Wir lüften die Geheimnisse, wie lange ein Mietvertrag für Nichtwohnräume abgeschlossen werden kann und welche Vorteile solche Transaktionen haben. Die unbefristete Laufzeit des Mietvertrages So registrieren Sie sich

Die Bedeutung des über die Anmietung von Nichtwohnflächen abgeschlossenen Dokuments beruht auf der Übertragung vom Vermieter in die Hände des Nutzers auf der Grundlage eines vorübergehenden Eigentumsrechts gegen Geld Nichtwohngebäude... Der Zweck, zu dem das Gebiet aufgegeben werden kann, kann sich beziehen auf unternehmerische Tätigkeit oder auf andere Arten und Methoden, zugänglich für wer die Räumlichkeiten vermietet. Die Vereinbarung sieht nur vor verschiedene Angaben Lieferung der Fläche: Preis, Lage der Räumlichkeiten, Fristen, zukünftige Nutzung dieser Fläche usw.

Ein Muster einer solchen Vereinbarung finden Sie im Internet. Sie kann bei Bedarf vor Ort heruntergeladen und ausgedruckt werden. Der Vertrag soll von beiden Interessenten in gleicher Form mit doppelter Unterschrift und Siegel erstellt werden. Sie wird immer für jeden Einzelfall gesondert abgeschlossen und setzt die zwingende Anwendung des Gesetzes über die Überlassung der Sache zur unentgeltlichen Nutzung durch den Mieter voraus.

Die Parteien, zwischen denen der Vertrag über die Anmietung von Nichtwohnflächen geschlossen wird, stellen im Laufe der Verhandlungen unabhängig voneinander fest erforderliche Zeit, während der die Räumlichkeiten von dem Mieter vorübergehend genutzt werden. Traditionell wird dieser Zeitraum auf 11 Monate festgelegt. Endet diese Frist vertragsgemäß, kann sie verlängert oder, wie sie amtlich genannt wird, verlängert werden. Darüber hinaus bleibt das Vorrecht auf Verlängerung des Vertrages neben allen anderen Personen beim Mieter: er hat auch das Recht, die nachträgliche Rücknahme dieses Territoriums zu beantragen.

Klauseln, die im Mietvertrag in Bezug auf die Mietvertragsbedingungen enthalten sind

Ein solcher Mietvertrag muss die folgenden Bestimmungen enthalten, die sich auf das zum Zeitpunkt seiner Unterzeichnung im Land geltende Recht beziehen:

• sieht der Vertrag keine bestimmte Mietdauer vor, wird davon ausgegangen, dass die Räumlichkeiten auf unbestimmte Zeit, d. h. für lange Zeit, gemietet werden;

• wenn eine unbefristete Mietzeit für eine der Parteien nicht mehr passt, ist dies dem Gegner 3 Monate im Voraus schriftlich mitzuteilen;

• wenn die betreffenden Nichtwohnräume in staatlicher oder öffentlicher Gewalt stehen, beträgt die Mietdauer höchstens 5 Jahre oder wird auf Antrag der Parteien festgesetzt;

• bei Gegenständen des öffentlichen oder kommunalen Eigentums gilt die Mietzeit automatisch um 5 Jahre ab dem Datum des Mietvertrages verlängert, es sei denn, der Mieter legt selbstverständlich eine eigene Frist fest;

• das Gesetz kann definieren maximale Laufzeit mieten für bestimmte Typen Eigentum von 5 bis 50 Jahren Pacht.

Besondere Vertragsklauseln

Eine solche Vereinbarung wird mit einem Siegel unterzeichnet und gilt ab Unterzeichnung als gültig. Es kann auch die folgenden Elemente enthalten:

• der Standardvertrag bietet eine Mietdauer von 2 Jahren und 11 Monaten. Das Konto beginnt ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Transfer-Acceptance-Gesetzes;

• wenn während der Mietzeit keine Streitigkeiten zwischen den Parteien aufgetreten sind, hat der Nutzer dieses Bereichs am Ende der Laufzeit den Vorteil, die Vertragslaufzeit zu verlängern;

• wenn der Nutzer keine Maßnahmen zur Verlängerung der Laufzeit des Mietvertrags getroffen hat, kann dieser als abgeschlossen, rechtswidrig angesehen werden und der Eigentümer der Fläche behält sich die Wahl des zukünftigen Mieters vor;

• der Mietvertrag bedarf keiner staatlichen Fixierung, wenn die Mietdauer weniger als ein Jahr beträgt;

• Eine staatliche Registrierung ist auch dann nicht erforderlich, wenn der Vertrag eine automatische Verlängerung der Laufzeit um dieselbe Mietdauer wie zuvor vorsieht.

Das Dokument über die Gültigkeitsdauer der angemieteten Nichtwohnfläche kann abgeschlossen werden:

• mehr als 365 Tage;

• für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr;

• unbegrenzt.

Wird eine Vertragsverlängerung für die Anmietung von Nichtwohnräumen erforderlich, sollte der Mieter den Vermieter schriftlich über das Ende der Vertragslaufzeit und die Absicht, diesen Vertrag zu verlängern (seine Gültigkeit) zu warnen. für einen Folgezeitraum. Es ist wichtig, diese Aktion 2 Monate vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer durchzuführen.

Die Laufzeit des Mietvertrages ist der Zeitraum, in dem die Vertragsbedingungen in Kraft sind und die Verpflichtungen der Parteien erfüllt sind (Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Der Beginn der Laufzeit des Mietvertrags gemäß dem Gesetz wird durch den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestimmt (Artikel 425 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Ab diesem Zeitpunkt haben die Parteien Verpflichtungen und die Vertragsbedingungen beginnen zu funktionieren. Die Parteien können den Beginn des Mietvertrags nicht freiwillig ändern (Artikel 433 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Das Ende der Mietzeit kann im Ermessen der Parteien festgelegt werden.

Nach Absatz 2 der Kunst. 609 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation unterliegt der Mietvertrag für Immobilien staatliche Registrierung sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Insbesondere ist es erforderlich, einen Mietvertrag für Gebäude oder Bauwerke für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr zu registrieren (Artikel 651 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Eine solche Vereinbarung gilt ab dem Zeitpunkt der Registrierung als abgeschlossen (Artikel 433 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Gleichzeitig Teil 8 der Kunst. 2 Bundesgesetz vom 30.12.2012 N 302-FZ "Zu Änderungen der Kapitel 1, 2, 3 und 4 des ersten Teils" Bürgerliches Gesetzbuch Russische Föderation»Es wurde festgestellt, dass die Regeln des Art. Kunst. 609, 651 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gelten nicht für Verträge, die nach dem Inkrafttreten des angegebenen Gesetzes (nach dem 1. März 2013) geschlossen wurden. Anschließend Art. 3 des Bundesgesetzes vom 04.03.2013 N 21-FZ "Über Änderungen bestimmter" Gesetzgebungsakte der Russischen Föderation und die Anerkennung bestimmter Bestimmungen der Rechtsakte der Russischen Föderation als ungültig “, wurden diese Änderungen aufgehoben.

Verhandlung der Konditionen über die Laufzeit des Mietvertrages

Bei der Vereinbarung dieser Bedingung sollten die Parteien:

- zur Bestimmung der Vertragslaufzeit nach den Regeln von Art. Kunst. 190 - 194 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation;

- die Anwendung der Bedingungen des Mietvertrags auf Beziehungen vorsehen, die vor seinem Abschluss entstanden sind (falls erforderlich);

- angeben, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht zum Abschluss eines Vertrages hat für neuer Begriff;

- um festzustellen, ob der Mietvertrag mit demselben Mieter um eine neue Laufzeit verlängert wird.

Wenn die Laufzeit des Mietvertrags nicht festgelegt ist

In diesem Fall läuft der Vertrag bis zum Zeitpunkt des Abschlusses der Erfüllung der Verpflichtungen durch die darin festgelegten Parteien (Artikel 425 Absatz 2 von Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Bei einem Mietvertrag ist ein solcher Zeitpunkt die Rückgabe der Immobilie an den Vermieter am Ende einer bestimmten Mietdauer oder die Zahlung durch den Mieter mieten für die gesamte Mietzeit, wenn sie vertragsgemäß bei Beendigung der Nutzung des Mietgegenstandes gezahlt wird. Wenn gleichzeitig die Mietdauer im Vertrag nicht angegeben ist, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Juristische Personen dürfen einen Mietvertrag für Nichtwohnräume abschließen, sofern diese gewerblich genutzt werden. Vertragsparteien sind der Mieter und der Vermieter

Das Verfahren zur Erstellung eines Mietvertrages ist gesetzlich festgelegt und verpflichtet, folgende Angaben zu enthalten:

• Parteien der Transaktion;
• Angaben zum Mieter und Vermieter;
• Name der gemieteten Räumlichkeiten;
• Beschreibung der Immobilie;
• Standortadresse;
• Für wie lange die Räumlichkeiten vermietet werden;
• Höhe der Zahlung;
• Das Verfahren und die Häufigkeit der Zahlung;

Ein Mietvertrag über Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken beginnt mit dem Ausfüllen der Angaben der Parteien der Transaktion. Zum juristische Person Das:

• Vollständiger und kurzer Name der Organisation;
• Nummer und Serie der Zulassungsbescheinigung;
• Tatsächliche und gesetzliche Adresse;
• Bankdaten;
• Name, Vorname und Patronym des Managers, der den Vertrag unterschreibt.

Der nächste nicht unwichtige Punkt ist die Beschreibung der gemieteten Räumlichkeiten. Hier muss angegeben werden:

• Zustand der Räumlichkeiten vor Vertragsabschluss;
• Vorhandene Mängel und Schäden;
• Auf welchem ​​Land befindet sich das Objekt?
• Bedingungen für die Wartung des angrenzenden Territoriums.
• Die Fläche der gemieteten Räumlichkeiten;
• Verfügbarkeit der bereitgestellten Kommunikation;
• Zahlungsregeln Versorgungsunternehmen.

Es ist auch erlaubt, dem Vertrag nicht nur eine Beschreibung des Objekts, sondern auch seine Innen- und Außenfotos beizufügen.

Wichtig sind die Informationen, die vor der Unterzeichnung im Dokument angegeben werden müssen - dies ist die Zahlung für Nebenkosten, Zahlung für Plätze allgemeiner Gebrauch; aktuell und Überholung usw.

Die Parteien des Mietvertrags müssen angeben, zu welchen Zwecken die Organisation die Räumlichkeiten mietet und welche Art von Aktivitäten sie beabsichtigt.

Vertragslaufzeit

Der Mietvertrag für Nichtwohnräume hat keine besonderen Bedingungen. Er wird auf unbestimmte Zeit oder für die im Vertrag angegebene Dauer geschlossen. Daraus folgt, dass es für eine Nichtwohnimmobilie keine maximale Mietdauer gibt.

Der Mietvertrag wird verlängert:

• Bei Unterzeichnung eines neuen Vertrages;
• Der alte Vertrag wird verlängert (sofern keine Kündigung vorliegt);
• Durch Unterzeichnung einer Zusatzvereinbarung (bei Änderung der Mietbedingungen).

Ein Vertrag, der für einen Zeitraum von bis zu einem Jahr (elf Monate) erstellt wurde, besteht nicht die staatliche Registrierung. Eine solche Vereinbarung verlängert sich automatisch, sofern die Parteien nichts anderes beschließen. Die Laufzeit des erneuerten Vertrages beträgt ebenfalls elf Monate.

Pacht

Die Pacht eines Grundstücks kann zwischen juristischen Personen und natürlichen Personen abgeschlossen werden.

Die Laufzeit des Pachtvertrages kann kurz- und langfristig sein.

• Kurzfristige Verträge werden für einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschlossen.
• Langfristig - von fünf bis neunundvierzig Jahren.

Kurzfristige Mietverträge sind am häufigsten für den Bau, die Rekonstruktion, die Errichtung von Denkmälern und die Gestaltung des Parks, die Platzierung von Parkplätzen, Parkplätzen, Spielplätzen mit der Installation kleiner architektonischer Formen usw.

Langzeitmiete Land wird für seinen langfristigen Betrieb, für Industriekomplexe oder für den Anbau landwirtschaftlicher Produkte benötigt. Langfristig gepachtetes Land kann anschließend formalisiert oder von seinem Mieter in Besitz genommen werden.

Für die Anmietung von Grundstücken für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr sowie für die Anmietung von Nichtwohnimmobilien ist keine staatliche Registrierung erforderlich.

Langfristig gepachtetes Land muss bei der Rosreestr. Die Eintragung des gepachteten Grundstücks bestätigt das Eigentum des Mieters an dem Grundstück. Er ist auch ein Grundsteuerzahler, was beinhaltet und Grundstück.

Besonderheiten beim Abschluss eines Pachtvertrags

ZU Allgemeine Anforderungen beim Abschluss einer Grundstückstransaktion sind:

Der Pachtvertrag für ein Grundstück muss folgende Angaben enthalten:

• Zugewiesene Katasternummer;
• Standort der Website;
• Quadrat;
• Vertragsbedingungen;
• Mietpreis;
• Zahlungsauftrag;
• Bedingungen der Landnutzung;
• Angaben und Unterschriften beider Parteien.

Folgende Klauseln müssen im Vertrag enthalten sein:

• Verantwortung der Parteien;
• Unerwartete Situationen;
• Streitbeilegungsverfahren;
• Änderungen am Dokument vornehmen;
• Zusätzliche Bedingungen.

Zu beachten ist, dass Grundstücke im Eigentum des Staates oder der Gemeinde nur durch die Teilnahme an einer Versteigerung verpachtet werden können.

Wenn das Land im Besitz ist natürliche Person oder eine Handelsorganisation, ist ihre Registrierung einfacher. Für eine solche Transaktion ist nur die Zustimmung der beiden Parteien erforderlich – des Mieters und des Vermieters, die den Vertrag unterzeichnen.

Es gibt häufige Fälle, in denen eine Aktie im Besitz einer Einzelperson aufgrund des Eigentums vermietet wird. Grundlage für ein solches Geschäft ist in diesem Fall das Zertifikat für die Aktie.

Bei jeder Transaktion, sowohl zwischen gewerblichen Strukturen als auch mit Behörden, Grundeigentümern, erfolgt die Übertragung des Objekts durch Unterzeichnung des Übernahme- und Übertragungsgesetzes.

Es ist möglich, den Pachtvertrag durch Abschluss eines Zusatzvertrages zu verlängern, der die neuen Nutzungsbedingungen festlegt.

Kündigung eines Vertrages

Es ist sehr schwierig, ein Landpachtverhältnis zu beenden. Dies setzt eine Reihe von Tatsachen voraus, die auf eine Vertragsverletzung durch eine der Parteien hindeuten. Hat der Mieter oder Vermieter beschlossen, den Vertrag zu kündigen, ist er verpflichtet, dies der anderen Partei innerhalb von dreißig Tagen mitzuteilen, es sei denn, der Vertrag enthält andere Bestimmungen.

Es ist sehr schwierig, eine bereits unterzeichnete Vereinbarung vor Gericht anzufechten, daher sollten alle notwendigen Nuancen bei der Ausführung der Vereinbarung berücksichtigt werden. Besseres Design und beauftragen Sie einen qualifizierten Fachmann mit der Ausarbeitung eines Pachtvertrags.

M. A. Klimova

In Übereinstimmung mit Absatz 3 der Kunst. 433, Art.-Nr. 609 und 651 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation) unterliegt ein Mietvertrag für Immobilien (Gebäude, einzelne Räume darin, Bauwerke), der für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr abgeschlossen wird staatliche Registrierung und gilt ab dem Zeitpunkt der Registrierung als abgeschlossen.

Nach dem zweiten Absatz von Klausel 6 der Kunst. 12 des Bundesgesetzes vom 21.07.1997 N 122-FZ "Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihnen" Räumlichkeiten (Wohn- und Nichtwohngebäude) ist ein Objekt, das Teil von Gebäuden und Bauwerken ist. Daher unterliegt auch ein Mietvertrag für Räumlichkeiten, der für mindestens ein Jahr geschlossen wurde, der staatlichen Registrierung (siehe Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 01.06.2000 N 53, vom 16.02.2001 N 59 "Überprüfung der Praxis der Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Anwendung des Bundesgesetzes "Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit" ").

Änderungen an einem solchen Vertrag sowie die Beendigung und Beendigung des Vertrages werden in ähnlicher Weise registriert.

Das Verfahren zur Eintragung eines Mietvertrages ist recht langwierig und vieles hängt vom Vermieter ab, auf das der Mieter nicht immer Einfluss nehmen kann.

Bei der Registrierung von Transaktionen im Rahmen eines Leasingvertrags sollte ein Buchhalter zahlen Besondere Aufmerksamkeit zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses: Dies ist nicht das Datum seiner Unterzeichnung und nicht der Tag der Übergabe des Objekts, sondern das Datum der staatlichen Registrierung dieses Dokuments. Konkret bedeutet dies, dass vor Inkrafttreten des Vertrages die Aufwendungen des Mieters für Miete, Nebenkosten, Wartung und Betrieb, Versicherung, Bewachung, Reparatur des Mietgegenstandes etc. sind nicht begründet.

Nach Absatz 1 der Kunst. 252 der Abgabenordnung der Russischen Föderation (Steuergesetzbuch der Russischen Föderation) kann ein Steuerpflichtiger die erhaltenen Einnahmen um den Betrag der nachgewiesenen Ausgaben reduzieren, die als Ausgaben gelten, die unter anderem durch Dokumente bestätigt werden, die gemäß die Gesetzgebung der Russischen Föderation. Gegründet in Absatz 2 der Kunst. 9 des Bundesgesetzes vom 21.11.1996 N 129-FZ "Über die Buchhaltung" sieht das Verfahren zur Erstellung von primären Buchhaltungsunterlagen eine Angabe des Inhalts eines Geschäftsvorfalls vor, der durch die Bedingungen der zwischen den Parteien geschlossenen Verträge bestimmt wird. Somit können die Kosten von Verträgen, die nicht nach dem festgelegten Verfahren geschlossen wurden, nicht bei der Kürzung berücksichtigt werden Steuerbemessungsgrundlageüber die Einkommensteuer als nicht erfüllend die in Absatz 1 der Kunst festgelegten Bedingungen. 252 der Abgabenordnung der Russischen Föderation.

Leasingzahlungen, die auf der Grundlage eines Immobilien-Leasingvertrags für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr geleistet werden, sind in den sonstigen Aufwendungen gemäß Absatz 1 Unterabsatz 10 der Kunst enthalten. 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, vorbehaltlich ihrer Gültigkeit und Bestätigung durch die entsprechenden Primärdokumente nur nach staatlicher Registrierung des Mietvertrags.

Bis zu diesem Zeitpunkt sind Leasingzahlungen als Rechnungsabgrenzungsposten auf dem Konto 97 „Abgrenzungsposten“ zu verbuchen und in diesem Zeitraum nicht in der Steuerbilanz zu berücksichtigen.

Der Abzug der Mehrwertsteuer auf alle Transaktionen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag, die nicht die staatliche Registrierung bestanden haben, ist ebenfalls ungerechtfertigt.

Gleiches gilt für die Registrierungspflichten zusätzlicher Vereinbarungen zu solchen Vereinbarungen (siehe Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 30.12.2005 N 03-03-04 / 1/471 vom 05.08.2005 N 03-03-04 / 4/34).

Wenn der Mietvertrag die staatliche Registrierung bestanden hat, werden die Kosten der Organisation für die Zahlung des Mietvertrags ab dem Zeitpunkt seiner Registrierung berücksichtigt. Zur gleichen Zeit, wenn in Übereinstimmung mit Absatz 2 der Kunst. 425 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation verlängern sich die Vertragsbedingungen für den Zeitraum ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Mietgegenstandes an den potentiellen Mieter (die Parteien haben das Recht, nachzuweisen, dass die Bedingungen des von ihnen abgeschlossenen Vertrages gelten für ihre Beziehungen, die vor Abschluss des Vertrages entstanden sind), dann werden Mietzahlungen aus einem bereits registrierten Vertrag zur Minderung der Steuerbemessungsgrundlage für die Gewinnsteuer für die vergangene Periode ab dem Zeitpunkt der Übernahme des Objekts zur Nutzung gemäß der Annahme herangezogen Zertifikat (Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 01.11.2005 N 03-03-04 / 1/325).

Angesichts solcher Komplikationen bei der Vertragsabwicklung versuchen einige Organisationen, die staatliche Registrierung des Immobilienpachtvertrags zu vermeiden.

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Wie oben erwähnt, ist ein für mindestens ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag registrierungspflichtig. Wenn es für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr unterzeichnet wird, besteht kein Zweifel, dass eine staatliche Registrierung erforderlich ist. Gleiches gilt für Verträge, die für genau ein Jahr abgeschlossen werden. Ein Mietvertrag gilt als für die Dauer von mindestens einem Jahr abgeschlossen, wenn er für einen Zeitraum vom 1. Tag eines jeden Monats des laufenden Jahres bis zum 30. (31.) Tag des Vormonats des Folgejahres abgeschlossen wird. Ebenso wird davon ausgegangen, dass ein Vertrag für ein Jahr geschlossen wurde, das beispielsweise vom 15. Mai 2006 bis 14. Mai 2007 usw. gültig ist. (Absatz 3 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66 "Überprüfung der Praxis der Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Mieten").

Solche Mietverträge unterliegen der staatlichen Registrierung.

Der Vertrag hat eine Laufzeit von weniger als einem Jahr gemäß Art. 433 und 651 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation müssen nicht registriert werden und treten ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung in Kraft, sofern der Vertrag selbst nichts anderes vorsieht. Gleichzeitig können die konstituierenden Körperschaften der Russischen Föderation keine eigenen Registrierungsregeln festlegen, die von den im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation festgelegten abweichen (Artikel 1 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 N 59).

Wie vom Obersten Schiedsgericht der Russischen Föderation festgestellt, werden die Beziehungen der Parteien durch einen neuen Mietvertrag geregelt, wenn ein für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr abgeschlossener Vertrag nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer um denselben Zeitraum verlängert wird Vereinbarung, die auch nicht der staatlichen Registrierung unterliegt (Ziffer 10 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16.02.2001 N 59).

Beispiel

Der Baurechtsvertrag wurde für eine Laufzeit von 11 Monaten abgeschlossen. Nach einer der Vertragsbedingungen gilt der Vertrag am Ende der Mietzeit automatisch als um denselben Zeitraum und zu denselben Bedingungen verlängert, wenn keine der Parteien ihre Weigerung erklärt, den Vertrag vor Ablauf des Vertrags zu verlängern die Mietdauer.

Tatsächlich beginnt am Ende der anfänglichen Vertragslaufzeit zwischen den Parteien ein neuer Mietvertrag, dessen Bedingungen mit denen des gekündigten Vertrages identisch sind. Bei der Verlängerung eines Mietvertrages unterliegt ein neuer Vertrag nicht der staatlichen Registrierung, da die Verlängerungsfrist (Laufzeit im Rahmen eines neuen Vertrages) weniger als ein Jahr beträgt.

Für steuerliche Zwecke werden Leasingzahlungen im Rahmen einer solchen Vereinbarung gemäß Absatz 1 Unterabsatz 10 der Kunst anerkannt. 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation als Teil der sonstigen Ausgaben und reduzieren die Steuerbemessungsgrundlage für die Einkommensteuer, ohne eine Vereinbarung zu registrieren (siehe Schreiben der UMNS Russlands für Moskau vom 18. April 2003 N 11-14 / 21323).

Wird der ursprüngliche Vertrag nach Ablauf der Laufzeit um mehr als ein Jahr verlängert, ist der neue Vertrag registrierungspflichtig.

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Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen. Unabhängig von der tatsächlichen Gültigkeitsdauer muss eine solche Vereinbarung nicht registriert werden. Schließlich war die Laufzeit bei ihrem Abschluss nicht festgelegt, und es kann nicht argumentiert werden, dass sie mindestens ein Jahr beträgt.

Nach Absatz 2 der Kunst. 610 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, wenn ein Immobilienpachtvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, hat jede der Parteien das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, wobei die andere Partei drei Monate im Voraus darüber informiert wird. Somit kann der Mietvertrag jederzeit auf Wunsch einer der Parteien gekündigt werden.

In einer solchen Vereinbarung wird die Gültigkeitsdauer in der Regel überhaupt nicht angegeben, auch die Klausel, dass die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, wird nicht getroffen.

Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation bezieht die Mietdauer nicht auf die wesentlichen Vertragsbedingungen laut Gesetz und ermöglicht den Abschluss eines Vertrages ohne Festlegung seiner Gültigkeitsdauer.

Artikel 11 des Schreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 N 59 erklärt, dass ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag keiner staatlichen Registrierung bedarf.

Folglich können die Ausgaben einer Organisation im Rahmen eines Pachtvertrags für ein Immobilienobjekt, der auf unbestimmte Zeit nach dem gesetzlich festgelegten Verfahren abgeschlossen wurde, ohne staatliche Registrierung steuerlich berücksichtigt werden (siehe Schreiben des Bundessteueramtes vom Russland für Moskau vom 29.06.2005 N 20-12 / 46413, vom 22.03.2006 N 20-12 / 22181).

Die Mehrwertsteuer auf den Mietbetrag kann vom Mieter nach den allgemein üblichen Verfahren und unverzüglich zum Abzug anerkannt werden.

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Auf unbestimmte Zeit geschlossene Immobilienpachtverträge werden Verträgen gleichgestellt, die vor Eintritt eines nicht rechtzeitig (nach Kalenderdatum) bestimmten Ereignisses geschlossen wurden (Ziffer 4 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom Januar 11, 2002 N 66). Solche Verträge erfordern auch keine staatliche Registrierung.

Beispiel

Der Mietvertrag besagt, dass er bis zum Beginn des Umbaus der Mietsache gültig ist.

In diesem Fall wurde die Laufzeit des Mietvertrags von den Parteien nicht festgelegt. Die Bedingung der Gültigkeit des Mietvertrages vor Beginn des Umbaus des Gebäudes, in dem sich die Mieträume befinden, kann nicht als Bedingung für die Laufzeit gewertet werden.

Aufgrund Kunst. 190 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation die Frist kann dadurch bestimmt werden, dass nur ein solches Ereignis angegeben wird, das zwangsläufig eintreten muss, das heißt, es hängt nicht vom Willen und den Handlungen der Parteien ab.

Daraus können wir schließen, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird, so dass der Vermieter auf der Grundlage von Satz 2 der Kunst. 610 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation den Vertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gegenüber dem Mieter kündigen.

Ein Mietvertrag unterliegt nicht der staatlichen Registrierung, auch wenn er tatsächlich weit mehr als ein Jahr gültig ist.

Wenn der Immobilienpachtvertrag zunächst für kurze Zeit abgeschlossen wurde und keine staatliche Registrierung erforderte und dann auf unbestimmte Zeit verlängert wurde, ist er in diesem Fall nicht registrierungspflichtig, obwohl beide Verträge insgesamt länger gültig sind als ein Jahr (Artikel 11 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 N 59).

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Oftmals ist das zukünftige Mietobjekt noch nicht fertiggestellt, nicht an die Staatskommission übergeben worden und der Vermieter hat keine Eigentumsrechte daran. Ein Abschluss eines Mietvertrages ist in diesem Fall mangels des Objekts selbst nicht möglich.

Dennoch werden Flächen in im Bau befindlichen Büro- und Einzelhandelskomplexen in der Praxis bereits in der Bauphase vermietet.

Der Mieter beginnt, Zahlungen für die entsprechende Fläche zu leisten, lange bevor er diese belegen und für seine Produktions- und Wirtschaftstätigkeit nutzen kann.

Die Praxis der Anmietung von Flächen in Gebäuden im Bau zeigt, dass in dieser Situation der Erwerb der Option zum Abschluss eines Mietvertrages durch den zukünftigen Mieter vom zukünftigen Leasinggeber die beste Option wäre. In vielen Regionen hat sich diese Praxis auf Initiative der Kommunen entwickelt, die Mietoptionen für kommunale Immobilien auf Auktionen verkaufen.

Zum Beispiel gemäß Abschnitt 5.1 der Verordnung über das Verfahren zur Registrierung und Registrierung von Rechten an Nichtwohngebäuden (Gebäuden, Bauwerken, Nichtwohngebäuden) in Moskau, genehmigt durch das Dekret der Moskauer Regierung vom 13.08.1996 N 689 erfolgt die Übertragung von Nichtwohnräumen zur Miete in der Regel auf der Grundlage der Ergebnisse einer Auktion oder eines Wettbewerbs an eine juristische oder natürliche Person.

Eine Vertragsvariante über den Kauf und Verkauf einer Option für das Recht zur Anmietung von gewerblichen Nichtwohngebäuden ist in der Anlage zum Beschluss des Bürgermeisters von Moskau vom 21. Oktober 1998 N 1072-RM enthalten.

Die Option garantiert dem Leasingnehmer den nachträglichen Abschluss eines Leasingvertrages zu vorab festgelegten Laufzeiten.

Das russische Finanzministerium interpretiert eine Leasingoption als Instrument einer dringenden Transaktion und unter Bezugnahme auf Unterabsatz 12 von Satz 2 der Kunst. 149 der Abgabenordnung der Russischen Föderation geht davon aus, dass Operationen zur Ausübung einer Option für das Recht auf Abschluss eines Mietvertrags in der Zukunft mit einer festen mieten Mehrwertsteuer wird nicht erhoben (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 29.12.2005 N 03-04-11 / 336).

Betrachten wir die Option jedoch als Instrument einer dringenden Transaktion und für Zwecke der Gewinnbesteuerung, so ist Art. 301 der Abgabenordnung der Russischen Föderation können Sie machen, dann den Betrag Geld im Rahmen einer solchen Transaktion können die an den Vermieter zu zahlenden Beträge höchstwahrscheinlich nicht abgeschrieben werden, um die Steuerbemessungsgrundlage für die Einkommensteuer zu verringern (Artikel 303 Absatz 3, Artikel 304 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Der Steuerpflichtige weigert sich, die Option als Instrument einer dringenden Transaktion zu interpretieren, um den Vertrag als Transaktion zur Lieferung des Vertragsgegenstandes mit aufgeschobener Ausführung zu qualifizieren, und zahlt die Mehrwertsteuer aus regelmäßigen Zahlungen (oder aus einer einmaligen Zahlung). ) für die Option, hat aber das Recht, diese Beträge während der Laufzeit des Mietvertrags als Aufwand abzuschreiben.

Dies liegt daran, dass die oben genannten Kosten berücksichtigt werden dieser Fall anfallen, um einen Mietvertrag für Nichtwohngebäude zu schließen, die für die Zwecke der einkommensorientierten Tätigkeit der Organisation bestimmt sind, was bedeutet, dass es sich um wirtschaftlich gerechtfertigte Ausgaben aktueller Art handelt, die bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns der Organisation gemäß Art. 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation gleichmäßig über die gesamte Laufzeit des Mietvertrags, sofern urkundliche Beweise die Tatsache ihrer Umsetzung.

Genau so betrachtet die UMNS Russlands in Moskau in Schreiben vom 22. Januar 2003 N 26-12 / 4751 und vom 16. Dezember 2003 N 26-12 / 70411 solche Zahlungen in Bezug auf Optionen zur Anmietung von kommunalen Immobilien.

Das Finanzministerium Russlands äußerte sich in Bezug auf Mietoptionen anders: Die Gesetzgebung der Russischen Föderation sieht keine Gebühr für den Erwerb des Rechts zum Abschluss eines Mietvertrags vor. Folglich sind die mit der Zahlung des Rechts auf Abschluss eines langfristigen Pachtvertrags für ein Immobilienobjekt (Gebäude) verbundenen Kosten wirtschaftlich nicht gerechtfertigt und können das Einkommen des Steuerpflichtigen bei der Berechnung der Einkommensteuer nicht mindern (Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 12.04.2004 N 04-02-05 / 2 /13). Gegenwärtig ist jedoch die Position des russischen Finanzministeriums direkt entgegengesetzt (siehe Schreiben vom 07.04.2006 N 03-03-02 / 80): wenn für zusätzliche Gebühr der Mietinteressent erwirbt das Recht zum Abschluss eines Mietverhältnisses, das sich im Anschein der Verpflichtung des Eigentümers zum Abschluss eines Mietverhältnisses nach Erhalt von Beiträgen äußert, dann zum Zwecke der Gewinnbesteuerung die Übertragung von Gelder zu den oben genannten Bedingungen sind als Zahlung für den Erwerb des zur Erzielung von Einkünften genutzten Geschäftsrechts anzusehen. In diesem Fall, wenn Sie den Rest erledigen notwendige Bedingungen Anrechnung von Aufwendungen zur Herabsetzung der Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer es gibt keinen Grund, diese Aufwendungen bei der Bildung der Bemessungsgrundlage nicht zu berücksichtigen.