Vlerësimi i kostos së të drejtës së qirasë së qiradhënësit

Nëse një truall është dhënë me qira për një periudhë të caktuar pa shlyerjen e së drejtës për të lidhur një marrëveshje qiraje, atëherë pas përfundimit të afatit të qirasë, është e mundur të sigurohet trualli sipas kushteve të shpengimit nga qiradhënësi i së drejtës për të. lidhë një marrëveshje qiraje.

E drejta e qirasë e qiradhënësit (shteti, komuna) përcaktohet nga qiraja aktuale nga marrëveshja e lidhur e qirasë, si dhe nga të ardhurat e mundshme nga shitja e qirasë menjëherë pas skadimit të afatit të kontratës aktuale.

Nëse lejohet shitja e tokës në pronësi, atëherë në vend të vlerës së tregut të së drejtës për të lidhur një marrëveshje qiraje, përdoret vlera e tregut të truallit.

Kostoja e së drejtës së qiramarrësit për një truall korrespondon me vlerën e tregut të truallit nëse:

• 1. tarifat e qirasë korrespondojnë me normat e tregut dhe shlyerja e së drejtës së qirasë nuk mund të kryhet, pasi në këtë rast është e barabartë me zero;
• 2. tarifat e pagesës dhe kostoja e shlyerjes së të drejtës për lidhjen e kontratës së qirasë (të drejtat e qirasë) janë norma të tregut, por me kusht që shlyerja të kryhet menjëherë dhe jo pas një periudhe të caktuar kohore.

Nëse pronari nuk është as shteti dhe as komuna, atëherë vlera që rezulton zvogëlohet me vlerën aktuale të pagesave tatimore.

Vlerësimi i kostos së të drejtës së qiramarrësit për të marrë me qira një truall

E drejta e qirasë e qiramarrësit mund të përcaktohet:

• 1. Nëse ka të dhëna për vlerën e tregut të këtyre të drejtave - me vlerën e tyre të tregut;
• 2. Në mungesë të të dhënave për shitjen e të drejtave të qirasë bazuar në diferencën ndërmjet tarifave të qirasë në treg dhe atyre aktuale, duke përfshirë kostot e tjera që lidhen me përdorimin e një trualli, të zbritura për afatin e qirasë;
• 3. Si është diferenca ndërmjet vlerës së tregut të një trualli dhe
• 4. Shpenzimet që lidhen me fitimin e një të drejte të tillë;

Nëse një truall është në pronësi shtetërore ose komunale, e drejta e qiramarrësit për qira mund të llogaritet në bazë të fushëveprimit të autoritetit për të përdorur parcelën e tokës, të cilat përcaktohen nga kushtet e kontratës, kostoja e marrjes së parcelës së pronësisë. , rreziqet e uljes së të ardhurave për shkak të rritjes së tarifave të qirasë.

Ky rast bie në sy për faktin se, sipas legjislacionit aktual, qiramarrësi i një trualli mund ta shlyejë atë në pronësi, nëse ka struktura mbi të, me çmime fikse, përveç kësaj, ai ka të drejtë të lërë peng të drejtën e tij. për të dhënë me qira dhe për t'ia kaluar për përdorim një tjetri. Domethënë, kjo e drejtë ndryshon nga e drejta e pronësisë nga mundësia për të përfituar të ardhura më të ulëta, për shkak të pagesës së qirasë; rreziqet e uljes së tij që lidhen me mundësinë e rritjes së tarifave të qirasë; dhe koston e blerjes së një trualli në pronësi pas skadimit të afatit të qirasë. Nëse shlyerja bëhet para përfundimit të afatit të qirasë, atëherë periudha e zbritjes reduktohet në përputhje me rrethanat në kohën e shëlbimit të propozuar të truallit.

Nëse vlera e së drejtës së qirasë së qiramarrësit është zero ose negative, duke qenë se vetë objekti ka një vlerë tregu ose gjeneron të ardhura operative, atëherë kjo do të thotë se shuma e pagesave të përcaktuara për tokën është e barabartë ose tejkalon qiranë dhe format e tokës. një rrjedhë negative të ardhurash, duke tërhequr një pjesë të të ardhurave të krijuara nga përmirësimet.

Në mënyrë të ngjashme, ju mund të përcaktoni vlerën e tokës që është në të drejta të tjera. Në këtë rast, nuk po flasim për vlerën e tregut të tokës ose vlerën e tregut të së drejtës së qirasë, por për vlerën e së drejtës së përdorimit të përhershëm të truallit ose, nëse trualli është i ndërtuar, për pjesën. të vlerës së një prone të vetme që i përket tokës me një ndarje të tillë të të drejtave dhe përmirësimeve të tokës.

Vlerësimi i vlerës së së drejtës së përdorimit të përhershëm të përhershëm

Kostoja e të drejtës së përdorimit të përhershëm të përhershëm përcaktohet në të njëjtën mënyrë si e drejta e qirasë e qiradhënësit, nëse trualli është në pronësi shtetërore ose komunale. Vetëm, në vend të pagesave të qirasë, taksa e tokës përdoret në llogaritjet si kosto që lidhen me pronësinë e një trualli.

Vlera e të drejtave të pronësisë dhe qirasë së një pjese toke mund të vlerësohet duke përdorur metodat e përshkruara më sipër duke referuar vlerën totale në numrin e aksioneve të tokës.

Faktorët që ndikojnë në koston e së drejtës për të marrë me qira një parcelë toke

Vlerësimi i të drejtave të qirasë së tokës kryhet në bazë të një analize të çmimeve të transaksioneve të përfunduara për shitjen e të drejtave të qirasë për parcela të ngjashme toke. Faktorët kryesorë që ndikojnë në vlerën e tregut të të drejtave të qirasë së tokës janë:

• 1. Vendndodhja e truallit;
• 2. Qëllimi i truallit;
• 3. Përdorimi i lejuar i truallit;
• 4. Përshtatshmëria e qiramarrësit;
• 5. Afati i kontratës së qirasë;
• 6. Barrët mbi të drejtat e qirasë;
• 7. Aksesueshmëria në transport;
• 8. Komoditeti i rrugëve hyrëse;
• 9. Disponueshmëria e infrastrukturës;
• 10. Kushtet e zgjatjes (mundësia e zgjatjes së kontratës së qirasë për truallin);
• 11. Sigurimi me sisteme inxhinierike (nëse ka një ndërtesë ose strukturë në truall);
• 12. Sigurimi i komunikimeve (Furnizimi me energji elektrike, gaz, ujë dhe kanalizime);
• 13. Afatet e zgjatjes (mundësia e zgjatjes së kontratës së qirasë për truallin);
• 14. Vlera e pritshme, kohëzgjatja dhe probabiliteti i marrjes së të ardhurave nga e drejta e dhënies me qira të një trualli për një periudhë të caktuar kohore me shfrytëzimin më efikas të truallit (parimi i pritshmërisë);
• 15. Të drejtat e personave të tjerë mbi objektin e vlerësuar;

Kushtet e pagesës përcaktojnë gjithashtu vlerën e tregut të së drejtës së qirasë dhe ndikojnë në mënyrën se si vlerësohet. Këto kushte përfshijnë:

• 1. Shuma, kushtet dhe procedura e kryerjes së pagesave;
• 2. Kompensimi i shpenzimeve të tjera në qira;

Madhësia: px

Filloni të shfaqni nga faqja:

Transkripti

1 Përcaktimi i vlerës së tregut të së drejtës së qirasë së parcelave të tokës Miratuar me Urdhrin e Ministrisë së Menaxhimit të Pronave të Rusisë, datë 10 Prill 2003 N 1102-r REKOMANDIME METODOLOGJIKE PËR PËRCAKTIMIN E VLERËS SË TREGUT TË SË DREJTËS PËR TË DREJTËN E TOKËS SË QIRA. Dispozitat e përgjithshme Këto udhëzime për përcaktimin e vlerës së tregut të së drejtës për të marrë me qira parcelat e tokës në përputhje me Dekretin e Qeverisë së Federatës Ruse të N 519 "Për miratimin e standardeve të vlerësimit". II. Bazat metodologjike për vlerësimin e vlerës së tregut të të drejtës së qirasë së parcelave të tokës Vlera e tregut e së drejtës për të marrë me qira një parcelë toke përcaktohet bazuar në parimet e dobisë, ofertës dhe kërkesës, zëvendësimit, ndryshimit, ndikimit të jashtëm të përcaktuara në seksionin II të Udhëzimet për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Pronave të Rusisë nga N 568-p<*> <*>Me letrën e Ministrisë së Drejtësisë së Rusisë të datës N 07/3593-YUD, u njoh se nuk kërkonte regjistrim shtetëror. Vlera e tregut e së drejtës për të marrë me qira një truall varet nga kompetencat e qiramarrësit, afati i së drejtës, barrët e së drejtës së qirasë, të drejtat e personave të tjerë mbi truallin, qëllimi i synuar dhe përdorimi i lejuar i truallit. Vlera e tregut e së drejtës për të marrë me qira një truall varet nga vlera e pritshme, kohëzgjatja dhe mundësia e fitimit të të ardhurave nga e drejta e qirasë për një periudhë të caktuar kohore me përdorimin më efikas të truallit nga qiramarrësi (parimi i pritshmërisë) . Vlera e tregut e të drejtës së qirasë së një trualli përcaktohet në bazë të përdorimit sa më efikas të truallit nga qiramarrësi, pra shfrytëzimi më i mundshëm i truallit, i cili është praktikisht dhe financiarisht i realizueshëm, i justifikuar ekonomikisht, në përputhje me me kërkesat e legjislacionit dhe si rezultat i së cilës vlera e parashikuar e kostos së së drejtës për qiradhënien e një trualli do të jetë maksimale (parimi i përdorimit më efikas). Vlera e vlerësuar e vlerës së së drejtës për të marrë me qira një ngastër toke mund të shprehet si një vlerë negative (për shembull, nëse shuma e qirasë,

2 i vendosur me marrëveshjen e qirasë për një truall, i cili është më i lartë se qiraja e tregut për këtë truall). Në raste të tilla, si rregull, nuk është e mundur të tjetërsohet subjekti i vlerësimit në tregun e hapur në një mjedis konkurrues, kur palët në transaksion veprojnë në mënyrë të arsyeshme, duke pasur të gjithë informacionin e nevojshëm dhe nuk pasqyrohen rrethana të jashtëzakonshme në transaksion. III. Rekomandime të përgjithshme për vlerësimin Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës së qirasë së një trualli, rekomandohet përdorimi i dispozitave të seksionit III të rekomandimeve metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Pronës. Rusia e datës N 568-r, duke marrë parasysh veçoritë e mëposhtme. Rekomandohet të përfshihet në raportin për vlerësimin e vlerës së tregut të së drejtës për të marrë me qira një truall: informacion mbi regjistrimin shtetëror të së drejtës së qirasë (marrëveshja e qirasë) në rastet kur ky regjistrim është i detyrueshëm; informacion mbi barrët e së drejtës për të marrë me qira një parcelë toke dhe vetë parcelën e tokës; bazën për shfaqjen e së drejtës së qiramarrësit për qira; përcaktimi i kompetencave të qiramarrësit; periudha për të cilën është lidhur marrëveshja e qirasë për truallin; shumën e pagesës së qirasë të përcaktuar me marrëveshjen e qirasë; karakteristikat e tregut të tokës, pasurive të tjera të paluajtshme, të drejtat për qiradhënien e parcelave të tokës, duke përfshirë tregun e dhënies me qira të parcelave të tokës dhe pasurive të tjera të paluajtshme. IV. Metodat e vlerësimit Vlerësuesi është i detyruar të përdorë (ose të justifikojë refuzimin e përdorimit) metodat e kostos, krahasuese dhe fitimprurëse të vlerësimit gjatë kryerjes së një vlerësimi. Vlerësuesi ka të drejtë të përcaktojë në mënyrë të pavarur, në kuadrin e secilës prej qasjeve të vlerësimit, metoda specifike të vlerësimit. Zgjedhja e metodave merr parasysh mjaftueshmërinë dhe besueshmërinë e informacionit të disponueshëm publikisht për përdorimin e një metode të caktuar. Si rregull, kur vlerësohet vlera e tregut të të drejtave të qirasë së tokës, përdoret metoda e krahasimit të shitjeve, metoda e shpërndarjes, metoda e shpërndarjes, metoda e kapitalizimit të të ardhurave, metoda e bilancit dhe metoda e përdorimit të synuar. Bazuar në qasjen krahasuese: metoda e krahasimit të shitjeve, metoda e alokimit, metoda e shpërndarjes. Bazuar në qasjen e të ardhurave: metoda e kapitalizimit të të ardhurave, metoda e bilancit, metoda e përdorimit të synuar. Elementet e qasjes së kostos për sa i përket llogaritjes së kostos së riprodhimit ose zëvendësimit të përmirësimeve të tokës përdoren në metodën e mbetur, metodën e alokimit. Më poshtë është përmbajtja e metodave të listuara në lidhje me vlerësimin e vlerës së tregut të së drejtës për qira të parcelave të tokës, të zëna nga ndërtesa, struktura dhe (ose) struktura (në tekstin e mëtejmë - parcela toke të ndërtuara), dhe e drejta për qira. parcelat e tokës që nuk janë të zëna nga ndërtesa, struktura dhe (ose) struktura (në tekstin e mëtejmë - parcela toke të pazhvilluara). Nëse përdoren metoda të tjera në raportin e vlerësimit, këshillohet që të zbulohet përmbajtja e tyre dhe të justifikohet përdorimi i tyre.

3 1. Metoda e krahasimit të shitjeve të faqeve. Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës së qirasë me metodën e krahasimit të shitjeve, rekomandohet përdorimi i dispozitave të paragrafit 1 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Pronës. Rusia e datës N 568-r, duke marrë parasysh veçoritë e mëposhtme. Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës për të marrë me qira një truall duke krahasuar shitjet, si pjesë e faktorëve të kostos merren parasysh faktorët e mëposhtëm: periudha e mbetur deri në skadimin e kontratës së qirasë; shumën e pagesës së qirasë të përcaktuar me marrëveshjen e qirasë; procedurën dhe kushtet e pagesës (përfshirë shpeshtësinë) dhe ndryshimet në qiranë e parashikuar nga marrëveshja e qirasë; nevoja për të marrë pëlqimin e pronarit për të përfunduar një transaksion me të drejtën e qirasë; qiramarrësi ka të drejtë të blejë truallin e dhënë me qira; qiramarrësi ka të drejtën paraprake për të lidhur një marrëveshje të re qiraje për një parcelë toke pas skadimit të marrëveshjes së qirasë. 2. Metoda e ndarjes Metoda përdoret për të vlerësuar të drejtat e qirasë për parcelat e tokës së ndërtuar. Kur vlerësoni vlerën e tregut të së drejtës së qirasë me metodën e shpërndarjes, rekomandohet të përdorni dispozitat e paragrafit 2 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Pronave të Rusisë. datë N 568-r. 3. Mënyra e shpërndarjes Metoda përdoret për të vlerësuar të drejtat e qirasë së parcelave të tokës së ndërtuar. Kur vlerësoni vlerën e tregut të së drejtës së qirasë me metodën e shpërndarjes, rekomandohet të përdorni dispozitat e paragrafit 3 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Pronave të Rusisë. datë N 568-r. 4. Metoda e kapitalizimit të të ardhurave të faqeve. Kushti për aplikimin e metodës është mundësia e marrjes, për periudha të barabarta kohore, të ardhura nga e drejta e vlerësuar për qiradhënien e një trualli që janë të barabarta në vlerë ose që ndryshojnë në të njëjtin ritëm. Metoda supozon sekuencën e mëposhtme të veprimeve: llogaritja e shumës së të ardhurave për një periudhë të caktuar kohore, e krijuar nga e drejta për të marrë me qira një parcelë toke me përdorimin më efikas të truallit nga qiramarrësi;

4 përcaktimi i vlerës së raportit përkatës të kapitalizimit të të ardhurave; llogaritja e vlerës së tregut të së drejtës së dhënies me qira të një trualli duke kapitalizuar të ardhurat e krijuara nga kjo e drejtë. Kapitalizimi i të ardhurave i referohet përcaktimit në datën e vlerësimit të të gjitha vlerave të ardhshme të të ardhurave të barabarta me njëra-tjetrën ose që ndryshojnë me të njëjtin ritëm për periudha të barabarta kohore. Llogaritja bëhet duke pjesëtuar shumën e të ardhurave për periudhën e parë pas datës së vlerësimit me raportin përkatës të kapitalizimit të përcaktuar nga vlerësuesi. Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës për qiradhënien e një trualli, të ardhurat nga kjo e drejtë llogariten si diferencë midis qirasë së tokës dhe shumës së qirasë të përcaktuar në marrëveshjen e qirasë për periudhën përkatëse. Në këtë rast, shuma e qirasë së tokës mund të llogaritet si të ardhura nga dhënia me qira e një trualli me tarifat e qirasë së tregut (normat më të mundshme të qirasë me të cilat një truall mund të jepet me qira në treg të hapur në një mjedis konkurrues kur Palët në transaksion veprojnë në mënyrë të arsyeshme, duke pasur të gjithë informacionin e nevojshëm dhe asnjë rrethanë e jashtëzakonshme nuk pasqyrohet në tarifën e qirasë). Përcaktimi i tarifave të qirasë në treg në kuadrin e kësaj metode supozon sekuencën e mëposhtme të veprimeve: përzgjedhjen për truallin, e drejta e qirasë e së cilës po vlerësohet, e objekteve të ngjashme, tarifat e qirasë për të cilat njihen nga transaksionet e qirasë dhe (ose ) një ofertë publike; përcaktimi i elementeve me të cilët kryhet krahasimi i truallit, e drejta e qirasë së së cilës vlerësohet, me analoge (në tekstin e mëtejmë si elemente krahasimi); përcaktimi për çdo element krahasimi të natyrës dhe shkallës së dallimeve të çdo analoge nga trualli, e drejta e qirasë e së cilës po vlerësohet; përcaktimin, për çdo element krahasimi, rregullime të tarifave të qirasë së analogëve, që korrespondojnë me natyrën dhe shkallën e dallimeve të secilit analog nga trualli, e drejta e qirasë e së cilës po vlerësohet; rregullimi për çdo element të krahasimit të tarifës së qirasë së secilit analog, duke zbutur diferencat e tyre nga trualli, e drejta e qirasë e së cilës po vlerësohet; përllogaritja e normës së qirasë në treg për truallin, e drejta e qirasë e së cilës është duke u vlerësuar, me përgjithësim të arsyetuar të tarifave të qirasë së rregulluar të analogëve. Gjatë llogaritjes së raportit të kapitalizimit për të ardhurat e krijuara nga e drejta për të marrë me qira një truall, duhet të merret parasysh: norma e kthimit të kapitalit pa rrezik; shumën e primit të rrezikut që lidhet me investimin e kapitalit në blerjen e së drejtës së qirasë të vlerësuar; shkalla më e mundshme e ndryshimit në të ardhurat nga e drejta për të marrë me qira një truall dhe ndryshimi më i mundshëm në vlerën e saj (për shembull, kur vlera e të drejtës së qirasë zvogëlohet, merrni parasysh kthimin e kapitalit të investuar në blerjen e e drejta e qirasë). Nëse ka informacion të besueshëm në lidhje me sasinë e të ardhurave të krijuara nga analogu i objektit të vlerësimit për një periudhë të caktuar kohore dhe çmimin e tij, raporti i kapitalizimit për të ardhurat e krijuara nga e drejta për të marrë me qira një parcelë toke mund të përcaktohet duke e ndarë shuma e të ardhurave të krijuara nga analogu për një periudhë të caktuar kohore nga çmimi i këtij analogu ...

5 5. Metoda e pjesës së mbetur të vendeve. Kur vlerësoni vlerën e tregut të së drejtës së qirasë duke përdorur metodën e mbetur, rekomandohet të përdorni dispozitat e paragrafit 5 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Pronave të Rusisë. datë N 568-r, duke pasur parasysh këto veçori: si pjesë e shpenzimeve operative, duke përfshirë edhe shumën e qirasë të parashikuar nga kontrata ekzistuese e qirasë për truallin; diferenca midis të ardhurave neto operative nga një pronë e vetme dhe të ardhurave neto të operimit lidhur me përmirësimet e truallit është pjesë e qirasë së tokës që nuk tërhiqet nga pronari i truallit në formën e qirasë, por merret nga qiramarrësi; Kur llogaritni raportin e kapitalizimit për të ardhurat nga qiraja, merrni parasysh mundësinë që diferenca midis qirasë dhe qirasë së përcaktuar në qira të mbetet, koha e mbetur deri në fund të afatit të qirasë dhe mundësia që qiramarrësi të lidhë një qira të re për një periudhë të caktuar. 6. Metoda e përdorimit të synuar të vendeve. Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës së qirasë sipas metodës së përdorimit të synuar, rekomandohet përdorimi i dispozitave të paragrafit 6 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Pronave. i Rusisë i datës N 568-r, duke marrë parasysh karakteristikat e mëposhtme: si pjesë e shpenzimeve operative, duke përfshirë, merret parasysh shuma e qirasë e parashikuar nga marrëveshja ekzistuese e qirasë për truallin; Gjatë llogaritjes së normës së skontimit për të ardhurat nga qiraja, duhet të merret parasysh mundësia e mbajtjes së të ardhurave nga qiraja; me rastin e përcaktimit të periudhës së parashikimit duhet të merret parasysh periudha e mbetur deri në skadimin e kontratës së qirasë, si dhe mundësia që qiramarrësi të lidhë një marrëveshje të re për një periudhë të caktuar.

METODAT THEMELORE PËR VLERËSIMIN E PRONËS SË TOKËS Kuzina A.V. Nizhny Novgorod Universiteti Shtetëror i Arkitekturës dhe Inxhinierisë Civile Nizhny Novgorod, Rusi METODAT KRYESORE TË VLERËSIMIT TË PRONËS SË TOKËS Kuzina

MINISTRIA E MARRËDHËNIEVE PRONËSORE TË FEDERATISË RUSE UDHËR i datës 6 Mars 2002 N 568-r PËR MIRATIMIN E REKOMANDIMEVE METODOLOGJIKE PËR PËRCAKTIMIN E VLERËS SË TREGUT TË TOKËSVE (i ndryshuar me urdhër

STANDARD SHTETËROR STB 52.0.02-07 E REPUBLIKËS SË Bjellorusisë VLERËSIMI I KOSTOS TË OBJEKTEVE TË TË DREJTAVE CIVILE Vlerësimi i parcelave të tokës si objekte të pasurive të paluajtshme Publikimi zyrtar i Komitetit të Pronës Shtetërore të Minskut

VLERËSIMI STANDARD I VLERËSIMIT FEDERAL VLERËSIMI I PASURISË SË PALUAJTSHME (FSO N 7) 1 STANDARD FEDERAL VLERËSIMI "VLERËSIMI I PASURISË SË PALUAJTSHME (FSO N 7)" Miratuar me urdhër të Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik të Rusisë, datë 25.09.2014 N 611 TË PËRGJITHSHME11 PROV.

MIRATUAR nga Bordi i Partneritetit Jofitimprurës të organizatës vetërregulluese "Kolegjiumi Kombëtar i Vlerësuesve" Protokolli 113 i datës 18 dhjetor 2014 Sistemi i standardizimit të vetërregullimit

Nikolay Barinov FRICS FSO 7 "VLERËSIMI I PASURISË SË PALUAJTSHME" DISPOZITAT KRYESORE SHËN PETERSBURG 2015 STRUKTURA FSO 7 I. Dispozitat e përgjithshme II. Objektet e vlerësimit III. Kërkesat e përgjithshme për vlerësimin IV. Detyrë për

Miratuar nga: Komiteti i Ekspertëve dhe Konsulentëve të Protokollit 2 të NRO ROO, datë 11.12.2014. Miratuar nga: Bordi i NRO ROO Protokolli 5, datë 22.12.2014. REKOMANDIME METODOLOGJIKE MR-1/2014 NRO ROO MBI TIPARET E KONTABILITETIT

Metodologjia e vlerësimit të vlerës së pagesave vjetore të qirave në treg për përdorimin dhe pronësinë e parcelave të tokës A.V. Grigoriev, Drejtor i Përgjithshëm i RMS-OTSENKA LLC, anëtar i Shoqatës Ruse të Vlerësuesve P.A.

DRAFT Për miratimin e Standardit Federal të Vlerësimit "Vlerësimi i aktiveve jomateriale dhe pronës intelektuale (FSO 11)" Në përputhje me nenin 20 të Ligjit Federal të 29 korrikut 1998 Nr. 135-FZ

IRBIS LLC - TË GJITHA LLOJET E EKSPERTIZËS DHE VLERËSIMIT! MINISTRIA E ZHVILLIMIT EKONOMIK E FEDERATES RUSE P R Dhe K A Z 25 Shtator 2014 N 611 Për Miratimin e Standardit Federal të Vlerësimit "Vlerësimi i Pasurive të Paluajtshme

1 Ministria e Arsimit dhe Shkencës e Federatës Ruse Institucioni Arsimor Buxhetor Shtetëror Federal i Arsimit të Lartë Profesional "AKADEMIA GJEODEZIKE SHTETËRORE SIBERIANE"

MINISTRIA E ZHVILLIMIT EKONOMIK TË FEDERATISË RUSE Urdhri i datës 22 Qershor 2015 Nr. 385 PËR MIRATIMIN E STANDARDIT FEDERAL TË VLERËSIMIT "VLERËSIMI I ASETETVE TË PARAQIME DHE PRONËSISË INTELEKTUALE (

Shevyakov Denis Vladimirovich Drejtor i LLC "Agjencia e Vlerësimit" Intelekt "(Samara) Abstrakte për seminarin" Pjalmimi i kryqëzuar "Tema:" Veçoritë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme në kushtet e tregjeve të stanjuara.

GJYKATA E LARTË E FEDERATËS RUSE PËRKUFIZIM Çështja 25-APP 4-7 Moskë 4 shkurt 2015 Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Administrative të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse i përbërë nga kryetari i trupit gjykues

DITËT E PRONËSISË INTELEKTUALE NË ST PETERSBURG PRILL 2017 Metodologjia e vlerësimit të pronësisë intelektuale brenda ose jashtë metodologjisë zyrtare të vlerësimit të pronës? Raporti i Savikovskaya

STANDARD I VLERËSIMIT FEDERAL PËR PËRCAKTIMIN E VLERËS SË KADASTERIT TË OBJEKTEVE TË PASURISË TË PALUAJTSHME (FSO N 4) 1 STANDARD I VLERËSIMIT FEDERAL "PERCAKTIMI I VLERËS KADASTRALE TË OBJEKTEVE TË PASURIVE TË PALUAJTSHME" (FSO N 4)

Ministria e Arsimit dhe Shkencës e Federatës Ruse Institucioni Arsimor Buxhetor Shtetëror Federal i Arsimit të Lartë Profesional "Akademia Gjeodezike Shtetërore Siberiane"

GJYKATA E LARTË E FEDERATËS RUSE PËRKUFIZIM Çështja 31-APG15-9 Moskë 10 qershor 2015 Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Administrative të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse i përbërë nga kryetari i trupit gjykues

Problemet tipike të provimit Problemi 1 Një hotel me katër yje në pjesën qendrore të qytetit gjeneron një të ardhur neto operative vjetore prej 1,300,000 rubla. Dihet që hoteli 1 (4 *) është shitur për 8

Versioni i vjetër i FSO 1 Versioni i ri i FSO 1 I. Dispozitat e përgjithshme 1. Ky standard federal i vlerësimit u zhvillua duke marrë parasysh standardet ndërkombëtare të vlerësimit dhe përcakton konceptet e përgjithshme të vlerësimit, qasjet ndaj vlerësimit

Specifikat e përgatitjes së raportit me qëllim të sfidimit të vlerës kadastrale Leximet e dyta të Tumakovit 10-11 tetor 2009, Shën Petersburg Folës: M. Karpova [email i mbrojtur] 1 Vlera kadastrale

Miratuar nga Këshilli i Vlerësuesve të PK “ES” Procesverbali 4/2010 datë “31” Gusht 2010. me ndryshime dhe shtesa të miratuara nga Këshilli i PK "SROO" ES "Protokolli 19/2011 datë" 12 "Maj 2011. Standardet dhe rregullat e vlerësimit

MIRATUAR me Vendim të Këshillit të PK SROO "SPO" Procesverbal 13 datë 28 maj 2013 Ndryshimet dhe shtesat janë miratuar nga Këshilli i PK SROO "SPO" Procesverbali 26 datë 21.10.2013 Rekomandimet metodologjike për hartimin e raporteve.

Terminologjia (fjalori) i përdorur në përgatitjen e pyetjeve dhe detyrave të provimit të kualifikimit në drejtim të veprimtarive të vlerësimit "Vlerësimi i pasurive të paluajtshme" Termi Model shtesë për hyrjen relativ

Urdhër i datës 22 tetor 2010 Nr.508 PËR MIRATIMIN E STANDARDIT FEDERAL TË VLERËSIMIT "PERCAKTIMI I VLERËS KADASTRALE TË OBJEKTEVE TË PASURISË TË PALUAJTSHME (FSO 4)"

PËRMBAJTJA PËRMBAJTJA ... 3 HYRJE ... 8 KAPITULLI 1. PASURIA E PALUAJTSHME SI OBJEKT INVESTIMI DHE MENAXHIMI ... 12 1.1. Përbërësit dhe cikli i jetës së një vetie ... 12 1.1.1. Përkufizimi i pasurive të paluajtshme ...

Rezoluta e Qeverisë së Republikës së Çeçenisë e datës 28 Prill 2009 Nr. 69 "Për procedurën e formimit, mirëmbajtjes dhe publikimit të Listës së pronave shtetërore të Republikës çeçene, të lira nga të drejtat e të tretëve

GJYKATA E LARTË E FEDERATËS RUSE PËRKUFIZIM Çështja 19-APG15-2 Moskë 26 gusht 2015 Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Administrative të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse i përbërë nga kryetari i trupit gjykues

MIRATUAR nga Bordi i Partneritetit Jofitimprurës të organizatës vetërregulluese "Kolegjiumi Kombëtar i Vlerësuesve" Protokolli 82 datë 24 maj 2011 Sistemi i standardizimit të organizatës vetërregulluese.

Ministria e Arsimit dhe Shkencës e Federatës Ruse DETYRA PËR KONTROLLIN E AKADEMISË GJEODETIKE SHTETËRORE SIBERIANE PËR DISIPLINËN "EKONOMIA E PASURISË SË PALUAJTSHME" Gjithsej pyetje: blloku 1 19; blloku 2-35 Kriteret

PARATHËNIE HYRJE. VLERËSIMI I PASURISË SË PALUAJTSHME NË RUSI: HISTORIA DHE PERSPEKTIVAT E BAZËS SË TEORISË TË VLERËS SË PARAVE NË KOHË KAPITULLI 1. BAZAT E LLOGARITJES SË VLERËS SË PARAVE NË KOHË. 1.1. Përkufizimet bazë. 1.2. Teknika

SHËRBIMI FEDERAL I KADASTRËS SË TOKËS SË RUSISË Urdhri i datës 26 gusht 2002 N P / 307 PËR MIRATIMIN E METODOLOGJISË SË VLERËSIMIT KADASTRALE SHTETËRORE TË TOKËVE TË KOPSHTARISË, KOSHTIT DHE KOMPANISË AS

MIRATUAR nga Bordi i Shoqatës së Organizatës Vetërregulluese "Kolegjiumi Kombëtar i Vlerësuesve" Protokolli 26 datë "24" Shtator 2015 Sistemi i standardizimit të Shoqatës së Organizatave Vetërregulluese

Ministria e Arsimit dhe Shkencës e Federatës Ruse INSTITUCIONI ARSIMOR BUXHETAR SHTETËROR FEDERAL I ARSIMIT TË LARTË "UNIVERSITETI SHTETËROR KËRKIMOR KOMBËTAR SARATOV

Praktika e vlerësimit të vlerës së tregut të parcelave nën objekte lineare që ndodhen jashtë trojeve të vendbanimeve të T.S. Kolyadenko është një specialist i certifikuar në vlerësimin e pasurive të paluajtshme në përputhje me kërkesat evropiane

GJYKATA SUPREME E FEDERATISË RUSE PËRKUFIZIM Rasti 81-APG15-17 Moskë më 7 shtator 2015, Federata Ruse e përbërë nga kryetari i trupit gjykues V.N. Alexandrov, gjyqtarët I.D. Abakumova, T.E. Korchashkina.

STANDARDET FEDERAL TË VLERËSIMIT Rusi 2012 STANDARD I VLERËSIMIT FEDERAL KONCEPTET E PËRGJITHSHME TË VLERËSIMIT, QASJET DHE KËRKESAT PËR VLERËSIM (FSO N 1) Miratuar me Urdhrin e Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik të Rusisë, datë 20 korrik, 70

GJYKATA E LARTË E FEDERATËS RUSE PËRKUFIZIM Çështja 53-APG15-19 Moskë 13 maj 2015 Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Administrative të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse i përbërë nga kryetari i trupit gjykues

HYRJE Në kushtet moderne rëndësi të veçantë ka vlerësimi i vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme. Udhëzimet metodologjike ofrojnë një qasje fitimprurëse për përcaktimin e vlerës së tregut të objekteve

GJYKATA E LARTË E FEDERATES RUSE Çështja 48-APG 15-8 PËRKUFIZIM Moskë 1 korrik 2015 Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Administrative të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse i përbërë nga kryetari i trupit gjykues

E.I. Taraseviç. EKONOMIA E PASURISË SË PALUAJTSHME Përmbajtja. PARATHËNIE PJESA 1. ESENCA DHE KARAKTERISTIKAT E PASURIVE TË PALUAJTSHME KAPITULLI 1. PASURIA E PALUAJTSHME SI MIRË EKONOMIKE 1.1. Konceptet dhe përkufizimet bazë të ekonomisë

Metodologjia individuale e vlerësimit me qëllim të sfidimit të vlerës kadastrale. Shënime kryesore mbi raportet e vlerësimit. Anëtar i Komisionit për Zgjidhjen e Kontesteve për Rezultatet e Përcaktimit të Vlerës Kadastrale

Shtojca 4 e Procesverbalit të Mbledhjes së Përgjithshme të Jashtëzakonshme të Aksionarëve të Doszhan Temir Zholy (DTZ) sh.a. datë 31 tetor 2007 3 N. Makhanov METODA e përcaktimit të vlerës së aksioneve kur ato blihen nga një shoqëri aksionare

ADMINISTRATA E KËSHILLIT TË FSHATIT ALEXANDROVSK TË Rrethit Loktevsky të Territorit Altai Aleksandrovka Për miratimin e metodologjisë për parashikimin e të ardhurave buxhetore

GJYKATA E LARTË E FEDERATËS RUSE PËRKUFIZIM Çështja 67-APG15-22 Moskë 17 qershor 2015 Kolegjiumi Gjyqësor për Çështjet Administrative të Gjykatës Supreme të Federatës Ruse, i përbërë nga kryetari i trupit gjykues

2013 SWorld 18-29 qershor 2013 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/qershor- PROBLEMET MODERNE DHE MËNYRAT ZGJIDHJA E TYRE NË SHKENCË, TRANSPORT,

7. Materialet për sistemin e testimit të ndërmjetëm dhe përfundimtar 1. Nga cilat karakteristika gjenerike ndryshojnë sendet e paluajtshme nga sendet e luajtshme? a) palëvizshmëria, materialiteti, qëndrueshmëria; b) palëvizshmëria,

PËRMBAJTJA PARATHËNIE ... 10 PJESA 1. ESENCA DHE KARAKTERISTIKAT E PASURIVE TË PALUAJTSHME ... 13 KAPITULLI 1. PASURIA E PALUAJTSHME SI MIRË EKONOMIKE ... 14 1.1. Konceptet dhe përkufizimet bazë të ekonomisë ... 14 1.2. Pasuri të paluajtshme

MINISTRIA E ARSIMIT TË SHKENCËS SË FEDERATËS RUSE AGJENCIA FEDERALE PËR ARSIM INSTITUCIONI ARSIMOR SHTETËROR "AKADEMIA GJEODEZIKE SHTETËRORE SIBERIANE"

Materialet edukative dhe teorike 3.3 Testet dhe detyrat e trajnimit TESTET Testi 1. Cili nga faktorët e mëposhtëm nuk ka një ndikim të rëndësishëm në vlerën e parashikuar të tokës, a) vendndodhjen;

Miratuar me vendim të Dumës së Qytetit Penza të 26 qershorit 2009 N 78-7 / 5 Rregullorja "Për procedurën e administrimit dhe asgjësimit të pronës në pronësi komunale të qytetit të Penzës" (i ndryshuar

MIRATUAR me Urdhrin e Ministrit të Financave të datës 12.05.2004 N 75, regjistruar nga Ministria e Drejtësisë e datës 22.06.2004 N 1374 Shih tekstin e dokumentit në STANDARD KOMBËTAR TË KONTABILITETIT TË REPUBLIKËS SË UZBEKISTANIT

Miratuar me Dekret të Qeverisë së Republikës së Kazakistanit, datë 12 shkurt 2013 124 Standardi i vlerësimit "Vlerësimi i vlerës së pasurive të paluajtshme" 1. Dispozita të përgjithshme 1. Ky standard vlerësimi

Kërkesat e SHA "Hekurudhat Ruse" për punën e vlerësuesve. Praktikoni analizën. Përzgjedhja kualifikuese rajonale. Moskë, shtator 2009 Gabimet në raportet e vlerësimit brenda përshkrimit të subjektit të vlerësimit dhe analizës së tregut 1. Jo

UDC 332.622 Baltin V.E. Email i Universitetit Shtetëror të Orenburgut: [email i mbrojtur] KARAKTERISTIKAT E VLERËSIMIT TË PARALAJVE TË NDËRTIMIT ME QËLLIM HIPOTEKE Tregohet se me rastin e vlerësimit të truallit të ndërtuar.

Ministria e Arsimit dhe Shkencës e Federatës Ruse, Institucioni Arsimor Buxhetor Shtetëror Federal i Arsimit të Lartë Penza, Universiteti Shtetëror i Arkitekturës dhe Ndërtimit, DEPARTAMENTI "Menaxhimi i tokës

1 Miratuar në Mbledhjen e Organizatave të Ekspertëve të Republikës së Bashkortostanit me Procesverbalin e datës 20 Prill 2010. METODOLOGJIA E PËRCAKTIMIT TË KOSTOTIMIT TË CAKTIMIT TË TË DREJTËS SË QIRAVE FINANCIARE (QIRAJA) KUR NDRYSHON

Vlerësimi i të drejtave të qirasë së tokës - një listë veprimesh që synojnë përcaktimin e vlerës së vërtetë të të drejtave të qirasë.

Vlerësimi i vlerës së një të drejte qiraje është një procedurë relativisht komplekse. Duke marrë parasysh rastin e vlerësimit të aktiveve materiale, si rregull, ne vlerësojmë gjendjen e tyre dhe i krahasojmë ato me aktive të ngjashme të vlerësuara.

Procedura për vlerësimin e vlerës së një të drejte qiraje është absolutisht e ndryshme. Nuk vlerësohen asetet e prekshme, por përfitimet nga përdorimi i tokës për një kohë të gjatë.

Vlerësimi i objekteve të tilla kryhet nga një vlerësues.... Për të përdorur shërbimet e tij, do t'ju duhet të siguroni dokumentet e mëposhtme:

1. lidhur me qiradhënësin.
2. Informacion në lidhje me komunikimet e kryera, si dhe sistemet inxhinierike.
3. Të dhëna për praninë e ndonjë detyrimi borxhi për sitin, si dhe informacione nëse ndodhet në.
4. Informacion se kush ka aplikuar për shërbimet e vlerësuesit, përkatësisht: emri i plotë, të dhënat e pasaportës, numri i telefonit celular.

Pse është e nevojshme kjo?

Procesi i vlerësimit të rekrutimit mund të shërbejë për disa qëllime.... Më poshtë janë arsyet kryesore:

Mbi çfarë baze përcaktohet?

Dëshironi të merrni tokë me qira, por nuk dini si ta llogarisni koston? Zbuloni detajet e llogaritjeve, si dhe nuancat e taksimit nga!

Cilat metoda përdoren?

Krahasimet e shitjeve

Gjenden objekte të ngjashme, studiohet informacioni i plotë i tyre: kostoja e të drejtave të punësimit, kushtet në të cilat ato ofrohen. Pas kësaj bëhet krahasimi për secilin kriter, konstatohen diferencat dhe pas analizës llogaritet çmimi i së drejtës së qirasë.

Kriteret e krahasueshme:

1. Koha deri në skadimin e periudhës së qirasë.
2. Madhësia e mujores.
3. qiramarrësi.
4. Mundësia .

Alokimet

Kërkohet informacion mbi çmimin e analogëve të objektit të vlerësuar, ose mbi koston e propozimeve në treg.

Metoda e përzgjedhjes përdoret për të zbritur vlerën e një objekti pa përmirësime.... Zbrisni koston e këtyre përmirësimeve nga kostoja e objektit me përmirësimin.

Shpërndarja

Kjo metodë përdoret për të vlerësuar ndërtesën.

Është më e thjeshtë se metoda e përzgjedhjes, pasi nuk keni nevojë të bëni një zbritje.... Ai përdor parimin e raportit të vlerës së truallit dhe zhvillimit së bashku me vlerën e vetë tokës. Duke përdorur metodën e krahasimit të shitjeve, ne llogarisim vlerën e tokës së bashku me zhvillimin dhe e shumëzojmë atë me pjesën e tokës.

Për të llogaritur proporcionin, duhet të gjeni objekte të ngjashme dhe të aplikoni raportin e gjetur në faqen tuaj.

E RËNDËSISHME! Metoda nuk jep të dhëna të sakta. Për informacion më të saktë, duhet të kombinohet me burime të tjera.

Kapitalizimi

Llogaritja e çmimit të një mundësie punësimi kërkon pjesëtimin e të ardhurave neto operative me raportin e kapitalizimit. Raporti i kapitalizimit mund të llogaritet duke përdorur metoda të ndryshme (Ring, Hoskold).

Në procesin e llogaritjes së kapitalizimit, mos harroni të merrni parasysh rreziqet e investimit të parave, rritjen e tyre.

Thelbi i metodës së kapitalizimit:

1. Përcaktimi i shumës së të ardhurave për një periudhë të caktuar nëpërmjet përdorimit efikas të tokës së dhënë me qira.
2. Llogaritja e raportit të kapitalizimit.
3. Llogaritja e kostos së një mundësie punësimi në treg.

Nga pjesa e mbetur

Përdoret për të krijuar përmirësime fitimprurëse në objekt.

Thelbi i metodës:

1. Llogaritja e kostos së përmirësimeve të shfrytëzuara.
2. Llogaritja e të ardhurave neto për një periudhë të caktuar kohe.
3. Zbritja e kostos së përmirësimeve të shfrytëzuara nga çmimi i të drejtave të qirasë.

Përdorimi i caktuar

Përdoret për të gjeneruar të ardhura nga qiraja.

Thelbi i metodës:

1. Përcaktimi i sasisë së shpenzimeve që kërkohen për shfrytëzimin e tokës.
2. Llogaritja e të ardhurave që do të merrni kur përdorni.
3. Llogaritja e çmimit të qirasë duke zbritur të ardhurat dhe shpenzimet.

Hartimi i një raporti të vlerësimit të tokës

Kostoja e një leje qiraje mund të llogaritet duke përdorur formulën:

Z = DA + DIA,

• ku Z është të ardhurat nga toka;
• DA është fitimi që do të marrë qiradhënësi;
• dhe DIA është fitimi i qiramarrësit.

Shpërndarja e të ardhurave nga toka ndërmjet pronarit dhe qiramarrësit është paraqitur më sipër. Mund të kuptohet se nëse të ardhurat DA - fitimi i qiradhënësit është i barabartë me të ardhurat e tokës, atëherë fitimi i qiramarrësit është 0.

RS = RAL + RA,

• ku RS është çmimi i pronësisë së plotë në treg;
• RAL - kostoja e së drejtës së qiradhënësit për qira;
• dhe RA është vlera e të drejtës së qiramarrësit për të marrë në punë.

Shembull: duke ndjekur formulën RS = RAL + RA, supozojmë se RS (vlera e tregut të pronësisë së plotë) është 600 mijë dollarë. Kostoja e së drejtës së qirasë së qiradhënësit, e përcaktuar nga autoritetet vendore, do të jetë 250 mijë dollarë. Bazuar në këtë, ne llogarisim se RA = 350 mijë dollarë, d.m.th. kostoja e së drejtës së qirasë do të jetë 350,000 dollarë.

Bazuar në informacionin e mësipërm, mund të kuptohet se Vlerësimi i të drejtave të qirasë kërkon mjaft kohë dhe ka shumë nuanca, koncesionet në vlerësimin e së drejtës për qiradhënien e alotmentit janë të papranueshme. Por nëse i qaseni kësaj çështjeje me përgjegjësi të mjaftueshme, atëherë nuk do të ketë probleme dhe do të mund ta zgjidhni çështjen me vlerësimin sa më shpejt të jetë e mundur.

Nëse gjeni një gabim, ju lutemi zgjidhni një pjesë të tekstit dhe shtypni Ctrl + Enter.

Rendit
Ministria e Pronave të Rusisë
datë 10.04.2003 Nr.1102-r
“Për miratimin e rekomandimeve metodologjike
sipas përcaktimit të vlerës së tregut
të drejtat e qirasë së tokës "

Në përputhje me Dekretin e Qeverisë së Federatës Ruse, datë 06.07.2001 Nr. 519 "Për miratimin e standardeve të vlerësimit" (Legjislacioni i mbledhur i Federatës Ruse, 2001, Nr. 29, Art. 3026):

ministrit
F.R. Gazizullin

E MIRATUAR NGA
me urdhër të Ministrisë së Pronave të Rusisë
datë 10.04.2003 Nr.1102-r

I. Dispozitat e Përgjithshme

Këto udhëzime për përcaktimin e vlerës së tregut të së drejtës për qira të parcelave të tokës janë zhvilluar nga Ministria e Menaxhimit të Pronës së Rusisë në përputhje me Dekretin e Qeverisë së Federatës Ruse, datë 06.07.2001 Nr. 519 "Për miratimin e standardeve të vlerësimit". ".

II. Bazat metodologjike për vlerësimin e vlerës së tregut të së drejtës për qiradhënie të parcelave të tokës

Vlera e tregut e së drejtës për të marrë me qira një truall përcaktohet në bazë të parimeve të dobisë, ofertës dhe kërkesës, zëvendësimit, ndryshimit, ndikimit të jashtëm, të përcaktuara në Seksionin II të Udhëzimeve për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës, miratuar me urdhër të Ministrisë së Pronave të Rusisë, datë 06.03.2002 Nr. 568-r.

Vlera e tregut e së drejtës për të marrë me qira një truall varet nga kompetencat e qiramarrësit, afati i së drejtës, barrët e së drejtës së qirasë, të drejtat e personave të tjerë mbi truallin, qëllimi i synuar dhe përdorimi i lejuar i truallit.

Vlera e tregut e së drejtës për të marrë me qira një truall varet nga vlera e pritshme, kohëzgjatja dhe mundësia e fitimit të të ardhurave nga e drejta e qirasë për një periudhë të caktuar kohore me përdorimin më efikas të truallit nga qiramarrësi (parimi i pritshmërisë) .

Vlera e tregut e të drejtës së qirasë së një trualli përcaktohet në bazë të përdorimit sa më efikas të truallit nga qiramarrësi, pra shfrytëzimi më i mundshëm i truallit, i cili është praktikisht dhe financiarisht i realizueshëm, i justifikuar ekonomikisht, në përputhje me me kërkesat e legjislacionit dhe si rezultat i së cilës vlera e parashikuar e kostos së së drejtës për qiradhënien e një trualli do të jetë maksimale (parimi i përdorimit më efikas).

Vlera e vlerësuar e vlerës së së drejtës për të marrë me qira një ngastër toke mund të shprehet si një vlerë negative (për shembull, nëse shuma e qirasë e përcaktuar nga marrëveshja e qirasë për një ngastër toke është më e lartë se qiraja e tregut për këtë ngastër). Në raste të tilla, si rregull, nuk është e mundur të tjetërsohet subjekti i vlerësimit në tregun e hapur në një mjedis konkurrues, kur palët në transaksion veprojnë në mënyrë të arsyeshme, duke pasur të gjithë informacionin e nevojshëm dhe nuk pasqyrohen rrethana të jashtëzakonshme në transaksion.

Kur vlerësoni vlerën e tregut të së drejtës për të marrë me qira një parcelë toke, rekomandohet të përdorni dispozitat e Seksionit III të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës, miratuar me urdhër të Ministrisë së Pronave të Rusisë, datë 06.03. .2002 Nr.568-r duke patur parasysh veçoritë e mëposhtme.

Në raportin për vlerësimin e vlerës së tregut të së drejtës për qiradhënien e një trualli, rekomandohet, ndër të tjera, të përfshihen:

· Informacion mbi regjistrimin shtetëror të së drejtës së qirasë (marrëveshja e qirasë) në rastet kur regjistrimi i specifikuar është i detyrueshëm;

· Informacion mbi barrët e së drejtës për të marrë me qira një truall dhe vetë parcelën e tokës;

· Baza për shfaqjen e së drejtës së qiramarrësit për qira;

· Përcaktimi i kompetencave të qiramarrësit;

· Periudha për të cilën është lidhur kontrata e qirasë për truallin;

· Karakteristikat e tregut të tokës, pasurive të tjera të paluajtshme, të drejtat e qiradhënies së parcelave të tokës, duke përfshirë tregun e dhënies me qira të parcelave të tokës dhe pasurive të tjera të paluajtshme.

IV. Metodat e vlerësimit

Gjatë kryerjes së një vlerësimi, një vlerësues është i detyruar të përdorë (ose të justifikojë refuzimin e përdorimit) qasjet e kostos, krahasuese dhe fitimprurëse për vlerësimin. Vlerësuesi ka të drejtë të përcaktojë në mënyrë të pavarur, në kuadrin e secilës prej qasjeve të vlerësimit, metoda specifike të vlerësimit. Zgjedhja e metodave merr parasysh mjaftueshmërinë dhe besueshmërinë e informacionit të disponueshëm publikisht për përdorimin e një metode të caktuar. Si rregull, kur vlerësohet vlera e tregut të të drejtave të qirasë së tokës, përdoret metoda e krahasimit të shitjeve, metoda e shpërndarjes, metoda e shpërndarjes, metoda e kapitalizimit të të ardhurave, metoda e bilancit dhe metoda e përdorimit të synuar.

Bazuar në qasjen krahasuese: metoda e krahasimit të shitjeve, metoda e alokimit, metoda e shpërndarjes. Bazuar në qasjen e të ardhurave: metoda e kapitalizimit të të ardhurave, metoda e bilancit, metoda e përdorimit të synuar. Elementet e qasjes së kostos për sa i përket llogaritjes së kostos së riprodhimit ose zëvendësimit të përmirësimeve të tokës përdoren në metodën e mbetur, metodën e alokimit.

Më poshtë është përmbajtja e metodave të listuara në lidhje me vlerësimin e vlerës së tregut të së drejtës për qira të parcelave të tokës, të zëna nga ndërtesa, struktura dhe (ose) struktura (në tekstin e mëtejmë - parcela toke të ndërtuara), dhe e drejta për qira. parcelat e tokës që nuk janë të zëna nga ndërtesa, struktura dhe (ose) struktura (në tekstin e mëtejmë - parcela toke të pazhvilluara).

Nëse përdoren metoda të tjera në raportin e vlerësimit, këshillohet që të zbulohet përmbajtja e tyre dhe të justifikohet përdorimi i tyre.

1. Metoda e krahasimit të shitjeve

Metoda përdoret për të vlerësuar të drejtat e qirasë për parcelat e tokës të ndërtuara dhe të pazhvilluara. Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës së qirasë duke përdorur metodën e krahasimit të shitjeve, rekomandohet përdorimi i dispozitave të paragrafit 1 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Menaxhimit të Pronës. Rusia datë 06.03.2002 Nr. 568-r, duke marrë parasysh karakteristikat e mëposhtme.

Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës për të marrë me qira një parcelë toke duke përdorur metodën e krahasimit të shitjeve, faktorët e mëposhtëm merren parasysh si pjesë e faktorëve të kostos:

· Periudha e mbetur deri në përfundimin e qirasë;

· Shuma e pagesës së qirasë të përcaktuar në marrëveshjen e qirasë;

· Procedurën dhe kushtet e bërjes (përfshirë shpeshtësinë) dhe ndryshimet në qira, të parashikuara nga kontrata e qirasë;

· Nevoja për të marrë pëlqimin e pronarit për të kryer një transaksion me të drejtën e qirasë;

· Qiramarrësi ka të drejtë të blejë truallin e dhënë me qira;

· Qiramarrësi ka të drejtën paraprake për të lidhur një marrëveshje të re qiraje për një parcelë toke pas skadimit të kontratës së qirasë.

2. Metoda e izolimit

Metoda përdoret për të vlerësuar të drejtat e qirasë për parcelat e tokës së ndërtuar. Kur vlerësoni vlerën e tregut të së drejtës së qirasë me metodën e shpërndarjes, rekomandohet të përdorni dispozitat e paragrafit 2 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Menaxhimit të Pronës së Rusisë. datë 06.03.2002 N 568-r.

3. Mënyra e shpërndarjes

Metoda përdoret për të vlerësuar të drejtat e qirasë për parcelat e tokës së ndërtuar. Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës së qirasë me metodën e shpërndarjes, rekomandohet përdorimi i dispozitave të paragrafit 3 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Menaxhimit të Pronës. Rusia e datës 06.03.2002 N 568-r.

4. Metoda e kapitalizimit të të ardhurave

Metoda përdoret për të vlerësuar të drejtat e qirasë për parcelat e tokës të ndërtuara dhe të pazhvilluara. Kushti për aplikimin e metodës është mundësia e marrjes, për periudha të barabarta kohore, të ardhura nga e drejta e vlerësuar për qiradhënien e një trualli që janë të barabarta në vlerë ose që ndryshojnë në të njëjtin ritëm.

Metoda supozon sekuencën e mëposhtme të veprimeve:

· Llogaritja e shumës së të ardhurave për një periudhë të caktuar kohore, e krijuar nga e drejta e dhënies me qira të një trualli me shfrytëzimin më efikas të truallit nga qiramarrësi;

· Përcaktimi i vlerës së raportit përkatës të kapitalizimit të të ardhurave;

· Llogaritja e vlerës së tregut të së drejtës së dhënies me qira të një trualli duke kapitalizuar të ardhurat e krijuara nga kjo e drejtë.

Kapitalizimi i të ardhurave i referohet përcaktimit në datën e vlerësimit të të gjitha vlerave të ardhshme të të ardhurave të barabarta me njëra-tjetrën ose që ndryshojnë me të njëjtin ritëm për periudha të barabarta kohore. Llogaritja bëhet duke pjesëtuar shumën e të ardhurave për periudhën e parë pas datës së vlerësimit me raportin përkatës të kapitalizimit të përcaktuar nga vlerësuesi.

Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës për qiradhënien e një trualli, të ardhurat nga kjo e drejtë llogariten si diferencë midis qirasë së tokës dhe shumës së qirasë të përcaktuar në marrëveshjen e qirasë për periudhën përkatëse. Në këtë rast, shuma e qirasë së tokës mund të llogaritet si të ardhura nga dhënia me qira e një trualli me tarifat e qirasë së tregut (normat më të mundshme të qirasë me të cilat një truall mund të jepet me qira në treg të hapur në një mjedis konkurrues kur Palët në transaksion veprojnë në mënyrë të arsyeshme, duke pasur të gjithë informacionin e nevojshëm dhe asnjë rrethanë e jashtëzakonshme nuk pasqyrohet në tarifën e qirasë).

Përcaktimi i tarifave të qirasë në treg duke përdorur këtë metodë përfshin sekuencën e mëposhtme të hapave:

· Përzgjedhja për truallin, e drejta e qirasë e së cilës po vlerësohet, e objekteve të ngjashme, tarifat e qirasë për të cilat dihen nga transaksionet e qirasë dhe (ose) nga oferta publike;

· Përcaktimi i elementeve me të cilët bëhet krahasimi i truallit, e drejta e qirasë së së cilës vlerësohet, me analoge (në tekstin e mëtejmë elemente krahasimi);

· Përcaktimi për çdo element krahasimi të natyrës dhe shkallës së dallimeve të çdo analoge nga trualli, e drejta e qirasë e së cilës është duke u vlerësuar;

· Përcaktimi, për çdo element krahasimi, i rregullimeve të tarifave të qirasë së analogëve, që korrespondojnë me natyrën dhe shkallën e dallimeve të secilit analog nga trualli, e drejta e qirasë e së cilës po vlerësohet;

· Rregullim për çdo element të krahasimit të tarifës së qirasë së çdo analogu, duke zbutur diferencat e tyre nga trualli, e drejta e qirasë e së cilës po vlerësohet;

· Llogaritja e tarifës së qirasë në treg për truallin, e drejta e qirasë së së cilës po vlerësohet, me përgjithësim të arsyetuar të tarifave të qiradhënies së rregulluar të analogëve.

Kur llogaritet raporti i kapitalizimit për të ardhurat e krijuara nga e drejta për të marrë me qira një parcelë toke, duhet të merren parasysh:

· Norma e kthimit të kapitalit pa rrezik;

· Shuma e primit të rrezikut që lidhet me investimin e kapitalit në blerjen e të drejtës së qirasë të vlerësuar;

· Shkalla më e mundshme e ndryshimit të të ardhurave nga e drejta për të marrë me qira një truall dhe ndryshimi më i mundshëm në vlerën e saj (për shembull, kur vlera e të drejtës së qirasë zvogëlohet, merrni parasysh kthimin e kapitalit të investuar në blerjen e e drejta e qirasë).

Nëse ka informacion të besueshëm në lidhje me shumën e të ardhurave të krijuara nga analogu i objektit të vlerësimit për një periudhë të caktuar kohore dhe çmimin e tij, raporti i kapitalizimit për të ardhurat e krijuara nga e drejta për të marrë me qira një parcelë toke mund të përcaktohet duke ndarë shuma e të ardhurave të krijuara nga analogu për një periudhë të caktuar kohore nga çmimi i këtij analogu.

5. Metoda e mbetur

Metoda përdoret për të vlerësuar të drejtat e qirasë për parcelat e tokës të ndërtuara dhe të pazhvilluara. Kur vlerësoni vlerën e tregut të së drejtës së qirasë duke përdorur metodën e mbetur, rekomandohet të përdorni dispozitat e pikës 5 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Menaxhimit të Pronës së Rusisë. datë 06.03.2002 Nr.568-r, duke patur parasysh veçoritë e mëposhtme:

· Si pjesë e shpenzimeve operative, përfshirë shumën e qirasë të parashikuar nga marrëveshja ekzistuese e qirasë për truallin;

· Diferenca midis të ardhurave neto operative nga një pronë e vetme dhe të ardhurave neto operative lidhur me përmirësimet e truallit është pjesë e qirasë së tokës, e cila nuk është tërhequr nga pronari i truallit në formën e qirasë, por e marrë nga qiramarrësi;

Gjatë llogaritjes së raportit të kapitalizimit për të ardhurat nga qiraja, duhet të merret parasysh mundësia që diferenca midis qirasë dhe qirasë të përcaktuar në marrëveshjen e qirasë të mbetet, periudha e mbetur deri në përfundimin e kontratës së qirasë dhe mundësia e qiramarrësi që lidh një marrëveshje të re qiraje për një periudhë të caktuar.

6. Metoda e përdorimit të synuar

Metoda përdoret për të vlerësuar të drejtat e qirasë për parcelat e tokës të ndërtuara dhe të pazhvilluara. Gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të së drejtës së qirasë sipas metodës së përdorimit të synuar, rekomandohet përdorimi i dispozitave të pikës 6 të seksionit IV të Rekomandimeve Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës të miratuara me urdhër të Ministrisë së Pronave. i Rusisë i datës 6 mars 2002 Nr. 568-r, duke marrë parasysh karakteristikat e mëposhtme:

· Si pjesë e shpenzimeve operative, duke përfshirë shumën e qirasë të parashikuar nga marrëveshja ekzistuese e qirasë për një truall;

· Gjatë llogaritjes së normës së skontimit për të ardhurat nga qiraja, duhet të merret parasysh mundësia e mbajtjes së të ardhurave nga qiraja;

· Gjatë përcaktimit të periudhës së parashikimit, duhet të merret parasysh periudha e mbetur deri në skadimin e kontratës së qirasë, si dhe mundësia që qiramarrësi të lidhë një marrëveshje të re për një periudhë të caktuar.

METODOLOGJIA E LLOGARITJES SË SHUMËS SË TARIFAVE PËR TË DREJTËN E LIDHJES SË MARRËVESHJES SË QIRAVE PËR TOKËN NË QYTETIN E MOSKËS

1. Dispozitat e Përgjithshme.

Kjo metodologji për llogaritjen e shumës së pagesës për të drejtën për të lidhur një marrëveshje qiraje për një truall në qytetin e Moskës (në tekstin e mëtejmë referuar si e drejta e qirasë) duhet të zbatohet gjatë kryerjes së llogaritjeve përkatëse nga Burimet e Tokës së Qytetit të Moskës. Departamenti dhe është një dokument udhëzues për përdorim nga komisionet e rretheve dhe qytetit për dhënien e parcelave dhe rregullores urbanistike.kur miraton masën e pagesës për të drejtën e dhënies me qira të një trualli.

Metodologjia nuk ka për qëllim llogaritjen e shumës së pagesës për të drejtën e marrjes me qira të një trualli për ndërtimin e objekteve të banimit dhe të përdorimit të përzier, në përputhje me urdhrin e Kryetarit të Bashkisë së Moskës, datë 18.08.2000 N 894-RM "Për procedura për zbatimin e programeve të ndërtimit të banesave në Moskë" për ndërtimin e objekteve të sferës sociale ose urdhrit të qytetit në përputhje me urdhrin e Kryetarit të Bashkisë së Moskës, datë 26.09.94 N 471-RM "Për pagesën për të drejtën për të lidhur një tokë". marrëveshje qiraje në Moskë."

Për të përcaktuar shumën e pagesës për të drejtën e qiradhënies së një trualli, kërkohen të dhënat e mëposhtme, të përfshira në dokumentacionin fillestar të lejes për projektimin dhe ndërtimin në qytetin e Moskës: sipërfaqja e truallit, duke përfshirë edhe peizazhin, sipërfaqja e ndërtesës, sipërfaqja e përgjithshme e tokës dhe pjesëve nëntokësore të disponueshme në parcelën e tokës dhe objekti i projektuar, largësia e truallit nga stacioni i metrosë ose stacioni hekurudhor, dalja nga kufijtë e truallit në autostradë me rëndësi të përgjithshme të qytetit, qëllimi funksional i objektit të projektuar.

Nëse vlera e shumës së pagesës për të drejtën e qirasë së një trualli, e llogaritur në përputhje me këtë metodologji, në terma 1 hektar, duke marrë parasysh të gjitha barrët, është më e vogël se vlera e vlerës së llogaritur në përputhje me procedurën. për llogaritjen e shumës së pagesës për të drejtën e qirasë së një trualli që nuk është menduar për zbatim ndërtimi i ri (rindërtimi) (paragrafi 4), atëherë kostoja e së drejtës për të marrë me qira një parcelë toke përcaktohet në përputhje me procedurën për llogaritjen e shumës e pagesës për të drejtën e dhënies me qira të një trualli të pa destinuar për ndërtim të ri (rindërtim)

2. Procedura e llogaritjes së shumës së pagesës për të drejtën e dhënies me qira të truallit për ndërtimin e objekteve (strukturave).

Llogaritja e shumës së pagesës për të drejtën e qirasë së një trualli të dhënë për një qiramarrës të ri, ose kur lidh një marrëveshje qiraje me një person tjetër, i cili, në rastet e përcaktuara me ligj, ka të drejtë të lidhë një marrëveshje qiraje për një tokë komploti, kryhet sipas formulës së mëposhtme:

C = I tillë x Ssr n x Ksr.a x Cop x Kts. x Ku - Pra,

ku:

Kurvë. - sipërfaqja e tokës (në hektarë);
Ssr.p. - pagesa mesatare (në mijë rubla / ha) për të drejtën për të marrë me qira një parcelë toke për 49 vjet në një zonë të caktuar ekonomike territoriale;
Ksr.a është një koeficient pa dimension për rregullimin e shumës së pagesës për të drejtën e qirasë afatshkurtër ose të qirasë afatgjatë për një periudhë më të vogël se 49 vjet (tabela 2);
Polic. - një koeficient pa dimension për rregullimin e madhësisë së pagesës, duke marrë parasysh dendësinë totale të ndërtesës (raporti i sipërfaqes totale të ndërtesave (strukturave) në një ngastër toke me sipërfaqen e një parcele toke) (Tabela 3 );
Kts. - koeficienti pa dimension për rregullimin e shumës së pagesës në varësi të qëllimit të ndërtesës (strukturës) në parcelën e tokës (tabela 4);
NS. - koeficienti pa dimension për rregullimin e madhësisë së pagesës në varësi të distancës së truallit nga autostradat me rëndësi në mbarë qytetin, stacionet e metrosë ose hekurudhave (Tabela 5);
Co - kostoja e barrëve në truallin, e llogaritur në përputhje me udhëzimet e miratuara me urdhër të Kryetarit të Bashkisë së Moskës, datë 28.11.2000 N 1244-RM "Për miratimin e udhëzimeve të përkohshme për llogaritjen e kostove shtesë të investitorëve që rrjedhin nga zbatimin e projekteve investive”.

3. Procedura për llogaritjen e shumës së pagesës për të drejtën e qirasë së një trualli në rastet e një ndryshimi të qëllimit funksional të objekteve, një rritje në procesin e rindërtimit (ndërtimit) të sipërfaqes totale ekzistuese (të parashikuar ) ndërtesa (struktura) ose ndërtimi i një ndërtese (strukture) të re në një truall të dhënë me qira.

Për të marrë leje për të ndryshuar qëllimin funksional të objekteve, për të rritur në procesin e rindërtimit (ndërtimit) sipërfaqen totale të ndërtesave ose strukturave ekzistuese (të parashikuara) ose ndërtimin e një ndërtese (strukture) të re dhe nëse pronari i ndërtesave (strukturave ) ka një marrëveshje qiraje për një parcelë toke, qiradhënësi duhet të përcaktojë madhësinë e pagesave shtesë për të drejtën e marrjes me qira të një trualli për shkak të rritjes së pritshme në sipërfaqen totale të ndërtesave (strukturave) ekzistuese (të projektuara) në truallin e tokës . Shtesa paguhet nga investitori (zhvilluesi) qiradhënësit. Llogaritja e shtesës duhet të bëhet për periudhën deri në përfundimin e marrëveshjes aktuale të qirasë për truallin. Për ndërtesat dhe strukturat kapitale me marrëveshje të zyrtarizuara qiraje për parcelat e tokës - për një periudhë prej të paktën 5 vjetësh. Llogaritja e shumës së pagesës shtesë për të drejtën e marrjes me qira të një trualli llogaritet si diferencë midis shumës së re të pagesës për të drejtën e qiradhënies së një trualli dhe shumës së pagesës për të drejtën e marrjes me qira të një trualli ekzistues. ndërtesa (struktura) (të projektuara). Llogaritja e shumës së pagesës për të drejtën e marrjes me qira të një trualli për ndërtesat (strukturat) ekzistuese kryhet në përputhje me procedurën për llogaritjen e shumës së pagesës për të drejtën e qiradhënies së një trualli të përcaktuar në pikën 2.

Nëse pagesa për të drejtën e qirasë së një trualli nuk është ngarkuar më parë, shuma e llogaritur si diferencë midis shumës së re të pagesës dhe shumës së pagesës për ndërtesat (strukturat) ekzistuese në pjesën e zënë drejtpërdrejt nga ndërtesat (strukturat) subjekt i pagesës nga investitori (zhvilluesi) ndaj qiradhënësit.

Në marrëveshjen shtesë për marrjen e lejes për të kryer punë në një shtrirje, një superstrukturë, një shumë e re pagese për të drejtën e qirasë së një trualli është vendosur në lidhje me rritjen e pritshme të sipërfaqes totale të ndërtesave (strukturave). ekzistuese në truall.

4. Procedura për llogaritjen e shumës së pagesës për të drejtën e dhënies me qira të një trualli të pa destinuar për ndërtim të ri (rindërtim).

Përcaktimi i shumës së pagesës për të drejtën e marrjes me qira të një trualli që nuk është menduar për ndërtim të ri (rindërtim) bëhet në bazë të tabelës së pagesave mesatare për të drejtën e qiradhënies së parcelave të tokës sipas formulës:

С = I tillë x Сср.п х Кср.а. x Кп,

ku:
С - shuma e pagesës për të drejtën e qirasë;
Kurvë. - sipërfaqja e tokës (ha.);
Ssr.p. - pagesa mesatare (në rubla / ha) për të drejtën e marrjes me qira të një trualli në qytetin e Moskës për 49 vjet në një zonë të caktuar ekonomike territoriale;
Ksr.a. - koeficienti pa dimension për rregullimin e shumës së pagesës për të drejtën e qirasë afatshkurtër ose të qirasë afatgjatë për një periudhë më të vogël se 49 vjet (tabela 2);
Кп është një koeficient pa dimension për rregullimin e masës së pagesës për të drejtën e qirasë për funksionimin e objekteve dhe përmirësimin e territorit. Për objektet dhe peizazhet industriale, industriale dhe depo (me përjashtim të peizazhit kompensues) Кп = 0.7. Në raste të tjera, Кп = 1.0.

5. Procedura e llogaritjes së fondeve të pamarra nga qyteti nga pagesa për të drejtën e qirasë në lidhje me zënien e paautorizuar të truallit.

Nëse Inspektorati Shtetëror i Tokës zbulon faktin e pushtimit të paautorizuar të një parcele toke, Departamenti i Burimeve Tokësore të Qytetit të Moskës llogarit shumën e pagesës për të drejtën e marrjes me qira të një trualli për periudhën nga momenti i zbulimit të faktit të treguar deri në datën e llogaritjen. Llogaritja është bërë në përputhje me formulën e dhënë në pikën 2 të kësaj aneksi, me shumëzim me koeficientin e rregullimit të madhësisë së pagesës në varësi të sipërfaqes së truallit të paautorizuar Ksam (Tabela 6);

Vlera e koeficientit për rregullimin e masës së pagesës për të drejtën e qirasë afatshkurtër ose afatgjatë të një trualli për një periudhë më të vogël se 49 vjet (Kh. a.)Tabela nr. 2

Vlerat e koeficientit për rregullimin e madhësisë së pagesës, duke marrë parasysh raportin e sipërfaqes totale të ndërtesave (strukturave) në truall me sipërfaqen e truallit (Kop) Tabela nr. 3

Simbolet e përdorura në tabelën 3:
Vlera e koeficientit që karakterizon dendësinë e ndërtesës (P) përcaktohet si raporti i sipërfaqes totale të një ndërtese ose strukture (m²) me sipërfaqen e truallit (m²)
P = (Pon + Pop x 0.5) / E tillë,

ku:
Pon - sipërfaqja e përgjithshme e pjesës tokësore të një ndërtese ose strukture (sq. M);
Pop - sipërfaqja e përgjithshme e pjesës nëntokësore të ndërtesës ose strukturës (sq. M);
E tillë është sipërfaqja e truallit që i nënshtrohet shpengimit (m²).

Vlerat e koeficientit për rregullimin e madhësisë së pagesës në varësi të qëllimit të synuar të ndërtesës (strukturës) në truallin (Кц) Tabela nr. 4

Shënim për tabelën 4:
Nëse objektet e pasurive të paluajtshme në truall kanë një qëllim shumëfunksional, atëherë vlera e koeficientit Kc përcaktohet me formulën e mëposhtme:
n
Kts = (SHUMË (Kts (i) x Po (i))) / Po,
i = 1

ku:
Кц (i) - koeficienti që i përgjigjet qëllimit të i-të funksional të objekteve;
Nga (i) - sipërfaqja e përgjithshme e objekteve që korrespondon me qëllimin e i-të funksional;
Po - sipërfaqja e përgjithshme e objekteve (sq. M).

Vlerat e koeficientit për rregullimin e madhësisë së pagesës në varësi të distancës së truallit nga autostrada me rëndësi në mbarë qytetin, stacionet e metrosë ose hekurudhave (Ku) Tabela nr. 5

Shënim për tabelën 5:
Vlera e koeficientit (Ku) rritet me 1.2 herë në lidhje me vlerën e specifikuar në Tabelën 5 për objektet jorezidenciale, nëse kufijtë e truallit shkojnë në autostradat e mëposhtme: Mozhaiskoye shosse, Kutuzovskiy prospect, rr. Arbati i Ri, rr. Vozdvizhenka, perspektiva Michurinsky, prosp. Vernadsky, Komsomolsky prospect, Leninsky prospect, Profsoyuznaya r., Varshavskoe sh., B. Ordynka st., B. Tulskaya st., Lyusinovskaya r., Kashirskoe sh., Volgogradsky ave., Ryazansky prospect, Nizhegorodskaya st., Tagans. , Sh. Entuziastët, rr. Sergius of Radonezh, rr. Stromynka, rruga B. Cherkizovskaya, autostrada Shchelkovskoe, prosp. Ak. Sakharova, autostrada Yaroslavskoe, prosp. Mira, Dmitrovskoe sh., Novoslobodskaya r., Leningradskoe sh., Leningradsky prospect, 1st Tverskaya-Yamskaya r., Tverskaya r., Garden Ring, Volokolamskoe sh., Ave. Marshalli Zhukov, rr. Svobody, autostrada Rublevskoe, unaza e 3-të e Moskës, unaza e Moskës.

Vlerat e koeficientit për rregullimin e masës së pagesës në varësi të sipërfaqes së një trualli të paautorizuar (Ksam.) Tabela nr.6

Vlerësimi i të drejtave të qirasë së tokës nga 20,000 rubla.

Kompania jonë ofron shërbime të kualifikuara për vlerësimin e të drejtave të qirasë për parcelat e tokës për qëllime të ndryshme. Nëse keni nevojë të vlerësoni të drejtat e qirasë së tokës, mund të na kontaktoni duke përdorur Call, ne do t'ju ndihmojmë!

1. 37. Vlerësimi i kostos së të drejtave të qirasë së tokës duke përdorur metodën e të ardhurave

37.1. Kostoja e të drejtës së qirasë së qiramarrësit

37.1.1. Për të vlerësuar vlerën e të drejtave të qirasë të një qiramarrësi të tokës për një periudhë të caktuar kohore, mund të përdoret shprehja e mëposhtme:, ku Va- kostoja e përfitimeve për një periudhë kohore T(kostoja e së drejtës së qirasë); T- afati i qirasë; R- të ardhurat neto operative nga toka; e - Norma e skontimit.

Kërkohet vlerësimi i së drejtës së qirasë afatgjatë të kullotës. Një truall prej 2 hektarësh është dhënë me qira nga administrata e qarkut për 49 vjet për t'u përdorur si kullotë. Shkalla e qirasë e vendosur nga administrata është 274,18 rubla / ha / vit. Afati i mbetur i përdorimit - 47 vjet. Të ardhurat nga kullotat për qumësht janë 7038 rubla / ha. Vlera e tregut e kullotës, e llogaritur duke përdorur metodën e kapitalizimit të qirasë së tokës, është 7038: 0,11 = 63,981,8 rubla / ha.

Llogaritja e të drejtës së qirasë afatgjatë të kullotës bazohet në skenarë të mundshëm për shfrytëzimin e mëtejshëm të tokës pas përfundimit të afatit të qirasë.

Skenari 1. Pas skadimit të afatit, kontrata nuk do të rinovohet. Vlera e së drejtës së qirasë përcaktohet nga kapitalizimi i qirasë së tokës për 47 vjet.

Kostoja e së drejtës së qirasë =
= 61,034 rubla / ha.

Skenari 2. Pas përfundimit të afatit të qirasë, kontrata do të rinovohet. Pagesat e qirave do të vazhdojnë.

Vlera e qirasë përcaktohet si diferenca midis vlerës së tregut të një trualli nën titull dhe pagesave të tokës që bëjnë të mundur përdorimin e tokës në bazë të qirasë për një periudhë të pafundme kohore (vlera e kapitalizuar e qirasë aktuale).

Kostoja e së drejtës së qirasë =
= 61,490 rubla / ha.

Skenari 3. Pas përfundimit të afatit të qirasë, toka do të blihet me një çmim prej 2000 rubla / ha.

Çmimi i riblerjes - 2000 rubla / ha.

Kostoja e kapitalizuar e pagesave të qirasë për 47 vjet do të jetë:

= 2475 rubla / ha.

Kostoja e blerjes pas 47 vitesh qiraje =
= 13 rubla / ha.

Kostoja e së drejtës së qirasë = 63,982 - 2475 - 13 = 61,492 rubla / ha.

Vlera mesatare: (61034 +61490+ 61492): 3 = 61,339 rubla / ha.

Le të themi se vlera mesatare merret si vlerë përfundimtare. Atëherë kostoja e së drejtës së qirasë për 2 hektarë hektarë kullota është 47 vjet = 61339 × 2 = 122,678 rubla / hektar.

37.1.2. Vlera e tregut e së drejtës së qirasë mund të llogaritet duke kapitalizuar pagesat e qirasë për tokën, nëse këto pagesa përcaktohen nga kushtet e transaksioneve të tregut.

37.1.3. Nëse në llogaritjen e kostos së kapitalizuar të pagesave të qirasë, përdoren tarifa që nuk korrespondojnë me normat e tregut, për shembull, tarifat e përcaktuara nga bashkia, atëherë vlera e të drejtave të pronarit ose qiradhënësit (në këtë rast, komunës) te trualli eshte percaktuar per perdorimin aktual. Kjo do të thotë, kjo vlerë nuk do të jetë vlera e tregut e së drejtës për të marrë me qira një truall.

37.2. Kostoja e të drejtës së qiradhënësit për qira

37.2.1. Kostoja e të drejtës së qirasë së qiradhënësit llogaritet për truallin e dhënë me qira nga pronari (në kushtet tona, zakonisht shteti ose bashkia) me qira dhe përcaktohet nga Standardet Ndërkombëtare të Vlerësimit si kosto e interesit të pronës së lirë duke respektuar interesat. të qirasë.

37.2.2. Mbajtja e lirë do të thotë pronësi absolute, subjekt i kufizimeve të vendosura vetëm nga shteti. Sipas IES, "vlera e një pasurie të lirë ose të dhënë me qira përgjithësisht shihet si shuma e vlerës aktuale të të ardhurave neto të pritshme që do të merren nën qiranë plus vlerën aktuale të vlerës së pritshme të pronës kur përdoret dhe pronësia i kalon qiradhënësit” 17.

37.2.3. Nga ky përkufizim rezulton se e drejta e qirasë e qiradhënësit (shteti, komuna) përcaktohet nga vlera aktuale e të ardhurave nga marrëveshja e lidhur e qirasë për truallin, të cilat përcaktohen nga shuma e qirasë e përcaktuar me kontratë, dhe të ardhurat e mundshme nga shitja e truallit ose e drejta për të lidhur një marrëveshje qiraje pas skadimit të afatit të kontratës aktuale.

37.2.4. Prandaj, vlera e të drejtave të qiradhënësit për një truall të dhënë me qira mund të përcaktohet si më poshtë.

1. Nëse lejohet shitja e mëpasshme e tokës në pronësi, atëherë vlera e tregut e një të drejte të tillë përcaktohet si:
, ku V A- kostoja e së drejtës së qiradhënësit për qira (kostoja e një pronë të lirë ose kostoja e një trualli të ngarkuar nga një marrëveshje qiraje); Pi- qiranë e përcaktuar në marrëveshjen e qirasë, T- afati i qirasë, V M- vlera e tregut të tokës në momentin e vlerësimit, e - norma e skontimit.

2. Nëse shitja e mëpasshme e tokës në pronësi nuk lejohet, por shitja e qirasë është e mundur:
, ku: V P A- vlera e tregut të shitjes së të drejtës së qirasë. Në rastin kur pagesat e qirasë janë konstante Pi = P = const, mund të përdoret shprehja e mëposhtme:
.

Afati i qirasë është 49 vjet, tarifa e vendosur në marrëveshjen e qirasë është 40,000 dollarë / ha, vlera e tregut e së drejtës për të lidhur një marrëveshje qiraje është 10,000,000 dollarë / ha, norma e skontimit është 10%.

Prandaj, kostoja e së drejtës së qirasë së qiradhënësit (pronarit të truallit) është e barabartë me:
= $489 956.

Nëse afati i qirasë është 5 vjet, atëherë kjo vlerë do të jetë:
= $6 360 844.

37.2.5. Nga shprehjet e mësipërme rezulton se vlera e të drejtave të qirasë së qiradhënësit nuk përkon me vlerën e tregut të të drejtave të pronësisë nëse pagesat bëhen me tarifa fikse, siç ndodh tani në përgjithësi me parcelat e tokës në pronësi shtetërore dhe komunale, me një blerja e shtyrë e tokës (të drejtat e qirasë).

37.2.6. Gjithashtu rezulton se e drejta e qirasë e qiradhënësit është sa më e vogël, aq më të largëta atribuohen pagesat për shlyerjen e truallit ose e drejta e qirasë nga qiramarrësi, me kusht që qiraja të jetë më e vogël se ajo e tregut. Domethënë, ka një zhvlerësim të arkëtimeve të ardhshme për shkak të ndikimit të faktorit të zbritjes, ashtu siç ndodh kur vlerësohen burimet e tjera natyrore që gjenerojnë të ardhura në terma afatgjatë.

37.2.7. Në mënyrë të ngjashme, ju mund të përcaktoni vlerën e të drejtave të tjera të pjesshme për tokën - të drejtën e përdorimit të përhershëm, pronësinë e trashëguar gjatë gjithë jetës.