W praktyce wynajmując nieruchomość często pojawia się pytanie: jakie są podstawowe dokumenty potwierdzające dochody wynajmującego i wydatki najemcy? Czy wynajmujący jest zobowiązany do comiesięcznego podpisywania z najemcą aktu wykonanej pracy (świadczonych usług)?
W dużym biznesie i centra handlowe, gdzie lokatorów jest setki, podpisanie z każdym z nich aktu świadczenia usług najmu lokalu wymaga dużo pracy i czasu. Jednak księgowi najemcy czasami obawiają się, czy mają powody do przypisywania czynsz na wydatki do księgowości i rachunkowość podatkowa w przypadku braku takiego aktu? Spróbujmy to rozgryźć.
Zgodnie z artykułami Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej
W Kodeksie Cywilnym stosunki najmu są regulowane w rozdziale 34, a przepisy dotyczące świadczenia usług płatnych - w rozdziale 39. Artykuł 2 art. 779 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wyjaśnia, że przepisy rozdziału 39 mają zastosowanie do umów o świadczenie usług komunikacyjnych, usługi medyczne, weterynaryjne, audytorskie, konsultingowe, informacyjne, szkoleniowe, usługi utrzymania ruchu turystycznego i inne. Jednocześnie w rozdziale 34 nie ma wzmianki o tym, że: umowy najmu mogą mieć zastosowanie przepisy indywidualne umowa o płatne usługi... Stąd, wynajem nie jest usługą, ale odrębny gatunek działalność przedsiębiorcza.
Zamieszanie w zeznaniach
Ten punkt widzenia poparło również Ministerstwo Finansów Rosji w piśmie z dnia 26.10.2004 r., nr 03-03-01-04/1/86, podpisanym przez ówczesnego zastępcę dyrektora Departamentu Taryfy Podatkowej i Celnej Polityka AI Iwaniejew. Według działu finansów opłaty leasingowe opłacone przez umowa najmu lokale niemieszkalne , należy zaliczyć do innych wydatków, pod warunkiem ich ważności i potwierdzenia odpowiednimi dokumentami pierwotnymi ( Umowa najmu, akt przyjęcia i przelewu, faktury do zapłaty czynszu, polecenia zapłaty itp.). Jak widać, czynności wykonywanej pracy (świadczonych usług) między wymagane dokumenty nie nazwany.
Ponadto pismo Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 05.09.2005, nr 02-1-07 / 81 stwierdza: jeśli umawiające się strony zawarły Umowa najmu i podpisał akt przyjęcia i przekazania majątku, który jest przedmiot najmu, z tego wynika, że usługa jest realizowana (konsumowana) przez strony umowy. A zatem organizacje mają w swoim składzie fundament podstawa opodatkowania w przypadku podatku dochodowego należy wziąć pod uwagę zarówno wysokość dochodu ze sprzedaży takiej usługi (od leasingodawcy), jak i koszty związane z konsumpcją usługi (od leasingobiorcy).
Podstawy te powstają dla organizacji, niezależnie od podpisania aktu przyjęcia i przekazania usługi, zwłaszcza że wymóg jej obowiązkowego przygotowania nie jest przewidziany ani w kodeksie podatkowym, ani w przepisach dotyczących rachunkowości. Pomimo tego, że FTS nazwał dzierżawę usługą, przyznaje jednak, że sporządzenie aktu dwustronnego w takim przypadku nie jest wymagane.
Jednak niecały rok później Ministerstwo Finansów wydało kolejne pismo - z dnia 07.06.2006, nr 03-03-04/1/505, w którym mowa o obowiązku sporządzenia ustawy o świadczeniu usług comiesięcznie. wynajem nieruchomości... Zauważ, że ten dokument został również podpisany przez A.I. Iwaniejew. Przez okres (1 rok i 7 miesięcy), który upłynął między pojawieniem się tych dwóch pism Ministerstwa Finansów, nie nastąpiły żadne zmiany w ustawodawstwie cywilnym dotyczące stosunki najmu, Nie wydarzyło się. Jednak w ust. 1 art. 252 kodeksu podatkowego Prawo federalne z 06.06.2005, nr 58-FZ, dokonano zmian, które umożliwiły potwierdzanie wydatków nie tylko dokumentami sporządzonymi zgodnie z ustawodawstwo rosyjskie, ale także przez dokumenty pośrednio potwierdzające poniesione wydatki. Tym samym przestało być przestrzeganie ścisłych zasad przy przygotowywaniu dokumentów warunek wstępny do rozpoznania wydatków wystarczyło przedstawienie wszelkich dokumentów, które mogłyby potwierdzić poniesione wydatki. Dlatego ostatnie pismo departamentu finansowego na tle tych pozytywnych dla podatników zmian wyglądało co najmniej dziwnie.
Ale w tym samym 2006 roku Ministerstwo Finansów, jakby opamiętując się, wydało pismo z dnia 09.11.2006 nr 03-03-04 / 1/742, już podpisane przez S.V. Razgulina. Stanowi on, że comiesięczne zawieranie czynności usług świadczonych na podstawie umowy najmu na potrzeby: dokumenty dowodowe koszty w formularzu opłaty leasingowe nie wymagane. Do tego pisma departamentu finansowego w swoich wyjaśnieniach odniosła się Federalna Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej w Moskwie (pisma z dnia 26.03.2007 nr 20-12 / 027737, z dnia 01.04.2008 nr 20-12 / 030773, z dnia 27.06.2008 nr 20-12/060981 oraz z dnia 30 czerwca 2008 nr 20-12/061162).
Jesienią ubiegłego roku Ministerstwo Finansów przygotowało kolejne pismo - z dnia 06.10.2008, nr 03-03-06/1/559, które potwierdza wyrażone wcześniej stanowisko: certyfikaty dzierżawy dowód wydatków nie jest wymagany.
Mam nadzieję, że wskażę ten przypadek ostatecznie dostarczone.
Nasza organizacja jest w uproszczonym systemie podatkowym (dochody - wydatki). Wynajmujemy Powierzchnia biurowa od organizacji, która również znajduje się w uproszczonym systemie podatkowym. Podpisaliśmy z nimi umowę najmu, rozliczamy się co miesiąc. Pytanie: Czy Najemca powinien na koniec miesiąca dokonać aktu świadczenia usług za miesiąc? (w piśmie Ministerstwa Finansów nr 03-03-06/4/118) mówi się, że takiego obowiązku nie ma. W takim razie jakim dokumentem przyjąć opłaty za wynajem i zamknąć miesiąc?
zdaniem organu nadzorczego nie jest konieczne sporządzanie przez leasingobiorcę comiesięcznych aktów. Przychód ze sprzedaży takich usług może być ewidencjonowany na podstawie umowy.
Jednak wymienione dokumenty (umowa, faktura itp.) Nie zawsze zawierają wszystkie obowiązkowe dane, dlatego wskazane jest, aby organizacja uzgodniła z wynajmującym wydawanie certyfikatów na świadczenie usług, które spełniają wszystkie obowiązkowe wymagania dotyczące podstawowa dokumentacja przedstawiona w przepisach dotyczących rachunkowości.
Uzasadnienie tego stanowiska podano poniżej w zaleceniach „Glavbukh Systems”
Dokumentowanie
Wszystkie operacje biznesowe organizacji muszą być sformalizowane za pomocą podstawowych dokumentów księgowych (). Potwierdź obliczenia dla wynajem mogą być dowolne dokumenty sporządzone zgodnie z wymogami prawa. W tym umowa zawarta przez strony, harmonogram opłat leasingowych, akt przyjęcia i przekazania nieruchomości, faktura za zapłatę za usługi itp. Jednocześnie ustawodawstwo nie zobowiązuje wynajmującego do wydawania miesięcznych aktów o świadczeniu usług w ramach umowy najmu. Ten punkt widzenia podzielają działy controllingu (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 16 listopada 2011 r. nr 03-03-06/1/763 z dnia 6 października 2008 r. nr 03-03-06/1 /559 z dnia 4 kwietnia 2007 r. Nr 03-07-15/47 i Federalna Służba Podatkowa Rosji z dnia 5 września 2005 r. Nr 02-1-07 / 81).
Oleg Choroszyu
Doradca Państwowy Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej III stopień
2.Sytuacja: czy konieczne jest sporządzenie czynności na podstawie umowy cywilnoprawnej o świadczenie pracy (świadczenie usług)
Sporządzenie ustawy o świadczeniu usług (wykonywaniu pracy) jest obowiązkowe tylko wtedy, gdy wymóg taki przewiduje prawo cywilne lub zawarta umowa. Opinię tę podziela Ministerstwo Finansów Rosji (pismo z dnia 13 listopada 2009 r. Nr 03-03-06 / 1/750). Z kolei Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej bezpośrednio nakazuje sporządzenie ustawy o świadczeniu usług (wykonywaniu pracy) tylko podczas wykonywania pracy na podstawie umowy o roboty budowlane (klauzula 4 art. 753 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) . O projekcie ustawy wspomina także Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej, który dotyczy wszystkich rodzajów umów o pracę. Mówi jednak, że wraz z ustawą strony mogą sporządzić kolejny dokument potwierdzający przyjęcie.
Czynności z umowy cywilnoprawnej można sporządzać w następujący sposób:
W innych przypadkach nie jest konieczne sporządzenie aktu. Dlatego fakt wykonywania pracy (świadczenia usług) do celów rachunkowych i podatkowych można potwierdzić innym dokumentem (część 1 art. 9 ustawy z dnia 6 grudnia 2011 r. Nr 402-FZ, ust. 1 art. 252 Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej). Np. dla umowy przewozu fakt wykonania usługi potwierdza trzeci egzemplarz listu przewozowego. Jeśli wysyłka na samochód ciężarowy opłaconych przez klienta według stawki czasowej, wówczas dokumentem potwierdzającym fakt wykonania usługi transportowej, oprócz listu przewozowego, jest odrywany kupon do list przewozowy... Fakt świadczenia usług na podstawie umowy komisu potwierdza raport agenta komisu (). Zgodnie z umową agencyjną - według raportu agenta (). Zgodnie z umowami cesji (jeśli jest to przewidziane w samej umowie) - na podstawie raportu adwokata (ust. 5 art. 974 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Jednocześnie do uznania wydatków wynikających z umowy podatkowej czynność może być wymagana również w przypadkach nieprzewidzianych w przepisach prawa cywilnego. Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej stanowi, że ustawa jest potrzebna organizacjom stosującym metodę memoriałową do rozpoznawania kosztów materialnych w ramach umów o wykonanie pracy (świadczenie usług) o charakterze produkcyjnym (klauzula 2 art. 272 kodeksu podatkowego z Federacja Rosyjska). Podobne wyjaśnienia znajdują się w
W dzisiejszym artykule proponujemy omówienie pisma Ministerstwa Finansów z dnia 30.05.2016 nr 31-11410-09-10/15182. Poświęcony jest pytaniu, które jest istotne dla wielu podmiotów gospodarczych: jakimi podstawowymi dokumentami należy użyć do sformalizowania stosunków najmu? Najważniejszą rzeczą! Ministerstwo Finansów wyjaśniło w nim, czy konieczne jest sporządzanie aktów pracy (usług) wykonywanych w cyklu miesięcznym.
Główny wniosek określonego listy Ministerstwo Finansów brzmi następująco: do potwierdzenia realizacji transakcji leasingu gospodarczego nie wystarczy jedna umowa leasingu! Potrzebujemy również podstawowych dokumentów potwierdzających fakt:
1) przekazanie nieruchomości na wynajem;
2) świadczenie usług najmu w okresie raportowanie Kropka.
Przyjęcie i przekazanie przedmiotu leasingu
Jak stwierdzono w list, fakt przeniesienia przedmiotu najmu z wynajmującego na najemcę musi być potwierdzony odpowiednim dokumentem pierwotnym. "W każdej formie: inwentarz, protokół, przekazany, przyjęty...".
Z reguły strony podpisują w tym celu akt przyjęcia i przekazania przedmiotu leasingu. Forma tej ustawy nie została zatwierdzona (sporządzona w jakiejkolwiek formie, z uwzględnieniem wszystkich wymagane szczegóły dokument główny nazwany w Sztuka. 9 ustawy o rachunkowości).
Może być użyty forma standardowa Nr ОЗ-1
W przypadku wynajmu nieruchomości, link do obowiązkowa kompilacja tego aktu jest wyraźnie zawarte w Sztuka. 795 GKU... Autorzy komentarza naukowego i praktycznego do Sztuka. 795 GKU zauważ, że: „Praktyka gospodarcza przewiduje zamieszczenie w treści takiego aktu” szczegółowy opis nieruchomość, jej położenie, wartość tej nieruchomości w momencie przekazania, opis jej stanu sanitarnego i stan techniczny... Aktowi przyjęcia i przekazania może towarzyszyć: dokumentacja techniczna do obiektu, spis wyposażenia, wyposażenia, mebli i innych rzeczy, które są przenoszone wraz z budynkiem lub konstrukcją, kopie dokumentów poświadczających własność wynajmowanego obiektu przez wynajmującego oraz inne dokumenty uzgodnione przez strony "*.
* Komentarz naukowy i praktyczny na temat Kodeks cywilny Ukrainy systemu LIGA-ZAKON.
Dopiero od momentu podpisania tego aktu (o ile umowa nie stanowi inaczej) rozpocznie się użytkowanie przedmiotu leasingu.
Jeżeli akt przyjęcia i przekazania przedmiotu leasingu nie został sporządzony przez strony, to uważa się, że nie było rzeczywistego używania przedmiotu leasingu, co oznacza, że wynajmujący nie ma prawa żądać od najemcy zapłaty opłaty leasingowe (patrz np. orzeczenie Sądu Gospodarczego Obwodu Czernihowskiego z dnia 14 czerwca 2016 r. w sprawie nr 927/470/16).
(!) Akt przyjęcia i przekazania przedmiotu leasingu musi być również sporządzony w związku z najmem jakiegokolwiek innego majątku (a nie tylko nieruchomości). Na przykład w związku z najmem pojazd Sąd Gospodarczy obwodu dniepropietrowskiego ( postanowienie z dnia 29 lipca 2015 r. w sprawie nr 904/5797/14) zaznaczono: jedynie comiesięczne czynności świadczonych usług najmu nie mogą być podstawą do faktycznego potwierdzenia przekazania przedmiotu leasingu do użytkowania.
Dokument podstawowy do opłat leasingowych
Ministerstwo Finansów w list zauważa, że należy sporządzić osobny dokument podstawowy i potwierdzić przepis usługi wynajmu w ciągu miesiąca (dla opłat czynszowych). Z reguły w tym celu sporządza się akt wykonanej pracy (usług). Ale w umowie strony mogą przewidzieć i sporządzenie kolejnego podstawowy dokument potwierdzający kalkulację usług najmu.
Zwróć uwagę: Ministerstwo Finansów w list mówi o wynajmie jako usłudze. Ale czy wynajmujesz usługę? Na którą stronę patrzeć.
Z punktu widzenia cywilny Czynsz najmu nie jest usługą (z podatkowego punktu widzenia jest usługą). Ministerstwo Sprawiedliwości również zwróciło na to uwagę w pismo z dnia 23.02.2004, nr 8-11-19 i VASU w definicja z dnia 26.03.2015 nr К/9991/92743/11.
Same organy podatkowe zgadzają się, że umowa najmu ze swej natury nie jest umową o świadczenie usług (kategoria 103.25 ЗІР).
A ponieważ czynsz nie jest usługą, to z punkt prawny Z punktu widzenia nie trzeba sporządzać aktu wykonanej pracy na rzecz najmu. Do potwierdzenia usług najmu co do zasady wystarcza umowa, protokół odbioru oraz dokumenty płatnicze do przelewu czynszu.
Ale! Ministerstwo Finansów w list oraz same organy podatkowe ( Pismo SFSU z dnia 19 stycznia 2016 r. nr 919/6 / 99-99-19-03-02-15) upierają się, że czynności świadczenia usług najmu powinny być, ponieważ każda operacja w rachunkowości powinna opierać się na na podstawowych dokumentach (ust. 1 art. 9 ustawy o rachunkowości).
Ogólnie rzecz biorąc, w tym przypadku właścicielowi przydałoby się sporządzenie odsyłacza do książki jako podstawowego dokumentu. Ale najemca potrzebuje również podstawowego dokumentu potwierdzającego fakt operacji najmu.
Akty najmu są również ważne z punktu widzenia rozliczania podatku VAT (dzierżawa dobrze wpisuje się w podatkową definicję świadczenia usług – p.p. 14.1.185 GCC). Przecież zobowiązania podatkowe z tytułu VAT powstają z pierwszego ze zdarzeń: otrzymania zaliczki lub podpisanie dokumentu, poświadczający fakt świadczenia usług ( s. 187,1 GCC). Dlatego nie można obejść się bez podstawowego dokumentu potwierdzającego fakt wykonania usługi!
Lepiej jest sporządzać akty wykonanej pracy (usług) do wynajęcia. Mają one znaczenie nie tylko dla księgowości, ale również przy obliczaniu zobowiązań z tytułu podatku VAT.
Czy można sporządzać akty nie co miesiąc, ale rzadziej: na przykład raz na kwartał?
Jeżeli jesteś płatnikiem VAT, to akty należy sporządzić miesięczny(zwłaszcza jeśli chodzi o czynsz z późniejszą płatnością). W końcu, biorąc pod uwagę zasadę pierwszego zdarzenia na VAT, organy podatkowe będą nalegać, że skoro usługa najmu jest faktycznie świadczona w bieżącym miesiącu, to zobowiązania VAT z tego tytułu powinny znaleźć odzwierciedlenie również w bieżącym miesiącu. I raczej nie przekona ich fakt, że akty sporządzane są z różną częstotliwością, na przykład kwartalnie.
Jaką datę należy wprowadzić do ustaw o wynajmie?
„Pierwotna” musi być skompilowana w momencie realizacji operacji gospodarczej. Jeśli nie jest to możliwe - zaraz po jego zakończeniu ( h. 1 łyżka. 9 ustawy o rachunkowości).
Ministerstwo Finansów w list zauważa, że datą sporządzenia aktu o usługach najmu (lub innego podstawowego dokumentu go zastępującego) jest data jego podpisania.
Dlatego lepiej datować akty najmu. ostatni dzień kalendarzowy miesiąca sprawozdawczego(jeśli wypadnie w weekend - nie straszne, bo Prawo księgowe nie wymaga sporządzania dokumentów pierwotnych tylko w dni robocze). Sporządź ostatnią umowę najmu pracownicy dzień miesiąca jest błędny – nie obejmie części miesiąca (weekendy) a dokument zostanie sporządzony jeszcze przed zakończeniem operacji gospodarczej.
Na szczególną uwagę zasługuje sytuacja, w której akt najmu sporządzany jest pierwszego roboczego dnia następnego miesiąca. W rachunkowości operacja leasingu musi być przeprowadzona w miesiącu, w którym została przeprowadzona ( Klauzula 5 art. 9 ustawy o rachunkowości), niezależnie od daty wydania ustawy (zauważa to również Ministerstwo Finansów w list).
Ale w przypadku podatku VAT ważna jest data pierwszego wydarzenia. Jeżeli zatem pierwszym zdarzeniem jest podpisanie ustawy, to de facto w takiej sytuacji zobowiązania VAT powstaną dopiero w kolejnym okresie. Organom podatkowym na pewno się to nie spodoba ( Pismo STAU z dnia 20.05.2010 nr 9895/7/16-1517-08, nr 5766/5/16-1518)!
Lepiej datować świadectwa najmu ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca, nawet jeśli wypada on w weekend.
Oto przykład sporządzenia aktu świadczenia usług najmu.
