Ανάλυση της αγοράς για αντικείμενα με x σκοπό. Επισκόπηση της αγοράς γεωργικής γης στην περιοχή της Μόσχας

Εάν τα οικόπεδα διαχωριστούν από την κοινή ιδιοκτησία και τα όριά τους καθοριστούν στο έδαφος, η τιμή των προσφορών αυξάνεται τουλάχιστον 3-4 φορές. Θα ήθελα να δώσω ιδιαίτερη προσοχή στις τιμές των προσφορών για γεωργική γη. Κανένα άλλο τμήμα της αγοράς δεν προσφέρει τόσο μεγάλο εύρος τιμών! Ακόμη και μια επιφανειακή αναθεώρηση των προτάσεων καθιστά δυνατό τον εντοπισμό οικοπέδων στην ίδια δημοτική περιοχή των οποίων οι τιμές διαφέρουν στο δεκαπλάσιο. Το εύρος τιμών μπορεί να μπερδέψει ακόμη και έναν έμπειρο εκτιμητή. Για να αποφύγετε λάθη, θα πρέπει πρώτα απ 'όλα να κατανοήσετε τον βαθμό ελκυστικότητας των επενδύσεων των εκτιθέμενων οικοπέδων. Οι πληροφορίες που ελήφθησαν από διαφημιστικά κείμενα και μια έρευνα πωλητών αποκάλυψαν τις ακόλουθες τάσεις.

Η σελίδα δεν βρέθηκε

Για το εμπόριο - περιοχές στη διασταύρωση του αυτοκινητόδρομου (πολλών λωρίδων) με την Περιφερειακή Οδό της Μόσχας, με βολική προσβασιμότητα στις μεταφορές.» Τιμές Τα τελευταία 5 χρόνια, το κόστος των οικοπέδων στην περιοχή της Μόσχας αυξάνεται και αυτή η τάση έχει επηρεάσει σχεδόν όλους τους τομείς και τους σκοπούς χρήσης γης.

Το κόστος της γης κατά μήκος της εθνικής οδού του Κιέβου αυξήθηκε ελαφρώς λιγότερο ενεργά: από 500 $ ανά εκατό τετραγωνικά μέτρα γης το 2003 σε 7.000 $ το 2008.

Οικόπεδα στη Μόσχα - κριτική για το 2015

Προσοχή

Ακόμη και αν ληφθεί άδεια μεταφοράς, αυτή η διαδικασία συνδέεται με συγκεκριμένο κόστος χρόνου και υλικού. Εδώ ο εκτιμητής έρχεται άμεσα αντιμέτωπος με το πρόβλημα της βέλτιστης χρήσης (ΑΛΛΑ). Η ανάλυση της βέλτιστης χρήσης μιας τοποθεσίας που χαρακτηρίζεται ως γεωργική γη και προορίζεται για γεωργική παραγωγή δεν συνεπάγεται σε καμία περίπτωση εναλλακτική χρήση (για ανάπτυξη εξοχικών κατοικιών, οδικές υποδομές κ.λπ.).

Επισκόπηση της αγοράς γεωργικής γης στην περιοχή του Αρχάγγελσκ

Η περιοχή Σαμάρα είναι μέρος της Ομοσπονδιακής Περιφέρειας του Βόλγα. Συνορεύει στα δυτικά με την περιοχή Ουλιάνοφσκ, στα βόρεια με τη Δημοκρατία του Ταταρστάν, στα ανατολικά με την περιοχή του Όρενμπουργκ, στα νοτιοδυτικά με την περιοχή Σαράτοφ και στο νοτιότερο σημείο της αγγίζει τη Δημοκρατία του Καζακστάν.

Από την 1η Ιανουαρίου 2014, το ταμείο γης της περιοχής Σαμάρα εντός των διοικητικών ορίων είναι 5356,5 χιλιάδες εκτάρια. Το μερίδιο της γεωργικής γης ανέρχεται σε 4070,1 χιλ.
εκτάρια, δηλαδή σχεδόν το 76% της συνολικής επικράτειας. Η έκταση της γεωργικής γης ως μέρος της γεωργικής γης είναι 3796,5 χιλιάδες εκτάρια (93,28%), συμπεριλαμβανομένων: καλλιεργήσιμης γης - 2857,7 χιλιάδες εκτάρια (70,21%), αγρανάπαυσης - 105,4 χιλιάδες εκτάρια (2,58%), πολυετείς φυτεύσεις - 27. εκτάρια (0,68%), χόρτα - 50,5 χιλιάδες εκτάρια (1,24%) και βοσκοτόπια - 755,1 χιλιάδες εκτάρια (18,55%).

Επισκόπηση της αγοράς γεωργικής γης

Σπουδαίος

Ωστόσο, οι ειδικοί ελπίζουν ότι υπό την αιγίδα της δεδηλωμένης επιθυμίας για αύξηση του ΑΕΠ και μείωσης της υποκατάστασης των εισαγωγών, η κατάσταση στη χώρα μπορεί να αλλάξει. Καταρχάς, εάν, σε συνέχεια αυτής της διακήρυξης, οι αρχές επανεξετάσουν τη στάση τους απέναντι στη νομισματική πολιτική.

Σήμερα, η πιο ελπιδοφόρα και βιώσιμη εφαρμογή της αρχής «φτιάξε το μόνος σου, πούλησέ το μόνος σου» φαίνεται να είναι η πιο ελπιδοφόρα και βιώσιμη. Όταν οι παραγωγοί αγροτικών προϊόντων χτίζουν μια αλυσίδα μέσα σε ένα σύμπλεγμα: προμήθεια ζωοτροφών - παραγωγή πρώτων υλών - μεταποίηση - και το σημαντικότερο - πωλήσεις.

Ανάλυση της αγοράς αγροτικής γης

Αλλά για να κατανοήσουμε την πραγματική κατάσταση της ρωσικής αγοράς γης, είναι απαραίτητο να εξετάσουμε λεπτομερώς τα πιεστικά προβλήματά της. Αρχικά, θα πρέπει να προσεγγίσετε τη μελέτη των τιμών για τη γεωργική γη.
Σύμφωνα με ειδικούς που υπολογίζουν επαγγελματικά το κόστος της γης, δεν πρέπει να περιμένουμε σημαντικό άλμα στην αύξηση των τιμών της γης στο εγγύς μέλλον. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το μεγαλύτερο μέρος της γεωργικής γης ανήκει σε μερίδιο ή άλλη ιδιοκτησία απλών πολιτών που δεν παρακολουθούν στενά την κατάσταση στην αγορά συναλλάγματος και δεν θα αυξήσουν, σε αντίθεση με τους ιδιοκτήτες γης που εμπορεύονται επαγγελματικά τη γη, το κόστος γεωργική γη.γη κάθε μέρα, προσαρμοσμένη στη συναλλαγματική ισοτιμία του ρουβλίου. Υπάρχει επίσης μια αξιοσημείωτη τάση κατά την οποία οι τιμές της γης έχουν αρχίσει να αυξάνονται ανάλογα με την περιοχή της περιοχής.

Ανάλυση της αγοράς αγροτικής γης

• Αύξηση της προσφοράς υγρών οικοπέδων στη Μόσχα και όχι μόνο λόγω της βιαστικής πώλησης περιουσιακών στοιχείων από ιδιοκτήτες που βαρύνονται με δάνεια που απαιτούν αποπληρωμή.
• Αύξηση του αριθμού των πιθανών αγοραστών που ενδιαφέρονται για τη δυνατότητα επενδυτικών εξαγορών στην αγορά γης.
• Μια πιο ευέλικτη προσέγγιση για τους ιδιοκτήτες στις διαπραγματεύσεις κατά την πώληση περιουσιακών στοιχείων γης.
• Το τέλος της περιόδου της ταχείας αύξησης των τιμών της γης, μείωση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων της γης χαμηλής ρευστότητας.
• Η αγορά γης της περιοχής της Μόσχας αναπληρώθηκε πρόσφατα από οικόπεδα που γειτνιάζουν με οικισμούς, τα οποία, ως αποτέλεσμα της έγκρισης των ορίων αυτών των οικισμών, μεταφέρονται στην κατηγορία της "γης οικισμού".

Πρόβλεψη Η ανάπτυξη της αγοράς γης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την οικονομική κατάσταση των συμμετεχόντων, το μέλλον των οποίων είναι επί του παρόντος πολύ ασαφές.

Επιπλέον, η μέγιστη πτώση σημειώθηκε το 4ο τρίμηνο του 2008 και σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, οι τιμές προσαρμόστηκαν ελαφρά. Η πτώση των τιμών οφείλεται στο γεγονός. ότι σήμερα είναι πολύ, πολύ δύσκολο να πουλήσεις γεωργική γη, επομένως οι ιδιοκτήτες γης που θέλουν να πουλήσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία πρέπει να προσφέρουν εντυπωσιακές εκπτώσεις.

Οι προγραμματιστές δεν διαθέτουν επί του παρόντος επιπλέον κεφάλαια για την ανάπτυξη γεωργικής γης (αλλαγή κατηγορίας, τοπογραφική έκταση κ.λπ.). Ως αποτέλεσμα αυτού, η ζήτηση για τέτοια γη απουσιάζει σχεδόν εντελώς, ειδικά για μεγάλες εκτάσεις. Η πτώση των τιμών για οικόπεδα έως και 30 χλμ. από την Περιφερειακή Οδό της Μόσχας σε σύγκριση με το 4ο τρίμηνο του 2008 ήταν 23,9%, στην περιοχή 31-60 χλμ. από την Περιφερειακή Οδό της Μόσχας - πτώση 18,8%, σε απόσταση περισσότερα από 61 χλμ. από τον περιφερειακό δρόμο της Μόσχας - πτώση 41, 8%.

Παρά το γεγονός ότι ο αγροτικός τομέας είναι ένας από τους πιο επιδοτούμενους, η είσοδος σε σοβαρά έργα με επενδύσεις που ανέρχονται σε εκατοντάδες εκατομμύρια ρούβλια ή περισσότερο είναι δύσκολη. Οι δυσκολίες συνδέονται με το χαμηλό επίπεδο προσφοράς στην αγορά χρηματοδότησης έργων, καθώς και το πρόβλημα της πώλησης τελικών προϊόντων. Ως μέρος της προσέγγισης του εισοδήματος, ο εκτιμητής υπολογίζει τον δείκτη ενοικίου γης - τη διαφορά μεταξύ του μέσου ακαθάριστου εισοδήματος από την τοποθεσία και του κόστους, λαμβάνοντας υπόψη το κέρδος του επιχειρηματία. Κατά τον υπολογισμό, ο εκτιμητής αναλύει ποιες καλλιέργειες και με ποια συχνότητα μπορούν να καλλιεργηθούν στην περιοχή που αξιολογείται, εστιάζοντας σε πραγματικά ή ρυθμιστικά δεδομένα, λαμβάνοντας υπόψη τις τρέχουσες τιμές πώλησης και λαμβάνει το συνολικό εισόδημα.
Το μέρος του κόστους υπολογίζεται με παρόμοιο τρόπο, συμπεριλαμβανομένου, εκτός από το κόστος, του κέρδους του επιχειρηματία (με βάση τη μέση κερδοφορία του κλάδου για κάθε επιλεγμένη καλλιέργεια).

Ανασκόπηση της αγοράς γεωργικής γης στην περιοχή της Μόσχας 2016

Για μεμονωμένες περιοχές, οι τιμές συναλλαγής ενδέχεται να διαφέρουν σημαντικά από τις τιμές προσφοράς. Επαγγελματικός υπολογισμός Για την πλοήγηση στις τιμές, είναι λογικό οι αγοραστές να ξεκινούν από τις τιμές εκείνων των οικοπέδων (από τα δυνητικά κατάλληλα) που κοστίζουν το λιγότερο. Κατά κανόνα, εκτίθενται για περισσότερο από ένα χρόνο, και μερικές φορές αρκετά χρόνια, οι τιμές τους έχουν ήδη μειωθεί αρκετές φορές και είναι όσο το δυνατόν πιο κοντά στις τιμές στις οποίες τελικά θα αγοραστούν. Οι επαγγελματίες εκτιμητές πραγματοποιούν μια πιο εις βάθος ανάλυση για να υπολογίσουν την αξία της γης. Παραδοσιακά, οι δύο πιο εφαρμόσιμες προσεγγίσεις είναι η συγκριτική και η εισοδηματική. Μια συγκριτική προσέγγιση που βασίζεται στη σύγκριση τιμών για οικόπεδα με συγκρίσιμα χαρακτηριστικά και στην κατασκευή ενός μαθηματικού μοντέλου υπολογισμού που λαμβάνει υπόψη τις διαφορές μεταξύ αναλογικών αντικειμένων και του αξιολογούμενου οικοπέδου.
Η προσέγγιση του εισοδήματος βασίζεται στις ταμειακές ροές που δημιουργεί ή είναι ικανό να δημιουργήσει το ακίνητο που αξιολογείται.

Ένα ανεξάρτητο τμήμα της αγοράς γης αποτελείται από γεωργική γη. Αγοράζονται είτε για τον σκοπό που προορίζονται είτε για την τοποθέτηση ακινήτων που εμπλέκονται στην αγροτική διαδικασία

Το κόστος 1 εκταρίου γης σήμερα (ανάλογα με την τοποθεσία, την ποιότητα του εδάφους, την περιοχή, το σχήμα, την κλίση, την εγγύτητα σε υδάτινα σώματα) ανέρχεται κατά μέσο όρο στα 1100-2000 ευρώ. Αλλά το εύρος τιμών είναι ευρύ - από 800 έως 5000 ευρώ ανά 1 εκτάριο. Τα τελευταία τρία χρόνια, η τιμή έχει αυξηθεί κατά 25-35% ετησίως. Και, παρόλα αυτά, αυτά τα εδάφη είναι υποτιμημένα ακόμη και τώρα και οι τιμές τους θα συνεχίσουν να αυξάνονται.

Οι γεωργικές εκτάσεις που αποκτήθηκαν για μεταγενέστερη καλλιέργεια βρίσκονται κυρίως κοντά σε κεντρικούς δρόμους σε όλη τη Δημοκρατία. Το κόστος τους, σε αντίθεση με τα προαναφερθέντα εδάφη, είναι μια τάξη μεγέθους υψηλότερο, αφού η προοπτική είναι ήδη ενσωματωμένη σε αυτό

Ωστόσο, η ζήτηση είναι σχετικά χαμηλή. Η διάρκειά του μπορεί να κυμαίνεται από έξι μήνες έως τρία χρόνια ή και περισσότερο. Και το κόστος μεταφοράς της γης σε άλλη κατηγορία είναι συχνά συγκρίσιμα με το κόστος της τοποθεσίας κατά τη στιγμή της απόκτησης. Κατά μέσο όρο, το κόστος 1 στρέμματος αγροτικής γης με προοπτική αλλαγής του σκοπού του κυμαίνεται από 40 χιλιάδες έως 500 χιλιάδες ευρώ.

Η αγορά των αγροτεμαχίων στη Δημοκρατία της Μολδαβίας είναι πολύ ευάλωτη, ελλείψει επενδύσεων σε υποδομές και υλικοτεχνική υποστήριξη, παρά το γεγονός ότι οι τιμές είναι αρκετές φορές χαμηλότερες σε σύγκριση με τις αγορές άλλων χωρών.

Η τιμή της καλλιεργήσιμης γης δεν μπορεί να είναι το μόνο στοιχείο που πρέπει να ληφθεί υπόψη. Η ποιότητα αυτών των εδαφών έχει επίσης σημασία. Σημασία έχει και το «περιβάλλον» της αγοράς ακινήτων. Γεωπόνοι από τη Μολδαβία τονίζουν την αξιοσημείωτη σχέση τιμής και ποιότητας της καλλιεργήσιμης γης. Έχει πρακτικά τις χαμηλότερες τιμές στην περιοχή και μια από τις πιο εύφορες εκτάσεις για αγροτική παραγωγή.

Παρά το γεγονός ότι η γη είναι καλή και φθηνή, δεν υπάρχουν αρκετές επιδοτήσεις. Τα τελευταία 20 χρόνια, πολλά πράγματα έχουν καταστραφεί, δεν υπάρχουν επενδύσεις σε υποδομές, έτσι οι άνθρωποι που ξεκινούν να εργάζονται ανοίγοντας αγροκτήματα (αγοράζοντας γη) ουσιαστικά ξεκινούν από το μηδέν. Τα οικοδομικά υλικά, ως επί το πλείστον εισαγόμενα, είναι ακριβά και οι επιστροφές από την πώληση αγροτικών προϊόντων είναι αργές επειδή είναι φθηνά.

Υπάρχει έλλειψη εργατικού δυναμικού στη γεωργία, καθώς οι χαμηλοί μισθοί αναγκάζουν τους χωρικούς να αναζητούν πιο προσοδοφόρα εργασία, πιο συχνά στη γεωργία και στο εξωτερικό.

Η χαμηλή ζήτηση για οικόπεδα στη Μολδαβία οφείλεται στη χαμηλή κερδοφορία της αγροτικής επιχείρησης, καθώς και στις δύσκολες συνθήκες πίστωσης για όσους σκοπεύουν να ξεκινήσουν γεωργική επιχείρηση. Επιπλέον, το ενοίκιο είναι ακριβό και υπάρχουν μειωμένες τιμές για τη γη σε συμφωνίες αγοραπωλησίας για μείωση των συμβολαιογραφικών τελών και του κόστους εγγραφής στο Κτηματολόγιο.

Το επίπεδο τιμών των οικοπέδων ανά περιοχή δεν εξαρτάται πάντα από τη γονιμότητα του εδάφους, αλλά και από τη δυναμική της οικονομικής ανάπτυξης της Δημοκρατίας της Μολδαβίας. Αύξηση των τιμών της γης μπορεί να παρατηρηθεί μόνο στο πλαίσιο της αυξημένης ζήτησης για τοπικά προϊόντα στις αγορές.

Και οι επενδυτές μας δεν έχουν αρκετούς οικονομικούς πόρους για να λειτουργήσουν με επιτυχία την επιχείρησή τους για τουλάχιστον αρκετά χρόνια.

Σύμφωνα με την εφημερίδα «Makler», 1 στρέμμα γεωργικής γης στα προάστια του Κισινάου κοστίζει κατά μέσο όρο από 4.000 έως 7.000 ευρώ, ανάλογα με την τοποθεσία. Στις περιοχές, η τιμή για τέτοια αγροτεμάχια κυμαίνεται από 10 έως 15 χιλιάδες λέι ανά εκτάριο. Οι γεωργικές εκτάσεις αποτελούν περίπου το 75% της συνολικής έκτασης της Δημοκρατίας της Μολδαβίας. Δεν έχει ακόμη πραγματοποιηθεί απογραφή γεωργικών εκτάσεων.

Στο χωριό Πάουστοβα δεν είναι ανεπτυγμένη η αγορά αγροτικής γης.Το 2014 καταγράφηκαν δύο συναλλαγές, το 2015 - 3 και το 2016 - 16 αγοραπωλησίες.

Πίνακας 3.2 - Εγγεγραμμένες συναλλαγές για αγοραπωλησίες γεωργικής γης στο χωριό Paustova

04/07/2013 Διαχείριση 5452

Ksenia Tretyakova

Γενικός Διευθυντής της Value ARKA consulting

Η αγορά γης, κατά κανόνα, αντικατοπτρίζει πολύ καλά τη γενική κατάσταση στον κλάδο για τον οποίο προορίζεται. Σήμερα, η αγορά αγροτικής γης είναι αγορά αγοραστή. Γενικά, ο όγκος της προσφοράς είναι μεγάλος και αναμένεται πτωτική τάση στις τιμές.

Η προσφορά υπερβαίνει κατά πολύ τη ζήτηση. Παρά το γεγονός αυτό, πολλοί πωλητές βασίζονται στο ποσό που έχουν επενδύσει στο συγκρότημα γης ή ακινήτων. Λαμβάνοντας υπόψη ότι τα οικόπεδα αγοράζονταν συχνά στο κύμα πριν από την κρίση, είναι πλέον δύσκολο να αναδιαρθρωθεί ψυχολογικά· οι πωλήσεις σε τρέχουσες τιμές θα σημαίνουν διόρθωση ζημιών. Όσοι δεν έχουν οικονομικό μαξιλάρι για να αναμένουν αυξήσεις τιμών πρέπει να παίξουν σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, να μειώσουν σημαντικά την τιμή, συμβάλλοντας στη διασφάλιση αποδεκτών επιδόσεων για το έργο για τον αγοραστή. Από αυτή την άποψη, οι διαπραγματευτικές εκπτώσεις είναι κατά μέσο όρο 15-20%, φτάνοντας σε ορισμένα σημεία έως και 30%. Για μεμονωμένες περιοχές, οι τιμές συναλλαγής ενδέχεται να διαφέρουν σημαντικά από τις τιμές προσφοράς.

Δύο προσεγγίσεις και επαγγελματικός υπολογισμός

Για την πλοήγηση στις τιμές, είναι λογικό οι αγοραστές να ξεκινούν από τις τιμές εκείνων των οικοπέδων (από τα δυνητικά κατάλληλα) που κοστίζουν λιγότερο. Κατά κανόνα, εκτίθενται (εκτίθενται) για περισσότερο από ένα χρόνο, και μερικές φορές αρκετά χρόνια, οι τιμές τους έχουν ήδη μειωθεί αρκετές φορές και είναι όσο το δυνατόν πιο κοντά στις τιμές στις οποίες τελικά θα αγοραστούν.

Οι επαγγελματίες εκτιμητές πραγματοποιούν μια πιο εις βάθος ανάλυση για να υπολογίσουν την αξία της γης. Παραδοσιακά, οι δύο πιο εφαρμόσιμες προσεγγίσεις είναι η συγκριτική και η εισοδηματική.

Η συγκριτική προσέγγιση βασίζεται στη σύγκριση τιμών για οικόπεδα με συγκρίσιμα χαρακτηριστικά και στην κατασκευή ενός μαθηματικού μοντέλου υπολογισμού που λαμβάνει υπόψη τις διαφορές μεταξύ ανάλογων αντικειμένων και του αξιολογούμενου οικοπέδου.

Η προσέγγιση του εισοδήματος βασίζεται στις ταμειακές ροές που δημιουργεί ή είναι ικανό να δημιουργήσει το ακίνητο που αξιολογείται.

Συγκριτική προσέγγιση αποτίμησης γης

Κατά την επιλογή αναλογικών αντικειμένων στο πλαίσιο της συγκριτικής προσέγγισης, οι εκτιμητές βασίζονται σε παράγοντες τιμολόγησης που έχουν αναπτυχθεί στην αγορά γεωργικής γης.

Εδώ είναι σημαντικό να αξιολογήσετε σωστά τις δυνατότητες των τοποθεσιών. Για παράδειγμα, η τιμολόγηση σε περιοχές όπου πραγματοποιείται ενεργά μια αλλαγή στην κατηγορία της γης σε γη οικισμών ή βιομηχανική γη (στην περιοχή του Λένινγκραντ αυτές είναι οι περιοχές Vsevolozhsk και Kingisepp) διαφέρει σημαντικά από εκείνες όπου αυτό εφαρμόζεται σε μικρότερο βαθμό. .

Τοποθεσία

Η τοποθεσία είναι το πιο σημαντικό πράγμα στη γη. Πρώτα απ 'όλα, αυτά είναι τα παγκόσμια χαρακτηριστικά της περιοχής - η γενική κοινωνικοοικονομική κατάσταση της επικράτειας. Για παράδειγμα, τα οικόπεδα στις περιοχές της Μόσχας και του Λένινγκραντ είναι, κατά κανόνα, πιο ακριβά από ό,τι σε άλλες περιοχές της Ρωσίας.

Το δεύτερο επίπεδο χαρακτηριστικών τοποθεσίας είναι χαρακτηριστικά που αντικατοπτρίζουν την εγγύτητα με τον καταναλωτή, καθώς και την ευκολία οργάνωσης της εργασίας στα χωράφια. Ειδικότερα, η εγγύτητα σε αυτοκινητόδρομους, το διοικητικό κέντρο και τις κατοικημένες περιοχές με ανθρώπινο δυναμικό έχει κυρίαρχη επιρροή στο κόστος από αυτή την άποψη.

Η τοποθεσία είναι ο πρώτος παράγοντας (μετά τον λειτουργικό σκοπό) με τον οποίο οι εκτιμητές αποκλείουν από προσφορές στην αγορά αντικείμενα διαφορετικά από αυτά που αξιολογούνται.

Κατά την κατασκευή ενός μαθηματικού μοντέλου, σε αυτόν τον παράγοντα αποδίδεται το μεγαλύτερο βάρος. Συνολικά, τα στοιχεία του παράγοντα τοποθεσίας συμβάλλουν από 40 έως 60% στη διαμόρφωση της αξίας του αντικειμένου.

δικαιώματα

Σημαντικό ρόλο παίζει και η νομική συνιστώσα του ζητήματος. Προφανώς τα οικόπεδα επί του δικαιώματος κυριότητας είναι προτιμότερα, παρά το γεγονός ότι, ίσα με τα υπόλοιπα, η διαφορά σε σχέση με το δικαίωμα μακροχρόνιας μίσθωσης είναι 15-20%. Το λιγότερο ρευστό περιουσιακό στοιχείο είναι τα μερίδια γης. Αυτό αποδεικνύεται και από την απροθυμία των περισσότερων τραπεζών να τα θεωρήσουν ως εξασφαλίσεις για δάνεια.

Στον νομικό τομέα, η αξία επηρεάζεται και από την επιτρεπόμενη χρήση. Για παράδειγμα, τα ιδιωτικά οικόπεδα, αν και όλα τα άλλα είναι ίσα, θα είναι πιο ακριβά από τα οικόπεδα για γεωργική παραγωγή λόγω του γεγονότος ότι μπορούν να ανεγερθούν επιπλέον κτίρια κατοικιών σε αυτά.

Διαβιβάσεις

Η παρουσία των επικοινωνιών επιτρέπει τη σύνθετη χρήση της γης, και επίσης να θεωρείται ως ένας επιπλέον θετικός παράγοντας για μεταφορά σε άλλη κατηγορία. Επομένως, οι αξιολογητές αναλύουν τις υπάρχουσες επικοινωνίες ως προς τη νομιμότητα, την κατάσταση και τη δύναμή τους.

Αγρονομικοί παράγοντες

Οι τεχνολογικές ιδιότητες της γης, η γονιμότητα του εδάφους, η δομή της γης (αρόσιμη γη, άχυροι, βοσκοτόπια), η γειτνίαση με νερό για άρδευση και η παρουσία συστημάτων αποκατάστασης είναι σημαντικές, αλλά έχουν μικρότερο αντίκτυπο στην αξία της γης.

Αυτό υποδηλώνεται επίσης από τη δυσκολία συλλογής γεωπονικών πληροφοριών από τους πωλητές.

τετράγωνο

Εάν συγκρίνουμε το κόστος ενός εκταρίου σε οικόπεδα διαφορετικών μεγεθών, τότε ο κανόνας λειτουργεί πιο συχνά: όσο μικρότερη είναι η έκταση του οικοπέδου, τόσο υψηλότερο είναι το κόστος ανά εκτάριο. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα μικρότερα οικόπεδα είναι πιο ρευστά και ευκολότερα και πιο γρήγορα στην πώληση. Έτσι, για παράδειγμα, οι τιμές των προσφορών στην περιοχή Volosovsky της περιοχής του Λένινγκραντ για οικόπεδα με έκταση έως 10 εκτάρια κυμαίνονται από 200 χιλιάδες ρούβλια ανά 1 εκτάριο και με έκταση άνω των 100 εκταρίων - όχι περισσότερα από 120 χιλιάδες ρούβλια ανά 1 εκτάριο.

Όταν μιλάμε για οικόπεδα εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων, δεν είναι πλέον μια ξεχωριστή περιοχή που υπόκειται σε ανάλυση, αλλά σχεδόν ολόκληρο το τμήμα της Ρωσίας (για παράδειγμα, ευρωπαϊκό). Η προσφορά τέτοιων τεράστιων οικοπέδων είναι περιορισμένη. Οι τιμές για 1 εκτάριο κυμαίνονται από 10 χιλιάδες έως 20 χιλιάδες (λιγότερο συχνά - 30 χιλιάδες) ρούβλια ανά 1 εκτάριο. Ταυτόχρονα, το ενδιαφέρον των επενδυτών για τέτοια οικόπεδα κυμαίνεται από 8 χιλιάδες έως 15 χιλιάδες ρούβλια ανά εκτάριο.

Σήμερα, περισσότερες συναλλαγές γίνονται με μικρά οικόπεδα - έως 25 εκτάρια. Τα αγροκτήματα αγοράζουν πρόσθετη γη για διάφορους σκοπούς. Κατά κανόνα, επιλέγουν από αυτά που είναι πιο κοντά σε αυτά που είναι ήδη διαθέσιμα. Αυτό είναι λογικό και οργανωτικά και υλικοτεχνικά.

Οι συναλλαγές με μεγάλες εκτάσεις 1 χιλ. στρεμμάτων και άνω είναι επενδυτικού χαρακτήρα. Τέτοιες συναλλαγές είναι μεμονωμένες περιπτώσεις. Παρά το γεγονός ότι ο αγροτικός τομέας είναι ένας από τους πιο επιδοτούμενους, η είσοδος σε σοβαρά έργα με επενδύσεις που ανέρχονται σε εκατοντάδες εκατομμύρια ρούβλια ή περισσότερο είναι δύσκολη. Οι δυσκολίες συνδέονται με το χαμηλό επίπεδο προσφοράς στην αγορά χρηματοδότησης έργων, καθώς και το πρόβλημα της πώλησης τελικών προϊόντων.

Εισοδηματική προσέγγιση

Ως μέρος της προσέγγισης του εισοδήματος, ο εκτιμητής υπολογίζει τον δείκτη ενοικίου γης - τη διαφορά μεταξύ του μέσου ακαθάριστου εισοδήματος από την τοποθεσία και του κόστους, λαμβάνοντας υπόψη το κέρδος του επιχειρηματία.

Κατά τον υπολογισμό, ο εκτιμητής αναλύει ποιες καλλιέργειες και με ποια συχνότητα μπορούν να καλλιεργηθούν στο υπό αξιολόγηση ακίνητο, βάσει πραγματικών ή κανονιστικών δεδομένων, λαμβάνοντας υπόψη τις τρέχουσες τιμές πώλησης και λαμβάνει το συνολικό εισόδημα.

Το μέρος του κόστους υπολογίζεται με παρόμοιο τρόπο, συμπεριλαμβανομένου, εκτός από το κόστος, του κέρδους του επιχειρηματία (με βάση τη μέση κερδοφορία του κλάδου για κάθε επιλεγμένη καλλιέργεια).

Ο δείκτης ενοικίου γης που προκύπτει είναι κεφαλαιοποιημένος. Το αποτέλεσμα αντικατοπτρίζει την αξία του αντικειμένου. Ο δείκτης κεφαλαιοποίησης βασίζεται σε ανάλυση κινδύνων από επενδύσεις στη γεωργία, χαμηλή ρευστότητα ενεργητικού, διαχείριση επενδύσεων και άλλους κινδύνους. Για ιδιαίτερα επικίνδυνα έργα μπορεί να φτάσει το 17%.

Τα αποτελέσματα και από τις δύο προσεγγίσεις σταθμίζονται από τον αξιολογητή, φέρνοντας τα αποτελέσματα σε μια ενιαία τιμή.

Η πιο δημοφιλής επαγγελματική αξιολόγηση αφορά δανεισμό με εξασφάλιση γης. Ωστόσο, οι τράπεζες τείνουν να εφαρμόζουν τη δική τους έκπτωση εξασφαλίσεων στο αποτέλεσμα που επιτυγχάνεται από τον εκτιμητή, κατά μέσο όρο 40%.

Προβλήματα και λύσεις

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, η αγορά γης αντανακλά τις τάσεις της βιομηχανίας. Για να είμαστε πιο ακριβείς, είναι ένα από τα τελευταία που αντικατοπτρίζει αυτές τις τάσεις.

Σε σχέση με την προσχώρηση της Ρωσίας στον ΠΟΕ, ο ανταγωνισμός στην αγορά γεωργικών προϊόντων αυξάνεται μόνο. Ωστόσο, οι ειδικοί ελπίζουν ότι υπό την αιγίδα της δεδηλωμένης επιθυμίας για αύξηση του ΑΕΠ και μείωσης της υποκατάστασης των εισαγωγών, η κατάσταση στη χώρα μπορεί να αλλάξει.

Καταρχάς, εάν, σε συνέχεια αυτής της διακήρυξης, οι αρχές επανεξετάσουν τη στάση τους απέναντι στη νομισματική πολιτική. Για να αναπτυχθεί ο κλάδος, είναι απαραίτητη η επέκταση των δανείων και η μείωση των επιτοκίων.

Δεύτερον, εάν οι παραγωγοί γεωργικών προϊόντων αλλάξουν την υπάρχουσα προσέγγιση στη γεωργία. Ακόμη και με τον υπάρχοντα όγκο επιδοτήσεων, εάν η επιχείρηση είναι σωστά οργανωμένη, η επίλυση του προβλήματος των πωλήσεων μπορεί να δείξει καλά αποτελέσματα.

Σήμερα, η πιο ελπιδοφόρα και βιώσιμη εφαρμογή της αρχής «φτιάξε το μόνος σου, πούλησέ το μόνος σου» φαίνεται να είναι η πιο ελπιδοφόρα και βιώσιμη. Όταν οι παραγωγοί αγροτικών προϊόντων χτίζουν μια αλυσίδα μέσα σε ένα σύμπλεγμα: προμήθεια ζωοτροφών - παραγωγή πρώτων υλών - μεταποίηση - και, το πιο σημαντικό, πωλήσεις. Χωρίς εγγυημένες πωλήσεις αγαθών στον τελικό καταναλωτή, χωρίς το δικό μας λιανικό εμπόριο, ο κλάδος δεν θα αναπτυχθεί.

Με την ανάπτυξη της επενδυτικής δραστηριότητας θα αυξηθεί και η ζήτηση γης, με όλες τις επακόλουθες συνέπειες.

Σύμφωνα με τα δεδομένα της Rosreestr, η έκταση του ταμείου γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας από την 1η Ιανουαρίου 2014 ανερχόταν σε 1709,8 εκατομμύρια εκτάρια, εκ των οποίων η γεωργική γη καταλάμβανε 386,5 εκατομμύρια εκτάρια (22,6%) (Εικόνα 1.1.1.) . Η συνολική έκταση της γεωργικής γης ως μέρος της γεωργικής γης είναι 196,2 εκατομμύρια εκτάρια, που είναι 50,76% (Εικόνα 10).

Ρύζι. 10.

Ως γεωργικές εκτάσεις νοούνται οι εκτάσεις εκτός των ορίων κατοικημένων περιοχών, που παρέχονται για αγροτικές ανάγκες ή προορίζονται για τους σκοπούς αυτούς.

Γενικά, στη Ρωσική Ομοσπονδία παρατηρείται ετήσια μείωση στην έκταση της γεωργικής γης· από το 2009, η μείωση αυτού του δείκτη ανήλθε σε 16,2 εκατομμύρια εκτάρια (Πίνακας 1).

Η γεωργική γη περιλαμβάνει: καλλιεργήσιμες εκτάσεις, χόρτα, βοσκοτόπια, αγρανάπαυση, εκτάσεις που καταλαμβάνονται από πολυετείς καλλιέργειες (περιβόλια, αμπέλια, βιομηχανικές και άλλες πολυετείς καλλιέργειες). Οι γεωργικές εκτάσεις εντός γεωργικών εκτάσεων έχουν προτεραιότητα στη χρήση και υπόκεινται σε ειδική προστασία. Η παροχή τους για μη γεωργικές ανάγκες επιτρέπεται σε ειδικές περιπτώσεις.

Η δομή της γεωργικής γης ως τμήμα της γεωργικής γης στη Ρωσική Ομοσπονδία από την 1η Ιανουαρίου 2014 φαίνεται στο Σχήμα 11.

Ρύζι. έντεκα.

Η κατανομή της γεωργικής γης ως τμήμα της γεωργικής γης ανά ομοσπονδιακές περιφέρειες της Ρωσικής Ομοσπονδίας παρουσιάζεται στον Πίνακα 1, από τις συνιστώσες οντότητες της Ρωσικής Ομοσπονδίας - στο Παράρτημα 1. Οι μεγαλύτερες εκτάσεις γεωργικής γης ως μέρος γεωργικής γης βρίσκονται στο Privolzhsky (26,1%), Σιβηρίας (25,3%), Νότιας (15,1%) και Κεντρικής (15,0%) ομοσπονδιακές περιφέρειες, οι οποίες αντιπροσωπεύουν το 81,5% της συνολικής έκτασης της γεωργικής γης.

Πίνακας 1. Δομή γεωργικής γης ως τμήμα γεωργικής γης ανά ομοσπονδιακές περιφέρειες της Ρωσικής Ομοσπονδίας από την 1η Ιανουαρίου 2014 (χιλιάδες εκτάρια)

Τα δεδομένα της Rosreestr σχετικά με τη δομή και τη δυναμική των εκτάσεων γεωργικής γης τα τελευταία χρόνια παρουσιάζονται στον Πίνακα 2.

Πίνακας 2. Δομή και δυναμική εκτάσεων γεωργικής γης, εκατομμύρια εκτάρια (από την 1η Ιανουαρίου του αντίστοιχου έτους)

Στη δυναμική της έκτασης της γεωργικής γης στη σύνθεση της γεωργικής γης για την περίοδο από το 2010 έως το 2014, παρατηρούνται μόνο μικρές διακυμάνσεις. Σε σύγκριση με το 2012, η ​​συνολική έκταση και η δομή της γεωργικής γης δεν άλλαξε.

Ταυτόχρονα, όπως δείχνει η ανάλυση της δυναμικής της έκτασης της γεωργικής γης τα τελευταία 5 χρόνια, την περίοδο 2010-2014 σημειώθηκε μείωση της συνολικής έκτασης της γεωργικής γης στη Ρωσική Ομοσπονδία κατά 13,5 εκατομμύρια εκτάρια. Την περίοδο από το 2010 έως το 2013, σημειώθηκε ετήσια μείωση της έκτασης αυτής της κατηγορίας. Ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία της Rosreestr για το 2013, η συνολική έκταση της γεωργικής γης αυξήθηκε κατά 0,4 εκατομμύρια εκτάρια σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος λόγω της μεταφοράς 1.022 χιλιάδων εκταρίων γης άλλων κατηγοριών σε γεωργική γη, συμπεριλαμβανομένων 930,1 χιλιάδων εκταρίων. αποθεματική γη. Η κύρια έκταση της αποθεματικής γης περιλαμβάνεται σε μη γεωργική γη για γεωργικούς σκοπούς στην Επικράτεια Krasnoyarsk (850,6 χιλιάδες εκτάρια).

Ταυτόχρονα, η ισχύουσα νομοθεσία στον τομέα των σχέσεων γης δεν διασφαλίζει την προστασία των γεωργικών εκτάσεων που χρησιμοποιούνται για τη γεωργική παραγωγή, καθώς και των ιδιαίτερα πολύτιμων παραγωγικών γεωργικών εκτάσεων, οι οποίες στην πραγματικότητα δεν προστατεύονται από μεταβίβαση σε γαίες οικισμών για σκοπούς που δεν σχετίζονται με τη γεωργία και μεταβίβαση σε βιομηχανικές και άλλες εκτάσεις ειδικού σκοπού για την κατασκευή εγκαταστάσεων μεταφορών και επικοινωνιών.

Το 2013, 692,8 χιλιάδες εκτάρια μεταφέρθηκαν από γεωργικές εκτάσεις σε εκτάσεις άλλων κατηγοριών, μεταξύ των οποίων:

553,9 χιλιάδες εκτάρια σε εκτάσεις δασικού ταμείου ως αποτέλεσμα μέτρων για τη μεταφορά δασικών εκτάσεων από γεωργικούς οργανισμούς στη διαχείριση δασικών επιχειρήσεων. Η μεγαλύτερη μείωση της γης σημειώθηκε στην επικράτεια της Δημοκρατίας του Μπασκορτοστάν (258,9 χιλιάδες εκτάρια), της Περιφέρειας Krasnoyarsk (92,8 χιλιάδες εκτάρια), του Kirov (77,5 χιλιάδες εκτάρια) και του Tambov (34,1 χιλιάδες εκτάρια).

70,9 χιλιάδες εκτάρια στις εκτάσεις των οικισμών. Η μεγαλύτερη μείωση της γης σημειώθηκε στο Τσελιάμπινσκ (7,9 χιλιάδες εκτάρια), στο Ιρκούτσκ (6,6 χιλιάδες εκτάρια), στο Καλίνινγκραντ (5,9 χιλιάδες εκτάρια), στη Μόσχα (5,7 χιλιάδες εκτάρια), στις περιοχές, στην Επικράτεια του Κρασνογιάρσκ (5,0 χιλιάδες εκτάρια).

37,8 χιλιάδες εκτάρια γης για βιομηχανία, μεταφορές, επικοινωνίες και άλλους ειδικούς σκοπούς. Η μεγαλύτερη μείωση της γης σημειώθηκε στην Αυτόνομη Περιφέρεια Yamalo-Nenets (7 χιλιάδες εκτάρια), την περιοχή Kemerovo (3,2 χιλιάδες εκτάρια), την περιοχή Transbaikal (2,7 χιλιάδες εκτάρια), τη Δημοκρατία της Tyva (2,6 χιλιάδες εκτάρια) .

29,8 χιλιάδες εκτάρια σε εδάφη ειδικά προστατευόμενων φυσικών περιοχών. Η μεγαλύτερη μείωση της γης σημειώθηκε στο έδαφος της Δημοκρατίας του Μπασκορτοστάν (25,8 χιλιάδες εκτάρια).

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Rosreestr για το 2013, 144,9 χιλιάδες εκτάρια μεταφέρθηκαν από γεωργική γη για κρατικές και δημόσιες ανάγκες για σκοπούς που δεν σχετίζονται με τη γεωργία, εκ των οποίων τα 107,7 χιλιάδες εκτάρια ήταν γεωργική γη.

Σύμφωνα με στοιχεία που παρείχαν οι συνιστώσες οντότητες της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το 2013, οι αρχές των συνιστωσών οντοτήτων μετέφεραν 140,28 χιλιάδες εκτάρια για σκοπούς που δεν σχετίζονται με τη γεωργία, συμπεριλαμβανομένων 135,18 χιλιάδων εκταρίων γεωργικής γης. Ειδικότερα, 73,26 χιλιάδες εκτάρια γεωργικής γης διατέθηκαν για την κατασκευή και επέκταση βιομηχανικών, μεταφορών, επικοινωνιών και άλλων επιχειρήσεων, 14,06 χιλιάδες εκτάρια διατέθηκαν για την επέκταση και κατασκευή οικισμών, επιχειρήσεων, οργανισμών και περιβαλλοντικών ιδρυμάτων - 26,11 χιλιάδες εκτάρια, δασικές επιχειρήσεις και ιδρύματα - 21,06 χιλιάδες εκτάρια, για άλλους σκοπούς - 5,79 χιλιάδες εκτάρια (Εικόνα 12).

Ρύζι. 12.

Κατά το 2013, συνέχισε να σχηματίζεται ταμείο αναδιανομής γης ως μέρος γεωργικών εκτάσεων, συμπεριλαμβανομένων οικοπέδων που δεν παρέχονται σε ενδιαφερόμενους για αγροτική παραγωγή, αλλά προορίζονται για αγροτικές ανάγκες, για τη δημιουργία και επέκταση αγροτικών (αγροτικών) επιχειρήσεων, προσωπικών βοηθητικών αγροτεμαχίων. , και κηπουρική , κτηνοτροφία, κηπουρική, χόρτο, βοσκή.

Βάση για την ένταξη των οικοπέδων στο ταμείο αναδιανομής ήταν οι αντίστοιχες αποφάσεις των εκτελεστικών αρχών σε περίπτωση οικειοθελούς εγκατάλειψης οικοπέδων, καθώς και σε περίπτωση θανάτου του δικαιούχου ελλείψει κληρονόμων. γης εντάχθηκαν στο ταμείο αναδιανομής ως αποτέλεσμα της εκκαθάρισης αγροτικών οργανώσεων.

Σύμφωνα με τη Rosreestr, το 2013, η συνολική έκταση της γεωργικής γης που περιλαμβάνεται στις εκτάσεις του ταμείου αναδιανομής αυξήθηκε κατά 105,2 χιλιάδες εκτάρια και έως την 1η Ιανουαρίου 2014 ανήλθε σε 45,8 εκατομμύρια εκτάρια. Ταυτόχρονα, η έκταση της γεωργικής γης στο ταμείο αναδιανομής μειώθηκε κατά 171,4 χιλιάδες εκτάρια και ανήλθε σε 11,6 εκατομμύρια εκτάρια.

Το 2013 σημειώθηκε μείωση των καλλιεργήσιμων εκτάσεων κατά 43,5 χιλιάδες στρέμματα ως μέρος των εκτάσεων του ταμείου αναδιανομής λόγω της παροχής τους για αγροτική χρήση. Σημαντικές εκτάσεις καλλιεργήσιμης γης συμμετείχαν στον γεωργικό κύκλο εργασιών στη Δημοκρατία της Καλμυκίας (22,5 χιλιάδες εκτάρια), την περιοχή Αμούρ (21,9 χιλιάδες εκτάρια), την Επικράτεια Κρασνογιάρσκ (15,6 χιλιάδες εκτάρια), την περιοχή Πένζα (9,1 χιλιάδες εκτάρια). εκτάρια), το Σβερντλόφσκ ( 8,7 χιλιάδες εκτάρια), περιοχές Σαράτοφ (8,1 χιλιάδες εκτάρια), Περιφέρεια Primorsky (7,6 χιλιάδες εκτάρια), περιοχές Ryazan, Voronezh, Orenburg και Chelyabinsk (πάνω από 6,0 χιλιάδες εκτάρια). εκτάρια σε κάθε θέμα).

Σύμφωνα με την Rosreestr, από την 1η Ιανουαρίου 2014, σημαντικό μέρος της γεωργικής γης ήταν: σε κρατική και δημοτική ιδιοκτησία - 258,32 εκατομμύρια εκτάρια, ή 66,8% των γαιών κατηγορίας. που ανήκουν σε πολίτες - 112,97 εκατομμύρια εκτάρια (29,3% των γαιών κατηγορίας). που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα - 15,18 εκατ. εκτάρια (3,9%).

Από όλες τις ιδιόκτητες εκτάσεις στη Ρωσική Ομοσπονδία, η γεωργική γη αντιπροσώπευε το 96,5% (128,2 εκατομμύρια εκτάρια) την 1η Ιανουαρίου 2014, εκ των οποίων το 71,9% (92,2 εκατομμύρια εκτάρια) αποτελούσε τα μερίδια γης των πολιτών στην κοινή ιδιοκτησία γης. Σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, σημειώθηκε μείωση της έκτασης της ιδιόκτητης γεωργικής γης κατά 189,6 χιλιάδες εκτάρια.

Η ανασκόπηση περιέχει μια ανάλυση της αγοράς για αγροτεμάχια γεωργικής γης στην περιοχή Yaroslavl από την 1η Ιουνίου 2014.

Επί του παρόντος, η αγορά αγροτεμαχίων για την οργάνωση της γεωργικής παραγωγής περιλαμβάνει οικόπεδα μεγάλης κλίμακας με έκταση άνω των 1000 εκταρίων, καθώς και μικρά οικόπεδα έως 10 εκταρίων. Προσφέρονται προς πώληση και μίσθωση οικόπεδα τόσο ιδιόκτητα όσο και κρατικά ή δημοτικά, ενώ προετοιμάζονται επενδυτικοί χώροι για αγροτική ανάπτυξη.

Ορισμένα αγροτεμάχια για την οργάνωση της αγροτικής παραγωγής προσφέρονται στην ελεύθερη αγορά ως εμπορική γη για την οργάνωση επιχειρήσεων λιανικής και καταναλωτικών υπηρεσιών ή ως γη για κατασκευή κατοικιών, ενώ αναμένεται αλλαγή στον σκοπό και το είδος της επιτρεπόμενης χρήσης αυτού του οικοπέδου. .

Η κατάσταση στην αγορά γης καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από την ανάπτυξη του αγροτοβιομηχανικού συγκροτήματος και την παρουσία στοχευμένων αναπτυξιακών προγραμμάτων. Ένα ανεπτυγμένο αγροτοβιομηχανικό συγκρότημα έχει δημιουργηθεί στην περιοχή Yaroslavl. Η γεωργική γη στην περιοχή περιλαμβάνει σχεδόν 1 εκατομμύριο εκτάρια. Ο πιο ανεπτυγμένος κλάδος της γεωργίας στην περιοχή είναι η κτηνοτροφία. Η φυτική παραγωγή στοχεύει κυρίως στην παροχή ζωοτροφών για την κτηνοτροφία και μόνο λίγες περιοχές έχουν αναπτύξει την παραγωγή εμπορεύσιμων φυτικών προϊόντων.

Συνολικά, διατέθηκαν 2046,5 εκατομμύρια ρούβλια για την εφαρμογή μέτρων για τη στήριξη του αγροτοβιομηχανικού συγκροτήματος (το 2012 - 1679,7 εκατομμύρια ρούβλια), συμπεριλαμβανομένων 1198,5 εκατομμυρίων ρούβλια από τον ομοσπονδιακό προϋπολογισμό (το 2012 - 664 εκατομμύρια ρούβλια), από τον περιφερειακό προϋπολογισμό 848 εκατομμύρια ρούβλια (το 2012 - 1015,7 εκατομμύρια ρούβλια).

Το 2013 επιτεύχθηκαν ορισμένα θετικά αποτελέσματα στο αγροτοβιομηχανικό συγκρότημα. Σύμφωνα με την Υπηρεσία Πληροφόρησης και Συμβουλευτικής του Αγροτοβιομηχανικού Συγκροτήματος, ο δείκτης φυσικού όγκου αγροτικής παραγωγής σε σχέση με το επίπεδο του 2012 είναι 99,6%, παραγωγικότητα εργασίας 105,2%. Η αύξηση των εσόδων από την πώληση αγροτικών προϊόντων είναι 5%, η αύξηση του κόστους παραγωγής είναι 9%. Ως αποτέλεσμα, η συνολική κερδοφορία (συμπεριλαμβανομένων των επιδοτήσεων) θα είναι περίπου 3%.

Yaroslavl "Υπηρεσία Πληροφόρησης και Συμβουλευτικής του Αγροβιομηχανικού Συγκροτήματος" παρέχει υποστήριξη για επενδυτικά έργα. Οι επενδυτές καλούνται να εξετάσουν επενδυτικές τοποθεσίες σε δημοτικές περιφέρειες της περιοχής Yaroslavl. Οι δυνατότητες υποδομής, η διαθεσιμότητα γης και εργατικών πόρων θα καταστήσουν δυνατή τη δημιουργία μιας νέας αποδοτικής παραγωγής ή την ανακατασκευή μιας υπάρχουσας. Προβλέπονται επίσης φορολογικά πλεονεκτήματα για την υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων, συμπεριλαμβανομένης της πλήρους απαλλαγής από φόρο ακίνητης περιουσίας (συντελεστής - 0%), φορολογικός συντελεστής φόρου εισοδήματος 0% επ' αόριστον, πλήρης απαλλαγή από φόρο μεταφοράς (συντελεστής - 0%), φορολογικά οφέλη για τη γη. φόρος. Είναι δυνατή η παροχή επιδοτήσεων από τον προϋπολογισμό για την αντιστάθμιση του κόστους υποδομής ως μέρος μιας επενδυτικής συμφωνίας.

Προμήθεια αγροτεμαχίων στην περιοχή Yaroslavl στην αγορά

Η αγορά γης στην περιοχή Yaroslavl είναι ετερογενής. Εντοπίζονται τόσο περιοχές όπου δεν υπάρχει προσφορά γεωργικής γης όσο και περιοχές με υψηλό δυναμικό. Η προσφορά γης για γεωργική παραγωγή χαρακτηρίζεται από σχετικά μικρό αριθμό αντικειμένων, ωστόσο, η έκταση των οικοπέδων, κατά κανόνα, υπερβαίνει το 1 εκτάριο και μπορεί να φτάσει τα 2.500 εκτάρια στην περίπτωση της προμήθειας γης για συγκρότημα αγροτικής παραγωγής. Το μεγαλύτερο μέρος της προσφοράς γης για γεωργική παραγωγή αντιπροσωπεύεται από μεγάλα οικόπεδα, η ζήτηση για τα οποία είναι περιορισμένη. Η μέση έκταση των οικοπέδων με βάση τα αποτελέσματα της παρακολούθησης της αγοράς ήταν 80 εκτάρια.

Ο μεγαλύτερος όγκος προσφοράς όσον αφορά την έκταση γης για γεωργική παραγωγή πέφτει στην περιοχή Uglich - 61% και στην περιοχή Pereslavl - 21% της συνολικής προσφοράς. Το μερίδιο των περιοχών Bolsheselsky, Poshekhonsky και Nekouzsky ήταν 8%, 6% και 2%, αντίστοιχα. Όλες οι άλλες περιοχές αντιπροσωπεύουν συνολικά μόνο το 2% της έκτασης, με το μερίδιο καθεμιάς από αυτές να είναι μικρότερο από 1%.

Ρύζι. 1. Γεωγραφική διάρθρωση της προμήθειας οικοπέδων για αγροτική παραγωγή

Η δομή της πρότασης υπαγορεύεται από τη γεωγραφική θέση των περιοχών. Η περιοχή Uglich συνορεύει με την περιοχή Tver, Pereslavl - με τις περιοχές Tver, Μόσχα και Vladimir. Η περιοχή Neokuzsky συνορεύει αφενός με την περιοχή Tver, αφετέρου με τη δεξαμενή Rybinsk. Η περιοχή Poshekhonsky συνορεύει επίσης με τη δεξαμενή Rybinsk και την περιοχή Vologda. Η κυριαρχία της προσφοράς στις περιοχές Uglich και Pereslavl, καθώς και στην περιοχή Bolsheselsky, εξηγείται από τη έλξη προς τη Μόσχα και την εστίαση στους Μοσχοβίτες.

Ρύζι. 2. Συγκέντρωση προμήθειας αγροτεμαχίων

Ζήτηση και εμπορικές συνθήκες στην αγορά γεωργικής γης στην περιοχή Yaroslavl

Η κατάσταση στην αγορά οικοπέδων για γεωργική παραγωγή χαρακτηρίζεται από εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο ζήτησης στο πλαίσιο της πιο διαφοροποιημένης προσφοράς. Η εφαρμογή κυβερνητικών προγραμμάτων (επιχορηγήσεις στο πλαίσιο του προγράμματος για τη στήριξη αρχάριων αγροτών) τροφοδοτεί το ενδιαφέρον για σχετικά μικρά αγροτεμάχια. Με τη σειρά τους, οι επενδυτές προτιμούν να επενδύουν χρήματα σε μεγάλες εκτάσεις γης για την οργάνωση της κτηνοτροφίας, καθώς και για την καλλιέργεια των καλλιεργειών, δηλαδή σε εκείνα τα έργα στα οποία ο βαθμός απόσβεσης και κερδοφορίας είναι ο υψηλότερος. Ωστόσο, παρά τη στήριξη του κράτους, οι όροι έκθεσης των οικοπέδων είναι αρκετά υψηλοί, και το επίπεδο των συναλλαγών χαμηλό.

Οι πιο σημαντικοί, από την άποψη του ότι επηρεάζουν το κόστος των οικοπέδων αυτής της κατηγορίας, είναι παράγοντες τοποθεσίας (απόσταση από τη Μόσχα και τη δεξαμενή Rybinsk), καθώς και οι επικοινωνίες και η παρουσία μιας δεξαμενής σε άμεση γειτνίαση.

Οι προοπτικές χρήσης, δηλαδή η δυνατότητα μεταφοράς ενός χώρου σε άλλη κατηγορία και χρήσης για κατασκευή κατοικιών, εμπορικές και οικιακές εγκαταστάσεις ή οδικές υποδομές, έχουν επίσης σημαντικό αντίκτυπο στο κόστος των οικοπέδων. Το μέσο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο οικοπέδων, η καλύτερη χρήση του οποίου περιλαμβάνει μεταφορά σε άλλη κατηγορία και αλλαγή του τύπου επιτρεπόμενης χρήσης, υπερβαίνει το μέσο κόστος των οικοπέδων απευθείας για γεωργική παραγωγή κατά 10-12 φορές.

Με βάση τα αποτελέσματα του 1ου τριμήνου του 2014, η υψηλότερη μέση τιμή προσφοράς για οικόπεδα για γεωργική παραγωγή (εξαιρουμένων των εκτάσεων των οποίων ο τύπος επιτρεπόμενης χρήσης αναμένεται να αλλάξει) ήταν στις περιοχές Nekouzsky και Poshekhonsky της περιοχής Yaroslavl - 19,5 ρούβλια / τ.μ. m και 17,5 τρίψιμο/τ.μ. Αυτό εξηγείται από τον σχετικά μικρό όγκο εφοδιασμού, την καλή προσβασιμότητα των μεταφορών στους χώρους (ασφαλτόδρομοι) και τη διαθεσιμότητα επικοινωνιών, συμπεριλαμβανομένου του φυσικού αερίου. Αξίζει να σημειωθεί ότι, παρά το υψηλό μέσο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο, υπάρχουν και προσφορές με χαμηλές τιμές πώλησης σε αυτόν τον τομέα: η επενδυτική τοποθεσία Niva (στην επικράτεια του αγροτικού συνεταιρισμού Nekouzsky και της Niva LLC) προσφέρεται προς πώληση ή μεγάλη -πρόθεσμη μίσθωση , η τιμή πώλησης κυμαίνεται από 1-1,5 ρούβλια/τ.μ., το κόστος ενοικίασης είναι 120 ρούβλια/στρέμμα.

Οι πιο δημοφιλείς περιοχές είναι οι περιοχές Pereslavl και Uglich· το υψηλό επίπεδο προσφοράς σε αυτές τις περιοχές αντικατοπτρίζεται στο μέσο κόστος προμήθειας - το κόστος του 1 τ.μ. ανήλθαν σε 10,5 ρούβλια και 8 ρούβλια. αντίστοιχα. Αντίθετα, το χαμηλό επίπεδο προσφοράς προκάλεσε ένα σχετικά υψηλό επίπεδο μέσου κόστους στην περιοχή Lyublinsky, που συνορεύει με τις περιοχές Kostroma και Vologo - 8,5 ρούβλια/τ.μ.

Η χαμηλότερη μέση τιμή προσφοράς καταγράφηκε στην περιοχή του Ροστόφ - 1,5 ρούβλια/τ.μ.

Ρύζι. 3. Μέση τιμή προσφοράς ανά περιοχές της περιοχής Yaroslavl

Η μέση τιμή προσφοράς αγροτεμαχίων στην περιοχή Yaroslavl συνολικά είναι περίπου 9,5 ρούβλια/τ.μ. Μ.

Μέσο κόστος 1 τετρ. μ. με βάση τα αποτελέσματα των συναλλαγών με οικόπεδα για γεωργική παραγωγή στην περιοχή Yaroslavl συνολικά ανήλθαν σε 5,5 ρούβλια/τ.μ.

Τάσεις και προβλέψεις:

• Γενικά, η πολιτική της περιφερειακής ηγεσίας ευνοεί την ανάπτυξη επενδυτικής δραστηριότητας στην περιοχή του Γιαροσλάβλ, την παρουσία περιφερειακής επενδυτικής νομοθεσίας που επιτρέπει επενδύσεις με ελάχιστο ρίσκο, καθώς και μια εξειδικευμένη μονάδα στην περιφερειακή διοίκηση.
• Η ανάπτυξη της γεωργίας βραχυπρόθεσμα διευκολύνεται από τη δυνατότητα απόκτησης φορολογικών πλεονεκτημάτων και επιδοτήσεων για την υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων προτεραιότητας για την περιοχή.
• Η αγορά γης της περιοχής θα συνεχίσει να επηρεάζεται σημαντικά από την εγγύτητά της με τη Μόσχα, πηγή επενδύσεων και τη μεγαλύτερη καταναλωτική αγορά (η περιοχή βρίσκεται μόλις 282 χιλιόμετρα από τη Μόσχα)
• Η μεγαλύτερη ζήτηση θα παραμείνουν περιοχές κοντά στη Μόσχα και την περιοχή της Μόσχας - Uglichsky και Pereslavsky, καθώς και περιοχές με σημαντικούς υδάτινους πόρους - Nekouzsky, Rybinsky, Poshekhonsky.

Συμπεράσματα:

Επί του παρόντος, η αγορά αγροτεμαχίων παρουσιάζει σημαντική υπέρβαση της προσφοράς έναντι της ζήτησης και σχετικά χαμηλές τιμές πώλησης.

Η εφαρμογή προγραμμάτων αγροτικής ανάπτυξης, η αύξηση της διαθεσιμότητας πρώτων υλών και η ανάπτυξη μέτρων για την τόνωση της άμεσης πώλησης ιδίων προϊόντων θα αυξήσουν την επενδυτική ελκυστικότητα του κλάδου, γεγονός που θα συνεπάγεται αύξηση της αξίας των οικοπέδων και την περαιτέρω ανάπτυξη του αγορά αγροτεμαχίων.

Μπορείτε να παραγγείλετε μια υπηρεσία ή να λάβετε επιπλέον πληροφορίες επικοινωνώντας με τα γραφεία μας τηλεφωνικά:

7 812 326-20-06 Αγία Πετρούπολη
+7 495 955-78-37 Μόσχα
+7 343 372-54-75 Ekaterinburg
ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ταχυδρομείο: