (konstrukcji), certyfikat techniczny budynki (konstrukcje).

Rejestracja państwowa umowy najmu budynku (konstrukcji) - obowiązkowa procedura w przypadkach, gdy umowa obowiązuje przez 1 rok lub dłużej. Ponadto transakcję uważa się za zawartą dopiero od momentu rejestracji. W przeciwnym razie niezarejestrowana umowa nie ma mocy prawnej ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami.

Co to jest umowa najmu budynków, konstrukcji:

Tak więc, zgodnie z ust. 1 art. 650 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej na podstawie umowy najmu budynku lub konstrukcji, wynajmujący zobowiązuje się przekazać budynek lub konstrukcję do czasowego posiadania i użytkowania lub do czasowego użytkowania najemcy. Umowa ta jest: za zgodą konsensualną (tzn. Jest uznawana za zawartą od momentu podpisania - do momentu bezpośredniego przekazania nieruchomości do najmu); wzajemne (przy zawieraniu umowy obie strony umowy mają względem siebie zarówno prawa, jak i obowiązki); zrekompensowane (umowa w obowiązkowy zakłada zapłatę za użytkowanie wynajmowanej nieruchomości). Osobno zwracamy uwagę na fakt, że jeżeli budynek lub budowla nie należy do wynajmującego na podstawie prawa własności, to najem takiej nieruchomości jest możliwy tylko wtedy, gdy wynajmujący przestrzega wszystkich ograniczeń nałożonych przez właściciela na mocy prawo lub umowa.

Forma i rejestracja stanu umowy:

Umowa najmu budynków, konstrukcji musi być zawarta na piśmie, poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez najemcę i wynajmującego. W przypadku niespełnienia takiego wymogu, niniejsza umowa jest uważana za nieważną, zgodnie z art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Obiekt do wynajęcia:

Tak więc w ramach umowy najmu nieruchomości przedmiotem najmu są same budynki i budowle (art. 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Specjalna uwaga przy dzierżawie budynków lub budowli na nich usytuowanych należy zwracać uwagę na stan prawny działek. Jak stwierdzono w art. 652 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jednocześnie z przeniesieniem własności i praw do użytkowania tych obiektów, prawa przechodzą na tę część działki, która jest zajmowana przez określoną nieruchomość i jest niezbędna do jej użytkowania. Kwestia, czy przedmiotowa umowa może mieć zastosowanie przy leasingu części budynków i budowli jest kontrowersyjna, tj. indywidualny lokale niemieszkalne.

Zakres uprawnień dzierżawcy zależy od zakresu uprawnień wynajmującego do działki, na której znajduje się przedmiot najmu. Jeżeli wynajmujący jest właścicielem działki, na której znajduje się wynajmowany budynek lub budowla, najemcy co do zasady przysługuje prawo do użytkowania tej części działki, na której znajduje się budynek lub budowla. niezbędne do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Jeżeli wynajmujący nie jest właścicielem, to zakres uprawnień dzierżawcy w stosunku do działki ustalany jest jedynie na podstawie analizy zakresu uprawnień wynajmującego. Ponadto Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej wyraźnie stwierdza, że \u200b\u200bdzierżawa budynku lub konstrukcji położonej na działce, która nie należy do wynajmującego z tytułu prawa własności, jest dozwolona bez zgody właściciela tej działki, jeżeli tak jest nie zaprzeczają warunkom korzystania z takiej działki. ustanowione przez prawo lub umowa z właścicielem gruntu. Zwracamy uwagę, że najemca i wynajmujący nie muszą zawierać dodatkowej umowy opisującej prawo do użytkowania działki. Tytuł w w tym przypadku zostanie zawarta umowa najmu budynków i budowli.

Cena kontraktu:

W odniesieniu do najmu budynków i budowli inny stan zasadniczy to jego cena: umowa musi określać wysokość czynszu (art. 654 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wysokość czynszu w umowie najmu budynków i budowli zależy od wielu czynników: od charakteru zamierzonego użytkowania budynku lub konstrukcji, jego właściwości techniczne... Czynsz najmu może być ustalony w formie stałej miesięcznej kwoty lub kwoty za jednostkę powierzchni budynku (konstrukcji) lub innego wskaźnika jego wielkości. W tym drugim przypadku wysokość czynszu jest ustalana na podstawie rzeczywistej wielkości budynku lub konstrukcji przekazanej najemcy. W przypadku braku warunku wysokości czynszu uzgodnionego przez strony na piśmie, umowę najmu budynku lub konstrukcji uważa się za niezawartą.

Zachowanie prawa do użytkowania działki przez najemcę budynku, konstrukcja:

W przypadku sprzedaży działki, na której znajduje się wynajmowany budynek lub budowla, innej osobie, najemca tego budynku lub konstrukcji zachowuje prawo do korzystania z działki, na której znajduje się budynek lub budowla, niezbędnej do jego użytkowania na warunkach obowiązujących przed sprzedażą działki ...

Jak przenoszony jest budynek, konstrukcja:

Obowiązek przekazania budynku lub konstrukcji najemcy przez wynajmującego uważa się za spełniony po oddaniu go w posiadanie lub użytkowanie oraz podpisaniu przez strony odpowiedniego dokumentu przekazania. Uchylenie się przez jedną ze stron od podpisania dokumentu o przekazaniu budynku lub budowli na warunkach określonych w umowie jest traktowane jako odmowa odpowiednio wydzierżawiającego od wykonania obowiązku przekazania nieruchomości, a najemcy od przyjęcia własność.

Po rozwiązaniu umowy najmu budynku lub konstrukcji wynajmowany budynek lub konstrukcja musi zostać zwrócona wynajmującemu (art. 655 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Strony umowy:

Stronami umowy najmu budynków i budowli są najemca i leasingodawca. Właścicielem budynku lub obiektu może być jego właściciel. Ale leasingodawcą mogą być również inne osoby - zarówno fizyczne, jak i prawne, upoważnione na mocy prawa lub właściciel nieruchomości. Może zdarzyć się, że wynajmujący budynek lub budowlę jest właścicielem działki, a działka, na której znajduje się budynek (konstrukcja), nie należy do wynajmującego na mocy prawa własności. W pierwszym przypadku umowa dzierżawy budynku lub konstrukcji rozwiązuje jednocześnie kwestię przekazania najemcy w celu wydzierżawienia odpowiedniej działki, na której ten budynek (konstrukcja) się znajduje.

Istotne warunki zamówienia:

Istotne warunki umowy najmu budynków lub budowli to:

1) Przedmiot umowy najmu budynków lub budowli. Oznacza to, że przy zawieraniu umowy należy określić jej przedmiot: wskazać, który konkretny budynek lub pomieszczenie jest wynajmowane, jego lokalizację, łączną powierzchnię wszystkich wynajmowanych lokali i każdy z nich z osobna oraz inne dane techniczne charakterystyka pomieszczenia i jego stan.

2) Wysokość czynszu najmu w umowie najmu budynków lub budowli. Jeżeli w umowie nie określono wysokości czynszu, nie można jej zdefiniować jako kwoty czynszu zapłaconego za podobne budynki i budowle (art. 654 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Zatem w przypadku braku wskazania tego warunku lub trybu jego ustalenia w umowie najmu budynków i budowli, umowę taką uważa się za niezawartą.

Dodatkowe warunki w umowie:

Dodatkowym warunkiem umowy najmu budynków, konstrukcji jest okres najmu. Umowy najmu budynków i budowli mogą być zawierane na dowolny okres. W przypadku braku terminu w umowie najmu, umowa taka będzie uważana za zawartą czas nieokreślony... Jeśli w takim przypadku którakolwiek ze stron chce wypowiedzieć niniejszą umowę, może to zrobić w dowolnym momencie, ponieważ umowa nie ma określonego terminu. W przypadku takiego rozwiązania umowy druga strona musi zostać powiadomiona z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. O rozwiązaniu umowy należy powiadomić drugą stronę na piśmie. Okres takiego ostrzeżenia o zbliżającym się wypowiedzeniu umowy najmu może zostać zmieniony przez strony w samej umowie lub może być określony przepisami prawa.

Jakie aneksy i powiązane dokumenty można dołączyć do umowy najmu budynków, budowli:

Umowa najmu budynków, konstrukcji może zawierać następujące aneksy:

• Opis budynku, konstrukcji;
• Opis działki, na której znajduje się budynek, konstrukcja;
• Harmonogram płatności za wynajem;
• Zaświadczenie o państwowej rejestracji prawa;
• Dokumenty tytułowe dla działki;
• Paszport katastralny budynku, konstrukcji;
• Paszport katastralny działki;
• Zaświadczenie o przeniesieniu i przyjęciu nieruchomości;
• Umowa uzupełniająca;
• Protokół sporu;
• Protokół porozumienia w sprawie sporu.

Co musisz wiedzieć przy zawieraniu umowy najmu budynków, konstrukcji:

Zawierając umowy najmu budynków i budowli, w tym znajdujących się w nich lokali niemieszkalnych, należy pamiętać, że takie umowy muszą być sporządzone na piśmie i podpisane przez strony. Ponadto, jeżeli nieruchomość jest wynajmowana na okres jednego roku lub dłużej, umowa najmu podlega obowiązkowej rejestracji państwowej w Companies House i jest uważana za zawartą od momentu takiej rejestracji.

Odbierając nieruchomość w leasing, najemca jednocześnie przyjmuje na siebie określone obowiązki, a mianowicie terminowe uiszczanie czynszu w wysokości ustalonej w umowie, użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, utrzymywanie jej w dobry stan... Jednocześnie, zawierając odpowiednią umowę, leasingobiorca nabywa również określone prawa. W szczególności oprócz powszechnie znanego prawa do korzystania z mienia są to prawa takie jak:

• Żądać od wynajmującego nieruchomości, jeśli nie została mu ona przekazana w terminie;
• Potrącenie z czynszu kwoty wydatków poniesionych przez niego na usunięcie wad przedmiotu najmu, które w całości lub w części utrudniają korzystanie z niego;
• Żądać obniżenia czynszu, jeżeli na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, stan nieruchomości znacznie się pogorszył;
• Za zgodą leasingodawcy podnajmuje wynajmowaną nieruchomość (poddzierżawę), przekazuje prawa najmu w zastaw i wnosi jako wkład do kapitału docelowego;
• Głównie na oczach innych osób, dla których można zawrzeć umowę najmu nowy semestr pod warunkiem prawidłowego wykonania zobowiązań wynikających z najmu.

Przykładowo, bardzo często wynajmujący przewidują w umowie najmu prawo do jednostronnej zmiany wysokości czynszu w przypadku spełnienia określonych warunków, a także prawo do jednostronnego i pozasądowego rozwiązania umowy najmu, w szczególności w przypadku naruszenia warunków przez najemcę płatności w ramach umowy. Uwzględnienie takich warunków w umowie nie jest jednak sprzeczne z obowiązującym prawem, mimo że Kodeks Cywilny Utworzono RF główna zasada, zgodnie z którym na wniosek leasingodawcy umowa najmu może zostać wypowiedziana przed terminem tylko przez sąd w przypadkach, gdy najemca:

• Używa nieruchomości z istotnym naruszeniem warunków umowy lub przeznaczenia nieruchomości lub z powtarzającymi się naruszeniami;
• Znacznie pogarsza majątek;
• Więcej niż dwa razy z rzędu po upływie ustalonego w umowie terminu płatności nie płaci czynszu;
• Nie przeprowadza generalnych napraw nieruchomości w terminy w przypadkach, gdy główne naprawy są obowiązkiem najemcy;
• W innych przypadkach przewidzianych umową najmu.

W takim przypadku leasingodawca ma prawo żądać wczesne zakończenie umowę dopiero po wysłaniu najemcy pisemnego ostrzeżenia o konieczności wykonania zobowiązania w rozsądnym terminie. Roszczenie o wypowiedzenie umowy najmu nie zostanie zaspokojone przez sąd, jeśli naruszenia, które stanowiły podstawę do skierowania sprawy do sądu, zostaną usunięte w rozsądnym terminie. Jeżeli umowa nie przewiduje prawa wynajmującego do jednostronnego i pozasądowego wypowiedzenia umowy, nie może on utrudniać najemcy korzystania z nieruchomości do czasu wejścia w życie postanowienia sądu o wypowiedzeniu takiej umowy. Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości w tym przypadku są niedozwolone i mogą pociągać wynajmującego do odpowiedzialności administracyjnej lub nawet karnej.

Jeżeli umowa najmu przewiduje prawo wynajmującego do jednostronnego i pozasądowego wypowiedzenia umowy najmu, na przykład w przypadku naruszenia warunków płatności, najemca, ograniczając korzystanie z nieruchomości, powinien odwołać się od odpowiednich działań leasingodawcy z jednoczesnym złożeniem do sądu wniosku o zastosowanie środków tymczasowych zakazujących leasingodawcy wykonywania tych czynności.

W każdym przypadku bardzo ważne jest, aby dokładnie przemyśleć zawarcie umowy najmu i zdefiniowanie jej warunków, biorąc pod uwagę wszystkie możliwe sytuacje, w tym zaistnienie konfliktu z wynajmującym, co w przyszłości pozwoli wykluczyć wszelkie nielegalne działania przeciwko najemcy oraz w celu zapewnienia ochrony praw i uzasadnionych interesów ...

Prawne uregulowanie umowy najmu budynków i budowli... Zasady regulujące stosunki wynikające z najmu budynków i budowli są zawarte w § 4 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Ponieważ umowa najmu budynków i budowli jest rodzajem umowy najmu, ogólne postanowienia dotyczące najmu zawarte w § 1 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej mają charakter pomocniczy w stosunku do niniejszej umowy, chyba że przepisy Kodeksu Cywilnego stanowią inaczej Federacji Rosyjskiej w sprawie umowy najmu budynków i budowli.

Podmioty prawa gospodarczego (państwowe i komunalne przedsiębiorstwa unitarne) mają prawo do dzierżawy nieruchomości za zgodą właściciela tej nieruchomości (Federacja Rosyjska, Federacja Rosyjskagminy).

Przedsiębiorstwa państwowe i komunalne działające na podstawie prawa zarządu operacyjnego (przedsiębiorstwa państwowe) są uprawnione do dzierżawy zarówno majątku ruchomego, jak i nieruchomości mu przekazanego tylko za zgodą właściciela tego majątku.

Instytucje, którym przypisano nieruchomość na podstawie prawa do zarządzania operacyjnego, mogą leasingować nieruchomość pod pewnymi warunkami.

Jeżeli wynajmowany jest budynek lub budowla będąca własnością państwa lub gminy, która nie jest przypisana przedsiębiorstwom i instytucjom państwowym i komunalnym, wówczas wynajmującymi na podstawie niniejszej umowy są organy państwowe i jednostki samorządu terytorialnego w ramach kompetencji ustalonych przez akty określające status tych organów ...

Najemca może być zdolnymi podmiotami prawa cywilnego.

Forma umowy najmu budynków i budowli.

Istnieją specjalne wymagania co do formy umowy najmu budynków i budowli.

Zgodnie z ust. 1 art. 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu budynku lub konstrukcji zawierana jest na piśmie.

Jednocześnie ustala się, że spośród wszystkich sposobów zawarcia umowy w trybie prostym, przewidzianych w art. 434 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej tylko jeden dotyczy najmu budynku lub budowli - sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony.

Niezastosowanie się do formy umowy najmu budynku lub konstrukcji powoduje jej nieważność (art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). To kolejna cecha formy umowy.

Ponadto, jeżeli okres najmu budynku i konstrukcji wynosi co najmniej rok, umowa podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą od momentu takiej rejestracji (ust. 2 art. 651 Kodeksu Cywilnego Federacja Rosyjska). Niespełnienie wymogu państwowej rejestracji umowy najmu budynku lub konstrukcji pociąga za sobą jej niezawarcie.

Norma stwierdzająca konieczność rejestracji państwowej umowy zawartej na okres co najmniej roku, jako warunek ważności umowy, została uznana przez Trybunał Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej za jej zgodność z Konstytucją Rosji.

Według wnioskodawcy, który zwrócił się do Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej, ust. 1 art. 165 i ust. 3 art. 433, s. 2, art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej pozbawia zainteresowane strony możliwości zawarcia umowy na zasadzie swobodnego wyrażania woli oraz nabycia praw i obowiązków wynikających z transakcji bez sankcji ze strony organu państwowego rejestrującego umowę, a tym samym nieuzasadnionego ograniczania konstytucyjne prawo każdego do swobodnego wykorzystywania swoich zdolności i majątku w celu prowadzenia działalności gospodarczej i innej nie zabronionej przez prawo (ust. 1 art. 35 Konstytucji Federacji Rosyjskiej), a w przypadku niezarejestrowania umowy strona umowa pozbawiona jest prawa do ochrony sądowej (ust. 1 art. 46 Konstytucji Federacji Rosyjskiej).

Odmawiając przyjęcia wniosku, Trybunał Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej wskazał, że prawo do wynajęcia określonego lokalu przysługuje na podstawie umowy cywilnoprawnej; każda strona umowy najmu może zarejestrować tę umowę; jednocześnie nie można odmówić rejestracji umowy, jeżeli jest sporządzona w odpowiedniej formie (pisemnie poprzez sporządzenie jednego dokumentu) i dołączone są do niej dokumenty, których wykaz określa ustawa. W związku z tym państwowa rejestracja umowy najmu budynku lub konstrukcji, a także państwowa rejestracja prawa do najmu, prowadzona przez odpowiednią instytucję, nie może zastąpić umowy najmu jako podstawy do powstania, zmiany i rozwiązania prawo najmu, wkracza w treść umowy.

Rejestracja państwowa ma na celu jedynie poświadczenie przez państwo mocy prawnej odpowiednich dokumentów tytułowych. W ten sposób rejestracja państwowa stwarza gwarancje prawidłowego wypełniania zobowiązań przez strony, a tym samym przyczynia się do wzmocnienia i stabilności obrotu cywilnego jako całości. Nie narusza samej treści tego prawa cywilnego, nie ogranicza swobody umów, równości prawnej stron, autonomii ich woli i niezależności majątkowej, a zatem nie może być uznana za niedopuszczalną arbitralną ingerencję państwa w sprawy prywatne lub ograniczenia praw człowieka i obywatela, w tym praw gwarantowanych Konstytucją Federacji Rosyjskiej.Federacja prawa do posiadania, użytkowania i rozporządzania mieniem osoby na podstawy prawne, a także wolność działalności gospodarczej.

Pomimo, że państwowa rejestracja umowy najmu budynku lub konstrukcji zawartej na okres co najmniej roku jest obowiązkowa, jej brak w rozumieniu przywołanych przepisów nie pozbawia wnioskodawcę prawa do ochrona sądowa.

Pozycja Trybunał Konstytucyjny Federacja Rosyjska wydaje się być uzasadniona.

W prawoznawstwo Często pojawiają się pytania dotyczące zasad obliczania czasu trwania umowy w celu ustalenia, czy podlega ona rejestracji państwowej, a także konieczności rejestracji indywidualnych umów najmu budynków i budowli.

Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej w tych sprawach wypracował następujące stanowiska.

Okres obowiązywania umowy najmu budynku (konstrukcji), ustalony od 1 dnia dowolnego miesiąca bieżącego roku do 30 (31) dnia poprzedniego miesiąca następnego roku, w celu zastosowania ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wynosi rok.

Jeżeli strony ustaliły, że warunki zawartej przez nie umowy najmu budynku mają zastosowanie do ich stosunku, który istniał przez określony czas przed jej zawarciem, to przy obliczaniu okresu najmu budynku w celu ustalenia, czy umowa jest z zastrzeżeniem rejestracji państwowej lub nie, taki okres nie jest wliczony w okres najmu.

Nie podlega rejestracji państwowej:

1) umowę przedwstępną, zgodnie z którą strony zobowiązują się w przyszłości do zawarcia umowy najmu z zastrzeżeniem rejestracji państwowej;

2) najem budynku, odnowiony na czas nieokreślony, ponieważ zgodnie z ust. 2 art. 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu budynku podlega rejestracji państwowej, zawarta jest tylko na okres co najmniej jednego roku;

3) nową umowę najmu, która reguluje stosunki między stronami, w przypadku przedłużenia umowy najmu budynku zawartej na okres krótszy niż rok, na ten sam okres po zakończeniu pierwotnego okresu najmu;

4) obciążenia w postaci praw najemcy wynikających z umowy najmu budynku zawartej na okres krótszy niż rok.

Z zastrzeżeniem rejestracji państwowej:

1) porozumienie stron o zmianie wysokości czynszu najmu określonego przez nie w umowie najmu nieruchomości podlegającej państwowej rejestracji, gdyż umowa taka stanowi integralną część umowy najmu i zmienia treść i warunki generowanych obciążeń na mocy umowy najmu;

2) umowa przelewu wierzytelności z umowy najmu budynku podlegająca państwowej rejestracji.

Obowiązki wynajmującego wynikające z umowy najmu budynków i budowli.

W ramach umowy najmu budynków i budowli wynajmujący jest zobowiązany:

1. Przekazanie budynku lub konstrukcji najemcy.

Zgodnie z art. 655 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej przekazanie budynku lub konstrukcji przez wynajmującego i jego przyjęcie przez najemcę następuje na podstawie aktu przeniesienia własności lub innego dokumentu przeniesienia podpisanego przez strony.

Jednocześnie, o ile prawo lub umowa najmu budynku lub budowli nie stanowi inaczej, zobowiązanie leasingodawcy do przekazania budynku lub konstrukcji na najemcę uważa się za spełnione po przedstawieniu go najemcy do posiadania lub użytkowania oraz strony podpisują odpowiedni dokument przelewu.

Oznacza to, że do czasu faktycznego przekazania budynku lub konstrukcji najemcy i stronom podpisującym akt przeniesienia lub inny stosowny dokument, umowa najmu budynku i konstrukcji nie może zostać uznana za spełnioną.

Ustawodawca uznaje uchylanie się przez wynajmującego od podpisania dokumentu o przekazaniu budynku lub budowli na warunkach określonych w umowie, odmowę wykonania obowiązku przeniesienia własności.

Jeżeli wynajmujący nie wywiązuje się z obowiązku przekazania budynku lub konstrukcji, najemca ma prawo przedstawić takie same wymagania, jak w ramach ogólnych przepisów dotyczących najmu (patrz rozdział 12).

2. Przekaż budynek lub konstrukcję wraz ze wszystkimi akcesoriami i dokumentami.

3. Przeniesienie budynku lub budowli w stanie odpowiadającym warunkom umowy i przeznaczeniu nieruchomości.

4. Ostrzec najemcę o wszelkich prawach osób trzecich do wynajmowanego budynku lub konstrukcji.

5. Produkuj na własny koszt wyremontować wynajmowany budynek lub konstrukcja.

6. Zwrot najemcy kosztów trwałego ulepszenia nieruchomości.

7. Niezawieranie umowy najmu z inną osobą w ciągu roku od dnia wygaśnięcia umowy z najemcą, któremu wydzierżawiający odmówił zawarcia umowy na nowy okres.

Obowiązki najemcy wynikające z umowy najmu budynków i budowli.

Najemca z tytułu najmu budynków i budowli ma takie same obowiązki jak najemca wynikające z ogólnych przepisów dotyczących leasingu (patrz rozdział 12). Dlatego wymienimy tylko odpowiednie obowiązki. Zatem w ramach umowy najmu budynków i budowli najemca zobowiązany jest do:

1. Korzystać z wynajmowanego budynku lub konstrukcji zgodnie z warunkami umowy.

2. Terminowe opłacanie czynszu za użytkowanie budynku lub konstrukcji.

3. Utrzymywać wynajmowany budynek lub obiekt w dobrym stanie, dokonywać bieżących napraw na własny koszt oraz ponosić koszty utrzymania budynku lub konstrukcji.

4. Po wygaśnięciu umowy najmu budynek lub obiekt należy zwrócić wynajmującemu.

Jak już wspomniano, przekazanie i przyjęcie nieruchomości następuje na podstawie podpisanego przez strony aktu przeniesienia własności lub innego dokumentu przeniesienia.

Ustawodawca rozważa uchylenie się najemcy od podpisania przez najemcę dokumentu o przekazaniu budynku lub budowli na warunkach przewidzianych w umowie, odmowę wykonania obowiązku zwrotu nieruchomości (art. 655 kc FR).

5. Nie przenosić praw i obowiązków wynikających z umowy najmu i wynajmowanej nieruchomości na osoby trzecie bez zgody wynajmującego.

Koncepcja umowy najmu budynków i budowli. Na podstawie umowy najmu budynku lub konstrukcji wynajmujący zobowiązuje się do przekazania budynku lub konstrukcji w celu czasowego posiadania i użytkowania lub do czasowego użytkowania najemcy (art. 650 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). W przypadku dzierżawy przedsiębiorstw obowiązują przepisy sekcji 4 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, chyba że przepisy dotyczące dzierżawy przedsiębiorstwa stanowią inaczej.

W przeciwieństwie do ogólnych postanowień umowy najmu, § 4 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zawiera specjalne zasadyprzeznaczony do regulacje prawne dzierżawy budynków i budowli, co wynika ze szczególnych właściwości przedmiotu umowy.

1. Nierozłączne połączenie z ziemią. W przypadku wydzierżawienia budynku lub budowli należy jednocześnie rozstrzygnąć kwestię przeniesienia praw do tej części działki zajmowanej przez tę nieruchomość i niezbędnej do jej użytkowania (art. 652 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli w umowie nie określono prawa do danej działki przenoszonej na dzierżawcę, prawo do korzystania z tej części działki, która jest zajmowana przez budynek i jest niezbędna do jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, przechodzi na niego na okres najmu budynku lub konstrukcji. W przypadku gdy wynajmujący jest właścicielem działki, na której znajduje się wynajmowany budynek lub budowla, najemcy przysługuje prawo najmu lub inne prawo przewidziane w umowie najmu budynku lub konstrukcji do odpowiadającej jej części działka.

Dzierżawa budynku lub konstrukcji położonej na działce, która nie należy do wynajmującego na mocy prawa własności, jest dozwolona bez zgody właściciela tej działki, o ile nie jest to sprzeczne z warunkami korzystania z takiej działki określonymi przepisami prawa lub na podstawie umowy z właścicielem działki.

2. Najcenniejszymi przedmiotami są nieruchomości. Dlatego w przypadku umów najmu budynków lub budowli ustalono bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące formy takiej umowy, a także potrzeby jej rejestracji państwowej (art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa najmu nieruchomości musi wyraźnie wskazywać adres i powierzchnię wynajmowanego obiektu. W przypadku dzierżawy gruntu do umowy należy dołączyć plan katastralny terenu, a przy wynajmie budynków, lokali (lub ich części) - rzuty pięter.

Forma umowy najmu budynków i budowli. Umowa najmu budynku lub konstrukcji zawierana jest na piśmie. Niezastosowanie się do formy umowy najmu budynku lub konstrukcji powoduje jej nieważność. Jeżeli umowa najmu budynków lub budowli została zawarta na okres co najmniej jednego roku, podlega rejestracji państwowej.

Pojęcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa. W ramach umowy najmu na przedsiębiorstwo jako całość jako zespół majątkowy służący do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmujący zobowiązuje się do czasowego posiadania i użytkowania przedsiębiorstwa w całości przez dzierżawcę (art. 656 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa najmu dla przedsiębiorstw ma swoje własne cechy.

Ponieważ przedsiębiorstwo to cały kompleks nieruchomości, wynajmujący musi przeniesienie na dzierżawcę wszystkich przedmiotów wchodzących w skład środków trwałych przenoszonego przedsiębiorstwa: działek, budynków, budowli, wyposażenia i innych środków trwałych wchodzących w skład przedsiębiorstwa, zapasów surowców, paliwa, materiałów i innych środków obrotowych, praw do korzystania z gruntów, zbiorników wodnych i innych zasobów naturalnych, budynków, budowli i urządzeń, innych praw majątkowych leasingodawcy związanych z przedsiębiorstwem, praw do oznaczeń indywidualizujących działalność przedsiębiorstwa oraz innych praw wyłącznych, a także cedowania na niego prawo do roszczeń i przelewu na niego długów związanych z przedsiębiorstwem.

Należy mieć na uwadze, że prawa leasingodawcy, uzyskane przez niego na podstawie zezwolenia (koncesji) na prowadzenie określonej działalności, nie podlegają przeniesieniu na leasingobiorcę, chyba że przepisy prawa lub inne akty prawne stanowią inaczej.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie ogranicza maksymalnego okresu najmu - zgodnie z art. 1 łyżka. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej czas trwania umowy najmu określa umowa, należy jednak pamiętać, że akty ustawodawcze mogą określać maksymalne (ograniczające) warunki umowy dla pewne rodzaje wynajem. Umowa najmu budynku zawarta na okres co najmniej roku podlega rejestracji państwowej (art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W przypadku dzierżawy nieruchomości uzgodnione w pisanie warunek wysokości czynszu najmu, w przypadku braku którego taka umowa jest uważana za niezawartą (art. 654 kc Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku zasady ustalania ceny przewidziane w ust. 3 art. 424 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, nie mają zastosowania.

Opłata za użytkowanie budynku lub budowli ustalona w umowie najmu budynku lub budowli obejmuje opłatę za korzystanie z działki, chyba że ustawa lub umowa stanowi inaczej.

Czynsz najmu może być ustalony w umowie za jednostkę powierzchni budynku (konstrukcji) lub inny wskaźnik jej wielkości, natomiast całkowity czynsz najmu będzie ustalany na podstawie rzeczywistej wielkości budynku lub konstrukcji przekazanej najemcy.

Czynsz najmu płaci najemca w sposób, na warunkach określonych w umowie. Jeżeli nie są one określone w umowie, uznaje się, że procedura, warunki i warunki zostały ustalone, które są zwykle stosowane przy wynajmowaniu podobnej nieruchomości w porównywalnych okolicznościach.

O ile umowa nie stanowi inaczej, wysokość czynszu może ulec zmianie w drodze porozumienia stron w terminie, przewidziane w umowie, ale nie częściej niż raz w roku (art. 614 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). O ile przepisy prawa nie stanowią inaczej, najemca budynku (konstrukcji) ma prawo żądać odpowiedniego obniżenia czynszu najmu, jeżeli z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, zachodzą warunki użytkowania przewidziane w umowie najmu lub warunek nieruchomości uległy znacznemu pogorszeniu. Najemca może również żądać obniżenia czynszu za wady przedmiotu najmu.

O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, w przypadku istotnego naruszenia przez najemcę warunków płatności czynszu, wynajmujący ma prawo żądać od niego wcześniejszej zapłaty czynszu w terminie ustalonym przez wynajmującego, ale nie więcej niż dwa kolejne okresy.

Należy pamiętać, że koszt narzędzia czynsz zazwyczaj nie jest wliczony w kwotę i jest zwracany w nadmiarze. Nałożenie na najemcę rachunków za media nie może być traktowane jako forma czynszu.

Wynajmujący może dokonać ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości: oddzielnej i nierozłącznej. Ulepszenia, które można wydzielić bez szkody dla nieruchomości i mają niezależną wartość, stanowią własność najemcy, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Jeżeli najemca dokonał na własny koszt i za zgodą wynajmującego ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości, które są nierozłączne bez szkody dla nieruchomości, najemca ma prawo po rozwiązaniu umowy do zwrotu kosztów tych ulepszenia, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Koszt nierozerwalnego ulepszenia wynajmowanej nieruchomości dokonanego przez najemcę bez zgody wynajmującego nie podlega zwrotowi, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej.

Umowa najmu budynków, budowli, poszczególnych lokali (magazyn i biuro) może przewidywać prawo do ich wykupu (pod koniec okresu najmu lub przed terminem) lub bez prawa wykupu. Zasady umowy kupna-sprzedaży mają zastosowanie do relacji związanych z zakupem przedmiotu leasingu.

Przeniesienie nieruchomości przez wynajmującego i jej przyjęcie przez najemcę przeprowadza akt przeniesienia lub inny dokument przelewu podpisany przez strony.

Po wygaśnięciu umowy najmu nieruchomości należy zwrócić przedmiot wynajmującemu również poprzez podpisanie aktu przeniesienia własności.

• List informacyjny Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r. Nr 53 „O państwowej rejestracji umów najmu lokali niemieszkalnych” // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. Nr 7. 2000.
• Cm.: prawo federalne z dnia 4 maja 2011 r. Nr 99-FZ „O udzielaniu licencji na określone rodzaje działalności” // Rosyjska gazeta... 2011. Nr 97. 6 maja.
• Prawo może przewidywać inne minimalne warunki zmiany wysokości czynszu w przypadku niektórych rodzajów najmu, a także dzierżawy niektórych rodzajów nieruchomości.