Zgjidhja e parakohshme e njëanshme e kontratës së qirasë. Ndërprerja e qirasë nga qiramarrësi: ndihmë juridike

Zgjidhja e qirasë me iniciativën e qiramarrësit

Zgjidhja e qirasë me iniciativën e qiramarrësit lejohet me ligj në bazë të vendimit të gjykatës. Sipas pikës 2 të nenit 450, nenit 451 të Kodit Civil të Federatës Ruse, me kërkesë të njërës prej palëve, kontrata mund të ndryshohet ose të përfundojë me vendim gjykate:

1. në rast të shkeljes së konsiderueshme të kontratës nga pala tjetër;
2. në raste të tjera të parashikuara nga Kodi Civil i Federatës Ruse, ligje të tjera ose një marrëveshje;
3. në rast të një ndryshimi të rëndësishëm të rrethanave nga të cilat palët kanë proceduar gjatë lidhjes së kontratës.

Përfundimi i parakohshëm i qirasë nga qiramarrësi

Ndërprerja e parakohshme e qirasë nga qiramarrësi përmes gjykatës është e mundur në dy raste:

1) Në rast të shkeljes së kontratës nga qiradhënësi(Klauzola 2 e nenit 450 të Kodit Civil të Federatës Ruse, neni 620 i Kodit Civil të Federatës Ruse, përkatësisht, nëse është e mundur të provohet në gjykatë se:

• qiradhënësi krijon pengesa për përdorimin e pronës në përputhje me kushtet e kontratës ose qëllimin e pronës;
• prona që i është transferuar qiramarrësit ka të meta që pengojnë përdorimin e saj, të cilat nuk janë specifikuar nga qiradhënësi gjatë lidhjes së kontratës, nuk i janë njohur paraprakisht qiramarrësit dhe nuk duhet të ishin zbuluar nga qiramarrësi gjatë inspektimit të pronës. ose kontrollimi i shërbimit të tij gjatë lidhjes së kontratës;
• qiradhënësi nuk kryen riparime kapitale të pronës, që është detyrë e tij, brenda afateve të përcaktuara në marrëveshjen e qirasë, dhe në mungesë të tyre në marrëveshje, brenda një afati të arsyeshëm kohor;
• prona, për shkak të rrethanave për të cilat qiramarrësi nuk është përgjegjës, do të jetë në gjendje të papërshtatshme për përdorim;
• qiradhënësi kreu një tjetër shkelje materiale të qirasë. Në të njëjtën kohë, një shkelje e kontratës nga njëra nga palët njihet si e rëndësishme, e cila sjell për palën tjetër një dëm të tillë që ajo privohet kryesisht nga ajo që kishte të drejtë të llogariste gjatë përfundimit të kontratës (klauzola 2 e neni 450 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

2) Kur ka një ndryshim të rëndësishëm në rrethana, nga e cila palët proceduan gjatë lidhjes së kontratës (neni 451 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Sipas nenit 451 të Kodit Civil të Federatës Ruse, një ndryshim i rrethanave konsiderohet i rëndësishëm nëse ato kanë ndryshuar aq shumë sa që, nëse palët mund ta parashikonin në mënyrë të arsyeshme këtë, kontrata nuk do të ishte lidhur fare prej tyre ose do të kishte ndodhur. është përfunduar në kushte dukshëm të ndryshme. Ky fakt duhet të vërtetohet në gjykatë.

Përveç faktit të një ndryshimi të rëndësishëm të rrethanave, pala që kërkon të zgjidhë kontratën duhet të provojë praninë e njëkohshme të katër kushteve të mëposhtme (klauzola 2 e nenit 451 të Kodit Civil të Federatës Ruse):

• në momentin e lidhjes së kontratës, palët u nisën nga fakti se një ndryshim i tillë në rrethana nuk do të ndodhte;
• ndryshimi i rrethanave është shkaktuar nga arsye që paditësi nuk ka mundur t'i kapërcejë pas shfaqjes së tyre me shkallën e kujdesit dhe të maturisë që i kërkonte natyra e kontratës dhe kushtet e qarkullimit;
• nëse kontrata do të ekzekutohej pa e ndryshuar atë, paditësi do të kishte humbur në masë të madhe atë që kishte të drejtë të llogariste gjatë lidhjes së kontratës;
• nga zakonet e biznesit apo nga thelbi i kontratës nuk rezulton se paditësi mbart rrezikun e ndryshimit të rrethanave.

Siç tregon praktika, gjykatat nuk e njohin as krizën dhe as një ndryshim të mprehtë të kursit të këmbimit si një ndryshim të rëndësishëm të rrethanave. Në veçanti, Presidiumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse vuri në dukje në vitin 2001 se një rritje e kursit të këmbimit të dollarit, në lidhje me të cilën detyrimi i debitorit në terma rubla u rrit më shumë se katër herë, nuk tregon në vetvete një ndryshim i rëndësishëm në rrethana (Rezoluta e Gjykatës Supreme të Arbitrazhit të Federatës Ruse e 07.08 .01 Nr. 4876/01).

Nëse marrëveshja juaj e qirasë nuk parashikon që ju, si qiramarrës, keni të drejtë ta përfundoni qiranë para kohe, domethënë para se të skadojë qiraja në mënyrë të njëanshme, duke njoftuar palën tjetër për këtë për një periudhë të caktuar kohe, atëherë përfundimi i marrëveshjes. për ndonjë arsye tjetër është e pamundur.

Pra, arsyeja e vetme për zgjidhjen e qirasë pa pëlqimin e qiradhënësit do të jetë shkelja e marrëveshjes nga qiradhënësi.

Duhet pasur parasysh se lirimi i parakohshëm nga qiramarrësi i lokalit, pa ia kaluar qiradhënësit sipas aktit, nuk do të jetë bazë për lirimin e tij nga detyrimi për të paguar qiranë, pavarësisht se lokalet nuk ishin të përdorura në të vërtetë (klauzola 13 e Letrës së Informacionit të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse e datës 11 janar 2002 Nr. 66 "Rishikimi i praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me qiranë").

Ndërprerja e qirasë nga qiramarrësi apo përfundimi i qirasë?

Opsionet e përfundimit të qirasë:

1. Përfundimi ligjërisht - përmes likuidimit të qiramarrësit.
2. Ndërprerja bëhet në fakt nëpërmjet riorganizimit të qiramarrësit.

Zgjidhja e kontratës ligjërisht

Sipas pikës 1 të nenit 61 dhe klauzolës 8 të nenit 63 të Kodit Civil të Federatës Ruse, fakti i likuidimit nënkupton përfundimin e ekzistencës së një personi juridik pa transferim të të drejtave dhe detyrimeve me anë të trashëgimisë tek personat e tjerë.

Sipas nenit 419 të Kodit Civil të Federatës Ruse, detyrimi përfundon me likuidimin e personit juridik (debitorit), me përjashtim të rasteve kur përmbushja e detyrimit të personit juridik të likuiduar i imponohet një personi tjetër me ligj. apo akte të tjera juridike.

Sipas pikës 8 të nenit 63 të Kodit Civil të Federatës Ruse, likuidimi i një personi juridik konsiderohet i plotë, dhe një person juridik pushoi së ekzistuari pasi të bëhet një regjistrim në lidhje me këtë në regjistrin e unifikuar shtetëror të personave juridikë. Momenti i zgjidhjes së kontratës së qirasë në këtë rast do të jetë momenti i përfundimit të veprimtarisë së personit juridik.

Siç tregohet në shpjegimet e dhëna në pikën 52 të Rezolutës së Plenumeve të Gjykatës së Lartë dhe Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 29.04.2010 Nr. 10/22 "Për disa çështje që lindin në praktikën gjyqësore gjatë zgjidhjes së mosmarrëveshjeve lidhur me mbrojtjen e të drejtave pronësore dhe të drejtave të tjera pronësore”, me likuidimin e qiramarrësit, procesverbali i regjistrimit të kontratës së qirasë duhet të anulohet.

Kështu, pas likuidimit të qiramarrësit, detyrimet sipas marrëveshjes së qirasë ndërpriten në bazë të nenit 419 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Përfundimi i qirasë në fakt

Në përputhje me Pjesën 1 të nenit 58 të Kodit Civil të Federatës Ruse, me bashkimin e personave juridikë, të drejtat dhe detyrimet e secilit prej tyre i transferohen personit juridik të sapoformuar. Kështu, pasi të keni kryer riorganizimin, ju mund t'i transferoni detyrimet sipas marrëveshjes së qirasë në një person të ri juridik, duke i hequr ato nga vetja.

Kështu, si në përfundimin ligjor (likuidues) ashtu edhe në atë aktual (riorganizim) të qiramarrësit, kontrata e qirasë ndërpritet.

Shkëputja e qirasë nga qiramarrësi: forca madhore

Sipas pjesës 3 të nenit 401 të Kodit Civil të Federatës Ruse, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe me ligj ose kontratë, një person që nuk ka përmbushur ose përmbushur në mënyrë të parregullt një detyrim gjatë veprimtarisë sipërmarrëse është përgjegjës nëse nuk e vërteton atë të duhur. performanca ishte e pamundur për shkak të forcës madhore, pra të jashtëzakonshme dhe rrethanave të pashmangshme në kushtet e dhëna. Bazuar në këtë dispozitë, mund të supozohet se qiramarrësi që ka shkelur kontratën mund të lirohet nga përgjegjësia nga gjykata, nëse gjykata e njeh këtë shkelje si pasojë e forcës madhore.

Megjithatë, përdorimi i forcës madhore në shumicën e rasteve nuk ka perspektivë. Sepse, së pari, sipas pikës 3 të nenit 401 të Kodit Civil të Federatës Ruse, forca madhore nuk përfshin, në veçanti, shkeljen e detyrimeve nga palët e debitorit, mungesën e mallrave të nevojshme në dyqane, debitori bën nuk ka fondet e nevojshme.

Së dyti, në vendimet që gjykatat morën gjatë krizës së fundit (gusht 1998), gjykatat nuk e njohën krizën financiare dhe ekonomike në vend si një forcë të pakapërcyeshme, duke qenë se ajo nuk vlente për dukuri të jashtëzakonshme dhe të pashmangshme (Rezoluta e Shërbimi Federal Antimonopol i Rrethit të Moskës i datës 08.04.99 Nr. KG-A40 / 884-99, Rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopol të Rrethit të Kaukazit të Veriut, datë 05.01.2000 Nr. F08-2993 / 99). Sipas gjykatave, nëse krizat kanë ndodhur më parë, atëherë kompania mund t'i kishte parashikuar, që do të thotë se nuk ka as emergjencë dhe as pashmangshmëri në krizë.

Kështu, është e kotë të mbështetet në përjashtimin nga përgjegjësia për shkeljen e marrëveshjes së qirasë për shkak të forcës madhore.

Marrëveshja e qirasë, si dokument ligjor, shpërndahet ndërmjet individëve, si dhe sipërmarrjeve të ndryshme.

Një qytetar nuk ka gjithmonë mundësinë të blejë për vete pasuri të paluajtshme banesore ose jo-rezidenciale, prandaj, ekziston nevoja për të lidhur një marrëveshje qiraje.

Të nderuar lexues! Artikujt tanë tregojnë për mënyrat tipike të zgjidhjes së çështjeve ligjore, por secili rast është unik.

Nëse doni të dini si ta zgjidhni saktësisht problemin tuaj - kontaktoni formularin e konsulentit në internet në të djathtë. Është i shpejtë dhe falas!

Por me kalimin e kohës, ekziston nevoja për përfundimin e parakohshëm të pronës me iniciativën e një prej pjesëmarrësve në transaksion. Le të shqyrtojmë se si ta përfundojmë siç duhet qiranë përpara afatit.

Bazuar në rezultatet e studimeve statistikore, qiramarrësi dhe qiradhënësi shpesh e ndërpresin kontratën para kohe. Kjo vlen si për njërën anë ashtu edhe për tjetrën në mënyrë të barabartë. Në fund të fundit, arsyet për përfundimin e marrëveshjes së qirasë mund të lindin nga të dyja palët në marrëveshjen e lidhur më parë.

Arsyet për qëllime të tilla mund të jenë shumë të ndryshme. Por pavarësisht nga motivi, çdo kontraktues duhet të veprojë në mënyrë rigoroze sipas kushteve të përcaktuara në legjislacionin civil të Federatës Ruse. Qiramarrësi dhe qiradhënësi duhet të studiojnë arsyet e lejuara për fillimin e procedurës së përfundimit, si dhe të drejtat dhe detyrimet e secilës prej palëve.

Për të shmangur problemet e mundshme në të ardhmen, në fazën e përgatitjes së të gjitha dokumenteve të nevojshme për lidhjen e një marrëveshjeje, është e mundur të përcaktohen kushtet për përfundimin e parakohshëm të marrëdhënieve juridike në një klauzolë të veçantë. Përndryshe, palët në marrëveshje mund të përfundojnë në një hetim të gjatë gjyqësor, i cili padyshim do të sjellë kosto të rënda materiale.

Arsyet për përfundimin e parakohshëm të kontratës së qirasë

Marrëveshja kontraktuale skadon pas periudhës së rënë dakord ose me iniciativën e njërës prej palëve në transaksion. Meqenëse procedura përfshin dy palë, përfundimi i parakohshëm i marrëveshjes së qirasë mund të cenojë të drejtat e njërit prej pjesëmarrësve. Në këtë drejtim janë legalizuar edhe motivet e mundshme për prishjen e marrëveshjes.

Nëse koha e kontratës së qirasë nuk ka skaduar, ortakët kanë të drejtë të ndërpresin detyrimet me njëri-tjetrin në raste të jashtëzakonshme:

• Me marrëveshje të ndërsjellë të palëve në transaksion;
• Për faktin e urdhrit gjyqësor, i cili u bë iniciativë e njërës prej palëve;
• Me nxitjen e qiramarrësit ose qiradhënësit, bazuar në shkaqet e parashikuara në kontratën e nënshkruar më parë.

Do të jetë e vështirë nëse njëri nga pjesëmarrësit nuk pranon të anulojë marrëveshjen.

Si të përfundoni një qira në mënyrë të njëanshme?

Një marrëveshje është një transaksion midis dy palëve në proces. Legjislacioni parashikon përfundimin e parakohshëm të marrëveshjes, bazuar në arsyet e ofruara nga çdo palë në transaksion. Në rast të shkeljes së kushteve të përcaktuara në Kodin Civil të Federatës Ruse, si dhe arsyeve të tjera të përcaktuara në pjesën kontraktuale, është e nevojshme t'i referoheni ekzistencës së tyre. (cm.)

Si mundet qiramarrësi ta zgjidhë kontratën para kohe?

Anulimi i transaksionit nga autoritetet gjyqësore bëhet i mundur nëse qiradhënësi kryen veprime të natyrës së mëposhtme:

1. Prona e transferuar nuk është e përshtatshme për përdorim për një arsye jashtë kontrollit të palës tjetër;
2. Devijimi nga riparimet e parashikuara në marrëveshje;
3. Refuzimi për të transferuar një objekt pronësie ose për të shkaktuar pengesa në përdorimin e tij të drejtpërdrejtë;
4. Transferimi i objekteve me të meta, njohuri për të cilat transferuesi dispononte plotësisht.

Ky fakt mund të shërbejë si arsyeja kryesore për zgjidhjen e njëanshme të kontratës në rast se pala tjetër nuk ka njoftuar për këto të meta gjatë periudhës së nënshkrimit të marrëveshjes dhe qiramarrësi nuk ka ditur për ekzistencën e tyre deri në fazën e nënshkrimit. letrat e qirasë.

Përfundimi i parakohshëm i qirasë me iniciativën e qiradhënësit

Zgjidhja e kontratës në gjykatë është e mundur vetëm nëse qiramarrësi ka kryer veprimet e mëposhtme:

• Përdorimi i pronës së transferuar në kundërshtim me kushtet e marrëveshjes. Detyrimi i qiramarrësit është të respektojë të gjitha kushtet e parashikuara në kontratë, përndryshe kjo mund të bëhet një arsye objektive për zgjidhjen e marrëveshjes.
• Dëmtimi i gjendjes së pronës së dhënë me qira, rizhvillimi i pakoordinuar i objektit. (cm.)
• Vonesa e pagesës në llogarinë personale të qiradhënësit për më shumë se 2 muaj rresht. Në disa raste, të përfshira në kushtet e kontratës, do të mjaftojë një vonesë në pagesë.
• Refuzimi për të kryer riparime të mëdha të përcaktuara në detyrimet e kontratës. Afati për zbatimin e tij caktohet me nënshkrimin e kontratës së qirasë. Në mungesë të tij, qiramarrësi është i detyruar të kryejë restaurimin brenda një afati të arsyeshëm.

Marrëveshja e qirasë mund të ketë përshkrime në lidhje me çdo arsye dhe arsye për përfundimin e parakohshëm të marrëveshjes.

Nëse qiramarrësi vendos të ndërpresë qiranë për arsye të tjera që nuk specifikohen në qira, atëherë anulimi ndodh vetëm me pëlqimin e pjesëmarrësit tjetër ose në gjykatë.

Si mund të hartoj një njoftim për përfundimin e qirasë? Mostra

Për të njoftuar palën në transaksion për zgjidhjen e parakohshme të kontratës, pala e dytë është e detyruar ta dërgojë atë. Kjo procedurë është e detyrueshme nëse merret një vendim. Mosrespektimi i këtij detyrimi mund të sjellë pasoja të pakëndshme, deri në ankim në gjykatë të një pjesëmarrësi tjetër për dëmshpërblim.

Letra drejtuar palës duhet t'i përgjigjet brenda një muaji nga data e marrjes së marrjes ose mbi faktin e periudhës së përcaktuar në njoftim.

Ka dy mënyra për të dorëzuar një letër: personalisht në duart e njërës prej palëve, si dhe duke përdorur zyrën postare. Një vulë postare do të vendoset në një letër të rekomanduar dhe nga kjo datë mund të filloni të numëroni afatin për një përgjigje.

Nëse njoftimi për përfundimin e marrëveshjes së qirasë dërgohet, dhe pjesëmarrësi i dytë në proces e injoron atë, atëherë pala tjetër ka të drejtë t'i drejtohet autoriteteve gjyqësore.

Për të mos lejuar që gjykata të refuzojë kërkesën, nuk duhet të neglizhoni t'i dërgoni një letër partnerit tuaj.

Teksti i njoftimit është i ndarë me kusht në disa fragmente:

1. Pjesa hyrëse, e cila tregon të dhënat e personave që marrin pjesë në transaksion;
2. Baza, që përmban detajet e kontratës së përfunduar të qirasë, arsyet dhe bazat ligjore;
3. Një listë detajesh sqaruese si numri i pritshëm i përfundimit të kontratës;
4. Data dhe nënshkrimi i ditës së lëshimit të njoftimit.

Njoftimi për përfundimin e qirasë duhet të futet në ditarin e daljes me një numër regjistrimi personal.

Marrëveshja për zgjidhjen e parakohshme të kontratës së qirasë. Mostra

Ju mund ta përfundoni kontratën duke nënshkruar një marrëveshje për përfundimin e parakohshëm të qirasë nga të dyja palët. Formulari nuk rregullohet nga dokumente të caktuara rregullatore, por duhet të tregojë:

• Data dhe vendndodhja e hartimit të marrëveshjes;
• Sqarimi i momenteve të kontratës, në përputhje me vetë aktin;
• Një tregues i ditës nga e cila pushojnë së funksionuari të gjitha marrëveshjet për kushtet e transaksionit;
• Shënim se pjesëmarrësit nuk kanë ankesa dhe pretendime ndaj njëri-tjetrit në lidhje me objektin e pronës banesore ose jo-banesore;
• Vërtetim i transferimit të sendit me certifikatën e pranimit të bashkangjitur;
• Të dhënat e qiramarrësit dhe qiradhënësit, vulat dhe nënshkrimet e tyre me deshifrim.

Ky punim po botohet në dy kopje, për secilin nga pjesëmarrësit.

Për çfarëdo arsye, qiramarrësi mund të dëshirojë ta ndërpresë qiranë para kohe. Ne do të tregojmë në artikull se cilat janë arsyet, procedura dhe metodat për përfundimin e qirasë me iniciativën e qiramarrësit.

Para së gjithash, duhet thënë se në vetë dokumentin e përfunduar, shpesh parashikohen arsyet që mund të shërbejnë si bazë për përfundimin e marrëdhënies së qirasë nga qiramarrësi. Sidoqoftë, ato nuk tregohen gjithmonë, ose qiramarrësi ka arsye të tjera për zgjidhjen e kontratës.

Sipas legjislacionit, qiramarrësi mund të zgjidhë kontratën në dy mënyra:

1. Duke rënë dakord me qiradhënësin dhe duke hartuar një marrëveshje shtesë përfundimi me të.
2. Në mënyrë gjyqësore.

Në rastin e parë, arsyeja nuk ka shumë rëndësi, pasi qiradhënësi nuk reziston dhe nuk ndërhyn në përfundimin. Kjo nuk mjafton për të përfunduar qiranë në gjykatë. Qiramarrësi mund të paraqesë një kërkesë me kërkesën për zgjidhjen e kontratës vetëm nëse ekzistojnë arsyet e mëposhtme:

1. Pas lidhjes së kontratës, pronari i pronës nuk e kalon atë në përdorim të qiramarrësit.
2. Pronari në çdo mënyrë e pengon përdorimin e pronës. Kjo do të jetë baza nëse qiramarrësi përpiqet të përdorë objektin e kontratës në përputhje me qëllimin e saj ose me cilësitë e përcaktuara nga marrëveshja.
3. Pronari ka dorëzuar në përdorim pronën me defekte të theksuara dhe për shkak të tyre qiramarrësi nuk mund ta përdorë atë në përputhje me qëllimin e synuar. Kjo arsye mund të bëhet bazë vetëm nëse qiramarrësi nuk ka ditur për mangësitë para lidhjes së kontratës.
4. Qiradhënësi nuk i përmbush detyrimet e tij që lindën në momentin e nënshkrimit të kontratës (për shembull, ai nuk bën riparime të mëdha).
5. Është krijuar një situatë emergjente që nuk mund të ishte parashikuar para lidhjes së kontratës, si pasojë e së cilës qiramarrësi nuk mund të përdorë më fizikisht pronën e dhënë me qira.

Nëse ndërprerja do të bëhet në gjykatë, arsyeja e fillimit të ndërprerjes duhet të vërtetohet me prova dokumentare.

Dokumentet duhet të jenë të përpiluara saktë, përndryshe gjykata mund të pranojë se të dyja palët janë fajtore për arsyen e përfundimit. Është më mirë të kontaktoni një avokat profesionist për këshilla.

Zgjidhja e kontratës së qirasë në mënyrë të njëanshme pa gjykatë

Ndërprerja e qirasë është e mundur pa përfshirë gjykatat. Në mënyrë tipike, kjo kërkon kushte të caktuara në vetë dokumentin e qirasë. Për shembull, kontrata mund të përfshijë një tregues të qartë të mundësisë së përfundimit me iniciativën e qiramarrësit. Atëherë nuk do të keni nevojë të shkoni në gjykatë.

Përgjigja në pyetjen nëse qiramarrësi mund ta ndërpresë qiranë pa provë varet nga sa kohë është lidhur qiraja. Ka dy mundësi.

1. Kontratë pa datë skadence. Në këtë rast, përfundimi është i mundur në çdo kohë. Mjafton të njoftohet pronari i pronës për këtë. Njoftimi dërgohet tre muaj përpara nëse objekti i kontratës është pasuri e paluajtshme (neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse).
2. Marrëveshje me një periudhë vlefshmërie. Një dokument i tillë nuk mund të ndërpritet pa një gjykatë dhe arsye të mirë. Një përjashtim është treguesi i së drejtës së qiramarrësit për të zgjidhur në vetë kontratën.

Përkundër faktit se Kodi Civil i Federatës Ruse parashikon nevojën për t'iu drejtuar gjykatës për të përfunduar marrëveshjen e qirasë, kjo nuk përjashton treguesin në marrëveshjen e së drejtës për përfundimin e parakohshëm të marrëdhënieve të qirasë.

Nëse kushtet e përfundimit tregohen në kontratë, klauzolat duhet të formulohen qartë, duke shmangur paqartësitë. Përndryshe, gjykata mund të interpretojë kontratën kundër jush. Në procesin e diskutimit dhe hartimit të një projektmarrëveshjeje, ju rekomandojmë të përdorni ndihmën e një avokati.

Të nderuar lexues! Ne mbulojmë metoda standarde për zgjidhjen e problemeve ligjore, por rasti juaj mund të jetë i veçantë. Ne do të ndihmojmë gjeni një zgjidhje për problemin tuaj specifik falas- Thjesht telefononi këshilltarin tonë ligjor në telefon:

Është i shpejtë dhe eshte falas! Ju gjithashtu mund të merrni shpejt një përgjigje përmes formularit të konsulentit në faqen e internetit.

Si të përfundoni qiranë para kohe përmes gjykatës?

Nëse nuk ishte e mundur të pajtohej me qiradhënësin, do t'ju duhet të shkoni në gjykata për të ndërprerë marrëdhënien e qirasë. Deklarata e kërkesës mund të bëhet vetëm pasi t'i dërgohet një njoftim me shkrim qiradhënësit.

Në këtë dokument, është e domosdoshme të tregohet:

• të dhënat e palëve në marrëdhënien e qirasë;
• arsyeja e arsyetuar për zgjidhjen e kontratës;
• kushtet e përfundimit të marrëdhënieve të qirasë;
• data e njoftimit;
• nënshkrim personal.

Njoftimi i dëshirës për zgjidhjen e kontratës hartohet në dy kopje. Njëra mbetet me qiramarrësin, e dyta i dërgohet pronarit. Rekomandohet të dërgoni një njoftim me postë, me postë të regjistruar me një listë të bashkëngjitjeve. Pas marrjes së njoftimit nga adresuesi, ai ka një muaj kohë për të menduar dhe për t'u përgjigjur.

Në rast të mospërfilljes së njoftimit ose refuzimit të qiradhënësit, qiramarrësi ka të drejtë t'i drejtohet organeve gjyqësore zgjidhjen e kontratës.

Ekzistojnë dy mundësi për përfundimin e qirasë përmes gjykatave:

1. Qiradhënësi ka shkelur kushtet e kontratës (neni 620 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Ju do të duhet të provoni në gjykatë se pronari synon të pengojë përdorimin e pronës, ose objekti i kontratës ka mangësi të konsiderueshme, për shkak të të cilave është e pamundur ta përdorë atë për qëllimin e synuar. Mund të merren parasysh edhe shkelje të tjera të kontratës nga qiradhënësi.
2. Rrethanat në të cilat u hartua marrëveshja e qirasë kanë ndryshuar ndjeshëm (neni 451 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Rrethana të tilla përfshijnë ndryshime të rëndësishme, në prani të të cilave më parë, kontrata nuk do të ishte hartuar ose ishte hartuar në kushte të ndryshme. Do t'ju duhet t'i provoni gjykatës se palët nuk lejuan ndryshime të tilla dhe nuk mund të ndikonin në to.

Është e rëndësishme të theksohet se fakti që prona e qiradhënësit është liruar nuk është arsye për ndërprerjen e pagesës së qirasë.

Ky detyrim i hiqet qiramarrësit vetëm pas nënshkrimit të certifikatës së pranimit dhe një marrëveshjeje shtesë për zgjidhjen e kontratës.

Marrëveshja për përfundimin e një marrëveshjeje të qirasë së banesës ose pronës tjetër

Marrëveshja për përfundimin e një qiraje për një apartament ose pasuri të tjera të paluajtshme është një dokument që përcakton qëllimet e qiramarrësit dhe qiradhënësit për të përfunduar të gjitha marrëdhëniet në lidhje me këtë pronë. Marrëveshja është një shtesë e kontratës së qirasë, prandaj hartohet në mënyrë analogjie. Për shembull, nëse një qira ka kaluar procedurën e regjistrimit shtetëror, marrëveshja e përfundimit duhet gjithashtu të regjistrohet.

Ekzistojnë disa rregulla për hartimin e një marrëveshjeje përfundimi:

1. Duhet të jepen emrat dhe identifikimi i palëve. Ato hartohen dhe regjistrohen në analogji me kontratën.
2. Pasi të jenë listuar palët, duhet të përcaktohet qëllimi për zgjidhjen e kontratës, duke treguar detajet e saj dhe datën e lidhjes. Rekomandohet gjithashtu që të përshkruhet procedura për transferimin e pronës dhe informacionin mbi marrëveshjet e bëra midis qiramarrësit dhe qiradhënësit.
3. Rekomandohet të regjistrohet numri i kopjeve të marrëveshjes.
4. Nënshkrimet personale të palëve duhet të vendosen. Nëse njëra nga palët është një organizatë, vendoset një vulë.

Është më mirë të dokumentohet fakti i transferimit të pronës. Për pasuritë e paluajtshme, rekomandohet të hartohet një inventar i detajuar dhe një akt pranimi dhe transferimi. Këto dokumente do të jenë provë se pritësi nuk ka pretendime ndaj qiramarrësit. Nëse keni ndonjë pyetje, përdorni këshillën e një avokati.

Për të kuptuar saktë se si ndodh përfundimi i një marrëveshjeje qiraje (një mostër do të përshkruhet dhe paraqitet në artikullin më poshtë), duhet të merrni parasysh rregullat në lidhje me çdo dokument të kësaj natyre që janë të disponueshme në legjislacion. Ato tregohen në nenin 450 të Kodit Civil.

Normat e përgjithshme

Lidhja e kontratës dhe fakti i zgjidhjes së saj në radhë të parë paraqesin forma të caktuara të shfaqjes dhe shuarjes së detyrimeve. Karakteristika kryesore në këtë rast është se këto forma janë të fiksuara në letër. Në këtë drejtim, ekzistojnë norma dhe procedura mjaft strikte në përputhje me të cilat kryhet procesi i prishjes së marrëdhënieve ndërmjet palëve. Ka tre mënyra se si kryhet ndërprerja e qirasë së lokalit. Kjo perfshin:

• Refuzimi i njëanshëm.
• Marrëveshja e përfundimit të qirasë.
• Padi ne gjykate.

Le t'i shqyrtojmë këto metoda në më shumë detaje.

Marrëveshja e përfundimit të qirasë

Kjo metodë konsiderohet më e pranueshme, e thjeshtë dhe e përshtatshme për sa i përket kryerjes së aktiviteteve të rëndësishme juridike. Përfundimi i një qiraje në këtë mënyrë nuk duhet të bazohet në rrethana negative. Sidoqoftë, kur përfundoni marrëdhëniet juridike në letër, është jashtëzakonisht e rëndësishme të tregoni pika të tilla si:

Procedura e regjistrimit

Nëse marrëveshja ka kaluar regjistrimin shtetëror, marrëveshja për përfundimin e saj gjithashtu duhet t'i nënshtrohet kësaj procedure. Procedura e regjistrimit është fiksuar në Art. 651, 452 (pika 1) e Kodit Civil. Momenti i përfundimit me marrëveshje të pjesëmarrësve konsiderohet, në përputhje me rregullin e përgjithshëm, data e nënshkrimit të marrëveshjes përkatëse. Megjithatë, legjislacioni lejon vendosjen e një numri të ndryshëm. Data kur bëhet regjistrimi përkatës në Regjistrin Shtetëror do të konsiderohet momenti në të cilin ka ndodhur përfundimi zyrtar i marrëveshjes së qirasë.

Padi

Legjislacioni përcakton një sërë rastesh në të cilat lejohet të parashtrohen kërkesa pranë autoritetit gjyqësor. Në veçanti, këto përfshijnë situata të zbulimit të shkeljeve të kushteve të kontratës nga një prej pjesëmarrësve dhe rrethana të tjera të parashikuara në aktet rregullatore. Rastet e veçanta të shkeljeve si nga qiramarrësi ashtu edhe nga qiradhënësi janë të përcaktuara në nenet 620 dhe 619 të Kodit Civil.

Nëse identifikohen, do të ketë pasoja ligjore përkatëse. Legjislacioni garanton të drejtën për të mbrojtur interesat e dikujt në rast të cenimit me veprimet e tyre ose mosveprim të palës së dytë. Lista në nenet 620 dhe 619 nuk synon të jetë shteruese. Drejtpërsëdrejti në vetë kontratën mund të parashikohen kushte të tjera për zgjidhjen e saj në gjykatë. Kjo dispozitë është në përputhje me kuptimin e Art. 450 f. 2, si dhe parimet e parashikuara në nenin 421 të Kodit Civil.

Shkeljet e mundshme

Ndërprerja e qirasë nga qiramarrësi mund të kryhet përpara afatit në rastet kur:

Arsyet për përfundimin e transaksionit nga pronari

Zgjidhja e kontratës së qirasë për objekte jorezidenciale ose pronë tjetër nga pronari i saj bëhet në rastet kur përdoruesi shkel në mënyrë të përsëritur ose në mënyrë të konsiderueshme kushtet e kontratës. Për të përcaktuar rëndësinë e shkeljeve, pronari duhet të përdorë rregullat e Kodit Civil. Pra, përfundimi i qirasë është i mundur në rast dëmtimi, si rezultat i të cilit pronari ka humbur atë që mund të llogariste duke hyrë në këtë marrëdhënie. Është përgjegjësi e përdoruesit të operojë pronën në përputhje me kushtet e kontratës. Nëse shkelet, lejohet ndërprerja e qirasë pa pëlqimin e përdoruesit. Nëse në kontratë nuk ka kushte të përcaktuara qartë për funksionimin e pronës, atëherë ajo kryhet në përputhje me qëllimin e përcaktuar nga palët. Nëse nuk përcaktohet, atëherë përdorimi kryhet në përputhje me qëllimin e zakonshëm që rrjedh nga thelbi i objektit.

Dëmtimi i pronës

Funksionimi i objekteve duhet të kryhet në atë mënyrë që pronari t'i marrë ato shëndoshë e mirë ose në një gjendje konsumimi normal, tipike për këtë lloj aktiviteti dhe periudhë funksionimi. Për shembull, rizhvillimi i një dhome (apartamenti, zyre) pa miratimin e pronarit do të veprojë si një përkeqësim i konsiderueshëm i pronës.

Raste të tjera

Një situatë mjaft e zakonshme është kur përdoruesi i pronës disa herë (më shumë se dy) nuk arrin të bëjë pagesën për përdorimin e pronës brenda afatit të caktuar. Shumë shpesh, ai përfshihet drejtpërdrejt në kushtet e kontratës. Në këtë drejtim, mjafton vetëm një mospagesë për të sjellë një përfundim të arsyeshëm të qirasë. Modeli i dokumentit, në përputhje me të cilin ndërpritet marrëdhënia juridike e palëve, duhet të plotësohet sipas procedurës së përcaktuar me ligj.

Karakteristikat e shqyrtimit gjyqësor

Nëse përfundimi i qirasë është kryer me iniciativën e përdoruesit, atëherë kërkesat e përfshira në paragrafin e fundit të Artit. 619 Kodi Civil. Sipas tyre, aplikimi në gjykatë mund të bëhet vetëm pasi pronarit t'i dërgohet kërkesa për eliminimin e shkeljeve të konstatuara brenda një afati të arsyeshëm. Për faktin se legjislacioni nuk përcakton një periudhë të caktuar, ky koncept konsiderohet vlerësues. “Koha e arsyeshme” duhet të përcaktohet rast pas rasti.
Siç tregon praktika, kohëzgjatja minimale e një periudhe të tillë është nga 10 ditë kalendarike. Për më tepër, përpara se të paraqisni një kërkesë në gjykatë, sipas Art. 620, përdoruesi nuk është i detyruar t'i dërgojë pronarit kërkesa për eliminimin e shkeljeve. Në këtë drejtim, imperativiteti dhe statusi i dispozitës së paragrafit 2 të Artit. 452 të Kodit Civil, sipas të cilit ky kusht përcaktohet si i detyrueshëm.

Urdhri i njëanshëm

Refuzimi për të përmbushur detyrimet e tij nga një prej pjesëmarrësve, në përputhje me rregullat e përgjithshme, nuk lejohet. Kjo dispozitë konsiderohet një vazhdim logjik i asaj të parashikuar në Art. 310 të normës që parashikon papranueshmërinë e këtij veprimi. Sidoqoftë, nëse një mundësi e tillë tregohet në kushtet e dokumentit, atëherë refuzimi do të jetë legjitim. Prandaj, përfundimi i qirasë do të veprojë si pasojë juridike e një refuzimi të njëanshëm. Letra, një mostër e së cilës është paraqitur më poshtë, duhet të informojë palën tjetër për aktivitetet e kryera. Në këtë rast ndodh i ashtuquajturi “urdhri jashtëgjyqësor”.

Rregullat e regjistrimit

Një mostër e marrëveshjes për përfundimin e një marrëveshjeje qiraje, pavarësisht se cila është baza për këtë, parashikon tregimin e detajeve të palëve. Nga dokumenti duhet të jetë e qartë se mes kujt përfundon marrëdhënia juridike dhe për çfarë arsye. Nëse ka detyrime të paplotësuara, duhet të tregohen kushtet dhe kushtet e përmbushjes së tyre. Për shembull:

“Marrëveshja për zgjidhjen e kontratës së qirasë

1. Palët ranë dakord të ndërpresin marrëdhëniet me ____ g.
2. Pala 1 merr përsipër t'i kthejë Palës 2 depozitën në shumë
   1/3, që është ____ fshij. Pjesa e dytë - 2/3, përkatësisht ____ rubla, transferohet si kompensim në pronësi të Palës 1, e cila kompenson humbjet e shkaktuara si rezultat i refuzimit të Palës 2 për të përmbushur detyrimet e saj sipas kontratës.
3. Ky dokument përfundon plotësisht çdo detyrim që rrjedh nga kontrata origjinale.”

"Njoftim: Përfundimi i Qirasë

____ (ditë, muaj, vit) objekti ___ iu transferua kompanisë suaj për përdorim. Për këtë u lidh marrëveshja përkatëse e qirasë ____ № ___.

Sipas klauzolës ___, organizata jonë ka të drejtë ta ndërpresë atë në mënyrë të njëanshme nëse organizata juaj shkel kushtet e klauzolës ___. Në përputhje me pikën ___, biznesi juaj duhet të ketë përfunduar ____. Megjithatë, organizata juaj nuk i përmbushi detyrimet e saj, duke shkelur klauzolën ___, e cila konfirmohet nga __________. Në lidhje me sa më sipër, ju njoftojmë se kontrata e qirasë ________ datë _______. Nr. ________ sipas pikës 3, neni. 450 i Kodit Civil dhe pika ___ e kontratës konsiderohet e zgjidhur nga data që shoqëria juaj ka marrë këtë njoftim.

Ne kërkojmë ________ deri në ________ g. ________________________

Nënshkrimi, numri, vula."

Një pikë e rëndësishme

Për të shmangur çdo lloj keqkuptimi, ekspertët rekomandojnë që në kontratë të përshkruhen kushte sa më specifike. Kjo mund të lidhet drejtpërdrejt me paralajmërimet dhe rendin e dorëzimit të letrave të caktuara. Në veçanti, kjo vlen për termat dhe kushtet për dërgimin e njoftimeve.

Së fundi

Një marrëveshje qiraje konsiderohet një teknikë mjaft e zakonshme që siguron marrëdhënie reciproke të dobishme midis pronarit të pronës dhe përdoruesit të mundshëm të saj. I pari merr të ardhura nga ajo që i jep një personi tjetër mundësinë për të përdorur objektin për qëllimin e tij në përputhje me ligjin dhe kushtet e kontratës. Pala e dytë merr mundësinë të zhvillojë biznesin e saj me investime minimale në pajisje, pasuri të paluajtshme dhe objekte të tjera të nevojshme për një biznes të suksesshëm. Megjithatë, në çdo marrëdhënie juridike ka detyrime që duhet të përmbushen. Për të shmangur ndërprerjen e parakohshme të qirasë, është e nevojshme të ndiqni shkronjat e ligjit, si dhe kushtet e kontratës dhe të paralajmëroni menjëherë njëri-tjetrin për rrethanat që e pengojnë këtë.

Çfarë do të thotë të ndërpresësh qiranë përpara afatit?

Marrëdhëniet e qirasë mund të lindin për një periudhë të caktuar, të cilën palët e parashikojnë në kontratë, ose në baza të pakufizuara. Ka edhe raste kur në nivel legjislativ vendosen të ashtuquajturat afate maksimale të qirasë për dhënien me qira të një lloji të caktuar pasurie. Atëherë marrëdhënia e qirasë nuk mund të zgjasë më shumë se këto afate.

Por në çdo rast, derisa të ketë ardhur afati i zgjidhjes së kontratës, secila nga palët mund të dëshirojë të ndërpresë marrëdhënien juridike të qirasë. Kjo quhet përfundim i parakohshëm i kontratës. Meqenëse qiraja është një marrëveshje e dyanshme, të drejtat e të dyja palëve mbrohen këtu. Dhe që lidhja të përfundojë herët, duhet pëlqimi i të dyja palëve.

Dhe tani, në rast se pala në qira mbrohet nga një përfundim i papritur dhe jofitimprurës i transaksionit, Pjesa 2 e Artit. 450 i Kodit Civil të Federatës Ruse përcakton se përfundimi i njëanshëm ndodh vetëm përmes gjykatës, dhe më pas nëse iniciatori i procesit ka arsye për të paraqitur një kërkesë të tillë.

Kur qiradhënësi fiton të drejtën për të kërkuar pronën e tij përpara afatit

Neni 450 i lartpërmendur i Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon bazat e përgjithshme mbi të cilat të dy palët në transaksion mund të kërkojnë përmes gjykatës përfundimin e tij të parakohshëm. Kjo perfshin:

• shkelje materiale e kontratës;
• raste të tjera që janë të përcaktuara drejtpërdrejt në ligj ose në kontratë.

Me material ligjvënësi kupton një shkelje të tillë të njërës prej palëve në marrëveshje, e cila sjell shkaktimin e dëmit, si rezultat i të cilit pala tjetër në marrëveshje pëson humbje të konsiderueshme. Por këtu nuk ka asnjë specifikë, ndaj gjykata vendos nëse shkelja ka qenë vërtet materiale.

Raste të tjera përfshijnë arsyet e parashikuara në Art. 619 i Kodit Civil të Federatës Ruse, në bazë të të cilit qiradhënësi mund të kërkojë përfundimin e kontratës. Qiradhënësi mund të kërkojë kthimin e sendit të dhënë me qira nëse konstaton se qiramarrësi:

• cenon materialisht kushtet e marrëveshjes;
• përdor pasurinë në kundërshtim me qëllimin e saj, të parashikuar në kontratë, ose që rrjedh nga vetë natyra e sendit;
• degradon ndjeshëm pronën;
• nuk paguan qira dy herë radhazi;
• nuk bën riparime të mëdha nëse i caktohet një detyrim i tillë.

Vetë palët mund të përcaktojnë kushte shtesë për përfundimin e parakohshëm të qirasë në marrëveshjen e qirasë ose të detajojnë ato që janë të parashikuara në ligj. Nga rruga, një detajim i tillë do të thjeshtojë shumë provën në gjykatë të ekzistencës së arsyeve për zgjidhjen e kontratës.

Nuk i njihni të drejtat tuaja?

Procedura për përfundimin e parakohshëm të marrëdhënieve të qirasë

Është e qartë se nëse të dyja palët bien dakord të zgjidhin kontratën e qirasë para kohe, atëherë ato thjesht ndërmarrin veprime në këtë drejtim, si për shembull kthimin e objektit të qirasë dhe nënshkrimin e certifikatës së pranimit të transferimit. Dhe vetë marrëveshja mbyllet nga një marrëveshje shtesë e hartuar në një formë të ngjashme.

Por nëse qiramarrësi është kundër, atëherë qiradhënësi do të duhet të shkojë në gjykatë, dhe më pas jo menjëherë. Sipas Pjesës 3 të Artit. 619 i Kodit Civil të Federatës Ruse, qiradhënësi duhet së pari t'i dërgojë qiramarrësit një letër në të cilën t'i kërkojë qiramarrësit të korrigjojë shkeljet. I njëjti pozicion konfirmohet në pikën 29 të letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 11 janar 2002 nr. 66.

E rëndësishme! Krahas kërkesës për korrigjimin e shkeljes, duhet të ketë propozim për zgjidhjen e parakohshme të kontratës.

Në rast se qiramarrësi përmbush kërkesat e vendosura para tij brenda një kohe të caktuar ose të arsyeshme, qiradhënësi humbet të drejtën për t'iu drejtuar gjykatës. Kjo konfirmohet nga pika 8 e letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 05.05.1997 nr. 14. Pra, kontrata mund të ndërpritet përpara afatit vetëm nëse qiramarrësi vazhdon të mos përmbushë detyrimet e tij .

Pasojat e përfundimit të qirasë

Pasi gjykata merr një vendim pozitiv për çështjen, duke plotësuar kërkesën e qiradhënësit, marrëdhënia kontraktore zgjidhet. Por kjo nuk do të thotë gjithmonë që sendi i dhënë me qira kthehet menjëherë. Në disa raste, kërkohet një ankim i përsëritur në gjykatë për të plotësuar kërkesën për rikuperimin e pronës nga përdorimi i dikujt tjetër.

Prandaj, shumë avokatë këshillojnë të vendosin dy nga këto kërkesa menjëherë në kërkesën e parë. Më pas, pas gjykimit të parë, do të mundësohet marrja e një akti ekzekutimi, mbi bazën e të cilit përmbaruesit do të mund të organizojnë kthimin e detyrueshëm të sendit të dhënë me qira.

Nëse qiramarrësi ka vendosur ekzekutimin e menjëhershëm të vendimit gjyqësor, atëherë ai e kthen sendin e dhënë me qira me iniciativën e tij, ndërsa palët nënshkruajnë një certifikatë pranimi, në të cilën shënohet gjendja e pronës së transferuar.

Me zbulimin e një përkeqësimi të konsiderueshëm të gjendjes së sendit të marrë me qira, kundër qiramarrësit mund të ngrihen kërkesa për dëmshpërblim. Dhe në rastin kur arsyeja e përfundimit të parakohshëm të qirasë ishte vonesa në pagesën e pagesave të qirasë, qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë kthimin e borxhit.

Qiradhënësi mund të fillojë zgjidhjen e parakohshme të marrëdhënies së qirasë vetëm në rastet kur qiramarrësi ka kryer shkelje materiale në përmbushjen e detyrimeve të tij. Dhe zgjidhja e mosmarrëveshjes për përfundimin e parakohshëm të qirasë është vetëm në kompetencë të gjykatës. Me hyrjen në fuqi të vendimit të gjykatës, marrëdhënia e qirasë përfundon, me përjashtim të momenteve kur përmbushen detyrimet për pagimin e qirasë dhe korrigjohen shkeljet e tjera.