Kodi Civil ST 610 i Federatës Ruse

1. Marrëveshja e qirasë lidhet për periudhën e përcaktuar në marrëveshje.

2. Nëse afati i qirasë nuk është i përcaktuar në marrëveshje, kontrata e qirasë konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar.

Në këtë rast, secila nga palët ka të drejtë të anulojë marrëveshjen në çdo kohë, duke e njoftuar palën tjetër një muaj përpara dhe në rastin e dhënies me qira të pasurive të paluajtshme, tre muaj përpara. Ligji ose marrëveshja mund të përcaktojë një periudhë të ndryshme për paralajmërimin për përfundimin e një marrëveshjeje qiraje të lidhur për një periudhë të pacaktuar.

3. Ligji mund të përcaktojë kushtet maksimale (kufitare) të kontratës për specie individuale dhënien me qira, si dhe për dhënien me qira të llojeve të caktuara të pronave. Në këto raste, nëse afati i qirasë nuk është i përcaktuar në marrëveshje dhe asnjëra palë nuk e ka anuluar marrëveshjen para skadimit të afatit të përcaktuar me ligj, marrëveshja zgjidhet me skadimin e afatit.

Një marrëveshje qiraje e lidhur për një periudhë më të gjatë statutore afati konsiderohet i përfunduar për një periudhë të barabartë me afatin.

Komenti i Artit. 610 Kodi Civil i Federatës Ruse

1. Afati i kontratës së qirasë përcaktohet në vetë marrëveshjen. Periudha mund të jetë ose e caktuar (specifike) ose e pacaktuar. Një term i specifikuar është një tregues i një periudhe specifike të vlefshmërisë së marrëveshjes së qirasë. Nëse marrëveshja e qirasë lidhet gojarisht, kohëzgjatja e kontratës së qirasë bihet dakord nga palët.

Nëse marrëveshja e qirasë nuk përcakton një periudhë të caktuar vlefshmërie, afati i një marrëveshjeje të tillë është i pacaktuar. Për të zbatuar mundësinë e secilës prej palëve në një marrëveshje të tillë për ta refuzuar atë, atyre u jepet e drejta për të zbatuar një refuzim të tillë duke i dërguar palës tjetër në marrëveshjen e qirasë në çdo kohë një paralajmërim, forma e të cilit varet nga formën e kontratës së qirasë. Paralajmërimi në vetvete është një akt vullneti ose një dokument që përmban informacion në lidhje me qëllimin e palës në marrëveshjen e qirasë për ta përfunduar atë.

Ka dy afate për dërgimin e një paralajmërimi të tillë:

Të përgjithshme - një muaj;

Speciale - tre muaj (nëse objekti i marrëveshjes së qirasë është pasuri e paluajtshme).

Në të njëjtën kohë, legjislacioni mund të përcaktojë afate të tjera për dërgimin e një paralajmërimi të tillë. Për shembull, kur lidhni një marrëveshje qiraje për një periudhë të pacaktuar truall Fondi Federal për Ndihmën për Zhvillimin e Ndërtimit të Banesave, i cili është në pronësi federale, autoritetet shtetërore të një entiteti përbërës të Federatës Ruse, Fondi në çdo kohë ka të drejtë të refuzojë marrëveshje të tilla duke njoftuar palën tjetër një muaj përpara .

Legjislacioni mund të përcaktojë kushte të veçanta për marrëveshjen e qirasë. Këto kushte përcaktohen duke treguar periudhën maksimale (kufi) të vlefshmërisë së kontratave të tilla. Kriteret për përcaktimin e këtyre afateve janë si më poshtë:

Llojet e marrëveshjeve të qirasë;

Llojet e pronave me qira.

Kështu, për shembull, sipas Artit. 9 Ligji Federal i 24 korrikut 2002 N 101-FZ "Për qarkullimin e tokës bujqësore", një marrëveshje qiraje për një parcelë toke të tokës bujqësore në pronësi shtetërore ose komunale lidhet për një periudhë prej tre deri në dyzet e nëntë vjet, përveç në rastet e përcaktuara me këtë ligj. Për prodhimin e barit dhe kullotjen e blegtorisë lidhet një kontratë qiraje për një truall tokë bujqësore në pronësi shtetërore ose komunale për një periudhë deri në tre vjet.

Për kontrata të tilla, procedura e zgjidhjes nuk është rreptësisht e nevojshme, me kusht që këto kontrata të mos i specifikojnë këto afate. Për të përfunduar vlefshmërinë e kontratave të tilla, mjafton një “heshtje” e thjeshtë e subjekteve të saj për zgjidhjen e saj përpara skadimit të afatit maksimal (kufizim).

Për më tepër, nëse marrëveshje të tilla tregojnë një periudhë që tejkalon maksimumin (kufirin), atëherë afati aktual i një marrëveshjeje të tillë korrespondon me maksimumin (kufizimin).

2. Ligji në fuqi:

Ligji Federal i datës 7 dhjetor 2011 N 416-FZ "Për furnizimin me ujë dhe kanalizimet";

Ligji Federal i datës 27 korrik 2010 N 190-FZ "Për Furnizimin me ngrohje";

Ligji Federal i 24 korrikut 2008 N 161-FZ "Për nxitjen e zhvillimit të ndërtimit të banesave";

Ligji Federal i datës 8 nëntor 2007 N 261-FZ "Për portet detare në Federata Ruse dhe për të bërë ndryshime në disa aktet legjislative Federata Ruse";

Ligji Federal i 24 korrikut 2007 N 209-FZ "Për zhvillimin e bizneseve të vogla dhe të mesme në Federatën Ruse";

Ligji Federal i 4 dhjetorit 2006 N 201-FZ "Për zbatimin e Kodit Pyjor të Federatës Ruse";

Ligji Federal i 22 korrikut 2005 N 116-FZ "Për zonat e veçanta ekonomike në Federatën Ruse";

Ligji Federal i 21 korrikut 2005 N 115-FZ "Për marrëveshjet e koncesionit";

Ligji Federal i 24 korrikut 2002 N 101-FZ "Për qarkullimin e tokës bujqësore";

Ligji Federal i 21 dhjetorit 2001 N 178-FZ "Për privatizimin e pronës shtetërore dhe komunale";

Ligji Federal i 25 tetorit 2001 N 137-FZ "Për hyrjen në fuqi të Kodit të Tokës të Federatës Ruse";

Ligji i Federatës Ruse i 21 shkurtit 1992 N 2395-1 "Për nëntokën".

3. Praktika gjyqësore:

Përkufizimi Gjykata Kushtetuese RF e datës 17 qershor 2010 N 852-О-О;

Rezoluta e Plenumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, e datës 14 mars 2014 N 16;

Letra informuese e Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, e datës 11 janar 2002 N 66;

Vendim i Gjykatës së Apelit të Arbitrazhit të Njëzetë, datë 05.07.2013 N 20AP-1946/13;

Aktvendim i Gjykatës së Apelit të Arbitrazhit të Njëzetë, datë 17 Prill 2014 N 20AP-732/14;

Rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopol të Qarkut të Kaukazit të Veriut, datë 20 Mars 2013 N F08-419/13 në çështjen N A32-21169/2011;

Rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopol të Qarkut të Kaukazit të Veriut e datës 4 Mars 2013 N F08-290/13 në çështjen N A32-4541/2012;

Kontrata e qirasë ( dhënia me qira e pronës) rregullon marrëdhëniet juridike midis qiramarrësit dhe qiradhënësit gjatë kalimit të pasurisë dhe i mbron ata në rast të mospërmbushjes së detyrimeve të njërës nga palët. Prandaj, është shumë e rëndësishme të vendosni saktë gjithçka në kontratë kushtet e nevojshme. Tre nene do t'i kushtohen marrëveshjes së qirasë. Në to, specialistët e 1C:ITS do të flasin se cilat gracka ekzistojnë kur lidhni dhe ekzekutoni një kontratë dhe si t'i kaloni ato pa humbje për veten tuaj. Do të merren parasysh si aspektet ligjore ashtu edhe ato tatimore të marrëveshjes. Në artikullin e parë do të analizohen në detaje kushtet për lidhjen e kontratës së qirasë, të cilat kanë të njëjtën vlerë për të dyja palët në kontratë. Në dy artikujt e ardhshëm do të flasim për pasojat tatimore të lidhjes së kësaj marrëveshje për qiradhënësin dhe qiramarrësin.

Çfarë është kontrata e qirasë dhe në çfarë forme duhet të lidhet?

Sipas një marrëveshjeje qiraje, njëra palë (qiradhënësi) transferon pronën tek pala tjetër (qiramarrësi) për një tarifë për posedim dhe përdorim të përkohshëm ose për përdorim të përkohshëm (neni 606 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Në këtë rast, kalimi i pronësisë së kësaj prone te qiramarrësi nuk ndodh, përveç rasteve kur kontrata parashikon të drejtën e shpengimit.

Nëse marrëveshja nuk parashikon pagesën për përdorimin e pronës, atëherë një marrëveshje e tillë njihet si një marrëveshje kredie ( përdorim falas pronë). Ky lloj Marrëdhëniet juridike rregullohen nga normat e Kapitullit 36 ​​të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Rregullat në lidhje me marrëveshjen e qirasë zbatohen vetëm pjesërisht në këtë rast.

Qiradhënësi sipas një marrëveshjeje qiraje mund të jetë pronari i pronës ose një pronar tjetër ligjor, të cilin vetë pronari ose ligji e ka autorizuar të japë me qira këtë pronë (neni 608 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Kështu, qiradhënës mund të jetë personi që ka prokurë në emër të pronarit për të drejtën e dhënies me qira të pronës.

Qiramarrësi mund të jetë çdo qytetar i aftë, sipërmarrës individual ose person juridik.

Ligji ju lejon të lidhni një marrëveshje qiraje gojarisht, por në shumicën e rasteve përdoret një formë e shkruar, pasi ju lejon të bini dakord më në detaje për të gjitha kushtet e marrëveshjes dhe eliminon shumë mosmarrëveshje midis palëve në procesin e ekzekutimit të saj. .

Marrëveshja e qirasë është lidhur në të shkruarit, Nëse:

• afati i kontratës është më shumë se një vit (klauzola 1 e nenit 609 të Kodit Civil të Federatës Ruse);
• një nga palët në marrëveshje është një person juridik (klauzola 1 e nenit 609 të Kodit Civil të Federatës Ruse);
• objekti i kontratës është një ndërtesë ose strukturë (klauzola 1 e nenit 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse);
• Objekti i kontratës është një automjet me ekuipazh (neni 633 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

A duhet të regjistroj një marrëveshje qiraje?

Marrëveshja e qirasë është e detyrueshme regjistrimi shtetëror, nëse objekti i qirasë është pasuri e paluajtshme ose një ndërmarrje (klauzola 2 e nenit 609, neni 658 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Ka përjashtime nga ky rregull. Për shembull, të burgosurit për një periudhë më të vogël se një vit nuk i nënshtrohen regjistrimit shtetëror (klauzola 2 e nenit 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse, pika 2 e nenit 26 të Kodit të Tokës së Federatës Ruse):

• marrëveshjet e qirasë dhe nënqirasë për parcelat e tokës;
• marrëveshjet e qirasë për ndërtesa ose struktura.

Lidhur me marrëveshjet e qirasë automjeti me dhe pa ekuipazh, ligji përcakton gjithashtu se ato nuk i nënshtrohen regjistrimit shtetëror (nenet 633, 643 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Legjislacioni civil nuk e ka zgjidhur çështjen nëse duhet të regjistrohet një marrëveshje qiraje. ambiente jo banesore.

Nga njëra anë, të gjitha ambientet jorezidenciale janë pjesë e ndërtesave dhe strukturave, dhe nga ana tjetër, ato nuk renditen drejtpërdrejt së bashku me këto objekte.

Kjo çështje u sqarua vetëm në Letrën e Informacionit të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 1 qershor 2000 nr. 53. Sipas arbitrave, të njëjtat rregulla zbatohen për marrëveshjet e qirasë për objektet jorezidenciale si për marrëveshjet e qirasë për ndërtesat dhe strukturat. Prandaj, një marrëveshje qiraje për objekte jo-banesore duhet të regjistrohet vetëm nëse është lidhur për një vit ose më shumë.

Gjithashtu, Letra Informative e Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse e datës 16 shkurt 2001 Nr. 59 shpjegon si vijon: nëse një marrëveshje qiraje e pasurisë së paluajtshme është lidhur për një periudhë 11 mujore, por kushtet parashikojnë zgjatje automatike për të njëjtën periudhë, atëherë një marrëveshje e tillë nuk ka nevojë të regjistrohet.

Cili është objekti dhe objekti i kontratës?

Në kontratën e qirasë duhet bërë dallimi ndërmjet subjektit dhe objektit të marrëveshjes.

Subjekti i marrëveshjes janë detyrimet e palëve për të transferuar pronën dhe për ta përdorur atë në përputhje me kushtet e marrëveshjes, si dhe për të paguar një tarifë për një përdorim të tillë.

Për të përcaktuar objektin e kontratës së qirasë, është e nevojshme të përcaktohen qartë karakteristikat e pronës që jepet me qira.

Objektet e qirasë mund të jenë (klauzola 1 e nenit 607 të Kodit Civil të Federatës Ruse):

• parcela toke dhe objekte të tjera të izoluara natyrore;
• ndërmarrje dhe komplekse të tjera pronësore;
• ndërtesa dhe ndërtime;
• pajisje;
• automjete;
• gjëra të tjera.

Në mënyrë që marrëveshja e qirasë të njihet si e lidhur, ajo duhet të përmbajë të dhëna që lejojnë dikë të përcaktojë se cila pronë do t'i transferohet qiramarrësit.

Nëse të dhëna të tilla mungojnë në kontratë, kushti për objektin konsiderohet i papajtueshëm, dhe kontrata konsiderohet e pa përfunduar (klauzola 3 e nenit 607 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Pra, kontrata duhet të specifikojë sa më saktë që të jetë e mundur karakteristikat e përcaktuara individualisht të pronës që e karakterizon atë.

Të dhëna të tilla për pronën përfshijnë (rezolutën e Shërbimit Federal Antimonopol të Rajonit të Vollgës, datë 16 dhjetor 2009 në çështjen nr. A65-13380/2009):

• vendndodhjen e saj në lidhje me objektet e tjera;
• katror, specifikimet;
• veçori të tjera që individualizojnë objektin.

Do të ishte gjithashtu e dobishme të tregoni adresën, karakteristikat teknike të pronës dhe llojin e përdorimit të lejuar (për tokën).

Siç tregon analiza praktikën gjyqësore, pjesët përbërëse të sendit nuk mund të jenë objekt qiraje. Për shembull:

një element i veçantë strukturor i ndërtesës (çati, mur, etj.) (klauzola 1, datë 11.01.2002 Nr. 66 “Rishikimi i praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve lidhur me qiranë”);

pjesë e linjës kabllore (rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopoly datë 17 korrik 2007 në çështjen nr. A55-12242/06-33).

Si të specifikoni afatin e kontratës?

Afati i qirasë përcakton periudhën kohore gjatë së cilës qiramarrësi ka të drejtë të përdorë sendin e dhënë me qira dhe është i detyruar të paguajë qiranë për të. Në përputhje me paragrafin 1 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse, periudha e qirasë përcaktohet nga palët në marrëveshje.

Afati i kontratës mund të përcaktohet:

• data kalendarike;
• skadimi i një periudhe kohore të llogaritur në vite, muaj, javë, ditë ose orë;
• një tregues i një ngjarje që duhet të ndodhë në mënyrë të pashmangshme.

Është e nevojshme të bëhet dallimi midis vetë afatit të qirasë dhe afatit të kontratës. Shpesh këto afate nuk përkojnë. Kështu, për shembull, prona e dhënë me qira mund t'i transferohet qiramarrësit (klauzola 2 e nenit 425, pika 3 e nenit 433 të Kodit Civil të Federatës Ruse):

• para nënshkrimit të marrëveshjes së qirasë;
• para regjistrimit shtetëror të marrëveshjes, kur një regjistrim i tillë është i nevojshëm.

Në këto raste, nëse palët bien dakord, të drejtat dhe detyrimet e tyre (përfshirë detyrimin për të paguar qiranë) mund të shtrihen deri në periudhën që i paraprin nënshkrimit ose regjistrimit shtetëror të marrëveshjes.

Në praktikë, dy lloje të mosmarrëveshjeve në lidhje me futjen e qira: nëse prona është përdorur para lidhjes së kontratës ose pas skadimit të vlefshmërisë së saj, ose prona nuk është përdorur, por kontrata është ende në fuqi.

Nëse prona është përdorur në periudhën që i paraprin regjistrimit shtetëror të marrëveshjes, atëherë është e nevojshme të përcaktohet nëse ka pasur një marrëveshje për përdorimin e pronës gjatë kësaj periudhe. Një marrëveshje e tillë mund të rrjedhë drejtpërdrejt nga kushtet e kontratës ose të rrjedhë nga kushte të tjera. Nëse arrihet një marrëveshje, atëherë qiraja paguhet për të gjithë periudhën e përdorimit të pronës (rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopol të Rrethit Siberian Lindor, datë 15 qershor 2011 Nr. F02-2137/11 në rastin Nr. A33- 13835/2010).

Nëse kontrata është zgjidhur, por qiramarrësi nuk e ka kthyer pronën, atëherë ai gjithashtu është i detyruar të paguajë qiranë për të gjithë periudhën e vonesës (klauzola 38 e Letrës së Informacionit të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë janar 11, 2002 nr. 66). Kjo për shkak se përfundimi i qirasë nuk përfundon detyrimin e qiramarrësit për të paguar qiranë, përveç nëse prona i kthehet qiradhënësit.

Në një situatë në të cilën marrëveshja e qirasë është ende e vlefshme, por prona është kthyer, qiramarrësi është gjithashtu i detyruar të paguajë pagesat e qirave deri në përfundimin e marrëveshjes së qirasë (klauzola 13 e Letrës së Informacionit të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 11 janar 2002 nr. 66).

Ju lutemi vini re se sipas paragrafit 2 të nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse, nëse pas skadimit të kontratës së qirasë qiramarrësi vazhdon të përdorë pronën e dhënë me qira dhe qiradhënësi nuk e kundërshton këtë, marrëveshja konsiderohet e rinovuar automatikisht. me të njëjtat kushte për një periudhë të pacaktuar.

Një marrëveshje njihet si e lidhur për një periudhë të caktuar vetëm nëse një klauzolë termi përfshihet në tekstin e saj. Nëse nuk ka një dispozitë të tillë në kontratë, ajo konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar. Një marrëveshje e tillë ka disa veçori në lidhje me procedurën e përfundimit të saj.

Kështu, për shembull, nëse afati i kontratës nuk është përcaktuar, në bazë të paragrafit 2 të nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse, secila palë mund të anulojë kontratën në çdo kohë, por është e detyruar të njoftojë tjetrën. festoni për këtë të paktën një muaj përpara. Nëse prona jepet me qira, afati i njoftimit është tre muaj. Respektimi i këtyre afateve nga palët është i detyrueshëm nëse marrëveshja nuk parashikon periudha të tjera paralajmërimi.

Për disa lloje të qirasë (për shembull, një marrëveshje qiraje (neni 627 i Kodit Civil të Federatës Ruse)) dhe llojet e pronave të dhëna me qira (për shembull, zonat pyjore (klauzola 3 e nenit 72 të Kodit Pyjor të Federatës Ruse ), trupat ujorë (neni 14 i Kodit të Ujit të Federatës Ruse)), Ligji mund të vendosë kushte maksimale për kohëzgjatjen e marrëveshjes së qirasë. Në këto raste, kontrata përfundon me skadimin e saj afat maksimal. Nëse palët ranë dakord në kontratë për një periudhë që tejkalon maksimumin, kontrata është gjithashtu e vlefshme vetëm deri në skadimin e periudhës maksimale (klauzola 3 e nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Si të vendosni qiranë?

Duhet të kihet parasysh se, bazuar në paragrafin 12 të Letrës Informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 11 janar 2002 nr. 66 "Rishikimi i praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me qiranë", qiraja nuk mund të përbëhet tërësisht nga pagesat e shërbimeve, pasi në këtë rast qiramarrësi nuk merr asnjë përfitim nga dhënia me qira e pronës, gjë që bie ndesh me natyrën e paguar të marrëveshjes së qirasë.

Pra, ne kemi shqyrtuar çështjet e përbashkëta për palët që janë të rëndësishme për t'u mbuluar në marrëveshjen e qirasë.

Në numrin e ardhshëm do të shikojmë aspektet praktike të ekzekutimit të kontratës nga këndvështrimi i qiradhënësit.

Të gjitha informacionet e paraqitura janë në sistemin ITS PROF në Drejtorinë e Marrëdhënieve Kontraktore në seksionin “Mbështetje Ligjore”.

Disa fakte juridike ose të tjera mund të lidhen me momentin e lidhjes së marrëveshjes, të tilla si ligji dhe aftësia juridike aktuale e personit që ka nënshkruar marrëveshjen, fakti i vendit ku është nënshkruar marrëveshja, fakti i pajtueshmërisë së nënshkruar marrëveshje me kërkesat e dokumenteve rregullatore.

Momenti i lidhjes së kontratës së qirasë - kjo është koha e nënshkrimit të saj, domethënë kur një marrëveshje e tillë ka hyrë në fuqi ligjore. Përjashtim mund të jetë një klauzolë e shkruar në kontratë që thotë se kontrata është e vlefshme në lidhje me veprimet e ndodhura përpara lidhjes së kësaj kontrate. (Klauzola 1, 2 e nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Baza për lidhjen e kontratës së qirasë

Shumë organizata dhe qytetarë janë pronarë të pronave me qira. Marrëveshja e qirasë është lidhur për të rregulluar marrëdhëniet ndërmjet palëve. Sipas marrëveshjes së nënshkruar të qirasë, qiradhënësi merr përsipër të marrë pagesën për pronën e dhënë me qira (neni 606 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Një marrëveshje qiraje nuk është një kontratë publike, prandaj, në bazë të pikës 1 të nenit 421 të Kodit Civil të Federatës Ruse, detyrimi për të lidhur marrëveshje qiraje është i ndaluar. Përjashtim bëjnë disa detyrime të parashikuara me ligj ose me ligj.

Baza për shfaqjen e së drejtës së qirasë është Marrëveshja e Qirasë.

Kur lidhni një transaksion qiraje të pasurive të paluajtshme, ekzistojnë Rregulla për lidhjen e një marrëveshjeje qiraje, ato janë si më poshtë:

1. Marrëveshja duhet të përshkruajë pronën e transferuar në përputhje me marrëveshjen e lidhur;
2. Gjatë nënshkrimit të një marrëveshjeje me person juridik ose një individ - marrëveshja duhet të hartohet me shkrim;
3. Kur lidhni një marrëveshje qiraje për pasuri të paluajtshme për një periudhë më shumë se një vit, kërkohet regjistrimi shtetëror i një transaksioni të tillë;
4. Nëse pasuria e dhënë me qira bëhet më pas pronë e qiramarrësit, atëherë marrëveshja hartohet në formularët e parashikuar për shitblerjen e pasurisë (neni 609 i Kodit Civil).

Për hartimi i saktë kontratës, këshillohet përfshirja e një avokati në përgatitjen e saj. Marrëveshja duhet të përfshijë informacion për çmimin e qirasë, kushtet, të drejtat dhe detyrimet e të dyja palëve, procedurën e rinovimit ose.

Qiramarrësi ka të drejtën e parablerjes për të lidhur një marrëveshje qiraje, e cila parashikuar në nenin 601 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Ky avantazh, para së gjithash, mbron interesat e qiramarrësit. Por, duke lidhur një marrëveshje tjetër qiraje për mandatin e ardhshëm, qiramarrësi nuk duhet të kërkojë kushtet e mëparshme pronësia e pronës me qira. Nëse qiramarrësi dëshiron të vazhdojë të marrë me qira pronën nga qiradhënësi, qiramarrësi duhet ta njoftojë qiradhënësin me shkrim brenda një periudhe të caktuar kohore.

Nëse qiramarrësi nuk ka njoftuar qëllimin e tij për të lidhur një marrëveshje qiraje për term i ri, e drejta e tij e përparësisë do të humbet.

Nëse ka njoftim me shkrim për zgjatjen e afatit të qirasë së pronës, e drejta e qiramarrësit për refuzim të parë do të jetë e vlefshme për një vit pas përfundimit të marrëveshjes së qirasë.

Kohëzgjatja e kontratës së qirasë

Siç u përmend më lart, nëse marrëveshja e qirasë është lidhur për më shumë se një vit, është e nevojshme t'i nënshtrohet regjistrimit shtetëror.

Nëse kontrata e qirasë lidhet në ditën e parë të çdo muaji deri në datën 30 ose 31 të muajit të një viti më parë ose të ardhshëm, kjo periudhë konsiderohet e barabartë me një vit.

Kur lidhni një marrëveshje qiraje për një periudhë më të vogël se një vit (11 muaj), zgjatja e marrëveshjes është e mundur vetëm duke lidhur një marrëveshje tjetër të re qiraje.

Qëllimi i lidhjes së kontratës së qirasë është sigurimi i kalimit të pronës në posedim të përkohshëm. Të dyja palët janë të interesuara për një transaksion të tillë. Për qiradhënësin, kjo është marrja e të ardhurave shtesë, dhe ndoshta edhe ato kryesore; për qiramarrësin, është disponueshmëria e pronës për t'u përdorur për qëllime të caktuara.

Afati i qirasë - periudha për të cilën lëshohet qiraja marrëveshje qiraje. Në mënyrë tipike, afati i qirasë varion nga një deri në pesë vjet. Në qendra transaksione të tilla lidhen për tre vjet ose më shumë.

Periudha e qirasë- koha gjatë së cilës qiramarrësi mund të zotërojë dhe përdorë pronën sipas kushteve të përcaktuara në marrëveshje.

Afati i qirasë: thelbi, normat juridike

Periudha e qirasë- periudha kohore gjatë së cilës subjekti që jep pronën me qira mund ta përdorë atë për qëllimin e synuar (sipas kushteve të kontratës). Njerëzit shpesh ngatërrojnë afatin e qirasë me periudhën e kontratës. Në fakt, këto janë koncepte të ndryshme.

Afati i marrëveshjes është periudha kohore gjatë së cilës zbatohen kushtet e përcaktuara nga palët dhe përmbushen detyrimet e marra.

Marrëveshja është e vlefshme nga data e regjistrimit dhe nënshkrimit. Në këtë rast, numërimi mbrapsht i periudhës së qirasë mund të fillojë më vonë. Fundi i periudhës së transaksionit dhe afati i qirasë nuk përkojnë gjithmonë. Për shembull, kohëzgjatja e kontratës mund të kufizohet nga detyrimet e pjesëmarrësve.

Ka detyrime që mund të kenë një kohëzgjatje që tejkalon periudhën e vlefshmërisë së marrëveshjes. Prandaj, periudha e qirasë dhe periudha e vlefshmërisë nuk janë gjithmonë të barabarta. Përputhja është e mundur nëse qiradhënësi ia jep sendin qiramarrësit në momentin e ekzekutimit të kontratës dhe ia kthen në ditën e përfundimit të vlefshmërisë së saj.

Neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse përcakton sa vijon në lidhje me periudhën e qirasë:

Marrëveshja e qirasë hartohet për periudhën e përcaktuar me marrëveshje;

Nëse periudha e qirasë nuk është e specifikuar, dokumenti konsiderohet i pakufizuar. NË në këtë rast cilido nga subjektet ka të drejtë të zgjidhë kontratën, me kusht që të njoftohet paraprakisht palët në transaksion;

Sipas ligjit, është e mundur të vendosen afate për marrëveshjen, në këtë rast nuk specifikohet periudha e vlefshmërisë.

Periudha e qirasë: karakteristika, raste të veçanta

Periudha e qirasë është e përkohshme, e përcaktuar me kontratë dhe e rënë dakord nga të dy palët.

Kur bini dakord për periudhën e qirasë, merren parasysh sa vijon:

- fillimi i periudhës së qirasë- ditën kur objekti i transaksionit i kalohet qiramarrësit për përdorim;

- skadimi i afatit të qirasë- momenti i kalimit të pronës te pronari ose qiramarrësi kryesor pas përfundimit të përdorimit të pronës;

Duhet të regjistrohet sipas datës kalendarike.

Nëse nuk ka afat të qirasë në marrëveshje, zbatohen rregullat e mëposhtme:

Marrëveshja konsiderohet e formalizuar dhe është në fuqi, sepse afati i qirasë nuk është kusht kyç për këtë dokument;

Afati i qirasë është i barabartë me periudhën e vlefshmërisë së marrëveshjes ndërmjet palëve;

Nëse nuk ka marrëveshje për kohëzgjatjen e marrëveshjes, marrëveshja konsiderohet e vlefshme për një kohë të pakufizuar. Si pasojë, çdo subjekt ka të drejtë të refuzojë detyrimet.

Nëse periudha e qirasë përcaktohet nga një datë specifike, atëherë zbatohen rregullat e mëposhtme:

Palët duhet të dinë datat e fillimit dhe mbarimit të përdorimit të pronës dhe të bien dakord për këtë informacion në momentin e ekzekutimit të kontratës;

Periudha e qirasë përcaktohet duke specifikuar një periudhë kohore të kufizuar në ditë në kalendar. Një marrëveshje e tillë ndikon në afatin e qirasë dhe shumën e qirasë;

Parafjalët “para” dhe “nga” gjatë përcaktimit të afatit të vlefshmërisë kanë një interpretim të paqartë në gjykata. Disa autoritete argumentojnë se parafjala "përpara" tregon nevojën për të përjashtuar datën nga periudha e qirasë, ndërsa të tjerë argumentojnë të kundërtën;

Për të shmangur mosmarrëveshjet e përshkruara më sipër, shtohet parametri "përfshirës". Kjo fjalë tregon nëse një ditë e caktuar është përfshirë në periudhën e qirasë apo jo.

Gjatë përcaktimit të periudhës së qirasë bazuar në skadimin e periudhës kohore:

Llogaritjet duhet të bëhen në periudha kohore (orë, ditë, muaj e kështu me radhë);

Fillimi i periudhës është gjithmonë një datë kalendarike. Kjo e fundit mund të mos përkojë me hyrjen në fuqi të vetë marrëveshjes. Në këtë rast, afati i qirasë fillon në datën kur sendi i kalon në përdorim pronarit të ri;

Nëse periudha është disavjeçare, atëherë ajo përfundon në një datë dhe muaj të caktuar të vitit të kaluar.

Raste të veçanta:

Periudha e qirasë mund të fillojë me ndodhjen e një ngjarjeje të pashmangshme, për shembull, në fillim të sezonit të mbjelljes;

Periudha e qirasë do të jetë e barabartë me periudhën e vlefshmërisë së marrëveshjes nëse palët kanë vendosur periudha e qirasë duke treguar një rast që nuk është i pashmangshëm. Këtu, qiradhënësi mund të zgjidhë marrëveshjen dhe qiramarrësi nuk do të ketë më të drejtë të përdorë pronën.

Qëndroni të përditësuar me të gjithë Evente të rëndësishme Tregtarët e bashkuar - regjistrohuni në faqen tonë

Merreni me seriozitetin më të madh hartimin dhe verifikimin e kontratës, pasi pikërisht në këtë dokument përshkruhen të gjitha kushtet e bashkëpunimit tuaj të mëtejshëm. Përfshirë, tregohet afati i qirasë (neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Mund të përshkruhet nga një datë ose periudhë kohore specifike kalendarike. Përndryshe, kontrata konsiderohet e lidhur më afat i pacaktuar. Në opsionin e dytë, palët janë të detyruara të paralajmërojnë njëra-tjetrën për përfundimin e detyrimeve kontraktuale të paktën 3 muaj para përfundimit.

Për çfarë periudhe mund të lidhet një kontratë? Ligji nuk përcakton një periudhë minimale të qirasë. Maksimumi - 50 vjet. Por ligji parashikon futjen e kufizimeve për disa objekte të pasurive të paluajtshme (Kodi Civil i Federatës Ruse). Për shembull, për shërbimet komunale dhe agjencive qeveritare– zakonisht deri në 5 vjet.

Një marrëveshje e lidhur për një periudhë më shumë se 1 vit duhet t'i nënshtrohet regjistrimit shtetëror., përndryshe mund të shpallet i pavlefshëm.

Klasifikimi i kontratave:

• Afatshkurtër – Periudha e qirasë më pak se 1 vit kalendarik.
• Afatgjatë – Periudha e qirasë nga 1 vit kalendarik.
• E pacaktuar - periudha e qirasë nuk është e specifikuar.

I shkurtër

Të tillë marrëveshja nuk i nënshtrohet regjistrimit dhe nuk mund të kalojë një periudhë vlefshmërie më shumë se 1 vit. Kjo është më forme e thjeshte përdoret kryesisht individët dhe organizatat e vogla. Ju lejon të mos humbni kohë për të përfunduar regjistrimin dhe kurseni në pagimin e tarifave shtetërore.

Folëm për veçoritë e lidhjes së kontratës së qirasë afatshkurtër për një periudhë prej 11 muajsh ose më pak.

Për një periudhë të gjatë

e lidhur për një periudhë prej një viti ose më shumë, i nënshtrohet regjistrimit të detyrueshëm në agjencitë qeveritare (klauzola 2 e nenit 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Dmth hyn në fuqi pas përfundimit të procedurës (18 ditë nga data e paraqitjes së grupit të dokumenteve). Një vulë e veçantë vendoset në origjinalin e letrës dhe bëhet një hyrje në arkiv (klauzola 2 e nenit 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse, letër informative e Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, e datës 1 qershor , 2000 N 53).

Të gjitha të mëvonshme marrëveshjet shtesë të kontratës janë gjithashtu subjekt i regjistrimit. Për ta bërë këtë, duhet të kontaktoni Shërbimin Federal për Regjistrimin Shtetëror, Kadastrën dhe Hartografinë (në nivel lokal).

Një marrëveshje për një periudhë më shumë se 1 vit që nuk ka kaluar regjistrimin shtetëror konsiderohet e pavlefshme. Nëse njëra nga palët i shmanget kësaj procedure, tjetra ka të drejtë ta padisë atë në gjykatë.

Kontrata afatgjatë parashikon konsolidimin e shumë nuancave të bashkëpunimit me përfitim reciprok: për shembull, pushimet me qira, indeksimin e qirave, një moratorium për rritjen e çmimeve, sanksione për shpërbërja e hershme, pagesa për riparime etj. Ky lloj qiraje është i dobishëm për ndërmarrjet e mëdha të qëndrueshme që zënë zona të mëdha. Dhe gjithashtu për organizatat prodhuese, për të cilat çdo lëvizje sjell kosto të rënda financiare.

Për një periudhë të pakufizuar kohe

Përcaktimi i një date të saktë nuk është parakusht për të lidhur një marrëveshje dhënia me qira e ambienteve jo-banesore. konsiderohet një marrëveshje që nuk parashikon datat e sakta dhe periudhat e punësimit (klauzola 2 e nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Marrëveshja hyn në fuqi nga momenti i nënshkrimit. Nëse në fakt periudha e përdorimit të objektit e kalon një viti kalendarik, nuk kërkohet regjistrim.

Rinovimi i dokumentit

Në përfundim të afatit palët kanë mundësi – ky veprim quhet zgjatje.

Për këto qëllime, mund të lidhet një marrëveshje shtesë. Por kjo është fakultative! Nëse qiramarrësi vazhdon të përdorë ambientet dhe nuk ka kundërshtime nga qiradhënësi, kontrata zgjatet automatikisht (Pjesa 2 e nenit 621 të K.).

Një kontratë afatshkurtër mund të parashikojë zgjatje automatike për një periudhë të ngjashme, ndërsa gjithashtu nuk i nënshtrohet regjistrimit shtetëror (klauzola 10 e letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse nr. 59). Kushti i vetëm është mungesa e kundërshtimeve nga të dyja palët. Një kontratë afatgjatë konsiderohet e zgjatur për një periudhë të pacaktuar nëse, pas skadimit të saj, palët nuk kanë deklaruar përfundimin dhe qiramarrësi vazhdon të përdorë ambientet (Kodi Civil i Federatës Ruse).

Një kontratë me afat të hapur nuk nënkupton zgjatje.

Por marrëveshja me caktuar afatin mund të zgjatet për një periudhë të pacaktuar dhe të shndërrohet në një periudhë të pacaktuar, në këtë rast regjistrimi nuk kërkohet.

Të mirat dhe të këqijat e hyrjes në transaksione të ndryshme

Për bizneset e vogla, një formë afatshkurtër është më e përshtatshme. Kjo do t'ju lejojë të shmangni kostot e panevojshme dhe gjithashtu të siguroni lëvizshmëri për biznesin tuaj. Nëse më shumë se ofertë e favorshme, gjithmonë mund të zhvendoseni në një vend të ri, duke shmangur gjobat për përfundimin e parakohshëm të kontratës.

Një plus për qiradhënësin është, si rregull, çmimet më të larta për dhënien me qira të lokaleve.

Disavantazhet përfshijnë mungesën e sigurisë për qiramarrësin për një periudhë të gjatë kohore dhe për qiradhënësin nevojën për të gjetur qiramarrës të rinj dhe hapësirë ​​boshe.

Minus qira afatgjatë mund të konsiderohet nevoja për t'u regjistruar dhe për të paguar një tarifë. Ne anen tjeter, një dokument i tillë siguron garanci dhe siguron besim në të ardhmen për të gjithë pjesëmarrësit. Pushime me qira ju lejon të pajisni ambientet për nevojat tuaja, dhe qiramarrësi kursen në investime në rinovimin e lokaleve.

Periudha e reduktuar tarifat e qirasë– një mundësi e shkëlqyer për zhvillimin fillestar të biznesit. Një marrëveshje afatgjatë na lejon të krijojmë partneritete afatgjata dhe të qëndrueshme, që sigurisht është një avantazh i madh në kohët tona të vështira.