Nëse kontrata e qirasë përcakton një periudhë vlefshmërie. Afati i qirasë dhe afati i qirasë

1. Marrëveshja e qirasë lidhet për një periudhë të caktuar me marrëveshje.

2. Nëse afati i qirasë nuk është i përcaktuar në marrëveshje, marrëveshja e qirasë do të konsiderohet e lidhur për afat i pacaktuar.

Në këtë rast, secila nga palët ka të drejtë të tërhiqet nga kontrata në çdo kohë, duke e njoftuar palën tjetër një muaj përpara dhe në rast të marrjes me qira të një pasurie të paluajtshme, tre muaj më parë. Një ligj ose marrëveshje mund të vendosë një periudhë të ndryshme për paralajmërimin për përfundimin e një marrëveshjeje qiraje të lidhur për një periudhë të pacaktuar.

3. Ligji mund të përcaktojë afatet maksimale (kufitare) të kontratës për lloje të caktuara qiraja, si dhe për dhënien me qira të llojeve të caktuara të pronës. Në këto raste, nëse afati i qirasë nuk është i përcaktuar në kontratë dhe asnjëra nga palët nuk e ka anuluar kontratën përpara skadimit të afatit ligjor, kontrata zgjidhet me skadimin e afatit.

Marrëveshja e qirasë e lidhur për një periudhë më të gjatë statutore afati konsiderohet se është i burgosur për një periudhë të barabartë me afatin.

Komenti i Artit. 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse

1. Afati në marrëveshjen e qirasë, si në marrëveshjet e tjera, në përputhje me Art. 190 i Kodit Civil të Federatës Ruse përcaktohet nga një datë kalendarike ose skadimi i një periudhe kohore, e cila llogaritet në vite, muaj, javë, ditë ose orë, si dhe një tregues i një ngjarje që duhet të ndodhë në mënyrë të pashmangshme. . Përcaktimi i afatit të marrëveshjes duke treguar një ngjarje, shfaqja e së cilës nuk është e pashmangshme, tregon se kushti për afatin e marrëveshjes është i papajtueshëm, në veçanti, kushtet për fillimin e rindërtimit, ndërtimit, likuidimit të një juridiku. entitet etj. (për shembull, Rezoluta e FAS të Qarkut Volgo-Vyatka e 1 tetorit 2009 në çështjen Nr. A79-3051 / 2009).

Në rast se periudha përcaktohet nga një periudhë kohore, atëherë fillimi i rrjedhës së një periudhe të tillë dhe përfundimi i saj rregullohen nga Arti. Art. 191, 192 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Në të njëjtën kohë, qiraja ka specifika të caktuara. Pra, sipas paragrafit 2 të Artit. 425 i Kodit Civil të Federatës Ruse, palët, duke lidhur një marrëveshje qiraje, shpesh e shtrijnë efektin e saj në marrëdhëniet që lindën para përfundimit të saj. Kjo shtron pyetjen e fillimit të afatit të qirasë. Në pikën 6 të letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të 11 janarit 2002 N 66 "Rishikimi i praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me qiranë", jepet shpjegimi i mëposhtëm: marrëveshja e palëve që kushtet e marrëveshjes së qirasë zbatohen për marrëdhëniet e tyre ekzistuese në të vërtetë përpara përfundimit të saj, nuk do të thotë se detyrimi i menjëhershëm i palëve për të përmbushur kushtet e marrëveshjes së qirasë ka lindur përpara lidhjes së marrëveshjes dhe afatit të qirasë. marrëveshja llogaritet nga momenti i nënshkrimit të saj, edhe nëse palët e kanë shtrirë marrëveshjen në marrëdhënien e mëparshme.

Në të njëjtën kohë, në praktikën e gjykatave të arbitrazhit rrethet federale ekziston një përfundim se nëse palët nuk e zgjasin marrëveshjen e qirasë në marrëdhëniet e mëparshme, atëherë periudha e vlefshmërisë së saj llogaritet nga data e specifikuar në marrëveshje, dhe jo nga momenti i nënshkrimit të saj, edhe nëse është nënshkruar më vonë (Rezoluta e FAS i Distriktit të Lindjes së Largët i 10 Marsit 2009 N F03-642 / 2009 në rastin N A59-825 / 2008).

Pasojat e skadimit të afatit të qirasë të përcaktuar me marrëveshje përcaktohen nga klauzola 2 e Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse: nëse qiramarrësi vazhdon të përdorë pronën pas skadimit të kontratës në mungesë të kundërshtimeve nga qiradhënësi, kontrata konsiderohet e rinovuar në të njëjtat kushte për një periudhë të pacaktuar (shiko komentin në këtë artikull).

Zgjatja e kontratës së qirasë me vendim të njëanshëm të një organi ose organi shtetëror pushteti vendor, mbi bazën e së cilës u lidh një marrëveshje e tillë, në vetvete nuk krijon marrëdhënie juridike të qirasë (Rezoluta e FAS të Qarkut Veri-Perëndimor e 16 nëntorit 2007 N A56-19643 / 2006), d.m.th. zgjatjen e kontratës për një periudhë të caktuar. Në këtë rast kërkohet vullneti i palëve në kontratë.

2. Kontrata e qirasë mund të lidhet si për një afat të caktuar ashtu edhe për një kohë të pacaktuar. Klauzola 2 e nenit të komentuar përcakton specifikat e përfundimit të një marrëveshjeje të tillë. Në praktikën e zbatimit të ligjit, lindin mosmarrëveshje në të cilat refuzimi i qiradhënësit nga marrëveshja e qirasë e lidhur për një periudhë të pacaktuar konsiderohet si abuzim i së drejtës në përputhje me Artin. 10 i Kodit Civil të Federatës Ruse (Rezoluta e FAS të Rrethit të Siberisë Lindore e 1 nëntorit 2008 N A33-13827 / 07-F02-4968 / 08 në rastin N A33-13827 / 07).

Artikulli i komentuar nuk përcakton kufizime për palët në një marrëveshje qiraje të lidhur për një periudhë të pacaktuar për t'u tërhequr nga kontrata, me përjashtim të kërkesës për të respektuar periudhën paralajmëruese të përcaktuar në këtë nen ose në kontratë. Megjithatë, jurisprudenca vëren kufizime të tilla. Për shembull, Rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopol të Distriktit Veri-Perëndimor të 8 shkurtit 2008 Nr. një traktat që përcakton term i ri vlefshmëria e kontratës.

Njoftimi i palës tjetër për anulimin e një marrëveshjeje qiraje të lidhur për një periudhë të pacaktuar duhet të përmbajë një vullnet për të përfunduar marrëdhëniet e qirasë, për t'u bërë në të shkruarit dhe transferohen te pala tjetër. Nëse, pas dërgimit të një njoftimi për përfundimin e marrëveshjes së qirasë, qiradhënësi ndërmerr veprime që tregojnë vazhdimin e marrëdhënies së qirasë, atëherë një marrëveshje e tillë mund të mos njihet si e përfunduar (Rezoluta e FAS e Rrethit të Vollgës e 10 Mars 2010 në rastin N A57-9902 / 2008).

Ky njoftim është një bazë e pakushtëzuar për zgjidhjen e marrëdhënies juridike të qirasë dhe lirimin e pronës së dhënë me qira. Kjo është e rëndësishme si për pasurinë e luajtshme ashtu edhe për atë të paluajtshme. Përmbushja jo adekuate e detyrimit është refuzimi i qiramarrësit, i cili ka marrë njoftim nga qiradhënësi, nga lirimi i pasurisë së paluajtshme gjatë periudhës deri në regjistrimin e shënimit për zgjidhjen e kontratës në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme. dhe transaksionet me të (Përkufizimet e Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të 5 majit 2010 Nr. -5162/10 në çështjen Nr. A56-15420 / 2009, datë 21 korrik 2010 Nr. VAS-8558/10 në çështjen Nr A59-3677 / 2009).

Marrëveshja e qirasë konsiderohet e zgjidhur pas një dhe tre muajsh, përkatësisht, për sendet e luajtshme dhe të paluajtshme, përveç rasteve kur me ligj ose marrëveshje është caktuar një periudhë tjetër. Pra, në përputhje me paragrafin 3 të Artit. 627 i Kodit Civil të Federatës Ruse, qiramarrësi ka të drejtë të tërhiqet nga marrëveshja e qirasë në çdo kohë, duke njoftuar qiradhënësin me shkrim për qëllimin e tij të paktën 10 ditë përpara. Sipas Art. 21 i Ligjit të Federatës Ruse të 21 shkurtit 1992 N 2395-1 "Për nëntokën", heqja dorë nga e drejta e përdorimit të nëntokës duhet të deklarohet nga mbajtësi i licencës me njoftim me shkrim të autoriteteve që kanë dhënë licencën, jo më vonë. se gjashtë muaj para datës së caktuar.

———————————
Koleksioni i legjislacionit të Federatës Ruse. 1995. N 10. Art. 823.

Përcaktimi i kushteve të tjera në njoftim është i mundur vetëm në rastet e parashikuara në kontratë. Periudha e përcaktuar në përputhje me pikën 2 të artikullit të komentuar, në fund të së cilës përfundon marrëveshja e qirasë, fillon të rrjedhë nga momenti kur pala tjetër merr njoftimin përkatës (Përkufizimi i Gjykatës Supreme të Arbitrazhit të Federatës Ruse të Marsit 10, 2010 N VAS-2198/10 në çështjen N A62-5391 / 2008).

3. Paragrafi 3 i nenit të komentuar parashikon kontratat e qirasë me afat të përcaktuar me ligj. Ndër marrëveshje të tilla:

- një marrëveshje nënqiraje, e cila nuk mund të lidhet për një periudhë që tejkalon afatin e kontratës së qirasë (paragrafi 2 i pikës 2 të nenit 615 të Kodit Civil);

- kontrata e qirasë, e cila lidhet për një periudhë deri në një vit (klauzola 1 e nenit 627 të Kodit Civil);

- kontrata e qirasë truall nga toka bujqësore, e cila mund të lidhet për një periudhë jo më të gjatë se 49 vjet (paragrafi 3 i nenit 9 të Ligjit për qarkullimin e tokës bujqësore);

- një marrëveshje qiraje për një truall që është në pronësi shtetërore ose komunale dhe që ndodhet brenda kufijve të tokave të rezervuara për nevoja shtetërore ose komunale është lidhur për një periudhë kohëzgjatja e së cilës nuk mund të kalojë periudhën e rezervimit të tokave të tilla (klauzola 3.1 e nenit 22 i LK);

- një marrëveshje qiraje për një parcelë toke për nevoja shtetërore ose komunale ose për kryerjen e punës kërkimore për një periudhë jo më shumë se një vit (klauzola 7, neni 22 i LPK), etj.

Nenet 314, 425, 610, 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse

Koha e kontratës(afati i marrëveshjes) është periudha kohore gjatë së cilës kushtet e marrëveshjes janë në fuqi dhe përmbushen detyrimet e palëve të përcaktuara prej saj (nenet 425, 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Afati i qirasë- periudha kohore gjatë së cilës qiramarrësi ka të drejtë të përdorë (ose posedojë dhe përdorë) pronën (neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse nuk i ndan konceptet e "afatit të qirasë" dhe "afatit të qirasë".

Megjithatë, disa gjykata tregojnë në mënyrë eksplicite se këto koncepte nuk janë identike dhe termat e treguar mund të mos përkojnë.

Afati i qirasë dhe afati i kontratës në praktikë, në fakt, mund të përkojnë në kohë. Për shembull, nëse prona i transferohet qiramarrësit në të njëjtën kohë me përfundimin e marrëveshjes së qirasë dhe kthehet pas përfundimit të saj, afati i qirasë do të jetë i barabartë me afatin e marrëveshjes.

Në të njëjtën kohë, oraret e fillimit të datave të treguara mund të ndryshojnë. Për shembull, nëse prona transferohet disa ditë pas nënshkrimit të kontratës nga palët, atëherë afati i kontratës do të fillojë të fillojë nga momenti i nënshkrimit të saj, dhe afati i qirasë - nga momenti i transferimit të kontratës. prone. Kjo situatë është e mundur, pasi marrëveshja e qirasë njihet nga shumica e gjykatave si konsensuale, dhe në përputhje me paragrafin 1 të Artit. 425, paragrafi 1 i Artit. 433 i Kodit Civil të Federatës Ruse konsiderohet i përfunduar që nga momenti i marrjes së pranimit nga personi që ka dërguar ofertën, në veçanti, nga momenti i nënshkrimit të marrëveshjes nga të dyja palët.

Sidoqoftë, duhet pasur parasysh se në jurisprudencës ekziston një pozicion sipas të cilit një marrëveshje qiraje njihet si e lidhur që nga momenti i transferimit të pronës (klauzola 2 e nenit 433 të Kodit Civil të Federatës Ruse) dhe quhet një marrëveshje reale. Me këtë qasje, fillimi i kontratës do të përkojë me fillimin e qirasë. Megjithatë, qëndrimi më i zakonshëm është se marrëveshja e qirasë është konsensuale.

Përveç kësaj, nga paragrafi 3 i Artit. 611 i Kodit Civil të Federatës Ruse gjithashtu vijon se kontrata mund të vendosë një afat për transferimin e pronës, i cili vjen pas lidhjes së kontratës. Për më shumë detaje rreth marrëveshjes për afatin e bartjes së pronës, shih pikën 4.1.1 të këtyre rekomandimeve, për periudhën e kthimit të pronës pas përfundimit të kontratës - klauzola 4.2.4.

Kështu, bazuar në praktikën gjyqësore, si dhe Art. Art. 425, 433, paragrafi 3 i Artit. 611 i Kodit Civil të Federatës Ruse, mund të konkludohet se të dy periudhat e specifikuara mund të përcaktohen në kontratë:

- afati i qirasë;

- koha e kontratës.

Sipas paragrafit 2 të Artit. 609 i Kodit Civil të Federatës Ruse, i nënshtrohet marrëveshjes së qirasë për pasuri të paluajtshme regjistrimi shtetëror përveç nëse me ligj parashikohet ndryshe. Në veçanti, është e nevojshme të regjistrohet një marrëveshje qiraje për ndërtesa ose struktura për një periudhë të paktën njëvjeçare. Një marrëveshje e tillë konsiderohet e lidhur që nga momenti i regjistrimit (klauzola 2 e nenit 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Në të njëjtën kohë, pjesa 8 e Artit. 2 Ligji federal datë 30.12.2012 N 302-FZ “Për ndryshimet në kapitujt 1, 2, 3 dhe 4 të pjesës së parë Kodi Civil Federata Ruse“U konstatua se rregullat e Art. Art. 609, 651 i Kodit Civil të Federatës Ruse nuk zbatohet për kontratat e lidhura pas datës së hyrjes në fuqi të ligjit të specifikuar (pas 1 marsit 2013). Më pas, Art. 3 i Ligjit Federal të 04.03.2013 N 21-FZ "Për Ndryshimet në disa aktet legjislative Të Federatës Ruse dhe njohjes si të pavlefshme të disa dispozitave të akteve legjislative të Federatës Ruse ", këto ndryshime u anuluan.

3.1. AFATI I QIRASËS

Neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse

Kushti me afat të qirasë sipas kuptimit të Pjesës 1 të Artit. 606, Art. 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse përcakton se për sa kohë qiramarrësi ka të drejtë të përdorë ose zotërojë dhe përdorë objektin e dhënë me qira. Është gjatë kësaj periudhe që qiramarrësi paguan qiranë (klauzola 1 e nenit 614 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Marrëveshja për kushtet e qirasë

Afati fillestar i qirasë përcakton se kur prona duhet t'i jepet qiramarrësit për posedim dhe/ose përdorim të përkohshëm.

Për më shumë detaje mbi marrëveshjen e afatit për transferimin e pronës me qira, shih pikën 4.1.1 të këtyre rekomandimeve.

Afati përcakton momentin kur prona kthehet nga posedimi dhe përdorimi i përkohshëm. Për më shumë detaje mbi marrëveshjen e afatit për kthimin e pronës, shih pikën 4.2.4 të këtyre rekomandimeve.

Njëkohësisht me përfundimin e qirasë, kontrata mund të përfundojë, përveç rasteve kur vendoset një periudhë e veçantë e vlefshmërisë së saj ose nuk parashikohen detyrime, kryerja e të cilave ndodh pas kthimit të pasurisë (klauzola 3 e nenit 425 të K.Civil. Federata Ruse). Për më shumë detaje mbi marrëveshjen e afatit të marrëveshjes, shih pikën 3.2 të këtyre rekomandimeve.

Kushtet fillestare dhe përfundimtare të qirasë duhet të përcaktohen sipas rregullave të Artit. Art. 190 - 194 të Kodit Civil të Federatës Ruse, përkatësisht:

- data kalendarike;

- skadimi i një periudhe kohore;

- një tregues i një ngjarje që duhet të ndodhë në mënyrë të pashmangshme.

Nëse afati i qirasë nuk është i përcaktuar në marrëveshje

Në këtë rast, marrëveshja e qirasë konsiderohet e përfunduar, pasi afati i qirasë nuk është një kusht thelbësor i marrëveshjes së qirasë (neni 606 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Nëse nuk ka afat qiraje në marrëveshje, ai do të jetë i barabartë me afatin e marrëveshjes. Nëse, në të njëjtën kohë, afati i marrëveshjes nuk është rënë dakord, marrëveshja do të konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar (klauzola 2 e nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Kjo do të thotë që secila palë mund të tërhiqet nga qiraja në çdo kohë duke i dhënë palës tjetër një muaj përpara, dhe në rastin e qirasë së pasurive të paluajtshme, tre muaj përpara (shih, në veçanti, Rreziku i Qiramarrësit 3.1.1).

3.1.1. Përcaktimi i afatit të qirasë sipas datave kalendarike

Nëse kalimi i sendit në qira nuk është shkaktuar nga ndonjë ngjarje ose rrethanë dhe palët e dinë paraprakisht datat e sakta fillimi dhe përfundimi i përdorimit të pronës, afatet fillestare dhe përfundimtare të qirasë rekomandohen të koordinohen duke treguar datat kalendarike.

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

"Fillimi i qirasë është" ___ ".______________. 20__

Përfundimi i qirasë është "____" .____________. 20__ ".

——————————–

Në praktikë, afati i qirasë shpesh përcaktohet duke treguar një periudhë kohore të kufizuar nga datat kalendarike (për shembull, "nga" 01 "Janar 2015 në 31 mars 2016 ose nga 01 janar 2015 përpara 15 shkurt 2016 "). Marrëveshja e afatit në këtë mënyrë ndikon në përcaktimin e kohëzgjatjes së afatit të qirasë, duke përfshirë edhe llogaritjen qira.

Një klauzolë e afatit të qirasë, e formuluar duke përdorur parafjalën "përpara" ose "nga", mund të ngrejë pyetjen: A përfshihet data e përfundimit të qirasë në vetë afatin e qirasë?

Pretekst përpara në një nga kuptimet e tij "përdoret kur tregohet afati kohor i veprimit"; pretekst në me rasën kallëzore në njërin nga kuptimet “përputhet nga kuptimi me parafjalën përpara”(Fjalori i gjuhës ruse në 4 vëllime / Redaktuar nga AP Evgenieva).

Praktika gjyqësore për interpretimin nëse data e shënuar pas parafjalës “përpara” bie brenda afatit është e paqartë. Për më shumë detaje, shihni pikën 4.2.1 “Përcaktimi i afatit të kontratës së qirasë për një ndërtesë (strukturë, ambiente) sipas rregullave të Artit. Art. 190 - 194 i Kodit Civil të Federatës Ruse "Rekomandime për lidhjen e një marrëveshje qiraje për ndërtesa dhe struktura.

Për të shmangur polemika rreth përfshirjes së datës së përfundimit në afatin e qirasë, rekomandohet përdorimi i ndajfoljes " përfshirëse“. Përcaktimi i kësaj fjale gjatë përcaktimit të përfundimit të afatit të qirasë do të tregojë qartë se data e përfundimit përfshihet në afatin e qirasë.

——————————–

“Afati i qirasë së pronës është caktuar nga data 01 janar 2015 deri më 31 mars 2016 përfshirëse”.

“Afati i qirasë së pronës është caktuar nga data 01 janar 2015 deri më 15 shkurt 2016 përfshirëse”.

——————————–

3.1.2. Përcaktimi i afatit të qirasë me skadimin e një periudhe kohore

Kushtet fillestare dhe (ose) përfundimtare të qirasë në përputhje me Art. 190 i Kodit Civil të Federatës Ruse mund të përcaktohet me skadimin e një periudhe kohore të llogaritur në vite, muaj, javë, ditë ose orë.

Me këtë metodë të marrëveshjes, është e nevojshme të tregohet vetë periudha dhe fillimi i saj.

Fillimi i periudhës mund të jetë një datë kalendarike ose ndodhja e një ngjarjeje (neni 191 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

——————————–

Shembuj të formulimit të kushteve:

"Afati i qirasë së pronës fillon nga" _____ ".____________. 20__ dhe përfundon pas 11 (njëmbëdhjetë) muajsh."

“Afati i dhënies me qira të pronës është 11 (njëmbëdhjetë) muaj nga data e lidhjes së kontratës së qirasë”.

“Afati i qirasë së pronës është 11 (njëmbëdhjetë) muaj nga data e nënshkrimit të certifikatës së pranimit”.

——————————–

Sipas Art. 191 i Kodit Civil të Federatës Ruse, afati i qirasë, kur përcaktohet si një periudhë kohore, fillon të rrjedhë jo nga data kalendarike e specifikuar në kontratë, ose nga momenti kur ndodh ngjarja, por të nesërmen pas kësaj date. ose ngjarje.

Prandaj, nëse qiramarrësi duhet të fillojë të përdorë pronën, për shembull, nga 1 qershori, 31 maji duhet të përcaktohet si data e fillimit të qirasë në kontratë. Palët mund të caktojnë datën e transferimit më 31 maj, në mënyrë që qiramarrësi të mund ta përdorë plotësisht pronën nga 1 qershori. Në këtë rast, kalimi i pronës duhet të bëhet deri në fund të 31 majit. Nëse palët në kontratë - personat juridikë, pastaj sipas rregullave të para. 2 f. 1 art. 194 i Kodit Civil të Federatës Ruse, skadimi i transferimit të pronës do të ndodhë në orën kur operacionet përkatëse përfundojnë në organizatën që është qiramarrësi.

Përfundimi i afatit të qirasë, i përcaktuar nga periudha kohore, llogaritet sipas rregullave të Artit. 192 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Pra, një periudhë e llogaritur në vite skadon në muajin dhe ditën përkatëse vitin e kaluar afati. Për shembull, nëse specifikoni 2 qershor 2015 si fillim të qirasë, atëherë një qira prej një viti do të fillonte më 3 qershor 2015 dhe do të përfundonte më 2 qershor 2016.

3.1.3. Përcaktimi i afatit të qirasë duke treguar një ngjarje të afërt

Përdorimi i pronës ndonjëherë këshillohet vetëm në rrethana të caktuara ose pas fillimit të një ngjarjeje (për shembull, fillimi i rrjedhjes së akullit ose mbjellja). Por është e mundur të bihet dakord për fillimin dhe (ose) përfundimin e qirasë duke treguar një ngjarje vetëm nëse ndodhja e saj është e pashmangshme (neni 190 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Kjo do të thotë që nuk varet nga vullneti dhe veprimet e palëve (klauzola 4 e Letrës së Informacionit të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të 11 janarit 2002 N 66).

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

"Pajisjet e specifikuara në pikën 1.1 të kësaj marrëveshjeje i transferohen qiramarrësit për posedim dhe përdorim të përkohshëm nga dita e fillimit të lundrimit në lumin Amur afër qytetit të Khabarovsk në 20__ deri në ditën pas ditës së përfundimit të kësaj marrëveshjeje. navigacion."

——————————–

3.2. KOHËZGJATJA E MARRËVESHJES SË QIRASËS

Nenet 425, 433, 610, 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse

Afati i kontratës së qirasë është kjo është periudha kohore gjatë së cilës kushtet e kontratës janë në fuqi dhe përmbushen detyrimet e palëve të përcaktuara prej saj (neni 425 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Fillimi i afatit të kontratës së qirasë në bazë të ligjit përcaktohet nga momenti i lidhjes së marrëveshjes (klauzola 1 e nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Nga ky moment, palët kanë detyrime dhe kushtet e kontratës fillojnë të funksionojnë. Palët nuk kanë të drejtë të ndryshojnë vullnetarisht fillimin e marrëveshjes së qirasë (klauzola 1 e nenit 433 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Për kohëzgjatjen e marrëveshjes së qirasë që i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, shihni pikën 4.2 të Rekomandimeve për lidhjen e një marrëveshje qiraje për ndërtesa dhe struktura.

Fundi i afatit të qirasë mund të përcaktohet sipas gjykimit të palëve.

Marrëveshja për kushtet e kontratës së qirasë

Kur bien dakord për këtë kusht, palët këshillohen që:

- të përcaktojë afatin e kontratës;

- të sigurojë zbatimin e kushteve të marrëveshjes së qirasë për marrëdhëniet që lindën para përfundimit të saj (nëse është e nevojshme);

- tregoni nëse qiramarrësit i jepet e drejta e përparësisë për të lidhur një kontratë për një afat të ri;

- të përcaktohet nëse marrëveshja e qirasë do të zgjatet për një afat të ri me të njëjtin qiramarrës.

Nëse afati i kontratës së qirasë nuk është përcaktuar

Në këtë rast, kontrata vazhdon të funksionojë deri në momentin e përfundimit të përmbushjes së detyrimeve nga palët e vendosura në të (paragrafi 2 i pikës 3 të nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Për një marrëveshje qiraje, një moment i tillë është kthimi i pronës te qiradhënësi në fund të një afati të caktuar qiraje ose qiramarrësi që paguan qiranë për të gjithë afatin e qirasë, nëse, sipas kushteve të marrëveshjes, paguhet. në fund të qirasë. Nëse, në të njëjtën kohë, afati i qirasë nuk është specifikuar në marrëveshje, marrëveshja do të konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar (klauzola 2 e nenit 610 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

3.2.1. Përcaktimi i afatit të qirasë

Afati i kontratës, si dhe afati i qirasë, përcaktohet sipas rregullave të Artit. Art. 190, 191 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Në këtë rast, në fakt, palët bien dakord vetëm për afatin përfundimtar të marrëveshjes, pasi afati fillestar përcaktohet nga momenti i përfundimit të saj (klauzola 1 e nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Termi mund të tregohet me një datë kalendarike. Për më shumë detaje mbi këtë metodë të treguesit, shih pikën 3.1.1 të këtyre rekomandimeve.

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

"Kjo marrëveshje është e vlefshme deri në" _____ "____________ 201_ përfshirëse."

——————————–

Ju mund të përcaktoni datën e skadimit të një periudhe që llogaritet në vite, muaj, javë, ditë ose orë dhe fillimi i së cilës është një datë kalendarike ose ndodhja e një ngjarjeje (pjesa 1 e nenit 190, neni 191 i Kodit Civil. të Federatës Ruse).

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

"Kjo marrëveshje përfundon brenda ______ ditëve pas ______________."

——————————–

Termi mund të përcaktohet nga një tregues i një ngjarje që duhet të ndodhë në mënyrë të pashmangshme (pjesa 2 e nenit 190 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Njihet si e tillë një ngjarje, ngjarja e së cilës nuk varet nga vullneti dhe veprimet e palëve. Në të njëjtën kohë, nuk rekomandohet të përcaktohet afati i kontratës duke treguar veprimet e palëve (për shembull, të bien dakord që kontrata të jetë e vlefshme përpara fillimit të rindërtimit të objektit të pasurive të paluajtshme me qira). Në këtë rast, marrëveshja mund të njihet si e lidhur për një periudhë të pacaktuar (klauzola 4 e Letrës së Informacionit të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të 11 janarit 2002 N 66).

Nëse afati i marrëveshjes nuk përcaktohet sipas rregullave të Pjesës 2 të Artit. 190 i Kodit Civil të Federatës Ruse

Kushtin për kohëzgjatjen e kontratës, i cili përcaktohet nga një ngjarje që nuk ka shenjë pashmangshmërie, gjykata mund ta njohë si të papajtueshme. Si rezultat, kontrata do të konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar në përputhje me paragrafin 2 të Artit. 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Qiradhënësi do të ketë të drejtë të anulojë kontratën në çdo kohë, duke njoftuar qiramarrësin për këtë brenda afateve kohore të përcaktuara nga neni i specifikuar, dhe të kërkojë pronën (shih Rreziku i qiramarrësit 3.2.1, Rreziku i qiramarrësit 3.2.2 ).

3.2.2. Zbatimi i kushteve të kontratës së qirasë për marrëdhënien e lindur përpara lidhjes së saj

Neni 425 i Kodit Civil të Federatës Ruse

Palët mund të parashikojnë që kushtet e marrëveshjes së qirasë të zbatohen për marrëdhëniet që kanë lindur para përfundimit të saj (klauzola 2 e nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

“Kushtet e kësaj marrëveshjeje zbatohen për marrëdhëniet e qirasë së pronës që kanë lindur ndërmjet palëve përpara lidhjes së kësaj marrëveshjeje”.

——————————–

Kujdes! Kushti në shqyrtim nuk do të thotë që detyrimet e palëve për të ekzekutuar kontratën lindin përpara lidhjes së kontratës (klauzola 1 e nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Në këtë drejtim, palët nuk kanë të drejtë të zbatojnë masa përgjegjësie ndaj njëra-tjetrës (në veçanti, të kërkojnë rikuperimin e një dënimi kontraktual) për periudhën para lidhjes së kontratës (klauzola 6 e Letrës Informative të Presidiumit të Gjykata e Lartë e Arbitrazhit të Federatës Ruse e 11 janarit 2002 N 66).

Para përfundimit të saj, palët mund të bien dakord për një kusht për shtrirjen e kontratës në marrëdhëniet aktuale, duke treguar datën nga e cila kanë lindur këto marrëdhënie.

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

“Kushtet e kësaj marrëveshjeje zbatohen për marrëdhëniet që kanë lindur mes palëve që nga 1 maji 2012”.

——————————–

Megjithatë, në mungesë të provave të transferimit të pronës në një datë të caktuar (për shembull, një akt transferimi dhe pranimi), qiradhënësi nuk do të jetë në gjendje t'i kërkojë qiramarrësit të paguajë qiranë për periudhën nga ajo datë deri në momenti kur prona u transferua në të vërtetë (shih Rreziku i Qiradhënësit 3.2.1).

Nëse zbatimi i kushteve të marrëveshjes së qirasë për marrëdhënien e lindur para lidhjes së saj nuk është dakord

Në këtë rast, palët nuk kanë të drejtë të kërkojnë përmbushjen e detyrimeve sipas marrëdhënieve të qirasë të lindura më parë në përputhje me kushtet e marrëveshjes së lidhur. Në veçanti, qiradhënësi nuk ka të drejtë të kërkojë nga qiramarrësi të paguajë qiranë në shumën e specifikuar në kontratë (shih Rreziku i Qiradhënësit 3.2.2).

Sidoqoftë, nga paragrafi 1 i Artit. 1102, f. 2, Art. 1105 i Kodit Civil të Federatës Ruse, rrjedh se për përdorimin e pronës përpara lidhjes së një marrëveshjeje qiraje, pasurimi i pabazuar mund të ngarkohet në një shumë që korrespondon me tarifën e kursyer si rezultat i një përdorimi të tillë. Madhësia e tij përcaktohet në bazë të çmimit që ka ekzistuar në momentin kur ka përfunduar përdorimi, në vendin ku ka ndodhur. Gjatë llogaritjes së pasurimit të pabazuar për përdorimin, për shembull, të pasurive të paluajtshme, gjykata mund të marrë parasysh mendimin e vlerësuesit për normën e qirasë së tregut për këtë objekt (Përkufizimi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të 22.01.2014 N VAS-109/14).

3.2.3. E drejta e parandalimit për të lidhur një marrëveshje qiraje për një afat të ri

Neni 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse

Qiramarrësi, i cili ka kryer siç duhet detyrimet e tij sipas kontratës, ka një të drejtë preferenciale ndaj palëve të treta për të lidhur një marrëveshje qiraje për një afat të ri (klauzola 1, neni 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse), përveç nëse parashikohet ndryshe nga marrëveshje qiraje.

Kjo e drejtë vlen vetëm për dhënien me qira të të njëjtit objekt.

Qiramarrësi mund të ushtrojë të drejtën e përparësisë vetëm nëse ekzistojnë njëkohësisht kushtet e mëposhtme:

- nëse ai e njoftoi qiradhënësin për dëshirën e tij për të përdorur të drejtën paraprake për të lidhur një kontratë për një afat të ri (Rezoluta e FAS të rrethit Volgo-Vyatka e 30 marsit 2009 në rast Nr. refuzimi për ta transferuar këtë çështje në Presidium i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse për rishikim me anë të mbikëqyrjes));

- nëse i ka përmbushur detyrimet e tij sipas kontratës me mirëbesim. Në të kundërt, qiramarrësi humbet të drejtën e paragjykimit për të lidhur kontratë për një afat të ri, ndërkohë që materialiteti i shkeljes nuk cenon vendimin për mirëbesimin e tij.

Përmbushja e padrejtë e detyrimeve sipas kontratës, në të cilën qiramarrësit i hiqet e drejta e përparësisë për të lidhur kontratën, është veçanërisht shkelje e afatit për pagesën e qirasë;

- nëse kontrata nuk është rinovuar për një periudhë të pacaktuar. Përndryshe, gjykata mund të pranojë që qiramarrësi humbet të drejtën e përparësisë për të lidhur një kontratë për një afat të ri. Në të njëjtën kohë, ekziston edhe jurisprudenca e kundërt, sipas së cilës qiramarrësit nuk i hiqet e drejta e përparësisë në rast të rinovimit të kontratës së qirasë për një periudhë të pacaktuar;

- nëse nuk ka marrëveshje ndërmjet palëve për zgjidhjen e kontratës pasi qiramarrësi i dërgon qiradhënësit një kërkesë për të lidhur një kontratë për një afat të ri.

Ekzistenca e të drejtës së parablerjes nuk do të thotë që qiramarrësi mund të kërkojë nga qiradhënësi të lidhë një kontratë të re për kushtet e mëparshme... V në këtë rast qiradhënësi nuk është i detyruar nga kushtet e kontratës së mëparshme. Ai ka të drejtë t'i ofrojë qiramarrësit dhe të tretëve kushte të tjera për marrjen me qira të pronës ose refuzimin e dhënies me qira të pronës. E drejta e përparësisë nënkupton vetëm të drejtën e qiramarrësit për të lidhur një marrëveshje qiraje me qiradhënësin në lidhje me të njëjtën pronë me përparësi.

Në këtë rast, pasojat e shkeljes nga qiradhënësi të së drejtës së përparësisë së qiramarrësit mund të zbatohen nga gjykata vetëm nëse është lidhur një marrëveshje ndërmjet qiradhënësit dhe një pale të tretë. Megjithatë, në praktikën gjyqësore ekziston një qëndrim tjetër, sipas të cilit qiramarrësi, kur paraqet një kërkesë për mbrojtjen e së drejtës së parablerjes, duhet vetëm të provojë qëllimin e qiradhënësit për të lidhur një marrëveshje qiraje për të njëjtën pronë me një palë të tretë.

Palët mund të bien dakord për një kusht për të kufizuar të drejtën e përparësisë së qiramarrësit. Kjo i lejon qiradhënësit të lidhë lehtësisht një marrëveshje me palët e treta.

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

"Qiramarrësi nuk ka të drejtë paraprake për të lidhur një marrëveshje qiraje për një afat të ri."

——————————–

Duhet të kihet parasysh se dhënia me qira e pronës shtetërore ose komunale shoqërohet me veçoritë e zbatimit nga qiramarrësi të së drejtës së parablerjes për të lidhur një kontratë për një afat të ri. Për më shumë detaje, shih pikën 14.1 të këtyre rekomandimeve.

Nëse kushti për të përjashtuar të drejtën e përparësisë së qiramarrësit për të lidhur një kontratë për një afat të ri nuk është dakorduar

Në këtë rast, qiramarrësi do të jetë në gjendje të përdorë të drejtën e parandalimit (klauzola 1 e nenit 621 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Nëse qiradhënësi refuzon të lidhë një kontratë për një afat të ri dhe lidh një marrëveshje me një palë të tretë brenda një viti nga data e skadimit të marrëveshjes së qirasë, qiramarrësi, në përputhje me paragrafin 1 të Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse, do të ketë të drejtën të kërkojë transferimin e të drejtave dhe detyrimeve sipas një marrëveshjeje të lidhur me një palë të tretë dhe kompensim për humbjet ose vetëm kompensim për humbjet (shih Rreziku i qiradhënësit 3.2.3).

3.2.4. Rinovimi i kontratës së qirasë, zgjatja (zgjatja) e kontratës

Neni 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse

Rinovimi i kontratës qiraja nënkupton zgjatjen e kushteve të saj për një periudhë të pacaktuar në bazë të paragrafit 2 të Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Rinovimi i kontratës (zgjatja)- zgjatjen e vlefshmërisë së tij për një periudhë të caktuar ose të pacaktuar me marrëveshje të palëve.

Termi "zgjatje" nuk përdoret në Kodin Civil të Federatës Ruse, megjithatë, ai përdoret shpesh në praktikën ligjore kur hartoni kontrata si sinonim për termin "zgjatje". Zgjatja është një zgjatje e afatit të një marrëveshjeje, kambial, kredie, kredie (Raizberg BA, Lozovsky L.Sh., Starodubtseva EB "Fjalori Ekonomik Modern" (INFRA-M, 2011)).

Rinovimi i kontratës në bazë të ligjit

Sipas paragrafit 2 të Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse për rinovimin e një marrëveshje qiraje për një periudhë të pacaktuar në bazë të ligjit, kërkohet prania e njëkohshme e dy kushteve:

- shfrytëzimi i pasurisë pas skadimit të kontratës;

- asnjë kundërshtim nga qiradhënësi.

Kur rinovoni një marrëveshje qiraje për pronën shtetërore ose komunale për një afat të ri, është e nevojshme të merren parasysh specifikat që lidhen me nevojën për të mbajtur një ankand për të lidhur një marrëveshje. Për më shumë detaje shih pikën 14.2 të këtyre rekomandimeve.

Vlefshmëria e një kontrate të rinovuar për një periudhë të pacaktuar me lidhjen e një kontrate të re

Ndonjëherë, në praktikë, pas rinovimit të kontratës për një periudhë të pacaktuar, palët megjithatë lidhin një kontratë të re me kushte të ngjashme. Nëse kontrata e re njihet më pas si e pa lidhur, lind pyetja: a është kontrata e rinovuar e vlefshme në këtë rast? Përgjigja për këtë pyetje është e rëndësishme, veçanërisht, kur përcaktohet periudha e vazhdueshme e pronësisë dhe përdorimit të pronës së dhënë me qira nga një subjekt biznesi i vogël dhe i mesëm për ushtrimin e mëtejshëm të së drejtës së përparësisë për marrjen e pronës në pronësi (për më shumë detaje, shih pikën 14.3.2 të këtyre rekomandimeve). Për më tepër, zgjidhja e kësaj çështje është e rëndësishme, për shembull, nëse, kur një kontratë e re njihet si e pa lidhur, qiradhënësi paraqet një kërkesë kundër qiramarrësit për kthimin e pronës për shkak të mungesës së bazave për posedim dhe përdorim. të saj. Nëse kontrata e rinovuar rezulton e vlefshme, kërkesa për kthimin e pronës duhet të refuzohet.

Në jurisprudencë, është zhvilluar një qasje sipas së cilës, nëse një marrëveshje rinovohet për një periudhë të pacaktuar, pas së cilës nënshkruhet një marrëveshje e re, e cila më vonë njihet si e pa përfunduar, marrëveshja origjinale vazhdon të funksionojë.

Mund të jetë e përshtatshme për një qiradhënës që jep me qira pronën e kërkuar, mund të jetë e përshtatshme të përjashtohet mundësia e rinovimit të qirasë në përputhje me paragrafin 2 të Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Përfundimi i kontratës pas skadimit të saj i lejon qiradhënësit të fillojë negociatat me të njëjtin qiramarrës për të rënë dakord për kushtet e reja të kontratës, duke përfshirë kushtet e çmimit. Pas rinovimit, kontrata zgjatet në të njëjtat kushte, dhe ndryshimi i çmimit është i mundur vetëm në kushte të caktuara. Për më shumë informacion rreth ndryshimit të shumës së qirasë me marrëveshje të palëve, shih pikën 7.1 të këtyre rekomandimeve, për ndryshimin e shumës së qirasë në mënyrë të njëanshme jashtë gjykatës, shih pikën 7.2 të këtyre rekomandimeve.

Gjykatat në përgjithësi lejojnë mundësinë e marrëveshjes në një kontratë për ndalimin e rinovimit të kontratës për një periudhë të pacaktuar. Në të njëjtën kohë, ekziston një akt gjyqësor në të cilin gjykata tregoi imperativitetin e normës së Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse dhe pamundësia për të vendosur në kontratë një kusht për ndalimin e rinovimit të saj.

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

“Me skadimin e kontratës, kjo kontratë nuk është e rinovueshme për një afat të pacaktuar”.

——————————–

Çështja nëse një marrëveshje që përmban një klauzolë për përfundimin e saj pas skadimit është subjekt i rinovimit zgjidhet në mënyra të ndryshme. Disa gjykata tregojnë se dispozita e paragrafit 2 të Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse është i detyrueshëm dhe nuk mund të ndryshohet me marrëveshje të palëve. Për rrjedhojë, në mungesë të kundërshtimit të qiradhënësit për vazhdimin e përdorimit të pronës nga qiramarrësi, kontrata konsiderohet e rinovuar për një kohë të pacaktuar. Të tjerë besojnë se norma e lartpërmendur është dispozitive. Në këtë drejtim, kushti sipas të cilit kontrata e qirasë zgjidhet në përfundim të periudhës së vlefshmërisë së saj, pengon rinovimin e kontratës.

Sipas paragrafit 2 të Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse, rinovimi i kontratës është i mundur vetëm në mungesë të kundërshtimeve nga qiradhënësi. Kundërshtimet duket se qiradhënësi mund të shprehë jo vetëm në përfundim të kontratës, por edhe në lidhjen e saj duke rënë dakord për kushtin e duhur. Ka të ngjarë që nëse ekziston një kusht i tillë në kontratë, gjykatat do ta konsiderojnë atë siç parashikohet në paragrafin 2 të Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse, një pengesë për rinovimin e kontratës. Për të rënë dakord për kushtet, rekomandohet të tregohet përfundimi i kontratës me skadimin e periudhës së vlefshmërisë së saj dhe prania e kundërshtimeve nga qiradhënësi në përputhje me normën e lartpërmendur.

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

“Kontrata zgjidhet me skadimin e afatit të vlefshmërisë së saj. Qiradhënësi në bazë të pikës 2 të Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse kundërshton që qiramarrësi të vazhdojë të përdorë pronën pas skadimit të saj pa lidhur një kontratë të re.

——————————–

3.2.4.2. Rinovimi (zgjatja) e qirasë për një afat të ri

Nëse palët duan të përcaktojnë menjëherë marrëdhëniet e tyre për periudhën e ardhshme, një kusht për zgjatjen (zgjatjen) e saj për një periudhë të re mund të përfshihet në marrëveshje.

Kushti sipas të cilit kontrata zgjatet për të njëjtin afat dhe me të njëjtat kushte nuk do të thotë që pas vazhdimit të konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar. Asnjëra nga palët, në prani të një kushti të tillë, nuk do të mund të tërhiqet nga kontrata në bazë të par. 2 f. 2 art. 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse (shih rrezikun e qiradhënësit 3.2.4).

Nëse palët parashikojnë që marrëveshja zgjatet për një periudhë të caktuar dhe nuk tregojnë numrin e rasteve për të cilat është e mundur zgjatja, zgjatja e marrëveshjes do të konsiderohet një herë, pas së cilës ajo mund të rinovohet për një periudhë të pacaktuar. në mënyrën e paragrafit 2 të Artit. 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

“Pas skadimit të kontratës, nëse asnjëra nga palët nuk ka njoftuar zgjidhjen e saj, kontrata konsiderohet e zgjatur për gjashtë muaj”.

——————————–

Rekomandohet të përcaktohet në kontratë se kusht për zgjatjen e saj është mungesa e kundërshtimeve nga të dyja palët në lidhje me vazhdimin e mëtejshëm të marrëdhënies kontraktuale dhe të përcaktohet periudha para skadimit të kontratës, gjatë së cilës këto kundërshtime mund të dërgohen. .

——————————–

Një shembull i formulimit të një kushti:

“Kjo marrëveshje hyn në fuqi nga data 01.02.20__ dhe vlen deri më 31.12.20__. Nëse një muaj para skadimit të kontratës, palët nuk kanë paraqitur kundërshtime, ajo konsiderohet e zgjatur për në vijim. viti kalendarik me të njëjtat kushte”.

——————————–

Nëse nuk është dakorduar kushti për zgjatjen (zgjatjen) e kontratës

Në këtë rast, qiramarrësi nuk do të jetë në gjendje të përdorë pronën pas skadimit të kontratës nëse qiradhënësi kundërshton zgjatjen e marrëdhënies së qirasë (neni 621 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Afati i marrëveshjes së qirasë është periudha kohore gjatë së cilës kushtet e marrëveshjes janë në fuqi dhe përmbushen detyrimet e palëve të përcaktuara prej saj (neni 425 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Fillimi i afatit të kontratës së qirasë në bazë të ligjit përcaktohet nga momenti i lidhjes së marrëveshjes (klauzola 1 e nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Nga ky moment, palët kanë detyrime dhe kushtet e kontratës fillojnë të funksionojnë. Palët nuk kanë të drejtë të ndryshojnë vullnetarisht fillimin e marrëveshjes së qirasë (klauzola 1 e nenit 433 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Fundi i afatit të qirasë mund të përcaktohet sipas gjykimit të palëve.

Sipas paragrafit 2 të Artit. 609 i Kodit Civil të Federatës Ruse, një marrëveshje qiraje për pasuri të paluajtshme i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj. Në veçanti, është e nevojshme të regjistrohet një marrëveshje qiraje për ndërtesa ose struktura për një periudhë të paktën një vit (klauzola 2 e nenit 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Një marrëveshje e tillë konsiderohet e lidhur që nga momenti i regjistrimit (klauzola 3 e nenit 433 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Në të njëjtën kohë, pjesa 8 e Artit. 2 i Ligjit Federal të 30.12.2012 N 302-FZ "Për Ndryshimet në Kapitujt 1, 2, 3 dhe 4 të Pjesës së Parë të Kodit Civil të Federatës Ruse" u vendos se rregullat e Art. Art. 609, 651 i Kodit Civil të Federatës Ruse nuk zbatohet për kontratat e lidhura pas datës së hyrjes në fuqi të ligjit të specifikuar (pas 1 marsit 2013). Më pas, Art. 3 i Ligjit Federal të 04.03.2013 N 21-FZ "Për ndryshimin e disa akteve legjislative të Federatës Ruse dhe njohjen e disa dispozitave të akteve legjislative të Federatës Ruse të pavlefshme", këto ndryshime u anuluan.

Marrëveshja për kushtet e kontratës së qirasë

Kur bien dakord për këtë kusht, palët duhet:

- të përcaktojë kohëzgjatjen e kontratës sipas rregullave të Artit. Art. 190 - 194 të Kodit Civil të Federatës Ruse;

- të sigurojë zbatimin e kushteve të marrëveshjes së qirasë për marrëdhëniet që lindën para përfundimit të saj (nëse është e nevojshme);

- tregoni nëse qiramarrësit i jepet e drejta e përparësisë për të lidhur një kontratë për një afat të ri;

- të përcaktohet nëse marrëveshja e qirasë do të zgjatet për një afat të ri me të njëjtin qiramarrës.

Nëse afati i kontratës së qirasë nuk është përcaktuar

Në këtë rast, kontrata vazhdon të funksionojë deri në momentin e përfundimit të përmbushjes së detyrimeve nga palët e vendosura në të (paragrafi 2 i pikës 3 të nenit 425 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Për një marrëveshje qiraje, një moment i tillë është kthimi i pronës te qiradhënësi në fund të një afati të caktuar qiraje ose qiramarrësi që paguan qiranë për të gjithë afatin e qirasë, nëse, sipas kushteve të marrëveshjes, paguhet. në fund të qirasë. Nëse, në të njëjtën kohë, afati i qirasë nuk është specifikuar në marrëveshje, marrëveshja do të konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar (neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

ST 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse

1. Marrëveshja e qirasë lidhet për një periudhë të caktuar me marrëveshje.

2. Nëse afati i qirasë nuk është i përcaktuar në marrëveshje, kontrata e qirasë do të konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar.

Në këtë rast, secila nga palët ka të drejtë të tërhiqet nga kontrata në çdo kohë, duke e njoftuar palën tjetër një muaj përpara dhe në rast të marrjes me qira të një pasurie të paluajtshme, tre muaj më parë. Një ligj ose marrëveshje mund të vendosë një periudhë të ndryshme për paralajmërimin për përfundimin e një marrëveshjeje qiraje të lidhur për një periudhë të pacaktuar.

3. Ligji mund të përcaktojë afatet maksimale (kufizuese) të kontratës për lloje të caktuara të qirasë, si dhe për dhënien me qira të llojeve të caktuara të pasurisë. Në këto raste, nëse afati i qirasë nuk është i përcaktuar në kontratë dhe asnjëra nga palët nuk e ka anuluar kontratën përpara skadimit të afatit ligjor, kontrata zgjidhet me skadimin e afatit.

Një marrëveshje qiraje e lidhur për një periudhë që tejkalon afatin ligjor konsiderohet se është lidhur për një periudhë të barabartë me maksimumin.

Komenti i Artit. 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse

1. Afati i kontratës së qirasë përcaktohet në vetë marrëveshjen. Termi mund të jetë ose i caktuar (specifik) ose i pacaktuar. Periudha specifike është një tregues i periudhës specifike të qirasë. Nëse qiraja lidhet gojarisht, afati i qirasë negociohet nga palët.

Nëse një afat i caktuar (specifik) i vlefshmërisë së tij nuk përcaktohet në një marrëveshje qiraje, afati i një marrëveshjeje të tillë është i pacaktuar. Për të realizuar mundësinë që secila prej palëve në një marrëveshje të tillë të tërhiqet nga ajo, atyre u jepet e drejta të zbatojnë një refuzim të tillë duke i dërguar palës tjetër në qira në çdo kohë një paralajmërim, forma e të cilit varet nga formën e qirasë. Në fakt, një paralajmërim është një veprim i vullnetshëm ose një dokument që përmban informacion në lidhje me qëllimin e palës në qira për ta përfunduar atë.

Ekzistojnë dy kushte për dërgimin e një paralajmërimi të tillë:

Të përgjithshme - një muaj;

Speciale - tre muaj (nëse objekti i qirasë është pasuri e paluajtshme).

Në këtë rast, legjislacioni mund të vendosë kushte të tjera për dërgimin e një paralajmërimi të tillë. Kështu, për shembull, kur lidhni për një periudhë të pacaktuar një marrëveshje qiraje për një parcelë toke të Fondit Federal për Ndihmën e Ndërtimit të Banesave, e cila është në pronësi federale, autoritetet shtetërore të entitetit përbërës të Federatës Ruse, Fondi në çdo koha ka të drejtë të refuzojë marrëveshje të tilla, duke njoftuar palën tjetër për këtë një muaj përpara.

Legjislacioni mund të vendosë kushte të veçanta për një marrëveshje qiraje. Këto kushte përcaktohen duke treguar periudhën maksimale (maksimale) të vlefshmërisë së kontratave të tilla. Kriteret për caktimin e këtyre afateve janë si më poshtë:

Llojet e marrëveshjeve të qirasë;

Llojet e pronave të dhëna me qira.

Kështu, për shembull, sipas Artit. 9 FZ e 24 korrikut 2002 N 101-FZ "Për qarkullimin e tokës bujqësore", një marrëveshje qiraje për një truall të tokës bujqësore në pronësi shtetërore ose komunale lidhet për një periudhë prej tre deri në dyzet e nëntë vjet, me me përjashtim të rasteve të përcaktuara me këtë ligj... Për prodhimin e barit dhe kullotjen e bagëtive lidhet kontrata e qirasë për një truall të tokës bujqësore, në pronësi shtetërore ose komunale, për një periudhë deri në tre vjet.

Për kontrata të tilla, procedura e zgjidhjes është në fakt fakultative, me kusht që kontrata të tilla të mos i specifikojnë këto afate. Për zgjidhjen e marrëveshjeve të tilla, ka mjaft "heshtje" e thjeshtë e subjekteve të saj në lidhje me zgjidhjen e saj përpara skadimit të afatit maksimal (kufizues).

Për më tepër, nëse kontrata të tilla përcaktojnë një periudhë që tejkalon maksimumin (kufizimin), atëherë periudha e vlefshme e një marrëveshjeje të tillë korrespondon me maksimumin (kufizimin).

2. Ligji në fuqi:

ФЗ, datë 07.12.2011 N 416-ФЗ "Për furnizimin me ujë dhe kanalizimet";

ФЗ, datë 27.07.2010 N 190-ФЗ "Për furnizimin me ngrohje";

ФЗ, datë 24.07.2008 N 161-ФЗ "Për ndihmën në zhvillimin e ndërtimit të banesave";

ФЗ, datë 08.11.2007 N 261-ФЗ "Për portet detare në Federatën Ruse dhe për ndryshimet në disa akte legjislative të Federatës Ruse";

FZ e 24.07.2007 N 209-FZ "Për zhvillimin e bizneseve të vogla dhe të mesme në Federatën Ruse";

FZ e 04.12.2006 N 201-FZ "Për futjen e Kodit Pyjor të Federatës Ruse";

ФЗ, datë 22 korrik 2005 N 116-ФЗ "Për zonat e veçanta ekonomike në Federatën Ruse";

ФЗ datë 21.07.2005 N 115-ФЗ "Për marrëveshjet e koncesionit";

FZ e 24.07.2002 N 101-FZ "Për qarkullimin e tokës bujqësore";

Ligji Federal i 21 dhjetorit 2001 N 178-FZ "Për privatizimin e pronës shtetërore dhe komunale";

FZ e 25.10.2001 N 137-FZ "Për futjen e Kodit të Tokës të Federatës Ruse";

Ligji i Federatës Ruse i 21.02.1992 N 2395-1 "Për nëntokën".

3. Praktika gjyqësore:

Përkufizimi Gjykata Kushtetuese RF datë 17 qershor 2010 N 852-O-O;

Rezoluta e Plenumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse e 14.03.2014 N 16;

Letra informative e Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse e 11 janarit 2002 N 66;

Aktvendim i Gjykatës së Apelit të Arbitrazhit të Njëzetë, datë 05.07.2013 N 20AP-1946/13;

Aktvendim i Gjykatës së Apelit të Njëzetë të Arbitrazhit, datë 17.04.2014 N 20AP-732/14;

Rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopol të Qarkut të Kaukazit të Veriut e 03/20/2013 N F08-419 / 13 në rastin N A32-21169 / 2011;

Rezoluta e Shërbimit Federal Antimonopol të Rrethit të Kaukazit të Veriut e 03/04/2013 N F08-290 / 13 në rastin N A32-4541 / 2012;

M.A. Klimova

Në përputhje me paragrafin 3 të Artit. 433, Art. 609 dhe 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse (Kodi Civil i Federatës Ruse), një marrëveshje qiraje për pasuri të paluajtshme (ndërtesa, dhoma individuale në të, struktura), e lidhur për një periudhë prej të paktën një viti, i nënshtrohet regjistrimi shtetëror dhe konsiderohet i përfunduar nga momenti i regjistrimit të tillë.

Sipas paragrafit të dytë të pikës 6 të Artit. 12 i Ligjit Federal të 21.07.1997 N 122-FZ "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave të pasurive të paluajtshme dhe transaksionet me të" lokalet (banesore dhe jorezidenciale) është një objekt që është pjesë e ndërtesave dhe strukturave. Si rezultat, një marrëveshje qiraje për ambientet e lidhur për të paktën një vit i nënshtrohet gjithashtu regjistrimit shtetëror (shih letrat informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të datës 01.06.2000 N 53, datë 16.02.2001 N 59 "Rishikimi i praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me zbatimin e Ligjit Federal "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave të pasurive të paluajtshme dhe transaksionet me të" ").

Ndryshimet e bëra në një marrëveshje të tillë, si dhe përfundimi dhe përfundimi i marrëveshjes, regjistrohen në mënyrë të ngjashme.

Procedura për regjistrimin e një marrëveshjeje qiraje është mjaft e gjatë, dhe shumë varet nga qiradhënësi, të cilin qiramarrësi nuk mund të ndikojë gjithmonë.

Kur regjistroni transaksione sipas një marrëveshje qiraje, një kontabilist duhet të kontaktojë Vëmendje e veçantë në momentin e lidhjes së kontratës: kjo nuk është data e nënshkrimit të saj dhe jo dita e transferimit të objektit, por data e regjistrimit shtetëror të këtij dokumenti. Në fakt, kjo do të thotë se para hyrjes në fuqi të kontratës, shpenzimet e qiramarrësit për qiranë, shërbimet komunale, mirëmbajtjen dhe funksionimin, sigurimin, sigurimin, riparimin e objektit të dhënë me qira etj. nuk janë të vërtetuara.

Sipas paragrafit 1 të Artit. 252 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse (Kodi Tatimor i Federatës Ruse), tatimpaguesi mund të zvogëlojë të ardhurat e marra me shumën e shpenzimeve të dokumentuara, të cilat kuptohen si shpenzime të konfirmuara, ndër të tjera, nga dokumentet e hartuara në përputhje me legjislacioni i Federatës Ruse. Përcaktuar në pikën 2 të Artit. 9 i Ligjit Federal të 21.11.1996 N 129-FZ "Për Kontabilitetin", procedura për hartimin e dokumenteve parësore të kontabilitetit parashikon një tregues të përmbajtjes së një transaksioni biznesi të përcaktuar nga kushtet e kontratave të lidhura midis palëve. Kështu, kostot e kontratave që nuk janë lidhur në përputhje me procedurën e vendosur nuk mund të merren parasysh në ulje bazë tatimore për tatimin mbi të ardhurat pasi nuk plotëson kushtet e përcaktuara në paragrafin 1 të Artit. 252 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse.

Pagesat e qirasë të bëra në bazë të një marrëveshje qiraje të pasurive të paluajtshme për një periudhë prej të paktën një viti do të përfshihen në shpenzime të tjera në përputhje me nënparagrafin 10 të paragrafit 1 të Artit. 264 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse, në varësi të vlefshmërisë dhe konfirmimit të tyre nga dokumentet kryesore përkatëse vetëm pas regjistrimit shtetëror të marrëveshjes së qirasë.

Deri në këtë datë pagesat e qirasë duhet të kontabilizohen si shpenzime të shtyra në llogarinë 97 "Shpenzime të parapaguara" dhe nuk duhet të pasqyrohen në kontabilitetin tatimor në këtë periudhë.

Gjithashtu, do të jetë e pajustifikuar zbritja e TVSH-së për të gjitha transaksionet që lidhen me një qira që nuk ka kaluar regjistrimin shtetëror.

E njëjta gjë vlen edhe për kërkesat për regjistrimin e marrëveshjeve shtesë për marrëveshje të tilla (shih letrat e Ministrisë së Financave të Rusisë të datës 30 dhjetor 2005 N 03-03-04 / 1/471, datë 05.08.2005 N 03-03-04 / 4/34).

Nëse qiraja ka kaluar regjistrimin shtetëror, atëherë shpenzimet e organizatës për pagimin e qirasë merren parasysh që nga momenti i regjistrimit të saj. Në të njëjtën kohë, nëse në përputhje me paragrafin 2 të Artit. 425 i Kodit Civil të Federatës Ruse, kushtet e marrëveshjes zgjaten për periudhën nga momenti kur objekti i qirasë i transferohet qiramarrësit të mundshëm (palët kanë të drejtë të përcaktojnë se zbatohen kushtet e marrëveshjes së lidhur prej tyre në marrëdhëniet e tyre që lindën para lidhjes së marrëveshjes), atëherë pagesat e qirasë sipas një marrëveshjeje tashmë të regjistruar merren për të ulur bazën tatimore për tatimin për fitimin për periudhën e kaluar nga momenti kur objekti është marrë për përdorim sipas certifikatës së pranimit. (letra e Ministrisë së Financave të Rusisë e datës 01.11.2005 N 03-03-04 / 1/325).

Në funksion të komplikimeve të tilla në ekzekutimin e kontratave, disa organizata kërkojnë të shmangin regjistrimin shtetëror të një qiraje të pasurive të paluajtshme.

***

Siç u përmend më lart, një marrëveshje qiraje e lidhur për të paktën një vit i nënshtrohet regjistrimit. Nëse nënshkruhet për një periudhë më të gjatë se një vit, nuk ka dyshim se kërkohet regjistrim shtetëror. E njëjta gjë vlen edhe për kontratat e lidhura për saktësisht një vit. Marrëveshja e qirasë konsiderohet e lidhur për një periudhë të paktën njëvjeçare nëse është lidhur për një periudhë nga dita e parë e çdo muaji të vitit aktual deri në ditën e 30 (31) të muajit paraardhës të vitit të ardhshëm. Po kështu, konsiderohet se është lidhur një kontratë për një vit, e cila është e vlefshme p.sh. nga 15 maj 2006 deri më 14 maj 2007 etj. (Klauzola 3 e letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse e 11 janarit 2002 N 66 "Rishikimi i praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me qiranë").

Marrëveshjet e tilla të qirasë i nënshtrohen regjistrimit shtetëror.

Kontrata është për një periudhë më pak se një vit në bazë të Artit. 433 dhe 651 të Kodit Civil të Federatës Ruse nuk kanë nevojë të regjistrohen, dhe ai hyn në fuqi nga momenti i nënshkrimit, përveç nëse parashikohet ndryshe nga vetë marrëveshja. Në të njëjtën kohë, subjektet përbërëse të Federatës Ruse nuk mund të vendosin rregullat e tyre të regjistrimit që ndryshojnë nga ato të përcaktuara nga Kodi Civil i Federatës Ruse (klauzola 1 e letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse e datës 16 shkurt 2001 N 59).

Siç përcaktohet nga Gjykata e Lartë e Arbitrazhit të Federatës Ruse, nëse një marrëveshje e lidhur për një periudhë më pak se një vit zgjatet për të njëjtën periudhë pas përfundimit të afatit fillestar të qirasë, marrëdhëniet midis palëve rregullohen nga një qira e re. marrëveshje, e cila gjithashtu nuk i nënshtrohet regjistrimit shtetëror (klauzola 10 e letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, datë 16.02. 2001 N 59).

Shembull

Marrëveshja e qirasë së ndërtesës është lidhur për një periudhë 11 mujore. Sipas njërit prej kushteve të marrëveshjes, në fund të afatit të qirasë, marrëveshja zgjatet automatikisht për të njëjtën periudhë dhe me të njëjtat kushte, nëse asnjëra nga palët nuk deklaron refuzimin e saj për të zgjatur marrëveshjen përpara përfundimit të afatit. afati i qirasë.

Në fakt, në përfundim të afatit fillestar të marrëveshjes ndërmjet palëve, fillon të funksionojë një marrëveshje e re qiraje, kushtet e së cilës janë identike me ato të marrëveshjes së zgjidhur. Kur rinovoni një qira, një marrëveshje e re nuk i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, pasi periudha e rinovimit (afati i qirasë sipas një marrëveshjeje të re) është më pak se një vit.

Për qëllime tatimore, pagesat e qirasë sipas një marrëveshjeje të tillë njihen në përputhje me nënparagrafin 10 të paragrafit 1 të Artit. 264 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse si pjesë e shpenzimeve të tjera dhe zvogëloni bazën tatimore për tatimin mbi të ardhurat pa regjistruar një marrëveshje (shih letrën e UMNS të Rusisë për Moskën e datës 18 Prill 2003 N 11-14 / 21323).

Nëse, në fund të periudhës së vlefshmërisë, kontrata origjinale rinovohet për një periudhë më shumë se një vit, marrëveshja e re i nënshtrohet regjistrimit.

***

Një tjetër mundësi është të lidhni një marrëveshje qiraje për një periudhë të pacaktuar. Pavarësisht nga periudha aktuale e vlefshmërisë, një marrëveshje e tillë nuk ka nevojë të regjistrohet. Në të vërtetë, kur është përmbyllur, afati nuk është përcaktuar dhe nuk mund të argumentohet se është të paktën një vit.

Sipas paragrafit 2 të Artit. 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse, nëse një marrëveshje qiraje e pasurive të paluajtshme lidhet për një periudhë të pacaktuar, secila nga palët ka të drejtë të tërhiqet nga marrëveshja, duke paralajmëruar palën tjetër për këtë tre muaj përpara. Kështu, qiraja mund të ndërpritet në çdo kohë me kërkesë të njërës prej palëve.

Në një marrëveshje të tillë, periudha e vlefshmërisë zakonisht nuk tregohet fare, duke përfshirë klauzolën që marrëveshja është lidhur për një periudhë të pacaktuar nuk është bërë.

Neni 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse nuk e klasifikon afatin e qirasë si kushtet thelbësore kontrata në bazë të ligjit dhe lejon lidhjen e kontratës pa përcaktuar afatin e vlefshmërisë së saj.

Klauzola 11 e letrës së Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të datës 16 shkurt 2001 N 59 shpjegon se një marrëveshje qiraje e lidhur për një periudhë të pacaktuar nuk ka nevojë për regjistrim shtetëror.

Rrjedhimisht, shpenzimet e një organizate nën një marrëveshje qiraje për një objekt të pasurive të paluajtshme, të lidhura për një periudhë të pacaktuar në përputhje me procedurën e përcaktuar me ligj, mund të llogariten për qëllime tatimore pa regjistrim shtetëror (shih letrat e Shërbimit Federal të Taksave të Rusia për Moskën e datës 29 qershor 2005 N 20-12 / 46413, nga 22.03.2006 N 20-12 / 22181).

TVSH-ja mbi shumën e qirasë mund të pranohet nga qiramarrësi për zbritje në përputhje me procedurën e vendosur përgjithësisht dhe pa vonesë.

***

Marrëveshjet e qirasë së pasurive të paluajtshme të lidhura për një periudhë të pacaktuar barazohen me marrëveshjet e lidhura para ndodhjes së ndonjë ngjarjeje të pacaktuar në kohë (nga data kalendarike) (klauzola 4 e letrës informative të Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të janarit 11, 2002 N 66). Marrëveshje të tilla gjithashtu nuk kërkojnë regjistrim shtetëror.

Shembull

Në kontratën e qirasë thuhet se është e vlefshme deri në fillimin e rikonstruksionit të pronës së marrë me qira.

Në këtë situatë, afati i kontratës së qirasë nuk është përcaktuar nga palët. Kushti për vlefshmërinë e kontratës së qirasë para fillimit të rikonstruksionit të objektit në të cilin ndodhet ambienti i marrë me qira nuk mund të cilësohet si kusht afat.

Në sajë të Art. 190 i Kodit Civil të Federatës Ruse afati mund të përcaktohet duke treguar vetëm një ngjarje të tillë që duhet të ndodhë në mënyrë të pashmangshme, domethënë nuk varet nga vullneti dhe veprimet e palëve.

Kështu, mund të konkludojmë se qiraja lidhet për një kohë të pacaktuar, kështu që qiradhënësi mundet në bazë të pika 2 e Artit. 610 i Kodit Civil të Federatës Ruse të zgjidhë kontratën në çdo kohë duke i dhënë qiramarrësit tre muaj përpara.

Një marrëveshje qiraje nuk i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, edhe nëse në të vërtetë do të jetë e vlefshme për shumë më tepër se një vit.

Nëse fillimisht marrëveshja e qirasë së pasurisë së paluajtshme është lidhur për një periudhë të shkurtër dhe nuk kërkon regjistrim shtetëror, dhe më pas është rinovuar për një periudhë të pacaktuar, atëherë në këtë rast ajo nuk i nënshtrohet regjistrimit, megjithëse në total të dyja marrëveshjet do të jenë të vlefshme për më shumë. se një vit (klauzola 11 e letrës informative të Presidiumit të Gjykatës Supreme të Arbitrazhit të Federatës Ruse të 16 shkurtit 2001 N 59).

***

Shpesh, objekti i qirasë së ardhshme nuk është përfunduar ende, nuk i është dorëzuar komisionit shtetëror dhe qiradhënësi nuk ka të drejta pronësie mbi të. Në këtë rast, është e pamundur të lidhni një marrëveshje qiraje për shkak të mungesës së vetë objektit.

Megjithatë, në praktikë, ambientet në zyrat dhe komplekset e shitjes me pakicë në ndërtim janë dhënë me qira edhe në fazën e ndërtimit.

Qiramarrësi fillon të bëjë pagesat për sipërfaqen përkatëse shumë kohë përpara se të mund ta zërë dhe ta përdorë atë në aktivitetet e tij prodhuese dhe ekonomike.

Praktika e dhënies me qira të hapësirave në ndërtesat në ndërtim tregon se opsioni më i mirë në këtë situatë do të ishte blerja nga qiramarrësi i ardhshëm nga qiradhënësi i ardhshëm i opsionit për të drejtën e lidhjes së kontratës së qirasë. Në shumë rajone, kjo praktikë është zhvilluar me iniciativën e autoriteteve vendore, të cilat shesin opsionet për dhënien me qira të pasurive të paluajtshme komunale në ankande.

Për shembull, në përputhje me pikën 5.1 të Rregullores mbi procedurën për regjistrimin dhe regjistrimin e të drejtave për objektet jorezidenciale (ndërtesa, struktura, ambiente jorezidenciale) në Moskë, miratuar nga Qeveria e Moskës e 13.08.1996 N 689, transferim ambiente jo banesore qiraja shitet, si rregull, në bazë të rezultateve të një ankandi ose konkursi çdo personi juridik ose fizik.

Një variant i kontratës për shitjen dhe blerjen e një opsioni për të drejtën e marrjes me qira të ambienteve tregtare jo-rezidenciale është dhënë në shtojcën e urdhrit të Kryetarit të Bashkisë së Moskës të datës 21 tetor 1998 N 1072-RM.

Opsioni i garanton qiramarrësit përfundimin e një marrëveshjeje qiraje më pas me kushte të paracaktuara.

Ministria e Financave e Rusisë interpreton opsionin e qirasë si një instrument të një transaksioni urgjent dhe duke iu referuar nënparagrafit 12 të pikës 2 të Artit. 149 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse beson se operacionet për të ushtruar një opsion për të drejtën për të lidhur një qira në të ardhmen me një fikse qira TVSH nuk tarifohet (letër e Ministrisë së Financave të Rusisë e datës 29 dhjetor 2005 N 03-04-11 / 336).

Megjithatë, nëse e konsiderojmë opsionin si një instrument të një transaksioni urgjent dhe për qëllime të taksimit të fitimeve, ai Art. 301 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse ju lejon të bëni, pastaj shumën Paratë në bazë të një transaksioni të tillë, me shumë mundësi, detyrimi i pagueshëm ndaj qiradhënësit nuk mund të shlyhet për të ulur bazën tatimore për tatimin mbi të ardhurat (neni 303, pika 3, neni 304 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse).

Duke refuzuar të interpretojë opsionin si një instrument të një transaksioni urgjent në favor të cilësimit të marrëveshjes si një transaksion për furnizimin e objektit të kontratës me një ekzekutim të shtyrë, tatimpaguesi paguan TVSH-në nga pagesat periodike (ose nga një pagesë një herë ) për opsionin, por merr të drejtën t'i shlyejë këto shuma si shpenzime gjatë periudhës së vlefshmërisë së kontratës së qirasë.

Kjo për faktin se kostot e mësipërme konsiderohen në këtë rast si të bëra për të lidhur një marrëveshje qiraje për ambiente jorezidenciale të destinuara për përdorim në aktivitetet e organizatës që synojnë gjenerimin e të ardhurave, që do të thotë se ato do të justifikohen ekonomikisht. shpenzimet e një natyre aktuale të marra parasysh gjatë përcaktimit të fitimit të tatueshëm të organizatës në përputhje me Artin. ... 264 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse në mënyrë të barabartë gjatë gjithë afatit të marrëveshjes së qirasë, parashikohet dëshmi dokumentare fakti i zbatimit të tyre.

Kjo është saktësisht se si UMNS e Rusisë në Moskë i konsideron në letrat e 22.01.2003 N 26-12 / 4751 dhe të 16.12.2003 N 26-12 / 70411 pagesa të tilla në lidhje me opsionet për marrjen me qira të pasurive të paluajtshme komunale.

Ministria e Financave e Rusisë shprehu një këndvështrim të ndryshëm në lidhje me opsionet e qirasë: legjislacioni i Federatës Ruse nuk parashikon një tarifë për marrjen e të drejtës për të lidhur një marrëveshje qiraje. Për rrjedhojë, kostot që lidhen me pagesën e së drejtës për një përfundim kontratë afatgjatë dhënia me qira e një objekti të pasurive të paluajtshme (ndërtesë) nuk justifikohet ekonomikisht dhe nuk mund të zvogëlojë të ardhurat e tatimpaguesit gjatë llogaritjes së tatimit mbi fitimin (letra e Ministrisë së Financave të Rusisë, datë 12.04.2004 N 04-02-05 / 2/13). Sidoqoftë, aktualisht, pozicioni i Ministrisë së Financave të Rusisë është drejtpërdrejt i kundërt (shih letrën e datës 07.04.2006 N 03-03-02 / 80): nëse për tarifë shtesë qiramarrësi i mundshëm fiton të drejtën për të hyrë në një marrëdhënie qiraje, e cila shprehet në shfaqjen e një detyrimi për pronarin e lokalit për të lidhur një marrëdhënie qiraje pas marrjes së kontributeve, pastaj për qëllimin e tatimit të fitimit, transferimi i fondet për kushtet e mësipërme duhet të konsiderohen si pagesë për fitimin e të drejtës së përdorur për të kryer biznes, me qëllim gjenerimin e të ardhurave. Në këtë rast, kur bëni të gjitha të tjerat kushtet e nevojshme njohja e shpenzimeve për uljen e bazës tatimore për tatimin mbi të ardhurat nuk ka arsye për të refuzuar marrjen parasysh të shpenzimeve të tilla gjatë formimit të bazës tatimore.