ST 610 Cod civil al Federației Ruse

1. Contractul de închiriere se încheie pe o perioadă specificată în contract.

2. În cazul în care termenul de închiriere nu este specificat în contract, contractul de închiriere se consideră încheiat pe perioadă nedeterminată.

În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul de a se retrage din contract în orice moment prin notificarea celeilalte părți cu o lună înainte, iar în cazul închirierii unui imobil, cu trei luni înainte. Legea sau contractul poate stabili o perioadă diferită de avertizare cu privire la încetarea unui contract de închiriere încheiat pe perioadă nedeterminată.

3. Legea poate stabili termene maxime (limita) ale contractului pentru anumite tipuriînchiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți. În aceste cazuri, dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract și nici una dintre părți nu s-a retras din contract înainte de expirarea termenului stabilit de lege, contractul se reziliază la expirarea termenului.

Un contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mare statutar termenul limită se consideră încheiat pentru o perioadă egală cu termenul limită.

Comentariu la art. 610 din Codul civil al Federației Ruse

1. Termenul contractului de închiriere este stabilit în contractul propriu-zis. Termenul poate fi fie definit (specific), fie nedefinit. Un anumit termen este o indicație a unei anumite perioade de valabilitate a contractului de închiriere. În cazul în care contractul de închiriere este încheiat verbal, termenul contractului de închiriere este negociat de părțile sale.

Dacă un anumit termen (specific) al valabilității acestuia nu este specificat în contractul de închiriere, termenul unui astfel de contract este nedeterminat. Pentru a realiza posibilitatea fiecăreia dintre părțile la un astfel de contract de a-l refuza, li se acordă dreptul de a exercita un astfel de refuz prin transmiterea în orice moment a unui avertisment celeilalte părți la contractul de închiriere, de a cărui formă depinde pe forma contractului de închiriere. Avertismentul în sine este un act de voință sau un document care conține informații despre intenția părții la contractul de închiriere de a-l rezilia.

Există două termene limită pentru emiterea unui astfel de avertisment:

General - o lună;

Special - trei luni (dacă obiectul contractului de închiriere este imobil).

Totodată, prin lege pot fi stabilite și alți termeni pentru transmiterea unui astfel de avertisment. Deci, de exemplu, la încheierea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată teren a Fondului Federal de Asistență pentru Dezvoltarea Construcțiilor de Locuințe, care este în proprietate federală, autoritățile de stat din subiectul Federației Ruse, Fondul are în orice moment dreptul de a refuza astfel de acorduri, după ce a avertizat cealaltă parte despre acest lucru cu o luna inainte.

Legislația poate stabili condiții speciale pentru un contract de închiriere. Aceste perioade se stabilesc prin indicarea perioadei maxime (limita) de valabilitate a unor astfel de contracte. Criteriile de stabilire a acestor termene limită sunt următoarele:

Tipuri de contracte de închiriere;

Tipuri de proprietăți închiriate.

Deci, de exemplu, potrivit art. 9 din Legea federală din 24 iulie 2002 N 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole” se încheie un contract de închiriere pentru un teren de pe teren agricol aflat în proprietatea statului sau a municipalității pentru o perioadă de la trei până la patruzeci și nouă. ani, cu excepția cazurilor prevăzute de prezenta lege. Pentru fânarea fânului și pășunatul animalelor se încheie un contract de închiriere pentru un teren de pe teren agricol aflat în proprietatea statului sau municipalității pe o perioadă de până la trei ani.

Pentru astfel de contracte, procedura de reziliere in sine este facultativa, cu conditia ca astfel de termene sa nu fie stipulate in astfel de contracte. Pentru încetarea unor astfel de acorduri este suficientă o simplă „tăcere” a subiecților săi cu privire la încetarea acesteia înainte de expirarea termenului maxim (limită).

Mai mult, dacă astfel de contracte indică o perioadă care depășește maximul (limita), atunci termenul real al unui astfel de acord corespunde maximului (limită).

2. Legea aplicabilă:

Legea federală din 7 decembrie 2011 N 416-FZ „Cu privire la alimentarea cu apă și canalizarea”;

Legea federală din 27 iulie 2010 N 190-FZ „Cu privire la furnizarea de căldură”;

Legea federală nr. 161-FZ din 24 iulie 2008 „Cu privire la promovarea construcției de locuințe”;

Legea federală din 08.11.2007 N 261-FZ „Cu privire la porturile maritime din Federația Rusăși asupra modificărilor la anumite acte legislative Federația Rusă";

Legea federală din 24 iulie 2007 N 209-FZ „Cu privire la dezvoltarea întreprinderilor mici și mijlocii în Federația Rusă”;

Legea federală nr. 201-FZ din 04.12.2006 „Cu privire la adoptarea Codului forestier al Federației Ruse”;

Legea federală nr. 116-FZ din 22 iulie 2005 „Cu privire la zonele economice speciale din Federația Rusă”;

Legea federală nr. 115-FZ din 21 iulie 2005 „Cu privire la contractele de concesiune”;

Legea federală din 24 iulie 2002 N 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”;

Legea federală din 21 decembrie 2001 N 178-FZ „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale”;

Legea federală nr. 137-FZ din 25 octombrie 2001 „Cu privire la adoptarea Codului funciar al Federației Ruse”;

Legea Federației Ruse din 21 februarie 1992 N 2395-1 „Cu privire la subsol”.

3. Practica tribunalului:

Definiție Curtea Constititionala RF din 17.06.2010 N 852-О-О;

Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 14 martie 2014 N 16;

Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11.01.2002 N 66;

Hotărârea Curții a XX-a de Arbitraj de Apel din data de 05.07.2013 N 20AP-1946/13;

Hotărârea Curții a XX-a de Arbitraj de Apel din data de 17 aprilie 2014 N 20AP-732/14;

Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 20 martie 2013 N F08-419/13 în cazul N A32-21169/2011;

Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din data de 4 martie 2013 N F08-290/13 în cazul N A32-4541/2012;

Contract de leasing ( închiriere de proprietate) reglementează raportul juridic dintre locatar și locator în transmiterea proprietății și îi protejează în caz de neîndeplinire a obligației uneia dintre părți. Prin urmare, este foarte important să setați corect totul în contract. conditiile necesare. Trei articole vor fi dedicate contractului de închiriere. În ele, 1C: Specialiștii ITS vor vorbi despre ce capcane există la încheierea și executarea unui contract și cum să le ocolească fără pierderi pentru ei înșiși. Vor fi luate în considerare atât aspectele legale, cât și cele fiscale ale acordului. În primul articol se vor analiza în detaliu condițiile pentru încheierea unui contract de închiriere, care au aceeași valoare pentru ambele părți la contract. În următoarele două articole, vom vorbi despre consecințele fiscale ale încheierii acestui acord pentru proprietar și chiriaș.

Ce este un contract de închiriere și sub ce formă trebuie încheiat?

Conform unui contract de închiriere, una dintre părți (locatorul) transferă proprietatea celeilalte părți (locatarul) pentru o taxă pentru posesia și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, transferul dreptului de proprietate asupra acestui imobil către chiriaș nu are loc, cu excepția cazurilor în care contractul prevede dreptul de răscumpărare.

Dacă acordul nu prevede plata pentru utilizarea proprietății, atunci un astfel de acord este recunoscut ca contract de împrumut ( utilizare gratuită proprietate). Acest tip raporturile juridice sunt reglementate de normele capitolului 36 din Codul civil al Federației Ruse.

Regulile referitoare la contractul de închiriere se aplică în acest caz doar parțial.

Locatorul în baza unui contract de închiriere poate fi proprietarul proprietății sau un alt proprietar legal autorizat de proprietar însuși sau de lege să închirieze această proprietate (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, poate fi proprietar o persoană care are o împuternicire în numele proprietarului pentru dreptul de a închiria proprietatea.

Orice cetățean apt de muncă poate fi chiriaș, antreprenor individual sau persoană juridică.

Legea vă permite să încheiați un contract de închiriere oral, dar în cele mai multe cazuri se folosește o formă scrisă, deoarece vă permite să conveniți mai detaliat asupra tuturor condițiilor contractului și elimină multe neînțelegeri între părți în procesul de executare a acestuia. .

Contractul de închiriere este scris, Dacă:

• durata contractului este mai mare de un an (clauza 1 a articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse);
• una dintre părțile la acord este o entitate juridică (clauza 1, articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse);
• obiectul contractului este o clădire sau o structură (clauza 1, articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse);
• obiectul contractului este un vehicul cu echipaj (articolul 633 din Codul civil al Federației Ruse).

Trebuie să înregistrez un contract de închiriere?

Contractul de închiriere este obligatoriu înregistrare de stat dacă obiectul contractului de închiriere este un imobil sau o întreprindere (clauza 2, articolul 609, articolul 658 din Codul civil al Federației Ruse).

Există excepții de la această regulă. Deci, de exemplu, deținuții pentru o perioadă mai mică de un an nu sunt supuși înregistrării de stat (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 2 din articolul 26 din Codul funciar al Federației Ruse):

• contracte de închiriere și subînchiriere de terenuri;
• contracte de închiriere pentru clădiri sau structuri.

Despre contracte de închiriere vehicul cu și fără echipaj, legea prevede, de asemenea, că nu sunt supuse înregistrării de stat (articolele 633, 643 din Codul civil al Federației Ruse).

Legea civilă nu rezolvă problema dacă este necesară înregistrarea unui contract de închiriere spații nerezidențiale.

Pe de o parte, toate spațiile nerezidențiale fac parte din clădiri și structuri, iar pe de altă parte, nu sunt listate direct împreună cu aceste obiecte.

Această problemă a fost clarificată numai în Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 06/01/2000 nr. 53. În opinia arbitrilor, contractele de închiriere pentru spații nerezidențiale se aplică aceleași reguli ca și contractele de închiriere de clădiri și structuri. Prin urmare, un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale trebuie înregistrat doar dacă este încheiat pentru un an sau mai mult.

De asemenea, în Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59, se explică următoarele: dacă un contract de închiriere imobiliară este încheiat pentru o perioadă de 11 luni, dar condițiile prevede prelungirea automată a acestuia pentru aceeași perioadă, atunci un astfel de acord nu trebuie să fie înregistrat.

Care este obiectul și obiectul contractului?

Într-un contract de închiriere, trebuie făcută o distincție între obiectul și obiectul contractului.

Obiectul contractului îl constituie obligațiile părților de a transfera proprietatea și de a o folosi în conformitate cu termenii contractului, precum și de a plăti o taxă pentru o astfel de utilizare.

Pentru a determina obiectul contractului de închiriere, este necesar să se definească clar caracteristicile proprietății care este închiriată.

Obiectele de închiriere pot fi (clauza 1 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse):

• terenuri și alte obiecte naturale izolate;
• întreprinderi și alte complexe imobiliare;
• cladiri si constructii;
• echipamente;
• vehicule;
• alte lucruri.

Pentru ca contractul de închiriere să fie recunoscut ca încheiat, acesta trebuie să conțină date care să permită determinarea proprietății ce urmează a fi transferată chiriașului.

Dacă nu există astfel de date în contract, condiția privind obiectul este recunoscută ca neconsecventă, iar contractul este recunoscut ca neîncheiat (clauza 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, în contract este necesar să se indice cât mai precis trăsăturile individual definite ale proprietății care o caracterizează.

Astfel de date privind proprietatea includ (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 16 decembrie 2009 în cazul nr. A65-13380 / 2009):

• locația sa față de alte obiecte;
• pătrat, specificații;
• alte caracteristici care individualizează obiectul.

De asemenea, ar fi util să indicați adresa, caracteristicile tehnice ale proprietății, tipul de utilizare permisă (pentru teren).

După cum arată analiza practica judiciara, părțile componente ale unui lucru nu pot fi obiect de arendă. De exemplu:

un element structural separat al unei clădiri (acoperiș, perete etc.) (clauza 1 din 11.01.2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”);

parte a liniei de cablu (decretul Serviciului Federal Antimonopol din 17.07.2007 în cazul nr. A55-12242 / 06-33).

Cum se specifică termenul contractului?

Condiția privind termenul de închiriere indică perioada de timp în care locatarul are dreptul de a folosi lucrul închiriat și este obligat să plătească chirie pentru aceasta. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse, termenul de închiriere este stabilit de părți în contract.

Termenul contractului poate fi determinat:

• data calendaristică;
• expirarea unei perioade de timp calculate în ani, luni, săptămâni, zile sau ore;
• un indiciu al unui eveniment care trebuie inevitabil să se producă.

Este necesar să se facă distincția între durata contractului de închiriere în sine și durata contractului. De multe ori aceste vremuri nu se potrivesc. Deci, de exemplu, proprietatea închiriată poate fi transferată chiriașului (clauza 2 a articolului 425, clauza 3 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse):

• înainte de semnarea contractului de închiriere;
• înainte de înregistrarea de stat a contractului, atunci când această înregistrare este necesară.

În aceste cazuri, dacă părțile convin, drepturile și obligațiile acestora (inclusiv obligația de a plăti chiria) se pot extinde și până în perioada anterioară semnării sau înregistrării de stat a contractului.

În practică, există două tipuri de dispute cu privire la introducere chirie: daca imobilul este folosit inainte de incheierea contractului sau dupa expirarea valabilitatii acestuia, sau imobilul nu este folosit, dar contractul este inca valabil.

Dacă proprietatea este utilizată în perioada anterioară înregistrării de stat a contractului, atunci este necesar să se determine dacă a existat un acord privind utilizarea proprietății în această perioadă. Un astfel de acord poate rezulta direct din termenii contractului sau poate rezulta din alți termeni. Dacă există un acord, atunci chiria este plătită pentru întreaga perioadă de utilizare a proprietății (Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din 15 iunie 2011 Nr. F02-2137/11 în cazul Nr. A33- 13835/2010).

Dacă contractul a încetat, dar chiriașul nu a returnat proprietatea, atunci el este, de asemenea, obligat să plătească chiria pentru întreaga perioadă de întârziere (clauza 38 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din ianuarie 11, 2002 nr. 66). Acest lucru se datorează faptului că rezilierea contractului de închiriere nu atrage încetarea obligației chiriașului de a plăti chiria dacă imobilul nu este restituit proprietarului.

Într-o situație în care contractul de închiriere este încă valabil, dar imobilul a fost restituit, chiriașul este, de asemenea, obligat să plătească plăți de chirie până la încetarea contractului de închiriere (clauza 13 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66).

Vă rugăm să rețineți că, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, dacă după expirarea contractului de închiriere chiriașul continuă să folosească proprietatea închiriată, iar proprietarul nu se opune la aceasta, acordul este considerat automat. reînnoit în aceleași condiții pe perioadă nedeterminată.

Contractul este recunoscut ca încheiat pentru o anumită perioadă numai dacă condiția privind perioada este inclusă în textul său. Daca nu exista o astfel de conditie in contract, acesta se considera incheiat pe perioada nedeterminata. Un astfel de acord are unele caracteristici ale procedurii de încetare a acestuia.

Deci, de exemplu, dacă termenul contractului nu este definit, în baza paragrafului 2 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse, oricare dintre părți se poate retrage în orice moment din contract, dar este obligată să notifica celeilalte părți cu cel puțin o lună în avans. Dacă imobilul este închiriat, termenul de preaviz este de trei luni. Respectarea acestor termene de către părți este obligatorie dacă acestea nu au prevăzut alte perioade de preaviz în contract.

Pentru unele tipuri de închiriere (de exemplu, un contract de închiriere (articolul 627 din Codul civil al Federației Ruse)) și tipuri de proprietăți închiriate (de exemplu, terenuri forestiere (clauza 3 din articolul 72 din Codul forestier al Federației Ruse) ), corpuri de apă (Articolul 14 din Codul Apelor al Federației Ruse)), Legea poate stabili termene maxime pentru durata unui contract de închiriere. În aceste cazuri, contractul este reziliat la expirare termen maxim. Dacă părțile au convenit în contract pentru o perioadă care depășește valoarea maximă, contractul este valabil și numai până la expirarea perioadei maxime (clauza 3, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Cum se stabilesc chiria?

Trebuie avut în vedere faptul că, pe baza paragrafului 12 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” , chiria nu poate consta în întregime din facturi de utilități, întrucât în ​​speță chiriașul nu obține niciun beneficiu din închirierea proprietății, ceea ce contravine caracterului compensat al contractului de închiriere.

Așadar, am luat în considerare aspectele comune părților care sunt importante de subliniat în contractul de închiriere.

În numărul următor vom avea în vedere aspectele practice ale executării contractului din punctul de vedere al proprietarului.

Toate informațiile furnizate sunt disponibile în sistemul ITS PROF în Manualul privind relațiile contractuale din secțiunea „Suport juridic”.

Anumite fapte juridice sau de altă natură pot fi asociate cu momentul încheierii contractului, cum ar fi dreptul efectiv și capacitatea juridică a persoanei care a semnat contractul, faptul că locul unde a fost semnat contractul, faptul că contractul semnat. respectă cerințele documentelor de reglementare.

Momentul încheierii contractului de închiriere - acesta este momentul semnării acestuia, adică momentul în care un astfel de acord a intrat în vigoare. O excepție poate fi o clauză înscrisă în contract prin care se precizează că contractul este valabil în legătură cu acțiunile care au loc înainte de încheierea acestui contract. (Clauza 1,2 din articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Baza încheierii unui contract de închiriere

Multe organizații și cetățeni sunt proprietarii proprietăților închiriate. Contractul de închiriere se încheie pentru a reglementa relația dintre părți. Conform contractului de închiriere semnat, proprietarul se obligă să primească plata pentru proprietatea închiriată (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de închiriere nu este un contract public, prin urmare, în temeiul clauzei 1 a articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse, obligația de a încheia un contract de închiriere este interzisă. Excepție fac anumite obligații prevăzute de lege sau în temeiul legii.

Baza pentru apariția dreptului de închiriere este Contractul de închiriere.

Atunci când faceți o tranzacție de închiriere imobiliară, există Reguli pentru încheierea unui contract de închiriere, acestea sunt următoarele:

1. Contractul trebuie să descrie proprietatea transferată în conformitate cu contractul încheiat;
2. La semnarea unui acord cu entitate legală sau o persoană fizică – contractul trebuie să fie în scris;
3. La încheierea unui contract de închiriere pentru imobile pe o perioadă mai mare de un an, este necesară înregistrarea de stat a unei astfel de tranzacții;
4. Dacă bunul închiriat devine ulterior proprietatea chiriașului, atunci contractul se întocmește pe formularele prevăzute pentru vânzarea bunului (articolul 609 din Codul civil).

Pentru compilare corectă contract, este de dorit implicarea unui avocat în pregătirea acestuia. Contractul trebuie să includă informații despre prețul de închiriere, termenii, drepturile și obligațiile ambelor părți, procedura de reînnoire sau.

Chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere, care prevăzut la articolul 601 din Codul civil al Federației Ruse. Acest avantaj protejează în primul rând interesele chiriașului. Dar, încheierea unui alt contract de închiriere pt urmatorul termen, chiriașul nu trebuie să ceară condițiile anterioare proprietatea asupra proprietății închiriate. Dacă doriți să continuați să închiriați proprietatea de la proprietar, chiriașul este obligat să informeze proprietarul în scris într-o anumită perioadă de timp.

În cazul în care chiriașul nu și-a anunțat intenția de a încheia un contract de închiriere pt termen nou, i se va pierde dreptul de preempțiune.

Dacă există o notificare scrisă cu privire la prelungirea termenului de închiriere a proprietății, dreptul de preempțiune pentru chiriaș va fi valabil timp de un an de la expirarea contractului de închiriere.

Termenul contractului de închiriere

După cum s-a menționat mai sus, în cazul în care contractul de închiriere este încheiat pentru mai mult de un an, este necesară înregistrarea de stat.

Dacă contractul de închiriere se încheie în prima zi a oricărei luni la data de 30 sau 31 a lunii anului precedent, anul următor, această perioadă se consideră egală cu un an.

La încheierea unui contract de închiriere pe o perioadă mai mică de un an (11 luni), prelungirea contractului este posibilă numai prin încheierea unui nou contract de închiriere.

Scopul încheierii unui contract de închiriere este de a asigura transferul proprietății în posesia temporară. Ambele părți sunt interesate de o astfel de înțelegere. Pentru proprietar, aceasta este primirea unui venit suplimentar, și poate principalul, pentru chiriaș, disponibilitatea proprietății pentru utilizare în anumite scopuri.

Termenul de închiriere - perioada pentru care contract de închiriere. De regulă, termenul de închiriere este de la unu la cinci ani. În centre, astfel de tranzacții sunt executate timp de trei ani sau mai mult.

Perioada de inchiriere- timpul în care chiriașul poate deține și utiliza bunul în condițiile specificate în contract.

Termen de închiriere: esență, norme legale

Perioada de inchiriere- perioada de timp în care entitatea care închiriază imobilul o poate folosi în scopul propus (sub rezerva termenilor contractului). Adesea oamenii confundă termenul contractului de închiriere cu perioada contractului. De fapt, acestea sunt concepte diferite.

Termenul contractului este perioada de timp în care sunt valabile condițiile prescrise de părți și sunt îndeplinite obligațiile asumate.

Acordul este valabil de la data înregistrării și semnării. În acest caz, perioada de închiriere poate începe mai târziu. Sfârșitul perioadei tranzacției și termenul de închiriere nu coincid întotdeauna. De exemplu, durata contractului poate fi limitată de obligațiile participanților.

Există obligații care pot avea un termen care depășește perioada contractului. Prin urmare, termenul de închiriere și perioada de valabilitate nu sunt întotdeauna egale. O coincidență este posibilă dacă locatorul dă obiectul părții locatarului în momentul executării contractului și îl returnează în ziua expirării acestuia.

Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse în legătură cu termenul de închiriere spune următoarele:

Contractul de închiriere se încheie pe perioada determinată prin contract;

Dacă termenul de închiriere nu este specificat, atunci documentul este considerat nelimitat. ÎN acest caz oricare dintre subiecți are dreptul de a rezilia contractul sub rezerva notificării prealabile a subiecților tranzacției;

Prin lege, puteți stabili termene limită pentru acord, în acest caz, perioada de valabilitate nu este prescrisă.

Perioada de închiriere: caracteristici, cazuri speciale

Termenul de închiriere este temporar, care este determinat prin contract și convenit de cele două părți.

La convenirea asupra termenului de închiriere se iau în considerare următoarele:

- începutul termenului de închiriere- ziua în care obiectul tranzacției este transferat locatarului pentru utilizare;

- sfârșitul termenului de închiriere- momentul transferului imobilului către proprietar sau chiriașului principal după finalizarea folosinței imobilului;

Trebuie fixat după data calendaristică.

În absența unui termen de închiriere, în contract se aplică următoarele reguli:

Contractul se consideră executat și este valabil, deoarece termenul de închiriere nu este o condiție cheie pentru acest document;

Termenul de închiriere este egal cu perioada de valabilitate a contractului dintre părți;

În lipsa unui acord privind perioada de valabilitate, acordul se consideră executat pe o perioadă nelimitată. Ca urmare, oricare dintre subiecți are dreptul de a refuza obligațiile.

Dacă perioada de închiriere este determinată de o anumită dată, atunci se aplică următoarele reguli:

Părțile trebuie să cunoască datele de începere și de finalizare a utilizării proprietății și să fie de acord asupra acestor informații la momentul executării contractului;

Perioada de închiriere se determină prin specificarea perioadei de timp limitate de zilele din calendar. Un astfel de acord afectează durata contractului de închiriere și valoarea chiriei;

Prepoziţiile „până” şi „până” în determinarea perioadei de valabilitate au o interpretare ambiguă în instanţe. Unele cazuri susțin că prepoziția „la” indică necesitatea de a exclude data din perioada de închiriere, în timp ce altele - invers;

Pentru a evita dezacordurile descrise mai sus, se introduce parametrul „inclusiv”. Acest cuvânt indică dacă o anumită zi este inclusă sau nu în perioada de închiriere.

La stabilirea termenului de închiriere la expirarea perioadei de timp:

Calculul trebuie făcut în intervale de timp (ore, zile, luni etc.);

Începutul unei perioade este întotdeauna o dată calendaristică. Acesta din urmă poate să nu coincidă cu intrarea în vigoare a acordului în sine. În acest caz, termenul de închiriere începe de la data la care bunul trece în folosință noului proprietar;

Dacă termenul este de mai mulți ani, atunci se încheie într-o anumită zi și lună a ultimului an.

Cazuri speciale:

Termenul de închiriere poate începe la începutul unui eveniment inevitabil, cum ar fi începutul sezonului de plantare;

Termenul de închiriere va fi egal cu perioada de valabilitate a contractului, dacă părțile o stabilesc perioada de inchiriere prin indicarea unui caz care nu are legătură cu inevitabilul. Aici, proprietarul poate rezilia contractul, iar chiriașul nu va mai avea dreptul de a folosi obiectul.

Fii conștient de toată lumea evenimente importante United Traders - abonați-vă la site-ul nostru

Luați în considerare redactarea și verificarea contractului cu cea mai mare seriozitate, deoarece în acest document sunt prescrise toate condițiile pentru cooperarea dumneavoastră ulterioară. În special, este indicat termenul de închiriere (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). Poate fi scris la o anumită dată calendaristică sau perioadă de timp. În caz contrar, contractul se consideră încheiat la data de termen nedeterminat. În a doua variantă, părțile sunt obligate să se avertizeze reciproc despre încetarea obligațiilor contractuale cu cel puțin 3 luni înainte de încetare.

Pentru cat timp se poate incheia un contract? Nu există un termen minim de închiriere. Maximul este de 50 de ani. Dar legea prevede introducerea de restricții pentru anumite obiecte imobiliare (Codul civil al Federației Ruse). De exemplu, pentru utilitati si structuri de stat- de obicei până la 5 ani.

Un acord încheiat pe o perioadă mai mare de 1 an trebuie neapărat să fie supus înregistrării de stat. altfel poate fi invalidat.

Clasificarea contractelor:

• Pe termen scurt - termen de închiriere mai mic de 1 an calendaristic.
• Pe termen lung - termen de închiriere de la 1 an calendaristic.
• Nedeterminat - termenul de închiriere nu este specificat.

Mic de statura

Astfel de contractul nu este supus inregistrarii si nu poate depasi perioada de valabilitate mai mare de 1 an. Acesta este cel mai mult formă simplă folosit în principal indiviziiși organizații mici. Vă permite să nu pierdeți timpul cu înregistrarea și să economisiți la plata taxelor de stat.

Am vorbit despre caracteristicile încheierii unui contract de închiriere pe termen scurt pe o perioadă de 11 luni sau mai puțin.

Pentru o perioadă lungă de timp

este încheiat pentru o perioadă de un an sau mai mult, este supus înregistrării obligatorii la organele de stat (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse.).

Adică intră în vigoare după încheierea procedurii (18 zile de la data depunerii setului de documente). Pe originalul de hârtie este aplicată o ștampilă specială și se face o înregistrare în arhivă (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie , 2000 N 53).

Toate ulterioare acordurile suplimentare la contract sunt, de asemenea, supuse înregistrării. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați serviciul federal pentru înregistrarea de stat, cadastru și cartografie (la nivel local).

Un acord pe o perioadă mai mare de 1 an care nu a trecut de înregistrarea de stat este considerat nevalid. Dacă una dintre părți se sustrage de la această procedură, cealaltă are dreptul să o acționeze în judecată.

Contract pe termen lung prevede consolidarea multor nuanțe de cooperare reciproc avantajoasă: de exemplu, vacanțe de închiriere, indexarea chiriei, un moratoriu asupra creșterii prețurilor, sancțiuni pentru dizolvare timpurie, plata reparatiilor etc. Acest tip de închiriere este benefic pentru întreprinderile mari stabile care ocupă suprafețe mari. Și, de asemenea, către organizațiile industriale, pentru care orice relocare atrage costuri financiare serioase.

Pentru o perioadă nelimitată de timp

O dată exactă nu este condiție prealabilă pentru a încheia un acord inchiriere de spatii nerezidentiale. este considerată un acord care nu specifică date exacteși perioadele de angajare (clauza 2, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). Acordul intră în vigoare din momentul semnării. Dacă de fapt perioada de utilizare a obiectului depăşeşte unu an calendaristic, înregistrarea nu este necesară.

Reînnoirea documentelor

La sfârșitul termenului, părțile au posibilitatea - o astfel de acțiune se numește prelungire.

În aceste scopuri, se poate încheia un acord suplimentar. Dar acest lucru este opțional! În cazul în care chiriașul continuă să folosească spațiul și nu există obiecții din partea proprietarului, contractul se prelungește automat (partea 2 a articolului 621 din Cod).

Un contract pe termen scurt poate prevedea reînnoirea automată pentru o perioadă similară, deși nici nu este supus înregistrării de stat (clauza 10 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 59). Singura condiție este absența obiecțiilor din ambele părți. Un contract pe termen lung este considerat a fi prelungit pe o perioadă nedeterminată dacă, după expirarea acestuia, părțile nu au declarat rezilierea, iar chiriașul continuă să folosească localul (Codul civil al Federației Ruse).

Un contract pe perioadă nedeterminată nu implică prelungire.

Dar un acord cu data scadenței poate fi prelungit pe perioadă nedeterminată și transferat pe perioadă nedeterminată, caz în care înregistrarea nu este necesară.

Avantaje și dezavantaje ale facerii diferitelor oferte

Pentru întreprinderile mici, forma pe termen scurt este mai potrivită. Vă va permite să evitați costurile inutile, precum și să oferiți mobilitate afacerii dvs. În cazul apariţiei mai multor oferta avantajoasa, vă puteți muta oricând într-un loc nou, evitând în același timp penalitățile pentru rezilierea anticipată a contractului.

Un plus pentru proprietar este, de regulă, tarife mai mari pentru închirierea spațiilor.

Dezavantajele includ lipsa de certitudine pentru chiriaș pentru o perioadă lungă de timp, iar pentru proprietar - nevoia de a căuta noi chiriași și timpii de nefuncționare.

minus închiriere pe termen lung poate fi considerată necesitatea înregistrării și plății unei taxe. Pe de alta parte, un astfel de document oferă garanții și oferă încredere în viitor tuturor participanților. concediu de inchiriere vă permit să echipați spațiile pentru propriile nevoi, iar chiriașului să economisească investițiile în repararea spațiilor.

Perioada redusă tarifele de închiriere- o mare oportunitate pentru dezvoltarea initiala a afacerii. Un contract pe termen lung vă permite să stabiliți parteneriate pe termen lung și stabile, ceea ce, desigur, este un mare avantaj în vremurile noastre dificile.