იჯარის ხელშეკრულება არასაცხოვრებელი ფართებიმხარეთა მიერ ხელმოწერილი 03/01/2016 წ. ხელშეკრულებაში ნათქვამია, რომ მისი მოქმედება ვრცელდება 01/01/2016-დან წარმოშობილ მხარეთა ურთიერთობებზე. ხელშეკრულების ვადა 31.12.2016წ.
როგორ შიგნით ამ საქმესიჯარის ხელშეკრულების ვადა გამოითვლება სახელმწიფო რეგისტრაციის მიზნებისათვის: მისი ხელმოწერის დღიდან თუ საიჯარო ურთიერთობის ფაქტობრივი დაწყების დღიდან? საჭიროა თუ არა ამ შემთხვევაში ხელშეკრულების რეგისტრაცია?

საკითხის განხილვის შემდეგ მივედით შემდეგ დასკვნამდე:
იჯარის ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის აუცილებლობის საკითხის გადასაჭრელად იჯარის ვადაში არ შედის მის დადებამდე ვადა, რომელზედაც მხარეებმა გააგრძელეს მისი მოქმედება (01.03.2016 წ.) შეთანხმება. კითხვაში მითითებული ხელშეკრულება არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას.

დასკვნის დასაბუთება:
ვინაიდან შენობა, რომელიც არის უძრავი ქონება, განუყოფლად არის დაკავშირებული შენობასთან, რომელშიც ის მდებარეობს, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი სახელმწიფო რეგისტრაციის წესები შენობებისა და ნაგებობების იჯარის ხელშეკრულებებთან დაკავშირებით (უზენაესი არბიტრაჟის პრეზიდიუმი). რუსეთის ფედერაციის სასამართლო 06/01/2000 N 53) გამოიყენება შენობების იჯარის ხელშეკრულებებზე. ამ მუხლის მიხედვით, პატიმარი არანაკლებ ერთი წლის ვადით ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას და დადებულად ითვლება ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან. ამრიგად, არასაცხოვრებელი შენობების იჯარის ხელშეკრულებები, რომლებიც გაფორმებულია ერთი წლის ან მეტი ხნის განმავლობაში, ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. ეს ასევე ეხება იმ შემთხვევებს, როდესაც უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულებაში ვადა განისაზღვრება მიმდინარე წლის ნებისმიერი თვის 1-ლი დღიდან მომდევნო წლის წინა თვის 30 (31) დღემდე (პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი). რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლო 2002 წლის 11 იანვარს N 66). მაგალითად, იჯარის ხელშეკრულება დადებული 01/01/2016-დან 31/12/2016 წლამდე ქ. ზოგადი წესი, ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას.
ხელშეკრულება ძალაში შედის და მხარეებისთვის სავალდებულო ხდება მისი დადების მომენტიდან (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი). შენობის, სტრუქტურის, არასაცხოვრებელი ფართის ქირავნობის ხელშეკრულება ძალაში შედის მხარეთა მიერ ხელმოწერის მომენტიდან (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი) ან სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი). იჯარის ხელშეკრულება კონსენსუალურია (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი), მისი დადების მიზნით, ქონების გადაცემა არ არის საჭირო. შესაბამისად, იჯარის ხელშეკრულების ვადა არ არის დამოკიდებული ქონების სარგებლობის (მფლობელობისა და სარგებლობის) დროზე. ეს პერიოდები შეიძლება არ ემთხვეოდეს (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი 16.02.2001 N 59). სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, კანონმდებლობა არ აკავშირებს იჯარის ვადის დაწყების მომენტს იჯარისთვის შესაბამისი ობიექტის გადაცემის თარიღთან (იხ. მაგალითად, მერვე საარბიტრაჟო სააპელაციო სასამართლოს 11.11.2010 N 08AP-8195/). 2010).
ხელშეკრულების პირობები, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ძალით, განისაზღვრება მხარეთა შეხედულებისამებრ, თუ შესაბამისი პირობის შინაარსი არ არის დადგენილი კანონით ან სხვა სამართლებრივი აქტებით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, მხარეებს უფლება აქვთ დაადგინონ, რომ მათ მიერ დადებული ხელშეკრულების პირობები ვრცელდება მათ ურთიერთობებზე, რომლებიც წარმოიშვა ხელშეკრულების დადებამდე, თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული ან არ გამომდინარეობს ხელშეკრულების არსიდან. შესაბამისი ურთიერთობა. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, მიღების წესი, პირობები და ვადები ქირავდებაგანისაზღვრება იჯარის ხელშეკრულების მხარეების მიერ. შესაბამისად, მხარეებს უფლება აქვთ დაადგინონ ქირავნობის პირობები ხელშეკრულებაში და, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, გაავრცელონ ამ პირობების მოქმედება ადრე წარმოშობილ ურთიერთობებზე. ეს დასკვნაც დასტურდება სასამართლო პრაქტიკამაგალითად, დასავლეთ ციმბირის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 05/17/2007 N F04-2693 / 2007 (33872-A46-21) (33997-A46-21) დადგენილებით, მოსკოვის ოლქის FAS 05.05 წ. .2009 N KG-A40 / 3448-09, 03/07/2007 წლის FAS ჩრდილო-დასავლეთი ოლქი N A56-9107 / 2006 წ.
არსებულ ვითარებასთან დაკავშირებით, ირკვევა, რომ ხელშეკრულება მხარეთა მიერ ხელმოწერის მომენტიდან - 01.03.2016 წლიდან ითვლება დადებულად და მხარეებს აქვთ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები (სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, „ხელშეკრულება მოქმედებს“ , „ამოქმედდეს“) 01.01.2016წ.
როგორც რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმმა მიუთითა 16.02.2001 N 59 საინფორმაციო წერილში „გამოყენებასთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტის პრაქტიკის მიმოხილვა. ფედერალური კანონი"უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ და მასთან გარიგებები", თუ მხარეებმა გაავრცელეს შეთანხმება ურთიერთობებზე, რომლებიც წარმოიშვა მის დადებამდე რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, მაშინ ხელშეკრულების ვადის გაანგარიშებისას მიზნებისთვის. სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ, მასში არ შედის იჯარის ვადა ხელშეკრულების დადებამდე ... შესაბამისად, თუ იჯარის ხელშეკრულების ვადა, იმ პერიოდის გამოკლებით, რომლითაც მხარეებმა გააგრძელეს მისი მოქმედების ვადა, ერთ წელზე ნაკლებია, ასეთი ხელშეკრულება არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. ეს დასკვნა დასტურდება ვრცელი იურისპრუდენციით (იხილეთ, მაგალითად, ვოლგის რეგიონის FAS 12/17/2013 N F06-173 / 13 საქმეში N A55-9247 / 2012, ურალის რაიონის FAS 24.06.2013 N. საქმე N A60-43927 / 2012, FAS ჩრდილო კავკასიის ოლქის 04.17.2013 N F08-1369 / 13 საქმეში N A63-1116 / 2012 წ.
ამრიგად, ამ სიტუაციაში, იჯარის ხელშეკრულების ვადა, იმ პერიოდის გამოკლებით, რომლითაც მხარეებმა გააგრძელეს მისი მოქმედება, არის ერთ წელზე ნაკლები - 10 თვე. ამიტომ, ასეთი ხელშეკრულებისთვის სახელმწიფო რეგისტრაცია სავალდებულო არ არის.

მომზადებული პასუხი:
იურიდიული საკონსულტაციო სამსახურის GARANT-ის ექსპერტი
კისლენკო მარია

პასუხის ხარისხის კონტროლი:
იურიდიული საკონსულტაციო სამსახურის GARANT-ის მიმომხილველი
ბარსეღიანი არტემი

მასალა მომზადდა იურიდიული საკონსულტაციო სამსახურის ფარგლებში გაწეული ინდივიდუალური წერილობითი კონსულტაციის საფუძველზე.

დადეთ ნებისმიერი დამატებითი ხელშეკრულება ხელშეკრულების გასაახლებლად განუსაზღვრელი ვადავინაიდან განუსაზღვრელი ვადით დადებული (განახლებული) იჯარის ხელშეკრულება არ შეიძლება დადებულად ჩაითვალოს არანაკლებ ერთი წლის ვადით, ასეთი ხელშეკრულება არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას (უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილის მე-11 პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის 2001 წლის 16 თებერვლის N 59). რომ მის თითოეულ მხარეს შეუძლია ნებისმიერ დროს უარი თქვას უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებაზე, რომელიც დადებულია განუსაზღვრელი ვადით, აფრთხილებს მეორე მხარეს ამის შესახებ სამი თვით ადრე, თუ სხვა ვადა არ არის გაფრთხილება დადგენილია კანონით ან შეთანხმებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ხელოვნების მე-2 პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1, მოქალაქეებსა და იურიდიულ პირებს შეუძლიათ თავისუფლად განსაზღვრონ ხელშეკრულების ნებისმიერი პირობა, რომელიც არ ეწინააღმდეგება კანონმდებლობას. ხელოვნების მე-4 პუნქტის ძალით.

როგორ სწორად მიუთითოთ იჯარის ვადა?

Pravoved.RU გაიარეთ კონსულტაცია ადვოკატთან ონლაინში 1036 ადვოკატი მზად არის უპასუხოს ახლა უპასუხეთ 15 წუთში 1036 ადვოკატი ახლა უკვე საიტზეა

1. Სამოქალაქო სამართალი
2. Სახელშეკრულებო სამართალი

Შუადღემშვიდობის. ვაქირავებ ავტოფარეხის ყუთს ფიზიკური პირისგან. ჩემი ტიპის საქმიანობის განსახორციელებლად (ლუდის წარმოება) მჭირდება იჯარის ვადა იყოს ერთი წელი ან მეტი, მაგრამ ეს გამოიწვევს კადასტრში ხანგრძლივ და ძვირადღირებულ რეგისტრაციას.

ყურადღება

თუ ხელშეკრულება არის განუსაზღვრელი, თუ სწორად გავიგე, მაშინ შეიძლება კადასტრში არ დავრეგისტრირდე ხელშეკრულება. როგორ სწორად ჩამოვაყალიბოთ იჯარის ხელშეკრულების პუნქტი? და შემიძლია გავაფორმო უვადო ხელშეკრულება? P.S.

3. იჯარის ვადა და იჯარის ვადა

როგორ უნდა განვაახლოთ უძრავი ქონების იჯარა იმავე პირობებით ახალი ტერმინი(11 თვე) Rosreestr–თან რეგისტრაციის გარეშე? საკითხის განხილვის შემდეგ მივედით შემდეგ დასკვნამდე: ერთ წელზე ნაკლები ვადით დადებული უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება შეიძლება გაგრძელდეს იმავე პირობებით 11 თვით, მათ შორის დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმებით. ამ შემთხვევაში ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია არ არის საჭირო.

Მნიშვნელოვანი

დასკვნის დასაბუთება: ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610, იჯარის ხელშეკრულება იდება ხელშეკრულებაში მითითებული პერიოდისთვის. თუ იჯარის ვადა ხელშეკრულებაში არ არის განსაზღვრული, იჯარის ხელშეკრულება ითვლება განუსაზღვრელი ვადით დადებულად (კლ.

იჯარის განახლება

ძალიან მოსახერხებელია საჩქაროდ (საქმე ცეცხლშია, მაგრამ ქაღალდის ნაჭრები მოითმენს) და სლოვენს (მან რაღაც უკვე გააკეთა, მაგრამ კონტრაქტი ჯერ კიდევ ეზარება). თუ მის ტექსტში არ არის მითითებული ხელშეკრულების ვადის დასაწყისი და არ არის მითითებული თითოეული მხარის მიერ მისი ხელმოწერის თარიღი, მაშინ იგი ძალაში შევა პრეამბულაში მითითებული თარიღიდან.

ინფორმაცია

ხელშეკრულების ვადა შეიძლება იყოს განუსაზღვრელი (გადასვლამდე უსასრულობამდე) ან განსაზღვრული - შეზღუდული. განუსაზღვრელი ვადა ხდება მაშინ, როდესაც: 1. ხელშეკრულების ვადასთან დაკავშირებით ხელშეკრულებაში (გარდა ხელშეკრულებებისა, რომლებისთვისაც სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, ხელშეკრულების მოქმედების ვადაა. აუცილებელი პირობახოლო ვადის დაზუსტების გარეშე ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, მაგალითად, სადაზღვევო ხელშეკრულება, ქონების ნდობის ხელშეკრულება) არაფერია ნათქვამი; 2.

იჯარა, იჯარის ხელშეკრულება (ნაწილი 3)

საკმარისია მიუთითოთ შემდეგი აუცილებელი პირობები:

• დოკუმენტის დასახელება (დამატებითი ხელშეკრულება საცხოვრებელი/არასაცხოვრებელი ფართის იჯარის ვადის გაგრძელების შესახებ ქირავნობის ხელშეკრულებით No. ...);
• პროცესში მონაწილე მხარეების აღწერა, მათი დეტალები და საკონტაქტო ინფორმაცია;
• განხორციელებული ცვლილებების მითითება.

ფორმულირების მაგალითი: ქირავნობის ხელშეკრულების # (კონტრაქტის ნომერი) სახელმწიფო პუნქტი (პუნქტი #) შემდეგნაირად: მეიჯარე უზრუნველყოფს დამქირავებელს საცხოვრებელ ფართს საერთო ფართობით 45 კვ.მ. მ., რომელიც მდებარეობს: (მითითებულია შენობის ადგილმდებარეობის მისამართი) დროებით მფლობელობაში და სარგებლობაში (მიუთითეთ ხელშეკრულების დაწყების თარიღი) (მიუთითეთ ხელშეკრულების ვადის გასვლის თარიღი). დამატების ბოლოს. ხელშეკრულების მხარეებმა უნდა მოაწერონ ხელი და, საჭიროების შემთხვევაში, დამოწმდეს დოკუმენტი ორგანიზაციის ბეჭდით.

იჯარის ვადა

59 "ფედერალური კანონის გამოყენებასთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტის პრაქტიკის მიმოხილვა" უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ და მასთან გარიგებები", შემდგომში - რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი N 59. ). ხელშეკრულებაში მითითებული ვადა ერთ წელზე ნაკლებია. წელიწადზე ნაკლები ვადით დადებული არასაცხოვრებელი ფართების იჯარის ხელშეკრულება სახელმწიფო რეგისტრაციას არ ექვემდებარება.

წელიწადზე ნაკლები ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულების განახლებისას, იჯარის საწყისი ვადის ამოწურვის შემდეგ იმავე ვადით, ხელშეკრულება ასევე არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. ანალოგიურად, სახელმწიფო რეგისტრაციას არ ექვემდებარება ერთ წელზე ნაკლები ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულება, რომელშიც მხარეები ითვალისწინებდნენ ხელშეკრულების ავტომატური გაგრძელების (გახანგრძლივების) პირობას იმავე ვადით საწყისი იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ. მხარეთა წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში (იხ.

რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის N 59 საინფორმაციო წერილის მე-10 პუნქტი).
ანალოგიური საფრთხე ემუქრება მესაკუთრეს, თუ მოიჯარე მოულოდნელად გადაწყვეტს ქირავნობის ობიექტის შეცვლას ან იპოვის უფრო იაფ ვარიანტს. ამიტომ, ყველაზე მოსახერხებელი და უსაფრთხო გზაგააფორმეთ ხელშეკრულება ხელშეკრულების გაგრძელების შესახებ. მაგრამ მისი შედგენისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ ზოგიერთი მნიშვნელოვანი პუნქტები... საკონტროლო პუნქტები რეგისტრაციისას 1. გაგრძელების ხელშეკრულება შეიძლება გაფორმდეს როგორც ხელშეკრულებით გათვალისწინებული იჯარის ვადის ამოწურვის დღეს, ასევე მოგვიანებით.
თუ ხელშეკრულების ვადის გასვლამდე გავიდა გარკვეული დრო მის გახანგრძლივებაზე ხელშეკრულების გაფორმებამდე, მაშინ მხარეთა ურთიერთობა, რომელიც იმ დროს არსებობდა, კვლავ რეგულირდება ხელშეკრულებით. ვინაიდან მოიჯარე აგრძელებს ქონებით სარგებლობას ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ მეიჯარის მხრიდან წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში, ხელშეკრულება განახლებულად ითვლება იმავე პირობებით განუსაზღვრელი ვადით 621-ე მუხლის მე-2 პუნქტის საფუძველზე. Სამოქალაქო კოდექსი.
ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვადა ერთი წელი ან მეტია. არასაცხოვრებელი ფართის (არასაცხოვრებელი ფართის ნაწილის) იჯარის ხელშეკრულება, რომელიც გაფორმებულია ერთი წლის ან მეტი ვადით, ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას და დადებულად ითვლება ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან (651-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი 2000 წლის 1 ივნისის No 53). სახელმწიფო რეგისტრაციის არარსებობის შემთხვევაში, ასეთი იჯარის ხელშეკრულება არასაცხოვრებელი ფართებისთვის არ არის გაფორმებული. ამასთან, თუ ასეთი შეთანხმების ერთ-ერთი მხარე თავს არიდებს მის სახელმწიფო რეგისტრაციას, მეორე მხარეს უფლება აქვს ხელოვნების მე-3 პუნქტის საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 165 ხელშეკრულების რეგისტრაციის ვალდებულების შესახებ სარჩელის შეტანის შესახებ (იხ. პუნქტი 7 რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი No59). ხელოვნების მე-2 პუნქტის გამოყენების მიზნებისათვის.

იჯარის ხელშეკრულების განუსაზღვრელი ვადა როგორ დარეგისტრირდეთ

ამასთან, ხელშეკრულების გარემოებებიდან და პირობებიდან გამომდინარე, ვადის გასვლის შემდეგ, რომლისთვისაც იგი დაიდო, მისი მხარეების ურთიერთობა შეიძლება გაგრძელდეს იჯარით აღებული ნივთის გამოყენებასთან (მფლობელობასა და გამოყენებასთან). ამასთან, არ არის საჭირო იჯარით აღებული ქონების დაბრუნება და ახალი საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმება, თუმცა მხარეებს არ ართმევენ ამ გზით ურთიერთობების გაფორმების შესაძლებლობას. ხელოვნების მე-2 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 621, თუ მოიჯარე აგრძელებს ქონებით სარგებლობას ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ მეიჯარის მხრიდან წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში, ხელშეკრულება განიხილება განახლებულად იმავე პირობებით განუსაზღვრელი ვადით.
YOU საინფორმაციო წერილი, დათარიღებული 2001 წლის 16 თებერვალს, No. 59 "მიმოხილვა პრაქტიკის გადაწყვეტის საკითხებზე, რომლებიც დაკავშირებულია ფედერალური კანონის გამოყენებასთან" უძრავი ქონების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ უძრავი ქონების საკუთრება და საკუთრება. და რატომ არ არიან კარგები? დიახ, ის ფაქტი, რომ თუ საჭიროა კონტრაგენტისთვის პირობების გამკაცრება (ფასები იქ გაიზარდოს ინფლაციის ან სხვა საჭიროების გამო), მაშინ მისი თანხმობის გარეშე ცვლილებების შეტანა შეუძლებელი იქნება, ის უნდა შეწყდეს. ხოლო მისი შეწყვეტის შესაძლებლობა ერთ-ერთი მხარის მოთხოვნით უნდა იყოს გათვალისწინებული ამ ხელშეკრულებით.

სხვა საქმეა, როდის ამოიწურა კონტრაქტი. Გინდა გააგრძელო ერთობლივი მუშაობა- თუ გთხოვთ დაეთანხმოთ ახალ პირობებს. და მაშინაც კი, თუ კონტრაგენტი მიიღებს შეტანილ ცვლილებებს, მაშინ დიდი ხნის განმავლობაში ისინი შეიძლება დაგროვდეს იმდენი, რომ თქვენ დაბნეული იქნებით დამატებით შეთანხმებებში.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი (რომელიც ითვალისწინებს მხოლოდ ერთი წლის განმავლობაში დადებული მხოლოდ ვადიანი ხელშეკრულებების სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას) და დადასტურებულია საარბიტრაჟო პრაქტიკით (ვოლგო-ვიატკას ოლქის FAS 8 თებერვლის დადგენილება). , 2002 N A79-146-2001-SK2-170 საქმეზე, 2001 წლის 23 იანვრის მოსკოვის ოლქის დადგენილება FAS საქმეზე No KG-A40 / 6418-00, მაისის ჩრდილო-დასავლეთ ოლქის FAS-ის დადგენილებები. 2004 წლის 13 საქმეზე No A56-27225 / 03, 2008 წლის 25 იანვრის საქმეზე No A26-394 / 2007 წ.). ქირავნობის ხელშეკრულება განახლებული კლ.
2 ს.კ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 621 განუსაზღვრელი ვადით ძირითადი ვადის დამთავრების შემდეგ, მხარეთა წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში (იხ. თებერვლის რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილის 11 პუნქტი). 16, 2001 No.

იჯარის ხელშეკრულების ვადა არის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც მოქმედებს ხელშეკრულების პირობები და სრულდება მის მიერ დადგენილი მხარეთა ვალდებულებები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 425-ე მუხლი).

იჯარის ხელშეკრულების ვადის დაწყება კანონის ძალით განისაზღვრება ხელშეკრულების დადების მომენტით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 425-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). ამ მომენტიდან მხარეებს აქვთ ვალდებულებები და ხელშეკრულების პირობები იწყებს მოქმედებას. მხარეებს არ შეუძლიათ ნებაყოფლობით შეცვალონ იჯარის ხელშეკრულების დასაწყისი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 433-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

იჯარის ვადის დასრულება შეიძლება განისაზღვროს მხარეთა შეხედულებისამებრ.

ხელოვნების მე-2 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609, უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. კერძოდ, აუცილებელია შენობების ან ნაგებობების იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაცია მინიმუმ ერთი წლის ვადით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ასეთი ხელშეკრულება დადებულად ითვლება რეგისტრაციის მომენტიდან (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 433-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). ამავე დროს, ხელოვნების მე-8 ნაწილი. 2012 წლის 30.12.2012 N 302-FZ ფედერალური კანონის 2 "სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის 1, 2, 3 და 4 თავებში ცვლილებების შეტანის შესახებ". რუსეთის ფედერაცია”დადგინდა, რომ ხელოვნების წესები. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609, 651 არ გამოიყენება აღნიშნული კანონის ძალაში შესვლის თარიღის შემდეგ (2013 წლის 1 მარტის შემდეგ) დადებულ ხელშეკრულებებზე. შემდგომში, ხელოვნება. 3 ფედერალური კანონის 04.03.2013 N 21-FZ "გარკვეული ცვლილებების შესახებ საკანონმდებლო აქტებირუსეთის ფედერაციის შესახებ და რუსეთის ფედერაციის საკანონმდებლო აქტების გარკვეული დებულებების ბათილად ცნობა ”, ეს ცვლილებები გაუქმდა.

იჯარის ხელშეკრულების ხანგრძლივობის პირობებზე მოლაპარაკება

ამ პირობის შეთანხმებისას მხარეებმა უნდა:

- განსაზღვროს ხელშეკრულების ვადა ხელოვნების წესების მიხედვით. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 190 - 194;

- უზრუნველყოს იჯარის ხელშეკრულების პირობების გამოყენება მის დადებამდე წარმოშობილ ურთიერთობებზე (საჭიროების შემთხვევაში);

- მიუთითეთ, ენიჭება თუ არა მოიჯარეს უპირატესი უფლება ახალი ვადით ხელშეკრულების დადებაზე;

- დადგინდეს, გაგრძელდება თუ არა იჯარის ხელშეკრულება ახალი ვადით იმავე მოიჯარესთან.

თუ იჯარის ხელშეკრულების ვადა არ არის განსაზღვრული

ამ შემთხვევაში, ხელშეკრულება აგრძელებს მოქმედებას მასში დადგენილი მხარეების მიერ ვალდებულებების შესრულების მომენტამდე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 425-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მე-2 პუნქტი). იჯარის ხელშეკრულებისთვის ასეთი მომენტია ქონების დაბრუნება მეიჯარისთვის გარკვეული იჯარის ვადის ბოლოს ან მოიჯარე, რომელიც იხდის ქირას მთელი საიჯარო ვადის განმავლობაში, თუ ხელშეკრულების პირობების მიხედვით იგი გადახდილია. იჯარით აღებული ობიექტით სარგებლობის დასრულებისას. თუ, ამავე დროს, ხელშეკრულებაში არ არის მითითებული იჯარის ვადა, ხელშეკრულება ჩაითვლება დადებულად განუსაზღვრელი ვადით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლი).

ხელშეკრულების დადების მომენტთან შეიძლება დაკავშირებული იყოს გარკვეული სამართლებრივი ან სხვა ფაქტები, როგორიცაა ხელშეკრულების ხელმომწერის ფაქტობრივი უფლება და ქმედუნარიანობა, ხელშეკრულების გაფორმების ადგილის ფაქტი, ხელმოწერილი ხელშეკრულების შესაბამისობა. მარეგულირებელი დოკუმენტების მოთხოვნები.

იჯარის ხელშეკრულების დადების მომენტი - ეს არის მისი ხელმოწერის დრო, ანუ როცა ასეთი ხელშეკრულება შევიდა კანონიერ ძალაში. გამონაკლისი შეიძლება იყოს ხელშეკრულებაში გათვალისწინებული პუნქტი, რომ ხელშეკრულება ძალაშია ამ ხელშეკრულების დადებამდე მომხდარ ქმედებებთან მიმართებაში. (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 425-ე მუხლის 1.2 პუნქტი).

იჯარის ხელშეკრულების დადების საფუძველი

ბევრი ორგანიზაცია და მოქალაქე ფლობს იჯარით აღებულ ქონებას. იჯარის ხელშეკრულება იდება მხარეთა ურთიერთობის დასარეგულირებლად. ხელმოწერილი იჯარის ხელშეკრულების თანახმად, გამქირავებელი იღებს ვალდებულებას იჯარით აღებული ქონების საფასურის გადახდაზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 606-ე მუხლი).

იჯარის ხელშეკრულება არ არის საჯარო ხელშეკრულება, ამიტომ, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 421-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის საფუძველზე, იკრძალება იჯარის ხელშეკრულების დადების იძულება. გამონაკლისს აკეთებენ კანონით გათვალისწინებული გარკვეული ვალდებულებები ან როდის.

იჯარის უფლების გაჩენის საფუძველია იჯარის ხელშეკრულება.

უძრავი ქონების იჯარის გარიგების რეგისტრაციისას მოქმედებს საიჯარო ხელშეკრულების დადების წესები, ეს არის შემდეგი:

1. ხელშეკრულებაში უნდა იყოს აღწერილი დადებული ხელშეკრულების შესაბამისად გადაცემული ქონება;
2. იურიდიულ ან ფიზიკურ პირთან ხელშეკრულების გაფორმებისას - ხელშეკრულება უნდა გაფორმდეს წერილობით;
3. უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების ერთ წელზე მეტი ვადით დადებისას საჭიროა ასეთი გარიგების სახელმწიფო რეგისტრაცია;
4. თუ იჯარით აღებული ქონება შემდგომში გადადის მოიჯარის საკუთრებაში, მაშინ ხელშეკრულება ფორმდება ქონების ყიდვა-გაყიდვისათვის გათვალისწინებულ ფორმებზე (სამოქალაქო კოდექსის 609-ე მუხლი).

ამისთვის სწორი შედგენახელშეკრულება, მის მომზადებაში მიზანშეწონილია ადვოკატის ჩართვა. ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას გაქირავების ფასის, პირობების, ორივე მხარის უფლება-მოვალეობების, განახლების პროცედურის ან.

მოიჯარეს აქვს უპირატესი უფლება დადოს იჯარის ხელშეკრულება, რომელიც გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 601-ე მუხლში. ეს უპირატესობა პირველ რიგში იცავს მოიჯარის ინტერესებს. მაგრამ, მორიგი იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება შემდეგი ვადა, დამქირავებელს არ უწევს მოითხოვოს ქირავნობის ქონებაზე საკუთრების წინა პირობები. თუ გსურთ გააგრძელოთ მეიჯარისგან ქონების ქირაობა, მოიჯარე ვალდებულია წერილობით აცნობოს მეიჯარეს ამის შესახებ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.

თუ მოიჯარემ არ შეატყობინა იჯარის ახალი ვადით დადების განზრახვის შესახებ, მისი უპირატესობის უფლება დაიკარგება.

თუ არსებობს წერილობითი შეტყობინება ქონების იჯარის ვადის გაგრძელების შესახებ, დამქირავებელზე უპირატესი უფლება მოქმედებს იჯარის დასრულებიდან ერთი წლის განმავლობაში.

იჯარის ვადა

როგორც ზემოთ აღინიშნა, თუ იჯარა გაფორმებულია ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, თქვენ უნდა გაიაროთ სახელმწიფო რეგისტრაცია.

თუ იჯარა გაფორმებულია ნებისმიერი თვის პირველ დღეს, წინა, მომდევნო წლის თვის 30-ე ან 31-ე დღეს, ეს ვადა ითვლება წლის ტოლფასად.

წელიწადზე ნაკლები ვადით (11 თვე) იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას ხელშეკრულების გაგრძელება შესაძლებელია მხოლოდ სხვა ახალი იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებით.

იჯარის დადების მიზანია ქონების დროებითი საკუთრებაში გადაცემის უზრუნველყოფა. ასეთი გარიგებით ორივე მხარე დაინტერესებულია. მეიჯარისთვის ეს არის დამატებითი შემოსავლის მიღება და შესაძლოა მთავარი, მოიჯარესთვის - ქონების ხელმისაწვდომობა მისი გარკვეული მიზნებისთვის გამოსაყენებლად.

იურიდიულ პირებს უფლება აქვთ დადონ იჯარის ხელშეკრულება არასაცხოვრებელი ფართისთვის, იმ პირობით, რომ იგი გამოიყენება კომერციული მიზნებისთვის. ხელშეკრულების მხარეები არიან მოიჯარე და მეიჯარე

იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების წესი განისაზღვრება კანონით და ვალდებულია შეიცავდეს შემდეგ ინფორმაციას:

• გარიგების მხარეები;
• ინფორმაცია მოიჯარისა და მესაკუთრის შესახებ;
• იჯარით აღებული ფართის დასახელება;
• ქონების აღწერა;
• შენობის მისამართი;
• რამდენ ხანს არის გაცემული ფართი იჯარით;
• გადახდის ოდენობა;
• გადახდის წესი და სიხშირე;

კომერციული მიზნებისთვის ფართის იჯარის ხელშეკრულება იწყება გარიგების მხარეთა ინფორმაციის შევსებით. ამისთვის იურიდიული პირიეს არის:

• ორგანიზაციის სრული და მოკლე სახელწოდება;
• რეგისტრაციის მოწმობის ნომერი და სერია;
• ფაქტობრივი და იურიდიული მისამართი;
• Საბანკო დეტალები;
• მენეჯერის გვარი, სახელი და პატრონიმი, რომელიც ხელს მოაწერს ხელშეკრულებას.

შემდეგი არცთუ უმნიშვნელო პუნქტი იქნება იჯარით გაცემული ფართის აღწერა. აქ უნდა იყოს მითითებული:

• შენობის მდგომარეობა ხელშეკრულების გაფორმებამდე;
• არსებული ხარვეზები და დაზიანება;
• რომელ მიწაზეა ობიექტი;
• მიმდებარე ტერიტორიის მოვლის პირობები.
• ნაქირავები ფართი;
• მიწოდებული კომუნიკაციების არსებობა;
• გადახდის წესები კომუნალური.

ასევე დასაშვებია ხელშეკრულებას დაურთოს არა მხოლოდ ობიექტის აღწერა, არამედ მისი შიგნიდან და გარედან გადაღებული ფოტოები.

მნიშვნელოვანია ის ინფორმაცია, რომელიც უნდა იყოს მითითებული დოკუმენტში მის ხელმოწერამდე - ეს არის კომუნალური გადასახადი, ადგილების გადახდა საერთო გამოყენება; მიმდინარე და კაპიტალური რემონტიდა ა.შ.

საიჯარო ხელშეკრულების მხარეებმა უნდა მიუთითონ, თუ რა მიზნებისთვის გასცემს ორგანიზაცია ფართს, რა ტიპის საქმიანობას გეგმავს.

იჯარის ვადა

არასაცხოვრებელი ფართების იჯარის ხელშეკრულებას კონკრეტული პირობები არ აქვს. იგი გაფორმებულია განუსაზღვრელი ვადით ან ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვადით. საიდანაც გამომდინარეობს რომ მაქსიმალური ვადაარ არსებობს არასაცხოვრებელი ქონების იჯარის ხელშეკრულება.

იჯარა გრძელდება:

• ახალი კონტრაქტის გაფორმებისას;
• ძველი ხელშეკრულება გახანგრძლივდა (თუ არ არსებობს მისი შეწყვეტის ფაქტი);
• დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმებით (იჯარის პირობების შეცვლის შემთხვევაში).

ერთ წლამდე (თერთმეტ თვემდე) ვადით გაფორმებული ხელშეკრულება არ გადის სახელმწიფო რეგისტრაციას. ასეთი ხელშეკრულება გაგრძელდება ავტომატურად, თუ მხარეები სხვაგვარად არ გადაწყვეტენ. განახლებული ხელშეკრულების ვადა ასევე თერთმეტი თვეა.

მიწის იჯარა

მიწის ნაკვეთის იჯარა შეიძლება გაფორმდეს იურიდიულ და ფიზიკურ პირებს შორის.

მიწის იჯარის ხელშეკრულების ვადა შეიძლება იყოს მოკლევადიანი და გრძელვადიანი.

• მოკლევადიანი ხელშეკრულებები იდება ხუთი წლის ვადით.
• გრძელვადიანი - ხუთიდან ორმოცდაცხრა წლამდე.

მოკლევადიანი იჯარით არის ყველაზე ხშირად მშენებლობა, რეკონსტრუქცია, ძეგლების დადგმა და პარკის მოწყობა, სადგომების განთავსება, ავტოსადგომები, სათამაშო მოედნები მცირე არქიტექტურული ფორმების დამონტაჟებით და ა.შ.

გრძელვადიანი გაქირავებამიწა საჭიროა მისი გრძელვადიანი ფუნქციონირებისთვის, სამრეწველო კომპლექსებისთვის ან სოფლის მეურნეობის პროდუქტების მოსაყვანად. გრძელვადიანი იჯარით გაცემული მიწის შემდგომი ფორმალიზება ან საკუთრებაში ყიდვა მის მოიჯარეს შეუძლია.

მიწის იჯარა ერთ წელზე ნაკლები ვადით, ისევე როგორც არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების იჯარა, არ საჭიროებს სახელმწიფო რეგისტრაციას.

გრძელვადიანი იჯარით გაცემული მიწა უნდა დარეგისტრირდეს Rosreestr-ში. იჯარით აღებული მიწის რეგისტრაცია ადასტურებს მოიჯარის საკუთრებას მიწაზე. ის ასევე არის ქონების გადასახადის გადამხდელი, რომელშიც შედის და მიწის ნაკვეთი.

მიწის იჯარის ხელშეკრულების დადების თავისებურებები

TO ძირითადი მოთხოვნებიმიწის გარიგების დადებისას მოიცავს:

მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შემდეგ ინფორმაციას:

• მინიჭებული საკადასტრო ნომერი;
• საიტის მდებარეობა;
• მოედანი;
• ხელშეკრულების პირობები;
• ქირავნობის ფასი;
• გადახდის დავალება;
• მიწის ექსპლუატაციის პირობები;
• დეტალები და ორივე მხარის ხელმოწერები.

ხელშეკრულებაში უნდა იყოს შემდეგი პუნქტები:

• მხარეთა პასუხისმგებლობა;
• მოულოდნელი სიტუაციები;
• დავის გადაწყვეტის პროცედურა;
• დოკუმენტში ცვლილებების შეტანა;
• დამატებითი პირობები.

აღსანიშნავია, რომ სახელმწიფოს ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებული მიწის იჯარით გაცემა შესაძლებელია მხოლოდ აუქციონში მონაწილეობით.

თუ მიწა საკუთრებაშია ფიზიკური პირიან კომერციული ორგანიზაცია, მისი რეგისტრაცია გაქირავებაში უფრო გამარტივებულია. ასეთი გარიგებისთვის საჭიროა მხოლოდ ორი მხარის - მოიჯარისა და მესაკუთრის თანხმობა, რომლებიც ხელს აწერენ ხელშეკრულებას.

ხშირია ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული წილის საკუთრების საფუძველზე იჯარით გაცემის შემთხვევები. ამ შემთხვევაში, ასეთი გარიგების საფუძველია წილის სერტიფიკატი.

ნებისმიერ გარიგებაში, როგორც კომერციულ სტრუქტურებს შორის, ასევე ხელისუფლებასთან, მიწის მფლობელებთან, ობიექტის გადაცემა ხდება მიღება-გადაცემის აქტის ხელმოწერით.

მიწის იჯარის ხელშეკრულების გახანგრძლივება შესაძლებელია დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმებით, სადაც მითითებული იქნება მისი გამოყენების ახალი პირობები.

ხელშეკრულების შეწყვეტა

მიწის იჯარით ურთიერთობის დასრულება ძალიან რთულია. ეს მოითხოვს არაერთ ფაქტს, რომელიც მიუთითებს ერთ-ერთი მხარის მიერ ხელშეკრულების დარღვევაზე. თუ დამქირავებელმა ან მესაკუთრემ მიიღო გადაწყვეტილება ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ, ისინი ვალდებულნი არიან ამის შესახებ ოცდაათი დღის ვადაში აცნობონ მეორე მხარეს, თუ ხელშეკრულებაში სხვა პირობები არ არის განსაზღვრული.

სასამართლოში უკვე გაფორმებული ხელშეკრულების დაპირისპირება ძალიან რთულია, ამიტომ ხელშეკრულების შესრულებაში ყველა საჭირო ნიუანსი უნდა იყოს გათვალისწინებული. უკეთესი დიზაინიდა მიწის იჯარის ხელშეკრულების შედგენა დაავალოს კვალიფიციურ სპეციალისტს.