Mietvertrag ( Immobilienpacht) regelt das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter bei der Eigentumsübertragung und schützt sie bei Zahlungsverzug einer der Parteien. Daher ist es sehr wichtig, alles im Vertrag richtig einzustellen. die notwendigen Voraussetzungen. Dem Mietvertrag werden drei Artikel gewidmet. Darin sprechen Spezialisten von 1C: ITS darüber, welche Fallstricke es bei Vertragsabschluss und Vertragsabwicklung gibt und wie sie diese verlustfrei für sich umgehen können. Dabei werden sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte der Vereinbarung berücksichtigt. Im ersten Artikel werden die Bedingungen für den Abschluss eines Mietvertrags im Detail analysiert gleichen Wert für beide Vertragsparteien. In den nächsten beiden Artikeln sprechen wir über die steuerlichen Folgen des Abschlusses dieses Vertrages für Vermieter und Mieter.
Was ist ein Mietvertrag und in welcher Form sollte er abgeschlossen werden?
Im Rahmen eines Mietvertrags überträgt eine Partei (der Vermieter) Eigentum gegen eine Gebühr auf die andere Partei (den Mieter) für den vorübergehenden Besitz und die vorübergehende Nutzung oder für die vorübergehende Nutzung (Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Gleichzeitig erfolgt keine Eigentumsübertragung dieser Immobilie auf den Mieter, außer in den Fällen, in denen der Vertrag ein Rücknahmerecht vorsieht.
Sieht der Vertrag kein Entgelt für die Nutzung des Grundstücks vor, so wird ein solcher Vertrag als Darlehensvertrag (unentgeltliche Nutzung des Grundstücks) anerkannt. Dieser Typ Rechtsbeziehungen werden durch die Normen des Kapitels 36 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation geregelt.
Die Regelungen zum Mietvertrag gelten in diesem Fall nur teilweise.
Der Vermieter im Rahmen eines Mietvertrags kann der Eigentümer der Immobilie oder ein anderer rechtmäßiger Eigentümer sein, der vom Eigentümer oder dem Gesetz zur Vermietung dieser Immobilie befugt ist (Artikel 608 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Somit kann eine Person, die im Namen des Eigentümers eine Vollmacht für das Recht zur Vermietung von Immobilien hat, ein Vermieter sein.
Mieter kann jeder geschäftsfähige Bürger, Einzelunternehmer oder juristische Person sein.
Das Gesetz erlaubt Ihnen, einen Mietvertrag mündlich abzuschließen, aber in den meisten Fällen wird eine schriftliche Form verwendet, da Sie alle Vertragsbedingungen detaillierter vereinbaren können und viele Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien im Prozess der Ausführung beseitigt werden .
Der Mietvertrag ist Schreiben, wenn:
- die Vertragslaufzeit beträgt mehr als ein Jahr (Artikel 609 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation);
- eine der Vertragsparteien eine juristische Person ist (Artikel 609 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation);
- Vertragsgegenstand ist ein Gebäude oder Bauwerk (Artikel 651 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation);
- Vertragsgegenstand ist ein Fahrzeug mit Besatzung (Artikel 633 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Muss ich einen Mietvertrag anmelden?
Der Mietvertrag ist bindend staatliche Registrierung wenn der Gegenstand des Leasings eine Immobilie oder ein Unternehmen ist (Abschnitt 2, Artikel 609, Artikel 658 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Es gibt Ausnahmen von dieser Regel. So unterliegen beispielsweise Gefangene für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr keiner staatlichen Registrierung (Artikel 651 Absatz 2 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation, Artikel 26 Absatz 2 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation):
- Landpacht- und Unterpachtverträge;
- Mietverträge für Gebäude oder Bauwerke.
Über Mietverträge Fahrzeug mit und ohne Besatzung, das Gesetz sieht auch vor, dass sie keiner staatlichen Registrierung unterliegen (Artikel 633, 643 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Das Zivilrecht löst nicht die Frage, ob es notwendig ist, einen Mietvertrag für Nichtwohngebäude zu registrieren.
Alle Nichtwohngebäude sind einerseits Teil von Gebäuden und Bauwerken, andererseits werden sie nicht direkt mit diesen Objekten geführt.
Diese Frage wurde erst im Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 01.06.2000 Nr. 53 geklärt. Nach Ansicht der Schiedsrichter die Mietverträge Nichtwohngebäude Es gelten die gleichen Regeln wie für Mietverträge für Gebäude und Bauwerke. Daher muss ein Mietvertrag für Nichtwohngebäude nur registriert werden, wenn er für ein Jahr oder länger geschlossen wird.
Auch im Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 Nr. 59 wird Folgendes erläutert: Wenn ein Immobilienmietvertrag für einen Zeitraum von 11 Monaten abgeschlossen wird, gelten jedoch die Bedingungen eine automatische Verlängerung um denselben Zeitraum vorsehen, muss eine solche Vereinbarung nicht registriert werden.
Was ist Gegenstand und Gegenstand des Vertrages?
Bei einem Mietvertrag ist zwischen Vertragsgegenstand und Vertragsgegenstand zu unterscheiden.
Vertragsgegenstand sind die Pflichten der Parteien zur Überlassung und vertragsgemäßen Nutzung sowie zur Zahlung eines Nutzungsentgelts.
Um den Mietgegenstand zu bestimmen, ist es notwendig, die Eigenschaften des Mietobjekts klar zu definieren.
Die Mietgegenstände können sein (Artikel 607 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation):
- Grundstücke und andere isolierte Naturobjekte;
- Unternehmen und andere Immobilienkomplexe;
- Gebäude und Konstruktionen;
- Ausrüstung;
- Verkehrsmittel;
- andere Dinge.
Damit der Mietvertrag als abgeschlossen anerkannt werden kann, muss er Daten enthalten, die eine Feststellung ermöglichen, welche Immobilie auf den Mieter übergehen soll.
Wenn der Vertrag keine solchen Daten enthält, wird die Bedingung des Objekts als widersprüchlich und der Vertrag als nicht abgeschlossen anerkannt (Artikel 607 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Daher ist es erforderlich, im Vertrag die individuell definierten Merkmale des Grundstücks, die es charakterisieren, so genau wie möglich anzugeben.
Zu diesen Eigentumsdaten gehören (Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes des Wolga-Distrikts vom 16. Dezember 2009 in der Sache Nr. A65-13380 / 2009):
- seine Position relativ zu anderen Objekten;
- Bereich, technische Eigenschaften;
- weitere Merkmale, die das Objekt individualisieren.
Es wäre auch nützlich, die Adresse, die technischen Eigenschaften des Grundstücks, die Art der zulässigen Nutzung (bei Grundstücken) anzugeben.
Wie die Analyse zeigt gerichtliche Praxis, Bestandteile einer Sache können nicht Mietgegenstand sein. Zum Beispiel:
ein separates Bauelement eines Gebäudes (Dach, Wand usw.) (Absatz 1 vom 11.01.2002 Nr. 66 „Überprüfung der Praxis der Beilegung von Mietstreitigkeiten“);
Teil der Kabelleitung (Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes vom 17.07.2007 in der Sache Nr. A55-12242 / 06-33).
Wie ist die Vertragslaufzeit anzugeben?
Die Bedingung zur Mietdauer gibt den Zeitraum an, in dem der Mieter das Recht hat, die Mietsache zu nutzen, und verpflichtet ist, dafür Miete zu zahlen. Gemäß Artikel 610 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation wird die Mietdauer von den Vertragsparteien festgelegt.
Die Laufzeit des Vertrages kann bestimmt werden:
- Kalenderdatum;
- der Ablauf einer nach Jahren, Monaten, Wochen, Tagen oder Stunden berechneten Zeitspanne;
- ein Hinweis auf ein Ereignis, das zwangsläufig eintreten muss.
Es muss zwischen der Laufzeit des Leasingverhältnisses selbst und der Laufzeit des Vertrages unterschieden werden. Oft stimmen diese Zeiten nicht überein. So kann beispielsweise gemietetes Eigentum auf den Mieter übertragen werden (Artikel 425 Absatz 2, Artikel 433 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation):
- vor Unterzeichnung des Mietvertrages;
- vor der staatlichen Registrierung des Vertrags, wenn eine solche Registrierung erforderlich ist.
In diesen Fällen können sich ihre Rechte und Pflichten (einschließlich der Mietzahlungspflicht) nach Vereinbarung der Parteien auch auf die Zeit vor der Unterzeichnung oder staatlichen Registrierung des Vertrags erstrecken.
In der Praxis gibt es zwei Arten von Streitigkeiten über die Einführung mieten: wenn das Eigentum vor Vertragsschluss oder nach Ablauf seiner Gültigkeit benutzt wird oder das Eigentum nicht benutzt wird, der Vertrag aber noch gültig ist.
Wenn die Immobilie in der Zeit vor der staatlichen Registrierung des Vertrages genutzt wird, muss festgestellt werden, ob in dieser Zeit eine Vereinbarung über die Nutzung der Immobilie bestanden hat. Eine solche Vereinbarung kann sich direkt aus den Vertragsbedingungen oder aus anderen Bedingungen ergeben. Wenn eine Vereinbarung besteht, wird die Miete für die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie gezahlt (Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes des Ostsibirischen Bezirks vom 15. Juni 2011 Nr. F02-2137/11 in der Sache Nr. A33- 13835/2010).
Wenn der Vertrag beendet ist, der Mieter die Immobilie jedoch nicht zurückgegeben hat, ist er auch verpflichtet, die Miete für die gesamte Zeit des Verzugs zu zahlen (Ziffer 38 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom Januar 11, 2002 Nr. 66). Denn die Beendigung des Mietverhältnisses führt nicht zur Beendigung der Mietzahlungspflicht des Mieters, wenn die Wohnung nicht an den Vermieter zurückgegeben wird.
In einer Situation, in der der Mietvertrag noch gültig ist, aber die Immobilie zurückgegeben wurde, ist der Mieter auch verpflichtet, Mietzahlungen vor Beendigung des Mietvertrags zu leisten (Ziffer 13 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichtshofs). der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 Nr. 66).
Bitte beachten Sie, dass der Vertrag gemäß Artikel 621 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation in Betracht gezogen wird, wenn der Mieter das Mietobjekt nach Ablauf des Mietvertrags weiter nutzt und der Vermieter dem nicht widerspricht automatisch zu denselben Konditionen verlängert unbefristet.
Der Vertrag gilt nur dann als auf bestimmte Zeit abgeschlossen, wenn die Bedingung der Frist in seinem Text enthalten ist. Fehlt eine solche Bedingung im Vertrag, gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Eine solche Vereinbarung weist einige Merkmale des Verfahrens zu ihrer Beendigung auf.
Wenn beispielsweise die Vertragsdauer nicht festgelegt ist, kann jede der Parteien gemäß Artikel 610 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation jederzeit vom Vertrag zurücktreten, ist jedoch dazu verpflichtet teilen Sie dies der anderen Partei mindestens einen Monat im Voraus mit. Wird die Immobilie vermietet, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Die Einhaltung dieser Fristen durch die Parteien ist zwingend, sofern sie im Vertrag keine anderen Kündigungsfristen vorgesehen haben.
Für einige Arten von Pachtverträgen (z. B. Mietvertrag (Artikel 627 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation)) und Arten von Mietobjekten (z. B. Waldgrundstücke (Artikel 72 Absatz 3 des Forstgesetzbuchs der Russischen Föderation). ), Gewässer (Artikel 14 des Wassergesetzbuchs der Russischen Föderation)), Das Gesetz kann Höchstlaufzeiten für die Dauer eines Mietvertrags festlegen. In diesen Fällen endet der Vertrag mit Ablauf maximale Laufzeit. Haben die Parteien im Vertrag eine über die Höchstdauer hinausgehende Dauer vereinbart, gilt der Vertrag ebenfalls nur bis zum Ablauf der Höchstdauer (Abschnitt 3, Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Wie setzt man die Miete fest?
Es ist zu beachten, dass auf der Grundlage von Absatz 12 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 Nr. 66 „Überprüfung der Praxis der Beilegung von Mietstreitigkeiten“ , kann die Miete nicht ausschließlich aus Nebenkostenabrechnungen bestehen, da der Mieter in diesem Fall keinen Vorteil aus der Miete der Immobilie zieht, was dem entschädigungspflichtigen Charakter des Mietvertrags widerspricht.
Daher haben wir gemeinsame Probleme der Parteien berücksichtigt, die im Mietvertrag hervorgehoben werden müssen.
In der nächsten Ausgabe betrachten wir die praktischen Aspekte der Vertragsabwicklung aus Sicht des Vermieters.
Alle bereitgestellten Informationen sind im ITS PROF-System im Handbuch für Vertragsbeziehungen im Abschnitt "Rechtliche Unterstützung" verfügbar.
Die Berechnung der Miete und die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete beginnt ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls für die Räumlichkeiten. Im Falle der Nichtunterzeichnung der Abnahmebescheinigung infolge von Handlungen/Unterlassungen des Mieters beginnt die Miete ab dem Datum zu laufen, an dem eine solche Abnahme gemäß Ziffer 3.1 durchgeführt werden muss. dieses Mietvertrages. Der Mieter leistet eine Kaution in Höhe der Miete für einen Monat in der Zeit ab dem 16.03.2010. bis 18. März 2010 Der Kautionsbetrag wird dem Konto des Mieters für den ersten Mietmonat nach diesem Mietvertrag gutgeschrieben. Im Falle der Weigerung, das Abnahmezertifikat zu unterzeichnen, wird der Vermieter den Kautionsbetrag nicht zurückerstatten. Die Berechnung der Miete endet ab dem Datum der tatsächlichen Rückgabe der Räumlichkeiten, Parkplätze, des Eigentums gemäß der Abnahmebescheinigung gemäß den Bedingungen dieser Vereinbarung.
- Zahlung des festen Teils der Miete, Nutzungsgebühr Parkplätze, für den ersten Mietmonat erfolgt zu den Bedingungen von Ziffer 5.1 dieses Mietvertrags.
- Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens am 5. Tag des auf den Abrechnungsmonat folgenden Monats die Gesetze über die Erbringung von Dienstleistungen, Rechnungen für zu erstellen und an den Mieter zu übermitteln letzten Monat erstellt in Übereinstimmung mit der geltenden Gesetzgebung der Russischen Föderation. Während der gesamten Laufzeit dieses Vertrages überweist der Mieter dem Vermieter den monatlichen festen Teil der Miete, das Entgelt für die Nutzung von Parkplätzen wie folgt: Teile der monatlichen Miete, das Entgelt für die Nutzung von Parkplätzen; - Ab dem ersten Monat erfolgt die Endabrechnung des variablen Teils der Monatsmiete spätestens am 10. des auf den Abrechnungsmonat folgenden Monats durch Überweisung des Betrags des variablen Teils der Monatsmiete vom Mieter an den Vermieter auf der Grundlage von Abrechnungsunterlagen.
- Die Zahlung der Miete erfolgt durch den Mieter ausschließlich per Banküberweisung. Die Überweisung der Miete im Rahmen dieses Vertrages erfolgt vom Abrechnungskonto des Mieters auf das Abrechnungskonto des Vermieters in Fremdwährung Russische Föderation- in Rubel.
- Das Zahlungsdatum im Rahmen dieser Vereinbarung ist das Datum der Gutschrift Geld auf das Konto des Vermieters.
- Wenn Beträge, die einer Partei von der anderen Partei im Rahmen dieses Mietvertrags zustehen, mit einer Verzögerung von mehr als 10 (zehn) Geschäftstagen, gerechnet ab dem Zahlungsdatum, gezahlt werden, ist die Partei, der diese Beträge fällig sind, berechtigt, a Strafe in Höhe von 0,2 % (null Komma zwei Prozent) dieser Beträge für jeden Kalendertag des Zahlungsverzugs, beginnend ab dem 11. (elften) Tag nach dem Zahlungsdatum.
- Für den Fall, dass das Zahlungsdatum kein Geschäftstag in der Russischen Föderation ist („Geschäftstag“), muss der Leasingnehmer die Zahlung spätestens am letzten Geschäftstag vor dem Zahlungsdatum leisten. In diesem Fall ist das Datum der Zahlung das Datum der Belastung des Girokontos des Mieters. Die Zahlungspflicht des Mieters ist mit der Gutschrift auf dem Abrechnungskonto des Vermieters erfüllt.
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Mietzahlungen beim Mieter
Der Mietvertrag ist einer der gefragtesten Verträge, die von Organisationen und Unternehmen abgeschlossen werden einzelne Unternehmer in der Umsetzung unternehmerische Tätigkeit auf dem Territorium der Russischen Föderation. Die Relevanz des Mietvertrags ergibt sich aus der Möglichkeit, Gewinne zu erzielen, ohne alle Rechte zu veräußern, beschränkt auf die Übertragung von Eigentums- und (oder) Nutzungsrechten. Einige Unternehmer verfügen über freie, nicht durch Produktion belegte Flächen, die zusätzlichen wirtschaftlichen Nutzen bringen können, wenn sie zur vorübergehenden Nutzung bereitgestellt werden. Andere hingegen nutzen diese oder jene Immobilie lieber als Mieter. Daher ist es für einige Unternehmer bequemer, Immobilien und bewegliches Vermögen im Eigentum zu erwerben, und für andere, sie zu mieten. In dem Artikel werden wir über die Abrechnung von Mietzahlungen durch den Mieter sprechen.
Bevor wir zum Thema des Artikels übergehen, erinnern wir die Leser an einige Bestimmungen des Zivilrechts in Bezug auf Mietzahlungen.
Die Hauptpflicht des Mieters nach Artikel 614 Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation (im Folgenden als Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation bezeichnet) ist die rechtzeitige Zahlung der Miete für die Nutzung von Eigentum in den Beträgen und Bedingungen Vereinbarung festgelegt mieten.
Die Miete wird wie folgt festgesetzt:
- definiert in einem festen Betrag von Zahlungen, die regelmäßig oder auf einmal geleistet werden;
- der festgestellte Anteil an Produkten, Früchten oder Einnahmen, die durch die Nutzung des Mietobjekts erzielt wurden;
– Erbringung bestimmter Dienstleistungen durch den Mieter;
- Übereignung der vertragsgemäßen Eigentums- oder Mietsache durch den Mieter an den Vermieter;
– Auferlegung der vertraglich vereinbarten Kosten für die Verbesserung der Mietsache gegenüber dem Mieter.
Die Parteien können im Mietvertrag eine andere Kombination der vorgenannten Mietzahlungen oder sonstigen Mietzahlungsformen vorsehen.
Meistens wird die Miete von den Mietvertragsparteien in Form von festen Zahlungen festgelegt, die periodisch oder auf einmal gezahlt werden.
Im Rahmen eines Mietvertrags können mehrere Objekte auf einmal übertragen werden, wobei die Miete sowohl für das gesamte Mietobjekt als Ganzes als auch für jedes Objekt einzeln festgesetzt werden kann. Wir empfehlen, die Miete für jedes Mietobjekt separat festzulegen, um mögliche Meinungsverschiedenheiten zwischen den Vertragsparteien zu vermeiden.
Die Bedingungen für die Zahlung der Miete werden durch den Vertrag bestimmt und die Parteien können jedes Zahlungsverfahren vorsehen: monatlich, vierteljährlich, einmal jährlich, durch Vorauszahlung oder mit Zahlungsaufschub.
Die Höhe der Miete kann durch Vereinbarung der Parteien innerhalb der in der Vereinbarung festgelegten Fristen geändert werden, jedoch nicht mehr als einmal im Jahr, wie in Artikel 614 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation festgelegt. Gleichzeitig kann sich die Höhe der Miete sowohl nach oben als auch nach unten verändern.
Der Mieter hat das Recht, eine Minderung der Miete zu verlangen bei:
- wenn sich durch Umstände, die er nicht zu vertreten hat, die mietvertraglich vorgesehenen Nutzungsbedingungen oder der Zustand des Objekts wesentlich verschlechtert hat;
- wenn der Vermieter gegen die Bedingungen für die Instandsetzung des Mietobjekts verstoßen hat;
- wenn der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht auf die Rechte Dritter an der Immobilie hingewiesen hat.
Im Falle eines erheblichen Verstoßes des Mieters gegen die Mietzahlungsbedingungen ist der Vermieter gemäß Artikel 614 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation berechtigt, von ihm die vorzeitige Zahlung der Miete zu verlangen der vom Vermieter festgelegte Zeitraum. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht berechtigt, die vorzeitige Zahlung der Miete für mehr als zwei aufeinanderfolgende Mietperioden zu verlangen.
Leasingzahlungen in der Buchhaltung.
Verwendet der Mieter das Mietobjekt für Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Herstellung und dem Verkauf von Produkten, dem Kauf und Verkauf von Waren, der Erbringung von Arbeiten und der Erbringung von Dienstleistungen, so wird die Höhe der Miete als Teil der Miete berücksichtigt Kosten von gewöhnliche Arten Aktivitäten (Abschnitt 5 PBU 10/99 "Kosten der Organisation", genehmigt durch Beschluss des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 6. Mai 1999 Nr. 33n "Über die Genehmigung der Verordnung über die Rechnungslegung "Kosten der Organisation" PBU 10/99" (im Folgenden - PBU 10/99 "Spesenorganisationen").
Paragraph 18 der PBU 10/99 „Aufwendungen der Organisation“ legt fest, dass Ausgaben in dem Berichtszeitraum erfasst werden, in dem sie entstanden sind, unabhängig vom Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung von Mitteln und anderen Formen der Durchführung (unter der Annahme der vorübergehenden Gewissheit der Tatsachen von Wirtschaftstätigkeit). Mit anderen Worten, der Mieter muss die Miete in dem Zeitraum buchen, auf den sie sich bezieht.
In der Buchhaltung des Mieters spiegelt sich die Höhe der Miete in folgenden Einträgen wider:
Lastschrift 20, 23, 25, 26, 44 Gutschrift 60, 76 - spiegelt die vom Vermieter vorgelegte Miete wider;
Lastschrift 19 Gutschrift 60,76 - spiegelt die vom Leasinggeber ausgewiesene Mehrwertsteuer wider;
Lastschrift 60, 76 Gutschrift 51 - die an den Vermieter gezahlte Miete.
Leasingzahlungen in der Steuerbuchhaltung.
Leasingzahlungen für vermietete Immobilien für Gewinnsteuerzwecke gemäß Artikel 264 Absatz 1 Unterabsatz 10 der Abgabenordnung der Russischen Föderation beziehen sich auf andere Kosten im Zusammenhang mit Produktion und Verkauf.
Um die Kosten für die Zahlung von Mietzahlungen zu dokumentieren, sind Dokumente erforderlich, die gemäß den Anforderungen der Gesetzgebung der Russischen Föderation erstellt wurden, einschließlich eines Mietvertrags, der gemäß den Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, einem Gesetz, abgeschlossen wurde der Annahme und Übergabe des Mietobjekts, Dokumente, die die Zahlung der Mietzahlungen bestätigen. Gleichzeitig entfällt der monatliche Abschluss von mietvertraglichen Dienstleistungen zum Zwecke der urkundlichen Bestätigung der Aufwendungen in Form von Mietzahlungen. Diese Aussage ist wahr, sofern sich aus den Bedingungen der Transaktion nichts anderes ergibt. Eine ähnliche Position wird im Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 9. November 2006 Nr. 03-03-04/1/742 dargelegt. In dem Schreiben heißt es auch, dass Leasingzahlungen in den sonstigen Aufwendungen enthalten sind, sofern das Leasingobjekt geschäftlich genutzt wird.
Bedingt festgelegte Ausgaben (einschließlich Stromrechnungen) für die Zwecke der Gewinnbesteuerung gemäß Artikel 272 Absatz 7 Unterabsatz 3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation können in dem Monat berücksichtigt werden, in dem Dokumente Bestätigung dieser Ausgaben, vorausgesetzt, dass sich dieses Verfahren in den Rechnungslegungsgrundsätzen der Organisation widerspiegelt. Eine ähnliche Position wird im Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 6. September 2007 Nr. 03-03-06/1/647 dargelegt. Wir empfehlen Ihnen, den Zeitpunkt der Abrechnung der Ausgaben in der Steuerpolitik des Mieters zu wählen.
Sieht der Mietvertrag eine ungleichmäßige Verteilung der Mietzahlungen vor, so dürfen gemäß der in den Schreiben Nr. 03-03-06/1/258 vom 17.04.2009 und Nr. 03-03-06/1/258 enthaltenen Position der Finanzabteilung Zahlungen nicht anerkannt werden als Ausgaben gleichmäßig, aber gemäß dem Mietzahlungsplan.
Eine ähnliche Meinung wird von den Gerichten geteilt, wie aus dem Dekret des Föderalen Antimonopoldienstes des Bezirks Ural vom 16. Dezember 2008 Nr. F09-9466 / 08-C3 in der Sache Nr. A76-4062 / 08 hervorgeht.
Es sei darauf hingewiesen, dass die Beamten zuvor darauf hingewiesen haben, dass die Kosten für die Zahlung von Mietzahlungen in der Steuerbuchhaltung erfasst werden, wobei der Grundsatz der einheitlichen Erfassung von Einnahmen und Ausgaben unabhängig von ihrer tatsächlichen Zahlung berücksichtigt wird. In diesem Fall ist der monatliche Abschluss von Dienstleistungen aus dem Mietvertrag nicht erforderlich. Diese Position wurde in den Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 17. April 2007 Nr. 03-03-06 / 1/248 vom 6. Februar 2007 Nr. 03-03-06 / 1/59 dargelegt , vom 10. November 2006 Nr. 03-03 -04/1/752, Föderaler Steuerdienst der Russischen Föderation für die Stadt Moskau vom 22. September 2008 Nr. 20–12/089128
Es ist nicht ungewöhnlich, dass Parteien einen vorläufigen Mietvertrag für Gebäude abschließen, bevor der Vermieter das Eigentum an dem Gebäude formalisiert. Mit Schreiben Nr. 20-12/87641 vom 5. Oktober 2006 wies der Föderale Steuerdienst für Moskau darauf hin, dass der vorläufige Mietvertrag nicht die Hauptmerkmale eines Mietvertrags nach dem russischen Zivilgesetzbuch enthält Föderation (Übertragung durch den Vermieter (Eigentümer) an den Mieter von Immobilien zum vorübergehenden Besitz und zur entgeltlichen Nutzung), daher kann ein solcher Vertrag nicht als Mietvertrag betrachtet werden, der gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation abgeschlossen wurde. Folglich können die gemäß einer solchen Vereinbarung anfallenden Kosten für Zwecke der Einkommensteuer nicht als Mietzahlungen für geleaste Immobilien berücksichtigt werden. Ein ähnlicher Standpunkt wird in den Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 10. April 2009 Nr. 03-03-06 / 1/230 vom 4. Februar 2009 Nr. 03-03-06 / dargelegt. 2/16 vom 30. Juli 2008 Nr. 03-03 -06/2/99. Der einzige Ausweg für den Mieter in dieser Situation kann nur darin bestehen, die Qualifizierung von Zahlungen im Rahmen eines Vormietvertrags von Mietzahlungen durch Zahlungen für den Erwerb eines Eigentumsrechts durch den Mieter - das Recht auf Miete aus einem zukünftigen Mietvertrag - zu ersetzen.
Gemäß dem Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 12. Juli 2006 Nr. 03-03-04 / 2/172 bestimmt die gesetzliche Konsolidierung der obligatorischen Registrierung von Rechten an Nichtimmobilien und Transaktionen damit nur die Rechte und Pflichten der Parteien aus dem Vertrag und hat Ziele, die nicht mit Steuerfragen zusammenhängen, und das Fehlen der staatlichen Registrierung von Rechten aus Mietverträgen hat keinen Einfluss auf das Verfahren zur Berücksichtigung von Mietbeträgen bei der Berechnung der Körperschaftsteuer. Es ist ziemlich riskant, dieses Schreiben anzuwenden, da es weiter besagt, dass die Kosten von Verträgen, die nicht in der vorgeschriebenen Weise geschlossen wurden, nicht als nicht nachgewiesene Kosten bei der Kürzung der Körpeberücksichtigt werden können.
Gemäß den Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 17. Februar 2006 Nr. 03-03-04 / 3/3, vom 12. Juli 2006 Nr. 03-03-04 / 2/172 und vom 1. November , 2005 Nr. 03-03-04 / 1 /325, wenn gemäß Artikel 425 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation die Vertragsbedingungen um den Zeitraum ab dem Zeitpunkt verlängert werden, an dem das Leasingobjekt ist an einen Mietinteressenten übertragen, so werden Mietzahlungen im Rahmen eines eingetragenen oder staatlich eingetragenen Mietvertrags ab dem Zeitpunkt des Erhalts des Gebrauchsobjekts als Kürzung der Bemessungsgrundlage für die Körperschaftsteuer anerkannt.
Wenn der Mietvertrag seine Laufzeit nicht auf vergangene Zeiträume erstreckt, können Aufwendungen in Form von Mietzahlungen für diesen Zeitraum ab dem Zeitpunkt der Übertragung dieser Immobilie nicht als Minderung des steuerpflichtigen Gewinns berücksichtigt werden. Der Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes des Nordwestlichen Bezirks vom 21. April 2006 in der Sache Nr. A56-24327 / 2005 besagt, dass die Erfassung von Mietzahlungen als Aufwand für Zwecke der Gewinnsteuer nicht mit der staatlichen Registrierung eines Mietvertrags verbunden ist , aber im Dekret des Föderalen Antimonopoldienstes des Distrikts Fernost vom 14. Februar 2007, im Fall Nr. Ф03-А59 / 06-2 / 5389, wurde darauf hingewiesen, dass die Verletzung zivilrechtlicher Normen die Besteuerung nicht betrifft, da dort Eine Abhängigkeit der Kosten von der Gültigkeit des Mietvertrages ist nicht vorgesehen, sondern es wird nur die wirtschaftliche Machbarkeit gefordert.
Gemäß Absatz 9 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 Nr. 59 „Überprüfung der Praxis der Streitbeilegung im Zusammenhang mit der Anwendung des Bundesgesetzes „Über die staatliche Registrierung von Rechten zu Immobilien und Transaktionen damit“, die Vereinbarung der Parteien über die Änderung der Höhe der Miete auf dem registrierten Der Mietvertrag unterliegt auch der staatlichen Registrierung. Im Schreiben des Föderalen Steuerdienstes der Russischen Föderation für die Stadt Moskau vom 12. April 2006 Nr. 20–12 / 29001 wird jedoch angegeben, dass die Vereinbarung der Parteien zusätzlich zum Hauptmietvertrag über die Änderung der Mietkosten für Immobilien werden von der geltenden Gesetzgebung nicht dem Akt der Änderung von Rechten an diesem Eigentum zugerechnet, und die Höhe der Miete ist keine Bedingung, bei deren Nichterfüllung der Immobilienmietvertrag abgeschlossen werden kann als nicht abgeschlossen betrachtet. Und doch wurden gemäß dem Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 5. August 2005 Nr. 03-03-04 / 4/34 Leasingzahlungen auf der Grundlage einer zusätzlichen Vereinbarung der Parteien zur Änderung der geleistet Die von ihnen im Mietvertrag angegebene Höhe der Miete unterliegt der Einbeziehung in die sonstigen Ausgaben gemäß Artikel 264 Absatz 1 Unterabsatz 10 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, sofern sie begründet und von der zuständigen Primärbehörde bestätigt werden Dokumente nach der staatlichen Registrierung der besagten Vereinbarung. Eine ähnliche Schlussfolgerung enthält das Schreiben des Föderalen Steuerdienstes der Russischen Föderation für die Stadt Moskau vom 28. März 2008 Nr. 20–12/030173.
Aufwendungen der Mieterorganisation in Form von Mieten aufgrund eines Vertrages mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr, einschließlich der Verlängerung dieses Vertrages auch auf eine Laufzeit von weniger als einem Jahr, können für Zwecke der Einkommensteuer berücksichtigt werden. Wird ein auf weniger als ein Jahr abgeschlossener Immobilienmietvertrag um weniger als ein Jahr verlängert, besagter Vertrag Leasing erfordert keine staatliche Registrierung. Die Verlängerung des Vertrages kann in diesem Fall durch Abschluss eines neuen Vertrages oder automatisch auf Basis des ursprünglichen Vertrages am Ende der Mietzeit und mangels einer Ablehnungserklärung einer der Vertragsparteien erfolgen. Diese Schlussfolgerung wird durch Ziffer 10 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 Nr. 59 bestätigt. Derselbe Standpunkt wird in den Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vertreten Föderation vom 14. April 2009 Nr. Jahr Nr. 03-03-06 / 1/226, Föderaler Steuerdienst der Russischen Föderation für die Stadt Moskau vom 18. Februar 2008 Nr. 20-12 / 015152.3 vom 18. Oktober, 2006 Nr. 20-12 / 92230. Der Begriff „Verlängerung“ des Mietvertrags ist im letzten Buchstaben aufgeführt und kann steuerlich verwendet werden.
Gleichzeitig hat die Finanzabteilung im Schreiben Nr. 03-03-06/2/174 vom 18. September 2009 auf die Notwendigkeit der staatlichen Registrierung eines verlängerten Mietvertrags hingewiesen, wenn infolge der Verlängerung der gesamte Mietvertrag endet Die Laufzeit beträgt mehr als ein Jahr. Eine ähnliche Meinung äußerte der Föderale Steuerdienst der Russischen Föderation in Schreiben vom 24. Mai 2010 Nr. ShS-37-3 / [E-Mail geschützt] und vom 13. Juli 2009 Nr. 3-2-06/76.
Wenn die Mietdauer nicht im Vertrag angegeben ist und der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, dann gemäß den Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 7. April 2009 Nr. 03-03-06 / 1 /226, Föderaler Steuerdienst der Russischen Föderation vom 24. Mai 2010 Nr. ShS-37 -3/ [E-Mail geschützt], Föderaler Steuerdienst der Russischen Föderation für die Stadt Moskau vom 22. März 2006 Nr. 20–12 / 22181, erfordert dieser Mietvertrag keine staatliche Registrierung, und die Kosten der Organisation im Rahmen des Mietvertrags für abgeschlossene Räumlichkeiten gesetzlich Bestellung, einkommensteuerlich berücksichtigt werden können.
Angenommen, eine Organisation mietet Nichtwohngebäude für ein Büro auf der Grundlage eines 11-Monats-Mietvertrags, wonach der Vertrag als zu den gleichen Bedingungen auf unbestimmte Zeit verlängert gilt. Nach Ablauf des Mietverhältnisses nutzt der Mieter die Räumlichkeiten weiter, ohne dass der Vermieter dagegen Einspruch erhebt. Kann eine Organisation Mietkosten nach 11 Monaten steuerlich absetzen, ohne einen Mietvertrag zu registrieren? Die Antwort auf diese Frage ist im Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 14. April 2009 Nr. 03-03-06/1/241 gegeben. In dem Schreiben heißt es, dass die Ausgaben der Organisation im Rahmen eines Mietvertrags, der gemäß dem gesetzlich festgelegten Verfahren abgeschlossen wurde, für Gewinnsteuerzwecke berücksichtigt werden können.
Es sollte jedoch berücksichtigt werden, dass ein solcher Verlängerungsmechanismus erhebliche Risiken birgt, und zwar beim Abschluss langfristige Verträge eine staatliche Registrierung ist erforderlich.
Ausgaben der Organisation in Form von Pachtzinsen für das Grundstück, auf dem sich die zur Erzielung von Einnahmen genutzten Strukturen befinden, in der Zeit vom Datum der staatlichen Registrierung des Eigentums an den Gebäuden bis zum Datum der staatlichen Registrierung der Verlängerung der Mietverträge für die Grundstücke, auf denen sich diese Strukturen befinden, können für Gewinnsteuerzwecke als sonstige mit der Produktion und (oder) dem Verkauf verbundene Ausgaben berücksichtigt werden, abhängig von der Methode, die von der Organisation zur Erfassung von Ausgaben für Zwecke der Gewinnbesteuerung verwendet wird. Dieser Standpunkt wird im Schreiben des Föderalen Steuerdienstes der Russischen Föderation für die Stadt Moskau vom 25. Dezember 2006 Nr. 20-12 / 115082 dargelegt. Obwohl dieser Ansatz nicht vollständig auf Rechtsvorschriften basiert, erscheint er recht logisch.
Beruht die Verzögerung der Inbetriebnahme des Mietobjekts auf der Notwendigkeit, es in einen nutzungsfähigen Zustand zu versetzen, so können die Mietzahlungen für das Mietobjekt vor seiner Inbetriebnahme einkommensteuerlich als Aufwand erfasst werden. Ein ähnlicher Standpunkt wird in den Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 7. März 2008 Nr. 03-03-06 / 1/160 vom 21. November 2008 Nr. 03-03-06 / 1 zum Ausdruck gebracht /646 vom 25. Juni 2007 Nr. 03-03 -06/1/397. Auch die Schiedsrichter ziehen solche Schlussfolgerungen: Entscheidung des Bundesamtes für Antimonopolisierung des Nordwestbezirks vom 15. Dezember 2008 in der Sache Nr. A05-2964/2008.
Gemäß Artikel 264 Absatz 1 Unterabsatz 34 der Abgabenordnung der Russischen Föderation als Ausgaben für die Vorbereitung und Entwicklung neuer Industrien, Werkstätten und Einheiten, Ausgaben in Form der Vermietung von Immobilien sowie anfallende Ausgaben Während der Miete (Reparatur, Wartung und Sicherheit) solcher Immobilien, die von der Mieterorganisation vor Beginn der tatsächlichen Nutzung der Immobilie durchgeführt wird, hat die Mieterorganisation das Recht, die Gewinne für Zwecke der Besteuerung zu berücksichtigen von Organisationen. Diese Position ist im Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 20. August 2007 Nr. 03-03-06/2/155 dargelegt.
Zu beachten ist, dass der Mieter die Kosten für die Anschaffung von Reinigungsgeräten für die Mieträume (Müllsäcke, Schwämme, Desinfektionsmittel etc.) bei der Einkommensteuer anrechnen kann, wenn der Mietvertrag dies vorsieht die Instandhaltung (Reinigung) der Mieträume erfolgt direkt durch den Mieter. Ein ähnlicher Standpunkt wird im Schreiben des Föderalen Steuerdienstes der Russischen Föderation für die Stadt Moskau vom 6. Oktober 2006 Nr. 20–12 / 89121.1 dargelegt.
Sofern sich aus dem Mietvertrag für ein Fahrzeug ohne Besatzung nichts anderes ergibt, trägt der Mieter die Kosten des Unterhalts des Mietfahrzeugs, seiner Versicherung sowie die im Zusammenhang mit seinem Betrieb entstehenden Kosten. Unter Berücksichtigung des Vorstehenden die Kosten der Organisation, die im Rahmen eines mit einer Einzelperson abgeschlossenen Fahrzeugleasingvertrags anfallen, einschließlich der Kosten für den Kauf von Kraftstoff (POL), um die Arbeit sicherzustellen dieses Fahrzeug basierend auf der tatsächlichen Laufleistung des Fahrzeugs (unter Berücksichtigung des tatsächlichen Kraftstoffverbrauchs (POL) für Produktionszwecke und der Anschaffungskosten) sowie der Kosten für den Kauf von Ersatzteilen können bei der Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage für berücksichtigt werden Einkommenssteuer. Ein ähnlicher Standpunkt wird in den Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 29. November 2006 Nr. 03-03-04 / 1/806 und vom 2. Oktober 2006 Nr. 03-05-01-04 zum Ausdruck gebracht / 277.
Wenn der Mietvertrag die Verpflichtung des Mieters vorsieht, den tatsächlich verbrauchten Betrag zu bezahlen Dienstprogramme und Kommunikationsdienstleistungen, muss der Mieter als Teil der sonstigen Ausgaben Ausgaben im Zusammenhang mit der Zahlung von Stromrechnungen im Zusammenhang mit den gemieteten Räumlichkeiten (Gebäuden) sowie mit den vom Mieter für seine Aktivitäten verwendeten Kommunikationsmitteln einbeziehen. Diese Ausgaben müssen durch Rechnungen belegt werden, die dem Vermieter vom Energieversorgungsunternehmen oder Telekommunikationsbetreiber ausgestellt werden und die tatsächliche Lieferung von Energie (Wasser) oder die Bereitstellung von Telefondiensten widerspiegeln. Eine solche für den Mieter äußerst gefährliche Position ist im Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 30. Januar 2008 Nr. 03-03-06/2/9 dargelegt. Die einzige Lösung dieses Problem ist die Vermittlungsqualifikation des Vertrages.
Und das letzte, was gesagt werden muss. Wir sollten nicht vergessen, dass gemäß Artikel 288 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation die Unterbringung industrieller Produktion in Wohngebäuden nicht zulässig ist. Wie im Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 10. November 2006 Nr. 03-05-01-04 / 310 vermerkt, ist die Unterbringung von Unternehmen, Institutionen und Organisationen in den ihm gehörenden Wohngebäuden erst danach zulässig die Übertragung solcher Räumlichkeiten in Nichtwohngebäude. Das heißt, die Wohnung kann nicht als Büro genutzt werden, bis sie aus dem Wohnungsbestand entfernt wird. Leasingzahlungen mindern daher nicht die Körperschaftsteuerbemessungsgrundlage.
Aus dem Buch Alles über das vereinfachte Steuersystem (vereinfachtes Steuersystem) Autor Terekhin R. S.4.2.7. Mietzahlungen für vermietete Immobilien, einschließlich Mietzahlungen Hier sollten Sie darauf achten, dass in Bezug auf die Verhältnisse für die Miete von Räumen, um Nebenkosten als Teil dieser Ausgaben zu akzeptieren, Rechnungen über die Zahlung von Mieten erforderlich sind
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Nebenkostenabrechnungen als Teil der Miete (Wohnräume). Organisation und Ausstellung von Abrechnungen für Nebenkostenabrechnungen für Mietobjekte.
Frage: Wenn bei Mietwohnungen Nebenkosten in der Miete enthalten sind, warum sollten sie von der Miete getrennt und der Umsatzsteuer unterliegen, wenn der Vermieter tatsächlich keine Nebenkosten erbringt, sondern sie für die Bereitstellung von Wohnraum zur Miete ohne Umsatzsteuer einkauft . Der Vermieter übernimmt die Kosten der Nebenkostenabrechnung und dies ist im Vertrag so formuliert: „In der Höhe der Miete sind enthalten: Nebenkostenabrechnung: Strom bis ______ kW pro Monat, Kaltwasseranschluss bis ______ m3 pro Monat, Warmwasserversorgung bis zu ______ m3 pro Monat und Zahlung für die Instandhaltung und Reparatur der Wohnung. Vielleicht müssen Sie die Vertragsbedingungen neu formulieren?
Antworten: Die Vertragsbedingungen müssen nicht geändert werden.
In Ihrem Fall besteht die Miethöhe im Vertrag aus zwei Teilen: einer festen Zahlung (der Miete selbst) und einer variablen Zahlung (Auslagen für vom Mieter im Abrechnungszeitraum verbrauchte Nebenkosten) sowie einer Gebühr für die Instandhaltung und Instandsetzung der Räumlichkeiten.
In Übereinstimmung mit den Absätzen. 10 S. 2 Kunst. 149 der Abgabenordnung der Russischen Föderation ist die steuerfreie Zahlung für Dienstleistungen zur Bereitstellung von Wohnräumen zur Nutzung nur eine Gebühr für die Nutzung von Wohnräumen und die Vermietung von Wohnräumen. Diese Befreiung gilt nicht für Zahlungen für Nebenkosten, für die Instandhaltung und Reparatur von Wohngebäuden.
Der Bundessteuerdienst äußerte die gleiche Meinung in einem Schreiben vom 16. März 2005 Nr. 03-4-02 / 371 / 28: Wenn gemäß den Bedingungen des Mietvertrags die Mietkosten zusätzlich zur Mietzahlung anfallen Wohnraum (für die Bereitstellung von Wohnraum), umfasst die Kosten für Nebenkosten und andere Dienstleistungen, dann ist nur die Miete für Wohnraum nicht in der Menthalten.
In der Miete enthaltene Nebenkosten werden gemäß Mietvertrag allgemein besteuert.
Darüber hinaus ist der Steuerzahler gemäß Artikel 170 Absatz 4 der Abgabenordnung der Russischen Föderation verpflichtet, getrennte Aufzeichnungen über Steuerbeträge für gekaufte Waren (Arbeiten, Dienstleistungen) zu führen, die zur Ausführung sowohl steuerpflichtiger als auch nicht steuerpflichtiger ( steuerfreie) Transaktionen.
Begründung
Organisation und Ausstellung von Abrechnungen für Nebenkostenabrechnungen für Mietobjekte
Zahlung für Dienstleistungen als Teil der Miete
IN dieser Fall die Kosten für verbrauchte Nebenkosten vergütet der Mieter dem Vermieter als Teil der Miete. Möglichkeit der Bewerbung diese Option ergibt sich aus den Normen der Gesetzgebung zur Regelung von Mietverhältnissen.
Es gibt zwei Möglichkeiten, die Höhe der Nebenkostenpauschale in die Miete einzubeziehen:
Die Gesamtmenge der Versorgungs- und Energielieferungen wird anhand des tatsächlichen Verbrauchs auf der Grundlage der von den Lieferanten ausgestellten Rechnungen ermittelt. Der vom Mieter im Rahmen des Mietvertrags erstattete Kostenanteil (variabler Teil der Miete) kann auf folgende Weise ermittelt werden:
1. durch den vom Mieter bewohnten Raumanteil;
2. nach den Ablesungen einzelner Zähler;
3. nach der Kapazität der vom Mieter verwendeten Geräte und der Zeit ihres Betriebs.
Legen Sie die Berechnungsmethode im Mietvertrag fest (Absatz 1, Artikel 615 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Bei Einbeziehung der Nebenkostenpauschale in die Zusammensetzung der Mietzahlungen werden keine gesonderten Urkunden für Nebenkostenabrechnungen ausgestellt. Es reicht aus, wenn der Vermieter Mietunterlagen erstellt und Kopien von Gebrauchsunterlagen (Rechnungen, Berechnungen) beifügt, wenn eine solche Bedingung im Mietvertrag vorgesehen ist.
Wie kann ein Vermieter die Abrechnungen auf Nebenkostenabrechnungen für vermietete Immobilien steuerlich abbilden? Die Organisation wendet das allgemeine Steuersystem an
Der Verkauf von Dienstleistungen zur Bereitstellung von Mietobjekten vom Vermieter wird als Gegenstand der Mehrwertsteuerbesteuerung anerkannt (Absatz 1 Satz 1 Artikel 146 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Die Steuerbemessungsgrundlage ist definiert als die Kosten der Dienstleistungen, die auf der Grundlage der vertraglich festgelegten Preise berechnet werden (Abschnitt 1, Artikel 154, Abgabenordnung der Russischen Föderation). In diesem Fall ist der gesamte Mietbetrag eine Zahlung für die Dienste des Vermieters bei der Bereitstellung des Mietobjekts. Daher muss der Vermieter die Mehrwertsteuer auf den vollen Betrag der Miete berechnen. Dem Mieter muss eine Rechnung über den gesamten Mietbetrag ausgestellt werden (Abschnitt 3, Artikel 168 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Dabei kann die Miete je nach Vertragsbedingungen den Haupt(dauer)teil, der sich aus den Kosten der gemieteten Fläche zusammensetzt, und einen zusätzlichen (variablen) Teil, einschließlich einer Vergütung des Mieters für die Kosten, umfassen von Versorgungsunternehmen. In diesem Fall hat der Vermieter das Recht, dies in der Rechnung anzugeben einmalige kosten Dienstleistungen oder füllen Sie zwei Zeilen aus, in denen die konstanten und variablen Teile getrennt angegeben sind. Solche Klarstellungen werden vom Föderalen Steuerdienst Russlands in Absatz 1 des Schreibens vom 4. Februar 2010 Nr. ШС-22-3/86 (abgestimmt mit dem Finanzministerium Russlands) gegeben.
Die Vorsteuerbeträge im Zusammenhang mit Nebenkosten als Teil der Miete können vom Vermieter abgezogen werden, da sich ihr Erwerb auf mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeiten bezieht (Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Russlands vom 4. Februar 2010 Nr. ШС-22-3 /86).* In diesem Fall müssen alle notwendigen Voraussetzungen für die Anerkennung des Vorsteuerabzugs erfüllt sein. Die gleiche Position wurde von einigen Gerichten vertreten (siehe zum Beispiel die Entscheidung des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 26. August 2009 Nr. VAS-10032/09, die Entscheidungen des Föderalen Antimonopoldienstes des Zentralbezirks von 29. Mai 2009 Nr. A23-3029 / 2008A-14-202, Nordkaukasusbezirk vom 21. Dezember 2009 Nr. А63-8994/2004-С4-9).
Lage: ob der Vermieter berechtigt ist, dem Mieter Rechnungen für Nebenkosten neu auszustellen, deren Kosten er ihm erstattet. Nebenkosten sind nicht Teil der Miete. Verträge mit Lieferorganisationen werden direkt mit dem Vermieter abgeschlossen
Nein, nicht richtig.
Die offizielle Position der Regulierungsbehörden ist, dass der Leasinggeber in dieser Situation dem Leasingnehmer keine Rechnungen für die Kosten der Dienstleistungen, die dem Leasinggeber von den Lieferorganisationen erbracht wurden, erneut ausstellen kann (Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 10. Februar 2011 Nr. 03- 03-06 / 1/86 vom 14. Mai 2008 Nr. 03-03-06 / 2/51 und der Föderale Steuerdienst Russlands vom 23. April 2007 Nr. ШТ-6-03 / 340). Zur Untermauerung ihrer Sichtweise bringen sie die folgenden Argumente vor.
Der Vermieter ist ein Abonnent, der Strom und Wärme sowie Wasser von der Versorgungsorganisation erhält. Und da er als Abonnent auftritt, kann er selbst keine Versorgungsorganisation für den Mieter sein (Dekret des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 6. April 2000 Nr. 7349/99, Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes vom der Westsibirische Bezirk vom 28. Januar 2009 Nr. Ф04-7965 / 2008 ( 20062-A46-25)). Darüber hinaus enthalten die Tarife für Nebenkosten in den Rechnungen an den Vermieter bereits die Mehrwertsteuer, die der Vermieter an die Nebenkosten gezahlt hat. Daher verstößt die Berechnung der Umsatzsteuer auf die Kosten von Dienstleistungen, die bereits Steuern enthalten, gegen die Steuergesetzgebung (Urteil des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2007 Nr. 560/07).
Dies bedeutet, dass der Vermieter den Ersatz der Betriebskosten nicht als Verkauf für Mehrwertsteuerzwecke betrachten und keine Rechnungen ausstellen kann. Daher kann der Vermieter auf die vergüteten Dienstleistungskosten keine Umsatzsteuer erheben, und der Mieter kann auf diesen Betrag keine Vorsteuer zum Abzug akzeptieren.
Der Hauptbuchhalter rät: Es gibt Argumente, die es dem Vermieter erlauben, Nebenkostenabrechnungen an den Mieter neu auszustellen. Sie sind wie folgt.
Eine erneute Rechnungsstellung des Vermieters an den Mieter widerspricht nicht den steuerrechtlichen Normen. Die Artikel der Abgabenordnung der Russischen Föderation enthalten diesbezüglich keine Beschränkungen.
Darüber hinaus kann die Mieterorganisation, ohne die gemieteten Räumlichkeiten mit Versorgungsleistungen zu versorgen, ihr Recht zur Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten nicht ausüben (Artikel , Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation). Daher ist die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen untrennbar mit der Erbringung von Vermietungsleistungen verbunden. Daher hat der Vermieter das Recht, dem Mieter eine Rechnung über die Kosten der Nebenkosten neu auszustellen, und der Mieter - die Mehrwertsteuer zum Abzug vorzulegen.
Diese Position wird vom Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation in einer Resolution vom 25. Februar 2009 Nr. 12664/08 bestätigt.
Vor der Veröffentlichung der Entscheidungen des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation war die Schiedspraxis zu diesem Thema heterogen.
Einige Gerichte vertraten einen Standpunkt, der vollständig mit der Position des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation übereinstimmt (siehe zum Beispiel die Entscheidungen des FAS des Uralbezirks vom 19. Juni 2008 Nr. F09 -4255 / 08-C2 vom 29. Februar 2008 Nr. F09-861 / 08-C2 vom Januar 2008 Nr. F09-11295 / 07-S2, Moskauer Bezirk vom 26. August 2008 Nr. KA-A40 / 7882- 08 vom 01.10.2007 Nr. KA-A41 / 10014-07). Gleichzeitig bestätigten einige Gerichte die Position der Regulierungsbehörden (siehe beispielsweise die Entscheidung des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 29. Januar 2008 Nr. 18186/07, die Entscheidungen des Föderalen Antimonopoldienstes vom der Zentralbezirk vom 14. Februar 2008 Nr. A48-1629 / 07-6, vom 10. Oktober 2007 Nr. A36-2553 / 2006, Ostsibirischer Bezirk vom 19. Januar 2009 Nr. A10-1581 / 08-F02-6877 / 08 vom 30. Oktober 2008 Nr. A10-845 / 08-F02-5264 / 08, A10-845 / 08- F02-5607 / 08, Wolgabezirk vom 4. März 2008 Nr. A65-8421 / 2007-SA1 -37, 6. Februar 2008 Nr. A55-6796 / 2007-53, Westsibirischer Bezirk vom 28. Januar 2009 Nr. F04-7965 / 2008 (20062-A46-25), vom 27. August 2008 Nr. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) und vom 24. März 2008 Nr. F04-2074 / 2008 (2736-A45-41)).
Mit der Veröffentlichung der Entscheidungen des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 10. März 2009 Nr. 6219/08 und vom 25. Februar 2009 Nr. 12664/08 sollte die Schiedspraxis in der behandelten Frage einheitlich werden . Dies wird durch neue Gerichtsentscheidungen belegt (siehe zum Beispiel die Entscheidungen des Föderalen Antimonopoldienstes des Bezirks Wolga-Vyatka vom 29. Juni 2009 Nr. A17-1804 / 2007, Ostsibiriens des Bezirks vom 23. Juni 2009 Nr. A33 -12783 / 08-F02-2566 / 09, Bezirk Moskau vom 10. Juli 2009 Nr. KA-A40 / 6262-09 , Zentralbezirk vom 29. April 2009 Nr. A48-3884 / 08-17 , Bezirk Wolga vom 7. April , 2009 Nr. A65-20968 / 2008 , Westsibirischer Bezirk vom 15. September 2009 Nr. F04-5497 / 2009 (19433-A45-29), Nordwestlicher Bezirk vom 16. März 2009 Nr. A52-3899 / 2008, Ural Bezirk vom 25. Februar 2009 Nr. F09-10444 / 08-C2).
Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Russlands vom 16. März 2005 Nr. 03-4-02 / 371 / 28 „Über die Steuerbefreiung von Dienstleistungen für die Vermietung von Wohnräumen an juristische Personen“
„Der Föderale Steuerdienst zur Frage der Steuerbefreiung von Dienstleistungen für die Vermietung von Wohnräumen an juristische Personen berichtet Folgendes.
Gemäß Artikel 146 Absatz 1 Unterabsatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation (im Folgenden als „Kodex“ bezeichnet) werden Transaktionen im Zusammenhang mit dem Verkauf von Waren (Bauleistungen, Dienstleistungen) auf dem Gebiet der Russischen Föderation als anerkannt Besteuerungsgegenstand der Mehrwertsteuer.
Nicht steuerpflichtige (steuerbefreite) Geschäfte sind in Artikel 149 des Kodex vorgesehen.
Gemäß Artikel 149 Absatz 2 Unterabsatz 10 des Kodex der Verkauf (sowie die Übertragung, Leistung, Bereitstellung für den Eigenbedarf) im Gebiet der Russischen Föderation von Dienstleistungen zur Bereitstellung von Wohnräumen zur Nutzung im Wohnungsbau Bestände aller Eigentumsformen unterliegen nicht der Besteuerung.
Gemäß Artikel 27 des Bundesgesetzes Nr. 118-FZ vom 05.08.2000 „Über die Verabschiedung des zweiten Teils der Abgabenordnung der Russischen Föderation und Änderungen bestimmter Steuergesetzgebungen der Russischen Föderation“ bis zum 1. Januar 2004 , von der Mehrwertsteuer befreite Umsetzung auf dem Territorium der Russischen Föderation von Dienstleistungen für die Bereitstellung von Wohnräumen zur Nutzung im Wohnungsbestand aller Eigentumsformen, Dienstleistungen für Wartung, laufende Reparaturen, Überholung, sanitäre Instandhaltung, Führung des Haushaltsbetriebs, die zu Lasten zweckgebundener Ausgaben in den Häusern von Wohnungsbaugenossenschaften durchgeführt werden, sowie Dienstleistungen für die Bereitstellung von Wohnraum in Wohnheimen (mit Ausnahme der Nutzung von Wohnraum für Hotel Zwecke und Vermietung).
Folglich waren Umsätze aus der Veräußerung von Dienstleistungen zur Bereitstellung von Wohnraum zur Nutzung im Wohnungsbestand aller Eigentumsformen sowohl vor dem 1. Januar als auch nach dem 1. Januar 2004 von der Umsatzsteuer befreit.
Artikel 671 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation legt fest, dass Wohnräume zum Besitz und (oder) zur Nutzung bereitgestellt werden können Einzelpersonen auf der Grundlage eines Mietvertrags, an juristische Personen - auf der Grundlage eines Mietvertrags oder einer anderen Vereinbarung. Gleichzeitig darf eine juristische Person gemäß Absatz 2 dieses Artikels Wohnräume nur für den Aufenthalt von Bürgern nutzen.
In Anbetracht des Vorstehenden gilt die Befreiung von der Mehrwertsteuer von Dienstleistungen zur Überlassung von Wohnraum im Wohnungsbestand aller Eigentumsformen an juristische Personen im Rahmen eines Mietvertrags ab dem 1. Januar 2001.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass nur das Entgelt für die Vermietung von Wohnraum und das Entgelt für die Überlassung von Wohnraum zur Nutzung durch juristische Personen im Rahmen eines Mietvertrags von der Besteuerung mit Umsatzsteuer befreit sind.
Für den Fall, dass im Mietvertrag festgelegt ist, dass die Mietkosten neben dem Entgelt für die Wohnungsmiete (Gebühr für die Wohnungsbereitstellung) auch die Kosten für Nebenkosten oder andere Dienstleistungen umfassen, dann ist die Bemessungsgrundlage die Mehrwertsteuer umfasst nicht nur Mietwohnungen (Zahlungen für die Bereitstellung von Wohnungen).
Gleichzeitig sieht Artikel 149 Absatz 1 des Kodex in Bezug auf in der Russischen Föderation akkreditierte ausländische Bürger oder Organisationen eine Sonderregel vor, nach der die Bereitstellung von Räumlichkeiten auf dem Territorium der Russischen Föderation durch den Vermieter zu vermieten ist ausländische Staatsbürger oder Organisationen, die in der Russischen Föderation akkreditiert sind, unterliegen nicht der Besteuerung (von der Besteuerung befreit). Diese Bestimmung gilt, wenn die Gesetzgebung des betreffenden ausländischen Staates ein ähnliches Verfahren für Bürger der Russischen Föderation und in diesem ausländischen Staat akkreditierte russische Organisationen vorsieht oder wenn eine solche Regelung durch einen internationalen Vertrag (Abkommen) der Russischen Föderation vorgesehen ist.
Auf diese Weise, diese Norm Der Kodex gilt nur für ausländische Staatsbürger oder Organisationen, die in der Russischen Föderation akkreditiert sind.
Wenn der Vermieter Räumlichkeiten auf dem Territorium der Russischen Föderation an ausländische Bürger oder Organisationen vermietet, die keine Akkreditierung in der Russischen Föderation haben, wird keine Steuerbefreiung gewährt und Dienstleistungen für die Bereitstellung von Räumlichkeiten zur Miete unterliegen der Besteuerung gemäß dem Allgemeinen etabliertes Verfahren.
Gleichzeitig machen wir auf Folgendes aufmerksam.
Gemäß Artikel 149 Absatz 4 des Steuergesetzbuchs müssen Steuerzahler, die steuerbefreite und nicht steuerbefreite Transaktionen tätigen, getrennte Aufzeichnungen über diese Transaktionen führen.
Darüber hinaus ist der Steuerzahler gemäß Artikel 170 Absatz 4 des Kodex verpflichtet, getrennte Aufzeichnungen über Steuerbeträge für gekaufte Waren (Arbeiten, Dienstleistungen), einschließlich Anlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte, die für die Umsetzung sowohl steuerpflichtiger als auch nicht verwendet werden, zu führen -steuerpflichtige (von der Besteuerung befreite) Operationen.
Wenn der Steuerzahler keine getrennte Buchhaltung hat, ist der Steuerbetrag auf gekaufte Gegenstände (Arbeiten, Dienstleistungen), einschließlich Anlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte, nicht abzugsfähig und wird bei der Berechnung der Einkommensteuer nicht in die abzugsfähigen Ausgaben einbezogen.
Für den Fall, dass der Steuerpflichtige beim Verkauf von Waren (Bauleistungen, Dienstleistungen), deren Verkauf nicht der Umsatzsteuer unterliegt, dem Käufer eine Rechnung mit dem zugeordneten Steuerbetrag ausgestellt hat, ist dieser Steuerbetrag an die zu zahlen Haushaltsplan auf der Grundlage von Artikel 173 Absatz 5 des Kodex.“
Beantwortet von Alexander Vodovozov
Stellvertretender Leiter der Steuerabteilung Rechtspersonen Föderaler Steuerdienst Russlands
„Das Verfahren hängt von der Art der Immobilie ab, wo sie sich befindet und wer der Saldoinhaber ist. Seit 2019 ist die zentrale Abgabe der Grundsteuererklärung abgeschafft, die Steuerbemessungsgrundlage was als durchschnittliche jährliche Kosten definiert ist. Aber es gibt Ausnahmen von dieser Regel. Alle Möglichkeiten, die Grundsteuer zu zahlen und eine Erklärung für 2018 einzureichen, finden Sie in der Empfehlung.“
Die Mietbedingungen werden in der Regel in einem separaten Abschnitt des Mietvertrags festgelegt und sollten Klauseln enthalten: über die Höhe oder das Verfahren zu ihrer Bestimmung, die Bestandteile der Miete (falls vorhanden), das Verfahren zur Ausstellung einer Rechnung und zur Bearbeitung von Zahlungsdokumenten und die Bedingungen für die Zahlung der Miete, Strafen (Verfall) für verspätete Zahlung, das Verfahren und mögliche Grenzen für die Änderung des Zahlungsbetrags und einige andere von den Parteien vereinbarte Bedingungen.
Ein Hinweis auf die Höhe der Miete ist wesentliche Bedingung Verträge. Das Fehlen einer Angabe über die Höhe der Miete hat die Unwirksamkeit des Vertrages zur Folge, da es sich bei diesem Vertrag um einen Schadensersatzvertrag handelt.
Ein Hinweis auf die Möglichkeit, die Höhe der Miete höchstens einmal im Jahr zu überprüfen, ist in Absatz 3 der Kunst festgelegt. 614 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation und unterliegt keiner Vertragsänderung. Damit ist die Bedingung der Vereinbarung, dass „die Höhe der Miete vom Vermieter vierteljährlich angepasst werden kann“, rechtlich unwirksam. Wird der Mietvertrag von beiden Parteien mit einer solchen unwirksamen Bedingung unterzeichnet, berührt dies die Wirksamkeit des Vertrages im Ganzen nicht – nur eine solche Bedingung ist unwirksam.
Die Ausnahme von der Regel ist die Norm Bundesgesetz vom 29.10.1998 N 164-FZ „On Finanzierungs-Leasing(Leasing)" (in der geänderten und ergänzten Fassung), die es ermöglicht, die Höhe der Leasingzahlungen im Rahmen eines Leasingvertrags durch Vereinbarung der Parteien innerhalb der in diesem Vertrag festgelegten Fristen, jedoch nicht mehr als einmal alle drei Monate, zu ändern.
Die Höhe der Gebühr darf nicht pauschal festgelegt, sondern bestimmt werden. Gemäß Ziffer 11 der Überprüfung der Praxis der Beilegung von Mietstreitigkeiten, genehmigt. Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66 , die Parteien können den Mietpreis in Höhe des Fremdwährungsbetrages festsetzen. Eine solche Bestimmung des Betrags einer Geldverpflichtung bedeutet nicht, dass die unmittelbare Erfüllung einer Geldverpflichtung in Fremdwährung erfolgt. Es bedeutet die Einrichtung eines Mechanismus zur Berechnung von Mietzahlungen, der darauf abzielt, die nachteiligen Auswirkungen der Inflation zu beseitigen.
Hier ein Beispiel aus der Praxis:
Der Mieter ist verpflichtet, Miete nur für die ihm im Rahmen des Mietvertrags tatsächlich überlassenen Räumlichkeiten zu zahlen (Artikel 10 der Überprüfung der Praxis der Beilegung von Mietstreitigkeiten, genehmigt durch das Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russische Föderation vom 11. Januar 2002 N 66).
Zwischen Vermieter und Mieter wurde ein Mietvertrag abgeschlossen. Ein Teil der vermieteten Räumlichkeiten wurde jedoch vom Vermieter nicht aus dem Grundstück herausgelöst, womit der Mieter nur freie Flächen im Rahmen des Gesetzes akzeptierte. Daraufhin reichte der Vermieter beim Schiedsgericht Klage auf Rückforderung der Miete aus dem Mietvertrag für Nichtwohnräume und Verzugsstrafen ein. Gegen die Forderung wies der Mieter darauf hin, dass der Vermieter, da der Vermieter der Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks nicht nachgekommen sei, dementsprechend auch nicht verpflichtet sei, die Miete zu zahlen.
Das Schiedsgericht erster Instanz gab der Klage mit folgenden Ausführungen statt.
Gemäß den Artikeln 606, 611, 614 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation besteht die Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter darin, diesem Eigentum zur Nutzung zur Verfügung zu stellen, und die Verpflichtung des Mieters, dafür Zahlungen zu leisten Nutzung dieser Immobilie. Aus dem Mietvertrag ergibt sich somit eine Gegenleistung. Gemäß Artikel 328 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, wenn die verpflichtete Partei die vertraglich vereinbarte Verpflichtung nicht erfüllt oder Umstände vorliegen, die eindeutig darauf hindeuten, dass eine solche Erfüllung nicht erfolgen wird Zeit einstellen, hat die Partei, bei der die Gegenleistung liegt, das Recht, die Erfüllung ihrer Verpflichtung auszusetzen oder die Erfüllung dieser Verpflichtung zu verweigern. Für den Fall, dass die Erfüllung der Verpflichtung nicht erfolgt ist vollständig, hat die Partei, auf der die Gegenleistung liegt, das Recht, die Erfüllung ihrer Verpflichtung auszusetzen oder die Erfüllung in dem Teil zu verweigern, der der nicht erbrachten Leistung entspricht.
In diesem Fall stellt der Vermieter die Mietschuld, die ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gemäß der im Vertrag festgelegten Miethöhe berechnet wird, zur Einziehung vor. Gleichzeitig wird die im Vertrag angegebene Miethöhe auf der Grundlage des Mietpreises für 1 m² ermittelt. m verpachteter Fläche. Da die Übergabe der Räumlichkeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch die Parteien noch nicht erfolgt ist, hat der Vermieter das Recht, vom Mieter die Miete ab Übergabe der Räumlichkeiten nur für die tatsächlich übergebenen Räumlichkeiten zu verlangen.
Äußerst wichtiger Punkt Mietvertrag ist eine Bedingung, die das Verfahren zur Zahlung von Stromrechnungen bestimmt.
Die Zusammensetzung der Nebenkosten und sonstigen Zahlungen, die die Parteien untereinander aufteilen müssen, umfasst:
- - Kosten für Wasserversorgung und Abwasserentsorgung;
- - die Kosten für Telefondienste;
- - die Kosten des verbrauchten Stroms;
- - Kosten für die Verwendung des Teils Grundstück auf dem sich das Mietobjekt befindet, und das angrenzende Gebiet;
- - Kosten der Wärmeversorgung (Gasversorgung);
- - Gebühr für die Reinigung der Räumlichkeiten;
- - Gebühr für die Müllabfuhr;
- - Zahlung für negative Auswirkungen auf Umgebung;
- - einige andere Arten von Zahlungen.
Für die Abrechnung von Nebenkosten als Teil der Miete gibt es drei Möglichkeiten:
- - Legen Sie eine feste Miete fest, die die Kosten für Stromrechnungen enthält. Dann zahlt der Mieter dem Vermieter jeden Monat eine feste Miete in Höhe eines bestimmten Betrags (z. B. „12.000 Rubel, Mehrwertsteuer wird nicht berechnet“);
- - Festlegen der Miethöhe ohne Berücksichtigung der Nebenkosten, wobei das Recht des Mieters angegeben wird, selbstständig Verträge mit Ressourcenversorgungs- und Dienstleistungsorganisationen abzuschließen. Es ist zu berücksichtigen, dass der Vertragsabschluss mit den zuständigen Organisationen mehr als eine Woche in Anspruch nimmt und eine schriftliche Vereinbarung über das Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer oder Eigentümer der Immobilie erforderlich ist. In der Praxis bietet es sich an, wenn Verträge über die Erbringung von Telefon- und Internetdiensten vom Mieter im eigenen Namen abgeschlossen werden, wobei zu berücksichtigen ist, dass nach der Kündigung Mietverhältnisse Der Mieter kann Eigentümer der erhaltenen bleiben Telefonnummern. Der Mieter hat die Kosten für Nebenkosten und andere Dienstleistungen auf eigene Kosten an die zuständigen Organisationen gemäß den mit ihnen geschlossenen Vereinbarungen zu zahlen;
- - Festlegung einer in zwei Komponenten differenzierten Miete - einen festen und einen variablen Teil (diese Option ist vielleicht die bequemste für beide Parteien).
Es ist zweckmäßig, wenn Verträge mit Ressourcenversorgungs- und Dienstleistungsorganisationen, zumindest für die wichtigsten Arten von Versorgungsunternehmen, vom Vermieter im eigenen Namen abgeschlossen werden.
Die Mietzahlung aus dem Untermietvertrag besteht aus zwei Komponenten:
- - Miete im Teil der gemieteten Räumlichkeiten in der für die gemietete Fläche festgelegten Höhe (ständiger Teil);
- - Miete in Form der Erstattung der vom Mieter tatsächlich verbrauchten Nebenkosten (variabler Teil).
Die Abgrenzung der Miete beginnt mit dem Tag, an dem die Parteien die Abnahme- und Übergabeurkunde unterzeichnen.
Da der Vermieter im Rahmen seiner gesetzlichen Tätigkeit öffentliche Dienstleistungen erbringt, trägt der Mieter ihm die Kosten bestimmte Typen oder aller Nebenkosten als Ersatz seiner Aufwendungen aus dem abgeschlossenen Mietvertrag. Insbesondere Art. 15 des Bundesgesetzes vom 16. Februar 1995 N 15-FZ "Über Kommunikation" (in der geänderten und ergänzten Fassung) besagt, dass Telefondienste nur von Kommunikationsunternehmen sowie Kommunikationsbetreibern erbracht werden können, die auf der Grundlage entsprechender Lizenzen tätig sind.
Die Zahlung erfolgt auf der Grundlage der vom Vermieter ausgestellten Rechnungen, Rechnungen (wenn die Vermieterorganisation nicht im "vereinfachten" System arbeitet und mit Mehrwertsteuer arbeitet) sowie erbrachte Dienstleistungen.
Die Höhe der Miete in Bezug auf die Erstattung der vom Mieter in der Praxis verbrauchten Stromkosten wird entweder auf der Grundlage der vom Mieter (oder für den Mieter) gesondert festgelegten Ablesungen des Stromzählers oder gemäß festgelegt vorhandene Kapazität(unter Berücksichtigung der Leistung aller im Raum betriebenen elektrischen Geräte und Geräte und der ungefähren Dauer ihrer Arbeit). Der Zähler kann auch die verbrauchte Wasser- oder Gasmenge ermitteln. Die Berechnung der Kosten für Wärmeversorgungsleistungen hängt von der gesamten beheizten Fläche ab, berechnet in Kubikmetern.
Die Höhe der Miete in Bezug auf die Erstattung der Kosten für die Telefonkommunikation wird auf der Grundlage der von der Kommunikationsorganisation bereitgestellten Daten zum Stand des persönlichen Kontos ausgestellt.
Die Steuerpraxis zeigt, dass die vom Vermieter zugewiesenen und vom Mieter im Rahmen des Mietvertrags gezahlten Stromrechnungen von den Steuerbehörden möglicherweise nicht als angemessene Ausgaben bei der Berechnung der Einkommensteuer anerkannt werden. Um Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten die Kosten für Nebenkostenabrechnungen nicht gesondert umgelegt, sondern in die Höhe der Miete eingerechnet werden.
Die Zahlung für die negativen Auswirkungen auf die Umwelt muss, sofern im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist, vom Mieter gezahlt werden, der eine Art von Aktivität ausübt, die geeignet ist, die Umwelt zu schädigen.
Im Mietvertrag ist zwingend die Aufteilung der Kosten für Reinigung und Müllentsorgung aus der gemieteten Einrichtung und aus dem angrenzenden Gebiet anzugeben. Die laufende Reinigung und Haushaltsführung (Fußboden putzen, ausgebrannte Glühbirnen ersetzen, defekte Steckdosen reparieren usw.) kann sowohl vom Mieter oder Vermieter als auch von einer dritten Organisation auf der Grundlage eines mit einem der beiden abgeschlossenen Servicevertrags durchgeführt werden Parteien.
Die Müllentsorgung darf nur von einer Organisation durchgeführt werden, die über die entsprechende Lizenz verfügt. Meistens werden solche Aktivitäten von spezialisierten Flotten durchgeführt, deren Zahlungsbetrag von der Menge des entfernten Mülls (normalerweise in Kubikmetern berechnet) abhängt, die im Antrag des Kunden angegeben ist. Körper von Rostekhnadzor und lokaler Verwaltung führen aus regelmäßige Kontrollen Organisationen für die Verfügbarkeit von Verträgen für die Beseitigung von Müll (fester Hausmüll oder MSW). Daher muss der Mieter eine Klarstellung haben urkundliche Bestätigung: entweder ein Mietvertrag mit der Bedingung, dass der Abschluss von Verträgen zur Müllabfuhr Sache des Mieters ist, oder ein auf eigene Rechnung abgeschlossener Vertrag über die Entsorgung fester Abfälle.
Die Miete für einen Teil der gemieteten Räumlichkeiten (der feste Teil der Miete) wird in der Regel monatlich in 100%iger Vorauszahlung spätestens zum Datum des laufenden Monats für den laufenden Monat gezahlt. Der variable Teil der Miete in Form der Nebenkosten kann im Voraus gezahlt werden, vorbehaltlich einer endgültigen Abrechnung nach dem entsprechenden Zeitraum. Bequemer ist es jedoch, wenn die Zahlung vom Mieter am Monatsende erfolgt, nachdem der Vermieter die Zahlungsdokumente von der Ressourcenversorgungs- oder Dienstleistungsorganisation erhalten hat.
In Absatz 2 der Kunst. 614 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation wird bestimmt, dass die Miete für das Mietobjekt als Ganzes oder separat für jedes davon festgelegt wird Bestandteile als:
- - Zahlungen, die in fester Höhe festgelegt sind und regelmäßig oder auf einmal erfolgen;
- - der festgestellte Anteil an Produkten, Früchten oder Einnahmen, die durch die Nutzung des Mietobjekts erzielt wurden;
- - bestimmte Dienstleistungen des Mieters;
- - Überlassung der vertragsgemäßen Eigentums- oder Mietsache durch den Mieter an den Vermieter;
- - dem Mieter die vertraglich vereinbarten Kosten für die Verbesserung des Mietgegenstandes aufzuerlegen.
Unabhängig davon, welche Art von Miete von den Parteien gewählt wird, muss sie in Geld ausgedrückt werden. Eine Mietklausel könnte beispielsweise so geschrieben werden: „Miete zu gesamte Größe 400,00 (vierhundert) Rubel für einen qm m pro Monat, umsatzsteuerfrei, bezahlt in folgender Form:
- - monatliche Barzahlungen in Bezug auf gemietete Räumlichkeiten in Höhe von 115 Rubel. für einen qm m pro Monat, umsatzsteuerfrei;
- - monatliche Verrechnung gegenseitiger Forderungen gegen Miete in Höhe von 285 Rubel. ab einem qm m pro Monat, MwSt. befreit.
Die Parteien können im Mietvertrag eine Kombination dieser Mietzahlungen oder andere Formen der Mietzahlung vorsehen.
Der Mieter kann Geld auf das Bankkonto des Vermieters überweisen oder in bar innerhalb des durch die Richtlinie der Zentralbank der Russischen Föderation festgelegten Betrags bezahlen. Derzeit ist die Richtlinie der Zentralbank der Russischen Föderation vom 20. Juni 2007 N 1843-U in Kraft, die eine Grenze von 100.000 Rubel festlegt.
Als Strafe für die verspätete Zahlung der Miete kann dem Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe eines Prozentsatzes des unbezahlten Betrags für jeden Tag der Verspätung auferlegt werden; Beschränkung des Zugangs zum Mietobjekt; Beschränkungen für den Empfang von Versorgungsleistungen in der gemieteten Einrichtung. Das Gesetz erlaubt es dem Vermieter auch, das in den Mieträumen befindliche Eigentum des Mieters zurückzuhalten, um sicherzustellen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nach Beendigung des Mietvertrags nachkommt.