Ujawnimy tajemnice na jak długo można zawrzeć umowę najmu lokalu niemieszkalnego i jakie są zalety takich transakcji. Czas nieokreślony umowy najmu jak się zarejestrować

Znaczenie dokumentu zawartego w sprawie najmu powierzchni niemieszkalnej opiera się na przeniesieniu od wynajmującego do rąk użytkownika na podstawie tymczasowych praw majątkowych za pieniądze lokale niemieszkalne... Cel, dla którego terytorium może zostać przekazane, może odnosić się do: działalność przedsiębiorcza lub na inne rodzaje i metody, Dostępne dla który wynajmuje lokal. Umowa po prostu przewiduje różne szczegóły dostarczenie powierzchni: cena, lokalizacja lokalu, terminy, przyszłe wykorzystanie tej powierzchni itp.

Próbkę takiej umowy można znaleźć w Internecie. W razie potrzeby można go pobrać i wydrukować na miejscu. Umowa ma być sporządzona w tej samej formie przez obie zainteresowane strony z podwójnym podpisem i pieczęcią. Jest on zawsze zawierany odrębnie dla każdego konkretnego przypadku i wymaga obligatoryjnego stosowania ustawy o oddaniu przedmiotu do nieodpłatnego użytku przez najemcę.

Strony, pomiędzy którymi zawierana jest umowa najmu powierzchni niemieszkalnej, ustalają samodzielnie w toku negocjacji wymagany czas, podczas których lokal będzie czasowo użytkowany przez wynajmującego. Tradycyjnie okres ten ustala się na 11 miesięcy. Jeżeli termin ten kończy się zgodnie z zapisami umowy, może zostać przedłużony lub, jak to się oficjalnie nazywa, przedłużony. Co więcej, pierwszeństwo, wraz z innymi osobami, do przedłużenia umowy pozostaje przy najemcy: ma on również prawo ubiegać się o późniejsze wykupienie tego terytorium.

Klauzule objęte najmem w stosunku do warunków najmu

Taka umowa najmu musi zawierać następujące postanowienia, odwołujące się do przepisów obowiązujących w kraju w momencie jej podpisania:

• jeżeli umowa nie przewiduje określonego okresu najmu, uważa się, że lokal jest wynajmowany na czas nieokreślony, czyli na długi czas;

• jeżeli nieograniczony okres najmu przestaje odpowiadać którejkolwiek ze stron, wymagane jest powiadomienie przeciwnika na piśmie z 3-miesięcznym wyprzedzeniem;

• jeżeli przedmiotowe lokale niemieszkalne znajdują się w mocy państwowej lub użyteczności publicznej, taki okres najmu trwa nie dłużej niż 5 lat lub termin jest ustalany na wniosek stron;

• w przypadku przedmiotów mienia państwowego lub komunalnego okres najmu uważa się automatycznie za przedłużony o 5 lat od dnia zawarcia umowy najmu, chyba że najemca oczywiście ustali własny termin;

• prawo może zdefiniować maksymalny termin czynsz za pewne rodzaje nieruchomość od 5 do 50 lat najmu.

Konkretne klauzule umowy

Taka umowa jest podpisana pieczęcią i jest uważana za ważną od momentu podpisania. Może również zawierać następujące elementy:

• standardowa umowa oferuje okres najmu 2 lata i 11 miesięcy. Rachunek rozpoczyna się z chwilą podpisania Ustawy o Przelewach-Przyjęciach;

• jeżeli w okresie najmu między stronami nie wystąpiły żadne spory, z końcem okresu korzystający z tego terenu ma tę zaletę, że wydłuża okres obowiązywania umowy;

• jeżeli użytkownik nie podjął kroków w celu przedłużenia okresu najmu dokumentu najmu, ten ostatni można uznać za spełniony, nielegalny, a właściciel powierzchni zastrzega sobie wybór przyszłego najemcy;

• umowa najmu nie wymaga ustalenia stanu, gdy okres najmu lokalu jest krótszy niż rok;

• rejestracja państwowa nie jest wymagana, nawet jeśli umowa przewiduje automatyczne przedłużenie terminu na taki sam okres najmu jak poprzednio.

Dokument dotyczący okresu ważności wynajmowanej powierzchni niemieszkalnej można zawrzeć:

• ponad 365 dni;

• na okres krótszy niż rok;

• w sposób nieokreślony.

W przypadku konieczności wydłużenia okresu obowiązywania umowy najmu powierzchni niemieszkalnej najemca powinien przesłać wynajmującemu pisemne ostrzeżenie o zakończeniu okresu obowiązywania umowy i zamiarze przedłużenia tej umowy (jej ważności). na kolejny okres. Ważne jest, aby wykonać tę czynność na 2 miesiące przed końcem okresu najmu w ramach umowy.

Okres obowiązywania umowy najmu to okres, w którym obowiązują warunki umowy i wypełniane są zobowiązania stron przez nią ustanowione (art. 425 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Początek obowiązywania umowy najmu z mocy prawa określa moment zawarcia umowy (klauzula 1 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Od tego momentu strony mają zobowiązania i zaczynają obowiązywać warunki umowy. Strony nie mogą dobrowolnie zmienić początku umowy najmu (klauzula 1 art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Koniec okresu najmu można ustalić według uznania stron.

Zgodnie z ust. 2 art. 609 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa dzierżawy nieruchomości podlega rejestracja państwowa chyba że prawo stanowi inaczej. W szczególności konieczne jest zarejestrowanie umowy najmu budynków lub budowli na okres co najmniej roku (klauzula 2 art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Taką umowę uważa się za zawartą od momentu rejestracji (klauzula 3 art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie część 8 art. 2 Prawo federalne z dnia 30.12.2012 N 302-FZ „W sprawie zmian w rozdziałach 1, 2, 3 i 4 części pierwszej Kodeks cywilny Federacja Rosyjska»Ustalono, że przepisy art. Sztuka. 609, 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie mają zastosowania do umów zawartych po dniu wejścia w życie określonej ustawy (po 1 marca 2013 r.). Następnie art. 3 ustawy federalnej z dnia 04.03.2013 N 21-FZ „O zmianach niektórych akty ustawodawcze Federacji Rosyjskiej i uznania za nieważne niektórych przepisów aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej ”, zmiany te zostały anulowane.

Negocjacje warunków trwania umowy najmu

Uzgadniając ten warunek, strony powinny:

- do ustalenia czasu trwania umowy zgodnie z zasadami art. Sztuka. 190 - 194 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej;

- przewidzieć zastosowanie warunków umowy najmu do stosunków powstałych przed jej zawarciem (jeśli to konieczne);

- wskazać, czy najemcy przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy semestr;

- ustalenie, czy umowa najmu zostanie przedłużona na nowy okres z tym samym najemcą.

Jeżeli okres umowy najmu nie jest określony

W takim przypadku umowa obowiązuje do momentu zakończenia wypełniania zobowiązań przez strony w niej ustanowione (ust. 2 ust. 3 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Dla umowy najmu takim momentem jest zwrot nieruchomości wynajmującemu po upływie określonego okresu najmu lub zapłata przez najemcę wynajem za cały okres najmu, jeżeli zgodnie z warunkami umowy jest ona płatna na koniec użytkowania przedmiotu najmu. Jeżeli jednocześnie w umowie nie określono okresu najmu, umowa zostanie uznana za zawartą na czas nieokreślony (art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Osoby prawne mogą zawrzeć umowę najmu lokalu niemieszkalnego pod warunkiem, że jest on wykorzystywany do celów komercyjnych. Stronami umowy są Najemca i Wynajmujący

Procedura sporządzania umowy najmu jest określona przez prawo i zobowiązuje do zawarcia następujących informacji:

• Strony transakcji;
• Informacje o Najemcy i Wynajmującym;
• Nazwa wynajmowanego lokalu;
• Opis nieruchomości;
• Adres lokalu;
• na jak długo lokal jest wynajmowany;
• Kwota płatności;
• Kolejność i częstotliwość płatności;

Umowa najmu lokalu na cele komercyjne rozpoczyna się od wypełnienia danych stron transakcji. Do osoba prawna to jest:

• Pełna i krótka nazwa organizacji;
• Numer i seria dowodu rejestracyjnego;
• adres faktyczny i prawny;
• Dane bankowe;
• Nazwisko, imię i nazwisko kierownika, który podpisze umowę.

Następną nie nieistotną pozycją będzie opis wynajmowanego lokalu. Należy to wskazać tutaj:

• Stan lokalu przed podpisaniem umowy;
• Istniejące braki i uszkodzenia;
• Na jakiej ziemi znajduje się obiekt;
• Warunki utrzymania sąsiedniego terytorium.
• Powierzchnia wynajmowanego lokalu;
• Obecność dostarczonej komunikacji;
• Zasady płatności narzędzia.

Dopuszcza się również dołączenie do umowy nie tylko opisu obiektu, ale również jego zdjęć wykonanych wewnątrz i na zewnątrz.

Ważne są informacje, które muszą być wskazane w dokumencie przed jego podpisaniem - jest to opłata za media, płatność za miejsca powszechne zastosowanie; obecny i wyremontować itd.

Strony umowy najmu muszą wskazać, w jakim celu organizacja wynajmuje lokal, jaki rodzaj działalności planuje prowadzić.

Okres najmu

Umowa najmu lokalu niemieszkalnego nie ma szczególnych warunków. Zawierana jest na czas nieokreślony lub na czas określony w umowie. Z czego wynika, że ​​nie ma maksymalnego okresu najmu nieruchomości niemieszkalnej.

Umowa najmu zostaje przedłużona:

• Przy podpisywaniu nowej umowy;
• Stara umowa zostaje przedłużona (jeśli nie ma faktu jej wypowiedzenia);
• Poprzez podpisanie dodatkowej umowy (w przypadku zmiany warunków najmu).

Umowa sporządzona na okres do jednego roku (jedenaście miesięcy) nie przechodzi rejestracji państwowej. Umowa taka ulega automatycznemu przedłużeniu, chyba że strony postanowią inaczej. Okres odnowionej umowy również wynosi jedenaście miesięcy.

Dzierżawa gruntów

Dzierżawę działki można zawrzeć między osobami prawnymi a osobami fizycznymi.

Okres obowiązywania umowy dzierżawy gruntu może być krótkoterminowy i długoterminowy.

• Umowy krótkoterminowe zawierane są na okres pięciu lat.
• Długoterminowe - od pięciu do czterdziestu dziewięciu lat.

Najem krótkoterminowy najczęściej dotyczy budowy, przebudowy, wznoszenia pomników i aranżacji parku, umieszczenia parkingów, parkingów, placów zabaw z montażem małych form architektonicznych itp.

Wynajem długoterminowy ziemia jest potrzebna do jego długotrwałej eksploatacji, pod kompleksy przemysłowe lub do uprawy produktów rolnych. Grunty dzierżawione długoterminowo mogą być następnie sformalizowane lub wykupione na własność przez dzierżawcę.

Dzierżawa gruntu na okres krótszy niż rok, a także dzierżawa nieruchomości niemieszkalnych nie wymaga rejestracji państwowej.

Grunty dzierżawione długoterminowo muszą być zarejestrowane w Rosreestr. Rejestracja dzierżawionego gruntu potwierdza własność gruntu przez najemcę. Jest również płatnikiem podatku od nieruchomości, w skład którego wchodzą m.in działka.

Cechy zawarcia umowy dzierżawy gruntu

DO Ogólne wymagania przy zawieraniu transakcji gruntowej należy uwzględnić:

Umowa dzierżawy działki musi zawierać następujące informacje:

• Przypisany numer katastralny;
• Lokalizacja witryny;
• Kwadrat;
• Warunki umowy;
• Cena najmu;
• Polecenie zapłaty;
• Warunki eksploatacji gruntów;
• Dane i podpisy obu stron.

W umowie muszą znajdować się następujące klauzule:

• Odpowiedzialność stron;
• Nieoczekiwane sytuacje;
• Procedura rozstrzygania sporów;
• Wprowadzanie zmian w dokumencie;
• Dodatkowe warunki.

Należy zauważyć, że grunty będące własnością państwa lub gminy mogą być wydzierżawione tylko poprzez udział w aukcji.

Jeśli ziemia jest własnością naturalna osoba lub organizacji komercyjnej, jej rejestracja do wynajęcia jest bardziej uproszczona. Do takiej transakcji wystarczy zgoda dwóch stron – najemcy i wynajmującego, którzy podpisują umowę.

Często zdarzają się przypadki leasingu akcji będącej własnością osoby fizycznej na podstawie prawa własności. W takim przypadku podstawą takiej transakcji jest Certyfikat na akcję.

W każdej transakcji, zarówno pomiędzy obiektami komercyjnymi, jak iz urzędami, właścicielami gruntów, przekazanie obiektu następuje poprzez podpisanie ustawy o odbiorze i zbyciu.

Istnieje możliwość przedłużenia umowy dzierżawy gruntu poprzez zawarcie dodatkowej umowy określającej nowe warunki jego użytkowania.

Rozwiązanie umowy

Zakończenie stosunku dzierżawy gruntu jest bardzo trudne. Wymaga to szeregu faktów wskazujących na naruszenie umowy przez jedną ze stron. Jeżeli najemca lub wynajmujący podjęli decyzję o rozwiązaniu umowy, mają obowiązek zawiadomić o tym drugą stronę w ciągu trzydziestu dni, chyba że w umowie określono inne warunki.

Bardzo trudno jest zakwestionować już podpisaną umowę w sądzie, dlatego wszystkie niezbędne niuanse powinny zostać uwzględnione w realizacji umowy. Lepszy projekt oraz powierzyć przygotowanie umowy dzierżawy gruntu wykwalifikowanemu specjaliście.

MAMA. Klimowa

Zgodnie z ust. 3 art. 433, art. 609 i 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) umowa dzierżawy nieruchomości (budynków, poszczególnych pomieszczeń w niej, budowli), zawarta na okres co najmniej roku, podlega rejestracja państwowa i jest uważana za zakończoną od momentu takiej rejestracji.

Zgodnie z drugim akapitem punktu 6 art. 12 ustawy federalnej z 21.07.1997 N 122-FZ „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” lokale (mieszkalne i niemieszkalne) to obiekt będący częścią budynków i budowli. W rezultacie umowa najmu lokalu zawarta na co najmniej rok również podlega rejestracji państwowej (patrz pisma informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.06.2000 r. N 53 z dnia 16.02.2001 r. N 59 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych ze stosowaniem ustawy federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” ”.

W podobny sposób rejestruje się zmiany w takiej umowie, jak również wypowiedzenie i wypowiedzenie umowy.

Procedura rejestracji umowy najmu jest dość długa i wiele zależy od wynajmującego, na co najemca nie zawsze może mieć wpływ.

Rejestrując transakcje w ramach umowy najmu, księgowy powinien się skontaktować Specjalna uwaga w momencie zawarcia umowy: nie jest to data jej podpisania, a nie dzień przekazania przedmiotu, ale data rejestracji państwowej tego dokumentu. W rzeczywistości oznacza to, że przed wejściem w życie umowy wydatki najemcy na czynsz, media, konserwację i eksploatację, ubezpieczenie, ochronę, naprawę przedmiotu leasingu itp. nie są uzasadnione.

Zgodnie z ust. 1 art. 252 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej (Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej) podatnik może pomniejszyć uzyskany dochód o kwotę udokumentowanych wydatków, przez które rozumie się wydatki potwierdzone m.in. dokumentami sporządzonymi zgodnie z art. ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Ustanowiony w klauzuli 2 art. 9 ustawy federalnej z 21.11.1996 N 129-FZ „O rachunkowości” procedura sporządzania pierwotnych dokumentów księgowych przewiduje wskazanie treści transakcji biznesowej określonej warunkami umów zawartych między stronami. Tym samym koszty umów zawartych niezgodnie z ustaloną procedurą nie mogą być uwzględnione w obniżce podstawa opodatkowania w sprawie podatku dochodowego jako niespełniające warunków określonych w ust. 1 art. 252 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej.

Płatności leasingowe dokonywane na podstawie umowy dzierżawy nieruchomości na okres co najmniej jednego roku zalicza się do innych wydatków zgodnie z pkt 10 ust. 1 art. 264 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, z zastrzeżeniem ich ważności i potwierdzenia odpowiednimi dokumentami podstawowymi dopiero po państwowej rejestracji umowy najmu.

Do tego dnia opłaty leasingowe powinny być księgowane jako rozliczenia międzyokresowe na koncie 97 „Rozliczenia międzyokresowe” i nie powinny być w tym okresie uwzględniane w rachunkowości podatkowej.

Nieuzasadnione będzie również odliczenie podatku VAT od wszystkich transakcji związanych z umową najmu, które nie przeszły rejestracji państwowej.

To samo dotyczy wymogów rejestracji dodatkowych umów do takich umów (patrz pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 30.12.2005 N 03-03-04 / 1/471 z dnia 05.08.2005 N 03-03-04 / 4/34).

Jeśli dzierżawa przeszła rejestrację państwową, wydatki organizacji na opłacenie dzierżawy są brane pod uwagę od momentu jej rejestracji. Jednocześnie, jeśli zgodnie z ust. 2 art. 425 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, warunki umowy ulegają przedłużeniu na okres od momentu przekazania przedmiotu najmu potencjalnemu najemcy (strony mają prawo ustalić, że obowiązują warunki zawartej przez nie umowy do ich relacji, które powstały przed zawarciem umowy), wówczas opłaty leasingowe w ramach już zarejestrowanej umowy są pobierane w celu zmniejszenia podstawy opodatkowania podatku od zysku za przeszły okres od momentu przyjęcia obiektu do użytkowania zgodnie z certyfikatem odbioru (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 01.11.2005 N 03-03-04 / 1/325).

W związku z takimi komplikacjami w realizacji umów, niektóre organizacje starają się unikać państwowej rejestracji dzierżawy nieruchomości.

***

Jak wspomniano powyżej, rejestracji podlega umowa najmu zawarta na co najmniej rok. Jeśli jest podpisany na okres dłuższy niż rok, nie ma wątpliwości, że wymagana jest rejestracja państwowa. To samo dotyczy umów zawartych dokładnie na rok. Umowę leasingu uważa się za zawartą na okres co najmniej roku, jeżeli została zawarta na okres od 1 dnia dowolnego miesiąca roku bieżącego do 30 (31) dnia poprzedniego miesiąca roku następnego. Podobnie uważa się, że umowa została zawarta na rok, który jest ważny np. od 15 maja 2006 do 14 maja 2007 itd. (klauzula 3 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66 „Przegląd praktyki rozwiązywania sporów związanych z czynszem”).

Takie umowy najmu podlegają rejestracji państwowej.

Umowa na okres krótszy niż rok na podstawie art. 433 i 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie wymaga rejestracji i wchodzi w życie z chwilą podpisania, chyba że sama umowa stanowi inaczej. Jednocześnie podmioty Federacji Rosyjskiej nie mogą ustanowić własnych zasad rejestracji, które różnią się od tych ustanowionych w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej (klauzula 1 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59).

Zgodnie z ustaleniami Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, jeżeli umowa zawarta na okres krótszy niż rok zostanie przedłużona na ten sam okres po zakończeniu pierwotnego okresu najmu, stosunki między stronami reguluje nowa umowa najmu umowa, która również nie podlega rejestracji państwowej (klauzula 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16.02.2001 N 59).

Przykład

Najem budynku zawarty jest na okres 11 miesięcy. Zgodnie z jednym z warunków umowy, na koniec okresu najmu, umowa jest automatycznie uważana za przedłużoną na ten sam okres i na tych samych warunkach, jeżeli żadna ze stron nie zadeklaruje odmowy przedłużenia umowy przed końcem okres najmu.

W rzeczywistości, z końcem początkowego okresu obowiązywania umowy pomiędzy stronami, zaczyna obowiązywać nowa umowa najmu, której warunki są tożsame z warunkami umowy rozwiązanej. W przypadku odnawiania umowy najmu nowa umowa nie podlega rejestracji państwowej, ponieważ okres odnowienia (okres najmu w ramach nowej umowy) jest krótszy niż jeden rok.

Do celów podatkowych opłaty leasingowe wynikające z takiej umowy są ujmowane zgodnie z pkt 10 ust. 1 art. 264 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej w ramach innych wydatków i zmniejszyć podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym bez rejestracji umowy (patrz pismo UMNS Rosji do Moskwy z dnia 18 kwietnia 2003 r. N 11-14 / 21323).

Jeżeli pod koniec okresu obowiązywania pierwotna umowa zostanie przedłużona na okres dłuższy niż rok, nowa umowa podlega rejestracji.

***

Inną opcją jest zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony. Niezależnie od faktycznego okresu ważności takiej umowy nie trzeba rejestrować. W końcu na jej zakończenie termin nie został określony i nie można twierdzić, że jest to co najmniej rok.

Zgodnie z ust. 2 art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli umowa najmu nieruchomości zostanie zawarta na czas nieokreślony, każda ze stron ma prawo odstąpić od umowy, uprzedzając o tym drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Tym samym umowa najmu może zostać wypowiedziana w dowolnym momencie na wniosek jednej ze stron.

W takiej umowie zwykle w ogóle nie jest wskazany okres obowiązywania, w tym nie jest zawarta klauzula o tym, że umowa zawierana jest na czas nieokreślony.

Artykuł 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie odnosi okresu najmu do istotnych warunków umowy z mocy prawa i dopuszcza zawarcie umowy bez określenia okresu jej obowiązywania.

Klauzula 11 pisma Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59 wyjaśnia, że ​​umowa najmu zawarta na czas nieokreślony nie wymaga rejestracji państwowej.

W związku z tym wydatki organizacji wynikające z umowy najmu nieruchomości zawartej na czas nieokreślony zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo mogą być rozliczane do celów podatkowych bez rejestracji państwowej (patrz pisma Federalnej Służby Podatkowej Rosji dla Moskwa z dnia 29 czerwca 2005 r. N 20-12 / 46413, od 22.03.2006 N 20-12 / 22181).

Podatek VAT od kwoty czynszu najemca może zostać przyjęty do odliczenia przez najemcę zgodnie z ogólnie ustaloną procedurą i bez zwłoki.

***

Umowy najmu nieruchomości zawarte na czas nieokreślony są tożsame z umowami zawartymi przed zajściem jakiegokolwiek zdarzenia nieustalonego w czasie (według daty kalendarzowej) (klauzula 4 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej ze stycznia 11, 2002 N 66). Takie umowy również nie wymagają rejestracji państwowej.

Przykład

Umowa najmu stanowi, że obowiązuje do momentu rozpoczęcia przebudowy wynajmowanej nieruchomości.

W tej sytuacji czas trwania umowy najmu nie został przez strony określony. Warunek ważności umowy najmu przed rozpoczęciem przebudowy budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal nie może być zakwalifikowany jako warunek terminowy.

Na mocy Sztuka. 190 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej termin ten można określić poprzez wskazanie tylko takiego zdarzenia, które musi nastąpić nieuchronnie, to znaczy nie zależy od woli i działań stron.

Można zatem stwierdzić, że najem jest zawarty na czas nieokreślony, więc wynajmujący może na podstawie ust. 2 art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie dając najemcy trzy miesiące wcześniej.

Umowa najmu nie podlega rejestracji państwowej, nawet jeśli faktycznie będzie ważna znacznie dłużej niż rok.

Jeżeli początkowo umowa dzierżawy nieruchomości została zawarta na krótki okres i nie wymagała rejestracji państwowej, a następnie przedłużona na czas nieokreślony, to w tym przypadku nie podlega rejestracji, chociaż łącznie obie umowy będą ważne dłużej niż jeden rok (klauzula 11 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59).

***

Często przyszły przedmiot najmu nie został jeszcze ukończony, nie został przekazany komisji państwowej, a leasingodawca nie ma do niego praw własności. W takim przypadku nie ma możliwości zawarcia umowy najmu ze względu na brak samego obiektu.

W praktyce jednak powierzchnia w powstających kompleksach biurowych i handlowych jest wynajmowana już na etapie budowy.

Najemca zaczyna płacić za odpowiedni teren na długo zanim będzie mógł go zajmować i wykorzystywać w swojej działalności produkcyjnej i gospodarczej.

Praktyka najmu powierzchni w budynkach będących w budowie pokazuje, że najlepszą opcją w tej sytuacji byłoby nabycie przez przyszłego najemcę od przyszłego wynajmującego opcji na prawo do zawarcia umowy najmu. W wielu regionach praktyka ta rozwinęła się z inicjatywy władz lokalnych, które sprzedają na aukcjach opcje dzierżawy nieruchomości komunalnych.

Na przykład, zgodnie z klauzulą ​​5.1 Regulaminu w sprawie procedury rejestracji i rejestracji praw do lokali niemieszkalnych (budynków, budowli, lokali niemieszkalnych) w Moskwie, zatwierdzonego dekretem rządu moskiewskiego z dnia 13.08.1996 r. N 689, przekazanie lokalu niemieszkalnego do wynajęcia odbywa się, co do zasady, na podstawie wyników licytacji lub konkursu, dowolnej osobie prawnej lub osobie fizycznej.

Wariant umowy sprzedaży i zakupu opcji na prawo do najmu lokali użytkowych niemieszkalnych podano w załączniku do zarządzenia burmistrza Moskwy z dnia 21 października 1998 r. N 1072-RM.

Opcja gwarantuje najemcy późniejsze zawarcie umowy najmu na z góry ustalonych warunkach.

Ministerstwo Finansów Rosji interpretuje opcję dzierżawy jako instrument pilnej transakcji iw odniesieniu do akapitu 12 klauzuli 2 art. 149 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej uważa, że ​​operacje mające na celu skorzystanie z opcji prawa do zawarcia umowy leasingu w przyszłości ze stałą wynajem VAT nie jest pobierany (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 29 grudnia 2005 r. N 03-04-11 / 336).

Jeżeli jednak rozważymy opcję jako instrument pilnej transakcji i dla celów opodatkowania zysków, to art. 301 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej pozwala na dokonanie, a następnie kwoty Pieniądze w ramach takiej transakcji należność na rzecz leasingodawcy najprawdopodobniej nie może zostać odpisana w celu zmniejszenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym (art. 303, ust. 3, art. 304 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Odmawiając interpretacji opcji jako instrumentu transakcji pilnej na rzecz zakwalifikowania umowy jako transakcji na dostawę przedmiotu umowy z odroczonym wykonaniem, podatnik płaci VAT od płatności okresowych (lub od płatności jednorazowej ) za opcję, ale ma prawo odpisać te kwoty jako wydatki w okresie obowiązywania umowy najmu.

Wynika to z faktu, że powyższe koszty są uwzględniane w: ta sprawa poniesione w celu zawarcia umowy najmu lokalu niemieszkalnego przeznaczonego do wykorzystania w działalności organizacji mającej na celu osiągnięcie przychodu, co oznacza, że ​​będą to ekonomicznie uzasadnione wydatki o bieżącym charakterze uwzględniane przy ustalaniu dochodu do opodatkowania organizacja zgodnie z art. 264 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej równomiernie przez cały okres umowy najmu, pod warunkiem dokumenty dowodowe fakt ich realizacji.

Właśnie tak UMNS Rosji w Moskwie rozważa w pismach z dnia 22 stycznia 2003 r. N 26-12 / 4751 i z dnia 16 grudnia 2003 r. N 26-12 / 70411, takie płatności w odniesieniu do opcji wynajmu nieruchomości komunalnych.

Ministerstwo Finansów Rosji wyraziło inny punkt widzenia na temat opcji dzierżawy: ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej nie przewiduje opłaty za nabycie prawa do zawarcia umowy dzierżawy. W związku z tym koszty związane z wypłatą prawa do zawarcia długoterminowej umowy najmu obiektu nieruchomości (budynku) nie są uzasadnione ekonomicznie i nie mogą zmniejszać dochodu podatnika przy obliczaniu podatku dochodowego (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 12.04.2004 N 04-02-05/2/13). Jednak obecnie stanowisko Ministerstwa Finansów Rosji jest wprost przeciwne (patrz pismo z dnia 07.04.2006 N 03-03-02 / 80): jeśli dodatkowa opłata potencjalny najemca nabywa prawo do nawiązania stosunku najmu, co wyraża się w postaci powstania obowiązku nawiązania przez właściciela lokalu stosunku najmu po otrzymaniu wkładu, a następnie dla celów opodatkowania zysków przeniesienie środki na powyższych warunkach należy traktować jako zapłatę za nabycie prawa służącego do prowadzenia działalności gospodarczej, mającej na celu generowanie dochodu. W tym przypadku, robiąc całą resztę niezbędne warunki rozpoznanie wydatków na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym nie ma podstaw do odmowy uwzględnienia tych wydatków przy kształtowaniu podstawy opodatkowania.