In der Praxis stellt sich bei der Vermietung von Immobilien häufig die Frage: Welche Hauptdokumente, die die Einnahmen des Vermieters und die Ausgaben des Mieters belegen, werden benötigt? Ist der Vermieter verpflichtet, mit dem Mieter monatlich eine Werkleistung (Dienstleistung) zu unterzeichnen?
In Großunternehmen u Einkaufszentren, wo die Zahl der Mieter in die Hunderte geht, erfordert die Unterzeichnung eines Gesetzes über die Erbringung von Dienstleistungen für die Vermietung von Räumen mit jedem von ihnen große Arbeitsressourcen und Zeitkosten. Buchhalter von Mieterfirmen sind jedoch manchmal besorgt darüber, ob sie einen Grund für eine Zuordnung haben Miete für Unkosten für Buchhaltung u Steuerbuchhaltung in Ermangelung einer solchen Handlung? Versuchen wir es herauszufinden.
Gemäß den Artikeln des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation
Im Bürgerlichen Gesetzbuch Mietverhältnisse sind in Kapitel 34 und die Bestimmungen über die Erbringung von Dienstleistungen gegen Entgelt in Kapitel 39 geregelt. Artikel 779 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation erklärt, dass die Regeln von Kapitel 39 für Verträge über die Bereitstellung von Kommunikation gelten Dienstleistungen, medizinische, veterinärmedizinische, Wirtschaftsprüfungs-, Beratungs-, Informations-, Schulungs-, Touristen- und andere Dienstleistungen. Gleichzeitig enthält Kapitel 34 keinen Hinweis auf was Mietverträge Es können gesonderte Bestimmungen gelten bezahlte Dienstleistungsverträge. Somit, Miete ist kein Service, aber separate Ansicht unternehmerische Tätigkeit.
Verwirrung im Zeugnis
Dieser Standpunkt wurde auch vom Finanzministerium Russlands in seinem Schreiben vom 26. Oktober 2004 Nr. 03-03-01-04 / 1/86, unterzeichnet vom damaligen stellvertretenden Direktor der Abteilung für Steuern und Zolltarife, unterstützt Richtlinien-KI Ivaneev. Nach Angaben des Finanzministeriums Mietzahlungen bezahlt von Leasingvertrag Nichtwohngebäude , sollten in den sonstigen Ausgaben enthalten sein, sofern sie begründet und durch die relevanten Primärdokumente bestätigt werden ( Mietvertrag, Annahme- und Übergabeakten, Mietrechnungen, Mahnbescheide etc.). Wie Sie sehen können, gehört die ausgeführte Arbeit (erbrachte Dienstleistung) dazu erforderliche Dokumente nicht benannt.
Darüber hinaus heißt es im Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Russlands vom 05. September 2005 Nr. 02-1-07 / 81: wenn die Vertragsparteien geschlossen haben Mietvertrag und unterzeichnete die Akte der Annahme und Übertragung des Eigentums, das ist Gegenstand der Vermietung, so folgt daraus, dass die Leistung von den Vertragsparteien verkauft (konsumiert) wird. Und daher haben Organisationen eine Grundlage in der Zusammensetzung Steuerbemessungsgrundlage Berücksichtigen Sie bei der Einkommensteuer sowohl die Höhe der Einnahmen aus dem Verkauf einer solchen Dienstleistung (für den Vermieter) als auch die Ausgaben im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme der Dienstleistung (für den Mieter).
Diese Gründe ergeben sich für Organisationen unabhängig von der Unterzeichnung des Aktes über die Annahme und Übertragung von Dienstleistungen, zumal die Anforderung für seine obligatorische Erstellung weder durch die Abgabenordnung noch durch das Rechnungslegungsgesetz vorgesehen ist. Obwohl der Föderale Steuerdienst das Mietverhältnis als Dienstleistung bezeichnet hat, räumt er dennoch ein, dass die Vorbereitung eines bilateralen Rechtsakts in einem solchen Fall nicht erforderlich ist.
Weniger als ein Jahr später veröffentlichte das Finanzministerium jedoch ein weiteres Schreiben vom 7. Juni 2006 Nr. Immobilienpacht. Beachten Sie, dass dieses Dokument auch von A.I. Ivaneev. Während des Zeitraums (1 Jahr und 7 Monate), der zwischen dem Erscheinen dieser beiden Schreiben des Finanzministeriums vergangen ist, wurden keine Änderungen in der Zivilgesetzgebung in Bezug auf vorgenommen Mietverhältnisse, Ist nicht passiert. Allerdings Absatz 1 des Artikels 252 der Abgabenordnung Bundesgesetz vom 06.06.2005 Nr. 58-FZ wurden Änderungen vorgenommen, die es ermöglichten, Ausgaben nicht nur mit gemäß erstellten Dokumenten zu bestätigen Russische Gesetzgebung sondern auch Dokumente, die indirekt die entstandenen Kosten belegen. Somit entfällt die Einhaltung strenger Regeln bei der Erstellung von Dokumenten Voraussetzung für die anrechnung von aufwendungen reichte es aus, alle belege vorzulegen, die die angefallenen aufwendungen belegen konnten. Daher sah das letzte Schreiben des Finanzressorts vor dem Hintergrund dieser positiven Veränderungen für Steuerzahler zumindest seltsam aus.
Aber im selben Jahr 2006 gab das Finanzministerium, als würde es zur Besinnung kommen, einen Brief vom 9. November 2006 Nr. 03-03-04 / 1/742 heraus, der bereits von S.V. Razgulin. Darin heißt es, dass der monatliche Abschluss von Dienstleistungen im Rahmen eines Mietvertrages im Sinne von urkundliche Beweise Kosten im Formular Mietzahlungen nicht erforderlich. Der Föderale Steuerdienst der Russischen Föderation für Moskau hat in seinen Erläuterungen (Schreiben Nr. 20-12/027737 vom 26. März 2007, Nr. 20-12/060981 vom 30.06.2008) auf dieses Schreiben der Finanzabteilung verwiesen Nr. 20-12/061162).
Im vergangenen Herbst hat das Finanzministerium ein weiteres Schreiben vom 6. Oktober 2008 Nr. 03-03-06 / 1/559 vorbereitet, das die zuvor geäußerte Position bestätigt: zu erstellen Pachtverträge ist nicht verpflichtet, die Ausgaben zu überprüfen.
Hoffen wir, dass der Punkt dieses Problem endlich platziert.
Unsere Organisation ist auf der USNO (Einnahmen - Ausgaben). Wir vermieten Büroraum von einer Organisation, die auch bei USNO ist. Wir haben mit ihnen einen Mietvertrag abgeschlossen, die Zahlung erfolgt monatlich. Frage: Sollte der Mieter am Ende des Monats eine Akte über die für den Monat erbrachten Dienstleistungen vorlegen? (im Schreiben des Finanzministeriums Nr. 03-03-06/4/118) heißt es, dass es keine solche Verpflichtung gibt. Mit welchem Dokument sollen wir dann Mietzahlungen annehmen und den Monat abschließen?
laut aufsichtsbehörde ist es nicht erforderlich, dass der mieter monatliche akten erstellt. Erträge aus dem Verkauf solcher Dienstleistungen können aufgrund eines Vertrages erfasst werden.
Die aufgeführten Dokumente (Vertrag, Rechnung usw.) enthalten jedoch nicht immer alle erforderlichen Details, daher ist es ratsam, dass die Organisation mit dem Vermieter die Ausstellung von Dienstleistungsakten vereinbart, die alle obligatorischen Anforderungen an die Primärdokumentation der Buchhaltung erfüllen Gesetzgebung auferlegt.
Die Begründung für diese Position wird unten in den Empfehlungen des Systems Glavbukh gegeben
Dokumentieren
Alle Geschäftsvorgänge der Organisation müssen mit primären Buchhaltungsunterlagen () formalisiert werden. Bestätigen Sie die Berechnungen mit Miete können alle Dokumente in Übereinstimmung mit den Anforderungen des Gesetzes erstellt werden. Einschließlich der von den Parteien geschlossenen Vereinbarung, des Mietzahlungsplans, des Akts der Annahme und Übertragung von Eigentum, der Rechnung für die Zahlung von Dienstleistungen usw. Gleichzeitig verpflichtet das Gesetz den Vermieter nicht, Gesetze über die Bereitstellung von zu erlassen Dienstleistungen im Rahmen des Leasingvertrags auf monatlicher Basis. Dieser Standpunkt wird von den Aufsichtsbehörden geteilt (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 16. November 2011 Nr. 03-03-06 / 1/763, vom 6. Oktober 2008 Nr. 03-03-06 / 1 /559 vom 4. April 2007 Nr. 03-07-15/47 und Föderaler Steuerdienst Russlands vom 5. September 2005 Nr. 02-1-07/81).
Oleg Gut
Staatsberater des Steuerdienstes der Russischen Föderation, Rang III
2.Situation: ob es notwendig ist, eine Handlung im Rahmen eines zivilrechtlichen Vertrages für die Erbringung von Arbeiten (Erbringung von Dienstleistungen) zu erstellen
Die Ausarbeitung eines Gesetzes über die Erbringung von Dienstleistungen (Arbeitsleistung) ist nur dann obligatorisch, wenn eine solche Anforderung im Zivilrecht oder in einem abgeschlossenen Vertrag vorgesehen ist. Diese Meinung wird vom russischen Finanzministerium geteilt (Schreiben vom 13. November 2009 Nr. 03-03-06/1/750). Das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation wiederum schreibt direkt vor, ein Gesetz über die Erbringung von Dienstleistungen (Arbeitserbringung) nur dann zu erlassen, wenn Arbeiten im Rahmen eines Bauvertrags ausgeführt werden (Artikel 753 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). . Die Ausarbeitung des Gesetzes wird auch im Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation erwähnt, das für alle Arten von Arbeitsverträgen gilt. Es heißt jedoch, dass die Parteien zusammen mit dem Gesetz ein weiteres Dokument erstellen können, das die Annahme bescheinigt.
Akte im Rahmen eines zivilrechtlichen Vertrages können wie folgt erstellt werden:
In anderen Fällen ist die Ausarbeitung eines Rechtsakts nicht erforderlich. Daher kann die Tatsache, dass Arbeiten (Erbringung von Dienstleistungen) für Zwecke der Buchhaltung und Besteuerung durchgeführt werden, durch ein anderes Dokument bestätigt werden (Teil 1 von Artikel 9 des Gesetzes vom 6. Dezember 2011 Nr. 402-FZ, Absatz 1 von Artikel 252). der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Beispielsweise wird bei einem Beförderungsvertrag die Tatsache der Leistungserbringung durch die dritte Ausfertigung des Frachtbriefs bestätigt. Bei Versand auf Lastwagen vom Kunden nach Zeitaufwand bezahlt, so ist die Bescheinigung über die Erbringung der Transportleistung neben dem Frachtbrief ein Abreißschein für Frachtbrief. Die Tatsache, dass Dienstleistungen im Rahmen eines Kommissionsvertrags erbracht werden, wird durch den Bericht des Kommissionärs () bestätigt. Gemäß dem Agenturvertrag - der Bericht des Agenten (). Unter Provisionsverträgen (sofern im Vertrag selbst vorgesehen) - der Bericht des Anwalts (Artikel 974 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Gleichzeitig kann für die Anerkennung von Aufwendungen im Rahmen des Besteuerungsvertrags in Fällen, die im Zivilrecht nicht vorgesehen sind, eine Handlung erforderlich sein. Das Steuergesetzbuch der Russischen Föderation besagt, dass Organisationen, die die Abgrenzungsmethode anwenden, ein Gesetz benötigen, um Materialkosten im Rahmen von Verträgen über die Erbringung von Arbeiten (Erbringung von Dienstleistungen) mit Produktionscharakter zu erfassen (Absatz 2, Artikel 272 der Abgabenordnung des Russische Föderation). Ähnliche Erklärungen finden sich in
Im heutigen Artikel schlagen wir vor, das Schreiben des Finanzministeriums vom 30. Mai 2016 Nr. 31-11410-09-10 / 15182 zu erörtern. Es widmet sich einer Frage, die für viele Unternehmen relevant ist: Was sind die wichtigsten Dokumente für die Erstellung von Mietverhältnissen? Das Wichtigste! Darin erläutert das Finanzministerium, ob es erforderlich ist, Arbeitsleistungen (Dienstleistungen) auf monatlicher Basis gegen Miete zu erstellen.
Die wichtigste Schlussfolgerung der angegebenen Briefe Das Finanzministerium stellt fest: Um die Durchführung eines Mietgeschäfts zu bestätigen, reicht ein Mietvertrag nicht aus! Es werden auch primäre Dokumente benötigt, die die Tatsache bestätigen:
1) Eigentumsübertragung zur Miete;
2) Erbringung von Mietdienstleistungen während Berichterstattung Zeitraum.
Abnahme und Übergabe des Mietgegenstandes
Wie angegeben in Buchstabe, muss die Tatsache der Übergabe des Leasinggegenstands vom Leasinggeber an den Leasingnehmer durch das entsprechende Primärdokument bestätigt werden. "Nach dem Gesamtformular: Inventar, Protokoll, übergeben, akzeptiert ...".
Hierzu unterzeichnen die Parteien in der Regel eine Abnahme- und Übergabeurkunde des Mietgegenstandes. Die Form dieses Gesetzes ist nicht genehmigt (es wird in irgendeiner Form unter Berücksichtigung aller erforderliche Angaben Hauptdokument benannt in Kunst. 9 des Rechnungslegungsgesetzes).
Kann verwendet werden Standardform Nr. OZ-1
Informationen zur Immobilienvermietung finden Sie unter Pflicht zur Erstellung dieses Gesetzes ist ausdrücklich enthalten Kunst. 795 GKU. Die Autoren des wissenschaftlichen und praktischen Kommentars zu Kunst. 795 GKU beachten Sie, dass: „Die Geschäftspraxis sieht die Aufnahme in den Inhalt eines solchen Gesetzes vor detaillierte Beschreibung Immobilienobjekt, seine Lage, der Wert dieses Objekts zum Zeitpunkt der Übertragung, eine Beschreibung seiner sanitären und technischer Zustand. Der Abnahmebescheinigung kann beigefügt werden technische Dokumentation zum Objekt, eine Liste der Ausrüstungen, Einrichtungsgegenstände, Möbel und anderer Dinge, die zusammen mit dem Gebäude oder Bauwerk übertragen werden, Kopien von Dokumenten, die das Eigentum des Vermieters an dem Mietobjekt bescheinigen, und andere Dokumente, die von den Parteien vereinbart wurden "*.
* Wissenschaftlicher und praktischer Kommentar zu Bürgerliches Gesetzbuch Ukraine des "LIGA-LAW"-Systems.
Ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung dieses Gesetzes (sofern im Vertrag nicht anders vorgesehen) beginnt der Countdown bis zur Nutzung des Mietobjekts.
Wurde die Annahme- und Übergabeurkunde des Mietobjekts nicht von den Parteien erstellt, wird davon ausgegangen, dass das Mietobjekt nicht tatsächlich genutzt wurde, was bedeutet, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, vom Mieter eine Zahlung zu verlangen Mietzahlungen (siehe z. B. Entscheidung des Wirtschaftsgerichts des Gebiets Tschernihiw vom 14. Juni 2016 in der Rechtssache Nr. 927/470/16).
(!) Die Übernahme- und Übergabeurkunde des Mietobjekts muss auch im Zusammenhang mit der Miete jeder anderen Immobilie (nicht nur Immobilien) erstellt werden. Zum Beispiel bei der Miete Fahrzeug Wirtschaftsgericht des Gebiets Dnepropetrowsk ( Urteil vom 29. Juli 2015 in der Rechtssache Nr. 904/5797/14) angemerkt: Nur monatliche Leistungen der erbrachten Mietleistungen können nicht Grundlage für die tatsächliche Bestätigung der Überlassung des Mietgegenstandes zur Nutzung sein.
Hauptdokument für Mietzahlungen
Finanzministerium in Buchstabe stellt fest, dass ein separates Primärdokument muss erstellt werden und die Bestimmung zu bestätigen Vermietungsdienste innerhalb eines Monats (für Mietzahlungen). Dazu wird in der Regel eine Werkleistung (Dienstleistung) erstellt. Allerdings können die Parteien im Vertrag vorsehen eine andere aufziehen Hauptdokument, das die Berechnung der Mietleistungen bestätigt.
Bitte beachten Sie: Das Finanzministerium in Buchstabe spricht von Miete als Dienstleistung. Aber ist Mieten eine Dienstleistung? Von welcher Seite zu schauen.
In Hinsicht auf bürgerlich Rechtsvorschriften ist Miete keine Dienstleistung (aus steuerlicher Sicht ist es eine Dienstleistung). Dies wurde auch dem Justizministerium zur Kenntnis gebracht Schreiben vom 23. Februar 2004 Nr. 8-11-19 und Vasu rein Definition vom 26. März 2015 Nr. K/9991/92743/11.
Mit der Tatsache, dass der Mietvertrag seiner Natur nach kein Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen ist, stimmen die Finanzbehörden selbst zu (Kategorie 103.25 ЗІР).
Und da Miete keine Dienstleistung ist, dann mit rechtlicher Punkt Eine Werkleistung zur Miete kann aus Sicht des Auftraggebers nicht erstellt werden. Zur Bestätigung von Mietleistungen genügen grundsätzlich ein Vertrag, eine Annahme- und Überweisungsurkunde sowie Zahlungsbelege für die Überweisung von Mietzahlungen.
Aber! Finanzministerium in Buchstabe und die Finanzbeamten selbst Schreiben der SFSU vom 19. Januar 2016 Nr. 919/6/99-99-19-03-02-15) bestehen darauf, dass es Rechtsakte für die Erbringung von Vermietungsleistungen geben sollte, da jeder Vorgang auf der Rechnungslegung beruhen sollte auf Primärdokumente (Absatz 1 der Kunst. 9 des Rechnungslegungsgesetzes).
Im Großen und Ganzen könnte der Vermieter in diesem Fall mit der Erstellung einer Buchführungsbescheinigung als Primärdokument auskommen. Aber schließlich benötigt der Mieter, um die Tatsache des Mietvorgangs zu bestätigen, auch ein Hauptdokument.
Akte zur Miete sind auch wichtig für die Mehrwertsteuerabrechnung (Miete passt gut in die steuerliche Definition der Erbringung von Dienstleistungen - p.p. 14.1.185 NKU). Schließlich entstehen Steuerschulden für die Mehrwertsteuer beim ersten der Ereignisse: Eingang einer Vorauszahlung oder Unterzeichnung von Dokumenten Bescheinigung über die Erbringung von Dienstleistungen ( Klausel 187.1 des TCU). Daher ist es unmöglich, auf ein primäres Dokument zu verzichten, das die Tatsache der Leistungserbringung bestätigt!
Es ist besser, Akte abgeschlossener Arbeiten (Dienstleistungen) zur Miete zu erstellen. Sie sind nicht nur für die Buchhaltung wichtig, sondern auch für die Berechnung der Steuerschulden für die Mehrwertsteuer.
Ist es möglich, Gesetze nicht monatlich, sondern seltener zu erstellen, beispielsweise einmal im Quartal?
Wenn Sie Mehrwertsteuerzahler sind, sollten Gesetze erstellt werden monatlich(insbesondere bei Miete mit Nachzahlung). Schließlich werden die Steuerbehörden unter Berücksichtigung der Regel des ersten Ereignisses für die Mehrwertsteuer darauf bestehen, dass, da die Vermietungsleistung tatsächlich im laufenden Monat erbracht wird, die Mehrwertsteuerschulden dafür auch im laufenden Monat berücksichtigt werden müssen. Und sie werden wahrscheinlich nicht davon überzeugt sein, dass Gesetze mit einer anderen Häufigkeit erstellt werden, beispielsweise vierteljährlich.
Welches Datum ist für Mietdienste in die Akten aufzunehmen?
"Primär" muss zum Zeitpunkt der Durchführung der Operation kompiliert werden. Ist dies nicht möglich, unverzüglich nach dessen Fertigstellung ( Teil 1 Art.-Nr. 9 des Rechnungslegungsgesetzes).
Finanzministerium in Buchstabe stellt fest, dass das Datum der Ausarbeitung des Gesetzes über Mietdienstleistungen (oder eines anderen primären Dokuments, das es ersetzt) das Datum seiner Unterzeichnung ist.
Daher ist es besser, die Mietbescheinigungen zu datieren der letzte Kalendertag des Berichtsmonats(falls es auf ein Wochenende fällt, keine Sorge, denn Rechnungslegungsrecht verlangt nicht, dass Primärdokumente nur an Werktagen erstellt werden). Erstellen Sie zuletzt einen Mietvertrag Arbeitskräfte der Tag des Monats ist falsch - er deckt einen Teil des Monats (Wochenenden) nicht ab und das Dokument wird vor Abschluss des Wirtschaftsvorgangs ausgestellt.
Besondere Aufmerksamkeit verdient die Situation, wenn der Mietvertrag am ersten Werktag des nächsten Monats erstellt wird. In der Buchhaltung muss das Leasinggeschäft in dem Monat durchgeführt werden, in dem es durchgeführt wurde ( Absatz 5 der Kunst. 9 des Rechnungslegungsgesetzes), unabhängig davon, an welchem Datum das Gesetz erlassen wurde (dies wird auch vom Finanzministerium vermerkt in Buchstabe).
Aber für die Mehrwertsteuer ist das Datum des ersten Ereignisses wichtig. Wenn also das erste Ereignis die Unterzeichnung des Gesetzes ist, entstehen in dieser Situation tatsächlich erst in der nächsten Periode Mehrwertsteuerschulden. Das wird den Steuerzahlern nicht gefallen Schreiben der STAU vom 20. Mai 2010 Nr. 9895/7/16-1517-08, Nr. 5766/5/16-1518)!
Es ist besser, Mietverträge auf den letzten Kalendertag des Monats zu datieren, auch wenn dieser auf ein Wochenende fällt.
Lassen Sie uns ein Beispiel für die Erstellung eines Aktes über erbrachte Mietdienstleistungen geben.
