Ein ideales Beispiel für einen Mietvertrag. Bargeldlose Methoden zum Erhalt von Miete, Dokumenten

Was ist Miete?

Auf diese Weise, mieten- Dies ist eine Reihe von Zahlungen für den Besitz von Eigentum, die in bar oder in Form von Sachleistungen ausgedrückt und monatlich oder für andere Zeiträume überwiesen werden. Die Miete muss nicht zwangsläufig einen Marktbildungsmechanismus haben: Im Vordergrund stehen die getroffenen Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Mieter. Zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietvertrags ist der Mieter Eigentümer der Immobilie (aber nicht Eigentümer und kann nicht darüber verfügen), nutzt sie für den vorgesehenen Zweck und ist für ihre Sicherheit verantwortlich.

Die Miete kann für alle beweglichen und unbeweglichen Sachen festgesetzt werden, insbesondere für:

• Wohnungen und sonstiger Wohnraum (alle 35 Kapitel des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation).
• Transport- und sonstige Ausrüstung, Miete (installiert).
• Land ().
• Vermögenswerte(Leasing).
• Unternehmen und Gebäude.

Arten der Miete

Die Berechnung der Miete kann im Rahmen der Vereinbarung sowie im Rahmen der gesetzlich vorgegebenen Methoden erfolgen:

• Wiederkehrende oder einmalige Zahlungen vor Ablauf des Mietverhältnisses bezahlt. Die Zahlungen können fest oder variabel sein, abhängig von der Menge der während des Kurses aufgewendeten Zusatzleistungen. Dieser Typ ist am zutreffendsten.
• Gegenmiete in Form von Sachleistungen ausgedrückt. Möglich ist eine Variante, bei der die Eigentumsübertragung an einer Sache vollzogen wird, also eine Sachleistung erfolgt. Die Parteien werden eine Gewährleistungsfrist als notwendige Entschädigung für die überlassene Sache bestimmen. Die Laufzeit einer Miete mit ähnlichem Entgelt bestimmt sich nach der Dauer der Gegenmiete.
• Einkommen aus dem Tun unternehmerische Tätigkeit in der angemieteten Einrichtung durchgeführt. IN dieser Fall Eingerichtet Zinssatz sowohl vorher als auch nachher angewendet. In der Praxis ist diese Art der Miete der Festzahlung deutlich unterlegen, da sie Unsicherheit und Betrugsgefahr für den Vermieter mit sich bringt. Die als Arbeitgeber fungierende Person informiert über das Einkommen, und der Eigentümer stellt bereit berichten über mieten .
• Investitionen in Aussehen und Kommunikation des Mietobjekts. Es wird oft mit festen Zahlungen gemischt, die es ermöglichen, nicht nur Geld aus Mietobjekten zu erhalten, sondern auch die Qualitätsmerkmale von Wohnungen und Fahrzeugen wiederherzustellen.
• Sonstige Leistungen und Dienstleistungen des Mieters gegenüber dem Eigentümer. Insbesondere darf der Mieter geschäftliche Dienstleistungen erbringen, die sonst nur gewerbsmäßig erbracht werden.

Beschluss des Obersten Schiedsgerichts Nr. 3484/07 ermöglicht das Mischen der oben genannten Arten von Mietverträgen in beliebigen Verhältnissen, die in Bezug auf ein bestimmtes festgelegt sind Marktwert mieten. Wird die Miete in bar festgesetzt, wird die Höhe der Miete direkt im Vertrag ausgewiesen.

Ermittlung der Miethöhe

Die Höhe der Zahlung hängt eng mit der Art der Miete zusammen, die im Vertrag festgelegt wird. Wenn die Miete einen bestimmten Anteil hat, ist die Person, die die Räumlichkeiten vermietet, verpflichtet, Unterlagen vorzulegen, auf deren Grundlage Mietberechnung nach der angegebenen Formel. Insbesondere Referenzen aus Finanzamt oder Geldeinnahmen.

Feste Auszahlung, auch auf einmal entrichtet, richtet sich nach den Vertragsbedingungen, die eine einseitige Erhöhung der Miete verbieten. Da es sich um eine Freiwilligkeit handelt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Parteien in der Lage sind, den Wert des Immobilieneigentums anhand von Marktkennzahlen selbstständig zu ermitteln. In diesem Fall verpflichtet sich der Mieter zur regelmäßigen Zahlung der Gebühr auf der Grundlage von Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation. Dieser Absatz definiert die wichtigste Verpflichtung, deren Verletzung eine Änderung des Vertrages zur Folge haben kann.

Das Verfahren zur Zahlung der Miete

Die Miete kann nicht gezahlt werden, wenn die Immobilie nicht zur Nutzung überlassen wird. Ansonsten ist der Zahlungsvorgang wie folgt:

1. Die Personen, die gemeinsam einen Mietvertrag abschließen wollen (oder der Eigentümer allein), bestimmen die Kosten des Vertrags.
2. Ein Vertrag kommt nach einem Muster zustande, in dessen Rahmen die Laufzeit der Vereinbarung angegeben ist. Durch allgemeine Regel angegeben ein Jahr. Das Dokument enthält auch das Verfahren für Zahlungen und Verantwortlichkeiten und ergänzt die Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation.
3. Das Eigentum geht durch Annahme und Übergabe in den Besitz des Mieters über. Das Dokument muss den Zustand des Transaktionsgegenstands sowie Notizen enthalten, die die empfangende Partei machen kann.
4. Die Zahlung erfolgt auf das im Vertrag angegebene Abrechnungskonto des Organisationsvermieters oder wird im Rahmen einer Quittung, eines Aktes oder eines anderen Quittungsdokuments persönlich überwiesen. Nicht dokumentierte Leasingraten können nicht zurückgezahlt werden.
5. Wird Eigentum oder eine Pauschale zahlungshalber übertragen und sind die Übertragungsbedingungen im Vertrag nicht festgelegt, so ist der Mieter verpflichtet, diese zur Verfügung zu stellen innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum des Zugangs zum Objekt.
6. Am Ende der Mietzeit hat der aktuelle Mieter das vorrangige Recht, den Mietvertrag zu verlängern. Gleichzeitig darf der Mietpreis dafür das Angebot dieses Objekts auf dem freien Markt nicht übersteigen. Sofern die Marktlage dies zulässt, kann der Mieter einen Mietminderungsantrag stellen.
7. Alle Zahlungen werden vom Zeitpunkt ihrer Leistung an Eigentum, es sei denn, im Vertrag ist eine Gegenmiete vereinbart. Der Mieter hat somit kein Verfügungsrecht über das ihm vertragsgemäß überlassene Vermögen.

Vorzeitige Zahlung der Miete

Das Zivilrecht bestimmt auch, dass in Situationen, in denen die Umstände nicht vom Willen des Mieters oder Vermieters abhängen, eine vorzeitige Zahlung der Miete möglich ist. Frühe Zahlung bedeutet nicht immer. Insbesondere wenn der Mieter regelmäßig gegen die Vertragsbedingungen verstößt und das Eigentum beschädigt, kann der Vermieter die Zahlung für zwei im Vertrag festgelegte Zeiträume (in der Regel gleich einem Monat) verlangen.

Das Recht auf vorzeitige Zahlung der Miete zugunsten des Eigentümers kann genutzt werden, wenn der Verstoß gegen die Bedingungen beträgt weniger als ein Monat. Außerdem kann der Vermieter eine Zahlung verlangen nicht mehr als einen Monat im Voraus, was eigentlich Prepaid bedeutet. Im Falle einer gerichtlichen Überprüfung, wenn das Eigentum des Eigentümers durch Handlungen des Mieters beschädigt wird und diese Anforderung wie im Antrag angegeben, kann das Gericht auch eine vorzeitige Zahlung der Miete erzwingen.

Außerdem darf sich die vorzeitige Zahlung nicht mit dem Ende des Mietvertrags überschneiden, selbst wenn die Parteien unter Anleitung von beschließen, den Mietvertrag zu verlängern.

Die häufigsten Fragen und Antworten zur Miete

Fazit

Die Miete ist ein wirksames Instrument, um Eigentümer zu ermutigen, die den Gegenstand ihrer Rechte nicht selbst nutzen. Die Miete kann einseitig oder durch Vereinbarung zwischen Personen festgelegt werden. Die Übertragung von Eigentum an andere Personen gegen Entgelt ist im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation, im Landgesetzbuch der Russischen Föderation sowie im Einzelnen geregelt Bundesgesetze Einstellung:

• Gegenseitige Verpflichtungen zur Übertragung von Eigentum, Geldern und Fristen zwischen Mieter und Vermieter.
• Pünktlich Miete zahlen müssen.
• Verschiedene Zahlungsarten, die nur durch die Vertragsbedingungen begrenzt sind.
• Die Möglichkeit, Zahlungen vorzeitig zu erhalten, wenn die Umstände dies zulassen.

Mietferien können als Berührungspunkt zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters bezeichnet werden, wodurch beide Parteien aus monetären Gründen profitieren. Zum einen ist es eine Möglichkeit zu sparen eigene Ressourcen, Anpassung der gemieteten Räumlichkeiten für Ihr Unternehmen. Zum zweiten - die Möglichkeit, den Mieter zu halten und angesichts des ernsthaften Wettbewerbs auf dem Mietmarkt für Wohn- und Mietobjekte zumindest etwas Geld zu verdienen Nichtwohngebäude.

Was sind Mietferien und wozu dienen sie?

Diese Frist kann als ein bestimmter Zeitraum verstanden werden, in dem der Mieter keine Miete oder einen Teil davon zahlt. In der Gesetzgebung gibt es so etwas wie „Mietferien“ nicht, aber gleichzeitig verbieten die Normen ihre Einrichtung nicht.

Diese Praxis gilt gleichermaßen für die Anmietung von Wohn- und Nichtwohngebäuden. Aber mit der einzigen Einschränkung, dass im ersten Fall der Vertrag meistens mündlich geschlossen wird, während im zweiten Fall die Hauptbedingungen im Mietvertrag oder einer Zusatzvereinbarung zu diesem niedergelegt sind.

Während der Ferienzeit hat der Mieter das Recht, die Räumlichkeiten zu benutzen. Gleichzeitig zahlt er entweder keine Miete oder die Zahlung wird mit einem Rabatt zugewiesen, der für Stromrechnungen nicht gilt. Feiertage werden im gegenseitigen Einvernehmen hauptsächlich in zwei Fällen eingeführt:

1. zur Aufbewahrung in einem angemieteten Raum kosmetische Reparaturen, Sanierung, Umrüstung;
2. Kunden zu gewinnen, um Räumlichkeiten möglichst lange zu mieten.

Es gibt auch andere Gründe für die Gründung Mietferien, und alle müssen von den Teilnehmern vereinbart werden. Die Urlaubszeit beträgt 1 bis 6 Monate, kann aber in gegenseitigem Einvernehmen auch länger sein. Es hängt alles von der Art der durchgeführten Arbeiten, der Fläche und dem Zustand der Räumlichkeiten ab.

Der Abschluss eines Mietvertrages sowie die Bestimmung seiner Bedingungen werden durch Art. 421 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, während Mietverhältnisse- CH. 34 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Doch trotz der Vertragsfreiheit gibt es gewisse Nuancen, die beachtet werden sollten, um nicht den Argwohn von Steuerexperten zu erregen. Andernfalls veranlassen die Verantwortlichen eine Überprüfung der Fiktion der Transaktion und der Gültigkeit der Einführung von Vorteilen und ergreifen Maßnahmen zur Suche nach versteckten Zahlungen.

Merkmale der Miete

Die Miete im Immobilienmietvertrag ist ein zentraler Punkt, definiert in Absatz 1 der Kunst. 654 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Gleichzeitig verpflichtet sich der Mieter der Räumlichkeiten, die Mietrechnung regelmäßig zu bezahlen, und der Vermieter hat seinerseits Anspruch auf fristgerechte Zahlung. Ohne Angabe des Mietpreises gilt der Vertrag als nicht geschlossen.

Unter Berücksichtigung von Art. 421 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation können die Teilnehmer die Hauptbedingungen des zu erstellenden Dokuments selbstständig bestimmen: die Höhe der monatlichen Gebühr, Rabatte und Mietferien. Der Zustand des Urlaubs sollte besonders klar und eindeutig geschrieben werden. Jeder ihrer Punkte sollte bei den Regulierungsbehörden keinen Zweifel aufkommen lassen. Dokumenteninhalt ein ohne Fehler sollte angeben:

• welche Arbeiten werden während der Reparatur / Sanierung durchgeführt;
• in deren Zuständigkeit die Reparatur/Sanierung liegt;
• in welchem ​​Raum die Reparatur / Sanierung durchgeführt wird;
• wie lange es dauern wird, die geplanten Arbeiten auszuführen;
• wie die Mietbefreiung oder -ermäßigung gewährt wird (genaue Zahlen erforderlich).

Ist im Mietvertrag oder einer Zusatzvereinbarung kein Hinweis auf Mietferien enthalten, hat der Mieter dem Vermieter die Miete in voller Höhe zu zahlen, unabhängig davon, ob er die Miete in Anspruch nimmt dieser Moment Räumlichkeiten oder nicht (Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes des Nordwestbezirks vom 7. Februar 2005 Nr. A56-22433 / 04).

Wie schreibt man einen vertrag

Option 1: Mietminderung

Am einfachsten ist es, die Miete für die Zeit der Fertigstellung zu kürzen:

Beispiel 1

Ziffer 2.2. Für den Zeitraum der Arbeiten an der Kapitalendbearbeitung der gemieteten Räumlichkeiten (vom 1. Juni 2017 bis einschließlich 30. September 2017) beträgt die Miete 75.000 (fünfundsiebzigtausend) Rubel pro Monat, einschließlich Mehrwertsteuer.

Auf gesetzlicher Ebene gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich der Senkung der Mietkosten (Absatz 1, Artikel 424 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, Artikel 105.3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Und dennoch ist es auch nicht sinnvoll, im Vertrag ein symbolisches Entgelt für die Nutzung der gemieteten Fläche anzugeben, da die Finanzverwaltung eine solche Transaktion als unentgeltlich mit allen daraus resultierenden Konsequenzen akzeptieren kann.

AUFMERKSAMKEIT! Alle Immobilienmietverträge, die für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden, müssen bei der Rosreestr registriert werden, andernfalls gelten sie als nicht abgeschlossen und sind für steuerliche Zwecke nicht geeignet. Gleichzeitig zeigt die Rechtsprechungspraxis oft das Gegenteil.

Option 2: Gleichmäßige Verteilung der Miete für das erste Mietjahr

Ausgehend von der Jahresmiete, unter Berücksichtigung von Ferien, wird sie berechnet monatliche Miete in fester Höhe für das gesamte erste Mietjahr.

Beispiel 2
Klausel 2.1. Die monatliche Miete im ersten Jahr des Mietvertrags beträgt 125.000 (einhundertfünfundzwanzigtausend) Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer.
Ziffer 2.2. Die Höhe der Miete für das Folgejahr und die Folgezeiträume wird durch eine Zusatzvereinbarung zu diesem Vertrag festgelegt.

Nach Ablauf des ersten Mietjahres müssen die Teilnehmer den Vertrag neu verhandeln und diesem eine Zusatzvereinbarung beifügen, die eine andere, höhere Miete vorsieht.

Option 3: Renovierungskosten des Mieters von der Miete abziehen

Für diese Option sollte der Vertrag die Verpflichtung des Vermieters enthalten, die Kosten des Mieters zu erstatten aktuelle Reparatur gemietete Räumlichkeiten (Artikel 614 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Gleichzeitig legt der Vertrag die volle Höhe der Miete fest, die der Mieter während der laufenden Reparaturzeit tatsächlich nicht zahlt.

Beispiel 3
Klausel 2.1. Die monatliche Miete beträgt 150.000 (einhundertfünfzigtausend) Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer.
Ziffer 2.2. Der Mieter hat auf seine Kosten die notwendigen Instandsetzungsarbeiten in den Räumlichkeiten durchzuführen, um diese in einen bestimmungsgemäßen Zustand zu versetzen. Der Vermieter erstattet dem Mieter die Reparaturkosten durch Anrechnung auf die Miete für die ersten vier Monate dieses Vertrages. Die Aufrechnung erfolgt durch eine von beiden Parteien unterzeichnete Aufrechnungsurkunde.

Bei Abschluss eines Mietvertrages wird dringend davon abgeraten, die unentgeltliche Nutzung der Mieträume für die Dauer laufender Reparaturen anzugeben. Eine solche Formulierung wird für beide Parteien zu einer zusätzlichen Steuerbelastung führen.

Aus Beispiel 1: im Zusammenhang mit der Umsetzung Reparatur in den gemieteten Räumlichkeiten wird der Zeitraum vom 01.06.2017 bis 30.09.2017 von den Parteien als steuerliche Feiertage anerkannt, in denen der Mieter von der Miete für die Nutzung der Räumlichkeiten befreit ist.

In diesem Fall hat der Mieter nicht betriebliche Einkünfte, aus denen Einkommensteuer zu zahlen ist (Artikel 250 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Der Vermieter wiederum ist gezwungen, die Mehrwertsteuer auf den Betrag der tatsächlich nicht erhaltenen Miete zu erheben, die standardmäßig den Kosten für die Anmietung solcher Räumlichkeiten gleichgesetzt wird. Außerdem kann der Vermieter für die Dauer der Mietferien keine Abschreibungen auf die besagten Räumlichkeiten erheben.

HINWEIS. Eine weitere zweifelhafte Möglichkeit, einen Mieturlaub zu registrieren, ist die Diskrepanz zwischen dem Datum der Übergabe der Räumlichkeiten zur Nutzung an den Mieter und dem Datum, ab dem Mietzahlungen Beginnen Sie mit dem Konto des Vermieters. In diesem Fall können die Verantwortlichen das erste Datum als Beginn des Zeitraums der tatsächlichen Nutzung der Räumlichkeiten annehmen.

Mit anderen Worten, um unnötige Probleme mit Steuern und unnötigen Ausgaben zu vermeiden, wird empfohlen, die Bedingungen für Mietferien sorgfältig zu prüfen und vorzuschreiben, damit sie nicht als kostenlose Nutzung von Immobilien interpretiert werden können.

Mietvertrag ( Immobilienpacht) regelt das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter bei der Eigentumsübertragung und schützt sie bei Zahlungsverzug einer der Parteien. Daher ist es sehr wichtig, alles im Vertrag richtig einzustellen. die notwendigen Voraussetzungen. Dem Mietvertrag werden drei Artikel gewidmet. Darin sprechen Spezialisten von 1C: ITS darüber, welche Fallstricke es bei Vertragsabschluss und Vertragsabwicklung gibt und wie sie diese verlustfrei für sich umgehen können. Dabei werden sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte der Vereinbarung berücksichtigt. Im ersten Artikel werden die Bedingungen für den Abschluss eines Mietvertrags im Detail analysiert gleichen Wert für beide Vertragsparteien. In den nächsten beiden Artikeln sprechen wir über die steuerlichen Folgen des Abschlusses dieses Vertrages für Vermieter und Mieter.

Was ist ein Mietvertrag und in welcher Form sollte er abgeschlossen werden?

Im Rahmen eines Mietvertrags überträgt eine Partei (der Vermieter) Eigentum gegen eine Gebühr auf die andere Partei (den Mieter) für den vorübergehenden Besitz und die vorübergehende Nutzung oder für die vorübergehende Nutzung (Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Gleichzeitig erfolgt keine Eigentumsübertragung dieser Immobilie auf den Mieter, außer in den Fällen, in denen der Vertrag ein Rücknahmerecht vorsieht.

Sieht der Vertrag kein Entgelt für die Nutzung des Grundstücks vor, so wird ein solcher Vertrag als Darlehensvertrag anerkannt ( kostenlose Nutzung Eigentum). Diese Art von Rechtsverhältnis wird durch die Normen des Kapitels 36 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation geregelt.

Die Regelungen zum Mietvertrag gelten in diesem Fall nur teilweise.

Der Vermieter im Rahmen eines Mietvertrags kann der Eigentümer der Immobilie oder ein anderer rechtmäßiger Eigentümer sein, der vom Eigentümer oder dem Gesetz zur Vermietung dieser Immobilie befugt ist (Artikel 608 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation). Somit kann eine Person, die im Namen des Eigentümers eine Vollmacht für das Recht zur Vermietung von Immobilien hat, ein Vermieter sein.

Mieter kann jeder geschäftsfähige Bürger, Einzelunternehmer oder juristische Person sein.

Das Gesetz erlaubt Ihnen, einen Mietvertrag mündlich abzuschließen, aber in den meisten Fällen wird eine schriftliche Form verwendet, da Sie alle Vertragsbedingungen detaillierter vereinbaren können und viele Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien im Prozess der Ausführung beseitigt werden .

Der Mietvertrag ist Schreiben, wenn:

• die Vertragslaufzeit beträgt mehr als ein Jahr (Artikel 609 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation);
• eine der Vertragsparteien eine juristische Person ist (Artikel 609 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation);
• Vertragsgegenstand ist ein Gebäude oder Bauwerk (Artikel 651 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation);
• Vertragsgegenstand ist ein Fahrzeug mit Besatzung (Artikel 633 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Muss ich einen Mietvertrag anmelden?

Der Mietvertrag ist bindend staatliche Registrierung wenn der Gegenstand des Leasings eine Immobilie oder ein Unternehmen ist (Abschnitt 2, Artikel 609, Artikel 658 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Es gibt Ausnahmen von dieser Regel. So unterliegen beispielsweise Gefangene für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr keiner staatlichen Registrierung (Artikel 651 Absatz 2 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation, Artikel 26 Absatz 2 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation):

• Landpacht- und Unterpachtverträge;
• Mietverträge für Gebäude oder Bauwerke.

Über Mietverträge Fahrzeug mit und ohne Besatzung, das Gesetz sieht auch vor, dass sie keiner staatlichen Registrierung unterliegen (Artikel 633, 643 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Das Zivilrecht löst nicht die Frage, ob es notwendig ist, einen Mietvertrag für Nichtwohngebäude zu registrieren.

Alle Nichtwohngebäude sind einerseits Teil von Gebäuden und Bauwerken, andererseits werden sie nicht direkt mit diesen Objekten geführt.

Diese Frage wurde erst im Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 01.06.2000 Nr. 53 geklärt. Nach Ansicht der Schiedsrichter gelten für Mietverträge über Nichtwohnräume dieselben Regeln wie für Verträge über die Miete von Gebäuden und Bauwerken. Daher muss ein Mietvertrag für Nichtwohngebäude nur registriert werden, wenn er für ein Jahr oder länger geschlossen wird.

Auch im Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 Nr. 59 wird Folgendes erläutert: Wenn ein Immobilienmietvertrag für einen Zeitraum von 11 Monaten abgeschlossen wird, gelten jedoch die Bedingungen eine automatische Verlängerung um denselben Zeitraum vorsehen, muss eine solche Vereinbarung nicht registriert werden.

Was ist Gegenstand und Gegenstand des Vertrages?

Bei einem Mietvertrag ist zwischen Vertragsgegenstand und Vertragsgegenstand zu unterscheiden.

Vertragsgegenstand sind die Pflichten der Parteien zur Überlassung und vertragsgemäßen Nutzung sowie zur Zahlung eines Nutzungsentgelts.

Um den Mietgegenstand zu bestimmen, ist es notwendig, die Eigenschaften des Mietobjekts klar zu definieren.

Die Mietgegenstände können sein (Artikel 607 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation):

• Grundstücke und andere isolierte Naturobjekte;
• Unternehmen und andere Immobilienkomplexe;
• Gebäude und Konstruktionen;
• Ausrüstung;
• Verkehrsmittel;
• andere Dinge.

Damit der Mietvertrag als abgeschlossen anerkannt werden kann, muss er Daten enthalten, die eine Feststellung ermöglichen, welche Immobilie auf den Mieter übergehen soll.

Wenn der Vertrag keine solchen Daten enthält, wird die Bedingung des Objekts als widersprüchlich und der Vertrag als nicht abgeschlossen anerkannt (Artikel 607 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Daher ist es erforderlich, im Vertrag die individuell definierten Merkmale des Grundstücks, die es charakterisieren, so genau wie möglich anzugeben.

Zu diesen Eigentumsdaten gehören (Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes des Wolga-Distrikts vom 16. Dezember 2009 in der Sache Nr. A65-13380 / 2009):

• seine Position relativ zu anderen Objekten;
• Bereich, technische Eigenschaften;
• weitere Merkmale, die das Objekt individualisieren.

Es wäre auch nützlich, die Adresse, die technischen Eigenschaften des Grundstücks, die Art der zulässigen Nutzung (bei Grundstücken) anzugeben.

Wie die Analyse zeigt gerichtliche Praxis, Bestandteile einer Sache können nicht Mietgegenstand sein. Zum Beispiel:

ein separates Bauelement eines Gebäudes (Dach, Wand usw.) (Absatz 1 vom 11.01.2002 Nr. 66 „Überprüfung der Praxis der Beilegung von Mietstreitigkeiten“);

Teil der Kabelleitung (Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes der Russischen Föderation vom 17. Juli 2007 im Fall Nr. A55-12242 / 06-33).

Wie ist die Vertragslaufzeit anzugeben?

Die Bedingung zur Mietdauer gibt den Zeitraum an, in dem der Mieter das Recht hat, die Mietsache zu nutzen, und verpflichtet ist, dafür Miete zu zahlen. Gemäß Artikel 610 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation wird die Mietdauer von den Vertragsparteien festgelegt.

Die Laufzeit des Vertrages kann bestimmt werden:

• Kalenderdatum;
• der Ablauf einer nach Jahren, Monaten, Wochen, Tagen oder Stunden berechneten Zeitspanne;
• ein Hinweis auf ein Ereignis, das zwangsläufig eintreten muss.

Es muss zwischen der Laufzeit des Leasingverhältnisses selbst und der Laufzeit des Vertrages unterschieden werden. Oft stimmen diese Zeiten nicht überein. So kann beispielsweise gemietetes Eigentum auf den Mieter übertragen werden (Artikel 425 Absatz 2, Artikel 433 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation):

• vor Unterzeichnung des Mietvertrages;
• vor der staatlichen Registrierung des Vertrags, wenn eine solche Registrierung erforderlich ist.

In diesen Fällen können sich ihre Rechte und Pflichten (einschließlich der Mietzahlungspflicht) nach Vereinbarung der Parteien auch auf die Zeit vor der Unterzeichnung oder staatlichen Registrierung des Vertrags erstrecken.

In der Praxis gibt es zwei Arten von Mietstreitigkeiten: wenn die Immobilie vor Vertragsschluss oder nach Ablauf ihrer Gültigkeit genutzt wird, oder wenn die Immobilie nicht genutzt wird, der Vertrag aber noch besteht.

Wenn die Immobilie in der Zeit vor der staatlichen Registrierung des Vertrages genutzt wird, muss festgestellt werden, ob in dieser Zeit eine Vereinbarung über die Nutzung der Immobilie bestanden hat. Eine solche Vereinbarung kann sich direkt aus den Vertragsbedingungen oder aus anderen Bedingungen ergeben. Wenn eine Vereinbarung besteht, wird die Miete für die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie gezahlt (Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes des Ostsibirischen Bezirks vom 15. Juni 2011 Nr. F02-2137/11 in der Sache Nr. A33- 13835/2010).

Wenn der Vertrag beendet ist, der Mieter die Immobilie jedoch nicht zurückgegeben hat, ist er auch verpflichtet, die Miete für die gesamte Zeit des Verzugs zu zahlen (Ziffer 38 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom Januar 11, 2002 Nr. 66). Denn die Beendigung des Mietverhältnisses führt nicht zur Beendigung der Mietzahlungspflicht des Mieters, wenn die Wohnung nicht an den Vermieter zurückgegeben wird.

In einer Situation, in der der Mietvertrag noch gültig ist, aber die Immobilie zurückgegeben wurde, ist der Mieter auch verpflichtet, Mietzahlungen vor Beendigung des Mietvertrags zu leisten (Ziffer 13 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichtshofs). der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 Nr. 66).

Bitte beachten Sie, dass der Vertrag gemäß Artikel 621 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation in Betracht gezogen wird, wenn der Mieter das Mietobjekt nach Ablauf des Mietvertrags weiter nutzt und der Vermieter dem nicht widerspricht automatisch zu denselben Konditionen verlängert unbefristet.

Der Vertrag gilt nur dann als auf bestimmte Zeit abgeschlossen, wenn die Bedingung der Frist in seinem Text enthalten ist. Fehlt eine solche Bedingung im Vertrag, gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Eine solche Vereinbarung weist einige Merkmale des Verfahrens zu ihrer Beendigung auf.

Wenn beispielsweise die Vertragsdauer nicht festgelegt ist, kann jede der Parteien gemäß Artikel 610 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation jederzeit vom Vertrag zurücktreten, ist jedoch dazu verpflichtet teilen Sie dies der anderen Partei mindestens einen Monat im Voraus mit. Wird die Immobilie vermietet, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Die Einhaltung dieser Fristen durch die Parteien ist zwingend, sofern sie im Vertrag keine anderen Kündigungsfristen vorgesehen haben.

Für einige Arten von Pachtverträgen (z. B. Mietvertrag (Artikel 627 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation)) und Arten von Pachtobjekten (z. B. Waldgrundstücke (Artikel 72 Absatz 3 des Forstgesetzbuchs der Russischen Föderation). ), Gewässer (Artikel 14 des Wassergesetzbuchs der Russischen Föderation)), Das Gesetz kann Höchstlaufzeiten für die Dauer eines Mietvertrags festlegen. In diesen Fällen endet der Vertrag mit Ablauf maximale Laufzeit. Haben die Parteien im Vertrag eine über die Höchstdauer hinausgehende Dauer vereinbart, gilt der Vertrag ebenfalls nur bis zum Ablauf der Höchstdauer (Abschnitt 3, Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Wie setzt man die Miete fest?

Es ist zu beachten, dass auf der Grundlage von Absatz 12 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 Nr. 66 „Überprüfung der Praxis der Beilegung von Mietstreitigkeiten“ , kann die Miete nicht ausschließlich aus Nebenkostenabrechnungen bestehen, da der Mieter in diesem Fall keinen Vorteil aus der Miete der Immobilie zieht, was dem entschädigungspflichtigen Charakter des Mietvertrags widerspricht.

Daher haben wir gemeinsame Probleme der Parteien berücksichtigt, die im Mietvertrag hervorgehoben werden müssen.

In der nächsten Ausgabe betrachten wir die praktischen Aspekte der Vertragsabwicklung aus Sicht des Vermieters.

Alle bereitgestellten Informationen sind im ITS PROF-System im Handbuch für Vertragsbeziehungen im Abschnitt "Rechtliche Unterstützung" verfügbar.

Bei der Vermietung von Immobilien zum vorübergehenden Besitz und Gebrauch verfolgt der Vermieter das Hauptziel in Form der Mieteinnahme. Daher ist die Mietbedingung für den Vermieter von größter Bedeutung.

Genau genommen sind die Fragen der Mietbegründung und -änderung in einem Fahrzeugleasingvertrag (im Folgenden TC genannt) mit Crew geregelt allgemeine Bestimmungenüber den Mietvertrag (Absatz 1 von Kapitel 34 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Bei einem Fahrzeugleasingvertrag mit Besatzung überlässt der Leasinggeber jedoch nicht nur die Immobilie zur vorübergehenden Nutzung, sondern erbringt (durch seine Mitarbeiter) auch tatsächlich Dienstleistungen zur Verwaltung dieses Fahrzeugs. Insofern lassen sich in der Praxis bei Vergleichen im Rahmen einer solchen Vereinbarung drei Merkmale unterscheiden:

• erstens regeln die Parteien oft im Vertrag, dass die Höhe der Miete von der Art der Nutzung des Fahrzeugs abhängt – insbesondere kann der Vertrag eine erhöhte Miete für den Überbetrieb vorsehen;

• Zweitens lohnt es sich, beim Abschluss einer Vereinbarung zu bezahlen Besondere Aufmerksamkeit darüber, wie die Verantwortlichkeiten für die Übernahme der Kosten für die Bezahlung der Dienste von Besatzungsmitgliedern und die Kosten für kommerzielle Ausbeutung Fahrzeug;

• Drittens müssen Sie sicherstellen, dass der Vertrag dies vorschreibt Zusatzleistungen, zu deren Bereitstellung der Vermieter verpflichtet ist (z. B. Anlieferung oder Demontage von Sonderausstattungen), und die Größe zusätzliche Gebühr für diese Dienste.

Da die Miete für den Vermieter zudem eine Einnahmequelle darstellt, ist er daran interessiert, die Höhe dieser Einnahmen nach Möglichkeit zu erhöhen. Daher ist die Frage von besonderer Bedeutung, in welchen Fällen die im Vertrag festgelegte Miethöhe geändert (erhöht) werden kann.

Möglichkeiten, die Höhe der Miete zu bestimmen

Die Miete im Rahmen eines Mietvertrags für Fahrzeuge mit Besatzung kann auf zwei verschiedene Arten festgelegt werden.

1. Die Höhe der Miete wird in einem festen Geldbetrag festgelegt.

In diesem Fall wird der genaue Geldbetrag, der vom Mieter an den Vermieter zu überweisen ist, innerhalb der vertraglich festgelegten Fristen festgelegt.

Ein Beispiel für eine Festgeldmietvertragsklausel

„Der Mieter überweist monatlich spätestens am 5. Tag des laufenden (bezahlten) Monats die Miete in Höhe von 10.000 Rubel auf das Abrechnungskonto des Vermieters. (zehntausend Rubel), inklusive Mehrwertsteuer.

2. Die Höhe der Miete wird nach dem im Vertrag festgelegten Berechnungsverfahren (Mechanismus) ermittelt.

In diesem Fall wird die Miete anhand verschiedener Formeln, Koeffizienten, Tarife oder andere Daten, die ein Mechanismus zur Bestimmung der Miethöhe sind. Insbesondere kann die Gebühr für die Anmietung eines Fahrzeugs in Abhängigkeit von Änderungen des Wechselkurses, der Anzahl der Betriebsstunden des Fahrzeugs, der Betriebsweise und sogar der Kosten für Dienstleistungen, die der Leasingnehmer in Anspruch nimmt, festgelegt werden dieses Fahrzeug.

Ein Beispiel für die Bedingungen einer Vereinbarung über das Verfahren zur Berechnung der Miete in Abhängigkeit von Wechselkursänderungen der Fremdwährung

„Der Mieter überweist monatlich, spätestens am 5. Tag des laufenden (bezahlten) Monats, auf das Abrechnungskonto des Vermieters eine Miete in Höhe von 1.000 USD (eintausend US-Dollar) in Rubel zum Wechselkurs der Zentralbank von der Russischen Föderation am Tag der Zahlung, einschließlich Mehrwertsteuer.“

Ein Beispiel für eine Vertragsklausel über das Verfahren zur Berechnung der Miete in Abhängigkeit von den Kosten der für Dritte erbrachten Dienstleistungen

„Der Mieter überweist monatlich, spätestens am 5. Tag des auf den bezahlten Monat folgenden Monats, auf das Girokonto des Vermieters eine Miete in Höhe von 70 Prozent des Preises der im Vormonat verkauften Fahrkarten für die Fahrt nach Kraftfahrzeug, inklusive Mehrwertsteuer".

Ein Beispiel für eine Vertragsklausel zum Verfahren zur Berechnung der Miete durch Ermittlung der Kosten für die tatsächliche Nutzung des Fahrzeugs

„Die Miete für die Nutzung des Fahrzeugs wird auf 1000 Rubel festgesetzt. für 1 Stunde tatsächliche Nutzung, inklusive Mehrwertsteuer.

Es ist sinnvoll, dass der Leasinggeber einen Mehraufwand für die Nutzung des Fahrzeugs für Betriebsfälle, die über die festgelegten Standards hinausgehen, im Vertrag vorsieht. Dies liegt daran, dass die Mitarbeiter des Vermieters die Verwaltung und technischer Betrieb Fahrzeug kann sie nicht kontinuierlich bereitstellen. Und Dienstleistungen, die über die festgelegten Standards hinausgehen (die natürlich auch im Vertrag angegeben werden müssen), werden in einem größeren Betrag bezahlt. Dieser Wert wird auch als Überschusswert bezeichnet.

Beispiel einer Vertragsklausel für Mietüberschreitungen für die Nutzung eines Fahrzeugs mit Besatzung

„Die Miete für die Nutzung des Fahrzeugs wird auf 1000 Rubel festgesetzt. für 1 Stunde, inkl. MwSt. Die Kosten für den übermäßigen Betrieb des Fahrzeugs betragen 2000 Rubel. um ein Uhr".

Haben die Parteien einen Fahrzeugmietvertrag mit Crew abgeschlossen, in dem die Miete pro Zeiteinheit festgesetzt ist, so ist die Höhe der Miete für die Zeit der tatsächlichen Nutzung des Fahrzeugs zu zahlen. Konnte sie vom Mieter durch Verschulden des Vermieters nicht genutzt werden, so unterliegt die Miete in diesem Fall nicht der Rückforderung.

Beispiel aus der Praxis: Das Kassationsgericht bestätigte die Richtigkeit der Berechnung der Miete auf der Grundlage der tatsächlich mit dem Fahrzeug gearbeiteten Zeit

Der Kläger (Vermieter) erhob gegenüber dem Beklagten (Mieter) Anspruch auf Rückforderung der Miete für die Nutzung des Fahrzeugs mit der Erbringung von Verwaltungs- und Betriebsleistungen sowie Zinsen für die Nutzung fremder Gelder.

Das erstinstanzliche Gericht hat der Forderung teilweise stattgegeben und die Miete nur für die Zeit der tatsächlichen Nutzung des Fahrzeugs zurückgefordert.

Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung.

Der Kläger reichte beim Kassationsgericht Beschwerde ein, in der er die Aufhebung der angefochtenen Gerichtsakte und den Erlass eines neuen Gerichtsakts zur Befriedigung der Ansprüche beantragte vollständig. Die Schlussfolgerungen der Gerichte, dass die Miete für die Nutzung von Geräten vom Mieter auf der Grundlage der tatsächlich an diesen Geräten gearbeiteten Zeit zu zahlen sei, sowie der Nachweis, dass die Geräte nicht betriebsbereit gewesen seien, seien der Klägerin zu entnehmen , seien unbegründet. Nach Ansicht des Klägers ist die Beklagte verpflichtet, die Miete für die gesamte Zeit zu zahlen, in der die Geräte ihm zur Verfügung stehen, und nicht nur für die Zeit des tatsächlichen Betriebs der Fahrzeuge.

Der Kassationsgerichtshof erklärte dazu Folgendes.

Die Gerichte stellten fest, dass eines der Fahrzeuge ( Turmdrehkran) wurde von der Beklagten nicht tatsächlich genutzt, da sie nicht mit einem Versorgungskabel und einer Besatzung ausgestattet war und kein Elektroschrank zum Anschluss des Kabels installiert war. Der Anspruch auf Rückforderung der Miete für dieses Fahrzeug ist daher nicht zu befriedigen.

Die Miete für das andere Fahrzeug wurde nach der Anzahl der mit dem Gerät gearbeiteten Stunden berechnet. Die Berechnung der Miete nach tatsächlich geleisteten Arbeitsstunden entspricht den Zielen des Fahrzeugmietvertrages mit der Crew – ein solches Ziel ist der Betrieb der Geräte.

Auf der Grundlage des Vorstehenden ließ das Kassationsgericht die angefochtenen Gerichtsakte unverändert und die Kassationsbeschwerde - ohne Befriedigung (Erlass des Föderalen Antimonopoldienstes des Westsibirischen Bezirks vom 7. Dezember 2010 in der Sache Nr. A70-3501 / 2010) .

Möglichkeiten zur Erhöhung und Indexierung der Miete

Die Parteien können die Höhe der Miete jederzeit durch Abschluss einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ändern. Dem Vorschlag des Vermieters zum Abschluss eines solchen Vertrages darf der Mieter jedoch nicht zustimmen.

Daher ist es sinnvoll, im Voraus Bedingungen in den Vertragstext aufzunehmen, dank denen das Mietverhältnis für den Vermieter vorteilhaft bleibt. Dies kann auf mehrere Arten erfolgen.

Erstens, die Miete nicht pauschal festzusetzen, sondern in Form einer Formel (abhängig von Inflation, Wechselkurs etc.). In diesem Fall ändert sich der Betrag, den der Vermieter erhält, automatisch (z. B. inflationsindexiert). Der Vorteil besteht darin, dass die Bedingungen der Vereinbarung über das Verfahren zur Berechnung der Miete formal unverändert bleiben. Dies bedeutet, dass es keinen Beschränkungen hinsichtlich der Änderung der Miethöhe unterliegt.

Zweitens im Vertrag vorzusehen, dass der Vermieter die Miete ab diesem und jenem Zeitpunkt (oder unter diesen und jenen Bedingungen) einseitig, also ohne Zustimmung des Mieters, erhöhen kann.

Ein Beispiel für eine Vertragsklausel zur Möglichkeit der einseitigen Mieterhöhung

„Der Vermieter hat das Recht, die Höhe der Miete einseitig, höchstens einmal im Jahr, ohne Gerichtsverfahren zu ändern, indem er dem Mieter dies spätestens 30 (dreißig) Kalendertage im Voraus schriftlich mitteilt.“

In diesem Fall ist eine möglichst klare und detaillierte Formulierung erforderlich, insbesondere um im Vertrag Folgendes vorzuschreiben.

1. In welchen Fällen ist eine solche Änderung der Miete möglich (z. B. ein Jahr nach Vertragsschluss bei einer jährlichen Inflationsrate von 7 % oder mehr).

2. Verfahren zur Ausübung des Mieterhöhungsrechts durch den Vermieter (z. B. Versand einer Mitteilung des Vermieters an den Mieter, die Auskunft über die Mieterhöhung und in welcher Höhe gibt).

3. Das Verfahren zur Benachrichtigung des Mieters hierüber (z. B. per Einschreiben mit Rückschein oder persönlich an den Mitarbeiter des Mieters gegen Unterschrift im Büro des Mieters).

4. Ab wann gilt der Mietzustand als geändert (z. B. nach einem Monat nach Erhalt der Kündigung beim Mieter).

Geschieht dies nicht, kann das Gericht im Streitfall entscheiden, dass die Parteien kein Recht zur einseitigen Änderung der Größe vorgesehen haben, sondern nur die Möglichkeit, eine Vereinbarung über die Änderung dieser Größe in der Zukunft abzuschließen.

Beratung: Der Mieter darf der Aufnahme einer solchen Klausel in den Mietvertrag nicht zustimmen, da dies eindeutig nicht im Interesse des Mieters liegt. In solchen Fällen können Sie dem Vermieter empfehlen, seiner Gegenpartei mehr zu bieten weiche Ausführung Bedingungen für eine Erhöhung der Mietkosten. So kann beispielsweise eine Vertragsklausel über die Möglichkeit der einseitigen Mieterhöhung durch den Vermieter um die Bedingung ergänzt werden, dass die Höhe der Miete nicht um mehr als einen bestimmten prozentualen Betrag geändert werden kann: „...aber nicht mehr als 5 %“. In diesem Fall sind die Chancen, eine Vereinbarung mit der Gegenpartei abzuschließen, erheblich höher, da die Beziehung zwischen den Parteien sicherer wird.

Drittens im Vertrag vorschreiben, dass sich die Miete ab diesem und jenem Datum um so viel erhöht, ohne dass der Vermieter dem Mieter etwas mitteilt.

Beispiel einer Vereinbarungsklausel für eine „automatische“ Mieterhöhung ohne Kündigung durch den Vermieter an den Mieter

„Im ersten Jahr nach Abschluss dieses Abkommens wird die Miete auf 50.000 Rubel festgesetzt. Nach dem Ende des 1 Kalenderjahr Während der Laufzeit des Vertrags erhöht sich die Höhe der Miete auf 70.000 Rubel.

Bedingung für das Recht, den Vertrag wegen verspäteter Mietzahlung zu kündigen

Zahlt der Mieter die Miete mehr als zweimal hintereinander innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist nicht (der Ausdruck „mehr als zweimal hintereinander“ bedeutet eigentlich mindestens dreimal), ist der Vermieter berechtigt, die Miete zu verlangen vorzeitige Beendigung Mietverträge vor Gericht (Teil 3 von Artikel 619 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Der Vermieter kann seine Interessen weiter wahren, wenn er den Mieter davon überzeugt, in den Mietvertrag eine Bedingung aufzunehmen, dass der Vermieter auch bei Zahlungsverzug mit einer Einmalzahlung die Auflösung des Vertrages verlangen kann. Das Oberste Schiedsgericht der Russischen Föderation bestätigte, dass solche Bedingungen dem Gesetz nicht widersprechen (Absatz 26 des Informationsschreibens Nr. 66).

WICHTIG: Neues Gesetz- ein Experiment, das nur in 4 Regionen funktioniert: Moskau, Region Moskau, Region Kaluga, Republik Tatarstan.

Dieses Regime ermöglicht es Ihnen, eine Wohnung legal zu mieten und eine Steuer von 4-6% zu zahlen, was im Allgemeinen sowohl für die Zahlung der persönlichen Einkommensteuer als auch für die Aktivitäten einzelner Unternehmer, die das vereinfachte Steuersystem (STS) verwenden, rentabler ist.

Nach dem neuen Gesetz muss die Annahme bargeldloser Zahlungen über die Anwendung des Föderalen Steuerdienstes „Meine Steuern“ registriert werden. Es kann nach dem 1. Januar 2019 kostenlos heruntergeladen und auf Ihrem Smartphone installiert werden. Ähnliche Funktionen werden auch auf speziellen Internetseiten und Diensten verfügbar sein, deren Liste vom Föderalen Steuerdienst veröffentlicht wird.

Für bargeldlose Zahlungen (wie auch für Bargeld) ist es notwendig, einen Check-In zu generieren elektronisches Formular, die per E-Mail an den Zahlungspflichtigen gesendet werden muss.

Banken können auch automatische Scheckerstellungsdienste anbieten, wenn Gelder auf einer bestimmten Karte oder einem bestimmten Konto eingehen. Wenn Sie einen solchen Bankdienst nutzen, ist es notwendig, diese spezielle Karte/dieses spezielle Konto im Miet-/Mietvertrag für die Gutschrift von Zahlungen anzugeben.

Die Annahme einer Zahlung ohne Ausstellung eines Schecks ist ein Verstoß. Ein Scheck für bargeldlose Zahlungen muss spätestens am 9. des Folgemonats (nach dem Monat des Zahlungseingangs) erstellt werden.

Da die Annahme von Barzahlungen für Selbständige so speziell abgewickelt wird, ist eine Anpassung der bestehenden Verträge erforderlich.

Beim Abschluss neuer Verträge sollten spezielle Formulare für selbstständige Vermieter verwendet werden. Bei Anmietung einer Wohnung juristische Person Wichtig ist, dass der Zahler kein Steueragent ist (wie es normalerweise der Fall ist, wenn er von einer Privatperson mietet) - er behält keine persönliche Einkommensteuer ein, sondern die Vermieter-Privatperson zahlt die Mehrwertsteuer für sich.

Bitte beachten Sie: Es ist wichtig, im Vertrag anzugeben, an welche Details der elektronische Scheck gesendet wird.

Alle Besonderheiten der Tätigkeit als selbstständiger Vermieter sind in unserem neuen Ratgeber „Selbstständiger Vermieter“ ausführlich beschrieben, der im Dezember 2018 erschienen ist. Wir planen, es regelmäßig zu aktualisieren und unseren Kunden zur Verfügung zu stellen.

Eingang der Miete über das Bankkonto einer Einzelperson

Eine Person kann vom Mieter Geld auf sein Konto per Überweisung oder durch Einzahlung auf sein Konto oder seine Karte erhalten. Dies kann eine Überweisung einer anderen Organisation von ihrem eigenen Konto sein, eine Überweisung Individuell von Ihrem Konto oder Übertragung einer Person ohne Eröffnung eines Kontos.

Für eine bargeldlose Überweisung benötigt der Mieter Bankdaten, die im Vertrag angegeben oder in einem separaten (vorzugsweise offiziellen, unterzeichneten und gestempelten) Schreiben gemeldet werden kann. Dazu gehören: vollständiger Name, TIN (optional), Kontonummer, BIC der Bank, Name der Bank, Korrespondenzkontonummer der Bank, Abteilung der Zentralbank (bei der das Korrespondenzkonto eröffnet wird).

Bei einer Überweisung vom Zahler, also vom Mieter, wird seine Bank höchstwahrscheinlich eine Provision einbehalten. Diese Provision wird vom Mieter gezahlt und darf die Höhe der Miete nicht mindern. Der Zweck der Zahlung sollte lauten „Im Rahmen des Mietvertrags Nr. XX vom TT.MM.JJJJ für den Monat JJJJ“. WICHTIG: Ein einzelner Mieter kann sich direkt an die Bank des Vermieters wenden und Geld auf sein Konto (nach Kontonummer) oder auf seine Karte (nach Kartennummer) einzahlen. Diese Methode ist beispielsweise in einer Bank mit vielen Filialen praktisch.

Außerdem kann der Mieter eine Überweisung von seiner Karte auf die Karte des Vermieters vornehmen oder Geld über das Zahlungsterminal der Bank auf das Konto oder die Karte des Vermieters einzahlen. Überprüfen Sie, ob Ihre Bank solche Dienstleistungen anbietet, und teilen Sie dies dem Mieter mit. Bei der Übertragung einer Karte von einem Mieter kann jedoch eine nicht symbolische Provision erhoben werden, und der Betrag einer Operation bei der Einzahlung über ein Terminal ist jetzt auf 15.000 Rubel begrenzt. Wenn Sie mehr einzahlen müssen, müssen Sie mehrere Operationen durchführen, und die Bank kann die Auffüllung über ein Gerät begrenzen. Vielleicht gibt es in Zukunft andere Zahlungsmethoden – zum Beispiel über ein Netzwerk von Terminals.

Bei der Abgabe einer Steuererklärung (Einkommensteuer-3) empfehlen wir Ihnen, bei Ihrer Bank oder über die Internetbank einen Auszug aus dem IP-Bankkonto für das vergangene Jahr zu erhalten. Wenn es technisch möglich ist, empfehlen wir Ihnen, zusätzlich einen Auszug über Transaktionen mit einem bestimmten Zahlungspflichtigen (Mieter) einzuholen.

Eingang der Miete über das Bankkonto des Einzelunternehmers

Ein einzelner Unternehmer kann von einem Mieter nur in Form einer Überweisung Geld auf sein Konto erhalten. Dies kann eine Überweisung einer anderen Organisation von ihrem eigenen Konto, eine Überweisung einer Einzelperson von ihrem eigenen Konto oder eine Überweisung einer Einzelperson ohne Eröffnung eines Kontos sein. Vielleicht wird es in Zukunft andere Zahlungsmethoden geben - zum Beispiel über ein Netzwerk von Terminals oder über einen Geldautomaten. Für eine Überweisung benötigt der Mieter eine Bankverbindung, die im Vertrag angegeben oder in einem separaten (am besten offiziellen, unterschriebenen und gestempelten) Schreiben mitgeteilt werden kann. Dazu gehören: der Name der IP (z. B. Einzelunternehmer Petrov Petr Petrovich), IP TIN, IP-Kontonummer, BIC der Bank, Name der Bank, Korrespondenzkontonummer der Bank, Unterabteilung der Zentralbank (bei der das Korrespondenzkonto eröffnet wird).

WICHTIG: Der Mieter kann nicht zu Ihrer Bank kommen und Geld auf Ihr Konto einzahlen. Auch wenn er zu Ihrer Bank kommt, wo er kein Konto hat, muss er die Überweisung ohne Eröffnung eines Kontos vornehmen.

Bei einer Überweisung vom Zahler, also vom Mieter, wird seine Bank höchstwahrscheinlich eine Provision einbehalten. Diese Provision wird vom Mieter gezahlt und darf die Höhe der Miete nicht mindern.

WICHTIG: Bei der Zahlung muss der Zahler „Einzelunternehmer Petrov Petr Petrovich“ und nicht nur „Petrov Petr Petrovich“ angeben. Leider gab es aus diesem Grund Präzedenzfälle für die Nichtkreditierung von Geldern.