Rada! Aby uzyskać większą dokładność wyników, spróbuj wskazać rzeczywiste parametry. Na przykład, czy to naprawdę 7 minut spokojnego spaceru z mieszkania do metra, czy raczej 10-15 minut? Czy mieszkanie jest naprawdę wyremontowane, czy tylko w dobrym stanie?
Ile kosztuje wynajęcie mieszkania w Moskwie, obwód moskiewski lub jak działa wycena online wynajmu nieruchomości?
Sporo osób jest zmuszonych do wynajęcia mieszkania, zanim będą mieli okazję kupić mieszkanie. Dlatego wynajęcie mieszkania, pokoju, domku czy domku to znacznie więcej niedroga opcja zamiast kupować tę nieruchomość. Co więcej, wynajęcie mieszkania w Moskwie lub regionie moskiewskim jest najlepszą opcją dla większości osób, które przyjeżdżają do stolicy na studia lub pracę. Z drugiej strony zawsze znajdą się obywatele, którzy inwestują swoje oszczędności w zakup nieruchomości, aby otrzymać, choć niski, ale stabilny i stały dochód z najmu. I co więcej ludzi zamierzając wynająć mieszkanie lub dom, lub przeciwnie, wynająć dom, tym pilniejsze jest pytanie, ile kosztuje wynajęcie mieszkania w Moskwie i regionie moskiewskim.
Usługa „Szacowanie kosztów wynajmu mieszkań w trybiena linia„Z centrum analitycznegoIRN. RU to prosty i wygodny sposób na poznanie przybliżonej stawki czynszu za mieszkanie w Moskwie za pomocą jednego naciśnięcia klawisza! Usługa ta stanowi uzupełnienie kalkulatora „” i pozwala porównać realność wynajmu nieruchomości z opcją jej kupna.
Wycena ceny najmu dokonywana jest dla przeciętnego mieszkania o określonych parametrach. Należy jednak rozumieć, że stawki czynszowe poszczególnych mieszkań, nawet w większym stopniu niż ceny kupna i sprzedaży, mogą zależeć od dodatkowych parametrów, trudnych do sformalizowania w automatycznej ocenie. Mogą to być stan wewnętrzny i wyposażenie mieszkania, stan wejścia, kontyngent sąsiadów. Również przy wynajmie lub wynajmie mieszkania istotną rolę odgrywa relacja między właścicielem mieszkania a najemcą, istnienie między nimi pokrewieństwa, przyjaźni lub zaufania, dokumentowanie transakcji najmu lub ich braku, długości pobytu najemcy, jego kosztów utrzymania mieszkania w normalna kondycja i wiele więcej. Z tych powodów wiele nieruchomości i mieszkań w Moskwie jest wynajmowanych lub wynajmowanych po stawkach innych niż stawki rynkowe, co może prowadzić do rozbieżności w obliczeniach kalkulatora.
Błąd usługi wyceny czynszu za mieszkanie może wzrosnąć również w przypadku drogich apartamentów elitarnych, mieszkań w centrum miasta, mieszkań nietypowych, mieszkań odnowionych i innych niestandardowych opcji. Przedstawiciele drugiej skrajności – małych jednopokojowych mieszkań i kawalerek – okazują się dość „kapryśne” w automatycznej ocenie, ponieważ koszt wynajmu jednopokojowego mieszkania o stosunkowo niewielkiej powierzchni może wyraźnie odstawać od typowej ceny poziom dla swojej klasy obudowy. Jednak pomimo tych szczegółów kalkulator wyceny czynszów opracowany przez stronę centrum analitycznego może pomóc w poruszaniu się po aktualnym poziomie stawek czynszowych i wyborze optymalne opcje wśród wielu reklam „wynajmij mieszkanie” lub „wynajmij dom”.
Ograniczenie odpowiedzialności
Proszę zrozumieć ze zrozumieniem, że ani administracja portalu „Wskaźniki Rynku Nieruchomości” serwisu”, ani nikt inny nie może ponosić żadnej odpowiedzialności za podjęte przez Ciebie decyzje lub podjęte działania, niezależnie od tego, czy opierały się one na informacjach serwisu portalu, na jego zaleceniach i życzeniach lub na wszelkich innych informacjach.
METODA
OBLICZANIE CZYNSZÓW ZA KORZYSTANIE Z OBIEKTÓW NIEMIESZKALNYCH
FUNDACJA WŁASNOŚCIĄ MIASTA MOSKWA
Niniejsza Metodologia została opracowana w celu realizacji głównych kierunków polityki społeczno-gospodarczej rządu Moskwy w perspektywie średnioterminowej, w tym programów celowych wspierających i rozwijających gatunki priorytetowe dla gospodarki miasta. działalność gospodarcza ze stopniowym przejściem do ustalenia wartości wynajem za korzystanie z nieruchomości niemieszkalnych należących do miasta Moskwy, do stawek faktycznie obowiązujących na rynku wynajmu nieruchomości w mieście.
Zapewnienie jednolitej polityki wsparcia podmiotów gospodarczych w mieście w kontekście niezależnej oceny wartość rynkowa obiekty niemieszkalne będące własnością miasta Moskwy i dzierżawione, rejestrowany jest główny rodzaj działalności gospodarczej organizacji komercyjnych. Definicję głównego rodzaju działalności gospodarczej organizacji komercyjnych przeprowadza się zgodnie z instrukcjami określania głównego rodzaju działalności organizacji komercyjnych na podstawie ogólnorosyjskiego klasyfikatora rodzajów działalności gospodarczej, zatwierdzonego przez statystykę państwową Komitet Rosji.
Metodologia określa cenę ofertową stawki czynszu za użytkowanie lokalu niemieszkalnego będącego własnością miasta Moskwy, aw przypadku umowy na aukcji cenę wywoławczą.
1. Część ogólna
Czynsz najmu naliczany jest indywidualnie dla każdego wynajmowanego obiektu.
Realizacja głównych kierunków polityki społeczno-gospodarczej rządu moskiewskiego w perspektywie średnioterminowej, w tym programów celowych wspierających i rozwijających priorytetową działalność gospodarczą w mieście przy obliczaniu czynszu za korzystanie z obiektów niemieszkalnych będących własnością miasta Moskwy, główny rodzaj działalności gospodarczej organizacji komercyjnych.
Czynsz składa się z dwóch składników, które naliczane są osobno:
- część kosztową, równą kwocie rocznych kosztów utrzymania właściciela (z wyłączeniem koszty operacyjne) i rejestracji przedmiotu najmu, zwrotowi przez najemcę;
- część dochodowa, równa dochodom netto właściciela z dzierżawy obiektu.
Koszt mediów i usług konserwacyjnych pokrywa najemca na podstawie odrębnych umów z odpowiednimi organizacjami i nie jest uwzględniany w kalkulacji czynszu.
2. Kalkulacja czynszu
Wzór na obliczenie czynszu to:
APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) +
+ (OTs x S x Kd x Kvd x Kkor),
gdzie:
Łódź podwodna - roczna kwota czynszu;
Azatr jest kosztownym składnikiem czynszu;
Adokh - składnik dochodowy czynszu;
OT - odliczenia na remont lokalu niemieszkalnego, w tym odpisy amortyzacyjne w wysokości co najmniej 2% pełnego kosztu odtworzenia przedmiotu leasingu.
OT określa wzór:
OD = SPvs x Kot,
gdzie:
SPS - pełny koszt odtworzenia wynajmowanej powierzchni według raportu z wyceny wartości rynkowej przedmiotu leasingu (w cenach roku bieżącego).
Przez całkowity koszt odtworzenia obiektu rozumie się kwotę kosztów wytworzenia obiektu zbliżonego do przedmiotu wyceny w cenach rynkowych obowiązujących w dniu wyceny, z wyłączeniem amortyzacji wycenianego obiektu oraz wartości działki;
Cat - współczynnik odliczeń za renowację, ustanowiony aktem prawnym miasta Moskwy;
NKLR - kwota wydatków właściciela związanych z rejestracją obiektu do najmu;
STR - wartość ubezpieczenie Premium za wynajmowany obiekt;
OTs - wycena wartości rynkowej 1 mkw. m przedmiotu leasingu;
S to powierzchnia przedmiotu najmu;
Kd - współczynnik opłacalności korzystania z obiektów niemieszkalnych należących do miasta Moskwy, ustanowiony na mocy aktu prawnego miasta Moskwy;
Kvd - współczynnik aktywności;
Kcor jest współczynnikiem korygującym odzwierciedlającym kategorię najemcy.
Wysokość czynszu (APL) zmienia się corocznie w zależności od zmiany współczynników i poziomu oczekiwanej inflacji wykorzystywanej do przygotowania budżetu miasta Moskwy na kolejny rok budżetowy.
Współczynniki do obliczania czynszu, których zmiana jest możliwa corocznie - Kot, NKLR, STR, Kd są uzasadnione, ustalone i zatwierdzone w ramach tworzenia prognozy rozwoju społeczno-gospodarczego miasta Moskwy na przyszły rok.
Ubezpieczenie obiektu przeprowadza właściciel (wynajmujący) z późniejszym zwrotem tych kosztów z czynszu najmu.
Wycena wartości rynkowej i pełnego kosztu odtworzenia nieruchomości niemieszkalnej (przedmiotu wyceny) na cele najmu dokonywana jest przez licencjonowanego rzeczoznawcę i znajduje odzwierciedlenie w sprawozdaniu z wyceny funduszu niemieszkaniowego (przedmiotu wyceny) oraz w umowie najmu lokalu niemieszkalnego.
2.1. Współczynnik Kcor (poprawiający, charakteryzujący kategorię najemcy, z uwzględnieniem orientacji społecznej jego działalności oraz odzwierciedlający wysokość praw do korzystania z dzierżawionej nieruchomości).
Część wyłączona. - Uchwała rządu moskiewskiego z dnia 30.11.2004 N 838-PP.
Współczynnik korygujący:
1. Kkor = 0:
- dla najemców, dla których minimalny czynsz określa akt prawny miasta Moskwy. Umowa najmu zawierana jest bez prawa do zakupu, podnajmu i bezpłatne użytkowanie, cesja prawa dzierżawy, zastaw i zapłata prawa dzierżawy do kapitału docelowego. Umowa najmu zawierana jest na okres do 3 lat z corocznym potwierdzeniem prawa do założenia minimalny rozmiar wynajem;
- dla organizacji finansowanych z budżetu miasta Moskwy.
(zmieniona rezolucją rządu moskiewskiego z dnia 30.11.2004 N 838-PP)
2. Kkor = 0,3:
- dla organizacji non-profit o innych formach organizacyjno-prawnych, z wyjątkiem fundacji. Umowa najmu zawierana jest bez prawa do wykupu przedmiotu leasingu, oddania go w nieodpłatne użytkowanie, cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na inną osobę, oddania praw najmu jako zastawu i wniesienia ich jako wkład na rzecz uprawnionego kapitał;
(zmieniona rezolucją rządu moskiewskiego z dnia 30.11.2004 N 838-PP)
- dla lokatorów, dla których wysokość czynszu ustalana jest na specjalne zamówienie aktem prawnym miasta Moskwy. Umowa najmu zawierana jest bez prawa wykupu przedmiotu leasingu, podnajmu i nieodpłatnego korzystania z niego, przeniesienia praw i obowiązków z umowy najmu na inną osobę, oddania praw najmu w zastaw i wniesienia ich jako wkład do kapitału docelowego. Umowa najmu zawierana jest na okres do 5 lat z corocznym potwierdzeniem prawa do czynszu najmu.
3. Kkor = 0,5:
- dla małych firm wpisanych do Rejestru małych firm w Moskwie, państwowych przedsiębiorstw unitarnych w Moskwie. Umowa najmu zawierana jest bez prawa do wykupu przedmiotu leasingu, oddania go w nieodpłatne użytkowanie, cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na inną osobę, oddania praw najmu jako zastawu i wniesienia ich jako wkład na rzecz uprawnionego kapitał;
(zmieniona rezolucją rządu moskiewskiego z dnia 30.11.2004 N 838-PP)
- dla najemców dokonujących inwestycji w sferze społecznej, kulturalnej i przemysłowej na terenach finansowanych z budżetu. Poziom obniżenia wartości stawki czynszu najmu ustalany jest na specjalne zamówienie przez regulacyjny akt prawny miasta, który ma charakter celowy i zawiera warunki, wysokość i czas trwania.
4. Kkor = 1:
- dla pozostałych najemców.
2.2. Minimalna stawka najmu.
Minimalna stawka czynszu to koszt poniesionych przez miasto wydatków związanych z rejestracją nieruchomości do wynajęcia (składnik kosztowy wzoru na obliczanie czynszu), który zakłada „zerową” rentowność miasta za korzystanie z nie- lokale mieszkalne.
Jeżeli przy obliczaniu stawki czynszu uzyskana wartość jest poniżej minimum, wówczas czynsz ustalany jest na poziomie minimalnym.
Rząd moskiewski może ustalić stawkę czynszu za korzystanie z obiektów niemieszkalnych należących do miasta Moskwy na specjalne zamówienie. Rozporządzenie w sprawie ustalania stawek czynszu najmu za lokale niemieszkalne zatwierdzony przez rząd moskiewski w specjalnym porządku.
Wysokość czynszu najmu jest istotnym warunkiem umowy, w przypadku braku porozumienia między stronami w pismo warunki dotyczące wysokości czynszu najmu nie dochodzi do zawarcia umowy najmu. Wysokość czynszu może ulec zmianie za zgodą stron.
Wysokość czynszu uzależniona jest od następujących wskaźników: lokalizacja budynku (centrum lub obrzeża); stan techniczny budynku (stopień zużycia, materiał budowlany, z którego budynek został zbudowany; przeznaczenie lokalu (giełda, bankowość, organy ścigania, działalność naukowa, hazard, ochrona socjalna obywateli o niskich dochodach, itp.), budynek należy do zabytków historii, kultury, architektury Stopień aranżacji (winda itp.) Przydatność budynku do celów komercyjnych Rodzaj pomieszczeń (pomieszczenia główne lub pomocnicze, piwnice) Rzeczywista powierzchnia budynek Ta lista nie jest wyczerpująca. Całkowity rozmiar Czynsz za budynek oblicza się sumując czynsze za poszczególne lokale budynku. Opłata za korzystanie z budynku lub budowli obejmuje opłatę za korzystanie z działki, na której się znajduje, lub odpowiedniej części przeniesionej wraz z nią działki, chyba że prawo lub umowa stanowi inaczej. W konsekwencji umowa lub prawo mogą przewidywać odrębną opłatę za grunt i dzierżawę budynku lub budowli.
W przypadkach przewidzianych prawem (na przykład w przypadku dzierżawy mienia państwowego) stosuje się normatywną metodę obliczania stawek czynszu, ustalaną lub regulowaną przez uprawnione organy państwowe. Zazwyczaj stawkę czynszu ustala się za jednostkę powierzchni wynajmowanego budynku - 1 metr kwadratowy. Strony mogą preferować inne wskaźniki. Jeżeli budynek jest wynajmowany na dłuższy okres, zwykle stosuje się stawkę roczną.
Od 1 kwietnia 2002 r. na mocy dekretu rządu moskiewskiego z dnia 26.02.2002 r. Nr 150-PP „W sprawie procedury obliczania stawek czynszu za lokale niemieszkalne należące do miasta Moskwy” w Moskwie obowiązuje minimalna stawka rocznego czynszu za 1 mkw. całkowita powierzchnia niemieszkalna w wysokości 490 rubli, oraz rozmiar podstawowy koszt budowy 1 mkw. powierzchnia niemieszkalna przy obliczaniu czynszu w wysokości 13.300 rubli.
Istnieje metodologia obliczania czynszu za korzystanie z obiektów niemieszkalnych należących do miasta Moskwy, którą reguluje załącznik nr 3 do dekretu rządu moskiewskiego z dnia 22 stycznia 2002 r. nr 68-PP. Czynsz liczony tą metodą nie uwzględnia kosztów mediów i usług serwisowych. Czynsz składa się z dwóch składników, które naliczane są osobno:
Część kosztów równa kwocie rocznych wydatków właściciela na utrzymanie przedmiotu leasingu (z wyłączeniem kosztów eksploatacyjnych) zwracanych przez leasingobiorcę;
Część dochodowa równa dochodom właściciela z dzierżawy obiektu.
Czynsz najmu naliczany jest indywidualnie dla każdego wynajmowanego obiektu bez bezpośredniego uwzględnienia rodzaju działalności najemcy. Wzór na obliczenie czynszu to:
APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) + (OTs S Kd Kkor),
Łódź podwodna - roczna kwota czynszu;
Azatr jest kosztownym składnikiem czynszu;
Adokh - składnik dochodowy czynszu;
OT - odpisy na remont funduszu niemieszkaniowego, w tym amortyzacja i naliczane w wysokości co najmniej 2% wartości inwentarzowej przedmiotu leasingu (w cenach roku bieżącego).
Wartość OD określa wzór: OD = Synv Kot
Synv to wartość inwentaryzacyjna wynajmowanej powierzchni według danych Moskiewskiego Miejskiego Biura Inwentaryzacji Technicznej (w cenach bieżącego roku);
Kot - współczynnik odliczeń za renowację, ustalony aktem normatywnym miasta Moskwy na bieżący rok w zakresie od 0,02 do 0,05
NCLR - kwota kosztów ogólnych, na którą składają się koszty wydatków właściciela na rejestrację obiektu do wynajęcia (w cenach bieżącego roku);
STR - wysokość składki ubezpieczeniowej za przedmiot leasingu (w cenach roku bieżącego);
OTs - wycena wartości rynkowej 1 mkw. przedmiot dzierżawiony;
S to powierzchnia przedmiotu najmu;
Kd - współczynnik opłacalności 1 mkw. dzierżawa obiektu, ustanowionego aktem normatywnym miasta Moskwy na bieżący rok;
Kcor jest współczynnikiem korygującym, który odzwierciedla stopień praw leasingobiorcy w stosunku do przedmiotu leasingu.
Wysokość czynszu za atomowy okręt podwodny zmienia się corocznie w zależności od zmian wskaźników wszystkich składników wzorów do obliczania czynszu. Zmiany wskaźników zależą w szczególności od stopy inflacji (wartości deflatora), która jest ujęta w kolejnym rocznym budżecie miasta Moskwy.
Zamów wycenę
Dlaczego my?
Rabat na ocenę!
W celu rozstrzygnięcia konfliktów między stronami w trakcie przedłużania i zawierania umów dotyczących przeniesienia prawa do użytkowania działek lub lokali obliczana jest rynkowa stawka czynszu.
Kompleksowa analiza cech i cech obiektu pomaga ustalić optymalną opłatę za wynajem budynku lub określonej powierzchni. Soyuz-Expert oferuje usługi profesjonalnej niezależnej oceny rozmiaru stawka najmu.
Cele wyceny stawki czynszu
Głównym celem takiego badania jest ustalenie optymalnego czynszu za nieruchomość oddaną do użytkowania (magazyn, produkcja, pomieszczenia biurowe, grunt, budynek).
Wycena może być wymagana, jeśli właściciel nie może samodzielnie ustalić stawki. Opinia biegłego może być również wymagana w sporze między wynajmującym a najemcą.
Podstawowe metody obliczania czynszów najmu
Badanie rozpoczyna się od wyceny nieruchomości, czyli ustalenia wartości przedmiotu najmu. W tym celu stosuje się różne metody: porównawcze, kosztowne, opłacalne itp. Rzeczoznawca dokonuje oględzin lokalu lub działki, układa jego opis, w razie potrzeby robi zdjęcie, sporządza spis nieruchomości.
W kolejnym etapie wyświetlany jest szacunkowy zysk z użytkowania nieruchomości. Wynajmujący może żądać tylko ustalonego procentu przepływu środków otrzymanych przez najemcę. Ta kwota będzie stawką czynszu.
Dodatkowo eksperci przeprowadzają badania rynku, korelują podaż i popyt na nieruchomości.
Na podstawie wyników pracy specjalistów sporządzany jest raport. Zawiera informacje, które wpływają na obliczenie stawki (w tym ilościowe i cechy jakościowe obiekt). Dodatkowo załączone są materiały uzasadniające obliczenia. Ważne jest, aby w dokumencie nie było niejednoznacznych interpretacji. Podstawą sporządzenia raportu są federalne standardy wyceny nr 254-256.
Dokumenty wymagane do oceny
- Zaświadczenie o rejestracji lokalu;
- Karta księgowa osoby prawnej;
- Świadectwo rejestracji państwowej;
- Rzut budynku (jeśli jest dostępny);
- Umowa najmu;
- Własność ziemska;
- Kopia paszportu i NIP osoby, która zleciła usługę;
- Potwierdzenie istnienia lub braku ograniczeń i obciążeń związanych z eksploatacją nieruchomości.
"Niezależny ekspertyza Vega przeprowadza profesjonalną wycenę czynszu najmu i praw najmu nieruchomości zgodnie z charakterystyką każdego przedmiotu wyceny oraz w pełnej zgodności z wymogami prawa i normami prowadzenia działalności wycenowej.
Przede wszystkim należy podać definicję kosztu wynajmu nieruchomości. Jest to cena, za jaką w danej chwili można wynająć obiekt w aktualnych warunkach rynkowych.
Szacujemy czynsz najmu obiektów
- Szacowanie kosztów wynajmu nieruchomości biurowej
- Ocena stawki czynszu nieruchomości komercyjnych
- Wycena czynszu za budynki i budowle
- Wycena kosztów wynajmu mieszkań
- Ocena kosztów dzierżawy gruntów
- Szacowanie stawek czynszowych dla nieruchomości podmiejskich
- Oszacowanie kosztów wynajmu samochodów, samochody ciężarowe i pojazdy specjalne
- Oszacowanie kosztów wynajmu maszyn i urządzeń
Kiedy potrzebne jest oszacowanie czynszu?
- Dzierżawa wolnej powierzchni przedsiębiorstwa państwowe... Zgodnie z ustawą federalną Federacji Rosyjskiej „O działalności wycenowej” przedsiębiorstwo państwowe może wydzierżawić lokal tylko po dokonaniu niezależnej oceny kosztów czynszu. Podobny wymóg stawia się dla działek będących własnością komunalną.
- Do wynajęcia nieruchomości komercyjne. Dla wielu firm wynajem powierzchni produkcyjnych, handlowych czy magazynowych to znacząca pozycja wydatków budżetowych. Ale co, jeśli najemca bezpodstawnie jednostronnie podniesie czynsz? W końcu może to bezpośrednio wpłynąć na rentowność biznesu. W takim przypadku samodzielna wycena wartości czynszowej nieruchomości pozwoli stronom dojść do kompromisu.
- Zgłoś się do organów podatkowych. W niektórych przypadkach firma może otrzymać od organów podatkowych roszczenie, że nieruchomość jest wynajmowana po cenach niższych niż rynkowe. Może to być jeden ze sposobów na niedoszacowanie zysku. Zdecydować ten problem Pomocna będzie również samodzielna wycena kosztów wynajmu nieruchomości.
- Cesja praw, uzyskiwanie pożyczek, podejmowanie różnych decyzji zarządczych i tak dalej.
Koszt wyceny
Jak przeprowadzana jest wartość czynszowa nieruchomości?
Głównym narzędziem eksperta jest porównawcza analiza rynku. Ponadto równolegle porównywane są dwie grupy parametrów – charakteryzujące cechy fizyczne obiektu oraz warunki umowy najmu.
Dotyczący Charakterystyka fizyczna, wtedy zwykle rozumie się je jako:
- łączna powierzchnia lokali;
- lokalizacja przedmiotu leasingu;
- odległość do głównych węzłów komunikacyjnych;
- poziom rozwoju infrastruktury;
- stan terenów przyległych.
W większości przypadków na rynku można znaleźć wiele ofert o podobnej charakterystyce, co pozwala na prowadzenie uzasadnione porównanie... Wyjątkiem są unikatowe obiekty zlokalizowane w starych budynkach o niestandardowym układzie lub pomieszczenia przemysłowe z odpowiednim wyposażeniem. W takich przypadkach potrzebna będzie bardziej dogłębna wiedza specjalistyczna.
W podobny sposób porównywane są warunki najmu. W typowych sytuacjach np. wynajem na 1 rok z możliwością odnowienia i bez dodatkowe ograniczenia- używany bezpośrednie porównanie o podobnych właściwościach na rynku. Jeśli są przepisane egzotyczne warunki (na przykład czynsz na 20 lat), nie można bezpośrednio porównać. Należy obliczyć współczynnik korygujący, który może wynosić do 10% lub więcej stawki końcowej. Jako analogię do porównania przyjmuje się najbliższe oferty na rynku pod względem warunków najmu i parametrów technicznych.