Vorzeitige einseitige Kündigung des Mietvertrages. Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter: Rechtsbeistand

Kündigung des Mietverhältnisses auf Initiative des Mieters

Eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Initiative des Mieters ist aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung gesetzlich zulässig. Gemäß Artikel 450 Absatz 2, Artikel 451 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation kann der Vertrag auf Antrag einer der Parteien durch eine gerichtliche Entscheidung geändert oder gekündigt werden:

1. bei einer erheblichen Vertragsverletzung durch die andere Partei;
2. in anderen Fällen, die durch das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation, andere Gesetze oder eine Vereinbarung festgelegt sind;
3. bei einer wesentlichen Änderung der Umstände, von denen die Parteien bei Vertragsschluss ausgegangen sind.

Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter

Eine vorzeitige gerichtliche Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter ist in zwei Fällen möglich:

1) Bei Vertragsverletzung durch den Vermieter(Artikel 450 Klausel 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, Artikel 620 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, nämlich wenn dem Gericht nachgewiesen werden kann, dass:

• der Vermieter die vertragsgemäße oder bestimmungsgemäße Nutzung der Immobilie behindert;
• die dem Mieter überlassene Sache Mängel aufweist, die deren Nutzung verhindern, die der Vermieter bei Vertragsschluss nicht angegeben hat, die dem Mieter im Voraus nicht bekannt waren und von dem Mieter bei der Besichtigung der Wohnung nicht hätten entdeckt werden dürfen oder Prüfung der Gebrauchstauglichkeit bei Vertragsabschluss;
• der Vermieter führt keine Kapitalreparaturen der Immobilie, die ihm obliegen, innerhalb der im Mietvertrag festgelegten Fristen und, wenn sie im Vertrag nicht vorgesehen sind, innerhalb einer angemessenen Frist durch;
• sich die Immobilie aufgrund von Umständen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, in einem für die Nutzung ungeeigneten Zustand befindet;
• Der Vermieter hat einen weiteren wesentlichen Verstoß gegen den Mietvertrag begangen. Zugleich wird eine Vertragsverletzung einer Vertragspartei als erheblich anerkannt, die für die andere Vertragspartei einen solchen Schaden nach sich zieht, dass ihr das, worauf sie bei Vertragsschluss rechnen konnte, weitgehend entzogen wird (§ 2 Abs Artikel 450 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

2) Wenn sich die Umstände erheblich ändern, von dem die Parteien beim Vertragsabschluss ausgegangen sind (Artikel 451 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Nach Artikel 451 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gilt eine Änderung der Umstände als wesentlich, wenn sie sich so stark geändert haben, dass der Vertrag, wenn die Parteien dies vernünftigerweise vorhersehen konnten, von ihnen überhaupt nicht geschlossen worden wäre oder zu deutlich anderen Bedingungen abgeschlossen. Diese Tatsache muss dem Gericht nachgewiesen werden.

Abgesehen von der Tatsache, dass sich die Umstände erheblich ändern, muss die Partei, die den Vertrag auflösen möchte, das gleichzeitige Vorliegen der folgenden vier Bedingungen nachweisen (Artikel 451 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation):

• bei Vertragsschluss sind die Parteien davon ausgegangen, dass eine solche Änderung der Umstände nicht eintreten würde;
• die Änderung der Umstände durch Gründe verursacht wurde, die der Kläger nach ihrem Eintritt nicht mit der Sorgfalt und Diskretion beseitigen konnte, die ihm nach der Art des Vertrages und den Auflagen geboten war;
• wäre der Vertrag ohne Änderung ausgeführt worden, hätte der Kläger weitgehend verloren, worauf er bei Vertragsabschluss zählen konnte;
• aus der Geschäftsgepflogenheit oder dem Inhalt des Vertrages folgt nicht, dass der Kläger das Risiko einer Änderung der Verhältnisse trägt.

Wie die Praxis zeigt, erkennen die Gerichte weder die Krise noch eine starke Änderung des Wechselkurses als wesentliche Änderung der Umstände an. Insbesondere das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation wies bereits 2001 darauf hin, dass eine Erhöhung des Dollarkurses, in deren Zusammenhang sich die Verpflichtung des Schuldners in Rubel um mehr als das Vierfache erhöht hat, für sich genommen nicht auf eine wesentliche Änderung der Umstände (Beschluss des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 07.08.01 Nr. 4876/01).

Sieht Ihr Mietvertrag nicht vor, dass Sie als Mieter das Recht haben, den Mietvertrag vorzeitig, d aus anderen Gründen ist nicht möglich.

Der einzige Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses ohne Zustimmung des Vermieters ist daher die Verletzung der Vereinbarung durch den Vermieter.

Es ist zu beachten, dass die vorzeitige Überlassung der Räumlichkeiten durch den Mieter ohne gesetzliche Übertragung an den Vermieter nicht die Grundlage für die Befreiung von der Mietzahlungspflicht ist, obwohl die Räumlichkeiten nicht tatsächlich genutzt (Ziffer 13 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 Nr. 66 „Überprüfung der Praxis der Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Miete“).

Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter oder Kündigung des Mietverhältnisses?

Kündigungsmöglichkeiten für den Mietvertrag:

1. Kündigung rechtlich - durch die Liquidation des Mieters.
2. Die Kündigung erfolgt eigentlich durch die Neuordnung des Mieters.

Vertragsbeendigung rechtlich

Gemäß Artikel 61 Absatz 1 und Artikel 63 Absatz 8 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation bedeutet die Liquidation die Beendigung der Existenz einer juristischen Person, ohne dass Rechte und Pflichten im Wege der Erbfolge auf andere Personen übertragen werden.

Gemäß Artikel 419 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation endet die Verpflichtung durch die Liquidation der juristischen Person (des Schuldners), außer in Fällen, in denen die Erfüllung der Verpflichtung der liquidierten juristischen Person einer anderen Person gesetzlich auferlegt wird oder andere Rechtsakte.

Gemäß Artikel 63 Absatz 8 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gilt die Liquidation einer juristischen Person als abgeschlossen, und die juristische Person erlischt, nachdem dies im einheitlichen staatlichen Register der juristischen Personen eingetragen wurde. Der Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages ist in diesem Fall der Zeitpunkt der Beendigung der Tätigkeit der juristischen Person.

Wie in den Erläuterungen in Klausel 52 des Beschlusses der Plenums des Obersten Gerichtshofs und des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 29.04.2010 Nr. 10/22 "Zu einigen Fragen, die sich in der Gerichtspraxis bei der Beilegung von Streitigkeiten ergeben" im Zusammenhang mit dem Schutz von Eigentumsrechten und anderen Eigentumsrechten" , bei der Liquidation des Mieters muss das Protokoll über die Registrierung des Mietvertrags gelöscht werden.

Bei Liquidation des Mieters erlöschen somit die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag gemäß Artikel 419 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Kündigung des Mietvertrages tatsächlich

Gemäß Artikel 58 Teil 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation gehen bei der Verschmelzung von juristischen Personen die Rechte und Pflichten jedes von ihnen auf die neu gegründete juristische Person über. So können Sie nach der Reorganisation die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag auf eine neue juristische Person übertragen und sie von sich selbst entfernen.

Sowohl bei der rechtlichen (Liquidation) als auch bei der tatsächlichen (Umstrukturierung) Kündigung des Mieters wird der Mietvertrag beendet.

Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter: höhere Gewalt

Gemäß Artikel 401 Teil 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation haftet, sofern gesetzlich oder vertraglich nichts anderes bestimmt ist, eine Person, die im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit eine Verpflichtung nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt hat, wenn sie nicht nachweist, dass dies ordnungsgemäß ist die Leistung aufgrund höherer Gewalt, d. h. außergewöhnlicher und unter den gegebenen Bedingungen unabwendbarer Umstände, unmöglich war. Aufgrund dieser Bestimmung ist davon auszugehen, dass der Mieter, der den Vertrag verletzt hat, gerichtlich von der Haftung befreit werden kann, wenn das Gericht diese Verletzung als Folge höherer Gewalt anerkennt.

Der Einsatz von höherer Gewalt hat jedoch in den meisten Fällen keine Perspektive. Da höhere Gewalt gemäß Artikel 401 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation insbesondere nicht die Verletzung von Pflichten durch die Gegenparteien des Schuldners, das Fehlen der erforderlichen Waren in den Geschäften umfasst, hat der Schuldner nicht über die nötigen Mittel verfügen.

Zweitens haben die Gerichte in den Entscheidungen, die die Gerichte während der letzten Krise (August 1998) getroffen haben, die Finanz- und Wirtschaftskrise des Landes nicht als unüberwindliche Kraft anerkannt, da sie nicht auf außergewöhnliche und unvermeidbare Phänomene anwendbar ist (Beschluss vom des Föderalen Antimonopoldienstes des Bezirks Moskau vom 08.04.99 Nr. KG-A40 / 884-99, Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Nordkaukasus vom 05.01.2000 Nr. F08-2993 / 99). Wenn Krisen schon einmal aufgetreten sind, hätte das Unternehmen sie nach Ansicht der Gerichte vorhersehen können, was bedeutet, dass es in einer Krise weder Not noch Unausweichlichkeit gibt.

Es ist daher zwecklos, bei Verletzung des Mietvertrags aufgrund höherer Gewalt mit einer Haftungsfreistellung zu rechnen.

Der Mietvertrag wird als Rechtsdokument sowohl an Einzelpersonen als auch an verschiedene Unternehmen verteilt.

Ein Bürger hat nicht immer die Möglichkeit, Wohn- oder Nichtwohnimmobilien für sich selbst zu erwerben, daher besteht die Notwendigkeit, einen Mietvertrag abzuschließen.

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Im Laufe der Zeit besteht jedoch die Notwendigkeit einer vorzeitigen Beendigung der Immobilie auf Initiative eines der Transaktionsbeteiligten. Lassen Sie uns überlegen, wie Sie den Mietvertrag vorzeitig beenden können.

Aufgrund der Ergebnisse statistischer Studien kündigen Mieter und Vermieter den Vertrag häufig vorzeitig. Dies gilt für die eine und andere Seite gleichermaßen. Schließlich können die Gründe für die Beendigung des Mietvertrages bei beiden Parteien des zuvor abgeschlossenen Vertrages liegen.

Die Gründe für solche Absichten können sehr vielfältig sein. Unabhängig vom Motiv muss jeder Auftragnehmer jedoch streng nach den in der Zivilgesetzgebung der Russischen Föderation vorgeschriebenen Bedingungen handeln. Mieter und Vermieter müssen die zulässigen Gründe für die Einleitung des Kündigungsverfahrens sowie die Rechte und Pflichten jeder der Parteien prüfen.

Um mögliche zukünftige Schwierigkeiten zu vermeiden, können bereits bei der Vorbereitung aller für den Vertragsabschluss notwendigen Unterlagen Bedingungen für die vorzeitige Beendigung des Rechtsverhältnisses in einer gesonderten Klausel festgelegt werden. Andernfalls kann es zwischen den Vertragsparteien zu langwierigen gerichtlichen Ermittlungen kommen, die zweifellos mit erheblichen Sachkosten verbunden sind.

Gründe für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages

Die vertragliche Vereinbarung erlischt nach Ablauf der vereinbarten Frist oder auf Initiative einer der Parteien der Transaktion. Da an dem Verfahren zwei Parteien beteiligt sind, kann eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags die Rechte eines der Beteiligten verletzen. Diesbezüglich wurden die möglichen Motive für die Beendigung des Vertrages legalisiert.

Ist die Vertragslaufzeit für den Mietvertrag noch nicht abgelaufen, haben die Partner in Ausnahmefällen das Recht, die Verpflichtungen untereinander zu kündigen:

• Im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien der Transaktion;
• Aufgrund der gerichtlichen Anordnung, die auf Initiative einer der Parteien erfolgte;
• Auf Veranlassung des Mieters oder Vermieters aus den im zuvor unterzeichneten Vertrag vorgesehenen Gründen.

Schwierig wird es, wenn einer der Teilnehmer nicht einverstanden ist, den Vertrag aufzulösen.

Wie kann man einen Mietvertrag einseitig kündigen?

Eine Vereinbarung ist eine Transaktion zwischen zwei Gegenparteien des Prozesses. Das Gesetz sieht eine vorzeitige Beendigung der Vereinbarung auf der Grundlage der von einer der Parteien der Transaktion angegebenen Gründe vor. Im Falle eines Verstoßes gegen die im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation genannten Bedingungen sowie aus anderen im Vertragsteil genannten Gründen ist auf deren Existenz hinzuweisen. (cm. )

Wie kann ein Mieter den Vertrag vorzeitig kündigen?

Die Aufhebung der Transaktion durch die Justizbehörden wird möglich, wenn der Vermieter Handlungen der folgenden Art vornimmt:

1. Das übertragene Eigentum ist aus einem von der anderen Partei nicht zu vertretenden Grund zur Nutzung nicht geeignet;
2. Abweichung von den im Vertrag vereinbarten Reparaturen;
3. Weigerung, einen Eigentumsgegenstand zu übertragen oder seine direkte Nutzung zu behindern;
4. Übergabe von Räumlichkeiten mit Mängeln, deren Kenntnis der Veräußerer in vollem Umfang besaß.

Dieser Umstand kann als Hauptgrund für die einseitige Kündigung des Vertrages dienen, falls die Gegenpartei diese Mängel während der Vertragsunterzeichnung nicht angezeigt hat und der Mieter bis zum Zeitpunkt der Unterzeichnung von deren Existenz nicht wusste die Mietpapiere.

Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses auf Initiative des Vermieters

Eine gerichtliche Kündigung des Vertrages ist nur möglich, wenn der Mieter folgende Handlungen begangen hat:

• vertragswidrige Nutzung des übertragenen Eigentums. Der Mieter ist verpflichtet, alle im Vertrag vorgeschriebenen Bedingungen einzuhalten, andernfalls kann dies ein objektiver Grund für die Kündigung des Vertrages sein.
• Beschädigung des Zustands der Mietsache, unkoordinierte Sanierung des Objekts. (cm. )
• Zahlungsverzug auf das Privatkonto des Vermieters für mehr als 2 aufeinanderfolgende Monate. In einigen Fällen, die in den Vertragsbedingungen enthalten sind, genügt ein Zahlungsverzug.
• Verweigerung der Durchführung von größeren Reparaturen, die in den Verpflichtungen des Vertrages aufgeführt sind. Die Frist für die Umsetzung wird mit Unterzeichnung des Mietvertrags festgelegt. Bei Abwesenheit ist der Mieter verpflichtet, die Wiederherstellung innerhalb einer angemessenen Frist durchzuführen.

Der Mietvertrag kann Vorschriften über alle Gründe und Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Vertrages enthalten.

Entscheidet sich der Mieter, den Mietvertrag aus anderen, im Mietvertrag nicht genannten Gründen zu kündigen, so erfolgt die Kündigung nur mit Zustimmung des anderen Teilnehmers oder vor Gericht.

Wie erstelle ich eine Kündigung des Mietverhältnisses? Stichprobe

Um den Vertragspartner über die vorzeitige Beendigung des Vertrages zu informieren, ist der zweite Vertragspartner verpflichtet, ihn zu senden. Dieses Verfahren ist zwingend erforderlich, wenn eine Entscheidung getroffen wird. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung kann unangenehme Folgen haben, bis hin zur gerichtlichen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen eines anderen Teilnehmers.

Das Schreiben an die Gegenpartei muss innerhalb eines Monats ab dem Tag des Eingangs des Eingangs oder nach Ablauf der in der Mitteilung vorgeschriebenen Frist beantwortet werden.

Es gibt zwei Möglichkeiten, einen Brief zuzustellen: persönlich in den Händen einer der Parteien sowie über die Post. Ein eingeschriebener Brief wird mit einem Poststempel versehen und ab diesem Datum können Sie die Frist für eine Antwort zählen.

Wird die Kündigung des Mietvertrages verschickt und ignoriert der zweite Prozessbeteiligte diese, hat die Gegenpartei das Recht, sich an die Justizbehörden zu wenden.

Um zu verhindern, dass das Gericht die Klage ablehnt, sollten Sie einen Brief an Ihren Partner nicht versäumen.

Der Text der Meldung ist bedingt in mehrere Fragmente unterteilt:

1. Der einleitende Teil, der die Daten der an der Transaktion beteiligten Personen angibt;
2. Grundlage, die die Einzelheiten des gekündigten Mietvertrages, Gründe und Rechtsgrundlagen enthält;
3. Eine Liste mit klärenden Details wie die voraussichtliche Anzahl der Vertragsbeendigungen;
4. Datum und Unterschrift des Tages, an dem die Mitteilung ausgestellt wurde.

Die Kündigung des Mietverhältnisses muss mit einer persönlichen Registriernummer im Ausgangsjournal eingetragen werden.

Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages. Stichprobe

Sie können den Vertrag kündigen, indem Sie auf beiden Seiten einen Vertrag zur vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags unterzeichnen. Das Formular ist nicht durch bestimmte behördliche Dokumente geregelt, es muss jedoch Folgendes enthalten:

• Datum und Ort bei der Vertragserstellung;
• Klärung der Vertragsmomente in Übereinstimmung mit der Handlung selbst;
• Eine Angabe des Tages, ab dem alle Vereinbarungen über die Bedingungen der Transaktion nicht mehr funktionieren;
• Ein Hinweis, dass die Teilnehmer untereinander keine Beschwerden und Ansprüche bezüglich des Wohn- oder Nichtwohneigentums haben;
• Bescheinigung über die Übergabe des Gegenstandes mit beigefügter Abnahmebescheinigung;
• Angaben zum Mieter und Vermieter, deren Siegel und Unterschriften mit Entschlüsselung.

Dieses Papier wird in zwei Exemplaren für jeden der Teilnehmer veröffentlicht.

Der Mieter kann den Mietvertrag aus irgendeinem Grund vorzeitig beenden. Wir werden in dem Artikel die Gründe, das Verfahren und die Methoden für die Kündigung des Mietvertrags auf Initiative des Mieters erläutern.

Zunächst ist festzuhalten, dass im abgeschlossenen Dokument selbst häufig die Gründe angegeben sind, die als Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter dienen können. Sie sind jedoch nicht immer angegeben oder der Mieter hat andere Gründe, den Vertrag zu kündigen.

Laut Gesetz kann der Mieter den Vertrag auf zwei Arten kündigen:

1. In Absprache mit dem Vermieter und Abschluss einer zusätzlichen Aufhebungsvereinbarung mit ihm.
2. Gerichtlich.

Im ersten Fall spielt der Grund keine Rolle, da sich der Vermieter nicht wehrt und sich nicht in die Kündigung einmischt. Dies reicht nicht aus, um den Mietvertrag vor Gericht zu kündigen. Der Mieter kann nur dann einen Anspruch mit dem Erfordernis zur Kündigung des Vertrages geltend machen, wenn folgende Gründe vorliegen:

1. Nach Vertragsschluss überlässt der Eigentümer der Immobilie diese nicht der Nutzung durch den Mieter.
2. Der Eigentümer verhindert auf jede erdenkliche Weise die Nutzung des Grundstücks. Dies ist die Grundlage, wenn der Mieter versucht, den Vertragsgegenstand bestimmungsgemäß oder vertragsgemäß zu verwenden.
3. Der Eigentümer hat das Objekt mit erheblichen Mängeln zur Nutzung überlassen und der Mieter kann es wegen dieser nicht bestimmungsgemäß nutzen. Dieser Grund kann nur dann zur Grundlage werden, wenn dem Mieter die Mängel vor Vertragsschluss nicht bekannt waren.
4. Der Vermieter kommt seinen bei Vertragsabschluss entstandenen Verpflichtungen nicht nach (z. B. führt er keine größeren Reparaturen durch).
5. Es ist eine vor Vertragsschluss nicht vorhersehbare Notsituation eingetreten, wodurch der Mieter die Mietsache physisch nicht mehr nutzen kann.

Erfolgt die Kündigung vor Gericht, ist der Grund für die Einleitung der Kündigung urkundlich zu belegen.

Die Papiere müssen korrekt verfasst sein, andernfalls kann das Gericht anerkennen, dass beide Parteien den Kündigungsgrund schuldig sind. Es ist besser, sich für eine Beratung an einen professionellen Anwalt zu wenden.

Kündigung des Mietvertrages einseitig ohne Gericht

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist ohne Einschaltung der Gerichte möglich. Dies erfordert in der Regel bestimmte Bedingungen im Mietvertrag selbst. Beispielsweise kann der Vertrag einen ausdrücklichen Hinweis auf die Möglichkeit einer Kündigung auf Initiative des Mieters enthalten. Dann brauchen Sie nicht vor Gericht zu gehen.

Die Beantwortung der Frage, ob der Mieter den Mietvertrag ohne Probezeit kündigen kann, hängt davon ab, wie lange der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Es gibt zwei Möglichkeiten.

1. Vertrag ohne Ablaufdatum. In diesem Fall ist eine Kündigung jederzeit möglich. Es genügt, den Eigentümer der Immobilie darüber zu informieren. Die Benachrichtigung erfolgt drei Monate im Voraus, wenn der Vertragsgegenstand Immobilien ist (Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
2. Vereinbarung mit Gültigkeitsdauer. Ein solches Dokument kann nicht ohne Gericht und triftigen Grund gekündigt werden. Eine Ausnahme bildet der Hinweis auf das Kündigungsrecht des Mieters im Vertrag selbst.

Trotz der Tatsache, dass das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation die Notwendigkeit vorsieht, den Mietvertrag vor Gericht zu kündigen, schließt dies die Angabe des Rechts zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses im Vertrag nicht aus.

Wenn im Vertrag die Kündigungsbedingungen angegeben sind, sollten die Klauseln klar formuliert sein, um Mehrdeutigkeiten zu vermeiden. Andernfalls kann das Gericht den Vertrag gegen Sie auslegen. Bei der Erörterung und Ausarbeitung eines Vertragsentwurfs empfehlen wir die Einschaltung eines Rechtsanwalts.

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Wie kann man den Mietvertrag vorzeitig vor Gericht kündigen?

War eine Einigung mit dem Vermieter nicht möglich, müssen Sie das Mietverhältnis gerichtlich kündigen. Die Reklamation kann nur nach schriftlicher Mitteilung an den Vermieter erfolgen.

In diesem Dokument ist unbedingt anzugeben:

• Daten der Parteien des Mietverhältnisses;
• berechtigter Grund für die Vertragsauflösung;
• Bedingungen für die Beendigung von Mietverhältnissen;
• das Datum der Benachrichtigung;
• persönliche Unterschrift.

Die Kündigung des Vertrages erfolgt in zweifacher Ausfertigung. Einer bleibt beim Mieter, der zweite geht an den Eigentümer. Es wird empfohlen, eine Benachrichtigung per Post per Einschreiben mit einer Liste von Anhängen zu senden. Nach Erhalt der Benachrichtigung durch den Adressaten hat er einen Monat Zeit zum Nachdenken und Antworten.

Bei Nichtbeachtung der Kündigung oder Ablehnung des Vermieters hat der Mieter das Recht, bei den Justizbehörden die Kündigung des Vertrages zu beantragen.

Für die gerichtliche Beendigung des Mietverhältnisses gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Der Vermieter hat gegen die Vertragsbedingungen verstoßen (Artikel 620 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Sie müssen dem Gericht nachweisen, dass der Eigentümer die Nutzung der Immobilie verhindern will oder der Vertragsgegenstand erhebliche Mängel aufweist, aufgrund derer eine bestimmungsgemäße Nutzung nicht möglich ist. Auch sonstige Vertragsverletzungen des Vermieters können berücksichtigt werden.
2. Die Umstände, unter denen der Mietvertrag abgeschlossen wurde, haben sich erheblich geändert (Artikel 451 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Zu diesen Umständen zählen wesentliche Änderungen, bei deren Vorliegen der Vertrag zuvor nicht oder zu anderen Bedingungen zustande gekommen wäre. Sie müssen dem Gericht nachweisen, dass die Parteien solche Änderungen nicht zugelassen haben und sie nicht beeinflussen konnten.

Zu beachten ist, dass die Räumung der Wohnung des Vermieters kein Kündigungsgrund ist.

Diese Verpflichtung wird dem Mieter erst nach Unterzeichnung der Abnahmebescheinigung und einer zusätzlichen Vereinbarung über die Beendigung des Vertrages entzogen.

Vereinbarung über die Beendigung eines Wohnungs- oder sonstigen Mietvertrags

Eine Vereinbarung zur Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung oder eine andere Immobilie ist ein Dokument, das die Absicht des Mieters und des Vermieters darlegt, alle Beziehungen in Bezug auf diese Immobilie zu beenden. Der Vertrag ist eine Ergänzung zum Mietvertrag und wird daher sinngemäss erstellt. Hat beispielsweise ein Mietvertrag das staatliche Registrierungsverfahren bestanden, muss auch der Aufhebungsvertrag registriert werden.

Für die Gestaltung eines Aufhebungsvertrages gibt es mehrere Regeln:

1. Namen und Identifizierung der Parteien sind anzugeben. Sie werden analog zum Vertrag erstellt und eingetragen.
2. Nach der Auflistung der Parteien ist die Kündigungsabsicht unter Angabe ihrer Einzelheiten und des Datums des Vertragsabschlusses anzugeben. Es wird auch empfohlen, das Verfahren für die Eigentumsübertragung und Informationen über die zwischen Mieter und Vermieter getroffenen Abrechnungen vorzuschreiben.
3. Es wird empfohlen, die Anzahl der Kopien der Vereinbarung zu registrieren.
4. Persönliche Unterschriften der Parteien sind anzubringen. Handelt es sich bei einer der Parteien um eine Organisation, wird ein Siegel angebracht.

Es ist besser, die Tatsache der Eigentumsübertragung zu dokumentieren. Bei Immobilien empfiehlt es sich, eine detaillierte Bestandsaufnahme und einen Übernahme- und Übertragungsakt zu erstellen. Diese Unterlagen belegen, dass der Gastgeber keine Ansprüche gegen den Mieter hat. Wenn Sie eine Frage haben, wenden Sie sich an einen Anwalt.

Um richtig zu verstehen, wie die Kündigung eines Mietvertrags erfolgt (ein Muster wird im folgenden Artikel beschrieben und vorgestellt), sollten Sie die in der Gesetzgebung verfügbaren Regeln für jedes Dokument dieser Art berücksichtigen. Sie sind in Artikel 450 des Bürgerlichen Gesetzbuches angegeben.

Allgemeine Normen

Der Vertragsabschluss und die Tatsache seiner Beendigung stellen in erster Linie bestimmte Formen der Entstehung und Beendigung von Verpflichtungen dar. Das Hauptmerkmal in diesem Fall ist, dass diese Formulare auf Papier fixiert sind. In dieser Hinsicht gibt es ziemlich strenge Normen und Verfahren, nach denen der Prozess des Abbruchs der Beziehungen zwischen den Parteien durchgeführt wird. Es gibt drei Möglichkeiten, wie die Beendigung des Mietverhältnisses der Räumlichkeiten durchgeführt wird. Diese beinhalten:

• Einseitige Ablehnung.
• Mietvertrag auflösen.
• Klage vor Gericht.

Betrachten wir diese Methoden genauer.

Mietvertrag

Diese Methode gilt als die akzeptabelste, einfachste und bequemste in Bezug auf die Durchführung rechtlich bedeutsamer Aktivitäten. Eine solche Kündigung eines Mietverhältnisses muss nicht auf negativen Umständen beruhen. Bei der Beendigung des Rechtsverhältnisses in Papierform ist es jedoch äußerst wichtig, auf folgende Punkte hinzuweisen:

Registrierungsverfahren

Wenn die Vereinbarung die staatliche Registrierung bestanden hat, sollte auch die Vereinbarung über ihre Beendigung diesem Verfahren unterliegen. Das Verfahren zur Registrierung ist in Art. 651, 452 (Punkt 1) des Bürgerlichen Gesetzbuches. Als Zeitpunkt der einvernehmlichen Kündigung der Teilnehmer gilt nach der allgemeinen Regel das Datum der Unterzeichnung der entsprechenden Vereinbarung. Das Gesetz erlaubt jedoch die Festlegung einer anderen Nummer. Als Datum der entsprechenden Eintragung in das Staatsregister gilt der Zeitpunkt, zu dem die offizielle Kündigung des Mietvertrags erfolgte.

Klage

Das Gesetz definiert eine Reihe von Fällen, in denen Ansprüche bei der Justizbehörde geltend gemacht werden dürfen. Hierzu zählen insbesondere Situationen, in denen Vertragsverletzungen durch einen der Teilnehmer aufgedeckt werden und sonstige in behördlichen Verordnungen vorgesehene Umstände. Spezifische Fälle von Verstößen sowohl des Mieters als auch des Vermieters sind in den Artikeln 620 und 619 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

Werden sie festgestellt, ergeben sich entsprechende Rechtsfolgen. Die Gesetzgebung garantiert das Recht, die eigenen Interessen im Falle einer Verletzung durch ihre Handlungen oder Untätigkeit der zweiten Partei zu schützen. Die Liste in den Artikeln 620 und 619 erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Unmittelbar im Vertrag selbst können andere Bedingungen für seine gerichtliche Beendigung vorgesehen werden. Diese Bestimmung steht im Einklang mit dem Sinn von Art. 450 S. 2, sowie die in Artikel 421 des Bürgerlichen Gesetzbuches verankerten Grundsätze.

Mögliche Verstöße

Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter kann in den Fällen erfolgen, in denen:

Gründe für die Beendigung der Transaktion durch den Eigentümer

Die Kündigung eines Mietvertrages über Nichtwohnräume oder sonstiges Eigentum durch den Eigentümer erfolgt in Fällen, in denen der Nutzer wiederholt oder erheblich gegen die Vertragsbedingungen verstößt. Um die Bedeutung von Verstößen zu bestimmen, sollte der Eigentümer die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwenden. So ist eine Kündigung des Mietverhältnisses im Schadensfall möglich, wodurch der Eigentümer mit dem Eingehen dieses Verhältnisses verloren hat, worauf er sich verlassen konnte. Es liegt in der Verantwortung des Nutzers, das Objekt vertragsgemäß zu betreiben. Bei Zuwiderhandlung darf der Mietvertrag ohne Zustimmung des Nutzers gekündigt werden. Sind im Vertrag keine klar definierten Bedingungen für den Betrieb der Immobilie festgelegt, so erfolgt diese gemäß dem von den Parteien festgelegten Zweck. Wird sie nicht festgestellt, so erfolgt die Verwendung entsprechend dem üblichen, sich aus dem Wesen der Sache ergebenden Zweck.

Sachbeschädigung

Der Betrieb von Gegenständen hat so zu erfolgen, dass der Besitzer sie heil oder in einem für diese Art der Tätigkeit und Betriebsdauer typischen Verschleißzustand zurückerhält. So wird beispielsweise die Sanierung eines Zimmers (Wohnung, Büro) ohne Zustimmung des Eigentümers als wesentliche Verschlechterung der Immobilie wirken.

Andere Fälle

Eine ziemlich häufige Situation ist, wenn der Nutzer der Immobilie mehrmals (mehr als zwei) die Zahlung für die Nutzung der Immobilie nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist leistet. Oftmals ist es direkt in den Vertragsbedingungen enthalten. Insoweit genügt eine einmalige Nichtzahlung, um eine angemessene Kündigung des Mietverhältnisses zu bewirken. Ein Musterdokument, nach dem das Rechtsverhältnis der Parteien beendet wird, muss gemäß dem gesetzlich festgelegten Verfahren ausgefüllt werden.

Merkmale der gerichtlichen Überprüfung

Wenn die Kündigung des Mietvertrags auf Initiative des Benutzers erfolgte, gelten die im letzten Absatz von Art. 619 Bürgerliches Gesetzbuch. Danach kann ein Antrag beim Gericht erst gestellt werden, wenn der Eigentümer aufgefordert wird, die festgestellten Verstöße innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Aufgrund der Tatsache, dass die Gesetzgebung keinen bestimmten Zeitraum festlegt, wird dieses Konzept als evaluierend angesehen. Die "angemessene Zeit" sollte von Fall zu Fall bestimmt werden.
Wie die Praxis zeigt, beträgt die Mindestdauer eines solchen Zeitraums 10 Kalendertage. Darüber hinaus ist vor Einreichung eines Antrags beim Gericht gemäß Art. 620 ist der Nutzer nicht verpflichtet, Anfragen zur Beseitigung von Verstößen an den Eigentümer zu senden. In diesem Zusammenhang ist die Notwendigkeit und der Status der Bestimmung des Absatzes 2 der Kunst. 452 des Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach diese Bedingung als zwingend vorgeschrieben ist.

Einseitige Bestellung

Die Verweigerung der Erfüllung seiner Verpflichtungen durch einen der Teilnehmer gemäß den allgemeinen Regeln ist nicht zulässig. Diese Bestimmung gilt als logische Fortsetzung der in Art. 310 der Norm, die die Unzulässigkeit dieser Klage vorschreibt. Wenn jedoch in den Bedingungen des Dokuments auf eine solche Möglichkeit hingewiesen wird, ist die Ablehnung berechtigt. Die Beendigung des Mietverhältnisses wird demnach als Rechtsfolge einer einseitigen Ablehnung wirksam. Das Schreiben, von dem ein Muster unten aufgeführt ist, sollte die andere Partei über die durchgeführten Aktivitäten informieren. In diesem Fall erfolgt die sogenannte „außergerichtliche Anordnung“.

Registrierungsregeln

Ein Mustervertrag zur Beendigung eines Mietvertrages, gleich auf welcher Grundlage, sieht die Angabe der Parteien vor. Aus dem Dokument sollte klar hervorgehen, zwischen wem und aus welchem ​​Grund das Rechtsverhältnis endet. Bei nicht erfüllten Verpflichtungen sind die Bedingungen und Bedingungen ihrer Erfüllung anzugeben. Zum Beispiel:

„Einigung über die Beendigung des Mietvertrages

1. Die Parteien vereinbarten die Beendigung der Beziehung mit ____ g.
2. Partei 1 verpflichtet sich, die Kaution in Höhe des Betrags an Partei 2 zurückzuerstatten
   1/3, das ist ____ reiben. Der zweite Teil - 2/3, nämlich ____ Rubel, wird als Entschädigung an das Eigentum von Partei 1 übertragen, das die Verluste ersetzt, die durch die Weigerung von Partei 2 entstanden sind, ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag zu erfüllen.
3. Dieses Dokument hebt alle Verpflichtungen aus dem ursprünglichen Vertrag vollständig auf."

"Hinweis: Kündigung des Mietverhältnisses

____ (Tag, Monat, Jahr) Objekt ___ wurde zur Nutzung an Ihr Unternehmen übergeben. Darüber wurde der entsprechende Mietvertrag ____ № ___ abgeschlossen.

Gemäß Ziffer ___ hat unsere Organisation das Recht, diese einseitig zu kündigen, wenn Ihre Organisation gegen die Bedingungen von Ziffer ___ verstößt. Gemäß Punkt ___ sollte Ihr Unternehmen ____ abgeschlossen haben. Ihre Organisation ist jedoch ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen und verstößt damit gegen die Klausel ___, die durch __________ bestätigt wird. Im Zusammenhang damit teilen wir Ihnen mit, dass der Mietvertrag vom ________ vom _______. Nr. ________ gemäß Absatz 3, Art.-Nr. 450 des Bürgerlichen Gesetzbuches und Klausel ___ des Vertrages gelten ab dem Tag, an dem Ihr Unternehmen diese Mitteilung erhält, als beendet.

Wir benötigen ________ bis ________ g. _________________________

Unterschrift, Nummer, Siegel."

Ein wichtiger Punkt

Um Missverständnisse zu vermeiden, empfehlen Experten, möglichst konkrete Bedingungen im Vertrag vorzuschreiben. Dies kann sich sowohl direkt auf Abmahnungen als auch auf die Lieferreihenfolge bestimmter Papiere beziehen. Dies gilt insbesondere für die Versandbedingungen.

Abschließend

Ein Mietvertrag gilt als eine ziemlich gängige Technik, die für beide Seiten vorteilhafte Beziehungen zwischen dem Eigentümer der Immobilie und ihrem potenziellen Nutzer sicherstellt. Der erste erhält Einkünfte aus dem, was einer anderen Person die Möglichkeit gibt, den Gegenstand gemäß Gesetz und Vertrag bestimmungsgemäß zu verwenden. Die zweite Partei erhält die Möglichkeit, ihr Geschäft mit minimalen Investitionen in Ausrüstung, Immobilien und andere Einrichtungen zu führen, die für ein erfolgreiches Geschäft erforderlich sind. In jedem Rechtsverhältnis gibt es jedoch Pflichten, die erfüllt werden müssen. Um eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, ist es notwendig, den Buchstaben des Gesetzes sowie die Vertragsbedingungen zu beachten und sich gegenseitig rechtzeitig vor den Umständen zu warnen, die dies verhindern.

Was bedeutet es, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen?

Mietverhältnisse können für einen bestimmten Zeitraum, den die Parteien im Vertrag festlegen, oder unbefristet entstehen. Es gibt auch Fälle, in denen auf gesetzlicher Ebene für die Anmietung eines bestimmten Objekttyps sogenannte maximale Mietvertragslaufzeiten festgelegt werden. Dann kann das Mietverhältnis nicht länger als diese Fristen dauern.

In jedem Fall kann jedoch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine der Parteien das Mietrechtsverhältnis beenden wollen. Dies wird als vorzeitige Vertragsauflösung bezeichnet. Da es sich bei dem Mietvertrag um einen Zwei-Wege-Vertrag handelt, sind hier die Rechte beider Parteien geschützt. Und damit die Beziehung vorzeitig beendet werden kann, bedarf es der Zustimmung beider Parteien.

Und jetzt, falls die Partei des Mietvertrags vor einer plötzlichen und unrentablen Beendigung der Transaktion geschützt ist, Teil 2 der Kunst. 450 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sieht vor, dass die einseitige Kündigung nur durch das Gericht erfolgt und dann, wenn der Initiator des Prozesses Gründe hat, eine solche Anforderung zu stellen.

Wenn der Vermieter das Recht erhält, sein Eigentum vorzeitig zu beanspruchen

Der oben genannte Artikel 450 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation schreibt allgemeine Gründe vor, aus denen beide Parteien der Transaktion gerichtlich ihre vorzeitige Beendigung verlangen können. Diese beinhalten:

• wesentliche Vertragsverletzung;
• andere Fälle, die direkt im Gesetz oder Vertrag geregelt sind.

Unter materiell versteht der Gesetzgeber eine solche Verletzung einer der Vertragsparteien, die eine Schädigung nach sich zieht, durch die der anderen Vertragspartei ein erheblicher Schaden entsteht. Aber hier gibt es keine Besonderheiten, daher entscheidet das Gericht, ob der Verstoß wirklich erheblich war.

Andere Fälle sind die Gründe nach Art. 619 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, aufgrund dessen der Vermieter die Kündigung des Vertrages verlangen kann. Der Vermieter kann die Rückgabe des Mietgegenstandes verlangen, wenn er feststellt, dass der Mieter:

• die Bedingungen der Vereinbarung wesentlich verletzt;
• eine Sache entgegen der vertraglichen Bestimmung oder der Beschaffenheit der Sache selbst verwendet;
• verschlechtert das Eigentum erheblich;
• zahlt nicht zweimal hintereinander Miete;
• führt keine größeren Reparaturen durch, wenn ihm eine solche Verpflichtung übertragen wird.

Die Parteien können im Mietvertrag weitere Bedingungen für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vorschreiben oder die gesetzlich verankerten konkretisieren. Eine solche Detaillierung wird übrigens den gerichtlichen Beweis des Vorliegens von Kündigungsgründen erheblich vereinfachen.

Sie kennen Ihre Rechte nicht?

Das Verfahren zur vorzeitigen Beendigung von Mietverhältnissen

Es ist klar, dass, wenn beide Parteien einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zustimmen, sie einfach Maßnahmen in diese Richtung ergreifen, wie z. Und die Vereinbarung selbst wird durch eine in ähnlicher Form erstellte Zusatzvereinbarung abgeschlossen.

Aber wenn der Mieter dagegen ist, muss der Vermieter vor Gericht gehen, und dann nicht sofort. Nach Teil 3 der Kunst. 619 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation muss der Vermieter dem Mieter zunächst ein Schreiben senden, in dem er den Mieter auffordert, die Verstöße zu beheben. Dieselbe Position wird in Klausel 29 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 Nr. 66 bestätigt.

Wichtig! Neben der Verpflichtung zur Behebung des Verstoßes muss ein Vorschlag zur vorzeitigen Vertragsauflösung vorliegen.

Für den Fall, dass der Mieter die ihm gestellten Anforderungen innerhalb einer bestimmten oder angemessenen Frist erfüllt, verliert der Vermieter das Recht, vor Gericht zu gehen. Dies wird durch Ziffer 8 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 05.05.1997 Nr. 14 bestätigt. Der Vertrag kann also nur vorzeitig gekündigt werden, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen weiterhin nicht nachkommt .

Folgen der Kündigung eines Mietverhältnisses

Nach einer positiven Entscheidung des Gerichts, die den Anforderungen des Vermieters genügt, wird das Vertragsverhältnis beendet. Dies bedeutet jedoch nicht immer, dass der Mietgegenstand sofort zurückgegeben wird. In einigen Fällen ist eine erneute Berufung beim Gericht erforderlich, um den Anspruch auf Rückforderung von Eigentum aus fremder Nutzung zu befriedigen.

Daher raten viele Anwälte dazu, zwei dieser Anforderungen gleichzeitig in die erste Klageschrift aufzunehmen. Dann kann nach der ersten Verhandlung ein Vollstreckungsbescheid erwirkt werden, auf dessen Grundlage die Gerichtsvollzieher die zwangsweise Rückgabe des Mietgegenstandes organisieren können.

Beschloss der Mieter, die gerichtliche Entscheidung unverzüglich zu vollstrecken, gibt er den Mietgegenstand von sich aus zurück, während die Parteien eine Abnahmebescheinigung unterzeichnen, in der der Zustand des übertragenen Eigentums festgehalten wird.

Bei Feststellung einer wesentlichen Verschlechterung des Zustandes des Mietgegenstandes können Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend gemacht werden. Und wenn der Grund für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses die verspätete Zahlung der Mietzahlungen war, hat der Vermieter das Recht, die Rückzahlung der Schuld zu verlangen.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann vorzeitig beenden, wenn der Mieter bei der Erfüllung seiner Pflichten wesentliche Verstöße begangen hat. Und die Beilegung des Streits über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses liegt nur in der Zuständigkeit des Gerichts. Sobald die gerichtliche Entscheidung rechtskräftig wird, endet das Mietverhältnis, mit Ausnahme der Momente, in denen die Zahlungsverpflichtungen erfüllt sind und sonstige Verstöße behoben werden.