Sicherheit (Garantiezahlung) im Rahmen eines Mietvertrages. So formulieren Sie eine Mietbedingung im Rahmen eines Fahrzeugleasingvertrags mit einer Crew

Es wird empfohlen, die Zahlungsfrist im Mietvertrag zu definieren Leasingzahlungen... Haben die Parteien keine einmalige, sondern regelmäßige Zahlung der Miete vorgesehen, ist die Laufzeit für jede Mietperiode zu vereinbaren. Existiert folgende Termine Zahlung:

- Vorauszahlung - die Miete wird vor oder zu Beginn der Mietzeit (Periode) bezahlt;

- Stundung - die Miete wird am Ende oder nach dem Ende der Mietzeit (Periode) gezahlt;

- Vorauszahlung und Zuschlag (Endabrechnung) - Ein Teil der Miete wird vor Beginn der Mietzeit (Periode) und ein Teil nach dessen Ende bezahlt.

Die Zahlungsfrist muss nach den Regeln des Art. Kunst. 190 - 194 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation:

- ein Hinweis auf ein bestimmtes Kalenderdatum oder Ereignis, das unweigerlich eintreten muss;

- der Ablauf eines bestimmten Zeitraums, gerechnet ab dem Kalenderdatum oder ab dem Zeitpunkt des Eintritts eines unvermeidlichen Ereignisses.

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Beispiele für Bedingungsformulierungen:

„Die Miete ist vom Mieter bis spätestens 10.10.2010 zu zahlen“.

"Der Mieter verpflichtet sich, am nächsten Tag nach der Abnahme des Objekts mit der Zahlung der Miete durch Erbringung von Dienstleistungen zu beginnen."

„Die Zahlung der Miete erfolgt zu folgenden Bedingungen:

- innerhalb von 3 (drei) Tagen nach Vertragsunterzeichnung - 40% des Mietpreises;

- innerhalb von 5 (fünf) Tagen nach Vertragsunterzeichnung - 60% des Mietpreises ”.

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Bestimmung der Frist für die Zahlung von Leasingraten durch Regulierungsgesetze

Die Bedingungen für die Zahlung von Mietzahlungen für die Nutzung bestimmter Mietgegenstände können durch ein normatives Gesetz festgelegt werden. Beim Abschluss eines Mietvertrages für solche Gegenstände müssen sich die Parteien an den geltenden Gesetzen orientieren, die die Normen enthalten Zivilrecht... Die Vertragsbedingung, die dem normativen Akt widerspricht, kann vom Gericht auf der Grundlage von Art. 168 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Dieser Umstand macht jedoch nicht die gesamte Vereinbarung ungültig (Artikel 180 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Daher werden die durch Rechtsakte festgelegten Regeln (Artikel 421 Artikel 421, Artikel 422 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation) auf die Beziehung der Parteien in Bezug auf den Zeitpunkt der Mietzahlung angewendet.

Basierend auf Satz 1 der Kunst. 168 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation wird die Vereinbarung im relevanten Teil allgemeine Regel anfechtbar, wenn das Gesetz keine anderen Folgen hat, die nicht mit der Nichtigkeit zusammenhängen. Ausnahmen von der Anfechtungsregel können gesetzlich festgelegt werden. Insbesondere nach Absatz 2 der Kunst. 168 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ist die Bedingung nichtig, wenn sie öffentliche Interessen oder die Rechte und Rechtsgüter Dritter verletzt und gleichzeitig das Gesetz nicht darauf hinweist, dass sie angefochten wird oder andere Folgen, die nicht mit der Invalidität zusammenhängen, sollten angewendet werden.

Diese Regeln gelten für Verträge, die nach dem 1. September 2013 geschlossen wurden (Teil 6 von Artikel 3 Bundesgesetz vom 07.05.2013 N 100-FZ).

Für vor diesem Datum abgeschlossene Mietverträge gilt Art. 168 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation in der vor Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 07.05.2013 N 100-FZ geänderten Fassung. Gemäß diesem Artikel sind Geschäfte, die gegen die Anforderungen eines Gesetzes oder eines anderen Rechtsakts verstoßen, grundsätzlich nichtig.

Es ist zu beachten, dass Rechtsakte, die zivilrechtliche Normen enthalten, insbesondere nicht regulatorische Rechtsakte von Behörden der Mitgliedskörperschaften der Russischen Föderation und von Körperschaften umfassen Kommunalverwaltung(Artikel 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Diesbezüglich erkennt das Gericht eine solche Vereinbarung (Bedingung) auch dann nicht an, wenn der Mietvertrag oder seine Bedingungen ihnen widersprechen, auf der Grundlage von Art. 168 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Gleichzeitig bestand in der Gerichtspraxis die gegenteilige Position: Der Vertrag wurde vom Gericht als ungültig eingestuft.

Bestimmung der Frist für die Zahlung der Leasingraten in Abhängigkeit von der vom Leasinggeber ausgestellten Rechnung

Oftmals wird im Vertrag die Frist für die Zahlung der Miete in Abhängigkeit von der vom Vermieter ausgestellten Rechnung festgelegt. Dies geschieht, um sicherzustellen, dass der Mieter die Rechnung erhält, da er ohne ein solches Dokument die gezahlte Mehrwertsteuer nicht zum Abzug akzeptieren kann. So legen die Parteien beispielsweise fest, dass die Miete innerhalb einer bestimmten Frist nach Rechnungsstellung bezahlt wird oder weisen darauf hin, dass sie auf der Grundlage der Rechnung erfolgt und vereinbaren das Ausstellungsdatum.

Hinsichtlich der Zahlungsfrist kann eine solche Bedingung jedoch als Verstoß gegen Art. 190 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (Beschluss des achtzehnten Berufungsgerichts vom 29.09.2011 N 18AP-9425/2011). Diese Schlussfolgerung steht im Einklang mit der Rechtsposition des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation, die in Ziffer 4 des Informationsschreibens vom 11. in Bezug auf das Ablaufdatum des Vertrages. Sie besteht darin, dass der Begriff nur durch einen Hinweis auf ein solches Ereignis bestimmt werden kann, das unweigerlich eintreten muss, d.h. hängt nicht vom Willen und den Handlungen der Parteien ab. Die vom Vermieter ausgestellte Rechnung entspricht nicht diesen Kriterien. Daher sollten Sie das Fälligkeitsdatum nicht abhängig von der vom Vermieter ausgestellten Rechnung bestimmen. Andernfalls kann es nach den Regeln des Absatzes 2 der Kunst berechnet werden. 314, Ziff. 2 S. 1 Art.-Nr. 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Darüber hinaus muss der Mieter bei der Vereinbarung der jeweiligen Bedingung berücksichtigen Gerichtspraxis, wonach er von der Haftung für die verspätete Mietzahlung nicht befreit ist, wenn der Vermieter keine Rechnung ausgestellt hat, da die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nicht von deren Ausstellung abhängt. Basierend auf den Bestimmungen des Art. Kunst. 606, 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, diese Verpflichtung beruht auf der Tatsache, dass das Mietobjekt genutzt wird.

Gleichzeitig gibt es eine andere Situation: Der Mieter ist von der Haftung für die verspätete Zahlung der Miete befreit, wenn der Vermieter keine Rechnung ausgestellt hat.

Aufgrund des Risikos des Mieters, mit der Erfüllung der Mietzahlungspflicht in Verzug zu geraten, was die Einziehung von Vertragsstrafen nach sich zieht, ist es daher nicht empfehlenswert, im Vertrag eine Bedingung für die Festlegung der Frist für die Zahlung von Mietzahlungen in Abhängigkeit von der Rechnungsausstellung. Die Ausstellung durch den Vermieter kann auf andere Weise sichergestellt werden, beispielsweise durch Aufnahme einer Vertragsstrafe.

Wenn die Frist für die Zahlung der Miete nicht vereinbart ist

In diesem Fall wird normalerweise die festgelegte Zahlungsfrist verwendet, wenn eine ähnliche Immobilie unter vergleichbaren Umständen gemietet wird (Artikel 614 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Im Streitfall werden von Fall zu Fall „die üblicherweise für die Anmietung einer ähnlichen Immobilie unter vergleichbaren Umständen geltenden Bedingungen“ festgelegt.

Das Gericht kann jedoch auf die Beziehungen der Parteien die Regeln des Absatzes 2 der Kunst anwenden. 314 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation über die Erfüllung einer Verpflichtung innerhalb einer angemessenen Zeit nach ihrem Eintritt. In diesem Fall ist der Mieter nicht nur zur Zahlung der Miete, sondern auch zur Zahlung einer Verzugsstrafe unter Berücksichtigung von Art. 314 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Die Kaution im Mietvertrag soll den Schaden des Vermieters ausgleichen, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Betrachten wir die Merkmale dieser Zahlung.

Die Rolle von Sicherheiten in Vertragsbeziehungen

Ein Vertragsverhältnis ist eine Interaktion, die das Bestehen gegenseitiger Verpflichtungen impliziert und daher für die Parteien auf bestimmten Risiken beruht. Um solche Risiken zu reduzieren, sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit vor, Maßnahmen einzuleiten, die Verluste aus diesen Risiken zumindest teilweise reduzieren könnten. Solche Maßnahmen werden als einstweilige Maßnahmen bezeichnet und können eingereicht werden (Artikel 329 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation):

• verlieren,
• Versprechen,
• Dinge zurückhalten,
• Sicherheit,
• eine Garantie einer unabhängigen Partei,
• eine Anzahlung
• Sicherheit (Garantie) Zahlung.

Die Sicherheitszahlung ist ein neues Konzept für das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation, das erst ab dem 01.06.2015 eingeführt wurde (Gesetz "Über Änderungen ..." vom 08.03.2015 Nr. 42-FZ). Seine Bedeutung liegt in der Einführung eines bestimmten Betrags durch die 1. Vertragspartei zugunsten der 2. Partei, der bei der Entstehung von Umständen der Verletzung von Geldpflichten gegenüber der 2. Absatz 1 des Artikels 381.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) ... Es kann zu einer Substitution der zur Verpflichtung beigetragenen Mittel kommen Wertpapiere oder Sachen (Artikel 381.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Sind die Umstände der Pflichtverletzung nicht im Laufe des Vertrages eingetreten, dann Sicherheitszahlung nach ihrer Fertigstellung wird sie in der Regel an die 1. Partei zurückgegeben, kann jedoch im Einvernehmen der Parteien als Zahlung für einen anderen Zweck umgegliedert werden. Bei teilweiser Nutzung wird der Zahlungsbetrag auf das Original zurückgesetzt. Es ist auch möglich, den Gesamtbetrag beim Erstellen von beitragenden Umständen zu reduzieren.

Sicherheitsleistung im Mietvertrag – was ist das?

Die Bedingung für die Hinterlegung einer Kaution in einem Mietvertrag wird häufig dadurch gestellt, dass ein solches Dokument:

• erstellt in Bezug auf teure Immobilien;
• spiegelt die Verpflichtung zur Zahlung regelmäßiger Mietzahlungen wider;
• wirkt ausreichend lange.

Das heißt, die Sicherheitszahlung im Mietvertrag kann das Problem des Schadenersatzes lösen:

• aus dem Verlust von Eigentum oder aus dem Versetzen in einen Zustand, der über die Grenzen des normalen Verschleißes hinausgeht;
• Nichterhalt, unvollständiger oder verspäteter Eingang von Mietzahlungen;
• Nichteinhaltung anderer Bedingungen des Mietvertrages durch den Mieter.

In Bezug auf die Kaution sollte der Mietvertrag Folgendes enthalten:

• sein spezifischer Zweck (um die Art des Schadens zu tilgen, für den es bestimmt ist);
• die Höhe der zur Sicherheit beigetragenen Mittel;
• Auftrag:
  • eine Zahlung leisten,
  • es benutzen,
  • Nachschub für den verbrauchten Betrag,
  • Größe ändern,
  • Rückkehr.

Die Kaution im Mietvertrag beträgt in der Regel Geldmittel... In den meisten Fällen sollen sie Verluste aus verspäteten Mietzahlungen abdecken. Daher ist die Höhe einer solchen Zahlung in der Regel abhängig von der Höhe der vereinbarten Zahlung für jeden der Mietzeiträume: Monat, Quartal oder Jahr. Es ist jedoch möglich, eine beliebige Menge beliebiger Größe festzulegen.

Haupt- und Zusatzbeitrag zur Kaution

In Bezug auf das Verfahren zur Leistung des ersten (Haupt-)Betrags der Kaution im Vertrag ist Folgendes festzulegen:

• der Zeitraum, in dem dies erfolgen muss, und der Zeitpunkt, ab dem die Zählung dieses Zeitraums beginnt;
• Art der Zahlungsmittel und die Art der Einzahlung.

Der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung auf den Mieter kann vom Zeitpunkt der Erfüllung der Sicherungspflicht abhängen. Während der gesamten Vertragslaufzeit liegt die Höhe der Kaution beim Vermieter. Zinsen werden darauf nicht erhoben.

Mit voller oder teilweise Nutzung Bürgschaftszahlung ist, muss ihr Betrag durch einen zusätzlichen Beitrag zu dieser Sicherheit wiederhergestellt werden.

Die Vereinbarung kann auch eine Änderung der Höhe der Sicherheitsleistung vorsehen. Zum Beispiel abhängig von der Erhöhung (Abnahme) der monatlichen Miete. In diesem Fall ist der zur erhöhten Sicherheit fehlende Betrag zusätzlich an den Vermieter zu überweisen und der Überschuss der Kaution kann entweder an den Mieter zurückerstattet oder mit der Zahlung der Miete verrechnet werden.

In Situationen, in denen eine zusätzliche Zahlung oder eine Rückzahlung (Verrechnung) der Mittel erforderlich ist, muss der Vertragstext auch einen Vorbehalt zum Zeitpunkt jeder der erforderlichen Maßnahmen und zum Zeitpunkt, zu dem diese erforderlich sind, enthalten Fristen beginnen.

Verwendung der Garantiezahlung aus dem Mietvertrag

Eine Garantiezahlung wird in 2 Fällen verwendet:

• um Schäden aus der Verletzung der Vertragsbedingungen zu erstatten, die dem Vermieter in den in den Bedingungen dieses Dokuments angegebenen Situationen zugefügt wurden;
• die Miete für die letzten Zeiträume des Mietvertrags zu zahlen, die in seinen Bedingungen oder einer zusätzlichen Vereinbarung zu diesem Dokument festgelegt sein können.

Bei der Verwendung von Mitteln zur Schadensrückzahlung sollte dem Mieter mitgeteilt werden, warum und in welchem ​​Umfang die Kautionsmittel verwendet wurden. Die Höhe der angefallenen Kosten muss durch Dokumente bestätigt werden. Die Form einer solchen Mitteilung (Benachrichtigung) kann dem Mietvertrag als Anlage beigefügt werden. Ab dem Datum der Absendung dieser Mitteilung (oder dem Datum des Eingangs beim Mieter) kann die Frist für die Wiederauffüllung des Hauptbetrags der Garantiezahlung berechnet werden. Das heißt, die Festlegung des Verfahrens zur Anzeige der Verwendung von Sicherheiten zur Schadensrückerstattung durch die Vertragsparteien gewinnt an Bedeutung.

Rückerstattung der Kaution aus dem Mietvertrag

Optionen zur Verwendung der Höhe der Kaution am Ende des Mietverhältnisses werden von den Parteien festgelegt. Erfolgt keine Anrechnung auf die letzten Leasingraten, sonst Möglichkeiten kann sein:

• Rückgabe von Sicherheiten an vollständig an den Mieter;
• Verteilung des Zahlungsbetrags zwischen den Parteien gleichmäßig oder in einem anderen Verhältnis;
• Übertragung von Sicherungsrechten auf den Vermieter.

Wenn dies erforderlich ist, muss sich die Wahl der Option dementsprechend im Vertrag niederschlagen. Die Rückgabe (in welchem ​​Umfang auch immer) hat weder für den Mieter noch für den Vermieter steuerliche Konsequenzen. Die beim Vermieter verbleibenden Beträge werden jedoch zu seinem Einkommen, das der Einkommensteuer (USN oder Einkommensteuer) unterliegt.

Besteuerung der Garantiezahlung

Hinsichtlich der Einkommensteuerbesteuerung gilt die Garantiezahlung als Sicherheit in Form einer Verpfändung, einer Kaution (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 31. Mai 2016 Nr. 03-03-06 / 1/31325, vom 18. Februar 2016 Nr. 03-03-06 / 1 / 8968, vom 03.11.2015 Nr. 03-03-06 / 2/63360), daher während der Vertragslaufzeit nicht betrachtet:

• Einkünfte des Vermieters (Artikel 251 Absatz 2 Satz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation);
• Kosten des Mieters (Artikel 270 Artikel 270 Absatz 32 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

In Bezug auf die Besteuerung dieser Mehrwertsteuerzahlung sollte man sich an der Norm des Absatzes 1 von Art. 381.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, aus dem hervorgeht, dass seine Umwandlung in Gelder, die der Zahlung für Mietdienstleistungen gutgeschrieben werden, nur unter bestimmten Umständen erfolgt, die möglicherweise nicht auftreten. Das heißt, bis zu diesem Zeitpunkt ist die Garantiezahlung ein Sicherheits- und kein Zahlungsmittel und unterliegt dementsprechend nicht der Mehrwertsteuer.

Der Standpunkt des Finanzministeriums zur Bewertung der Kaution für die Mehrwertsteuer

Das Finanzministerium Russlands vertritt jedoch einen anderen und anderen Standpunkt, da die Sicherheitsleistung, die die Möglichkeit der Verrechnung mit der Miete beinhaltet, wie folgt betrachtet werden sollte:

• Gelder im Zusammenhang mit der Zahlung von Dienstleistungen, die im Rahmen von Sub. 2 S. 1 Art.-Nr. 162 der Abgabenordnung der Russischen Föderation (Schreiben vom 03.11.2015 Nr. 03-03-06 / 2/63360). Aus diesem Grund muss ein mit Mehrwertsteuer arbeitender Vermieter die zu zahlende Steuer von der Höhe der erhaltenen Sicherheit erheben. Bei dieser Vorgehensweise haben beide Vertragsparteien (sofern der Mieter auch mit dieser Steuer arbeitet) Probleme beim Abzug der anfallenden Mehrwertsteuer:
  • vom Leasingnehmer - da die Steuerbelastung durch den Leasinggeber gem. 2 S. 1 Art.-Nr. 162 der Abgabenordnung der Russischen Föderation impliziert nicht die Ausstellung einer Rechnung an den Mieter (Artikel 169 Absatz 1, Absatz 3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, Absatz 18 der Regeln für die Führung des Verkaufsbuchs, genehmigt durch Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 26. Dezember 2011 Nr. 1137);
  • vom Vermieter - weil der Vorsteuerabzug nach Ziff. 2 S. 1 Art.-Nr. 162 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, Kunst. 171 der Abgabenordnung der Russischen Föderation schlägt nicht vor.
• Eine steuerpflichtige Vorauszahlung des Vermieters gem. 2 S. 1 Art.-Nr. 167 der Abgabenordnung der Russischen Föderation (Schreiben vom 16. August 2016 Nr. 03-07-11 / 47861). In diesem Fall wird dem Mieter eine Rechnung ausgestellt (Artikel 168 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation) und er hat das Recht, die Mehrwertsteuer im Voraus in Abzug zu bringen mit ihrer anschließenden Rückerstattung zum Zeitpunkt der Verrechnung mit der Zahlung für erbrachte Dienstleistungen (Absatz 3 des Absatzes 3 von Art. 170 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Der Vermieter wird bei der Verrechnung der Vorauszahlung mit der Miete auch die Steuer einbehalten (Artikel 171 Absatz 8 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Somit besteht Unsicherheit nicht nur hinsichtlich der Notwendigkeit der Erhebung von Umsatzsteuer auf die Höhe der Kaution, sondern auch bei der semantischen Bewertung dieser Zahlung für Zwecke der Umsatzsteuerbesteuerung.

Abrechnung der Kaution

Die hinterlegte Kaution wird als Schuld verbucht:

• Forderungen - gegenüber dem Leasingnehmer (Ziffern 3, 16 PBU 10/99);
• Gläubiger - vom Vermieter (Ziffern 3, 12 PBU 9/99).

Es wird für beide Vertragsparteien auf Konto 76 ausgewiesen, bis es zurückgegeben oder mit Zahlungen unter . verrechnet wird mieten.

Die Transaktionen für die Überweisung / Rückerstattung der Kaution werden wie folgt ausgeführt:

• Der Mieter hat:

Dt 76ob Kt 51 - bei Überweisung der Zahlung;

Dt 51 Kt 76ob - nach Erhalt zurück.

• Der Vermieter hat:

Dt 51 Kt 76ob - nach Zahlungseingang;

Dt 76ob Kt 51 - bei seiner Rückkehr,

wobei 76ob ein Unterkonto für die Bilanzierung von Sicherheitenabrechnungen ist.

Darüber hinaus werden beide Parteien während der Laufzeit des Wertpapiers beim Leasinggeber seinen Betrag aus der Bilanz bilanzieren:

• auf Rechnung 009 - beim Mieter;
• auf Rechnung 008 - beim Vermieter.

Wenn der Vermieter den Vorgang des Erhalts der Kaution im Zusammenhang mit der Abrechnung der Miete und der Notwendigkeit der Erhebung der Mehrwertsteuer ansieht, erhält er eine Buchung:

Dt 76. Kt 68,

wobei 76nds ein Mehrwertsteuer-Unterkonto ist.

In einer Situation, in der die Garantiezahlung als Vorauszahlung für Mietvertragsabrechnungen angesehen wird, gibt es für den Mieter (wenn er mit Mehrwertsteuer arbeitet) und den Vermieter die gleichen Abzugsposten, die sich jedoch im Zeitpunkt ihrer Durchführung unterscheiden ( für den Mieter - bei Überweisung der Vorauszahlung, Vermieter - zum Zeitpunkt der Verrechnung der Vorauszahlung für Dienstleistungen):

Dt 68 Kt 76nds.

Der Mieter wird zum Zeitpunkt der Anrechnung der Vorauszahlung auf die Mietzahlung die Steuer zurückfordern:

Dt 76. Kt 68.

Wird die Mehrwertsteuer vom Vermieter gemäß Ziff. 2 S. 1 Art.-Nr. 162 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, die keine weiteren Einziehungsvorgänge impliziert, wird die für die Zahlung aufgelaufene Steuer auf andere Ausgaben abgeschrieben:

Dt 91 Kt 76nds.

Zum Zeitpunkt der Verrechnung der Kaution mit der Mietzahlung erscheint eine Buchung zur Begleichung der Mietschuld durch Sicherheit:

• beim Mieter:

Dt 76ar Kt 76ob;

• vom Vermieter:

Dt 76ob Kt 76ar,

wobei 76ar ein Unterkonto für die Abrechnung von Mietzahlungen ist.

Von den außerbilanziellen Konten 008 und 009 werden die Sicherheiten bei Rückgabe in der erforderlichen Höhe abgezogen bzw. mit dem Mietzins verrechnet.

Ergebnisse

Die im Mietvertrag vorgesehene Kaution dient dem Ausgleich von Verlusten des Vermieters, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Zweck, Umfang, Hinterlegungs-, Verwendungs- und Rückgabemerkmale richten sich nach den Bestimmungen des Vertrages. Bei der Einkommensteuer wird eine solche Zahlung nicht berücksichtigt, aber in Situationen, in denen sie mit der Berechnung der Miete verbunden ist, kann sie unter die Mehrwertsteuer fallen. In der Rechnungslegung wird die Sicherheitsleistung sowohl gegenüber dem Leasingnehmer als auch dem Leasinggeber als Schuld ausgewiesen.

Nebenkostenabrechnungen als Teil der Miete (Wohnung). Wie man Abrechnungen für Stromrechnungen für Mietobjekte organisiert und durchführt.

Frage: Wenn die Miete für die vermieteten Wohnungen Nebenkostenabrechnungen enthält, warum sollten diese von der Miete getrennt und mit Mehrwertsteuer besteuert werden, wenn der Vermieter tatsächlich keine Nebenkosten erbringt, sondern diese für die Vermietung von Wohnräumen ohne Umsatzsteuer kauft? . Der Vermieter übernimmt die Nebenkostenpauschale und im Vertrag wird es so formuliert: „Die Höhe des Mietzinses beinhaltet: Nebenkostenpauschale: Strom bis ______ kW pro Monat, Kaltwasseranschluss bis ______ m3 pro Monat , Warmwasserbereitstellung bis zu _____ m3 im Monat und Zahlung für die Instandhaltung und Reparatur von Wohnräumen." Vielleicht müssen Sie die Vertragsbedingungen umformulieren?

Antworten: Die Vertragsbedingungen müssen nicht geändert werden.

In Ihrem Fall setzt sich die Miethöhe im Vertrag aus zwei Teilen zusammen: einer festen Zahlung (der Miete selbst) und einer variablen Zahlung (Nebenkosten, die der Mieter im Abrechnungszeitraum verbraucht) sowie der Zahlung für Wartung und Reparatur der Räumlichkeiten.

Gemäß Paragraphen. 10 S. 2 Art.-Nr. 149 der Abgabenordnung der Russischen Föderation ist die Zahlung für Dienstleistungen zur Bereitstellung von Wohnräumen zur steuerfreien Nutzung nur die Zahlung für die Nutzung von Wohnräumen und die Vermietung von Wohnräumen. Diese Leistung gilt nicht für Zahlungen für Versorgungsunternehmen, für die Wartung und Reparatur von Wohnungen.

Die gleiche Meinung vertrat der Bundessteuerdienst mit Schreiben vom 16. März 2005 Nr. 03-4-02 / 371/28: Wenn nach den Bedingungen des Mietvertrages die Mietkosten zusätzlich zu den Zahlung für die Anmietung von Wohnungen (für die Bereitstellung von Wohnräumen), umfasst die Kosten für Nebenkosten und andere Dienstleistungen , dann ist nur die Wohnungsmiete nicht in der Menthalten.

In der Miete enthaltene Nebenkosten gemäß Mietvertrag werden nach dem allgemeinen Verfahren besteuert.

Darüber hinaus ist der Steuerpflichtige gemäß Artikel 170 Absatz 4 der Abgabenordnung der Russischen Föderation verpflichtet, getrennte Aufzeichnungen über die Steuerbeträge für gekaufte Waren (Bauarbeiten, Dienstleistungen) zu führen, die sowohl steuerpflichtig als auch nicht steuerpflichtig sind ( steuerbefreit) Transaktionen.

Rechtfertigung

So organisieren und führen Sie Abrechnungen für Nebenkostenabrechnungen für Mietobjekte durch

Zahlung für Dienstleistungen im Rahmen der Miete

V dieser Fall die Kosten der verbrauchten Nebenkosten werden vom Mieter im Rahmen der Miete an den Vermieter vergütet. Möglichkeit der Bewerbung diese Option ergibt sich aus den mietvertragsrechtlichen Normen.

Es gibt zwei Möglichkeiten, die Höhe der Nebenkostenentschädigung in die Miete einzubeziehen:

Der Gesamtbetrag der Versorgungs- und Energielieferungen wird anhand des tatsächlichen Verbrauchs anhand von Rechnungen der Lieferanten ermittelt. Der vom Mieter erstattete Aufwandsanteil aus dem Mietvertrag (variabler Teil der Miete) kann wie folgt ermittelt werden:

1. nach dem vom Mieter bewohnten Raumanteil;

2. nach den Angaben der einzelnen Zähler;

3. nach der Kapazität der vom Mieter verwendeten Geräte und deren Betriebszeit.

Die Berechnungsmethode ist im Mietvertrag festgelegt (Artikel 615 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Wenn Sie die Kompensation aktivieren Betriebskosten separate primärdokumente für nutzungsentgelte werden im rahmen der leasingzahlungen nicht erstellt. Es genügt, wenn der Vermieter die Mietunterlagen erstellt und Kopien der Unterlagen der Betriebsmittel (Rechnungen, Berechnungen) beifügt, wenn eine solche Bedingung im Mietvertrag vorgesehen ist.

Wie kann ein Vermieter die Berechnungen von Nebenkostenabrechnungen für vermietete Immobilien steuerlich berücksichtigen? Die Organisation wendet ein gemeinsames Steuersystem an

Der Verkauf von Dienstleistungen zur Bereitstellung von Mietobjekten durch den Vermieter wird als Gegenstand der Mehrwertsteuerbesteuerung anerkannt (Artikel 146 Absatz 1 Unterabsatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Die Steuerbemessungsgrundlage ist definiert als die Kosten der Dienstleistungen, die auf der Grundlage der im Vertrag festgelegten Preise berechnet werden (Artikel 154 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). In diesem Fall ist der gesamte Mietbetrag die Zahlung für die Leistungen des Vermieters zur Bereitstellung von Mietobjekten. Daher muss der Vermieter die Mehrwertsteuer auf den vollen Betrag der Miete berechnen. Der gesamte Mietbetrag muss dem Mieter in Rechnung gestellt werden (§ 3, Artikel 168 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Gleichzeitig kann die Miete je nach Vertragsbedingungen den (konstanten) Hauptteil, der sich aus den Kosten der Mietfläche zusammensetzt, und einen zusätzlichen (variablen) Teil, einschließlich des Ausgleichs der Nebenkosten, umfassen durch den Mieter. In diesem Fall hat der Vermieter das Recht, auf der Rechnung anzugeben Einzelkosten Dienstleistungen oder füllen Sie zwei Zeilen aus, die den konstanten und den variablen Anteil getrennt angeben. Solche Klarstellungen wurden vom Föderalen Steuerdienst Russlands in Absatz 1 des Schreibens vom 4. Februar 2010 Nr. ШС-22-3 / 86 (abgestimmt mit dem russischen Finanzministerium) gegeben.

Der Betrag der Vorsteuer für Betriebsmittel im Rahmen der Leasingzahlung kann vom Vermieter abgezogen werden, da sich deren Kauf auf umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten bezieht (Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Russlands vom 4. Februar 2010 Nr. SHS-22- 3 / 86) * Wenn alle notwendigen Voraussetzungen für die Anerkennung der Mehrwertsteuer zum Abzug erfüllt sein müssen. Die gleiche Position wurde von einigen Gerichten vertreten (siehe zum Beispiel die Definition des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 26. August 2009 Nr. VAS-10032/09, Beschluss des FAS des Zentralbezirks vom 29. Mai, 2009 Nr. 21. Dezember 2009 Nr. A63-8994 / 2004-C4-9).

Situation: ob der Vermieter das Recht hat, dem Mieter für Nebenkosten, deren Kosten er ersetzt, erneut Rechnungen auszustellen. Nebenkostenabrechnungen sind nicht Bestandteil der Miete. Verträge mit Lieferorganisationen werden direkt mit dem Vermieter abgeschlossen

Nein, ich habe kein Recht.

Die offizielle Position der Kontrollabteilungen ist, dass der Vermieter in dieser Situation dem Mieter keine Rechnungen über die Kosten der dem Vermieter erbrachten Dienstleistungen ausstellen kann (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 10. Februar 2011 Nr 03-03-06 / 1/86, vom 14. Mai 2008 Nr. 03-03-06 / 2/51 und der Föderale Steuerdienst Russlands vom 23. April 2007 Nr. SHT-6-03 / 340). Zur Untermauerung ihres Standpunkts führen sie die folgenden Argumente an.

Ein Vermieter ist ein Abonnent, der Strom und Wärme, Wasser von der Versorgungsorganisation bezieht. Und da er als Abonnent auftritt, kann er selbst keine Versorgungsorganisation für den Mieter sein (Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 6. April 2000 Nr. 7349/99, Beschluss des FAS des Westens Sibirien vom 28. Januar 2009 Nr. F04-7965 / 2008 ( 20062-A46-25)). Darüber hinaus enthalten die an den Vermieter ausgestellten Rechnungen bereits die Mehrwertsteuer, die der Vermieter an die Versorgungsunternehmen in den Versorgungstarifen gezahlt hat. Daher verstößt die Anrechnung von Mehrwertsteuer auf die Kosten von Dienstleistungen, die bereits Steuern enthalten, gegen die Steuergesetzgebung (Definition des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2007 Nr. 560/07).

Dies bedeutet, dass der Vermieter keinen Anspruch auf umsatzsteuerliche Nebenkostenabgeltung hat und keine Rechnungen ausstellen kann. Daher kann der Vermieter auf die erstattungsfähigen Kosten der Dienstleistungen keine Mehrwertsteuer berechnen und der Mieter kann auf diesen abgezogenen Betrag keine Vorsteuer akzeptieren.

Der Hauptbuchhalter rät: Es gibt Argumente, die es dem Vermieter erlauben, die Mieterrechnungen für Nebenkosten neu auszustellen. Sie sind wie folgt.

Die Neuausstellung von Rechnungen durch den Vermieter an den Mieter widerspricht nicht den steuerrechtlichen Normen. Die Artikel der Abgabenordnung der Russischen Föderation enthalten diesbezüglich keine Beschränkungen.

Darüber hinaus kann die Mieterorganisation, ohne die Mieträume mit Betriebsmitteln zu versorgen, ihr Recht zur Nutzung der Mieträume nicht ausüben (Art., Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation). Folglich ist die Bereitstellung von Versorgungsleistungen untrennbar mit der Bereitstellung von Mietdienstleistungen verbunden. Daher hat der Vermieter das Recht, dem Mieter die Rechnung für die Nebenkosten erneut auszustellen und der Mieter - die Mehrwertsteuer davon abzuziehen.

Diese Position wird vom Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation in seinem Beschluss vom 25. Februar 2009 Nr. 12664/08 bestätigt.

Vor Erlass der Entscheidungen des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation war die Schiedspraxis in dieser Frage heterogen.

Einige Gerichte hielten an einem Standpunkt fest, der vollständig der Position des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation entsprach (siehe beispielsweise die Entscheidungen des FAS des Uraler Bezirks vom 19. Juni 2008 Nr. F09- 4255 / 08-C2, vom 29. Februar 2008 Nr. F09-861 / 08-C2, vom 21. Januar 2008 Nr. F09-11295 / 07-C2, Bezirk Moskau vom 26. August 2008 Nr. KA-A40 / 7882- 08, vom 01.10.2007 Nr. KA-A41 / 10014-07). Gleichzeitig bestätigten einige Gerichte die Position der Kontrollbehörden (siehe zum Beispiel die Definition des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 29. Januar 2008 Nr. 18186/07, Beschluss des FAS des Zentralbezirks vom 14. Februar 2008 Nr. A48-1629 / 07-6, vom 10. Oktober 2007 Nr. А36-2553 / 2006, Ostsibirischem Bezirk vom 19. Januar 2009 Nr. А10-1581 / 08-F02-6877 / 08, vom 30. Oktober 2008 Nr. А10-845 / 08-F02-5264 / 08, А10-845 / 08- F02-5607 / 08, Bezirk Wolga vom 4. März 2008 Nr. A65-8421 / 2007-CA1-37, vom 6. Februar 2008 Nr. A55-6796 / 2007-53, Westsibirischem Bezirk vom 28. Januar 2009 Nr. F04-7965 / 2008 (20062-A46-25), vom 27. August 2008 Nr. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) und vom 24. März 2008 Nr. F04-2074 / 2008 (2736-A45-41)).

Mit der Veröffentlichung der Beschlüsse des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 10. März 2009 Nr. 6219/08 und vom 25. Februar 2009 Nr. 12664/08 sollte die Schiedspraxis in der behandelten Frage geändert werden Uniform. Dies belegen neue Gerichtsentscheidungen (siehe zum Beispiel Entscheidungen des Föderalen Antimonopoldienstes des Bezirks Wolgo-Wjatka vom 29. Juni 2009 Nr. A33-12783 / 08-F02-2566 / 09, Moskauer Bezirk vom 10. Juli 2009 Nr. KA-A40 / 6262-09, Zentraler Bezirk vom 29. April 2009 Nr. A48-3884 / 08-17, Wolga-Bezirk vom April 7, 2009 Nr. A65-20968 / 2008, Westsibirien-Bezirk vom 15. September 2009 Nr. F04-5497 / 2009 (19433-A45-29), Nordwest-Bezirk Nr. A52-3899 / 2008 vom 16. März 2009, Ural-Bezirk Nr. F09-10444 / 08-C2 vom 25.02.2009).

Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Russlands vom 16. März 2005 Nr. 03-4-02 / 371/28 "Über die Befreiung von der Besteuerung von Dienstleistungen für die Vermietung von Wohnräumen an juristische Personen"

„Der Eidgenössische Steuerdienst zur Frage der Befreiung von der Besteuerung von Dienstleistungen für die Vermietung von Wohnräumen an juristische Personen teilt Folgendes mit.
Gemäß Artikel 146 Absatz 1 Unterabsatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation (im Folgenden als Steuergesetzbuch bezeichnet) ist der Gegenstand der Besteuerung der Mehrwertsteuer der Verkauf von Waren (Bauarbeiten, Dienstleistungen) in der Gebiet Russische Föderation.
Nicht steuerpflichtige (steuerbefreite) Geschäfte sind in Artikel 149 des Gesetzbuches geregelt.
Gemäß Artikel 149 Absatz 2 Unterabsatz 10 des Kodex ist der Verkauf (sowie die Übertragung, Ausführung, Bereitstellung für den Eigenbedarf) von Dienstleistungen zur Bereitstellung von Wohnräumen zur Nutzung in der Russischen Föderation Der Wohnungsbestand aller Eigentumsformen unterliegt nicht der Besteuerung.
Gemäß Artikel 27 des Bundesgesetzes vom 05.08.2000 Nr. 118-FZ "Über die Verabschiedung des zweiten Teils der Abgabenordnung der Russischen Föderation und Änderungen bestimmter Rechtsgesetze der Russischen Föderation über Steuern" bis zum 1. Januar 2004 wurde die Mehrwertsteuer auf dem Gebiet der Russischen Föderation von der Besteuerung befreit von Dienstleistungen für die Bereitstellung von Wohnräumen zur Nutzung im Wohnungsbestand aller Eigentumsformen, Dienstleistungen für Wartung, Routinereparaturen, Großreparaturen, Sanitärunterhalt, Führung des Haushaltsbetriebs, durchgeführt zu Lasten gezielter Ausgaben in Häusern von Wohnungsbaugenossenschaften sowie Dienstleistungen zur Bereitstellung von Wohnraum in Wohnheimen (mit Ausnahme der Wohnungsnutzung) für Hotelzwecke und Vermietung).
Folglich waren Geschäfte zum Verkauf von Dienstleistungen zur Bereitstellung von Wohnräumen zur Nutzung im Wohnungsbestand aller Eigentumsformen sowohl vor dem 1. Januar als auch nach dem 1. Januar 2004 von der Umsatzsteuerbefreiung befreit.
Artikel 671 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation legt fest, dass Wohnräume zum Besitz und (oder) zur Nutzung bereitgestellt werden können Einzelpersonen aufgrund eines Mietvertrages, bei juristischen Personen - aufgrund eines Mietvertrages oder sonstigen Vertrages. Gleichzeitig kann eine juristische Person gemäß Absatz 2 dieses Artikels Wohnräume nur zum Wohnen von Bürgern nutzen.
Unter Berücksichtigung des Vorstehenden gilt ab dem 1.

Es ist zu beachten, dass nur Zahlungen für die Anmietung von Wohnungen und Zahlungen für die Bereitstellung von Wohnräumen zur Nutzung durch juristische Personen im Rahmen eines Mietvertrags von der Mehrwertsteuer befreit sind.
Für den Fall, dass nach den Bedingungen des Mietvertrages vereinbart ist, dass die Mietkosten neben der Zahlung für die Anmietung von Wohnraum (Zahlung für die Bereitstellung von Wohnräumen) auch die Kosten für Nebenkosten oder sonstige Dienstleistungen umfassen, dann wird nur die Miete nicht in die Meingerechnet.
Gleichzeitig sieht Artikel 149 Absatz 1 des Gesetzbuches in Bezug auf ausländische Staatsbürger oder in der Russischen Föderation akkreditierte Organisationen eine Sonderregelung vor, nach der die Vermietung von Räumlichkeiten durch der Vermieter auf dem Territorium der Russischen Föderation an ausländische Staatsbürger oder in der Russischen Föderation akkreditierte Organisationen. Diese Bestimmung gilt, wenn die Gesetzgebung des jeweiligen ausländischen Staates ein ähnliches Verfahren für Bürger der Russischen Föderation und in diesem fremden Staat akkreditierte russische Organisationen vorsieht oder eine solche Norm durch einen völkerrechtlichen Vertrag (Abkommen) der Russischen Föderation vorgesehen ist .
Daher gilt diese Bestimmung des Kodex nur für ausländische Staatsbürger oder in der Russischen Föderation akkreditierte Organisationen.
Wenn der Vermieter Räumlichkeiten auf dem Territorium der Russischen Föderation an ausländische Staatsbürger oder Organisationen vermietet, die in der Russischen Föderation nicht zugelassen sind, wird keine Steuerbefreiung gewährt und Dienstleistungen für die Anmietung von Räumen unterliegen der Besteuerung nach dem allgemein anerkannten Verfahren.
Gleichzeitig möchten wir Sie auf folgendes aufmerksam machen.
Gemäß Artikel 149 Absatz 4 des Steuergesetzbuchs müssen Steuerpflichtige, die steuerbefreite und nicht steuerbefreite Umsätze tätigen, getrennte Aufzeichnungen über diese Umsätze führen.
Darüber hinaus ist der Steuerpflichtige gemäß Artikel 170 Absatz 4 des Gesetzes über die Steuerbeträge für gekaufte Gegenstände (Bauarbeiten, Dienstleistungen), einschließlich des Anlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte, die für die Durchführung von steuerpflichtigen und nicht -steuerpflichtige (steuerbefreite) Geschäfte.

In Ermangelung einer gesonderten Buchführung für den Steuerpflichtigen ist der Steuerbetrag für bezogene Gegenstände (Bauarbeiten, Dienstleistungen), einschließlich des Anlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte, nicht abzugsfähig und wird bei der Berechnung der Einkommensteuer nicht in die abzugsfähigen Aufwendungen einbezogen.
Für den Fall, dass der Steuerpflichtige beim Verkauf von Waren (Bauarbeiten, Dienstleistungen), deren Verkauf nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, dem Käufer eine Rechnung mit dem zugewiesenen Steuerbetrag ausgestellt hat, ist dieser Steuerbetrag zu zahlen an den Haushalt auf der Grundlage von Artikel 173 Absatz 5 des Kodex ".

Alexander Vodovozov antwortet,

Stellvertretender Leiter der Steuerabteilung Rechtspersonen FTS von Russland

„Die Reihenfolge hängt von der Art der Immobilie ab, wo sie sich befindet und wer der Vermögensinhaber ist. Seit 2019 entfällt die zentrale Abgabe von Grundsteuermeldungen, die Steuerbemessungsgrundlage der als durchschnittliche jährliche Kosten bestimmt wird. Aber es gibt Ausnahmen von dieser Regel. Alle Optionen für die Zahlung der Grundsteuer und die Abgabe einer Erklärung für 2018 finden Sie in den Empfehlungen.

Artikel 622. Rückgabe des Mietgegenstandes an den Vermieter

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand, in dem er es erhalten hat, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung oder in dem vertraglich vorgesehenen Zustand an den Vermieter zurückzugeben.

Hat der Mieter den Mietgegenstand nicht oder verspätet zurückgegeben, ist der Vermieter berechtigt, die Zahlung der Miete für die gesamte Dauer des Verzuges zu verlangen. Für den Fall, dass das angegebene Entgelt die dem Vermieter entstandenen Schäden nicht deckt, kann er deren Ersatz verlangen.

Für den Fall, dass der Vertrag eine Vertragsstrafe für die nicht rechtzeitige Rückgabe des Mietgegenstandes vorsieht, können die Schäden in voller Höhe über die Vertragsstrafe hinaus erstattet werden, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Artikel 623. Verbesserungen an Mietobjekten

1. Vom Mieter abtrennbare Verbesserungen des Mietgegenstandes sind sein Eigentum, soweit sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt.

4. Verbesserungen der Mietsache, sowohl trennbar als auch untrennbar, auf Kosten von Abschreibungskosten aus diesem Eigentum sind Eigentum des Vermieters.

Artikel 624. Rücknahme von Mietgegenständen

1. Durch Gesetz oder Mietvertrag kann vorgesehen werden, dass die Mietsache mit Ablauf der Mietzeit oder vor Ablauf der Mietzeit in das Eigentum des Mieters übergeht, sofern der Mieter den gesamten im Vertrag festgesetzten Rückzahlungspreis zahlt.

2. Ist die Bedingung der Rücknahme des Mietgegenstandes im Mietvertrag nicht vorgesehen, kann sie durch eine zusätzliche Vereinbarung der Parteien festgelegt werden, die in diesem Fall berechtigt sind, die Anrechnung der zuvor gezahlten Miete zu vereinbaren im Rücknahmepreis.

3. Das Gesetz kann Fälle des Verbots des Erwerbs von Mietgegenständen festlegen.

Artikel 625. Merkmale bestimmte Typen Vermietung und Verpachtung bestimmter Arten von Immobilien

Für bestimmte Arten von Leasingverträgen und Leasingverträgen für bestimmte Arten von Immobilien (Miete, Leasing von Fahrzeugen, Leasing von Gebäuden und Bauwerken, Leasing von Unternehmen, Finanzierungsleasing) gelten die Bestimmungen dieses Absatzes, sofern die Regeln dieses Kodex zu diesen Vereinbarungen.

§ 2. Miete

Artikel 626. Mietvertrag

1. Im Rahmen eines Mietvertrages ein Vermieter, der eine Immobilie dauerhaft vermietet unternehmerische Tätigkeit, verpflichtet sich, dem Mieter gegen Entgelt bewegliche Sachen zum vorübergehenden Besitz und Gebrauch zur Verfügung zu stellen.

Die im Rahmen eines Mietvertrages überlassene Immobilie wird zu Verbraucherzwecken genutzt, sofern sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt oder sich aus dem Wesen der Verpflichtung ergibt.

2. Der Mietvertrag kommt zustande in Schreiben.

Artikel 627. Laufzeit des Mietvertrages

1. Der Mietvertrag wird für eine Dauer von bis zu einem Jahr abgeschlossen.

2. Regeln für die Verlängerung des Mietvertrags für unbefristete Laufzeit und auf das Vorkaufsrecht des Mieters zur Verlängerung des Mietvertrages () gelten nicht für den Mietvertrag.

3. Der Mieter hat das Recht, jederzeit vom Mietvertrag zurückzutreten, nachdem er dies dem Vermieter mindestens zehn Tage vorher schriftlich mitgeteilt hat.

Artikel 628. Bereitstellung von Eigentum an den Mieter

Der einen Mietvertrag abschließende Vermieter ist verpflichtet, im Beisein des Mieters die Gebrauchstauglichkeit des Mietgegenstandes zu überprüfen sowie den Mieter mit den Regeln für den Betrieb des Mietgegenstandes vertraut zu machen oder ihm schriftliche Anweisungen über die Nutzung dieser Immobilie.

Artikel 629. Beseitigung von Mängeln der Mietsache

1. Stellt der Mieter Mängel des Mietgegenstandes fest, die dessen Nutzung ganz oder teilweise behindern, ist der Vermieter binnen zehn Tagen ab dem Datum der Mängelrüge des Mieters verpflichtet, sofern nicht eine kürzere Frist von des Mietvertrages, die Mängel der Mietsache an Ort und Stelle zu beseitigen oder diese Sache kostenlos durch eine andere gleichartige Sache in ordnungsgemäßem Zustand zu ersetzen.

2. Wenn die Mängel des Mietgegenstandes auf einen Verstoß des Mieters gegen die Regeln für den Betrieb und die Instandhaltung des Mietgegenstandes zurückzuführen sind, hat der Mieter die Kosten für die Reparatur und den Transport des Mietgegenstandes an den Vermieter zu zahlen.

Artikel 630. Miete im Rahmen eines Mietvertrags

1. Die Miete aus dem Mietvertrag wird in Form von festen Zahlungen festgelegt, die periodisch oder auf einmal gezahlt werden.

2. Bei vorzeitiger Rückgabe der Immobilie durch den Mieter hat der Vermieter ihm den entsprechenden Teil des erhaltenen Mietzinses, gerechnet ab dem auf den Tag der tatsächlichen Rückgabe der Immobilie folgenden Tag, zurückzuerstatten.

3. Die Einziehung von Mietrückständen gegenüber dem Mieter erfolgt unanfechtbar auf der Grundlage des Notarbeschlusses.

Artikel 631. Nutzung von Mietgegenständen

1. Kapital und Instandhaltung Im Rahmen eines Mietvertrages vermietetes Eigentum ist Sache des Vermieters.

2. Untervermietung des dem Mieter aus dem Mietvertrag überlassenen Objekts, Übertragung seiner Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf eine andere Person, Überlassung dieses Objekts an kostenlose Nutzung, die Verpfändung von Mietrechten und deren Einbringung als Vermögenseinlage an Personengesellschaften und Gesellschaften oder als Anteilseinlage an Produktionsgenossenschaften sind unzulässig.

§ 3. Vermietung von Fahrzeugen

1. Miete Fahrzeug mit der Erbringung von Managementdienstleistungen und technischer Betrieb

Artikel 632. Vertrag über die Vermietung eines Fahrzeugs mit Besatzung

Im Rahmen eines Leasingvertrages (temporary chartering) für ein Fahrzeug mit Besatzung stellt der Vermieter dem Mieter das Fahrzeug gegen Entgelt zur vorübergehenden Besitz- und Nutzung zur Verfügung und erbringt eigene Dienstleistungen für dessen Bewirtschaftung und den technischen Betrieb.

Regelungen zur Verlängerung eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit und zum Vorkaufsrecht des Mieters zum Abschluss eines Mietvertrages für neuer Begriff() gilt nicht für einen Fahrzeugleasingvertrag mit Besatzung.

Artikel 633. Vertragsform für das Leasing eines Fahrzeugs mit Besatzung

Ein Fahrzeugleasingvertrag mit Besatzung muss unabhängig von seiner Laufzeit schriftlich abgeschlossen werden. Die Vorschriften über die Eintragung von Mietverträgen gemäß Artikel 609 Absatz 2 dieses Gesetzbuches gelten nicht für einen solchen Vertrag.

Artikel 634. Verpflichtung des Vermieters zur Wartung eines Fahrzeugs

Der Vermieter ist verpflichtet, den ordnungsgemäßen Zustand des Mietfahrzeugs während der gesamten Mietdauer des Fahrzeugs mit der Besatzung einschließlich der Durchführung der aktuellen und Überholung und die Bereitstellung der notwendigen Materialien.

Artikel 635. Pflichten des Vermieters zum Führen und Warten eines Fahrzeugs

1. Die dem Mieter vom Vermieter erbrachten Dienstleistungen für die Verwaltung und den technischen Betrieb des Fahrzeugs müssen seine normale und sichere Operation gemäß den im Vertrag festgelegten Zwecken des Mietverhältnisses. Ein Fahrzeugmietvertrag mit Besatzung kann dem Mieter eine breitere Palette von Dienstleistungen vorsehen.

2. Die Zusammensetzung der Fahrzeugbesatzung und ihre Qualifikationen müssen den Regeln und Bedingungen des für die Parteien verbindlichen Vertrages entsprechen, und wenn solche Anforderungen nicht durch die für die Parteien verbindlichen Regeln festgelegt sind, den Anforderungen der üblichen Betriebspraxis Fahrzeug dieses Typs und die Vertragsbedingungen.

Die Besatzungsmitglieder sind Angestellte des Vermieters. Sie unterliegen den Anordnungen des Vermieters zur Verwaltung und Wartung und den Anordnungen des Mieters für kommerzielle Ausbeutung Fahrzeug.

Soweit der Mietvertrag nichts anderes vorsieht, trägt der Vermieter die Kosten für die Bezahlung der Leistungen der Besatzungsmitglieder sowie die Kosten für deren Instandhaltung.

Artikel 636. Verpflichtung des Mieters, Kosten im Zusammenhang mit dem gewerblichen Betrieb eines Fahrzeugs zu zahlen

Soweit sich aus dem Mietvertrag für ein Fahrzeug mit Besatzung nichts anderes ergibt, trägt der Mieter die im Zusammenhang mit dem gewerblichen Betrieb des Fahrzeuges entstehenden Kosten, einschließlich der Kosten für die Bezahlung von Kraftstoff und anderen im Betrieb verbrauchten Materialien und für die Zahlung Gebühren.

Artikel 637. Fahrzeugversicherung

Soweit der Mietvertrag für ein Fahrzeug mit Besatzung nichts anderes vorsieht, trägt der Vermieter die Pflicht zur Versicherung des Fahrzeugs und (oder) zur Haftung für Schäden, die durch dieses oder im Zusammenhang mit seinem Betrieb verursacht werden können, in Fällen, in denen eine solche Versicherung ist gesetzlich oder vertraglich vorgeschrieben.

Artikel 638. Verträge mit Dritten über die Nutzung eines Fahrzeugs

1. Sofern der Mietvertrag für ein Fahrzeug mit Besatzung nichts anderes vorsieht, hat der Mieter das Recht, das Fahrzeug ohne Zustimmung des Vermieters weiterzuvermieten.

2. Der Mieter ist berechtigt, im Rahmen des gewerblichen Betriebes des Mietfahrzeuges ohne Zustimmung des Vermieters mit Dritten Beförderungsverträge und sonstige Verträge abzuschließen, soweit diese den angegebenen Verwendungszwecken des Fahrzeuges nicht widersprechen im Mietvertrag und, wenn solche Zwecke nicht begründet sind, die Zweckgesellschaft.

Artikel 639. Haftung für Schäden an einem Fahrzeug

Bei Verlust oder Beschädigung des gemieteten Fahrzeugs ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den entstandenen Schaden zu ersetzen, wenn dieser nachweist, dass der Verlust oder die Beschädigung des Fahrzeugs auf Umstände zurückzuführen ist, die der Mieter nach Maßgabe der Bestimmungen zu vertreten hat Gesetz oder Mietvertrag.

Artikel 640. Haftung für durch ein Fahrzeug verursachte Schäden

Die Verantwortung für Schäden, die Dritten durch ein gemietetes Fahrzeug, seine Mechanismen, Geräte und Ausrüstungen zugefügt werden, trägt der Vermieter gemäß den in Kapitel 59 dieses Codes vorgesehenen Regeln. Er hat das Recht, den Mieter auf Ersatz der an Dritte gezahlten Beträge in Regress zu nehmen, wenn er nachweist, dass der Schaden durch den Mieter entstanden ist.

Artikel 641. Besonderheiten beim Leasing bestimmter Fahrzeugtypen

Transportcharta und -kodizes können zusätzlich zu den in diesem Absatz vorgesehenen Merkmalen des Leasings bestimmter Fahrzeugtypen mit der Erbringung von Management- und technischen Betriebsdiensten festlegen.

2. Ein Fahrzeug mieten, ohne Verwaltungs- und Wartungsdienste zu erbringen

Artikel 642. Mietvertrag für ein Fahrzeug ohne Besatzung

Im Rahmen eines Bareboat-Fahrzeugmietvertrages stellt der Vermieter dem Mieter gegen Entgelt ein Fahrzeug zum vorübergehenden Besitz und zur vorübergehenden Nutzung zur Verfügung, ohne Dienstleistungen für dessen Bewirtschaftung und den technischen Betrieb zu erbringen.

Die Vorschriften über die Verlängerung eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit und über das Vorkaufsrecht des Mieters zum Abschluss eines Mietvertrages für einen neuen Zeitraum () gelten nicht für einen Bareboat-Leasingvertrag.

Artikel 643. Vertragsform für das Leasing eines Fahrzeugs ohne Besatzung

Ein Bareboat-Leasingvertrag bedarf unabhängig von seiner Laufzeit der Schriftform. Die Vorschriften über die Eintragung von Mietverträgen gemäß Artikel 609 Absatz 2 dieses Gesetzbuches gelten nicht für einen solchen Vertrag.

Artikel 644. Verpflichtung des Mieters, ein Fahrzeug zu warten

Der Mieter ist verpflichtet, den ordnungsgemäßen Zustand des gemieteten Fahrzeugs während der gesamten Mietdauer eines Fahrzeugs ohne Besatzung einschließlich der Durchführung laufender und größerer Reparaturen zu erhalten.

Artikel 645. Pflichten des Mieters zum Führen eines Fahrzeugs und dessen technischer Betrieb

Der Mieter verwaltet und betreibt das gemietete Fahrzeug selbst, sowohl kaufmännisch als auch technisch.

Artikel 646. Verpflichtung des Mieters, die Kosten für die Wartung des Fahrzeugs zu zahlen

Soweit sich aus dem Vertrag über die Anmietung eines Fahrzeugs ohne Besatzung nichts anderes ergibt, trägt der Mieter die Kosten für die Instandhaltung des angemieteten Fahrzeugs, seine Versicherung einschließlich seiner Haftpflichtversicherung sowie die im Zusammenhang mit seinem Betrieb entstehenden Kosten.

Artikel 647. Verträge mit Dritten über die Nutzung eines Fahrzeugs

1. Sofern der Mietvertrag für ein Fahrzeug ohne Besatzung nichts anderes vorsieht, hat der Mieter das Recht, das geleaste Fahrzeug ohne Zustimmung des Vermieters zu den Bedingungen eines Mietvertrages für ein Fahrzeug mit oder ohne Besatzung weiterzuvermieten .

2. Der Mieter ist berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters im eigenen Namen Beförderungsverträge und sonstige Verträge mit Dritten abzuschließen, soweit sie den im Mietvertrag genannten Verwendungszwecken des Fahrzeugs nicht widersprechen und solche Zwecke nicht festgelegt sind, der Verwendungszweck des Fahrzeugs.

Artikel 648. Haftung für durch ein Fahrzeug verursachte Schäden

Die Verantwortung für Schäden, die Dritten durch ein Fahrzeug, seine Mechanismen, Vorrichtungen und Ausrüstungen zugefügt werden, trägt der Mieter gemäß den Regeln von Kapitel 59 dieses Codes.

Artikel 649. Besonderheiten beim Leasing bestimmter Fahrzeugtypen

Transportcharta und -kodizes können zusätzlich zu den in diesem Absatz vorgesehenen Merkmalen des Leasings bestimmter Fahrzeugtypen ohne Bereitstellung von Management- und technischen Betriebsdiensten festlegen.

§ 4. Miete von Gebäuden und Bauwerken

Artikel 650. Vertrag über die Miete eines Gebäudes oder Bauwerks

1. Bei einem Mietvertrag über ein Gebäude oder Bauwerk verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter das Gebäude oder Bauwerk zum vorübergehenden Besitz und zur vorübergehenden Nutzung oder zur vorübergehenden Nutzung zu überlassen.

2. Die Vorschriften dieses Absatzes gelten für die Verpachtung von Unternehmen, sofern die Vorschriften dieses Gesetzes über die Verpachtung eines Unternehmens nichts anderes vorsehen.

Artikel 651. Form und staatliche Registrierung eines Pachtvertrags für ein Gebäude oder Bauwerk

1. Ein Mietvertrag für ein Gebäude oder Bauwerk wird schriftlich geschlossen, indem ein von den Parteien unterzeichnetes Dokument erstellt wird (Artikel 434) Absatz 2.

Die Nichteinhaltung der Form des Mietvertrages für ein Gebäude oder Bauwerk hat seine Unwirksamkeit zur Folge.

2. Der Pachtvertrag des Unternehmens unterliegt staatliche Registrierung und gilt ab dem Zeitpunkt der Registrierung als abgeschlossen.

3. Die Nichteinhaltung der Form des Pachtvertrags des Unternehmens hat seine Unwirksamkeit zur Folge.

Artikel 659. Übertragung eines geleasten Unternehmens

Die Übertragung des Unternehmens auf den Mieter erfolgt gemäß der Übertragungsurkunde.

Die Vorbereitung des Unternehmens auf die Übertragung einschließlich der Vorbereitung und Vorlage der Übertragungsurkunde zur Unterzeichnung obliegt dem Vermieter und erfolgt auf seine Kosten, sofern der Pachtvertrag des Unternehmens nichts anderes vorsieht.

Artikel 660. Nutzung des Eigentums eines gepachteten Unternehmens

Sofern der Pachtvertrag des Unternehmens nichts anderes bestimmt, hat der Pächter das Recht, ohne Zustimmung des Leasinggebers zu verkaufen, zu tauschen, zu verleihen oder zu verleihen Materialwerte die zum Eigentum des verpachteten Unternehmens gehören, untervermieten und ihre Rechte und Pflichten aus dem Leasingvertrag in Bezug auf solche Werte auf eine andere Person übertragen, sofern dies keine Wertminderung des Unternehmens mit sich bringt und nicht gegen andere Bestimmungen des Unternehmensmietvertrags verstoßen. Dieses Verfahren gilt nicht für Land und andere natürliche Ressourcen sowie in anderen gesetzlich vorgeschriebenen Fällen.

Soweit im Mietvertrag des Unternehmens nichts anderes bestimmt ist, hat der Mieter das Recht, ohne Zustimmung des Vermieters Änderungen in der Zusammensetzung des Mietobjektkomplexes vorzunehmen, dessen Umbau, Erweiterung, technische Umrüstung vorzunehmen, die steigert seinen Wert.

Artikel 661. Pflichten des Mieters, das Unternehmen zu unterhalten und die Kosten für seinen Betrieb zu tragen

1. Der Pächter des Unternehmens ist verpflichtet, das Unternehmen in Ordnung zu halten technischer Zustand, einschließlich der Durchführung seiner aktuellen und größeren Reparaturen.

2. Der Mieter trägt die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes verbundenen Kosten, soweit sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt, sowie mit der Zahlung von Versicherungsleistungen für den Mietgegenstand.

Artikel 662. Einführung von Verbesserungen am Leasingunternehmen durch den Leasingnehmer

Der Mieter des Unternehmens hat das Recht, ihm die Kosten für untrennbare Verbesserungen des Mietgegenstandes zu ersetzen, ungeachtet der Zustimmung des Vermieters zu solchen Verbesserungen, sofern der Mietvertrag des Unternehmens nichts anderes bestimmt.

Der Vermieter kann gerichtlich von der Verpflichtung befreit werden, dem Mieter die Kosten solcher Nachbesserungen zu erstatten, wenn er nachweist, dass die Kosten des Mieters für diese Nachbesserungen den Wert des Mietgegenstandes unverhältnismäßig zur Verbesserung seiner Beschaffenheit erhöhen und (oder ) Betriebseigenschaften oder die Grundsätze von Treu und Glauben und Angemessenheit wurden bei der Durchführung solcher Verbesserungen verletzt.

Artikel 663. Anwendung der Vorschriften über die Folgen der Ungültigkeit von Geschäften, über die Änderung und Beendigung des Vertrages auf den Pachtvertrag eines Unternehmens

Für den Mietvertrag gelten die Regeln dieses Kodex über die Folgen der Unwirksamkeit von Geschäften, über die Änderung und Beendigung des Vertrages, die die Rückgabe oder die Einziehung von Sachleistungen des Vertragsgegenstandes auf einer oder beiden Seiten vorsehen des Unternehmens, wenn solche Folgen die Rechte und Rechtsgüter der Gläubiger, Vermieter und Mieter, sonstiger Personen nicht erheblich verletzen und dem öffentlichen Interesse nicht zuwiderlaufen.

Artikel 664. Rückgabe des geleasten Unternehmens

Bei Beendigung des Mietvertrages des Unternehmens ist der Mietobjektkomplex gemäß den vorgesehenen Regeln und diesem Kodex an den Vermieter zurückzugeben. Die Vorbereitung des Unternehmens zur Übergabe an den Vermieter einschließlich der Vorbereitung und Vorlage der Übergabeurkunde zur Unterzeichnung obliegt in diesem Fall dem Mieter und erfolgt auf dessen Kosten, sofern sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt.

Bundesrecht 1. Soweit sich aus einem Finanzierungsleasingvertrag nichts anderes ergibt, wird die vertragsgegenständliche Immobilie vom Verkäufer direkt an den Mieter an dessen Standort übertragen.

2. Für den Fall, dass die Immobilie, die Gegenstand eines Finanzierungsleasingvertrags ist, nicht innerhalb der in diesem Vertrag festgelegten Frist an den Leasingnehmer übergegangen ist, und wenn eine solche Frist im Vertrag nicht festgelegt ist, innerhalb einer angemessenen Frist , hat der Mieter das Recht, wenn der Verzug auf Umstände zurückzuführen ist, die der Vermieter zu vertreten hat, die Auflösung des Vertrages und Schadensersatz zu verlangen.

Artikel 669. Übertragung der Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Sachbeschädigung auf den Mieter

Die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Beschädigung des Mietgegenstandes geht mit der Übergabe des Mietgegenstandes auf ihn auf den Mieter über, sofern sich aus dem Finanzierungsleasingvertrag nichts anderes ergibt.

Artikel 670. Verantwortung des Verkäufers

1. Der Mieter hat das Recht, Ansprüche aus dem zwischen dem Verkäufer und dem Vermieter geschlossenen Kaufvertrag, insbesondere hinsichtlich Qualität und Vollständigkeit, unmittelbar dem Verkäufer der Immobilie, die Gegenstand des Finanzierungsleasingvertrags ist, darzulegen des Eigentums, den Zeitpunkt seiner Lieferung und in anderen Fällen der unsachgemäßen Erfüllung des Vertrages dem Verkäufer. In diesem Fall hat der Mieter die Rechte und Pflichten nach diesem Gesetz für den Käufer, mit Ausnahme der Verpflichtung zur Zahlung der erworbenen Immobilie, als wäre er Vertragspartei des Kaufvertrags über die angegebene Immobilie. Der Mieter kann den Kaufvertrag mit dem Verkäufer jedoch nicht ohne Zustimmung des Vermieters kündigen.

Im Verhältnis zum Verkäufer treten der Mieter und der Vermieter als Gesamtgläubiger auf ().

2. Soweit sich aus dem Finanzierungsleasingvertrag nichts anderes ergibt, haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht für die Erfüllung der sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Anforderungen durch den Verkäufer, außer in den Fällen, in denen die Haftung für die Wahl des Verkäufers beim Verkäufer liegt Vermieter. Im letzteren Fall hat der Mieter das Recht, Ansprüche aus dem Kaufvertrag nach seiner Wahl sowohl direkt an den Verkäufer der Immobilie als auch an den Vermieter als Gesamtschuldner geltend zu machen.

Die Mietbedingungen werden in der Regel in einem gesonderten Abschnitt des Mietvertrages festgelegt und müssen folgende Punkte beinhalten: Höhe oder Verfahren zu deren Ermittlung, ggf Zeitpunkt der Zahlung der Miete, Strafen (Verfall) für verspätete Zahlung, das Verfahren und mögliche Grenzen für die Änderung des Zahlungsbetrags und einige andere von den Parteien vereinbarte Bedingungen.

Ein Hinweis auf die Höhe der Miete ist wesentliche Bedingung Vertrag. Das Fehlen einer Angabe der Miethöhe führt zur Unwirksamkeit des Vertrages, da dieser Vertrag zu den erstattungsfähigen gehört.

Ein Hinweis auf die Möglichkeit, die Miethöhe nicht mehr als einmal im Jahr zu ändern, ist in Absatz 3 der Kunst festgelegt. 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation und kann vertraglich nicht geändert werden. Dies bedeutet, dass die Bedingung der Vereinbarung, dass „die Höhe der Miete durch den Vermieter vierteljährlich angepasst werden kann“, von Gesetzes wegen unwirksam ist. Wird der Mietvertrag von beiden Parteien mit einer solchen unwirksamen Bedingung unterzeichnet, so berührt dies die Gültigkeit des gesamten Vertrages nicht – nur eine solche Bedingung ist unwirksam.

Eine Ausnahme von der Regel ist die Norm des Bundesgesetzes vom 29. Oktober 1998 N 164-FZ "On Finanzierungs-Leasing(Leasing)" (mit Änderungen und Ergänzungen), die es Ihnen ermöglicht, die Höhe der Mietzahlungen im Rahmen eines Mietvertrags im Einvernehmen der Parteien innerhalb der in diesem Vertrag vorgesehenen Fristen, jedoch nicht häufiger als alle drei Monate, zu ändern.

Die Höhe der Gebühr darf nicht fest vorgegeben, sondern bestimmbar sein. Gemäß Ziffer 11 der Überprüfung der Praxis der Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Miete, genehmigt. Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66 , die Parteien können den Mietpreis in Höhe des Betrags in Fremdwährung bestimmen. Eine solche Festsetzung der Höhe der Geldverpflichtung bedeutet nicht, dass die unmittelbare Erfüllung der Geldverpflichtung in Fremdwährung erfolgt. Es bedeutet die Einrichtung eines Mechanismus zur Berechnung von Leasingzahlungen, der darauf abzielt, die negativen Auswirkungen der Inflation zu beseitigen.

Hier ein Beispiel aus der Praxis:

Der Mieter ist verpflichtet, die Miete nur für die ihm im Rahmen des Mietvertrags tatsächlich übertragenen Räume zu zahlen (Artikel 10 der Überprüfung der Praxis der Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Miete, genehmigt durch das Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts von der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66).

Zwischen Vermieter und Mieter wurde ein Mietvertrag abgeschlossen Nichtwohngebäude... Ein Teil der angemieteten Räumlichkeiten wurde jedoch vom Vermieter nicht aus dem Objekt freigegeben, so dass der Mieter im Rahmen des Gesetzes nur freie Flächen akzeptierte. Anschließend beantragte der Vermieter beim Schiedsgericht die Einziehung von Miete aus einem Mietvertrag für Nichtwohnräume und Verzugszinsen. Der Mieter wies entgegen der Forderung darauf hin, dass der Vermieter, da er seiner Verpflichtung zur Überlassung der Wohnung nicht nachgekommen sei, auch keine Verpflichtung zur Zahlung der Miete habe.

Das Schiedsgericht erster Instanz hat der Klage mit folgenden Ausführungen stattgegeben.

Gemäß den Artikeln 606, 611, 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation besteht die Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter darin, diesem das Eigentum zur Nutzung zur Verfügung zu stellen, und die Verpflichtung des Mieters, Zahlungen für die Nutzung dieser Immobilie. Aus dem Mietvertrag besteht somit eine gegenseitige Erfüllung der Verpflichtungen. Gemäß Artikel 328 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, im Falle der Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtung durch die verpflichtete Partei oder des Vorliegens von Umständen, die eindeutig darauf hindeuten, dass eine solche Leistung nicht erbracht wird Zeit einstellen, hat die Partei, auf der die Gegenleistung beruht, das Recht, die Erfüllung ihrer Verpflichtung auszusetzen oder die Erfüllung dieser Verpflichtung zu verweigern. Für den Fall, dass die Erfüllung der Verpflichtung nicht vollständig erfolgt, hat die Partei, der die Gegenleistung zusteht, das Recht, die Erfüllung ihrer Verpflichtung auszusetzen oder die Erfüllung in dem der Nichterfüllung entsprechenden Teil zu verweigern.

In diesem Fall hat der Vermieter eine Mietschuld zum Einzug vorgelegt, die ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entsprechend der im Vertrag festgelegten Miethöhe berechnet wird. In diesem Fall richtet sich die im Vertrag angegebene Miethöhe nach dem Mietpreis für 1 qm. m Mietfläche. Da die Übergabe der Räumlichkeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch die Parteien nicht erfolgt ist, ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter die Miete ab Übergabe der Räumlichkeiten nur für die tatsächlich übergebenen Räumlichkeiten zu verlangen.

Äußerst wichtiger Punkt Ein Mietvertrag ist eine Bedingung, die das Verfahren zur Zahlung von Stromrechnungen bestimmt.

Die Zusammensetzung der Versorgungs- und sonstigen Zahlungen, die die Parteien untereinander aufteilen müssen, umfasst:

• - die Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung;
• - die Kosten für Telefondienste;
• - die Kosten des verbrauchten Stroms;
• - die Kosten für die Verwendung eines Teils Grundstück wo sich das Mietobjekt befindet und das angrenzende Gebiet;
• - die Kosten der Wärmeversorgung (Gaslieferung);
• - Zahlung für die Reinigung der Räumlichkeiten;
• - Gebühr für die Müllabfuhr;
• - Zahlung für negative Auswirkungen auf Umgebung;
• - einige andere Zahlungsarten.

Es gibt drei Möglichkeiten, Nebenkostenabrechnungen als Teil der Miete zu verrechnen:

• - um eine feste Miete festzulegen, die die Kosten der Stromrechnungen beinhaltet. Dann zahlt der Mieter dem Vermieter jeden Monat eine feste Miete in Höhe eines bestimmten Betrags (z. B. "12.000 Rubel, es wird keine Mehrwertsteuer erhoben");
• - die Höhe der Miete ohne Berücksichtigung der Nebenkosten festzulegen, wobei das Recht des Mieters angegeben wird, selbstständig Verträge mit Ressourcenliefer- und Dienstleistungsorganisationen abzuschließen. Zu beachten ist, dass der Abschluss von Verträgen mit den entsprechenden Organisationen länger als eine Woche dauern wird, es bedarf auf jeden Fall einer schriftlichen Vereinbarung über das Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer bzw. Eigentümer der Immobilie. In der Praxis ist es zweckmäßig, wenn Verträge über die Erbringung von Telefon- und Internetdiensten vom Mieter im eigenen Namen geschlossen werden, unter Berücksichtigung der Tatsache, dass nach der Kündigung Mietverhältnisse der Mieter kann Eigentümer der erhaltenen bleiben Telefonnummern... Die Kosten für Nebenkosten und sonstige Dienstleistungen trägt der Mieter auf seine Kosten an die entsprechenden Organisationen gemäß den mit ihnen geschlossenen Verträgen;
• - die Festsetzung der Miete, die in zwei Komponenten unterteilt ist - einen konstanten und einen variablen Teil (diese Option ist vielleicht für beide Parteien die bequemste).

Es ist zweckmäßig, wenn der Vermieter im eigenen Namen Verträge mit Ressourcenliefer- und Serviceorganisationen für mindestens die wichtigsten Versorgungsarten abschließt.

Die Miete im Untermietvertrag setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

• - Miete für den Teil der Mieträume in der für die Mietfläche festgelegten Höhe (permanenter Teil);
• - Miete als Erstattung der vom Mieter tatsächlich verbrauchten Nebenkosten (variabler Teil).

Die Mietzahlung beginnt mit dem Tag, an dem die Parteien die Abnahmebescheinigung für die Räumlichkeiten unterzeichnen.

Da der Vermieter im Rahmen seiner gesetzlichen Tätigkeit mit der Bereitstellung von Betriebsmitteln beschäftigt ist, zahlt ihm der Leasingnehmer die Kosten bestimmter Arten oder aller Betriebsmittel als Ersatz seiner Aufwendungen aus dem abgeschlossenen Mietvertrag. Insbesondere in Art. 15 des Bundesgesetzes vom 16. Februar 1995 N 15-ФЗ "Über die Kommunikation" (in der geänderten und ergänzten Fassung) besagt, dass Telefonkommunikationsdienste nur von Kommunikationsunternehmen sowie Kommunikationsbetreibern erbracht werden können, die auf der Grundlage entsprechender Lizenzen tätig sind.

Die Zahlung erfolgt auf der Grundlage der vom Vermieter ausgestellten Rechnungen, Rechnungen (wenn der Organisations-Vermieter nicht im "vereinfachten" System ist und mit Mehrwertsteuer arbeitet) sowie erbrachten Dienstleistungen.

Die Höhe der Miete im Sinne der Erstattung der vom Mieter verbrauchten Stromkosten wird in der Praxis entweder anhand der vom Mieter (bzw vorhandene Kapazität(unter Berücksichtigung der Leistung aller im Raum betriebenen elektrischen Geräte und Geräte und der ungefähren Betriebsdauer). Der Zähler kann auch die verbrauchte Wasser- oder Gasmenge ermitteln. Die Berechnung der Kosten für die Wärmeversorgung hängt von der gesamten beheizten Fläche, berechnet in Kubikmetern, ab.

Die Höhe der Miete im Sinne der Kostenerstattung für Telefongespräche wird auf der Grundlage der von der Kommunikationsorganisation bereitgestellten Daten zum Stand des persönlichen Kontos festgelegt.

Die steuerliche Praxis zeigt, dass die vom Vermieter im Rahmen des Mietvertrages vom Mieter verrechneten und vom Mieter gezahlten Nebenkostenabrechnungen von den Finanzbehörden nicht als begründeter Aufwand bei der Berechnung der Einkommensteuer anerkannt werden dürfen. Um Meinungsverschiedenheiten mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten die Kosten für Nebenkostenabrechnungen nicht gesondert ausgewiesen, sondern in die Miete eingerechnet werden.

Die Zahlung für die negativen Auswirkungen auf die Umwelt muss, sofern im Mietvertrag nichts anderes vorgesehen ist, vom Mieter bezahlt werden, der eine Aktivität ausübt, die geeignet ist, die Umwelt zu schädigen.

Im Mietvertrag ist auf die Aufteilung der Kosten für Reinigung und Müllentsorgung aus der gemieteten Einrichtung und aus dem angrenzenden Gebiet hinzuweisen. Die Unterhaltsreinigung (Fußboden waschen, ausgebrannte Glühbirnen auswechseln, defekte Steckdosen reparieren etc.) Parteien.

Die Müllabfuhr darf nur von einer zugelassenen Organisation durchgeführt werden. In den meisten Fällen werden solche Aktivitäten von spezialisierten Kraftfahrzeugen durchgeführt, deren Vergütungshöhe von der im Antrag des Kunden angegebenen Menge des zu entfernenden Mülls (normalerweise in Kubikmetern berechnet) abhängt. Die Organe von Rostechnadzor und die lokale Verwaltung führen regelmäßige Kontrollen Organisationen für die Verfügbarkeit von Verträgen für die Beseitigung von Müll (kommunaler fester Abfall oder Hausmüll). Daher muss der Mieter eine klare dokumentarische Bestätigung: entweder ein Mietvertrag mit der Bedingung, dass der Abschluss von Verträgen über die Beseitigung von Abfällen in der Verantwortung des Mieters liegt, oder ein Vertrag über die Beseitigung von festen Abfällen, der im eigenen Namen abgeschlossen wird.

Die Miete für den Teil der vermieteten Räumlichkeiten (konstanter Teil der Miete) wird in der Regel monatlich in 100% Vorauszahlung spätestens zum angegebenen Datum des laufenden Monats für den laufenden Monat gezahlt. Der variable Teil der Miete in Form von Nebenkosten kann im Voraus bezahlt werden, vorbehaltlich der Endabrechnung nach Ablauf der jeweiligen Frist. Es ist jedoch bequemer, wenn die Abrechnung durch den Mieter am Monatsende erfolgt, nachdem der Vermieter die Zahlungsbelege von der Ressourcenliefer- oder Serviceorganisation erhalten hat.

In Absatz 2 der Kunst. 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation wird bestimmt, dass die Miete für das gesamte Mietobjekt oder für jedes einzelne seiner Komponenten als:

• - Zahlungen, die in einem festen Betrag festgelegt und periodisch oder auf einmal erfolgen;
• - ein bestimmter Anteil an Produkten, Früchten oder Einnahmen, die durch die Nutzung des Mietgegenstandes erzielt werden;
• - bestimmte Dienstleistungen des Mieters;
• - Übereignung oder Verpachtung der durch den Vertrag bezeichneten Sache durch den Mieter auf den Vermieter;
• - dem Mieter die im Vertrag vorgesehenen Kosten für die Verbesserung des Mietgegenstandes aufzuerlegen.

Unabhängig davon, welche Art von Miete von den Parteien gewählt wird, muss sie unbedingt in Geld ausgedrückt werden. Eine Mietklausel könnte zum Beispiel ungefähr so ​​lauten: „Miete in gesamte Größe 400,00 (vierhundert) reiben. pro qm m pro Monat, umsatzsteuerfrei, in folgender Form bezahlt:

• - monatliche Zahlungen für gemietete Räumlichkeiten in Höhe von 115 Rubel. pro qm m pro Monat, umsatzsteuerfrei;
• - monatliche Verrechnung gegenseitiger Mietforderungen in Höhe von 285 Rubel. von einem qm m pro Monat, umsatzsteuerfrei."

Die Parteien können im Mietvertrag eine Kombination der angegebenen Mietformen oder andere Zahlungsarten für den Mietvertrag vorsehen.

Der Mieter kann Geld auf das Bankkonto des Vermieters überweisen oder in bar innerhalb des in der Richtlinie der Zentralbank der Russischen Föderation festgelegten Betrags bezahlen. Derzeit ist die Richtlinie der Zentralbank der Russischen Föderation vom 20. Juni 2007 N 1843-U in Kraft, die den Höchstbetrag auf 100 Tausend Rubel festlegt.

Als Sanktion für die verspätete Zahlung der Miete kann dem Mieter für jeden Tag der Verspätung eine Vertragsstrafe in Höhe des Prozentsatzes des nicht bezahlten Betrags auferlegt werden; Beschränken des Zugriffs auf das geleaste Objekt; Einschränkungen beim Bezug von Versorgungsleistungen in der gemieteten Anlage. Das Gesetz erlaubt es dem Vermieter auch, das Eigentum des Mieters in den gemieteten Räumen zu behalten, um sicherzustellen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nach Beendigung des Mietverhältnisses nachkommt.