Këshilla! Për saktësi më të madhe të rezultateve, përpiquni të tregoni parametrat e vërtetë. Për shembull, a janë vërtet 7 minuta një shëtitje të qetë nga apartamenti në metro, apo është më shumë se 10-15 minuta atje? A është apartamenti vërtet i rinovuar apo është thjesht në gjendje të mirë?
Sa kushton të marrësh me qira një apartament në Moskë, rajoni i Moskës, ose si funksionon një vlerësim online i qirasë së pasurive të paluajtshme?
Shumë pak janë të detyruar të marrin me qira banesa para se të kenë mundësinë për të blerë një apartament. Prandaj, marrja me qira e një apartamenti, dhome, vilë ose vilë është shumë më tepër opsion i përballueshëm në vend që të blini këtë pronë. Për më tepër, marrja me qira e një apartamenti në Moskë ose rajonin e Moskës është opsioni më i mirë për shumicën e njerëzve që vijnë në kryeqytet për të studiuar ose punuar. Nga ana tjetër, ka gjithmonë qytetarë që investojnë kursimet e tyre në blerjen e pasurive të paluajtshme në mënyrë që të marrin, megjithëse të ardhura të ulëta, por të qëndrueshme dhe të vazhdueshme nga qiraja. Dhe ç'farë me shume njerez duke synuar të marrësh me qira një apartament ose shtëpi, ose, përkundrazi, të marrësh me qira një shtëpi, aq më urgjente është pyetja se sa kushton të marrësh me qira banesa në Moskë dhe rajonin e Moskës.
Shërbimi "Vlerësimi i kostos së marrjes me qira të apartamenteve në mënyrëmë linjë“Nga qendra analitikeIRN. RU është një mënyrë e thjeshtë dhe e përshtatshme për të gjetur normën e përafërt të qirasë për një apartament në Moskë me vetëm një shtypje të tastit! Ky shërbim shërben si një shtesë e llogaritësit "" dhe ju lejon të krahasoni mundësinë e marrjes me qira të pasurive të patundshme me mundësinë e blerjes së tij.
Vlerësimi i çmimit të qirasë bëhet për një apartament mesatar me parametrat e specifikuar. Sidoqoftë, duhet të kuptohet se normat e marrjes me qira të apartamenteve individuale, madje edhe në një masë më të madhe sesa çmimet e blerjes dhe shitjes, mund të varen nga parametra shtesë që janë të vështirë të formalizohen në një vlerësim automatik. Këto mund të përfshijnë gjendjen e brendshme dhe orenditë e banesës, gjendjen e hyrjes, kontigjentin e fqinjëve. Gjithashtu, kur merrni me qira ose jepni me qira banesa, një rol të rëndësishëm luhet nga marrëdhënia midis pronarit të banesës dhe qiramarrësit, ekzistenca e farefisnisë, miqësisë ose besimit midis tyre, dokumentimi transaksionet e qirasë ose mungesa e tyre, kohëzgjatja e banimit të qiramarrësit, kostot e tij për mirëmbajtjen e banesës në gjendje normale edhe me shume. Për këto arsye, shumë prona të paluajtshme dhe apartamente në Moskë janë marrë ose marrë me qira me tarifa të ndryshme nga normat e tregut, gjë që mund të çojë në mospërputhje me llogaritjet e llogaritësit.
Gabimi i shërbimit për vlerësimin e qirasë së apartamenteve mund të rritet edhe për apartamente të shtrenjta elitare, strehim në qendër të qytetit, apartamente atipike, apartamente të rinovuara dhe opsione të tjera jo standarde. Përfaqësuesit e ekstremit tjetër - apartamente të vogla me një dhomë dhe apartamente në studio - rezultojnë të jenë mjaft "kapriçioz" për vlerësim automatik, pasi kostoja e marrjes me qira të një apartamenti me një dhomë të një zone relativisht të vogël mund të dallohet dukshëm nga çmimi tipik niveli për klasën e tij të strehimit. Sidoqoftë, pavarësisht nga këto detaje, llogaritësi i vlerësimit të qirasë i zhvilluar nga siti i qendrës analitike mund t'ju ndihmojë të lundroni në nivelin aktual të tarifave të qirasë dhe të zgjidhni opsionet optimale mes reklamave të shumta "marr me qira një apartament" ose "marr me qira një shtëpi".
Kufizimi i përgjegjësisë
Ju lutemi kuptoni me mirëkuptim se as administrata e portalit "Treguesit e Tregut të Pasurive të Paluajtshme", as dikush tjetër nuk mund të mbajë asnjë përgjegjësi për vendimet që keni marrë ose veprimet tuaja, pavarësisht nëse ato bazoheshin në faqen e portalit të informacionit, në rekomandimet e tij dhe dëshirat ose për çdo informacion tjetër.
METODA
LLOGARITJA E PAGESAVE ME QERA PR P USRDORIMIN E OBJEKTEVE JO-BANORE
Fondacioni në pronësi të qytetit të Moskës
Kjo Metodologji u zhvillua në mënyrë që të zbatojë drejtimet kryesore të politikës socio-ekonomike të Qeverisë së Moskës për një periudhë afatmesme, përfshirë programet e synuara për të mbështetur dhe zhvilluar specie prioritare për ekonominë e qytetit. aktivitet ekonomik me një kalim gradual në vendosjen e vlerës qira për përdorimin e pronave jo-rezidenciale në pronësi të qytetit të Moskës, në normat që aktualisht mbizotërojnë në tregun e qirasë së pasurive të paluajtshme të qytetit.
Për të siguruar një politikë të unifikuar të mbështetjes për subjektet ekonomike në qytet në kuadrin e një vlerësimi të pavarur vlera e tregut objektet jo-rezidenciale në pronësi të qytetit të Moskës dhe të dhëna me qira, regjistrohet lloji kryesor i aktivitetit ekonomik të organizatave tregtare. Përkufizimi i llojit kryesor të veprimtarisë ekonomike të organizatave tregtare kryhet në përputhje me udhëzimet për përcaktimin e llojit kryesor të veprimtarisë së organizatave tregtare në bazë të klasifikuesit gjithë-rus të llojeve të veprimtarisë ekonomike, të miratuar nga Statistikat Shtetërore Komiteti i Rusisë.
Metodologjia përcakton çmimin e ofertës të tarifës së qirasë për përdorimin e lokaleve jo-rezidenciale në pronësi të qytetit të Moskës, dhe në rastin e një kontrate në ankand, çmimin fillestar.
1. Pjesa e përgjithshme
Qiraja llogaritet individualisht për secilin objekt me qira.
Për të zbatuar drejtimet kryesore të politikës socio-ekonomike të Qeverisë së Moskës për një periudhë afatmesme, përfshirë programet e synuara për të mbështetur dhe zhvilluar aktivitetet prioritare ekonomike të qytetit, kur llogaritni qiranë për përdorimin e objekteve jo-rezidenciale në pronësi të qytetit të Moskës, merret parasysh lloji kryesor i veprimtarisë ekonomike.aktivitetet e organizatave tregtare.
Qiraja ka dy përbërës, të cilët llogariten veç e veç:
- pjesa e kostos e barabartë me shumën e kostove vjetore të mirëmbajtjes së pronarit (përjashtuar shpenzimet operative) dhe regjistrimin e objektit të dhënë me qira, të rimbursuar nga qiramarrësi;
- pjesa e të ardhurave, e barabartë me të ardhurat neto të pronarit nga qiraja e objektit.
Kostoja e shërbimeve dhe shërbimeve të mirëmbajtjes paguhet nga qiramarrësi sipas kontratave të veçanta me organizatat përkatëse dhe nuk përfshihet në llogaritjen e qirasë.
2. Llogaritja e qirasë
Formula për llogaritjen e qirasë është:
APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) +
+ (OTs x S x Kd x Kvd x Kkor),
ku:
APL - shuma vjetore e qirasë;
Azatr është një komponent i kushtueshëm i qirasë;
Adokh - komponenti i të ardhurave të qirasë;
OT - zbritje për rinovimin e fondit jo -rezidencial, përfshirë zbritjet e amortizimit në shumën prej të paktën 2% të kostos së plotë të zëvendësimit të objektit të dhënë me qira.
OT përcaktohet nga formula:
NGA = SPvs x Cat,
ku:
CPVS - kostoja e plotë e zëvendësimit të zonës së marrë me qira sipas raportit mbi vlerësimin e vlerës së tregut të objektit të dhënë me qira (në çmimet e vitit aktual).
Kostoja e plotë e zëvendësimit të një objekti kuptohet si shuma e kostove për krijimin e një objekti të ngjashëm me objektin e vlerësimit në çmimet e tregut ekzistues në datën e vlerësimit, duke përjashtuar zhvlerësimin e objektit të vlerësuar dhe vlerën e truallit;
Cat - koeficienti i zbritjeve për rinovim, i vendosur me një akt rregullator të qytetit të Moskës;
NKLR - shuma e shpenzimeve të pronarit që lidhen me regjistrimin e një objekti për marrjen me qira të tij;
STR - vlera primi i sigurimit për objektin e marrë me qira;
OT - një vlerësim i vlerës së tregut prej 1 sq. m të objektit të dhënë me qira;
S është zona e objektit të dhënë me qira;
Кд - koeficienti i përfitimit nga përdorimi i objekteve jo -rezidenciale në pronësi të qytetit të Moskës, i krijuar me një akt ligjor rregullator të qytetit të Moskës;
Kvd - koeficienti i aktiviteteve;
Kcor është një faktor korrigjues që pasqyron kategorinë e qiramarrësit.
Shuma e qirasë (APL) ndryshon çdo vit në varësi të ndryshimit të koeficientëve dhe nivelit të inflacionit të pritshëm të përdorur në përgatitjen e buxhetit të qytetit të Moskës për vitin e ardhshëm financiar.
Koeficientët për llogaritjen e qirasë, ndryshimi i të cilave është i mundur çdo vit - Kot, NKLR, STR, Kd justifikohen, përcaktohen dhe miratohen si pjesë e formimit të një parashikimi të zhvillimit socio -ekonomik të qytetit të Moskës për të ardhmen. vit.
Objekti sigurohet nga pronari (qiradhënësi) me rimbursimin e mëvonshëm të këtyre kostove nga pagesa e qirasë.
Vlerësimi i vlerës së tregut dhe kostoja e plotë e zëvendësimit të pronës jo-rezidenciale (objekti i vlerësimit) për qëllime qiraje kryhet nga një vlerësues i licencuar dhe pasqyrohet në raportin e vlerësimit të fondit jo-rezidencial (objekti i vlerësimit) dhe në marrëveshjen e qirasë së lokaleve jo rezidenciale.
2.1 Koeficienti Kcor (korrigjimi, karakterizimi i kategorisë së qiramarrësit, përfshirë orientimin shoqëror të aktiviteteve të tij dhe pasqyrimin e sasisë së të drejtave për të përdorur pronën e dhënë me qira).
Pjesa e përjashtuar. - Dekret i Qeverisë së Moskës datë 30.11.2004 N 838-PP.
Faktori i korrigjimit:
1. Kcor = 0:
- për qiramarrësit për të cilët është vendosur një qira minimale me një akt ligjor të qytetit të Moskës. Marrëveshja e qirasë lidhet pa të drejtë blerjeje, nënqiraje dhe perdorim falas, caktimi i së drejtës së qirasë, pengu dhe pagesa e së drejtës së qirasë në kapitalin e autorizuar. Marrëveshja e qirasë lidhet për një periudhë deri në 3 vjet me konfirmimin vjetor të së drejtës së krijimit madhësia minimale qira;
- për organizatat e financuara nga buxheti i qytetit të Moskës.
(e ndryshuar me Rezolutën e Qeverisë së Moskës të datës 30.11.2004 N 838-PP)
2. Kcor = 0.3:
- për organizatat jofitimprurëse të formave të tjera organizative dhe ligjore, përveç fondacioneve. Marrëveshja e qirasë lidhet pa të drejtën e blerjes së objektit të dhënë me qira, dhënien me qira për përdorim falas, caktimin e të drejtave dhe detyrimeve sipas marrëveshjes së qirasë një personi tjetër, dhënien e të drejtave të qirasë si peng dhe bërjen e tyre si kontribut për të autorizuarin kapitali;
(e ndryshuar me Rezolutën e Qeverisë së Moskës të datës 30.11.2004 N 838-PP)
- për qiramarrësit për të cilët shuma e qirasë është vendosur në një urdhër të veçantë me një akt ligjor të qytetit të Moskës. Marrëveshja e qirasë lidhet pa të drejtën e blerjes së objektit të dhënë me qira, dhënien me qira dhe përdorimin e tij falas, transferimin e të drejtave dhe detyrimeve sipas marrëveshjes së qirasë tek një person tjetër, dhënien e të drejtave të qirasë si peng dhe dhënien e tyre si kontribut drejt kapitalit të autorizuar. Marrëveshja e qirasë lidhet për një periudhë deri në 5 vjet me konfirmimin vjetor të së drejtës për një përfitim qiraje.
3. Kcor = 0.5:
- për bizneset e vogla të përfshira në Regjistrin e Bizneseve të Vogla të Qytetit të Moskës, Ndërmarrjet Unitare Shtetërore të Qytetit të Moskës. Marrëveshja e qirasë lidhet pa të drejtën e blerjes së objektit të dhënë me qira, dhënien me qira për përdorim falas, caktimin e të drejtave dhe detyrimeve sipas marrëveshjes së qirasë një personi tjetër, dhënien e të drejtave të qirasë si peng dhe bërjen e tyre si kontribut në kapitalin e autorizuar ;
(e ndryshuar me Rezolutën e Qeverisë së Moskës të datës 30.11.2004 N 838-PP)
- për qiramarrësit që bëjnë investime në sferat sociale, kulturore dhe industriale në zonat e financuara nga buxheti. Niveli i uljes së vlerës së tarifës së qirasë përcaktohet me një urdhër të veçantë me një akt rregullator juridik të qytetit, i cili ka një natyrë të synuar dhe përmban kushtet, shumën dhe kohëzgjatjen.
4. Kcor = 1:
- për qiramarrësit e tjerë.
2.2 Norma minimale e qirasë.
Shkalla minimale e qirasë është kostoja e shpenzimeve të qytetit për regjistrimin e pronës me qira (përbërësi i kostos së formulës për llogaritjen e qirasë), i cili supozon një përfitim "zero" të qytetit për përdorimin e lokaleve jo-rezidenciale Me
Nëse, kur llogaritni normën e qirasë, vlera e marrë është nën minimumin, atëherë qiraja vendoset në nivelin minimal.
Qeveria e Moskës mund të vendosë normën e qirasë për përdorimin e objekteve jo-rezidenciale në pronësi të qytetit të Moskës në një urdhër të veçantë. Rregullore për vendosjen e tarifave të qirasë për ambientet jo-rezidenciale miratuar nga Qeveria e Moskës në një urdhër të veçantë.
Shuma e qirasë është një kusht thelbësor i kontratës, në mungesë të një marrëveshjeje midis palëve në duke shkruar kushtet për shumën e qirasë, qiraja nuk përfundohet. Qiraja mund të ndryshohet me marrëveshje të palëve.
Shuma e qirasë varet nga treguesit e mëposhtëm: vendndodhja e ndërtesës (qendra ose periferia); gjendja teknike e ndërtesës (shkalla e konsumimit, materiali ndërtimor nga i cili është ndërtuar ndërtesa; qëllimi i ambienteve (shkëmbimi, banka, zbatimi i ligjit, aktivitetet shkencore, lojërat e fatit, mbrojtja sociale e qytetarëve me të ardhura të ulëta, etj.) ); ndërtesa i përket monumenteve të historisë, kulturës, arkitekturës Shkalla e rregullimit (ashensor, etj.) Përshtatshmëria e ndërtesës për përdorim komercial Lloji i lokaleve (ambientet kryesore ose ndihmëse, bodrumi) Zona aktuale e ndërtesa Kjo listë nuk është shteruese. Madhësia e përgjithshme Qiraja për një ndërtesë llogaritet duke përmbledhur qiranë për ambientet individuale të ndërtesës. Pagesa për përdorimin e një ndërtese ose strukture përfshin pagesën për përdorimin e truallit në të cilin ndodhet, ose pjesën përkatëse të truallit të transferuar me të, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj ose kontratë. Rrjedhimisht, një kontratë ose ligj mund të parashikojë pagesa të veçanta për tokën dhe qiranë e një ndërtese ose strukture.
Në rastet e përcaktuara me ligj (për shembull, në rastet e dhënies me qira të pronës shtetërore), metoda normative për llogaritjen e tarifave të qirasë zbatohet, përcaktohet ose rregullohet nga organet shtetërore të autorizuara. Zakonisht norma e qirasë përcaktohet për njësinë e sipërfaqes së ndërtesës me qira - 1 metër katror. Palët mund t'i japin përparësi treguesve të tjerë. Nëse ndërtesa jepet me qira në baza afatgjata, zakonisht aplikohet një normë vjetore.
Që nga 01 Prill 2002, me Dekret të Qeverisë së Moskës të datës 02.26.2002. Nr. 150-PP "Për procedurën e llogaritjes së tarifave të qirasë për ambientet jo-rezidenciale në pronësi të qytetit të Moskës", në Moskë ekziston një normë minimale e qirasë vjetore për 1 sq. M. zona totale jo-rezidenciale në vlerë prej 490 rubla, dhe madhësia bazë kostoja e ndërtimit prej 1 sq.m. zonë jo-rezidenciale kur llogaritni qiranë në vlerë prej 13.300 rubla.
Ekziston një metodologji për llogaritjen e qirasë për përdorimin e objekteve jo-rezidenciale në pronësi të qytetit të Moskës, e cila rregullohet me Shtojcën Nr. 3 të Dekretit të Qeverisë së Moskës të 22 janarit 2002. Nr. 68-PP. Qiraja e llogaritur në përputhje me këtë metodë nuk përfshin koston e shërbimeve dhe shërbimeve të mirëmbajtjes. Qiraja ka dy përbërës, të cilët llogariten veç e veç:
Pjesa e kostos e barabartë me shumën e shpenzimeve vjetore të pronarit për mirëmbajtjen e objektit të dhënë me qira (pa kostot e funksionimit) të rimbursuara nga qiramarrësi;
Pjesa e të ardhurave, e barabartë me të ardhurat e pronarit nga qiraja e objektit.
Pagesa e qirasë llogaritet individualisht për secilin objekt me qira pa marrë parasysh drejtpërdrejt llojin e veprimtarisë së qiramarrësit. Formula për llogaritjen e qirasë është:
APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) + (OTs S Kd Kkor),
APL - shuma vjetore e qirasë;
Azatr është një komponent i kushtueshëm i qirasë;
Adokh - komponenti i të ardhurave të qirasë;
OT - zbritje për rinovimin e fondit jo -rezidencial, përfshirë zhvlerësimin dhe llogaritur në shumën prej të paktën 2% të vlerës së inventarit të objektit të dhënë me qira (në çmimet e vitit aktual).
Vlera e FROM përcaktohet nga formula: NGA = Synv Mace
SINV - vlera e inventarit të zonës së marrë me qira sipas të dhënave të Zyrës së Inventarit Teknik të Qytetit të Moskës (në çmimet e vitit aktual);
Cat - koeficienti i zbritjeve për rinovim, i vendosur me aktin normativ të qytetit të Moskës për vitin aktual në rangun nga 0.02 në 0.05
NKLR - shuma e kostove të përgjithshme, e përbërë nga kostoja e shpenzimeve të pronarit për regjistrimin e një objekti për marrjen me qira të tij (në çmimet e vitit aktual);
STR - shuma e primit të sigurimit për objektin e marrë me qira (në çmimet e vitit aktual);
OT - vlerësimi i vlerës së tregut prej 1 sq.m. objekt me qira;
S është zona e objektit të dhënë me qira;
Kd - koeficienti i përfitimit prej 1 sq.m. marrja me qira e një objekti, të krijuar nga një akt normativ i qytetit të Moskës për vitin aktual;
Kcor është një faktor korrigjues që pasqyron shkallën e të drejtave të qiramarrësit në lidhje me pronën e dhënë me qira.
Madhësia e qirasë së nëndetëses bërthamore ndryshon çdo vit në varësi të ndryshimeve në treguesit e të gjithë përbërësve të formulave për llogaritjen e qirasë. Ndryshimet në tregues varen, në veçanti, nga niveli i inflacionit (vlera deflatore) e përfshirë në buxhetin e ardhshëm vjetor të Moskës.
Porositni një vlerësim
Pse ne?
Zbritje vlerësimi!
Për të zgjidhur konfliktet e palëve gjatë zgjatjes dhe përfundimit të kontratave në lidhje me transferimin e të drejtave për përdorimin e parcelave të tokës ose lokaleve, norma e qirasë e tregut llogaritet.
Një analizë gjithëpërfshirëse e karakteristikave dhe veçorive të objektit ndihmon në përcaktimin e pagesës optimale për marrjen me qira të një ndërtese ose një zone të caktuar. Soyuz-Expert ofron shërbime të vlerësimit profesional të madhësisë së pavarur norma e qirasë.
Objektivat e vlerësimit të normës së qirasë
Qëllimi kryesor i një ekzaminimi të tillë është përcaktimi i qirasë optimale për pronën e transferuar për përdorim (magazinë, prodhim, dhoma zyre, toka, ndërtesë).
Mund të kërkohet një vlerësim nëse pronari nuk mund ta përcaktojë vetë tarifën. Një opinion eksperti mund të kërkohet gjithashtu në çështjet gjyqësore midis një qiradhënësi dhe një qiramarrësi.
Metodat bazë për vlerësimin e tarifave të qirasë
Ekzaminimi fillon me vlerësimin e pasurisë së paluajtshme, përkatësisht, përcaktimin e vlerës së objektit të qirasë. Për këtë, përdoren metoda të ndryshme: krahasuese, të kushtueshme, fitimprurëse, etj. Vlerësuesi shqyrton ambientet ose komplotin, harton përshkrimin e tij, nëse është e nevojshme, bën një fotografi, harton një listë të pronës.
Në fazën tjetër, shfaqet fitimi i vlerësuar nga përdorimi i pronës. Pronari mund të kërkojë vetëm një përqindje fikse të rrjedhës së fondeve të marra nga qiramarrësi. Kjo shumë do të jetë norma e qirasë.
Për më tepër, ekspertët kryejnë hulumtime të tregut, ndërlidhin ofertën dhe kërkesën për prona të paluajtshme.
Bazuar në rezultatet e punës së specialistëve, hartohet një raport. Ai përfshin informacion që ndikon në llogaritjen e normës (përfshirë sasiore dhe karakteristikat e cilësisë Objekt). Për më tepër, materialet janë bashkangjitur për të justifikuar llogaritjet. Importantshtë e rëndësishme që të mos ketë interpretime të paqarta në dokument. Baza për përgatitjen e raportit janë standardet federale të vlerësimit Nr. 254-256.
Dokumentet e nevojshme për vlerësim
- Certifikata e regjistrimit të lokaleve;
- Kartë kontabël e personit juridik;
- Certifikata e regjistrimit shtetëror;
- Plani i katit të ndërtesës (nëse është i disponueshëm);
- Kontrata e qirasë;
- Pronësia e tokës;
- Një kopje të pasaportës dhe TIN -it të personit që urdhëroi shërbimin;
- Konfirmimi i pranisë ose mungesës së kufizimeve dhe ngarkesave për funksionimin e pronës.
"E pavarur shqyrtim ekspertësh Vega kryen një vlerësim profesional të normës së qirasë dhe të drejtave të qirasë për pronën në përputhje me karakteristikat e secilit objekt vlerësimi dhe në përputhje të plotë me kërkesat e legjislacionit dhe standardet e veprimtarive të vlerësimit.
Para së gjithash, është e nevojshme të jepet një përkufizim i kostos së marrjes me qira të pasurive të patundshme. Ky është çmimi me të cilin një objekt mund të jepet me qira në një moment të caktuar në kohë në kushtet aktuale të tregut.
Ne vlerësojmë normën e qirasë së objekteve
- Vlerësimi i kostos së marrjes me qira të pasurive të patundshme të zyrës
- Vlerësimi i nivelit të qirasë së pasurive të patundshme komerciale
- Vlerësimi i qirasë për ndërtesat dhe strukturat
- Vlerësimi i kostos së marrjes me qira të apartamenteve
- Vlerësimi i kostos së qirasë së tokës
- Vlerësimi i tarifave të qirasë për pronat e patundshme periferike
- Vlerësimi i kostos së marrjes me qira të makinave, kamionë dhe automjete speciale
- Vlerësimi i kostos së marrjes me qira të makinave dhe pajisjeve
Kur nevojitet një vlerësim i qirasë?
- Marrja me qira e hapësirës së lirë ndërmarrjet shtetërore... Sipas Ligjit Federal të Federatës Ruse "Për Veprimtaritë e Vlerësimit", një ndërmarrje shtetërore mund të japë me qira lokalet vetëm pas një vlerësimi të pavarur të kostos së qirasë. Një kërkesë e ngjashme parashtrohet për parcelat e tokës në pronësi komunale.
- Prona komerciale me qira. Për shumë kompani, qiraja e lokaleve të prodhimit, shitjes me pakicë ose magazinë është një zë i rëndësishëm i shpenzimeve buxhetore. Por, çfarë nëse qiramarrësi në mënyrë të paarsyeshme ngriti qiranë? Në fund të fundit, kjo mund të ndikojë drejtpërdrejt në përfitimin e biznesit. Në këtë rast, një vlerësim i pavarur i vlerës së qirasë së pasurive të paluajtshme do t'i lejojë palët të arrijnë një kompromis.
- Raportoni tek organet tatimore. Në disa raste, kompania mund të marrë një kërkesë nga autoritetet tatimore se pasuritë e paluajtshme janë marrë me qira nën normat e tregut. Kjo mund të jetë një nga mënyrat për të nënvlerësuar fitimin. Vendosni ky problem një vlerësim i pavarur i kostos së marrjes me qira të pasurive të paluajtshme do të ndihmojë gjithashtu.
- Caktimi i të drejtave, marrja e huave, marrja e vendimeve të ndryshme të menaxhimit, etj.
Kostoja e vlerësimit
Si vlerësohet kostoja e marrjes me qira të një prone?
Mjeti kryesor i ekspertit është analiza krahasuese e tregut. Për më tepër, dy grupe parametrash krahasohen paralelisht - ato që karakterizojnë karakteristikat fizike të objektit dhe kushtet e marrëveshjes së qirasë.
Lidhur me karakteristikat fizike, atëherë ato zakonisht kuptohen si:
- sipërfaqja e përgjithshme e lokaleve;
- vendndodhjen e objektit të dhënë me qira;
- distanca nga qendrat kryesore të transportit;
- niveli i zhvillimit të infrastrukturës;
- gjendja e zonave ngjitur.
Në shumicën e rasteve në treg, mund të gjeni shumë oferta me karakteristika të ngjashme, gjë që ju lejon të kryeni krahasim i arsyetuar... Përjashtim bëjnë objektet unike të vendosura në ndërtesa të vjetra me një plan urbanistik jo standard, ose ambientet industriale me pajisje specifike. Në raste të tilla, do të nevojitet ekspertizë më e thellë.
Kushtet e qirasë krahasohen në një mënyrë të ngjashme. Për situata tipike, për shembull, me qira për 1 vit me mundësi rinovimi dhe pa kufizime shtesë- e perdorur krahasim direkt me prona të ngjashme në treg. Nëse përshkruhen kushte ekzotike (për shembull, qira për 20 vjet), atëherë është e pamundur të krahasohet drejtpërdrejt. Duhet të llogaritet një faktor korrigjimi, i cili mund të jetë deri në 10% ose më shumë të normës përfundimtare. Si një analog për krahasim, merren ofertat më të afërta në treg për sa i përket kushteve të qirasë dhe karakteristikave teknike.