Idealny przykład umowy najmu. Bezgotówkowe sposoby odbioru czynszu, dokumenty

Czym jest czynsz?

W ten sposób, wynajem- jest to zestaw opłat z tytułu posiadania nieruchomości, wyrażonych w gotówce lub w naturze i przekazywanych co miesiąc lub na inne okresy. Czynsz najmu niekoniecznie musi mieć rynkowy mechanizm kształtowania: na pierwszy plan wysuwają się porozumienia między właścicielem a najemcą. Najemca w momencie zawarcia umowy najmu faktycznie jest właścicielem (ale nie jest właścicielem i nie może nim rozporządzać) nieruchomość, użytkując ją zgodnie z jej przeznaczeniem i odpowiada za jej bezpieczeństwo.

Czynsz najmu może być ustalany za wszelkie mienie ruchome i nieruchome, w szczególności za:

• Mieszkania i inne pomieszczenia mieszkalne (wszystkie 35 rozdziałów kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
• Transport i inny sprzęt, wynajem (zainstalowany).
• Grunt ().
• Aktywa finansowe(leasing).
• Firmy i budynki.

Rodzaje wynajmu

Kalkulację czynszu można ustalić w ramach umowy, a także w ramach przewidzianych prawem metod:

• Płatności cykliczne lub jednorazowe opłacona przed wygaśnięciem najmu. Płatności mogą być stałe lub zmienne, w zależności od ilości dodatkowych usług wydanych w trakcie kursu. Ten typ jest najbardziej odpowiedni.
• Wynajem licznika wyrażone w naturze. Możliwy jest wariant, w którym następuje przeniesienie własności rzeczy, czyli zapłata w naturze. Strony ustalają okres gwarantowany, stanowiący niezbędne odszkodowanie za przeniesioną rzecz. Czas trwania najmu z podobną opłatą determinowany jest czasem trwania kontrdzierżawy.
• Dochód z robienia działalność przedsiębiorcza realizowany w dzierżawionym obiekcie. V ta sprawa zainstalowany oprocentowanie stosowany zarówno przed, jak i po. W praktyce ten rodzaj czynszu jest znacznie gorszy od stałych opłat, ponieważ wprowadza niepewność i ryzyko oszustwa dla wynajmującego. Osoba pełniąca funkcję pracodawcy informuje o dochodach, a właściciel zapewnia donosić o wynajem .
• Inwestycje w wygląd zewnętrzny i komunikacji wynajmowanego obiektu. Często łączy się go ze stałymi płatnościami, pozwalającymi nie tylko na otrzymanie pieniędzy z wynajmowanej nieruchomości, ale także na przywrócenie walorów jakościowych mieszkań i pojazdów.
• Inne świadczenia i usługi świadczone przez najemcę właścicielowi. W szczególności najemca może świadczyć usługi biznesowe, które w inny sposób świadczone są wyłącznie na zasadach komercyjnych.

Uchwała Naczelnego Sądu Arbitrażowego nr 3484/07 pozwala na mieszanie powyższych rodzajów najmu w dowolnych proporcjach ustalonych w odniesieniu do określonego wartość rynkowa wynajem. Jeżeli czynsz ustalany jest w gotówce, wysokość czynszu jest bezpośrednio wskazana w umowie.

Ustalenie wysokości czynszu

Wysokość opłaty jest ściśle związana z rodzajem czynszu, który jest określony w umowie. Jeżeli czynsz stanowi określoną proporcję, najemca lokalu zobowiązana jest do przedstawienia dokumentów na podstawie których kalkulacja czynszu zgodnie z podanym wzorem. W szczególności referencje z Urząd podatkowy lub wpływy gotówkowe.

Stała wypłata, w tym płatne jednorazowo, określają warunki umowy, która zakazuje jednostronnego podwyższania czynszu. Ponieważ jest to dobrowolne, ustawodawca wychodzi z założenia, że ​​strony są w stanie samodzielnie określić wartość własności nieruchomości na podstawie wskaźników rynkowych. W takim przypadku najemca zobowiązuje się do regularnego uiszczania opłaty na podstawie art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Paragraf ten określa najważniejsze zobowiązanie, którego naruszenie może spowodować zmianę umowy.

Procedura opłacania czynszu

Czynsz nie może być zapłacony, jeśli nieruchomość nie zostanie przekazana do użytkowania. W przeciwnym razie procedura płatności wygląda następująco:

1. Osoby planujące zawrzeć umowę najmu wspólnie (lub sam właściciel) ustalają koszt umowy.
2. Umowa zawierana jest według wzoru, w ramach którego wskazany jest czas trwania umowy. Za pomocą główna zasada wskazany rok. Dokument zawiera również procedurę dokonywania płatności i odpowiedzialności, uzupełniając normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
3. Nieruchomość przechodzi w posiadanie najemcy na mocy aktu przyjęcia i zbycia. Dokument musi zawierać stan przedmiotu transakcji, a także notatki, które może sporządzić strona otrzymująca.
4. Wpłata dokonywana jest na rachunek rozliczeniowy organizacji-wynajmującego wskazany w umowie lub przekazywana osobiście w ramach paragonu, aktu lub innego dokumentu pokwitowania. Płatności leasingowe, które nie są udokumentowane, nie mogą być uznane za spłacone.
5. W przypadku przelewu nieruchomości lub płatności ryczałtowej jako zapłaty, a warunki przelewu nie są określone w umowie, najemca jest zobowiązany do ich dostarczenia w ciągu 30 dni od dnia uzyskania dostępu do obiektu.
6. Na koniec okresu najmu dotychczasowy najemca ma prawo pierwszeństwa do przedłużenia najmu. Jednocześnie cena najmu za niego nie może przekroczyć oferty tego obiektu na wolnym rynku. Najemca może wysłać pismo z żądaniem obniżenia czynszu, jeśli pozwala na to sytuacja rynkowa.
7. Wszystkie płatności stają się własnością z chwilą ich dokonania, chyba że w umowie określono wzajemny leasing. Najemca nie ma zatem prawa do dysponowania środkami, nieruchomością przypisaną najemcy na podstawie umowy.

Wcześniejsza spłata czynszu

Prawo cywilne stanowi również, że w sytuacjach, gdy okoliczności nie zależą od woli najemcy lub wynajmującego, możliwa jest wcześniejsza zapłata czynszu. Wcześniejsza płatność nie zawsze oznacza. W szczególności, jeśli najemca regularnie łamie warunki umowy, niszczy nieruchomość, wynajmujący może żądać zapłaty za dwa okresy (zwykle równe miesiącowi) ustalone w umowie.

Z prawa do wcześniejszej zapłaty czynszu na rzecz właściciela można skorzystać, jeżeli naruszenie warunków wynosi: mniej niż miesiąc. Ponadto wynajmujący może zażądać zapłaty nie więcej niż miesiąc wcześniej, co w rzeczywistości oznacza przedpłatę. W przypadku kontroli sądowej, jeżeli majątek właściciela zostanie uszkodzony w wyniku działań najemcy i ten wymóg we wniosku sąd może również wymusić wcześniejszą zapłatę czynszu.

Również przedterminowa spłata nie może pokrywać się z końcem najmu, nawet jeśli strony, kierując się, zdecydują się na przedłużenie najmu.

Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi dotyczące wynajmu

Wniosek

Czynsz jest skutecznym narzędziem zachęcającym właścicieli, którzy nie korzystają na własną rękę z przedmiotu swoich praw. Czynsz można ustalić jednostronnie lub w drodze porozumienia między osobami. Przeniesienie własności na inne osoby za opłatą jest szczegółowo omówione w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, Kodeksie ziemskim Federacji Rosyjskiej, a także w niektórych prawa federalne ustawienie:

• Wzajemne zobowiązania do przekazania nieruchomości, środków i dotrzymania terminów pomiędzy najemcą a wynajmującym.
• Konieczność terminowego opłacania czynszu.
• Różne formy płatności, ograniczone jedynie warunkami umowy.
• Możliwość otrzymania płatności przed terminem, jeśli pozwalają na to okoliczności.

Wynajem wakacyjny można nazwać punktem styku interesów najemcy i wynajmującego, pozwalającym obu stronom czerpać korzyści z podstawy pieniężnej. Po pierwsze - to sposób na oszczędzanie środki własne, dostosowując wynajmowany lokal pod Twoją działalność. Po drugie – możliwość zatrzymania najemcy i zdobycia przynajmniej części pieniędzy w obliczu poważnej konkurencji na rynku najmu mieszkań i lokale niemieszkalne.

Czym są wakacje na wynajem i do czego służą?

Przez ten termin można rozumieć pewien okres czasu, w którym najemca nie płaci czynszu lub płaci jego część. W ustawodawstwie nie ma czegoś takiego jak „wakacje na wynajem”, ale jednocześnie normy nie zabraniają ich ustanawiania.

Ta praktyka ma zastosowanie w równym stopniu w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Ale z jedynym zastrzeżeniem, że w pierwszym przypadku umowa najczęściej zawierana jest ustnie, w drugim główne warunki znajdują odzwierciedlenie w umowie najmu lub dodatkowej do niej umowie.

W okresie wakacyjnym najemca ma prawo do korzystania z lokalu. Jednocześnie albo nie płaci czynszu, albo płatność jest przydzielana z rabatem, co nie dotyczy rachunków za media. Urlop wprowadza się za obopólną zgodą głównie w dwóch przypadkach:

1. do trzymania w wynajętym pokoju naprawy kosmetyczne, przebudowa, ponowne wyposażenie;
2. pozyskać klientów w celu najdłuższego wynajmu lokalu.

Istnieją również inne powody do ustalenia wakacje do wynajęcia, a wszystkie muszą być uzgodnione przez uczestników. Okres urlopu wynosi od 1 do 6 miesięcy, ale za obopólną zgodą może być dłuższy. Wszystko zależy od rodzaju prowadzonych prac, powierzchni i stanu lokalu.

Zawarcie umowy najmu, a także ustalenie jej warunków reguluje art. 421 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, natomiast stosunki najmu- rozdz. 34 Kodeksu Cywilnego.

Jednak pomimo swobody umowy, istnieją pewne niuanse, które należy wziąć pod uwagę, aby nie wzbudzać podejrzeń ekspertów podatkowych. W przeciwnym razie kontrolerzy zorganizują sprawdzenie fikcyjności transakcji i zasadności wprowadzenia korzyści, a także podejmą działania w celu poszukiwania ukrytych płatności.

Cechy czynszu

Czynsz w umowie dzierżawy nieruchomości jest kluczowym punktem, określonym w ust. 1 art. 654 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie najemca lokalu zobowiązuje się do regularnego opłacania czynszu, a wynajmujący z kolei ma prawo żądać terminowych płatności. Bez podania ceny najmu umowę uważa się za niezawartą.

Biorąc pod uwagę art. 421 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej uczestnicy mogą samodzielnie określić główne warunki sporządzanego dokumentu: wysokość opłaty miesięcznej, rabaty i urlopy najmu. Warunek urlopu powinien być napisany szczególnie jasno i jednoznacznie. Każdy z jego punktów nie powinien budzić wątpliwości wśród organów regulacyjnych. Treść dokumentu w bezbłędnie powinien wskazywać:

• jakie prace zostaną wykonane podczas naprawy / przebudowy;
• w którego kompetencji jest naprawa/przebudowa;
• w którym pomieszczeniu zostanie przeprowadzona naprawa / przebudowa;
• ile czasu zajmie wykonanie zaplanowanej pracy;
• w jaki sposób zostanie przyznane zwolnienie lub obniżka czynszu (potrzebne dokładne dane).

Jeśli w umowie najmu lub w umowie dodatkowej nie ma wzmianki o wakacjach najmu, najemca będzie musiał zapłacić wynajmującemu pełną kwotę czynszu, niezależnie od tego, czy korzysta z ten moment lokal lub nie (Dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 7 lutego 2005 r. Nr A56-22433 / 04).

Jak pisać w umowie

Opcja 1: Obniżenie czynszu

Najłatwiejszą opcją jest obniżenie czynszu za okres prac wykończeniowych:

Przykład 1

Punkt 2.2. Za okres prac nad kapitalnym wykończeniem wynajmowanego lokalu (od 1 czerwca 2017 r. do 30 września 2017 r. włącznie) czynsz najmu wynosi 75 000 (siedemdziesiąt pięć tysięcy) rubli miesięcznie, w tym podatek VAT.

Na poziomie prawa nie ma ograniczeń w zakresie obniżenia kosztów czynszu (klauzula 1, art. 424 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 105 ust. 3 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). A jednak nieuzasadnione jest również wskazanie w umowie symbolicznej opłaty za korzystanie z dzierżawionej powierzchni, gdyż organy podatkowe mogą uznać taką transakcję za nieodpłatną ze wszystkimi wynikającymi z niej konsekwencjami.

UWAGA! Wszystkie umowy najmu nieruchomości zawarte na okres dłuższy niż jeden rok muszą być zarejestrowane w Rosreestr, w przeciwnym razie są uważane za niezawarte i nienadające się do celów podatkowych. Jednocześnie praktyka sądowa często pokazuje coś przeciwnego.

Opcja 2: Równy rozkład czynszu przez pierwszy rok najmu

Na podstawie rocznego czynszu, z uwzględnieniem urlopów, jest on obliczany miesięczna renta w stałej wysokości przez cały pierwszy rok najmu.

Przykład 2
Klauzula 2.1. Miesięczny czynsz najmu w pierwszym roku najmu wynosi 125 000 (sto dwadzieścia pięć tysięcy) rubli, w tym podatek VAT.
Punkt 2.2. Wysokość czynszu najmu na kolejny rok i kolejne okresy ustalana jest umową dodatkową do niniejszej umowy.

Po zakończeniu pierwszego roku najmu uczestnicy muszą renegocjować umowę i dołączyć do niej dodatkową umowę, która wskaże inny, wyższy czynsz.

Opcja 3: Koszty remontu najemcy poza czynszem

W przypadku tej opcji umowa powinna wskazywać na zobowiązanie wynajmującego do zwrotu kosztów najemcy bieżąca naprawa wynajmowany lokal (klauzula 2, art. 614 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie umowa ustala pełną kwotę czynszu, którego najemca faktycznie nie płaci w bieżącym okresie remontu.

Przykład 3
Klauzula 2.1. Miesięczny czynsz wynosi 150 000 (sto pięćdziesiąt tysięcy) rubli, w tym podatek VAT.
Punkt 2.2. Najemca na własny koszt dokona niezbędnych prac remontowych w lokalu w celu doprowadzenia go do stanu zgodnego z jego przeznaczeniem. Wynajmujący zwraca najemcy wydatki na naprawy, wliczając je do czynszu za pierwsze cztery miesiące tej umowy. Offset jest sporządzany aktem offsetowym podpisanym przez obie strony.

Przy zawieraniu umowy najmu zdecydowanie nie zaleca się wskazywania nieodpłatnego korzystania z wynajmowanego lokalu na okres bieżących remontów. Takie sformułowanie będzie wiązało się z dodatkowym obciążeniem podatkowym dla obu stron.

Z przykładu 1: w związku z wdrożeniem prace naprawcze w wynajmowanym lokalu okres od 01.06.2017 r. do 30.09.2017 r. Strony uznają za wakacje podatkowe, podczas których Najemca jest zwolniony z czynszu za korzystanie z lokalu.

W takim przypadku najemca ma dochód nieoperacyjny, z którego należy zapłacić podatek dochodowy (art. 250 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Wynajmujący z kolei będzie zmuszony do naliczenia podatku VAT od kwoty faktycznie nieotrzymanego czynszu, który domyślnie zostanie zrównany z kosztem najmu takiego lokalu. Również za okres wakacji wynajmujący nie będzie mógł naliczać amortyzacji tego lokalu.

ODNIESIENIE. Kolejną wątpliwą opcją rejestracji urlopu najmu jest rozbieżność między datą przekazania lokalu do użytkowania najemcy a datą, od której opłaty za czynsz zacznij iść na konto wynajmującego. W takim przypadku administratorzy mogą przyjąć pierwszą datę jako początek okresu rzeczywistego korzystania z lokalu.

Innymi słowy, aby uniknąć niepotrzebnych problemów z podatkami i zbędnymi wydatkami, warto dokładnie przemyśleć i określić warunki wakacji najmu tak, aby nie były one interpretowane jako bezpłatne korzystanie z nieruchomości.

Umowa najmu ( dzierżawa nieruchomości) reguluje stosunek prawny pomiędzy najemcą a wydzierżawiającym przy przeniesieniu majątku i chroni je na wypadek zwłoki jednej ze stron. Dlatego bardzo ważne jest prawidłowe ustawienie wszystkiego w umowie. niezbędne warunki. Umowie najmu zostaną poświęcone trzy artykuły. W nich specjaliści 1C: ITS opowiedzą o tym, jakie pułapki istnieją przy zawieraniu i wykonywaniu umowy oraz jak je obejść bez strat dla siebie. Uwzględnione zostaną zarówno prawne, jak i podatkowe aspekty umowy. W pierwszym artykule szczegółowo przeanalizujemy warunki zawarcia umowy najmu, które mają ta sama wartość dla obu stron umowy. W kolejnych dwóch artykułach porozmawiamy o skutkach podatkowych zawarcia tej umowy dla wynajmującego i najemcy.

Co to jest umowa najmu i w jakiej formie powinna być zawarta?

Na podstawie umowy najmu jedna strona (wynajmujący) przenosi nieruchomość na drugą stronę (najemcę) za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie lub za czasowe użytkowanie (art. 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie przeniesienie własności tej nieruchomości na najemcę nie następuje, z wyjątkiem przypadków, gdy umowa przewiduje prawo wykupu.

Jeżeli umowa nie przewiduje zapłaty za korzystanie z nieruchomości, wówczas taka umowa jest uznawana za umowę pożyczki ( bezpłatne użytkowanie własność). Ten rodzaj stosunku prawnego regulują normy rozdziału 36 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Zasady dotyczące umowy najmu mają w tym przypadku zastosowanie tylko częściowo.

Wynajmującym na podstawie umowy najmu może być właściciel nieruchomości lub inny właściciel prawny upoważniony przez samego właściciela lub prawo do dzierżawy tej nieruchomości (art. 608 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Wynajmującym może więc być osoba, która posiada pełnomocnictwo w imieniu właściciela do prawa najmu nieruchomości.

Najemcą może być każdy zdolny obywatel, indywidualny przedsiębiorca lub osoba prawna.

Prawo pozwala na zawarcie umowy najmu ustnie, ale w większości przypadków stosuje się formę pisemną, ponieważ pozwala ona na bardziej szczegółowe uzgodnienie wszystkich warunków umowy i eliminuje wiele nieporozumień między stronami w procesie jej realizacji .

Umowa najmu jest pismo, Jeśli:

• czas trwania umowy przekracza jeden rok (klauzula 1 artykułu 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• jedną ze stron umowy jest osoba prawna (klauzula 1, art. 609 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• przedmiotem umowy jest budynek lub konstrukcja (klauzula 1, art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• przedmiotem umowy jest pojazd z załogą (art. 633 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Czy muszę zarejestrować umowę najmu?

Umowa najmu jest wiążąca rejestracja państwowa jeżeli przedmiotem leasingu jest nieruchomość lub przedsiębiorstwo (klauzula 2, art. 609, art. 658 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Od tej reguły są wyjątki. Na przykład więźniowie na okres krótszy niż jeden rok nie podlegają rejestracji państwowej (klauzula 2 artykułu 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, klauzula 2 artykułu 26 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej):

• umowy dzierżawy i podnajmu gruntów;
• umowy najmu budynków lub budowli.

O umowach najmu pojazd z załogą i bez, prawo stanowi również, że nie podlegają rejestracji państwowej (art. 633, 643 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Prawo cywilne nie rozstrzyga kwestii, czy konieczne jest zarejestrowanie umowy najmu lokalu niemieszkalnego.

Z jednej strony wszystkie lokale niemieszkalne są częścią budynków i budowli, az drugiej nie są bezpośrednio wymienione wraz z tymi obiektami.

Kwestia ta została wyjaśniona dopiero w liście informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 06.01.2000 nr 53. Zdaniem arbitrów, do umów najmu lokali niemieszkalnych obowiązują te same zasady, co do umów najmu budynków i budowli. Dlatego umowę najmu lokalu niemieszkalnego należy zarejestrować tylko wtedy, gdy jest zawarta na rok lub dłużej.

Również w Liście Informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. nr 59 wyjaśniono, co następuje: jeżeli umowa dzierżawy nieruchomości jest zawarta na okres 11 miesięcy, ale warunki przewidują jej automatyczne przedłużenie na ten sam okres, wówczas taka umowa nie musi być rejestrowana.

Jaki jest przedmiot i przedmiot umowy?

W umowie najmu należy dokonać rozróżnienia między przedmiotem a przedmiotem umowy.

Przedmiotem umowy jest zobowiązanie stron do przeniesienia własności i korzystania z niej zgodnie z warunkami umowy, a także do uiszczenia opłaty z tego tytułu.

Aby określić przedmiot najmu, konieczne jest jasne określenie cech wynajmowanej nieruchomości.

Przedmiotem najmu mogą być (klauzula 1 artykułu 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

• działki i inne izolowane obiekty przyrodnicze;
• przedsiębiorstwa i inne kompleksy majątkowe;
• budynki i konstrukcje;
• ekwipunek;
• pojazdy;
• inne rzeczy.

Aby umowa najmu została uznana za zawartą, musi zawierać dane umożliwiające ustalenie, jaka nieruchomość ma zostać przekazana najemcy.

Jeżeli w umowie nie ma takich danych, stan przedmiotu uznaje się za niespójny, a umowę uznaje się za niezawartą (klauzula 3 art. 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Dlatego w umowie konieczne jest jak najdokładniejsze wskazanie indywidualnie określonych cech dobra, które ją charakteryzują.

Takie dane dotyczące majątku obejmują (dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołgi z dnia 16 grudnia 2009 r. w sprawie nr A65-13380 / 2009):

• jego położenie względem innych obiektów;
• kwadrat, specyfikacje;
• inne cechy indywidualizujące obiekt.

Przydałoby się również wskazać adres, parametry techniczne nieruchomości, rodzaj dozwolonego użytkowania (dla gruntu).

Jak pokazuje analiza praktyka sądowa, części składowe rzeczy nie mogą być przedmiotem leasingu. Na przykład:

odrębny element konstrukcyjny budynku (dach, ściana itp.) (klauzula 1 z dnia 11.01.2002 nr 66 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z najmem”);

część linii kablowej (dekret Federalnej Służby Antymonopolowej z dnia 17.07.2007 r. w sprawie nr A55-12242/06-33).

Jak sprecyzować czas trwania umowy?

Warunek okresu najmu wskazuje okres, w którym najemca ma prawo do korzystania z przedmiotu najmu i jest zobowiązany do uiszczania za to czynszu. Zgodnie z art. 610 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej okres najmu ustalają strony umowy.

Czas trwania umowy można określić:

• data kalendarzowa;
• upływ czasu liczony w latach, miesiącach, tygodniach, dniach lub godzinach;
• wskazanie zdarzenia, które nieuchronnie musi nastąpić.

Konieczne jest rozróżnienie pomiędzy samym okresem najmu a czasem trwania umowy. Często te czasy się nie zgadzają. Na przykład dzierżawiona nieruchomość może zostać przekazana najemcy (klauzula 2 artykułu 425, klauzula 3 artykułu 433 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

• przed podpisaniem umowy najmu;
• przed państwową rejestracją umowy, gdy taka rejestracja jest konieczna.

W takich przypadkach, jeśli strony wyrażą na to zgodę, ich prawa i obowiązki (w tym obowiązek płacenia czynszu) mogą również rozciągać się na okres poprzedzający podpisanie lub rejestrację państwową umowy.

W praktyce istnieją dwa rodzaje sporów o zapłatę czynszu: jeśli nieruchomość jest używana przed zawarciem umowy lub po upływie jej ważności, lub jeśli nieruchomość nie jest używana, ale umowa jest nadal ważna.

Jeżeli nieruchomość jest używana w okresie poprzedzającym państwową rejestrację umowy, konieczne jest ustalenie, czy w tym okresie istniała umowa o korzystanie z nieruchomości. Taka umowa może wynikać bezpośrednio z warunków umowy lub wynikać z innych warunków. Jeśli istnieje umowa, czynsz jest płacony za cały okres użytkowania nieruchomości (Dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 15 czerwca 2011 r. Nr F02-2137/11 w sprawie nr A33- 13835/2010).

Jeżeli umowa została rozwiązana, ale najemca nie zwrócił nieruchomości, to jest również zobowiązany do zapłaty czynszu za cały czas zwłoki (klauzula 38 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej ze stycznia 11, 2002 nr 66). Wynika to z faktu, że wypowiedzenie umowy najmu nie pociąga za sobą wygaśnięcia przez najemcę obowiązku płacenia czynszu w przypadku niezwrócenia nieruchomości wynajmującemu.

W sytuacji, w której umowa najmu nadal obowiązuje, ale nieruchomość została zwrócona, najemca jest również zobowiązany do uiszczania opłat najmu przed rozwiązaniem umowy najmu (klauzula 13 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. nr 66).

Należy pamiętać, że zgodnie z art. 621 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli po wygaśnięciu umowy najmu najemca nadal korzysta z dzierżawionej nieruchomości, a właściciel nie sprzeciwia się temu, umowa jest uważana automatycznie odnawiana na tych samych warunkach w dniu czas nieokreślony.

Umowę uznaje się za zawartą na czas określony tylko wtedy, gdy warunek dotyczący tego okresu jest zawarty w jej treści. Brak takiego warunku w umowie uważa się za zawartą na czas nieokreślony. Taka umowa ma pewne cechy procedury jej rozwiązania.

Tak więc, na przykład, jeśli okres obowiązywania umowy nie jest określony, na podstawie art. 610 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej każda ze stron może w dowolnym momencie odstąpić od umowy, ale jest zobowiązana do powiadomić o tym drugą stronę z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem. Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące. Dotrzymanie tych terminów przez strony jest obowiązkowe, jeżeli nie przewidziały one w umowie innych terminów wypowiedzenia.

W przypadku niektórych rodzajów dzierżawy (na przykład umowy najmu (art. 627 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej)) i rodzajów dzierżawionej nieruchomości (na przykład działek leśnych (art. 72 ust. 3 kodeksu leśnego Federacji Rosyjskiej) ), zbiorniki wodne (art. 14 kodeksu wodnego Federacji Rosyjskiej)), Prawo może określić maksymalne warunki na czas trwania umowy najmu. W takich przypadkach umowa ulega rozwiązaniu z chwilą wygaśnięcia maksymalny termin. Jeżeli strony uzgodniły w umowie okres przekraczający maksymalny, umowa obowiązuje również tylko do upływu maksymalnego okresu (klauzula 3, art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jak ustawić czynsz?

Należy pamiętać, że na podstawie paragrafu 12 Pisma Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. Nr 66 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów dotyczących czynszu” czynsz nie może składać się wyłącznie z rachunków za media, gdyż w tym przypadku najemca nie czerpie korzyści z najmu nieruchomości, co jest sprzeczne z rekompensacyjnym charakterem umowy najmu.

Dlatego rozważyliśmy kwestie wspólne dla stron, które należy podkreślić w umowie najmu.

W kolejnym numerze rozważymy praktyczne aspekty realizacji umowy z punktu widzenia wynajmującego.

Wszystkie podane informacje są dostępne w systemie ITS PROF w Podręczniku stosunków umownych w dziale „Wsparcie Prawne”.

Wynajmując nieruchomość na czasowe posiadanie i użytkowanie, wynajmujący realizuje główny cel w postaci otrzymywania czynszu. Dlatego najistotniejszy dla wynajmującego jest stan czynszu.

Ściśle rzecz biorąc, kwestie ustalenia i zmiany czynszu najmu na podstawie umowy leasingu pojazdu (dalej TC) z załogą są uregulowane Postanowienia ogólne w sprawie umowy najmu (paragraf 1 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednak na podstawie umowy najmu pojazdu z załogą wynajmujący nie tylko przekazuje nieruchomość do czasowego użytkowania, ale faktycznie świadczy (poprzez swoich pracowników) usługi zarządzania tym pojazdem. Pod tym względem w praktyce można wyróżnić trzy cechy dotyczące rozliczeń w ramach takiej umowy:

• po pierwsze, strony często przewidują w umowie, że wysokość czynszu zależy od sposobu użytkowania pojazdu – w szczególności umowa może przewidywać podwyższoną wysokość czynszu za nadmierną eksploatację;

• po drugie, przy zawieraniu umowy warto zapłacić Specjalna uwaga w sprawie odpowiedzialności za ponoszenie kosztów opłacenia usług członków załogi oraz kosztów wykorzystanie komercyjne pojazd;

• po trzecie, musisz upewnić się, że umowa określa Dodatkowe usługi, które wynajmujący jest zobowiązany zapewnić (np. dostawę lub demontaż specjalnego wyposażenia) oraz rozmiar dodatkowa opłata dla tych usług.

Dodatkowo, ponieważ czynsz jest dla wynajmującego źródłem dochodu, jest on zainteresowany zwiększeniem wysokości tego dochodu, jeśli to możliwe. Dlatego szczególnie istotne jest pytanie: w jakich przypadkach można zmienić (podwyższyć) wysokość czynszu ustaloną w umowie.

Sposoby ustalenia wysokości czynszu

Czynsz najmu w ramach umowy najmu pojazdu z załogą można ustalić na dwa sposoby.

1. Wysokość czynszu ustalana jest w stałej kwocie pieniężnej.

W takim przypadku dokładna kwota, jaką najemca ma przekazać wynajmującemu, jest ustalana w terminach określonych w umowie.

Przykład klauzuli stałej umowy najmu gotówkowego

„Najemca miesięcznie, najpóźniej do 5 dnia bieżącego (opłaconego) miesiąca, przelewa czynsz w wysokości 10 000 rubli na rachunek rozliczeniowy Wynajmującego. (dziesięć tysięcy rubli), w tym VAT.

2. Wysokość czynszu najmu ustalana jest z zastosowaniem ustalonej w umowie procedury (mechanizmu) jej obliczania.

W tym przypadku czynsz ustalany jest za pomocą różnych wzorów, współczynników, stawki taryfowe lub inne dane będące mechanizmem ustalania wysokości czynszu. W szczególności opłata za wynajem pojazdu może być ustalana w zależności od zmian kursu walut, ilości godzin pracy pojazdu, trybu pracy, a nawet kosztów usług, które najemca świadczy na rzecz osób trzecich korzystających ten pojazd.

Przykładowe warunki umowy na tryb naliczania czynszu w zależności od zmian kursu waluty obcej

„Najemca miesięcznie, nie później niż do 5 dnia bieżącego (opłaconego) miesiąca, przelewa na rachunek bieżący Wynajmującego czynsz w wysokości 1000 USD (tysiąc dolarów amerykańskich) w rublach po kursie Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej w dniu zapłaty, w tym VAT."

Przykład klauzuli umownej dotyczącej trybu naliczania czynszu w zależności od kosztu usług świadczonych na rzecz osób trzecich

„Najemca miesięcznie, nie później niż do 5 dnia miesiąca następującego po opłaconym miesiącu, przelewa na rachunek bieżący Wynajmującego czynsz w wysokości 70 proc. ceny biletów pasażerskich sprzedanych w poprzednim miesiącu na przejazd do pojazd silnikowy, w tym podatek VAT".

Przykładowa klauzula umowna dotycząca procedury naliczania czynszu poprzez ustalenie kosztu faktycznego użytkowania pojazdu

„Czynsz za użytkowanie pojazdu ustalono na 1000 rubli. za 1 godzinę rzeczywistego użytkowania, w tym VAT.

Wynajmujący ma sens przewidzenie w umowie zwiększonych kosztów użytkowania pojazdu w przypadku eksploatacji przekraczającej ustalone normy. Dzieje się tak, ponieważ pracownicy wynajmującego zapewniający zarządzanie i operacja techniczna pojazd nie może ich zapewnić w sposób ciągły. A usługi przekraczające ustalone standardy (co oczywiście trzeba też zaznaczyć w umowie) są płacone w większej wysokości. Ta wartość jest również nazywana wartością nadwyżkową.

Przykład klauzuli umownej dotyczącej nadwyżki czynszu za użytkowanie pojazdu z załogą

„Czynsz za użytkowanie pojazdu ustalono na 1000 rubli. za 1 godzinę, z VAT. Koszt nadmiernej eksploatacji pojazdu wynosi 2000 rubli. o godzinie pierwszej".

Jeżeli strony zawarły z załogą umowę najmu pojazdu, w której czynsz najmu ustalany jest na jednostkę czasu, wówczas wysokość czynszu najmu będzie płatna za czas faktycznego użytkowania pojazdu. Jeżeli nie mógł być wykorzystany przez najemcę z winy wynajmującego, to w takim przypadku czynsz nie podlega zwrotowi.

Przykład z praktyki: sąd kasacyjny potwierdził prawidłowość naliczenia czynszu na podstawie czasu faktycznie przepracowanego przez pojazd

Powód (wynajmujący) wystąpił do pozwanego (najemcy) o odzyskanie czynszu za użytkowanie pojazdu wraz ze świadczeniem usług zarządczych i eksploatacyjnych oraz odsetek za korzystanie z cudzych pieniędzy.

Sąd I instancji częściowo zaspokoił powództwo, odzyskując czynsz tylko za czas faktycznego używania pojazdu.

Sąd Apelacyjny utrzymał w mocy decyzję.

Powód wniósł skargę do sądu kasacyjnego, w której wniósł o uchylenie zaskarżonych aktów prawnych i wydanie nowego aktu w celu zaspokojenia roszczeń w w pełni. Zdaniem wnioskodawcy, wnioski sądów, że czynsz za użytkowanie sprzętu powinien opłacać najemca w oparciu o czas faktycznie przepracowany na tym sprzęcie, a także dowód, że sprzęt nie był gotowy do pracy , były bezpodstawne. Według powoda pozwany jest zobowiązany do płacenia czynszu za cały czas, kiedy sprzęt jest w jego dyspozycji, a nie tylko za czas rzeczywistej eksploatacji pojazdów.

Sąd Kasacyjny stwierdził, co następuje.

Sądy uznały, że jeden z pojazdów ( żuraw wieżowy( W związku z tym roszczenie o odzyskanie czynszu z tytułu tego pojazdu nie podlega zaspokojeniu.

Czynsz za drugi pojazd był naliczany na podstawie liczby godzin przepracowanych przez sprzęt. Kalkulacja czynszu na podstawie faktycznie przepracowanych godzin odpowiada celom umowy najmu pojazdu z załogą – takim celem jest eksploatacja sprzętu.

Na podstawie powyższego Sąd Kasacyjny pozostawił zaskarżone akty sądowe bez zmian, a kasacja nie została uwzględniona (decyzja Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Zachodniosyberyjskiego z dnia 7 grudnia 2010 r. w sprawie nr A70-3501/2010) .

Sposoby podwyższania i indeksowania czynszu

Strony mogą w każdym czasie zmienić wysokość czynszu poprzez zawarcie dodatkowej umowy do umowy najmu. Najemca może jednak nie zgodzić się na propozycję wynajmującego zawarcia takiej umowy.

Dlatego warto z góry zawrzeć w treści umowy warunki, dzięki którym najem pozostanie korzystny dla wynajmującego. Można to zrobić na kilka sposobów.

Po pierwsze, aby ustalić czynsz nie w stałej wysokości, ale w formie formuły (w zależności od poziomu inflacji, kursu walutowego itp.). W takim przypadku kwota otrzymana przez wynajmującego zmieni się automatycznie (na przykład indeksowana do inflacji). Zaletą jest to, że z formalnego punktu widzenia warunki umowy w sprawie procedury naliczania czynszu pozostaną bez zmian. Oznacza to, że nie będzie podlegać ograniczeniom w zakresie zmiany wysokości czynszu.

Po drugie, aby w umowie przewidzieć, że od takiego a takiego terminu (lub na takich a takich warunkach) wynajmujący może jednostronnie podwyższyć czynsz, czyli bez zgody najemcy.

Przykład klauzuli umownej o możliwości jednostronnej podwyżki czynszu

„Wynajmujący ma prawo do jednostronnej zmiany wysokości czynszu nie częściej niż raz w roku bez wchodzenia na drogę sądową, powiadamiając najemcę na piśmie nie później niż 30 (trzydzieści) dni kalendarzowych z wyprzedzeniem.”

W takim przypadku konieczne jest użycie jak najbardziej klarownego i szczegółowego sformułowania, w szczególności określenie w umowie co następuje.

1. W jakich przypadkach możliwa jest taka zmiana czynszu (np. rok po zawarciu umowy przy rocznej stopie inflacji 7% lub więcej).

2. Procedura skorzystania przez wynajmującego z prawa do podwyżki czynszu (np. wynajmujący wysyła do najemcy zawiadomienie, które zawiera informację o podwyżce czynszu i w jakiej wysokości).

3. Procedura powiadamiania o tym Najemcy (na przykład listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub osobiście do pracownika Najemcy za podpisem w biurze Najemcy).

4. Od kiedy stan czynszu zostanie uznany za zmieniony (na przykład po miesiącu od otrzymania wypowiedzenia przez najemcę).

W przeciwnym razie sąd w razie sporu może uznać, że strony nie przewidziały prawa do jednostronnej zmiany rozmiaru, a jedynie możliwość zawarcia umowy o zmianie tego rozmiaru w przyszłości.

Rada: Najemca może nie zgodzić się na umieszczenie takiej klauzuli w umowie najmu, gdyż wyraźnie nie leży to w interesie najemcy. W takich przypadkach możesz polecić wynajmującemu, aby zaoferował swojemu kontrahentowi więcej wersja miękka warunki wzrostu kosztów czynszu. Przykładowo klauzula umowy o możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego może być uzupełniona warunkiem, że wysokość czynszu może zostać zmieniona nie więcej niż o określoną kwotę w procentach: „...ale nie więcej niż 5%”. W takim przypadku szanse na zawarcie umowy z kontrahentem będą znacznie większe, ponieważ relacja między stronami stanie się bardziej pewna.

Po trzecie, zapisz w umowie, że od takiego a takiego terminu czynsz wzrośnie o tyle bez powiadomienia najemcy przez wynajmującego.

Przykład klauzuli umownej o „automatycznej” podwyżce czynszu bez powiadomienia od wynajmującego do najemcy

„W pierwszym roku po zawarciu niniejszej Umowy czynsz ustala się na 50 000 rubli. Po zakończeniu pierwszego rok kalendarzowy w okresie obowiązywania Umowy wysokość czynszu wzrasta do 70 000 rubli.

Warunek dotyczący uprawnienia do rozwiązania umowy z powodu nieterminowej zapłaty czynszu

Jeżeli najemca nie zapłaci czynszu więcej niż dwa razy z rzędu w terminie określonym w umowie (wyrażenie „więcej niż dwa razy z rzędu” faktycznie oznacza co najmniej trzy razy), wynajmujący ma prawo żądać wczesne zakończenie umowy najmu w sądzie (część 3 artykułu 619 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wynajmujący może dodatkowo zabezpieczyć swoje interesy, jeśli przekona najemcę do zawarcia w umowie warunku, że wynajmujący może żądać rozwiązania umowy nawet w przypadku opóźnienia czynszu z jednorazową opłatą. Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej potwierdził, że takie warunki nie są sprzeczne z prawem (paragraf 26 pisma informacyjnego nr 66).

WAŻNY: Nowe prawo- eksperyment, który działa tylko w 4 regionach: Moskwa, obwód moskiewski, obwód Kaługa, Republika Tatarstanu.

Reżim ten pozwala na legalne wynajęcie mieszkania i zapłacenie podatku w wysokości 4-6%, co generalnie jest bardziej opłacalne zarówno w przypadku płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych, jak i działalności indywidualnych przedsiębiorców korzystających z uproszczonego systemu podatkowego (STS).

Zgodnie z nowym prawem przyjmowanie płatności bezgotówkowych należy zarejestrować za pomocą aplikacji Federalnej Służby Podatkowej „Mój podatek”. Będzie można go bezpłatnie pobrać i zainstalować na smartfonie po 1 stycznia 2019 r. Podobne funkcje będą również dostępne na specjalnych stronach internetowych i usługach, których wykaz zostanie opublikowany przez Federalną Służbę Podatkową.

W przypadku płatności bezgotówkowych (a także gotówkowych) konieczne jest wygenerowanie czeku formularz elektroniczny, który należy przesłać e-mailem do płatnika.

Banki mogą również oferować usługi automatycznego generowania czeków po otrzymaniu środków na określoną kartę lub konto. W przypadku korzystania z takiej usługi bankowej konieczne jest wskazanie tej konkretnej karty/rachunku w umowie najmu/dzierżawy w celu uznania płatności.

Przyjmowanie płatności bez wystawienia czeku jest naruszeniem. Czek do wpłat bezgotówkowych należy wygenerować najpóźniej do 9 dnia następnego miesiąca (po miesiącu, w którym wpłynęła wpłata).

Ponieważ przyjmowanie wpłat gotówkowych odbywa się w przypadku samozatrudnionych w tak szczególny sposób, konieczna jest zmiana istniejących umów.

Przy zawieraniu nowych umów należy stosować specjalne formularze dla właścicieli prowadzących działalność na własny rachunek. W przypadku wynajmu mieszkania osoba prawna ważne jest to, że płatnik nie jest agentem podatkowym (jak to zwykle bywa przy wynajmie od osoby fizycznej) - nie potrąca podatku dochodowego od osób fizycznych, ale wynajmujący - wynajmujący płaci podatek VAT za siebie.

Uwaga: ważne jest, aby wskazać w umowie, na jakie dane wysyłany jest czek elektroniczny.

Wszystkie cechy działalności samozatrudnionych wynajmujących zostały szczegółowo opisane w naszym nowym poradniku „Self-Employed Landlord”, który ukazał się w grudniu 2018 roku. Planujemy go regularnie aktualizować i udostępniać naszym klientom.

Odbiór czynszu za pośrednictwem rachunku bankowego osoby fizycznej

Osoba fizyczna może otrzymać pieniądze na swoje konto od najemcy przelewem lub poprzez wpłatę na swoje konto lub kartę. Może to być przelew wykonany przez inną organizację z własnego konta, przelew indywidualny z konta lub przelew osoby bez otwierania konta.

Do przelewu bezgotówkowego najemca będzie potrzebował dane bankowe, które można określić w umowie lub zgłosić w osobnym (najlepiej oficjalnym, podpisanym i opieczętowanym) piśmie. Są to: imię i nazwisko, NIP (opcjonalnie), numer rachunku, BIC banku, nazwa banku, numer rachunku korespondencyjnego banku, oddział Banku Centralnego (w którym otwierany jest rachunek korespondencyjny).

Dokonując przelewu od płatnika, czyli od najemcy, jego bank najprawdopodobniej zatrzyma prowizję. Prowizja ta jest płacona przez najemcę i nie może obniżać wysokości czynszu. Cel płatności powinien wskazywać „Na podstawie umowy najmu nr XX z dnia DD.MM.RRRR za miesiąc RRRR”. WAŻNE: indywidualny najemca może bezpośrednio skontaktować się z Bankiem Wynajmującego i wpłacić pieniądze na swoje konto (numer konta) lub na swoją kartę (numer karty). Na przykład ta metoda jest wygodna w banku, który ma wiele oddziałów.

Najemca może również dokonać przelewu ze swojej karty na kartę wynajmującego lub wpłacić pieniądze przez terminal płatniczy banku na konto lub kartę wynajmującego. Sprawdź, czy Twój bank świadczy takie usługi i poinformuj o tym najemcę. Jednak przy przekazywaniu karty karty od najemcy może zostać naliczona niesymboliczna prowizja, a kwota jednej operacji przy wpłacie przez terminal jest teraz ograniczona do 15 000 rubli. Jeśli potrzebujesz wpłacić więcej, będziesz musiał wykonać kilka operacji, a bank może nałożyć limit na doładowanie za pośrednictwem jednego urządzenia. Być może w przyszłości pojawią się inne metody płatności – na przykład poprzez sieć terminali.

Składając zeznanie podatkowe (podatek dochodowy od osób fizycznych-3), zalecamy otrzymanie wyciągu z rachunku bankowego IP za miniony rok w swoim banku lub za pośrednictwem banku internetowego. Jeżeli jest to technicznie możliwe, zalecamy uzyskanie również wyciągu z transakcji z konkretnym płatnikiem (najemcą).

Odbiór czynszu za pośrednictwem rachunku bankowego Przedsiębiorcy Indywidualnego

Indywidualny przedsiębiorca może otrzymać pieniądze na swoje konto od najemcy tylko w formie przelewu. Może to być przelew dokonany przez inną organizację z jej własnego konta, transfer osoby fizycznej z własnego konta lub transfer osoby fizycznej bez otwierania konta. Być może w przyszłości pojawią się inne metody płatności – na przykład przez sieć terminali lub przez bankomat. W przypadku przelewu bankowego najemca będzie potrzebował danych bankowych, które mogą być określone w umowie lub zgłoszone w osobnym (najlepiej oficjalnym, podpisanym i opieczętowanym) piśmie. Należą do nich: nazwa adresu IP (na przykład Przedsiębiorca indywidualny Petrov Petr Petrovich), IP TIN, numer konta IP, BIC banku, nazwa banku, numer konta korespondencyjnego banku, oddział banku centralnego (w którym konto korespondenta jest otwarte).

WAŻNE: najemca nie może przyjść do Twojego banku i wpłacić pieniędzy na Twoje konto. Nawet jeśli przyjdzie do Twojego banku, w którym nie ma konta, musi dokonać przelewu bez otwierania konta.

Dokonując przelewu od płatnika, czyli od najemcy, jego bank najprawdopodobniej zatrzyma prowizję. Prowizja ta jest płacona przez najemcę i nie może obniżać wysokości czynszu.

WAŻNE: dokonując płatności, płatnik musi wskazać „Indywidualny przedsiębiorca Petrov Petr Petrovich”, a nie tylko „Petrov Petr Petrovich”. Niestety z tego powodu istniały precedensy niekredytowania środków.