Wenn der Mietvertrag ein Ablaufdatum festlegt. Leasingdauer und Laufzeit des Leasingvertrags

1. Der Mietvertrag wird für die im Vertrag festgelegte Dauer abgeschlossen.

2. Wenn die Mietdauer nicht im Vertrag angegeben ist, gilt der Mietvertrag als abgeschlossen unbefristet.

Jede der Parteien hat in diesem Fall das Recht, jederzeit mit einer Frist von einem Monat, bei der Anmietung von Immobilien drei Monate, vom Vertrag zurückzutreten. Das Gesetz oder der Vertrag kann eine andere Frist für die Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags festlegen.

3. Das Gesetz kann maximale (Grenz-) Vertragslaufzeiten festlegen für bestimmte Typen Leasing sowie für das Leasing bestimmter Arten von Immobilien. Wenn in diesen Fällen die Mietdauer nicht im Vertrag festgelegt ist und keine der Parteien vor Ablauf der gesetzlich festgelegten Frist vom Vertrag zurückgetreten ist, wird der Vertrag mit Ablauf der Frist beendet.

Ein Mietvertrag, der für einen Zeitraum von mehr als abgeschlossen wurde gesetzlich Frist gilt für einen Zeitraum, der der Frist entspricht, als abgeschlossen.

Kommentar zu Art. 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

1. Die Laufzeit im Mietvertrag, wie in anderen Verträgen, gem. 190 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation bestimmt sich nach dem Kalenderdatum oder dem Ablauf einer Frist, die in Jahren, Monaten, Wochen, Tagen oder Stunden berechnet wird, sowie einem Hinweis auf ein Ereignis, das unweigerlich eintreten muss . Die Bestimmung der Vertragslaufzeit durch Angabe eines Ereignisses, dessen Eintritt nicht unvermeidlich ist, deutet darauf hin, dass die Bedingung für die Vertragslaufzeit widersprüchlich ist, insbesondere die Bedingungen für den Beginn des Wiederaufbaus, der Errichtung, der Liquidation einer juristischen Person usw. (zum Beispiel das Dekret des Föderalen Antimonopoldienstes des Bezirks Wolga-Vyatka vom 1. Oktober 2009 in der Sache N A79-3051 / 2009).

Für den Fall, dass die Frist durch eine Frist bestimmt ist, richten sich der Beginn des Laufs einer solchen Frist und ihr Ende nach Art. Kunst. 191, 192 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Gleichzeitig weist der Mietvertrag bestimmte Besonderheiten auf. Also, nach Absatz 2 der Kunst. 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation erweitern die Parteien beim Abschluss eines Mietvertrags häufig seine Wirkung auf Beziehungen, die vor seinem Abschluss entstanden sind. Damit stellt sich die Frage nach dem Beginn der Mietdauer. In Absatz 6 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66 „Überprüfung der Praxis der Beilegung von Mietstreitigkeiten“ wird die folgende Erklärung gegeben: die Vereinbarung der Parteien dass die Bedingungen des Mietvertrags für ihre Beziehungen gelten, die sich vor seinem Abschluss tatsächlich entwickelt haben, bedeutet nicht, dass die unmittelbare Verpflichtung der Parteien zur Erfüllung der Bedingungen des Mietvertrags vor Abschluss des Vertrags und der Laufzeit des Mietvertrags entstanden ist Der Vertrag wird ab dem Zeitpunkt seiner Unterzeichnung berechnet, auch wenn die Parteien den Vertrag auf frühere Beziehungen ausgedehnt haben.

Gleichzeitig in der Praxis der Schiedsgerichte Bundesbezirke Es besteht die Schlussfolgerung, dass, wenn die Parteien den Mietvertrag nicht auf frühere Beziehungen ausgedehnt haben, seine Gültigkeitsdauer ab dem im Vertrag angegebenen Datum und nicht ab dem Zeitpunkt seiner Unterzeichnung gezählt wird, auch wenn er später unterzeichnet wurde (Beschluss vom der Föderale Antimonopoldienst des Bezirks Fernost vom 10. März 2009 N F03-642/2009 in der Sache N A59-825/2008).

Die Folgen des Ablaufs der Laufzeit des durch den Vertrag festgelegten Mietvertrags sind in Absatz 2 der Kunst definiert. 621 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation: Wenn der Mieter die Immobilie nach Ablauf des Vertrages ohne Einwände des Vermieters weiter nutzt, gilt der Vertrag als zu den gleichen Bedingungen auf unbestimmte Zeit verlängert (siehe Kommentar zu Dieser Beitrag).

Verlängerung des Mietvertrags durch einseitige Entscheidung einer staatlichen Stelle oder Stelle Kommunalverwaltung, auf deren Grundlage ein solcher Vertrag geschlossen wurde, begründet für sich genommen kein Mietrechtsverhältnis (Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Nordwestbezirks vom 16. November 2007 N A56-19643 / 2006), d.h. Verlängerung des Vertrages um einen bestimmten Zeitraum. In diesem Fall ist der Wille der Vertragsparteien erforderlich.

2. Ein Mietvertrag kann sowohl auf befristete als auch auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Absatz 2 des kommentierten Artikels legt die Merkmale der Beendigung einer solchen Vereinbarung fest. In der Strafverfolgungspraxis gibt es Streitigkeiten, in denen die Weigerung des Vermieters aus einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag als Rechtsmissbrauch gem. 10 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation (Beschluss des FAS des ostsibirischen Bezirks vom 1. November 2008 N A33-13827 / 07-F02-4968 / 08 im Fall N A33-13827 / 07).

Der kommentierte Artikel begründet keine Beschränkungen für die Parteien eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags, vom Vertrag zurückzutreten, mit Ausnahme der Verpflichtung, die in diesem Artikel oder im Vertrag festgelegte Warnfrist einzuhalten. Die Rechtsprechung weist jedoch auf solche Einschränkungen hin. So wurde beispielsweise im Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes des Nordwestlichen Bezirks vom 8. Februar 2008 N A56-11600 / 2006 anerkannt, dass der Vermieter einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag während des Zeitraums, in dem der Mieter einzieht, nicht ablehnen kann Schritte zur Registrierung einer zusätzlichen Vereinbarung zu einer Vereinbarung, die begründet neuer Ausdruck die Gültigkeit des Vertrages.

Die Mitteilung der anderen Partei über die Aufhebung des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags muss eine Kündigungswillenserklärung enthalten Mietverhältnisse, fertig sein Schreiben und an den Auftragnehmer übertragen. Wenn der Vermieter nach Absendung einer Kündigungserklärung des Mietvertrags Handlungen vornimmt, die auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses hindeuten, darf ein solcher Vertrag nicht als beendet anerkannt werden (Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Wolga-Distrikts vom 10. 2010 im Fall N A57-9902 / 2008).

Die vorstehende Kündigung ist eine unbedingte Grundlage für die Beendigung des Mietverhältnisses und die Herausgabe des Mietobjekts. Dies gilt sowohl für bewegliche als auch für unbewegliche Sachen. Die nicht ordnungsgemäße Erfüllung der Verpflichtung ist die Weigerung des Mieters, der eine Mitteilung des Vermieters erhalten hat, die Immobilie während des Zeitraums bis zur Beendigung des Vertrags in das Einheitliche Staatliche Register der Rechte an Immobilien und Transaktionen mit ihm einzutragen (Beschlüsse des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 5. Mai 2010 N VAC -5162/10 in der Sache N A56-15420/2009, vom 21. Juli 2010 N BAC-8558/10 in der Sache N A59-3677/2009 ).

Der Mietvertrag gilt für bewegliche und unbewegliche Sachen nach einem bzw. drei Monaten als beendet, es sei denn, Gesetz oder Vertrag bestimmen eine andere Frist. Also, in Übereinstimmung mit Absatz 3 der Kunst. 627 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag jederzeit zu kündigen, indem er dem Vermieter seine Absicht mindestens 10 Tage im Voraus schriftlich mitteilt. Gemäß Art. 21 des Gesetzes der Russischen Föderation vom 21. Februar 1992 N 2395-1 „Über den Untergrund“ muss der Verzicht auf das Recht zur Nutzung des Untergrunds vom Genehmigungsinhaber durch schriftliche Mitteilung an die Behörden, die die Genehmigung erteilt haben, spätestens erklärt werden als sechs Monate vor dem angegebenen Zeitraum.

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Sammlung von Gesetzen der Russischen Föderation. 1995. Nr. 10. Kunst. 823.

Die Angabe anderer Bedingungen in der Benachrichtigung ist nur in den im Vertrag vorgesehenen Fällen möglich. Die gemäß Absatz 2 des kommentierten Artikels bestimmte Frist, zu deren Ende der Mietvertrag beendet wird, beginnt mit dem Zeitpunkt zu laufen, an dem die andere Partei die entsprechende Mitteilung erhält /2008).

3. Absatz 3 des kommentierten Artikels sieht Mietverträge mit einer gesetzlich festgelegten Frist vor. Zu diesen Verträgen gehören:

- ein Untermietvertrag, der nicht über die Laufzeit des Mietvertrags hinaus abgeschlossen werden kann (Absatz 2, Satz 2, Artikel 615 des Bürgerlichen Gesetzbuchs);

- ein Mietvertrag, der für einen Zeitraum von bis zu einem Jahr abgeschlossen wird (Absatz 1, Artikel 627 des Bürgerlichen Gesetzbuchs);

- Mietvertrag Grundstück aus landwirtschaftlichen Flächen, die für einen Zeitraum von höchstens 49 Jahren abgeschlossen werden können (§ 3, Artikel 9 des Gesetzes über den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen);

- ein Pachtvertrag über ein Grundstück, das sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befindet und innerhalb der Grenzen von Grundstücken liegt, die für staatliche oder kommunale Zwecke reserviert sind, wird für einen Zeitraum abgeschlossen, dessen Dauer die Reservierungsdauer dieser Grundstücke nicht überschreiten darf (Ziffer 3.1 , Artikel 22 des Bodengesetzes);

— ein Pachtvertrag über ein Grundstück für den staatlichen oder kommunalen Bedarf oder für Vermessungsarbeiten für einen Zeitraum von höchstens einem Jahr (§ 7, Artikel 22 des Bodengesetzbuchs) usw.

Artikel 314, 425, 610, 621 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

Vertragszeit(Vertragslaufzeit) ist der Zeitraum, in dem die Vertragsbedingungen gültig sind und die darin festgelegten Verpflichtungen der Parteien erfüllt werden (Artikel 425, 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Mietzeitraum- der Zeitraum, in dem der Mieter das Recht hat, die Immobilie zu nutzen (oder zu besitzen und zu nutzen) (Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation trennt die Begriffe „Laufzeit eines Mietvertrags“ und „Laufzeit des Mietvertrags“ nicht.

Einige Gerichte weisen jedoch direkt darauf hin, dass diese Konzepte nicht identisch sind und die angegebenen Begriffe möglicherweise nicht übereinstimmen.

Mietvertragslaufzeit und Vertragslaufzeit können in der Praxis zwar zeitlich zusammenfallen. Wird beispielsweise das Objekt gleichzeitig mit Abschluss des Mietvertrags auf den Mieter übertragen und mit dessen Beendigung zurückgegeben, entspricht die Mietzeit der Vertragslaufzeit.

Die Startzeiten für diese Daten können jedoch variieren. Wenn die Immobilie beispielsweise einige Tage nach Vertragsunterzeichnung durch die Parteien übertragen wird, beginnt die Laufzeit des Vertrags ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung und die Laufzeit des Mietvertrags ab dem Zeitpunkt der Übertragung der Immobilie . Diese Situation ist möglich, da der Mietvertrag von den meisten Gerichten als einvernehmlich anerkannt wird und gemäß Absatz 1 der Kunst. 425, Absatz 1 der Kunst. 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gilt ab dem Zeitpunkt des Eingangs der Annahme durch die Person, die das Angebot gesendet hat, als abgeschlossen, insbesondere ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertrags durch beide Parteien.

Es sollte jedoch berücksichtigt werden, dass in gerichtliche Praxis Es gibt eine Position, nach der ein Mietvertrag ab dem Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums als abgeschlossen anerkannt wird (Artikel 433 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation) und als echter Vertrag bezeichnet wird. Bei dieser Vorgehensweise fällt der Beginn der Vertragslaufzeit mit dem Beginn der Leasinglaufzeit zusammen. Die Position zur Einvernehmlichkeit des Mietvertrags kann jedoch als häufiger angesehen werden.

Darüber hinaus aus Absatz 3 der Kunst. 611 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation folgt auch, dass der Vertrag eine Frist für die Übertragung von Eigentum festlegen kann, die nach Vertragsschluss kommt. Weitere Einzelheiten zur Vereinbarung der Frist für die Übertragung von Eigentum finden Sie in Ziffer 4.1.1 dieser Empfehlungen, zur Frist für die Rückgabe von Eigentum bei Vertragsbeendigung siehe Ziffer 4.2.4.

So stützen sich die Rechtsprechung sowie Art. Kunst. 425, 433, Absatz 3 der Kunst. 611 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation kann der Schluss gezogen werden, dass beide Bedingungen im Vertrag festgelegt werden können:

- die Laufzeit des Mietvertrags;

- Vertragslaufzeit.

Gemäß Absatz 2 der Kunst. 609 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation unterliegt ein Immobilienmietvertrag staatliche Registrierung sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Insbesondere ist es erforderlich, einen Mietvertrag für Gebäude oder Bauwerke für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr zu registrieren. Eine solche Vereinbarung gilt ab dem Zeitpunkt der Registrierung als abgeschlossen (Artikel 651 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Gleichzeitig Teil 8 der Kunst. 2 Bundesgesetz vom 30. Dezember 2012 N 302-FZ „Zu Änderungen der Kapitel 1, 2, 3 und 4 des Ersten Teils Bürgerliches Gesetzbuch Russische Föderation„Es wurde festgestellt, dass die Regeln der Kunst. Kunst. 609, 651 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation unterliegen nicht der Anwendung auf Verträge, die nach dem Tag des Inkrafttretens des genannten Gesetzes (nach dem 1. März 2013) geschlossen wurden. Anschließend Art. 3 des Bundesgesetzes vom 4. März 2013 N 21-FZ „Über Änderungen bestimmter Gesetzgebungsakte der Russischen Föderation und die Aufhebung bestimmter Bestimmungen der Gesetzgebungsakte der Russischen Föderation“ wurden diese Änderungen aufgehoben.

3.1. MIETDAUER

Artikel 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

Mietbedingungen im Sinne von Teil 1 der Kunst. 606, Kunst. 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation bestimmt, während welcher Zeit der Mieter das Recht hat, das Mietobjekt zu nutzen oder zu besitzen und zu nutzen. Für diesen Zeitraum zahlt der Mieter Miete (Artikel 614 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Einigung über die Mietbedingungen

Die anfängliche Mietdauer bestimmt, wann die Immobilie dem Mieter zum vorübergehenden Besitz und (oder) zur Nutzung überlassen werden muss.

Weitere Informationen zur Vereinbarung der Frist für die Übertragung von Mietobjekten finden Sie in Abschnitt 4.1.1 dieser Empfehlungen.

Als Frist gilt der Zeitpunkt der Rückgabe der Sache aus dem vorübergehenden Besitz und Gebrauch. Weitere Informationen zur Vereinbarung der Frist für die Rückgabe von Eigentum finden Sie in Abschnitt 4.2.4 dieser Empfehlungen.

Gleichzeitig mit dem Ende des Mietverhältnisses kann der Vertrag enden, es sei denn, es wird eine gesonderte Gültigkeitsdauer festgelegt oder es werden Verpflichtungen angegeben, deren Frist nach Rückgabe des Eigentums beginnt (§ 3, Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russische Föderation). Siehe Abschnitt 3.2 dieser Empfehlungen für Einzelheiten zur Vereinbarung der Vertragslaufzeit.

Die Anfangs- und Endbedingungen des Mietverhältnisses sind nach den Regeln des Art. Kunst. 190 - 194 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation, nämlich:

- Kalenderdatum;

– Ablauf einer Frist;

- ein Hinweis auf ein Ereignis, das zwangsläufig eintreten muss.

Wenn der Vertrag die Laufzeit des Mietvertrags nicht angibt

In diesem Fall gilt der Mietvertrag als abgeschlossen, da die Mietdauer keine wesentliche Bedingung des Mietvertrags ist (Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Wenn im Vertrag keine Mietdauer angegeben ist, entspricht sie der Vertragslaufzeit. Wenn gleichzeitig die Vertragsdauer nicht vereinbart wird, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (Artikel 610 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Dies bedeutet, dass jede Partei jederzeit mit einer Frist von einem Monat, bei einem Immobilienmietvertrag mit einer Frist von drei Monaten vom Mietvertrag zurücktreten kann (siehe insbesondere Risiko des Mieters 3.1.1).

3.1.1. Bestimmung der Mietdauer nach Kalenderdaten

Wenn die Übergabe des Mietobjekts nicht auf Ereignisse oder Umstände zurückzuführen ist und die Parteien dies im Voraus wissen genaue Daten Beginn und Ende der Nutzung des Grundstücks, Anfangs- und Endzeit des Mietverhältnisses sind unter Angabe der Kalenderdaten zu vereinbaren.

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Mietbeginn ist „___“.______________.20__

Das Mietende ist „____“.____________.20__“.

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In der Praxis wird die Laufzeit des Mietverhältnisses häufig durch Angabe eines kalendermäßig begrenzten Zeitraums bestimmt (z.B. „ab 01.01.2015 an 31. März 2016 oder ab 01. Januar 2015 Vor 15. Februar 2016). Eine solche Laufzeitverhandlung wirkt sich auf die Bestimmung der Mietdauer einschließlich der Berechnung aus mieten.

Eine mit der Präposition „bis“ oder „bis“ formulierte Mietvertragsbedingung kann die Frage aufwerfen: Ist das Enddatum der Mietlaufzeit in der Mietlaufzeit selbst enthalten?

Vorwand Vor in einer seiner Bedeutungen „verwendet, wenn die Frist der Handlung angegeben wird“; Vorwand an mit dem Akkusativ in einer der Bedeutungen „entspricht der Bedeutung der Präposition Vor“(Wörterbuch der russischen Sprache in 4 Bänden / Herausgegeben von A. P. Evgenieva).

Die Rechtsprechungspraxis zur Frage der Auslegung, ob das nach der Präposition „vorher“ angegebene Datum rechtzeitig ist, ist uneindeutig. Für weitere Einzelheiten siehe Abschnitt 4.2.1 „Bestimmung der Laufzeit des Mietvertrags für ein Gebäude (Bauwerk, Räumlichkeiten) gemäß den Regeln von Art. Kunst. 190 - 194 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation „Empfehlungen zum Abschluss eines Mietvertrags für Gebäude und Bauwerke.

Um Kontroversen über die Einbeziehung des Enddatums in die Mietdauer zu vermeiden, wird empfohlen, das Adverb „ inklusive“. Die Angabe dieses Wortes bei der Bestimmung des Endes der Laufzeit des Mietvertrags zeigt eindeutig die Einbeziehung des Datums seines Endes in die Laufzeit des Mietvertrags an.

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„Die Mietdauer des Grundstücks ist vom 1. Januar 2015 bis einschließlich 31. März 2016 festgelegt.“

„Die Mietdauer des Grundstücks ist vom 1. Januar 2015 bis einschließlich 15. Februar 2016 festgelegt.“

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3.1.2. Bestimmung der Mietdauer durch den Ablauf einer bestimmten Zeit

Die anfänglichen und (oder) endgültigen Bedingungen des Mietverhältnisses gemäß Art. 190 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation kann durch den Ablauf einer in Jahren, Monaten, Wochen, Tagen oder Stunden berechneten Frist bestimmt werden.

Bei dieser Koordinierungsmethode ist es notwendig, den Zeitraum selbst und seinen Beginn anzugeben.

Der Beginn der Frist kann ein Kalenderdatum oder der Eintritt eines Ereignisses sein (Artikel 191 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

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Beispiele für Bedingungsaussagen:

„Die Mietdauer der Immobilie beginnt ab „_____“.____________.20__ und endet nach 11 (elf) Monaten.“

„Die Mietdauer der Immobilie beträgt 11 (elf) Monate ab Abschluss des Mietvertrages.“

„Die Mietdauer der Immobilie beträgt 11 (elf) Monate ab Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls.“

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Gemäß Art. 191 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation beginnt sie bei ihrer Bestimmung als Frist nicht ab dem im Vertrag angegebenen Kalenderdatum oder ab dem Zeitpunkt des Eintritts eines Ereignisses zu laufen, sondern am nächsten Tag nach diesem Datum oder Ereignis .

Wenn der Mieter die Immobilie beispielsweise ab dem 1. Juni nutzen muss, sollte der Vertrag den 31. Mai als Beginn der Mietzeit festlegen. Die Parteien können für die Übergabe eine Frist bis zum 31. Mai setzen, damit der Mieter das Objekt ab dem 1. Juni vollständig nutzen kann. In diesem Fall muss die Eigentumsübertragung bis zum Ablauf des 31. Mai erfolgen. Wenn die Vertragsparteien juristische Personen, dann nach den Regeln des Abs. 2 S. 1 Kunst. 194 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation endet die Frist für die Übertragung von Eigentum in der Stunde, in der die entsprechenden Vorgänge in der Organisation, die der Mieter ist, beendet sind.

Das durch den Zeitraum bestimmte Ende der Mietzeit wird nach den Regeln der Kunst berechnet. 192 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Somit läuft ein in Jahren berechneter Zeitraum am entsprechenden Monat und Datum ab. letztes Jahr Begriff. Wenn das Startdatum für das Leasing beispielsweise der 2. Juni 2015 ist, würde ein einjähriges Leasing am 3. Juni 2015 beginnen und am 2. Juni 2016 enden.

3.1.3. Bestimmung der Mietdauer durch Hinweis auf ein unausweichliches Ereignis

Die Nutzung von Eigentum ist manchmal nur unter bestimmten Umständen oder nach Eintritt eines Ereignisses (z. B. Beginn einer Eisdrift oder einer Aussaatsaison) sinnvoll. Es ist jedoch möglich, den Beginn und (oder) das Ende des Mietverhältnisses zu vereinbaren, indem das Ereignis nur angegeben wird, wenn sein Eintritt unvermeidlich ist (Artikel 190 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Dies bedeutet, dass es nicht vom Willen und Handeln der Parteien abhängt (Ziffer 4 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66).

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Die in Klausel 1.1 dieses Vertrags genannte Ausrüstung wird dem Mieter zum vorübergehenden Besitz und Gebrauch ab dem Tag, an dem die Schifffahrt auf dem Fluss Amur in der Nähe von Chabarowsk im Jahr 20__ beginnt, bis zum Tag nach dem Ende dieser Schifffahrt übertragen.“

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3.2. LAUFZEIT DES MIETVERTRAGS

Artikel 425, 433, 610, 621 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

Die Laufzeit des Mietvertrages Dies ist der Zeitraum, in dem die Vertragsbedingungen gültig sind und die darin festgelegten Verpflichtungen der Parteien erfüllt werden (Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Der gesetzliche Beginn der Laufzeit des Mietvertrags wird zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestimmt (Artikel 425 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Ab diesem Zeitpunkt haben die Parteien Verpflichtungen und die Vertragsbedingungen beginnen zu gelten. Die Parteien haben nicht das Recht, den Beginn des Mietvertrags freiwillig zu ändern (Absatz 1, Artikel 433 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Zur Gültigkeitsdauer eines Mietvertrags, der der staatlichen Registrierung unterliegt, siehe Abschnitt 4.2 der Empfehlungen zum Abschluss eines Mietvertrags für Gebäude und Bauwerke.

Das Ende des Mietvertrages kann im Ermessen der Parteien festgelegt werden.

Verhandlung der Laufzeit des Mietvertrages

Bei Zustimmung zu dieser Bedingung wird den Parteien empfohlen:

– die Vertragsdauer bestimmen;

- die Anwendung der Bedingungen des Mietvertrags auf Beziehungen vorsehen, die vor seinem Abschluss entstanden sind (falls erforderlich);

- Angabe, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht zum Abschluss eines Vertrages für eine neue Laufzeit eingeräumt wird;

– bestimmen, ob der Mietvertrag mit demselben Mieter um eine neue Laufzeit verlängert wird.

Wenn die Laufzeit des Mietvertrags nicht festgelegt ist

In diesem Fall bleibt der Vertrag bis zu dem darin festgelegten Zeitpunkt gültig, an dem die Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen (Absatz 2, Satz 3, Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Bei einem Mietvertrag ist ein solcher Zeitpunkt die Rückgabe der Immobilie an den Vermieter am Ende einer bestimmten Mietzeit oder die Zahlung des Mietzinses für die gesamte Mietzeit durch den Mieter, sofern dies nach den Vertragsbedingungen der Fall ist wird nach Beendigung der Nutzung des Leasinggegenstandes gezahlt. Wenn gleichzeitig die Mietdauer nicht im Vertrag angegeben ist, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (Abschnitt 2, Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

3.2.1. Bestimmung der Laufzeit des Mietvertrages

Die Laufzeit des Vertrages sowie die Laufzeit des Mietverhältnisses werden nach den Regeln des Art. Kunst. 190, 191 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. In diesem Fall einigen sich die Parteien tatsächlich nur auf die endgültige Vertragslaufzeit, da die Anfangslaufzeit zum Zeitpunkt seines Abschlusses bestimmt wird (Absatz 1, Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Die Frist kann durch ein Kalenderdatum angegeben werden. Einzelheiten zu dieser Indikationsmethode finden Sie in Abschnitt 3.1.1 dieser Empfehlungen.

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Diese Vereinbarung gilt bis „_____“ ____________ 201_ einschließlich.“

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Sie können das Ablaufdatum einer Frist bestimmen, die in Jahren, Monaten, Wochen, Tagen oder Stunden berechnet wird und deren Beginn ein Kalenderdatum oder der Eintritt eines Ereignisses ist (Artikel 190 Teil 1, Artikel 191 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). der Russischen Föderation).

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Diese Vereinbarung endet innerhalb von ______ Tagen nach ______________.“

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Die Frist kann durch einen Hinweis auf ein Ereignis bestimmt werden, das unweigerlich eintreten muss (Teil 2 von Artikel 190 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Als solches wird ein Ereignis anerkannt, dessen Eintritt nicht vom Willen und Handeln der Parteien abhängt. Gleichzeitig ist es nicht empfehlenswert, die Vertragslaufzeit durch Angabe der Handlungen der Parteien festzulegen (z. B. zu vereinbaren, dass der Vertrag bis zum Beginn des Umbaus des Mietobjekts gültig ist). In diesem Fall kann der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen anerkannt werden (Ziffer 4 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66).

Wenn die Laufzeit des Vertrages nicht nach den Regeln des Teils 2 der Kunst bestimmt wird. 190 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

Die Bedingung der Vertragsdauer, die durch ein Ereignis bestimmt wird, das nicht das Zeichen der Unabwendbarkeit hat, kann das Gericht als widersprüchlich anerkennen. Infolgedessen gilt der Vertrag gemäß Absatz 2 der Kunst als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation.

Der Vermieter hat das Recht, den Vertrag jederzeit durch Mitteilung an den Mieter innerhalb der in diesem Artikel festgelegten Fristen zu kündigen und das Eigentum zu fordern (siehe Risiko des Mieters 3.2.1, Risiko des Mieters 3.2.2).

3.2.2. Anwendung der Bedingungen des Mietvertrags auf Beziehungen, die vor seinem Abschluss entstanden sind

Artikel 425 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

Die Parteien können vorsehen, dass die Bedingungen des Mietvertrags für Beziehungen gelten, die vor seinem Abschluss entstanden sind (Abschnitt 2, Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Die Bestimmungen dieses Vertrages gelten für Mietverhältnisse, die zwischen den Parteien vor Abschluss dieses Vertrages entstanden sind.“

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Aufmerksamkeit! Die betrachtete Bedingung bedeutet nicht, dass die Verpflichtungen der Parteien zur Vertragserfüllung vor Vertragsschluss entstehen (Absatz 1, Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Die Parteien sind insoweit nicht berechtigt, für die Zeit vor Vertragsschluss (Ziffer 6 des Informationsschreibens des Präsidiums der Oberstes Schiedsgericht der Russischen Föderation vom 11.01.2002 N 66).

Die Vertragsparteien können die Bedingung der Ausweitung des Vertrags auf tatsächliche Beziehungen vor seinem Abschluss vereinbaren, indem sie das Datum angeben, ab dem diese Beziehungen entstanden sind.

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Die Bedingungen dieser Vereinbarung gelten für Beziehungen, die zwischen den Parteien seit dem 1. Mai 2012 entstanden sind.“

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In Ermangelung eines Nachweises der Eigentumsübertragung zum angegebenen Datum (z. B. eine Übergabe- und Abnahmebescheinigung) kann der Vermieter jedoch vom Mieter keine Mietzahlung für den Zeitraum ab dem angegebenen Datum bis zum jetzigen Zeitpunkt verlangen bei der tatsächlichen Übergabe der Immobilie (siehe Risiko des Vermieters 3.2.1).

Wenn die Anwendung der Bedingungen des Mietvertrags auf Beziehungen, die vor seinem Abschluss entstanden sind, nicht vereinbart wird

Die Parteien sind in diesem Fall nicht berechtigt, die Erfüllung früher entstandener Verpflichtungen aus den Mietverhältnissen nach Maßgabe des abgeschlossenen Vertrages zu verlangen. Insbesondere ist der Vermieter nicht berechtigt, vom Mieter Mietzahlungen in der vertraglich vereinbarten Höhe zu verlangen (siehe Vermieterrisiko 3.2.2).

Allerdings aus Absatz 1 der Kunst. 1102, Absatz 2 der Kunst. 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation folgt, dass eine ungerechtfertigte Bereicherung in Höhe des durch eine solche Nutzung eingesparten Entgelts für die Nutzung von Immobilien vor Abschluss eines Mietvertrags zurückgefordert werden kann. Seine Höhe bestimmt sich nach dem Preis, der zum Zeitpunkt der Beendigung der Nutzung an dem Ort, an dem sie stattfand, bestand. Bei der Berechnung der ungerechtfertigten Bereicherung für die Nutzung von beispielsweise Immobilien kann das Gericht die Meinung des Gutachters zur Marktmiete für dieses Objekt berücksichtigen (Beschluss des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 22. Januar 2014 N VAC-109/14).

3.2.3. Vorkaufsrecht zum Abschluss eines Mietvertrages für eine neue Laufzeit

Artikel 621 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

Der Mieter, der seine Verpflichtungen aus dem Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hat, hat ein vorrangiges Recht gegenüber Dritten, einen Mietvertrag für eine neue Laufzeit abzuschließen (Absatz 1, Artikel 621 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation), sofern im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist Zustimmung.

Dieses Recht gilt nur für die Vermietung desselben Objekts.

Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn gleichzeitig folgende Voraussetzungen vorliegen:

- wenn er den Vermieter über seinen Wunsch informiert hat, das Vorkaufsrecht zum Abschluss eines Vertrags für eine neue Laufzeit auszuüben (Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Bezirks Wolga-Wjatka vom 30. März 2009 in der Sache N A79-5631 / 2008 (Entscheidung des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 24. Juni 2009 N VAC-1683 / 09 weigerte sich, diesen Fall an das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation zur Überprüfung im Wege der Aufsicht weiterzuleiten));

- wenn er die Verpflichtungen aus dem Vertrag gewissenhaft erfüllt hat. Andernfalls verliert der Mieter das Vorkaufsrecht auf Vertragsabschluss für eine neue Laufzeit, wobei die Wesentlichkeit des Verstoßes die Entscheidung über die Frage von Treu und Glauben nicht berührt.

Missbräuchliche Vertragserfüllung, durch die dem Mieter das Vorkaufsrecht auf Abschluss des Vertrages entzogen wird, ist insbesondere die Verletzung der Mietzahlungsfrist;

– wenn der Vertrag nicht auf unbestimmte Zeit verlängert wurde. Andernfalls kann das Gericht anerkennen, dass der Mieter das Vorkaufsrecht auf Vertragsabschluss für eine neue Laufzeit verliert. Gleichzeitig gibt es eine entgegengesetzte Rechtsprechung, wonach dem Mieter bei Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit das Vorkaufsrecht nicht entzogen wird;

- wenn zwischen den Parteien keine Aufhebung des Vertrages vereinbart wurde, nachdem der Mieter dem Vermieter einen Antrag auf Abschluss des Vertrages für eine neue Laufzeit gestellt hat.

Das Bestehen eines Vorkaufsrechts bedeutet nicht, dass der Mieter vom Vermieter den Abschluss eines neuen Vertrages verlangen kann bisherige Zustände. IN dieser Fall Der Vermieter ist nicht an die Bedingungen des vorherigen Vertrages gebunden. Er ist berechtigt, dem Mieter und Dritten andere Bedingungen für die Vermietung der Immobilie anzubieten oder die Vermietung der Immobilie zu verweigern. Vorkaufsrecht bedeutet nur das Recht des Mieters, mit dem Vermieter vorrangig einen Mietvertrag über dasselbe Grundstück abzuschließen.

Gleichzeitig können die Folgen einer Verletzung des Vorkaufsrechts des Mieters durch den Vermieter nur dann gerichtlich geltend gemacht werden, wenn zwischen dem Vermieter und einem Dritten eine Vereinbarung zustande kommt. Es gibt jedoch eine andere Rechtsauffassung, wonach es bei der Geltendmachung des Vorkaufsrechtsanspruchs genügt, wenn der Mieter die Absicht des Vermieters nachweist, einen Mietvertrag über dieselbe Immobilie abzuschließen mit einem Dritten.

Die Parteien können eine Bedingung vereinbaren, um das Vorkaufsrecht des Mieters zu beschränken. Dies ermöglicht es dem Vermieter, einen Vertrag mit Dritten frei abzuschließen.

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Der Mieter hat kein vorrangiges Recht, einen Mietvertrag für eine neue Laufzeit abzuschließen.“

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Es ist zu beachten, dass die Vermietung von staatlichem oder kommunalem Eigentum mit den Besonderheiten der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter zum Abschluss eines Vertrags über eine neue Laufzeit verbunden ist. Weitere Einzelheiten finden Sie in Abschnitt 14.1 dieser Empfehlungen.

Wenn die Bedingung des Ausschlusses des Vorkaufsrechts des Mieters auf Abschluss eines Vertrages für eine neue Laufzeit nicht vereinbart ist

In diesem Fall kann der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben (Absatz 1, Artikel 621 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Wenn der Vermieter sich weigert, einen Vertrag für eine neue Laufzeit abzuschließen und innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Mietvertrags einen Vertrag mit einem Dritten abschließt, ist der Mieter gemäß Absatz 1 von Art. 621 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, hat das Recht, die Übertragung von Rechten und Pflichten aus einem mit einem Dritten geschlossenen Vertrag und Schadensersatz oder nur Schadensersatz zu verlangen (siehe Risiko des Vermieters 3.2.3).

3.2.4. Erneuerung des Mietvertrages, Verlängerung (Verlängerung) des Vertrages

Artikel 621 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

Verlängerung des Vertrages Mietvertrag bedeutet die Verlängerung seiner Laufzeit auf unbestimmte Zeit gemäß Absatz 2 der Kunst. 621 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Vertragsverlängerung (Prolongation)- Verlängerung seiner Gültigkeit auf bestimmte oder unbestimmte Zeit durch Vereinbarung der Parteien.

Der Begriff „Verlängerung“ wird im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation nicht verwendet, wird jedoch in der Rechtspraxis bei der Vertragsgestaltung häufig als Synonym für den Begriff „Verlängerung“ verwendet. Verlängerung ist eine Verlängerung der Laufzeit eines Vertrags, einer Rechnung, eines Darlehens, eines Darlehens (Raizberg B.A., Lozovsky L.Sh., Starodubtseva E.B. „Modern Economic Dictionary“ (INFRA-M, 2011)).

Verlängerung des Vertrages von Rechts wegen

Gemäß Absatz 2 der Kunst. 621 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation ist für die Verlängerung eines Mietvertrags auf unbestimmte Zeit gesetzlich das gleichzeitige Vorliegen von zwei Bedingungen erforderlich:

- Nutzung des Eigentums nach Ablauf des Vertrages;

– keine Einwände des Vermieters.

Bei der Verlängerung eines Mietvertrags für staatliches oder kommunales Eigentum um eine neue Laufzeit müssen die Besonderheiten berücksichtigt werden, die mit der Notwendigkeit der Durchführung von Ausschreibungen zum Abschluss eines Vertrags verbunden sind. Weitere Einzelheiten finden Sie in Abschnitt 14.2 dieser Empfehlungen.

Verlängerung der Gültigkeit eines Vertrages auf unbestimmte Zeit bei Abschluss eines neuen Vertrages

Manchmal schließen die Parteien in der Praxis nach einer Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit dennoch einen neuen Vertrag mit ähnlichen Bedingungen ab. Wird der neue Vertrag nachträglich als nicht abgeschlossen anerkannt, stellt sich die Frage: Gilt der erneuerte Vertrag in diesem Fall noch? Die Beantwortung dieser Frage ist insbesondere bei der Bestimmung der ununterbrochenen Besitz- und Nutzungsdauer einer vermieteten Immobilie durch einen mittelständischen Unternehmer zur weiteren Ausübung seines Eigentumsvorkaufsrechts von Bedeutung (dazu mehr Einzelheiten siehe Abschnitt 14.3.2 dieser Empfehlungen). Darüber hinaus ist die Lösung dieser Frage beispielsweise dann von Bedeutung, wenn der Vermieter nach Anerkennung eines neuen Vertrages als nicht zustande gekommen ist und den Mieter mangels Besitz- und Gebrauchsgrundes auf Herausgabe verklagt. Wird der erneuerte Vertrag für gültig befunden, ist der Anspruch auf Herausgabe des Eigentums abzulehnen.

In der Rechtsprechungspraxis hat sich ein Ansatz entwickelt, nach dem bei einer Verlängerung des Vertrages auf unbestimmte Zeit, nach Abschluss eines neuen Vertrages, der später als nicht geschlossen anerkannt wird, der ursprüngliche Vertrag fortbesteht.

Für einen Vermieter, der nachgefragte Immobilien vermietet, kann es zweckmäßig sein, die Möglichkeit der Verlängerung eines Mietvertrags gemäß Art. 621 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Die Kündigung des Vertrages nach dessen Ablauf ermöglicht es dem Vermieter, Verhandlungen mit demselben Mieter aufzunehmen, um neue Vertragsbedingungen, einschließlich der Preisbedingungen, zu vereinbaren. Bei Verlängerung verlängert sich der Vertrag zu den gleichen Bedingungen, Preisänderungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Weitere Informationen zur Änderung der Miethöhe durch Vereinbarung der Parteien finden Sie in Ziffer 7.1 dieser Empfehlungen, zur einseitigen außergerichtlichen Änderung der Miethöhe in Ziffer 7.2 dieser Empfehlungen.

Die Gerichte räumen in der Regel die Möglichkeit ein, im Vertrag ein Verbot auszuhandeln, den Vertrag auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Gleichzeitig gibt es einen Rechtsakt, in dem das Gericht auf den zwingenden Charakter der Norm des Art. 621 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation und die Unfähigkeit, im Vertrag eine Bedingung für ein Verbot seiner Verlängerung festzulegen.

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Nach Ablauf der Vertragslaufzeit kann dieser Vertrag nicht auf unbestimmte Zeit verlängert werden.“

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Die Frage, ob ein Vertrag, der eine Bedingung für seine Beendigung bei Ablauf enthält, der Verlängerung unterliegt, wird auf unterschiedliche Weise entschieden. Einige Gerichte weisen darauf hin, dass die Bestimmung von Absatz 2 der Kunst. 621 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation ist zwingend und kann nicht durch Vereinbarung der Parteien geändert werden. Erhebt der Vermieter also keine Einwände dagegen, dass der Mieter das Objekt weiter nutzt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Andere glauben, dass die genannte Norm dispositiv ist. Insoweit steht die Bedingung, dass der Mietvertrag mit Ablauf seiner Laufzeit endet, einer Verlängerung des Vertrages entgegen.

Gemäß Absatz 2 der Kunst. 621 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ist eine Vertragsverlängerung nur möglich, wenn keine Einwände des Vermieters vorliegen. Es scheint, dass Einwände seitens des Vermieters nicht nur bei Vertragsende, sondern auch bei Vertragsabschluss durch Vereinbarung entsprechender Konditionen erhoben werden können. Es besteht die Möglichkeit, dass die Gerichte, wenn eine solche Bedingung im Vertrag enthalten ist, diese als in Absatz 2 von Art. 621 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ein Hindernis für die Vertragsverlängerung. Um die Bedingungen zu vereinbaren, wird empfohlen, die Beendigung des Vertrages nach dessen Ablauf und das Vorliegen von Einwänden des Vermieters gemäß der genannten Norm anzuzeigen.

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Der Vertrag endet mit Ablauf. Der Vermieter auf der Grundlage von Absatz 2 der Kunst. 621 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation widerspricht dem Mieter, die Immobilie nach Ablauf ihrer Gültigkeitsdauer weiter zu nutzen, ohne einen neuen Vertrag abzuschließen.

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3.2.4.2. Verlängerung (Prolongation) des Mietvertrages um eine neue Laufzeit

Wollen die Parteien ihr Verhältnis sofort für die Zukunft festlegen, kann der Vertrag eine Bedingung für dessen Verlängerung (Prolongation) um einen neuen Zeitraum enthalten.

Die Bedingung, dass der Vertrag um denselben Zeitraum und zu denselben Bedingungen verlängert wird, bedeutet nicht, dass er nach der Verlängerung als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Keine der Parteien kann bei Vorliegen einer solchen Bedingung gemäß Abs. 1 vom Vertrag zurücktreten. 2 S. 2 Kunst. 610 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (siehe Vermieterrisiko 3.2.4).

Wenn die Parteien vorsehen, dass der Vertrag um einen bestimmten Zeitraum verlängert wird, und nicht angeben, wie oft eine Verlängerung möglich ist, gilt die Vertragsverlängerung als einmalig, danach kann sie auf unbestimmte Zeit verlängert werden gemäß Absatz 2 der Kunst. 621 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Nach Ablauf des Vertrages, wenn keine Partei die Kündigung erklärt, gilt der Vertrag als um sechs Monate verlängert.“

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Es wird empfohlen, im Vertrag festzulegen, dass die Bedingung für die Verlängerung das Ausbleiben beiderseitiger Einwände gegen die weitere Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ist, und die Frist vor Ablauf des Vertrages zu bestimmen, in der solche Einwände erhoben werden können .

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Beispiel für eine Bedingungsanweisung:

„Diese Vereinbarung tritt am 01.02.20__ in Kraft und gilt bis zum 31.12.20__. Haben die Parteien einen Monat vor Ablauf des Vertrages keine Einwendungen erhoben, gilt er als für den nächsten verlängert Kalenderjahr zu gleichen Konditionen“.

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Wenn die Bedingung für die Verlängerung (Verlängerung) des Vertrages nicht vereinbart ist

In diesem Fall kann der Mieter die Immobilie nach Ablauf des Vertrages nicht nutzen, wenn der Vermieter der Verlängerung des Mietverhältnisses widerspricht (Artikel 621 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Die Laufzeit des Mietvertrags ist der Zeitraum, in dem die Vertragsbedingungen gültig sind und die darin festgelegten Verpflichtungen der Parteien erfüllt werden (Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Der gesetzliche Beginn der Laufzeit des Mietvertrags wird zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestimmt (Artikel 425 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Ab diesem Zeitpunkt haben die Parteien Verpflichtungen und die Vertragsbedingungen beginnen zu gelten. Die Parteien haben nicht das Recht, den Beginn des Mietvertrags freiwillig zu ändern (Absatz 1, Artikel 433 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Das Ende des Mietvertrages kann im Ermessen der Parteien festgelegt werden.

Gemäß Absatz 2 der Kunst. 609 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation unterliegt ein Immobilienmietvertrag der staatlichen Registrierung, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Insbesondere ist es erforderlich, einen Mietvertrag für Gebäude oder Bauwerke für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr zu registrieren (Abschnitt 2, Artikel 651 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Eine solche Vereinbarung gilt ab dem Zeitpunkt der Registrierung als abgeschlossen (Artikel 433 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Gleichzeitig Teil 8 der Kunst. 2 des Bundesgesetzes vom 30. Dezember 2012 N 302-FZ „Über die Änderung der Kapitel 1, 2, 3 und 4 des ersten Teils des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation“ wurde festgestellt, dass die Regeln der Kunst. Kunst. 609, 651 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation unterliegen nicht der Anwendung auf Verträge, die nach dem Tag des Inkrafttretens des genannten Gesetzes (nach dem 1. März 2013) geschlossen wurden. Anschließend Art. 3 des Bundesgesetzes vom 04.03.2013 N 21-FZ „Über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation und Anerkennung bestimmter Bestimmungen von Rechtsakten der Russischen Föderation als ungültig“ wurden diese Änderungen aufgehoben.

Verhandlung der Laufzeit des Mietvertrages

Bei der Zustimmung zu dieser Bedingung sollten die Parteien:

- die Vertragsdauer nach den Regeln des Art. Kunst. 190 - 194 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation;

- die Anwendung der Bedingungen des Mietvertrags auf Beziehungen vorsehen, die vor seinem Abschluss entstanden sind (falls erforderlich);

- Angabe, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht zum Abschluss eines Vertrages für eine neue Laufzeit eingeräumt wird;

- Feststellen, ob der Mietvertrag mit demselben Mieter um eine neue Laufzeit verlängert wird.

Wenn die Laufzeit des Mietvertrags nicht festgelegt ist

In diesem Fall bleibt der Vertrag bis zu dem darin festgelegten Zeitpunkt gültig, an dem die Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen (Absatz 2, Satz 3, Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Bei einem Mietvertrag ist ein solcher Zeitpunkt die Rückgabe der Immobilie an den Vermieter am Ende einer bestimmten Mietzeit oder die Zahlung des Mietzinses für die gesamte Mietzeit durch den Mieter, sofern dies nach den Vertragsbedingungen der Fall ist wird nach Beendigung der Nutzung des Leasinggegenstandes gezahlt. Wenn gleichzeitig die Mietdauer nicht im Vertrag angegeben ist, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

ST 610 Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation

1. Der Mietvertrag wird für die im Vertrag festgelegte Dauer abgeschlossen.

2. Ist die Mietdauer im Vertrag nicht festgelegt, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Jede der Parteien hat in diesem Fall das Recht, jederzeit mit einer Frist von einem Monat, bei der Anmietung von Immobilien drei Monate, vom Vertrag zurückzutreten. Das Gesetz oder der Vertrag kann eine andere Frist für die Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags festlegen.

3. Das Gesetz kann die maximalen (Grenz-) Vertragslaufzeiten für bestimmte Mietarten sowie für die Miete bestimmter Arten von Immobilien festlegen. Wenn in diesen Fällen die Mietdauer nicht im Vertrag festgelegt ist und keine der Parteien vor Ablauf der gesetzlich festgelegten Frist vom Vertrag zurückgetreten ist, wird der Vertrag mit Ablauf der Frist beendet.

Ein Mietvertrag, der für einen Zeitraum abgeschlossen wird, der die gesetzlich festgelegte Frist überschreitet, gilt als für einen Zeitraum abgeschlossen, der der Frist entspricht.

Kommentar zu Art. 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

1. Die Laufzeit des Mietvertrages wird im Vertrag selbst festgelegt. Der Begriff kann entweder bestimmt (spezifisch) oder unbestimmt sein. Eine bestimmte Laufzeit ist ein Hinweis auf eine bestimmte Gültigkeitsdauer des Mietvertrags. Wird der Mietvertrag mündlich geschlossen, wird die Laufzeit des Mietvertrages zwischen den Parteien ausgehandelt.

Wenn im Mietvertrag keine bestimmte (konkrete) Gültigkeitsdauer angegeben ist, ist die Laufzeit eines solchen Vertrages unbefristet. Um die Möglichkeit einer jeden Vertragspartei eines solchen Vertrages zur Verweigerung zu verwirklichen, wird ihnen das Recht eingeräumt, eine solche Verweigerung jederzeit durch Abmahnung an die andere Vertragspartei auszuüben, wobei es auf die Form ankommt über die Form des Mietvertrages. Die Abmahnung selbst ist eine Willenserklärung oder ein Dokument, das Informationen über die Absicht der Vertragspartei enthält, den Mietvertrag zu kündigen.

Für eine solche Abmahnung gelten zwei Fristen:

Allgemein - ein Monat;

Special - drei Monate (wenn der Mietgegenstand Immobilien sind).

Gleichzeitig können gesetzlich andere Fristen für die Zusendung einer solchen Warnung festgelegt werden. So können beispielsweise beim Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages über ein Grundstück des Bundesfonds zur Förderung des Wohnungsbaus, das sich in Bundeseigentum befindet, die staatlichen Behörden eines Teilkörpers der Russischen Föderation, der Fonds, bei hat jederzeit das Recht, solche Vereinbarungen abzulehnen und die andere Partei hiervon einen Monat im Voraus zu warnen.

Der Gesetzgeber kann besondere Bedingungen für einen Mietvertrag festlegen. Diese Fristen werden durch Angabe der maximalen (Grenz-)Gültigkeitsdauer solcher Verträge festgelegt. Die Kriterien für die Festlegung dieser Fristen sind wie folgt:

Arten von Mietverträgen;

Arten von Mietobjekten.

So ist beispielsweise nach Art. 9 des Bundesgesetzes vom 24. Juli 2002 N 101-FZ „Über den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen“ wird ein Pachtvertrag für ein Grundstück aus landwirtschaftlichen Flächen, die sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden, für die Dauer von drei bis vierzig Jahren abgeschlossen. neun Jahre, mit Ausnahme der durch dieses Gesetz festgelegten Fälle. Für die Heuernte und Viehhaltung wird ein Pachtvertrag über ein Grundstück aus landwirtschaftlichen Flächen, die sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden, für die Dauer von bis zu drei Jahren abgeschlossen.

Für solche Verträge ist das Kündigungsverfahren selbst optional, sofern solche Fristen in diesen Verträgen nicht festgelegt sind. Für die Kündigung solcher Vereinbarungen genügt ein einfaches „Schweigen“ der Untertanen bezüglich der Kündigung vor Ablauf der Höchst(Grenz-)Zeit.

Wenn solche Verträge darüber hinaus einen Zeitraum angeben, der das Maximum (Limit) überschreitet, entspricht die tatsächliche Laufzeit einer solchen Vereinbarung dem Maximum (Limit).

2. Anwendbares Recht:

Bundesgesetz vom 7. Dezember 2011 N 416-FZ „Über die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung“;

Bundesgesetz vom 27. Juli 2010 N 190-FZ „Über die Wärmeversorgung“;

Bundesgesetz Nr. 161-FZ vom 24. Juli 2008 „Über die Förderung des Wohnungsbaus“;

Bundesgesetz Nr. 261-FZ vom 8. November 2007 „Über Seehäfen in der Russischen Föderation und über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation“;

Bundesgesetz vom 24. Juli 2007 N 209-FZ „Über die Entwicklung kleiner und mittlerer Unternehmen in der Russischen Föderation“;

Bundesgesetz Nr. 201-FZ vom 04.12.2006 „Über die Verabschiedung des Forstgesetzes der Russischen Föderation“;

Bundesgesetz Nr. 116-FZ vom 22. Juli 2005 „Über Sonderwirtschaftszonen in der Russischen Föderation“;

Bundesgesetz Nr. 115-FZ vom 21. Juli 2005 „Über Konzessionsverträge“;

Bundesgesetz vom 24. Juli 2002 N 101-FZ „Über den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen“;

Bundesgesetz vom 21. Dezember 2001 N 178-FZ „Über die Privatisierung von Staats- und Gemeindeeigentum“;

Bundesgesetz Nr. 137-FZ vom 25. Oktober 2001 „Über die Inkraftsetzung des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation“;

Gesetz der Russischen Föderation vom 21. Februar 1992 N 2395-1 „Über den Untergrund“.

3. Gerichtspraxis:

Definition Verfassungsgericht RF vom 17.06.2010 N 852-О-О;

Dekret des Plenums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 14. März 2014 N 16;

Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11.01.2002 N 66;

Beschluss des Zwanzigsten Berufungsgerichts für Schiedsgerichte vom 05.07.2013 N 20AP-1946/13;

Beschluss des Zwanzigsten Berufungsgerichts für Schiedsgerichte vom 17. April 2014 N 20AP-732/14;

Dekret des Föderalen Antimonopoldienstes des Nordkaukasusbezirks vom 20. März 2013 N F08-419/13 in der Sache N A32-21169/2011;

Dekret des Föderalen Antimonopoldienstes des Nordkaukasusbezirks vom 4. März 2013 N F08-290/13 in der Sache N A32-4541/2012;

MA Klimov

In Übereinstimmung mit Absatz 3 der Kunst. 433, Kunst. 609 und 651 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation) unterliegt ein Mietvertrag für Immobilien (Gebäude, einzelne Räumlichkeiten darin, Bauwerke), der für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr abgeschlossen wird staatliche Registrierung und gilt ab dem Zeitpunkt dieser Registrierung als abgeschlossen.

Gemäß dem zweiten Absatz von Absatz 6 der Kunst. 12 des Bundesgesetzes vom 21. Juli 1997 N 122-FZ „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ ist ein Gebäude (Wohn- und Nichtwohngebäude) ein Objekt, das Teil von Gebäuden und Bauwerken ist. Infolgedessen unterliegt auch ein für mindestens ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag für Räumlichkeiten der staatlichen Registrierung (siehe Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 01.06.2000 N 53 vom 16.02. „On State Eintragung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit““).

In ähnlicher Weise werden Änderungen an einer solchen Vereinbarung sowie Kündigung und Beendigung der Vereinbarung aufgezeichnet.

Das Verfahren zur Registrierung eines Mietvertrags ist ziemlich langwierig und hängt stark vom Vermieter ab, was der Mieter nicht immer beeinflussen kann.

Bei Transaktionen im Rahmen eines Leasingvertrags sollte der Buchhalter Kontakt aufnehmen Besondere Aufmerksamkeit zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses: Dies ist nicht das Datum seiner Unterzeichnung und nicht der Tag der Übergabe des Objekts, sondern das Datum der staatlichen Registrierung dieses Dokuments. Konkret bedeutet dies, dass vor Inkrafttreten des Vertrages die Aufwendungen des Mieters für Miete, Nebenkostenabrechnung, Wartung und Betrieb, Versicherung, Bewachung, Reparatur des Mietgegenstandes etc. nicht belegt.

Gemäß Absatz 1 der Kunst. 252 der Abgabenordnung der Russischen Föderation (TC RF) kann ein Steuerzahler die erhaltenen Einnahmen um die Höhe der dokumentierten Kosten kürzen, d. h. Ausgaben, die unter anderem durch Dokumente bestätigt werden, die gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation erstellt wurden . Gegründet durch Absatz 2 der Kunst. 9 des Bundesgesetzes vom 21. November 1996 N 129-FZ „Über die Rechnungslegung“ sieht das Verfahren zur Ausstellung primärer Rechnungslegungsunterlagen einen Hinweis auf den Inhalt eines Geschäftsvorfalls vor, der durch die Bedingungen der zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarungen bestimmt wird. Daher können die Kosten von Verträgen, die nicht nach dem festgelegten Verfahren geschlossen wurden, nicht als Kürzung berücksichtigt werden Steuerbemessungsgrundlage für die Einkommensteuer als nicht die Erfüllung der Bedingungen nach Absatz 1 der Kunst. 252 der Abgabenordnung der Russischen Föderation.

Leasingzahlungen, die auf der Grundlage eines Immobilienleasingvertrags für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr geleistet werden, unterliegen der Einbeziehung in die sonstigen Aufwendungen gemäß Absatz 1 Unterabsatz 1 der Kunst. 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, vorbehaltlich ihrer Gültigkeit und Bestätigung durch die entsprechenden Primärdokumente erst nach der staatlichen Registrierung des Mietvertrags.

Bis zu diesem Datum Mietzahlungen als Rechnungsabgrenzungsposten auf Konto 97 „Rechnungsabgrenzungsposten“ zu bilanzieren und in dieser Periode nicht in der Steuerbilanz zu berücksichtigen.

Es ist auch nicht gerechtfertigt, die Mehrwertsteuer auf alle Transaktionen im Zusammenhang mit einem Mietvertrag abzuziehen, die die staatliche Registrierung nicht bestanden haben.

Gleiches gilt für die Anforderungen für die Registrierung zusätzlicher Vereinbarungen zu solchen Verträgen (siehe Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 30. Dezember 2005 N 03-03-04 / 1/471 vom 05. August 2005 N 03-03- 04 / 4/34).

Wenn der Mietvertrag die staatliche Registrierung bestanden hat, werden die Ausgaben der Organisation für die Zahlung der Miete ab dem Zeitpunkt seiner Registrierung berücksichtigt. Gleichzeitig, wenn in Übereinstimmung mit Absatz 2 der Kunst. 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation werden die Vertragsbedingungen für den Zeitraum ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts an einen potenziellen Mieter verlängert (die Parteien haben das Recht, festzustellen, dass die von ihnen abgeschlossenen Vertragsbedingungen gelten zu ihren Beziehungen, die vor Abschluss des Vertrags entstanden sind), dann werden Mietzahlungen im Rahmen eines bereits registrierten Vertrags als Kürzung der Steuerbemessungsgrundlage für die Gewinnsteuer für den vergangenen Zeitraum ab dem Zeitpunkt anerkannt, an dem das Objekt zur Nutzung gemäß dem Gesetz erhalten wurde der Annahme und Übertragung (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 1. November 2005 N 03-03-04 / 1/325).

Angesichts solcher Komplikationen bei der Ausführung von Verträgen versuchen einige Organisationen, die staatliche Registrierung eines Immobilienmietvertrags zu vermeiden.

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Wie oben erwähnt, ist ein Mietvertrag, der für mindestens ein Jahr abgeschlossen wird, registrierungspflichtig. Wenn es für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr unterzeichnet wird, besteht kein Zweifel, dass eine staatliche Registrierung erforderlich ist. Gleiches gilt für Verträge, die für genau ein Jahr abgeschlossen werden. Ein Mietvertrag gilt als auf die Dauer von mindestens einem Jahr abgeschlossen, wenn er für einen Zeitraum vom 1. eines beliebigen Monats des laufenden Jahres bis zum 30. (31.) des Vormonats des Folgejahres geschlossen wird. Ebenso wird davon ausgegangen, dass ein Vertrag für ein Jahr geschlossen wird, der beispielsweise vom 15. Mai 2006 bis zum 14. Mai 2007 usw. gültig ist. (Ziffer 3 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66 „Überprüfung der Praxis der Beilegung von Mietstreitigkeiten“).

Solche Mietverträge unterliegen der staatlichen Registrierung.

Vertrag mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr gemäß Art. 433 und 651 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation müssen nicht registriert werden und treten ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung in Kraft, sofern die Vereinbarung selbst nichts anderes vorsieht. Gleichzeitig können die konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation keine eigenen Registrierungsregeln aufstellen, die sich von denen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation unterscheiden (Absatz 1 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 N 59).

Wie vom Obersten Schiedsgericht der Russischen Föderation festgestellt, werden die Beziehungen der Parteien durch einen neuen Mietvertrag geregelt, wenn ein Vertrag, der für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr geschlossen wurde, um denselben Zeitraum nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer verlängert wird Vereinbarung, die ebenfalls keiner staatlichen Registrierung unterliegt (Ziffer 10 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16.02.2001 Nr. 59).

Beispiel

Der Mietvertrag für das Gebäude wurde für eine Laufzeit von 11 Monaten abgeschlossen. Gemäß einer der Vertragsbedingungen gilt der Vertrag am Ende der Mietzeit automatisch als um den gleichen Zeitraum und zu den gleichen Bedingungen verlängert, wenn vor Ablauf der Mietzeit keine Partei ihre Ablehnung einer Verlängerung erklärt der Vertrag.

Tatsächlich beginnt am Ende der ursprünglichen Laufzeit des Vertrags zwischen den Parteien ein neuer Mietvertrag zu gelten, dessen Bedingungen mit den Bedingungen des abgelaufenen Vertrags identisch sind. Ein neuer Mietvertrag zur Verlängerung des Mietvertrags unterliegt keiner staatlichen Registrierung, da die Verlängerungsfrist (die Laufzeit des Mietvertrags im Rahmen des neuen Vertrags) weniger als ein Jahr beträgt.

Für steuerliche Zwecke werden Leasingzahlungen im Rahmen einer solchen Vereinbarung gemäß Absatz 1 Unterabsatz 10 der Kunst anerkannt. 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation als Teil der sonstigen Ausgaben und Verringerung der Steuerbemessungsgrundlage für die Einkommensteuer ohne Registrierung einer Vereinbarung (siehe Schreiben des UMNS Russlands für Moskau vom 18. April 2003 N 11-14 / 21323).

Verlängert sich der ursprüngliche Vertrag am Ende der Laufzeit um mehr als ein Jahr, ist der neue Vertrag registrierungspflichtig.

***

Eine weitere Möglichkeit ist der Abschluss eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit. Unabhängig von der tatsächlichen Gültigkeitsdauer muss eine solche Vereinbarung nicht registriert werden. Tatsächlich wurde der Zeitraum bei seinem Abschluss nicht angegeben, und es kann nicht argumentiert werden, dass er mindestens ein Jahr beträgt.

Gemäß Absatz 2 der Kunst. 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, wenn ein Immobilienmietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird, hat jede Partei das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, indem sie die andere Partei drei Monate im Voraus benachrichtigt. Somit kann der Mietvertrag jederzeit auf Wunsch einer der Parteien gekündigt werden.

In einer solchen Vereinbarung wird die Gültigkeitsdauer in der Regel überhaupt nicht angegeben, einschließlich des Vorbehalts, dass die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit geschlossen wird.

Artikel 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation schreibt die Mietdauer nicht zu wesentliche Voraussetzungen Vertrag kraft Gesetzes und ermöglicht den Vertragsschluss ohne Bestimmung der Dauer seiner Gültigkeit.

In Ziffer 11 des Schreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 N 59 wird erklärt, dass ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag keiner staatlichen Registrierung bedarf.

Folglich können die Ausgaben der Organisation im Rahmen eines Immobilienpachtvertrags, der gemäß dem gesetzlich festgelegten Verfahren auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, für die Zwecke der Gewinnbesteuerung ohne staatliche Registrierung berücksichtigt werden (siehe Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Russlands für Moskau vom 29. Juni 2005 N 20-12 / 46413, vom 22. März 2006 N 20-12/22181).

Die Mehrwertsteuer auf Mietbeträge kann vom Mieter nach dem allgemein festgelegten Verfahren unverzüglich abgezogen werden.

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Auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Immobilienmietverträge sind Verträgen gleichgestellt, die vor dem Eintritt eines zeitlich nicht vorherbestimmten Ereignisses (nach dem Kalenderdatum) geschlossen wurden (Ziffer 4 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11.01 .2002 N 66). Solche Verträge bedürfen auch keiner staatlichen Registrierung.

Beispiel

Der Mietvertrag besagt, dass er bis zum Beginn der Renovierung des Mietobjekts gültig ist.

In diesem Fall wird die Laufzeit des Mietvertrags nicht von den Parteien festgelegt. Eine Bedingung über die Gültigkeit des Mietvertrags bis zum Beginn des Umbaus des Gebäudes, in dem sich die Mieträume befinden, kann nicht als Bedingung qualifiziert werden.

Aufgrund Kunst. 190 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation die Frist kann bestimmt werden, indem nur ein solches Ereignis angegeben wird, das unvermeidlich eintreten muss, dh es hängt nicht vom Willen und Handeln der Parteien ab.

Daraus kann geschlossen werden, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, daher kann der Vermieter auf der Grundlage von Absatz 2 der Kunst. 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation jederzeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten vom Vertrag zurücktreten.

Der Mietvertrag unterliegt keiner staatlichen Registrierung, auch wenn er eigentlich weit über ein Jahr gültig sein wird.

Wurde der Immobilien-Mietvertrag ursprünglich für kurze Zeit geschlossen und bedurfte keiner staatlichen Registrierung und wurde dann auf unbestimmte Zeit verlängert, so ist er in diesem Fall nicht registrierungspflichtig, obwohl beide Verträge zusammen länger als gültig sind ein Jahr (Ziffer 11 des Informationsschreibens Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 N 59).

***

Oftmals ist das künftige Mietobjekt noch nicht fertiggestellt, noch nicht an die Staatskommission übergeben und der Vermieter hat keine Eigentumsrechte daran. In diesem Fall ist der Abschluss eines Mietvertrags aufgrund des Fehlens des Objekts selbst nicht möglich.

Dennoch werden Flächen in im Bau befindlichen Büro- und Einkaufskomplexen in der Praxis bereits während der Bauphase vermietet.

Der Mieter beginnt mit den Zahlungen für die betreffende Fläche, lange bevor er sie bewohnen und für seine Produktions- und Wirtschaftstätigkeit nutzen kann.

Die Praxis der Anmietung von Flächen in im Bau befindlichen Gebäuden zeigt, dass es in dieser Situation am besten wäre, wenn der künftige Mieter vom künftigen Vermieter eine Option auf das Recht zum Abschluss eines Mietvertrags erwirbt. In vielen Regionen hat sich diese Praxis auf Initiative von Kommunen entwickelt, die Optionen für die Verpachtung kommunaler Immobilien versteigern.

Zum Beispiel gemäß Abschnitt 5.1 der Verordnung über das Verfahren zur Bilanzierung und Registrierung von Rechten an Nichtwohngebäuden (Gebäude, Bauwerke, Nichtwohngebäude) in Moskau, genehmigt durch Dekret der Regierung von Moskau vom 13.08.1996 N 689, die Übertragung Nichtwohngebäude Die Vermietung erfolgt in der Regel auf der Grundlage der Ergebnisse einer Auktion oder eines Wettbewerbs an eine juristische oder natürliche Person.

Eine Version des Vertrags über den Verkauf einer Option auf das Recht zur Anmietung von gewerblichen Nichtwohngebäuden ist im Anhang zum Beschluss des Bürgermeisters von Moskau vom 21. Oktober 1998 N 1072-RM enthalten.

Die Option garantiert dem Mieter den späteren Abschluss eines Mietvertrages zu vorab festgelegten Konditionen.

Das russische Finanzministerium interpretiert die Leasing-Option als Instrument eines Termingeschäfts und unter Bezugnahme auf Absatz 12, Satz 2, Kunst. 149 der Abgabenordnung der Russischen Föderation glaubt, dass Operationen eine Option für das Recht ausüben, einen Mietvertrag in Zukunft mit einem Festpreis abzuschließen mieten Mehrwertsteuer wird nicht erhoben (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 29. Dezember 2005 N 03-04-11 / 336).

Betrachten wir die Option jedoch als Instrument eines Termingeschäfts und für Zwecke der Gewinnbesteuerung, so ist Art. 301 der Abgabenordnung der Russischen Föderation können Sie dann den Betrag tun Geld im Rahmen einer solchen Transaktion, die an den Leasinggeber zu zahlen ist, kann höchstwahrscheinlich nicht als Reduzierung der Steuerbemessungsgrundlage für die Einkommensteuer abgeschrieben werden (Artikel 303, Satz 3, Artikel 304 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Weigert er sich, die Option als Instrument eines Termingeschäfts zu interpretieren, um den Vertrag als Geschäft zur Lieferung des Vertragsgegenstands mit aufgeschobener Leistung zu qualifizieren, zahlt der Steuerpflichtige aus regelmäßigen Zahlungen (oder aus einer einmaligen Zahlung). unter der Mehrwertsteueroption, erhält jedoch das Recht, diese Beträge während der Gültigkeitsdauer von Mietverträgen als Ausgaben abzuschreiben.

Dies ist darauf zurückzuführen, dass die oben genannten Kosten in diesem Fall als entstanden angesehen werden, um einen Mietvertrag für Nichtwohnräume abzuschließen, die für die Aktivitäten einer Organisation zur Erzielung von Einnahmen bestimmt sind, was bedeutet, dass sie wirtschaftlich gerechtfertigt sind Ausgaben laufender Art, die bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns einer Organisation gemäß Art. . 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation gleichmäßig über die Laufzeit des Mietvertrages, vorausgesetzt urkundliche Beweise die Tatsache ihrer Umsetzung.

Genau so betrachtet das Ministerium für Steuern und Steuern Russlands für die Stadt Moskau solche Zahlungen in Bezug auf Optionen für die Verpachtung von kommunalen Immobilien in Schreiben vom 22. Januar 2003 N 26-12 / 4751 und vom 16. Dezember 2003 N 26-12 / 70411.

Das Finanzministerium Russlands äußerte einen anderen Standpunkt zu Leasingoptionen: Die Gesetzgebung der Russischen Föderation sieht keine Gebühr für den Erwerb des Rechts auf Abschluss eines Leasingvertrags vor. Daher sind die mit der Bezahlung des Abschlussrechts verbundenen Kosten verbunden langfristigen Vertrag Miete eines Immobilienobjekts (Gebäudes) sind wirtschaftlich nicht gerechtfertigt und können das Einkommen des Steuerzahlers bei der Berechnung der Einkommensteuer nicht mindern (Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 12.04.2004 N 04-02-05/2/13). Derzeit ist die Position des russischen Finanzministeriums jedoch genau entgegengesetzt (siehe Schreiben vom 04.07.2006 N 03-03-02 / 80): Wenn zusätzliche Gebühr Ein potenzieller Mieter erwirbt das Recht zum Eingehen eines Mietverhältnisses, das sich in der Verpflichtung für den Eigentümer der Räumlichkeiten ausdrückt, ein Mietverhältnis einzugehen, nachdem er Beiträge erhalten hat, dann für Zwecke der Gewinnbesteuerung die Übertragung von Mitteln nach dem Die oben genannten Bedingungen sollten als Zahlung für den Erwerb des Rechts zur Geschäftstätigkeit mit dem Ziel der Erzielung von Einnahmen betrachtet werden. In diesem Fall bei der Durchführung aller anderen notwendigen Bedingungen Anrechnung von Aufwendungen zur Minderung der Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer bestehen keine Gründe, die Berücksichtigung dieser Aufwendungen bei der Bildung der Bemessungsgrundlage zu verweigern.