შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, გამქირავებელი იღებს ვალდებულებას, რომ შენობა ან ნაგებობა გადასცეს დამქირავებელს დროებითი მფლობელობაში და გამოყენებაში ან დროებით სარგებლობაში.
შენობებისა და ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, გამქირავებელი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ფიზიკური ან იურიდიული პირი, რომელსაც აქვს შენობის ან ნაგებობის მესაკუთრის წოდება და კანონით უფლებამოსილი პირი ან ამ ობიექტების იჯარით აღების მფლობელი. თუ შენობა ან ნაგებობა იჯარით არის აღებული, რომელიც არის სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრება და არ არის მინიჭებული სახელმწიფო და მუნიციპალურ საწარმოებსა და დაწესებულებებში, მაშინ ამ ხელშეკრულებით გამსესხებლები არიან სახელმწიფო ორგანოები და ორგანოები. ადგილობრივი მმართველობამათი კომპეტენციის ფარგლებში, დადგენილი აქტებით, რომლებიც განსაზღვრავენ ამ ორგანოების სტატუსს.
კანონის შესაბამისად, მოიჯარეზე უფლებამოსილი სხვა პირები შეიძლება შეიცავდნენ: ეკონომიკური მართვის უფლების სუბიექტებს - უნიტარულ სახელმწიფო და მუნიციპალურ საწარმოებს; სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული საწარმო, როგორც ოპერატიული მართვის უფლების სუბიექტი; დაწესებულება მის მიერ შეძენილი შენობებისა და ნაგებობების მიმართ სამეწარმეო საქმიანობადაწესებულების მიერ უფლებამოსილი მისი შემადგენელი დოკუმენტებით. ამავდროულად, სახელმწიფო და მუნიციპალური უნიტარული საწარმოები მესაკუთრის თანხმობით ქირაობენ შენობებსა და ნაგებობებს.
მოიჯარეებს შეუძლიათ იყვნენ მოქალაქეები და იურიდიული პირებიროგორც წესი, კომერციული და არაკომერციული ორგანიზაციები მოქმედებენ როგორც მოიჯარეები, ქირაობენ შენობებსა და ნაგებობებს ან სამეწარმეო საქმიანობისთვის, ან (შენობებთან მიმართებაში) მათი ორგანიზაციის საქმიანობის უზრუნველსაყოფად (მაგალითად, ოფისის განთავსება). საცხოვრებელი კორპუსის მოიჯარე შეიძლება იყოს მხოლოდ იურიდიული პირი.
სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლი ადგენს, რომ ხელშეკრულება დადებულია წერამხარეთა მიერ ხელმოწერილი ერთი დოკუმენტის შედგენით. მისი დასკვნა წერილობითი კომუნიკაციის საშუალებების გაცვლის გზით ან ქმედებებით მიღების ფორმით მიუღებელია. ამ შეთანხმების ფორმის შეუსრულებლობა იწვევს მის ბათილობას. შენობა-ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციათუ იგი დაიდება მინიმუმ ერთი წლის ვადით. ამავდროულად, იჯარის რეგისტრაცია შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს ამ ობიექტზე ადრე წარმოშობილი უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია უძრავი ქონების უფლებების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში. გარიგების დადების პროცედურის შესახებ ზოგადი წესის შესაბამისად, შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულება ერთ წელზე მეტი ვადით ითვლება დადებული მხოლოდ მისი სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან.
შენობებისა და ნაგებობების იჯარის აუცილებელ პირობებს შორისაა პირობები ხელშეკრულების საგანი და თანხის ოდენობა ქირავდება... ხელშეკრულების საგანია შენობები და ნაგებობები, ე.ი. ისეთი განსაკუთრებული ღირებულება და მნიშვნელობა, უძრავი ქონების ტიპი, რომელიც განუყოფლად არის დაკავშირებული მიწის ნაკვეთიამ ქონებით არის დაკავებული და აუცილებელია მისი გამოყენებისათვის.
საიჯარო გადასახადი ეხება ამ ხელშეკრულების არსებით პირობებს და მხარეების მიერ წერილობით შეთანხმებული თანხის პირობის არარსებობის შემთხვევაში, საიჯარო ხელშეკრულება შენობის ან ნაგებობისათვის არ არის დადებული. ამ შემთხვევაში, ხელოვნების მე -3 პუნქტით გათვალისწინებული ფასის განსაზღვრის წესები. 424 სამოქალაქო კოდექსი, არ გამოიყენება.
შენობის ან ნაგებობის ქირა მოიცავს მიწის ნაკვეთის გამოყენებისთვის გადახდას. ეს წესი დისპოზიციურია და მიწის ცალკე გადახდა, შენობის ან ნაგებობის იჯარის ანაზღაურება, შეიძლება გათვალისწინებული იყოს კანონით ან ხელშეკრულებით. თუ შენობის ან ნაგებობის ქირა განისაზღვრება ხელშეკრულებით, შენობის ფართობის ერთეულის (კონსტრუქციის) ან მისი ზომის სხვა მაჩვენებლის ხელშეკრულებაში (ვთქვათ, 1 კუბური მეტრი), ქირა განისაზღვრება ფაქტობრივი ზომის საფუძველზე. მოიჯარისათვის გადაცემული შენობა ან ნაგებობა.
გადახდა, როგორც წესი, ხორციელდება ყოველთვიურად ან ყოველკვარტალურად. წინასწარი გადახდა ფართოდ არის გავრცელებული.
შენობისა და ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს გარკვეული ვადით (ეს შეიძლება იყოს როგორც მოკლევადიანი, ისე გრძელვადიანი) და განუსაზღვრელი ვადით. კანონმდებლობით არ არის დადგენილი ერთი ვადა შენობებისა და ნაგებობების იჯარით გაცემისთვის. მაქსიმალური პირობებიიურიდიული აქტებით შეიძლება დადგინდეს მხოლოდ შენობა-ნაგებობების იჯარით აღების გარკვეული შემთხვევებისთვის.
მხარეთა უფლებები და მოვალეობები საიჯარო ხელშეკრულებით ნაგებობებისა და ნაგებობებისათვის, ხელშეკრულების საფუძველზე გაფორმებული ხელშეკრულების უფლებებსა და მოვალეობებთან შედარებით ზოგადი დებულებებიიჯარის შესახებ, არ განიცდიან ძირეულ ცვლილებებს.
შენობისა და ნაგებობის გადაცემა და მისი დაბრუნება წარმოადგენს მხარეთა ერთ-ერთ მთავარ ვალდებულებას. სირთულის გათვალისწინებით და მაღალი ფასიისეთი ობიექტები, როგორიცაა შენობები და ნაგებობები, მათი განსაკუთრებული მნიშვნელობა სამოქალაქო ბრუნვისთვის, ძალიან მნიშვნელოვანია ზუსტად განისაზღვროს გადაცემის მომენტი, რომლის დაწყებისთანავე მხარეებს აქვთ შეწყვეტილი თავიანთი უფლებები და მოვალეობები, რომელზედაც დამოკიდებულია მათი შინაარსი.
შენობის ან ნაგებობის გადაცემა მოიცავს არა მხოლოდ დამქირავებლისთვის შენობის ან ნაგებობის მიწოდებას მფლობელობაში ან სარგებლობაში, არამედ მხარეთა მიერ ხელმოწერილი გადაცემის აქტის ან სხვა გადაცემის დოკუმენტის ხელმოწერა. ეს დოკუმენტი აფიქსირებს სანიტარულ და ტექნიკური მდგომარეობანაქირავები შენობა ან ნაგებობა. როგორც წესი, შენობის ან ნაგებობის გადაცემა ხდება ხელშეკრულების გაფორმებიდან გარკვეული დროის გასვლის შემდეგ (10 დღის განმავლობაში, ერთი თვის განმავლობაში და ა.შ.).
მიწის ნაკვეთის იჯარის პირობები წინასწარ განსაზღვრულია მასზე მეიჯარის უფლებების ხასიათით და უნდა განისაზღვროს მხარეთა შეთანხმებით. სამოქალაქო კოდექსში ეს უფლებები მითითებულია მხოლოდ იმ სიტუაციასთან მიმართებაში, როდესაც შენობის ან ნაგებობის მეიჯარე არის მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე, რომელზეც განთავსებულია საიჯარო ობიექტი. ამ შემთხვევაში მოიჯარეს ეძლევა იჯარის უფლება ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სხვა უფლება მიწის ნაკვეთის შესაბამის ნაწილზე (მაგალითად, ფიქსირებული სარგებლობის უფლება). თუ შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულება არ შეიცავს რაიმე მითითებას მიწის ნაკვეთზე დამქირავებლის უფლების შესახებ, ითვლება, რომ მოიჯარე გადასცემს უფლებას გამოიყენოს მიწის ნაკვეთის შესაბამისი ნაწილი შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ვადით. .
მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც განთავსებულია იჯარით აღებული შენობა ან ნაგებობა, სხვა პირს მიყიდვისას, მოიჯარე ინარჩუნებს უფლებას გამოიყენოს მიწის ნაკვეთის ის ნაწილი, რომელიც ოკუპირებულია შენობის ან ნაგებობის მიერ. ასეთი გამოყენების პირობები იგივე რჩება, რაც მიწის ნაკვეთის გასხვისებამდე.
მეიჯარის მიერ გადაცემის შედეგები და დამქირავებლის მიერ დეფექტების მქონე შენობის ან ნაგებობის გადაცემის აქტის საფუძველზე მიღება განისაზღვრება ზოგადი წესების საფუძველზე, ქონების მეიჯარის მიერ დეფექტით გადაცემის შედეგების შესახებ.
იჯარის შესახებ ზოგადი დებულებების საფუძველზე განისაზღვრება მეიჯარის მიერ დამქირავებლის მიერ მესამე მხარის უფლებების შესახებ გაფრთხილების ვალდებულების დარღვევასთან დაკავშირებული შედეგები.
საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტა შენობა-ნაგებობებზე, პასუხისმგებლობა მისი შესრულების ან არასათანადო შესრულებისათვის ასევე ემყარება საიჯარო ხელშეკრულების ზოგად დებულებებს.
შენობის (ნაგებობის) საიჯარო ხელშეკრულება რეგულირდება Ch4 Ch. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე, ისევე როგორც ზოგადი დებულებები იჯარის შესახებ, რომელიც შეიცავს ჩ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე, გამოიყენეთ ეს ხელშეკრულება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ § 4 ჩ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. შენობა-ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების მიზანია დროებითი მფლობელობაში და სარგებლობაში ქონების გადაცემა. ორივე მხარე დაინტერესებულია. გამქირავებლის პროცენტი გულისხმობს, რომ შენობის ან ნაგებობის იჯარით გადაცემის გზით მისი, როგორც მესაკუთრის ინტერესები რეალიზდება მისი ხელმისაწვდომი ან შეძენილი შემოსავლის მიღებიდან, კერძოდ, ამ სახის წარმოების აქტივების ბიზნესის წარმოებისთვის. მოიჯარის დაინტერესება ნაქირავები უძრავი ქონების გამოყენებაში არის შესაძლებლობა, დროულად იქირაოს შენობა ეფექტურად გამოიყენოს საწარმოო ან სხვა მიზნებისთვის, ყოველ ჯერზე ტვირთის დატვირთვა, თუკი შენობა შეიძენს საკუთრებაში.
შენობის (ნაგებობის) იჯარის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს შენობის (ნაგებობის) დასახელება, მისი აღწერა, ადგილმდებარეობა და საიჯარო თანხის ოდენობა. როგორც წესი, შენობის (სტრუქტურის) აღწერა ხორციელდება ხელშეკრულების დანართში, სახელწოდებით "უძრავი ქონების აღწერა". აგრეთვე, ხელშეკრულების თანდართული დოკუმენტების ასლები, როგორც წესი, თან ერთვის ხელშეკრულებას, როგორც დანართები: საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა, სხვა დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს გამქირავებლის უფლებას ქირაობდეს შენობა (ნაგებობა), ტექნიკური სერთიფიკატიშენობები (ნაგებობები).
იჯარის ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია შენობაში (ნაგებობა) - სავალდებულო პროცედურაიმ შემთხვევებში, როდესაც ხელშეკრულება მოქმედებს 1 წლით ან მეტი. უფრო მეტიც, გარიგება დადებულად ითვლება მხოლოდ რეგისტრაციის მომენტიდან. წინააღმდეგ შემთხვევაში, არარეგისტრირებულ ხელშეკრულებას არ აქვს იურიდიული ძალა, რასაც მოჰყვება ყველა შედეგი.
რა არის საიჯარო ხელშეკრულება შენობებისთვის, ნაგებობებისთვის:
ასე რომ, ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 650 შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, გამქირავებელი იღებს ვალდებულებას გადასცეს შენობა ან ნაგებობა დროებით საკუთრებაში და გამოყენება ან დროებითი გამოყენება მოიჯარისათვის. ეს ხელშეკრულება არის: კონსენსუალური (ანუ იგი აღიარებულია, როგორც დადებული ხელმოწერის მომენტიდან - ქონების იჯარამდე გადაცემის პირდაპირ). ორმხრივი (ხელშეკრულების დადებისას, ხელშეკრულების ორივე მხარეს აქვს ორივე უფლება და მოვალეობა ერთმანეთთან მიმართებაში); კომპენსაცია (ხელშეკრულება სავალდებულოიჯარით აღებული ქონების სარგებლობაზე გადახდას ითვალისწინებს). ცალკე გვსურს ყურადღება გავამახვილოთ იმ ფაქტზე, რომ თუ შენობა ან ნაგებობა არ ეკუთვნის მეიჯარეს საკუთრების საფუძველზე, მაშინ ასეთი ქონების იჯარით გაცემა შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მეიჯარე დაიცავს მეპატრონის მიერ დაწესებული ყველა შეზღუდვა. კანონის ან შეთანხმების საფუძველზე.
ხელშეკრულების ფორმა და სახელმწიფო რეგისტრაცია:
შენობა-ნაგებობების, ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულება უნდა დაიდოს წერილობითი ფორმით, მოიჯარისა და გამქირავებლის მიერ ხელმოწერილი ერთი დოკუმენტის შედგენით. თუ ასეთი მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა, მაშინ ეს ხელშეკრულება ბათილად ითვლება, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლის შესაბამისად.
დაქირავების ობიექტი:
ასე რომ, უძრავი ქონების საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, საიჯარო ობიექტი არის თავად შენობები და ნაგებობები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 607-ე მუხლი). Განსაკუთრებული ყურადღებაყურადღება უნდა მიაქციოთ მიწის ნაკვეთების იურიდიულ სტატუსს, როდესაც მათზე განთავსებული შენობები ან ნაგებობები იჯარით გაქვთ აღებული. როგორც ხელოვნებაშია ნათქვამი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 652, ამ ობიექტებზე საკუთრებისა და სარგებლობის უფლების გადაცემის პარალელურად, უფლებები გადაეცემა მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილს, რომელიც ოკუპირებულია მითითებული უძრავი ქონებით და აუცილებელია მისი გამოყენებისათვის. კითხვა, შესაძლებელია თუ არა გამოყენებული ხელშეკრულების გამოყენება შენობა-ნაგებობების ნაწილების იჯარით აღების შესახებ, ბუნდოვანია, ე.ი. ინდივიდუალური არასაცხოვრებელი შენობა.
მოიჯარის უფლებამოსილების ფარგლები დამოკიდებულია გამქირავებლის უფლებამოსილების ფარგლებზე იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც მდებარეობს საიჯარო ობიექტი. თუ გამქირავებელი არის მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე, რომელზეც განთავსებულია საიჯარო შენობა ან ნაგებობა, მოიჯარეს, როგორც წესი, ეძლევა უფლება გამოიყენოს მიწის ნაკვეთის ის ნაწილი, რომელიც ოკუპირებულია შენობის ან ნაგებობის მიერ და არის საჭიროა მისი დანიშნულების შესაბამისად გამოყენებისთვის.
თუ მეიჯარე არ არის მესაკუთრე, მაშინ მოიჯარის უფლებამოსილების ფარგლები მიწის ნაკვეთთან მიმართებაში განისაზღვრება მხოლოდ გამქირავებლის უფლებამოსილების ფარგლების ანალიზის საფუძველზე. უფრო მეტიც, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი აშკარად ადგენს, რომ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობის ან ნაგებობის იჯარა, რომელიც საკუთრების უფლებით არ ეკუთვნის გამქირავებელს, დასაშვებია ამ მიწის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე. არ ეწინააღმდეგება ასეთი ნაკვეთის გამოყენების პირობებს, კანონით დადგენილიან ხელშეკრულება მიწის მესაკუთრესთან. გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ მოიჯარეს და გამქირავებელს არ სჭირდებათ დამატებითი ხელშეკრულების დადება მიწის ნაკვეთის გამოყენების უფლების აღსაწერად. სათაურის დოკუმენტი ქ ამ საქმესდაიდება საიჯარო ხელშეკრულება შენობებისა და ნაგებობებისთვის.
ხელშეკრულების ფასი:
შენობებისა და ნაგებობების იჯარასთან დაკავშირებით, კიდევ ერთი აუცილებელი პირობამისი ფასია: ამ ხელშეკრულებაში უნდა იყოს გათვალისწინებული ქირავნობის ოდენობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 654-ე მუხლი).
ქირავნობის ოდენობა შენობისა და ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულებაში ბევრ ფაქტორზეა დამოკიდებული: შენობის ან ნაგებობის დანიშნულების ხასიათზე, ტექნიკური მახასიათებლები... ქირა შეიძლება განისაზღვროს თვეში ფიქსირებული თანხის ან შენობის (ნაგებობის) ერთეულის ფართობის ან მისი ზომის სხვა მაჩვენებლის სახით. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში ქირა ქირა განისაზღვრება მოიჯარისათვის გადაცემული შენობის ან ნაგებობის რეალური ზომის საფუძველზე. მხარეების მიერ წერილობით შეთანხმებული ქირავნობის ოდენობის პირობების არარსებობის შემთხვევაში, შენობის ან შენობის საიჯარო ხელშეკრულება ჩაითვლება დადებულად.
შენობის, ნაგებობის მოიჯარის მიერ მიწის ნაკვეთის გამოყენების უფლების შენარჩუნება:
იმ შემთხვევებში, როდესაც მიწის ნაკვეთი, რომელზეც განთავსებულია იჯარით გაცემული შენობა ან ნაგებობა, გაიყიდება სხვა პირზე, ამ შენობის ან ნაგებობის მოიჯარე იტოვებს უფლებას გამოიყენოს მიწის ნაკვეთი, რომელიც დაკავებულია შენობის ან ნაგებობის მიერ და აუცილებელია მისი გამოყენებისათვის. მიწის ნაკვეთის გაყიდვამდე მოქმედი პირობებით ...
როგორ ხდება შენობის გადაცემა, სტრუქტურა:
გამქირავებლის ვალდებულება, შენობა ან ნაგებობა მოიჯარისათვის გადასცეს, შესრულებულად ითვლება მას შემდეგ, რაც იგი გადაეცემა მოიჯარეს საკუთრებაში ან სარგებლობაში გადასაცემად და მხარეებმა ხელი მოაწერეს შესაბამის გადაცემის დოკუმენტს. ერთ-ერთი მხარის მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობებით შენობის ან ნაგებობის გადაცემის შესახებ დოკუმენტის ხელმოწერისგან თავის არიდება ითვლება, შესაბამისად, გამქირავებლის მიერ ქონების გადაცემის ვალდებულების შესრულებაზე უარის თქმას, ხოლო დამქირავებლის მხრიდან ქონების მიღება.
შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტისთანავე, დაქირავებული შენობა ან ნაგებობა უნდა დაუბრუნდეს გამქირავებელს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 655-ე მუხლი).
ხელშეკრულების მხარეები:
შენობებისა და ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების მხარეები არიან მოიჯარე და გამქირავებელი. შენობის ან შენობის მემამულე შეიძლება იყოს მისი მფლობელი. გამქირავებელი ასევე შეიძლება იყოს სხვა პირები - ფიზიკური და იურიდიული, კანონით უფლებამოსილი ან ქონების მესაკუთრე. შეიძლება არსებობდეს შემთხვევები, როდესაც შენობის ან ნაგებობის გამქირავებელი არის მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე და როდესაც მიწის ნაკვეთი, რომელზეც მდებარეობს შენობა (ნაგებობა), საკუთრების უფლებით არ ეკუთვნის გამქირავებელს. პირველ შემთხვევაში, შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულებაში ერთდროულად გადაწყდება საიჯარო ქირაში გადასვლის საკითხი და შესაბამისი მიწის ნაკვეთი, რომელზეც მდებარეობს ეს შენობა (ნაგებობა).
ხელშეკრულების ძირითადი პირობები:
ნაგებობების ან ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების ძირითადი პირობებია:
1) შენობების ან ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების საგანი. ეს ნიშნავს, რომ ხელშეკრულების დადებისას უნდა მიეთითოს მისი საგანი: მიეთითოს რომელი კონკრეტული შენობა, ან ოთახი იჯარით არის აღებული, მისი ადგილმდებარეობა, ყველა საიჯარო შენობის საერთო ფართობი და თითოეული მათგანი ცალკე, და სხვა მონაცემები ტექნიკური მონაცემების შესახებ. ოთახის მახასიათებლები და მისი მდგომარეობა.
2) საიჯარო გადასახადის ოდენობა შენობების ან ნაგებობების იჯარისთვის. თუ ხელშეკრულებაში არ არის მითითებული ქირის ოდენობა, მაშინ იგი არ შეიძლება განისაზღვროს, როგორც მსგავსი შენობებისა და ნაგებობებისთვის გადახდილი ქირის ოდენობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 654-ე მუხლი). ამრიგად, თუ არ არის მითითებული ეს პირობა ან მისი განსაზღვრის პროცედურა იჯარის ხელშეკრულებაში შენობებისა და ნაგებობებისთვის, ასეთი ხელშეკრულება ბათილად ითვლება.
ხელშეკრულებაში დამატებითი პირობები:
შენობების, ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების დამატებითი პირობაა საიჯარო ვადა. იჯარის ხელშეკრულებები შენობა-ნაგებობებისთვის შეიძლება დაიდოს ნებისმიერი პერიოდისთვის. თუ საიჯარო ხელშეკრულებაში ვადა არ არის მითითებული, მაშინ ასეთი ხელშეკრულება გაფორმებულად ჩაითვლება განუსაზღვრელი ვადა... თუ ამ შემთხვევაში რომელიმე მხარეს სურს შეწყვიტოს ეს ხელშეკრულება, მაშინ მას შეუძლია ნებისმიერ დროს გააკეთოს, ვინაიდან ხელშეკრულებას არ აქვს კონკრეტული ვადა. ხელშეკრულების ასეთი შეწყვეტის შემთხვევაში, სამი თვის წინ უნდა ეცნობოს მეორე მხარეს. ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ წერილობით უნდა ეცნობოს მეორე მხარეს. საიჯარო ხელშეკრულების მომავალი შეწყვეტის შესახებ ამგვარი გაფრთხილების პერიოდი შეიძლება შეიცვალოს მხარეებმა თავად ხელშეკრულებაში, ან ის გათვალისწინებული იყოს კანონით.
რა განცხადებები და მასთან დაკავშირებული დოკუმენტები შეიძლება დაერთოს იჯარის ხელშეკრულებას შენობებისთვის, ნაგებობებისთვის:
ნაგებობების, ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულება შეიძლება შეიცავდეს შემდეგ დანართებს:
- შენობის, სტრუქტურის აღწერა;
- მიწის ნაკვეთის აღწერა, რომელზეც მდებარეობს შენობა, ნაგებობა;
- საიჯარო გადახდის გრაფიკი;
- კანონის სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა;
- სასაქონლო დოკუმენტები მიწის ნაკვეთზე;
- შენობის, სტრუქტურის საკადასტრო პასპორტი;
- მიწის ნაკვეთის საკადასტრო პასპორტი;
- უძრავი ქონების გადაცემის და მიღების მოწმობა;
- დამატებითი ხელშეკრულება;
- უთანხმოების ოქმი;
- უთანხმოების შეთანხმების ოქმი.
რა უნდა იცოდეთ შენობების, ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების დადებისას:
შენობებისა და ნაგებობების, მათ შორის არასაცხოვრებელი შენობების საიჯარო ხელშეკრულებების დადებისას მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ ასეთი ხელშეკრულებები უნდა შედგეს წერილობითი ფორმით და ხელი უნდა მოაწერონ მხარეებმა. გარდა ამისა, თუ ქონება იჯარით გაცემულია ერთი წლის ან მეტი ვადით, საიჯარო ხელშეკრულება ექვემდებარება სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას კომპანიების სახლში და ჩაითვლება დადებული ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან.
ქირავდება ქონების მიღება, მოიჯარე ერთდროულად იღებს გარკვეულ ვალდებულებებს, კერძოდ, გადაიხადოს ქირა დროულად ხელშეკრულებით დადგენილი ოდენობით, გამოიყენოს ქონება დანიშნულებისამებრ, შეინარჩუნოს იგი კარგ მდგომარეობაში... ამავე დროს, შესაბამისი ხელშეკრულების დადებით, მოიჯარე ასევე იძენს გარკვეულ უფლებებს. კერძოდ, საკუთრების გამოყენების ცნობილი უფლების გარდა, ესენია უფლებები, როგორიცაა:
- მოითხოვა გამქირავებლისგან ქონების მოთხოვნა, თუ იგი დროულად არ გადაეცა მას;
- იჯარით აიღეთ იჯარით აღებული ქონების დეფექტების აღმოსაფხვრელად მის მიერ გაწეული ხარჯების ოდენობა, რაც სრულად ან ნაწილობრივ უშლის ხელს მის გამოყენებას;
- მოითხოვეთ ქირავნობის შემცირება, თუ გარემოებების გამო, რომელზეც იგი არ არის პასუხისმგებელი, ქონების მდგომარეობა მნიშვნელოვნად გაუარესდა;
- გამქირავებლის თანხმობით იჯარით აღნიშნეთ საიჯარო ქონების (ქვეჯგუფის) იჯარით აღება, საიჯარო საიჯარო უფლებების გირავნობა და მათი შენატანი საწესდებო კაპიტალისათვის;
- ძირითადად სხვა პირების წინაშე, რომ დადონ იჯარა ახალი ტერმინიექვემდებარება იჯარით აღებული ვალდებულებების სწორად შესრულებას.
მაგალითად, ძალიან ხშირად მესაკუთრეები უზრუნველყოფენ საიჯარო ხელშეკრულებაში უფლებას ცალმხრივად შეცვალონ ქირავნობის ოდენობა გარკვეული პირობების დაკმაყოფილების შემთხვევაში, აგრეთვე უფლება აქვთ ცალმხრივად და არამართლზომიერად შეწყვიტონ საიჯარო ხელშეკრულება, კერძოდ, თუ მოიჯარე არღვევს პირობებს ხელშეკრულებით გადახდა. ხელშეკრულებაში ასეთი პირობების შეტანა არ ეწინააღმდეგება მოქმედ კანონმდებლობას, მიუხედავად იმისა, რომ სამოქალაქო კოდექსიშეიქმნა RF ზოგადი წესირომლის თანახმად, გამქირავებლის მოთხოვნით, საიჯარო ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტა შეუძლია მხოლოდ სასამართლოს, იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარე:
- იყენებს ქონებას ხელშეკრულების პირობების ან ქონების მიზნის მნიშვნელოვანი დარღვევით, ან განმეორებით დარღვევებით;
- მნიშვნელოვნად აუარესებს ქონებას;
- ზედიზედ ორჯერ მეტჯერ ხელშეკრულებით დადგენილი გადახდის ვადის ამოწურვის შემდეგ, არ იხდის ქირს;
- არ ახორციელებს ქონების მნიშვნელოვან რემონტს ქ ვადებიიმ შემთხვევებში, როდესაც ძირითადი რემონტის წარმოება ევალება მოიჯარეს;
- საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ სხვა შემთხვევებში.
ამ შემთხვევაში მეიჯარეს აქვს მოთხოვნის უფლება ადრეული შეწყვეტახელშეკრულების შესახებ მხოლოდ მოიჯარისთვის წერილობითი გაფრთხილების გაგზავნის შემდეგ, ვალდებულების გონივრულ ვადაში შესრულების აუცილებლობის შესახებ. საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ სარჩელი სასამართლო არ დააკმაყოფილებს, თუ გონივრულ ვადაში აღმოიფხვრა ის დარღვევები, რომლებიც საფუძვლად დაედო სასამართლოს. თუ ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს გამქირავებლის უფლებას სასამართლოს გარეთ ცალმხრივად შეწყვიტოს ხელშეკრულება, მას არ შეუძლია ხელი შეუშალოს დამქირავებელს ქონების გამოყენებაში, სანამ სასამართლოს გადაწყვეტილება ძალაში შევა ამ ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ. ამ შემთხვევაში ქონების გამოყენების შეზღუდვა დაუშვებელია და ამან შეიძლება მოიტანოს გამქირავებელი ადმინისტრაციულ ან სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობაზეც კი.
თუ საიჯარო ხელშეკრულება ითვალისწინებს გამქირავებლის უფლებას ცალმხრივად და სასამართლოს გარეთ შეწყვიტოს საიჯარო ხელშეკრულება, მაგალითად, გადახდის პირობების დარღვევის შემთხვევაში, მოიჯარე, ქონების გამოყენების შეზღუდვისას, მიზანშეწონილია გასაჩივრდეს საჩივარი მეიჯარის შესაბამისი ქმედებები სასამართლოსთვის საჩივრის ერთდროულად წარდგენაზე მეიჯარის მოქმედებების აკრძალვის დროებითი ღონისძიებების გამოყენების შესახებ.
ნებისმიერ შემთხვევაში, ძალზე მნიშვნელოვანია საიჯარო ხელშეკრულების დადების და მისი პირობების განმარტების გულდასმით განხილვა, ყველა შესაძლო სიტუაციის გათვალისწინებით, მათ შორის მემამულესთან კონფლიქტის წარმოშობა, რაც მომავალში საშუალებას მოგცემთ გამორიცხოთ ნებისმიერი უკანონო მოქმედებები მოიჯარის წინააღმდეგ და უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების დაცვა ...
იჯარის ხელშეკრულების სამართლებრივი რეგულირება შენობა-ნაგებობებისთვის... შენობებისა და ნაგებობების იჯარით გაქირავების შედეგად წარმოქმნილი ურთიერთობების წესები მოცემულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე თავის მე -4 პუნქტში.
ვინაიდან საიჯარო ხელშეკრულება შენობა-ნაგებობებისთვის არის საიჯარო ხელშეკრულების სახეობა, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე თავის 1-ლი პუნქტით გათვალისწინებული საიჯარო ხელშეკრულების ზოგადი დებულებები ამ ხელშეკრულების დამხმარეა, თუ სამოქალაქო წესებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. რუსეთის ფედერაციის კოდექსი შენობებისა და ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების შესახებ.
ეკონომიკური მენეჯმენტის უფლების სუბიექტებს (სახელმწიფო და მუნიციპალურ უნიტარულ საწარმოებს) უფლება აქვთ იჯარით გასცენ უძრავი ქონება ამ ქონების მესაკუთრის თანხმობით (რუსეთის ფედერაცია, რუსეთის ფედერაცია, მუნიციპალიტეტები).
სახელმწიფო და მუნიციპალურ საწარმოებს, რომლებიც დაფუძნებულია ოპერატიული მართვის უფლებით (სახელმწიფო საწარმოები), უფლება აქვთ იჯარით აიღონ როგორც მათთვის გადაცემული, ისე მოძრავი და უძრავი ქონება, მხოლოდ ამ ქონების მესაკუთრის თანხმობით.
დაწესებულებებს, რომელთათვისაც ქონება გადაეცემა ოპერატიული მართვის უფლების საფუძველზე, შეუძლიათ ქონების იჯარით გაცემა რიგი პირობების გათვალისწინებით.
თუ შენობა ან ნაგებობა გაქირავებულია, რომელიც სახელმწიფო ან მუნიციპალურ საკუთრებაშია და არ არის მინიჭებული სახელმწიფო და მუნიციპალურ საწარმოებსა და დაწესებულებებში, ამ ხელშეკრულებით გამქირავებლები არიან სახელმწიფო ხელისუფლების ორგანოები და ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოები მათი კომპეტენციის ფარგლებში დადგენილი აქტები, რომლებიც განსაზღვრავენ ამ ორგანოების სტატუსს ...
მოიჯარე შეიძლება იყოს სამოქალაქო სამართლის სუბიექტი.
შენობებისა და ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების ფორმა.
სპეციალური მოთხოვნები დაწესებულია იჯარის ხელშეკრულების ფორმასთან შენობებისა და ნაგებობებისთვის.
ხელოვნების 1-ლი პუნქტის თანახმად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651, შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულება იდება წერილობით.
ამავე დროს, დადგენილია, რომ ხელშეკრულების დადების ყველა მეთოდიდან მარტივი წერილობითი ფორმით, რომელიც გათვალისწინებულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 434, მხოლოდ ერთი გამოიყენება შენობის ან ნაგებობის იჯარისთვის - მხარეების მიერ ხელმოწერილი ერთი დოკუმენტის შედგენა.
შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულების ფორმის შეუსრულებლობა იწვევს მის ბათილობას (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლი). ეს ხელშეკრულების ფორმის კიდევ ერთი მახასიათებელია.
გარდა ამისა, თუ შენობისა და ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულების ვადა მინიმუმ ერთი წელია, ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას და ჩაითვლება დადებული ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან (სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლის მე -2 პუნქტი) Რუსეთის ფედერაცია). შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოთხოვნის შეუსრულებლობა იწვევს მის დადებას.
მინიმუმ ერთი წლის ვადით დადებული ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის აუცილებლობის ნორმა, რომელიც ხელშეკრულების მოქმედების პირობაა, განიხილა რუსეთის ფედერაციის საკონსტიტუციო სასამართლომ რუსეთის კონსტიტუციასთან შესაბამისობის გამო.
განმცხადებლის თქმით, რომელმაც მიმართა რუსეთის ფედერაციის საკონსტიტუციო სასამართლოს, ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. 165-ე და მე -3 მუხლის მე -3 პუნქტი. 433-ე მუხლის მე -2 პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651 ართმევს დაინტერესებულ მხარეებს შესაძლებლობას, დადოს ხელშეკრულება ნების თავისუფლად გამოხატვის საფუძველზე და შეიძინონ უფლებები და მოვალეობები გარიგების საფუძველზე, სანქციის გარეშე, ხელშეკრულების მარეგისტრირებელი სახელმწიფო ორგანოდან და ამით დაუსაბუთებლად ზღუდავს ყველას კონსტიტუციური უფლება, თავისუფლად გამოიყენოს საკუთარი შესაძლებლობები და ქონება სამეწარმეო და სხვა ეკონომიკური საქმიანობისათვის, რომელიც არ არის აკრძალული კანონით (რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუციის 35-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი), ხოლო თუ ხელშეკრულება არ არის რეგისტრირებული, მხარე ხელშეკრულებას ჩამოერთვა სასამართლო დაცვის უფლება (რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუციის 46-ე მუხლის პირველი ნაწილი).
განცხადების მიღებაზე უარი თქვა, რუსეთის ფედერაციის საკონსტიტუციო სასამართლომ მიუთითა, რომ პირის უფლება კონკრეტული ნაგებობების ქირაობის შესახებ წარმოიშობა სამოქალაქო ხელშეკრულების საფუძველზე; საიჯარო ხელშეკრულების ნებისმიერ მხარეს შეუძლია დაარეგისტრიროს ეს ხელშეკრულება; ამავე დროს, ხელშეკრულების რეგისტრაციაზე უარი არ შეიძლება, თუ იგი შედგენილია სათანადო ფორმით (წერილობითი ფორმით, ერთი დოკუმენტის შედგენით) და მას თან ერთვის დოკუმენტები, რომელთა ჩამონათვალს ადგენს კანონი. ამრიგად, შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია, აგრეთვე შესაბამისი დაწესებულების მიერ დაქირავებული უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია, ვერ შეცვლის საიჯარო ხელშეკრულებას, როგორც საფუძველი წარმოქმნის, შეცვლისა და შეწყვეტის შესახებ. საიჯარო უფლება, შეჭრა ხელშეკრულების შინაარსში.
სახელმწიფო რეგისტრაცია მიზნად ისახავს მხოლოდ სახელმწიფოს მიერ შესაბამისი უფლებების დამადასტურებელი დოკუმენტების იურიდიული ძალის დამოწმებას. ამრიგად, სახელმწიფო რეგისტრაცია ქმნის გარანტიებს მხარეთა მიერ ვალდებულებების სწორად შესრულებისათვის და, შესაბამისად, ხელს უწყობს მთლიანობაში სამოქალაქო ბრუნვის გაძლიერებას და სტაბილურობას. ეს გავლენას არ ახდენს სამოქალაქო კანონის შინაარსზე, არ ზღუდავს კონტრაქტების თავისუფლებას, მხარეთა სამართლებრივ თანასწორობას, მათი ნების ავტონომიურობასა და საკუთრების დამოუკიდებლობას და, შესაბამისად, არ შეიძლება ჩაითვალოს დაუშვებლად ჩაითვალოს სახელმწიფოს თვითნებურ ჩარევაში. ადამიანის უფლებები და სამოქალაქო უფლებები, მათ შორის რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუციით გარანტირებული. ფედერაცია ფლობს, გამოიყენოს და განკარგოს საკუთრებაში არსებული პირის საკუთრებაში სამართლებრივი საფუძვლებიასევე, ეკონომიკური საქმიანობის თავისუფლება.
მიუხედავად იმისა, რომ საიჯარო ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია შენობის ან ნაგებობისთვის, დადებული მინიმუმ ერთი წლის ვადით, სავალდებულოა, მისი არარსებობა, ზემოხსენებული სამართლებრივი დებულებების მნიშვნელობით, თავისთავად არ ართმევს განმცხადებელს უფლებას სასამართლო დაცვა.
პოზიცია საკონსტიტუციო სასამართლოროგორც ჩანს, რუსეთის ფედერაცია გამართლებულია.
IN იურისპრუდენციახშირად ჩნდება კითხვები ხელშეკრულების ვადის გაანგარიშების წესთან დაკავშირებით, იმის დასადგენად, ექვემდებარება თუ არა იგი სახელმწიფო რეგისტრაციას, აგრეთვე ინდივიდუალური საიჯარო ხელშეკრულებების რეგისტრაციის აუცილებლობას შენობებისა და ნაგებობებისთვის.
რუსეთის ფედერაციის უმაღლესმა საარბიტრაჟო სასამართლომ ამ საკითხებზე შემდეგი პოზიციები შეიმუშავა.
შენობის (ნაგებობის) საიჯარო ხელშეკრულების მოქმედების ვადა, რომელიც განისაზღვრება მიმდინარე წლის ნებისმიერი თვის 1 – ლი დღიდან, მომდევნო წლის წინა თვის 30 – ე (31 – ე) დღემდე, ხელოვნების მე –2 პუნქტის გამოყენების მიზნით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651 წელი ტოლია.
თუ მხარეებმა დაადგინეს, რომ მათ მიერ დადებული შენობის საიჯარო ხელშეკრულების პირობები ვრცელდება მათ ურთიერთობაზე, რომელიც არსებობდა გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მის დადებამდე, მაშინ შენობის საიჯარო ვადის გაანგარიშებისას, იმის დასადგენად, არის თუ არა ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას ან არა, ვადის იჯარაში არ შედის ასეთი პერიოდი.
არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას:
1) წინასწარი შეთანხმება, რომლის მიხედვითაც მხარეები იღებენ ვალდებულებას მომავალში დადონ საიჯარო ხელშეკრულება, რომელიც ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას;
2) შენობის იჯარა, განახლებული განუსაზღვრელი ვადით, ვინაიდან ხელოვნების მე -2 პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651, შენობის საიჯარო ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, დადებულია მხოლოდ მინიმუმ ერთი წლის ვადით;
3) ახალი საიჯარო ხელშეკრულება, რომელიც არეგულირებს მხარეთა ურთიერთობებს, ერთ წელზე ნაკლები ვადით დადებული შენობის საიჯარო ხელშეკრულების განახლებისას, თავდაპირველი საიჯარო ვადის დასრულების შემდეგ იმავე პერიოდისთვის;
4) დატვირთვა დამქირავებლის უფლებების სახით, რომელიც წარმოიშობა შენობის იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, რომელიც დადებულია ერთ წელზე ნაკლები ვადით.
ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას:
1) მხარეთა შეთანხმება სახელმწიფო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულებაში მათ მიერ განსაზღვრული საიჯარო ოდენობის შეცვლის შესახებ, ვინაიდან ასეთი ხელშეკრულება არის საიჯარო ხელშეკრულების განუყოფელი ნაწილი და ცვლის ტვირთის შინაარსსა და პირობებს. საიჯარო ხელშეკრულება;
2) შეთანხმება, რომ სახელმწიფო რეგისტრაციას ექვემდებარება შენობის საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველზე დავალიანების გადაცემის შესახებ.
მეიჯარის ვალდებულებები იჯარის ხელშეკრულებით ნაგებობებსა და ნაგებობებზე.
შენობა-ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, გამქირავებელი ვალდებულია:
1. შენობა ან ნაგებობა მოიჯარისთვის გადაეცით.
ხელოვნების თანახმად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 655, მეიჯარის მიერ შენობის ან ნაგებობის გადაცემა და მოიჯარის მიერ მისი მიღება ხორციელდება მხარეთა მიერ ხელმოწერილი გადაცემის აქტის ან სხვა გადაცემის დოკუმენტის შესაბამისად.
ამავდროულად, თუ კანონით ან შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი, გამქირავებლის ვალდებულება შენობა ან ნაგებობა მოიჯარისათვის გადასცეს, შესრულებულად ჩაითვლება მას შემდეგ, რაც მოიჯარემ მას მიაწოდა მფლობელობაში ან სარგებლობაში და მხარეებმა. ხელი მოაწერეს შესაბამის გადაცემის დოკუმენტს.
ანუ სანამ შენობა ან ნაგებობა მოიჯარეზე ფაქტობრივად არ გადაეცემა და მხარეები, რომლებიც ხელს აწერენ გადაცემის აქტს ან სხვა შესაბამის დოკუმენტს, არ შეიძლება ჩაითვალოს საიჯარო ხელშეკრულების შესრულება შესრულებულად.
კანონმდებელი მიიჩნევს, რომ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობებით, შენობის ან ნაგებობის გადაცემის შესახებ დოკუმენტის ხელმოწერაზე მეიჯარისთვის თავის არიდების ფაქტი, ქონების გადაცემის ვალდებულების შესრულებაზე უარის თქმას.
თუ გამქირავებელი ვერ შეასრულებს შენობის ან ნაგებობის გადაცემის ვალდებულებას, მოიჯარეს უფლება აქვს წარმოადგინოს იგივე მოთხოვნები, რაც მოცემულია საიჯარო ხელშეკრულების ზოგადი დებულებებით (იხ. თავი 12).
2. გადასცეს შენობა ან ნაგებობა ყველა აქსესუარასთან და დოკუმენტთან ერთად.
3. შენობის ან ნაგებობის გადაცემა ისეთ მდგომარეობაში, რომელიც შეესაბამება ხელშეკრულების პირობებსა და ქონების დანიშნულებას.
4. აფრთხილეთ მოქირავნე მესამე პირების ყველა უფლების შესახებ იჯარით აღებული შენობა-ნაგებობის მიმართ.
5. აწარმოეთ საკუთარი ხარჯებით კაპიტალური რემონტიიჯარით აღებული შენობა ან ნაგებობა.
6. აუნაზღაურეთ მოიჯარეს ქონების მუდმივი გაუმჯობესების საფასური.
7. არ დადოს საიჯარო ხელშეკრულება სხვა პირთან ქირავდებათან ხელშეკრულების ვადის ამოწურვიდან ერთი წლის განმავლობაში, რომელსაც მეიჯარემ უარი თქვა ხელშეკრულების დადებაზე ახალი ვადით.
მოიჯარის ვალდებულებები იჯარის ხელშეკრულებით ნაგებობებისა და ნაგებობებისთვის.
მოიჯარეს შენობებისა და ნაგებობების იჯარით აღებისას იგივე ვალდებულებები აქვს, როგორც მოიჯარეს იჯარის ზოგადი დებულებების შესაბამისად (იხ. თავი 12). ამიტომ, ჩვენ მხოლოდ ჩამოვთვლით შესაბამის პასუხისმგებლობებს. ამრიგად, შენობებისა და ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, მოიჯარე ვალდებულია:
1. გამოიყენეთ გაქირავებული შენობა ან ნაგებობა ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად.
2. შენობის ან ნაგებობის გამოყენებისთვის დროულად გადაიხადეთ ქირის გადახდა.
3. დაქირავებული შენობის ან ნაგებობის კარგ მდგომარეობაში შენარჩუნება, საკუთარი ხარჯებით განახორციელეთ მიმდინარე რემონტი და აიღეთ შენობის ან ნაგებობის მოვლის ხარჯები.
4. იჯარის შეწყვეტისთანავე, შენობა ან ნაგებობა დაუბრუნეთ მეიჯარეს.
როგორც უკვე აღვნიშნეთ, უძრავი ქონების გადაცემა და მიღება ხორციელდება მხარეთა მიერ ხელმოწერილი გადაცემის აქტის ან სხვა გადაცემის დოკუმენტის შესაბამისად.
კანონმდებელი მიიჩნევს, რომ დამქირავებელი თავს არიდებს ხელშეკრულების პირობებით გათვალისწინებულ პირობებში შენობის ან ნაგებობის გადაცემის შესახებ დოკუმენტის ხელმოწერას, ქონების დაბრუნების ვალდებულების შესრულებაზე უარს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 655-ე მუხლი).
5. ნუ გადასცემთ თქვენს უფლებებსა და მოვალეობებს საიჯარო ხელშეკრულებით და საიჯარო ქონებით მესამე პირებს მეიჯარის თანხმობის გარეშე.
იჯარის ხელშეკრულების კონცეფცია შენობებისა და ნაგებობებისთვის. შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, გამქირავებელი იღებს ვალდებულებას გადასცეს შენობა ან ნაგებობა მოიჯარეს დროებითი მფლობელობისა და გამოყენების ან დროებითი გამოყენებისათვის (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 650-ე მუხლი) რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე თავის მე -4 ნაწილის წესები ვრცელდება საწარმოების იჯარაზე, თუ საწარმოს იჯარის წესებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.
საიჯარო ხელშეკრულების ზოგადი დებულებებისგან განსხვავებით, შეიცავს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე თავის მე -4 პუნქტს სპეციალური წესებიეძღვნება სამართლებრივი რეგულირებაშენობებისა და ნაგებობების იჯარით გაცემა, რაც განპირობებულია ხელშეკრულების საგნის განსაკუთრებული თვისებებით.
1. განუყოფელი კავშირი მიწასთან.შენობის ან ნაგებობის იჯარით გადაცემისას ამავდროულად უნდა გადაწყდეს ამ უძრავი ქონების მიერ დაკავებული და მისი გამოყენებისათვის აუცილებელი მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილზე უფლებების დამქირავებლის გადაცემის საკითხი (სამოქალაქო კოდექსის 652-ე მუხლი) რუსეთის ფედერაცია). თუ ხელშეკრულებაში არ არის მითითებული მოიჯარისათვის გადაცემულ შესაბამის მიწის ნაკვეთზე უფლება, მასზე გადაეცემა მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილის გამოყენების უფლება, რომელიც შენობაში არის დაკავებული და მისი გამოყენებისათვის აუცილებელია მისი მიზნის შესაბამისად. შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ვადა. იმ შემთხვევაში, თუ გამქირავებელი არის მიწის ნაკვეთის მფლობელი, რომელზედაც მდებარეობს საიჯარო შენობა ან ნაგებობა, მოიჯარეს ეძლევა იჯარის უფლება ან სხვა უფლება მიწის ნაკვეთის შესაბამის ნაწილზე, რომელიც გათვალისწინებულია შენობის ან ნაგებობის იჯარით. შეთანხმება.
მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობის ან ნაგებობის იჯარა, რომელიც საკუთრების უფლებით არ ეკუთვნის გამქირავებელს, დასაშვებია ამ მიწის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე, თუ ეს არ ეწინააღმდეგება კანონით ან კანონით დადგენილი ასეთი ნაკვეთის გამოყენების პირობებს. ხელშეკრულება მიწის ნაკვეთის მესაკუთრესთან.
2. უძრავი ქონების ობიექტები ყველაზე ძვირფასი ნივთებია. ამიტომ, შენობების ან ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულებებისთვის დადგენილია უფრო მკაცრი მოთხოვნები ამგვარი ხელშეკრულების ფორმის, აგრეთვე მისი სახელმწიფო რეგისტრაციის აუცილებლობის შესახებ (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლი).
უძრავი ქონების საიჯარო ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული საიჯარო ობიექტის მისამართი და ტერიტორია. მიწის იჯარით აღებისას ხელშეკრულებას უნდა დაერთოს საიტის საკადასტრო გეგმა, ხოლო შენობა-ნაგებობების (მათი ნაწილების) ან მათი ნაწილების ქირაობისას - სართულების გეგმები.
საიჯარო ხელშეკრულების ფორმა შენობებისა და ნაგებობებისთვის. შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულება იდება წერილობით. შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულების ფორმის შეუსრულებლობა იწვევს მის ბათილობას. თუ შენობა-ნაგებობების საიჯარო ხელშეკრულება დადებულია მინიმუმ ერთი წლის ვადით, ეს ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას.
საწარმოს საიჯარო ხელშეკრულების კონცეფცია. მთლიანი საწარმოს, როგორც სამეწარმეო საქმიანობისთვის გამოყენებული ქონების კომპლექსის, საიჯარო ხელშეკრულების თანახმად, გამქირავებელი იღებს ვალდებულებას მოიჯარე უზრუნველყოს მოიჯარის დროებითი მფლობელობაში და მთლიანად საწარმოს გამოყენება საფასურის სახით (რუსეთის სამოქალაქო კოდექსის 656-ე მუხლი) ფედერაცია).
საწარმოების საიჯარო ხელშეკრულებას აქვს საკუთარი მახასიათებლები.
ვინაიდან საწარმო წარმოადგენს მთლიანი ქონების კომპლექსს, გამქირავებელს უნდამოიჯარისათვის გადაეცეს ყველა ის ობიექტი, რომლებიც გადაცემული საწარმოს ძირითადი აქტივების ნაწილია: მიწის ნაკვეთები, შენობები, ნაგებობები, მოწყობილობები და საწარმოში შეტანილი სხვა ძირითადი საშუალებები, ნედლეულის მარაგი, საწვავი, მასალები და სხვა მიმოქცევადი აქტივები, უფლებები გამოიყენოს მიწის, წყლის ობიექტებისა და სხვა ბუნებრივი რესურსების, შენობების, ნაგებობებისა და მოწყობილობების, საწარმოსთან დაკავშირებული გამქირავებლის სხვა საკუთრების უფლებები, საწარმოს საქმიანობის ინდივიდუალიზაციისათვის დასახელებების უფლებები და სხვა განსაკუთრებული უფლებები, აგრეთვე მიანიჭოს მას საწარმოსთან დაკავშირებული ვალების მოთხოვნისა და მისთვის გადაცემის უფლება.
გასათვალისწინებელია, რომ გამქირავებლის უფლებები, რომელიც მან მის მიერ მიიღო შესაბამისი საქმიანობის ნებართვის (ლიცენზიის) საფუძველზე, არ ექვემდებარება მოიჯარეს გადაცემას, თუ კანონით ან სხვა სამართლებრივი აქტებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. .
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი არ ზღუდავს საიჯარო ვადის მაქსიმუმს - ხელოვნების შესაბამისად. 1 ს.კ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლით, საიჯარო ხელშეკრულების მოქმედების ვადა განისაზღვრება ხელშეკრულებით, თუმცა უნდა გვახსოვდეს, რომ საკანონმდებლო აქტებით შეიძლება დადგინდეს ხელშეკრულების მაქსიმალური (შეზღუდვის) პირობები გარკვეული ტიპებიიჯარით მინიმუმ ერთი წლის ვადით დადებული შენობის საიჯარო ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლი).
უძრავი ქონების იჯარისთვის, შეთანხმებულია ქ წერაპირობა ქირავნობის ოდენობის შესახებ, რომლის არარსებობის შემთხვევაშიც ასეთი შეთანხმება არ არის დადებული (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 654-ე მუხლი). ამ შემთხვევაში, ხელოვნების მე -3 პუნქტით გათვალისწინებული ფასის განსაზღვრის წესები. 424 სამოქალაქო კოდექსის რუსეთის ფედერაცია, არ გამოიყენება.
შენობის ან ნაგებობის საიჯარო ხელშეკრულებაში დადგენილი შენობა-ნაგებობის სარგებლობის საფასური მოიცავს მიწის ნაკვეთის გამოყენებისთვის გადახდას, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.
ქირა შეიძლება განისაზღვროს ხელშეკრულებაში შენობის (ნაგებობის) ფართობის ერთეულზე ან მისი ზომის სხვა მაჩვენებელზე, ხოლო მთლიანი ქირა განისაზღვრება დამქირავებლისათვის გადაცემული შენობის ან ნაგებობის რეალური ზომის საფუძველზე.
ქირა გადაიხადოს მოიჯარის მიერ ხელშეკრულებით განსაზღვრული წესით და წესით. თუ ისინი ხელშეკრულებით არ არის განსაზღვრული, ითვლება, რომ დადგენილია პროცედურა, პირობები და პირობები, რომლებიც ჩვეულებრივ გამოიყენება მსგავსი ქონების ქირაობისას შესადარებელ გარემოებებში.
თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ქირავნობის ოდენობა შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა შეთანხმებით, ვადაში. ხელშეკრულებით გათვალისწინებული, მაგრამ არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლი). თუ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი, შენობის (ნაგებობის) მოიჯარეს უფლება აქვს მოითხოვოს ქირავნობის შესაბამისი შემცირება, თუ, იმ გარემოების გამო, რომელზეც მას არ ეკისრება პასუხისმგებლობა, საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობები ან პირობით ქონება მნიშვნელოვნად გაუარესდა. მოიჯარეს ასევე შეუძლია მოითხოვოს ქირავნობის შემცირება საიჯარო ქონების დეფექტებისთვის.
თუ საიჯარო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი, მოიჯარის მიერ ქირავნობის პირობების მნიშვნელოვანი დარღვევის შემთხვევაში, გამქირავებელს აქვს უფლება მოსთხოვოს მას ქირავნობის ვადაზე ადრე გადახდა გამქირავებლის მიერ დადგენილ ვადაში, მაგრამ არაუმეტეს ორი ზედიზედ პერიოდისა.
გასათვალისწინებელია, რომ ღირებულება კომუნალური მომსახურებაჩვეულებრივ, ქირის ოდენობა არ შედის და ანაზღაურდება მასზე მეტი. ქირავნობისთვის კომუნალური გადასახადების დაკისრება არ შეიძლება ჩაითვალოს ქირავნობის ფორმად.
გამქირავებელს შეუძლია გაუმჯობესება მოახდინოს დაქირავებულ ქონებაში: განცალკევებადი და განუყოფელი. გაუმჯობესებები, რომელთა განცალკევება შეიძლება ქონების ზიანის მიყენების გარეშე და დამოუკიდებელი ღირებულების მქონეა, მოიჯარის საკუთრებაა, თუ იჯარით სხვა რამ არ არის დადგენილი. თუ მოიჯარემ საკუთარი ხარჯით და გამქირავებლის თანხმობით გააკეთა იჯარით აღებული ქონების გაუმჯობესება, რაც განუყოფელია ქონების ზიანის მიყენების გარეშე, მოიჯარეს უფლება აქვს ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ აუნაზღაუროს მისი ღირებულება. ეს გაუმჯობესებები, თუ საიჯარო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. ქირავნობის მიერ გამქირავებლის თანხმობის გარეშე გაქირავებული ქონების განუყოფელი გაუმჯობესების ღირებულება ანაზღაურდება, თუ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი.
იჯარის ხელშეკრულება შენობებისთვის, ნაგებობებისთვის, ინდივიდუალური შენობებისთვის (საწყობი და ოფისი) შეიძლება ითვალისწინებდეს მათი გამოსყიდვის უფლებას (საიჯარო ვადის ბოლოს ან ვადაზე ადრე) ან გამოსყიდვის უფლების გარეშე. ნასყიდობის ხელშეკრულების წესები გამოიყენება საიჯარო ქონების შეძენასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებზე.
გამქირავებლის მიერ უძრავი ქონების გადაცემა და მისი მიღება დამქირავებლის მიერ ხორციელდება გადაცემის აქტიან მხარეთა მიერ ხელმოწერილი სხვა გადაცემის დოკუმენტი.
უძრავი ქონების იჯარის შეწყვეტისთანავე, ობიექტი უნდა დაუბრუნდეს გამქირავებელს ასევე გადაცემის აქტის ხელმოწერით.
- რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი 2000 წლის 1 ივნისის No53 "არასაცხოვრებელი ფართების იჯარის ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ" // რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს ბიულეტენი . No 7. 2000.
- Სმ.: ფედერალური კანონიდათარიღებული 2011 წლის 4 მაისის No99-FZ "გარკვეული საქმიანობის ლიცენზირების შესახებ" // რუსული გაზეთი... 2011. No 97. 6 მაისი.
- კანონით შეიძლება გათვალისწინებულ იქნეს სხვა მინიმალური პირობები საიჯარო გადასახადის ოდენობის გადახედვისთვის გარკვეული სახის იჯარისთვის, აგრეთვე ქონების გარკვეული ტიპების იჯარისთვის.