მიიღეთ ხელშეკრულების შედგენა და გადამოწმება მაქსიმალური სერიოზულობით, რადგან სწორედ ამ დოკუმენტშია გათვალისწინებული თქვენი შემდგომი თანამშრომლობის ყველა პირობა. კერძოდ, მითითებულია იჯარის ვადა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლი). ის შეიძლება დაიწეროს კონკრეტულ კალენდარულ თარიღზე ან დროში. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ხელშეკრულება ითვლება განუსაზღვრელი ვადით დადებულად. მეორე ვარიანტში მხარეები ვალდებულნი არიან შეწყვეტამდე 3 თვით ადრე მაინც გააფრთხილონ ერთმანეთი სახელშეკრულებო ვალდებულებების შეწყვეტის შესახებ.
რამდენ ხანს შეიძლება დაიდოს ხელშეკრულება? იჯარის მინიმალური ვადა არ არის. მაქსიმალური 50 წელია. მაგრამ კანონი ითვალისწინებს შეზღუდვების შემოღებას გარკვეული უძრავი ქონების ობიექტებზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი). მაგალითად, კომუნალური და სახელმწიფო სტრუქტურები- ჩვეულებრივ 5 წლამდე.
1 წელზე მეტი ვადით დადებული ხელშეკრულება აუცილებლად უნდა გაიაროს სახელმწიფო რეგისტრაცია.წინააღმდეგ შემთხვევაში შეიძლება გაუქმდეს.
კონტრაქტების კლასიფიკაცია:
- მოკლევადიანი - იჯარის ვადა 1 კალენდარულ წელზე ნაკლები.
- გრძელვადიანი - იჯარის ვადა 1 კალენდარული წლიდან.
- განუსაზღვრელი - იჯარის ვადა მითითებული არ არის.
მოკლე
ასეთი ხელშეკრულება არ ექვემდებარება რეგისტრაციას და არ შეიძლება აღემატებოდეს 1 წელზე მეტი მოქმედების ვადას. ეს არის ყველაზე მარტივი ფორმაძირითადად გამოიყენება პირებიდა მცირე ორგანიზაციები. საშუალებას გაძლევთ არ დაკარგოთ დრო რეგისტრაციაზე და დაზოგოთ სახელმწიფო გადასახადის გადახდაზე.
ვისაუბრეთ მოკლევადიანი იჯარის ხელშეკრულების 11 თვეზე ნაკლები ვადით დადების თავისებურებებზე.
დიდი ხნის განმავლობაში
ანუ ის ძალაში შედის პროცედურის დასრულების შემდეგ (საბუთების ნაკრების წარდგენიდან 18 დღე). ქაღალდის ორიგინალზე დატანილია სპეციალური ბეჭედი და ჩანაწერი კეთდება არქივში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლის მე-2 პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი 1 ივნისით. , 2000 N 53).
ყველა შემდგომი რეგისტრაციას ექვემდებარება აგრეთვე ხელშეკრულების დამატებითი ხელშეკრულებები. ამისათვის თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ ფედერალურ სამსახურს სახელმწიფო რეგისტრაცია, საკადასტრო და კარტოგრაფია (ადგილობრივ დონეზე).
ძალადაკარგულად ითვლება 1 წელზე მეტი ვადით ხელშეკრულება, რომელსაც არ გაუვლია სახელმწიფო რეგისტრაცია. თუ ერთ-ერთი მხარე თავს არიდებს ამ პროცედურას, მეორეს უფლება აქვს მას სასამართლოში უჩივლოს.
გრძელვადიანი კონტრაქტიითვალისწინებს ურთიერთსასარგებლო თანამშრომლობის მრავალი ნიუანსის კონსოლიდაციას: მაგალითად, არდადეგების გაქირავებას, ინდექსირებას ქირავდება, მორატორიუმი ფასების მატებაზე, სანქციები ამისთვის ადრეული დაშლა, რემონტის გადახდა და ა.შ. ამ ტიპის იჯარა მომგებიანია სტაბილური მსხვილი საწარმოებისთვის, რომლებიც დიდ ფართობებს იკავებენ. ასევე სამრეწველო ორგანიზაციებს, რომლებისთვისაც ნებისმიერი გადაადგილება იწვევს სერიოზულ ფინანსურ ხარჯებს.
შეუზღუდავი ვადით
ზუსტი თარიღი არ არის წინაპირობახელშეკრულების დასადებადქირავდება არასაცხოვრებელი ფართები. ითვლება შეთანხმებად, რომელიც არ აკონკრეტებს ზუსტი თარიღებიდა სამუშაო პერიოდები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ხელშეკრულება ძალაში შედის ხელმოწერის მომენტიდან. თუ რეალურად ობიექტის გამოყენების ვადა აღემატება ერთს კალენდარული წელი, რეგისტრაცია არ არის საჭირო.
დოკუმენტის განახლება
ვადის ბოლოს მხარეებს აქვთ შესაძლებლობა - ასეთ ქმედებას გახანგრძლივება ჰქვია.
ამ მიზნებისათვის შესაძლებელია დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმება. მაგრამ ეს არჩევითია! თუ დამქირავებელი განაგრძობს ფართით სარგებლობას და მესაკუთრის მხრიდან არანაირი წინააღმდეგობა არ არის, ხელშეკრულება ავტომატურად გრძელდება (კოდექსის 621-ე მუხლის მე-2 ნაწილი).
მოკლევადიანი ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს ავტომატურ განახლებას ანალოგიური ვადით, მაშინ როდესაც ის ასევე არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის N 59 საინფორმაციო წერილის 10-ე მუხლი). ერთადერთი პირობაა ორივე მხარის წინააღმდეგობის არარსებობა. გრძელვადიანი ხელშეკრულება ითვლება განუსაზღვრელი ვადით გახანგრძლივებულად, თუ მისი ვადის გასვლის შემდეგ მხარეებმა არ განაცხადეს შეწყვეტა და მოიჯარე აგრძელებს შენობის გამოყენებას (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი).
განუსაზღვრელი ხელშეკრულება არ გულისხმობს გაგრძელებას.
მაგრამ შეთანხმება თარიღის თანახმადშეიძლება გაგრძელდეს განუსაზღვრელი ვადით და გადავიდეს განუსაზღვრელ ვადით, ამ შემთხვევაში რეგისტრაცია არ არის საჭირო.
სხვადასხვა გარიგების დადების დადებითი და უარყოფითი მხარეები
მცირე ბიზნესისთვის, მოკლევადიანი ფორმა უფრო შესაფერისია.ეს საშუალებას მოგცემთ თავიდან აიცილოთ არასაჭირო ხარჯები, ასევე უზრუნველყოთ თქვენი ბიზნესის მობილურობა. მეტის გაჩენის შემთხვევაში ხელსაყრელი შეთავაზება, თქვენ ყოველთვის შეგიძლიათ გადახვიდეთ ახალ ადგილას, ამასთან, თავიდან აიცილოთ ჯარიმები ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტისთვის.
მესაკუთრისთვის პლიუსი, როგორც წესი, არის შენობის გაქირავების უფრო მაღალი ტარიფები.
ნაკლოვანებები მოიცავს დამქირავებელს ხანგრძლივი დროის განმავლობაში დარწმუნების არარსებობას, ხოლო მესაკუთრისთვის - ახალი მოიჯარეების ძებნის აუცილებლობას და დროის უკმარისობას.
მინუს გრძელვადიანი იჯარაშეიძლება ჩაითვალოს რეგისტრაციისა და საფასურის გადახდის აუცილებლობად. Მეორეს მხრივ, ასეთი დოკუმენტი იძლევა გარანტიებს და უზრუნველყოფს მომავლის ნდობას ყველა მონაწილეს. ქირავნობის არდადეგებისაშუალებას გაძლევთ აღჭუროთ შენობა თქვენი საჭიროებისთვის, ხოლო მოიჯარე დაზოგოთ ინვესტიციებზე შენობის შეკეთებაში.
შემცირების პერიოდი გაქირავების ტარიფები- დიდი შესაძლებლობა საწყისი ბიზნესის განვითარებისთვის. გრძელვადიანი კონტრაქტი საშუალებას გაძლევთ დაამყაროთ გრძელვადიანი და სტაბილური პარტნიორობა, რაც რა თქმა უნდა არის უზარმაზარი უპირატესობა ჩვენს რთულ დროს.
ხელშეკრულების განუსაზღვრელი ვადით გასაგრძელებლად არ არის საჭირო რაიმე დამატებითი ხელშეკრულების დადება, ვინაიდან განუსაზღვრელი ვადით დადებული (განახლებული) იჯარის ხელშეკრულება არ შეიძლება ჩაითვალოს დადებულად მინიმუმ ერთი წლის ვადით, ასეთი ხელშეკრულება არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაცია (რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2001 წლის 16 თებერვლის N 59 საინფორმაციო წერილის მე-11 პუნქტი) შეგახსენებთ, რომ მის თითოეულ მხარეს შეუძლია უარი თქვას უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებაზე, რომელიც დადებულია განუსაზღვრელი ვადით. ვადა ნებისმიერ დროს, მეორე მხარისთვის ამის შესახებ სამი თვით ადრე შეტყობინებით, თუ კანონით ან შეთანხმებით არ არის დადგენილი გაფრთხილების სხვა ვადა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).2. ხელოვნების მე-2 პუნქტის შესაბამისად. 1 სამოქალაქო კოდექსის რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეები და იურიდიული პირებითავისუფლად შეუძლიათ განსაზღვრონ ხელშეკრულების ნებისმიერი პირობა, რომელიც არ ეწინააღმდეგება კანონს. ხელოვნების მე-4 პუნქტის ძალით.
როგორ სწორად განვსაზღვროთ იჯარის ვადა?
Legal.RU გაიარეთ კონსულტაცია ადვოკატთან ონლაინში 1036 ადვოკატი მზად არის უპასუხოს ახლა უპასუხეთ 15 წუთში 1036 ადვოკატი ახლა ონლაინ არის
- Სამოქალაქო სამართალი
- Სახელშეკრულებო სამართალი
Შუაღდე მშვიდობისა. შპს მე ვაქირავებ ავტოფარეხის ყუთს ფიზიკური პირისგან. ჩემი ტიპის საქმიანობის განსახორციელებლად (ლუდის წარმოება) მჭირდება იჯარის ვადა ერთი წელი ან მეტი, მაგრამ ეს გამოიწვევს კადასტრში ხანგრძლივ და ძვირადღირებულ რეგისტრაციას.
ყურადღება
თუ ხელშეკრულება უვადოა, თუ სწორად გავიგე, მაშინ ხელშეკრულებას კადასტრში ვერ დავარეგისტრირებ. როგორ სწორად ჩამოვაყალიბოთ იჯარის ხელშეკრულების პუნქტი? და შემიძლია გავაფორმო უვადო ხელშეკრულება? P.S.
ავტოფარეხის ყუთიდედაჩემზე გაცემული, ე.ი. ფაქტიურად საკუთარი თავისგან ვიქირავებ.
3. იჯარის ვადა და იჯარის ხელშეკრულების ვადა
როგორ განვაახლოთ უძრავი ქონების იჯარა წინა პირობებიზე ახალი ტერმინი(11 თვე) Rosreestr-ში რეგისტრაციის გარეშე? საკითხის განხილვის შემდეგ მივედით შემდეგ დასკვნამდე: ერთ წელზე ნაკლები ვადით დადებული უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება შეიძლება გაგრძელდეს იმავე პირობებით 11 თვით, მათ შორის დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმებით. ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია არ არის საჭირო.
Მნიშვნელოვანი
დასკვნის დასაბუთება: ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610, იჯარის ხელშეკრულება იდება ხელშეკრულებაში მითითებული ვადით. თუ იჯარის ვადა ხელშეკრულებაში არ არის განსაზღვრული, იჯარის ხელშეკრულება ითვლება განუსაზღვრელი ვადით დადებულად.
ამ მუხლის მე-2).
იჯარის ხელშეკრულების განახლება
ძალიან მოსახერხებელია აჩქარებული ადამიანებისთვის (საქმე ცეცხლშია, მაგრამ საბუთები მოითმენს) და სლოკებს (მან უკვე გააკეთა რაღაც, მაგრამ კონტრაქტი ძალიან ეზარება დასადებად). თუ მის ტექსტში მითითებული არ არის ხელშეკრულების ვადის დასაწყისი და არ არის მითითებული თითოეული მხარის მიერ მისი ხელმოწერის თარიღი, მაშინ ის მოქმედებას დაიწყებს პრეამბულაში მითითებული თარიღიდან.
ინფორმაცია
ხელშეკრულების ვადა შეიძლება იყოს განუსაზღვრელი (მიდის უსასრულობამდე მის შეწყვეტამდე) ან განსაზღვრული - შეზღუდული. განუსაზღვრელი ვადახდება მაშინ, როდესაც: 1. ხელშეკრულებაში ხელშეკრულების ვადასთან დაკავშირებით (გარდა ხელშეკრულებებისა, რომლებისთვისაც სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, ხელშეკრულების ვადაა აუცილებელი პირობახოლო ვადის დაზუსტების გარეშე ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, მაგალითად, სადაზღვევო ხელშეკრულებები, ქონების ნდობის მართვის ხელშეკრულებები) არაფერია ნათქვამი; 2.
როდესაც ხელშეკრულებაში პირდაპირ არის მითითებული, რომ იგი დადებულია განუსაზღვრელი ვადით; 3.
იჯარა, იჯარის ხელშეკრულება (ნაწილი 3)
საკმარისია შემდეგი ძირითადი პირობების დაზუსტება:
- დოკუმენტის დასახელება (დამატებითი ხელშეკრულება საცხოვრებელი/არასაცხოვრებელი ფართების იჯარის ვადის გაგრძელების შესახებ No. ... იჯარის ხელშეკრულებით);
- პროცესის მხარეთა აღწერა, მათი დეტალები და საკონტაქტო ინფორმაცია;
- განხორციელებული ცვლილებების მითითება.
ფორმულირების მაგალითი: ქირავნობის ხელშეკრულების No (კონტრაქტის ნომერი) პუნქტი (პუნქტის ნომერი) მიუთითეთ შემდეგი ფორმულირებით: გამქირავებელი აძლევს მოიჯარეს საცხოვრებელ ფართს საერთო ფართობით 45 კვ. მ., რომელიც მდებარეობს: (მიუთითეთ შენობის ადგილმდებარეობის მისამართი) დროებით მფლობელობაში და სარგებლობაში (მიუთითეთ ხელშეკრულების დაწყების თარიღი) (მიუთითეთ ხელშეკრულების ვადის გასვლის თარიღი). დასასრულს დამატება. ხელშეკრულებით მხარეებმა უნდა მოაწერონ ხელი და საჭიროების შემთხვევაში დოკუმენტი დამოწმდეს ორგანიზაციის ბეჭდით.
იჯარის ხელშეკრულების ვადა
N 59 „გამოყენებასთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტის პრაქტიკის მიმოხილვა ფედერალური კანონი„უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ და მასთან გარიგებები“, შემდგომში - რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი N 59). კონტრაქტის ვადა ერთ წელზე ნაკლებია. წელიწადზე ნაკლები ვადით დადებული არასაცხოვრებელი ფართების იჯარის ხელშეკრულება სახელმწიფო რეგისტრაციას არ ექვემდებარება.
წელიწადზე ნაკლებ ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულების გაგრძელებისას, საწყისი იჯარის პერიოდის დასრულებიდან იმავე ვადით, ხელშეკრულება ასევე არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. ანალოგიურად, სახელმწიფო რეგისტრაციას არ ექვემდებარება ერთ წელზე ნაკლები ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულება, რომლითაც მხარეები ითვალისწინებდნენ პირობას ხელშეკრულების ავტომატური გახანგრძლივების (გახანგრძლივების) შესახებ, საწყისი იჯარის პერიოდის დასრულების შემდეგ. იგივე პერიოდი მხარეთა წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში
რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის N 59 საინფორმაციო წერილის მე-10 პუნქტი).
ანალოგიური საფრთხე ემუქრება მესაკუთრეს, თუ მოიჯარე მოულოდნელად გადაწყვეტს იჯარით აღებული ობიექტის შეცვლას ან იპოვის უფრო იაფ ვარიანტს. ამიტომ, ყველაზე მოსახერხებელი და უსაფრთხო გზაგააფორმეთ ხელშეკრულება ხელშეკრულების გახანგრძლივების შესახებ. თუმცა, არის რამდენიმე რამ, რაც უნდა გახსოვდეთ მისი დიზაინის დროს. მნიშვნელოვანი პუნქტები. საგუშაგოები რეგისტრაციისას 1. განახლების ხელშეკრულება შეიძლება გაფორმდეს როგორც ხელშეკრულებით იჯარის ვადის ამოწურვის დღეს, ასევე მოგვიანებით.
თუ ხელშეკრულების დასრულებამდე გავიდა გარკვეული დრო მის გახანგრძლივებაზე ხელშეკრულების გაფორმებამდე, მაშინ მხარეთა ურთიერთობა, რომელიც იმ დროს არსებობდა, კვლავ რეგულირდება ხელშეკრულებით. ვინაიდან დამქირავებელი აგრძელებს ქონებით სარგებლობას ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ მეიჯარის მხრიდან წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში, ხელშეკრულება განახლებულად ითვლება იმავე პირობებით განუსაზღვრელი ვადით 621-ე მუხლის მე-2 პუნქტის საფუძველზე. Სამოქალაქო კოდექსი.
ხელშეკრულებაში მითითებული ერთი წლის ან მეტი პერიოდი. არასაცხოვრებელი ფართის იჯარის ხელშეკრულება (არასაცხოვრებელი ფართის ნაწილი), რომელიც გაფორმებულია ერთი წლის ან მეტი ვადით, ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას და დადებულად ითვლება ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან (2 პუნქტი, 651-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი 2000 წლის 1 ივნისის No53). სახელმწიფო რეგისტრაციის არარსებობის შემთხვევაში, ასეთი იჯარის ხელშეკრულება არასაცხოვრებელი ფართებისთვის არ არის გაფორმებული. ამასთან, თუ ასეთი შეთანხმების ერთ-ერთი მხარე თავს არიდებს მის სახელმწიფო რეგისტრაციას, მეორე მხარეს აქვს უფლება, ხელოვნების მე-3 პუნქტის საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 165-ე სარჩელის შეტანა ხელშეკრულების რეგისტრაციის ვალდებულების შესახებ (იხ. პუნქტი 7 საინფორმაციო წერილი რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის N 59). ხელოვნების მე-2 პუნქტის გამოყენების მიზნებისათვის.
იჯარის ხელშეკრულების განუსაზღვრელი ვადა როგორ დარეგისტრირდეთ
ამასთან, ხელშეკრულების გარემოებებიდან და პირობებიდან გამომდინარე, ვადის გასვლის შემდეგ, რომლისთვისაც იგი დაიდო, მისი მხარეების ურთიერთობა შეიძლება გაგრძელდეს იჯარით აღებული ნივთის გამოყენებასთან (მფლობელობასა და გამოყენებასთან). ამასთან, არ არის საჭირო იჯარით აღებული ქონების დაბრუნება და ახალი იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება, თუმცა მხარეებს არ ართმევენ ამ გზით ურთიერთობების გაფორმების შესაძლებლობას. ხელოვნების მე-2 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 621, თუ მოიჯარე აგრძელებს ქონებით სარგებლობას ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ მეიჯარის მხრიდან წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში, ხელშეკრულება ითვლება განახლებულად იმავე პირობებით განუსაზღვრელი ვადით.
უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2001 წლის 16 თებერვლის საინფორმაციო წერილი №59 „უძრავი ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“ ფედერალური კანონის გამოყენებასთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტის პრაქტიკის განხილვა. და რა არის ცუდი? დიახ, რადგან თუ საჭიროა კონტრაგენტისთვის პირობების გამკაცრება (ინფლაციის ან სხვა საჭიროების გამო იქ ფასების აწევა), მაშინ მისი თანხმობის გარეშე ცვლილებების შეტანა შეუძლებელი იქნება, მოგიწევთ მისი შეწყვეტა და ერთ-ერთი მხარის მოთხოვნით მისი შეწყვეტის შესაძლებლობა უნდა იყოს გათვალისწინებული ამ ხელშეკრულებით.
სხვა საქმეა, როცა კონტრაქტი ამოიწურა. Გინდა გააგრძელო ერთობლივი მუშაობა- გთხოვთ დაეთანხმოთ ახალ პირობებს. და მაშინაც კი, თუ კონტრაგენტი დაეთანხმება განხორციელებულ ცვლილებებს, მათგან იმდენი შეიძლება დაგროვდეს ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში, რომ დაბნეული იქნებით დამატებით ხელშეკრულებებში.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი (რომელიც ითვალისწინებს მხოლოდ ერთი წლის განმავლობაში დადებული მხოლოდ ვადიანი ხელშეკრულებების სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას) და დადასტურებულია საარბიტრაჟო პრაქტიკით (ვოლგა-ვიატკას ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის დადგენილება). 2002 წლის 8 თებერვალი საქმეზე N A79-146-2001-SK2-170, 2001 წლის 23 იანვრის მოსკოვის ოლქის დადგენილება FAS საქმეში N KG-A40 / 6418-00, ჩრდილო-დასავლეთის ოლქის FAS დადგენილება. 2004 წლის 13 მაისი საქმეზე N A56-27225 / 03, 2008 წლის 25 იანვრის საქმეზე N A26-394/2007). სახელმწიფო რეგისტრაციას არ ექვემდებარება აგრეთვე იჯარის ხელშეკრულება, რომელიც განახლებულია ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად.
2 ს.კ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 621 განუსაზღვრელი ვადით ძირითადი პერიოდის დასრულების შემდეგ, მხარეთა წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში (იხ. თებერვლის რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილის 11-ე მუხლი 16, 2001 წ
იჯარის ხელშეკრულების ვადა არის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც მოქმედებს ხელშეკრულების პირობები და სრულდება მის მიერ დადგენილი მხარეთა ვალდებულებები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 425-ე მუხლი).
იჯარის ხელშეკრულების ვადის დასაწყისი კანონის ძალით განისაზღვრება ხელშეკრულების დადების მომენტით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 425-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). ამ მომენტიდან მხარეებს აქვთ ვალდებულებები და ხელშეკრულების პირობები იწყებს მოქმედებას. მხარეებს არ აქვთ უფლება ნებაყოფლობით შეცვალონ იჯარის ხელშეკრულების დასაწყისი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 433-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).
იჯარის ხელშეკრულების ვადა შეიძლება განისაზღვროს მხარეთა შეხედულებისამებრ.
ხელოვნების მე-2 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609, უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. კერძოდ, აუცილებელია შენობების ან ნაგებობების იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაცია მინიმუმ ერთი წლის ვადით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ასეთი ხელშეკრულება დადებულად ითვლება რეგისტრაციის მომენტიდან (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 433-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). ამავე დროს, ხელოვნების მე-8 ნაწილი. 2012 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონის N 302-FZ 2 "სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის 1, 2, 3 და 4 თავებში ცვლილებების შეტანის შესახებ". რუსეთის ფედერაცია„დადგინდა, რომ ხელოვნების წესები. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609, 651 არ ვრცელდება აღნიშნული კანონის ძალაში შესვლის დღიდან (2013 წლის 1 მარტის შემდეგ) დადებულ ხელშეკრულებებზე. შემდგომში, ხელოვნება. 2013 წლის 4 მარტის ფედერალური კანონის 3 N 21-FZ "გარკვეული ცვლილებების შეტანის შესახებ საკანონმდებლო აქტებირუსეთის ფედერაციის და რუსეთის ფედერაციის საკანონმდებლო აქტების გარკვეული დებულებების ბათილად ცნობა“ ეს ცვლილებები გაუქმდა.
იჯარის ხელშეკრულების ვადაზე მოლაპარაკება
ამ პირობაზე თანხმობისას მხარეებმა უნდა:
- განსაზღვრეთ ხელშეკრულების ხანგრძლივობა ხელოვნების წესების მიხედვით. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 190 - 194;
- უზრუნველყოს იჯარის ხელშეკრულების პირობების გამოყენება მის დადებამდე წარმოშობილ ურთიერთობებზე (საჭიროების შემთხვევაში);
- მიუთითეთ, ენიჭება თუ არა მოიჯარეს უპირატესი უფლება ახალი ვადით დადოს ხელშეკრულება;
- დაადგინეთ, განახლდება თუ არა იჯარის ხელშეკრულება ახალი ვადით იმავე მოიჯარესთან.
თუ იჯარის ხელშეკრულების ვადა არ არის განსაზღვრული
ამ შემთხვევაში, ხელშეკრულება აგრძელებს მოქმედებას მასში მითითებულ მომენტამდე, როდესაც მხარეები შეასრულებენ თავიანთ ვალდებულებებს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 425-ე მუხლის მე-2 პუნქტი, მე-3 პუნქტი). იჯარის ხელშეკრულებისთვის ასეთი მომენტი არის ქონების დაბრუნება მეიჯარისთვის გარკვეული იჯარის ვადის ბოლოს ან მოიჯარის მიერ ქირავნობის გადახდა მთელი იჯარის ვადის განმავლობაში, თუ ხელშეკრულების პირობებით იგი იხდის იჯარის ობიექტით სარგებლობის დასრულების შემდეგ. თუ ამავდროულად ხელშეკრულებაში არ არის მითითებული იჯარის ვადა, ხელშეკრულება ჩაითვლება დადებულად განუსაზღვრელი ვადით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლი).
ხელშეკრულების ვადა (ხელშეკრულების ვადა) არის დროის ის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც ხელშეკრულების პირობები მოქმედებს და სრულდება მის მიერ დადგენილი მხარეთა ვალდებულებები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 425, 610 მუხლები). .
იჯარის ვადა არის დროის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც მოიჯარეს აქვს უფლება გამოიყენოს (ან ფლობდეს და გამოიყენოს) ქონება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლი).
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლი არ გამოყოფს "იჯარის ხელშეკრულების ვადის" და "იჯარის ვადის" ცნებებს.
თუმცა, ზოგიერთი სასამართლო პირდაპირ მიუთითებს, რომ ეს ცნებები არ არის იდენტური და მითითებული ტერმინები შეიძლება არ ემთხვეოდეს.
იჯარის ვადა და პრაქტიკაში ხელშეკრულების ვადა, მართლაც, დროში შეიძლება ემთხვეოდეს. მაგალითად, თუ ქონება მოიჯარეს გადაეცემა იჯარის ხელშეკრულების დადებასთან ერთად და დაბრუნდება მისი შეწყვეტით, იჯარის ვადა გაუტოლდება ხელშეკრულების ვადას.
თუმცა, ამ თარიღების დაწყების დრო შეიძლება განსხვავდებოდეს. მაგალითად, თუ ქონება გადაეცემა მხარეთა მიერ ხელშეკრულების გაფორმებიდან რამდენიმე დღეში, მაშინ ხელშეკრულების ვადა დაიწყება გაფორმების მომენტიდან, ხოლო იჯარის ვადა - ქონების გადაცემის მომენტიდან. . ეს სიტუაცია შესაძლებელია, რადგან იჯარის ხელშეკრულება აღიარებულია სასამართლოების უმეტესობის მიერ, როგორც კონსენსუალური და, ხელოვნების 1 პუნქტის შესაბამისად. 425, ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 433 დადებულად ითვლება იმ მომენტიდან, როდესაც მიღება მიიღება იმ პირის მიერ, ვინც გაგზავნა შეთავაზება, კერძოდ, ხელშეკრულების ორივე მხარის მიერ ხელმოწერის მომენტიდან.
მიუხედავად ამისა, გასათვალისწინებელია, რომ სასამართლო პრაქტიკაში არსებობს პოზიცია, რომლის მიხედვითაც იჯარის ხელშეკრულება აღიარებულია, როგორც დადებული ქონების გადაცემის მომენტიდან (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 433-ე მუხლის მე-2 პუნქტი) და უწოდა რეალური კონტრაქტი. ამ მიდგომით ხელშეკრულების ვადის დაწყება დაემთხვევა იჯარის ვადის დაწყებას. თუმცა, პოზიცია იჯარის ხელშეკრულების კონსენსუალურობის შესახებ შეიძლება ჩაითვალოს უფრო გავრცელებულად.
გარდა ამისა, ხელოვნების მე-3 პუნქტიდან. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 611 ასევე ითვალისწინებს, რომ ხელშეკრულებით შეიძლება დადგინდეს ქონების გადაცემის ვადა, რომელიც მოდის ხელშეკრულების დადების შემდეგ.
ამრიგად, საფუძველზე სასამართლო პრაქტიკა, ისევე როგორც ხელოვნება. Ხელოვნება. 425, 433, ხელოვნების მე-3 პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 611, შეიძლება დავასკვნათ, რომ ორივე განსაზღვრული პერიოდი:
- იჯარის ვადა;
- კონტრაქტის დრო.
ხელოვნების მე-2 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609, უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. კერძოდ, აუცილებელია შენობების ან ნაგებობების იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაცია მინიმუმ ერთი წლის ვადით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). ასეთი ხელშეკრულება დადებულად ითვლება რეგისტრაციის მომენტიდან (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 433-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). ამავე დროს, ხელოვნების მე-8 ნაწილი. 2012 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონის N 302-FZ "რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის 1, 2, 3 და 4 თავებში ცვლილების შეტანის შესახებ" დადგენილია, რომ ხელოვნების წესები. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609, 651 არ ვრცელდება აღნიშნული კანონის ძალაში შესვლის დღიდან (2013 წლის 1 მარტის შემდეგ) დადებულ ხელშეკრულებებზე. შემდგომში, ხელოვნება. 3 ფედერალური კანონის 04.03.2013 N 21-FZ "რუსეთის ფედერაციის ცალკეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებებისა და რუსეთის ფედერაციის საკანონმდებლო აქტების გარკვეული დებულებების ბათილად ცნობის შესახებ", ეს ცვლილებები გაუქმდა.
საკითხის განხილვის შემდეგ მივედით შემდეგ დასკვნამდე:
ერთ წელზე ნაკლები ვადით დადებული უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება შეიძლება გაგრძელდეს იმავე პირობებით 11 თვით, მათ შორის, მასზე დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმებით. ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია არ არის საჭირო.
დასკვნის დასაბუთება:
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, იჯარის ხელშეკრულება იდება ხელშეკრულებაში განსაზღვრული ვადით. თუ ხელშეკრულებაში იჯარის ვადა არ არის განსაზღვრული, იჯარის ხელშეკრულება განუსაზღვრელი ვადით დადებულად ითვლება (ამ მუხლის მე-2 პუნქტი). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს, რომ შენობის ან ნაგებობის იჯარის ხელშეკრულება, რომელიც გაფორმებულია მინიმუმ ერთი წლის ვადით, ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას და ითვლება დადებულად ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან.
თუ შენობის (სტრუქტურის) იჯარის ხელშეკრულება გაფორმებულია ერთ წელზე ნაკლები ვადით, ის არ საჭიროებს სახელმწიფო რეგისტრაციას და დადებულად ითვლება მხარეთა მიერ ხელმოწერის მომენტიდან. მსგავსი წესები ვრცელდება არასაცხოვრებელი ფართების იჯარის ხელშეკრულებებზე (რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის მე-2 პუნქტი 06/01/2000 N 53).
ხელშეკრულების შეწყვეტისას იჯარით აღებული ქონება მეიჯარეს უნდა დაუბრუნდეს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებული წესების დაცვით (იმავე მუხლის მე-2 პუნქტი). ამასთან, ხელშეკრულების გარემოებებიდან და პირობებიდან გამომდინარე, ვადის გასვლის შემდეგ, რომლისთვისაც იგი დაიდო, მისი მხარეების ურთიერთობა შეიძლება გაგრძელდეს იჯარით აღებული ნივთის გამოყენებასთან (მფლობელობასა და გამოყენებასთან). ამასთან, არ არის საჭირო იჯარით აღებული ქონების დაბრუნება და ახალი იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება, თუმცა მხარეებს არ ართმევენ ამ გზით ურთიერთობების გაფორმების შესაძლებლობას.
1. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, თუ მოიჯარე აგრძელებს ქონებით სარგებლობას ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ მეიჯარის მხრიდან წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში, ხელშეკრულება ითვლება განახლებულად იმავე პირობებით განუსაზღვრელი ვადით. არ არის საჭირო რაიმე დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმება ხელშეკრულების განუსაზღვრელი ვადით გასაგრძელებლად.
ვინაიდან ქირავნობის ხელშეკრულება, რომელიც დადებულია (განახლებულია) განუსაზღვრელი ვადით არ შეიძლება ჩაითვალოს დადებულად მინიმუმ ერთი წლის ვადით, ასეთი ხელშეკრულება არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი). 2001 წლის 16 თებერვალი N 59).
შეგახსენებთ, რომ მის თითოეულ მხარეს შეუძლია ნებისმიერ დროს უარი თქვას უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებაზე, რომელიც დადებულია განუსაზღვრელი ვადით, აცნობოს მეორე მხარეს სამი თვით ადრე, თუ კანონით ან შეთანხმებით არ არის დადგენილი გაფრთხილების სხვა ვადა (სამოქალაქო კოდექსი). Რუსეთის ფედერაცია).
2. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, მოქალაქეებსა და იურიდიულ პირებს შეუძლიათ თავისუფლად განსაზღვრონ ხელშეკრულების ნებისმიერი პირობა, რომელიც არ ეწინააღმდეგება კანონს. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, ხელშეკრულების პირობები განისაზღვრება მხარეთა შეხედულებისამებრ, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც შესაბამისი პირობის შინაარსი გათვალისწინებულია კანონით ან სხვა სამართლებრივი აქტებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი). . ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანა შესაძლებელია მხარეთა შეთანხმებით, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით, სხვა კანონებით ან თავად ხელშეკრულებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი). ამასთან დაკავშირებით, მხარეთა ორმხრივი თანხმობა უძრავი ქონების ახალი ვადით იჯარის თაობაზე შეიძლება გაფორმდეს ნებისმიერი კანონის საწინააღმდეგოდგზა: როგორც ახალი იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებით, ასევე არსებულ ხელშეკრულებაზე დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმებით.
კერძოდ, მხარეებს შეუძლიათ დამატებითი შეთანხმებით შეიცვალონ მიმდინარე კონტრაქტიიჯარა, მათ შორის პირობა, რომლის მიხედვითაც, იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ, მხარეთა წინააღმდეგობის არარსებობის შემთხვევაში, ხელშეკრულება ითვლება განახლებულად არა განუსაზღვრელი ვადით, არამედ მაგალითად, 11 თვით. ეს დასკვნა დასტურდება და სასამართლო პრაქტიკა(იხილეთ, მაგალითად, ხაბაროვსკის ტერიტორიის საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილება 09/08/2015 საქმეზე N A73-4433 / 2015 წ.). ამ შემთხვევაში იჯარის ვადის დასრულებისას ხელშეკრულება ავტომატურად განახლდება დამატებითი ხელშეკრულებების გაფორმების გარეშე. როგორც რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს განმარტებით, წელიწადზე ნაკლები ვადით დადებული იჯარის ხელშეკრულების ახალი ვადით განახლებით, მხარეთა ურთიერთობა რეგულირდება ახალი საიჯარო ხელშეკრულებით, რომელიც არ არის ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2001 წლის 16 თებერვლის N 59 საინფორმაციო წერილი). ანუ ხელშეკრულების „ავტომატური გახანგრძლივებით“ ახალი იჯარის ხელშეკრულების ვადა არ ჯამდება უკვე ვადაგასულთან, არამედ ხელახლა ითვლება.
თუ განსახილველ სიტუაციაში ხელშეკრულების ვადა ამოიწურა, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, იგი ითვლება განახლებულად იმავე პირობებით განუსაზღვრელი ვადით. ზემოაღნიშნული დამატებითი ხელშეკრულება მხარეებს შეუძლიათ ამ შემთხვევაშიც დადონ (რა თქმა უნდა, ამ ხელშეკრულების პირობების ჩამოყალიბებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული, რომ ცვლილებები შეიტანება განუსაზღვრელი ვადით დადებულ იჯარის ხელშეკრულებაში და არა. 11 თვის განმავლობაში).
თქვენი ინფორმაციისთვის:
დასასრულს აღვნიშნავთ, რომ მხარეთა მიერ გამოყენებული ფორმულირებიდან გამომდინარე, მათ მიერ დადებული დამატებითი ხელშეკრულება შეიძლება კვალიფიცირდეს არა როგორც იჯარის ახალი ვადით განახლებისკენ მიმართული, არამედ როგორც იჯარის ვადის პირობის ცვლილება, რომელიც ასეთი ცვლილების შედეგად ერთ წელზე მეტი ხდება. ამ შემთხვევაში, ზემოაღნიშნული მიდგომა, რომელიც ასახულია რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2001 წლის 16 თებერვლის N 59 საინფორმაციო წერილში, არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას, ხოლო იჯარა ოფიციალურად, სამოქალაქო კოდექსის ძალით. რუსეთის ფედერაცია მოითხოვს სახელმწიფო რეგისტრაციას, რომლის გარეშეც არ შეიძლება ჩაითვალოს დადებულად (იხილეთ, მაგალითად, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლო 2010 წლის 11 მარტის N VAS-18020/09, მოსკოვის ოლქის FAS 2011 წლის 18 მარტი N. F05-1743/2011, 2009 წლის 11 ნოემბრის ურალის ოლქის FAS N F09-8709/09-C3).
თუმცა, როგორც რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმმა განმარტა 2011 წლის 17 ნოემბრის N 73 დადგენილების მე-14 პუნქტში, ქ. მსგავსი სიტუაციაფაქტობრივად გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების პირობები მისი სახელმწიფო რეგისტრაციის არარსებობის შემთხვევაშიც კი ქმნის ორმხრივ ვალდებულებებს მის მხარეებს. ფაქტობრივად განმახორციელებელი იჯარის ხელშეკრულების მხარეებს უფლება არ აქვთ, ერთმანეთთან ურთიერთობაში მოიხსენიონ ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის არარსებობა, როგორც მისი ვალდებულებების შეუსრულებლობის საფუძველი (იხ. აგრეთვე უმაღლესი არბიტრაჟის პრეზიდიუმის დადგენილება. რუსეთის ფედერაციის სასამართლო 2011 წლის 6 სექტემბრის N 4905/11Yu, რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი 2014 წლის 25 თებერვალს N 165). ამ შემთხვევაში, ქირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრირებული არ არის მნიშვნელობა მხოლოდ მესამე პირების მონაწილეობით ურთიერთობაში (მაგალითად, იჯარით აღებული ობიექტის გაყიდვის შემთხვევაში, მოიჯარე ვერ მიმართავს სამოქალაქო. რუსეთის ფედერაციის კოდექსი) .2015 N Ф08-412 / 15 საქმეზე N А20-2386 / 2013 წ. მეთექვსმეტე საარბიტრაჟო სააპელაციო სასამართლოს 20.01.2016წ N).
მომზადებული პასუხი:
იურიდიული საკონსულტაციო სერვისის ექსპერტი GARANT
ანოსოვა ჯულია
პასუხი გავიდა ხარისხის კონტროლი
მასალა მომზადდა იურიდიული საკონსულტაციო სერვისის ფარგლებში მოწოდებული ინდივიდუალური წერილობითი კონსულტაციის საფუძველზე.